SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN

Acevedo, Ricardo 5/10/2013 For Educational Use OnlySERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 Revista Juridica Universidad de Puerto Rico 1998 Sumario SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN a1 Michael J. Godreau aa1 Ana Isabel García Saúl aaa1 Copyright (c) 1998 by the Revista Juridica de la Universidad de Puerto Rico; Michael J. Godreau and Ana Isabel García Saúl ÍNDICE DE MATERIAS I.INTRODUCCIÓN II.CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES A. Disposiciones Generales B. Servidumbres Positivas y Negativas: La Particular Redacción del Artículo 469 1. La servidumbre negativa 2. La servidumbre positiva 3. Los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem C. Las Servidumbres Voluntarias y Las Legales o Forzosas D. La Adquisición de las Servidumbres 1. La tradición y las servidumbres 2. Adquisición de las servidumbres por prescripción adquisitiva III.LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL A. Constitución de la Servidumbre Personal IV.LA ANOMALÍA DEL ARTÍCULO 467 A. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artículo 467 B. Crítica C. La Doctrina Puertorriqueña y el Artículo 467 D. Conclusión V.LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIÓN EN EL Common Law A. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales en el Common Law B. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements, Real Covenants y Servidumbres en Equidad C. Las Servidumbres de Conservación Según la Uniform Conservation Easement Act VI.SERVIDUMBRES AL SERVICIO DE LA CONSERVACIÓN EN PUERTO RICO A. Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico B. La Servidumbre en Equidad en el Derecho Puertorriqueño 1. Requisitos de la servidumbre en equidad, según nuestro derecho 2. Los titulares pueden por pacto eliminar las restricciones C. La Servidumbre Personal de Conservación 1. Requisitos para la constitución por título de una servidumbre personal de conservación al amparo de las disposiciones del Código Civil VII.CONCLUSIÓN SOBRE LA SERVIDUMBRE PERSONAL DE CONSERVACIÓN *250 I. INTRODUCCIÓN Existe una creciente preocupación por el deterioro de nuestros recursos naturales, la contaminación ambiental y la desaparición de las áreas verdes del país. Los intentos de conservación de los recursos naturales e históricos en Puerto Rico se han llevado a 250 252 252 255 256 257 257 261 262 262 264 266 272 273 274 276 281 284 285 285 289 291 295 295 301 302 308 308 309 312 © 2013 Thomson Reuters. No claim to original U.S. Government Works. 1 Acevedo, Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 cabo mayormente a través de esfuerzos gubernamentales y, por lo tanto, caen bajo la vertiente de derecho público, o a través del Fideicomiso de Conservación de Puerto Rico, institución comprometida al rescate de nuestros ecosistemas y de nuestra historia. A través de la expropiación y de la zonificación, se han rescatado en los primeros casos, y limitado el uso en el segundo, áreas como el casco de San Juan, los manglares de Cangrejos y la Parguera, el plan de cordón verde alrededor el Yunque, etc. Se han aprobado leyes y reglamentos especiales para enfrentarse a problemas ecológicos particulares. Ejemplos de esto #ultimo *251 son los reglamentos que prohíben extraer arena de nuestras playas, la protección de especies en peligro de extinción y la designación de áreas protegidas para su propagación, etc. La mayoría de las áreas de conservación de recursos naturales están reglamentadas por requisitos y directrices federales. No empece los amplios poderes respecto a la planificación con que cuenta el estado puertorriqueño, 1 éste no ha podido detener la dilapidación de muchos de nuestros recursos naturales. La concentración urbana descontrolada, la contaminación de ríos y áreas costeras, la erosión de los suelos, la deforestación, la desaparición de nuestros manglares y arrecifes, la posibilidad de extinción de especies de nuestra flora y fauna, son sólo algunos de los problemas ecológicos a que nos enfrentamos hoy. La situación ha llegado al punto que se requiere acción expedita si no se quiere poner en riesgo nuestro futuro y el de las generaciones venideras. Corresponde tanto al sector público como al sector privado ofrecer alternativas para el uso, conservación y desarrollo adecuado de los recursos naturales. El estado tiene el deber de desarrollar y elaborar programas específicos para poner en vigor el mandato constitucional de preservar los recursos naturales. 2 Los planes y programas pueden implantarse por diversos medios: vía el ejercicio del poder de razón de estado que permite al ente gubernamental ejercer esta planificación a traveés de la zonificación e incluso de la expropiación; vía también del ofrecimiento de incentivos fiscales; y proveyendo métodos de fácil acceso y probada efectividad para estimular la participación del sector privado en la búsqueda de soluciones al problema de la conservación de nuestros recursos naturales. Sin embargo, y no obstante la importancia de la participación activa del estado para lograr la preservación del ambiente, no *252 será la vertiente pública de la solución al problema lo que constituirá el tema central de este trabajo. Nos motiva antes que nada la posibilidad de ofrecer a los individuos particulares el análisis de algunos mecanismos legales que les permitan involucrarse activamente en la conservación de nuestros recursos naturales mediante la protección de áreas sobre las que ostenten derechos dominicales. El propósito es presentar dentro del ámbito del derecho privado una alternativa que permita establecer áreas protegidas, vía mecanismos que se caractericen por su flexibilidad y por la facilidad de su constitución, así como por su capacidad de subsistir a perpetuidad o a largo plazo. Entendemos que nuestro ordenamiento ya provee una figura que cumple con los requisitos que buscamos y que puede ponerse al servicio de la conservación de nuestros recursos naturales: la figura de las servidumbres proveen un mecanismo adecuado para viabilizar la participación activa de los particulares en el logro de tan vital objetivo. Mediante la constitución de una servidumbre personal de conservación, por ejemplo, el propietario puede, sin renunciar a la totalidad de sus derechos dominicales sobre la finca, restringir su uso para proteger intereses ecológicos o históricos, o para disponer un uso particular a favor de otras personas o de una comunidad. Otras jurisdicciones ya se han enfrentado a este problema vía respuestas diversas. En los Estados Unidos de Norteamérica, haciendo uso de una de las figuras tradicionales del derecho común, se aprobó en 1981 la Uniform Conservation Easement Act, como un intento de proveerle a los individuos un mecanismo uniforme, flexible y de fácil implantación para la conservación de recursos naturales e históricos. Más adelante analizaremos estas figuras del derecho estadounidense para compararlas con los mecanismos que ofrece nuestro ordenamiento patrio. © 2013 Thomson Reuters. No claim to original U.S. Government Works. 2 Acevedo, Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 II. CONSIDERACIONES GENERALES SOBRE LA FIGURA DE LAS SERVIDUMBRES A. Disposiciones Generales Las servidumbres están reglamentadas en los artículos 465 a 540 del Código Civil 3 ubicados en el Título VII del Libro Segundo del Código, titulado “De los bienes, de la propiedad y *253 de sus modificaciones”. Los artículos 465 y 466 disponen lo siguiente: Art. 465. La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente. Art. 466. También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Se trata, según Puig Brutau, de “un derecho real que concede un derecho de disfrute inmediato pero de contenido limitado sobre una finca ajena”. 4 Al otorgarle a otro titular un poder limitado sobre su propio fundo, el dueño del fundo afectado-el predio sirviente-ve restringidas sus facultades dominicales por el contenido de la servidumbre establecida. El dueño del predio sirviente se verá obligado a dejar hacer a otro algo que de ordinario no tendría que permitir, o a abstenerse él, como dueño, de hacer algo que de ordinario podría hacer en su propiedad, de no existir la servidumbre. Salta a la vista la naturaleza dual de la servidumbre. Por definición encierra a su vez los conceptos de derecho y de gravamen. Se establece un derecho real sobre propiedad ajena, a la vez que se impone una carga o gravamen a la finca sirviente. Así, expone Castán Tobeñas que: Las servidumbres ... se pueden enfocar desde su lado activo (en atención al fundo dominante), como iura praediorum y entonces son derechos reales sobre cosa ajena que limitan las facultades del propietario, en beneficio del propietario de otro fundo, al que procuran una utilidad concreta. Análogamente se podrían definir desde el lado pasivo, subrayando entonces el aspecto de carga o gravamen. 5 *254 Para Castán, las características generales del derecho de servidumbre son: (1) Es un derecho real y como derecho real recae sobre la cosa misma. Otorga a su titular, en virtud de la facultad de persecución inherente a los derechos reales, la posibilidad de ejercer una acción real denominada acción confesoria que conlleva el reconocimiento de su derecho ante aquéllos que lo desconocen, aunque se trate del propietario de la finca. Posee como todo derecho real la facultad de realización directa, es decir, de utilización, goce y disfrute de la cosa. Confiere también a su titular la facultad de exclusión que le permite reclamar que se ponga fin a una amenaza a su derecho o a una perturbación ya realizada. (2) Recae sobre cosa ajena, específicamente sobre inmueble ajeno. Es imposible una servidumbre sobre cosa propia pues los derechos que tiene un dueño en su fundo los tiene en virtud del derecho de propiedad y no por la servidumbre. Es indispensable que el titular del feudo sirviente y el titular del derecho de servidumbre sean personas distintas. El Código provee para la extinción del derecho de servidumbre si llegan a reunirse en un mismo titular las cualidades de propietario de la cosa y de titular de la servidumbre. 6 © 2013 Thomson Reuters. No claim to original U.S. Government Works. 3 Acevedo, Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN, 67 Rev. Jur. U.P.R. 249 (3) Es una limitación al derecho de propiedad 7 en beneficio de otro, ya sea otra finca o una persona o comunidad particular. Por ser limitaciones al derecho de propiedad han de tener un contenido específico y representar alguna utilidad para una finca o una persona o comunidad, pues no procede reconocer limitaciones al derecho de propiedad que no representen una ventaja para alguien. No es necesario que el beneficio sea grande, basta que se dé una utilidad o ventaja cualquiera. Tampoco es necesario que el derecho que concede la servidumbre se ejercite, es suficiente que pueda ejercitarse. Su contenido ha de ser específico ya que aunque su función es restringir algún aspecto del dominio, nunca ha de pretender suplantarlo. Por ser un gravamen o limitación su interpretación ha de ser siempre restrictiva a favor del predio sirviente. Como carga o gravamen otorga al titular *255 que soporta la limitación la posibilidad de ejercer una acción negatoria que niegue el derecho de servidumbre e impida su ejercicio. 8 B. Servidumbres Positivas y Negativas: La Particular Redacción del Artículo 469: En virtud del artículo 469 9 las servidumbres pueden considerarse positivas o negativas. Esta clasificación de las servidumbres se refiere al modo en que se ejercitan y se manifiestan. Castán observa que una misma servidumbre puede ser positiva o negativa según los casos. Ejemplo de esto sería la servidumbre de luces y vistas según se abran los huecos en pared propia y se imponga al dueño del predio sirviente la obligación de no construir pared que lo obstruya (servidumbre negativa), o se abran en pared ajena o medianera en cuyo caso se constituye una servidumbre positiva. 10 Puig Brutau sostiene que la determinación de si una servidumbre es positiva o negativa ha de hacerse en atención al predio sirviente y no al dominante. Sin duda la calificación de las servidumbres en positivas o negativas ha de hacerse teniendo en cuenta el predio sirviente y no el dominante. Es cierto que toda servidumbre negativa significa que es lícito un comportamiento positivo del dueño del predio dominante, pero ello no basta para calificar de positiva a la servidumbre, pues el art. 533 [469 del Código Civil de Puerto Rico] del Código hace depender la calificación de negativa del hecho de que el dueño del predio sirviente tenga prohibido hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre, y porque el art. 530 [465 nuestro] contempla preferentemente a las servidumbres en su aspecto de gravamen o carga, más que en el de un derecho. 11 *256 1. La servidumbre negativa La realidad es que la redacción del artículo 469 no arroja mucha luz a la hora de precisar los elementos que distinguen las servidumbres positivas de las negativas. Así, la prohibición de colocar un portón en nuestra propiedad para impedir el acceso a una escalera que es servidumbre de paso hacia la propiedad de la segunda planta representa, a la vez, un impedimento para hacer algo que sin la servidumbre se podría realizar, como la obligación de dejar que otro realice actos en mi propiedad, a saber, pasar por mi escalera. De esa forma la misma servidumbre, independientemente del sitio donde ubique, sería positiva y negativa a la vez. Por ello consideramos más precisa una definición que arranque del verdadero sentido práctico de la distinción entre servidumbres positivas y negativas, cual es la posibilidad de adquirirlas por usacapión. La clave para la distinción entre unas y otras surge a raíz del requisito de posesión aparente que toda usucapión requiere. Tanto las positivas como las negativas, si son continuas y aparentes, pueden adquirirse por prescripción. 12 La diferencia entre ambas estriba en el momento a partir del cual comienza a correr el plazo prescriptivo. En las negativas será desde el acto obstativo, mientras que en las positivas el término comienza a correr desde que se ejercitan. 13 La razón de esta diferencia estriba en la no apariencia de toda servidumbre negativa, lo que requiere que en algún momento tal condición cese frente al titular del predio sirviente. © 2013 Thomson Reuters. No claim to original U.S. Government Works. 4 si el ejercicio de una servidumbre requiere la penetración en el fundo ajeno. 2. figura rechazada desde el derecho romano con la única excepción de la servitus oneris ferendi en que se imponía al propietario del predio sirviente no tan sólo la obligación de soportar en pared propia el peso de la construcción vecina. Government Works. 67 Rev. invadiendo así la propiedad del potencial predio sirviente. cuando al *257 dueño colindante se le aperciba de que no puede continuar con la construcción que planifica realizar en su propio fundo porque la misma violaría una servidumbre que grava su predio. 3. La primera impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo en su fundo. 14 La doctrina se enfrenta a la necesidad de compaginar las disposiciones del artículo 469 que admite la posibilidad de configurar un derecho real que imponga al dueño del predio sirviente una obligación de hacer. Ésta asigna al dueño del predio gravado o sirviente la obligación de hacer una cosa por sí mismo. Esta acepción de las servidumbres positivas ha sido motivo de grandes discusiones en la doctrina. abre una ventana en pared propia. De ahí que se justifique comenzar a contar el término de la prescripción desde el mismo instante en que pueda imputársele conocimiento al titular del predio sirviente de la intención evidente de gravar su propiedad. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. y el principio general de que las personas son sólo susceptibles de obligaciones. No puede impedir que el titular de la servidumbre ejercite su derecho. La servidumbre positiva La servidumbre positiva tiene dos modalidades. estaremos ante una servidumbre positiva.S. 5 . sino que además tenía la obligación de repararla y mantenerla en buen estado. En cambio. no tiene por qué sospechar que su vecino le anuncia la existencia de un gravamen. Si.Acevedo. estaremos ante una servidumbre negativa. es evidente que el propietario afectado tiene el deber de proteger la integridad de su finca. por ejemplo. por lo que su ejercicio no pone en sobre aviso a nadie. El problema consiste en que se está imponiendo una servidumbre in faciendo. si el ejercicio de la servidumbre sólo se muestra en la realización de actos en la propiedad de quien pretende ser el titular de dicha servidumbre. Por consiguiente. Ello es así porque la apertura de una ventana en pared propia es un mero acto de dominio que nunca refleja la apariencia de gravar el predio contiguo. Ante este problema se han asumido diversas posiciones. cuando el propietario del eventual predio dominante de una servidumbre de vistas. en cambio. 249 En las positivas. Sólo a partir de dicho momento podrá el ordenamiento exigirle al dueño del potencial predio sirviente que tome las medidas pertinentes para evitar que el gravamen-ahora aparente-se consolide con el transcurso del tiempo. el dueño del predio colindante.R. Jur. 15 y no a que se constituyan sobre ellas derechos reales. la ventana que pretende ser signo de una servidumbre de vistas se abriera en pared medianera. © 2013 Thomson Reuters. que podría convertirse a la larga en el predio sirviente. la apariencia de la intención de establecer un gravamen sobre un fundo ajeno.P. La apariencia de gravamen está presente desde el momento en que comienza a abrirse el hueco en la pared común. Los derechos reales in faciendo y las obligaciones propter rem La segunda modalidad de la servidumbre positiva es la que presenta especial importancia respecto a nuestro tema. El acto de abrir tal ventana dejará de dar la apariencia de una acción dominical inocua. Este aspecto de las servidumbres positivas no ocasiona mayor problema. Así. o el reclamo de que tal servidumbre ya existe. por el contrario. surge por el mero ejercicio de la misma. Es preciso comprender esta modalidad de servidumbre positiva porque una posibilidad reside en *258 imponerle obligaciones de conservación a quienes adquieran fundos gravados con este tipo de servidumbre. U. No claim to original U. No cabe duda que tolerar que un extraño penetre en mi propiedad implica permitirle a otro que realice actos en ella. Para Díez: Excepcionalmente. U. consideran que no hay inconveniente en admitir derechos reales cuyo contenido consista en un hacer.S. No debe olvidarse a estos efectos.. rehúsa otorgarle a las obligaciones propter rem la naturaleza de verdaderas relaciones obligatorias. en el caso particular de la servidumbre positiva el facere no es en sí mismo el objeto principal de la servidumbre. de manera tal que la cosa pasa a manos de los posibles terceros adquirentes con el gravamen. Como situación pasiva es una situación que se transmite. 20 Por su parte. Aunque el titular de la servidumbre esté facultado para exigir una prestación de hacer y el dueño del predio sirviente deba cumplirla. los deberes incrustados en el gravamen pueden ser también deberes positivos e imponen al sujeto gravado la obligación de ejecutar una prestación de aquel tipo. Adhiriéndose a la teoría de la realidad. Según Albaladejo: . se trata de figuras que no salen del campo *259 de dichos derechos. Para destacar gráficamente el efecto jurídico real que el gravamen determina se suele decir que es inherente a la cosa.Acevedo.R. 16 figura considerada por muchos como intermedia entre los derechos de crédito y los derechos reales. que es sólo contenido secundario de una servidumbre consistente en otra cosa. 18 Interpretan que la responsabilidad que surge de estas obligaciones es análoga a la de los derechos reales y. que se subscribe a la teoría personalista. La obligación coordinada con el gravamen. ante todo. que la exigencia de una prestación no constituye un carácter exclusivo de la relación de crédito. 249 La discusión gira en torno a la naturaleza y alcance de las obligaciones propter rem. ni calificar de obligación la relación existente entre ellos.. el hacer a que el dueño sirviente está obligado sirve para que la cosa se mantenga en forma de que quepa desplegar en ella el poder que sobre la misma tiene el titular de la servidumbre. no se le pueden considerar como acreedor y deudor. 6 . como servidumbre que es. El primer grupo. En tal calidad viene obligado a realizar la actividad particular descrita en el título constitutivo de la servidumbre. en la que sucede (propter rem) el adquirente o el sujeto en la titularidad del dominio. ser una obligación personal o una obligación real o propter rem. 23 Una tercera vertiente de la doctrina defiende la teoría mixta. No claim to original U. Ossorio Morales expone: Interesa. 21 La segunda posición. dejar bien puntualizado que esta figura de la servidumbre in faciendo. que recae sobre ella o que se encuentra adherido a ella. puede a su vez. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Según Espín: © 2013 Thomson Reuters. es la que expone el sector tradicional y mayoritario. 22 Así. 67 Rev. respectivamente. 19 Entre los tratadistas que sostienen esta posición se encuentran Díez-Picazo y Ossorio Morales. sector minoritario. pertenece por completo al campo de los derechos reales.P. sino accesorio a una servidumbre consistente en otra cosa. las servidumbres positivas de hacer. Define las obligaciones propter rem como verdaderas relaciones jurídicas obligatorias en las que el deudor es persona indeterminada y su cualidad de deudor surge solamente por su condición de titular del predio gravado. 17 Hay cuatro diferentes teorías para explicar esta figura anómala. no son nunca servidumbres que consisten en un hacer. por lo tanto. ubicando las obligaciones propter rem tanto en los derechos reales como en los derechos personales. conocidas también como obligaciones reales. donde los criterios diferenciadores de uno y otro derecho se hallan debilitados u oscurecidos. Government Works. *260 Para este sector las obligaciones propter rem tienen carácter accesorio. Jur. es decir de un acto jurídico que puede ser one-roso o gratuito. se trata de derechos complejos con características peculiares en cada caso que impiden reducirlos a una unidad o incluirlos en el tipo real o en el obligatorio.Acevedo. las legales comprenden tanto las determinadas por la simple coexistencia de los predios que son impuestas por la disciplina objetiva del derecho de propiedad.. El Código establece en su artículo 486 que todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para utilidad pública o comunal. 32 Las servidumbres voluntarias son todas aquellas que se constituyen por acuerdo de los interesados y que se adquieren en virtud de título. 27 Ejemplos de las forzosas son la servidumbre de aguas. en que al derecho real le acompaña una obligación de hacer. No claim to original U. Aquéllas se llaman legales y éstas voluntarias.. y las impuestas por ley a particulares. Jur. Participan de la doble naturaleza de la obligatoriedad y de la realidad. 31 entre otras. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. U. Government Works. Acerca de la naturaleza de estas figuras. 7 . En nuestro derecho se citan como figuras de este tipo “las servidumbres positivas” que pueden imponer al dueño del predio sirviente la obligación de hacer algo por sí mismo . como pone de relieve su propia denominación de obligación real.R. 25 C. 34 © 2013 Thomson Reuters. Dicha obligación incumbe a toda la serie de personas que sucesivamente se encuentren en cierta relación con la cosa gravada y que se liberen de la obligación por el abandono de la cosa . como aquéllas de constitución forzosa que atribuyen un derecho real en cosa ajena. 67 Rev. se regirá por las leyes y reglamentos especiales que las determinan y en su defecto. 249 Otra figura intermedia entre el derecho personal y el real son las situaciones denominadas obligaciones reales u obligaciones propter rem.. 28 la de paso de finca enclavada. Las servidumbres forzosas por tener como objeto la utilidad pública y en algunos casos la protección del interés de los particulares *262 pertenecen más al ámbito del derecho administrativo que al del derecho privado. 24 La cuarta posición es la asumida por la doctrina ecléctica o relativa.P. 33 intervivos o mortis causa. para que no sean alterables por la mera voluntad del dueño del predio dominante con el fin de convertirlas en más gravosas.” 26 Para Albaladejo. Se denominan también servidumbres convencionales. por las disposiciones del Código Civil sobre servidumbres. Sostiene que las obligaciones propter rem son derechos reales u obligaciones según cada caso particular. Habrá que analizar *261 en cada situación el alcance del derecho puesto a disposición del titular y la vinculación tanto de la obligación como del derecho a la titularidad de una cosa determinada. “las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los propietarios. El título constitutivo de las servidumbres voluntarias debe especificar claramente su extensión y el modo de su ejercicio. 29 la de medianería 30 y la de desagüe de edificios. Las Servidumbres Voluntarias y las Legales o Forzosas: Según dispone el artículo 472 del Código.S.. 8 . 2. exigiendo la concurrencia de título y modo para dar vida al derecho real de servidumbre. Mercado 44 el Tribunal decide que el término para la usucapión en aquellos casos de servidumbres negativas que se presentan enlazadas de tal modo a otras positivas se computa desde el momento en que el dueño del predio dominante realice un acto obstativo en el que manifieste formalmente su oposición a que el propietario del predio sirviente haga algo en su predio que le sería lícito de no existir la servidumbre. El artículo 475 dispone que no pueden adquirirse por usucapión las servidumbres discontinuas. Estas dos condiciones permiten que exista un estado posesorio con fuerza suficiente para convertir un estado de hecho en un derecho subjetivo. Aunque es cierto que el contenido *264 de la tradición se ha ido ampliando y hoy día no se restringe a las formas previstas en el Código. real o simbólico. Government Works. Dada la definición de discontinuas en el Código Civil. En Ríos v. 67 Rev. pueden adquirirse por usucapión. Sobre este aspecto no hay unanimidad en la doctrina.P. especialmente a aquellos como la hipoteca y las servidumbres negativas que no admiten por su naturaleza actos de transferencia de posesión. Vda. Jur. La doctrina ha intentado reconciliar esta aparente *265 contradicción explicando que la servidumbre negativa no es sino la consecuencia de otra positiva. parecería que no pueden adquirirse por usucapión las servidumbres personales limitadas de nuestro artículo 466 por ser siempre © 2013 Thomson Reuters. Adquisición de las servidumbres por prescripción adquisitiva Las servidumbres pueden obtenerse por usucapión o prescripción adquisitiva. a la vez que reconoce que la enumeración del Código sobre las formas de realizar la tradición no es taxativa y que existe una variedad inagotable de modos de realizarla. ya sea simultáneo o posterior. 43 Nuestra jurisprudencia ya ha resuelto afirmativamente la posibilidad de adquirir servidumbres negativas por usucapión. La tradición y las servidumbres La doctrina discute si aplica a las servidumbres voluntarias el *263 requisito de la tradición que dispone el artículo 549. Sus más recientes pronunciamientos sobre el requisito de la tradición se han referido a casos de compraventa. La Adquisición de las Servidumbres 1. 39 En Segarra v. no podemos decir que se haya abandonado el requisito de un acto de entrega. 45 como aquéllas que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. No claim to original U. si se quiere rebasar del plano obligacional al de la efectiva transferencia del dominio o del derecho real de que se trate. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.R. 41 El artículo 473 dispone que hay dos circunstancias que han de concurrir para que pueda darse la usucapión: la apariencia y la continuidad. 36 Sin embargo. U. de Lloréns 40 el Tribunal se reafirma en la necesidad de un acto material o simbólico que exteriorice la voluntad tanto del transmitente como del adquirente de trasmitir y de adquirir. por ser no aparentes. hará falta un acto de transferencia de posesión.Acevedo. separado del momento en que se perfecciona la venta.S. respectivamente. Un sector de la doctrina entiende que el requisito de la tradición no aplica de modo general a todos los derechos reales. para que quede constituida la servidumbre conforme a los requisitos de título y modo. sino que puede asumir incluso la forma de un acto simbólico que exteriorice la voluntad de transferir. 37 La Sentencia del 26 de febrero de 1942 de la Sala 1era del Tribunal Supremo de España aplicó al artículo 609 (549 nuestro) a la constitución de servidumbres voluntarias. que es aparente. 38 Nuestro Tribunal Supremo no se ha pronunciado respecto a la exigencia de la tradición en las servidumbres. 42 La redacción de los artículos 473 y 474 suscita dudas sobre si las servidumbres negativas. 249 D. 35 De ser ella necesaria. algunas sentencias del Tribunal Supremo de España han reconocido la aplicabilidad del requisito de título y modo a las servidumbres. citando a Laurent. entendiendo por estas últimas los derechos de usufructo. Lucas Fernández.S. por tanto. la convicción del error de considerarlos como homogéneos y de exponerlos bajo un mismo título. no hace falta para que la posesión sea continua-añaden Alas. en el momento de la codificación.Acevedo. El Derecho romano justinianeo reconoció una distinción entre servidumbres prediales y personales.. 48 La primera se establece a favor de otro inmueble que pertenezca a distinto dueño. En cambio. 46 Sin embargo. la posesión es continua cuando el poseedor realiza los actos de goce que la naturaleza de la cosa poseída exige. 9 . la segunda a beneficio de una o varias personas o de una comunidad. No claim to original U. 67 Rev. el uso y habitación en el momento de la codificación. apuntando que una cosa es la continuidad en la posesión y otra la continuidad en la servidumbre. U. los autores del Código verían que la única nota de semejanza entre ellos se reducía al particular de estar fundados sobre la cosa de tercero. y otros primordialmente sobre su sustancia. sino que basta que nos portemos con ella como hace ordinariamente el propietario. y verían también otras diferencias (clases de bienes sobre que pueden constituirse. 249 discontinuas. pero que esta nota no era suficiente para caracterizarlos. su duración y el objeto sobre el cual recaen. plantea que . ya no quedan en el derecho español más servidumbres personales que las del artículo 531 (466 del Código Civil de Puerto Rico). Sin embargo. Aunque toda la doctrina reconoce que la servidumbre por antonomasia es la denominada servidumbre predial o real. LAS SERVIDUMBRES PERSONALES SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL Los artículos 465 y 466 del Código Civil establecen dos tipos de servidumbres: la predial y la personal. Estudiando los derechos a los que nos venimos refiriendo. Así. 49 La mayoría de la doctrina reconoce que el legislador actuó correctamente al dejar fuera del articulado de las servidumbres los derechos de usufructo. uso y habitación. sino porque atendiendo a la naturaleza y contenido de estos derechos se deducen importantes diferencias en las figuras jurídicas que representan. utilizándola cuando sea oportuno y posible y no dejándola *266 perecer in pasar contra nuestra voluntad a poder de otro. Examinando.R. De Buen y Ramos-que de un modo constante e incesante actuemos sobre la cosa. 50 Eliminada la denominación de servidumbre personal para el usufructo. los tratadistas sostienen diversas posiciones sobre la existencia y la naturaleza de las llamadas servidumbres personales. diferencias que alcanzan aspectos tan diversos como la extensión del goce de la cosa. y de adquirir. Government Works. El artículo 466 ha sido objeto de amplia discusión en la doctrina. En palabras de Scaevola: *267 El legislador español optó.. un sector de la doctrina admite que cabe perfectamente la posesión continua de una servidumbre discontinua.P. sin duda. la naturaleza de todos los derechos que con arreglo al criterio primeramente expuesto se agrupaban y englobaban dentro del concepto de servidumbre. Jur. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. el legislador español optó por ocuparse de los derechos de usufructo. se presentaría a su vista la consideración de que unos de dichos derechos recaen principalmente sobre el fruto de la cosa. necesidad en algunos casos de dos predios) que proclamaban en voz franca la heterogeneidad de derechos que pretenden estimarse similares. en nuestro sentir acertadamente por la segunda (opción). uso y habitación. distinción fundamental entre ellos por afectar a su esencia jurídica. Ello tuvo su justificación no tan sólo en el rechazo de todo cuanto pudiera aludir a conceptos feudales de beneficios personales. no podría menos de observar la diferencia del contenido de unos y otros. uso y habitación en un título separado al de las servidumbres. 47 III. por no ser específica. sino común a todos los derechos reales en el sentido lato de la palabra. 51 © 2013 Thomson Reuters. Bajo esta modalidad el derecho de servidumbre lo ostenta la persona o comunidad. el contenido de una y otra clase de servidumbres.. lo que caracteriza a la servidumbre es el ser un gravamen sobre un predio. 55 © 2013 Thomson Reuters. 53 *269 Por su parte Lucas Fernández expresa: Realmente.. es el derecho de percibir los frutos de cosa ajena y usar genéricamente de ella. en lo referente a la naturaleza de los derechos con respecto a los que surge. no vemos fundamentos sólidos para rechazar la concesión de derechos o beneficios que provea un fundo a favor de una persona natural o jurídica o de una comunidad. 54 La diferencia entre los derechos de servidumbre y de usufructo reside en su misma esencia. aun cuando el gravamen impuesto no se hace en función de una finca. Jur. y nuestra definición es válida para ambas categorías. La diferencia entre unas y otras estriba en la distinta manera de señalar al sujeto activo de derecho que nos ocupa: en las personales se establece a favor de una o varias personas o de una comunidad a quienes no pertenezca el fundo gravado.. pues. Cada uno de estos derechos tiene un contenido distinto. servidumbre será lo mismo cuando se constituya a favor de una persona que de un fundo. si el contenido de tales derechos es idéntico. es el mismo. El sector mayoritario defiende la posición de que la intención del legislador fue admitir unas servidumbres con características similares a las servidumbres prediales. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. según los cuerpos legales. y restringe el concepto de servidumbre a las prediales.. Government Works. no es absurdo ni monstruoso llamar también servidumbre al servicio que preste un fundo a una persona.Acevedo. Negarle a ese derecho la denominación de servidumbre nos parece una cuestión de mera semántica. . si. para proteger el interés económico del dueño de un fundo. No claim to original U. 249 La doctrina se halla dividida respecto al alcance del artículo 466. pero reconociendo que su titular puede ser una persona o varias o una comunidad. en favor de una persona determinada individualmente sin consideración a su posible cualidad de dueño de determinado fundo .. U. 10 .S. un uso específico (servidumbre positiva). 67 Rev. Por otro lado. independientemente de su cualidad de propietario. El usufructo no consiste en esto. serán todos uno mismo y deberán recibir igual denominación. es decir. y si no sucede así. . Otro sector de la doctrina califica al artículo 466 como anomalía.R. forzoso es que la ostenten distinta.. no es posible identificar las servidumbres personales que admite el Código en el artículo 466 con el usufructo. La doctrina mayoritaria recomienda examinar la figura de las servidumbres personales en su fondo.. sin necesidad de la existencia de un segundo predio. 52 Si se considera que nadie cuestiona la naturaleza real de la hipoteca.P. porque un predio sirve a otro predio. y que no hay nada que impida que la facultad de aprovechar los beneficios de un inmueble recaiga sobre una persona. Abunda Lucas Fernández: El contenido del derecho de servidumbre es. es decir. En este sentido véanse las certeras expresiones de Scaevola: Si se da el nombre de servidumbre al derecho en que ésta consiste por ser un servicio que un fundo presta a otro fundo. bajo la premisa de que las servidumbres personales no *268 son verdaderas servidumbres por asemejarse más a la figura jurídica del usufructo. y menos a uno determinado. no se limita al uso de la cosa. o la prohibición de un uso específico (servidumbre negativa) de la cosa ajena. salvo pacto en contrario. puede constituírse a perpetuidad. 249 Tampoco es dable identificar las servidumbres personales del artículo 466 a los derechos de uso y habitación. la habitación consiste en el único uso propio y natural de la cosa. existen todas aquellas innominadas que al amparo del principio de autonomía de voluntad sobre el que se basa el artículo 530 pudieran constituirse. modificación y protección le aplican también a las servidumbres personales. No aplica por esta razón la disposición del artículo 470 sobre la inseparabilidad de las servidumbres.Acevedo.P. 63 La doctrina interpreta que de ser establecida en beneficio de una persona. por consiguiente. de cualquier utilidad parcial y determinada que un predio sea capaz de proporcionar. 11 . U. las mismas se regirán.S. leñas y demás productos de los montes propiedad de particulares. las disposiciones pertinentes de las servidumbres prediales. La doctrina moderna le otorga diversos nombres: servidumbres irregulares. siempre que no sean ilegales o contravengan el orden público. podrá constituir una servidumbre personal todo aquello que pueda ser objeto de una servidumbre predial. aquel tipo de servidumbres que se establecen no como las reales en beneficio de un predio. Respecto a su contenido. en todo aquello que no sea incompatible con su naturaleza particular. Castán las define como: *270 . Sin embargo. en la atribución a una persona. 61 *271 Respecto a su transmisibilidad. No claim to original U. y que consisten. 58 Además de estas servidumbres personales nominadas. con eficacia real. servidumbres personales limitadas o simplemente servidumbres personales. en cuyo caso podría cuestionarse su transmisibilidad. 59 Al no existir en el Código disposiciones específicas para regir estas servidumbres personales atípicas. pues mientras las servidumbres positivas consisten en un uso determinado de los varios usos que ofrece la cosa. la solución dependerá del análisis de cada caso. el Código no es claro y no existe consenso en la doctrina. procede que examinemos en qué consisten las llamadas servidumbres personales. 64 © 2013 Thomson Reuters. transferibles. en virtud del artículo 534.. uso y habitación.R.. aunque podría en virtud del título de constitución atribuírsele una existencia indefinida. 57 El Código regula expresamente como servidumbres personales las de pastos. sino en consideración a una persona determinada. En lo referente a su constitución. el Tribunal Supremo de España ha resuelto que no hay precepto alguno que prohíba constituírlas a perpetuidad. por las reglas de las servidumbres prediales en cuanto le sean aplicables. 62 Si partimos del supuesto básico de que todos los derechos son. El derecho de uso recae sobre los frutos de la cosa mientras la servidumbre recae sobre el uso del inmueble. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Un argumento a favor de su transmisibilidad es el carácter de hipotecables que se le reconoce a los derechos de pastos y leñas. en principio. la servidumbre personal será vitalicia. En cuanto a su duración. En caso de ser el beneficiario una comunidad. y de estar establecida a favor de varias personas. 56 Descartada así la posibilidad de remitir el contenido del artículo 466 a los derechos de usufructo. 60 por su título de constitución y como derecho supletorio. extinción. en virtud del artículo 534 y de modo supletorio. el carácter personal de estas servidumbres permite que se concedan en atención a las cualidades particulares y personalísimas del titular. Government Works. su duración será por el tiempo de vida de los beneficiarios. 67 Rev. Jur. teniendo en cuenta las diferencias de naturaleza entre unas y otras. uso y habitación no deben de agotar la posibilidad de las servidumbres personales disponibles.P. Ha de gozar de la capacidad necesaria para ejercer actos de enajenación. El citado artículo no concuerda con el resto de las disposiciones sobre servidumbres en nuestro Código.Acevedo. 67 Rev. uso y habitación entre las servidumbres personales. Esto incluye asociaciones. es decir cualquier persona jurídica o colectiva de las que nuestro derecho reconoce. Es decir. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. sin considerar si eran o no compatibles con el resto del articulado del Código Civil. Jur. Convendría incluir una expresión inequívoca en el título constitutivo de la servidumbre a los efectos de que se interesa dotar de efectos reales *273 al negocio. 12 . 72 En la exposición de motivos del capítulo 4 sobre servidumbres. recogió e incorporó *274 bajo la figura de derechos de uso. Para que la constitución de la servidumbre personal sea válida es necesario que quien la otorga sea el propietario del predio sirviente. basta que el titular de la servidumbre tenga la capacidad necesaria para realizar actos de administración. LA ANOMALÍA DEL ARTÍCULO 467 Es forzoso abordar la anomalía que en nuestro Código representa el artículo 467. En cuanto a las formalidades requeridas en el acto jurídico que sirva como título a la constitución de la servidumbre. Es decir. Conforme a éste. se requiere que el que imponga la servidumbre tenga simultáneamente el derecho y la capacidad de enajenar la finca. ayuntamientos. Constitución de la Servidumbre Personal Las servidumbres personales atípicas o innominadas pueden establecerse por ley o por voluntad de los particulares en virtud de título. En cuanto a la aceptación de la servidumbre. habrá de atenderse al tipo de negocio jurídico de que se trate y las formalidades especiales que cada uno requiera. Los artículos 639 a 645 disponen que pueden existir servidumbres personales de carácter limitado a favor © 2013 Thomson Reuters. 249 El artículo 466 permite que se establezca la servidumbre a favor de una o varias personas 65 o a favor de una comunidad. pueblos y municipios. Se introdujo así la posición que fue rechazada por el legislador español en el momento de la codificación al rehusar incluir las disposiciones sobre usufructo. U. y es otro de los tristes ejemplos de artículos incongruentes que fueron injertados en 1902 luego de la invasión norteamericana. 69 IV. El artículo 467 70 fue tomado del 646 del Código Civil de Louisiana de 1870 71 y fue injertado en nuestro Código Civil en la revisión de 1902. Government Works. el título en que se establezca la servidumbre ha de estar consignado en escritura pública e inscrito en el registro de la propiedad en el folio correspondiente al predio gravado. Ha de estar constituida como un derecho real que recaiga sobre la cosa y no meramente como una obligación personal que dé lugar a un derecho de crédito. La falta de inscripción no afecta la relación entre las partes. sólo existen como servidumbres personales el usufructo. según el cual queden vinculados todos los propietarios subsiguientes de la finca sirviente y no meramente como una relación personal entre acreedor y deudor. Se reconoce además la necesidad de respetar la libertad contractual en materia de propiedad y se introduce la figura jurídica de los derechos de uso como un mecanismo para adaptar las instituciones tradicionales a las exigencias del tráfico jurídico moderno. dedicado a los derechos de uso. adoptan la doctrina civilista desarrollada sobre las servidumbres personales en nuestro derecho.R. El deber de tolerancia o de abstracción impuesto al propietario de un predio sirviente. por tratarse de un acto que produce resultados favorables. 68 Es necesario que la limitación establecida sobre el predio sirviente tenga el carácter de verdadera servidumbre. No claim to original U. en la revisión del Código Civil de 1977. Irónicamente el ordenamiento de Louisiana. se reconoce que los derechos tradicionales de usufructo. el uso y la habitación.S. evitándose así el riesgo de que lo pactado se interprete como una simple obligación. 66 *272 A. 67 Para efectos de publicidad ante terceros. ha de configurarse como un derecho real. la inscripción no es de carácter constitutivo. la figura de las servidumbres personales atípicas o innominadas de nuestro artículo 466. Sólo éste tiene la facultad de limitar y gravar el uso de su finca. Estos denominados derechos de uso que se recogen en los artículos 639 a 645 del Código revisado de Louisiana. la disolución de la corporación no afectaba la existencia del gravamen. no podía transferirse a persona alguna por ser un derecho personalísimo. el Tribunal resolvió que no estaba planteado si la inscripción había sido o no correcta. dueño de un remanente de la finca sirviente original. hizo uso del artículo 467 y explicó que a partir de 1902. por lo que el defecto. dichas servidumbres terminarán con la muerte del titular o con la disolución de la persona jurídica a favor de la cual fue establecida. 75 De llegar a la conclusión de que era una servidumbre personal. Para ello podía haberse basado en el mismo contenido del contrato. ya que en la escritura donde se constituyó no se describía el predio sirviente. Crítica El Tribunal pudo llegar al mismo resultado reconociéndole al derecho constituido el carácter de servidumbre personal. se había extinguido al disolverse la referida corporación Central Vannina.P. Admite también la posibilidad de que el contenido de cualquier servidumbre predial pueda configurarse en una servidumbre personal. que en ausencia de pacto en contrario. Central San José 74 donde se planteaba si una servidumbre constituida sobre una finca a favor de una central azucarera era una servidumbre predial o personal. hubiera quedado extinguida al disolverse la corporación a cuyo favor se constituyó.Acevedo. limitando estos pactos.R. las servidumbres personales en Puerto Rico consistían solamente del usufructo. por lo tanto. Los dueños de la finca habían otorgado una escritura en la que arrendaban la finca a la Central Vannina por un término de doce años y en el mismo documento *275 constituyeron una servidumbre a perpetuidad permitiéndole a la corporación Central Vannina la instalación de una vía férrea permanente con lo que se constituía un derecho de entrada. 73 A. Establecen que a esta figura se aplicarán por analogía las disposiciones referentes a las servidumbres prediales. con la salvedad de que dicho disfrute no puede ser tan amplio que equivalga al pleno dominio. B. Ante el problema de que en la escritura no se había descrito el predio dominante. además. fecha en que se incorporó esta disposición al Código Civil Revisado. El Tribunal Supremo. estaba seguro que no se trataba de una servidumbre predial y. el gravamen subsistiría mientras no se demonstrara su extinción por una de las causas contenidas en el artículo 482 del Código Civil. llevó una acción para que se declarase extinguida la servidumbre por tratarse de una servidumbre personal constituida a favor de la central. Disponen. no invalidaba la servidumbre en lo que a él afectaba. 249 de personas naturales y jurídicas. y que la servidumbre ya inscrita no permitía al demandante alegar condición de tercero. Government Works. de salida y de paso por la finca sirviente. de existir. a la calificación de derechos de créditos u obligaciones personales. El tribunal de instancia acogió el planteamiento y determinó que aunque tenía dudas de si en realidad se trataba de una servidumbre personal. el Tribunal pasó a examinar si se trataba de una servidumbre real o de una mera obligación. Se concede a las partes la capacidad de configurar el contenido de la servidumbre como mejor les convenga. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Resolvió que tratándose en este caso de una servidumbre predial. © 2013 Thomson Reuters.S. De determinarse que la servidumbre constituida era predial. para lo cual se basó en la cláusula séptima del contrato que permitía hacer en el predio sirviente uno o dos desvíos lo suficientemente largos como para que cupiesen dos o tres vagones para uso de los propietarios o posteriores arrendatarios de la Central Vannina. 76 Rechazada la *276 posibilidad de que se trate de una servidumbre personal. evitando darle así al artículo 467 una interpretación taxativa. circunstancia indispensable para la inscripción del derecho real de servidumbre predial según el artículo 13 de la Ley Hipotecaria. conocidos como servidumbres personales atípicas. Al darle al artículo 467 una interpretación taxativa cerró el Tribunal las puertas a cualquier otro pacto que con arreglo al Código Civil español pudiese considerarse como servidumbre personal. El contenido de la utilidad a derivarse por la servidumbre quedará establecida por el título de constitución. uso y habitación como servidumbres personales. derecho que. 13 . Jur. según se alegaba. 67 Rev. luego de citar con aprobación las razones que llevaron al legislador español a rechazar el usufructo. El Tratamiento que Nuestra Jurisprudencia le ha Dado al Artículo 467 El artículo 467 fue objeto de consideración en Guzmán v. U. uso y habitación. El demandante. Al analizar las cláusulas del contrato el Tribunal llegó a la conclusión que la servidumbre se constituyó en beneficio de la central como predio y no como corporación. No claim to original U. a las servidumbres personales atípicas del artículo 466 dictaminando *277 que el artículo 467 no tenía carácter taxativo. en Borges v. con carácter taxativo. Si lo que desea hacer el recurrente no está prohibido por la ley. Jur. § 3372. *278 Antes de llegar a esta conclusión el Juez Rigau analiza el estado de derecho en Puerto Rico respecto a las servidumbres prediales y personales. 88 © 2013 Thomson Reuters. Comienza la discusión partiendo de la supremacía de la autonomía de la voluntad en los contratos dentro del derecho privado. ni ofrece explicación alguna que trate de salvar la incompatibilidad del artículo 467 con el resto del articulado sobre las servidumbres. luego de explicar el rechazo por el legislador y la doctrina española de la acepción del usufructo. 67 Rev. o creando. se limite a dictaminar que ésta será la norma que rija en nuestra jurisdicción. Government Works. 84 y anuncia que en caso de un conflicto entre dos disposiciones legales debe darse vigencia a la más útil.Acevedo.A. perteneciente al campo del derecho administrativo y que se regiría por sus leyes especiales. Pudo darle cabida. lo puede hacer.S. U. 31 L. Art. 86 Citando extensamente de Colón v. 87 D. 87 reitera que es buena norma impartirle flexibilidad y revitalizar un Código Civil redactado en el último tercio del siglo XIX. lo que hubiera estado más acorde con la norma prevaleciente en nuestra jurisdicción sobre el carácter de numerus apertus en cuanto a la creación de derechos reales y más a tono con el artículo 530 77 sobre las amplias prerrogativas que se le reconocen a todo propietario para constituir servidumbres voluntarias. y la denegatoria de inscripción de servidumbre por el Registrador basada en el artículo 465 del Código Civil 79 que impide la constitución de una servidumbre sobre fundo propio a favor de otro fundo también propio. 85 Al analizar los hechos llega a la conclusión de que no se trata de una situación en la que se interesan establecer unas cláusulas restrictivas como parte del desarrollo de una urbanización. Castle Enterprises v. 249 Sorprende que el Tribunal. Veintidós años más tarde.P. 775 (1963). Registrador 78 el Tribunal reconoció la vigencia en nuestra jurisdicción.P. Los hechos apuntaban a una situación de conflicto entre una disposición del reglamento de la Junta de Planificación que obligaba a constituir como requisito sine qua non para la inscripción de una lotificación. San Patricio Corporation.P. teniendo el Código Civil un carácter supletorio.R. Registrador. Si es cierto que una disposición legal (un reglamento de Planificación hecho bajo autoridad de ley) lo ordena y otra (un artículo del Código Civil) lo prohíbe. 83 Reconoce el argumento del recurrente como realista y de enfoque sociológico. Matta. lo cual colocaría la situación de hechos dentro de la figura de las *279 servidumbres en equidad reconocidas en nuestro ordenamiento desde Glinés v. una servidumbre de paso a favor de un remanente de una finca que como resultado de una segregación había quedado sin acceso a la vía pública. 82 ambas están establecidas por ley y se rigen por las leyes y reglamentos especiales. ni es contrario a la moral o al orden público. entonces estaríamos ante un conflicto entre dos disposiciones legales internas y en ese caso resolveríamos el conflicto en la forma más realista y dándole vigencia a. incluso reconociendo la vigencia del artículo 467. Adelantemos lo siguiente. la norma socialmente más útil. No analiza cuál ha de ser la interpretación que habrá de dársele al articulo 466. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. uso y habitación como servidumbres personales. El Tribunal resuelve la controversia al reconocer que la exigencia de la Junta de Planificación dejaría constituida una servidumbre legal. No claim to original U. 14 . 80 Añade que se trata de una servidumbre legal establecida a favor de particulares y se rige por el artículo 487.R. del artículo 466 que permite establecer servidumbres personales en beneficio de una o más personas dándole a los gravámenes establecidos en virtud de dicho artículo la calificación de servidumbres atípicas. 81 Explica que aunque la división establecida por el Código entre servidumbres legales en interés público y las servidumbres legales a favor de particulares es un poco artificiosa por no ser siempre fácil distinguir entre una y otra. 1207 del Código Civil.R. 95 Hay que hacer notar que en ningún momento el Tribunal establece que las servidumbres establecidas en el artículo 466 estén limitadas por el artículo 467 al usufructo uso y habitación. no aplica al caso en autos que trataba de una lotificación de solares con aparente intención de enajenarlos. Antes de seguir adelante.R. 97 Esta norma. El mismo no es de origen autóctono español sino que llega al Código español a través del Código francés de 1804. 465. Si las servidumbres cubiertas por el título VII del Libro II del Código Civil fuesen solamente esas.P. 94 En la sentencia se analiza la aparente contradicción entre los dos artículos citando la doctrina y jurisprudencia española. situación controlada por el derecho público y la exigencia de dar acceso a la vía pública. 93 Rechaza una interpretación taxativa del artículo 465 y abre las puertas al reconocimiento de servidumbres no prediales. No claim to original U. el propio Código. 249 Por otro lado. Government Works. 100 C. 99 que permiten la inscripción de cualquier título o acto que sin tener título propio en derecho. Indica el Tribunal que la jurisprudencia españoola ha considerado estas servidumbres como irregulares o anómalas y ha señalado que al no tener el Código Civil español normas que regulen esas servidumbres. y aunque no vamos a basar esta opinión en el citado Art. Jur. establecer servidumbres sobre un inmueble en beneficio de una persona. servidumbres impuestas sobre an inmueble en beneficio de otro inmueble. decreta el Tribunal. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. sin embargo. 466. dentro de la sistemática del Código Civil. a traveés de las servidumbres personales atípicas del artículo 466. Sin embargo. La servidumbre establecida en este caso. 465 del Código Civil (equivalente al 530 español) despejemos de una vez la situatición señalando que los términos aparentemente absolutos de dicho artículo no son absolutos. 96 La única referencia que se hace al artículo 467 es para distinguir que el artículo 465 se refiere a servidumbres prediales y los artículo 466 y 467. Es posible porque a pesar de lo dicho en el Art. La ratio del caso se basa en la diferencia entre las servidumbres legales y las voluntarias. 67 Rev. en el Art. Corresponde actuar según los enunciados del Código que determinan que las *281 servidumbres legales se rigen por las leyes y reglamentos especiales. Rigau hace un análisis completo y adecuado de los artículos 465 92 y 466. Central San José. esto es posible. Es por eso que el artículo 465 no da margen para que un propietario establezca una servidumbre sobre su propio fundo a beneficio de otro fundo también propio. rechaza la necesidad de tener que acudir al derecho anglosajón ya que el Código Civil contiene en su propio cuerpo las disposiciones exactas y precisas para dar solución a la situación que se plantea. 15 . dispone que también pueden establecerse servidumbres en provecho *280 de una o más personas.S. 89 Antes de analizar los artículos 486 90 y 487 91 sobre servidumbres legales en los cuales se basa la ratio decidendi del caso. ni hace referencia a lo resuelto veintidós años antes en Guzmán v. Reconoce que en el marco de las servidumbres voluntarias no hay razón para que un propietario quiera constituir una servidumbre de paso sobre su propio fundo pues es evidente que él puede pasar por su propio terreno cuantas veces quiera. habrán de regirse por el título de su constitución.Acevedo. Al ser éste un caso de una servidumbre legal establecida por el derecho administrativo positivo no pueden aplicarse los criterios y doctrina elaborados en torno a las servidumbres tradicionales de origen romano. a servidumbres personales. y haciendo un análisis histórico del artículo 466. que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble. 465. no sería posible. o sea. Demo#tremoslo: Dice dicho Art. La Doctrina Puertorriqueña y el Artículo 467 © 2013 Thomson Reuters. modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o derechos reales. es un derecho real inscribible en virtud del artículo 2 de la Ley Hipotecaria 98 y el artículo 27 del Reglamento Hipotecario. como vimos antes. U. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo. en © 2013 Thomson Reuters. 103 Al efecto indica: Soy partidario de considerar a las servidumbres personales como usufructos de contenido específico. no siendo inconveniente alguno para ello las expresiones del Código civil que aluden a las servidumbres personales de pastos. no a favor de un predio dominante. por su parte. El verdadero sentido del usufructo y la necesidad de su existencia se encuentra pues. 67 Rev. En cambio. a las de pastos y leñas que regulan los artículos 536 a 540.R. asimismo. 104 Si el libre ejercicio del dominio es lo que legitima la *283 configuración del contenido de esta servidumbre “como bien le parezca” al propietario. no sólo porque también el texto legal identifica estas figuras con la denominación de comunidad. no en el ejercicio de la autonomía de la voluntad. concluye que se trata de servidumbres personales puesto que se establecen en beneficio de personas jurídicas. al explicar el contenido de “esta modalidad de usufructo” nos remite al artículo 530. un límite de tiempo al derecho. no tratándose de servidumbres prediales. es decir. 467. nada impide que así lo disponga en el título constitutivo. ni pudiendo calificara las entidales públicas a favorde las que se establecen como usufructuarios. tomado del art. Precepto que sanciona. proveyéndole a determinados sujetos. siguiendo la tradición del Code. 16 . Junto al usufructo. con base en el artículo 466. Jur. sostiene que “pueden constituirse con carácter vitalicio. la sociedad ganancial. ¿qué justificación puede haber para impedirle al dueño la selección respecto a la duración del gravamen? Precisamente ese mismo artículo es el que justifica que se le reconozca al propietario establecer verdaderos derechos reales de disfrute a favor de una entidad jurídica. y no es inconveniente. en tanto limita la efectividad del gravamen a la vida del titular de la servidumbre o le impone. ubicar las servidumbres personales bajo la reglamentación del usufructo significaría que a éstas les aplicaría el artículo 443. y en el modo y forma que bien le parezca. de energía eléctrica y de teléfonos. 105 La limitación del citado artículo 443 encuentra plena justificación en el usufructo que es una institución diseñada principalmente desde la perspectiva de la protección de ciertos intereses socio jurídicos muy especiales para el legislador. 646 del Código civil de Louisiana. a saber. siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público”. y a las irregulares o innominadas del artículo 466. Respecto al contenido de las innominadas. El mismo Vázquez Bote. sino porque el art. por tiempo determinado o *282 indeterminado y. admite la corrección del artículo 467. Se sabe que el usufructo está diseñado para atender necesidades de subsistencia. uso y habitación”. quien destaca el intuitu personae que caracteriza a estas figuras. Por tanto. conforme al cual no podría constituirse la servidumbre a favor de un pueblo.S. La dificultad que encontramos en esta postura. la opinión de Ossorio Morales. como la viuda. los integrantes de la familia. corporación o sociedad. cuantitativamente limitado. existen asimismo las servidumbres personales irregulares o anómalas. los padres de los hijos menores. unos ingresos que a la larga cesarán de destinarse a dichos usufructuarios para que los disfrute el que en el ínterin permanece como nudo propietario. leñas y demás productos de propiedad particular. por más de treinta años. a perpetuidad”. Si éste interesa limitar la vida del gravamen. aun. 249 Vélez Torres 101 opina que aunque nuestro Código cataloga al usufructo. requeidas por el Estado como parte del proceso de urbanización. es que restringe sin justificación las prerrogativas del propietario. aparte de la ya señalada. sin que tal derecho tenga que catalogarse bajo la rúbrica de los derechos personalísimos o de los que tienen una duración limitada. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Government Works.P. aunque ciertamente sobre predios sirvientes. usuarios o habitacionistas. cabe calificarlas como servidumbres personales. Al analizar las servidumbres de acueductos. al uso y a la habitación como servidumbres personales. sino en criterios de política pública que le imponen al propietario la carga de renunciar a los frutos que usualmente le corresponderían. expresamente indica que “las servidumbres personales son aquellas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. No claim to original U. U. 102 Vázquez Bote. La fijación de la duración de la servidumbre debería ser potestad absoluta del propietario. de tratarse de un titular jurídico. al uso y a la habitación Vélez Torres incluye dentrode este tipo de servidumbre.Acevedo. conforme al cual “[t]odo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente. Sin embargo. en las servidumbres personales convencionales o voluntarias. contempla que el dueño del predio gravado pueda transferirle un derecho con eficacia erga omnes a quien él considere merecedor de tal disfrute.Acevedo. Es esta existencia forzosa de dos intereses económicos en pugna. 107 asimismo puede configurarse una servidumbre personal de conservación con todos los efectos erga omnes y demás características de los derechos reales. vale la pena recordar que nuestro sistema de derechos reales es de numerus apertus y que tratándose de un interés social y económico de tal envergadura como es la protección del ambiente. es decir. porque el propio Código. 109 © 2013 Thomson Reuters. Contrario a la figura del usufructo.R. 67 Rev. lo que requiere que la escisión impuesta por el legislador al dominio-en dominio útil y dominio directo-tenga que ser temporal. y derechos sobre muebles (movables o chattel) conocidos como personal property (propiedad personal). sin que dicho disfrute tenga que estar vinculado a un predio dominante y sin que haya que subsumir tales servidumbres bajo otras instituciones o figuras. podrá asimismo constituirse como un derecho real. derechos de autor y patentes. La anomalía y el desacierto del injerto encarnado en el artículo 467 ha quedado evidenciado por el importante pronunciamiento del Tribunal en Borges. El derecho que en virtud de una tal servidumbre personal se le confiera al titular del mismo. cargas o gravámenes que le concedan a una persona.P. no debe haber reparo alguno en reconocer *285 este tipo de gravamen como un verdadero derecho real. y otros intereses similares. V. La división usual se hace entre derechos sobre inmuebles o real property (propiedad real). derechos reales de goce y disfrute sobre predio ajeno. al reglamentar figuras similares. que persiguen la protección de intereses socio jurídicos muy distintos a los que se vislumbran en las servidumbres personales. de que en nuestro ordenamiento pueden establecerse servidumbres personales. Conclusión No debería caber duda. algo que no se lograría si de entrada se le prohíbe al titular que desea establecer el gravamen con carácter permanente-como le sería dable respecto a cualquier servidumbre-que pueda hacerlo. pues. como lo son el usufructuario y el nudo propietario. Si lo vemos desde el punto de vista de los intereses que se quieren proteger y desde el punto de vista de la conservación del ambiente como uno de los valores incuestionados de nuestra época. intereses en un fideicomiso. 17 . Jur. Además. Bajo la acepción de personal property se incluyen derechos sobre acciones. U. el interés que se quiere proteger en la servidumbre personal de conservación no es el del propietario actual de la finca. 106 De igual forma que se ha reconocido el derecho de superficie como derecho real inscribible. No claim to original U. LAS SERVIDUMBRES DE CONSERVACIÓN EN EL Common Law A. sino el valor ecológico que representa la conservación del ambiente. De ahí que deba propiciarse la permanencia de la protección de dicho valor. D. como el usufructo. Government Works. 108 El concepto real property se utiliza para designar todos aquellos derechos. 249 aras de proteger a un interés sociojurídico de mayor jerarquía-al menos temporalmente-que la del nudo propietario. Disposiciones Generales Respecto a los Conceptos de Propiedad y de Derechos Reales en el Common Law En el common law los derechos de propiedad se clasifican generalmente de acuerdo a la naturaleza del objeto sobre los que recaen.S. a una entidad o a cualquier sujeto de derecho. especialmente la de conservación. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. no hay nada que justifique limitar el ejercicio de un derecho que le concede a una comunidad o a una entidad jurídica la facultad de exigir que determinada finca se conserve en el estado dispuesto por su propietario. intereses y remedios que recaigan sobre bienes inmuebles y no concuerda con el concepto civilista que comprende un tipo de derecho particular que otorga a su titular un conjunto de facultades específicas que puede ejercer ante cualquiera. ¿qué justificaría restringir la potestad del propietario privándole de poder definir el tiempo de vigencia de una servidumbre a favor de una comunidad o de una corporación? Las servidumbres personales encuentran su primordial fuente de vigencia en la autonomía de la voluntad y en las facultades *284 del propietario de configurar el destino económico de su finca. 114 En palabras de Vázquez Bote. el derecho anglosajón parece responder a la teoría obligacionista o personalista. en el Derecho anglosajón. se basa en el concepto del señorío o lordship fundado en la posesión o tenencia de la tierra concedida.. La tierra era incidental a una relación personal de servicio que incluía una compleja serie de relaciones personales. la peculiaridad del sistema anglosajón radica en el carácter restringido o limitado de los supuestos de hecho que pueden ser calificados de ownership o dominio. El derecho de propiedad anglosajón se configuró dentro de unas funciones y estructuras muy particulares. 112 Aclara Puig Brutau: *287 Ahora bien. Las acciones tutelares de la propiedad que no se fundan en una transgresión cometida contra el actor igualmente revelan. 18 . El common law desconoce la categoría jurídica del derecho real en su acepción civilista. Sostiene Puig Brutau que esta tendencia responde a unas razones históricas muy particulares producto del modo como se desarrolló el feudalismo en Inglaterra. se trata de una eficacia similar-en su causa y alcance-a la que tiene el arrendamiento inscrito.S.R.. basada en el supuesto que los derechos sobre las cosas sólo pueden configurarse como obligaciones-principalmente de abstención-entre los distintos sujetos.Acevedo. 115 © 2013 Thomson Reuters. 110 *286 Los intereses inmobiliarios se clasifican primordialmente por su duración y su transmisibilidad. en contraste con el carácter absoluto que en este sentido ofrece el dominium romano. Es de suma importancia en esta materia contrastar el Derecho anglosajón con el derecho romano. No claim to original U. a menos que el negocio se inscriba en un registro inmobiliario. Estos intereses inmobiliarios constituyen intereses posesorios (present estates) o pueden convertirse en tales (future interests). el carácter relativo o de contextura obligacional de la idea jurídica subyacente. a poder alegar un mejor derecho a la posesión. Mientras la tradición civilista prefiere configurar los derechos sobre las cosas como si se tratara de una relación directa entre éstas y su titular. consiste simplemente en un derecho relativo a poseer. en semejantes supuestos. El derecho de propiedad. El número y las características de los intereses inmobiliarios que pueden crearse varía según cada jurisdicción. Government Works. se fundan preferentemente en la alegación de que el demandado ha cometido una transgresión contra el actor. Jur. en el common law no cabe señalar una acción que corresponda a la reivindicatio romana. La propiedad del rey era el único dominio que no estaba subordinado a otro. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. encarnada en la tesis tradicional que concibe el derecho real como aquel que atribuye a su titular un poder inmediato y directo sobre la cosa. esto es. Todas las demás formas de propiedad estaban subordinadas al señorío y es por esto que la propiedad anglosajona nació con carácter limitado. 249 El derecho angloamericano reconoce que la propiedad sobre los inmuebles consiste en un cúmulo de intereses específicos y bien definidos. Incluyen desde los que tienen posibilidad de existencia perpetua (fee simple absolute) hasta los de durabilidad muy limitada como sería un arrendamiento terminable a voluntad del arrendador. 111 Estos intereses se les denomina intereses reales (real interest o property interest) por la mera característica de recaer sobre un bien inmueble y no porque gocen necesariamente de las características de los derechos reales del sistema civilista. El derecho de propiedad anglosajón tiene una contextura relativa o de enlace entre los sujetos de derecho que se manifiesta en el fenómeno de que las acciones que permiten a un titular reclamar una cosa que le pertenece. 113 En el common law las obligaciones nacidas de negocios jurídicos que recaigan sobre inmuebles sólo obligan a las partes y en último caso a sus herederos. 67 Rev. . siendo sus relaciones jurídicas solamente obligacionales. Ante la posición civilista del derecho real. El concepto de propiedad. en cuyo caso obliga a futuros adquirentes. la imagen correspondiente en el derecho anglosajón asume la apariencia de una relación entre las personas. desarrollado con un carácter relativo y sólo concebible dentro del marco obligacional de relaciones con otros sujetos de derecho.P. U. S. El common law reconocía que la figura de los easements podía configurarse de modo positivo o negativo. y. llegó a conocerse como personal easements. Este derecho. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. equivalente *290 a nuestras servidumbres personales. estaba inseparablemente ligado a la existencia de otro fundo. La variedad de intereses y acciones específicas disponibles sobre inmuebles. al igual que nuestras servidumbres prediales. En nuestro sistema el derecho real tiene eficacia erga omnes per se. El “negative easement” permitía a su titular prohibir que el dueño del predio sirviente realizara determinada actividad en su propiedad. Las limitaciones sobre el derecho a la propiedad se han caracterizado a través de la historia del common law por la variedad y confusión de las figuras jurídicas a que se ha recurrido. *288 ofreciendo a éstos una garantía adicional si prueban haber adquirido de buena fe y confiando en las constancias registrales. Los tratadistas angloamericanos reconocen esta diferencia y admiten que la terminología usada en el common law se presta a confusión. Todas estas figuras dan a su titular el derecho a usar o a prohibir determinado uso en una propiedad sobre la cual no ostentan ni el dominio ni la posesión. Real Covenants y Servidumbres en Equidad En el derecho norteamericano se definen las servidumbres como derechos incorpóreos sobre un inmueble. U. sino darles publicidad ante terceros. que confiere la facultad de hacer un uso limitado de un inmueble ajeno. 19 . También se reconocían los easements in gross en los que el derecho se otorgaba a una persona independientemente de que ostentara o no el título de propietario sobre otro fundo. Aunque su titular no tiene derecho a la posesión del fundo gravado. la ausencia de un sistema que clasifique los derechos en atención a sus rasgos particulares que marquen sus afinidades y diferencias y que los reconozca y regule como derechos reales. los real covenants y las servidumbres en equidad. Government Works. 67 Rev. Hoy día se cuestiona si deben subsistir estos conceptos como figuras jurídicas independientes o si por el contrario sería más conveniente incorporarlas en una sola figura similar a nuestro concepto de servidumbres 118 La primera de estas figuras en desarrollarse fue la figura de los easements. no ofrezca el common law el alcance. Limitaciones al Derecho de Propiedad: Easements. Este derecho. la inscripción no es un elemento constitutivo del mismo. Su propósito fue otorgar a alguien que no disfrutaba de la posesión ni ostentaba el dominio de una propiedad. El affirmative easement permitía a su titular realizar algo en el predio ajeno. eficacia y protección a los adquirentes de derechos sobre la propiedad que ofrece el derecho civil a través de la constitución de un derecho real. derecho real e interés real reconocen lo confuso de estas figuras en el common law. 249 De ahí que a nuestro juicio. salvo contadísimas excepciones. No claim to original U. 117 *289 B.Acevedo. Los tratadistas anglosajones que definen la naturaleza y los límites de términos como acción real.R. Podían constituírse como easements appurtenant cuando el derecho a usar propiedad ajena se otorgaba al dueño de otra finca. la servidumbre es un interés inmobiliario reconocido por el common law. la posibilidad de usar esa propiedad de un modo particular. © 2013 Thomson Reuters. la utilización de la calificación de real para referirse a la posibilidad de exigir un cumplimiento específico.P. Jur. Por siglos se fueron creando distintas figuras que respondían a diferentes intereses propietarios y bajo el concepto de servidumbres se incluyeron los easements. 116 El término derecho real se utiliza indistintamente en el common law para referirse a intereses que den derecho a una acción para exigir el cumplimiento específico de una obligación y a intereses que por su inscripción puedan ser oponibles a terceros. son algunos de los factores que contribuyen a la confusión. La función del registro inmobiliario en nuestro sistema no es conceder ni crear derechos reales. La adquisición de dichas servidumbres se hizo a través del Servicio Nacional de Parques y se aprobó legislación federal para asignar un porciento de la ayuda federal destinada a las carreteras para la constitución de estas servidumbres. limitada jurisprudencialmente a través de los años. constitución.P. de soporte lateral y subyacente y de flujo de aguas. Las interpretaciones de los tribunales estatales de las figuras tradicionales sobre limitaciones al derecho de propiedad crearon un estado de derecho heterogéneo y variado. 249 La figura de los easements fue desarrollándose jurisprudencialmente con grandes parecidos a la figura de las servidumbres del derecho civil. U. 20 . los estados comenzaron a legislar sobre diversos aspectos de la conservación.Acevedo.S. Como respuesta al problema se aprobó en 1981 la Ley Uniforme de Servidumbres de Conservation (Uniform Conservation Easement Act). 121 Algunos comentaristas plantean que la figura de la servidumbre en equidad actualmente ha suplantado en la práctica a la de los real covenants. contenido. C.S. Se optó por la primera © 2013 Thomson Reuters.R. A fines del siglo XVIII comenzaron a desarrollarse los real covenants en las cortes de common law y para mediados del siglo XIX surgieron las llamadas servidumbres en equidad como producto de los tribunales de equidad. ambas figuras se diferencian en sus requisitos. Jur. Para los años 1960 cobran mayor auge. 67 Rev. uso continuo y aparente y constitución legal o voluntaria fueron incorporándose a la figura a través de los años. resultaba inadecuada para las necesidades del siglo XIX y de la industrialización. 120 Durante la revolución industrial surgió la necesidad de ampliar el concepto de limitaciones al derecho de propiedad ya que la figura del easement. Su transmisibilidad ha sido cuestionada. Es en 1930 que se observan los primeros intentos de lo que podemos considerar servidumbres de conservación a través de los refuge and flowage easements concedidos al Servicio de Pesca y Vida Silvestre de los Estados Unidos (U. Surgieron entonces dos nuevas figuras dentro del derecho de propiedad: los real covenants y las servidumbres en equidad. detallada y sistematizada de las servidumbres de conservación en los Estados Unidos. Government Works. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Sin embargo. insuficiente y a veces contradictoria. La jurisprudencia fue limitando el uso de los llamados easements in gross equivalentes a las servidumbres personales. dado sus diferentes orígenes. Ambas figuras reconocen la transmisibilidad del derecho otorgado sobre fundo ajeno entre los subsiguientes titulares de los predios dominante y sirviente. El comité codificador consideró dos alternativas: utilizar una de las tres figuras tradicionales que limitaban el derecho de propiedad. 123 A medida que el interés por la conservación fue tomando auge. o crear una figura nueva que representara una amalgama de las tres figuras tradicionales. extinción *291 y los remedios disponibles en caso de su inobservancia. Las Servidumbres de Conservación en el Derecho Norteamericano: La Uniform Conservation Easement Act Las servidumbres de conservación en el common law son de creación reciente. aunque se reconoce tal facultad en los llamados commercial easements. Conceptos tales como predio dominante y predio sirviente. 124 con el objetivo de ofrecer una legislación uniforme. al ser utilizadas como medio para crear vistas panorámicas a lo largo de las autopistas federales y estatales. una dentro del common law y otra dentro del sistema de la equity. que contribuyó a la confusión sobre el estado de derecho referente a las servidumbres de conservación. de aire. con el fin específico de proteger y conservar los recursos naturales e históricos. 119 De igual modo restringió el alcance de los negative easements a cuatro situaciones específicas: derecho de luces. 122 Más adelante nos referiremos a la incorporación en el derecho puertorriqueño de la servidumbre en equidad. El propósito de la ley es permitir la constitución de restricciones y obligaciones positivas de car #acter *292 duradero sobre la propiedad. No claim to original U. Fish and Wildlife Service). La legislación que surgió fue variada. una associación o un fideicomiso. La selección de la figura del easement se debió primordialmente a tres razones: 1. áreas escénicas o recreacionales. No claim to original U. 2. entendiéndose por esto una corporación sin fines de lucro. 131 El tercero a quien puede conferirse la facultad de poner en vigor y de velar por la eficacia del derecho conferido. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Es la figura básica en cuanto a restricciones a la propiedad en el common law. descartando la posibilidad de utilizar las servidumbres en equidad y los real covenants. 67 Rev.S. La intención clara es facilitar y promover la creación de estas servidumbres con la menor intervención gubernamental posible. 125 La ley elimina de la figura del easement todas las limitaciones e impedimentos para su constitución. 249 opción. cumplen también los requisitos más sencillos y laxos del easement. 21 .P. limitaciones hoy reconocidas como obsoletas. 133 Hace también claro que no se crea ningún de derecho a favor de titular ni de tercero hasta que la parte acepta. 129 La ley se asegura de que las restricciones y condiciones establecidas sean para propósitos de conservación de los recursos naturales e históricos. 130 Estos esfuerzos de conservación han de estar dirigidos a proteger áreas verdes. Government Works. asociación o fideicomiso. la ley permite que se otorgue a un tercero el derecho a poner en vigor y a exigir los términos de las restricciones o de los deberes de conservación establecidos a favor del titular del easement. La ley provee para que le apliquen a los conservation easements todas aquellas disposiciones sobre los easements contenidas en las leyes estatales que no sean contrarias a las disposiciones *294 de la ley. 3. las tierras agrícolas y los bosques. La ley permite que el dueño de una propiedad constituya una restricción al uso de su propiedad y transfiera el derecho a exigir *293 esa restricción a la otra parte. aunque la parte no tenga interés en ningún fundo que se beneficie de los actos de conservación del dueño. Se rechaza por razones prácticas y doctrinales el someter las servidumbres de conservación a una estricta regulación por el estado. y se escogió la figura del easement. Jur. bajo la premisa de que el poner trabas administrativas y burocráticas probablemente desalentaría su constitución. 127 La cesión del derecho no está restringida a que el cesionario o titular tenga algún interés directo en otro fundo sobre el que pudiera recaer el beneficio de la restricción establecida. El derecho se crea a favor de un titular que ha de ser una entidad gubernamental o una entidad sin fines pecuniarios y con un interés en la conservación de recursos. y las otras dos figuras surgieron por limitaciones impuestas jurisprudencialmente a la figura del easement.R. La ley permite de igual modo que el dueño de la propiedad y sus herederos se obliguen a realizar ciertos actos de conservación en la misma y a otorgar a la otra parte el derecho a exigir que se ejecuten los actos de conservación. Asimismo. U. Es la más sencilla de las tres figuras y por lo tanto la de más fácil manejo para abogados y jueces. ha de ser también una entidad gubernamental o una entidad con fines no pecuniarios. arqueológico o cultural. 134 © 2013 Thomson Reuters. Los intereses establecidos que cumplen con los requerimientos de los real covenants y de las servidumbres en equidad. la protección de la calidad del aire y del agua. 128 El contenido de las restricciones y de los actos de conservación han de determinarse por acuerdo entre las partes. y edificios históricos o de valor arquitectónico. 126 Se recalca la libertad de contratación de los titulares en la imposición de restricciones al uso de la propiedad y se permite igual autonomía en la creación de obligaciones positivas cuyo propósito sea la conservación de los recursos naturales o históricos. La ley no las define ni intenta limitarlas. 132 La cesión a un tercero no puede recaer sobre una persona natural. que podría ser una corporación.Acevedo. eficacia y transmisibilidad que fueron establecidos por los tribunales. aire. Idaho. Government Works. y si no está prohibida su aplicación retroactiva en virtud de leyes federales o estatales. soporte y aguas. Estos son: el dueño de la propiedad. La Uniform Conservation Easement Act ha sido adoptada en los estados de Alaska. No claim to original U. U. siempre y cuando hubieran caído bajo la ley de haberse constituido posteriormente a su aprobación. ni intenta extender o restringir el poder de razón de estado de los gobiernos estatales en cuanto a expropiación o zonificación. no afecta la capacidad de los tribunales para modificar o terminar el derecho por razones de ley y de equidad. 143 Hay algunos aspectos de la servidumbre de conservación que la ley no reglamenta.R.P. tales como la doctrina de cambio en las condiciones y la doctrina de cy pres. Se permiten los easement in gross equivalentes a nuestras servidumbres personales. No especifica los requisitos de forma y de inscripción y deja este aspecto a las leyes estatales. Esto. el titular del derecho. el tercero que ostenta la facultad de velar por su cumplimiento. real covenants o servidumbres en equidad. Maine. 22 . reconociendo el principio de autonomía de la voluntad en su constitución. Virginia. A. Kansas. 138 Al eliminar las restricciones establecidas por los tribunales al concepto de easement se amplía el contenido del mismo. 67 Rev.S. SERVIDUMBRES AL SERVICIO DE LA CONSERVACIÓN EN PUERTO RICO Varias son las figuras que actualmente existen en nuestro ordenamiento para atender los objetivos de la conservación. sin embargo. la figura de la servidumbre en equidad y la servidumbre personal de conservación. 135 El estatuto deja en vigor la doctrina jurisprudencial y las leyes estatales respecto a las causas de modificación y terminación de los easements y fideicomisos. indistintamente de si se les llama easements. A continuación analizaremos la Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico. 142 Aplica también a intereses creados con anterioridad a su aprobación. Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico © 2013 Thomson Reuters. Nevada. Indiana. Wisconsin y el Distrito de Columbia. 140 Se reconoce la *295 existencia de las servidumbres de contenido negativo. 141 La ley aplica a todos aquellos intereses creados después de su aprobación. Carolina del Sur. Tejas. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. 249 Provee para la duración ilimitada de estos derechos salvo pacto en contrario en el documento constitutivo. Kentucky. VI. No dispone sobre aspectos fiscales y contributivos. Georgia. y cualquier otra persona autorizada por la ley estatal. Arizona. Delaware. por lo que no aplica la limitación jurisprudencial de restringir los negative easements a las cuatro servidumbres de luces. Tampoco hace alusión. 136 La servidumbre de conservación no puede afectar otros intereses preexistentes que se tengan sobre la propiedad. Minnesota.Acevedo. 139 Se permite de igual modo que su contenido no tenga que ser el que tradicionalmente se incluye en las servidumbres tradicionales del common law. 137 La ley establece quiénes son los legitimados para llevar una acción que ponga en vigor. Jur. a no ser que el titular del interés preexistente consienta a su constitución. Nuevo Méjico. modifique o termine una servidumbre de conservación. Mississippi. y la importancia de estas comunidades naturales en la industria turística del país. restaurar y manejar dichos recursos. valiéndose de variadas e innovadoras estrategias en las cuales se coordinen los esfuerzos del Gobierno de Puerto Rico. 145 La necesidad de proteger estos hábitats está basada en varios motivos: el valor intrínseco de la naturaleza y los seres que la componen.R. 67 Rev. vulnerables o en peligro de extinción. 147 El Programa tiene como objetivos y metas: (1) Identificar los terrenos. El 18% de las 32. No claim to original U. especies raras. la importancia de las comunidades naturales como reserva de vida silvestre y para mejorar y aumentar los abastos de agua. los que son esenciales para la supervivencia de las especies vulnerables o en peligro de extinción *297 y cualquier otro terreno que deba conservarse por su valor como recurso natural. Otro de sus objetivos es fomentar y fortalecer las organizaciones no gubernamentales en el país para que compartan con el gobierno la carga y responsibilidad de la conservación de nuestros recursos. 149 La ley otorga al Secretario de Recursos Naturales ciertas facultades para poder cumplir con los objetivos del Programa de Patrimonio Natural. (5) Coordinar y viabilizar la adquisición. el gobierno federal y organizaciones privadas locales y del exterior. el valor presente y futuro que tienen estas especies y sus hábitats como fuente de diversidad genética para el mejoramiento de especies de importancia económica. causa principal del estado crítico en que se encuentran.Acevedo. (4) Fortalecer las organizaciones sin fines de lucro dedicadas a la conservación de los recursos naturales. U. 150 del 4 de agosto de 1988. (3) Preparar planes de adquisición y protección para dichos terrenos. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.000 especies de plantas superiores y el 33% de las 299 especies de animales vertebrados que encontramos en Puerto Rico. La ley atiende al problema de la destrucción o deterioro del hábitat de estas especies. compartiendo con éstas la responsibilidad de adquirir. adscrito al Departamento de Recursos Naturales. (2) Diseñar áreas de valor natural 148 que deban protegerse.S. 249 La Ley Núm. 146 El propósito de la ley es dotar al Departamento de Recursos Naturales de un mecanismo que permita la adquisición de áreas de alto valor natural para conservarlas y protegerlas para el uso y disfrute de todos los puertorriqueños y futuras generaciones. El Secretario tiene poder para: © 2013 Thomson Reuters. comunidades naturales y hábitats que albergan la vida silvestre. Jur.P. agencias de gobierno u organizaciones sin fines de lucro. conocida como “Ley del Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico” 144 estableció un programa abarcador para proteger el patrimonio natural *296 de nuestro pueblo. 23 . Para lograr sus metas propone llevar a cabo la adquisición de terrenos mediante el Programa de Patrimonio Natural de Puerto Rico. restauración y manejo de dichas áreas por el Departamento de Recursos Naturales. es decir. se catalogan como elementos críticos. su valor estético y recreativo. Government Works. La ley reconoce que la conservación de los recursos naturales de nuestro pueblo no puede lograrse si el gobierno actúa solo. La riqueza de flora y fauna de nuestra isla es variadísima e incluye algunas especies que sólo se encuentran en Puerto Rico. expropiación o cualquier otro modo permitido por ley. Estará a discreción del Secretario la cantidad a reservarse de los recursos económicos del Programa para el pareo de fondos. siempre y cuando se incluyan las condiciones que establece la ley. 249 (1) Contratar con agencias de gobierno locales y federales y con organizaciones sin fines de lucro para el traspaso y manejo de áreas de valor natural. 24 . (2) Aceptar donaciones de dinero. y (4) comunidades naturales. permuta. Jur. y se provean garantías para recobrar los fondos pareados en caso de que la corporación incumpliese las condiciones establecidas. 151 *298 La ley provee para la formación de un inventario que facilite la adquisición y manejo de áreas de valor natural. U. de cualquier persona natural o jurídica.Acevedo.R. (6) Recomendar a la Junta de Planificación la designación como reserva natural 150 de cualesquiera de las áreas incluidas en el inventario de áreas de valor natural. (3) Recibir asignaciones legislativas para la adquisición o manejo de áreas de valor natural. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. por parte de personas o entidades privadas con o sin fines de lucro.P. En este inventario se debe incluir la lista de áreas que deben de ser declaradas como reservas naturales por la Junta de Planificación. (5) Tomar dinero a préstamo para adquirir áreas de valor natural. 152 Dentro de este inventario el Programa deberá establecer prioridades que serán revisadas periódicamente. o agencia del gobierno estatal o federal. donación. En esto casos el Secretario de Recursos Naturales firmará un convenio con la organización. 154 Se impone a la organización que participe en el programa de pareo de fondos la limitación de usar los fondos obtenidos para adquirir. Government Works. restaurar o manejar alguna de las áreas de valor natural incluidas en el Programa y de acuerdo a las condiciones impuestas por éste. 156 La propia ley define esta servidumbre © 2013 Thomson Reuters. 67 Rev.S. 153 Para facilitar la adquisición de áreas naturales por organizaciones sin fines de lucro la ley provee para un pareo de fondos del Programa con fondos recolectados por la organización que desee participar del mismo. comprometiéndose a parear los fondos recolectados por ésta por un período de tiempo determinado. legado. de bienes y derechos muebles e inmuebles. previa autorización de la Oficina de Presupuesto y Gerencia. (3) áreas de importancia para especies migratorias. (4) Adquirir terrenos por compra. Se establecerán los procedimientos adecuados para que los miembros de la comunidad puedan recomendar la inclusión de áreas en el inventario. y la organización estará obligada a transferir el título de propiedad al Estado Libre Asociado sin ninguna otra restricción que una servidumbre de conservación a nombre de la organización para garantizar la protección y manejo de los valores naturales en estas áreas. 155 El título de propiedad de las áreas de valor natural que compre la organización sin fines de lucro con fondos pareados del *299 Programa será del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. No claim to original U. Este inventario debe incluir: (1) áreas que alberquen especies en peligro de extinción. (2) humedales y terrenos anegadizos. No claim to original U. no provee para el caso en que un ciudadano privado quiera establecer a favor del pueblo de Puerto Rico o de una comunidad particular. Además de establecer detalladamente el mecanismo a seguirse para la adquisición de las áreas y su traspaso al gobierno. será deducible para propósitos contributivos.P. Government Works. 249 de conservación como aquel “gravamen impuesto a una propiedad inmueble con el propósito de garantizar la protección y manejo de un recurso natural de reconocido valor y que haga el área merecedora de su inclusión en el Programa de Patrimonio Natural. de la Administración de Terrenos y del Departamento de Hacienda. La propiedad adquirida al amparo de esta ley estará exenta del pago de contribuciones sobre la propiedad. 160 Se permite que el Programa se nutra de asignaciones legislativas y de otras fuentes dispuestas por ley o reglamento así como de contribuciones de fuentes privadas.S. sujeto a lo dispuesto en la Ley de Contribuciones sobre Ingresos vigente. propone un plan innovador para estimular el esfuerzo conjunto del sector público y del sector privado en esta área. sea hecha por un individuo. una propiedad en manos privadas con una servidumbre de conservación a favor del Estado Libre Asociado. 161 *300 La ley establece la creación de un Consejo Consultivo para asesorar al Secretario en la administración del Programa y sobre los recursos fiscales disponibles para la adquisición y manejo de áreas de valor natural. de la Junta de Planificación. Jur. 162 La Ley del Programa del Patrimonio Natural marca un adelanto significativo en la búsqueda de soluciones a nuestros problemas de conservación. Al reconocer que la tarea de salvar nuestros ecosistemas y nuestro patrimonio natural y cultural no la puede llevar a cabo el gobierno por sí solo.” 157 El Departamento de Recursos Naturales manejará las áreas adquiridas o firmará un acuerdo de manejo con una organización sin fines de lucro o con una agencia gubernamental local o federal. 159 La ley provee unos incentivos contributivos para aquellas personas del sector privado que utilicen sus mecanismos. Esta figura no tiene cabida dentro de la Ley de Patrimonio Natural pues su meta es la adquisición de áreas de alto valor natural por el Departamento de Recursos Naturales con la participación de corporaciones sin fines de lucro. Estará constituido además por cinco miembros nombrados por el Gobernador de los cuales uno tendrá amplia experiencia en la banca y los cuatro restantes serán personas destacadas en el campo de la conservación de los recursos naturales. y hasta derivar beneficios económicos de ella que no estén en conflicto con el disfrute o deber de conservación establecido. sin necesidad de desprenderse de la titularidad de la misma. El dueño de la propiedad puede desear conservar la propiedad en su patrimonio. dará preferencia en el mismo a la organización que adquirió el área de acuerdo a lo dispuesto por la ley. corporación o sociedad. entendiéndose que si decide firmar un acuerdo de manejo. El Consejo estará integrado por representantes del Banco Gubernamental de Fomento. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.R. Toda donación al Programa. un municipio o un vecindario en particular. 25 . o una que imponga una obligación al titular de la propiedad de mantener o conservar cierta parte de su propiedad. efectiva al 1ro de enero del año en que la propiedad sea adquirida por la organización sin fines de lucro para ser transferida al estado. la Ley de Patrimonio Natural no es suficiente para satisfacer todas los requerimientos de un programa de participación activa. sencilla y efectiva del sector privado en la tarea de conservación. un derecho real que le otorgue al beneficiado el disfrute de la propiedad o de parte de ella. U. La ley no contempla ni provee para la situación opuesta. En primer lugar. 67 Rev. El programa contemplado por la ley está diseñado con la idea de que la propiedad *301 del inmueble pertenezca al Estado Libre Asociado y se establezca una servidumbre de conservación a favor de una organización sin fines de lucro. provee una serie de incentivos fiscales para hacerlo más atractivo. © 2013 Thomson Reuters. 158 Las áreas adquiridas serán manejadas para los propósitos establecidos por el Programa y no podrán ser adquiridas por ninguna agencia o entidad gubernamental o municipal mediante expropiación forzosa. Esta exención no está sujeta a las limitaciones en cabida impuestas a las corporaciones sin fines de lucro. Sin embargo.Acevedo. La Servidumbre en Equidad en el Derecho Puertorriqueño La servidumbre en equidad tiene su origen en el derecho angloamericano y se utiliza con frecuencia en nuestra jurisdicción para establecer restricciones a la propiedad a fin de asegurar que la configuración arquitectónica o urbanística de un determinado proyecto privado se conserve dentro de los parámetros establecidos. que la servidumbre en equidad “existe en nuestro medio jurídico. según los ha reiterado el Tribunal Supremo en el caso de Asociación de Vecinos de Villa Caparra v. 19 D. Requisitos de la servidumbre en equidad. presuponía la existencia de fundos separados y pertenecientes a dueños distintos. Matta. el que no pueda segregarse en el futuro el lote adquirido. 164 Independientemente de la técnica que se haya utilizado. como por ejemplo. a partir de la página 352. las fincas o parcelas se enajenan a medida que se van segregando. el profesor Vélez Torres hace una excelente exposición del desarrollo de esta figura y de su incorporación a nuestro ordenamiento desde el caso de Glines v. como admite el propio Vélez Torres.P. pero siempre conservando la independencia que le presta su origen y procedencia de un ordenamiento foráneo. pág. según nuestro derecho Reproducimos a continuación in extenso los pronunciamientos del Tribunal Supremo en el citado caso de Villa Caparra. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. en los que se recogen los aspectos fundamentales de esta figura: Esta figura fue incorporada en nuestro ordenamiento jurídico por vía jurisprudencial mediante la decisión de Glines et al. 166 y consideremos si la misma serviría para garantizarle al dueño conservacionista que su propiedad se mantendrá permanentemente en el estado natural o de conformación ecológica deseado. cit. pero que el Tribunal Supremo prefirió enfrentarse a este fenómeno moderno incorporando la figura de la servidumbre en equidad del common law. Jur. v. pero el adquirente tiene que aceptar ciertas restricciones. Para Vélez Torres el hecho de que las restricciones típicas de la servidumbre en equidad representen un facere. el que las construcciones que sobre el mismo se erijan tengan que hacerse conforme a tal o cual diseño u observar ciertas especificaciones o el que las propiedades no puedan destinarse a otro uso que no sea el especificado. San Patricio Corporation]. © 2013 Thomson Reuters. con vida y sustantividad propias que le permiten desenvolverse al margen de la existencia de nuestro Código Civil”. o un abstenerse. No claim to original U. 163 Como el fenómeno urbanístico no pudo haber sido previsto por el legislador decimonónico.Acevedo. 416. En sus Lecciones de Derecho de Cosas.” Vélez Torres.. sin ocuparse de deducir de las propias normas del Código las soluciones requeridas por el nuevo fenómeno”.R. Ciertamente la ‘actividad creadora’ de nuestro Tribunal se limitó a ‘importar’. 249 B. Iglesia Católica. Plantea Vélez Torres que era posible encontrar la forma de ajustar estos intereses a la *302 normativa existente.. por vía de adopción. La función de esta figura en nuestro ordenamiento ha sido la de atender el interés de los desarrollos urbanísticos. demuestra una verdad: primero se adoptó la figura y luego se justificó su entrada y permanencia. U. Conforme *303 la jurisprudencia posterior dicha “figura ha ido evolucionando hasta encontrarla hoy con sustantividad propia. Matta et al. permitiéndole al dueño desarrollador configurar las propiedades individuales que a la larga conformarán la urbanización de acuerdo a la visión de dicho desarrollador. resultaba difícil atender el interés legítimo de los desarrolladores bajo la figura tradicional de la servidumbre predial. 409 (1913). op.P.R. no puede considerarse un obstáculo a la calificación de la figura como servidumbre pues el Código Civil español admite tal posibilidad vía las servidumbres positivas y las negativas.S. lo cierto es. 67 Rev. según configurada en el Código. decidido en 1913. Veamos su configuración actual en nuestra jurisdicción. 1. desde Glines a Colón [v. y como la servidumbre predial. Así. 165 Veamos los requisitos de esta figura. 26 . Concluye Vélez Torres que “la historia de la entrada de la figura al medio jurídico puertorriqueño. Por ello se les conoce también como condiciones restrictivas. Government Works. cit. supra. pág. y (3) frustrar por completo y permanentemente el propósito u objeto de la restricción. Sec. Rodríguez Rivera. Sec. lo que crea entre los predios afectados “una relación de servidumbres recíprocas. (2) consciencia impura (unclean hands).R. por lo cual resulta en verdad imposible alcanzar los fines que perseguía la servidumbre. expusimos los requisitos para su configuración: (1) convertir la restricción en una carga irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente. 9. v. San Patricio Corporation. 262-269. págs. 831. creación. *304 440-444.. se considera que las restricciones constituyen derechos reales oponibles erga omnes. 1975.R. 356 (1974). Hagman.P.” En Colón v. implantación y administración dependerá de que los dueños de los solares las hagan valer.. Sin. West Pub. págs. págs. Minnesota. embargo. cit. págs.P. Co.S. 417. supra. La extinción de las servidumbres por motivo de cambios radicales puede ser alegada como defensa ante una acción de injunction o en una sentencia declaratoria solicitando que se declare la modificación o extinción de las restricciones. Colón v. Sagrado Corazón.40. Entre tales defensas encontramos: (1) consentimiento (acquiescence). Estas servidumbres pueden extinguirse o modificarse en los siguientes casos: (1) por acuerdo de los interesados. 35 D. 67 Rev. Ya desde 1927 habíamos reconocido dicha defensa en el caso de Macatee v. 132.P. pág.” Vélez Torres. Colón v. San Patricio Corporation. (2) por efecto del tiempo o por realizarse la condición si así se constituyeron.. 355. Por otro lado.” Rodríguez v. Una vez son inscritas en el Registro de la Propiedad. op. Sands v. Inc. 302-304. Jur. 265. págs. Pagán.P. op. 102 D. pues cada lote o solar es predio dominante. Carrillo Norat v. D.6 de las de Procedimiento Civil de 1979. 249 Para su validez y eficacia se requiere que las limitaciones sean razonables. pág. Secs. 79 D. consten de forma específica en el título y se inscriban en el Registro de la Propiedad..P. op. supra. pág. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. el hecho de que se obtenga un permiso de construcción de la Administración de Reglamentos y Permisos “no tiene el efecto ni el alcance de anular restricciones privadas que resultan inconsistentes con el permiso. (3) por confusión. Aunque en ocasiones las servidumbres son compatibles con la zonificación del estado. cuando expresamos que el cambio ocurrido tiene que ser “de tal naturaleza que haya dejado sin valor sustancial el convenio o restricción en cuanto a la parte dominante residencial. 261-262.Acevedo. con relación a los demás lotes o solares de la urbanización. supra.R. 321-322.. U.10. Para hacer efectivos sus derechos e impedir las violaciones a las limitaciones impuestas. 136. Ext. Camejo. 487. Casner. (3) incuria (laches).” Ibíd. Williams. 57-7. 9. (4) impedimento (estoppel). (5) por expropiación forzosa si los gravámenes son incompatibles con el uso público del inmueble expropiado. 444-453. supra.. Reglas 59. Paul.. Carrillo Norat v. Estas defensas son de carácter personal solamente oponibles a aquellos que han incurrido en dicha conducta. 137 (1978). sino también destruyen el valor que la restricción tenía para el dueño del predio dominante.” Colón v. 1. Pérez v. a la vez que sirviente.1-59.39-9. lods dueños de predios sujetos a servidumbres en equidad tienen disponible el recurso de injunction. su propósito. supra. Rathkopf. cit. Government Works. cit. Lawton v. op. San Patricio Corporation. Biascochea. 195. op. los cambios en los predios © 2013 Thomson Reuters. Glines et al. 154. pág. San Patricio Corporation.38. *305 Al examinar las alegadas modificaciones “pueden considerarse tanto los cambios acaecidos dentro del área restringida como las alteraciones sobrevenidas en los terrenos que la rodean. Camejo. 10-11 (1927). No claim to original U. supra. Matta et al. 107 D. (2) destruir el valor que de otro modo tendría la restricción para los dueños de los predios dominantes. Urban Planning and Land Development Control Law. 494 (1926).. (4) por renuncia o abandono de los propietarios que reciben los beneficios de la servidumbre. 37 D.. 198 (1956).R.. 27 . pág.R. se establezcan como parte de un plan general de mejoras. St. págs.R. Twin Towers Corp. Véanse además: Casner. cit. 265.P. Contra tal recurso un demandado puede oponer todas las defensas que le otorgan los principios en equidad. y (6) “cuando cambios radicales del vecindario no sólo hacen la restricción irrazonable y opresiva para el dueño del predio sirviente. burlar[ían] y anular[ían] la restricción.. Aunque las revisiones © 2013 Thomson Reuters.Y. 23 Ill. Johnson. la Corte de Apelaciones de Arkansas señaló: El hecho de que la propiedad del apelado esté zonificada como área comercial es de primordial consideración . 330 So.E. si como consecuencia de variaciones en las condiciones fuera del área restringida a un lote o área se le permitiese liberarse de la cubierta protectora de restricciones residenciales únicamente. Mientras más cerca son los cambios al área restringida. 286 N. op. Apel. 1976). 614 S. 203 Cal. todos los demás lotes . Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. industriales o institucionales en áreas circundantes. Boschelli v. v. Al considerar la posible extinción o modificación de las servidumbres se deben evaluar diversos factores. Fla.R. Si el área gravada no se ha deteriorado. (Traducción nuestra.. 21 Cal.2d 943. cit. Tex.) *307 Además.E. es lógico que los cambios ocurran precisamente en la periferia. Casner. 9.S.W. 2d 205. un área pequeña es más vulnerable y sus solares están más expuestos a los embates de los cambios en la periferia que lo que ocurre en un sector más grande. 700 (1981). En nuestras circunstancias geográficas el Estado ha elaborado unos instrumentos de planificación para un desarrollo integral del uso de terrenos e inversiones que también deben ser considerados al poner en vigor estas restricciones. 28 . 243 N. Inc.. 636. D-V. 444-448. Rptr. Hopko 35 Ohio App. De hecho.. pág.. U. Semachko v. Dedakis. Véanse: Band v. Por ejemplo. a juicio del municipio. mayor el impacto sobre los solares afectados. Villa Park Trust & Savings Bank. 398 P. se debe considerar el tamaño del área sujeta a las restricciones. la extensión y naturaleza de los usos comerciales. 349 S. de ordinario no debemos dejar sin efecto una restricción porque han ocurrido cambios en la periferia. Apel. en el patrón de tránsito. También se debe considerar la localización de los cambios ocurridos con respecto al área restringida. debemos considerar cuál ha sido la política de la Administración de Reglamentos y Permisos al conceder tanto los permisos regulares como los emitidos a través de la facultad discrecional de conceder excepciones y variaciones a los reglamentos vigentes. App. así como el término por el cual se impusieron las restricciones. Otros criterios que deben ser considerados son: el tipo de cambio. 312 S. 394 S. y llegado el momento.2d 903 (1956). págs. Noyes v. Apel. (Traducción nuestra. 563 P.S.W. App.. Por ejemplo.. Hagman. Camfield. 3d 82. 749 (Ct. destruyen o debilitan cuando el área es rezonificada. Jur.C. Comentario. 382 (1962). 67 Rev.39. 2d 232.2d 744. 45.. Henrichson.2d 698. 2d 103 (Ct. el carácter del vecindario dentro de la zonificación variaba o varió de residencial a comercial para propósitos de determinar si los convenios restrictivos ya no deben ponerse en vigor debido a que las condiciones han variado. 91 S. y destruirían el carácter esencialmente residencial del área total. Holmquist v. Termination of Servitudes: Expanding the Remedies for “Changed Conditions” 31 UCLA L. Robinson. McDonnell. Los reglamentos de zonificación y su instrumentación pueden ser considerados para determinar. Tex. Aunque la regla general es que los convenios restrictivos no se abrogan.W. 1 Ark.2d 249. op. Las servidumbres en equidad protegen e impiden que se transforme el vecindario: . Normus Realty Corp. particularmente. Government Works. 295. ante el Tribunal. el tribunal debe asegurarse de que las restricciones continuarán siendo beneficiosas para los dueños de los solares afectados. 303 n. junto a los otros factores. 946 (Tex. Kan. Sec.E. App. si ha ocurrido un cambio radical en el vecindario. En primer lugar. Asheville Oil Company. 249 restringidos deben tener más peso que los ocurridos en los que los rodean. Al evaluar todas estas circunstancias.Acevedo. 1977). cit.2d 914 (1980).2d 838 (Okl.W. 1958). 1961). Colligan.2d 1112 (Ct. en Owens v. Rose.W. 318 N. la rezonificación es una circunstancia tendente a demostrar que por lo menos.2d 648 (1963).) Cowling v. 749.. el valor de los terrenos residenciales en comparación con los comerciales. No claim to original U.P. App. el dueño del lote colindante tendría entonces una acción igual . 93 Mich.. Crissman v. Gargano 237 N. 255 (Ct. 226 (1983). Rofe v. 1965). Otro factor que se debe considerar es el cambio ocurrido en la zonificación del área y sus alrededores.. los cambios en la infraestructura. Dist.2d 560 (1973). 1965). Simon v. *306 Lebo v. la conducta de las partes y sus predecesores. Por lo tanto. Shuford v. al evaluar estos cambios los tribunales no pueden ignorar que a través de las excepciones y variaciones a la zonificación las entidades planificadoras también afectan el desarrollo del vecindario. Rev. 301 N.2d 527 (1974). *308 2.P. 249 en la zonificación deben ser consideradas. of Country Homesv. por acuerdo unánime de los titulares puede eliminarse una servidumbre en equidad. U. App.Acevedo. cabe hacer la siguiente observación respecto a la desventaja que esta figura representaría en ciertos casos. en una finca de 300 cuerdas. no surgen cuando la protección del ambiente o del estado natural de la finca se configura vía una servidumbre personal. Si se tratase de una persona que desea imponer tales restricciones en su testamento y las configurara como servidumbres en equidad. 29 . Rathkopf. el mejor instrumento para garantizar la permanencia del estado natural o querido de la propiedad es recurriendo a la servidumbre personal de conservación. (notas al calce omitidas) 167 No debe caber duda. 534 P. parte del objetivo conservacionista podría tutelarse vía la servidumbre de equidad. No claim to original U. A éstas podría imponérsele la prohibición de subdividirlas. © 2013 Thomson Reuters. es decir. sino sobre una entidad pública o privada que debería estar más interesada en velar porque se respete el valor ecológico de la finca. y al destino a que puedan dedicarse las propiedades. no pueden ser determinantes. irrazonables y opresivas para el dueño del predio sirviente. podrían configurarse los lotes individuales con un mínimo de 50 cuerdas. así como otras restricciones respecto a la densidad poblacional. la característica de esta figura gira más bien en torno a las prohibiciones o restricciones que se le imponen al dominio y no tanto en torno a obligaciones positivas. Jur. sobre todo si lo que se quiere es atender la conservación natural de predios rústicos. no provee para que el dueño conserve la titularidad sobre la propiedad que se desea conservar. ya que en este caso el control y la observancia del gravamen no recaería sobre los mismos dueños del predio. Así.. que podría ser lo requerido en determinadas circunstancias para lograr eficazmente la protección y conservación del ambiente. cit. 483. 57-10. de que la servidumbre en equidad podría utilizarse para imponer restricciones orientadas a la conservación natural de la finca sobre la cual recayera. La Servidumbre Personal de Conservación Las limitaciones que tiene la servidumbre de equidad. Así por ejemplo. si quien reclama en una acción de injunction el cumplimiento de las restricciones a su vez las ha violado. Véase St. Por ello pensamos que cuando el número de titulares sea reducido. debido a la forma de extinción de la servidumbre en equidad. 13 Wash. Si las restricciones son razonables y cumplen con los restantes requisitos esbozados en Villa Caparra. pág. está impedido de exigir que se respeten. Luth.S. Los titulares pueden por pacto eliminar las restricciones Si bien la servidumbre en equidad podría cumplir adecuadamente en algunos casos la función de detener el desarrollo indiscriminado de los terrenos.R. Ello implica que la permanencia de las restricciones no estaría garantizada si nos enfrentamos a un número reducido de titulares.Hales. al diseño de las estructuras que puedan erigirse. un facere. pues. lo cual permitiría sólo 60 fincas individuales. Por otro lado y como ya señalamos anteriormente. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. El objetivo debe ser una evaluación de todos estos factores para determinar si los cambios ocurridos han resultado en la imposición de unas restricciones obsoletas que sean injustas. Government Works. 67 Rev. No es difícil imaginarse que pesará más en los herederos el ánimo de lucro que significa la urbanización de una finca o su desarrollo industrial o comercial que el ánimo conservacionista. op. Ch.2d 1379 (1975). Por otro lado. de igual forma. Luke's Evan. la servidumbre de conservación que contempla la Ley del Programa del Patrimonio Natural de Puerto Rico. C. los herederos-que por lo general serán pocos-podrían luego mediante pacto eliminar las restricciones y decidir urbanizar la finca o destinarla a propósitos distinos a los queridos por el testador. etc. (c) Que el contenido del derecho de servidumbre no sea de tal magnitud y alcance que efectivamente se convierta en dominio. (2) A través del artículo 469 se provee para la constitución de servidumbres positivas o negativas. (b) Que el derecho concedido confiera cierto grado de utilidad a los titulares de la servidumbre. Sin duda. (3) Las limitaciones impuestas por el articulado y la doctrina a estas servidumbres serían: (a) Que estuvieran claramente definidas en su título constitutivo.P. el titular del terreno o de la propiedad puede constituir un verdadero gravamen. o una comunidad como un municipio. pueblo o ayuntamiento.Acevedo. © 2013 Thomson Reuters. etc. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. etc. con eficacia erga omnes. (c) La servidumbre tendrá que constituirla aquella persona que posea el inmueble gravado en calidad de dueño y que cumpla con los requisitos de capacidad legal para enajenar o gravar inmuebles. que incluso imponga obligaciones positivas de hacer a los futuros titulares. Government Works. Puede quedar obligado a realizar todos los actos que conlleven la conservación de un edificio histórico de su propiedad. A través de una servidumbre positiva puede conferirse a la comunidad o pueblo el derecho a disfrutar de la propiedad en determinados aspectos como para recreación pasiva. No claim to original U. bienes pertenecientes a la sociedad de gananciales. *310 Respecto a este último apuntamiento. A diferencia del Uniform Conservation Easement Act. el artículo 466 no requiere que la titularidad de la servidumbre se restrinja a una entidad gubernamental o una corporación o asociación sin fines de lucro. cocoteros y refugios de animales. destruya manglares. 1. Tampoco requiere que la entidad beneficiada se dedique a la conservación. 67 Rev. Por medio de una servidumbre negativa puede prohibirse que el dueño de la propiedad o cualquier adquirente subsiguiente construya o altere edificios. En atención a la interpretación que la doctrina mayoritaria ha dado a las obligaciones propter rem puede establecerse una servidumbre positiva que obligue al dueño del predio sirviente y a los subsiguientes adquirentes a realizar uno o varios actos determinados en su propiedad a beneficio del titular de la servidumbre. incapacitados. menores emancipados. En el caso de la servidumbre predial.S. nos parece. no obstante. a sembrar árboles para la reforestación del predio. el inmueble beneficiado ha de pertenecer a distinto dueño y en el caso de la servidumbre personal. una entidad sin fines de lucro o dedicada a la conservación ofrece mayores garantías de velar por la observancia de la servidumbre que un individuo. acceso a edificios históricos. elimine bosques o áreas verdes. por vía de la constitución de una servidumbre personal. Aplican todas las disposiciones relevantes respecto a menores. al menos en teoría. U. las personas o comunidades no pueden ser dueñas del inmueble gravado con la servidumbre. 249 *309 En cambio. se requeriría legislación para aclarar este aspecto.R. que la restricción que establece la ley norteamericana es conveniente pues. etc. (b) El beneficiado no puede ser el mismo dueño del predio sirviente. Requisitos para la constitución por título de una servidumbre personal de conservación al amparo de las disposiciones del Código Civil (1) Al amparo de los artículos 465 y 466 168 la servidumbre personal de conservación puede imponerse como gravamen sobre cualquier inmueble a beneficio de otro inmueble o a beneficio de una o más personas. Estos artículos establecen ciertos requisitos esenciales: (a) La propiedad gravada ha de ser un inmueble. 30 . asignación de terrenos para investigaciones científicas. Jur. 169 (d) En el caso de establecer la servidumbre de conservación a favor de una persona o comunidad puede ser ésta una persona natural o jurídica. prodigalidad. las restricciones impuestas por el causante no impiden cierta diversidad en la explotación económica de la finca. el contenido de la servidumbre no puede violentar ni las leyes ni el orden público. De igual modo cabe la situación de un heredero que reciba una finca gravada con servidumbre no aparente. A nuestro juicio. que lo más conveniente sería una expresión legislativa que ratificara la validez a este tipo de gravamen. Government Works. Jur. Sobre este aspecto vale la pena señalar. privará a éstos de una de las facultades clásicas de dominio: la de definir el destino económico del bien.Acevedo. propio de las servidumbres convencionales tradicionales. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.S. No claim to original U. el requisito incluido en la letra (a) requiere que se delimiten con precisión los tipos de actividad económica que podrían llevarse a cabo en el predio. debe hacer prevalecer la voluntad del titular del predio sirviente por encima del interés particular de los herederos. Sin embargo. 31 . incluso en los casos en que el causante dispone la conservación absoluta de la finca en su estado natural o actual. Permite que sean de carácter positivo o negativo y confiere una gran autonomía a las partes para definir su contenido. 170 Consideramos. (e) En virtud del artículo 530 171 que consagra el principio de autonomía de la voluntad en la creación de las servidumbres voluntarias.R. 67 Rev. o en caso de exceder la cuarta parte permitida por ley una acción de rescisión de partición por lesión. eliminaría el riesgo de impugnación por inoficiosidad. U. a través del articulado de las servidumbres. (d) En el caso de la servidumbres positivas de hacer ha de quedar claro en su constitución que la obligación impuesta al dueño va adscrita a su condición de dueño del predio sirviente y que es una de carácter accesorio para lograr que se realice o facilite el verdadero objeto de la servidumbre. la restricción al dominio que representa la obligación de conservar la finca en determinado estado.P. El gravamen impuesto puede ser compatible con cierta actividad económica que no conflija con la preservación del ambiente. un mecanismo bastante adecuado para establecer una servidumbre de conservación a favor de otro predio. 173 VII. Si. consideramos que el mismo podría atemperarse a la luz del propósito que se persigue hoy con la servidumbre de conservación. La constitución de una de estas servidumbres no necesariamente significa que la finca no podrá explotarse económicamente. 172 La constitución de la servidumbre mediando causa onerosa. o si resulta inoficiosa a la muerte de aquel que la hizo por existir lesión de legítima. para determinar si la servidumbre podría atacarse por inoficiosa. Ejemplos de algunas de las áreas no reglamentadas es la ausencia de disposiciones sobre las cualidades o idoneidad de las personas jurídicas que pueden advenir titulares del derecho. No obstante. CONCLUSIÓN SOBRE LA SERVIDUMBRE PERSONAL DE CONSERVACIÓN El Código Civil provee actualmente. sobre todo en lo que concierne a los herederos del dueño del predio sirviente. entonces sólo restaría analizar si el negocio de constitución de la servidumbre fue gratuito u oneroso. sin embargo. este interés superior legitimaría incluso la restricción del disfrute de la finca a lo que por vía de frutos naturales se produzca en ella. hay ciertas áreas de las servidumbres de conservación que no quedan reglamentadas vía el articulado del Código. que de constituírse una servidumbre por donación tendrá que considerarse en su momento si la misma grava la legítima de los herederos forzosos. 249 Respecto a este requisito. el interés socioeconómico superior que representa la necesidad de proteger el ambiente. Tampoco © 2013 Thomson Reuters. En este sentido. a favor de personas naturales o jurídicas o a favor de una comunidad. No debe sorprendernos esto pues se trata de un Código formulado para una época en que no se contemplaban los problemas ambientales y de conservación que tenemos hoy. por otro lado. *311 Por otro lado. *312 en cuyo caso puede considerarse como un vicio oculto que dé lugar a una acción contra la sucesión por saneamiento. sería preferible atenderlas directamente mediante enmiendas al Código. Aunque dicha ley aborda adecuadamente los problemas. los problemas que surjan tendrán que resolverse jurisprudencialmente. manejable y efectivo. Entre las disposiciones que merecen especial consideración se encuentran: -Las que disponen que el titular de la servidumbre tenga que ser una entidad gubernamental o una persona jurídica o *314 asociación. permite que se constituya todo tipo de servidumbre imaginable siempre y cuando no vaya contra la ley o el orden público. sus disposiciones recogen los conceptos y desarrollos sobre el derecho de propiedad del derecho anglosajón. *313 la despoja de las restricciones y trabas impuestas por la jurisprudencia. en aquello que nos convenga. No claim to original U. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Jur. promueve y favorece la autonomía de las partes al determinar su contenido. La Uniform Conservation Easement Act toma la figura del easement. Dado el articulado del Código Civil. De entrada no parece saludable la práctica de copiar directamente la legislación norteamericana. Ya hemos visto que estos son diferentes al concepto de propiedad y de derechos reales de nuestro ordenamiento. 67 Rev. para sustituirla por una figura foránea que intenta ser una copia de la nuestra. Esta solución ofrece varias ventajas. Utiliza una figura que forma parte integral de nuestro ordenamiento y que ha sido estudiada a fondo por la doctrina e interpretada jurisprudencialmente. Esta disposición es de gran utilidad pues permite la constitución de una servidumbre a favor de una comunidad como lo sería un municipio y otorgar a la misma vez a una entidad privada la facultad de velar por su eficacia. supliendo con legislación adicional las lagunas que quedan sin reglamentar. Otorga a su titular toda la protección de un derecho real según entendido por la doctrina civilista. Provee para unas acciones reales específicas para asegurar o denegar su eficacia. Ante estas lagunas pueden considerarse diversas alternativas. con la intención de convertirla en un instrumento más amplio. 175 Otra posibilidad consistiría en utilizar las disposiciones del Código Civil sobre servidumbres como base para constituir las servidumbres de conservación.S. 32 . que es afín al resto de nuestro ordenamiento.P.Acevedo. © 2013 Thomson Reuters. -Las que proveen para que pueda ser un tercero el que tenga el deber de velar por su eficacia. 249 se contempla el mecanismo para establecer una servidumbre a favor de un titular.R. Las lagunas existentes en materia de servidumbres de conservación pueden suplirse mediante legislación que adopte. Juez Rigau en Borges v. Registrador: 174 No es necesario en el caso de autos tomar del derecho anglosajón figura o institución jurídica alguna porque el Código Civilque de todas maneras es una pieza maestra-contiene en su propio cuerpo las disposiciones exactas y precisas que gobiernan la situación que este caso plantea. No obstante. y que en caso de tratarse de una entidad privada. No hay razón que justifique abandonar una figura que ya tenemos y entendemos. El tercero ha de cumplir con los mismos requisitos requeridos de los titulares: entidad gubernamental o persona jurídica de fines no pecuniarios y con interés en la conservación. tales como la acción confesoria y la acción negatoria de servidumbre. Basta recordar las palabras del Hon. Mientras no se apruebe legislación que aclare las lagunas. U. tenga que ser sin fines pecuniarios y cuyo propósito esté íntimamente ligado con la conservación. o si se quiere. pero confiriendo a un tercero el derecho y deber de velar por su cumplimiento. La ventaja de permitir esta estructura en el funcionamiento de la servidumbre es que garantiza la eficacia del derecho al no tenerlo atado a la burocracia gubernamental ni a oscilaciones de cambios de gobierno. mediante la formulación de una figura específica. El resultado final es una figura que se asemeja a nuestro derecho real de servidumbre. La posibilidad de que sean negativas o positivas en sus dos acepciones. Government Works. que en este caso sería la Uniform Conservation Easement Act. las disposiciones pertinentes de la Uniform Conservation Easement Act. no sólo porque esa es la norma general de nuestro ordenamiento.R. Las partes.R. Universidad de Puerto Rico. 31 L.. Uno de ellos se refiere al requisito de forma para su constitución. supra nota 5. 95 JTS 57. 1972). 19 lo siguiente: “Será política pública del Estado Libre Asociado la más eficaz conservación de sus recursos naturales.R. FUNDAMENTOS DE DERECHO CIVIL 383 (3ra ed. Juris Doctor. Reurbanización de zonas decadentes: Ley 97 del 9 de mayo de 1947. § 4602 (1995). §§ 1631-1831 (1993). U.P. que no se conciben como limitaciones al dominio.” Esta característica debe entenderse propia de las servidumbres convencionales. III-2 JOSÉ PUIG BRUTAU. COMENTARIOS AL CÓDIGO CIVIL Y COMPILACIONES FORALES 18-21 (1978). Finalmente. 115-19. en las págs. La Uniform Conservation Easement Act relega los requisitos de forma a las leyes estatales. 23 L.R. La Constitución del Estado Libre Asociado de Puerto Rico dispone en su Artículo VI. Ludwig Maximilians-Universität München. Véase. 31 L. Copyright ® 1998. 702-10. 67 Rev. aa1 aaa1 1 Catedrático de Derecho Civil. 1988). 1965. LL. Jur.P.Acevedo.A. Cualquier negocio jurídico válido. Godreau. Véase una reseña del debate de la asamblea constituyente en torno a este aspecto en Paoli v.P. e.A. del cual pueda desprenderse la intención clara de las partes debe ser suficiente para constituir la servidumbre.A. Doctor Juris. 2 3 4 5 6 7 8 © 2013 Thomson Reuters.. 33 . § 101 (1984). II-2 JOSÉ CASTÁN TOBEÑAS. supra nota 5.P. Government Works. debe llevar a imponer las menores trabas posibles.R. en las págs. VII-2 MANUEL ALBALADEJO. El Código Civil hace referencia a un título y la doctrina interpreta que los requisitos de forma han de variar según el título utilizado. en la que se proscriba toda forma de explotación económica de la finca.B.S. 4 JOSÉ MARÍA MANRESA Y NAVARRO. no así de las legales o forzosas. COMÚN Y FORAL 111 (14ta ed. de así desearlo. Véanse. Planes de Ordenación: Ley 81 del 30 de agosto de 1991.A. Si bien el reconocimiento por los tribunales del valor superior que hoy representa la protección del ambiente y de nuestra ecología debería llevar a la aceptación de este tipo de gravamen. No claim to original U. Rodríguez. 1969. 1997. 176 la *315 norma legislada brindaría mucha más seguridad y contribuiría a fomentar la utilización de este valioso mecanismo. Universidad de Puerto Rico. COMENTARIOS AL CÓDIGO CIVIL ESPAÑOL 703-04 (7ma ed. 871-72. MANRESA. § 81 (1987): Oficina para diseño de obras públicas: Ley 217 del 15 de mayo de 1948. DERECHO CIVIL ESPAÑOL.P. 482 del Código Civil. sec. U. sino como un complemento de éste. 17 L.g.R.. es decir. en las págs. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Ley orgánica de la Junta de Planificación: Ley 75 del 24 de junio de 1975. 21 L.R. 1979). 22 L.P.A.. incluso en términos absolutos. Somos de la opinión que los requisitos de forma deben mantenerse en un mínimo. sino porque el interés de fomentar la participación privada. Michel J. así como el mayor desarrollo y aprovechamiento de los mismos para beneficio mayor de la comunidad”. Véase CASTÁN TOBEÑAS. sería recomendable la adopción de legislación que sancione la validez de establecer una servidumbre de conservación.R. § 62 (1987). Art.P. § 1681 (1993): “Las servidumbres se extinguen: (1) Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la del sirviente.A. Ana Isabel García Saúl.P. siempre tendrían a su disposición la posibilidad de otorgar el título constitutivo de la servidumbre de conservación en escritura pública con el fin de darle entrada al Registro de la Propiedad. 249 Hay otros aspectos sobre la servidumbre de conservación que ni el Código Civil ni la Uniform Conservation Act reglamentan. Footnotes a1 Copyright ® 1998. 853 n.S. supra nota 8.R. X CÓDIGO CIVIL 279 (5ta ed.. Art. 866 (al exponer la posición de Giorgianni). No claim to original U. Ossorio Morales. 488-499 del Código Civil. 55. 121 n. REV. § 1651 (1993). 46-47. II JUAN MIQUEL. La distinción entre compromiso y obligación no es una sutileza verbal o una preciosidad teórica.13 (1962).R. 45. 399. a no ser en el caso de que la violación de estos comporte una obligación.1. II-1 DIEGO ESPÍN CÁNOVAS. 1947). supra nota 5. Véase lo planteado por BIONDO BIONDI. 850. 249 9 31 L. 31 L. sujeta. que lleva incluso a la ejecución coactiva y forzosa.R.. Concepto y Naturaleza Jurídica de las Obligaciones ‘Propter rem’.. LAS SERVIDUMBRES 760 (1978): La cuestión de cumplimiento o del incumplimiento. supra nota 8. en las servidumbres existe una defensa muy particular. Hay un sector que considera que la expresión obligación real es impropia por constituir una verdadera antinomia y por agrupar dos términos que son contradictorios.Acevedo. supra nota 8. En el caso de la obligación existe todo un sistema jurídico en defensa del derecho de crédito. . en la pág. QUINTUS MUCIUS SCAEVOLA. EXPLICACIONES DE DERECHO ROMANO 117. Se llama positiva la servidumbre que impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo.P. Arts. MANUAL DE DERECHO CIVIL ESPAÑOL 7-8 (1952). Ossorio Morales.. en la pág.P.P. DE DERECHO PRIVADO 177 (1934). Id. en la pág.R. sino que responde a la estructura de la institución. a los derechos reales. en la pág. 1983). La reacción judicial es diferente. citando a I BARASSI. FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL 694-95 (2da ed. Hernández Gil.P. TEORÍA GENERALE 84. Jur. supra nota 16..P. supra nota 4. y negativa la que prohíbe al dueño del predio sirviente algo que le sería lícito sin la servidumbre..A. U. en la pág.A.P. sin más. a no ser en aquellas relaciones accesorias. 31 L. Nadie ha pensado jamás que las normas relativas a las obligaciones sean aplicables. PUIG BRUTAU. 121. 34 . en la pág. § 1635 (1993): “Las servidumbres son además positivas o negativas. Art. 863 (exponiendo la posición de Bianchi). Id.A. que es esencial para las obligaciones. 31 L. Las Servidumbres in Faciendo en el Derecho Español. no se plantea en las servidumbres. que implican una obligación. Véase Hernández Gil. ALBALADEJO. § 1638 (1993). En las servidumbres. como en todo derecho real existe un compromiso. CASTÁN.. en la pág. 473 del Código Civil. 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 © 2013 Thomson Reuters. pero no una obligación. 67 Rev. ALBALADEJO. 46 REV. en la pág. DE DERECHO PRIVADO 852.A. Government Works. supra nota 5..A.R. 184. ALBALADEJO. 31 L. 474 del Código Civil. . en la pág. § 1652 (1993). en la pág. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. supra nota 19. §§ 1711-1722 (1993). por tanto a la disciplina respectiva. II DIEZ PICAZO. con una configuración y unas consecuencias diferentes. Id.R.” CASTÁN. P. supra nota 5.R.R. 474 del Código Civil.P. 507-515 del Código Civil.. Government Works.P. § 1651 (1993): “Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título.P. Ossorio Morales. 67 Rev.P.S.R. hubiere empezado a ejercerla sobre el predio sirviente. 50: Se ha discutido si todos los derechos reales son susceptibles de posesión. El Art. Sentencia del 26 de febrero de 1942. 31 L. en la pág.R. reglamentos y ordenanzas generales o locales sobre policía urbana or rural. § 1703 (1993).R. se regirán por las disposiciones de la presente parte..P. GENERAL DE LEGISLACIÓN Y JURISPRUDENCIA 545-46 (1942).R.A. CASTÁN. o el que haya aprovechado la servidumbre. 31 L. sean o no aparentes.R. citada y comentada por Ossorio Morales. 31 L. Id. 99 D. 31 L. MANRESA.R.A. Conceptos Básicos de Derecho Civil Patrimonial (2) (manuscrito).A. 31 L. DERECHO SUCESORIO PUERTORRIQUEÑO 405 (1983).A. por sucesión testada e intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. o por la prescripción de veinte (20) años. sin perjuicio de lo que dispongan las leyes. 127. §§ 1731-1737 (1993). citado en MANRESA. PUIG BRUTAU. en la pág. § 1702 (1993). 249 29 30 31 32 Arts. 487 del Código Civil.A. 475 del Código Civil.1.R.A.Acevedo. Dentro de la categoría general de los derechos patrimoniales son poseíbles todos aquellos derechos susceptibles de ejercicio duradero o reiterado. Arts.A. se considera que no lo son los derechos de prenda y de hipoteca. 31 L. en la pág. Véase en este sentido Don Quixote Hotel v.A. 60 (1970). 19 (1971). Art. Estas servidumbres podrán ser modificadas por convenio de los interesado cuando no lo prohíba la ley ni resulte perjucio a tercero.P. en la pág. en la pág. 171 REV.R. § 2912 (1993). 100 D. Art. Tribunal Superior. 522-524 del Código Civil. §§ 1751-1759 (1993). 1353 nuestro. supra nota 16.” Id.R.. Por lo general.A.P. Godreau. CASTÁN supra nota 5. 31 L. en la pág. y en las negativas. o en caso de exceder la cuarta parte permitida por ley una acción de rescisión de partición por lesión. De constituírse una servidumbre por donación tendrá que considerarse en su momento si la misma grava la legítima de los herederos forzosos.P. § 2902 (1993) y Art.A. supra nota 4.A.R. 35 .” Id.A. Véase. 408.P.. 500-506 del Código Civil. 1464 del Código Civil de España.R.R.P. De igual modo cabe la situación de un heredero que reciba una finca gravada con servidumbre no aparente. § 3813 (1993). Jurisprudencia Civil. o si resulta inoficiosa a la muerte de aquel que la hizo por existir lesión de legítima. Art 747 del Código Civil.. supra nota 5. Art. desde el día en que el dueño del predio dominante. 31 L. 31 L. .” Id.R. el tiempo de la posesión se contará: en las positivas. 31 L. así como las servidumbres que no sean continuas y aparentes. por la misma naturaleza del instituto posesorio. § 1653 (1993): “Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas.R. § 2373 (1993). § 1931 (1993) dispone: “La propiedad se adquiere por ocupación. por donación. 544. la tradición de los bienes incorpóreos se da por el solo uso que haga de su derecho el adquirente consintiéndolo el transmitente. Jur. en la pág. 1027 del Código Civil. 31 L. 124 n. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley. supra nota 36. supra nota 5.P. 1022 del Código Civil.” Id. No claim to original U. a#ade: Las servidumbres que impone la ley en interés de los particulares. o por causa de utilidad privada. U. desde el día en que el dueño del predio dominante hubiere prohibido por un acto formal al del predio sirviente la ejecución del hecho que le sería lícito sin la servidumbre. sólo podrán adquirirse en virtud de título. quien interpreta que en razón del art. 750.A. 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 © 2013 Thomson Reuters. 31 L. 750. Arts. en cuyo caso puede considerarse como un vicio oculto que dé lugar a una acción contra la sucesión por saneamiento. Véase I EFRAÍN GONZÁLEZ TEJERA.P. supra nota 5. §§ 1791-1793 (1993). § 1652 (1993): “Para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior. MANRESA. Art 473 del Código Civil. 753.P. 31 L. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.P.P. Puede también adquirirse por medio de la prescripción. Véase Michel J. Véase DÍEZ-PICAZO. en la pág. Véase además VIII-2 EDUARDO VÁZQUEZ BOTE. en las pág. Entre los autores que sostienen esta posición: PUIG BRUTAU. Id. o de una comunidad. la posesión de la servidumbre adquirida por prescripción. supra nota 5. SCAEVOLA. § 1631 (1993): “La servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.R.” Id. 840 (1952). supra nota 24. 466 del Código Civil.P. Aparentes. en PUBLICACIONES DEL SEMENARIO DE DERECHO PRIVADO 109 (1963). en las págs. 276-77. No aparentes. Fernández.Acevedo.” Id. DERECHO PRIVADO PUERTORRIQUEÑO: DERECHOS REALES 347-49 (1993) (quien considera las servidumbres personales como usufructos de contenido específico. supra nota 4. 145.P.R.A. 199-200. Véase ESPÍN CÁNOVAS. Sentencia del 8 de mayo de 1947. Lucas Fernández. CASTÁN. 36 .P. Art. 31 L. aparentes o no aparentes. se regirá la servidumbre por las disposiciones de la presente parte que le sean aplicables. 389 (afirma que las servidumbres personales son sólo equiparables a las verdaderas servidumbres (las prediales) en ciertos aspectos. las que no presentan indicio alguno exterior de su existencia.P.. supra nota 15. § 1632 (1993): “También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas. en la pág. citada en MANRESA. en las págs.A. I JUAN ROCA. En su defecto. infra. en las págs. COMENTARIO DEL CÓDIGO CIVIL 1395-99 (1991). CASTÁN. 31 L. 31 L. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante. en las págs.” Id.R. Art. supra nota 5. 465 del Código Civil.R. supra nota 5.A. 468 del Código Civil. La sentencia del 30 de noviembre de 1908 reconoció que es insostenible la hipótesis de la temporalidad forzosa de las servidumbres personales y que son válidos los pactos 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 © 2013 Thomson Reuters. Art. § 1634 (1993): Las servidumbres pueden ser continuas o discontinuas. en las págs. § 1821 (1993): “Todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente.” Id. Jur.S. 31 L.” Id. 536-540 del Código Civil. 31 L. Id.A. § 1636 (1993): “Las servidumbres son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenecen. predio sirviente.A.P. bajo el acápite La Doctrina Puertorriqueña y el Art. nuestra crítica a esta postura.P. 31 L. siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. 411. Véase arts. cuantitativamente limitados).A. y en modo y forma que bien le parezca. 275-76. No claim to original U. a quienes no pertenezca la finca gravada. 147-48. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. en la pág. en la pág. 717. §§ 1827-1831 (1993). 13.P. supra nota 15. Id. en su caso. PUIG BRUTAU. Government Works. el que la sufre. las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas.R. SCAEVOLA. 67 Rev. supra nota 47. en la pág. 31 L. 249 44 45 73 D. Discontinuas son las que se usan a intervalos más o menos largos y dependen de actos del hombre. en las págs. 274-75. La Servidumbre Predial de Paso en el Derecho Civil Común Español. § 1825 (1993): “El título. y.R.A.R. 192-95.P. Continuas son aquellas cuyo uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre. 467.R.P.R. U. y que las servidumbres personales limitadas ocupan un lugar intermedio entre la verdadera servidumbre predial y el usufructo). supra nota 4. Véase más adelante. determina los derechos del predio dominante y las obligaciones del sirviente. PUIG BRUTAU. 386 (1942) el Tribunal reconoció que una servidumbre establecida a favor de una central se considera predial cuando se establece a favor de la central como predio y no como corporación. El testamento ológrafo y hasta el otorgado en peligro de muerte han de ser elevados a documento público.R.S.. entre servidumbre y obligación.R. art. Id. en la pág. las obligaciones que la constituyen se prestan respecto de dicha propiedad y no respecto de la persona que sea su dueño. el resultado sería la formación de una comunidad proindiviso. 482 nuestro. 27. 67 Rev. pero si bien no son constitutivos de servidumbres personales. el Tribunal se expresa: No debe entenderse que no tiene reconocimiento legal en esta jurisdicción cualquier otro pacto como el que se interpretó en López v.. supra nota 4. arts.R. Haciendo alusión a lo resuelto en López v.R. en la pág.A. § 1681 (1993). 482 del Código Civil. 717. revisado en 1977. Citada en JUAN ROCA.P. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Code Ann.. 639-645 (West 1980). arts. Civ. 37 . 897 (1933). La constitución de una servidumbre mediante donación o testamento requiere formalidades especiales. Estas servidumbres son de tres clases: usufructo. que con arreglo al Código Civil español debe considerarse como servidumbre personal. además de cumplir con los requisitos de fondo y de forma.R.A. Municipio.466 actual). donde se reconoció una servidumbre de paso a favor del vendedor de una finca en virtud del artículo 531 el Código Civil que regía en la isla en 1893 (art. U. Se llaman servidumbres prediales. supra nota 8. Servidumbres reales.P. Code Ann. que son también llamadas servidumbres prediales. 404-05. 60 D. No claim to original U. supra nota 51.. ALBALADEJO. cuándo la omisión y la tolerancia se refieren a la utilización de cosas determinadas. supra nota 5. Government Works. citada en MANRESA. Jur. Art. porque de acuerdo con la doctrina tradicional. § 1823 (1993)) y el núm. Así lo tiene resuelto la doctrina y la jurisprudencia. § 1633 (1993): Todas las servidumbres que afectan a las tierras pueden ser divididas en dos clases: personales y reales. La atribución de la servidumbre a varios titulares ofrece la posibilidad de atribución sucesiva o de atribución simultánea. Civ. 44 D. 4 del artículo 546 del Código Civil español (art. En Velázquez v.R. 639-645 (West 1980). El artículo 646 del Código de Louisiana. Exposé des Motifs. 36 D. equivale hoy a los artículos 533 y 534.R.Acevedo. Id.P. El concepto persona incluye tanto la personal natural como la jurídica.P. La.P. 1397.A. La. 857 (1927). 64 65 Sentencia del 5 de diciembre de 1930. en las págs. 533-534 (West 1980). 31 L. FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL 446-47 (1972): En las líneas anteriores ha quedado ya apuntada la idea de que como consecuencia de una servidumbre cabe que se imponga al propietario de un predio un deber de tolerancia o un deber de abstracción. se reconoció la constitución de una servidumbre a favor del Municipio de Las Piedras para la construcción de un acueducto que gravada las tierras del apelante. 386 (1942).R. 31 L. 249 de duración perpetua. Véase además. De tratarse de esta última.P. Code Ann.P. Véase lo expresado en este sentido por I DÍEZ PICAZO. uso y habitación. En Guzmán v. aplicando el artículo 596 del Código Civil espa5#nol (532 nuestro. Registrador. Central San José Inc. en la pág. La. Civ. mientras que la obligación da lugar a un derecho puramente personal o de crédito.A. § 1681 (1993)). Tales pactos no podrán calificarse de servidumbres por impedirlo el artículo 467 de nuestro Código Civil.P. 31 L.R. son los que denominan los tratadistas “derechos de crédito u obligaciones personales”. son aquellas que disfruta el propietario de una finca. la servidumbre constituye un derecho real. Registrador.P. porque estableciéndose para beneficio de una propiedad. constituidas sobre otra propiedad vecina para beneficio de aquélla. Surge así la difícil cuestión de deslindar. 387-410. 31 L. 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 © 2013 Thomson Reuters. La cuestión es ciertamente compleja. Las servidumbres personales son aquéllas inseparablemente unidas a la persona para cuyo beneficio han sido establecidas y que terminan con su vida. 60 D. 120 (1964).R. supra note 15. § 2201 (1993). que permite la creación de otras figuras jurídicas a las servidumbres allí mencionadas.P. § 1703 (1993). El argumento del recurrente sobre la necesidad de reconocer una servidumbre predial a favor de fundo propio como norma conveniente en nuestra época estaba basado en un concepto no taxativo del art. § 1702 (1993). Hay que hacer notar que el Tribunal en ningún momento establece que no se pueda establecer una servidumbre sobre un fundo propio a favor de una o varias personas distintas al dueño. 249 Sin embargo. y en el principio de numerus apertus de los derechos reales inscribibles reconocidos por la Ley Hipotecaria y el Reglamento Hipotecario.P. 38 . reza de la siguiente forma: 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 © 2013 Thomson Reuters. § 1703 (1993).R. 465. 242 (1959). 91 D. abandonando las tambaleantes reglas de derecho romano servitus in faciendo consistere nequit y nemini res sua servit. 31 L. 112 (1964). Government Works. 19 D. dado el desarrollo urbanístico actual.P.R.A. 100 D. 409 (1913). 114.R.P.R. § 1702 (1993).Acevedo.R. 67 Rev. 124-25 (1964).P.R. § 1636 (1993).A. 31 L.R.A. Id.R. § 1631 (1993). argumentaba que ese cambio ameritaba una enmienda al artículo 465 y que era preferible que se hiciese mediante legislación y no por interpretación judicial. Id.P. Véase Don Quixote v. Veáse SCAEVOLA. 30 L.R. No claim to original U.P. el 466 no fue eliminado.A. § 1631 (1993).P. § 1821 (1994). Véase Art.P.P. 91 D. 112.P. 121.P. 386 (1942).A. 91 D. Art.P. 130 (1964).R. en la pág.R.R. El Registrador por su parte.P.P.P. 31 L.R. supra nota 8.R. 112. Argumentaba además el recurrente que la condición impuesta por la Junta de Planificación era una servidumbre legal. 19 (1971). 91 D. 31 L.P.R. 114-15 (1964).R. en la pág.A.S. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.A.R. 112. impuesta por ley y por lo tanto inscribible.A.A. U.R. Jur.P.P. 486 del Código Civil. Véase ALBALADEJO. 31 L.R. § 1632 (1993).P. 121 (1964). 77 78 79 80 81 82 83 84 31 L. 31 L. reconocer la posibilidad de establecer servidumbres sobre fundo propio a favor de otro fundo también propio. En la vigente Ley Hipotecaria (1979). el artículo 38. correspondiente al 2 al que se alude en la sentencia. 31 L. aunque reconociendo que sería plausible y hasta deseable. 112. 31 L. 470 del Código Civil. 122. 81 D. 91 D. 91 D. en la pág. Tribunal.R. Esta no es una conclusión necesaria de la prohibición de establecer una servidumbre a favor de otro predio también propio. 112. el Tribunal no aborda ni se enfrenta al hecho que aunque el artículo 467 fue incorporado a nuestro Código en 1902. 60 D.P.A. Id. . Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. a los municipios o a las corporaciones públicas. 1993).R. en la pág. § 1573 (1993). 91 D. LECCIONES DE DERECHO DE COSAS 398-400 (1977).. traslativos.R.P. VÁZQUEZ BOTE.” JOSÉ PUIG BRUTAU. 67 Rev. no haya una sola alusión a los casos de Guzmán v.. Véase Lozada v. RALPH E. ya pertenezcan a las personas naturales o jurídicas.. Property rights cannot any longer be characterized as “rights of ownership” or as “rights in things” by specialists in property. 242-43. This distinction does not fit closely with popular notions of property . For example for a possessor of Blackacre has a right in rem not to have his possession intruded on. PUIG BRUTAU. CUNNINGHAM ET AL. en la págs 348-49.P. 99 100 101 102 103 30 L. . Id. No claim to original U. 112.A. supra nota 107. Por todos.S..R. 350. Véase lo que plantean Lawson & Rudden.P. 31 L. § 857 (1984). ESTUDIOS DE DERECHO COMPARADO: LA DOCTRINA DE LOS ACTOS PROPIOS 44-50 (1951). PROPERTY.P. 36-37. supra nota 52. Central San José ni a Borges. supra nota 106. JOSÉ RAMÓN VÉLEZ TORRES. CHARLES DONAHUE. but his remedy against 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 © 2013 Thomson Reuters. U. Sorprende que en el Capítulo 8. 435 (1970).10. 39 .Acevedo. al Estado. BOYER. EL DERECHO DE LOS ESTADOS UNIDOS 216 (1963). 1981). en la pág.. 400-01.P. AN INTRODUCTION TO THE CONCEPT AND THE INSTITUTION 109 (1993): Lawyers (and some economists) identify property rights with rights in rem (rights good against the world) as distinguished from rights in personam (rights good against determinate persons). 443 del Código Civil.P.A. THE LAW OF PROPERTY 58 (1982): The question whether a right is in rem or in personam must be distinguished from the question whether a remedy is in rem or in personam. § 1821 (1993). “Uno de los rasgos más característicos del Derecho anglosajón consiste en el distinto tratamiento que dedica a las dos formas básicas de propiedad: la inmobiliaria y la mobiliaria. ver: ROGER A. sobre los derechos reales de goce. 249 En el Registro de la Propiedad se inscribirán los títulos. Maeso v.S. Registrador. Art. 99 D. 242. THE LAW OF PROPERTY 11 (2nd ed. Neither the application of the distinction nor its purpose is very clear. Id..A. Id. Jur. 93 J. y cualesquiera otros que modifiquen alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o las inherentes a dichos derechos reales. en las págs. en las págs. titulada LAS DENOMINADAS ‘SERVIDUMBRES PERSONALES'. actos y contratos siguientes: 1ero.R. for example in personam contract rights shade into property rights as they become freely assignable and assumable. en las págs. CHOMMIE.. sección 8. en las págs. 61. 31 L. aunque no tengan nombre propio. VÁZQUEZ BOTE. 132 (1964). Véanse además CHOMMIE ET AL.T. Id.R. Government Works. Constitutivos. SURVEY OF THE LAW OF PROPERTY 6 (3rd ed. Chase Manhattan Bank. declarativos o extintivos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales o de trascendencia real impuestos sobre los mismos. 36-44.R. supra nota 52. and as interference with contractual relationships is recognized as a tort. supra nota 106. Id. La doctrina de cy pres permite que las disposiciones de un fideicomiso pueden ser alteradas si las cortes determinan que debido a un cambio sustancial en las circunstancias. § 2(d). 487. 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 © 2013 Thomson Reuters. Id.S. 55 S. § 3(a)(1)(2)(3)(4). 67 Rev. La doctrina de cambio o alteración de las circunstancias desarrollada por los tribunales de equidad establece que las restricciones que afectan una propiedad pueden modificarse o eliminarse por cambios sustanciales ocurridos a la propiedad o a sus inmediaciones. Federal Highway Beautification Act of 1965. en la pág. § 1-6.Acevedo. § 1(3). REAL COVENANTS AND EQUITABLE SERVITUDES (1988). L. if the latter does not convey. 1339 (1982). CAL. § 1(1) y § 4(5). is specific performance of the contract. supra nota 106. A STUDENT'S GUIDE TO EASEMENTS. Id. Id. Toward a Unified Concept of Servitudes. en las págs. Jur. Este es también un remedio en equidad. Uniform Conservation Easement Act of 1981. § 1(3). prefatory note. Véase SIEGEL. CAL. Id. 1177 (1982). 319 (1995). Id. comentarios a la § 4. Para una posición que sostiene que algunas de las diferencias entre las tres figuras son justificables y conviene mantenerlas como cuestión de política pública véase: Lawrence Berger. 155-389. § 1(1). although a purchaser of Whiteacre has only a right in personam against the vendor.A. comentarios a la § 2(a). an action for damages. REV. CAL. No claim to original U. 55 S. 55 S. Uriel Reichman. his remedy. 438-39.R. § 2(c). REV. 23 U. Toward a Modern Law of Servitudes: Reweaving the Ancient Strands. en la pág. supra nota 106. § 2(b). supra nota 120. § 3(b). Id. On the other hand. comentarios a la § 3. CUNNINGHAM. REV. 249 a trespasser will be in personam. Unification of the Law of Servitudes. U. 1261 (1982). & LEE L. 461. (Supp. Id. Government Works. 118 A favor de la integración de las tres figuras véase: Susan F. 1996). § 1(2)(i)(ii). Id. los propósitos e intenciones del fideicomitente no pueden cumplirse. L. Id. by giving him a title to it. cambios que no fueran anticipables al momento de su constitución. Id. Lawrence Berger. and so is in rem. 12 U. Id.L.S. that is to say. en las págs. §§ 131. CUNNINGHAM. § 1.P. Véase CUNNINGHAM. 337 (1986). Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN.C. Id. REV. § 2(a). SIEGEL. which operates directly on Whiteacre. 40 . Integration of the Law of Easements. 136. Id. L. Real Covenants and Equitable Servitudes. French. 43 WASH. 1997). Id. 249 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 Id. § 1227 (1993). 12 L.P. § 1238 (1993 & Sup.A. § 1236 (1993 & Sup. § 5(b).P. 41 . § 1229 (1993 & Sup. 1997). en la pág. 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 © 2013 Thomson Reuters. §§ 1225-1241 (1993 & Sup. § 1226(7) (1993 & Sup. § 1235 (1993 & Sup.A.A.A.R. 440-42.R. Por áreas de valor natural debe entenderse acquellos terrenos o cuerpos de agua de importancia ecológica.P.A. 1997). 12 L. 1997). Id. Government Works.P. 440. § 4(4).A. 12 L. 1997). 1997). 12 L. Glines v.A. 19 D. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. 12 L.P.P. 12 L.A.A.A. Id.P. § 5(a). Matta. Véase Exposición de motivos de Ley Núm.P.R. Id.A.P. supra nota 101.A.P. U. Id. VÉLEZ TORRES.R. 1997).P. § 1232 (1993 & Sup. en las págs. 67 Rev.R.P.R. 1997).R. 1997). § 1226(6) (1993).P.R. § 1233 (1993 & Sup.P.R.Acevedo.R.A. 12 L. 12 L. § 1234 (1993 & Sup. en la pág.R. relaciones ambientales.R. 444. desarrollo y funciones distintivas y propias del sistema.R. supra nota 101. que viven en un lugar.A. Comunidades naturales son aquellos grupos de poblaciones de flora y fauna.P. Reserva natural es cualquier área de valor natural que haya sido declarada como reserva natural por la Junta de Planificación.P.P.R. § 4(1). Jur. VÉLEZ TORRES. 1997). 12 L. § 1226(5) (1993). estructura.A. Id. interaccionan entre sí y con su medio ambiente forman un sistema de composición. 1997). § 1236 (1993 & Sup. 12 L. 409 (1913). § 1228 (1993 & Sup. 12 L. 12 L. 1997). 150 del 4 de agosto de 1988. § 1226(8) (1993 & Sup.R. 12 L. No claim to original U.R.R. § (3). Id. Id. 12 L.S. 12 L. Art. 405. 94 J. sobre la administración de los bienes de menores. 121. Government Works. 31 L. bajo la letra (e) de este mismo apartado.P.P.A.A. supra nota 33. sobre las personas sujetas a tutela y los artículos 167 y 192 del Código Civil.Acevedo. Véase. sobre la enajenación o gravámenes impuestos a inmuebles pertenecientes a la sociedad legal de gananciales. véanse: Paoli v. 112 (1964). No claim to original U. 31 L. § 662 (1993).P. Ricardo 5/10/2013 For Educational Use Only SERVIDUMBRES Y CONSERVACIÓN. Véase lo que indicamos más adelante.P. en las págs.R. § 284 (1993).R. 249 166 167 168 169 117 D. 67 Rev. 715 (1993). 168 del Código Civil. U.A. 31 L. Secretario de Justicia. en la pág. 31 L. 170 171 172 173 174 175 176 67 RJUPR 249 End of Document © 2013 Thomson Reuters. § 611 (1993). Id.P.A. § 2373 (1993). 42 .S.S. Jur.A. Id.R. 159 del Código Civil.P. §§ 2902. Véase Art. 154 del Código Civil. GONZÁLEZ TEJERA. Arts.R. Rodr#uez. § 616 (1993). y Art. sobre el objeto y los límites de la tutela. 2912 (1993). Government Works.R. Como ejemplos de esta conciencia. 31 L.A.R. 1022 y 1027 del Código Civil.P. 91 D.A. Véase el Art. © 2013 Thomson Reuters.P. 284 del Código Civil. §§ 1631-1632 (1993).R. 747 del Código Civil.T. 31 L. 95 J. §§ 661.P. 352-58.R.P. 346 (1986).P.A.P.A. 57 y Sociedad de Gananciales Negroni v. No claim to original U.S.T.R. 31 L. 124. Art. 31 L.R.R. en la pág. § 1821 (1993).S.R. 31 L.