QUÉ SON Y PARA QUÉ SIRVEN¡Malditas expensas! (Un mal necesario) Satanizadas por todo el mundo, sin embargo, son la bendición de los consorcistas. Nada es tan fastidioso como pagar expensas, pero al fin de cuentas, son la alcancía de los consorcios, su vaca lechera: y si bien todos quieren prenderse de su teta, nadie quiere alimentarla, ¿por qué? Factores políticos, sociales y económicos explican varios fenómenos absurdos de los consorcistas, y mal que nos pese, a las expensas, hay que pagarlas; después de todo: "son un mal necesario". Si su consorcio se halla dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires o en sus alrededores, puede solicitar una entrevista inicial llamando al (011) 4572-5392 o al (5411) 15+6058-8548 Valor de la consulta: $100 Consulta domiciliaria: $250 S i alguien pidiese que se le explicara qué son las expensas, seguramente oiría decir que "son las cuotas mensuales que paga en concepto de gastos de mantenimiento todo aquel que vive en un edificio de departamentos"; y con esa respuesta tanto emisor como receptor se darían por satisfechos. ¿Por qué? Porque en sí la respuesta perfila una imagen clara sobre el concepto de expensas, pero baste hilar un poco más fino para que se descubra que las expensas son eso, y "algo más". Pero, ¿qué es ese "algo más"? Comencemos por desentrañar la palabra misma: "expensas". En el diccionario dice que son "gastos a costa, cuenta o cargo de", es decir que son a cuenta de "algo", pero ¿de qué o cuál es ese "algo"? Algo es "algo", peor es "nada" Filosóficamente hablando, y desde un punto de vista lógico, algo "es" en la medida que puede ser definido, de lo contrario no es, o mejor dicho, "es nada". De modo que respecto a las expensas, ese “algo” sí puede perfilarse y definirse en dos unidades afines: 1. Algo ocurrido; 2. Algo por ocurrir. En donde "algo ocurrido" es, por ejemplo, la ruptura de un caño en la cocina de la unidad funcional "B" del 5º piso de nuestro edificio y, "algo por ocurrir", es: "todos los caños más el caño de la UF 'B' del 5º piso", porque ¿quién arriesgaría a decir que ese caño no volverá a romperse nuevamente? De modo que enfocando nuestra atención en todos los caños del edificio podemos perfilar el caño de la UF "B" del 5º piso y definir su condición ("está roto"). Este mecanismo perceptivo (enfocar, perfilar y definir), es algo que hacemos a diario pero no percibimos. Volvamos al punto de inicio. Sabemos que es un caño, que está en la cocina de la UF del 5º piso y que está roto. Lo que implica que podemos predecir a ciencia cierta cuál es el problema, cuál la solución y cuál es el costo de su reparación. Es algo ocurrido. Pero nada podemos decir respecto a todos los caños del edificio como vimos antes. De modo que dentro del orden de las posibilidades, es algo que va a ocurrir, y por lo tanto, debemos prevenirlo. Y ahí es en donde una expensa es correcta si, y sólo si, contempla las dos posibilidades. Esto es algo que muchos administradores y/o copropietarios no tienen en cuenta a la hora de librar expensas y después se agarran la cabeza para afrontar situaciones que muy bien pudieron haber sido previstas. Apagando incendios Hagamos un poco de historia. Año 2001; Argentina. Ante un estallido social en el cual el factor determinante fue la aplicación del siniestro "corralito", implementado para disfrazar el fracaso de la tristemente célebre "paridad monetaria" (en la que 1 peso argentino era igual a Y mucho menos cuánto nos saldrá el arreglo llegado el momento ni con quién habremos de resolverlo. no prevé los incendios. como todo el mundo sabe. el riesgo empresario corre por cuenta de la compañía aseguradora. Al ser preguntado sobre la gestión de Cavallo éste responde someramente que hay dos tipos de economistas: los que prevén el incendio y los que salen corriendo a apagar el fuego. ¿para qué gastar? Es más: ¿por qué voy a invertir en algo que no es rentable? ¿Por qué compartir gastos con alguien que mañana. "Cavallo es simplemente un bombero. Este sutil detalle. 3. la situación es más previsible y las estadísticas se ajustan más a las probabilidades que en el caso de un seguro. no hay “riesgo empresario”. dejará de compartir los mismos riesgos? ¿Por qué. Por desgracia para los argentinos —y desde su punto de vista— Cavallo es de estos últimos. he de invertir en algo que posiblemente no usufructuaré en el futuro? Entonces siempre pasa lo mismo: nadie "invierte" en mantenimiento y así están las cosas. cómo. El riesgo empresario de una aseguradora es azaroso. al mudarse. el concepto de inversión y ganancia no son factibles y todo es gasto. a menos que la mala racha sea mayúscula. sale corriendo a apagarlos" dice. Además. figurativamente hablando. que pocos conocen. De esta manera tenemos entonces que el cálculo de expensas se puede hacer en base a la siguiente regla: 1. .1 dólar estadounidense) cae el entonces presidente Fernando De la Rúa y con él. y la frase queda para la historia. ¿por qué es justamente en los consorcios de propietarios en donde la imprevisibilidad es moneda corriente? Sencillamente porque en un consorcio. en cambio. 3. en un consorcio que contempló en sus expensas ese plus de factor previsible. En un programa de radio entrevistan a un argentino que antaño supo ser docente del depuesto ministro en la Universidad Nacional de Córdoba. estadísticamente no sería rentable y. imposible. lo que no sabemos es cuándo. Fondo de Prorrateo. Más claro. Fondo Extraordinario. como descubriendo la pólvora. Pero sí sabemos que. dónde ni porqué. 2. "Él no supo prevenir las consecuencias de la paridad monetaria" reflexiona el hombre. si puede que mañana sea yo quien se mude. Gastos Variables (p/e: jornal del encargado). Adelantarse a los hechos La previsibilidad en las expensas es similar al caso de los seguros: uno no saca un seguro porque sabe que algo va a ocurrir sino por si esto sucede. es uno de los mejores negocios que existe. Gatos Probables (p/e: rotura de caño en cocina de UF "B" del 5º piso). La mejor administración es la que contempla las siguientes 3: 1. para el entrevistado. no se va a romper más de un caño a la vez y en márgenes muy distantes entre un fenómeno y el otro. respecto a los seguros. De modo que para afrontar dichos gastos existen varias formas que bien pueden aplicarse solas o combinadas. pero estimable. es lo que explica el por qué de la negligencia colectiva: si todo es gasto y nada es inversión o ganancia. el mentor de tan infelices medidas: el ministro de economía Domingo Cavallo. En las expensas. Es decir que las estadísticas son tan ínfimas que la cobertura de un siniestro no afecta a la capitalización del negocio: está contemplada. Entonces. Gastos Posibles (p/e: rotura de otros caños). 2. sencillamente. ¿Mentalidad nómada? ¿Falta de compromiso? ¿Egoísmo? Gastos "varios" Sabemos que todos los caños de un edificio habrán de romperse. Fondo de Reserva. que no es lo mismo. Gastos Fijos (p/e: cuota del seguro contra incendio). Si no fuese así. Esta clara previsibilidad estadística es la que permite calcular "a ojo" montos reservados de capital por expensas. 4. Dicho de otro modo. 512 nada dice al respecto. en donde el capital no podrá ser inferior al 5% del último presupuesto ordinario aprobado.).) y los gastos de mantenimiento (luz. Esto quiere decir que permite paliar una situación urgente. Y sólo podrá recurrirse a él ante un imponderable. El Fondo de Reserva puede ser aumentado. de de de de El Fondo de Prorrateo se calcula en base a la estimación entre ingresos y egresos mensuales. Es decir que son fondos disponibles que disminuyen el requerimiento nuevos aportes = saldo a prorratear. Movimiento Mensual de Fondos El Movimiento Mensual de Fondos es el detalle del Saldo del mes anterior (+) Saldo de prorrateo (-) Gastos = Saldo del mes en cierre. bajo condición de reponérselo automáticamente. En algunos reglamentos de copropiedad suele estar contemplado pero la ley 13. convenios. Es. de modo tal que queda como capital del consorcio y no puede ser reclamado bajo ningún concepto. en la ley de propiedad horizontal española. el consorcio deberá responder por ellos. Pero eso no quita que puedan identificarse de acuerdo a su contexto. "Ordinarias" y "Extraordinarias" En la Argentina. refacciones.Fondo de Reserva El Fondo de Reserva fija una cantidad de dinero a recaudar mensualmente con el fin de enfrentar situaciones urgentes e imprevistas de un edificio. Dentro de los gastos citados se encuentran los gastos legales (los que obligan al consorcio como sueldos y cargas sociales. Expensas: "Comunes". y la suma previsiones sobre hechos de posible ocurrencia (reparaciones no previstas. por ejemplo: $1. El dinero recaudado es irreversible y definitivo. honorarios. etc. Dicho de otro modo. el Fondo de Reserva es un fondo reservado para gastos "no disponibles". Fondo de Prorrateo Surge de los gastos razonablemente estimados a abonar en el mes siguiente. se recurrirá al Fondo de Reserva y. el resultado de dicho movimiento nunca podrá ser igual o inferior a esa cifra sino que deberá ser superior. si el egreso mensual es de un promedio de $1. Entonces. De esta manera. no existe una norma jurídica que establezca con exactitud cuáles gastos son ordinarios y cuáles extraordinarios. como su nombre lo indica. seguros. No debe confundirse con el Movimiento Mensual Fondos. se crearán expensas extraordinarias para reponer el Fondo respectivo. Dicho movimiento se compone de la siguiente manera (el ejemplo es sólo ilustrativo): Saldo del mes anterior (+) Ingresos efectivos percibidos en el transcurso del mes en cierre (+) Punitorios (-) Descuentos = Saldo de cierre. porcentaje morosidad. pero nunca disminuido. a expensas de su inmediata reposición. en ese caso. desborda por el pulmón de manzana y se infiltra hacia las plantas inferiores provocando daños por los que. Esos $300 restantes se irán acumulando en el Fondo de Prorrateo para afrontar posibles gastos ordinarios. el capital sólido del edificio no se verá afectado por culpa del capital líquido o la falta de este (iliquidez). Sí está contemplado. "reservado".500. etc.200. lamentablemente. Pero el dinero recaudado con el Fondo de Prorrateo sólo alcanza para paliar los gastos de reparación del caño más no los de sus consecuencias. Expensas Comunes . No contempla gatos ordinarios ni extraordinarios ni de ningún tipo. desafortunadamente. servicios. por ejemplo. etc. abonos.). Por ejemplo. Veamos un ejemplo práctico: la ruptura del caño de la cocina de la UF "B" del 5º piso no sólo inunda dicha unidad funcional sino que además. gas. La cuota de prorrateo se calcula en base al porcentual de cada unidad funcional cuyo resultado global "siempre" deberá dar 100%. al mismo tiempo. Veamos: en primer lugar. o de acuerdo a una acción planificada (p/e: pintar el edificio para fin de año. b. dice que a estos gastos se pueden oponer los propietarios que las consideren: • de costo excesivo. mientras que éstas dependen de la aprobación de la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea (más de la mitad sobre el total. Esto ha generado muchísimos malos entendidos y no menos problemas judiciales al ser confundidas las expensas "comunes" con "ordinarias". es muy claro establecer el perfil que distingue a las expensas comunes de las ordinarias y extraordinarias para luego definirlas. seguro de incendio y los gastos de reparación y mantenimiento de las partes comunes. en principio cada propietario tiene un voto). el locador deberá coordinar el detalle discriminatorio de expensas con el administrador para trasladárselo al inquilino. el monto a prorratear es siempre el mismo y se calcula previamente en base a un estimativo. pueden ser "fijas". Muchas de estas modalidades han estado sujetas a los procesos económicos vigentes en el país. Comprenden los gastos administrativos. Las expensas de carácter extraordinario surgen ante la necesidad del consorcio de afrontar gastos que están más allá del común de lo ordinario. sueldos. Expensas Ordinarias o Tipo A Son las que surgen del movimiento ordinario de los fondos mensuales del consorcio. a su vez.Las Expensas Comunes están contempladas en el inciso "c" del artículo 9º de la ley 13. etc. Son aquellas correspondientes a innovaciones para un mejor uso o goce o mayor renta Se distinguen de las Ordinarias porque en aquellas puede no resultar necesaria la aprobación previa de los copropietarios. Son expensas cuyo pago no puede discutirse. para reponer el Fondo de Reserva como consecuencia de haber tenido que recurrir a él para paliar un imprevisto de carácter urgente. Causales de oposición El art. Expensas Extraordinarias o Tipo B a. Pueden crearse en base a un imprevisto de carácter no urgente. el cual. debemos tener muy en claro que "toda expensa es común" porque es común "a todo el consorcio". Si son fijas.512. Esto quiere decir que las expensas comunes están conformadas por las expensas "ordinarias" y "extraordinarias". a su vez. Contemplan tanto los gastos "fijos" como así también los previstos en el Fondo de Prorrateo. pero amén de citarlas como parte de las obligaciones previstas en el reglamento de copropiedad ("La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes") no expresa otra cosa. contempla los gastos "líquidos" previstos por estimación. deberán estar correctamente discriminados en la liquidación de expensas a efectos de que los locatarios no concurran con los gastos de su locador. • contrarias al reglamento o la ley. Los inquilinos no concurren con respecto a los gastos extraordinarios como así tampoco a los correspondientes al Fondo de Reserva ya que son fondos de capitalización exclusivos de los copropietarios. "variables" o "mixtas". renovar matafuegos o ascensores. en tanto se trata de gastos indispensables.). Estas expensas. siendo las de carácter variable las más acordes en épocas inflacionarias y fijas en períodos más o menos estables. En caso de que por alguna índole estos montos estuviesen unificados. Si son "variables" (o "líquidas") se harán en base a lo erogado mensualmente y si son "mixtas" (o "híbridas") se combinarán gastos fijos con gastos variables. • perjudiciales para la: . 8° de la 13512. No obstante ello. tanto uno como el otro. tasas. De modo que. Así de sencillo y así de claro. pero "nunca" y de ninguna forma. El administrador cobra deudas de la Unidad Funcional. destino. actuar como si tales en una asamblea (con voz y voto) . previa notificación al resto de los consorcistas y sin la oposición de éstos (se considera mandato tácito) cualquier copropietario puede realizar las expensas necesarias para la conservación o reparación de los bienes comunes. Obligatoriedad al pago de las expensas En principio. la obligatoriedad del pago de expensas recae sobre el propietario de la unidad. De todos modos. Por último: el pago de las expensas por parte del locatario en reemplazo del locador está sujeto a lo estipulado en el Código Civil sobre subrogaciones de pago (Art. se desprende que los inquilinos no deben pagar ningún tipo de expensas. ya que es exclusiva obligación del propietario hacerlo. 767 y siguientes). Y si entre locador y locatario se conviene cierto tipo de responsabilidad o exención de pago. Legitimados para oponerse Según Alterini: todos los consorcistas disconformes. hayan estado o no presentes en la asamblea y cualquiera fuera su voto (porque estarían comprometidos intereses generales del consorcio y no particulares). como la medida fue decidida por mayoría a través una asamblea. hacia terceros (res inter alios acta). Si fueran reparaciones urgentes puede realizarlas sin estos requisitos pudiendo reclamar el reembolso en la medida que fueran útiles. aspecto arquitectónico. se abstuvieron. por lo tanto es un despropósito hablar de ordinarias y extraordinarias en relación a obligaciones y exenciones del locatario. De lo anteriormente dicho.512 de Propiedad Horizontal actual y disposiciones sobre el mandato del Código Civil argentino el inquilino no debe pagar expensas de ningún tipo. Conceptualmente. 8° de la mencionada ley también prevé: Que en caso de ausencia del administrador (que la doctrina entiende tanto física como moral). Expensas derivadas de gastos efectuados por los consorcistas en beneficio común El art. Las mismas deberían estar integradas dentro de los contratos de locación. [1] Pretender que el inquilino sea único responsable del pago tanto como que el administrador le cobre en exclusividad al inquilino a partir de un contrato de locación va contra natura. y bajo ningún pretexto. lo convenido entre las partes (locador y locatario) será res inter alios acta para el Consorcio. solidez. c. ésto no le dará derechos equivalentes al de los propietarios en base a ningún otro efecto como. es decir que "sólo y sólo si" a efectos de la deuda resulta ser el inquilino quien contraiga la obligación de pago. no se suspende sin orden judicial expresa. En caso de inquilinos. nunca de quien responda por ella explícita o tácitamente. por ejemplo. o no asistieron a la Asamblea. y conforme al 8º de la ley 13. Tipo C. salubridad. Según Highton: Sólo los que votaron en contra. Si el inquilino no pagase. pueden estos contratos subordinar al administrador a hacer de empleado encubierto del propietario locador o imponerle obligaciones. seguridad. El obligado ante éste seguirá siendo el locador propietario en carácter de titular del dominio. siempre el responsable original será el propietario porque sobre él recaerá la responsabilidad jurídica de pago de las expensas. En este caso tiene derecho a reembolso. ésto quedará librado a lo pactado entre las partes pero nunca podrá ser trasladado. podrá ordenarse restituir a su costa las cosas a su anterior estado". De ser así. muchas veces. ya que la idea rectora deberá ser siempre la de "tirar juntos" y "para adelante". pero se admite que si el Reglamento contempla el cobro ejecutivo —para lo cual además deberá decir cómo se confecciona el título ejecutivo—.” El legitimado para iniciar el cobro es el Consorcio a través del administrador. se acordarán las formas en que el consorcio devolverá el dinero y se dejará asentado en un convenio de partes. desembolsos costosos que individualmente jamás podrían afrontarse. toda vez que mejora su calidad estructural evitando vetustez prematura. inclusive. como lo adelantara el título. equilibra el valor de mercado y contribuye al bienestar general y particular de los condóminos reunidos en consorcio atenuando. sí en cambio el de la Nación. un imprevisto en una unidad funcional puede poner las finanzas del conjunto del consorcio en riesgo. por más buena voluntad y fondos que se tengan. pudiendo reclamar el reembolso en la medida en que resultaren útiles. ya que sigue al axioma que dice que: "Sumando fuerzas. es un reaseguro del bien inmueble. . Claro que esto sólo puede suceder en caso de que el propietario disponga con el dinero correspondiente. si éste procede. un mal necesario si se las toma como gasto. La naturaleza jurídica del crédito de expensas es una obligación propter rem .512 contempla lo siguiente: "Podrá también. pero así y todo. y el adquirente también por las devengadas con anterioridad —que se adeuden— hasta el valor de la cosa adquirida. Pero de naturaleza especial el enajenante sigue respondiendo con todo su patrimonio por las expensas devengadas mientras fue titular de la cosa. debe primar el "espíritu de cuerpo". Pero esto sólo se aplica en el caso de que tanto el administrador como el consorcio se nieguen a enfrentar la obra reclamada. mejorar la calidad de vida de los condóminos.a menos que el locatario se halle debidamente mandatado por su locador mediante carta poder debidamente certificada conforme a reglamento o según lo estipule la ley. Conclusión De todo lo anteriormente expresado se deduce que las expensas son. 8° ley 13512. El CPC de Santa Fe no prevé la posibilidad de juicio ejecutivo. última parte): [2] “Ningún propietario podrá liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento que le pertenece. sin poner "palos en la rueda". El problema no puede esperar a que se recaude en tiempo y forma el dinero para el arreglo de modo que entre el propietario y el administrador acuerdan un convenio de pago para enfrentar la obra. En un párrafo del artículo 8º. Convenios de pago por falta de fondo A veces. No existe facultad de abandono de la cosa (art. cualquiera de los propietarios realizar las reparaciones indispensables y urgentes sin llenar los requisitos mencionados. Esta metodología ha ayudado a paliar muchísimos problemas consorciales y ha permitido. Y el truco reside en “saber sumar". En lo general. De allí un feliz convenio de partes es la solución idónea para estos casos. En su caso. se resta esfuerzo". Obligación sucesoria También se encuentran obligados los sucesores particulares. la ley 13.