SEMINARIO “AUTORIZACIÓN DEVENTA, RESERVA, SEÑA Y BOLETO DE COMPRAVENTA” Dra. María Jimena Godino Temario Autorización de Venta. Concepto. Estructura y contenido. Derechos y obligaciones de las partes. Modelos. Reserva. Concepto. Estructura y contenido. Consecuencias de su aceptación. Pasos a seguir por el corredor inmobiliario. Diferencias con la seña. Modelos. Seña. Concepto. Clases: Confirmatoria y Penitencial. Cláusula “a cuenta de precio y como principio de ejecución”. Modelos. Boleto Distintos de Compraventa. supuestos (incapaces, relativos personas Situación a casadas, las actual. Estructura. partes contratantes personas divorciadas, herederos, apoderados, personas jurídicas). Objeto (distintos supuestos). Precio (requisitos, distintos supuestos).Teoría de la Imprevisión. Obligaciones de las partes. Entrega de la Posesión. Cláusula sobre títulos perfectos. Obligación de escriturar. Pacto comisorio. Cláusula penal. Cláusulas especiales. Modelos. AUTORIZACIÓN DE VENTA Concepto: Se trata de un instrumento, en general privado, suscripto por el comitente y por el intermediador inmobiliario, que constituye la prueba del contrato de intermediación. La autorización de venta suscripta por el comitente y aceptada por el intermediador inmobiliario (sea en forma expresa o tácita) forma el verdadero contrato de intermediación. La ley 25.028 expresa en su art. 36 inc. d que es obligación del corredor “convenir por escrito con el legitimado para disponer del bien los gastos y la forma de satisfacerlos, las condiciones de la operación en la que intervendrá y demás instrucciones relativas al negocio; se deberá dejar expresa constancia en los casos en que el corredor queda autorizado para suscribir el instrumentos que documenta la operación o realizar otros actos de ejecución del contrato en nombre de aquél”. Por su parte, la ley 2340 de la Ciudad de Buenos Aires establece como derecho de los corredores: “Solicitar de su comitente una autorización escrita en la cual se detalle plazo, tipo, modalidades y precio para la operación, con carácter exclusivo por el término convenido, así como la retribución pactada” (art. 11 inc. 7). Asimismo, la citada ley de la Ciudad de Buenos Aires, en su art. 13, inc. 3 prohíbe a los corredores inmobiliarios “Realizar actos de administración, sin contar con autorización suficiente del comitente”. La tarea específica del corredor es la búsqueda de la persona para que el comitente pueda concluir el contrato previsto, debiendo actuar en forma diligente tendiente a obtener el resultado deseado. La comisión del intermediador se relaciona con su gestión eficaz en el acercamiento de las partes. No obstante, tendrá asimismo derecho al cobro de la comisión si con posterioridad y por causas ajenas a su actividad, se produce la rescisión o resolución del contrato principal, o bien en el caso de que las partes vinculadas por él perfeccionen el negocio por si. Al respecto, la jurisprudencia ha dicho: “ PROCEDE PERSIGUE LA ACCIÓN INDEMNIZACIÓN MEDIANTE LA CUAL UN CORREDOR POR FRUSTRACIÓN DE LA VENTA DE UN INMUEBLE CUANDO -COMO EN EL CASO-, SURGE QUE EL PRETENSOR RECIBIÓ UNA RESERVA DURANTE LA AUTORIZACIÓN (IRREVOCABLE),TODA VIGENCIA VEZ QUE DE ELLO PERTINENTE GENERÓ UNA EXPECTATIVA CIERTA Y CONCRETA DE TAL ENTIDAD QUE, PROBADO LUEGO QUE EL NEGOCIO NO SE CONCLUYÓ POR COMITENTE, MÁXIME, CORRESPONDE SI SE QUE ESTE EXCLUSIVA INDEMNICE AL CULPA DEL ACCIONANTE. ENCUENTRA DEMOSTRADO QUE EL TRABAJO DEL RECLAMANTE FUE REALIZADO EFICAZMENTE, Y QUE SI LA OPERACIÓN POR ÉL CONCERTADA NO SE VERIFICÓ FUE PORQUE EL VENDEDOR DESISTIÓ DE LA MISMA VIOLANDO MODO AL REALIZAR POR SI MISMO LA ENAJENACIÓN DE LA COSA LA AUTORIZACIÓN DE VENTA VIGENTE E IRREVOCABLE. DE PUES, QUE SU DESISTIMIENTO LO HACE CARGAR CON LOS COSTOS QUE ÉSTE IMPLICA, ENTRE LOS QUE SE ENCUENTRA EL PAGO DE LOS HONORARIOS DEL PRETENSOR. PIAGGI - DIAZ CORDERO - BUTTY. “LITVAC, SERGIO C/ TAFURI, LUIS JORGE S/ ORD”. 4/06/02 “El corredor tiene derecho a percibir comisión si las partes, luego de haber sido vinculadas por éste prescinden de sus servicios para perfeccionar el negocio entre sí una vez operado el vencimiento de la autorización otorgada, máxime si entre la aparente frustración del contrato y el ulteriormente concertado transcurrió un breve lapso y la operación fue en lo sustancial idéntica a la propuesta, pues ello denota una maniobra de las Diaz. c) el bien sobre el que recae la autorización. luego de haber sido vinculadas por éste. b) a mención de que la autorización se otorga de manera irrevocable y exclusiva. g) en algunos casos: gastos. Sala C. publicidad que se autoriza a realizar. la autorización de venta. Nélida y otros” del 11/02/92) Forma de la autorización de venta: En las operaciones inmobiliarias. . las inmobiliarias la otorgan en la forma de instrumento privado.Derecho a la Promoción del negocio encomendado: Suscripta la autorización de venta. h) cierre. deberá publicitar por medios masivos de comunicación el negocio . “El corredor tiene derecho a percibir comisión también si las partes. Sala A. Derechos y obligaciones de las partes. Luis A). prescinden de él para perfeccionar el negocio entre sí. En el primer caso se la puede extender por instrumento público o privado. f) la comisión debida al corredor. puede ser otorgada de manera expresa o tácita. que sería una frustración del negocio para concertarlo luego marginando al corredor” (CNCom. nace para el propietario del inmueble el derecho de exigir al corredor inmobiliario la promoción de la venta. Partes de la autorización de venta: Si analizamos distintos modelos de autorizaciones de venta podemos observar que. Carlos c. 14/12/97 “Caram. e) el plazo por el cual se otorga la autorización. “Desimone . Diaz Osler. por carta o también verbalmente. se hace referencia a: a) sujetos (comitente y corredor). Liberto c. ya que sostener lo contrario implicaría derogar la ley que asigna derecho a retribución burlada con sólo pretextar al corredor de percibir comisión. por la cual se encarga a un intermediario especializad vender un bien raíz. d) el precio de venta por el que se autoriza la venta del bien. el corredor. en general. En la práctica.partes para sustraerse de pagar la retribución del intermediario (CNCiv. Por consiguiente. documentación que se autoriza a suscribir. a) Del vendedor – propietario – comitente frente al corredor inmobiliario. recociendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad. etc. . . . una acción del comitente por pérdida de la chance. Si el corredor no cumple con su obligación de difundir el bien objeto del contrato de corretaje a efectos de poder concretar una operación.Obligación de pagar la comisión al corredor inmobiliario. el propietario deberá abonar al corredor inmobiliario la retribución en forma íntegra. . En caso de incumplimiento a esta obligación.que se le encomendó. podría nacer. las condiciones. de publicitar el producto.Verificar la identidad de las personas entre quienes se tratan los negocios en los que interviene y su capacidad legal. b) Del corredor inmobiliario - Obligación de intermediación promocionar para facilitar la el operación motivo conocimiento del del contrato público sobre de las características del bien.. . . precisión y claridad para la formación del acuerdo de voluntades. .Proponer los negocios con exactitud.En los contratos otorgados por escrito. el medio.Guardar secreto de lo concerniente a las operaciones en las que intervenga. debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención. .Obligación de conformar la reserva: el propietario comitente tiene la obligación de aceptar en forma expresa la operación propuesta mediante una reserva ad referéndum en tanto y en cuanto ésta haya sido efectuada dentro de los límites de la autorización de venta. sujeto a la prueba a rendir y una vez finalizado el plazo por el que se otorgó la autorización. en instrumento privado. el precio de venta. quedando a su discreción la frecuencia. etc.Comprobar la existencia de los instrumentos de los que resulte el título invocado por el enajenante (informes de dominio y de inhibiciones). .. así como que el inmueble referido se encuentra libre de deudas. 3. con domicilio en….Faculto al corredor interviniente a efectuar todo tipo de publicidad que estime conveniente.. una vez realizada la gestión.. con domicilio en …….. autorizo exclusiva e irrevocablemente al corredor….. días de la firma del boleto y ante el escribano a designar por la parte compradora... días (aclarar si son hábiles). 4. ($/U$S) pagaderos de la siguiente manera: 30 % a la firma del boleto de compraventa y el saldo del 70% a la firma de la escritura traslativa de dominio dentro de los …. .DNI……. tal autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna. para que proceda a gestionar la venta de un inmueble de mi exclusiva propiedad sito en…….Derecho a la remuneración una vez concretada la tarea encomendada o bien cuando. Modelos de Autorización de Venta * A) Por la presente……….La venta se realizará a un precio de pesos/dólares estadounidenses …. DNI…. Vencido dicho plazo.Declaro no estar inhibido ni encontrarme imposibilitado por circunstancia alguna que me impida realizar esta venta.. mayor de edad. embargos. de acuerdo a las siguientes condiciones: 1.... gravámenes y restricciones al dominio. la operación fracasara por culpa de alguna de las partes. 2.Esta autorización otorgada en forma exclusiva e irrevocable es válida por el término de …... estado civil….. . DNI….5. En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. en la Ciudad de Buenos Aires.Por su actuación me obligo a abonar al corredor mencionado el…… % sobre el precio total de venta en concepto de comisión. es decir. en caso de no firmarse el citado boleto.Firma la presente otorgando su asentimiento conyugal. la suma de dólares estadounidenses/pesos …. 6.) al momento de suscribirse la correspondiente escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión dentro de los …… días de la firma del boleto de compraventa y por ante el escribano que designe la parte. (U$S/$…... Se deja constancia que los gastos que demande la escrituración serán soportados por las partes de acuerdo a la ley y las costumbres. con domicilio en ………….. * B) Por la presente. matrícula Nro……. autoriza exclusiva e irrevocablemente al corredor …………….) pagaderos de la siguiente manera: % al momento de la suscripción del correspondiente boleto de compraventa... a cuenta de precio y como principio de ejecución y el saldo.El precio de venta será de Dólares estadounidenses/Pesos………………… (U$S/$….. estado civil………en su carácter de propietario del inmueble sito en la calle…………. con domicilio en….. en las condiciones que se detallan a continuación: 1.... DNI……….. ……………... facultando al mismo a percibir el citado importe al momento de suscribirse el boleto de compraventa o al momento de suscribirse la escritura traslativa de dominio. para que proceda a vender particularmente el inmueble referido.. con domicilio en …………..... la Sra…….. .. DNI. a los … días del mes de… de 2012. 1 3.El autorizante faculta al corredor a utilizar los medios publicitarios que estime convenientes. no se presentare a firmar el boleto de compraventa correspondiente.. 5) habiendo caducado la presente autorización.. 2) impedir la visita de interesados al inmueble dentro de los horarios de guardia convenidos . 2 Se podría agregar la siguiente cláusula: “Asimismo el autorizante reconoce en concepto de comisión una suma equivalente al % del precio total de venta para los siguientes supuestos: 1) si habiendo obtenido una reserva para la compra del inmueble en el precio y condiciones establecidos en la presente.2. caso contrario se considerará prorrogada automáticamente por un plazo igual al otorgado contado a partir de la fecha del vencimiento y en las mismas condiciones.. 4) vigente la presente autorización. 3 5. 3 Se puede establecer la obligación del autorizante de notificar fehacientemente su decisión de no renovar la autorización a su vencimiento con una anticipación mínima de xx días. una suma equivalente al …. 1 Se podría pactar que el inmueble será entregado a quien resulte comprador “ad corpus”. en la fecha. en el estado en que se encuentra y con todos sus accesorios como:……a cuyo efecto se realizará un inventario al momento de firmarse el boleto de compraventa.El autorizante garantiza que los títulos de la propiedad son perfectos y no reconocen embargos. Vencido el plazo pactado.La presente autorización se otorga en forma exclusiva e irrevocable por el término de ………. 3) retirar de la venta la propiedad y/o revocar la autorización y/o alterar las condiciones de venta dentro del plazo de vigencia de la misma o su prórroga. inhibiciones o gravamen alguno. la presente autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna. así como que la propiedad será entregada libre de ocupantes. por ejemplo……. el autorizante reconoce a ….. que deberá ser otorgado por la suscripta. facultando al mismo a retener el citado importe del monto a percibir en el boleto de compraventa. el inmueble sea vendido por un tercero. . la propiedad se vendiera a alguien que presentó el corredor”. hora y lugar establecidos. % del precio total de venta. 2 4..En el caso de venderse el referido inmueble.. por su intervención y en concepto de comisión.días hábiles a contar a partir de la fecha. ... días del mes de …… de 2012. DNI con domicilio en ………. a cuenta del precio y como principio de ejecución y el saldo. DNI…………. en la Ciudad de Buenos Aires.……………. 1277 del Código Civil. Capital Federal. como también que el inmueble se encuentra libre de gravámenes y restricciones al dominio. Capital Federal. o sea el % del precio. Los gastos y honorarios de escrituración serán soportados por las partes de acuerdo a la ley y práctica notarial. .. declarando la autorizante no encontrarse embargada ni inhibida para disponer del inmueble. firma la presente otorgando su asentimiento conyugal. a los …. a los …días del mes de….. con los impuestos. * C) En la Ciudad de Buenos Aires. contra el otorgamiento de la escritura de venta y entrega de la posesión. que será otorgada dentro de los treinta días de la firma del boleto de compraventa y por ante escribano que designe la parte compradora. autorizo a……….6. Sr………… DNI …………. quien suscribe. tasas que pesan sobre el bien y expensas pagos. (U$S ) pagaderos de la siguiente manera: % al momento de suscribirse el boleto de compraventa.Conforme lo previsto por el art. libre. domiciliado en ………. la Sra. SEGUNDA: El precio de venta será de: dólares estadounidenses …. en las condiciones que a continuación se indica: PRIMERA: La venta se efectuará en base a títulos perfectos. de 2012. para que venda (proceda a buscar comprador – para que proceda a vender) particularmente el inmueble de mi exclusiva propiedad sito en la calle……..con domicilio en……… En prueba de conformidad y a un solo efecto se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. la propiedad se vendiera a alguien que presentó la inmobiliaria. facultando al mismo a retener el citado importe del monto a percibir en el boleto de compraventa. en la fecha. a partir de la fecha. CUARTA: Reconozco a…………… en concepto de comisión una suma equivalente al % del precio total de venta para los siguientes supuestos: 1) si habiendo obtenido una reserva para la compra del inmueble en el precio y condiciones establecidos en la presente.. reconozco a …. el inmueble sea vendido por un tercero. 2) impedir la visita de interesados al inmueble dentro de los horarios de guardia convenidos . no me presentare a firmar el boleto de compraventa correspondiente. SEXTA: La presente autorización la otorgo en forma exclusiva e irrevocable a favor de……. queda autorizado a realizar la publicidad necesaria para cumplir con el mandato asignado y visitar el inmueble con los potenciales compradores cuando las circunstancias así lo dispongan.. QUINTA: El Sr……. no teniendo que abonar ningún importe bajo ningún concepto. 3) retirar de la venta la propiedad y/o revocar la autorización y/o alterar las condiciones de venta dentro del plazo de vigencia de la misma o su prórroga. . Una vez vencida la presente. En caso de que opere el vencimiento de la presente autorización en virtud de dicha notificación. 4)vigente la presente autorización. por su intervención y en concepto de comisión. por el término de noventa días….. sin que la inmobiliaria hubiera realizado la operación de venta. dicha autorización quedará anulada y sin valor legal alguno. una suma equivalente al % del precio total de venta. que deberá ser otorgado por la suscripta. hora y lugar establecidos por la inmobiliaria.TERCERA: En el caso de venderse el referido inmueble. se renovará automáticamente por períodos iguales de no mediar notificación documentada en contrario del autorizante con diez días de antelación al vencimiento. 5) habiendo caducado la presente autorización. El resto de $..de esta ciudad.. Los títulos de la propiedad son perfectos y no reconocen embargo.inclusive. por ciento anual...) en …… cuotas mensuales y consecutivas en las que se amortizará el capital e intereses devengados del……..En prueba de conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto * D) Por la presente autorizo al señor…………………martillero público y corredor con domicilio constituido en la calle………………….. que se efectuará ante el escribano que designe su propietario a los ………… días de firmar el boleto de compraventa...(…. a vender la propiedad de mi pertenencia.y…… cuyos linderos son:……………… La venta del citado inmueble (….. del bien.. En prueba de conformidad se firman ….... . a los …. Esta autorización tendrá vigencia hasta el día…………. Reconozco al señor …………… una comisión del % por el precio total de la venta.: $ ………. me comprometo a pagar al martillero y corredor señor…………… la suma de ……………….).. dias del mes de…… del año…. De mediar justa causa para su revocación..... La propiedad será entregada libre de ocupantes. otorgándola en forma exclusiva. ……….. etc. siempre que se demuestre haber efectuado publicidad.. pagaderos de la será por un precio mínimo de $. ………. siguiente forma: el….. plena e irrevocable.. inhibiciones o gravamen alguno. ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de Buenos Aires...) en el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio.. (….en concepto de reparación de daños.% al suscribir el correspondiente boleto de compraventa.entre las de ………. ubicada en la calle………………… Nro.. El saldo de precio será garantido en hipoteca en primer grado sobre la propiedad autorizada para la venta. se debe convenir que el precio se abone de la siguiente manera: (Extensión de la autorización) Cuarta: El Intermediario queda autorizado para: (Facultad de percibir una reserva o seña. firmar el boleto. entre En la Ciudad de el Señor……………… (Martillero/Corredor). .de un mismo tenor y a un mismo efecto. titular del ……………. plazo durante el cual el comitente se compromete a no gestionar directa o indirectamente por terceras personas esta venta.). denominado en adelante el Intermediario. cuyas medidas y demás datos tomado de la respectiva escritura traslativa de dominio son los siguientes: (Precio) Segunda: La venta debe formalizarse a un precio mínimo de ……………… (Forma de pago) Tercera: En caso de que la venta se realice. retirar de la suma percibida su comisión etc. por una parte y el Señor……………titular del …………. denominado en adelante el Comitente. permitir la exhibición del inmueble.. (Plazo) Sexta: Esta autorización es exclusiva y válida por ………………… días corridos a partir de la fecha.. etc). se conviene en formalizar la siguiente autorización de venta en………………….* E) (Encabezamiento) Autorización de venta: Buenos Aires. sujeto a la siguientes cláusulas: (Autorización) Primera: El Comitente autoriza al Intermediario para que venda el inmueble ubicado en ………. (Compromiso del comitente) Quinta: El comitente se compromete a: (Concurrir a toda citación. a los …… días. esta autorización caducará de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna. (Domicilios) Octava: Para todos los efectos legales. (Comisión) Séptima: Por su actuación y en caso de que el inmueble se venda dentro del plazo convenido.. Firmas Reserva ………………. por ciento del precio total que se convenga. el intermediario percibirá en concepto de comisión un importe igual al ….Vencido el plazo pactado. el intermediario constituye domicilio especial en domicilio especial en ………… . y el comitente constituye .. “La reserva pura. Por ello. comprometiéndose para el caso de retiro de la oferta pese a la irrevocabilidad prometida. sino que. Muy por el contrario. quiero aclarar que este análisis hace referencia a la reserva que suscriben el reservante y el corredor inmobiliario y que queda sujeta a la posterior aceptación por parte del propietario. existen distintas interpretaciones acerca de qué es una reserva y de cuál es su naturaleza jurídica.“La reserva constituye una oferta irrevocable y garantizada”. sobre los cuales. Oferta porque contiene un ofrecimiento que efectúa una parte. a indemnizar al . 1994). quien sólo se obliga a transferirla al titular del objeto del contrato propuesto. quien tiene intención de contratar. que el bien que se pretende adquirir no se compromete con terceros. Irrevocable porque el oferente la mantiene en vigencia durante un plazo convenido. Al respecto. nos centraremos en la llamada “reserva . (Rafecas. retirándolo de la oferta de venta por breve plazo. garantiza la obligación que asume mediante la entrega de un bien. el agente se obliga a darle prioridad de compra a éste sobre determinado bien. entregue a la otra parte una suma de dinero de poca significación en carácter de reserva a fin de que se le otorgue prioridad en la concreción del negocio. Sec. Daniel Eduardo. todo ello. facultad que está dentro de su órbita en virtud del servicio de corretaje prestado sobre dicho inmueble a requerimiento de la parte vendedora. “Se puede determinar entonces a la luz de dichos principios. Y garantizada porque el oferente no sólo se compromete a no retirar la propuesta durante un plazo determinado. llegado el caso. que a través de la entrega de la suma de dinero en concepto de “reserva” por parte del interesado.“La retención injustificada de la “reserva” inmobiliaria:¿una conducta infiel aprehendida por el derecho penal? – LL T1999 – C. a quien además. Ed. es decir. proponente. 890. a fin de que el destinatario la estudie. debe dar aviso fehaciente de la existencia de un potencial comprador. todo dependerá de la redacción del texto de la citada reserva. pág. a otra. “La obligación de escriturar”. debemos aclarar que no son para nada uniforme los criterios existentes en doctrina y jurisprudencia acerca de la reserva. con el fin de que éste acepte o rechace la oferta que se le transmite. en cada caso en particular.Es frecuente que. . con el fin de posibilitar posteriormente negociaciones entre las partes en miras a concretar la operación”. asimismo.ad referéndum del propietario”. Es muy importante tener en cuenta que la reserva no se encuentra regulada por la ley.). o propiamente dicha de compraventa inmobiliaria es aquella que sólo tiene el alcance de asegurar por un tiempo determinado que debe ser breve. Doctrina. se tendrá prioridad…”(Mosset Iturraspe y Novellino. La Rocca. En primer lugar. frente a la falta de aceptación expresa por parte del vendedor. cuyo monto es menor al de la seña. en modo alguno. hasta tanto sea aceptada o no la oferta realizada por el adquirente. deberán reintegrársele los importes entregados inmediatamente. (Weis. autorizándolo a retener el bien entregado”. la reserva es un instrumento suscripto entre el corredor inmobiliario y el eventual comprador que contiene una convención no reglamentada por nuestra legislación que se basa en la obligación de mantener la oferta de venta de un inmueble determinado. Los modelos de reserva imperantes en la práctica inmobiliaria tutelan los intereses del propietario. Es de suma importancia incluir en el texto de la reserva que la misma queda condicionada a la aceptación del propietario en cierto tiempo. En ese sentido. sin retención alguna. para el corredor surge el derecho de cobrar comisión en caso de que la operación se concrete. el empleo de la expresión latina “ad referéndum” significa que el resultado definitivo del contrato queda subordinado al pronunciamiento de la parte vendedora. contra entrega de una suma de dinero. equivalente a seña sino que generalmente se trata de la instrumentación de una oferta a la que suelen acudir los corredores inmobiliarios para transmitir al propietario la existencia de un interesado en la operación de compraventa (“Pizzuti Gabriel Hernando c/ Labruna Omar Raúl s/cobro de sumas de dinero” .2008). eventual adquirente. y por otro lado. durante un breve plazo. Si la intención fuese establecer el mismo derecho de arrepentimiento con los mismos efectos para ambas partes (de manera igualitaria). retirando durante ese plazo el inmueble de la venta. el arrepentimiento del reservante genera la pérdida de lo entregado en concepto de reserva. No debemos confundir los conceptos de reserva con seña. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil. sin el cual no se perfecciona la citada convención. A partir de la suscripción de la reserva ad referéndum nace un vínculo contractual entre comprador e intermediario. Respecto de quien efectuó la reserva. Sala M 28-oct. así debería . Por el contrario. debiendo éste último la misma fidelidad y trato que respecto al comitente-vendedor. La reserva de compra no es. pues la doctrina y jurisprudencia mayoritarias entienden que el desistimiento por parte de aquél implica la devolución simple del dinero entregado.destinatario de la oferta. Claudia – Codino. Ezequiel “La reserva ad referéndum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria”) En suma. deben tenerse en cuenta las condiciones particulares de la operación en cuestión.). Más allá de la analogía o similitud entre las señas y las reservas. éste tan sólo se vería en la necesidad de devolver lo recibido.estipularse expresamente en el texto de la reserva. tasándose el costo de dicho arrepentimiento en igual medida. a los fines de reparar la falta de concreción de la operación. no cabe hablar de responsabilidad por la frustración del contrato ni establecer culpas. f) plazo. para confeccionar una reserva. pues -por un lado. g) comisión del corredor inmobiliario. e) precio y forma de pago. cualquiera fuera la razón por la que las partes no hubieran coincidido en torno al valor del bien. Sin embargo. sin sacrificar ningún importe de su propio peculio. arguyen que.si es el comprador quien desiste de la operación (vgr. desde la perspectiva del comprador. 1202 CCiv. el funcionamiento de la 'reserva' equivale al de la 'seña' penitencial.A.si es el enajenante quien se retracta.porque encontró un inmueble más conveniente para satisfacer sus intereses). sobre la base de que si bien las arras penitenciales tienen efectos igualitarios para ambos contratantes (al posibilitar el arrepentimiento tanto del comprador como del vendedor. d) el bien sobre el que recae. y –por otro lado. | ordinario Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo ComercialSala/Juzgado: A Fecha: 14-may-2009). Teofilo s/cumplimiento de contrato”. acordando que una vez aceptada por el propietario. b) monto de la reserva. i) cierre. Al redactar una “reserva” debemos tener en cuenta: a) sujetos. (Carrizo Elena del Carmen c/ Guarinello Inmobiliaria de Beltown S.. habida cuenta de que las partes convinieron libremente que la consecuencia de dicha frustración sería la devolución simple de la cantidad entregada (Cámara Neuquén “Belloti. la suma entregada en concepto de reserva se convierte en seña en los términos del art. . h) consecuencias por desistimiento. art. dicho sujeto quedaría obligado a indemnizar al vendedor perdiendo lo entregado en 'reserva'. Estructura de la reserva Como dije anteriormente. Claudia c/Reynaldi. “Si en el caso la frustración se debió a la falta de acuerdo en torno al precio. otros diferencian conceptualmente ambos institutos.en el caso de la 'reserva'. esa nota distintiva se halla ausente -conforme se adelantara. al aparejar el desistimiento de la operación por el potencial adquirente la pérdida de lo entregado en concepto de 'reserva'. Los que sostienen el criterio afirmativo. la doctrina no es unánime en reconocer que la 'reserva' sea una especie dentro del género 'seña'. es posible contar con una estructura previa a modo de guía. Sin embargo. abril de 1998). c) mención de que reserva es “ad referedum” de la aprobación del propietario. 1202 del Código Civil (seña penitencial). etc. días contados a partir de la firma del boleto por ante el escribano que designe la parte compradora... Los gastos de escrituración será soportados de la siguiente manera: 2. debería acreditarse que el inmueble se encuentra libre de gravámenes o restricciones y que el vendedor no se encuentra inhibido para disponer de sus bienes. es de vital importancia que quede bien claro el plazo de tiempo que se esperará para que se cumpla la condición y qué sucederá si la misma no se cumple. a la firma del boleto de compraventa. de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. DNI….. es importante que al pie de la reserva figure la aceptación del propietario. La falta de previsión al respecto. . con domicilio en….. En todos esos casos..En caso de corresponder. días contados a partir de la fecha.... a la firma de la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión dentro de los. la suma de . condicionar la reserva a distintas circunstancias: por ejemplo...El precio total se fija en la suma de pesos / dólares estadounidenses ($/U$S) pagaderos de la siguiente forma: 30 %. Modelos de Reserva * A) “Recibí de ….. a cuenta de precio y como principio de ejecución. De lo contrario se le restituirá al oferente dentro del plazo de . de estado civil…. es decir la suma de ...... solicitando en el Registro de la Propiedad Inmueble informes de dominio y de inhibición.. podría ocasionar conflictos entre las partes.hs del vencimiento de la presente el importe que en este acto deposita. De lo contrario.. es decir. la venta de un inmueble por parte del comprador....mayor de edad... el cual no devengará intereses y será devuelto sin cargo o incremento alguno.. ($/U$S) en concepto de reserva ad referéndum de la aprobación del propietario y por el término de . además de a la aprobación de propietario. días a partir de la fecha. Como ya dijimos anteriormente. por su propuesta de compra del inmueble sito en…. es conveniente condicionar la reserva. es perfectamente posible y conveniente.. al resultado de los citados informes.. la suma de pesos/ dólares estadounidenses…. la compra de un inmueble por parte del propietario. y el saldo del 70%. 4 Antes de que el propietario acepte..La presente reserva se efectúa ad referéndum del propietario 4 quien deberá prestar su conformidad a la misma dentro de . ..Aceptada por el propietario. hs..... el . el propietario se compromete a abonar a . y4: “La presente reserva se efectúa ad referendum del propietario.011”. reintegrará al reservante el importe depositado en concepto de reserva con más otra suma igual en concepto de indemnización por su incumplimiento En el acto de firmarse el boleto de compraventa..... en su carácter de titular de dominio del inmueble .. días del mes de. Y declara que de no cumplir con la obligación de suscribir el boleto de compraventa dentro del plazo fijado. Firma del propietario . mayor de edad. perderá el importe abonado en este acto. del año 2011... y/o no se presentara a firmar el boleto de compraventa.. Firmas .. El presente recibo deberá ser entregado a la firma del boleto respectivo.... una vez aceptada por el propietario..... se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto..3... del precio total de venta en concepto de honorarios por su intervención.Acepto íntegramente las condiciones fijadas.. (Otra opción de puntos 2... acepta la presente oferta en todos sus términos y condiciones........ con domicilio en ….. a los…… días del mes de…. perderá automáticamente la suma entregada en este acto a favor del propietario. B) “En Buenos Aires... Si por el contrario fuese el vendedor el que no se presentase.. DNI.....% sobre el valor total de la venta en concepto de honorarios por su intervención. días del mes de.. a los . la suma de $ / U$S (Pesos / Dólares estadounidenses) en calidad de reserva ad . al . días de aceptada la presente al corredor .. En la Ciudad de Buenos Aires.....011......... de 2..% sobre el importe total de la operación en concepto de comisión. En el momento de la firma del boleto de compraventa la parte compradora se compromete a abonar a . se le reintegrará al comprador la reserva que efectúa en este acto dentro de las .. de estado civil…….. el . el que quedará a favor de. en la Ciudad de Buenos Aires. 4...En caso que el oferente desistiera de la presente operación..Otra opción de aceptación: . la presente reserva quedará firme y el oferente deberá abonar al momento de firmarse el boleto de compraventa dentro de los .. recibí de…. con DNI…. De conformidad. de vencida la misma). a los ...... En caso de no presentarse el comprador a firmar el boleto de compraventa dentro del término de la presente reserva. de 2.3... . recibí del señor ………….. y a partir de ese momento.a los …………días. fecha que se fija para la firma del correspondiente boleto de compraventa. a la hora…. el Señor …………podrá disponer libremente del inmueble.. Si esta reserva de compra fuese aceptada por el propietario y la operación no se concertare en la fecha y hora por silencio. Si el propietario no aceptase esta reserva. entregado para la venta por ………….. incomparecencia o desistimiento expreso del reservante.- * C) “En la Ciudad …………….%) del precio total de venta del referido. en la forma convenida a firmar el boleto de compraventa o la operación no se concretara por su culpa perderá de pleno derecho y sin necesidad de interpelación alguna la suma entregada en concepto de reserva..por el precio total de $/ U$S….. forma parte integrante del presente. Esta reserva es válida hasta el día…. cuyas cláusulas el interesado en adquirir el inmueble conoce y acepta.. De conformidad se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. en concepto de comisión el …. en concepto de comisión. El comprador reconoce al firmante. un importe equivalente al…… por ciento del precio total de esta venta. éste incurrirá en mora automática y perderá en concepto de indemnización la suma de dinero entregada en este acto. del mes de…… de …. el importe recibido en este acto se le devolverá íntegramente al reservante. deberá firmarse el día a las horas en… . quien renuncia expresamente al derecho de reclamar intereses o incremento de ninguna naturaleza. en concepto de reserva ad referéndum de la aprobación de propietario por la compra del inmueble situado en ……. en el precio total de………… que se abonará de la siguiente manera: El correspondiente boleto de compraventa cuyo proyecto.referéndum de la aprobación del propietario por su propuesta de compra del inmueble ubicado en ….. Si el comprador no concurriera. en el acto de la firma del correspondiente boleto de compraventa. . el comprador interesado le pagará al corredor inmobiliario interviniente. por ciento (…. firmado por las partes.. que se efectuará en…. domiciliado en…… la suma de ……………. (pesos /dólares estadounidenses) pagadero de la siguiente forma:…. En el caso de que esta operación de compraventa sea llevada a cabo.. . ocasión ésta en que simultáneamente se otorgará la Posesión del Inmueble totalmente desocupado y libre de ocupantes con todos los impuestos.. domiciliado en .. días corridos de la fecha.. en…. bajo las siguientes condiciones básicas: Se pacta como precio total ….. ) en calidad de reserva ad referéndum de la aprobación del titular del dominio. En prueba de conformidad se firman dos ejemplares. El plazo máximo para que el propietario preste su conformidad con la Presente reserva se establece el día …. * D) “Recibí del señor ...... días del mes de…. la suma de pesos.. a los ….. a los ….... quien acredita su identidad con . ) a cuenta de precio y como principio de ejecución. tasas y contribuciones pagas. de …..... días contados a partir de la firma del Boleto de Compraventa por ante el Escribano que designe la Parte Compradora.En el acto del otorgamiento de la Escritura traslativa de dominio: $ ….. hs.. Vencido el plazo y mediando silencio del vendedor el comprador podrá retirarla sin sufrir quita alguna”..` La Escritura Traslativa de Dominio se suscribirá dentro de los …. ..... (pesos ..La presente reserva tiene una validez de …………….. en la Ciudad de….. y libre de todo tipo de gravámenes.. ($ .. a las …..). pagadero de la siguiente forma: …… En el acto de la firma del Boleto de Compraventa: $ ..... Nº ..... % sobre el importe total de la venta de manos de la parte vendedora y el …... …. por su propuesta de compra del inmueble ubicado en …. con la intervención del Señor Martillero y Corredor Público …..... % de manos de la parte compradora... de 2011. para lo cual bastará con la simple inserción de su firma al pie del ejemplar de la presente que obre en poder del Martillero y Corredor Público interviniente. del mes de …... quien percibirá en dicho acto en concepto de comisión: el …...Si transcurrido dicho plazo no se hubiese obtenido la conformidad del propietario se le reintegrará en forma inmediata el importe recibido en este acto al Reservante sin otro derecho a compensación alguna Si en la fecha indicada precedentemente para la firma del boleto de compraventa el presunto . (pesos …. La presente Reserva se recibe " AD-REFERENDUM" de la aceptación del titular del dominio y tendrá carácter definitivo cuando el Titular de Dominio preste su total conformidad. otorgándosele a partir de ese momento a la presente operación el carácter de cumplimiento obligatorio para ambas partes...... de …...El Boleto de Compraventa deberá firmarse el día …. de ….. en un contrato civil se puede convenir que la seña no dará lugar al arrepentimiento. perderá de pleno derecho y sin necesidad de intimación judicial o extra judicial alguna.... .comprador no se presentara o si la operación ni pudiera concretarse por su culpa. días del mes de . para permitir el arrepentimiento de cualquiera de las partes. Como surge del concepto. en un caso concreto. estableciendo que el dinero se . y el propietario del inmueble. la suma entregada para esta reserva. a partir de ese momento. podrá disponer libremente de la propiedad motivo del presente En prueba de conformidad se firman ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la Ciudad de ….... Cabe aclarar que las citadas especies se encuentran reguladas en la norma: una por la norma comercial y la otra por la norma civil. de 2011” . De ahí que existen dos especies bien diferenciadas de señas... a los .- Seña La seña es la entrega de una cosa mueble. las partes pueden alterar los efectos predispuestos por las referidas normas en virtud de la autonomía de la voluntad imperante en materia contractual.. generalmente dinero. la entrega de dinero que una de las partes realiza a favor de la otra puede tener finalidades y resultados prácticos diferentes. o en su caso. Por ejemplo. Sin embargo. que una de las partes contratantes realiza a favor de la otra con el fin de asegurar la celebración de un contrato o su cumplimiento. Entonces. la función y efectos de la seña dependen de qué especie de seña se trate: * Seña confirmatoria: Su fin es asegurar el cumplimiento del contrato. si el contrato es civil será penitencial. o en un contrato comercial convenir que será admisible el arrepentimiento. quien la dio puede arrepentirse del contrato o puede dejar de cumplirlo perdiendo la señal. . Lo que se da como seña es considerado como una adelanto. pago a cuenta del precio total. o si la obligación fuese de hacer o de no hacer”. el art. habrá que estar a la naturaleza del acto jurídico. pierde la seña. Ante el silencio de las partes sobre el carácter que asignan a la seña. * Seña penitencial: En este caso. Puede también arrepentirse el que la recibió. Está consagrada en el art.entrega a cuenta de precio y como principio de ejecución. sin que puede ninguna de las partes retractarse perdiendo las arras”. Si el contrato se cumpliere. la seña tiene como característica principal que permite arrepentirse a cualquiera de las partes. debemos distinguir: . En efecto. la señal debe devolverse en el estado en que se encuentre. Es decir. la seña es confirmatoria. En la un un En el derecho comercial se presume que la seña es confirmatoria. 475 del Código de Comercio dice: “las cantidades que con el nombre de señal o arras se suelen entregar en las ventas. pero no si ella fuere de diferente especie. y en tal caso debe devolver la señal con otro tanto de su valor. salvo que las mismas hayan estipulado lo contrario. se entiende siempre que lo han sido por cuenta del precio y en signo de ratificación del contrato.si se arrepiente quine dio la seña (por ejemplo el comprador). la señal se tendrá como parte de la prestación. Si las partes se arrepienten. en el Código de Comercio.Si se arrepiente quien recibió la seña (ejemplo el vendedor) debe devolver la seña con otro tanto más (seña doblada). . como garantía del cumplimiento de contrato. el cual dice: “Si se hubiere dado una señal para asegurar el contrato o su cumplimiento. En la segunda parte del artículo se prevé la posibilidad da dar a la seña “por cláusula especial del contrato” un carácter penitencial por el cual “les sea lícito arrepentirse y dejar de cumplir lo contratado”. Si ella fuere de la misma especie que lo que por el contrato debía darse. si el contrato es comercial será confirmatoria. este tipo de seña las partes no tienen derecho a arrepentirse de operación. sólo se admite el arrepentimiento si fue pactado expresamente. 1202 del Código Civil. En derecho comercial las expresiones seña y a cuenta de precio o adelanto. pues ellas u otras similares no dejan dudas acerca del carácter confirmatorio de la seña. Perrupato de Ferrara. a cuenta de precio y principio de ejecución”: En este caso. La parte que ha recibido la seña debe. por el contrario. debe restituirla doblada”. no sólo manifestar expresamente su arrepentimiento. 1059 dispone: “La entrega de una seña se interpreta como confirmatoria del acto. en tal caso. en cambio. al significar un principio de ejecución. Esta cláusula. y durante ese período cabe el arrepentimiento mediante la pérdida de la señal o su restitución doblada. puesto que si se había dado como seña las partes podían arrepentirse. . Después del principio de ejecución del contrato. ¿permite arrepentirse? La seña penitencial permite a las partes arrepentirse y con ello separarse del contrato. Cláusula “como seña y a cuenta de precio”: En los boletos de compraventa de inmuebles ha sido costumbre establecer que el comprador entrega una suma “como seña y a cuenta de precio”. quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra. decidió a la jurisprudencia a declarar que su utilización en los contratos no autoriza a las partes a arrepentirse. La Cámara de Apelaciones en lo Civil de la Capital puso fin al debate mediante un fallo plenario (Méndez c. vale como pacto de displicencia hasta el comienzo de ejecución del contrato. sino acompañarlo de la devolución doblada de la seña. del 21 de diciembre de 1951) que dio a la citada cláusula una doble función sucesiva: como seña si el contrato no se cumple. concluye esa virtualidad de la seña.Forma de manifestar el arrepentimiento: La parte que ha entregado la seña puede manifestar su arrepentimiento en forma expresa o tácita. a cuenta de la prestación debida. excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse. carecen de la significación que tienen en el ámbito civil. Expresión “como seña. Si la expresión seña hace presumir el arrepentimiento. constituye una confirmación del negocio celebrado. Por eso. y si se había dado a cuenta del precio. quedando la suma entregada como pago parcial. puesto que la ley no exige términos formales. y a cuenta de precio en caso de cumplimiento. es decir. ello significaba que había un principio de ejecución del contrato y las partes no podían arrepentirse. frente a una sola que lo permitiría. la dación o entrega a cuenta de precio. las otras dos hacen presumir su renuncia. la citada cláusula dio lugar a discrepancias doctrinarias y jurisprudenciales ya que resultaba contradictoria. Proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial Seña: El Art. la reiteración de dos expresiones contra el arrepentimiento. y quien la recibió. Modelo de seña “Entre ….. DNI….con domicilio en ……, de estado civil….., en adelante “la vendedora” y. ….., con DNI….., con domicilio en….., en adelante “la compradora” convienen celebrar la presente seña sujeta a las siguientes cláusulas: Primera: la compradora entrega en esta acto a la vendedora la suma de pesos (o dólares estadounidenses en efectivo o a través de algunos de los medios establecidos por la ley de bancarización – ley 25.345; por ejemplo cheque) imputada a seña por la compraventa del inmueble sito en … por un plazo de ….. días a partir del……, sirviendo el presente de suficiente recibo. Segunda: El precio total de la compraventa se establece en la suma de ….pesos / dólares estadounidenses, entregando la parte compradora en este acto la suma señalada en la cláusula primera en concepto de seña y el saldo de ….. pesos / dólares estadounidenses será pagado de la siguiente manera:…….. De conformidad, se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, en la Ciudad de Buenos Aires, a los .... días del mes de... de 2.011”. BOLETO DE COMPRAVENTA La práctica de los negocios inmobiliarios nos presenta al llamado boleto de compraventa como un instrumento utilizado en un gran número de enajenaciones de inmuebles para establecer los derechos y las obligaciones de las partes, mientras se desarrollan los trámites necesarios para la transmisión del dominio que requiere la entrega y la escrituración. El boleto de compraventa no tiene una definición legal ya que surgió de la práctica. Se trata de un documento donde se establecen los derechos, obligaciones y condiciones generales que las partes se comprometen a cumplir y que se suscribe concertada que haya sido la venta. Naturaleza jurídica La doctrina está dividida, ya que para algunos el boleto de compraventa es sólo un antecontrato, una promesa bilateral de compraventa, un contrato preliminar y, para otros el boleto de compraventa encierra el verdadero contrato de compraventa. Podemos resumir las distintas posturas acerca de la naturaleza del boleto de compraventa de la siguiente manera: 1) Tesis que considera al boleto como un contrato de compraventa firme, serio y perfecto en si mismo. Para esta tesis, la escritura pública resulta únicamente un requisito formal que hace al modo de adquisición del dominio con independencia de la compraventa. Se trata de un contrato perfectamente determinado con todos sus elementos esenciales específicos: sujetos capaces, cosa, precio, consentimiento. 2) Tesis que considera al boleto como precontrato o promesa de compraventa, de la cual nace exclusivamente la obligación de celebrar el contrato definitivo por escritura pública. Debemos remarcar la importancia del art. 1185 bis del Código Civil que establece: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio”. Se ha señalado que en las ejecuciones individuales se puede aplicar por analogía el citado art. 1185 bis, ya que se podría oponer el boleto no solo a la quiebra o concurso del vendedor sino también a un embargo. Para eso se requiere: que el boleto tenga fecha cierta 5 o que se haya entregado la posesión, el pago del 25 % del precio y la buena fe. Por su parte, el art. 2355 dispone: “Se considera legítima la adquisición de la posesión de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa”. Proyecto de modificación y unificación del Código Civil y Comercial: Art. 1170. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si: a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos; b) el comprador pagó el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar; c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria. Art. 1171.- Oponibilidad del boleto en el concurso o quiebra. Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de adquirentes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera abonado el 25% del precio. El juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura pública. El comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido. En caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio. 5 Fecha cierta: art. 1035 del Código Civil: “Aunque se halle reconocido un instrumento privado, su fecha cierta en relación a los sucesores singulares de los partes o a terceros, será:1° La de su exhibición en juicio o en cualquiera repartición pública para cualquier fin, si allí quedase archivado; 2° La de su reconocimiento ante un escribano y dos testigos que lo firmaren; 3° La de su transcripción en cualquier registro público; 4° La del fallecimiento de la parte que lo firmó, o del de la que lo escribió, o del que firmó como testigo” también dentro del cuerpo. es escribir. aquellos que generan obligaciones a cargo de ambas partes. podemos dividirlo en: *Cuerpo: en él las partes estipulan lo concerniente al aspecto netamente jurídico. Si bien es posible redactar el contrato de cualquier forma sin sujeción a ningún parámetro. .Encabezamiento: su fin es presentar a las partes. Ahora veamos su contenido y el modo de redactarlo. a la mora automática. a los considerandos. sean redactados en tantos 6 El citado autor diferencia. a las obligaciones y responsabilidades de las partes.Cierre: en general incluye la designación de los domicilios especiales que las partes constituyen a los efectos del contrato (pueden coincidir con los denunciados por las partes en el encabezamiento). Es divisible en: . al precio. los domicilios. las representaciones (cuando la parte contratante no actúa por si misma sino a través de un representante). Entre ellas podemos mencionar las que se refieren al objeto. como lo enseña Atilio Alterini. Pero no sólo escribir. con cierto contenido.Articulado: contiene las distintas cláusulas contractuales. la designación futura de las partes (tiene por fin evitar repetir una y otra vez los nombres y apellidos de las partes) y la denominación del contrato. sino hacerlo con un propósito. mencionando sus nombres. Precisamente. la técnica jurídica. es decir. pues. al pacto comisorio (facultad de una de las partes de resolver el contrato por el incumplimiento de la otra).Ya analizamos el concepto y la naturaleza jurídica del boleto de compraventa. etc. a la de elección del tribunal que entenderá en caso de corresponder en las cuestiones derivadas del contrato. documentos de identidad. de cierta manera. Atilio Alterini expresa: “Redactar. ¿Cómo se redacta un contrato? En la obra titulada “Como redactar un contrato”. en líneas generales y. con adecuación a determinada técnica”. 6 . que tienen por fin dejar constancia de los antecedentes relativos al contrato y la finalidad perseguida por las partes al celebrar el contrato en cuestión . el número de ejemplares (el Código Civil exige que los contratos bilaterales. etc. Con relación a las firmas. pueden presentarse contratantes casados. cabe destacar que las mismas deben figurar al pie del documento. Por ejemplo. domicilio. inhabilitados. entre otros casos.originales como partes haya con un interés distinto). a los 12 días del mes de junio de 2011…. En todos los casos corresponde detallar los datos tales como nombre y apellido. etc. es aconsejable. las salvaduras y. Las partes pueden actuar por si. etc. Habiendo pluralidad de ejemplares. etc. planos. En caso que el contrato ocupe varias hojas. nómina de definiciones técnicas. si el contrato insume cinco hojas. los órganos de las personas jurídicas. además. presupuestos. el lugar y la fecha de celebración. basta que el ejemplar en poder de una de las partes lleve la firma de la otra. viudos. . documentos. por último las firmas. se deberá firmar al margen las cuatro primeras y la última al pie. Es decir. estado civil. Debe tenerse en cuenta que cualquier cuestión agregada después de la firma carece de validez. * Anexos: contienen especificaciones de carácter técnico. o bien dichos datos pueden señalarse en el pie o cierre. personas jurídicas. Cuestiones relativas a las partes contratantes en un Boleto de Compraventa En un boleto de compraventa pueden presentarse.”). firmar todas ellas al margen. Encabezamiento El boleto puede comenzar haciendo referencia al lugar y fecha de celebración (por ejemplo “En la Ciudad de Buenos Aires. los representantes legales. divorciados. personas incapaces. personas físicas. Asimismo. por otros (apoderados). No pueden contratar por si mismos. . quien acredita su carácter de tal con el testimonio de la sentencia de tutela. *Actuación de inhabilitados judicialmente El art. un tutor. En el boleto de compraventa debe preverse lo siguiente: .Debe preverse la autorización judicial con la debida intervención del Ministerio Público de Menores. En cuanto a los bienes adquiridos a título gratuito. 2º A los disminuidos en sus facultades cuando sin llegar al supuesto previsto en el artículo 141 de este Código. Menor emancipado por matrimonio. el origen oneroso del dinero empleado en la compra. sino que deben hacerlo sus representantes necesarios.Debe acreditarse la calidad del representante legal. deberá surgir del título antecedente tal condición y hacerse la relación correspondiente en el boleto.Casos en particular * Actuación de menores A los menores (0 a 18 años) les alcanza el régimen general de incapacidad. en su defecto.Cuando compra: Debe acreditarse en el acto de la compra.Justificación de la emancipación: Se acredita por la respectiva partida de matrimonio. 152 bis dispone: “Podrá inhabilitarse judicialmente: 1º A quienes por embriaguez habitual o uso de estupefacientes estén expuestos a otorgar actos jurídicos perjudiciales a su persona o patrimonio. . . . . se debe exigir la conformidad del cónyuge mayor de edad o en su defecto se debe prever la autorización judicial. Los representantes de los menores son sus padres (acreditan su carácter de tales con la partida de nacimiento)o. el juez estime que del ejercicio de su plena capacidad pueda resultar presumiblemente daño a su persona o patrimonio.Cuando vende: Si se trata de bienes adquiridos a título oneroso. Inmuebles propios: Son inmuebles propios los que cada cónyuge lleva al matrimonio. Su función es la de asistirlo. Asimismo. se deberá acreditar la inhabilitación y la designación del curador. Con un testimonio de la sentencia judicial. *Actuación de dementes o sordomudos que no saben darse a entender por escrito. los que adquiera . Por ello. se debe prever la autorización judicial para celebrar el contrato de compraventa. los que cambie por algunos de estos (subrogación real). es decir que su causa de adquisición es anterior al matrimonio.3º A quienes por la prodigalidad en los actos de administración y disposición de sus bienes expusiesen a su familia a la pérdida del patrimonio. no representa al inhabilitado ni puede actuar en su nombre. la sentencia puede inhabilitarlo para realizar ciertos actos de administración teniendo en cuenta las circunstancias del caso. En la inhabilitación la regla es la capacidad. Es más. ascendientes y descendientes. En el boleto de compraventa deben actuar conjuntamente y como una sola parte negocial el inhabilitado y el curador. ascendientes o descendientes y hubiere dilapidado una parte importante de su patrimonio. El curador del inhabilitado. Los inhabilitados podrán otorgar por sí solos actos de administración. La acción para obtener esta inhabilitación sólo corresponderá al cónyuge. Sólo procederá en este caso la inhabilitación si la persona imputada tuviere cónyuge. no puede otorgar por sí los actos de disposición. salvo los que limite la sentencia de inhabilitación teniendo en cuenta las circunstancias del caso”. pero no los que puedan comprometer sus bienes. * Actuación de personas casadas A. a diferencia de los curadores de los otros incapaces. Se trata de incapaces de hecho absolutos y por ello deben actuar en su nombre sus representantes legales (curadores). La idea general es que el inhabilitado pueda realizar por sí mismo todos los actos de administración.. integrando con su conformidad la manifestación de voluntad del propio inhabilitado. para los cuales necesita la conformidad del curador. Sin la conformidad del curador los inhabilitados no podrán disponer de sus bienes por actos entre vivos. Se nombrará un curador al inhabilitado y se aplicarán en lo pertinente las normas relativas a la declaración de incapacidad por demencia y rehabilitación. Se debe presentar un testimonio de la sentencia que acredite la declaración de incapacidad y la designación del representante legal. respectiva escritura. y continúen viviendo en él los hijos menores o incapaces. Para disponer de estos bienes es necesario el asentimiento del cónyuge no titular. juegos. 1277 del Código Civil establece: “Es necesario el consentimiento de ambo cónyuges para disponer o gravar los bienes gananciales cuando se . En el boleto de compraventa. se debe aclarar que el bien que se vende es propio. apuesta) o por las rentas o frutos obtenidos de otros bienes. En caso de ser sede del hogar conyugal y haber hijos menores o incapaces. revistan éstos el carácter de propios o gananciales. esta limitación se aplica al bien propio que era sede del hogar conyugal al tiempo del divorcio vincular y mientras siga ocupado por uno de los cónyuges. aunque no fuera el propietario. Asentimiento conyugal El art. legado o donación. se necesita la mención del asentimiento conyugal. El asentimiento del otro cónyuge es necesario aún después del divorcio. En los casos en que es necesario el asentimiento conyugal (bien ganancial o bien propio sede del hogar conyugal habiendo hijos menores o incapaces) el mismo puede ser suplido por autorización judicial en el supuesto que el cónyuge del que quiere realizar el acto de disposición lo negare sin justa causa o estuviese ausente o imposibilitado de expresar su voluntad. Los bienes propios pueden ser libremente dispuestos por el cónyuge propietario. se necesita el asentimiento por parte del otro cónyuge no propietario. según constancia del título de propiedad y que no es sede del hogar conyugal y si lo fuera. Es decir.con dinero ganado antes del matrimonio y los que adquiera luego de casarse por herencia. B..Inmuebles gananciales: Son los que durante la existencia de la sociedad conyugal adquieren uno o ambos esposos mediante su trabajo. hechos fortuitos (loterías. En dicho caso. que no hay hijos menores o incapaces. excepto que simultáneamente concurran sobre el inmueble propio estas dos situaciones: ser sede del hogar conyugal y vivir en él hijos menores o incapaces. tiene la posibilidad de entender como razonable cualquier justificación que estime corresponder para decir no. . derechos o bienes muebles. la misma debe figurar también en la escritura traslativa de dominio para dar seguridad al título. Sin embargo. se discute en la doctrina si el asentimiento brindado en el boleto es suficiente o si debe reproducirse en la respectiva escritura traslativa de dominio. Este artículo es una excepción al principio general del art. todos los elementos esenciales. el cónyuge titular debe enterar al no titular del negocio de la intención de realizarlo y obtener su asentimiento. Para algunos bastaría que el asentimiento se preste en el boleto de compraventa. El objeto del contrato. cuyos registros han impuesto las leyes en forma obligatoria aportes de dominio o uso de dichos bienes a sociedades. trátese en este caso de bien propio o ganancial. También será necesario el consentimiento de ambos cónyuges para disponer del inmueble propio de uno de ellos. Para apreciar la justa causa. y tratándose de sociedades de personas. 1277 remite a la apreciación judicial la justa causa de la negativa. según el cual cada uno de los cónyuges tiene la libre administración y disposición de los bienes propios y de los gananciales que adquiera con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo. pero el art. son privativos del cónyuge titular. Esta disposición se aplica aún después de disuelta la sociedad conyugal. el juez podrá autorizarlo previa audiencia de las partes. Luego. No obstante lo cual. 1276. naturales y accidentales del negocio. Algunos autores sostienen la validez del negocio celebrado por boleto de compraventa en el que no se prestó el asentimiento conyugal. reconocen las ventajas de que se brinde a fin de evitar incertidumbre. Si alguno de los cónyuges negare sin justa causa su consentimiento para otorgar el acto. Pensamos que aunque la conformidad del cónyuge del vendedor haya sido prestada en el respectivo boleto. sus modalidades y prestaciones.trate de inmuebles. en que está radicado el hogar conyugal si hubiese hijos menores o incapaces. El juez podrá autorizar la disposición del bien si fuere prescindible y el interés familiar no resulte comprometido”. en general. Por otro lado. la transformación y fusión de estas. sujeto negocial cocontratante y. El cónyuge no titular no tiene ningún derecho a negar su asentimiento sin justa causa para ello. el juez tiene dos parámetros: la prescindibilidad del bien y que su disposición no comprometa el interés familiar. para pasar a un régimen de codisposición. En este régimen desaparece el régimen de conformidad de un cónyuge. Para el caso de venta del inmueble así adjudicado debe solicitarse el testimonio de la escritura de división o el testimonio de la homologación judicial del acuerdo de división. cualquiera que fuere el cónyuge titular en la escritura. mediante la referencia a las constancias del expediente: declaratoria de herederos. frente a la iniciativa del cónyuge titular. en su totalidad o por partes indivisas. los inmuebles gananciales adquiridos antes de esa circunstancia. agregándose copia del testimonio judicial de la misma o constancia de su anotación marginal a la partida de matrimonio. la división de los bienes conyugales puede efectuarse en el mismo expediente judicial o en escritura pública. podrán tanto el cónyuge supérstite y los herederos declarados vender el inmueble.Puede utilizarse el sistema de tracto abreviado. Inmuebles gananciales (sin división de bienes): Si bien la sentencia de separación personal o divorcio vincular produce la disolución de la sociedad conyugal con retroactividad a la fecha de la notificación de la demanda (o presentación conjunta en su caso). * Actuación de contratantes viudos Inmuebles gananciales: El fallecimiento de uno de los cónyuges ocasiona la disolución de la sociedad conyugal y la apertura de su sucesión. siguen siendo gananciales. . pero con un régimen especial para su disposición. Entonces. Debe tramitarse el juicio sucesorio del cónyuge fallecido y. Resulta conveniente la mención en el boleto de compraventa de la fecha de la sentencia de divorcio. deben comparecer ambos cónyuges y disponer conjuntamente.Se debe presentar el título de propiedad y la declaratoria de herederos debidamente inscripta. orden de inscripción. debidamente inscriptos. En el boleto de compraventa se debe tener en cuenta lo siguiente: .* Actuación de personas divorciadas Luego de la sentencia o de la notificación de la demanda de divorcio el inmueble que adquiera una persona divorciada es personal y su titular es considerado como soltero. Inmuebles adjudicados en la división de bienes: Una vez disuelta la sociedad conyugal por la sentencia de separación personal o divorcio vincular. una vez dictada la declaratoria de herederos e inscripta marginalmente al dominio del inmueble. . cumplimiento de tasas de justicia y honorarios profesionales. con el acta de la asamblea de elección de autoridades y con el acta del directorio de distribución de cargos. venda un inmueble. por ejemplo.. * Intervención de sociedades comerciales: La disposición de bienes inmuebles por parte de las sociedades debe ser resuelta por el órgano de administración y realizada por el representante. se deben presentar sus representantes que resultarán del contrato social o posterior designación de gerentes. * Caso de las sociedades de responsabilidad limitada: Al momento de firmar un boleto de compraventa. deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad.* Apoderados Si alguien encargara a otro que. la organización de la sociedad y los primeros representantes sociales. con el estatuto social inscripto. sin que sea necesario especificar de cuál inmueble se trata. Debe verificarse la existencia de la matriz. socios o no (en este caso se debe requerir el acta de designación de gerente/s. * Caso de las sociedades anónimas: Al momento de firmar un boleto de compraventa. en original o copia certificada. b) que él es el representante. debe presentar un acta específica del directorio que lo autorice. alcanza con la autorización privada (ya que el boleto sería un instrumento privado) Se debe exhibir el primer (o posterior) testimonio de la escritura de poder. Cuando actúe un apoderado. o el original de la autorización privada. para gran parte de la doctrina y jurisprudencia. Si el contrato resulta ajeno al objeto social. La forma del documento que acredita la representación es la del acto jurídico que se realiza. cuyo instrumento deberá presentar el apoderado en el momento de firmar el contrato para que la contraparte pueda analizarlo y resolver sobre sus alcances teniendo en cuenta el negocio en cuestión. sino hubieren sido distribuidos por la asamblea que los eligió. en el caso de testimonios de poderes notariales (a fin de acreditar la autenticad y la vigencia del poder). por ello para firmar el boleto de compraventa. del cual surge el objeto social. El poder se agrega al boleto. . le otorgará el respectivo “poder”. en principio se debe presentar el presidente del directorio quien debe acreditar: a) la existencia de la sociedad. Para celebrar contrato de compraventa respecto de bienes inmuebles basta que el poder indique la facultad de comprar o vender inmuebles. Si llega el momento de la escrituración sin que el comprador haya dado a conocer el nombre de la persona dispuesta a asumir la calidad de comprador. deberá presentar el respectivo poder otorgado por la sociedad. En estos casos el adquirente no comparece “por si” ni “por otro”. queda como obligado personal. sociedad de responsabilidad limitada. La representación corresponde a uno o más gerentes. Todo surge del contrato social. sociedad en comandita por acciones. * Actuación de intervinientes para otros – Compra en comisión. en comandita simple) es imprescindible la presentación del contrato social inscripto. Se pueden adoptar dos alternativas: a) La cláusula “en comisión” que es aquella que no identifica a la persona destinataria b) La cláusula “en comisión para…. se propone transferir a un tercero los derechos y obligaciones derivadas del contrato. Como ya quedó dicho.Si el comprador no transfiere los derechos en término. Esto significa que aunque hace el negocio a nombre propio. . el comisionista sólo quedará desobligado si comunica el nombre del verdadero comprador con tiempo suficiente como para extender la escritura a nombre de él. . invocando un encargo o una comisión. él queda como único obligado. En el caso a). Cuando actúa un apoderado.El comprador queda autorizado a transferir los derechos y obligaciones del contrato de compraventa.Se debe solicitar acta especial de reunión de socios para actos no comprendidos en el objeto social o para actos de suma importancia como por ejemplo la venta del inmueble donde se encuentra radicada la sede social. la organización de la sociedad y los primeros representantes sociales. colectiva. ya que del mismo surge el objeto social. es necesario que la transferencia se haga antes del plazo fijado para la escrituración o del estipulado en el contrato. sino que lo hace “para otro”. Cualquiera fuere el tipo social (sociedad anónima. que pueden ser socios o no. Su actuación puede ser conjunta o indistinta y por un plazo estipulado o y por el tiempo de duración de la sociedad.” (aquí se indica la persona física o jurídica para quien se adquiere). Efectos: Los principales efectos de la compra en comisión son los siguientes: . etc. La cosa debe existir al celebrarse el contrato o ser susceptible de existir (cosa futura). es decir. etc. playas. el nombre de la calle y el número o entre cuáles números. Que su venta no esté prohibida por la ley (art. 1364). Tratándose de un bien inmueble es fundamental la adecuada y prolija determinación del mismo o las pautas para poder determinarlo. siempre que su enajenación no sea prohibida”. Entre las cosas cuya venta está prohibida por la ley podemos mencionar a los bienes públicos del Estado. como mares. aunque sean cosas futuras. porque el . por ejemplo. La compraventa no puede recaer sobre una cosa que no ha existido nunca o que ha dejado de existir al formarse el contrato.Cosas que pueden ser vendidas . Requisitos: debe ser una cosa en sentido propio. la prohibición puede resultar de un contrato. 1327). etc. si están situados en lugares urbanos. Ej. puesto que constituye uno de los elementos esenciales específicos para que exista contrato de compraventa. Cuando la ley lo autoriza. plazas. es un elemento esencial del contrato de compraventa. al igual que el precio. 2313). la casa de la calle Emilio Mitre 1183 de Capital Federal) o incierta (se alude a las cosas fungibles) pero se ha determinado su especie y cantidad (Ej. el principio general es que todas las cosas pueden ser vendidas. Sin embargo no se corresponde con un buen negocio inmobiliario mencionar sólo esos datos cuando se dispone de otros más precisos respecto de su ubicación. Puede individualizarse con mínimos datos que lo ubiquen. El art. 100 litros de vino tinto común de mesa). prohibición de vender a determinada persona (art. debe tener existencia real o posible.Objeto La cosa. planos. puertos. La cosa debe ser determinada o susceptible de ser determinada Tal es lo que sucede cuando la cosa es cierta (Ej. ya surjan de títulos. Por lo tanto. es decir un objeto material susceptible de apreciación económica. 1327 del Código Civil establece: “Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.: prohibición por 10 años al donatario de vender la cosa donada (art. Modalidades de la venta de inmuebles “ad corpus” El art.ubicado en…”. La fórmula contractual deberá decir lo siguiente: “X vende a Y y éste acepta un inmueble urbano o rural de su propiedad ad corpus. que se individualizan sólo por su ubicación. cuando el verdadero dueño ratifica la venta o cuando el vendedor llega a ser posteriormente dueño de la cosa. los daños y perjuicios que le resulten de la anulación del contrato.). etc. 1344 dispone que la venta de un inmueble determinado puede hacerse: Sin indicación de su área y por un solo precio: se trata de la llamada venta ad corpus. Este principio tiene varias excepciones (Cuando las partes contratan sobre la cosa que pertenece a un tercero..contrato sería nulo por falta de objeto. La cosa debe pertenecer al vendedor. es decir. ya que el art. porque la parte indivisa le pertenece y puede disponer de ella.).Si vende sólo su parte indivisa: esa venta es válida. porque está vendiendo algo que no le pertenece. 1329 expresa: “las cosas ajenas no pueden venderse. La fórmula “o lo que en más o en menos resulte” ha sido diversamente interpretada. siempre que se aclare esa situación y bajo la condición de que la cosa llegue a existir luego. sea como sucesor universal o singular.. En principio. cuando la venta fuese hecha por el heredero aparente y a favor de un comprador de buena fe. La nulidad del acto desaparece si hay convalidación (ej. Venta de cosa parcialmente ajena (cosa en condominio): ¿Es válida la venta que haga uno de los condóminos de la cosa indivisa que posee con otros? . para poder vender válidamente una cosa es necesario ser dueño de ella. Es relativamente frecuente en las operaciones sobre terrenos urbanos. los otros condóminos ratifican la venta. el vendedor adquiere el resto de la cosa por sucesión universal o particular). Pero puede recaer sobre una cosa futura. pero mayoritariamente se la tiene por idéntica a la mención ad corpus. pero teniendo pleno conocimiento de esa circunstancia. Es útil para que las partes no puedan reclamarse diferencias de precios o resoluciones del contrato por diferencia de superficie. El condómino que vendió la totalidad del bien debe pagar al comprador que ignoraba que la cosa era común con otros. Si vende la totalidad de la cosa en condominio: la venta es nula. . y la nulidad alcanza aún a la porción del vendedor. la que se hace sin indicación del área. Por ejemplo. esto tiene solo valor teórico. El Proyecto de Unificación de los Códigos Civil y Comercial. la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor podrá liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal”. El precio es cierto: a) cuando las partes lo . el comprador entrega una cosa. la permuta se rige por las reglas de la compraventa. Requisitos: Debe ser en dinero: (art. Por otra parte. habrá permuta. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación. Lo podemos definir como el valor de una cosa estimada en dinero. Debe ser cierto (art. Se trata de un elemento esencial propio de la compraventa y está regulado en los arts.000 en efectivo y por el resto entrego un camión) el contrato será de permuta si es mayor el valor de la cosa y de venta si es mayor la suma de dinero En realidad. 1323). el art. la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero” y el art. se estipuló dar moneda que no sea de curso legal en le República. al momento de constitución de la obligación. 619 expresa: “Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda. Actualmente. porque en la práctica. si en vez de dinero. determinada o determinable. 1329). 765 establece: “La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda. es decir. Si el precio es mixto. el día de su vencimiento”. 617 del Código Civil establece: “Si por el acto por el que se ha constituido la obligación. cumple la obligación dando la especie designada.El Precio El precio es la contraprestación que efectúa el comprador por la cosa que el vendedor le entrega en propiedad. parte en dinero y parte en una cosa (ejemplo: vendo mi casa en $ 200. se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República. Si el precio no es en dinero no hay compraventa. en el art. 1349 a 1356 del Código Civil. Esto significa que debe ser determinado o determinable. por dinero se entiende moneda de curso legal.000 y convengo que el pago se hará en $ 150. verdadero. es decir real.C.000). En el boleto se establece que el precio de venta será fijado por un tercero. aunque razonable por tener cierta relación con el valor de la cosa. El precio no es cierto cuando: se dijere que la venta se hace por el precio justo sin establecerlo. Obligaciones que surgen del boleto de compraventa Obligaciones del vendedor . b) cuando es un precio irrisorio.determinaren en una suma que el comprador debe pagar (ejemplo: vendo mi casa en un precio de $ 200. b) Cuando se deje su determinación al arbitrio de una persona determinada (ejemplo: vendo mi casa en el precio que fije el martillero Pedro Perez).000 cuyo valor normal es de $ 140.). 954 C. debe guardar una cierta relación cuantitativa con el valor de la cosa vendida. Si esta persona no lo establece. se vendiere por la suma que otro ofreciere por la cosa o se dejase la determinación del precio al arbitrio de uno de los contratantes. Debe ser serio. es decir. a quien se individualiza. c) Cuando lo sea en referencia a otra cosa cierta (ejemplo: vendo mi casa por el mismo precio que vendió la suya mi vecino Juan Rodriguez). es el producto de una situación disvaliosa para alguna de las partes. cuando es tan bajo que no equivale a nada (ejemplo: vendo mi casa en cinco pesos). la venta queda sin efecto. El precio no es serio: Cuando es un precio simulado o ficticio (ejemplo: se simula pagar $ 200. se transmite el dominio.000). Distinto es el supuesto del llamado precio vil que. pero el precio en realidad no se paga). Resulta precio vil aquel que permite un aprovechamiento desproporcionado de una de las partes y que roza con el vicio de lesión (art. al punto de justificar que sea atacado de nulidad (ejemplo: se vende una propiedad en $ 40.000 por una casa. Entregar la cosa al comprador Es la obligación más importante del vendedor. sin perjuicio de que las partes convengan lo contrario. Habrá tradición cuando una de las partes entregue voluntariamente una cosa. sin hacerle modificaciones y sin alterar su estado. el comprador puede exigir que inmediatamente se le devuelva el precio que hubiese dado. que la cosa no esté en posesión de otra persona. y la otra voluntariamente la reciba. Si el vendedor no entrega la cosa al tiempo fijado en el contrato. a través de la entrega de las llaves de quien transmite al adquirente. el Código le impone al vendedor la obligación de conservar la cosa tal como se hallaba el día del contrato. el comprador puede pedir la entrega de la cosa o la resolución del contrato y en ambos casos puede pedir la indemnización de los daños y perjuicios. Si el vendedor se hallare imposibilitado para entregar la cosa. . tratándose de inmuebles. Es una aplicación del pacto comisorio. los accesorios y demás bienes muebles que se pactaron como integrantes de la compraventa. En efecto. Para evitar conflictos. ya que la cosa puede estar prestada o dada en locación a otro. es decir. es conveniente detallar en el boleto de compraventa. 1408 a 1423 del Código Civil surge que las obligaciones más importantes del vendedor son: Conservar la cosa vendida. Libre de toda otra posesión significa que el vendedor tenga el dominio pleno de lo que transmite. Los gastos de conservación son a cargo del vendedor. con aquellas cosas que la integran y que son puestas en ella para su uso y comodidad. Esto no significa que la cosa no esté ocupada.De los arts. es decir. pero como éste no tiene pretensiones de ser dueño (animus domini). entre la suscripción del boleto de compraventa y la escritura pública transcurre normalmente un plazo en el que la tradición no se ha producido. libre de toda otra posesión y con todos sus accesorios. a través de un inventario. ya que el comprador se convierte en dueño cuando se le hace tradición de la cosa. La cosa se debe entregar con todos sus accesorios. sin estar obligado a esperar que cese la imposibilidad del vendedor. por ejemplo. se considera que la cosa está libre de toda otra posesión. hasta su entrega. El vendedor debe entregar la cosa vendida. sin modificarla. Claro que la existencia de ocupantes debe constar en el acto de venta. cuando se le entrega la cosa que ha comprado. Durante dicho plazo. la causa es anterior y puedo invocar la garantía de evicción. en el domicilio del comprador. A esta garantía se la denomina “garantía de evicción”. Requisitos para que funcione la garantía de evicción: Que se trate de una turbación de derecho: La turbación debe fundarse en una causa jurídica (Ej: Que le entablen una demanda al adquirente. turbaciones materiales de terceros que no invocan derechos sobre la cosa. Que la turbación tenga una causa anterior o contemporánea a la adquisición: Ejemplo: compro un inmueble y se presenta a ejecutar el bien un acreedor hipotecario que yo desconocía. si la venta es al contado. Efectos de la garantía de evicción: . el transmitente debe garantizarnos que no sufriremos evicción. El art. que lo puedan privar del derecho adquirido). y que si ello ocurriera se nos indemnizarán los daños y perjuicios. Debe también responder por los vicios redhibitorios de la cosa vendida”. y si la venta es a crédito o a plazo. Garantizar al comprador contra evicción y vicios redhibitorios de la cosa. A falta de convenio al respecto. El vendedor debe garantizar al comprador por evicción y vicios redhibitorios. cuando fuese vencido en juicio. 1414 del Código Civil establece que el vendedor “debe sanear la cosa vendida. respondiendo por la evicción al comprador. el vendedor recibe en el lugar y tiempo de entrega de la cosa. Evicción Cuando se adquiere un bien a título oneroso. privación o pérdida que sufra el adquirente en el derecho que se le ha transmitido. La evicción consiste en una turbación. es decir. por una acción de reivindicación u otra acción real.Recibir el precio El vendedor está obligado a recibir el precio en el lugar y tiempo convenido por las partes. El vendedor no garantiza contra turbaciones de hecho. es decir. La garantía funciona de pleno derecho (no requiere pacto expreso) en todos los contratos traslativos a título oneroso. que ningún tercero nos hará reclamos judiciales que nos priven de lo que hemos adquirido. La falta de citación del enajenante hace cesar su responsabilidad. es decir. están a cargo del vendedor los gastos de entrega de la cosa vendida. Obligación de pagar los gastos de entrega de la cosa.. La responsabilidad del enajenante por evicción cesa en los siguientes casos: conocimiento previo de la evicción. pacten otra cosa al respecto. Las disposiciones sobre evicción no son de orden público. La citación del enajenante puede pedirla el adquirente o el tercero que inició el juicio. el enajenante debe indemnizar al adquirente los daños y perjuicios. la cláusula de exclusión de responsabilidad es nula. en principio. salvo que el adquirente pruebe que era inútil citarlo porque no había defensas u oposiciones justas contra el tercero. Concurra o no el enajenante. si el adquirente sometió la cuestión – sin consentimiento del enajenante – a juicio de árbitros y estos decidiesen en su contra. quedando comprendido el daño emergente y el lucro cesante. sólo exime de pagar los daños y perjuicios. o que la transmisión haya sido “a riego del adquirente”. Por eso. no exime de devolver el precio que pagó el enajenante. de defender judicialmente la legitimidad del título y de la transmisión. Ejemplo: sabía que había alguien con mejor derecho y se lo ocultó al adquirente. salvo que las partes. salvo: que se pacte expresamente que no debía devolver el precio. la exclusión. porque si el pleito se pierde por omisiones o negligencias de su parte no podrá hacer reclamos al enajenante. en virtud de la autonomía de la voluntad. ya que éste tiene la obligación de defenderlo. Indemnización de los perjuicios: Si el tercero vence en el juicio. Defensa en juicio: Si el adquirente fuera turbado por algún reclamo judicial de terceros.C. 1415 C. si el enajenante actuó de mala fe. En caso de enajenaciones sucesivas. las partes pueden modificar sus efectos (aumentar o disminuir la responsabilidad del enajenante) e incluso excluir la responsabilidad del enajenante. No obstante. salvo que pruebe que era inútil hacerlo. se trata de los gastos necesarios para que el inmueble llegue al adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas. . se puede citar al enajenante o a cualquiera de los enajenantes anteriores. Por otro lado. si el adquirente dejó de oponer – por dolo o por negligencia – las defensas convenientes o no apeló la sentencia de primera instancia. allanamiento a la demanda (el adquirente admite el derecho del tercero que lo demanda). el adquirente debe continuar el juicio y defender sus derechos. Tratándose de inmuebles. debe hacer citar al juicio al enajenante. falta de citación del enajenante. De acuerdo al art. si aún no ha sido entregada. el vendedor tiene derecho a reclamar los gastos de conservación e indemnización de perjuicios. retener la cosa vendida. Si el comprador se niega a recibir la cosa. el vendedor paga los gastos previos a la escrituración. 1424 primera parte). pedir la resolución del contrato. reivindicar la cosa inmueble entregada. Obligación de recibir la cosa Se trata de la contracara de la obligación del vendedor de entregar la cosa. los certificados de reparticiones públicas (acerca de las deudas del inmueble por impuestos. Obligaciones del comprador Las obligaciones más importantes del comprador son: Pagar el precio Se trata de la obligación más importante a cargo del comprador. Si la venta ha sido a crédito o a plazo: el precio se paga al vencer el plazo y en el domicilio del comprador. poner la cosa en depósito judicial por cuenta y riesgo del comprador. ¿Cuándo y dónde debe hacer el pago? Si han convenido algo: el comprador debe pagar el precio en el lugar y en la época determinada en el contrato (art. Así. el vendedor puede demandar el pago del precio. . los certificados que debe otorgar el Registro de la Propiedad (dominio – inhibiciones). 1424 segunda parte).trabas o impedimentos. tasas y contribuciones) y el 50% del impuesto de sellos que grava la compraventa. Ejemplos: estudio de títulos. Si no han convenido nada: el precio se paga en el lugar y momento en que se le entrega la cosa (art. El comprador puede rehusarse a pagar si tiene temor fundado de ser molestado por una acción real o si el vendedor no le entrega la cosa en las condiciones debidas y con todos sus accesorios. Cuando el comprador no cumple con la obligación de pagar el precio. Pagar el instrumento del contrato y los gastos de recepción de la cosa. tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad. El acreedor hipotecario que facilita dinero para efectuar una compra tiene derecho a designar el escribano de la garantía . La acción para exigir la escrituración prescribe a los 10 años. quienes de buena fe deben prestar su esfuerzo para que esa finalidad se cumpla. Las partes pueden dejar de lado esta norma y pactar otra cosa en el contrato. los honorarios del escribano. El comprador debe pagar: el sello matriz. Obligación de escriturar La obligación de escriturar que surge de la firma de un boleto de compraventa es una obligación de hacer que pesa por igual sobre ambas partes (comprador y vendedor). a los efectos de la oponibilidad respecto de terceros. la jurisprudencia y la doctrina interpretan que si el adquirente ha recibido la posesión del inmueble y pagó el precio de venta antes de escriturar. 1424 in fine). el 50 % del impuesto de sellos que grava la compraventa. las convenciones más comunes han sido impuestas por la costumbre y la jurisprudencia. En las ventas con precio aplazado. Por ello al acreedor le cabe la facultad de exigir su cumplimiento mediante la justicia. el vendedor tiene derecho a designar el escribano. Sin embargo. queda interrumpido el curso de la prescripción. El primero es la escritura pública donde se instrumenta el negocio jurídico. el adquirente tiene derecho a designar al escribano. Por otra parte. El vendedor aún es el titular del dominio. Designación del escribano: En principio. el comprador no adquiere ningún derecho real sobre la cosa.El Código dice que el comprador debe pagar el instrumento de la venta y los costos del recibo de la cosa comprada (art. Podemos resumir dichas reglas de la siguiente manera: - En las ventas de contado. se requiere la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble. No obstante. es decir la compraventa y el modo es la tradición (entrega) de la cosa. la elección del escribano es libre. Hasta que no se otorgue la escritura pública. por la fuerza de la autonomía de la voluntad. ya que para que el adquirente lo sea es necesario “el título y el modo”. el testimonio de la escritura. aunque lo fueran solamente en el lugar de la escrituración.- hipotecaria. “los gastos serán soportados por las partes de acuerdo con la ley y las costumbres” remite a los artículos 1415 y 1424 del Código Civil”. perfectamente establecida y que no deja lugar a discusión posible sobre su comienzo. a los noventa días de la fecha. Por ello. En los casos de primera venta de unidades en propiedad horizontal. sobre la forma y proporción de pagar los gastos. días no laborables. como son los días domingos. Podemos mencionar los siguientes casos: - - Cuando es expresado en una fecha concreta: Por ejemplo: “el día X del mes X del año X”. Es conveniente pactar que si por cualquier causa sobreviviente. puede ser pactada libremente cualquier otra solución entre las partes. de uso sumamente corriente. en cuyo caso además de hacerlo saber oportunamente a la otra parte serán a su cargo las responsabilidades por la falta de cumplimiento. pero no el de la compraventa que es designado por el comprador. antes analizados. ambas partes contratantes deben soportar los efectos y contingencias de la actividad del notario designado. . Cuando empieza a correr desde una fecha cierta: El plazo también es de vencimiento cierto cuando comienza en una fecha fija. Deben establecerse como días inhábiles aquellos en que por cualquier causa no funcionaran los bancos. Gastos de escrituración: La fórmula. no así cuando en dicho documento se estipula que una de las partes (vendedor o comprador) tendrá la facultad de designar posteriormente al escribano interviniente. la solución legal sería la misma. feriados nacionales. sábados. se aplican en defecto de regulación expresa de las partes. en cuanto se refiere a la actividad notarial. el día establecido para la firma resultara inhábil. el vendedor tiene derecho a designar el escribano. Debemos tener presente que para nuestro derecho civil los plazos son de días corridos. salvo que las partes pacten lo contrario. Si la designación del escribano se efectúa en el boleto. aunque la venta fuere de contado. en tiempo y forma. es decir. Si las partes no dijeran nada al respecto. por ejemplo. la escritura se trasladará para la misma hora (si se pactó hora) del primer día hábil siguiente. ya que las normas citadas son supletorias. Plazo de escrituración: El plazo es de vencimiento cierto cuando es concreto. Impuesto a la transferencia de inmuebles (ITI). Gastos de entrega de la cosa vendida (a cargo del vendedor): Son todos aquellos gastos que es necesario realizar para que el inmueble llegue al adquirente en condiciones de ser utilizado sin cargas. 1424 del Código Civil. obtención. obtención. Los honorarios del escribano son sólo una parte y no todos los gastos de escrituración. A los demás gastos de escrituración se refieren los arts. desde el impositivo hasta los profesionales (honorarios) pasando por los propios de las partes. estudio y reproducción de los documentos habilitantes. 1415 (“el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida”) y 1424 in fine cuando dice: éste (el comprador) debe pagar los costos del recibo de la cosa comprada”. en la práctica diaria no se discute que es a cargo del vendedor obtener la desocupación del inmueble. cuando dice: “éste (el comprador) debe pagar también el instrumento de la venta”.Debe distinguirse entre los gastos de escritura y los honorarios del escribano. En su caso. Honorarios del escribano interviniente. Estudio de los antecedentes de dominio (estudio de títulos). sellado y honorarios por saldo hipotecario. - Diligenciamiento y liberación de certificados. testimonio y fichas de inscripción. gastos. estudio y reproducción de los documentos habilitantes. trabas o impedimentos. en su parte final. como por ejemplo impuestos atrasados. como cancelar los gravámenes que pesan sobre el mismo. . En su caso. Impuesto de sellos que grava la compraventa (50 %). Así. Los gastos de escritura provienen de distintos orígenes. A los honorarios del escribano se refiere el art. Tasas de inscripción en el Registro de la Propiedad Sellos de actuación de escritura matriz. En su caso. Gastos de recibo de la cosa vendida (a cargo del comprador): - Impuesto de sellos que grava la compraventa (50%). transcurrido el plazo sin que la prestación haya sido cumplida. ya que pudiendo el interesado utilizar una forma que no arrojare dudas ha utilizado un medio menos seguro. Pero siempre será aconsejable hacerlo por un medio fehaciente. para evitar luego los inconvenientes de la dificultad de la prueba.: por carta documento). En el pacto comisorio tácito lo fundamental es el requerimiento al incumplidor a efectos de que cumpla sus obligaciones dentro de los 15 días. La resolución se produce de pleno derecho desde que la parte interesada comunica a la otra su voluntad de resolver. debe resolverse en el sentido de que no lo fue. por lo tanto el mismo podrá hacerse incluso verbalmente. Especies de Pacto Comisorio Pacto comisorio tácito: Se presenta cuando no fue previsto en el contrato. la resolución se producirá de pleno derecho y surtirá efectos desde que la parte interesada comunique a la incumplidora. la ley no establece ningún requisito formal. En efecto. quedarán resueltas sin más las obligaciones emergentes del contrato con derecho para el acreedor al resarcimiento de los daños y perjuicios. Vencido el plazo. En este supuesto. Lo fundamental es la comunicación. La comunicación debe ser en forma fehaciente. el art. es decir. No obstante que ya la ley da el derecho a resolver el contrato en caso de incumplimiento. Pacto comisorio Es la cláusula por la cual cualquiera de las partes puede pedir la resolución del contrato frente al incumplimiento de la otra parte respecto a las obligaciones a su cargo. . Con respecto a la forma del requerimiento. no ofrecer dudas (Ej. el contrato queda resuelto sin más. Se encuentra reglado por los arts. en forma fehaciente su voluntad de resolver”. tal estipulación no es inútil. 1204 tercera parte dice: “… es este supuesto. es decir. Pacto comisorio expreso: Cuando las partes han incluido expresamente el pacto comisorio en el contrato. el acreedor podrá requerir al incumplidor el cumplimiento de su obligación más los daños y perjuicios derivados de la demora en un plazo no inferior a quince días (salvo que los usos o un pacto expreso establecieran uno menor). Cualquier duda acerca de si la comunicación ha sido hecho o no. por el mero vencimiento del plazo. 1203 y 1204 del Código Civil. no ejecutada la prestación. Si el incumplimiento es mínimo. En principio. En el caso de un incumplimiento parcial. El art. inciso cuarto establece que si vencido el plazo del pago. Diferente es la situación si se hubiere demandado la resolución. Lo contrario significaría un ejercicio abusivo e injustificable del derecho de resolución. como por ejemplo. salvo que se trate de contratos de “tracto sucesivo”. El pacto comisorio se aplica a los contratos con prestaciones recíprocas. el deudor puede. pero no podrá solicitarse el cumplimiento cuando se hubiese demandado por resolución. ya que en tal caso. Con respecto a los efectos. Si el pacto no hubiere sido previsto en el contrato. el juez está autorizado a rechazar la demanda por resolución y decidir la cuestión sobre la base de la indemnización de los daños derivados del incumplimiento parcial. la respuesta debe ser afirmativa. Si prefiriese esto último no podrá demandar en adelante la resolución del contrato. Esta disposición ha quedado derogada por el último párrafo del art. se juzgará que ha renunciado a este derecho. permuta. comprometer su trabajo o sus bienes con otro contrato con terceros. pues en ellos las prestaciones ya han sido cumplidas. el cumplidor se limita a comunicar al incumplidor su voluntad de resolver. etc. El art. éste igualmente puede resolverse. manteniendo en pie el resto del contrato. . si el pacto fuere expreso. el pacto comisorio funciona como una condición resolutoria. El art. dispone que la resolución podrá pedirse aunque se hubiese demandado el cumplimiento del contrato. como ser compraventa. pero la parte interesada en la resolución debe darle al deudor una última oportunidad de cumplir. Independientemente del derecho a la resolución del contrato. deja sin efecto el contrato retroactivamente. 1204 que adopta precisamente la solución contraria. Se justifica que quien demande el cumplimiento pueda variar su acción y pedir la resolución. Esta disposición no es incompatible con el art. locación. la locación. la parte cumplidora tiene derecho a exigir daños y perjuicios. el vendedor recibiese sólo una parte del precio. 1375. cabe preguntarse si el mismo puede dar lugar a la acción por resolución. último apartado. 1204 y por eso sigue vigente. por lo tanto. entre las partes.La diferencia con el pacto comisorio tácito es importante. por ejemplo. si afecta sólo a partes accesorias del contrato. 1375 inciso tercero establece que el vendedor puede a su arbitrio demandar la resolución de la venta o exigir el pago del precio. Pero esta no es una regla absoluta. debiendo las partes devolverse lo que hayan recibido. sin reserva del derecho a resolver la venta. 1204. Fija anticipadamente el monto de los daños y perjuicios. siendo frecuente también la estipulación por la cual la mejoras que haya introducido el comprador quedarán en beneficio del vendedor. La ley 14. Muchas veces ocurría que en una venta a 120 mensualidades. o las cuotas que permitían al comprador exigir la escrituración o si se han introducido mejoras importantes y sustanciales superiores al saldo del precio que faltaba abonar. pactada para asegurar lo convenido en un contrato. siendo esa facultad irrenunciable y nula toda cláusula en contrario: el pacto comisorio no podrá hacerse valer después que el adquirente haya abonado ese 25 % o haya realizado construcciones equivalentes al 50 % del precio de compra.Limitaciones al ejercicio del pacto comisorio por razones de moral y buenas costumbres: Si bien la facultad de resolver el contrato es en general útil desde el punto de vista económico porque brinda un instrumento de coerción contra el mal cumplidor y buena desde el ángulo moral. lo que daba derecho al vendedor a reclamar la restitución de la cosa y a quedarse con la casi totalidad de su precio. . Posteriormente aquella solución jurisprudencial tuvo consagración legislativa en el caso de loteos de inmuebles. porque defiende eficazmente al contratante de buena fe. respetándose el principio en su totalidad. después de haber pagado 100 o 110 cuotas. Los tribunales no permanecieron impasibles antes estos excesos y se fue afirmando una jurisprudencia según la cual el pacto comisorio no puede ser invocado en las compras de inmueble por mensualidades después que el comprador ha pagado un número importante de cuotas.005 estableció que el comprador podrá reclamar la escrituración después de haber satisfecho el 25 % del precio. por motivos circunstanciales. Cláusula Penal: Se trata de una pena pecuniaria pre – establecida. hay casos en que su ejercicio resulta abusivo y contrario a la moral. con una cláusula según la cual el atraso en el pago de una o más cuotas da derecho al vendedor a reclamar la resolución de la venta y a tener para sí la parte del precio ya pagado en concepto de indemnización por el incumplimiento y de compensación por el tiempo que el comprador gozó de la tenencia de la cosa. el comprador se atrasaba. Su fin principal es procurar por su onerosidad hacer antieconómico el retardo o incumplimiento de la obligación. Esta situación se ha presentado con especial claridad en la compraventa de inmuebles por mensualidades. excepto que se declare excesiva y atentatoria de las buenas costumbres. y que se ejecuta en caso de incumplimiento. por una parte.... habida cuenta del valor de las prestaciones y demás circunstancias del caso. con DNI. en adelante denominado "LA VENDEDORA".. de fecha..Esta fijación anticipada entra en lugar de la indemnización de perjuicios e intereses cuando el deudor se hubiese constituido en mora. casado en primeras nupcias con.................... 656 sienta el principio según el cual la cláusula penal puede ser reducida por los jueces. reducir las penas cuando su monto desproporcionado con la gravedad de la falta que sancionan. configuren un abusivo aprovechamiento de la situación del deudor”.......... de Sociedades Anónimas... con domicilio en .................. con DNI. sin embargo........ dispone: “Los jueces podrán... con domicilio en .. con domicilio en .. en adelante llamada "LA COMPRADORA"....... b) actas de asambleas y de directorio de elección de autoridades y distribución de cargos respectivamente y c) acta específica (cuando el objeto de la sociedad no incluye el acto)............. nacido el .............inscripta en la Inspección General de Justicia con fecha.......................... se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas: Opción Persona Jurídica (Sociedad Anónima): Entre....... nacido el......... Boleto de Compraventa * Entre ..... casado en primeras nupcias con.... y por la otra parte "...................... con DNI. El art. Según surge del art. se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas: .................... con domicilio legal en. Así lo consagra la última parte del art.... a cargo del escribano.. 655.......................... el citado art...... según la siguiente documentación: a) estatuto social por escritura pública .. del Libro............ No da derecho a otra indemnización aunque fuese insuficiente... que en copias se adjuntas..... DNI. primer párrafo.... por una parte... no es necesario probar los perjuicios........... en adelante denominado "LA VENDEDORA". en su carácter de presidente del directorio..A............. y por la otra parte ...... pasada al folio....".... Tomo.....S........... 656.... del registro notarial de . en adelante denominado "LA COMPRADORA"............... En efecto.. representada en este acto .. bajo el Nro. nacido el.. ... con domicilio en ....... establecimientos y asociaciones autorizadas por las leyes o por el Gobierno.. representado por su apoderado .... 90... no siendo éstas temporarias... 4° Las compañías que tengan muchos establecimientos o sucursales tienen su domicilio especial en el lugar de dichos establecimientos para sólo la ejecución de las obligaciones allí contraídas por los agentes locales de la sociedad... del registro notarial de ...del registro notarial de . si en sus estatutos o en la autorización que se les dio... 2° Los militares en servicio activo tienen su domicilio en el lugar en que se hallen prestando aquél......... 3° El domicilio de las corporaciones...... que en copias se adjuntan... es decir. que una persona reside de manera permanente para el ejercicio de sus derechos y cumplimiento de sus obligaciones............ tienen su domicilio en el lugar en que deben llenar sus funciones............... DNI.....L... representada en este acto por......... por algún establecimiento permanente. Tomo....... sin admitir prueba en contra...... no ha sufrido modificaciones y que se encuentra vigente.. si no manifestasen intención en contrario... con DNI. 5° Los transeúntes o las personas de ejercicio ambulante...... por una parte.... pasada al folio.Opción Contratación entre un apoderado y una Persona Jurídica (Sociedad de Responsabilidad Limitada): Entre....... no tuviesen un domicilio señalado..S.... con domicilio legal en...... se 7 Art... según poder (Especial/General) de fecha..... como los que no tuviesen domicilio conocido..... DNI. periódicas...... datos de individualización de las partes: nombre y apellido completo (conforme surge del documento nacional de identidad)... a cargo del escribano... o asiento principal de sus negocios en otro lugar... folio.. lo tienen en el lugar de su residencia actual. En caso de estar comprendidas en algunos de los casos del art.. pasada al folio....... El domicilio legal es el lugar donde la ley presume. declarando el apoderado bajo juramento que el citado poder es auténtico...... número del documento nacional de identidad (o libreta cívica o libreta de enrolamiento)..... otorgado por escritura pública Nº ... inscripto en el Registro Público de Comercio.. se conviene en celebrar el presente boleto de compraventa sujeto a las siguientes cláusulas: ↓ Encabezamiento: Lugar y fecha de celebración (también puede indicarse en el pie o cierre)... aunque de hecho no esté allí presente.. según contrato social por escritura pública (o por instrumento privado con firmas certificadas por escribano) Nro.. es el lugar donde está situada su dirección o administración.. .... a cargo del escribano. el lugar de su residencia..... domicilio (en el caso de las personas físicas se debe indicar el domicilio real.. en adelante denominada "LA VENDEDORA".R....bajo el N"........ eclesiásticos o seculares.. nacido el. y así:1° Los funcionarios públicos... con domicilio en . y por la otra parte "........ con domicilio en.en su carácter de socio gerente. de fecha. de SRL... con fecha. en adelante llamada "LA COMPRADORA"..........".... 90 del Código Civil 7. o de simple comisión.... .. con las medidas linderas.... con frente a la calle.Escritura de fecha. No debemos olvidar que el corredor tiene la obligación de acreditar la identidad y la capacidad de las personas entre las que intermedia)....... con una superficie cubierta. Es común indicar una denominación futura para las partes y para el contrato.......... ..Nomenclatura Catastral: Circunscripción. entre las de .. 7° El domicilio que tenía el difunto determina el lugar en que se abre su sucesión............ del inmueble sito en la calle .512 de Propiedad Horizontal... PRIMERA: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere un departamento sometido al Régimen de la ley 13.... siempre que residan en la misma casa........... se indica el domicilio legal).... Sección.. tienen el domicilio de la persona a quien sirven.. estado civil (especialmente del vendedor a fin de determinar si es necesario el asentimiento conyugal).. linderos y superficies según constan en el respectivo título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble en la Matrícula Nro... 6° Los incapaces tienen el domicilio de sus representantes.... como obrera doméstica............ a su cargo. según surge de su título de propiedad .................... o trabajan. Parcela... En el caso de las personas jurídicas...........Inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble con fecha .............. Otra opción: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere un departamento sometido al Régimen de la ley 13........................ .... lo que hace un total para la unidad funcional de. designado como Unidad Funcional Nro... ubicada en el piso ..... por ciento .......y de...al folio . ... designado como Unidad Funcional Nro.. ubicada en el piso del inmueble sito en la calle de Capital Federal. 8° Los mayores de edad que sirven.. pasada ante el Escribano .en la Matrícula Nro. designado con la letra........ así como también el reglamento de copropiedad y administración que se halla vigente a la fecha de este boleto...... con las medidas. del Registro...... o que están agregados en casa de otros.. "LA COMPRADORA" declara conocer el título de propiedad... mayoría de edad (se puede asentar la edad o la fecha de nacimiento o aclarar que son personas mayores.. Manzana... semicubierta....... o en habitaciones accesorias. reconociendo un porcentual de.debe indicar el domicilio legal.. que....... habita otra casa que la de su marido.. o para quien trabajan... con excepción de la mujer casada...... de Capital Federal.512 de Propiedad Horizontal.. con el fin meramente práctico de no repetir en todas las cláusulas los nombres y apellidos... En caso de existir representación se debe indicar el carácter en que actúa el representante y dejar constancia de la documentación que lo justifica).. ..... . ... 9 Variante de pago con cheque y saldo financiado con hipoteca: Esta venta se realiza por el precio total de DOLARES ESTADOUNIDENSES.. SEGUNDA: El precio total de esta compraventa se establece en la suma de PESOS . y los linderos del terreno. ↓ Cláusula relativa al objeto: Recordemos que el objeto debe ser determinado.. o sea la suma de PESOS ($.. se puede indicar el porcentual que corresponde al departamento objeto de la compraventa. la suma de ..... costado al este con parcela...... .....) es abonada por "LA COMPRADORA" a "LA VENDEDORA" en este acto a cuenta del precio y como principio de ejecución.... sin número. es conveniente individualizarlo en el boleto de compraventa con el número de unidad funciona. El saldo... Asimismo.. fondo al sur con parcela.. calles adyacentes. Ediciones Desalma..... 1983.... lindando frente al norte... que mide: diez metros de frente al norte por treinta metros de fondo.....) será abonado en el acto de firmarse la escritura traslativa de dominio y entrega de la posesión en la fecha y lugar que se indica en la cláusula.. con frente a la calle. de cuya cantidad el comprador entrega en este acto al vendedor..... en un cheque Nro. según surge de su título de propiedad inscripto en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Provincia de... localidad y matrícula.. Si el objeto de la operación es un lote de terreno. designado como parcela .. el . calle... se debe agregar la manzana.)... calle....... el número del lote... número. Eduardo L.... Buenos Aires. y de. distando veinticinco metros de la esquina de ......(U$S....( )... entre las calles .. Por último.... cuerpo (en caso de tener más de uno)...). En caso de carecer de número municipal.... Provincia de . contra el Banco....... Eduardo Lapa 8 sostiene que se debe determinar la situación del terreno. Resúmenes Prácticos”.. de su mismo plano. la letra u otro signo colocado en la puerta de entrada (sólo como elemento de individualización auxiliar)...... o sea trescientos metros cuadrados. en el número. ($. y costado oeste con parcela.. a cuenta de precio y como principio de ejecución del contrato...y . de la manzana . sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago.. Por último. también es conveniente acompañar al boleto una copia del reglamento de copropiedad y administración (o por lo menos asegurarse que el comprador conozca su contenido).($ .. “El Boleto de Compraventa para el corredor inmobiliario.... pagaderos de la siguiente forma: la suma de PESOS.. la matrícula.. cuenta Nro....... Tratándose de un inmueble sometido régimen de propiedad horizontal. piso..... Esta imputación se considerará cumplida cuando el cheque que se entrega en este acto se debite en la cuenta libradora o el vendedor otorgue recibo y 8 LAPA...Caso de lote: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere el siguiente bien inmueble: lote de terreno ubicado en el partido de. .. El saldo del precio y la hipoteca se sujetan a las siguientes modalidades: pérdida del plazo acordado por falta de pago de los intereses dentro de los diez primeros días corridos de iniciado cada trimestre. y por todo otro incumplimiento de las prohibiciones aceptadas por el deudor.. Giros o transferencias bancarias. conocida como ley de bancarización. 4.. con más el interés del .... Tarjeta de crédito. En garantía del saldo del precio se gravará con derecho rea de primera hipoteca el mismo inmueble adquirido.000). Quedan exceptuados los pagos efectuados a entidades financieras comprendidas en la Ley 21..345. efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina prevista en el artículo 8° de la presente. y el saldo del DÓLARES ESTADOUNIDENSES . ↓ 9 En el mes de octubre del año 2000 se sancionó la ley 25... al firmarse la escritura.% diario por toda suma exigible no abonada a su vencimiento. interés punitorio del . todo ello de pleno derecho sin necesidad de interpelación alguna..y el pago se realiza en este acto en efectivo a pedido exclusivo de la parte vendedora por carecer de cuenta bancaria en la referida moneda por lo que renuncia expresamente a toda acción derivada de la misma e incluso a la acción de reivindicación. por el transcurso del tiempo. base de remate igual a la deuda actualizada por todo concepto.) será abonada por el comprador en la fecha y lugar que se indica en la cláusula . 2. Cheques o cheques cancelatorios. con el fin de prevenir la evasión fiscal..345 en razón de no poseer las partes cuentas operativas en dicha moneda... 3.. tribunales competentes para la eventual ejecución los de. y a los compromisos que toma a su cargo...... Dicha ley establece en su art.526 y sus modificaciones.. prohibición de alquilar mientras permanezca impago el saldo del precio... o su equivalente en moneda extranjera. 6. (U$S. Depósitos en cuentas de entidades financieras..Ley 25. aceptan que el mismo sea realizado en efectivo. Por eso. compra o débito. La suma de DÓLARES ESTADOUNIDENSES. o aquellos que fueren realizados por ante un juez nacional o provincial en expedientes que por ante ellos tramitan. 1º:”No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos mil ($ 1. Factura de crédito. por lo que la parte vendedora otorga a través de este instrumento válido recibo a la parte compradora y renuncia a intentar cualquier acción o excepción que signifique negar la validez del mismo o la imposibilidad de este contrato .carta de pago por dicha cantidad..% anual pagaderos por trimestres anticipados. 5.(U$S.. contratación de seguro contra incendio por el valor real del inmueble.) los abonará el comprador al vendedor en el plazo de un año a contar desde la escrituración. 1º de la ley 25... desocupación inmediata del inmueble en caso de remate.345 . es común ver en los boletos de compraventa (en los que las partes deciden realizar el pago en efectivo en contraposición a la citada ley) cláusulas de este tipo: * Las partes manifiestan que conocen la ley de bancarización . que no fueran realizados mediante: 1. * Otra opción: Las partes manifiestan que debido a que el pago del precio se realiza en este acto en dólares billetes y atento a resultar de cumplimiento imposible lo establecido en el art.... Otros procedimientos que expresamente autorice el PODER EJECUTIVO NACIONAL. Asimismo. la garantía que constituirá el comprador (generalmente se grava el inmueble adquirido con derecho real de hipoteca en garantía del pago del saldo del precio). si desiste el comprador o devolviendo la suma recibida más otro tanto si el que se arrepiente es el vendedor).. debido a lo dispuesto por el art. constatar el estado del inmueble. que quedará en beneficio de la "LA COMPRADORA" quedando a su exclusiva cuenta y cargo los gastos que originen el cambio de titularidad de la mencionada línea. las partes tienen derecho a arrepentirse (perdiendo el dinero abonada. simples tenedores o intrusos. completamente desocupado. además de poder siempre reclamar la indemnización de los daños y perjuicios. En tal caso. Cuando se paga con cheque.Cláusula relativa al precio: El precio debe ser determinado y serio. sea .. libre de signos de ocupación u oposición por terceros.. En otro orden de cosas. conoce y acepta. la posesión de lo vendido. "LA VENDEDORA" se compromete a facilitar toda la documentación necesaria a efectos de que "LA COMPRADORA" pueda iniciar los trámites correspondientes ante la empresa telefónica que corresponda.. las partes no tienen posibilidad legítima de arrepentirse y por ello. y en las condiciones materiales actuales. En cambio si se elige la segunda alternativa.entrega de la posesión : "LA VENDEDORA" otorga en este acto a "LA COMPRADORA". vacío. el que reza: “Los boletos de compraventa de inmuebles otorgados a favor de adquirentes de buena fe serán oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiere abonado el veinticinco por ciento del precio. TERCERA: La posesión del bien vendido. la presente venta incluye la línea telefónica Nro. libre de inquilinos.. que "LA COMPRADORA". Es importante tener en cuenta la importancia para el comprador de abonar a la firma del boleto más del 25% del precio. El bien será entregado a "LA COMPRADORA" totalmente desocupado.. se debe tener en cuenta que el dinero pagado en oportunidad de suscribir el boleto. El Juez podrá disponer en estos casos que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio”. los intereses.. *Opción . etc. las partes pueden exigir el cumplimiento o resolver el contrato. en el boleto de compraventa debe pactarse el plazo. * Otra opción : La posesión del referido inmueble objeto de esta compraventa será otorgada por "LA VENDEDORA" en el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio.. desocupado.. subinquilinos. Ello. El citado inmueble debe entregarse con los siguientes muebles e instalaciones que se declaran comprendidos en la venta :. puede ser en concepto de seña (seña penitencial) o a cuenta de precio y principio de ejecución (seña confirmatoria). se dará a "LA COMPRADORA" el día de la escrituración. pudiendo ésta con anterioridad a ese momento. No se trata de un detalle menor.. 1185. ya que si se opta por la primera posibilidad. se debe dejar constancia sobre las características del cheque y que el pago recién se considerará efectuado cuando el importe se haga efectivo. Otra posibilidad es que se prevea que luego de la firma la escritura pública quede un saldo adeudado. fondo se reserva que la citada propiedad devengue. Esta disposición es condición de venta y no podrá alegarse circunstancia alguna en relación con las variaciones que pudieran registrase en el mercado cambiario. propietarios o simples tenedores. fijando un plazo determinado de ocupación y previendo una pena por incumplimiento en la devolución al vencimiento de dicho plazo. Si por cualquier circunstancia. deberá entregar la cantidad de pesos necesaria para adquirir los . Otra posibilidad es que el vendedor por algún motivo precise continuar ocupando el inmueble un cierto tiempo luego de la firma de la escritura. se debe precisar el estado de ocupación en que se entrega el inmueble. intrusos. cuenta con el remanente necesario para saldar el precio en DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. Otra opción: La moneda del presente boleto de compraventa es el DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE. En este caso. tasas. es decir. etc. propietarios o simples tenedores.. totalmente desocupado. CUARTA: Se deja constancia que el pago previsto en la cláusula SEGUNDA del presente deberá ser abonado en DOLARES ESTADOUNIDENSES BILLETES.. en cuyo caso el monto a pagar debe ser lo más importante posible. que el comprador declara tener en su poder. inclusive en virtud de una disposición legal. Asimismo queda renunciado para ambas partes el derecho de hacer valer la teoría de la imprevisión. expensas comunes. al margen del importe satisfecho en este acto. intrusos.. Resulta conveniente efectuar un inventario sobre los accesorios que integran la venta y dejar constancia sobre los detalles de construcción cuando se trata de inmuebles en construcción. República Oriental del Uruguay.. ni invocarse la teoría de la imprevisión. "LA COMPRADORA" no estuviera en condiciones de hacer entrega de esa cantidad de dólares estadounidenses billete convenida. sea de inquilinos. toda vez que alza concerniente al DÓLAR ESTADOUNIDENSE BILLETE.de inquilinos. El adquirente recibirá el inmueble en el estado de conservación en que se halle. por ser conocido y aceptado por él antes de este acto.. ↓ Cláusula sobre la entrega de la posesión: Generalmente se pacta que la entrega (tradición) del inmueble se llevará a cabo juntamente con firma de la escritura traslativa de dominio y el pago del saldo del precio. Por otra parte. se debe prever que la tradición se realizó dejando constancia de ellos en la escritura y firmar un contrato de comodato. declarando "LA COMPRADORA" que. quedando convenido que desde ese momento "LA COMPRADORA" se hará cargo de todos los impuestos. pactar la entrega al momento de firmar el boleto. En caso de no contar "LA COPRADORA" con la cantidad de dólares estipulados deberá hacer entrega a "LA VENDEDORA" de la cantidad de pesos necesarios para adquirirlos en el mercado libre de cambios local o de Montevideo. aunque no siempre conveniente. Es posible. * Queda convenido entre las partes contratantes que "LA VENDEDORA" dejará en el inmueble objeto de esta compraventa los siguientes bienes : . bajo el Nro. matrícula Nro.. fijándose como plazo máximo el día ..... teléfono y expensas totalmente pagos al día de la escrituración. y los servicios de Aguas Argentinas. renunciando expresamente al art... el día... de esta Ciudad. a opción de "LA VENDEDORA". de... Natalio Pedro .. Etchegaray 10 enseña que esta cláusula aumenta la garantía natural prevista por el art... de lo cual surge la titularidad y las condiciones de dominio así como que "LA VENDEDORA" no se encuentra inhibida para disponer libremente de sus bienes.. inclusive en caso de imprevisión. El corredor tiene la obligación de solicitar antes de la firma del boleto de compraventa informe de dominio respecto del inmueble e informes de inhibición de los vendedores.. 1198 del Código Civil. * Otra opción : La escritura traslativa de dominio se realizará por ante el escribano... "LA VENDEDORA" se compromete a entregar al escribano designado dentro de las cuarenta y ocho horas de la fecha el título de propiedad y la documentación complementaria...... deuda y derecho real....... Esta cláusula obliga a realizar el estudio de títulos....... En caso de que por cualquier motivo. ↓ Cláusula sobre títulos perfectos: El título es perfecto cuando le asegura al adquirente que no será afectado por ninguna acción real respecto del inmueble. Los gastos que demandara dicho trámite será por exclusiva cuenta de "LA COMPRADORA" . bajo el Nro... QUINTA : La presente venta se realizará en base a títulos perfectos... renunciando desde ya las partes a acogerse a cualquier beneficio. con oficinas en la calle. con domicilio en el calle.. con todos los impuestos de alumbrado... teléfono..... el día señalado resultase inhábil.. gas.. cuyo gasto se encuentra a cargo del vendedor.Boleto de Compraventa.. a la hora.. SEXTA : La escritura traslativa de dominio se otorgará ante el escribano..dólares estadounidenses comprometidos en la plaza de Montevideo o en el Mercado de Nueva York. Resulta conveniente dejar constancia en el boleto sobre el cumplimiento de ello. e informe de inhibiciones con fecha.. de. luz. barrido y limpieza. 1425 del Código Civil. Titular del Registro... Los gastos originados por la escrituración serán soportados por ambas partes de acuerdo con la ley y la costumbre... libre de todo gravamen... ley y/o disposición que anule la presente venta..Editorial Astrea...Edición 1999. se acuerda la prórroga automática para el día hábil siguiente.2006. Se deja constancia que se solicitó en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal informe de dominio con fecha. Se trata del análisis jurídico sobre los antecedentes dominiales durante los últimos veinte años. Otra opción : El precio de esta operación es fijo e inamovible.. . "LA VENDEDORA" declara que la presente operación se realizará en base a 10 ETCHEGARAY. inmueble libre de gravámenes. Otra opción: La escritura traslativa de dominio se otorgará dentro de los. contribuciones. Todos los gastos emergentes de la escrituración serán asumidos por las partes de acuerdo a la Ley y la Costumbre.. aquél. a que los cite para dicho acto. por ante el escribano que la parte . no reconoce vicios de ninguna naturaleza.títulos perfectos... sobre la base de títulos perfectos. y "LA COMPRADORA" optase por resolver la compraventa... hora y lugar en que se llevará a cabo el acto escriturario. Otra opción: La escritura traslativa de dominio será otorgada en favor de "LA COMPRADORA" a los. y que se compromete hacer le conocer en forma fehaciente con .. La mora de una de las partes dará derecho a la otra parte para optar entre exigirle el acabado cumplimiento del contrato o bien darlo por resuelto. totalmente pagados a la fecha del presente boleto. dentro de los cinco días de notificado fehacientemente de la decisión de "LA COMPRADORA". días corridos a contar desde la fecha del presente boleto de compraventa. con los certificados de dominio e inhibición a la vista y que todos los impuestos. expensas. quien además queda expresamente facultado para disponer de inmediato y como mejor le convenga el inmueble de que se trata. etc. tasas... es conveniente incorporar lo siguiente: "LA VENDEDORA" y "LA COMPRADORA" autorizan al escribano designado para otorgar la escritura traslativa de dominio. SÉPTIMA.. tasas y cualquiera otra deuda que la propiedad devengue. titular del Registro Notarial de esta ciudad. deberá restituir las sumas .. aquél perderá las sumas entregadas en concepto de indemnización como cláusula penal libremente pactada a favor de "LA VENDEDORA". designe. * Cuando se autoriza al escribano para citar a las partes. ↓ Cláusula sobre la escrituración. respecto del día. en consecuencia.. Con oficinas en. de esta Capital Federal. etc. se encuentran pagos al día de la fecha.. gravámenes. días de anticipación.... sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. La escritura que corresponde al actual dominio es perfecta. totalmente desocupado y con los impuestos. Las partes se comprometen a concurrir a suscribir la escritura traslativa de dominio y a cumplir las obligaciones previstas para ese acto cuando sean citadas al efecto por el Escribano interviniente con una anticipación no inferior a cinco días corridos. días de la fecha.. "LA ENDEDORA" se obliga a entregar al escribano interviniente toda la documentación necesaria para la correspondiente escritura dentro de los cinco (5) días hábiles contados a partir de la fecha.... por ante el Escribano. "LA VENDEDORA" garantiza que no existirá impedimento alguno para inscribirla a nombre de "LA COMPRADORA" en el Registro de la Propiedad Inmueble. Las partes serán oportunamente notificadas de modo fehaciente... Si la mora fuere provocada por "LA COMPRADORA" y "LA VENDEDORA" optase por resolver la compraventa.. Si la mora fuere provocada por "LA VENDEDORA". ni medidas cautelares. . (U$S) por cada día de mora en ejecutar la prestación a su cargo. sin perjuicio de accionar por los daños y perjuicios que considere pertinentes.. en la fecha que se le notificara.. Si el incumplimiento precedentemente apuntado en la presente cláusula fuese de parte de "LA VENDEDORA". el presente boleto quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de intimación judicial o extrajudicial alguna. la que será percibida por "LA VENDEDORA" en concepto de indemnización. SI el incumplimiento fuese de "LA COPRADORA" ésta perderá la suma entregada en este acto.. en cuyo caso se establece como indemnización a cargo del incumplidor la suma . en concepto de indemnización y como cláusula penal libremente pactada a favor de "LA COMPRADORA". como pena por el retardo la que se devengará automáticamente a favor de "LA VENDEDORA" por el solo transcurso del tiempo de pleno derecho. la que quedará en beneficio de "LA VENDEDORA" como pena por el incumplidora de aquella. diarios en carácter de indemnización. pudiendo este disponer libremente del inmueble objeto del presente. En el supuesto caso de exigirse el acabado cumplimiento del contrato. en caso de incurrir en mora culpable para escriturar..percibidas. * Otra opción: Si el comprador no cumpliere con el pago a que se obliga para el día de la escrituración. con pérdida para el comprador de la suma entregada en este... la parte morosa abonará a la otra parte que estuviere en cumplimiento la suma de DOLARES ESTADOUNIDENSES .. "LA VENDEDORA" podrá optar por exigir el cumplimiento en cuyo caso "LA COMPRADORA" incurrirá en una multa diaria de. b) declarar resuelto el presente boleto por culpa de la parte incumplidora. * Otra opción: La mora se pacta de pleno derecho y por el sólo transcurso del tiempo. En tal circunstancia queda convenido que "LA VENDEDORA" podrá disponer libremente del inmueble objeto de esta compraventa. "LA COPRADORA" podrá optar entre solicitar la acción de cumplimiento de la presente compraventa. en cuyo caso si el incumplidor fuese "LA VENDEDORA". o bien considerarlo resuelto de pleno derecho. Asimismo.. sin necesidad de . dólares estadounidenses billetes (U$S) diarios desde la fecha fijada para escriturar hasta el día efectivo de la escrituración . sin necesidad de notificación judicial o extrajudicial alguna y para el supuesto caso de que alguna de las partes no concurriera el día de la escrituración o concurriéndose a escriturar. requiriendo la escritura judicial. más otra cantidad igual. ésta no pudiere efectuarse. * Otra opción: Si "LA COMPRADORA" no compareciera a suscribir la escritura traslativa de dominio y pagar el saldo de precio. deberá dentro de las 48 horas de notificado de la resolución. devolver íntegramente a "LA COMPRADORA" todas las sumas recibidas en forma doblada. con la sola constancia de notificar a "LA COMPRADORA" su voluntad de resolver el contrato. sea que lo haga en forma voluntaria o por orden judicial. judicial o extrajudicial. al pago de la suma de.. ambos contratantes se obligan. la parte no culpable podrá optar por : a) ejecutar el presente contrato.. importe resultante que deberá ser oblado a la parte cumplidora en el acto de la respectiva escritura. este contrato quedará resuelto de pleno derecho sin necesidad de interpelación ni trámite alguno.. .. previo levantamiento del acto ante el mismo escribano designado. si "LA VENDEDORA" no cumpliere con la entrega del inmueble o con las condiciones y plazos establecidos. En ambos casos. las partes convienen pactar la mora automática. Cuando el incumplimiento observado en la presente cláusula fuere motivado por culpa del vendedor. le cabe el derecho de considerar resuelto de pleno derecho el presente boleto de compraventa. el cumplidor deberá comunicar al incumplidor en forma fehaciente su voluntad. OCTAVA: A los efectos del fiel cumplimiento de las obligaciones que surgen del presente contrato. judicial o extrajudicial. reservándose el derecho de accionar contra el vendedor por daños y perjuicios.. la vendedora se hará pasible de los daños y perjuicios ocasionados por tal motivo al comprador.. los que quedan convenidos en la suma de …. A su vez. una vez que el escribano designado en la cláusula…. teniéndose presente que el pago de la pena pactada.interpelación alguna. hasta el efectivo cumplimiento de la prestación por "LA VENDEDORA" El monto así determinado podrá ser deducido del saldo de precio o reclamarse judicialmente por la vía ejecutiva teniéndose presente que el pago de la pena pactada cualquiera fuere su monto. exigir. diarios por el mismo concepto. 509 del Código Civil.. la que se producirá por el mero vencimiento de los plazos acordados. sin perjuicio de lo establecido en el art. ↓ Cláusula sobre pacto comisorio y cláusula penal. * Otra opción: Vencida la fecha designada para el acto de suscribir la escritura traslativa de dominio y de no comparecer el comprador para el cumplimiento de tal recaudo. lo que se devengará en favor de "LA COMPRADORA" automáticamente. Le haya otorgada testimonio del acta. En consecuencia y a los fines de evitar la indisponibilidad del inmueble durante el tiempo que pudiere demorar los trámites extrajudiciales del caso. no extingue el derecho del comprador a solicitar el cumplimiento de la obligación principal. incurrirá en una multa diaria de .. Las partes contratantes pactan de común acuerdo que de no otorgar la posesión del inmueble en la fecha y condiciones previstas en la cláusula …. de pleno derecho. o bien. Nos remitimos a lo explicado en la Unidad V y Unidad IV respectivamente. el vendedor podrá disponer libremente del bien objeto de esta compraventa. sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna. por la misma vía judicial.. Si no se presentare la compradora en la misma fecha convenida para recibir la posesión. cualquiera que fuera su monto no extingue el derecho de "LA VENDEDORA" a solicitar el cumplimiento de la obligación principal de pagar el saldo de precio. y hasta el efectivo cumplimiento de la prestación por "LA COMPRADORA". al comprador. donde conste las causas de la imposibilidad de haberse escriturado. diarios hasta tanto se cumpla esa condición. la escrituración del referido inmueble. . deberá pagar a la vendedora la suma de …. no será necesaria la intimación previa y el presente boleto quedará resuelto de pleno derecho. El monto así determinado podrá ser reclamado judicialmente por la vía ejecutiva. como pena por el retardo. de entregar el inmueble y otorgar la escritura. por el solo transcurso del tiempo.. a los efectos de otorgar sin mayores dilaciones. donde se tendrán por válidas todas las notificaciones. las partes se someten a los tribunales nacionales de primera instancia en lo civil de la Capital Federal.... DNI. entregar a la otra parte las constancias judiciales de la unificación de la representación y autorización.. DÉCIMA: De ocurrir el fallecimiento del comprador antes de suscribirse la escritura traslativa de dominio... NOVENA: Presente en este acto la Sra. cónyuge en primeras nupcias de "LA VENDEDORA" quien presta su asentimiento a la venta efectuada por su esposo... dentro de los. sin perjuicio de dar cumplimiento a todas las cláusulas del presente documento. que deberán gestionar en el expediente respectivo. quedando facultada para accionar en la forma que mejor estime contra aquellos.. domiciliada en. UNDÉCIMA: Para todos los efectos legales que pudieran surgir del presente. dentro de los diez días de producido el deceso o la declaratoria de incapacidad... la parte vendedora resolverá de pleno derecho el presente boleto. ↓ Cláusula sobre asentimiento conyugal: Recordemos que el mismo es necesario para disponer bienes gananciales cuyo titular es uno solo de los cónyuges y bienes propios..... 1277 del Código Civil. sus herederos deberán unificar personería dentro de los sesenta días de haberse otorgado la apertura de la sucesión.. puede resultar útil por ejemplo si el inmueble se encuentra ubicado en determinada circunscripción territorial y las .. si se presentan juntamente las siguientes circunstancias: que el bien sea sede del hogar conyugal y haya hijos menores o incapaces. * Otra opción: En caso de fallecimiento o incapacidad de cualquiera de las partes. sus sucesores o sus representantes legales deberán... quienes resulten sus herederos o legatarios deberán suministrar a la otra parte las constancias que acrediten la personería. días corridos desde el deceso.. intimaciones. * Otra opción: Si durante el plazo suspensivo convenido en este boleto aconteciera el fallecimiento o incapacidad de la parte COMPRADORA... citaciones y emplazamientos judiciales y/o extrajudiciales que se les efectuaren. y deberán cumplir con todas las obligaciones que surgen del presente boleto y suscribir la escritura traslativa de dominio. renunciando a cualquier otro fuero o lugar que pudiere corresponderles y fijan sus domicilios especiales en. en los términos del art... la escritura de la presente operación... Ante el incumplimiento de los herederos.. representación y autorización. ↓ Cláusula sobre la competencia judicial en caso de conflicto y de constitución de domicilios contractuales: Con respecto al primer punto. ↓ Previsión en caso de fallecimiento de las partes.↓ Cláusula sobre mora automática. el martillero y corredor señor...... j de la ley nacional 25.. en este caso al boleto de compraventa).... quienes por su parte reconocen y aceptan la intervención realizada por él en la presente compraventa. ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en la ciudad de Buenos Aires... en la Ciudad de Buenos Aires.... de conformidad se firman . de esta Capital Federal...... Resulta aconsejable que el boleto adquiera fecha cierta....” En prueba de conformidad. es importante pues es el que surtirá efectos con relación al contrato.... ↓ Cierre: Si no se consignó en el encabezamiento.. por ciento del precio total de venta por cada parte.ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto. en concepto de comisión. se firman ... en instrumento privado.... a los. La doctrina entiende que la certificación de firmas realizada por un escribano le otorga fecha cierta al instrumento privado en cuestión... a los. las partes deben firmar el boleto al pie sin dejar espacios en blanco y es conveniente también firmar las hojas previas a los fines de marcarlas para tener seguridad de que no serán sustituidas por otras. recogiendo un ejemplar que conservará bajo su responsabilidad….... pues recién a partir de entonces es oponible respecto de terceros. DUODÉCIMA : En cumplimiento de lo preceptuado por la ley comercial. y ratificadas por las partes todas sus cláusulas y condiciones..... litigar en otra..partes prefieren.. Por último........ Se debe cumplir con el requisito formal de la pluralidad de ejemplares.. se halla presente en este acto confirmando la identidad de los contratantes.del año... ↓ Constancia de intervención del corredor: El art...028 establece: “En los contratos otorgados por escrito. Diferentes cláusulas especiales en un Boleto de Compraventa . Con respecto a la constitución de domicilio especial...... de común acuerdo entre el comprador y vendedor. En consecuencia se establece. con domicilio en. cuyo concepto fue analizado en la Unidad II.días del mes de.. debe indicarse el lugar y fecha de celebración (puede ser cualquier día).... días del mes de.. el..... de.... Otra opción: Leído a los presentes el texto íntegro del presente boleto de compraventa...... debe hallarse presente en el momento de la firma y dejar en su texto constancia firmada de su intervención. pues el boleto de compraventa es un instrumento privado. 36 inc.. en caso de conflicto..... otorgar a favor del martillero y corredor interviniente.. especialmente respecto de cualquier notificación que deba efectuarse. . del cual se transcribe la parte pertinente de la sentencia que dice así: “..... cuya parte pertinente dice así: “... 135 del Código Civil. Nro...... certificado de lo cual se acompaña para se agregado al presente instrumento........ del art.”...... obligándose a comunicar ante del día........... que se tramitó ante el Juzgado. Secretaría.....de. quien firma en prueba de ello al final del presente contrato. a identificar a su comitente....... 152 bis del Código Civil.... habiéndose dictado la correspondiente declaratoria de herederos.. DNI...........de....... a cargo del Dr..... Esta autorización tiene vigencia hasta.......* Venta por inhabilitado judicialmente (art.......... Secretaría. la parte vendedora permitirá la visita del inmueble objeto de esta compraventa.. b) El señor. quien acredita el carácter invocado con testimonio de la sentencia – cuya copia se acompaña al presente . * Venta realizada por los herederos de una sucesión Los vendedores manifiestan que esta venta la realizan en el carácter de herederos universales de ... . por lo que es asistido en este acto por su curador. de lo contrario se lo considerará comprador definitivo... Se deja expresa constancia que el vendedor se encuentra comprendido dentro del inciso .. compra en comisión... días antes de suscribir la respectiva escritura de dominio. * Compra en comisión a) El comprador adquiere el inmueble “en comisión”. y conforme lo establecido por el art... a terceros interesados... el nombre y demás datos de la persona para quien compra.C. obligándose a la fecha de la escrituración. del mes......... se acompaña al presente copia del testimonio de la .. expresando el curador su conformidad con la venta realizada.. que fue inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble el... Sr... a cargo del Dr.. a cargo del Dr....).h ora y.... – ebrios o toxicómanos consuetudinarios – pródigos – disminuidos en sus facultades).Nro... los días...domiciliado en.. entre la ..a cargo del Dr.... a) Autorización judicial: Teniendo en cuenta que el vendedor es un menor emancipado y tratándose de un inmueble adquirido a título gratuito (..........”. c) Queda convenido que en virtud de que la compra lo es “en comisión”. cuya sucesión ab-intestato se tramitó por ante el Juzgado.... del año. 152 bis C.. * Vendedor emancipado (por matrimonio) que vende un inmueble adquirido a título gratuito..recaída en el juicio por inhabilitación del vendedor.. ...... según contrato de locación de fecha ... se encuentra presente en este acto... Sra.. el cual se agrega al presente. Se deja constancia que la propiedad objeto de esta compraventa se halla arrendada al señor.. domiciliada en.... casado... a cargo del Juzgado.... comparecen.... * Venta ad corpus Las partes contratantes dejan expresamente aclarado y convenido que la presente compraventa se realiza bajo la cláusula especial “ad hábeas”.. * Boleto de compraventa de inmueble ocupado por inquilino. b) Acuerdo del cónyuge mayor de edad: Teniendo en cuenta que el vendedor es un menor emancipado y tratándose de un inmueble adquirido a título gratuito (. debidamente sellado.y .... Siendo menor de edad el titular de dominio del inmueble que por este acto se vende... en su condición de mayor de edad....... con DNI.. y en nombre y representación de su hijo manifiestan y exhiben en este acto testimonio de la correspondiente autorización judicial dispuesta por el señor juez...... y conforme lo establecido por el art... la presente operación quedará resuelta de pleno derecho.. a partir de la fecha.. del año. a los efectos de enajenar el inmueble en cuestión. cuyo ejemplar correspondiente al locador le será entregado en el acto de la posesión y escrituración a que se refiere la cláusula . 135 del Código Civil.. firmando al pie del presente.... domiciliado en ... es decir que la vendedora no garantiza la exactitud de las medidas que contiene el citado inmueble.. cuyo vencimiento se operará el día . * Boleto de compraventa de inmueble con préstamo de institución de crédito....... en su carácter de padres del menor citado..)... ........ con cuyo importe abonará el precio estipulado......... Secretaría. vencido el cual.... quien presta su total acuerdo para la venta del inmueble objeto de este acto. formando parte integrante del mismo......argentina.autorización judicial que permite venderlo... argentino...... con DNI.. de. * Venta de bienes de menores de edad... mayor de edad.. otorgándole el vendedor para realizar dicho trámite un plazo de... mayor de edad. con DNI... domiciliada en. argentina... El comprador se encuentra gestionando un préstamo hipotecario ante.... cónyuge del vendedor.... inscripto en la matrícula…. Todas las alteraciones que introduzca LA VENDEDORA en ejercicio de derechos reservados en este boleto. Cláusula… – PLANOS Y MEDIDAS: Este venta se formaliza “ad corpus”..La fotocopia que se agrega al presente boleto de compraventa forma parte integrante del mismo.. con la siguiente Nomenclatura Catastral: Circunscripción…. Por su parte. el vendedor se obliga a notificar en forma fehaciente al locatario de la venta del inmueble. designada provisoriamente con la letra…. la dirección de la misma o las autoridades competentes. conservando el nivel de calidad representado por las marcas señaladas. En este acto. Sección…. piso.512 de Propiedad Horizontal. según surge del plano municipal aprobado del edificio en construcción sito en la calle…. así como la calidad y marca de los materiales. artefactos y accesorios a emplearse en la edificación. destinada a vivienda. entre…. oportunamente se someterá a la aprobación de las autoridades competentes. La designación definitiva de la unidad adquirida en este acto será la que la autoridad competente determine de acuerdo a la ley 13.. conviniéndose que las medidas de la unidad son provisorias y podrán sufrir las modificaciones que imponga la marcha de la obra. * Propiedad Horizontal en construcción Cláusula…. no dará derecho A LA COMPRADORA a resolver este boleto ni a reclamar un reajuste o modificación del precio ni a reclamar indemnización de ningún tipo.. Manzana… Parcela…. Cláusula… – ESPECIFICACIONES TÉCNICAS: LA COMPRADORA suscribe en este acto los planos de la Unidad y el pliego de especificaciones técnicas adjuntos al presente como Anexo II.de la localidad de…. sita en el…. conviniéndose que las indicaciones que surgen del citado anexo han sido hechas a título ejemplificativo y que la dirección de obra podrá decidir libremente introducir las modificaciones que estime convenientes.. dejando expresa constancia que conoce y acepta la calidad de los detalles constructivos y de terminación. Conclusión . y….OBJETO: "LA VENDEDORA" vende a "LA COMPRADORA" y ésta adquiere una unidad funcional a construir. las partes rubrican un ejemplar del referido plano (Anexo I) y del pliego de especificaciones técnicas (Anexo II) los cuales forman parte de este contrato. Las medidas que se considerarán definitivas serán las que resulten en el plano de subdivisión en propiedad horizontal que.. Se encuentra a cargo del corredor inmobiliario la redacción de diferentes instrumentos encaminados a la celebración exitosa del negocio de compraventa inmobiliaria. pues. la claridad y precisión en la redacción contractual es fundamental. el corredor debe tener suma precaución ya que. Y. por supuesto. Dra. a la reserva ad referéndum del propietario. máxime cuando lo que está en juego es la elaboración de documentos que carecen de regulación legal. de tal modo. Me refiero a la autorización de venta. Alterini sostiene: “Redactar. aconsejaba Quintiliano: “Al escribir proponte. con adecuación a determinada técnica…Y así como “las palabras de la ley deben ser pesadas como diamantes”. las palabras con las que se redacta un contrato han de ser ponderadas minuciosamente…. es escribir. Atilio A. la claridad y la precisión se deben apoyar en el conocimiento técnico de los términos y de los distintos institutos jurídicos. Ahora bien. Entonces. por supuesto. la reserva. a la seña y. Pero no sólo escribir.El eje de compromiso en la redacción contractual es. de cierta manera. con cierto contenido. al boleto de compraventa. sino que nadie te pueda dejar de entender”. En la ya citado obra titulada “Como redactar un contrato. en esa tarea de “preparación” de los citados documentos. sino hacerlo con un propósito. el Dr. la claridad. María Jimena Godino . de los términos y de la redacción utilizada dependerán las consecuencias prácticas que deriven de los mismos. no que alguien te pueda llegar a entender. como por ejemplo.