TASACIÓN POR COMPARABLES – Introducción 1 - Ing. Agrim. Esp. R.H.PELLICE A la hora de hacer una tasación de un inmueble existen varios factores a tener en cuenta y que pueden influir en el valor final del mismo. En primer lugar, es necesario conocer la finalidad para la que se realiza la tasación, (Garantía Hipotecaria, Valor Real de Mercado, Adjudicaciones, etc.). En segundo lugar, se debe identificar que el inmueble que se está visitando es realmente el que se tiene que valorar, se tiene que comprobar sus superficies, se debe conocer su adecuación o no a la Normativa Urbanística Vigente, su titularidad, su estado de ocupación y el de conservación. Para todo lo anterior, se debe haber dispuesto de toda la documentación necesaria en función de la tipología del inmueble y la finalidad de la tasación. Otro factor fundamental a la hora de hacer una tasación es realizar un análisis exhaustivo del mercado de comparables similares existente en el entorno en el que se ubica el inmueble para de esta manera poder obtener un valor de mercado correcto. Se tiene que analizar todas las circunstancias que tiene el inmueble para calcular los diferentes valores y a partir de ellos obtener el valor de tasación. Por último, se debe evaluar las limitaciones que tiene el valor e indicarlo en la tasación. ¿ Cuándo es necesario una TASACIÓN INMOBILIARIA? - Cuando se desea saber el valor real de la(s) propiedad(es) que se posee(n); - Cuando se pretende conocer el valor de una propiedad antes de ponerla en venta; - Cuando se piensa en alquilar un bien inmueble -ya sea estable o de temporada- y se hace necesario conocer el valor del alquiler o renta, para averiguar la rentabilidad del alquiler. - Cuando se va a constituir una Sociedad Comercial, o ampliar el capital de una Sociedad ya existente, mediante aportaciones no dinerarias de bienes inmuebles. - Cuando se negocia la permuta de una propiedad por otra, o se quiere vender un lote apto para edificar a cambio de parte de las construcciones futuras. - En los casos de Disolución de Sociedades donde hay reparto de bienes inmuebles entre los socios; - Cuando se requiere una Tasación Pericial Contradictoria en los recursos relativos Sucesiones, Donaciones, Transmisiones Patrimoniales, Divorcios: - Cuando se quiere pactar el reparto de una herencia entre familiares; - Cuando se negocia con Compañías de Seguros el resarcimiento derivado de cualquier siniestro de alguna importancia sobre bienes inmuebles. - Cuando se quiere cambiar un inmueble embargado por otro, o la caución es en demasía con referencia a la demanda? - Cuando se promueve la ejecución en Subasta Pública de bienes inmuebles propiedad de deudores; - Cuando, al no haber acuerdo con las Compañías de Seguros sobre indemnizaciones por daños en bienes patrimoniales, se recurre a la vía judicial; - En todos los demás casos, cuando se persigan efectos administrativos o públicos, 1 El presente trabajo ha sido extraído y adaptado de “El mercado Inmobiliario y la Preparación de Proyectos - J.C. Franceschini” – “Tasación de Inmuebles . G. Gómez Picasso y J. Rozados” – “Principios de la Gestión Inmobiliaria – Compiladora Estela Reca (Capítulo 7 – Métodos Comparativos de Tasación – Daniel Boveri” y aplicando conocimientos propios del autor. 1 pero no el único que existe. Otra vez nos remitimos a la finalidad de la tasación: si se está haciendo un estudio para replantear por ejemplo los valores fiscales de una ciudad. la tarea se torna dificultosa en momentos de crisis como los que se han pasado (fines del 2001. Ahora bien. Evidentemente. Para otro tipo de inmuebles de mayor envergadura y con componentes específicos para su actividad. ¿A que momento se puede referir una TASACIÓN INMOBILIARIA? A solicitud del solicitante. comienzos del 2002). se lo debería comparar con el valor de inmuebles similares.Consideramos que una práctica que metodológicamente no puede dejar se hacerse es homogeneizar cuantitativamente las propiedades. pero que debe ser chequeado con otros métodos para brindar un servicio de valor agregado útil a la hora de tomar decisiones. se puede aplicar la metodología del costo de reposición depreciado en forma supletoria Ciertamente. . Pero por el contrario. Algunas consideraciones con respecto al método de valuación por comparables: . o bien. si o si se está arrastrando en la obtención de la tasación la distorsión de quienes valúan mal. consideramos que puede resultar insuficiente 2 . Pero tal vez lo esencial es elegir entre los antecedentes los más representativos del segmento de mercado de que se trate y en eso el tasador es insustituible.Este es el método más usualmente utilizado. a un tiempo pasado predeterminado. pero en definitiva la tasación estará sustentada por los antecedentes que por decirlo de alguna forma. sobre todo cuando se ha vivido. a fin de ajustar adecuadamente los comparables. la Tasación puede ser valorada al tiempo actual de mercado. las estadísticas pueden indicarnos posibles desvíos. En todos los casos.Consideramos que es el método básico capaz de brindar una buena estimación.La clave de este método está en la elección de los inmuebles adecuados que resultan comparables con el que se tasa.Consideramos que es apto para departamentos y casas que cuentan con numerosos comparables en el mercado. y aún se tiene tanta disparidad de valores y no se sabe tampoco a que precio se cierran las ventas? Y en los casos en que no hay inmuebles parecidos? El método comparativo permite determinar el valor de mercado en un momento determinado y en unas condiciones dadas. es claro que se deberá recurrir a una gran cantidad de información e incluso a métodos econométricos. bastará con antecedentes comparables bien elegidos. más allá de las estadísticas Dada la distorsión que producen muchas tasaciones de propiedades ofrecidas en el mercado.solicitudes de Hipotecas ante entidades bancarias o de crédito. es necesario contar con el mayor volumen de información posible. haciendo pesar en esta comparación la evaluación que se haya hecho del inmueble en cuestión y también la evaluación de los que se utilizan para compararlo. . si se debe tasar un caso específico. Ya que si no se cuenta con una base de datos significativa de valores "realizados" y no "solicitados". . Y cuando el cometido es juzgado como extremadamente dificultoso. Desde ya que para el control de tasaciones. . el problema se plantea a la hora de pasar todo esto a valores concretamente. ofician de "prueba". En que medida se puede basar una tasación en propiedades por comparables. pero por suerte los valores ya han tendido a tornarse más previsibles. luego de evaluar los distintos atributos del inmueble a valuar y darles un adecuado peso ponderado a cada uno. está en la experiencia del tasador está en la experiencia del tasador encontrar los antecedentes apropiados. 19 3404 3657 3660 94 1.Inmueble a Tasar Precio de Venta $ Superficie m² Precio por m² Características y Cualidades a Homogeneizar Ubicación Orientación Tipología Antigüedad Calidad Constructiva Calidad de Mantenimiento Funcionalidad Visuales Iluminación Aislamiento Acústico Superficie del Terreno Superficie Cubierta Comercialización Cochera Piscina Quincho Riego por Aspersión Vigulancia Puntaje Total Coeficiente de Homogeneización Valor Homogeneizado Valor m² Promedio Valor Adoptado 3660 8 8 8 8 8 9 8 8 8 8 8 8 9 Comparable Comparable Comparable 1 2 3 160050 314280 625650 56 100 170 2858 3143 3680 Puntaje Parcial 8 8 9 8 8 8 6 8 8 8 8 8 7 8 8 7 8 8 7 8 8 7 7 8 7 7 8 8 8 8 10 6 0 9 7 0 8 8 0 106 89 1.13 3544 97 1.09 4022 3 . 300 Buena Sureste Correcta 35 Media Medio Buena Medias Media Bueno 248 115 10 9 si no ai no ai 2700 900 0 2700 4500 0 0 2700 2700 -1800 0 -5400 0 900 -8000 0 -2000 0 -300 a Tasar A ? Buena Este Correcta 15 Media Medio Buena Buenas Buena Medio 250 100 10 20 no no no no no Com parable B $120.TASACION POR COMPARABLES Características y Cualidades a Hom ogeneizar Valor de Venta Ubicación Orientación Tipología Antigüedad Calidad Constructiva Calidad Mantenim iento Funcionalidad Visuales Ilum inación Aislam iento Acústico Superficie Terreno m ² Superficie Cubierta m ² Superficie Semicubierta m ² Superficie descubierta m ² Cochera Piscina Quincho Riego por aspersión Sistem a de Vigilancia Coeficiente de Homologación Valor Hom olagado Inm uebles Comparable Hom og.900 Prom edio 95673 Valor Adoptado $95. C $ $100. D $ $110.120 -400 $99.400 Muy Buena Noreste Correcta 16 Buena Medio Buena Muy Buena Muy Buena Medio 210 90 10 40 si si no si ai -2940 -1960 0 0 -3920 0 0 -1960 -1960 0 4900 4900 0 -2940 -7000 -3000 0 -2000 -400 -18280 $92.000 Comparable Hom og.000 4 . $ 0 2000 0 -1000 0 -5000 0 2000 2000 0 -4000 0 -1000 0 -10000 -5000 -3000 -2000 -500 -25500 $95.500 Buena Oeste Correcta 11 Media Bueno Buena Medias Media Medio 290 100 16 20 si si si si si Hom og. 60 . 2 .00 8.00 8. con buenos linderos.Consiste en un inmueble de 155 m².000 2 Extraído de “El Mercado Inmobiliario la Preparación de Proyectos” de J.00 8.61 = $ 101.60 750 Propiedad a tasar 8.85 0.00 9. De la propiedad x Precio consolidado Valor de la propiedad = 150 m² x $ 678.00 9. Su precio es de $ 700 por m² de construcción.(3) / . es una propiedad moderna.93 Valor de la propiedad = $ 97. su antigüedad es de 5 años.60 8.95 = $ 96.C.(2) 1.47 678.00 5.93 610. de un buen estilo de construcción y un estado de mantenimiento muy bueno. localizado en un barrio residencial.50 x 0. con buenos linderos.00 8.701. su antigüedad es de 2 años.00 8.06 0.20 8.61 Precio consolidado Valor de la propiedad por comparables = Sup.00 6. su antigüedad es de 3 años.00 8.00 4.00 2.00 9.(2) 6.(3) 7.00 7.00 ? Análisis comparativo consolidado Comparables Precio x m² Coeficiente de ponderación Coeficiente de la propiedad Indice Precio x m² ajustado . su antigüedad es de 10 años.42 682.00 7. con una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa. su ubicación no es tan buena.20 800 7.Consiste en un inmueble que cuenta con 180 m².791. siendo su diseño y construcción de un viejo estilo y bajo nivel de mantenimiento.95.81 742.(1) 1 2 3 700 800 750 . 3 . pero con una mejor ubicación relativa respecto del inmueble que se valúa.50 Aplicando un coeficiente de oferta de 0. ya que se encuentra localizada sobre una arteria de gran circulación vehicular.00 6.00 7. Su precio es de $ 750 por m² de construcción Cuadro de análisis comparativo Factores Ubicación Calidad de la construcción Mantenimiento Antigüedad Linderos Rating Precio por m² Comparable Comparable Comparable 1 2 3 9. sin embargo. Franceschini 5 . Del relevamiento efectuado en el área del inmueble a valuar se han obtenido las siguientes propiedades comparables 1 .00 9. siendo su diseño y construcción de un muy buen estándar y un buen estado de mantenimiento.00 7.00 .00 9.60 700 9. que cuenta como lindero a una carpintería. con buenos linderos. por no haber accedido a datos de propiedades vendidas. Su precio es de $ 800 por m² de construcción.TASACIÓN POR COMPARABLES2 Se debe tasar un inmueble que cuenta con 150 m². siendo su diseño y construcción de un buen estilo y buen estado de mantenimiento.00 9. queda: Redondeando Valor de la propiedad = $ 101791.Consiste en un inmueble que cuenta con 160 m².00 9. TASACIÓN DE UN DEPARTAMENTO EN PH POR COMPARABLES Cróquis de Ubicación Calle 14 Calle 16 A B Calle18 C T Calle 20 Plaza Calle 22 D Calle 24 Calle 26 Calle 35 Calle 37 Calle 39 Calle 43 Calle 47 Calle 41 Calle 45 6 . Hom. si no Otra 90.15 C.PLANILLAS DE ANTECEDENTES Dirección Valor a Tasar Oferta Venta 1.00 Características Constructivas 1° Lujo Edad 28 Frente Cochera 1° 2° 3° X Estado 2. Baulera E.00 0.41 89.84 Fuente 7 . Semicub Balcón Descub. Hom.50 0. 1.30 101.24 4. 89. Semicub Balcón Descub.27 Cochera Fuente SI NO TTP X 96. Baulera E. Departamento Oficina Local Plano N° 01/15268/92 Piso 5° "A" Real Superficie Propia Cub. 1. Hom.Piso Otra Totales 92.C.00 Forma de Pago CONTADO Deducciones Valor resultante X Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 Fecha 23/10/2006 N.90 Edad 33 Frente 2.26 3.80 C. Departamento Oficina Local Plano N° 01/13251/90 Piso 2° "C" F1c U:F: 19 X 01-43-680150 Antecedente A % 4.13 2.Piso Otra Totales 109. si no 3° Otra U:F: 9 F2c % 8.33 Sup. 96.26 8.00 150000 Fecha 23/10/2006 N.24 2.23 Planta F2c CF PI X Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO Real Superficie Propia Cub.5 Fondo F1c X Características Constructivas 1° Lujo 1° 2° X Estado Baño Priv.58 0.5 Fondo SI NO TTP X Baño Priv.26 1. Hom.23 Planta CF PI X 01-43-650120 Antecedente A tasar Coef Forma de Pago Dirección Valor a Tasar Oferta Venta X Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 150000 1.00 0.33 Sup.50 0.C. Dirección Valor a Tasar Oferta Venta X Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 165000 1. Hom.00 165000 Fecha 23/10/2006 N.12 0. Departamento Oficina Local Plano N° 01/14416/91 Piso 4° "B" F1c U:F: 12 X 01-43-720260 Antecedente B % 5.15 2. si no 3° Otra 98.64 18. Semicub Balcón Descub. 92. Hom.Piso Otra Totales 115. Baulera E. Baulera E.33 Sup.79 Planta F2c CF X PI Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO Real Superficie Propia Cub.39 Características Constructivas 1° Lujo Edad 24 Frente Cochera 1° 2° X Estado 2 Fondo SI NO TTP X Baño Priv.00 0.26 93.33 0.C. 1. 1.25 C.38 3.15 4.Piso Otra Totales 103.92 7.23 C. si no 3° Otra 96. 93. Departamento Oficina Local Plano N° 01/146251/91 Piso 2° "C" F1c U:F: 2 X 01-43-800420 Antecedente C % 9.73 Fuente Dirección Valor a Tasar Oferta Venta X Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 170000 1.38 1.00 0. Semicub Balcón Descub.55 92.50 0.50 0.92 Fuente 8 .96 2.65 Características Constructivas 1° Lujo Edad 30 Frente Cochera 1° 2° X Estado 3 Fondo SI NO TTP X Baño Priv. Hom. Hom.20 Sup.00 170000 Fecha 23/10/2006 N.C.23 Planta F2c CF PI X Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO Real Superficie Propia Cub.00 3. 19 2.69 Características Constructivas 1° Lujo Edad 32 Frente Cochera 1° X Estado 2. Hom.50 0.Dirección Valor a Tasar Oferta Venta X Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 195000 1.33 Sup. Baulera E.00 0. Semicub Balcón Descub.76 2.23 Planta F2c CF PI X Coef Forma de Pago Deducciones Valor resultante Forma de Pago CONTADO Real Superficie Propia Cub. 1.C.15 C. 101. Departamento Oficina Local Plano N° 01/132401/90 Piso 7° "A" F1c U:F: 14 X 01-43-800180 Antecedente D % 5.29 101.38 8.Piso Otra Totales 114.64 Fuente 9 . Hom.76 4. si no 2° 3° Otra 106.5 Fondo SI NO TTP X Baño Priv.00 195000 Fecha 23/10/2006 N. 90 0.95 0.95 0.00 1.00 0.95 0.95 0.Coeficientes correctores del valor para departamentos y oficinas en Propiedad Horizontal Res.10 1.90 0.90 10 .85 Coeficientes según la superficie cubierta propia Hasta 30 m² De 31 m² a 50 m² De 51 m² a 100 m² De 101 m² a 150 m² De 151 m² a 250 m² 1.93 a) Ubicación en planta Dpto Frente a 1 calle Frente a 2 calles Al contrafrente A patio interior 1. Se disminuye en 0.90 Oficinas 1.TTP .10 1.80 En edificios sin ascensor el coef.05 Coeficientes utilizados según caracteristicas constructivas del edificio Primera de lujo Primera Segunda Tercera 1.00 1.05 0.95 1.95 0.00 1.05 1.95 0.00 0.95 0.95 0.90 b)Ubicación en piso (Edificio con ascensor) Dpto Planta baja 1º Piso 2º Piso 3º Piso 4º Piso 5º Piso 6° Piso 7° Piso 8° Piso 9° Piso 0.90 0.95 0.50 1.05 0.95 0. N° 015 .00 0.80 Oficinas 1.90 0.30 1.00 1.05 0.95 0. 95 0.Estado A B C D Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 28 .50 1.95 1.95 1. Piso 1.07 2560. Propia 1.95 0. Planta 0.95 1.51 2826.51 2058.00 1.64 20/10/2006 170000 98.53 2634.95 Edad y Estado 0.00 1.610 0.38 3161. Coef.63 1.2.00 0.5 Calle 41 al 300 e/ 16 y 18 24 .95 Ubic. Edif.05 Ubic.00 1.85 1.90 0.95 0.00 1.5 Piso Planta 2° Patio Int. 0. Construc. $/m² 1651.00 0. 7° Frente 20/10/2006 195000 106.2.0 Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 30 .54 2809. 0.84 Valor Unit.00 1. Total 1.649 Caract.30 1.00 0.00 Sup.2.56 1828.777 0. 4° Contrafr.58 Coeficientes Asimiladores Divisores Ubic.26 2107.00 Multiplicativos Oferta Actual.13 3109.41 Vbuh $/m² Σ= 1° Promedio + 20% .88 1.92 20/10/2006 165000 96.25 1705.PLANILLA DE HOMOGENEIZACION DE ANTECEDENTES Sup.37 * Vuh = VU * Cact * Cof / (Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc) 11 .20% 2° Promedio 10537.00 1.00 1.78 1718. 1° Contrafr.73 20/10/2006 Fecha Importe $ 150000 Propia m² 90.00 1.05 0.3. Antec Ubicación Edad .0 Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 32 .90 0.90 1.696 0. 00 Oferta Actual. $/m² 2827.00 Edad y Estado 0.00 Valor del Dpto a Tasar = VDT = Vbuh * Cact * Cof * Cee * Cue * Cpi * Cpl * Csp * Ccc VDT = 2827.Estado A Tasar Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 33 .90 Ubic.00 $/m² * 101.DETERMINACION DEL VALOR DEL DEPARTAMENTO A TASAR Ubicación Edad .00 Sup.00 1.2. Coef. Edif. Propia 1.5 Piso Planta 5° Frente Fecha de Tasación 20/10/2006 Sup. Piso 0. Total 0. Construc.37 m² * 0.58 = $ 165066 12 .58 Vbuh $/m² 2827.37 Valor Unit.00 Ubic.64 Caract. Planta 1. 1.00 1. 1.00 Coeficientes Asimiladores Ubic. Propia m² 101.