NBR 14653-2 - Avaliação de Bens - 2- Imóveis Urbanos.PDF

Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2 Primeira edição 31.05.2004 Válida a partir de 30.06.2004 Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos Assets appraisal Part 2: Appraisal of urban real estate Palavras-chave: Avaliação. Imóvel Descriptor: Appraisal ICS 03.080.99 Número de referência ABNT NBR 14653-2:2004 34 páginas © ABNT 2004 Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 © ABNT 2004 Todos os direitos reservados. A menos que especificado de outro modo, nenhuma parte desta publicação pode ser reproduzida ou utilizada em qualquer forma ou por qualquer meio, eletrônico ou mecânico, incluindo fotocópia e microfilme, sem permissão por escrito pela ABNT. Sede da ABNT Av. Treze de Maio, 13 – 28º andar 20003-900 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: + 55 21 3974-2300 Fax: + 55 21 2220-1762 [email protected] www.abnt.org.br Impresso no Brasil ii © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Sumário Página Prefácio............................................................................................................................................................... iv 1 2 3 4 5 6 7 7.1 7.2 7.3 7.3.1 7.3.2 7.3.3 7.3.4 7.3.5 8 8.1 8.2 8.2.1 8.2.2 8.2.3 8.2.4 8.3 8.3.1 8.3.2 9 9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 9.2.4 9.3 9.4 9.5 10 10.1 10.2 10.3 11 11.1 11.1.1 11.1.2 11.2 Objetivo ..................................................................................................................................................1 Referências normativas ........................................................................................................................1 Definições ..............................................................................................................................................1 Símbolos e abreviaturas .......................................................................................................................5 Classificação dos imóveis urbanos ....................................................................................................5 Procedimentos de excelência ..............................................................................................................6 Atividades básicas ................................................................................................................................6 Documentação.......................................................................................................................................7 Legislação a consultar..........................................................................................................................7 Vistoria ...................................................................................................................................................7 Caracterização da região......................................................................................................................7 Caracterização do terreno ....................................................................................................................7 Caracterização das edificações e benfeitorias ..................................................................................7 Edificações e benfeitorias não documentadas ..................................................................................8 Situações especiais ..............................................................................................................................8 Procedimentos metodológicos............................................................................................................8 Procedimentos gerais ...........................................................................................................................8 Métodos para identificar o valor de um bem, de seus frutos e direitos ..........................................9 Método comparativo direto de dados de mercado ............................................................................9 Método involutivo................................................................................................................................11 Método da renda..................................................................................................................................12 Método evolutivo .................................................................................................................................13 Métodos para identificar o custo de um imóvel...............................................................................14 Método da quantificação do custo ....................................................................................................14 Método comparativo direto de custo ................................................................................................15 Especificação das avaliações ............................................................................................................16 Generalidades......................................................................................................................................16 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo ...................16 Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear ......................16 Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear ..................................18 Graus de fundamentação com o uso do tratamento por fatores ...................................................18 Grau de precisão para o tratamento por fatores..............................................................................19 Método da quantificação de custo ....................................................................................................20 Método involutivo................................................................................................................................21 Método evolutivo .................................................................................................................................22 Apresentação do laudo de avaliação ................................................................................................23 Laudo de avaliação completo ............................................................................................................23 Laudo de avaliação simplificado .......................................................................................................24 Anexos..................................................................................................................................................24 Procedimentos específicos................................................................................................................24 Desapropriações .................................................................................................................................24 Classificação das desapropriações ..................................................................................................24 Critérios................................................................................................................................................24 Servidões .............................................................................................................................................25 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados iii Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 11.2.1 Classificação ....................................................................................................................................... 25 11.2.2 Critérios ............................................................................................................................................... 25 11.3 Glebas urbanizáveis ........................................................................................................................... 26 11.4 Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis ............................................................. 26 11.4.1 Por comparação direta....................................................................................................................... 26 11.4.2 Pela remuneração do capital ............................................................................................................. 26 11.4.3 Reformas ............................................................................................................................................. 27 11.5 Liquidação forçada ............................................................................................................................. 27 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear ........................ 28 A.1 Introdução ........................................................................................................................................... 28 A.2 Pressupostos básicos........................................................................................................................ 28 A.2.2 Verificação dos pressupostos do modelo ....................................................................................... 29 A.3 Testes de significância ...................................................................................................................... 30 A.4 Poder de explicação ........................................................................................................................... 31 A.5 Campo de arbítrio ............................................................................................................................... 31 A.6 Códigos alocados ............................................................................................................................... 31 A.7 Diferentes agrupamentos .................................................................................................................. 31 A.8 Apresentação do modelo................................................................................................................... 31 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores ................................... 32 Anexo C (informativo) Referências bibliográficas ......................................................................................... 33 iv © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. dos Organismos de Normalização Setorial (ABNT/ONS) e das Comissões de Estudo Especiais Temporárias (ABNT/CEET). delas fazendo parte: produtores. são elaboradas por Comissões de Estudo (CE). inclusive glebas urbanizáveis. e o anexo C. com o número Projeto 02:134. As Normas Brasileiras. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Prefácio A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) é o Fórum Nacional de Normalização.06. sob o título geral "Avaliação de bens". pela Comissão de Estudo de Avaliação na Construção Civil (CE–02:134.2003. O Projeto circulou em Consulta Pública conforme Edital nº 06 de 30. formadas por representantes dos setores envolvidos. cujo conteúdo é de responsabilidade dos Comitês Brasileiros (ABNT/CB).02). A ABNT NBR 14653-2 foi elaborada no Comitê Brasileiro de Construção Civil (ABNT/CB–02). © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados v . de caráter informativo. de caráter normativo. 0 Introdução Esta parte da ABNT NBR 14653 visa complementar os conceitos. laboratórios e outros). tem a previsão de conter as seguintes partes: Parte 1 – Procedimentos gerais Parte 2 – Imóveis urbanos Parte 3 – Imóveis rurais Parte 4 – Empreendimentos Esta parte da ABNT NBR 14653 visa detalhar os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens – ABNT NBR 14653-1:2001 – no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos. consumidores e neutros (universidades. unidades padronizadas e servidões urbanas. Esta Norma.02-001-2. métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de imóveis urbanos. Esta parte da ABNT NBR 14653 contém os anexos A e B. Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 . aplicam-se as definições da ABNT NBR 14653-1 e as seguintes: 3. observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças. 2 Referências normativas As normas relacionadas a seguir contêm disposições que.10. que dispõem sobre o parcelamento do solo urbano Decreto-Lei nº 9760/46. descrição das atividades básicas. Como toda norma está sujeita a revisão. definições. de 12. que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha ABNT NBR 12721:1999 – Avaliação de custos unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio – Procedimento ABNT NBR 14653-1:2001 – Avaliação de bens – Parte 1: Procedimentos gerais ABNT NBR 14653-4:2002 – Avaliação de bens – Parte 4: Empreendimentos 3 Definições Para os efeitos desta parte da ABNT NBR 14653. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 NORMA BRASILEIRA ABNT NBR 14653-2:2004 Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos 1 Objetivo Esta parte da ABNT NBR 14653 fixa as diretrizes para avaliação de imóveis urbanos.1 aproveitamento eficiente: Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. instituição de terminologia. As edições indicadas estavam em vigor no momento desta publicação.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. símbolos e abreviaturas. constituem prescrições para esta parte da ABNT NBR 14653. ao serem citadas neste texto. quanto a: a) b) c) d) e) f) classificação da sua natureza. entre os diversos usos permitidos pela legislação pertinente. recomenda-se àqueles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a conveniência de se usarem as edições mais recentes das normas citadas a seguir. definição da metodologia básica. especificação das avaliações. numa data de referência. requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. Resolução do CONMETRO nº 12.1988 – Quadro Geral de Unidades de Medida Leis Federais nºs 6766/79 e 9785/99. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 1 . A ABNT possui a informação das normas em vigor em um dado momento. 6 códigos alocados: Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis.19 fração ideal: Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. educação.10 desmembramento: Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação. 3. subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização. podendo extrair dele seus frutos. nem o prolongamento. segurança ou lazer da comunidade. quando estes são convergentes na direção dos fundos. destinada a abrigar atividades institucionais.2 área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 3. 3.8 defeitos construtivos: Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário. ao poder e vontade de alguém.9 depreciação física: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias. modificação ou ampliação dos já existentes. 3. no caso de frente em curva. definida na ABNT NBR 12721. representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CONFEA/CREA. absoluta e exclusiva.3 área total de construção: Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma.21 frente real: Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. 3.17 entidades técnicas reconhecidas: Organizações e instituições.20 frente projetada: Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados.22 frente de referência: Frente da situação paradigma adotada. em função dos resultados obtidos. 3. 2 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . do serviço ou do material aplicado na execução da construção. comerciais.18 estado de conservação: Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção.7 conciliação: Adoção do valor final.15 edifício: Construção com mais de um pavimento. deterioração ou mutilação.12 domínio direto: Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse. 3. quando utilizado mais de um método. devidamente justificado. desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos. 3. 3. decorrentes de falhas do projeto. 3. 3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. que é a soma do domínio útil com o domínio direto. 3. transporte.16 equipamento comunitário: Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde. 3. 3. resultante de decrepitude.4 área útil da unidade: Área real privativa. ou a corda. de maneira legal. com aproveitamento do sistema viário existente.14 domínio útil: Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel.5 BDI: Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção. 3. vantagens e rendimentos econômicos.13 domínio pleno: Domínio total. 3. industriais ou habitações multifamiliares. 3. 3. 3. 3. 3.11 domínio: Direito real que submete a propriedade. definidas conforme a ABNT NBR 12721. 3. 3. com abertura de novas vias de circulação. 3.23 gabarito de altura: Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local. desmembramento ou implantação de empreendimento. 3. com base em fluxo de caixa. de materiais. 3. de logradouros públicos ou prolongamento. 3.37 luvas: Quantia paga pelo futuro inquilino. 3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.24 gleba urbanizável: Terreno passível de receber obras de infra-estrutura urbana. para assinatura ou transferência do contrato de locação. encargos. 3.30 imóvel paradigma: Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação.35 lote: Porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano. materiais empregados. foros ou pensões. que.42 padrão construtivo: Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos. modificação ou ampliação das vias existentes.33 imóvel serviente: Imóvel que sofre restrição imposta por servidão. 3.43 pé-direito: Distância vertical livre entre o piso e o teto. execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção. 3. uso. 3.40 modelo estático: Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas.34 infra-estrutura básica: Equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais. abastecimento de água potável. visando o seu aproveitamento eficiente. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 3 .32 imóvel urbano: Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei.25 idade aparente: Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização. identificado como estranho à massa de dados. partido arquitetônico. ocupação.31 imóvel com vocação urbana: Imóvel em local com características.29 imóvel dominante: Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado). a título de remuneração do ponto comercial. 3. 3. 3. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 3. 3. melhora a qualidade de ajustamento do modelo analisado.27 imóvel alodial: Aquele livre de quaisquer ônus. 3. acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitam sua utilização imediata para fins urbanos. 3. ao ser retirado. através de loteamento. de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso.39 modelo dinâmico: Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo. entre outros. redes de esgoto sanitário. iluminação pública. 3.44 percentual de comprometimento de área: Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. 3. 3.28 imóvel de referência: Dado de mercado com características comparáveis às do imóvel avaliando.41 outlier: Ponto atípico.36 loteamento: Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações.26 idade real: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência. 3. funcionalidade.38 manutenção: Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem. 3. 3.59 terrenos de marinha: Terrenos. acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares.48 ponto comercial: Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial. são importantes para a formação do valor do imóvel.54 segmento de área diretamente desmembrável: Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. quando retirado da amostra. travessa ou local assemelhado. 4 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . em seguimento aos terrenos de marinha. na medida de sua proximidade.58 terrenos acrescidos de marinha: Terrenos que se formarem. 3. 3. situado no interior da quadra.46 planta de valores: Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.61 unidade imobiliária padronizada: Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário. contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. 3. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 3. se comunica com a via pública por um corredor de acesso.50 posse: Detenção ou ocupação. para o lado do mar ou dos rios e lagoas. 3. 3. de coisa ou direito. 3. 3. e identificado de acordo com suas características construtivas. e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial. que: a) b) são situados no continente.63 variáveis-chave: Variáveis que.56 terreno encravado: Aquele que não se comunica com a via pública. 3.49 ponto influenciante: Ponto atípico que.47 pólo de influência: Local que. ou aplicação de capital.53 renda: Fruto da exploração de bens ou direitos. por suas características. 3. medidos horizontalmente.57 terreno interno: Aquele localizado em vila. 3. 3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.51 profundidade equivalente: Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas. 3. 3.55 terreno de fundo: Aquele que. passagem.64 variáveis independentes: Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação. até onde se faça sentir a influência das marés.52 quota-parte: Valor atribuído a uma fração ideal. 3. 3. altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo. passível de aproveitamento econômico e legal.60 testada: Medida da frente. 3. para a parte da terra. natural ou artificialmente.62 valor depreciável: Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual. com ou sem fruição. influencia os valores dos imóveis. antes e depois da sua instituição. a priori e tradicionalmente. em uma profundidade de 33 m. 3. comprovada através de pesquisa específica. na costa marítima. da posição da linha do preamar-médio de 1831.45 percentual de comprometimento de valor: Relação entre os valores da área atingida por um gravame. c) industrial. 4 Símbolos e abreviaturas As notações adotadas pelo engenheiro de avaliações devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer técnico. mas apenas ordenadas ou hierarquizadas. e) loja. 3. b) comercial. de acordo com a Resolução do CONMETRO nº 12. d) escritório (sala ou andar corrido).70 vício: Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços.73 vocação do imóvel: Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno.2 Quanto ao tipo do imóvel. causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor.69 variável proxy: Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência. de material aplicado na construção ou de execução. de 12. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 3.72 vício de utilização: Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção. 3. d) institucional. 5 5.1988. de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo.67 variável dependente: Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes. ou os torna inadequados aos fins a que se destinam. c) casa. 5. b) apartamento. e) misto.71 vício construtivo: Vício que decorre de falha de projeto. 3. indicando-se também suas respectivas unidades de medida. 3.65 variáveis qualitativas: Variáveis que não podem ser medidas ou contadas. 3. 3. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 5 . qualidade do solo).66 variáveis quantitativas: Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa. entre outros: a) terreno (lote ou gleba). 3. número de quartos.10. 3. número de vagas de garagem).1 Classificação dos imóveis urbanos Quanto ao uso: a) residencial.68 variável dicotômica: Variável que assume apenas dois valores.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. estado de conservação. respeitadas as limitações legais. arrematação. m) clubes recreativos. indicadores de viabilidade e outros. h) conjunto de unidades comerciais. outros valores. aquisição. i) complexo industrial. seguro. adjudicação e outros. hospitais. 6 Procedimentos de excelência Consultar a seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. k) escolas. dação em pagamento.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. 5.3 Quanto ao agrupamento dos imóveis: a) loteamento. b) condomínio de casas. c) prédio de apartamentos. prédios ou mistos). Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 f) galpão. valor de desmonte (ver definição na ABNT NBR 14653-4). fins contábeis. alienação. valor de liquidação forçada. n) prédios industriais. h) misto. g) conjunto de prédios comerciais. garantia. f) prédio comercial. objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação. valor patrimonial. g) vaga de garagem. custo de reedição. i) j) hotéis e motéis. 6 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . d) conjunto habitacional (casas. entre outros: ― ― finalidade: locação. e) conjunto de salas comerciais. l) cinemas e teatros. 7 Atividades básicas É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir. permuta. doação. tais como: valor em risco. 2 ― ― ― ― ― 7. 7. ― ― 7. superfície. Infra-estrutura urbana: sistema viário. estadual e federal.3. Restrições físicas e legais ao aproveitamento. inclusive conforto ambiental. Aspectos arquitetônicos. o descrito em 7.3.1 e 7. condições a serem utilizadas. com indicação dos principais pólos de influência. telefone. quando relevantes para o mercado. água potável. Localização: situação no contexto urbano. 7. Caracterização das edificações e benfeitorias Aspectos construtivos. educação. comparados com a documentação disponível. no que couber. Infra-estrutura urbana disponível. indústria e serviço. inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. Aspectos físicos: condições de relevo.3. paisagísticos e funcionais.3. Atividades existentes: comércio.2 Legislação a consultar Recomenda-se consultar as legislações municipal. transporte coletivo.3. natureza predominante do solo e condições ambientais.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 7. águas pluviais e gás canalizado. Aspectos físicos: dimensões. 7. redes de cabeamento para transmissão de dados. políticas e sociais. topografia. energia elétrica. qualitativos. saúde. solo. Equipamentos comunitários: segurança. para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo. observar. esgotamento sanitário. quantitativos e tecnológicos.3 ― ― © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 7 .1 ― ― ― ― ― Caracterização da região Aspectos gerais: análise das condições econômicas. bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel.1 a 7. Caracterização do terreno Localização: situação na região e via pública. com indicação de limites e confrontações. cultura e lazer. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 ― ― prazo limite para apresentação do laudo. em confronto com a legislação em vigor.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município. forma. no caso de laudos de uso restrito. coleta de resíduos sólidos.3 Vistoria Além do disposto em 7.3 da ABNT NBR 14653-1:2001.5. Utilização atual e vocação.1 Documentação Reportar-se a 7. comunicação e televisão. 3.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.3 Planta de valores Nas avaliações em massa.4 Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região.3. a partir de dados cadastrais. 8 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . 7. 8. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. 8.3 Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado. 8. em comum acordo com o contratante.1 a 8. tais como: a) descrição interna.1. devem estar claramente explicitadas no laudo de avaliação.3. eventualmente com a adoção de outro enfoque.4 Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 ― ― 7.2 Impossibilidade de vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel. se houver omissão no contrato. a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração. Neste caso. As considerações hipotéticas sobre o imóvel que configuram a situação paradigma. Edificações e benfeitorias não documentadas No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação. escritórios e conjuntos habitacionais. a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante. procedendo-se à conciliação. é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel.2 da ABNT NBR 14653-1. com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro. a vistoria externa de áreas comuns.1 Situações especiais Vistoria por amostragem Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. 7.3.1. b) no caso de apartamentos.1 8. 8 Procedimentos metodológicos Na aplicação dos métodos avaliatórios referidos na seção 8 da ABNT NBR 14653-1:2001. de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia.5.3.1. o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. c) no caso de unidades isoladas. observar o disposto em 7.1.3.5.5 7.2 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado.1 Procedimentos gerais Observar 7. 8. 7. recomenda-se vistoria por amostragem. Condições de ocupação.5 da ABNT NBR 14653-1:2001. a vistoria externa. recomendam-se os procedimentos metodológicos relacionados em 8.5. Esta etapa – que envolve estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e delimitação do mercado em análise.1 Identificação das variáveis do modelo Variável dependente Para a especificação correta da variável dependente. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 8. b) pelo emprego de variáveis proxy (por exemplo: padrão construtivo expresso pelo custo unitário básico). senso comum e outros atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos. roteiros de entrevistas.2.2.2 O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 8.1. Devem ser escolhidas com base em teorias existentes. físicas e de localização.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. conhecimentos adquiridos. distância a pólo de influência. entre outros) e econômicas (como oferta ou transação. como a seleção e abordagem de fontes de informação. contemporâneas à data de referência da avaliação. coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas. de seus frutos e direitos Método comparativo direto de dados de mercado Planejamento da pesquisa 8. bem como observar a homogeneidade nas unidades de medida. de localização (como bairro.2.2 8. com o emprego de variáveis dicotômicas (por exemplo: aplicação de condições booleanas do tipo “maior do que” ou “menor do que”. planilhas. Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que.2. são relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente. bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado. época e condição do negócio – à vista ou a prazo). A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados.2. pois algumas variáveis consideradas no planejamento da pesquisa podem se mostrar pouco relevantes e vice-versa. o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características. As diferenças qualitativas das características dos imóveis podem ser especificadas na seguinte ordem de prioridade: a) por meio de codificação. 8.2. logradouro.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. em princípio. Sempre que possível.2. recomenda-se a adoção de variáveis quantitativas. semelhantes às do avaliando. c) por meio de códigos alocados (por exemplo: padrão construtivo baixo igual a 1. 8.1. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 9 . com o auxílio de teorias e conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a formação do valor. normal igual a 2 e alto igual a 3).1 No planejamento de uma pesquisa. entre outros).2.2.2 Variáveis independentes As variáveis independentes referem-se às características físicas (por exemplo: área.1.2.1. moeda de referência. preço total ou unitário.1.1.1.1 Levantamento de dados de mercado Observar o disposto em 7. formas de pagamento). com suas principais características econômicas.3 8. usando-se toda a evidência disponível. frente). 8.3. é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços (por exemplo.3. tanto quanto possível.2 8.4. “sim” ou “não”).1 Métodos para identificar o valor de um bem. 2 Tratamento por fatores Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos. podem ser utilizados procedimentos de validação.2. todas as informações de interesse. e posterior análise estatística dos resultados homogeneizados.2.3. O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada.1.2.4.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. 8. sempre que possível. tanto quanto possível. que deve apresentar pontos próximos da bissetriz do primeiro quadrante.1 Tratamento de dados Preliminares É recomendável. Por isso.2. Nesta etapa. No tratamento dos dados podem ser utilizados. entre outros. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. com o intuito de verificar. à data correspondente a esse dado. fundamentados por estudos conforme 8. esta deve ser realizada com a adoção de uma taxa de desconto. possíveis dependências entre elas. verificam-se o equilíbrio da amostra. e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. ― tratamento científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. é obrigatória a identificação das fontes. 8.1. identificação de pontos atípicos.4.4 8.5 Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: a) visitar cada imóvel tomado como referência. devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação.1. Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista.1. alternativamente e em função da qualidade e da quantidade de dados e informações disponíveis: ― tratamento por fatores: homogeneização por fatores e critérios. a sumarização das informações obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de freqüência para cada uma das variáveis. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 8.1. bem como permitir a formulação de novas hipóteses.3.2. 10 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . 8. Entretanto. No caso de avaliações judiciais.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. discriminando-se a fonte. Assim. Alternativamente. precisam ser tomados cuidados científicos na sua elaboração. pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as crenças a priori do engenheiro de avaliações.4. de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. b) atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. bem como as relações entre elas. quantificá-las pelo confronto com dados de transações. 8.3. líquida e representativa da média praticada pelo mercado. uma vez que não considera todas as suas informações. a influência das possíveis variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação.2. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado.2.1. efetiva.2. Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação simplificada do mercado. Alternativamente. desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo. até o exame final dos resultados. preliminarmente.1.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. c) confrontar as informações das partes envolvidas. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 11 .1. deve ser observado o anexo B.2. conforme definido em 8. com a inclusão de validação.2 Método involutivo O método involutivo. 8. e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado.2.2. No caso de utilização de modelos de regressão linear.3. especificação e quantificação das principais variáveis levantadas. consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações.2.2.2. com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. 8.1. tais como redes neurais artificiais.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. compreende as etapas descritas em 8.2.2.10. número de dados de mercado efetivamente utilizados.4 Previsão de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.3 Tratamento científico Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores.1.2.2.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7. esta última no caso de avaliações judiciais.2.2. como definido em 3.2. sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado. desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático. regressão espacial e análise envoltória de dados. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) b) c) d) correta identificação dos dados de mercado. conforme 8. a forma de comercialização e o tempo de absorção no mercado. 8. devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. com endereço completo. devem ser intentadas medidas corretivas. quando pertinente. 8. de acordo com o grau de fundamentação.4. deve ser observado o anexo A. de forma a permitir a sua conferência.2. 8. no que diz respeito à sua situação. à destinação. mesmo aquelas não utilizadas no modelo.3.2. o engenheiro de avaliações deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando. 8.1 a 8.2. isenção e identificação das fontes de informação. podem ser aplicadas. Quando necessário. ao grau de aproveitamento e às características físicas. considerados a eventual valorização imobiliária.2 Projeto hipotético Na concepção do projeto hipotético. No caso de utilização de tratamento por fatores. ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. 8.4. e) a comercialização das unidades. necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto hipotético.9 Taxas No caso de adoção de modelos dinâmicos.3.2.2. recomenda-se que: a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível com as suas características físicas. No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior.3 Método da renda As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis.2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 8. b) com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos. c) impostos e taxas. de juros do capital investido e a mínima de atratividade. shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. que está diretamente ligado à quantidade de unidades resultantes do projeto.3. tecnologia e condições mercadológicas.2.2. inclusive de elaboração e aprovação de projetos.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem fluxo de caixa. b) administração do empreendimento.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2.2. d) publicidade. quando pertinentes. entre outras.2.2.2. disponibilidade de recursos. conduta e desempenho do mercado. de evolução de custos e despesas.2. 12 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .8 Prazos No caso de adoção de modelos dinâmicos. b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a estrutura.1 a 8. 8. 8. recomenda-se explicitar as taxas de valorização imobiliária. esta margem deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento.2.2. 8.6 Previsão de despesas adicionais Podem ser incluídas. 8. as seguintes despesas: a) compra do imóvel.2. devem ser observados os aspectos descritos em 8.10 Modelo A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos. inclusive vigilância.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e indiretos. c) com a aplicação de modelos estáticos. A margem de lucro adotada em modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no mercado. 8.2. em ordem de preferência: a) por fluxos de caixa específicos. 3. pelo método involutivo. 8.4.3. ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes.4 Método evolutivo 8.. também. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 8.2.2.2 Montagem do fluxo de caixa A montagem do fluxo de caixa é feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. 8. dos riscos do negócio.2. ou seja: VI = ( VT + VB ) . 8. 8.2. o método evolutivo pode ser considerado como método eletivo para a avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado.2. o fator de comercialização seja levado em conta. VT é o valor do terreno.3.1 Estimação das receitas e despesas Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação.2. 8.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias. VB é o valor da benfeitoria.2. descontado pela taxa mínima de atratividade. onde o aproveitamento eficiente é preponderante. as benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo.4.2 a) b) c) A aplicação do método evolutivo exige que: o valor do terreno seja determinado pelo método comparativo de dados de mercado ou.4. admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade. FC onde: VI é o valor do imóvel.4 Quando puder ser empregado.3 Estabelecimento da taxa mínima de atratividade Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos existentes no mercado de capitais e.2. 8. na impossibilidade deste. a partir do valor do terreno.2. impostos etc. FC é o fator de comercialização. em função da conjuntura do mercado na época da avaliação.3. 8. e receitas provenientes da sua exploração.4. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 13 .1 A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos.4 Estimação do valor do imóvel O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa.3 Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização. de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721.. 8.1. Ap é a área construída padrão. centrais de gás.1. tais como geradores. OI é o orçamento de instalações especiais e outras. para estimação do padrão construtivo.3 Estimação do custo de construção Para a estimação do custo de construção.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de padrão diferente e a área padrão. 14 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .1 Identificação de custo pelo custo unitário básico (ABNT NBR 12721) Vistoria Tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais aplicados. Aqi é a área construída de padrão diferente.1 8. projetos etc. antenas. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 8. OE é o orçamento de elevadores.3 Métodos para identificar o custo de um imóvel Os métodos a seguir são recomendados para a identificação do custo de todos os tipos de imóveis.3.3. o estado de conservação e a idade aparente. interfones.1. com citação das fontes consultadas. 8.1 Método da quantificação do custo Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias.1. pode-se aplicar o modelo a seguir: C = [CUB + OE + OI + (OFe − OFd ) S ](1 + A )(1 + F )(1 + L ) Onde: C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de construção. sistemas de proteção contra incêndio.3. 8. urbanização.3. CUB é o custo unitário básico. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento. inclusive os que compõem os empreendimentos objeto da ABNT NBR 14653-4.1. em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721 para os casos de prédios em condomínio: S = Ap + ∑ ( Aq i ⋅ Pi ) i n Onde: S é a área equivalente de construção.1. a tipologia.2 Cálculo da área equivalente de construção A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte fórmula. coletivas.3.1. 8. OFe é o orçamento de fundações especiais. coletamse os seus respectivos custos em fontes de consulta especializadas.2 Método comparativo direto de custo A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos semelhantes.3.1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.1. o estado de conservação e a idade aparente.1.3.3 Depreciação física O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica – por meio de orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo – ou por meio da aplicação de coeficiente de depreciação. que leve em conta a idade e o estado de conservação. 8. A é a taxa de administração da obra. 8. de acordo com a ABNT NBR 12721. 8.2.2 8. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 OFd é o orçamento de fundações diretas. 8. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.3.3. 8.3.4 Preenchimento da planilha orçamentária O preenchimento da planilha deve ser de acordo com o modelo sugerido na ABNT NBR 12721. 8.1. L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora. onde são discriminados todos os serviços.4 Custo de reedição da benfeitoria O custo de reedição da benfeitoria é o resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 15 . 8.2. o custo total e a fonte de consulta.3 Pesquisa de custos De acordo com as especificações dos materiais e serviços utilizados para execução da benfeitoria.1 Identificação do custo pelo orçamento detalhado Vistoria A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações dos materiais aplicados. o custo unitário. F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção.1. a partir da qual são elaborados modelos que seguem os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de mercado. a quantidade.2.3.3.2 Levantamento dos quantitativos Nesta etapa são levantados todos os quantitativos de materiais e serviços aplicados na obra. S é a área equivalente de construção.1.1. indicando-se a unidade de medida.3.2. Quanto ao grau de precisão. conforme 8.1. por isso. 9. o trabalho não deve ser classificado quanto à fundamentação e à precisão. 9.1. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. 9. onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo 1 2 Coleta de dados de mercado 3 Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 4 Identificação dos dados de mercado 16 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . podem ser dispensados de especificação. como definido em 3. este depende exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e. Tabela 1 — Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Item Descrição Caracterização do imóvel avaliando Grau III Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo 6 (k+1). e deve ser considerado parecer técnico.34 da ABNT NBR 14653-1:2001.3 da ABNT NBR 14653-1:2001.2 da ABNT NBR 14653-1:2001.2 No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma. onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem. não é passível de fixação a priori.3 Os laudos de uso restrito.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações.1. como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. com foto II Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 4 (k+1). conforme 10. em comum acordo entre as partes.1 Especificação das avaliações Generalidades 9.1 Métodos comparativo direto de dados de mercado e comparativo direto de custo Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Conforme a tabela 1. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 9 9.2. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório.2 9. onde k é o número de variáveis independentes Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados no modelo I Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 (k+1).1. 9. desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior.2 A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção. I Admitida. simultaneamente 5 Extrapolação Não admitida 6 10% 20% 30% 7 NOTA 1% 5% 10% 9. identificam-se três campos (graus III.1.2. implica a obtenção. b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral. verificadas a coerência da variação das variáveis em relação ao mercado. são obrigatórias: apresentação do laudo na modalidade completa.1.2. 9. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Tabela 1 (conclusão) Item Descrição III Grau II Admitida para apenas uma variável. do grau II. devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 1.2. três pontos. de grau II de fundamentação. para as referidas variáveis. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 17 .3 A utilização de tratamento prévio por fatores de homogeneização. discussão do modelo. para a transformação de variáveis em modelos de regressão. desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior. de grau II de fundamentação. II e I) e sete itens.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. dois pontos.1.1 a) b) Para atingir o grau III. bem como suas elasticidades no ponto de estimação.1.4 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. no máximo. nem inferiores à metade do limite amostral inferior b) o valor estimado não ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral. e do grau III. para a referida variável Nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal) Nível de significância máximo admitido nos demais testes estatísticos realizados Observar subseção 9. 9.1. no máximo.2. atendendo à tabela 2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. 6 e 7.2. 6 e 7 no mínimo no grau II I 7 Todos.2. com os demais no mínimo no grau II II 11 3.2. no mínimo no grau I 9. Tabela 4 — Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores Item Descrição III 1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas Características conferidas pelo autor do laudo Grau II Completa quanto aos fatores utilizados no tratamento Características conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo 6 I Adoção de situação paradigma Podem ser utilizadas características fornecidas por terceiros 3 2 Coleta de dados de mercado Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados 3 12 18 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . 5. 5. Tabela 3 — Grau de precisão da estimativa do valor no caso de utilização de modelos de regressão linear Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa NOTA Observar subseção 9.3 Graus de fundamentação com o uso do tratamento por fatores Conforme a tabela 4.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.50% I > 50% 9.2 Graus de precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear Conforme a tabela 3.2. 9. Grau III ≤ 30% II 30% .1.1 A utilização de códigos alocados no modelo de regressão implica a obtenção. no máximo. Tabela 2 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente III 18 3. de grau II de precisão. 1.4 Grau de precisão para o tratamento por fatores Conforme a tabela 6.3.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação.1 Para atingir o grau III. o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens.50 a 1.5.50 9. 5 e 6 no mínimo no grau II I 6 todos. devem ser considerados os seguintes critérios: a) b) c) na tabela 5. três pontos. no mínimo no grau I 9.2. identificam-se três campos (graus III. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. dois pontos. atendendo à tabela 5. Tabela 5 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente NOTA Observar subseção 9. 5 e 6.3. 9. II e I) e seis itens. com foto Não admitida Grau II Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas Admitida para apenas uma variável 0.2 Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores Observar subseção 9. o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto.80 a 1.90 a 1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. do grau II.1.10 0.20 I Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados correspondentes aos fatores utilizados Admitida 4 Identificação dos dados de mercado 5 Extrapolação conforme B. com os demais no mínimo no grau II II 9 Item 3.2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Tabela 4 (conclusão) Item Descrição III Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas.2. e do grau III. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 19 . 6 NOTA 0. III 15 Itens 3. 3. Grau III ≤30% II 30%-50% >50% I 9. o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. considerando-se idade. do grau II. e do grau III. dois pontos.1. devem ser considerados os seguintes critérios: a) b) c) na tabela 7. identificam-se três campos (graus III. no mínimo sintético Calculado Calculada por levantamento do custo de recuperação do bem. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.1. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Tabela 6 — Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores Descrição Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa NOTA Observar subseção 9.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. atendendo à tabela 8. com os devidos ajustes Arbitrado 1 Estimativa do custo direto Pela elaboração de orçamento.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens.3 Método da quantificação de custo Conforme a tabela 7. vida útil e estado de conservação I Pela utilização de custo unitário básico para projeto diferente do projeto padrão. 9. 9. Tabela 7 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação de custo de benfeitorias Graus Item Descrição III II Pela utilização de custo unitário básico para projeto semelhante ao projeto padrão Justificado Calculada por métodos técnicos consagrados. 20 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . para deixá-lo no estado de novo 2 BDI 3 Depreciação física Arbitrada NOTA Observar subseção 9.1 Para atingir o grau III. II e I) e três itens.3. três pontos. Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Tabela 9 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo Item Descrição Nível de detalhamento do projeto hipotético Preço de venda das unidades do projeto hipotético Estimativa dos custos de produção Grau III Anteprojeto ou projeto básico No mínimo grau II de fundamentação no método comparativo Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Fundamentados com dados obtidos no mercado Fundamentadas com dados obtidos no mercado Dinâmico com fluxo de caixa De estrutura. Justificadas Dinâmico com equações predefinidas Da conjuntura Arbitradas Estático Sintéticos da conjuntura 1 8 2 Simulações com identificação das variáveis mais significativas 9 Sem simulação NOTA © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 21 . conjuntura. com os demais no mínimo no grau II II 5 1 e 2.1. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Tabela 8 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método da quantificação do custo de benfeitorias Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente NOTA III 7 1. tendências e conduta Mínimo de 3 Simulações com discussão do comportamento do modelo II Estudo preliminar Grau I de fundamentação no método comparativo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Justificados I Aproveitamento. ocupação e usos presumidos Estimativa Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo Arbitrados 1 2 3 4 Prazos 5 6 7 Taxas Modelo Análise setorial e diagnóstico de mercado Cenários Análises de sensibilidade do modelo Observar subseção 9.4 Método involutivo Conforme tabela 9. no mínimo no grau I Observar subseção 9. 9. no mínimo no grau II I 3 todos.1. do grau II. 3 NOTA 22 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .5 Método evolutivo Conforme a tabela 11. no mínimo no grau I 9. II e I) e nove itens. Tabela 10 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente III 22 2.1 Para atingir o grau III. 9. atendendo à tabela 10. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. Tabela 11 — Graus de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Item Descrição Grau III Grau III de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau III de fundamentação no método da quantificação do custo Inferido em mercado semelhante II Grau II de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau II de fundamentação no método da quantificação do custo Justificado I Grau I de fundamentação no método comparativo ou no involutivo Grau I de fundamentação no método da quantificação do custo Arbitrado 1 Estimativa do valor do terreno 2 Estimativa dos custos de reedição Fator de comercialização Observar seção 9. b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. identificam-se três campos (graus III. dois pontos.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.4.7 e 8. devem ser considerados os seguintes critérios: a) na tabela 9. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 9.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. c) o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens.1.6. no mínimo no grau II I 9 Todos. três pontos.4.7 e 8. e do grau III.6. com os demais no mínimo no grau II II 13 2. deve ser apresentado demonstrativo da pontuação atingida. objetivo da avaliação. conforme 8. deve ser apresentado o gráfico de preços observados versus valores estimados pelo modelo. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 9. pressupostos. e justificativas para o resultado adotado. devem ser considerados os seguintes critérios: a) b) c) na tabela 11. independentemente do grau atingido em sua avaliação.1.7.Atender ao disposto em 7. e do grau III.5. atendendo à tabela 12. avaliando – Atender ao disposto em 7. e procedimento(s) utilizado(s) Relatar conforme seção 8 da especificação da avaliação . II e I) e três itens. representarem menos de 15% do valor total do imóvel. Quando solicitado pelo contratante. o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto. o enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens. No caso de utilização do método comparativo direto de dados de mercado.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. finalidade do laudo. poderá ser adotado para este item.2. com relação aos graus de fundamentação e precisão. dois pontos.5.Indicar a especificação atingida. três pontos.1 Para atingir o grau III. Tabela 12 — Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios no grau correspondente III 8 1 e 2.1 Laudo de avaliação completo O laudo de avaliação completo deve conter no mínimo os seguintes itens: a) b) c) d) e) f) g) h) identificação do solicitante. no mínimo no grau II I 3 Todos.4. no que couber. ressalvas e fatores limitantes .Explicitar os cálculos efetuados. dois pontos. é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa. tratamento dos dados e identificação do resultado .2. conforme seção 9. com o 3 no mínimo no grau II II 5 1 e 2.Relatar conforme 7.1. se for o caso. do grau II. isoladamente. identificam-se três campos (graus III. quando informado pelo solicitante. o campo de arbítrio. da ABNT NBR 14653-1:2001.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. i) © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 23 . 9. indicação do(s) método(s) ABNT NBR 14653-1:2001. Quando o terreno ou as benfeitorias. identificação e caracterização do imóvel ABNT NBR 14653-1:2001.3 da diagnóstico do mercado . no mínimo no grau I 10 Apresentação do laudo de avaliação 10. na mesma data de referência (critério “antes e depois”).1. bem como eventuais perdas adicionais.2 Nas desapropriações parciais. Quando o custo de reedição for superior ao valor de mercado.2 Laudo de avaliação simplificado O laudo de avaliação simplificado deve atender no mínimo. 11. de acordo com o grau de fundamentação.1 Nas desapropriações totais. aos itens a) a h) de 10.1 Desapropriações 11.5 Nas desapropriações temporárias. 11.3 No caso de benfeitorias atingidas. de forma resumida. 11 Procedimentos específicos 11. 11.3 Anexos Para a identificação do valor de mercado. quando relevantes.2. possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante.1.1. o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois resultados. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. fotografias do imóvel avaliando. qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsável(is) pela avaliação.1 Quanto à extensão: total: aquela que atinge o imóvel em sua totalidade. durante o período correspondente. as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel. esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. a titulo de subsídio.2 Critérios 11.1 Classificação das desapropriações 11. 10.1. ocupação e aproveitamento. 10.4 Se o engenheiro de avaliações considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. tais como alterações de forma. 24 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .1. podem ser incluídos. acessibilidade. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente.1. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais.1.1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. os seguintes anexos: documentação dominial.2. ou cujo remanescente seja inaproveitável.1.2. uso. plantas. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 j) k) resultado da avaliação e sua data de referência.1 da ABNT NBR 14653-1:2001.2. Quanto à duração: temporária.2. 11. 11. memória de calculo ou relatórios originais dos programas computacionais utilizados. no caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços. identificação dos dados de mercado. ― ― ― ― parcial: aquela que atinge parte do imóvel. permanente. Quanto à finalidade.1 ― ― Quanto à natureza.3 Perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no imóvel.2. 11. com consideração de circunstâncias especiais.2.2. passagem de linhas de transmissão.4 ― ― temporária.2. quando há intervenção física. quando o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto. entre outras: administrativa ou pública. quando não há intervenção física.2. tais como alterações de uso. como a cessação de atividade econômica. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 11. sem que exista um imóvel serviendo.1 O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas.2.2 ― ― ― passagem de pedestres e veículos. entre outras: 11.2.2. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 25 .Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. calculadas alternativamente por: a) diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente.2 Critérios 11.1 Classificação 11. ocupação. acessibilidade e aproveitamento. 11.1.2. não aparente.2.2 Servidões 11.1. devem ser consideradas.2 Prejuízos causados às benfeitorias atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliados. quando solicitadas.1.2. predial. 11.3 ― ― aparente.2. na mesma data de referência (critério “antes e depois”). b) diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão. quando a restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo. perpétua. passagem de tubulações.1. Quanto à duração: 11. Quanto à intervenção física: 11. para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável. financeiramente equivalentes ao pagamento antecipado.4.3. caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento.2 Pela remuneração do capital 11.4.1. ao longo do tempo.4.1 A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método comparativo direto de dados de mercado.2 Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. 11. 26 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . com loteamento da área remanescente.3 A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso.4.3.2.1. devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba. arrendamento etc. 11. recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos. tais como o percentual máximo de áreas vendáveis. b) c) d) e) 11.1 Por comparação direta 11. pois varia para cada tipo de imóvel.4. com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento.2 Quando for utilizado o método involutivo: a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da implantação do parcelamento do solo simulado. o aluguel é determinado em função do valor do imóvel. 11. 11. tais como locação.4 Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis 11. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 11. podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos.1 Trata-se do procedimento preferencial.3 Glebas urbanizáveis 11. respeitadas as restrições da Lei 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupação do solo..1. informados pelo contratante. também. 11. declives máximos etc. com frente para vias ou logradouros públicos oficiais.2.2 Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato. 11.4. admitindo-se os seguintes procedimentos: a) b) tornar os dados homogêneos. devem ser adicionados aos aluguéis nominais acréscimos constantes.4.4.1 Neste caso. infra-estrutura mínima.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes.2. devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4. desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos.3 No caso de antecipação de aluguéis. utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. dependendo da conjuntura econômica. localização e. com o auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária. quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba. tais como a existência de direitos reais e possessórios. usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. recomenda-se considerar a possibilidade de desmembramentos parciais. leitos carroçáveis. 3 Reformas O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 11. para uma certa data. durante prazo compatível. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 27 .5 Liquidação forçada Quando solicitado.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. 11. além do valor de mercado. adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados.4. pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada. acrescida de erro aleatório. homocedásticos.1. no caso de utilização de variáveis dicotômicas ou de códigos alocados. compulsões. todas as variáveis importantes devem estar incorporadas – inclusive as decorrentes de interação – e nenhuma variável irrelevante deve estar presente no modelo. são independentes sob a condição de normalidade. em escala original ou transformadas. A. ni ≥ 3. quando se usam modelos de regressão. não-autocorrelação. os parâmetros populacionais são estimados por inferência estatística.1. eficientes e consistentes: a) para evitar a micronumerosidade. A.2 No modelo linear para representar o mercado. homocedasticidadede. o número mínimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critérios. ou seja. principalmente no que concerne à sua especificação. isto é.1 Introdução A.2 Pressupostos básicos A.1.4 Na modelagem.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.1. não-multicolinearidade. necessidades. caprichos. oriundo de variações do comportamento humano – habilidades diversas de negociação. quando serão formuladas as hipóteses nula e alternativa para cada parâmetro. não devem existir erros de especificação no modelo. isto é. a variável dependente é expressa por uma combinação linear das variáveis independentes. com o objetivo de obter avaliações não-tendenciosas. 28 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados . para 3 ou mais variáveis dicotômicas ou quatro ou mais códigos alocados para a mesma característica onde ni é o número de dados de mesma característica. de observar os seus pressupostos básicos. diferenças de poder aquisitivo. os erros são não-autocorrelacionados. com base no conhecimento que o engenheiro de avaliações tem a respeito do mercado. com respeito ao número de variáveis independentes (k): n ≥ 3 (k+1) ni ≥ 5. apresentados a seguir. desejos. devem ser expostas as hipóteses relativas aos comportamentos das variáveis dependentes e independentes. e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais. ou número de valores observados distintos para cada uma das variáveis quantitativas.3 Com base em uma amostra extraída do mercado.2. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Anexo A (normativo) Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear A. até duas variáveis dicotômicas ou três códigos alocados para a mesma característica. normalidade. A. os erros são variáveis aleatórias com distribuição normal. entre outros – imperfeições acidentais de observação ou de medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo. A. independência e inexistência de pontos atípicos.1 A técnica mais utilizada quando se deseja estudar o comportamento de uma variável dependente em relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de regressão.1 Ressalta-se a necessidade. ansiedades. b) c) d) e) os erros são variáveis aleatórias com variância constante. com as probabilidades da distribuição normal padrão nos mesmos intervalos.2 Verificação dos pressupostos do modelo A. que devem apresentar pontos dispostos aleatoriamente.2. ou seja. pelo exame do gráfico dos resíduos ordenados padronizados versus quantis da distribuição normal padronizada. A. com as respectivas transformações. o de d) e) A. refletir o comportamento do mercado. g) h) A. se houver. sem nenhum padrão definido.+1]. por uma das seguintes formas: a) b) c) pelo exame de histograma dos resíduos amostrais padronizados. Isto pode orientar o avaliador na transformação a adotar.96 ]. por Kolmogorov-Smirnov ajustado por Stephens e o de Jarque-Bera. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 29 .+2 ]. com o objetivo de verificar se sua forma guarda semelhança com a da curva normal. pelos testes de aderência não-paramétricos.3 A verificação da homocedasticidade pode ser feita. como. 68%.96.+1. com preferência pelas transformações mais simples de variáveis. Existem formas estatísticas de se buscar a transformação mais adequada. em escala original. o comportamento gráfico da variável dependente em relação a cada variável independente. [1.64 ] e [-1.2. pelos testes de Park e de White.2.1 Linearidade Deve ser analisado. entre outras. como. por exemplo. examina-se a linearidade do modelo. tanto quanto possível. primeiramente.2. vedada a utilização do modelo em caso de incoerência. que deve apresentar pontos dispostos aleatoriamente.2 Normalidade A verificação da normalidade pode ser realizada. deve-se examinar a coerência das características do imóvel avaliando com a estrutura de multicolinearidade inferida.64. não deve existir nenhuma correlação entre o erro aleatório e as variáveis independentes do modelo. entre outros. com a grande maioria situados no intervalo [-2. pela análise do gráfico de resíduos padronizados versus valores ajustados.2. multicolinearidade. pela comparação da freqüência relativa dos resíduos amostrais padronizados nos intervalos de [-1.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. isto é.2. que deve se aproximar da bissetriz do primeiro quadrante. o qui-quadrado.+1. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 f) em caso de correlação linear elevada entre quaisquer subconjuntos de variáveis independentes. pela construção de gráficos dos valores observados para a variável dependente versus cada variável independente. devem ser investigados e sua retirada fica condicionada à apresentação de justificativas. Homocedasticidade exemplo. 90% e 95%. os procedimentos de Box e Cox. ou aglomerados deles. que resultem em modelo satisfatório. As transformações utilizadas para linearizar o modelo devem.2. possíveis pontos influenciantes. Após as transformações realizadas. por meio dos seguintes processos: a) b) análise gráfica dos resíduos versus valores ajustados. A.2. por meio de regressões auxiliares.5.3 Testes de significância A. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 A. a exemplo do uso de regressão de componentes principais.2 A hipótese nula do modelo deve ser submetida ao teste F de Snedecor e rejeitada ao nível máximo de significância de 1%. A. em conformidade com as hipóteses estabelecidas quando da construção do modelo.1 Uma forte dependência linear entre duas ou mais variáveis independentes provoca degenerações no modelo e limita a sua utilização. pelo Teste de Durbin-Watson. também. verificar o correlacionamento de cada variável com subconjuntos de outras variáveis independentes. a existência de multicolinearidade pode ser negligenciada. A.3.4 Verificação da autocorrelação O exame da autocorrelação deve ser precedido pelo pré-ordenamento dos elementos amostrais. ou usando técnicas estatísticas mais avançadas. As variâncias das estimativas dos parâmetros podem ser muito grandes e acarretar a aceitação da hipótese nula e a eliminação de variáveis fundamentais.5. A. mesmo quando a matriz de correlação apresenta coeficientes de valor baixo. quando pertinente. com atenção especial para resultados superiores a 0.5.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda.2. em primeiro lugar.4 Os níveis de significância utilizados nos testes citados nesta subseção serão compatíveis com a especificação da avaliação.80.5 A.2. A.3 A significância de subconjuntos de parâmetros. que deve apresentar pontos dispersos aleatoriamente. como também em relação aos valores ajustados.2.2.3 Para tratar dados na presença de multicolinearidade. como a estatística de Cook para detectar pontos influenciantes.2 Para verificação da multicolinearidade deve-se. em relação a cada uma das variáveis independentes possivelmente causadoras do problema ou em relação aos valores ajustados. A.2.2.4 Nos casos em que o imóvel avaliando segue os padrões estruturais do modelo. 30 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .3. sem nenhum padrão definido.2.3.2.2.6 Pontos influenciantes ou outliers A existência desses pontos atípicos pode ser verificada pelo gráfico dos resíduos versus cada variável independente. recomenda-se. A. analisar a matriz das correlações.2. com a utilização do teste da razão de verossimilhança. como a ampliação da amostra ou adoção de técnicas estatísticas mais avançadas. A. Colinearidade ou multicolinearidade A. Como também é possível ocorrer multicolinearidade.3.5. que espelha as dependências lineares de primeira ordem entre as variáveis independentes.2.2. Sua verificação pode ser feita: a) b) pela análise do gráfico dos resíduos cotejados com os valores ajustados.1 A significância individual dos parâmetros das variáveis do modelo deve ser submetida ao teste t de Student. pode ser testada pela análise da variância particionada. é recomendável que sejam tomadas medidas corretivas. considerando o pré-ordenamento anteriormente citado. desde que adotada a estimativa pontual.2. A. em lugar da utilização de códigos alocados. Devido ao fato de que este coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e não leva em conta o número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado. é recomendável considerar também o coeficiente de determinação ajustado. especialmente quando a quantidade de dados é abundante e pode-se preservar os graus de liberdade necessários à modelagem estatística. A.6 Códigos alocados Recomenda-se considerar tantas variáveis dicotômicas quantas forem necessárias para descrever as diferenças qualitativas. quando são utilizados números naturais em ordem crescente das características possíveis.4 Poder de explicação Em uma mesma amostra. A.5 Campo de arbítrio O campo de arbítrio corresponde à semi-amplitude de 15% em torno da estimativa pontual adotada.). Caso não seja adotada a estimativa pontual. mercados. © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados 31 . usos etc.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 A. na escala original. sem a utilização de transformações. recomenda-se verificar a independência entre os agrupamentos. A utilização de códigos alocados é tolerada nos seguintes casos. A. definidos nesta Norma. ou seja. localização. entre as variáveis utilizadas e possíveis interações entre elas. na seguinte ordem de prioridade: a) b) quando seus valores são extraídos da amostra com a utilização de variáveis dicotômicas. com valor inicial igual a 1.8 Apresentação do modelo A variável dependente no modelo de regressão deve ser apresentada no laudo na forma não transformada.7 Diferentes agrupamentos No caso de utilização no mesmo modelo de regressão de diferentes agrupamentos (tipologia. o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha. a explicação do modelo pode ser aferida pelo seu coeficiente de determinação. 2. B. devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados de eliminação de dados discrepantes. são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8. Nos casos de exame de dados não contemporâneos. os limites superior e inferior observados na amostra. limitado a 10% em torno do valor calculado. que reflitam. em termos relativos.50 e 1.50.50. resultado da aplicação de todos os fatores de homogeneização ao preço original.5. para mais ou para menos. ou expressas por variáveis proxy.2. que sejam contemporâneos. B. devendo.1 Para isso. campo de aplicação e abrangências regional e temporal. do imóvel avaliando não devem ultrapassar em 50%. para cada tipologia. B. B. aplicável ao Método Comparativo Direto de Dados de Mercado. B. B. B.1.2. deve estar contido no intervalo de 0.2 O preço homogeneizado. só será admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado. Para as demais características qualitativas é vedada a extrapolação em relação aos limites amostrais.6 Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados.2 a) b) É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando.5. o comportamento do mercado com determinada abrangência espacial e temporal. calculados em relação ao avaliando.4.3 Após a homogeneização. o preço ser atualizado mediante consulta direta à fonte. é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. B.50 a 1. quando não houver paridade entre eles.3 A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório. 32 © ABNT 2004 ─ Todos os direitos reservados .2 As características quantitativas. é admitida a priori a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. B.1 Para a utilização deste tratamento. bem como a abrangência regional e temporal. o engenheiro de avaliações deve justificar sua escolha.1 Os fatores de homogeneização não podem ser utilizados fora de sua tipologia. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Anexo B (normativo) Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores B. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável. por metodologia científica.2. B.5. neste caso.4 O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento. respectivamente.1.5 Os fatores de homogeneização devem apresentar. os seus critérios de apuração e respectivos campos de aplicação. considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização.Licença de uso exclusivo para Target Engenharia e Consultoria S/C Ltda. estejam contidos entre 0.1 Neste tratamento de dados. para o saneamento da amostra. B. Caso não seja adotado o valor calculado. Cópia impressa pelo sistema CENWEB em 31/05/2004 ABNT NBR 14653-2:2004 Anexo C (informativo) Referências bibliográficas Legislação aplicável a aluguéis Lei nº 10.C. Castro. Bibliografia a) b) c) d) e) f) g) h) i) j) k) l) Appraisal Institute – “The Appraisal of Real Estate”. Damodaran. – “Econometria Básica” – Makron Books. 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