REVISTA ÂMBITO JURÍDICO ® Condomínio edilício Sumário: 1. Administração do condomínio; 1.1. Assembléia geral; 1.2. Síndico; 2. Condomínio horizontal – extensão; 2.1.Problemas do condomínio horizontal; 3. Novas manifestações condominiais; 4. Conclusão; Bibliografia; Jurisprudência I. ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO Art. 1347- A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se. 1.1 ASSEMBLEIA GERAL É o órgão deliberativo do condomínio, cabendo-lhe a escolha do sindico. Incumbe ao denominado "síndico", pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio. 1.2 SÍNDICO Como visto cabe ao síndico a administração do condomínio. Essa administração pode ser traçada na Convenção de Condomínio (art.1334,II do CC), porque a sua lista presente no diploma Civil não é taxativa. Isto explica porque o edifício pode apresentar particularidades que justificam estabelecer uma forma especial de administrar, envolvendo a autorização para praticar outros atos além dos legalmente previstos. Para Heli Lopes Meirelles a administração envolve a conservação do patrimônio, e somente previa ou expressa autorização poderá alienar ou onerar 0o patrimônio comum, ou renunciar direitos ou efetivar transações dos coproprietários que integrem o condomínio. O Sindico pode ser um dos condôminos, ou pessoa estranha. Atualmente existem sociedades que se dedicam a administração do condomínio. O inciso 1º do artigo 1348 do CC admite que a representação do condomínio se faça por outra pessoa quenão o sindico, mas a representação do condomínio pode estar em mãos de outra pessoa. O mandato não pode ultrapassar dois anos, admitindo-se reeleição. A eleição para eleger o Síndico faz-se através de Assembléia Geral, que é competente também para eleição do substituto. Conforma o art. 1350 o quorum deverá estar previsto na convenção do condomínio, visto que os condôminos são livres para estabelecer a competência das assembléias. Se este for omisso, recorre-se ao critério legal , presente no comando do artigo 1352 parágrafo único do Código Civil. Exige-se, no entanto que as deliberações sejam tomadas pela maioria dos votos dos condôminos ausentes. O Sindico poderá ser destituído quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico. pois as unidades estão construídas uma sobre as outras (alguns o denominam "condomínio por andares"). d)administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio. o condomínio será VERTICAL. Se a parede que as separa for horizontal. Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio. se vertical. Vê-se. contra riscos de incêndio ou destruição. de imediato. e)providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio. aplicando e exigindo o pagamento de multa. quando devida. pois a palavra "condomínio". é VERTICAL o condomínio. apreciar as contas apresentadas pelo síndico. 1348 do CC. h) providenciar a contratação de seguro da edificação. em juízo ou extrajudicialmente. a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio. o condomínio é HORIZONTAL. pois o que importa é saber qual plano é dividida a edificação: se horizontal. as seguintes: a)convocar os condôminos. em caráter obrigatório. total ou parcial (obrigatório. c)exigir o cumprimento. O conselho Fiscal deve ser constituído por três membros. dizendo ser aquele (o horizontal) o de casas construídas no mesmo plano. também eventualmente. no regimento interno e do quanto for determinado nas assembléias. faculta a lei a instituição de um conselho fiscal. tem por objeto identificar qual o elemento que separa as unidades habitacionais. eleitos em assembléia. do CC). uma ao lado da outra ou com pouca distância entre elas. das contribuições dos condôminos. . com competência para emitir parecer sobre esta. agindo como defensor de interesses comuns. f)fazer a cobrança das contribuições condominiais. mas dentro de um mesmo terreno. CONDOMINIO HORIZONTAL – EXTENSÃO. é HORIZONTAL o condomínio. por um prazo não superior a dois anos e tem por objetivo. 1. se a parede for vertical. advogados. incumbe a este por imposição de ordem legal do art. engenheiros e principalmente corretores de imóveis confundem quando um condomínio é do tipo "horizontal" ou "vertical". b) representar o condomínio. de sua substituição. de todos quantos habitem o condomínio. prestar contas de sua administração à assembléia. como autor ou réu.346. quando usada para indicar o tipo de edificação (portanto "condomínio especial"). de eventual alteração do regimento interno e. nos termos do art. anualmente. ou seja. enquanto este (o vertical) seria o de edifícios ou prédios de apartamentos ou salas comerciais. das normas avençadas na convenção do condomínio. Muitos leigos e até juízes. fazendo comunicar aos condôminos. ou quando exigida. com mandato de até dois anos. para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas. g)anualmente. conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros. se foi construída para cima (prédio) ou uma casa ao lado da outra. da prestação de contas. II.Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio. flat... ou seja. De acordo com Pereira. híbrido na sua origem. sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal.Segundo Caio Mário. vinculados à partes de uso e propriedade comum de todos os proprietários dos imóveis que se alicerçaram em unidades autônomas. com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles (. cabendo a cada uma delas igual direito. escadas.) É o elemento principal. e.. exclusiva.. O condomínio em edifícios é formado por dois elementos: as unidades autônomas e a área comum. Condomínio sobre o solo. ou condomínio..)". Trata-se de direito novo. Assim.. será fracionado. sobre o saguão da entrada. que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade[. sala comercial nº x) mas.. Fundarse-á.. Segundo o autor.. formando um "[. que vivem juntas.. obrigatoriamente. uma idéia de condomínio. prevê uma idéia de propriedade. conjunto etc. Na sistemática jurídica brasileira. o empreendimento antes tido como um todo. o instituto da propriedade horizontal significa que: “É forma de parcelamento da propriedade. percebe-se uma compropriedade e uma propriedade individual. compreende-se que um imóvel. sem necessidade de anuência dos demais condôminos. e objeto de copropriedade. poderá ser livremente alienada e gravada por seus proprietários. originando imóveis distintos e singulares (apartamento nº tal.. “Propriedade individual. in fine). A parte autônoma ou exclusiva. sobre a caixad’água. a constituição da propriedade dita compartilhada. corredores etc.]". Essas partes são indivisíveis. perante tal empreendimento.. loja.)quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa. . ainda. 3º. sobre a unidade autônoma. sobre os elevadores do edifício. o condomínio deverá ser regido pelas normas da compropriedade tradicional. com denominação específica. sobre o todo e cada uma das partes (.(.] direito diferente. onde coexistem compartimentos autônomos.) ou profissional (sala. Se inexistir parte comum. Já a área comum (alicerces. escritório. sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. idealmente. na medida de sua unidade autônoma. subordinada embora a sérias restrições (.) é considerada acessório da unidade autônoma. teremos condomínio: "(. portaria.)”.. objeto de propriedade exclusiva. jardins.) Dessa forma. irá fundar-se a constituição da propriedade dita compartilhada. pois são consideradas agregadas a todas as partes exclusivas desse conjunto. poderá ser originário da constituição de outros imóveis. Assim. De acordo com Pazutti Mezzari. de propriedade exclusiva. mas com identidade perfeitamente determinada. o condomínio edilício. Cada condômino tem uma fração ideal da área comum.)”. art. não podendo ser alienadas com distinção.. hall de entrada. chalé etc. A "unidade autônoma" compreende qualquer unidade habitacional (apartamento. à razão de sua discriminação e individuação em relação ao conjunto. nesse contexto. desde que devidamente instituído de conformidade com as condições que ora são assinaladas pelo Código Civil de 2002. É vedado o uso exclusivo de áreas comuns por um só dos condôminos (cf. apurado em uma ou mais edificações. o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum. No condomínio regulado por essa lei. considerado o titular da unidade autônoma proprietário de um direito complexo.. de 25. Outro aspecto de sua importância é que essa comunidade condominial de natureza rea dúplice não pode ser considerada simplesmente pessoa jurídica. sendo. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo. pois nem sempre esse condomínio rege apenas propriedades em edifícios. condomínio edilício”.) a doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal. Pode-se concluir que o direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança. em que o ius utendi. que sofreu alterações pela Lei n° 4. em 1964 foi promulgada a Lei n° 4. à margem desse direito. a valorização dos terrenos citadinos e a necessidade de aproveitamento de espaço suscitaram a idéia de instituir condomínio nos prédios de mais de um andar. tendo em vista os direitos de vizinhança em geral. distribuindo-os por diversos proprietários. a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. destinadas a finalidades residenciais. não admitia a divisão de edifício por planos horizontais. não somente para atualizar o regime condominial dos edifícios de apartamentos e similares em flagrante desconformidade com as exigências modernas como ainda para coibir os abusos e normalizar os negócios em trono da construção neste setor. as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. como na propriedade em geral. que se estatuiu a regulamentação dos edifícios coletivos. O direito de propriedade da unidade autônoma. modificado ulteriormente pelo Decreto-Lei n° 5. a que atribuía normas reguladoras dos direitos de vizinhança. e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio e.234. profissionais e comerciais. em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual. com planos horizontais superpostos.864/65. de 1943. no mundo negocial o condomínio . definindo os direitos e as obrigações dos incorporadores. propriedade em planos horizontais. Sendo assim. O crescimento da atividade empresarial da incorporação.1928. geradores das chamadas "casas de parede-meia". Aceitava a que se procedia por planos verticais. divididos em unidades autônomas. coloca-se. condomínio por andares. propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. vem-se consagrando no país e no estrangeiro a propriedade horizontal.481. de 1948. Segundo ele. pois de fato faltam-lhes vários requisitos e a lei não se manifesta expressamente nessa sentido. embora não isenta de críticas. condomínio sui generis. então. denominada de Condomínio e Incorporações. em sua natureza jurídica. em planos horizontais. e pela Lei n° 285.591. existe nítida e distinta duplicidade de direitos reais. Entretanto. construtores e adquirentes de unidades. o desenvolvimento urbano. Em decorrência disso. No entanto. de um lado.1 Problemas do Condomínio Horizontal Nenhuma outra modalidade de propriedade tem suscitado maior fonte de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal. os problemas começam pela denominação. reclamava do Legislador uma regulamentação específica. com as conseqüências diretas e indiretas.. sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa. Segundo Sílvio de Salvo Venosa. Com o advento do Decreto n° 5.06.2. inclusive no regime do Código Civil de 1916. portanto. No entanto. fruendi et abutendi é o mais amplo possível. O nosso direito anterior. "(. explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares da unidades autônomas. a lei condominial. contrata empregados. dentro de seu âmbito de atuação. NOVAS MANIFESTAÇÕES CONDOMINAIS. rel. 4ª ed. portanto. empregando-se no que não conflitar. Nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietária. Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário que. com vias públicas particulares. no entanto. No entanto. bem como decorrente de fato social. v.. Revista dos Tribunais. mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo Código de Processo Civil. A realidade não admite outra solução. 55). loca ou dá em locação. segundo Silvio de Salvo Venosa.g. 1994.591. aos ruídos (problemas relativos ao barulho excessivo de uma reforma ou do aparelho de som ligado até mais tarde numa festa) e à má utilização do imóvel (muitos condôminos reclamam do trânsito dos clientes que visitam os profissionais que trabalham em casa). se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio. aos animais de estimação (só o regulamento do condomínio pode dizer quem tem razão: se o dono do animal ou o vizinho que se incomoda com a presença do bicho). in CPC de Theotônio Negrão.. Tal fato pode ser comprovado através de reportagem veiculada na Revista Veja (edição 1619. a questão acende controvérsias.) não concluímos pela existência de personalidade jurídica no condomínio. como entidade com personificação anômala. Sálvio de Figueiredo. n° 41 de 13. 12). enfim. bem como refogem à tipicidade regulada pela Lei n° 4. Se. no dizer de João Batista Lopes "personificação do patrimônio comum" (Condomínio. empresta. Existe. transige. afirmação sem fundamento legal. atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica. às áreas de lazer (amigos de condôminos que utilizam as áreas de lazer mesmo que isso seja proibido pelo condomínio." Questão bastante importante nos chamados condomínios horizontais é a relativa aos direitos de vizinhança. O condomínio tem. de lojas ou estacionamento no edifício. coletivas e unidades autônomas. Em virtude das constantes transformações que vem ocorrendo em nossa sociedade surgiram realidades em matéria de condomínio que não se amoldam ao condomínio tradicional.10. nota 23 ao art. Nunca se negou a possibilidade de o condomínio deliberar e decidir locar dependência sua para restaurante ou para outra finalidade mercantil. ou em regiões mais afastadas para finalidades de lazer). No entanto. A questão que se coloca é que se as edificações ocorrem em dezenas de lotes. não há . São Paulo: Ed. a urbanização é feita pelo Município.584-SO.1999. Min. v. para fins residenciais.age tal qual uma pessoa jurídica sendo qualificado. não há dúvida de que existem partes comuns. como nos ensina Sílvio de Salvo Venosa "(. são freqüentes os chamados loteamentos fechados (bairros urbanizados. p. III. p. O condomínio compra e vende.. ano 32. RE 9.. presta serviços. Segundo essa reportagem as principais causas das brigas entre vizinhos dizem respeito: aos vazamentos (o problema é saber qual das partes pagará a conta do conserto). Como bem assinala Sílvio de Salvo Venosa. como nos casos concretos.. existência formal (STJ – 4ª Turma.g. em periferia de grandes centros.130/131) na qual revela-se estatística dos Juizados Especiais Cíveis que recebem diariamente cerca de 200 novos processos sendo que aproximadamente 30% destes referem-se a disputas entre vizinhos. nasceu a dificuldade de conceituar a multipropriedade como direito real. Nesse caso. Há um complexo condominial em que se chamarão à colação princípios de fração ideal de terreno. porém.591/64 admite expressamente essa modalidade de condomínio em seu artigo 8°. desse modo. O contrato normativo do shopping funcionará como convenção condominial. Outra recente modalidade de condomínio é o sistema time-sharing. Denomina-se condomínio fechado porque as ruas. Se existe acesso controlado. correspondentes a duas semanas do ano todos os apartamentos. invocando-se as normas típicas do condomínio ordinário. atribuindo-se a cada unidade cinqüenta e dois períodos compartilhados. Outra solução é constar na escritura a aquisição por vários titulares de períodos de sete dias em cada ano. repartida em unidades fixas de tempo. a relação dos multiusuários é de direito obrigacional com o proprietário da coisa. Nesse sistema. praças e áreas de lazer pertencem ao domínio privado. todos os multiproprietários são condôminos. a exemplo dos loteamentos fechados. contudo. estará estabelecido o condomínio sob regime de propriedade horizontal. a não ser no vínculo obrigacional. A relação de tempo fica exposta em regulamento. regulamentos internos e convenções etc. A Lei n° 4. Uma das soluções encontradas é registrar o empreendimento em nome de pessoa centralizadora de contratos (trustee). A idéia ao se organizar um clube desse teor é que cada membro seja proprietário de um lote e possua em condomínio áreas comuns. não há partes ideais no condomínio. Através dele. desfrutando de serviços complementares. auto-regulamentado por convenções e assembléias do condomínio. constituição de unidades autônomas. também têm perfeitos contornos condominiais. Cuida-se de sistema destinado a locais de lazer. A administração é atribuída a empresa. Na prática. O sistema utilizado para os imóveis é conhecido como time-sharing. dando as lojas em locação ou a outro título. Não existe. não se identificando a unidade. Uma outra nova forma são os clubes de campo. envolvendo os lojistas. No Brasil. Um pacto adjeto meramente contratual o fará. vias particulares entre os imóveis. Gustavo Teppedino em sua obra Multipropriedade imobiliária define esse sistema como: multipropriedade de forma genérica é a relação jurídica de aproveitamento econômico de uma coisa móvel ou imóvel. Os Shopping Centers. mas esse condomínio somente será exclusivo na unidade autônoma no tempo fixado no pacto. com maior freqüência o administrador ou empreendedor mantém a propriedade de todo o imóvel. que normalmente reserva para si frações ideais. direitos de vizinhança. normalmente tratados do ponto de vista exclusivamente contratual. . É claro que há necessidade de adaptação de normas condominiais na convenção.propriedade coletiva. não pode ser conferido direito real aos multiproprietários. quando se alienam imóveis residenciais em seu interior. de modo que diversos titulares possam. sem prejuízo das regras gerais de vizinhança. quando cada unidade comercial é alienada a um titular. utilizar-se da coisa com exclusividade e de maneira perpétua. também se estabelece um condomínio. Todos os adquirentes são co-proprietários de fração ideal. Sem permissão legal. tal fenômeno surgiu timidamente sem legislação específica. o adquirente passa a ser titular de um imóvel assegurando-se-lhe determinado período anual para usar e gozar da coisa. cada qual a se turno. áreas de lazer e de uso comum. que concede e organiza a utilização periódica. sendo assim. Neles. ma pessoa Jurídica. como propriedade em planos horizontais. CONCLUSÃO Como visto o Condomínio em Edilício. sendo. porém capaz de alguns direitos e obrigações. O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa. a herança jacente ou a massa falida. não fazer decoração destoante do conjunto. regule-se pelos artigos 1. nesse fenômeno. Como visto no presente trabalho cada condômino é proprietário individual de sua propriedade autônoma e. não utilizar a unidade autônoma de modo contrário a finalidade do prédio e etc.331 a 1. 4864/65. ainda indefinida. A relação entre o administrador e titular do terreno do cemitério e o adquirente de espaço para sepultura é de locação ou comodato. condomínio especial etc. não causar dano ou incomodo aos demais condôminos. entretanto. existem. do modo de se escolher o sindico. O estatuto Básico do Condomínio é a Convenção de Condomínio. situações de direito condominial. o elevador. Além da Convenção de Condomínio poderá ser elaborado um regulamento ou regimento interno. Mas pode-se dizer que o Condomínio em Edifícios constitui uma quase pessoa jurídica. Esta convenção deve ser aprovada por 2/3 da fração ideal dos condôminos e registrada no Registro de Imóveis. da discriminação das partes exclusivas e das partes comuns do prédio. não invadir área comum. como ocorre com o navio. . O condomínio é representado em juízo pelo Sindico. Terá de desfazer obras irregulares. O Condomínio em edifícios é uma Universalidade de fatos não u. propriedade horizontal. etc. ou até por algum dos condôminos na omissão do sindico. pagar a quota parte das despesas. não alterar a fachada do prédio.591/64. IV. sua alteração necessita do mesmo quorum. da forma de se realizar a assembléia geral. etc. A propriedade Comum como: (o terreno. Entende-se que os contratos concessivos do uso de sepulcros poderão possuir natureza real apenas se assim for considerado pela lei. Terá de abster-se de praticar ou continuar praticando ato proibido. propriedade por andares. Seguindo o pensamento do ilustre professor Sílvio de Salvo Venosa.358 do Código Civil. para permitir a adequação social dessas novas formas de utilização da coisa imóvel. a tendência será a ampliação do numerus clausus dos direitos reais. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter cumprido exigências da lei e arquivado a documentação necessária no registro de imóveis. ou pelo administrador de fato se não houver sindico constituído. Os autores costumam dar ao condomínio em edifício varias outras denominações. Porém a mesma não possui personalidade plena. comunheiro de certas partes do edifício que são de uso coletivo. com alterações da L. vez que a lei não lhe deu atributo da personalidade. A Convenção trata dos direitos e deveres dos condôminos. Os Condôminos possuem obrigações como por exemplo. ao mesmo tempo.) Não pedem ser desfeitas unilateralmente por se tratar o presente instituto de “condomínio especial”.Outro fenômeno moderno é a existência de cemitérios privados. desde que se admita a existência dessa categoria. O Condomínio forma-se por destinação do proprietário ou por incorporação imobiliária. ou edilício. e que não contrariem este pelas disposições da L 4. o teto. MEIRELLES.584-SO.br/doutrina/texto.Diante do que fora estudado cumpre. que contrasta com a passividade. São Paulo: Ed. Bibliografia FIGUEIREDO.10. Porto Alegre: Livraria do Advogado. 6ª ed. RE 9. Direito Civil. Acesso em: 31 out. – Dos direitos Reais – Arts. p. comumente chegam ao Judiciário em busca de pacificação. PEREIRA. ano 9. Rel. Marco Aurélio S. objeto de leis extravagantes no passado. 191. Baptista de Souza. 1993. nota 23 ao art. o imobilismo e o formalismo que identificamos nos institutos do Direito das Coisas. MEZZARI.com. 1988. Lafayette Rodrigues. p. São Paulo: Editora Saraiva. pois extrapolam a relação condomínio-proprietário. Caio Mário da Silva. Editora Forense. no campo dos direitos reais. GUIMARO JUNIOR. 1225 a 1510. 2003. apresentam um dinamismo. 4. São Paulo. onde unidades autônomas. 5a ed. VIANA. Heli Lopes. marcada pela explosão demográfica nas grandes cidades. Reportagem veiculada na Revista Veja (edição 1619. v. coexistem com áreas comuns. Direito das Coisas. agora recepcionado pelo atual Código Civil (Lei 10. adotaram cada vez mais essa forma de propriedade – seja para finalidade residencial ou comercial -. Condomínio. VENOSA. 3º Ed. praticamente diário. Evidentemente que a consagração dos condomínios edilícios trouxe também inúmeros desafios aos que residem ou desenvolvem suas atividades econômicas nos mesmos. 5: direitos reais. a conclusão deste trabalho. Min. atravessou o século XX com um dos mais visíveis e efetivos símbolos da urbanização do Brasil. questões estas que terminam.uol. Revista dos Tribunais. pertencentes a determinado titular. além de abranger um sem número de pessoas e interesses. Multipropriedade Imobiliária. compartilhadas por todos . Direito de Construir. Atlas. oriundas de seu cotidiano. 827. in CPC de Theotônio Negrão. LOPES. o condomínio edilício. pois mesmo as pequenas e médias cidades. Gustavo. São Paulo: Atlas. Instituições. acompanhando o já verificado nos grandes centros. déficits habitacionais imensos e insuficiência do Estado para disciplinar qualquer política coerente sobre a ocupação do solo urbano. hora estudado. 2002. Disponível em: <http://jus2. 12). João Batista. Anexo jurisprudência . n. 2006. Trata-se de símbolo visível. Vol. Sílvio de Salvo. ano 32. 1922.asp?id=7385>. VENOZA. esclarecer que a principal natureza dessa pesquisa é de caráter exploratório.Rio de Janeiro. 1997.. Condomínio edilício e a divulgação de sua inadimplência: direito dos condôminos serem informados sobre assunto de interesse geral ou abuso na cobrança de dívida?.. 2005. Orlando. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. Rio de Janeiro: Typ.130/131) TEPPEDINO. São Paulo: Editora Revista dos Tribunais. Jus Navigandi. 1998. 1996. Sálvio de. No decorrer da elaboração do presente trabalho percebe-se que o instituto. XVI. PEREIRA. Comentários do Novo Código Civil. Direitos Reais. 2ª ed. trata-se de figura controvertida tanto por seus aspectos jurídicos como pela vastidão de polêmicas que. Teresina. Direito das Coisas. Mario Pazutti. Sílvio de Salvo. vol.1999. por deslocar esta figura de sua órbita original. São Paulo: Forense.406/02) . Condomínio e Incorporações. para aproximá-la do campo obrigacional. 8 out. In Lafayette. pois teve como maior prioridade proporcionar uma visão geral sobre o tema de forma sucinta e clarificadora. n° 41 de 13. STJ – 4ª Turma. 3ª T.4ª T.REsp 33. suscetível. Waldemar Zveiter . de causar embaraços à regular utilização do local por outros condôminos.95) AÇÃO DE INDENIZAÇÃO . (STJ .REsp 40.DJU 11.09.DJU 01.64. Min. deixa a cargo da convenção do condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação. por si só. Consolidada na jurisprudência do STJ a orientação segundo a qual o condomínio de apartamentos é responsável por ato de seu preposto que causa dano a condômino.REsp 52. promissário-comprador.04.266. em princípio.SP . sobretudo quando deixa de exercer a devida vigilância. Min.REsp 30.Rel.REsp 11. Min.CELEBRAÇÃO DE ACORDO .117-1 .Não se insere entre os atos de mera administração ordinária do síndico a modificação de área de uso comum do edifício. 4. 2.I.96) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA .4ª T.591.RJ .94) CONDOMÍNIO . (STJ . o condomínio instituído na forma da Lei nº 4. (STJ . II. 1ª parte. . além do mais. (STJ .12. Calcada na prova a decisão das instâncias ordinárias.3ª T.SP .A ação de que dispõe o condomínio para buscar haver o valor de cotas condominiais em atraso deve ser proposta.AÇÃO DE COBRANÇA .Rel.591.09. A Lei n. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. de 16.CONVENÇÃO .TITULARIDADE DO COMPRADOR DO IMÓVEL PARA FIGURAR NO PÓLO PASSIVO DA DEMANDA .634-5 . O depositário é obrigado a ter na guarda e conservação da coisa depositada o cuidado e diligência que costuma ter com o que lhe pertence (art.1.REPRESENTAÇÃO .DJU 03.853-4 . sendo irrelevante o fato da escritura de compra e venda não estar inscrita no Cartório de Imóveis. Se ela se danifica ou é furtada. 1. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 05/STJ).QUORUM NECESSÁRIO PARA A DELIBERAÇÃO .A consolidação. (STJ . 3. é de desacolher-se o apelo especial. Min.A cobrança de cotas condominiais deve recair sobre o comprador da unidade adquirida em condomínio.09. responde aquele pelos prejuízos causados ao depositante.GRADEAMENTO DO LOCAL ONDE SÃO GUARDADAS AS BICICLETAS .2ª T.Rel. da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue.DJU 30.Rel. (STJ .REsp 26. .Rel. . de 1964.ALTERAÇÃO DE COISA COMUM .96) CITAÇÃO .CONDOMÍNIO . Ari Pargendler .DJU 12.09.DJU 05.92) ASSEMBLÉIA EXTRAORDINÁRIA E CONDOMÍNIO .458-7 .QUORUM . Barros Monteiro . Sálvio de Figueiredo . Rel.ALTERAÇÃO DE ÁREA DE USO COMUM DOS CONDÔMINOS . por ter agido com culpa in vigilando. Carlos Alberto Menezes Direito .RESPONSABILIDADE CIVIL .466-0 .QUOTAS CONDOMINIAIS . Cláudio Santos . num só titular.ATRASO LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM .94) CONDOMÍNIO .COTAS CONDOMINIAIS COBRANÇA . Min.SP .11.SÚMULA Nº 05/STJ . . Código Civil).Não se cuidando de modificação que . inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino.263-8 .SP .INDENIZAÇÃO DE CONDÔMINO . contra quem figure no álbum imobiliário como proprietário. cessionário ou como locatário da unidade autônoma em relação à qual exista débito em aberto.CONDOMÍNIO FURTO DE VEÍCULO OCORRIDO EM GARAGEM DE EDIFÍCIO .RJ . Min. 05. Inteligência do art. Min. embora não participando da assembléia que determinou a alteração da anterior Convenção.NULIDADE DA DELIBERAÇÃO . . A decisão da assembléia condominial é eficaz em relação a todos os condôminos. b) se a convenção é expressa. que somente animais que causem incômodo ou risco à segurança e saúde dos condôminos é que não podem ser mantidos nos apartamentos. votada e aprovada pela assembléia de condôminos. Ao condômino assiste legitimidade para postular em Juízo a nulidade de deliberação. contra a previsão condominial. com base na interpretação levada a efeito. c) se a convenção é expressa.92) CONDOMÍNIO . não pode . quem sendo condômino. tendo caráter compulsório imediato. 9°.Rel.Rel.234 .AC 197004724 . 628 do Código Civil.Tem responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais.ASSEMBLÉIA GERAL . contra qual se insurge em momento impróprio.DEFESA CENTRADA NA NULIDADE DA ASSEMBLÉIA QUE DELIBEROU A RESPEITO MULTA . não pode ser oposta. (TARS . Juiz Silvestre Jasson Ayres Torres . que concluiu pela permanência do pequeno cão. mesmo quando padece de algum vício.ALTERAÇÃO RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO .4ª T.DJU 26. Cív. 24.93) CONDOMÍNIO . rever conclusão. Fixado.90) CONDOMÍNIO . Segundo doutrina de escol. a saber: a) se a convenção de condomínio é omissa a respeito. proibindo a guarda de animais de qualquer espécie.4ª T.RJ .Rel.Rel. descabe. III. que pode caracterizar o summum jus summa injuria.RS . art. deve-se desprezar o fetichismo normativo. poderia ser uma loja. prescindível é o consenso unânime dos condôminos.IMPOSIÇÃO DE MULTA PELA MANUTENÇÃO DE ANIMAL EM UNIDADE AUTÔNOMA .FETICHISMO LEGAL RECURSO INACOLHIDO . não tomou qualquer providência para desconstituir a decisão condominial.REsp 12.REsp 3. conforme previsão legal.VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO .ESTABELECIMENTO COMERCIAL (CINEMA) . Exegese do art.REsp 10. § 1°.04.166-0 . tomada em assembléia geral. (STJ .5ª C.I. no caso cinema.4ª T.AÇÃO DE NATUREZA COMINATÓRIA . na instância extraordinária. que contrarie a lei. Min.10.97) CONDOMÍNIO . .CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO .COBRANÇA DE CUSTOS DE OBRA . como tem sido decidido.J. A alegação de que está no andar térreo e não se beneficia de muitos serviços do condomínio.CONVENÇÃO . . vedando a permanência de animais que causam incômodo aos condôminos. Sálvio de Figueiredo . Na segunda hipótese (alínea b). a possibilidade da permanência de animais em apartamento reclama distinções. 26.JUROS MORATÓRIOS . ficando a solução do litígio na dependência da prova das peculiaridades de cada caso. . A exegese conferida pelas instâncias ordinárias a referidas normas internas não se mostra passível de análise em sede de recurso especial (enunciado nº 5 da Súmula/STJ). II. Assim. (STJ . Min. a convenção ou o regimento interno do condomínio.06.Argüição de nulidade da assembléia.591/64. II. a reclamar maior reflexão. Sálvio de Figueiredo .250-0 .importe em transformação da substância ou destino da coisa. lastreada no exame da prova. da Lei 4.da lei 4. (STJ . Estabelecimento comercial.ANDAR TÉRREO . deve cumprir aquilo que está estabelecido na Convenção.DJU 04.DJU 22.I.ANIMAL EM APARTAMENTO .RJ .COBRANÇA . Barros Monteiro .591/64. . de prejuízo aos autores e outros condôminos.3072 . porquanto vigora o principio solve et repete. 585.682-7 . Barros Monteiro .RJ 4ª T.591/91.06.REsp 45.REsp 36. Min. não só para os condôminos como para qualquer ocupante de unidade. Cláudio Santos .10. por si só suficiente.3ª T. (STJ . por ser exclusivo ao fornecimento de produto ou serviço que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor.Os condôminos. (TARS .SP . o caso é de ação de execução.CPC. .591/64. Costa Leite . Juiz Irineu Mariani . da Lei nº 4.078/90 (CDC). a convenção do condomínio é de observância obrigatória. da Lei 8. A correção do débito deve ser desde o vencimento das prestações. devida pelo condômino inadimplente em suas obrigações. Ausência.CORREÇÃO MONETÁRIA PARCELAS VINCENDAS . não se aplica à cobrança de despesas condominiais. do CPC.J.Taxa . para evitar o enriquecimento do devedor inadimplente.DEMOLIÇÃO DE OBRAS REALIZADAS EM ÁREAS COMUNS .Rel.o condômino invocar eventual nulidade em defesa de ação de cobrança.08.08.3ª T.Em sede de recurso especial não se reexamina matéria probatória (Súmula nº 07-STJ). "não faz impugnação séria.Os juros moratórios legais são de 1 % ao mês (Lei 4. II.93) CONDOMÍNIO .95) CONDOMÍNIO . que não foi impugnado de modo idôneo pelos recorrentes.VIA EXECUTIVA . especificada. Inaplicabilidade do art. 275.AC 197077183 .591/64. caput). (STJ . na qual contribuiu com o seu voto para a alteração feita. corriqueiras e essenciais do condomínio". para a propositura da ação. do CPC e 12. Súmula nº 283-STF. na proporção das respectivas frações ideais do terreno.I.Rel. 12 e § 3° da Lei 4.PROCEDIMENTO SUMÁRIO INAPLICABILIDADE .96) CONDOMÍNIO .DÉBITO . Exegese do art. Fundamento exposto pela decisão recorrida.REsp 43. na contestação. § 1°. Eduardo Ribeiro . respeitado o limite de 20%. cujos valores tenham sido estabelecidos e aprovados em convenção.REsp 38.Rel. pois. Cív.Havendo nos autos elementos suficientes sobre a regularidade da cobrança de despesas "ordinárias. A falta de registro não desobriga o locatário de respeitar suas disposições.COBRANÇA .318-0 .02. consoante lhes couber por rateio.LEGÍTIMO INTERESSE MORAL E MATERIAL . Min.CONVENÇÃO . .6ª C.591/64. não há ilegalidade no acórdão que julga procedente a ação de cobrança contra devedor que. Na condenação. IV.Rel.art.298. ademais. de 01.FALTA DE REGISTRO .COBRANÇA .DESPESAS .DJU 26. Juros Moratórios . Multa Percentual .96) CONDOMÍNIO . do art. 585.Regularmente aprovada.DJU 25. ART.591/64.Rel.DESPESAS ORDINÁRIAS . IV . Jurisprudência uniforme a respeito. 12. (STJ .3ª T.97) CONDOMÍNIO . 52.08. Tal matéria só será possível ser argüida em demanda própria. (STJ .LEI Nº 4. Min.96 (Lei da Multa de 2%). nesta hipótese.Falta interesse moral. como prevê expressamente o § 2º do art.MG . . são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele.DESPESAS . ao condômino que há cerca de 20 anos secretariou a assembléia geral extraordinária autorizadora da obra. § 2º. quanto aos valores cobrados". § 2º .AÇÃO DE EXECUÇÃO . ART. devem ser . 9º da Lei nº 4. . ainda no condomínio por unidades autônomas. na redação dada pela Lei 9.DJU 03. 14.RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO .CONDOMÍNIO . O procedimento sumário .O percentual da multa. Min.815-4 .DJU 21. ex vi. é definido pela respectiva Convenção. Civ. Min. previsto no art. 3º da Lei nº 4. (TJRS .UTILIZAÇÃO EXCLUSIVA DE CONDÔMINO .08.MODIFICAÇÃO DA CONVENÇÃO .MUDANÇA NA DESTINAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS .318 . a melhor solução. Eduardo Ribeiro .591.4ª T. pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano.FURTO DE VEÍCULO .Licitude do que convencionaram os condôminos. .DJU 19. art. de modo a permitir-lhes o uso da área correspondente ao telhado mediante condições. (STJ . Min. aprovando a mudança por dezessete votos.ART.EI 593."QUORUM" EXIGIDO TERMO INICIAL DA PENA PECUNIÁRIA . Admitido que seja o acolhimento de fato superveniente (CPC.FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO .3ª T.RJ .CONVENÇÃO CONDOMINIAL .Rel. 290 do CPC).93) CONDOMÍNIO . C. tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos.05.Somente cláusula expressa na convenção condominial.591/64. Barros Monteiro .Rel.Se. Min. aplicável pela omissão parcial da convenção. IV.SP Rel.TRANSAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E OS PROPRIETÁRIOS DAS UNIDADES RESIDENCIAIS LOCALIZADAS NOS ÚLTIMOS ANDARES DOS EDIFÍCIOS . Des. Araken de Assis .Rel. (STJ . 2. parágrafo único. dentre elas a de promoverem as obras necessárias no local sem qualquer ônus para o conjunto condominial. viria em detrimento dos próprios condôminos.REsp 21.820-0 .08. no caso. mudança deste teor exige a unanimidade dos condôminos.12. do CPC. . 25.96) CONDOMÍNIO .828-0 .64 . 10 e 53.J. 3º DA LEI Nº 4.95) CONDOMÍNIO .Rel. Cláudio Santos .Havendo o Condomínio transacionado com os Condôminos moradores dos últimos andares dos blocos. quando necessário à sua atividade regular operacional.434-1 .591/64. ademais.05. não atingiu o "quorum" de dois terços. . 462).PERMISSÃO DE USO DA ÁREA CONCERNENTE AO TELHADO .DJU 23. Min. estabelecendo não se responsabilizar civilmente o condomínio por danos sofridos pelos veículos guardados na garagem.CLÁUSULA EXPRESSA . imposto pelo art.PRÉDIO DE APARTAMENTOS . "caput". a teor da novel redação do art. fixar o termo inicial da pena pecuniária.incluídas as parcelas vincendas (art. 11.RJ . 644.UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM . o desfazimento da obra.REsp 32. de embaraço ou incômodo aos demais condôminos demolição que também não beneficia a quem quer que seja. Ruy Rosado de Aguiar .96) CONDOMÍNIO . De qualquer sorte. não há falar em contrariedade ao art. 632 do CPC. e aquele determina sua fluência a partir do término do prazo de cumprimento.SP 4ª T.DJU 13. mesmo porque dentre as condições estabelecidas se inserira a de livre acesso de representantes do Condomínio àquela área. (STJ REsp 73.2º G. Ausência. (STJ . .INDENIZAÇÃO . tal como assentada nas instâncias ordinárias.118.241-0 .95) CONDOMÍNIO .DJU 29. da Lei nº 4. Embora possa o juiz. Embargos parcialmente acolhidos. a teor dos arts. como tal não se caracteriza a assembléia que. mediante o exame soberano da prova.591/64.REsp 81.08.da Lei n° 4. a despeito de irregular. na medida em que prejudicaria sobremaneira a harmonia arquitetônica do térreo. em espaços comuns. afigurase escorreita a solução de acolher o pedido de indenização pela .1. DE 16. e/ou às conveniências e às disponibilidades dos condôminos em contribuir para as despesas e encargos comuns. . ante a peculiar natureza associativa dos condomínios habitacionais. (STJ . II.REsp 47. os contratos firmados com o adquirente deixam de ter validade.Rel.REsp 42. Min. Sálvio de Figueiredo DJU 15.DJU 30.SP 3ª T.SP .DJU 19.ALTERAÇÃO DA PROPRIEDADE COMUM PROVA PERICIAL .4ª T.FRAÇÃO IDEAL DO TERRENO E MATRÍCULA PRÓPRIA . A vaga em garagem.501-0 . tendo sua área.944-0 .3ª T. 35. Waldemar Zveiter . Min. não implicando negativa de vigência a dispositivos da Lei 4. é inoponível o fato simples da posse em face do direito de propriedade.08.CLÁUSULA DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE . Questão de fato não reexaminável pelo STJ. com fração ideal do terreno. em princípio.3ª T.VAGA DE GARAGEM .08.RJ .VAGA DE GARAGEM . mas sim igualmente de todos e de cada um dos condôminos. .928-8 . . Nilson Naves .591/64) . Cláusula da convenção. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula nº 7). Nilson Naves .788-8 DF . Os empregados não são prepostos apenas do Condomínio.3ª T. .REsp 57.Rel. localização e confrontações convenientemente descritas.96) CONDOMÍNIO HABITACIONAL ATOS DE EMPREGADOS RESPONSABILIDADE DO CONDOMÍNIO . sendo possível.I.INCIDÊNCIA . pelos atos de seus prepostos.08. Min. de Pr.10. (STJ .DJU 05. de que não se cogitou na espécie.Rel.REIVINDICAÇÃO PELO PROPRIETÁRIO . constitui unidade autônoma.OBRIGAÇÕES DO INCORPORADOR PARA COM O ADQUIRENTE . à qual têm aplicação os princípios que vigoram para os titulares de apartamentos. daí a correta incidência da multa prevista no § 5º do art.REsp 56.94) CONDOMÍNIO E INCORPORAÇÃO (LEI Nº 4.Rel. por si e seus antecessores. "A prova pericial concluiu que tais obras não traziam qualquer prejuízo à fachada do edifício".UNIDADE AUTÔNOMA .REsp 37. o estabelecimento de algum tipo de divisão. para quando os condôminos aceitam confiar a guarda de suas . Validade.05.DJU 16. (STJ .Segundo o acórdão local.96) CONDOMÍNIO EDILÍCIO .Rel.Responsabilidade do condomínio em edifícios. À falta do registro. Lei nº 4. de isenção de responsabilidade. ainda.080-6 . sem direito algum sobre vaga demarcada. Tendo o pedido cunho reivindicatório. Costa Leite ."Não pode o condômino. Caso em que não houve ofensa ao art. .MULTA . usurpar o direito de outro que tem permissão de uso. 32).591/64. Cláusula de isenção de responsabilidade. (STJ . As cláusulas de não responsabilidade do Condomínio perante os condôminos.utilização exclusiva de área comum.591/64.O incorporador só se acha habilitado a negociar sobre unidades autônomas uma vez registrados os documentos pertinentes (art. salvo exceção de usucapião. estão vinculadas às deliberações regularmente adotadas na convenção. matrícula individual e designação numérica própria. Min. 267-VI do Cód.CONVENÇÃO . desde 1956". (STJ . Civil. ou as deficiências na guarda e vigilância do prédio e dos veículos estacionados em suas dependências. Min.95) CONDOMÍNIO EDILÍCIO .SP . lojas e salas em edifícios coletivos.94) CONDOMÍNIO . RUA PARTICULAR . Athos Carneiro .08. POR MEIO DO SÍNDICO .93) CONDOMÍNIO HORIZONTAL .SP . não se podendo tolerar a criação de loteamento fechado.ACESSO PROIBIDO MEDIANTE COLOCAÇÃO DE CANCELAS . .BEM PÚBLICO .DJU 08. 29. CONDOMÍNIO FECHADO . a.95) CONDÔMINOS .REMOÇÃO DETERMINADA . Des.94) (RJTJESP 159/13) .DJU 26.3ª T. XV.Rel. da Lei nº 4.591/64.591/63.PRAIA .03.Conjunto de casas de vila. Min. (STJ .LEI Nº 4.USO COMUM DO POVO LIVRE ACESSO .Demanda visando a reparação de vícios na construção de que resultaram danos nas partes comuns e nas unidades autônomas. Lei nº 4. sai a passeio e o destrói em acidente. com acesso por rua particular.Rel.EMBARGOS À EXECUÇÃO IMPROCEDENTES .DJU 20.REsp 26.03.012-1 7ª C Férias G .REPRESENTAÇÃO PELO CONDOMÍNIO. Costa Leite .Rel. c e d.chaves aos porteiros do prédio. Incidência da cláusula. 8º da Lei nº 4.941-7 .RJ . Rebouças de Carvalho . Min. CF.774-5 . Min. 8º . .As praias são bens públicos de uso comum de todos. §§ 2º e 3º. art. ART.04. (TJSP . com aplicação do art. (STJ .96).4ª T.591/64. 5º. § 1º. (STJ REsp 40. pode regularizar sua situação e organizar-se em condomínio horizontal. Eduardo Ribeiro .AC 210. artigo 9º.Rel. com o fito de torná-las privilégios de poucos.591/64. Legitimidade do condomínio para pleitear indenização por uns e outros.3ª T.VILA DE CASAS .852-0 . Porteiro que se apodera de um carro.RJ . Interpretação da expressão "interesses comuns" contida no artigo 22. Precedentes. a fim de evitar o incômodo de pessoalmente movimentar seus veículos. .REsp 63.J.