fls.1 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 1 SENTENÇA Processo nº: Requerente: Requerido: 0620393-16.2008.8.26.0001 - Reintegração / Manutenção de Posse Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo - Bancoop José Augusto Rossato Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. Juíza de Direito Dra.: Carolina Martins Clemencio Duprat Cardoso Vistos. Cooperativa Habitacional dos Bancários de São Paulo Bancoop ajuizou ação de reintegração de posse contra José Augusto Rossato, alegando, em síntese, que celebrou com o réu Termo de Adesão e Compromisso de Participação em 1998, transferindo ao réu a posse precária do imóvel localizado na Rua José Martins Borges, nº 189 – casa 40 – Tremembé – SP. Contudo, este não cumpriu com suas obrigações contratuais, encontrando-se inadimplente desde agosto de 2007. Dessa forma, após notificá-lo, pretende ser reintegrada na posse do referido imóvel, e para tanto, requereu liminar. Pediu a condenação do requerido ao pagamento de indenização não inferior a 0,1% ao dia, calculado sobre o valor total do imóvel e a partir da data do desligamento até a efetiva desocupação. Juntou documentos. Citado, o requerido apresentou contestação, sustentando, em suma, e preliminarmente, conexão com ação civil pública em trâmite perante a 29ª Vara Cível do Foro Central, em que é parte a Associação dos Moradores do Condomínio Village de Palmas, já que formulado pedido atinente à inexigibilidade do saldo devedor. Sustentou que haveria prejudicialidade externa e por esta razão o processo deveria ser suspenso. Alegou ainda, falta de interesse de agir e vícios formais na notificação extrajudicial. No mérito, disse não existir a dívida reclamada pela autora, uma vez que quitou integralmente todas as parcelas acordadas em 2004, referindo-se a cobrança a saldo residual decorrente de apuração final relativa ao custo adicional da obra, sem qualquer comprovação contábil. Apontou a inexistência de mora, diante da falta de liquidez da dívida cobrada, incapaz, nesta condição, de configurar esbulho possessório. Pugnou pela improcedência dos pedidos. Juntou documentos. fls. 2 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 2 A liminar foi indeferida às fls. 173, bem como a gratuidade processual. Contra a decisão que indeferiu a liminar a autora interpôs agravo Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. de instrumento, o qual restou improvido (fls. 289/290). Houve réplica, e nova juntada de documentos pela autora (fls. 297/424). É o relatório. Decido. O feito já se encontra em condições de ser julgado, uma vez que as provas documentais trazidas são suficientes ao equacionamento das questões a serem apreciadas. As preliminares não comportam acolhimento. Afasto, primeiro, a preliminar de litispendência, uma vez que não há nas demandas em questão identidade de pedidos. A ação coletiva e a presente reintegratória não consistem na mesma ação. As partes não são coincidentes lá, figura como autora a associação de moradores, enquanto que esta ação consiste em reintegração de posse movida pela cooperativa contra um comprador de unidade habitacional. Na ação coletiva, pretende-se a declaração de nulidade de cláusulas contratuais com sua revisão, tendo como objeto todos os contratos que disciplinaram a cobrança deste custo adicional. Nesta ação, com base em alegação de inadimplemento parcial do contrato, discute-se o não pagamento do custo adicional da obra, visando à restituição fls. 3 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 3 da posse do imóvel à autora. Conclui-se, desta forma, que não há coincidência de objetos, e como a reunião dos processos não é obrigatória, e neste caso, já se pode passar ao pronto julgamento, não se justifica a suspensão da presente por prejudicialidade Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. externa, até porque não há notícia nos autos do atual andamento daquela ação. Afasto a alegação de falta de interesse de agir. De fato, o pedido de rescisão contratual é antecedente lógico ao de reintegração na posse. Efetivamente, não formulou a autora pedido atinente à declaração de resolução do contrato. Contudo, as questões postas comportam apreciação pelo mérito, e esta solução deve ser prestigiada, em detrimento daquela de cunho processual, uma vez que soluciona a controvérsia relativa ao direito material. Pelas mesmas razões, desacolho a insurgência relativa aos vícios formais da notificação prévia ao ajuizamento da ação. A ação é improcedente. O réu, ao aderir à cooperativa habitacional autora, visava adquirir imóvel para uso próprio. Assim, mostra-se relevante a natureza jurídica do ajuste das partes, para que se dimensione corretamente a pretensão deduzida. Apesar da resistência da autora, aplicam-se ao caso as normas civis relativamente à aquisição de bem imóvel, além do Código de Defesa do Consumidor. fls. 4 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 4 Neste sentido, o Colendo Superior Tribunal de Justiça: “CIVIL E PROCESSUAL. COOPERATIVA HABITACIONAL. Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. TERMO DE ADESÃO PARA COMPRA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. AÇÃO PRETENDENDO RETENÇÃO O RESSARCIMENTO PARTE DAS DAS IMPORTÂNCIAS PAGAS. EM SOBRE PARCELAS DETERMINADA PERCENTUAL INFERIOR AO PREVISTO CONTRATUALMENTE. CLÁUSULA ABUSIVA. SITUAÇÃO PECULIAR. OBRA SEQUER INICIADA. DESPESAS ADMINISTRATIVAS IRRELEVANTES. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR, ARTS. 51, II, 53 E 54. CÓDIGO CIVIL, ART. 924. (...)” (REsp. 403.189/DF). É incontroverso que o pedido de rescisão tem como base o não pagamento do custo adicional da obra, tendo o réu honrado com o pagamento de todas as prestações contratadas pelas partes. Nesta medida, analisadas as cláusulas contratuais a respeito, a cobrança do custo adicional é indevida, pois a estipulação que a prevê em dito Termo de Adesão é abusiva, na medida em que deixa à cooperativa o arbítrio de estabelecer o preço do contrato, unilateralmente, sem a concordância do consumidor, sem critérios objetivos e sem referências concretas (art. 51, X, do Código de Defesa do Consumidor). Referida cláusula veio transcrita na inicial: “Ao final do empreendimento, com a obra concluída e tendo todos os cooperados cumpridos seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles deverá, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, neste instrumento, ou por decisão de diretoria, ou de assembléia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuída, considerados ainda os reajustes, previstos no presente fls. 5 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 5 Termo” (cláusula 16ª, fls. 07). Também citado dispositivo contratual ofende o art. 122 do Código Civil de 2002: “entre as condições defesas se incluem as que privarem de todo efeito o negócio jurídico, ou o sujeitarem ao puro arbítrio de uma das partes”. Tanto que, com a inicial, a cooperativa autora não apresentou qualquer demonstrativo hábil a justificar a cobrança efetuada, e somente no decorrer do processo procurou anexar demonstrativos financeiros que respaldassem sua conduta, não tendo obtido o êxito pretendido. No presente caso, não existe nenhum parâmetro na cláusula que prevê o aporte financeiro extra, que não tem critério objetivo a possibilitar a conferência da legitimidade do valor que está sendo exigido do réu. Não constam dos autos demonstrativos ou planilhas de custo da obra, a justificar a cobrança de eventuais diferenças. Terminada a obra e concedida a posse direta, não faz sentido a autora, muito tempo depois, exigir diferenças muito significativas, sem nenhum critério objetivo. Não consta do processo, ademais, ata de assembléia referendando a cobrança do saldo residual, apesar do disposto no artigo 46 do Estatuto Social. Tratando de ação semelhante promovida pela autora, confira-se o r. acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo: "COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Negócio jurídico sob a forma de adesão a empreendimento imobiliário vinculado a associação cooperativa - Quitação de todas as parcelas pagas - Pagamento pelo cooperado de valores apurados ao final, a título de diferença de custo de construção - Nova cobrança, após longos três anos, de saldo residual que constitui comportamento contraditório (venire contra factum proprium) por parte da cooperativa e conduta atentatória contra a boa-fé objetiva, por deixar os Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. fls. 6 TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO COMARCA DE SÃO PAULO 3ª VARA CÍVEL Avenida Engenheiro Caetano Alvares, 594, 2º andar, salas 205 e 206, Casa Verde - CEP 02546-000, Fone: (11)-3951-2525, São Paulo-SP - E-mail:
[email protected] Processo nº: 0620393-16.2008.8.26.0001 6 cooperados em situação de eterna insegurança - Inexigibilidade dos débitos novamente em cobrança - Manutenção da sentença de procedência da ação - Redução da condenação da cooperativa à verba honorária - Recurso parcialmente provido" (Apelação nº 9099095-69.2008.8.26.0000, Rel. Francisco Loureiro, São Paulo, 4ª Câmara de Direito Privado, 18.12.2008) Por tais considerações, como o pressuposto para o pedido reintegratório se refere ao inadimplemento parcial, que, na hipótese, não restou configurado, outra solução não há senão a improcedência da ação. Pelo exposto, julgo IMPROCEDENTE a ação, e condeno a autora a arcar com as custas processuais e os honorários advocatícios do procurador do requerido, ora arbitrados em R$ 1.500,00, nos termos do artigo 20, §4º, do Código de Processo Civil. Este documento foi assinado digitalmente por CAROLINA MARTINS CLEMENCIO DUPRAT CARDOSO. Se impresso, para conferência acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0620393-16.2008.8.26.0001 e o código 010000002VGUV. P.R.I. São Paulo, 23 de julho de 2012. Carolina Martins Clemencio Duprat Cardoso Juíza de Direito (assinatura digital)