Técnicas de TasaciónMartillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. Unidad 1 Conceptos generales de la materia. Conceptos generales. Conceptos de: tasación, cotización. Valor y precio. Variabilidad del precio. Principios generales de la tasación. Categorías de la tasación. Doctrina objetiva y subjetiva. Simetría y su importancia. Centro de simetría, superficie. Denominaciones catastrales. Concepto de Tasación, Cotización, Valor y Precio Conceptos Generales Definimos la tasación como la estimación del valor en dinero sobre una cosa y dicha cosa es a su vez, susceptible de valor pecuniario. Siempre recae sobre bienes materiales, capaces de mo dificar su valor y que, desde el punto de vista jurídico, responden al nombre de bienes. Estos constituyen parte del patrimonio activo de una persona y pueden ser muebles, inmuebles y semovientes. Al tasar un inmueble, se tiene un objetivo, que es medir el valor monetario de una propiedad en un mercado y tiempo determinado. Tasar Precio Valor Cotizar Apreciar Valorar Fijar oficialmente el precio mínimo o máximo para una mercadería. Justipreciar. Valor pecuniario (en dinero) en que se estima algo. Estimación que le asignamos a nuestras preferencias. Poner o fijar precio. Estimar particularmente de forma pública a alguien o algo en relación a un fin determinado. Poner precio a las cosas vendibles. Señalar el precio de algo. Reconocer, estimar o apreciar el valor de algo. Avaluar, valuar y valorar son sinónimos entes sí, refieren a la tarea de estimar o apreciar que realiza una persona para obtener el valor o precio de una cosa. Si una persona realiza la tarea de forma pública, diremos que la misma se encarga de cotizar. En este caso la persona que realiza la tarea en forma pública debe denotar cierta idoneidad en la función. Debe demostrar solidez, lo cual se logra formándose en dicha tarea e implica poseer criterio, experiencia y aplicación de métodos. Resumiendo, cualquier persona puede avaluar, valuar o valorar, ya que no es necesaria una formación específica; pero no cualquiera puede cotizar, ya que para ello se requiere pericia, idoneidad u oficio en el tema. Si estas personas realizan la tarea en forma oficial, lo que ejecutan es la acción de tasar, porque lo hacen en representación de un órgano del Estado (Ej.: el caso de un Martillero y Corredor Público en la sede judicial; allí actúa como perito tasador, por requerimiento de un juez). Puede ser que el valor de una propiedad sufra variabilidad (aumente o disminuya al ingresar al mercado), transformándose en precio venal para la venta. Las circunstancias que provocan la variabilidad pueden ser de distinta índole, por lo cual el tasa dor debe escoger la metodología más propicia conforme al objeto y al mercado. Para ello, debe rá reconocer aspectos técnicos, jurídicos y económicos: - Técnico: Es la situación que involucra la metodología; un buen método empírico ayudará a determinar objetivamente el bien y el momento económico, tras la aplicación de la técnica correspondiente. - Jurídico: Consiste en verificar la certeza de los títulos, situación de planos, invasiones, etc.; puesto que cualquier problema puede significar la imposibilidad de transfe rencias u otros inconvenientes, generando una disminución en el precio por pago de multas u otra solución jurídica costosa. - Económico: Es el determinante del precio. El correcto análisis del mercado (recesión, estabilidad, etc.) es el punto de partida para la tasación, lo que nos puede de- Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. mostrar que en algunas ocasiones, el capital invertido en una construcción no se re fleja en el precio de la transferencia (se puede ver favorecido o perjudicado). En la tasación, no podemos separar los tres aspectos porque son concurrentes y constituyen la base de la especialidad. Definimos el valor como “el resultado de la comparación de bienes y riquezas en función de una unidad monetaria, para un mercado dado y en un determinado tiempo. Es valor de un bien es único, objetivo y privativo del mismo”. No es una característica, es una función variable con los fines de la estimación. No existen diversos valores, sino distintos métodos para estimarlo, Valor de mercado: Es el que le corresponde a una propiedad al momento de realizar la tasación. Se encuentra relacionado con la oferta y demanda de bienes de características similares, que se encuentren situados en zonas similares, comparables. Valor patrimonial: Es igual al valor de mercado del mismo, menos las cargas que lo gravan. Valor y Precio Conceptos Generales El valor es la estimación que le damos o asignamos a nuestras pertenencias. El valor siempre se da en función de otra cosa distinta, surge de la comparación que realizamos entre dos riquezas. Antiguamente se realizaba entre objetos (época del trueque). Con surgimiento de la moneda y posteriormente el papel moneda, surgió lo que denominamos precio, que no es otra cosa que la comparación de dos riquezas, siendo una de ellas el papel moneda. Cuando el valor de una cosa surge de compararla con la unidad monetaria, estamos en presen cia de lo que se denomina precio; es decir, el valor es sinónimo del precio. El precio es un valor pecuniario, un valor relativo en dinero. Variabilidad del precio Conceptos Generales El precio de un inmueble nunca es el mismo. Para encontrar la respuesta a dicha variación, debemos referenciar el principio de escasez, que afecta la variabilidad de los precios. El mismo plantea que “los bienes valen más o menos unos que otros, en relación a cuán limitada sean las cantidades existentes del mismo en un lugar”. Los recursos o bienes son limitados, y de ello se deriva que el consumirlos implica su agotamiento en el tiempo; el stock se reducirá y el precio aumentará. También hay casos en los que no sólo se da en un lugar y un tiempo determinado, sino en una circunstancia específica o parti cular. Principios generales de la tasación Conceptos Generales El Tribunal de Tasaciones de la Nación, en su norma TTN 1.3, ha establecido un concepto sobre lo que es tasar o valuar, considerándolos sinónimos, ajustándolo estrictamente a la tarea del experto tasador y basando el concepto en tres principios fundamentales y aceptado a nivel internacional. De esta manera, define valuar como “la forma determinar el valor económico que tiene un bien, en una fecha precisa, para un fin establecido” Los principios fundamentales a los que hacemos referencia son: - Principio de sustitución: El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél. - Principio de temporalidad: El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo. - Principio de finalidad: La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas a seguir. Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. Categorías de tasación Conceptos Generales Las tasaciones se clasifican en las siguientes categorías: - Estimativas: la apreciación del valor económico se realiza por impresión del experto, basada en comparaciones de valores no analizados técnicamente. Se comunica de palabra o por escrito, con explicaciones relativas a las razones de la estimación. - Ordinarias: se funda en la comparación de valores analizados en detalle, de acuerdo con las reglas técnicas. Se acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea ejecutada. - Extraordinarias: Se dan cuando, además de las que caracterizan a las ordinarias, se realiza una o más de las siguientes tareas: - Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean aplicables. - Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc., correspondientes a una época anterior (no menos de 5 años) - Actuación conjunta con otros profesionales. Los motivos que comúnmente hacen necesaria o procedente la tasación son: - La compraventa. - La garantía de préstamos. - La división de condominios. - La confección de inventarios. - Los reclamos por invasión de terrenos. - La regulación de cargas impositivas. - Las expropiaciones. - La especulación. Si bien el punto de partida y las normas básicas para la tasación de un mismo inmueble son uniformes, no es posible pretender que el criterio práctico para concluirla haya de ser uniforme. La evidencia de esta tesis encuentra su apoyo en los hechos. Doctrina objetiva y subjetiva Conceptos Generales La tarea de tasar se lleva a cabo aplicando métodos según las características, la finalidad y la potencialidad de los bienes. Una tasación objetiva es cuando el análisis y el estudio del bien se realiza solamente teniendo en cuenta sus características físicas actuales (sólo se evalúa el objeto). Sería en cambio subjetiva cuando, además del análisis y estudio de las características actuales, se pone en consideración la potencialidad de lo que se podría realizar con los bienes dándole un destino diferente al actual, variando según la finalidad que se desee asignar. “Una propiedad con valor histórico expropiada por el gobierno, donde funciona un museo, situa-da en la mejor zona de la ciudad para la construcción de edificios de altura. A sus dueños se les abonó según criterio objetivo, teniendo en cuenta los metros cuadrados y no la potenciali-dad de la zona (la ley dice que el gobierno debe utilizar dicho criterio). Los dueños exigen que el gobierno utilice un criterio subjetivo, ya que consideran que no les fue abonado un monto acorde al tipo de prop. y características de la zona; lo cual daría un mayor valor al inmueble.” Sería subjetivo, siguiendo el ejemplo anterior, tasar el inmueble teniendo en cuenta la cantidad de metros que se puede construir sobre el terreno y la cantidad de departamentos por planta. La simetría y su importancia Conceptos Generales Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. La simetría “es la propiedad que tienen algunas figuras de parecer equilibradas y armoniosas por estar sus partes distribuidas de manera tal que, con respecto a un punto o una recta, constituyen un conjunto armónico”. Si los objetos fueran simétricos, podríamos partirlos en dos de tal manera que podríamos obtener ambas partes iguales. Llevada a un terreno, cuando mas simétrico o regular sea el mismo más aprovechable será su superficie al momento de realizar mejoras. Los terrenos con proporciones adecuadas constituyen un predio con armonía en sus dimensiones. Centro de simetría Conceptos Generales Una figura tiene centro de simetría “cuando, respecto de ese punto, cada una de las figuras tiene su centro en la intersección de las diagonales, en la misma figura”. En los paralelogramos, el centro de simetría está dado por el punto de intersección de las diagonales. En la circunferencia el centro geométrico “O” es el centro de simetría. Cualquier punto de ella tiene su centro geométrico. A B B O Eje de simetría O Conceptos Generales Una figura tiene eje de simetría “cuando haciendo C e n t r o d e S im e tr í a girar 180º sobre el supuesto eje, a una de las dos partes en que se ha dividido la figura, la misma coincide exactamente con la otra”. D C A En otras palabras, el eje de simetría es aquel que divide a la figura en dos partes iguales, de tal manera que superponiéndolas coinciden en toda su extensión. Por lo tanto, hay figuras que tienen uno, dos o más ejes de simetría; y otras que no poseen ninguno. A B O D B A C A A B B C D Ejes de Simetría Superficie Conceptos Generales La superficie de una figura “es la medida de su extensión considerando dos dimensiones: largo y ancho”. La unidad de medida es el metro cuadrado (m 2). Para calcular la superficie de una figura habrá que averiguar cuantas veces la unidad de medida está comprendida en dicha superficie. Los po lígonos pueden contener superficies regulares e irregulares. Para obtener la superficie de un polígono regular, sólo hace falta multiplicar el largo por el ancho. Para explicar la superficie de un polígono irregular, es menester recurrir a la triangulación, tomando como punto de partida uno de los vértices y, desde allí, se trazan segmentos de recta a los vértices no consecutivos. Una vez obtenidos diversos triángulos (ABC, ACD, ADE, AEF), a los efectos de hallar la superficie de cada triángulo, se aplica la siguiente fórmula: base (b) por altura (h) sobre dos y se suman los parciales obtenidos. 000 m2 52. .500 m2 Conceptos Generales Las siguientes son las denominaciones catastrales empleadas por la Dirección Nacional y Provincial de Catastro. cierto o presunto de una persona o de varias en condominio. chacra. . se considerará como parcela al conjunto del inmueble u como sub-parcela a cada una de las unidades que la componen. cerradas por una línea polí gona perteneciente a un solo dueño o a varios en condominio por uno o más títulos ubicados en un mismo partido dentro de un término que puede ser manzana. . Superficie Triángulo I Superficie Triángulo II Superficie Triángulo III Superficie Triángulo IV Total Denominaciones catastrales BxH 2 800 m x 300 m 2 900 m x 100 m 2 600 m x 200 m 2 700 m x 150 m 2 120. El predio pue de estar por uno o más títulos.000 m2 45.159). . pueblos. quinta.738 de catastro) se denomina planta: . Universidad Blas Pascal. a los fines de la identificación de la tierra (Ley de Catastro Nacional Nº 14.En el orden de la Provincia de Córdoba (ley 5.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. .000 m2 60.Suburbana: Conjunto de fracciones (quintas) cuyas superficies excedan la hectárea y media y no superen las doce hectáreas rodeadas de calles. cuartel o sección. .Propiedad Horizontal: En el caso de inmuebles sujetos a este régimen. .500 m2 277.Urbana: A las ciudades.Predio: Extensión territorial configurada por la poligonal cerrada que delimita físicamente el derecho de dominio. cuyas superficies no excedan a una hectárea y media y no superen a doce hectáreas rodeadas de calle. villas y todo fraccionamiento representado por manzanas o unidades equivalentes.Rural: Conjunto de predios cuyo fraccionamiento no encuadre en las clasificaciones establecidas anteriormente. .Parcela: Toda posición de inmueble con características uniformes.Sub-rural: Conjunto de fracciones de tierras (chacras) cuyas superficies excedan a do ce hectáreas y no superen las ciento veinte hectáreas rodeadas por calles. Valor del terreno. sin tener en cuenta condiciones futuras (valor potencial). ya que las mismas pueden influir en el valor del bien. Métodos usuales de tasación. antigüedad. En el caso de un terreno.). o bien determinando el valor del metro cuadrado cubierto. y cada uno tiene un valor. Tasa de capitalización. Los mismos pueden clasificarse en: . Universidad Blas Pascal. dado que de ningún modo deben perderse de vista las condiciones futuras. Regla norteamericana. Si nos basamos en la concepción actual de Chandias. Tabla de Fitte y Cervini. independiente uno del otro. sino que a la fijación de un valor se llega mediante la aplicación de varias técnicas que permiten demostrar las características del bien y compararlo con antecedentes. sin considerar otra cosa que la renta real o probable que pueda producir. forma del terreno. estado de conservación. Lote esquina. . aprovechamiento.Específicos: Tienen en cuenta las particularidades del bien (superficie. Tabla de Ross Heidecke. Quebrantos de la renta. indirecto y empírico. Técnicas de aplicación del método indirecto. La suma de los mismos nos da el valor del bien. Coeficientes de homogeneización. etc. Dichos antecedentes luego son homogeneizados a través de la aplicación de técnicas (como la aplicación de tablas). Unidad 2 Métodos de Tasación. El método directo analiza por un lado el valor del terreno y por el otro sus mejoras (edificaciones). condiciones del suelo. dis tribución de la superficie edificada y renta). Los métodos no se encuentran ligados a normas legales.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.Método empírico: Se basa en la práctica y experiencia del tasador. Método Empírico. Dichos antecedentes pueden servir para la aplicación de dos teorías. Una sostiene que la tasación debe realizarse teniendo en cuenta la condición actual (actualidad exclusiva). Este análisis es más riguroso que el indirecto. Método directo comparativo o separativo. Elementos ex trínsecos e intrínsecos. La primera teoría es rechazada por algunos especialistas. Clasificación de las categorías según su destino. categoría de edificación. a los que corres- .Método Indirecto o de Conjunto o de Renta (renta actual + tasa de capitalización): Tiene en cuenta el beneficio que presta el bien en su totalidad. Mejoras. o de la renta. obteniendo cada uno de ellos un resultado. Método indirecto o de conjunto. Aspectos Generales Métodos de Tasación La necesidad de efectuar valuaciones de bienes llevó a profundizar sobre los factores y eleme n tos que influyen en la estimación de un valor. se habla del terre no por un lado y las mejoras por el otro. los métodos usuales son el directo.Comparativos: Tienen en cuenta las características del bien y lo comparan con propiedades de similares características. Métodos usuales de tasación Métodos de Tasación Como dijimos anteriormente. . . Aspectos Generales. Tabla de Tribunal de Tasaciones de la Nación. El estudio de la tierra se realiza por forma comparativa con la búsqueda de antecedentes de lotes de similares características libre de edificaciones.Método Directo Comparativo o Separativo (lote + mejoras): Parte de la premisa que un inmueble se encuentra compuesto de dos elementos. ya que se hace estableciendo el presupuesto de ejecución de obra. Homogeneización de antecedentes. El valor de las mejoras se obtiene teniendo en cuenta las características generales de la edificación (c a lidad o categoría. éste clasifica los métodos en dos grupos: separativos y de conjunto y por otro lado el empírico. Ley de Hoffman. . topografía. Factores que inciden en el valor del inmueble. ” La tasa de capitalización depende de los riesgos que genere la inversión. o de la renta Métodos de Tasación La conversión de la renta en valor presente. mediante su capitalización a un tipo de interés eq ui tativo. . la cual no tiene más método que el buen criterio del tasador. en la capacidad del tasador para buscar datos. relacionado con otros elementos como la duración física. lo que nos conduce a su valor. Para los bienes destinados a la renta. como de otros factores que pueden alterar la cantidad y calidad de los mismos.El tipo de edificación: Definido por la calidad de los materiales y la funcionalidad en las mejoras.El promedio de los intereses fijados por la rentabilidad del mercado inmobiliario. Dentro de los métodos separatistas existe una teoría que identifica a las técnicas utilizadas. Este método comprende dos elementos: . etc. los títulos que devengan altos intereses no se negocian tan fácil como los que producen interés más bajo. Por otro lado. La renta es muy fácil de calcular siempre que los datos no sean erróneos. los pequeños errores pueden . o el aumento o disminución del poder adquisitivo del dinero.La ubicación de la propiedad: La zona en que se encuentre nos va a dar un panorama de la categoría del inquilino y sus futuras tendencias. sostiene que a partir de valores pequeños para encontrar grandes valores. mientras que las empíricas. es un método universalmente aceptado como básico en toda tasación. la que es capitalizada a un interés conveniente. es imprescindible que la tasa de interés sea equitativa. a fin de obtener una tasación lo más acertada posible. no ocurriendo lo mismo con el cálculo de la tasa. Tasa de capitalización Métodos de Tasación Para obtener un resultado razonable. el valor del inmueble se encuentra relacionado en forma directa con la renta líquida anual que éste produce o es capaz de producir. Es decir. se basan en la experiencia. edificios de calidad (material y funcional) serán más fáciles de vender. el método indirecto. indicarán estabilidad y duración en la renta. existen factores que ayudan a determinar la misma: . Las técnicas comparativas y analíticas tienen como objetivo la aplicación de los métodos antes descriptos. lo que hace disminuir la tasa de interés.Un análisis comparativo con la plaza inmobiliaria del sector. Otros elementos a tener en cuenta son: . . .la estimación y separación de la renta bruta actual . ponde (en ambos casos) aplicarle el porcentaje de descuento por amortización (antigüedad y conservación). Técnicas de aplicación del método indirecto Métodos de Tasación El Ing. la tasa de interés va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad y duración a la renta (condiciones favorables hacen disminuir la tasa de interés y viceversa). es de conjunto. A medida que aumen ta el interés.El tipo de riesgo que genera la inversión. Es decir. No obstante. Método indirecto o de conjunto.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. mas alto es el riesgo. la caída en desuso. Dante Guerrero no está de acuerdo con el método de capitalización de la renta. Si estas son de desarrollo y valorización.la aplicación de una tasa de capitalización conveniente “el valor de inversión de un bien depende de la cantidad y calidad de los frutos que genera o puede generar. En consecuencia. Por eso. el análisis del mercado inmobiliario se debe realizar en el momento económico que corresponda. compararlos en sus aspectos internos y externos y realizar una investigación de sus valores. esta capitalización es uno de los elementos más importantes que hacen a la formación de un juicio definitivo. Universidad Blas Pascal. lo que se verá reflejado en la tasa de interés. el valor residual. este hecho produce la situación inversa debido a la mayor demanda. Método Directo evalúa Valor del Terreno para calcularlo se necesita tener en cuenta del lote en si mismo del emplazamiento Homogeneización de antecedentes Mejoras para calcular su valor usamos Tabla Ross Heidecke Coeficientes Tabla de Fitte y Cervini Tabla de Trib. produciendo un quebranto en la regla. pero su aplicación técnica requiere mayor trabajo..6% mensual (I) Renta (R) = V x I = 1.000.260.000. Método directo comparativo o separativo Métodos de Tasación Los métodos separativos son aquellos que sostienen que el inmueble se encuentra formado por dos componentes de distinta naturaleza (lote y mejoras). Es decir que la renta se encuentra estrechamente ligada a la situación del país. adquiriendo un valor por separado para cada uno.Quebrantos de la renta Métodos de Tasación En nuestro país. se ve reducida en tonces en las propiedades de mayor categoría..260.6% mensual (I) Valor del Inmueble (V) = R / I = 210.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. desarrolló una fórmula sencilla para encontrar el valor locativo del un inmueble o su valor de venta: La renta (R) es igual al valor del inmueble (V) por la tasa de interés bancaria (I) Valor del inmueble: $ 210. con limitaciones que impone el mismo mercado cuando varía el poder adquisitivo de la gente.8 % anual). por su alto costo de mantenimiento. Tal relación (capital inmobiliario invertido e interés que debería producir. los cuales son sumados para obtener el valor total del inmueble. llegando a caidas que hace que en algunos casos no supere el 0. dado que se realiza un estudio de la tierra y las mejoras por separado. 1%).El valor del inmueble (V) es igual a la renta sobre la tasa de interés bancaria (I) Renta: $ 1. de Tasaciones de la Nación Ley de Hoffman (divide el terreno en 2) Regla norteamericana (divide el terreno en 4) Lote esquina Tabla de Valvano . constituyendo cada uno un valor por separado.(V) R=VxI Tasa de Interés: 0. arrojando como resultado rentas del 1% del valor de la propiedad. los usos y costumbres fijaban que el alquiler de una propiedad representaba el 1% de su valor (12% anual). ya que en perí o dos inflacionarios el poder adquisitivo baja produciendo como consecuencia lo analizado anteriormente. producir un error muy grande en la determinación del valor. No obstante. lo que produce una muy buena relación del capital invertido con respecto a la renta.(R) V=R/I Tasa de Interés: 0. Las mismas variaciones surgen con la tasa de interés bancaria.4% (4. Universidad Blas Pascal. En propiedades de menor valor. Esta pauta (planteada por el método indirecto) se transforma en una aplicación directa y constante. Este método es más preciso que el indirecto (consideran el bien por el beneficio que presta o rinde). ya que es la única forma de llegar donde no llegan otros métodos fundados racionalmente.Factores extrínsecos: son aquellos que dependen del emplazamiento del lote. con iguales servicios y referidos a la fecha que se desea determinar el valor). a los que podemos calificar como: . x 30 mts. Para ello. u 11 mts. para lo cual deberá realizar una investigación en la que analizará y aplicará un criterio honesto. por comparación.Factores intrínsecos: son aquellos que dependen del lote mismo. se suele tener en cuenta operaciones de compraventa. su valor venal (precio al momento de la tasación). dado que existen factores que influyen en el valor del lote. Dentro de los coeficientes de medidas encontramos los que surgen de la Tabla de Fitte y Cervini y de la Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación. Valor del terreno Métodos de Tasación La tierra es el elemento que requiere mayor dedicación al tasar. Universidad Blas Pascal. para lo cual es necesario reco pilar antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en sus medidas. En definitiva. debido a que para su aprovechamiento se requerirá una mayor inversión al momento de construir. de fondo y realiza una tabla en la que se observa que a medida que aumenta el fondo del lote disminuye el coeficiente.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Para realizar una correcta homogeneización es necesario aplicar coeficientes correctivos. Entonces. se transforman en la base de una correcta tasación. Así se obtiene el valor del metro cuadrado en la zona. que puede reflejarse en un porcentaje de plusvalía (aumento de precio) o castigo (disminución). de frente por 30 mts. . saber homogeneizar es saber tasar. Homogeneizar antecedentes es convertirlos a todos en operaciones de ventas al contado. a cuyos fines se han confeccionado tablas que. para transformarlos en un lote tipo (de 10 mts. x 30 mts. que aumenta.). el cual dividiremos por el coeficiente del frente y fondo de la tabla y el resultado lo multiplicaremos por cien. una vez recopilados los antecedentes el tasador los procesa a los fines de lograr una correcta homogen ei zación. para obtener el valor normalizado debemos: 1. siendo al revés con el frente. y también le significará una mayor carga en los impuestos y servicios públicos (se cobran teniendo en cuenta el frente del lote). ya que en éstas se puede ver la incidencia de todos los factores que pueden variar el precio del lote. . Coeficientes de homogeneización Métodos de Tasación En este punto veremos cómo aplicar los coeficientes de medida. que luego será analizado por el tasador para determinar la influencia de los factores que podrían incidir en el. Esta tabla es aplicable en zonas destinadas a viviendas particulares. donde el autor considera que el frente es oneroso. Homogeneizar los antecedentes Debemos calcular el valor del metro cuadrado del lote antecedente. si se aplican de manera correcta. Este aumento tiene un límite. Tabla de Fitte y Cervini Métodos de Tasación Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa Establece como lote ideal el de 11 mts. El tasador tiene que expresar a través de números estad influencias.. Por consiguiente. de lo tes tipo tomados como patrón (baldíos ubicados en un punto básico. Homogeneización de antecedentes Métodos de Tasación El camino más seguro para establecer el valor de la tierra es determinar. Antecedente 2: Lote de 12. Este coeficiente se incrementa hasta llegar a los 15 mts.96.5 mts. Tabla comparativa Medidas del lote 11 mts.66. frente x 29 mts.Tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación Coef. x 30 mts.000. metro $ 206.5 x 30 375 $ 82. multiplicarlo por el coeficiente del lote a tasar y el resultado dividirlo por cien. Ley de Hoffman Fitte y Cervini 1. siempre que no excedan los 15 mts. fondo Paso 1 Ant.890 Coeficiente Tribunal de Tasaciones 1.1 2 12. Universidad Blas Pascal. de fondo. comenzando allí a descender dando el mismo argumento que Fitte y Cervini. Valor Valor Unt.Paso 4 Valor del lote normalizado (Superficie de 348 mts. al que le asigna el coeficiente uno (1).- Coef. $ 214.5 Paso 2 Valor del metro cuadrado homogeneizado promedio: $ 217. frente x 30 mts.Paso 3 Valor del metro cuadrado normalizado del lote a tasar: $ 219.000.- Métodos de Tasación Nota: Debemos trabajar con la tabla impresa La tabla del Tribunal de Tasaciones de la Nación establece como lote tipo aquel que mide 10 mts. Valor: $ 82.): $ 76. dándole a la segunda mitad un tercio (33%) del valor del lote.61. Valor m2 normalizado = VUC o VUZ x Coeficiente 100 4. Determinar el valor del metro cuadrado normalizado Surge de multiplicar el VUC o VUZ obtenido según corresponda. de frente por 30 mts. Valor del m2 Coeficiente Valor m2 homogeneizado = x 100 2.10. Esta operación se lleva a cabo simplemente sumando los antecedentes homogeneizados y dividirlos por la cantidad de los mismos (dado que se repite la misma operatoria para todos los lotes).75. 1 11 x 33 363 $ 75. x 30 mts.000.99. 7 mts. aj. esquina ------- Valor Homog.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.A tasar: Lote de 12 mts. Valor normalizado del lote Surge de multiplicar el valor del metro cuadrado normalizado por la superficie del lote a tasar Ejemplo Antecedente 1: Lote de 11 mts. 3. . fondo. El modo de aplicación para dicha tabla es el mismo que en Fitte y Cervini (sólo cambian los coe ficientes).246. Queda claro de esta manera como el Tribunal de tasaciones beneficia a los lotes de mayor frente.015 0.$ 219. Promediar los valores de los metros cuadrados homogeneizados Valor unitario de la cuadra (VUC) o de la zona (VUZ).$ 218. fondo.000 0. frente x 33 mts.37.80. Medida Superf.864 Métodos de Tasación Esta teoría divide el valor del lote en dos partes iguales y estima que las dos terceras partes (66%) del valor del terreno se encuentran en la primera mitad.000. de frente. Valor: $ 75.99. ya que determinan el valor del metro cuadrado de terreno según donde se ubique el inmueble emplazado en el mismo. Regla norteamericana Métodos de Tasación Esta teoría divide al lote en cuatro partes iguales. por el frente de mayor valor. . Paso 4 Valor del lote = 219.19. . . iluminación. al cual le sumamos 1 en concepto de plusvalía. Miguel Valvano propone un método para su valoración. Se tiene en cuenta para el cálculo de la plusvalía dos cosas: . .10 obtenido de los dos terrenos del ejemplo en Tabla de Fitte o Cervini. de fondo (frente de mayor valor).10 x 1.Tabla I: Zonas céntricas y comerciales. Estos coeficientes los podríamos llamar coeficientes de distribución. Lote esquina Métodos de Tasación Los totes esquina tienen mayor valor unitario que un lote medial.Tabla II: Comerciales y residencial intermedia. Universidad Blas Pascal. El resultado obtenido en 0. y a las del medio un valor dos y tres veces superior. brindándole mayor facilidad al desarrollo de las ventilaciones. como es zona comercial. Otros de los beneficios es la posbilidad de proyectar locales comerciales con grandes vidrieras a la calle. se siguieron los pasos y se obtuvo $ 219. usamos la Tabla I. dándole a la parte del frente un valor cuatro veces superior a la del fondo.10. tomamos el índice 1. .Debemos tasar un lote esquina de 12 mts de frente por 29 mts. teniendo en cuenta la zona donde se encuentra el inmueble. Esta teoría es utilizada generalmente para tasar unidades funcionales que se encuentren distribuidas a lo largo de un terreno.El índice de utilización (N en la tabla de Valvano): Surge de dividir la suma de los frentes del lote. Se utilizan generalmente en tasaciones de inmuebles construidos en propiedad horizontal y que se encuentren distribuidos a lo largo del terreno.Al coeficiente obtenido le sumamos 1 en concepto de plusvalía.Una vez obtenido el índice ingresamos a la tabla.Tenemos un valor normalizado del metro cuadrado de $ 219. . Ejemplo .) Frente de mayor valor .41 Paso 3 Ingresamos en la tabla de Valvano. etc.19 x 348 = 90.733.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. y para ello el Ing.50 y. Paso 1 Obtener el valor normalizado utilizando la tabla de Fitte y Servini o TTN En este caso. . Todo esto ha hecho que a las esquinas se le reconociera un porcentaje de mayor valor (25% antiguamente). se multiplica el valor del metro cuadrado normalizado (obtenido de los antecedentes) por el índice obtenido en la tabla de Valvano por la cantidad de metros cuadrados del lote a tasar.Paso 2 Indice de utilización = (12 + 29) / 29 = 1. La plusvalía se relaciona con el mejor aprovechamiento para llevar adelante proyectos arquitectónicos. para obtener el valor final del lote.Luego.Tabla III: Familiar con algunos pequeños comercios.Tabla IV: Barrios en formación. Indice utilización (N) = Suma de frentes (en mts.69 . etc. Para calcular la vida probable. que es el elemento de juicio que debe intervenir en la determinación del valor actual depreciado. según categ – depreciación (VR – D) Por último. Método Empírico Métodos de Tasación Este método se basa en la práctica y la experiencia del tasador para recopilar datos que puedan ser necesarios para la elección de un método. Necesita reparaciones sencillas. obtenemos la depreciación. 4. (VR) 100 Con el porcentaje de desvalorización indicado en la tabla. pero su emplazamiento puede no ser acorde al capital invertido en mejoras. 2.69 Mejoras Métodos de Tasación Cuando nos referimos a las mejoras. ya que siempre el valor de la inversión se va a ver relacionado en forma directa con factores intrínsecos y extrí n secos. ya que la calidad de construcción puede ser la mejor. hablamos de todo aquello que se ha incorporado al terreno y que nuestro Código Civil en su art. dado que tiene en cuen ta el estado de conservación del bien. pero deberemos actuar con precaución. Sumado a esto. Depreciación (D) = % de desvalorización x Valor de const. según categ. el cual le restaremos del valor de construcción del metro cuadrado para obtener el precio del metro normalizado. ya que estas realizan muchas operaciones que pue den ser utilizadas como antecedentes. e incluso opinar sobre el bien a tasar. ya que sin información. 5. por lo que se deberá analizar las condiciones impuestas para que se realice. Una de las formas usuales. ya que son operaciones no concretadas. es m e diante los avisos clasificados. y el porcentaje de duración obtenido nos indicará el porcentaje de desvalorización en la tabla.733. el tasador debe realizar una búsqueda de información que le sirva para llevar adelante su tarea. Regular. Tabla de Ross Heidecke Métodos de Tasación Es el criterio más utilizado para calcular la depreciación de las mejoras. A tal efecto. del m2. es acudir a inmobiliarias del sector.315 identifica como inmueble por accesión. Necesita reparaciones importantes. si m plemente se trata de observar y comparar antecedentes. 2. el precio del metro normalizado lo multiplicamos por la cantidad de metros construidos y obtenemos el valor de las mejoras. Universidad Blas Pascal. no siempre se invierte de manera correcta.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. del m2. la mejor forma es recopilar datos de ventas. no hay valuación. Ross Heidecke fija 5 estados posibles: 1. La técnica carece de fórmulas o teorías. ingresamos a la tabla de Ross Heidecke. Para ello. 3. Sin embargo. en nuestro país la vida probable se calcula entre 60 y 75 años de acuerdo con la categoría y calidad de los elementos utilizados. el tasador debe aplicar su criterio y buen sentido. Otra forma. No siempre el capital invertido en mejoras nos determina el valor final del bien. Nuevo o muy bueno. para luego aplicar el procedimiento co rrecto. Conocido el inmueble a tasar. Estado de demolición % de duración = Antigüedad x 100 Vida probable Con el resultado. con conservación normal. . por lo cual debemos ser muy cuidadosos al realizar una tasación. El valor del lote a tasar es de $ 90. Precio normalizado = Valor de const. pero no siempre susceptibles de reconocer y escapan a todo intento de enumeración”. .Tendencias de desarrollo en la zona o barrio. . imposibles de fijar dentro de los límites de un texto. privativas de una comunidad determinada. cloaca.Ubicación dentro de la manzana.) Factores que inciden en el valor del inmueble Métodos de Tasación Una vez realizada la búsqueda de antecedentes. . tipo de suelo. antigüedad.Tipo de construcciones vecinas. forma y superficie del lote. resultan de condiciones particularísimas del bien. dentro de las cuales podemos enumerar: . . regular e irregular en mayor o menor medida.Dimensiones y proporciones relativas de los mismos. etc.Normas de zonificación. orientación. etc. luz).Venta individual o en block. .Forma de pago. gas.Factores que dependen de las condiciones de venta . Una vez recopilados los datos. . El precio de una propiedad se encuentra directamente relacionado con su ubicación y como consecuencia.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.Fecha en que se realizó la operación de compra-venta.Ciudad Al realizar cuenta: - el análisis de la ciudad donde se encuentra emplazado el inmueble se debe tener en Características principales (turística. . servicios públicos y privados. “son aquellos que no estando incluidos en la lista anterior.Niveles. estancada) Desarrollo social .La situación del vendedor y su necesidad de vender. Universidad Blas Pascal. el tasador debe seleccionar los que tengan características similares. Elementos extrínsecos Métodos de Tasación El más importante es la ubicación. . etc. transporte. . regresiva. . la situación del comprador y su interés en comprar.Factores propios del lote . En síntesis. estado. .Suelo. propios y en relación con los de la calle.Factores particulares El valor no es ajeno a influencias particulares.Factores que dependen de su emplazamiento . surgen los siguientes datos a tener en cuenta: . industrial.Zona o Barrio. categoría de las mejoras. estado de conservación. . . de una zona o aún más una cuadra determinada. corresponde realizar la inspección del inmueble al cual se refiere.Ofertas de tierras en la zona. . . topografía. en donde se reúnen una serie de elementos internos y externos que será necesario tener en cuenta al momento de elegir el método a emplear (aspecto de la zona.) Tendencia económica (progresiva.Relación lote-edificio.Forma. pero que no escaparán de la agudeza de un tasador (Ej. energía. pendiente. . a los fines de la formación y variación del precio del mismo.Servicios públicos de que dispone (agua. .Importancia de las calles y sus condiciones físicas (ancho.). pavimento.: los desnive les fuertes en ciudades de turismo serrano). por lo que recibe mayor cantidad de rayos solares que un lote S u O. tanto la urbanización como los servicios públicos y privados otorgan confort y comodidad a los habitantes. Un lote esquina tiene una plusvalía en relación a uno medial. En ciudades importantes. delimitado por calles y dividido en parcelas. tanto vehicular (sentido. . los descampados.Cuadra Es la distancia que cubre una calle. etc. Positiva serían las obras de infraestructura que se realicen en el sector. ya que genera un movimiento importante). . lo que hará que tenga mayor cantidad de tránsito peatonal. proximidad de espacios verdes. Estas últimas orientaciones se consideran negativas debido a que son más fríos y las edificaciones sufren mayor deterioro y los lotes que dan al O. El tercer punto es el tránsito. etc. etc. velocidad de circulación. Pueden influir en forma negativa el emplazamiento de villas. por su utilización. el frente del lote (por la posibilidad de la vidriera). Universidad Blas Pascal. ripio. Ellos constituyen un problema al momento de la tasación ya que no son muchos los antecedentes por la falta de operaciones.Carácter distintivo de la zona o barrio Debemos analizar si se trata de una zona industrial. centros de regiones geográficas de actividad propias (económicas y políticas). residencial. si es avenida. el ancho de las veredas. ya que pueden existir marcadas diferencias entre ellas. Entre ellos existen diferencias marcadas por los distintos tipos de factores. Por último.) tendrá influencias positivas en el valor del lote.Barrio Cada una de las partes en que se encuentra dividida la ciudad. Shopping. . El segundo punto a tener en cuenta son las di mensiones de la calzada y la acera.Manzana Es un espacio de forma simétrica. Es impor tante considerar la categoría de la edificación existente y el desarrollo de centros comerciales. cordón cuneta. si es de doble mano. dándole mayor valor a la tierra del sector.Ubicación del lote en la cuadra La proximidad del lote con calles de mayor importancia (avenida. También influye el tipo de calzada (pavimentada. dado que ofrece al inversionista una vidriera más amplia. los centros urbanos también contienen regiones de estancamiento o tendencias regresivas. Debemos realizar un análisis de las arterias que circundan la manzana: si se trata de una calle común. entre dos arterias transversales.) como peatonal (paradas de transporte público o privado. estado de conservación). etc. en ocasiones sufren altas temperaturas en horarios vespertinos. el lote esquina es óptimo. posibilidad de estacionamiento. En caso de zonas comerciales.).Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. boulevard. El tasador debe tener en cuenta estas obras y proyectos realizados o en vías de ejecución. . En zonas de tipo comercial se debe tener en cuenta el tránsito (vehicular y peatonal). donde la tierra alcanza valores más altos. Los elementos importantes son: . llamamos cuadra a una sola de las aceras. que son: . siempre se encontrarán centros de perfil típicamente comercial. comercial. etc. ya que tiene acceso por dos calles y mejor ventilación e iluminación. . En las zonas de tipo industrial. Al tasar. la presencia de fábricas. los lotes de mayor superficie.Acera de mayor importancia: Sea por su carácter comercial. . ya que el sol sale al E y se esconde al O. con o sin salida. los emprendimientos de tipo comercial (ej. tierra. . etc. boulevard o pasaje. tienen mayor valor. En oposición a estos. También es importante analizar si el barrio posee vida propia o si los habitantes se encuentran obligados a trasladarse para satisfacer sus necesidades básicas. las que la delimitan.Orientación: La mejor orientación es NE.Factores en potencia que pueden variar el valor Dichos factores pueden influir de manera positiva o negativa. Mejoras Es todo aquel espacio cubierto que forme parte de un lote. o si bien la distribución es defectuosa. la diferencia de niveles es aprovechada para un mayor aprovechamiento del proyecto. donde hace que se llegue a la vivienda.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. El costo de la tarea deberá ser tenido en cuenta al momento de realizar la tasación. O en zonas inunda bles. además de los materiales empleados. Universidad Blas Pascal. El suelo malo trae un encarecimiento de la construcción. . En ese sentido. como ser la mano de obra empleada para la aplicación de los materiales y el emplazamiento del lote en el cual se realizaron las mejoras. la distribución de las mismas.Suelo La bondad del suelo establece la seguridad que puede ofrecer la tierra a la edificación y es la primera preocupación de los profesionales al momento de edificar. Siempre que existe alguna diferencia. ya que si se encuentra por encima hay que nivelarlo. si se utilizó mano de obra no acorde o su emplazamiento es en un barrio no acorde a su categoría. .Relación frente-fondo Las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia. Elementos intrínsecos Métodos de Tasación Son inherentes al lote. y se refieren a la relación frente-fondo. tiene en cuenta la incidencia de un proyecto con el sólo hecho de haber comenzado los trabajos de ejecución. aunque menos aplicada. ya que hay corrientes diferentes. En algunos casos.. Tal es el caso de zonas turísticas. por lo tanto es más valioso en proporción que un lote de 10 x 50 mts. donde en muchas oportunidades se aprovechan los desniveles para dar mayor vista a la casa. el Colegio Profesional de Martilleros sostiene que el estudio de las características de las edificaciones es de índole profesional y técnica. por lo cual el tasador deberá tener en cuenta la incidencia de los distintos factores que componen el inmueble. según el entorno de la zona. ya que se deberá invertir mucho más en los cimientos.Medidas de la superficie cubierta . el profesional deberá tener en cuenta. Una de ellas tiene en cuenta las obras realizadas. La otra. construido con materiales tradiciona les y otros que complementen el diseño de la construcción. . Fitte y Cervini establecen como relación ideal un lote simétrico de 10 x 33 mts. el valor que adquiere el metro cuadrado cubierto no va a ser acorde con su categoría. y si es por debajo rellenarlo. medidas.Elementos accesorios . Clasificación de las categorías de construcción Métodos de Tasación Al momento de realizar el estudio de la categoría de las mejoras. otros elementos. . El análisis de estos factores queda a criterio del tasador. Por más que los materiales utilizados sean de primer nivel. ya que sostienen que con estas medidas se puede lograr un aprovechamiento total del mismo y una excelente distribución de las mejoras. a fin de establecer de manera correcta la categoría.Nivel Refiere al nivel que tiene el lote en relación con la vereda. superficie. su solución genera un costo. ya que de esta forma es notorio si la misma influyó positiva o negativamente. formas (regu lares o irregulares). etc. etc. .Calidad de los materiales En Córdoba. mejoras. Para tasar una mejora se debe tener en cuenta: . carpintería. . es decir. Las categorías son: . . .Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Universidad Blas Pascal. .Estado de conservación Para determinar el estado de conservación se debe tener en cuenta dos aspectos: .Antigüedad La vida útil de un edificio se encuentra directamente relacionada con la categoría de la constru c ción.Galpones: construcción simple. estado de los techos. re vestimientos. vigas. con la calidad de los materiales con que se encuentra construida: a mejor calidad de materiales mayor será la vida útil del inmueble. pintura. buena y económica. muy buena. mejorada y buena. escritorios y oficinas: muy buena. columnas. como cimientos.Tinglados y cobertizos: categoría única.Exterior: Se encuentra compuesto por revoques.Cocheras: buenas y económicas. humedades. cañerías. etc. buena y económica. .Estructural: Refiere a los elementos vitales de una propiedad.Edificios destinados a depósitos. cocheras y similares: . paredes. . .Edificios destinados a locales comerciales. cielorrasos. pisos. .Edificios destinados a vivienda familiar individual o unidad funcional colectiva: de lu jo. . Departamento tipo Tasación de Dtos. L. Introducción al método directo comparativo o separativo. fueron fijados originalmente de manera e m pírica. Superficie propia homogeneizada. se obtiene el valor venal de la misma.. dado que se prescinde de la determinación del valor del terreno. Coeficiente del departamento en esquina o frente a plaza. Departamento tipo. debiendo en otras poblaciones generar una adaptación de las mismas. Desarrollo de la metodología. se hace innecesario el cálculo del valor de las construcciones y se obtiene el valor en for ma directa. Este método es sencillo y simple. Coeficiente 1 1 1 1 1 . homogeneizados. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales. etc. L. sobre la base de la experiencia aplicada al análisis comparativo de numerosas ventas realizadas y gran cantidad de ofertas que luego se materializaron en ventas. lo mismo es necesario para aplicar con los valores venales de de partamentos. permiten determinar. mediante su promedio. Introducción al método directo comparativo o separativo Tasación de D. por comparación con el valor de otras unidades. Coeficiente de ubicación en planta. Las condiciones de que debe reunir son las siguientes: Coeficiente por ubicación en el piso Coeficiente por ubicación en planta Coeficiente por características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente Superficie Propia Homogeneizada Ideal 3º piso Al frente Estándar Usado a Nuevo 120 mts2. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a locales comerciales. Coeficiente de características constructivas de edificio. Así como para obtener el valor de la tierra se toma como base de comparación un “Lote Tipo” (11 x 33 mts. Córdoba. Coeficiente de Oferta. que consiste en comparar el departamento que queremos tasar con antecedentes o referencias de otras unidades ubicadas en el mismo sector o sectores de similares características a las cuales se le conoce el valor. Fitte y Cervini). Consiste en analizar una cantidad conveniente de antecedentes que. Esa función de base de comparación la cumple el “Departamento Tipo”. Coeficiente de ubicación del edificio. Coeficientes y normas de homogeneización. Rosario.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. el valor de la “Unidad Funcional Tipo” que se toma como base. Tasación de unidades funcionales de vivienda. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento. Desarrollo de la metodología Tasación de D. Aplicando este valor venal unitario a la superficie homogeneizada de la unidad que se quiere tasar. Universidad Blas Pascal. Locales y Oficinas. o de similares características.. Unidad 3 Tasación de Departamentos. Los coeficientes que se utilizan para homogeneizar. Tasaciones de unidades funcionales destinadas a oficinas. Para determinar el valor venal de este tipo de inmuebles. Coeficiente de ubicación del departamen to según el piso. el método más aconsejable es el Directo-Comparativo. Normas de Homogeneización de las superficies propias. Debemos tener en cuenta que estas normas fueron creadas para ciudades como Capital Federal. y O. y O.. Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación. La superficie de una uni dad se compone de la superficie cubierta. Pondera la ubicación del edificio respecto a las características de la vecindad. Piso 0. Piso 1. Ultimo piso con terraza expuesta: se aplica el coeficiente del piso. Coeficiente 1. Permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de la unidad de vivienda.02 5to. su evaluación se deja librada al criterio del tasador.85 a 0.98 3er. semi-cubierta. con la cual se obtiene la denominada “Superficie Propia Homogeneizada”.97 a 0.90 1er. Universidad Blas Pascal. las bondades de la unidad a tasar.00 0.90 . Piso 1. menos 0.06 7mo.96 2do. Propias de los departamentos Vivienda Dependencias (separadas del cuerpo principal) Galerías Balcones cubiertos Balcones terraza (incluida la superficie del balcón) Bauleras y/o depósitos Patios y terrazas (en forma acumulativa) Hasta 30 mts.04 6to. De 30 mts. el adelanto edilicio.10 9no. ya que las mismas se encuentran implícitamente incluidas en aquellas. Piso 0. Piso 1.. debiéndose destacar la conveniencia de analizar antecedentes con ubicaciones similares. Más de 60 mts. Coeficiente de ubicación del departamento según el piso Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio libre de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores o mínimo contrafrente o lateral Tasación de Dtos.08 8vo. Piso 0. lo que hace necesario ponderarlas dentro de un patrón común: la superficie cubierta propia. Por tratarse de un coeficiente muy subjetivo.98 2do. Jardín (ponderación según sus características) Coeficiente de ubicación del edificio Porcentaje 100% 40% a 70% 50% 30% a 35% 30% 25% 15% 10% 5% 5% a 15% Tasación de Dtos.15. Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1.00 4to. con mayor precisión. Es conveniente trabajar con las superficies propias ya que definen. galerías.90 Edificios en una sola planta Coeficiente 1. Piso 1. los medios de transporte. Piso 0. etc.11 Tasación de Dtos. descubierta.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.95 3er. Piso 1. Superficie propia homogeneizada Tasación de Dtos. Piso 1. Ello no implica que no se consideren las superficies comunes. Se aplica a las distintas superficies para obtener así la “Superficie Total Homogeneizada”. Piso 0. piso en adelante será a juicio del tasador sin superar el 1. balcones.00 El coeficiente incluye la terraza expuesta Del 13er. etc. Normas de homogeneización de las superficies propias Tasación de Dtos. evitando así coeficientes que pudieran distorsionar el método de comparación Coeficiente de ubicación del departamento según el piso Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0. a 60 mts.95 0. Piso 1.00 1ero.04. 00 1.35 1.04 1. 70 mts. Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado del departamento.14 1.05 a 1.10 Departamento en esquina Departamento con vista a plaza o parque Coeficiente de características constructivas del edificio Tasación de Dtos.95 a 1.15 a 1.50 Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena con servicios centrales Coeficiente de depreciación por edad y estado de conservación Tasación de Dtos. 60 mts.08 1. Superficie cubierta Propia Homogen.85 a 0.20. 50 mts.30 1. .03 1. Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1. Universidad Blas Pascal.26 a 1. 90 mts. 30 mts. En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido in i cialmente.25 1. Se ha considerado una depreciación similar.10 1. el monto de inversión. Para tasar unidades se deberán usar antecedentes de unidades también usadas.05 a 1. Coeficiente de ubicación del departamento en esquina o frente a plaza o parque Tasación de Dtos. Se fija la siguiente ley: C=1–K/2 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke.90 0.05 1.15 1. el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta del mismo. en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke.25 1. Considera.00 Tasación de Dtos. de manera implícita. Contempla la categoría del edificio resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción de las instalaciones centrales que posee y su distribución. Coeficiente 1. El mismo criterio se aplica a las nuevas a estrenar. ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda. Coeficiente de superficie propia homogeneizada del departamento Tasación de Dtos. 40 mts. Coeficiente 0.20 1. Coeficiente de oferta Coeficiente de Superficie 1. 110 mts.00 a 1. 120 mts. 80 mts. 100 mts.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. 2do.173 C = 1 – (K / 2) = 1 – (14.04 0. construcción económica.Normas de homogeneización de superficies propias El objetivo es obtener una superficie uniforme para poder determinar el valor unitario del metro cuadrado. Obtenido este valor. piso. lo multiplicaremos por la cantidad de metros que obtenemos luego de calculr la superficie propia homogeneizada del mismo. Antecedente 1: Departamento de 70 mts. antigüedad 14 años.174. con vista al frente.95 0.Normas de homogeneización de valores venales de los antecedentes Con los precios unitarios de cada antecedente podemos comenzar a comparar las características propias de cada antecedente respecto del Departamento Tipo. antigüedad 12 años.142. Universidad Blas Pascal.000 Valor unitario del metro = valor / superficie = $220.92 = 0. En este procedimiento obtenemos distintos coeficientes de acuerdo con las características de la unidad.000 .52 / 0.92 Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig. con ello.33% Ingresamos a la tabla y obtenemos el índice teniendo en cuenta el estado de conservación (1. poder obtener el Valor Promedio de la Zona o Precio Unitario de la Zona (PUZ).59 Antecedente 2: Departamento de 50 mts. para luego corregir este valor en base al Departamento Tipo y. Realizamos así el procedimiento: . x 100 / Vida Probable = 14 x 100 / 60 = 23. piso. su estado de conservación es muy bueno.59 0.173% / 2 ) = 1 – 7. con ascensor. externo con vista a espacios libres de contrafrente.95 x 0.04 x 0..95 0.99 $3. . podemos sacar los precios unitarios. estado de conservación muy bueno.08% = 0. con ascensor.52 1. Para simplificar el cálculo.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Valor: $220. estado de conservación bueno.99 Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $3.142. construcción estándar..99 = $3.92 Cálculo final de coeficientes = 1. Valor: $205. se encuentra ubicado en el 4to. piso. realizamos el producto de los coeficientes entre sí para obtener un coeficiente único. .Valor unitario de los antecedentes Determina las superficies propias homogeneizadas.15 1.52 Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento en planta Coeficiente característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado $3. El valor del departamento lo determinaremos corrigiendo PUZ por el producto del coeficiente único del departamento a tasar.15 x 1. Ejemplo A Ud.95 x 0.000 / 70 = $3.142. Determinación del valor del departamento Tasación de Dtos. La construcción es buena con servicios centrales.174. situado a una cuadra del departamento a tasar en 5to. que nos indica el valor del metro cuadrado.5) = 14. El mismo tiene una superficie de 60 mts2. tie ne una antigüedad de 16 años y la vida probable es de 60 años. en esquina. le encomiendan la tasación de un departamento en la zona céntrica de la ciudad. 15 x 0.91 Cálculo final de coeficientes = 1.92 Cálculo final de coeficientes = 1.18 x 1.80 Tasación de unidades funcionales destinadas a oficinas Tasación de Oficinas Al igual que en los departamentos.02 1.25 0.000 / 50 = $4.100 Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento según planta Coeficiente de característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado 1. La función de base de comparación la cumple la “Oficina Tipo”. siendo las condiciones las siguientes: Coeficiente por ubicación en piso Coeficiente por ubicación en planta Coeficiente de características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente superficie propia homogeneizada Ideal 3er. Coeficiente 1 1 1 1 1 .22% C = 1 – (K / 2) = 1 – (14.00 x 1.78) / 2 = $3.17% C = 1 – (K / 2) = 1 – (17.20 1.00 0.745.20 x 1.15 0. x 100 / Vida Probable = 16 x 100 / 60 = 26.25 x 0.92 Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig.17% / 2) = 1 – 8.83 x 60 mts.91 = 1.59 + $4.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.00 x 0.85 x 0.66% Indice obtenido de la tabla. piso Al frente Estándar Usada a nuevo 120 mts.78 Obtenido el valor del metro homogeneizado de cada uno de los antecedentes.28 Precio de la zona homogeneizado = $3.92 = 0.98 x 1.95 = $4.793.58% = 0.98 1.100 $4.00 1.91 Cálculo del porcentaje de duración (tabla de Ross-Heidecke) N = Antig.18 $3. teniendo en cuenta el estado de conservación muy bueno (1.95 Valor Unitario del Metro Homogeneizado = $4. Valor unitario del metro = valor / superficie = $205. x 100 / Vida Probable = 12 x 100 / 60 = 20% Indice obtenido de la tabla.85 0.02 x 1.745.83 Valor del departamento = $4.745.315.95 0.793.315.315.5) = 17.28 = $4. o 4to.22% / 2) = 1 – 7. ahora podemos determinar el precio unitario de la zona: PUZ = ($3.100 / 0.78 $4.18 Departamento a Tasar Coeficiente de superficie propia homogeneizada Coeficiente de ubicación según piso Coeficiente de ubicación del departamento según planta Coeficiente de característica de construcción del edificio Coeficiente de depreciación por edad y estado 1. Universidad Blas Pascal.629.629.80 El departamento tiene un valor de $287. aquí también encontramos tablas con coeficientes destinadas a tasar oficinas. = $287.11% = 0. teniendo en cuenta el estado de conservación bueno (2) = 14.174. 90 1er. y 2do. Superficie propia homogeneizada Tasación de Oficinas Se estimó trabajar con las superficies propias. Universidad Blas Pascal. Piso 1. De 30 mts. propias de oficinas Tasación de Oficinas Estas normas permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de la unidad.85 Tasación de Oficinas Considera la mayor iluminación y mejor vista que posee la unidad funcional en estos casos. Normas de homogeneización de las sup. y 6to.00 2do. resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción.05 Tasación de Oficinas Contempla las características del edificio. Como en los departamentos. dado que las mismas definen. Porcentaje 100% 50% a 80% 20% 20% 5% a 10% 20% 15% 5% Coeficiente de ubicación de la oficina según el piso Tasación de Oficinas Edificios con Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 0. con lo cual se obtiene la denominada “superficie propia homogeneizada”. como ser cubierta. . como así también las instalaciones centrales que posee y su distribución funcional. al 12do. descubierta. Piso 0.00 5to. con mayor precisión.90 3er.15 Ultimo piso con terraza expuesta: Coeficiente del piso menos 0.95 3er.. y 4to. Oficina en esquina Oficina con vista a plaza Coeficientes de características constructivas del edificio Coeficiente 1.00 0. piso es a criterio del tasador sin sobrepasar 1.95 0. y se aplican a las distintas superficies para obtener la “superficie total homogeneizada”. Propias de las oficinas Oficina propiamente dicha Dependencias Archivos en subsuelos Balcones Jardines (Ponderación según sus características y aporte estético) Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 16 mts. Piso 0.05 7mo. las bondades de la oficina a tasar. a 60 mts.80 Desde el 13er.05 1. etc. su superficie está compuesta por distintas cualidades constructivas. Piso 1. Piso 1. Piso 0. semi-cubierta o galería.02 Para oficinas que se encuentran en una sola planta Con vista al frente o a la calle Con vista a amplio espacio de contrafrente o lateral Con vista a patios interiores y/o mínimo de contrafrente o lateral Coeficientes de ubicación en esquina o frente a plaza o parque Coeficiente 1.10 Edificios sin Ascensor Piso Coeficiente Planta Baja 1. a 30 mts.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.00 1ero. Piso 1. lo que hace necesario ponderar todas ellas respecto de un patrón: la superficie de la oficina propiamente dicha. De 16 mts. Universidad Blas Pascal.15 1.45 Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Buena con aire acondicionado central Muy buena Coeficientes de depreciación por edad y estado de conservación Tasación de Oficinas Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado de la oficina. pero más atenuada que la que surge de las curvas de Ross-Heidecke. Se ha considerado una depreciación similar. 90 mts.05 1. Coeficiente de superficie propia homogeneizada de la oficina Tasación de Oficinas Considera.00 a 1. tanto para el tratamiento en conjunto como para el local en particular: . Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1.36 a 1. Para superficies menores o mayores se considerará el coeficiente en forma particular. Coeficiente 0.05 Tasación de Oficinas Coeficiente 1. en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. 30 mts.35 1. Superficie cubierta Propia Homogen.90 a 0.90 0. Coeficiente de Superficie 1. Tasación de unidades funcionales destinadas a locales Tasación de Locales Para la tasación de este tipo de unidades se observarán los siguientes factores. 210 mts.15 1.05 a 1.16 a 1.10 1. ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda.95 a 1.95 0.05 Tasación de Oficinas En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido in i cialmente.20. 60 mts. 300 mts.30 1.85 Para superficies intermedias se deberá interpolar linealmente. 400 mts. el monto de inversión. de manera implícita.04 1.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.00 0. el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma.94 0. Se fija la siguiente ley: C=1–K/3 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke. Coeficiente por tener baño privado Coeficiente por tener baño privado Coeficiente por tener garaje en el edificio Coeficiente por tener garaje en el edificio Coeficiente de oferta Tasación de Oficinas Coeficiente 1. 120 mts. 20 . y una inversión del local en particular sería en vano. resultante de la calidad de los materiales empleados en la construcción. Jardín (ponderación según sus características y aporte estético Porcentaje 100% 50% a 80% 40% a 60% 25% a 40% 25% 20% 10% 5% 3% a 5% Coeficientes de características constructivas del local Tasación de Locales Contempla las características del edificio. Propias de los locales Local propiamente dicho Dependencias al mismo nivel de local Dependencias en distinto nivel que el local Depósitos (según su facilidad de acceso y capacidad de almacenaje) Galerías Patios utilizables (en forma acumulativa) Hasta 30 mts. Se aplica a las distintas superficies para obtener así la “Superficie Total Homogeneizada”.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. salvo cuando hay defectos de construcción.05 1. Normalme n te son reducidos. es un factor determinante en el precio. Dentro de una galerí a. Estos gastos deben ser observados.Estado de conservación: Si las condiciones son óptimas. De 30 mts. ya que encontraremos una inversión pendiente que atañe a los propietarios de los locales. . .Ubicación: Debe encontrarse en un lugar donde se observe circulación de transeuntes. 2 Normas de homogeneización de las superficies propias Coeficiente 1 1 1 1 Tasación de Locales Permiten uniformar las características y/o destino de las partes integrantes de un local. por su posibilidad de amplitud de vidriera. fluye positivamente. Económica Estándar Buena sin servicios centrales Buena con servicios centrales Muy buena Coeficiente 0. Si el estado de la galería es óptimo. Pero si es necesario restaurar la galería. . a medida que se alejan de la entrada van perdiendo valor y este disminuye progresivamente en los entrepisos. Más de 60 mts. La función de base de comparación la cumple el “Local Tipo”: Coeficiente por características constructivas Coeficiente por edad y estado Coeficiente por superficie propia homogeneizada Coeficiente por relación fondo-frente Ideal Esándar Usado a nuevo 100 mts. .Gastos comunes: A los locales en galerías comerciales les corresponde una proporción de gastos comunes por las partes de uso común.00 1. presentandose por lo general diferencias entre las aceras (salvo peatonales). Universidad Blas Pascal. que estén o no dotados de sótanos o duplex (mayor amplitud de espacio para uso del propietario).90 1.10 1.Tipo de construcción: Los elementos más importantes son la amplitud de los pasillos o corredores (permiten examinar más cómodamente las vidrieras) y la presentación de los pisos (seguridad y fluidez del tránsito). el que adquiere el local tiene tácitamente prevista una inversión sobre el mismo de acuerdo al pr o ducto que comercializará. En cuanto al local. Es razonable otorgarle mayor valor al duplex. a 60 mts. estamos en presencia de una incidencia negativa para el precio de la unidad. como así también las instalaciones centrales que posee y su distribución funcional. subsuelos o recovecos. 85 0.4 0.06 1. 10 mts. 50 mts. etc.10 1.8 1 2 3 4 5 6 8 10 Coeficiente 1. el valor unitario venal del departamento es inversamente proporcional a la superficie cubierta de la misma./ (Ff)2 0.3 0. concesionarios de autos. 70 mts.90 0.40 1.00 0.25 1.70 Coeficiente de superficie propia homogeneizada del local Tasación de Locales Considera. pero más atenuada que la que surge de las curvas de RossHeidecke. Al utilizar el coeficiente debe tenerse en cuenta el uso. el monto de inversión.95 0. resultante del desarrollo de sus respectivos fren tes.2 0.). Coeficiente de Superficie 1.75 0.15 1. 60 mts. Ff = Frente del local Fr = Fondo relativo Se pueden aplicar las siguientes formulas: Fr / Ff o Superficie / Ff2 Superf.20 1.35 1.6 0. Se fija la siguiente ley: C=1-K/4 C: Coeficiente K: Coeficiente de depreciación obtenido de las tablas de Ross-Heidecke. La tabla se crea en forma empírica. 40 mts. Coeficientes de depreciación por edad y estado de conservación Tasación de Locales Pondera la depreciación del valor venal en función de la edad y el estado del local. de manera implícita.7 0.14 1. Coeficientes de relación frente-fondo Tasación de Locales Aprecia la diferencia de valor entre los locales. Locales que no requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen.5 0.80 0. sobre la base de múltiples experiencias verificadas y ajustadas mediante su aplicación en numerosos casos prácticos.11 1.00 . en función del por ciento de la vida transcurrida y su estado de conservación. destino y/o ubicación del local. supermercados.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Se ha con si derado una depreciación similar. ya que de acuerdo a la ley de la oferta y la demanda.08 1. 100 mts. que pueden requerir grandes espacios (bancos.26 1. en cuyo caso debe utilizarse la Tabla II Tabla I. Universidad Blas Pascal.45 1.30 1. 000 mts.90 0. pudiendo en casos excepcionales compararse con locales que dan a la calle con otros ubicados en la misma galería. Universidad Blas Pascal.92 0.87 0.Para locales que constituyan por sí mismo un inmueble.93 0. 800 mts. igual PH. 3. .000 mts.Para locales ubicados en calle peatonal o dentro de un centro comercial. analizar locales en galería.70 Tasación de Locales En toda transacción inmobiliaria generalmente se arriba a un valor final inferior al pretendido in i cialmente. analizar locales en PH . 300 mts. A los efectos de la correcta aplicación del método comparativo deben seleccionarse locales de similares características: . igual PH .Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. 200 mts.00 0. 1. 100 mts.Para un local en PH.20. 2. 200 mts.000 mts. ya que disfrutan del 100% del espacio aéreo. 900 mts.75 0.84 0. 150 mts.80 0. 500 mts.96 0.Para un local en galería. Este coeficiente varía en función de la oferta y la demanda: C = 1.00 a 1.86 Tabla II. 150 mts.98 0. Locales que requieren gran superficie Superficie cubierta Propia Homogen. . 0. Coeficiente de oferta Coeficiente de Superficie 1. Método Lineal. . el estado de los papeles del vehículo y demás aspectos legales. . existen tres aspectos a tener en cuenta: .Tren delantero y trasero del vehículo: Verificar el estado de los bujes y amortiguado res. chasis (marca y número) y registro donde se encuentra inscripto. determinante del precio del bien. entre otros. Aspectos fundamentales a tener en cuenta. El análisis arrojará el estado de conservación del vehículo. acoplado. Tipos de vehículos. Identificación del bien. puertas y guardabarros.Controlar luces de puertas. Identificación del bien Tasación de Vehículos A fin de la correcta identificación del bien tenemos: el número de dominio. camión. Estado funcional. El avalúo o tasación se realiza depreciando el bien por su antigüedad.Jurídicos: Es decir.Económicos: se trata del análisis del mercado. Estado estructural Tasación de Vehículos Es el estado general de la carrocería del vehículo.Motor: Verificar el estado de la compresión del motor. teniendo en cuenta los datos aportados por el fabricante. Debemos: . verificación del estado de la misma y posibles pérdidas. . etc. rótulas y demás componentes. coupe.). el valor residual se calculará por comparación directa con otros vehículos en el mercado. viscosidad y restos de partículas metálicas.Técnicos: El tasador deberá tener suficiente conocimiento a fin de analizar. año de fabricación. el funcionamiento de todos los componentes mecánicos. .Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.Localizar accesorios faltantes. baúl. .Caja de velocidades: Verificación del nivel de fluido. Otro aspecto a tener en cuenta es la vida útil. Estado funcional Tasación de Vehículos En relación al estado funcional del vehículo debemos considerar: . Para la correcta identificación del bien a tasar. . capot. Estado estructural. .. Aspectos fundamentales a tener en cuenta Tasación de Vehículos Según la teoría del martillero Hugo Teruzzi. . motor (marca y número). etc. Tipos de vehículos Tasación de Vehículos En relación al tipo de vehículos. Universidad Blas Pascal. una vez superada la misma.Controlar las líneas del techo. tomando como base el valor nuevo. que hacen a las características propias del modelo a tasar y permiten el correcto funcionamiento del mismo. cinco puertas. etc. de man tenerse en buen estado de conservación.Verificar posibles arreglos realizados y a realizar. parrillas de suspensión. golpes internos y posibles pérdidas de aceite. modelo. Unidad 4 Tasación de Vehículos.Controlar el estado general del interior del vehículo (tapizado. tres puertas. el tasador deberá acceder al título de propiedad del vehículo. por medio de la confección de una ficha técnica. Verificar posibles consumos de aceite. utilitario. podemos nombrar: Familiar. cuatro puertas. eléctricos. alfombras. marca. . Para el caso de los automóviles. También debemos tener en cuenta que los mismos modelos. Es necesario aclarar que si el bien a tasar no posee un referente económico (precio nuevo) en el mercado. Esta disminución de la vida útil se debe al continuo avance de la tecnología que éstos sufren.000 Porcentaje de depreciación = (2 x 100) / 5 = 40% Valor depreciado = ($80. el valor abona do en concesionaria o fábrica. pero con un espacio mayor en la parte trasera del habitáculo. nos dará una plusvalía o un castigo. lamentablemente este método no se puede emplear.000 Pasado un período de 5 años.000 = $48. habitáculo y baúl se encuentran íntimamente relacionados. A las diferentes carrocerías las podríamos clasificar de la siguiente manera: .Dos volúmenes: Su carrocería deja perfectamente establecidos dos espacios: trompa y habitáculo. Universidad Blas Pascal. de acuerdo a la antigüedad y estado de co n servación. influyendo en la tasación final. es oportuno remitirse al mercado del usado y obtener algún referente por comparación directa. es decir. El estado de conservación de los puntos descriptos anteriormente. con el resultado de valores totalmente disimiles.Tres volúmenes: Se encuentra diferenciados su trompa. que será igual a la reposición que corresponda en cada caso.000 x 40) / 100 = $32.$32. . su vida útil es de cinco años y se calcula de la siguiente manera: Método lineal = Precio a Nuevo – Depreciación Ejemplo: Auto: New Beetle Volkswagen Antigüedad: 2 años Vida probable: 5 años Valor a nuevo: $80.000 . . su precio será aquel que fija el mercado al momento de la tasación. Método lineal Tasación de Vehículos Esta metodología tiene como punto de partida el valor a nuevo del bien.000 Valor del vehículo = $80.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. habitáculo y baúl. En este caso. aplicando porcentajes de castigos o plusvalías que corresponda. trompa.Familiares: Similar a los dos volúmenes en lo relacionado a la conformación de la carrocería. pueden tener carrocerías diferentes.Monovolúmenes: Son aquellos en que sus espacios no se encuentran diferenciados. . . compactos y mal aireados. etc. Se ve afectada por labranzas y en ella se colocan los fertilizantes. Son sueltos y muy permeables.Capa superficial: con gran actividad química y biológica. Suelo. Al secarse forman costras. . Tanto es así que los valores de los predios ganaderos pueden variar notablemente entre un año y otro.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Conceptos Generales Tasación Rural Los inmuebles rurales son un medio apto para la producción agropecuaria y su valor depende principalmente de su capacidad de producción (agrícola y ganadera). En él se verifican constantes transformaciones químicas. en cuanto a su cantidad y calidad. Húmedos son pegajosos. Sin dificultad para labranzas. Los factores que indicen directamente son: el suelo. de acuerdo al precio internacional de la carne. Mejoras. de las cuales nos interesan: . regímenes impositivos. Modelo pericial en sede judicial. Inadecuados para la mayoría de los cultivos. socioeconómicos y geopolíticos. pero nunca terminan de manera perfecta. Suelo. La producción agrícola depende de la disponibilidad de suelos capaces de desarrollar cultivos. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural. Modelo de autorización para tasar en forma particular. se agrietan y endurecen.Arenosos o silicios: Más del 70% de arena. ya que el valor de los campos está definido por aspectos intrínsecos y productivos por un lado. Unidad 5 Tasación Rural. etc. El agua lo atraviesa fácilmente arrastrando sales minerales solubles. clima. política crediticia. el comportamiento del clima. Universidad Blas Pascal. Pastizales naturales. . Su espesor: de 15 a 40 cm. La valuación rural exige el conocimiento de aspectos técnicos agropecuarios. Estos determinan las características del suelo y de su relación depende la fertilidad.Arcillosos: Con más del 20% de arcilla. el agua y el clima. Debemos sumarle también el análisis de las mejoras a los fines de arribar a un valor general. agua. aún sin ser materia muerta. La capa cultivable consta de materiales sólidos (partículas minerales y materias orgánicas). Conceptos generales. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural. . físicas y biológicas que son influidas por las condiciones climáticas: lluvia. .Subsuelo: Tiene gran influencia sobre el suelo activo y alcanza hasta unos 60 cm. Equinos. Metodología de la valuación rural. agua y clima Tasación Rural Suelo El suelo es la superficie suelta de la tierra.Suelo inerte: Segunda capa de color más claro. En el suelo tenemos varias capas. . Resulta primordial reconocer las características del suelo y las técnicas de laboreo.Capa impermeable: Impide que el agua siga cayendo hacia el interior de la tierra. Actividad ganadera. Acumulan mucha agua. viento y temperatura. Fuentes de información para la tasación. Sugerencias para establecer valores. Se la denomina suelo activo o tierra laborable. agua y aire. donde se desarrollan las raices de las plantas. Tipos de razas. y por las prácticas agrícolas: aradura y fertilización.. La composición del suelo en grupos de partículas de diferentes tamaños define su textura y hace que se clasifiquen en: . y por situaciones económicas relacionadas con el intercambio comercial internacional. El conocimiento adecuado de las características del medio rural es requisito indispensable para el tasador. por la otra. el tipo y cantidad de agua. calcio 5% al 10% y humus 5% al 10%. . Suelo franco: Por su composición es fértil. fácil de trabajar y en donde la mayor par te de los vegetales prosperan de manera inmejorable.Suelo de aptitud ganadera: Pesados. escurrida de un 10% a un 25% e infiltrada de un 20% a un 30%. sobre pastoreo o una aradura inadecuada son otros agentes. El desmonte. Las labranzas ayudan a este propósito porque reducen la evaporación.Elementos secundarios: calcio.Micro elementos: cobre. . . fósforo y potasio. Su aptitud se halla condicionada por la cantidad y distribución de la lluvia caída.Acidos: tienen un pH mayor de 8 .Alcalinos: tienen un pH menos a 5. . La aptitud se mide en base a la cantidad de animales por hectárea que pueden ser sostenidos con forraje verde. Los principales factores que lo determinan son: la lluvia. a lo largo de un año.Cultivando especies que se aclimaten a la región. difíciles de trabajar. en mayor o menor grado. mediante distintos métodos: . la irrigación. sustancia formada por materias orgánicas transformadas o en proceso de transformación). etc. hierro. Hay muchas plantas que no vegetan en estos suelos.Suelo con aptitud forestal: De textura arenosa o franco arenosa. De gran capacidad para retener el agua y de color oscuro. agua y aire. al modificar la estructura y eliminar plantas indeseables que quitan el agua y la vuelven a la atmósfera por transpiración.Suelo de aptitud agrícola: De textura franca.5 La degradación del suelo se produce por la pérdida de sus propiedades. En función de su aptitud. permite conocer su acidez o alcalinidad. La productividad del suelo es su capacidad para producir cultivos. magnesio y azufre.Solubiliza las sales minerales que luego pone a disposición de los vegetales como alimento. El análisis del suelo. El grado de aptitud se mide en quintales por hectárea sembrada. los clasificamos en: . El agua caída bajo forma de lluvia en un campo laborable puede ser evaporada de un 30% a un 50%.Neutros: tienen un pH entre 5. Para que un suelo sea productivo es necesario que sea fértil. con alto porcentaje de arcilla. Respecto a los nutrientes. Agua Cumple dos funciones muy importantes en el suelo agrícola: . los suelos se los puede clasificar en: .Macro elementos: nitrógeno. Su composición química arro ja los siguientes valores: arena 60% a 70%. el drenaje. arcilla 15% a 20%. . Son húmedos y cálidos. provistos de materia orgánica.5 y 8 .Interviene en todos los procesos físicos. con buena estructura y fertilidad. Las fuertes lluvias y el viento son los principales agentes de este proceso. Humíferos: Con más del 10% de humus. Clima Es posible eludir. de fácil laboreo. . las partículas minerales. En la agricultura interesa fundamentalmente la conservación de la humedad del suelo. el tiempo de explotación y la fertilización.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. que contenga y suministre a las raíces la cantidad adecuada de nutrientes. - Calcáreos: Más del 10% de calcio. la acción adversa del clima sobre los organismos vi vos. que se conoce como reacción del suelo y se cuantifica por medio del pH. Los suelos pueden ser: . químicos y biológicos involucrados en la formación de tierra fértil. Universidad Blas Pascal. Son claros y fríos. La cantidad de hilos se relaciona con las necesidades de uso. interponiendo cortinas de árboles. La flexibilidad determina una vibración y fuerte cimbrado que se transmite en muchos metros. - Realizando los cultivos en las estaciones que tengan mayor similitud con las características del clima de donde dichos cultivos procedan. figura el bañadero y el escurridero. para proveer una cubierta que se maneje como vegetación nativa.Aguadas: Se preparan en los campos cuando éstos carecen de aguas naturales o cuando las existentes resultan inapropiadas. para protegerlo de la oxidación. hecho que asusta a los animales y evita que embistan el alambrado. etc. Se compone de postes. alternados con medios postes.Varillas: El tipo más común es de madera dura. por medio de labranzas especiales. Mejoras Tasación Rural Dentro de las mejoras podemos encontrar: . Modificando la temperatura del suelo. desvasado. empalizadas. luego se incorporó el uso del alambre de hierro galvanizado. y se con s truyen como tanques con chapas de hierro galvanizado (tanque australiano) o con ladrillos de canto revestidos con cemento. con alambre de alta resistencia. . El alambrado tradicional se construye con postes ubicados a distancias importantes o en esquínas. que es resistente e inoxidable. con iguales características pero de menores dimensiones.Corrales: Son sitios cercados. En un pastizal natural encontramos gramíneas (pastos). leguminosas forrajeras. El alambrado suspendido duplica la distancia entre postes intermedios. es la tierra productora de forraje natural que sirve para el consumo de los animales. curaciones. Son perforaciones practicadas hasta distintas napas para el aprovechamiento de las lluvias. para operaciones. Su finalidad es la de actuar como reservorio de agua. muros. etc. Pastizales Naturales Tasación Rural La pradera natural.Alambres: Al principio solamente se utilizaban de hierro dulce alquitranado. . Para determinar la condición del pastizal natural se toma en cuenta: el valor cualitativo de su composición (presencia de distintas especies y el valor de las mismas) y el valor cuantitativo (re lación entre la superficie ocupada por plantas y la superficie total a pastizar). . .Alambrados: Facilitan la delimitación de las propiedades. . . Entre estos se ubican los medios postes y entre los mismos las varillas. Atenuando los vientos. lo que permite un fácil desplazamiento del ganado y evita amontonamientos y magulladuras en el animal. riegos y otras prácticas. la cual puede ser vegetada natural o artificialmente. seudo pastos (plantas semejantes a los pastos) y hierbas. como la división de las estancias en potreros.Torniquetes: Son cajas metálicas con un eje de crique utilizados para estirar los alambres. a continuación del corral y separado por una tranquera. se construye el trascurra. Como complemento. Universidad Blas Pascal. En establecimientos grandes. Actualmente se utiliza el alambre de acero. reduce la cantidad de varillas y de hilos. para los cuales se utilizan maderas duras. aunque también las hay de hierro y de alambre retorcido y reforzado. Se construyen en forma circular. donde se realizan las prácticas comunes del campo. se instala un embudo que se comunica con la manga que lo continúa. de pequeñas dimensiones. Los bebederos son el complemento del tanque. Luego.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. Se construyen con postes que se ubican muy próximos. Universidad Blas Pascal.Establecer el valor básico. lugares de abastecimiento. privadas y judiciales.Consultar contratos de alquiler. En consecuencia.Extensión del campo: Aspecto muy importante.Realizaciones de obras públicas que resulten perjudiciales para el predio. Metodología de la valuación rural Tasación Rural Método comparativo y sumario comparativo homogeneizado Consiste en estimar el valor de un predio en función de otros predios semejantes. puentes. construcciones especiales. silos.Bajo rendimiento productivo. Entre las mismas encontramos: . hidráulica.Un mercado internacional favorable. préstamos. .Degradación ecológica.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. . . . .Existencia de caminos internos mejorados. provincia y nomenclatura catastral a fin establecer la localización exacta del predio. Principales factores depresores del valor: . fecha de inscripción. Las construcciones específicas de la explotación agropecuaria. debemos contar con: . etc. ya que el precio unitario del terreno será mayor para la superficie que corresponda a la Unidad Económica (relación e- . Identificación del titular. alojamientos para el personal.Ubicación: Identificación del lugar físico. etc. etc. Factores que influyen en el valor de un inmueble rural Tasación Rural El valor de los predios. .Infraestructura y Servicios: Una serie de mejoras completan el equipamiento de un establecimiento rural. . . . Nos encontramos con factores que sostienen o aumentan el valor. se encuentra influenciado por factores políticos y económicos. existencia de gravámenes. el tratamiento se asemeja a las construcciones urbanas. previa apreciación de las diferencias y su probable influencia en el valor.Analizar valores obtenidos en subastas públicas. con factores que son depresores del valor. que desencadenan acontecimientos y tienen un preso especial so bre dicho valor. Determinar su distancia a caminos. . .Altos impuestos.Políticas de promoción: subsidios. lugar. .Sistema de provisión de energía: eólica. debemos recurrir a la búsqueda de antecedentes similares. sifones.Situación jurídica: Estudio de los títulos correspondientes. aparcería. disponibilidad para su transferibilidad y todo lo que implique la facilidad o dificultad para la transferencia del predio. En el caso de la casa principal y las destinadas al personal. localidad. centros de comercialización de su producción.Analizar condiciones de venta y necesidades de venta. desgravaciones impositivas. cobertizos.Plantaciones perennes con fines de reparo. tinglados. cantidad. Factores de comparación: . dentro del mercado al que el mismo pertenece. etc. punto a partir del cual fluctúan los valores de la tierra. Principales factores sostenedores del valor: .Expectativas de obras públicas a realizarse. .Rendimientos esperados de la explotación e inversiones. . Para poder aplicar este método. . datos de dominio. térmica o eléctrica. parque. . además de sus cualidades y entorno. .La mayor cantidad de antecedentes.Desagües construidos: alcantarillas. galpones. . restricciones al dominio. adorno. establos. y al mismo tiempo. casa principal.Construcciones: Una instalación agropecuaria se completa con el casco. adecuación y grado de aprovechamiento.Adversidades climáticas reiteradas. se ana lizarán en base a su calidad. etc. . plantaciones herbáceas y arbóreas.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. ubicación. arroyos) y cuál es la distancia desde el fundo hasta ellas. construcciones.Mejoras extraordinarias: Por ejemplo el desmonte. También se debe considerar la presencia de fuentes subterráneas.Mejoras ordinarias: Alambrados. mejoras y demás condiciónes de explotación racionalmente trabajada por una familia agraria. boleta de impues to inmobiliario. etc. que permita afrontar sus necesidades y favorezca la evolución de la empresa). aguadas. no podemos dejarnos guiar exclusivamente por las indicaciones de las partes. . Es necesario tener presente los riesgos de contaminación del agua. En campos muy alargados sobre márgenes de arroyo se debe castigar. Universidad Blas Pascal.Mejoras: Si tanto el campo a tasar como los antecedentes tienen mejoras. Dicho valor disminuye a medida que la superficie se aparte de la UE.Cuando está ubicado en medio del campo no resulta fácil su ubicación. se entiende que quién nos la ha encargado nos dará las indicaciones necesarias para llegar al lugar. obteniendo así el valor de la tierra nuda. caminos internos. Si se trata de una tasación particular. La fijación de la UE la realiza el Ministerio de Agricultura y se predetermina por zonas y en función del tipo de suelo. lagunas. etc. . . mangas. escritura. Cuando estamos aplicando el método comparativo. . sino que además. Si se trata de una tasación para la justi cia. la topografía y el agua. la nivelación. . calidad de tierra.Tomar todas las precauciones para la exacta localización del fundo a tasar.Disponer de la documentación necesaria como para tomar la real dimensión del inmueble que está bajo análisi. la presencia de suelos salitrosos y existencia de suelos degradados. características del subsuelo y posibilidad de erosión. menos valor por unidad de superficie (excepción hecha de los predios que disminuyen su superficie pero se acercan a un centro urbano). corrales. por ej. cabe aquí dejar planteado lo siguiente: . es decir. a que profundidad se encuentran y su calidad. en cuanto a la facilidad de manejo (en relación a las tareas a relziar) y a la facilidad de comercialización por las ventajas que ofrece. .: plano de mensura. la vegetación. por nuestros propios medios debemos saber a ciencia cierta hacia donde nos dirigimos.Forma: Lo más conveniente es la forma cuadrangular. estructura.Clima: Conocer si el promedio de precipitaciones pluviales del último año guarda relación con lo previsto para la zona.Existencia de agua: Debe tenerse en cuenta la existencia de fuentes superficiales (ríos. a mayor extensión. Debemos contar con la información sobre la textura. Sugerencias para organizar el trabajo para tasar un inmueble rural A modo de recomendación. y la proporción de sales que contenga que no sea excesiva (por lo tanto perjudicial para la actividad y el consumo). . . ya sea por mayor incidencia de alambrados y aguas excesivas o por mayor dificultad de manejo y desproporción de los potreros resultantes. etc. sistemas de riego. debemos estimar el rendimiento de cada fundo (hablando de antecedentes y objetivo) y calcular la renta diferencial. xistente entre la superficie. calculamos el valor de las mismas y las deducimos de la tierra. la cual nos da la dife rencia de valor entre uno y otro campo.Calidad del suelo: La misma está dada por las características de la zona. y de ser posible conocer la evolución de los últimos diez años para eva luar el comportamiento de la zona. profuncidad. Las mejoras pueden ser: . que son inversiones que se realizan por única vez y modifican el valor de la tierra. teniendo directa rela ción con el clima. . la tasación surgirá de la siguiente expresión: Sup.000 ha. se deberán recoger de los mercados antecedentes. Así podremos verificar: . Para comenzar. el valor total resultará de multiplicar su superficie por dicho valor y la cantidad de unidades por hectárea que admite. y capacidad de 2 animales por ha. Método analítico comparativo ponderado o sistema de puntos Propone la estrecha relación entre el valor real del inmueble obtenido en plaza y su correcta ponderación en cuanto a lo que hace a su calidad agropecuaria.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. textura y calidad del suelo). El TTN lo llama Método Empírico Zonal.000 p/ha. Ej. Universidad Blas Pascal. que surge de la relación entre la sumatoria de los precios globales de los antecedentes recogidos del mercado y el coeficiente de aptitud. Luego habrá que ponderar cada uno de estos antecedenetes en función de conceptos tales como topográficos (altura. La incorrecta asignación de los puntajes. Capacidad: 1 oveja por ha. ya que contempla las receptividades y/o rendimientos de la zona en que se esté trabajando.la titularidad. obtenido a partir de la ponderación de la superficie en hectáreas y los puntos de aptitud que se le asignaron a cada a ntecedente en particular. su valor será: (5. A partir del conocimiento del valor asignable a un campo de la zona. nos llevará irremediablemente a determinar un erróneo valor de tasación. o que hayan sido motivo de operaciones inmobiliarias recientes. entonces. La aplicación de este método requiere un conocimiento amplio y específico de la tierra. Un factor importante es el análisis de la calidad agropecuaria de cada antecedente. Si el campo tiene 5. fisiográficos (vegetación.x. de acuerdo al pastaje que produce. Cuando se utilice esta metodología. por hectárea y por año. la escritura del inmueble. Recomendaciones En cuanto a la documentación de se deberá reunir.: En la patagonia la receptividad ovejuna constituye el elemento fundamental en este tipo de valuación. Recae en el estudio pormenorizado de los distintos bienes inmuebles del sector que se ofrezcan en compraventa.000 El TTN aconseja que este método se utilice únicamente en aquellos casos en que fuese dificultosa la aplicación del Método Comparativo de la Norma TTN 3. fuentes de consumo). a partir del cual se fijan parámetros para ser utilizados como referencia.la descripción del inmueble. Por lo tanto. en su defecto.Asiento de dominio: Copia sin valor notarial expedida por el Registro de la Propiedad o. receptividad ganadera) y económicos (accesibilidad a las rutas. El valor unitario de la tierra se estima. se deberá adjuntar a la tasación las fuentes o publicaciones que sostienen el valor unitario adoptado.000 ha.000. edáficos (espesor de la capa arable. Método empírico sumario Se aplica en algunas zonas características por una explotación única y común en su tipo. tenemos: . Valor unitario de la zona: $3. Luego del análisis se consigue un nuevo valor. x $3.) x 2 = $30. Tierra x valor ha (promedio simple ponderado) x aptitud del campo a tasar Aptitud media anteced.000 / animales por ha. en función de la cantidad de ovejas que el campo en estudio es capaz de soportar. . relieve). La ponderación se realiza a través de un análisis estadístico. que se engordan en los establecimientos de inverne. centro y sur de La Pampa. a escala. Croquis de ubicación respecto de la población más cercana. Por último.Número de cuenta. Zona: centro y este de Bs. centro y sur de Córdoba y Santa Fe y sur de Entre Ríos. . Hereford y Aberdeen Angus. En esta región se encuentra el ganado vacuno más refinado. norte de Corrientes. Tipos de razas Razas de bovinos y sus características Tasación Rural . en los ambientes de clima subtropical (Misiones. . As. . productoras de carne: Shorthon. maíz.La invernada: Se realiza en las mejores tierras. las condiciones naturales posibilitan la actividad ganadera en vastas extensiones del te rritorio.Base imponible. cuya rusticidad les permite adaptarse a la escasez de agua y pastizales. . Actividad Ganadera Tasación Rural Si bien. Corrientes y norte de Entre Ríos. noroeste de Córdoba. La orientación de la ganadería en esta región permite distinguir dos áreas diferenciadas: . sorgo. Ubicación según títulos. Hoja de Registro Gráfico y número de parcela. Nelore y derivados como el Santa Gertrudis y Bradford.Año de edificación de las construcciones. ángulos y superficie del polígono bajo análisis.Relevamiento de antecedentes de inmuebles comparables: Se deberá recorrer la zona e investigar acerca de establecimientos rurales que se hayan vendido en los últimos 6 a 8 meses aprox. Chaco y Formosa) se introdujo el cebú mediante cruzas con animales de raza Braham. . Número de cuenta con el que figure inscripto el inmueble en la Dirección de Catastro y en la Dirección de Rentas de la provincia. oeste y noroeste de La Pampa. .Planos de las superficies construidas: La cual será de ayuda a fin de determinar las superficies cubiertas. productoras de carne y leche. se encuentran las razas más refinadas. Se puede recabar también e n tre los pobladores del lugar. Los cabañeros se especializan en la obtención de reproductores que luego venden a los criadores. Croquis de la parcela. . bajo riego. - de surgir la publicidad registral...Nomenclatura catastral.. donde podremos verificar: medidas lineales. avena. donde abundan las praderas naturales de pastos aptos para el pastoreo durante todo el año. etc.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. ya sean de praderas naturales o de pastoreos artificiales de alfalfa. En las zonas donde se practica la agricultura intensiva. Inscripción dominal. en lo que respecta al ganado vacuno la máxima aptitud se da en la región pampeana. Ubicación según la Dirección de Catastro. Datos de las parcelas linderas. algún gravamen o restricción al dominio. As. En las regiones extra pampeanas se desarrolla la ganadería marginal con preponderancia a las razas criollas.Plano de mensura: Donde se podrá corroborar: - Nombre del titular.La ganadería de cría: Orientada a la producción de terneros o novillitos. lográndose ejemplares r e sistentes a las prolongadas sequías y la escasez de forraje. Universidad Blas Pascal.Boleta de liquidación de impuesto Inmobiliario Provincial: Podemos obtener: . Zona: oeste de Bs. o que se encuentren en venta al momento de la tasación. . inmobiliarias y cooperativas de la zona. la producción de leche y carne. Es el más importante en producción de leche. y en tonces el alimento pasa al tercero y cuarto estómagos. Ingresada en 1879. y presenta caras. vacas: de 600 a 700 kg. Son animales desprovistos de dientes delanteros en el maxilar superior. Introducida en el año 1880. La Polled Hereford es originaria de USA. Piel muy gruesa. Armonioso en su contextura. produce carne de alta calidad. donde tiene lugar la digestión. de tamaño medio y su pelaje oscila entre negro y colorado. Ideal para cruzas. De mayor calidad de carne. Producción lechera indispensable. los terneros. Universidad Blas Pascal. En principio fue una raza de triple propósito. Shorthon y Holando Ar gentino. formado una serie de pelotitas. que mastica o rumia más detenidamente. Presenta una gran masa muscular y abundante manto de carne en los cuartos posteriores. Proveniente del NO de Inglaterra. no muy largo.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. . Se distingue por su aptitud cárnica y posee un contenido graso adecuado al consumo interno. ingreso al país en 1823. . en especial Suiza. De pelaje corto. Su peso oscila entre 800 y 100 kg.Holando Argentino: raza de doble propósito. Se caracteriza por su precocidad y productividad. Razas continentales . Muy apreciado en la industria frigorífica debido a su alto rendimiento. Es una raza sin cuernos. Muy musculoso. Se destaca por la precocidad en el engorde. sin manchas. llamados libro y cuajar respectivamente. overo negro y overo colorado. Ingresado en 1960. el macho.Shorthon: Raza de doble propósito. Luego la comida pasa al segundo estómago (redecilla). mastican con los dientes inferiores y las encías.Polled Hereford: Excelente conformación carnicera con muy buen rendimiento y car ne de muy buena calidad. y ha ganado mucha pop u laridad en los últimos años. y los terneros de 20 a 42 kg. Los machos pueden pesar de 800 a 1100 kg. con excesivo cúmulo de grasa. pelo mediano espesor.Fleckvieh: Originaria del centro de Europa. vientre y patas. Es usada en todas las cruzas. Su ingreso se remonta a 1967. Una de las más difundida por su rápido engorde y fácil adaptación a nuestras pampas. las hembras de 600 a 800 kg. el trabajo perdió importancia y hoy día es de doble propósito. Se ada p ta a zonas de altas temperaturas y escasos recursos. De las razas británicas es la de mayor cantidad de leche. la hembra y 35 a 40 kg. musculoso. Cuando la vaca descansa. especialmente en el pecho. de extremidades cortas.. almacenándolo en el rumen (panza). blanco trigo o rosado. Su valor comercial es un 10% inferíos a las razas británicas. colgante en ciertas partes. Los novillos que van al mercado para su venta o faenamiento se comercializan entre los 500 y 600 kg. Animal chico. con mucha carne y poca grasa. Originaria de Inglaterra. reses y corte del tipo que el mercado nacional e internacional exige. ingresada en 1910. ancho. Este novillo es destinado en porcentajes muy elevados a la exportación.. Se introdujo en 1940. por lo cual tiene un excelente sabor. Su pelaje es alazán (tostado). patas y vientre blanco. apta para el trabajo.Charolais: Gran capacidad productora de carne. De color overo tostado u overo amarillo. . Toros: de 800 a 900 kg. . Hereford.Limousin: originario del oeste de Francia. A raíz de la mecanización agrícola. Oriunda de los países bajos. 600 a 800 kg. que es el primero de cuatro compartimientos en que se divide el estómago. De origen francés. compacto.Hereford . De color colorado oscuro con manchas blancas en el frente. Razas británicas . Se adapta a las más variadas condiciones de clima y suelo y es muy resistente a las zonas frías. .Aberdeen Angus: Proveniente de Escocia. devuelve esas bolas. En nuestro país las más tradicionales son el Aberdeen Angus. Produce carnes. Ingresada en 1862. La vaca traga rápidamente el alimento. prueba de ello es la constituida por los Bradford (Herefod-Cebú) en el norte argentino. Es muy fuerte. Es la raza continental con mayor facilidad para el parto. . en las hembras. mientras que las vacas de 600 a 700 kg. mechón cola blanco y mucosas rosadas. proliferación de garrapatas). Fueron definidos en esta categoría al producirse el cruzamiento de hacienda criolla con toros de otras razas concretas que produjeron un mejoramiento a sus crías. . mediante el cruzamiento de toros Cebú y vientres Shorthorn. hicieron que las razas cebuinas tuvieran rápida aceptación entre los ganaderos.Bradford: Raza adaptada a las condiciones subtropicales de las zonas marginales de la Argen tina. buena producción de leche. no posee registros. Las aptitudes son su rusticidad y resistencia a las condiciones adversas. con determinada proporción de sangre Cebú y determinada proporción de sangre Aberdeen Angus. 2. Chaco. Proviene de SO de España. rustico.Santa Gertrudis: Originaria de Texas. Es la combinación de dos razas sobresalientes: el cebú (resistente. Se adapta rápidamente a los distintos climas. Alta producción de leche y carne magra. cuello fuerte. Poseen todas las tonalidades. De lento crecimiento. los esteros de Corrientes y el monte chaqueño. fácil para el parto. . De buen rendimiento en el gancho (61 y 62%). . mientras que los terneros entre 30 y 35 kg. En las zonas de crianza de la pampa húmeda. se trata de mejorarlo permanentemente incorporando reproductores de razas. Las hembras quedan en la zona para futuros planteles de madres. como los criollos. precocidad.Jersey: Es la que con mayor frecuencia se adapta al tipo lechero ideal. Universidad Blas Pascal. y 800 kg.Brangus: Productora de carne. Misiones.Retinta: Explotada en un principio como animal de trabajo. y se adaptaron rápidamente al medio ambiente de la pampa húmeda. De color colorado oscuro o cereza. en los machos a 700 kg. Se introdujo en 1955 y se halla en todas las provincias de la Patagonia argentina. es muy requerido por los mercados de consumo y exportación. . mocho y negro o colorado. Su peso en edad adulta llega a los 500 kg. en las vacas. longevidad) y el Angus (mejor calidad de carne. De gran tamaño. Tucumán y salta. . alta fertilidad y habilidad materna). Se adapta a cualquier clima. extremidades altas y coloración roja. . región de prolongadas sequías y pastos duros.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público.Simbrah: Las difíciles condiciones productivas del norte argentino (altas temperaturas. . tiene mejor valor comercial en zonas de ese tipo. es resistente a enfermedades. Predom i nan las razas índicas. Los terneros tienen mayor peso al destete y bajo índice de mortalidad. desde principios de siglo se explota por su calidad cárnica. se comercializan en zonas cercanas y sus valores superan en un 20% a los animales del punto 1. Estos animales con destino de invernada (hacienda flaca). vigoroso. cabeza mediana en los machos y relativamente corta. Su peso en los toros es de 1300 kg. con buen veteado. . pasturas de crecimiento estacional y bajo nivel nutritivo. De amplia difusión en las laderas cordilleranas. Los todos pesan de 1000 a 1200 kg. Buen rendimiento y calidad de carne. su peso varía de 1000 kg. con un porcentaje de grasa adecuado a una excelente calidad. preferentemente con razas británicas. Tienen mayor precocidad.Cuarterones: Este tipo de hacienda. . Entre ellas se destaca el Simbrah. otro animal no resiste. un novillo de gran calidad y grasa moderada. sus cruzamientos y además el cuarterón y criollo. de no estar inmunizado. lomos amplios y anchos. Se llama así a todo animal.Criollos: Fueron los primeros traídos al país por los españoles que colonizaron el Río de la Pl a ta. formada a partir del Cebú. Un animal adaptado a zonas de garrapatas y a climas calurosos. En el caso de garrapatas. facilidad de parto. En estas zonas se cría y luego los terneros machos son vendidos a zonas de engorde.. De temperamento dócil. que aporta calidad de carne y fácil engorde a pasto. tolerante al calor. éstas se realizan con animales de buena y muy buena calidad. de conformación deficiente. Se adapta a distintas condiciones del medio. Sugerencias para establecer valores Tasación Rural 1. por su rusticidad y la raza Hereford. teniendo gran acogida en zonas como Corrientes. Hunter: Se denomina hunter (cazador) a cualquier caballo apto para transportar un jinete en pos de los sabuesos. existiendo oscilaciones muy importantes provocadas por corrientes de sangre y antecedentes. .Potro: al caballo joven de ambos sexos. El caballo de pura raza derivó de dos castas fundamentales: el caballo de silla y de origen árabe. perteneciente a la familia de los équidos. Para tasar hacienda gorda es necesario tener en cuenta la calidad del animal y su grado de terminación.Al paso: levanta las patas una por vez. Es un animal pesado. etc. inteligencia y forma de conducirse. Para precisar valores al día existen dos líneas directas. Estando excedido de grasa o falto de te r minación sufre un deterioro que oscila entre el 10 y 20%.Al galope: marcha a la carrera. . en carreras hípicas y de obstáculos. cría. Tipos de razas Tasación Rural . Esta aptitud se mide por la amplitud de los cuartos traseros. El caballo de raza de nuestros días tuvo su origen a fines del siglo XVII en Inglaterra. Para tasar ejemplares de cabañas.Percherón: Originario de la región de Perche (Francia). Al caballo. puede moverse: .Al trote: apoya a un tiempo en el suelo los remos anteriores y posteriores de los lados opuestos. 3. la presa y las necesidades y aptitudes del jinete.Yegua: la hembra del caballo. Liniers sólo cotiza hacienda gorda y conserva. para partidas de raza (en estos casos son animales más grandes que los de pura raza. Respecto de su andar. tordo o negro. 6. La raza y tipo de animal varían con el terreno. En la actualidad existen categorías de competición adaptadas a esta insólita raza. Universidad Blas Pascal. llevando un ritmo de tres tiempos. animales puros de pedigree o puros por cruza. . se lo puede utilizar como animal de silla de equitación. De ascendencia árabe. La cotización de hacienda gorda es regida casi en toda la época del año por los valores que se obtienen en el mercado de Liniers. 4. reproductores.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. importado de Africa en el siglo XVII.Semental: Al caballo macho adulto. lomo y la distribución y mayor porcentaje en cortes más cotizados.American Trotter (Fox Trotter): Desciende del pura sangre inglés. alcanzando velocidades de hasta 16 km. Este tipo de hacienda dispone de una cotización muy especial. . . se nombra: . . el árabe y el Morgan. Si el animal llega óptimo de gordura (no quiere decir excedido de grasa) y es muy buena calidad racial marcará el precio máximo del día. para el resto (invernada. Es fuerte y compacto. El mismo tratamiento se sigue para animales categorizados como faltos de aptitud cárnica. Realiza un paso vivo con las patas delanteras y un trote con las traseras. En el registro genealógico sólo se admiten los criados en dicha región (cada región tiene su genealogía). Es un caballo de silla dotado de un peculiar trote corto (fox-trot). Equinos Tasación Rural El caballo forma parte del género Equus. . que abarca además el asno y las diversas especies de cebras. 5./h. para deportes como se polo y exhibiciones ecuestres (se tiene en cuenta cualidades.) el consignatario es el informante natural. En cuanto a su clasificación. Se obtienen por el mercado de Liniers y por consultas a firmas consignatarias donde resulte la actuación. Uno de los mejores es el producto del cruce entre el pura sangre y el caballo de tiro inglés. es conveniente recurrir a las asociaciones de diferentes razas y a publicaciones y revistas especializadas. en el que se aúnan nervio y resistencia. Las contribuciones más notables de su progenitor árabe son quizás el nervio y el buen temperamento. por el otro. .61 mts. Habrá tantos dictámenes como opiniones diversas existan. Juez. 278 del CPC de la provincia de Córdoba establece que el dictamen pericial se presentará por escrito dentro del plazo fijado. Coraje y resistencia son sus principales características. Universidad Blas Pascal.42 hasta 1. Firma de los peritos actuantes. Modelo pericial en sede judicial Tasación Rural El art. De gran capacidad de aguante y vigor para transportar cargas. con lo actuado en el desarrollo. . frente amplia. logrando el caballo más veloz del mundo.Arabe: Es un caballo de mucha antigüedad que ha influido más que ningún otro en buen número de razas en el mundo. con gran capacidad de aguante y para transportar pesos. o bien en forma conjunta. Finalmente. de una o ambas partes del pleito. Es compacto y musculoso. Son utilizados co mo animales reproductores por los gauchos y como monturas en general. lomo corto y hombros en declive. Quién o quienes lo realizan?: El perito tasador oficial por un lado y.Anglo-árabes: Producto de la cruza entre un pura sangre inglés y uno árabe. con mezcla de sangre árabe. . Se denominan criollos en Argentina. Es muy voluntarioso y sufrido. Posee excepcional belleza y refinamiento. siendo el promedio de 1. . . en forma específica. La raza evolucionó en Inglaterra mediante el cruce de garañones orientales con yeguas nativas. Los colores más habituales son el tostado.Desarrollo Metodología: Explicación del método a seguir y aplicación de la técnica. Fuentes de información para la tasación Tasación Rural Las firmas consignatarias que actúan en los remates en Palermo son las fuentes más adecuadas para animales de razas definidas. Su alzada puede variar desde 1. Pecho amplio. El mismo se compone de las siguientes partes: . Resulta excelente para montura de largos recorridos. de cabeza corta y ancha. Originario de Arabia. Al igual que cualquier otro bien mueble o inmueble. El criollo ha adquirido características distintas de acuerdo con el medio. Cabeza aristocrática sobre un elegante cuello.Conclusión Recolección de lo peticionado. como una distintiva estampa. el perito tasador de control.. compacto y musculoso.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. berbérsica y andaluza. de patas estilizadas y fuertes y pelo sedoso. es decir. ojos grandes y hocico breve sobre un elegante cuello. Se debe mencionar si se acompaña algún material anexado y características del mismo. perfil recto y ojos se parados. el precio solicitado. Patas cortas y huesudas. los mismos establecimientos posibilitan una lista de precios con detalles de categorías. existen fuentes para acudir y expertos en el tema. conjuntamente con exposiciones zonales y la firmas que actúan en el ramo.Introducción A quién está dirigido?: Al Sr.70 mts. además de la posibilidad de conseguir el valor mercado de este tipo de animales. el bayo y el alazán. . se concluye determinando. Macizo. es la más antigua y pura del mundo. .Pura sangre inglés: Caballo de carreras por excelencia y una de las más hermosas del mundo. De delicada cabeza de perfíl concavo. Motivo del presente: Los respectivos puntos propuestos en los que se ofrece de prueba. que hacen del mismo un caballo sumamente versátil. sobre lo que se debe versar la tasación en relación con el bien.Criollo: De origen español. En cuanto a los destinados a frigoríficos. introducido por los conquistadores en el siglo XVI. Excelente como animal de silla y artístico. poderosos cuartos traseros y fuerte y huesudas patas. Universidad Blas Pascal.. mp …………… con domicilio en ……………… para la realización de la inspección in situ de los siguientes bienes.. Conforme lo requerido se hace entrega de la suma de pesos …………………. en concepto de gastos necesarios.. el día ………… del año …… En este acto se hace entrega del material necesario a los fines de cumplimentar la labor encomendada. Firma del comitente . ubicados en …………………… de los cuales deberá determinar el precio actual... los que se identifican …... ……………………. (Puede pactarse un adelanto parcial de honorarios). Asimismo se fija como fecha de entrega para la presente tasación.. el que se restituirá conjuntamente con el dictamen. Modelo de autorización para tasar en forma particular Tasación Rural Autorizo al Sr/a. se deja constancia de que contra entrega del dictamen se efectuará el abono o cancelación total correspondiente a los honorarios conforme a legislación vigente.Técnicas de Tasación Martillero y Corredor Público. el que consiste en ……………….Firma del Tasador . Sin otro particular: ……………………. martillero/a ……………………..