Tasacion de Terreno Rustico en Zona de Expansion Urbana

TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANO .100 m2 A3 = 11.800 m 2.56 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.TASACION DE TERRENO RUSTICO EN ZONA DE EXPANSION URBANA CASO A Valuación de un terreno que da frente a una zona que posee algunas obras de infraestructura urbana aplicación del artículo Art. por lo que ya tiene ventaja de poseer algunas obras de infraestructura urbana tales como el desagüe y la vía afirmada.00 /m2 (Este dato es facilitado por CONATA) .Zonificación del terreno R3 .Colinda con una urbanización que tiene todo los servicios públicos.El terreno cuenta con un anteproyecto de lotización donde se determina como área vendible 13.500 m2 90 m 20 m A1 = 16..100 m2 .El frente del terreno es una vía afirmada.Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30. . . III. en caso de no tener ningún proyecto. .Area del terreno a tasar (bruta) _______________ : 23.000 m2 TERRENO A TASAR RUSTICO 120 m 3° Zona (resto) 2° Zona (franja) Terreno rústico 100 m A2 = 10. estimar como área vendible el 50% del área bruta.J. Area: 23.Profundidad del lote normativo para la zonificación R3: 20 m.00 m2 1° Zona (Franja) Afirmado Calle Vereda 80 m Vía afirmada Vereda Terreno Urbanizado Datos: Terreno Urbanizado . 100 / m2 : S/. Fórmula: VOH = VTH – VTR Art. III. Calle Virú Jr. .Cálculo del valor de obras de habilitación urbana (VOH). III.103. VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana. artículo III.Cálculo del Valor Promedio de aranceles (ó valor unitario comercial) de los terrenos urbanos de las calles en la zona donde se ubica el terreno a tasar.Procedimiento de cálculo: Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. San Martín V1 V2 V3 3 : S/. 90 / m2 : S/.J. A = Area .J.100 m 2 CAV . Pisco Av. 120 / m 100 90 120 3 2 V1 V2 V3 S / . = VB x A VB = CAV (Vp – VOH) En donde: VD VB = Valuación definitiva = Valor básico CAV = Coeficiente de área vendible Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona adyacente o entorno.Cálculo del coeficiente del área vendible (CAV) CAV Area Vendible Area Bruta 0.69 Valor probable de la habilitación urbana en términos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Tabla N°10 del Reglamento.33 m 2 VP .J.800 m 2 23.62 y Art.65 V.D.597 13. 29.00 . VD1 = VIBI x A1 VD1 = S/. 380. de ancho___ Red de alcantarillado (Desagüe) ____________ Total Puntos 0. 3.02 0.43 / m2 .597 (103. 1.J.Cálculo del Valor de la 1ra Zona del Terreno. 45.31 /m2 (Corresponde a la 1ra zona) Reemplazando valores: VB VB .40 – S/.972 = S/.43) = S/.50 Reemplazando valores en la fórmula: VOH = S/. 72.720 /Ha.Partidas Estudio ________________________________ Trazo _________________________________ Calzada afirmada mayor de 10 m.31 x 10.00 Art. 45.14 0.972 /m2 VTH del terreno a tasar: $ 30/m 2 x 0. 1.02 0.40 / m2 = S/. 19.33 – 27. VD2 = VIBI x A2 x 0.66 .80 VD2 = S/.428 VOH = S/.604. 29.40 /m2 Tipo de cambio: $ 1.80 VD2 = S/. 27. 45.500 x 0.28 = VTH = $ 8.00 = S/.31 / m2 X 1600 m2 VD1 = S/. = S/.Cálculo del Valor Básico (VB) Fórmula: VB = CAV (Vp – VOH) = 0. 27.Cálculo de la 2da Franja (Zona) del Terreno.496. III.10 0.28 VTH = Valor de terreno habilitado (CONATA) : $ 30 / m2 VTR = Valor de terreno rústico 1ra Categoría : S/. 380.00) x 0. 72.343. 299.496.Cálculo de la valuación definitiva.046.00 x 0.201. VD3 = VIBI x A3 x 0.56 VD = S/.00 + S/..56 . 752. 421.000 x 0.Cálculo de la 3ra Franja (ó zona remanente) del Terreno.76 ó $ 120.604.56 VD = S/.00 + S/.80 x 0.146. VD = (VD1 + VD2 + VD3) x T VD = (S/.60 VD3 = S/. 299.70 T T = 0.70 = 0.046.36 .31 x 11.Cálculo del coeficiente de topografía T = T1 x T2 Tabla N°09 del Reglamento Pendiente: T1 = 0.00 .60 VD3 = S/. 45.80 Naturaleza del terreno = 0. 127 m.Valor oficial del terreno habilitado (VTH) ________ : $ 30.900 m 2 . .800 m2 2da Zona 100 m.Profundidad del lote normativo para la Zonificación RI-S __________________________ : 50 m .Area del Terreno a tasar (Bruta) ______________ : 5. . TERRENO RUSTICO TERRENO RUSTICO 70 m.5. III.Zonificación del terreno RI-S .El terreno no cuenta con anteproyecto o proyecto de lotización.56 3ra Zona TERRENO A TASAR RUSTICO 70 m.Todo el entorno del terreno a tasar es rústico. TERRENO A TASAR RUSTICO 5.800 m2 . VIA ASFALTADA VIA ASFALTADA TERRENO URBANIZADO Datos: .00 m. 23 m. 70 m. por lo que se estima como área vendible el 50% del área bruta o sea 2. 1ra Zona 50 m. 3m 910 m2 100 m.La vía más cercana al terreno a tasar es asfaltada y tiene un ancho de vía mayor a 10. aplicación del Art.CASO B Valuación de un terreno que no da frente a una vía urbana.00 m2 este dato es facilitado por CONATA . ver gráfico.III.900 5.50 2.50 .J.J.Cálculo del Coeficiente del Area Vendible (CAV) Area Vendible Area Bruta 0. valuándose sucesivamente desde la primera zona.J.65 VD VB = VB x A = CAV (VP – VOH) En donde: VD VB = Valuación Definitiva = Valor Básico CAV = Coeficiente de Area Vendible VP = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales de la urbanización más cercana al terreno a tasar VOH = Valor de las obras públicas de habilitación urbana A = Area . III. Art. de acuerdo a lo señalado en el Art. . hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuación.70..El terreno tiene una pendiente de 7% y su naturaleza del terreno es arcilloso Procedimiento de Cálculo Se establecen las zonas de influencia a partir de la vía urbana referencial más próxima. Art. III.61.J.Cálculo del Valor Promedio de Aranceles (ó Valor Unitario Comercial) de los terrenos urbanos de las calles o vías de la urbanización más cercana al terreno a tasar.62 y Art. Fórmula: Dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. III.800 CAV CAV 0. .81 $ 30/m2 VTH VTR = Valor del terreno habilitado (CONATA) = Valor de terreno rústico 1ra categoría en el distrito de Surco convertido en m2 S/..69 Valor probable de la Habilitación Urbana en términos de coeficiente de obras de infraestructura urbana: Aplicación Tabla N°10 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú..J.......0227 /m2 $ 30/m2 x 0..00 = S/....81 VTH1 VTH1 = Valor del terreno habilitado a tasar = $24.50 Reemplazando valores en la fórmula: VOH VOH = = S/....14 0.. 83. : Av.....03/m2 .... 90/m2 – V2 S/.. 3...33m2 100 90 150 3 .. III.... 150/m2 – V3 VP VP V1 V2 V3 3 S / ..... 85.... 20. : Calle La Floresta .........02 0...2...05/m2 Tipo de Cambio $1....0227 S/.227 /Ha S/.. 100/m2 – V1 S/.Calle Lima ....27 0........ Roma ... 85.........30/m2 = S/..113...02 0... : S/. Partidas Estudio ________________________________ Trazo _________________________________ Calzada (Carpeta Asfáltica)________________ Red de Alcantarillado (desagüe) ____________ Total Puntos 0.........05/m2 – S /.Cálculo del valor de obras de Habilitación Urbana (VOH) Fórmula: VOH = VTH – VTR Art.... 2. 80 x A2 S/.03) S/.Cálculo del Valor del Terreno de la 2da zona del gráfico de zonas se deduce.890 m2 S/.15/m2 (Valor Básico de la 1ra Zona) . .029.Cálculo del coeficiente de topografía T = T1 x T2 Pendiente: T1 = 0.10 .20 .15.15.Cálculo del valor del terreno de la 3ra zona o la diferencia 5.90 x 0.Cálculo del Valor del Terreno de la 1ra Zona No es necesario tasar puesto que no corresponde al terreno materia de tasación (Ver gráfico). 44.70 = 0..450.15/m2 x 0.800 m 2 – 910 m2 A3 VD3 VD3 VD3 = = = = 4.63 . que el terreno materia de tasación es 910 m 2 Luego se tiene: VD2 VD2 VD2 = = = VBI x 0. 15.80 x 910/m2 S/.60 x A3 S/.60 x 4.5 (113.90 Naturaleza del Terreno: T2 = 0.15/m2 x 0.Cálculo del Valor Básico (VB) Fórmula: VB = CAV (VP – VOH) Remplazando Valores: VBI VBI = = 0.890 m2 VBI x 0.70 T = 0.33 – 83. 10. de la zonificación correspondiente.10) x 0.30 x 0.71 En este tipo de valuación se presentan sub casos que a continuación se dan los ejemplos.479.20 + S/. Jr. 15 m. Porvenir Arancel: a = S/.J.029. Aplicación del Art. 20 m.63 VD = S/. 3 m. Sub-Caso C1: Cuando el lote materia de valuación tenga una profundidad menor que la correspondiente al lote normativo. El lote que amplia se encuentra en el Distrito de Surco . 10. 54. LOTE URBANO 10 m. 5 m. Profundidad de lote normativo AMPLIACION 10 m. se tomará como valor Básico el Valor Urbano (arancel o valor unitario comercial) de la calle donde se ubica el lote.Cálculo del Valor Definitivo (VD) VD = (VD2 + VD3) x T VD = (S/.63 VD = S/.450.96 CASO C Valuación de un terreno que amplia un lote de terreno habilitado. 34.321. 120 / m2 15 m. 44. para el área generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar.. III. se tomará como Valor Básico (Valor Unitario de Arancel o Comercial). 120 /m .00 Sub Caso C2: Cuando el área materia de tasación amplia un lote hasta una profundidad mayor que la normativa.120.00 m2 .Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : . 16 m.Datos: . 21 m. El lote que amplia se encuentra al pie del Cerro en el Distrito de La Molina 5 m.65 = S/.Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 12% . Exceso AMPLIACION 8 m.Zonificación R3. 100 / m2 . profundidad de lote ___________ : 20. Calle Arancel: a = S/. el arancel que corresponde al área normativa afectada del coeficiente 0. LOTE URBANO Prof.Valor del terreno a determinar ________________ : Procedimiento de Cálculo VR T = AxaxT = T1 x T2 T1 T2 VT 2 A a Remplazando valores: VT VT = 40 m2 x S/.Area del Terreno materia de tasación __________ : 40. 120/ m2 x 0. Normativa 20 m.Arancel del lote matriz ______________________ : S/. 8 m.90 x 0. 3.80 para todo el área que excede a la Normativa dispuesto en el Reglamento Nacional de Construcciones. 14 m.00 m . 15 m. 80 x 0.80. 100/ m2 x 0.00 m2 .00 m . del gráfico se deduce: Ampliación dentro del área normativa Ampliación fuera del área normativa : : 20 m2 120 m2 T1 T2 VT A a TI = 0. 1. profundidad de lote ___________ : 20. 100/ m2 x 0.Area del Terreno materia de tasación __________ : 140.Pendiente del terreno (ampliación) ____________ : 11% . T2 = 0.80 x 0.Terreno rocoso pie del cerro (ampliación) _______ : . 6.Datos: .Zonificación R3.Arancel del lote matriz ______________________ : S/.65 T = 0. 100 /m2 .040 Valor del área que excede al lote Normativo: VT2 = 120/ m2 x S/. 1.52 .Valor del terreno a determinar ________________ : Procedimiento de Cálculo: Previamente debe precisarse en el área que amplía cual es la parte que está dentro del área normativa y cual excede al área normativa.52 VT2 = S/.52 VT1 = S/.040 + S/.992 Valor total del terreno que amplia VT VT VT = VT1 + VT2 = S/.992 = S/.Cálculo del Valor Básico del área de Ampliaciones Valor del área que complementa el lote Normativo: VT1 = 20 m2 x S/. 4.032 .65 Tomado de la Tabla N° 09 del Reglamento T = T1 x T2 = 0. 4.