Material de Derecho Registral

DERECHO REGISTRAL •DERECHO REGISTRAL: CONCEPTO, CARACTERES.CONCEPTO El Derecho Registral se define como conjunto de normas, principios, doctrina, jurisprudencia, que regulan la organización y funcionamiento de los Registros Públicos, así como los documentos inscribibles y sus efectos frente a los terceros. Se ha vinculado dicho concepto con el derecho inmobiliario y la importancia de la publicidad con relación al mismo. Así, en sentido amplio, Derecho inmobiliario es \"el conjunto de normas que regula los actos y contratos relativos al nacimiento, transmisión, modificación y extinción de las relaciones jurídicas sobre bienes inmuebles\". Este concepto es, sin embargo, demasiado extenso, puesto que: El derecho inmobiliario no tiene por objeto todos los bienes inmuebles, sino que recae, básicamente, sobre las fincas. El derecho inmobiliario tampoco regula todas las relaciones jurídicas sobre fincas, sino la ordenación de las formas de publicidad de los actos de constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos reales en sentido estricto y de aquellas relaciones jurídicas dotadas de trascendencia real. De acuerdo con lo expuesto, LACRUZ define el derecho hipotecario como \"el que regula la adquisición y eficacia de las posiciones registrales\", definición que encierra las siguientes ideas: - La de \"posición registral\", que ostenta el titular registral una vez accede al Registro. - La de \"adquisición de la posición registral\", mediante una serie de requisitos que regula el derecho hipotecario, como la titulación auténtica, la rogación, la calificación registral, el tracto sucesivo y el principio de especialidad- Y la de \"eficacia de la posición registral\", que puede abarcar desde la constitución del derecho real hasta la inatacabilidad del titular protegido por la fe pública registral. CARACTERES Caracteres del derecho inmobiliario Pluralidad de normas En esencia, estas normas son de derecho civil, como todas aquellas que establecen el valor y alcance del derecho sobre las cosas. Pero, a su lado, existen otras normas relacionadas con el derecho administrativo, el procesal o el mercantil. Esta diversidad plantea la posible autonomía del derecho hipotecario y si es o no una parte del derecho civil. Contenido preventivo y legitimador En el aspecto sustantivo, el derecho hipotecario: Tiene carácter preventivo, legitimador y protector del tráfico, procurando el desarrollo normal de las relaciones jurídicas y evitando su situación patológica, irregular o disputada judicialmente. Ello determina que los supuestos, requisitos y extinción de los asientos registrales constituyan materia de orden público. FUENTES La Ley 26366, el Código Civil y Leyes especiales. Asimismo los diferentes reglamentos como el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, el Reglamento de Inscripciones de Propiedad Vehicular, Reglamento de Inscripciones de las personas jurídicas societarias, Reglamento de Inscripciones de personas jurídicas no societarias, y otros reglamentos. La doctrina, la jurisprudencia, la costumbre y los principios generales del Derecho Registral. EL SISTEMA REGISTRAL ALEMÁN, FRANCÉS, ESPAÑOL Y AUSTRALIANO. SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EN LOS DIVERSOS REGISTROS. SISTEMAS REGISTRALES En función de los efectos de la inscripción se señala que estas pueden tener efectos constitutivos o declarativos. El primero es cuando la mutación real se genera producto de la inscripción, siendo propio de países Alemania, Austria, Suiza, entre otros. En el Perú podemos tomar como ejemplo la constitución de la hipoteca, dado que su existencia se produce con la inscripción. En cambio, nos referimos a registros con efectos declarativos cuando la mutación de los derechos se realiza extra registralmente; por lo que, a fin de tutelar mejor el derecho por la publicidad –y consecuente oponibilidad- se requiere la inscripción para oponer a terceros la titularidad. Este sistema es propio de países como Francia e Italia, y ha sido acogido por nuestro país, siendo muestra de ello el supuesto de concurrencia de acreedores. Un segundo criterio atiende a la presunción de exactitud o no de los sistemas registrales. En el primero el asiento registral se presume exacto, ya sea en forma relativa \\\"iuris tantum\\\" (principio de legitimación registral) o en forma absoluta “iuris et de iure” (principio de fe pública registral). En cambio, en el segundo no se regula la presunción de los asientos, basándose sólo en la inoponibilidad. Asimismo, según el elemento sobre el que se basa la organización, puede ser folio real, personal o contractual. El primero en función del principio de especialidad, por cada bien se abrirá una partida que contenga todo el historial de dicho bien. Alemania, Suiza, Austria, España y nuestro país –entre otros- han hecho propios dicha manera de organización. Otra manera de organizar es la llamada base personal la cual normalmente se basa en un archivo de documentos, fueron muestra de ello Italia y Francia. No obstante lo antes mencionado, en nuestro país el registro de personas naturales tiene su base personal, sin embargo no es un archivo de documentos tal como se entiende en Francia. Finalmente, toda vez que el artículo IV del TUO del Reglamento General lo permite, otros elementos pueden dar origen a la apertura de partidas, como el contrato. De otro lado según la forma de extensión de los asientos se distingue la transcripción, la inscripción y el encasillado. En el primero, propio del sistema italiano, la función del registrador luego de una evaluación previa se limita a transcribir en forma íntegra o en todo caso –sistema Francés- se archiva el documento. Otra forma de extensión puede ser el de sistema de inscripción, mediante la cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante a fin de publicitarlo. Finalmente, aunque ya casi en desuso, se encuentra el sistema del encasillado por el cual se consignan en unas casillas los datos fundamentales. También existe una clasificación según la existencia o no de la causa del negocio jurídico. El primero, denominado causalista, son los que tienen como base el negocio causal, por lo que la calificación analiza su validez. En cambio, existe el sistema abstracto, como el alemán, en el cual hay una separación entre el acto causal con el acto real, por lo que la labor material del registrador se va a reconducir al negocio abstracto y no al obligacional. DERECHO REGISTRAL FRANCES FUENTES Fundamentalmente la Ley de Publicidad Fundiaria de 1955, que sustituyó a la Ley de Transcripción de 1855, el CC y disposiciones de rango inferior. ORGANIZACIÓN La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de ciertos Libros. a) El Libro de depósitos es una especie de Libro de presentación, en que el conservador o encargado indica, diariamente, los documentos presentados. Su principal función es la de determinar el orden de prioridad registral. b) El Libro de formalizaciones está integrado por tomos en que se encuadernan los duplicados de los documentos presentados. c) Junto a estos libros, existe, para facilitar su consulta, el “ fichero inmobiliario”, que no produce efectos jurídicos, sino simplemente instrumentales: Finalmente, el Registro es público. Los conservadores deben expedir a quien lo solicite copia o extracto de los documentos y del fichero inmobiliario. PROCEDIMIENTO. Rige el principio de rogación. El conservador ha de actuar a instancia de parte, aún tratándose de actos de transcripción obligatoria. El principio de legalidad tiene una doble manifestación: a) La titulación auténtica, sea en documento público, o privado protocolizado. b) La calificación registral. Aunque es más limitada que en nuestro Derecho, el conservador puede rechazar la transcripción: - Si en el duplicado del documento no consta el certificado de identidad de las partes. - Si las fincas no se describen adecuadamente. - Si los datos del título, no concuerdan con los del Registro. Pero no se extiende al fondo o validez intrínseca de los actos. Además, rige el principio de tracto sucesivo, por lo que no podrá realizarse ninguna transcripción sin que conste transcrito el acto que demuestre el título del transmitente. Cada documento se presenta por duplicado . El encargado, hace constar su presentación y anota sus datos en el fichero inmobiliario; archiva uno de los ejemplares y devuelve el otro al presentante, con mención de la presentación y de los datos de la transcripción. Los asientos se practican por el sistema de transcripción por archivo. Los títulos se archivan por titulares y orden cronológico. ACTOS REGISTRABLES El Registro no publica derechos, sino actos relativos a ellos. Se emplea el sistema de listas, que se estiman cerradas; generalizando, son registrables los actos relativos a derechos reales inmobiliarios y actos de trascendencia real. CARACTER DE LA REGISTRACIÓN La inscripción es meramente declarativa. Todas las mutaciones jurídico reales, incluso la constitución de hipoteca, se constituyen extra-registralmente. No obstante, la registración es obligatoria, no para las partes, sino para los Notarios, Abogados, Procuradores y Autoridades administrativas que intervengan en los actos inscribibles, bajo pena de multa. EFICACIA DEL REGISTRO La novedosa exigencia del tracto sucesivo no ha significado un cambio en la eficacia de la registración. Su eficacia es puramente negativa, de mera inoponibilidad de lo no registrado. Según NUÑEZ LAGOS las situaciones registrales obligatoriamente sujetas a transcripción, y no transcritas, no perjudican al tercero que transcribió. Se protege al adquirente que registra frente a todo título que siendo contradictorio no fue registrado o lo fue con posterioridad. Pero ello no garantiza que el transferente sea verdadero titular, de modo que la destrucción de su titularidad llevará consigo la del adquirente, aunque sea de buena fe. En suma, el sistema francés concede plena eficacia al principio de prioridad, pero desconoce los de legitimación y fe pública. CRITICA Como innovaciones, la reforma de 1955, concede al conservador ciertas facultades calificatorias, introduce la exigencia del tracto, amplia la lista de los actos registrables y establece la plena correlación entre Registro y Catastro. Pero subsiste su principal defecto: la insuficiente protección al tercero, que genera inseguridad en el tráfico jurídico. SISTEMA ALEMÁN FUENTES Fundamentalmente, el BGB, en su parte sustantiva, y la Ordenanza inmobiliaria de 1897, reformada en 1935, en la parte registral. ORGANIZACION El Registro se lleva por el sistema de oficina múltiple, una para cada distrito, a cargo de funcionarios judiciales, salvo en Wurttenberg y Beden, donde los llevan los Notarios. La oficina funciona mediante la llevanza de ciertos libros: unos principales (los de inscripciones), y otros complementarios. No existe, sin embargo, el libro diario de presentación, en el sentido del derecho español, sino que la prioridad la marca la fecha de la llamada “orden de inscripción”. El Registro es público y toda persona con interés legitimo puede consultar los libros y solicitar certificaciones. PROCEDIMIENTO Rige el principio de rogación, salvo algunas excepciones, en que el registrador actúa de oficio. La calificación registral es más reducida que en España, pues el registrador sólo examina los documentos presentados, por lo que resulte de los mismos y de los asientos del Registro, sin alcanzar la validez del acto causal. El principio de tracto sucesivo se aplica a toda inscripción no inmatriculadora, exigiéndose la previa inscripción, no en el momento de prestar el consentimiento, sino en el de la inscripción. Este principio sufre algunas excepciones en la transmisión de derechos hereditarios, cédulas hipotecarias, etc. También rige el principio de especialidad pues los derechos reales han de consignarse con toda exactitud. Se adopta el criterio del folio real. - A cada finca se le abre un folio particular, dividido en dos partes: 1. La descripción física de la finca, conforme al Catastro; 2. Su historial jurídico, que se divide en dos secciones: * Relaciones de propiedad, cargas y limitaciones. * Hipotecas y gravámenes pecuniarios semejantes. - Aunque, en ocasiones se admite excepcionalmente el folio personal. Para la práctica de los asientos, se adopta el sistema de extracto de las circunstancias del título que ha de contener el asiento, que se consignan en un encasillado. DERECHOS INSCRIBIBLES. Se adopta el sistema del “numerus clausus”, haciéndose constar las mutaciones jurídico-reales sobre fincas inmatriculadas que no sean cargas públicas. También se anotan preventivamente las pretensiones personales dirigidas a exigir una determinada inscripción (vocación al derecho real). CARÁCTER DE LA INSCRIPCIÓN La inscripción es constitutiva, en las mutaciones jurídico-reales inter vivos. Es declarativa en las adquisiciones \"mortis causa\" o \"por acto no negocial\", como ocupación, abandono, expropiación, resolución judicial. En el sistema alemán de traslativo por negocio juridico inter vivos se distingue: - El negocio causal, que permanece en la esfera obligacional. - Y el negocio dispositivo. Pero para inscribir, no basta con el acuerdo abstracto traslativo, siendo necesario, además, el consentimiento formal expreso para la inscripción, del transmitente, y de los titulares registrales a quienes pueda perjudicar el asiento (que se entenderá prestado tácitamente si no impugnan judicialmente el asiento tras la notificación correspondiente). EFICACIA DEL REGISTRO. El sistema alemán está basado en los principios de legitimación y fe publica, con ciertas particularidades frente al régimen español. Así, no se admite la usucapión contra tabulas y la fe pública protege al adquirente a título gratuito. El rango registral tiene cierto trato de derecho patrimonial, pudiendo negociarse. CRITICA JERÓNIMO GONZALEZ, consideraba este sistema como uno de los más perfectos, por lograr la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario y la movilización de los valores territoriales. Pero, como inconvenitentes: - La adopción del sistema del negocio dispositivo abstracto, al que no afectan los vicios del negocio causal. - La exageración de proteger la adquirente a titulo lucrativo. - Y la admisión, aún excepcional del criterio de folio personal, que desvirtúa el principio de especialidad. SISTEMA AUSTRALIANO FUENTES Cada Estado australiano tiene su propia Ley. La Ley principal es la de Australia del Sur o “Real Property Act” de 1858 o Acta Torrens, completada por el Acta de Registro de Títulos de Australia del Sur (1935 y 1973), y que ha servido de modelo a los otros estados de Australia, Nueva Zelanda e incluso de alguno de los E.U.A. ORGANIZACION Todos los servicios están centralizados en un Registro único, a cargo de un Registrador general, dotado de numeroso personal jurídico y técnico en topografía y mediciones. La oficina del Registro funciona mediante la llevanza de una serie de Libros: - Los Libros de inscripciones. - Libros auxiliares, entre los que destaca el Libro Diario. La publicidad formal es plena. El Registro es público y cualquier persona esta legitimada para examinar los libros y pedir notas de los asientos. PROCEDIMIENTO. La inmatriculación es el presupuesto y punto de partida del procedimiento registral australiano: En un principio la inmatriculación fue voluntaria (salvo las concesiones de la Corona), pero hoy es obligatoria y el Registrador la puede requerir de oficio. Por la importancia de la inmatriculación, requiere un minucioso expediente en el que se adoptan las máximas garantías: - Se inicia por solicitud del interesado, acompañada del título de adquisición y de un plano topográfico de la finca. - Se califica exhaustivamente la documentación, se publican edictos y se efectúan las notificaciones oportunas. - Si surge oposición, no se produce la inmatriculación hasta que así lo resuelvan los Tribunales. A falta de oposición el Registrador procede a la inmatriculación de la finca. El título de dominio. Inmatriculada la finca, se expide por duplicado un título, uno de cuyos ejemplares se conserva en el Registro y pasa a integrar el Libro-Registro y el otro se entrega al titular con nota de inscripción; junto con el certificado se incorpora y entrega también un plano de la finca elaborado por topógrafos oficiales. Rige el sistema de folio real, abriéndose a cada finca inmatriculada un folio particular, donde se hace constar su historial jurídico. Los asientos se practican por el sistema de transcripción por archivo, para las inscripciones inmatriculadoras, y el de inscripción por encasillado para las restantes. CARACTER DE LA INSCRIPCIÓN. Rige la registración constitutiva, atribuyendo a la inscripción el carácter de requisito necesario para que el documento produzca la mutación jurídico real. La finca desde su inmatriculación queda sometida imperativamente al régimen del Registro, ya que toda posterior mutación jurídico-real deberá constar en el Registro: Por regla, la mutación jurídico-real sobre la finca inmatriculada comprende: * El contrato de finalidad traslativa y * El acto dispositivo, que es la declaración del titular registral redactada conforme a una fórmula legal. Ambos documentos, junto con el duplicado del certificado de titularidad que obra en poder del disponente, constituyen la titulación que ha de presentarse al Registro para la inscripción del acto dispositivo. El Registrador califica los documentos, y si su decisión es favorable, procede a la registración, que consiste en la mención del acto dispositivo en el Registro, haciéndolo constar en el duplicado del certificado de titularidad. EFICACIA DEL REGISTRO La titularidad del dominio y los demás derechos reales depende de la inscripción de los títulos. No existe diversidad entre realidad registral y realidad jurídica, quien inscribe logra una posición jurídica inatacable. Esto no obstante, la titularidad registral puede ser impugnada en supuestos excepcionales y tasados, (incapacidad o insuficiencia del poder del disponente, nulidad del titulo registrado, error o fraude en los documentos o en el Registro). Pero tales vicios sólo son oponibles al primer adquirente, careciendo de toda eficacia frente al subadquirente a titulo oneroso y de buena fe que haya inscrito su derecho, el cual queda protegido por la fe pública, que se extiende a los datos físicos o de hecho. No obstante, existen ciertas excepciones a la fe pública como en materia de servidumbres, derechos de paso públicos, arrendamientos de menos de un año, reservas contenidas en las concesiones de terrenos otorgadas por la Corona, etc. La fuerza de la registración radica en el Registro mismo y no en el duplicado del certificado de titularidad, pues este sólo es eficaz si coincide con el ejemplar encuadernado en el Registro. Dicho duplicado no constituye (como durante un tiempo se pensó) un titulo real que incorpore el inmueble, pues su función es simplemente probar el contenido del Registro. No obstante, no cabe asimilarlo a nuestra certificación registral, pues es el duplicado es único, se mantiene permanentemente al día y su presentación es indispensable para la registración de todo acto dispositivo. EL FONDO DE SEGURO Como característica del sistema, existe un \"fondo de seguro\" para indemnizar a las personas que, sin su culpa, hayan sido privadas de su derecho por la aplicación del sistema y sólo entra en funciones cuando no puede obtenerse el resarcimiento de otro modo. CRITICA Este sistema ha merecido un juicio favorable por la sencillez, inscrita la finca, de su funcionamiento, la perfecta concordancia del Registro con la realidad física y el catastro y la fuerte protección que depara al titular registral, sin incurrir en exageraciones, y sin que se extienda al adquirente a título gratuito. No obstante, se le critica la falta de documentación auténtica e intervención notarial, y la centralización de todas las operaciones en un sólo registro, que si bien puede dar buenos resultados en un país como Australia, de grandes proporciones rurales, resulta inaplicable a países europeos con grandes complejidades en las relaciones jurídico-reales. DERECHO REGISTRAL ESPAÑOL La transmisión de un bien requiere justo título y entrega del bien o tradición. Existe el principio de Fe pública registral. Los registradores son miembros del Estado, pero con carácter profesional liberal, estando, sin embargo, sometidos al control de la Dirección-General de los Registros y del Notariado, órgano censor de la administración. Los registradores son obligatoriamente asociados al Colegio de los Registradores de España SISTEMA ADOPTADO POR EL DERECHO REGISTRAL PERUANO EN LOS DIVERSOS REGISTROS Nuestro sistema registral es el de inscripción (En sentido genérico se denomina inscripción a cualquier forma de acceso del Registro). Se extrae de los títulos los elementos esenciales y se deja constancia en los asientos de inscripción. Asiento: es el resumen del título. Existe el principio de legitimación y el de Fe pública registral. Existen diversos registros: A. De personas naturales B. De personas jurídicas. C. De propiedad inmueble. D. De bienes muebles. E. Otros Registros creados por ley. El sistema peruano, otorga a la inscripción de cada institución la naturaleza que le sea más conveniente. Esto es: Obligatoria o Potestativa, Constitutiva o Declarativa. La mayoría de registros son declarativos y voluntarios. Aun cuando se archive copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento: resumen o extracto del título que logra acceso al Registro. se funda en la presunción de veracidad del dicho del usuario, efectuándose controles “a posteriori” La administración sanea los actos nulos. El Registro llamado Administrativo busca archivar determinados datos útiles para la misma administración y no tanto para los particulares. Guarda determinada información para sus propios fines. En cambio, los registros jurídicos generan la posibilidad de conocer las diversas situaciones jurídicas que contiene. El efecto fundamental del Registro Jurídico es producir cognoscibilidad general respecto de terceros y su finalidad es brindar seguridad jurídica. Los Registros de Seguridad Jurídica están destinados a los particulares, a dotar de certidumbre a sus relaciones jurídicas. Los Registros de información Administrativa están destinados a la Administración, dotarle de información para el desarrollo de sus diversas actividades junto a las clásicas de policía, fomento y servicio público,etc. Publicidad noticia y publicidad efecto La publicidad con efectos noticia (también conocida como publicidad administrativa) tiene cuatro características: o Genera conocimiento sin interés, es decir, todas las personas tendrán interés en conocer determinado acto o acontecimiento. o El conocimiento parcializado. o En la publicidad noticia no existe control en la selección de la información. o La publicidad noticia brinda información que permitirá la toma de decisiones. o En cambio la publicidad jurídica registral es la exteriorización sostenida e ininterrumpida de determinadas situaciones jurídicas que organiza e instrumenta el Estado a través de un órgano operativo para producir cognoscibilidad general (posibilidad de conocer) respecto de terceros. La publicidad jurídica nace de la inscripción en el sistema registral, el cual tiene dos fines: publicitar y oponer derechos. o La publicidad se caracteriza por brindar conocimiento general o la posibilidad de conocer (cognoscibilidad), en otros términos, toda persona puede acudir al Registro para conocer la titularidad de determinado derecho personal o real evitando falsedad en la realización del tráfico jurídico. o Debido al conocimiento general y la posibilidad de conocer, se produce la oponibilidad erga omnes hacia terceros, pues estos no pueden alegar desconocimiento o ignorancia porque siempre tuvieron la posibilidad de conocer (acudir al registro). o Otra característica de esta publicidad con efectos jurídicos es que tiene un control y selecciona la información que va ser inscrita para su publicación, pues los registradores evaluarán si las situaciones jurídicas o derechos que se desean inscribir, pueden ser inscritos o si estos cumplen con todas las formalidades para su inscripción. REGISTROS JURÍDICOS Y REGISTROS ADMINISTRATIVOS. PUBLICIDAD EFECTO Y PUBLICIDAD NOTICIA. SEGURIDAD JURÍDICA. Los registros administrativos y los registros jurídicos La aplicación de principios en cuanto a Registros Administrativos y Registros Jurídicos es diferente. En el Registro Administrativo prima el Principio de Simplificación Administrativa consagrado principalmente en la Ley de Procedimiento Administrativo, que a su vez o o o La certeza de la información brindada es otra de las características de la publicidad jurídica, ya que lo brinda un funcionario Público, lo cual le otorga reconocimiento oficial a la inscripción. La publicidad con efectos jurídicos produce oponibilidad contra terceros, debido a la posibilidad de conocer que genera la inscripción en Registro. La publicidad jurídica brinda seguridad a los derechos o situaciones jurídicas registradas, es decir, el Estado a través de normas e instituciones como Registros Públicos brindará seguridad estática y seguridad dinámica de los derechos o situaciones jurídicas inscritas, pues protege y potencia derechos ya creados. Seguridad jurídica y seguridad del tráfico Se ha abordado en doctrina la distinción entre la llamada seguridad jurídica y seguridad del tráfico. La primera como la protección del titular de su situación jurídica tutelada, la que no se le podrá privar sin su consentimiento. La seguridad del tráfico, en cambio, refiere a la tutela que recibe quien modifica su situación jurídica vinculándose con otros, tomando en consideración información relevante que es conocida. Debemos indicar que preferimos denominar seguridad de derechos (estática) a la primera en lugar de la traducción de seguridad jurídica toda vez que puede llevar a equívocos. La seguridad jurídica es el género, de esta se desprende o proteger al verdadero propietario o al tercero de buena fe que confía en lo publicitado en registros, la elección de cualquiera de ambas soluciones es jurídica. Y si hablamos de elección de alguna en desmedro de la segunda producto de la contraposición de intereses, debemos señalar que el registro así como sirve de mecanismo de prueba de propiedad, sobre todo se creó en función de dar a conocer a los terceros las situaciones jurídicas de los particulares. Seguridad Jurídica y seguridad del tráfico Se ha abordado en doctrina la distinción entre la llamada seguridad jurídica y seguridad del tráfico. La primera como la protección del titular de su situación jurídica tutelada, la que no se le podrá privar sin su consentimiento. La seguridad del tráfico, en cambio, refiere a la tutela que recibe quien modifica su situación jurídica vinculándose con otros, tomando en consideración información relevante que es conocida. Debemos indicar que preferimos denominar seguridad de derechos (estática) a la primera en lugar de la traducción de seguridad jurídica toda vez que puede llevar a equívocos. La seguridad jurídica es el género, de esta se desprende o proteger al verdadero propietario o al tercero de buena fe que confía en lo publicitado en registros, la elección de cualquiera de ambas soluciones es jurídica. Y si hablamos de elección de alguna en desmedro de la segunda producto de la contraposición de intereses, debemos señalar que el registro así como sirve de mecanismo de prueba de propiedad, sobre todo se creó en función de dar a conocer a los terceros las situaciones jurídicas de los particulares. •SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS: CONFORMACIÓN Y GARANTÍAS. LA SUNARP: ORGANIZACIÓN Y FUNCIONES. ATRIBUCIONES DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL, SUPERINTENDENTE ADJUNTO Y DEL DIRECTORIO. ORGANISMOS PÚBLICOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP. ESTRUCTURA LEGISLATIVA Constitución Política del Perú. Código Civil de 1984 Ley de Creación del Sistema Registral Ley 26639 TUO del Reglamento General de los Registros Públicos Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Personas Jurídicas Societarias Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios de Personas Jurídicas No Societarias ANTECEDENTES EN EL PERÚ En la búsqueda de antecedentes de la propiedad en el Perú antes de la conquista, podemos encontrar en el ayllu una forma primigenia de ocupación y explotación de la tierra. Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un poder teocrático y paternal, mediante el cual distribuía las tierras de cultivo de acuerdo con las necesidades de la familia. Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del continente, se concedieron las llamadas “capitulaciones” a los conquistadores, autorizándose establecer las encomiendas. A la muerte de Pizarro el Rey de España tomó la administración directa de las colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual conllevó a la importación de sus sistemas e instituciones. Un ejemplo de ello fue la imposición a todas las Colonias de América mediante las Reales Cédulas de 8.5.1778 y 16.4.1783- la Pragmática del Rey Don Carlos III de 1768 la cual crea losOficios de Hipotecas. Producida la independencia las normas españolas en materia registral continuaron aplicándose tomando en consideración que el Estatuto Provisional del General Don José de San Martín señalaba que quedaban con toda su fuerza y vigor las leyes españolas que no se opusieran a los principios independentistas. Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de Vidaurre se limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las transmisiones inmobiliarias, siendo sin embargo considerado por algunos el primer ensayo individual de una legislación nacional de orden privado. En el gobierno de José Rufino Echenique se promulgó el Código Civil de 1852 el cual creó el oficio de hipotecas a cargo del escribano público el cual registraba las hipotecas sobre bienes situados en su respectivo departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón de las hipotecas. La calificación en estos libros, al igual que en las normas precedentes, es mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la obligación principal. En este sentido, dicho articulado de normas no propició el aumento del crédito territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario, los cuales habían entrado en crisis debido, entre otras cosas, a la guerra con España. Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron paliar la situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el Banco de Crédito Territorial Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el Proyecto de Banco Agrícola. Todo esto, en parte, se plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al expedir el Decreto Supremo de 31.1.1866 el cual fue ratificado por el Congreso Nacional el 28.1.1869 estableciendo el Banco de Crédito Hipotecario. En ese sentido GARCÍA CALDERÓN analiza el contexto peruano de la época señalando: “(…) El territorio de la República fue ocupado repetidas veces alternativa y sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando esta guerra terminó, principió la cadena de guerras civiles y de revoluciones, cadena que se compone ya de muchos anillos, y que no sabemos cuando terminará ”. Luego, indica alguno de los motivos de la desocupación de la tierra y precarización de la agricultura: “En todo este tiempo los ataques a la propiedad mueble y semoviente de los agricultores, la desolación de los campos, y los empréstitos forzosos llamados “cupos” que se imponían a los dueños de predios, causaron tal abatimiento en la riqueza agrícola, que nadie quería tener propiedad territorial” Finalmente, luego de analizar la situación de nuestro país en aquella época, da una de las justificaciones para la creación del Banco Hipotecario y su apuesta por la agricultura: “Estudiado atentamente el Perú. ¿Qué otra cosa puede ser sino agricultor? Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas lo convidan a excavar la tierra; y con la escasa población que tiene ¿le convendría abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no conoce y que no sabe crear?” Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza económica que fue opacado por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual derivó en la ocupación de Lima para una forzada firma de paz. A esto le siguió las guerras internas (Cáceres – Iglesias, entre otros) de nuestro país. En este contexto, el crédito territorial casi nulo, agricultura en crisis, inseguridad jurídica, tráfico inmobiliario estancado, se promulgó la Ley de 2 de enero de 1888 la cual tenía como objetivo revertir dicha situación. Si bien al promulgarse sufrió variación en su contenido – en comparación con el proyecto original- la ley de 2.1.1888 dejó a la Corte Suprema formular el Reglamento de los Registros. En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se señala en el artículo 53 que los Registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de los títulos y la capacidad de los otorgantes, siendo que en caso encontrar algún defecto, se procederá a manifestarlo a fin que sea subsanado[1]. Asimismo, se deduce que la calificación abarcaba también el estudio del título mismo, siendo que en caso que no se acarree la invalidez del mismo pero que adolecía algún defecto, podía ser sujeto de subsanación. Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un inicio, mediante Ley de 25.11.1892 fue reemplazada por la Junta de Vigilancia la cual estaba conformada por un representante del Ministro de Justicia, un Fiscal de la Corte Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el Decano del Colegio de Abogados y del Director del Registro de la Propiedad Inmueble. Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgánico del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual –en el tema de la calificación por parte de los registradores- no varía sustancialmente de su antecesor recogiendo lo mismo: La legalidad, la capacidad y validez del título. Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los Registros de la Propiedad Inmueble del 11.3.1911, la Ley 2402 del 3.12.1916 y su Reglamento, el Decreto del 30.12.1916, la ley Nº 2411 de 30.12.1916, el Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de 27.9.1921, los aranceles de derechos de inscripciones del Registro de la Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931, 6665, 4740, 8686. En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la Comisión constituida por la Ley N° 4675 formulando el \\\"Proyecto de Ley Orgánica de los Registros Inmobiliarios e Industrial\\\" que entre otras cosas, busca asimilar la experiencia australiana del Acta Torrens. En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio que es un título inatacable. Dicho certificado se obtendría luego de la presentación de la copia literal de la primera inscripción en el Registro, un plano del inmueble, su tasación y además los documentos que acrediten en forma legal la tradición no interrumpida de sus derechos. Los Registradores evaluarían los documentos presentados y tendrían la facultad de exigir documentos adicionales para acreditar oponibilidad la propiedad, así como ordenarán la publicación de avisos por treinta días alternados en el periódico indicando la petición de certificado de dominio a fin de que puedan oponerse los que se crean con derecho. Luego, se citará a los colindantes, a los propietarios anteriores, al abogado fiscal y al agente fiscal. Si se formulase oposición de tercero, los Registradores remitirán al Juez competente todos los documentos o títulos que obren en su poder, quedando en suspenso la inmatriculación. Una vez cumplido todos los estudios, sin oposición de por medio, se otorgaría el \\\'certificado de dominio\\\' por duplicado, uno para el propietario y el otro queda archivado en la oficina que lo expide. Al dorso del \\\'certificado de dominio\\\' se hará constar los gravámenes a que se halla afecto el inmueble, siendo que el titular del mismo no responde por más gravámenes que los puntualizados en el dorso de dicho documento, es decir, el certificado es prueba plena de propiedad. Tómese en cuenta, que dicha nueva fórmula de inmatriculación amplía la facultades de los registradores, pudiendo inclusive pedir nuevas pruebas, citar a diversos sujetos que tienen –o tuvieron- alguna vinculación con el bien a fin de poder “sanear” el bien. Lamentablemente, dicho innovador proyecto no prosperó. Al formarse la Comisión Reformadora del Código Civil, entre otras cuestiones, se discutió sobre la adopción de distintos sistemas – como el Torrens o Germano- no siendo adoptado por la falta de catastro, el hecho de que gran parte de los inmuebles no estaba inscrito y el escaso desarrollo del conocimiento de los particulares del tema registral. En ese sentido, tampoco se adoptó a la inscripción como determinante para transmitir y constituir derechos reales sobre bienes inmuebles sino se optó a la sola obligación de dar para que opere el efecto transmisivo. El Código Civil de 1936 en su artículo 1044 señaló que el registrador debía apreciar la legalidad del título en lo concerniente a las partes y al contenido del acto, precisando que debe evaluarse solamente de acuerdo a lo señalado en el instrumento. En ese sentido indica AVENDAÑO “De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1044 del Código Civil, el Registrador debe apreciar la legalidad del título. La ley le confiere la calidad de Juez de Títulos y lo faculta para discernir si el título (acto jurídico) está o no arreglado a la ley y, por consiguiente, si debe ingresar al Registro o no.” En el mismo año, la Junta de Vigilancia formula – y la Corte Suprema aprueba en acuerdo de 17.12.1936- el Reglamento de Inscripciones de 1936, en el cual la calificación del registrador se basa en el principio de legalidad siendo facultado para admitir o rechazar la inscripción solicitada. PARDO MÁRQUEZ nos relata “El examen que debe verificar el Registrador en el aspecto sustancial de los títulos comprende todo lo concerniente al acto jurídico. Respecto a la capacidad tendrá presente la edad de los contratantes o del otorgante del acto unilateral; la facultad de disposición del que representa a otro en virtud del mandato o de la institución de la tutela o curatela; en cuanto al objeto, requiere descripción precisa de todas las circunstancias que sean necesarias para su perfecta identificación, tales como, límites, extensión, forma geométrica, canales de riego, servidumbres, etc. En cuanto a la forma de que debe revestir el acto o contrato, comprobará todos los requisitos que la solemnidad del documento exige a fin de asegurarse de su autenticidad. Paralelamente al análisis de los títulos presentados debe realizar una investigación en el registro para cerciorarse de que el inmueble está o no inscrito a favor del que trasmite o grava. Si los instrumentos presentados acreditan de modo perfecto la transferencia del inmueble inscrito, se llevará adelante la inscripción de la adquisición. Si no está inscrito a favor de ninguna persona se extenderá simplemente anotación preventiva.” Luego, el 18.6.1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la Oficina Nacional de los Registros Públicos, reemplazándose a la Junta de Vigilancia por el Tribunal Registral y a la Dirección General por la Jefatura, suprimiéndose la existencia de la denominada Comisión Facultativa. El 12.6.1981 a través del Decreto Legislativo N° 117 (Ley del Sector Justicia) la Oficina Nacional de los Registros Públicos era el organismo público descentralizado encargado de la inscripción y publicidad de los actos jurídicos que la ley determina, con el objeto principal de otorgar garantías a terceros. El 12.6.1981, el Decreto Legislativo N° 119 (Ley de la Oficina Nacional de los Registros Públicos) restableció la Junta de Vigilancia y la Comisión Facultativa como órganos de la institución, eliminando el Tribunal Registral. El 1.3.1965 mediante Decreto Supremo N° 95 se creó la Comisión Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil de 1936, siendo que en julio de 1981, dicha Comisión formulaba un Proyecto de Código Civil. Por Ley N° 23403 se facultó al Poder Ejecutivo para promulgar mediante decreto legislativo el Código Civil, sobre la base del referido proyecto. Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16.5.1968 se aprueba el Reglamento General de los Registros Públicos. Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21.12.1992 (Ley Orgánica del Sector Justicia), se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles, en sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, y constituyéndose en un órgano de línea del Ministerio de Justicia. Luego, mediante la Ley N° 26366 de 14.10.1994 se creó en el Perú el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP). Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno solo, eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el contrario, lo que se buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos Registros formaran parte de un único sistema, reconociendo sus diferencias y particularidades. En dicha norma se precisaron las garantías del sistema registral: *La autonomía del registrador. *La intangibilidad del asiento. *La seguridad del tráfico. *El resarcimiento en caso de daños. ORGANIZACIÓN REGISTRAL La Ley N° 26366, de fecha 14 de octubre de 1994, crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país, orientado a la especialización, simplificación, integración y modernización de la función, procedimientos y gestión de todos los registros que lo integran. El Sistema Nacional de los Registros Públicos está actualmente conformado por los siguientes Registros: I. Registro de Personas Naturales: - Registro Personal - Registro de Testamentos - Registro de Sucesiones Intestadas - Registro de Mandatos y Poderes - Registro de Comerciantes II. Registro De Personas Jurídicas: - Registro de Personas Jurídicas regulados por el Código Civil. - Registro Mercantil - Registro de Sociedades Mineras - Registro de Sociedades de Registros Públicos de Hidrocarburos - Registro de Sociedades Pesqueras - Registro de Sociedades Mercantiles - Registro de Personas Jurídicas creadas por Ley - Registro de Empresas Individuales de Responsabilidad Limitada. III. Registro de Propiedad Inmueble: - Registro de Predios - Registro de Derechos Mineros - Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos IV. Registro de Bienes Muebles: - Registro de Bienes Muebles - Registro de Propiedad Vehicular - Registro de Buques - Registro de Embarcaciones Pesqueras - Registro de Aeronaves - Registro de Naves - Registro Mobiliario de contratos V. Los demás Registros de caracter jurídico creados o por crearse. LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS: SUNARP Organismo descentralizado autónomo del sector justicia. Ente rector del Sistema Nacional de los Registros Públicos. Formado por todos los Registros Públicos del Perú. Se crea con la finalidad de mantener y preservar la unidad y coherencia del ejercicio de la función registral en todo el país. Dicta las políticas, planifica, coordina, ordena, norma, controla, dirige y supervisa la inscripción y publicidad de actos y contratos. Son garantías del Sistema Nacional de los Registros Públicos: a) Autonomía de sus funcionarios en el ejercicio de sus funciones registrales. b) Intangibilidad del contenido de los asientos registrales. c) Seguridad jurídica de los derechos de quienes se amparan en la fe del Registro. d) Indemnización por los errores registrales. ORGANIZACIÓN A. Alta Dirección: - Superintendente Nacional. - Directorio. - Superintendente Adjunto. - Gerencia General. B. Órgano Consultivo: - Consejo Consultivo. C. Órgano de Control: - Oficina de control interno. D. Órganos de Asesoramiento: - Gerencia Legal. - Gerencia de Presupuesto y Desarrollo. E. Órganos de Apoyo: - Secretaria General. - Gerencia de Administración y Finanzas. - Gerencia de Informática. - Escuela de Capacitación Registral. F. Órganos de Línea: - Intendencias. G. Órganos Desconcentrados: - Oficina Registral de Lima y Callao. - Oficina Registral Regional. - Registro Predial. - Registros Especiales. - Otros Registros de carácter jurídico. FUNCIONES  Dictar las políticas y normas técnico-administrativas de los Registros Públicos.  § Planificar, normar, dirigir, coordinar y supervisar la inscripción y publicidad de los actos y contratos, en los Registros que forman el sistema.  § Planificar, organizar, normar, dirigir, coordinar y supervisar el proceso de simplificación, integración y modernización de los Registros que forman parte del sistema. o Ejecutar actividades de capacitación de los Registros Públicos y demás personal. o Norma y ejecutar actividades de procesamiento de datos. o § Celebrar convenios con diversas entidades, para promover proyectos relacionados. ATRIBUCIONES DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL Las atribuciones del Superintendente nacional, están reguladas en el artículo 16 de la Ley N° 26366. Son atribuciones y obligaciones del Superintendente las siguientes: a) Elaborar y supervisar la ejecución de las medidas de simplificación, modernización e integración de los registros públicos que comprenden el Sistema; b) Supervisar la correcta ejecución de la función registral de acuerdo a la normatividad vigente; c) Autorizar la modificación de la estructura organizativa de los Registros que integran el Sistema, a propuesta de los mismos; d) Promover la realización de estudios e investigaciones en materia registral; e) Promover la capacitación de los registradores públicos y demás personal de los registros del sistema; f) Dictar las normas requeridas para la organización, conservación y mantenimiento de los archivos registrales; g) Coordinar campañas masivas de inscripciones; h) Las demás que la ley señale. . ATRIBUCIONES DEL SUPERINTENDENTE ADJUNTO Está regulado en El Reglamento de Organización y funciones de la SUNARP, aprobado por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS. Corresponde al Superintendente Adjunto desempeñar las funciones y atribuciones siguientes: a) Supervisar el cumplimiento de las políticas y estrategias institucionales. b) Supervisar la realización de las campañas de control posterior de las observaciones e inscripciones efectuadas, así como el seguimiento y control del cumplimiento de los plazos de atención de las solicitudes de inscripción, publicidad y recursos de apelación tramitados ante el Tribunal Registral. c) Reemplazar al Superintendente Nacional en caso de ausencia o impedimento temporal, así como por delegación de aquél. d) Nombrar con arreglo a Ley a los integrantes del Tribunal Registral. e) Conformar las Salas del Tribunal Registral y disponer la ubicación y traslado de los Vocales que las integran. f) Nombrar, contratar, suspender, remover o cesar, con arreglo a ley, al personal de la SUNARP que no ejerza cargo de confianza, con excepción del personal de los órganos desconcentrados. g) Resolver las quejas formuladas contra los Vocales del Tribunal Registral o imponer, de oficio, las sanciones cuando corresponda. h) Proponer al Superintendente Nacional las resoluciones a adoptarse. i) Proponer al Superintendente Nacional la modificación de dispositivos vigentes o la dación de nuevas normas, a ser elevadas a los poderes públicos que corresponda para su aprobación y puesta en vigencia. j) Disponer la realización de investigaciones sobre asuntos de competencia de la SUNARP, cuando su necesidad lo exija. k) Participar en las sesiones del Directorio con voz pero sin voto, salvo en los casos previstos en el Artículo 8 del Estatuto de la SUNARP, en los que gozará de tal derecho. I) Proponer al Superintendente Nacional los programas de capacitación a ejecutarse. m) Expedir las resoluciones de su competencia. n) Ejercer las demás funciones que le asigne o delegue el Superintendente Nacional. El Superintendente Adjunto podrá delegar en funcionarios de la Superintendencia o en los Jefes de los órganos desconcentrados, con aprobación del Superintendente Nacional y para cada caso específico, las funciones que le competen. ATRIBUCIONES DEL DIRECTORIO Las atribuciones del Directorio, están reguladas en el artículo 18 de la Ley N° 26366. Son atribuciones y obligaciones del Directorio las siguientes: a) Establecer la política Registral Nacional; b) Dictar las normas registrales requeridas para la eficacia y seguridad jurídica de la función registral; c) Autorizar la creación, supresión o traslado de Oficinas Registrales y Secciones en cada uno de los diferentes Registros del Sistema. Para la fusión o supresión de registros existentes se requiere de aprobación expresa por Ley; ORGANISMOS PÚBLICOS DESCONCENTRADOS DE LA SUNARP Está regulado en El Reglamento de Organización y funciones de la SUNARP, aprobado por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS. Artículo 5, numeral g) Zonas Regístrales: * Zona Registral Nº I, Sede Piura * Zona Registral Nº II, Sede Chiclayo * Zona Registral Nº III, Sede Moyobamba * Zona Registral Nº IV, Sede Iquitos * Zona Registral Nº V, Sede Trujillo * Zona Registral Nº VI, Sede Pucallpa * Zona Registral Nº VII, Sede Huaraz * Zona Registral Nº Vlll, Sede Huancayo * Zona Registral Nº IX, Sede Lima * Zona Registral Nº X, Sede Cusco * Zona Registral Nº XI, Sede lca * Zona Registral Nº XII, Sede Arequipa * Zona Registral Nº XIII, Sede Tacna La Zona Registral Nº I, comprende las Oficinas Registrales de Piura, Tumbes y Sullana y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Piura, Ayabaca, Huancabamba, Morropón, Paita, Sechura, Sullana y Talara del departamento de Piura; y, las provincias de Tumbes, Contralmirante Villar y Zarumilla del departamento de Tumbes. La Zona Registral Nº II, comprende las Oficinas Registrales de Chiclayo, Jaén, Chachapoyas, Cajamarca, Bagua y Chota y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Chiclayo, Ferreñafe y Lambayeque del departamento de Lambayeque; las provincias de Chachapoyas, Bagua, Bongará, Condorcanqui, Luya, Rodríguez de Mendoza y Utcubamba del departamento de Amazonas; y, las provincias de Cajamarca, Cajabamba, Celendín, Chota, Contumazá, Cutervo, Hualgayoc, Jaén, San Ignacio, San Marcos, San Miguel, San Pablo y Santa Cruz del departamento de Cajamarca. La Zona Registral Nº III, comprende las Oficinas Registrales de Moyobamba, Tarapoto y Juanjuí y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Moyobamba, Bellavísta, El Dorado, Huallaga, Lamas, Mariscal Cáceres, Picota, Rioja, San Martín y Tocache del departamento de San Martín. La Zona Registral Nº IV, comprende las Oficinas Registrales de Iquitos y Yurimaguas y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Maynas, Alto Amazonas, Loreto, Mariscal Ramón Castilla, Requena y Ucayali del departamento de Loreto. La Zona Registral Nº V, comprende las Oficinas Registrales de Trujillo, San Pedro de Lloc, Huamachuco, Chepén y Otuzco y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Trujillo, Ascope, Bolívar, Chepén, Gran Chimú, Julcán, Otuzco, Pacasmayo, Pataz, Sánchez Carrión, Santiago de Chuco y Virú del departamento de La Libertad. La Zona Registral Nº VI, comprende la Oficina Registral de Pucallpa y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Coronel Portillo, Atalaya, Padre Abad y Purús del departamento de Ucayali. La Zona Registral Nº VII, comprende las Oficinas Registrales de Huaraz, Chimbote y Casma y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Huaraz, Aija, Antonio Raymondi, Asunción, Bolognesi, Carhuaz, Carlos F. Fitzcarrald, Casma, Corongo, Huari, Huarmey, Huaylas, Mariscal Luzuriaga, Ocros, Pallasca, Pomabamba, Recuay, Santa, Sihuas y Yungay del departamento de Ancash. La Zona Registral Nº VIII, comprende las Oficinas Registrales de Huancayo, Huánuco, Cerro de Pasco, La Merced, Tingo María, Tarma y Satipo y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Huancayo, Concepción, Chanchamayo, Chupaca, Jauja, Junín, Tarma, Satipo y Yauli del departamento de Junín; las provincias de Huánuco, Ambo, Dos de Mayo, Huacaybamba, Huamalíes, Leoncio Prado, Marañón, Pachitea, Puerto Inca, Lauricocha y Yarowilca del departamento de Huánuco; las provincias de Pasco, Daniel Alcides Carrión y Oxapampa del departamento de Pasco; y, la provincia de Tayacaja del departamento de Huancavelica. La Zona Registral Nº IX, comprende las Oficinas Registrales de Lima, Callao, Cañete, Huaral, Huacho y Barranca y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Lima, Callao, Barranca, Cajatambo, Canta, Cañete, Huaral, Huarochirí, Huaura, Oyón y Yauyos del departamento de Lima. La Zona Registral Nº X, comprende las Oficinas Registrales de Cusco, Sicuani, Abancay, Puerto Maldonado y Quillabamba y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Cusco, Acomayo, Anta, Calca, Canas, Canchis, Chumbivilcas, Espinar, La Convención, Paruro, Paucartambo, Quispicanchis y Urubamba del departamento de Cusco; las provincias de Abancay, Antabamba, Aymaraes, Cotabambas y Grau del departamento de Apurímac; y, las provincias de Tambopata, Manú y Tahuamanú del departamento de Madre de Dios. La Zona Registral Nº XI, comprende las Oficinas Registrales de lca, Chincha, Pisco, Nasca, Andahuaylas, Ayacucho, Huancavelica y Huanta y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Ica, Chincha, Nasca, Palpa y Pisco del departamento de Ica; las provincias de Andahuaylas y Chincheros del departamento de Apurímac; las provincias de Huamanga, Cangallo, Huanca Sancos, Huanta, La Mar, Lucanas, Parinacochas, Páucar del Sara Sara, Sucre, Víctor Fajardo y Vilcas Huamán del departamento de Ayacucho; y, las provincias de Huancavelica, Acobamba, Angaraes, Castrovirreyna, Churcampa y Huaytará del departamento de Huancavelica. La Zona Registral Nº XIl, comprende las Oficinas Registrales de Arequipa, Mollendo, Aplao y Camaná y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Arequipa, Camaná, Caravelí, Castilla, Caylloma, Condesuyos, Islay y La Unión del departamento de Arequipa. La Zona Registral Nº XIII, comprende las Oficinas Registrales de Tacna, Moquegua, Ilo, Puno y Juliaca y, abarca el ámbito geográfico de las provincias de Tacna, Candarave, Jorge Basadre y Tarata del departamento de Tacna; las provincias de Mariscal Nieto, General Sánchez Cerro e llo del departamento de Moquegua; y, las provincias de Puno, Azángaro, Carabaya, Chucuito, El Collao, Huancané, Lampa, Melgar, Moho, San Antonio de Putina, Sandia, San Román y Yunguyo del departamento de Puno. Artículo 81.- Las Zonas Registrales están a cargo de un Jefe Zonal nombrado por el Directorio de la SUNARP, quien depende jerárquicamente del Superintendente Nacional de los Registros Públicos y coordina sus actividades con el Superintendente Adjunto, con el Gerente General y demás órganos relacionados con sus funciones. •ORGANIZACIÓN E INSTANCIAS REGISTRALES. EL REGISTRADOR: ATRIBUCIONES Y RESPONSABILIDADES.. LA FUNCIÓN REGISTRAL: NATURALEZA, DIFERENCIAS CON LA FUNCIÓN JUDICIAL O ADMINISTRATIVA.. ALCANCES DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL. CALIFICACIÓN REGISTRAL DE LOS DOCUMENTOS JUDICIALES. SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL: TRIBUNAL REGISTRAL. PLENOS REGISTRALES. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA. ORGANIZACIÓN El Sistema Nacional de los Registros Públicos está organizado por Registros. Vincula en lo jurídico registral a los Registros de todos los Sectores Públicos. La Oficina Registral de Lima y Callao, las oficinas registrales ubicadas en el ámbito geográfico de las regiones, el Registro Predial transitoriamente, y los demás registros creados por leyes especiales son organismos públicos desconcentrados de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos. (Actualmente el Registro Predial Urbano ya se encuentra incorporado al Registro de Predios, según Ley 27755). La partida registral es la unidad de registro, conformada por los asientos de inscripción organizados sobre la base de la determinación del bien (folio real) o de la persona (folio personal) susceptible de inscripción; y, excepcionalmente, en función de otro elemento previsto en disposiciones especiales. (Por RESOLUCION DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 0672002-SUNARP-SN. Se precisó Precisan los supuestos de excepción para la apertura de partidas registrales en aplicación del Art. IV del Tít. Prelim. del actual Reglamento General de los Registros Públicos). Este concepto de partida es aplicable a la totalidad de los Registros conformantes del Sistema Nacional de los Registros Públicos. INSTANCIAS PROCESALES Los Registros Públicos que integran el Sistema, mantienen la primera y segunda instancia administrativa registral. No hay tercera instancia. Contra lo resuelto por el Tribunal Registral sólo se podrá interponer demanda contenciosos administrativa ante el Poder Judicial. Son instancias del procedimiento registral: 1. El Tribunal Registral: segunda y última instancia, conoce en vía de apelación las decisiones de los Registradores Públicos. 2. El Registrador: primera instancia. La doble instancia sólo resultará aplicable en la medida que exista una calificación registral negativa (observación o tacha sustantiva) o referida a una liquidación de mayor derecho, por cuanto la inscripción del título no es sujeto a revisión administrativa, sino solamente ante el órgano jurisdiccional. Sin embargo, pueden encontrarse en el Reglamento algunos procedimientos registrales que no están destinados a la inscripción de títulos, en los que las instancias resolutivas no son el Registrador ni el Tribunal Registral. EL REGISTRADOR El artículo 6 de la Ley 26366 señala entre los requisitos para acceder al cargo el ser abogado y el haber aprobado el concurso público de méritos supervisado por la SUNARP el cual debe estar desprovista de injerencia política alguna. Dicho concurso no nos debe llevar a deducir que existe un régimen de carrera administrativa, toda vez que en principio el régimen en el que se encuentran casi todos los trabajadores es en el laboral. De esto se desprende que no existe un régimen de inamovilidad absoluta, pudiendo la administración utilizar su ius variandi siempre que no degrade la investidura del funcionario. Asimismo, no existe propiamente un sistema de ascensos, toda vez que la denominada carrera registral empieza por el cargo de técnico registral, luego asistente y registrador. Sin embargo, para acceder a cada uno de estos cargos, debe postularse mediante concurso público. Así pues, si el ascenso comporta siempre el paso a un puesto superior al que se ocupaba anteriormente, concibiéndose como un acrecentamiento de competencia y círculo de atribuciones, así como elevación del grado jerárquico en el sentido que el funcionario ascendido deja de ser subordinado respecto de otros y simultáneamente tiene nuevos y más subordinados, este debe lograrse mediante una evaluación entre los mismos funcionarios y no mediante un concurso abierto, toda vez que de verificarse esto no estaríamos propiamente frente a la figura de ascenso, sino de ingreso a la administración. DEBERES Al calificar y evaluar los títulos ingresados para su inscripción, deberán: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador, siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona; b) Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá practicarse la inscripción, así como de títulos pendientes relativos a la misma que puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción. c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados; d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos establecidos en dichas normas; e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o Notario que autorice o certifique el título; f) Verificar la capacidad de los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción y complementariamente de sus respectivos antecedentes; así como de las partidas del Registro Personal, Registro de Testamentos y Registro de Sucesiones Intestadas debiendo limitarse a la verificación de los actos que son objeto de inscripción en ellos; g) Verificar la representación invocada por los otorgantes por lo que resulte del título, de la partida registral vinculada al acto materia de inscripción, y de las partidas del Registro de Personas Jurídicas y del Registro de Mandatos y Poderes, si estuviera inscrita la representación, sólo en relación a los actos que son objeto de inscripción en dichos registros; h) Efectuar la búsqueda de los datos en los Índices y partidas registrales respectivos, a fin de no exigirle al usuario información con que cuenten los Registros que conforman el Sistema Nacional de los Registros Públicos; i) Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la denegatoria de inscripción del título objeto de calificación. El Registrador no podrá denegar la inscripción por inadecuación entre el título y el contenido de partidas registrales de otros registros, salvo lo dispuesto en los literales f) y g) que anteceden. En los casos de resoluciones judiciales que contengan mandatos de inscripción o de anotaciones preventivas, el Registrador y el Tribunal Registral se sujetarán a lo dispuesto por el segundo párrafo del artículo 2011 del Código Civil. RESPONSABILIDADES Los Registradores Públicos serán particularmente responsables en los siguientes casos: a) Por incumplimiento de las normas vigentes. b) Por abuso en el ejercicio de sus funciones. c) Por conducta irregular, vicios o costumbres que menoscaben el decoro y respetabilidad del cargo. d) Por denegar, retardar o no extender indebidamente alguna inscripción, anotación, cancelación o nota marginal. e) Por extender inscripciones, anotaciones, cancelaciones o notas marginales en partidas que no corresponden a los títulos, en discrepancia con éstos o sin existir ellos o, en general, infringiendo las leyes, reglamentos o directivas registrales. f) Por expedir constancias o certificados falsos, incompletos o que de alguna forma induzcan a error. g) Por no liquidar debidamente los derechos arancelarios en perjuicio de la institución o del usuario o por apropiarse de los mismos. h) Por cobrar a los usuarios sumas mayores a las debidas según el arancel vigente o percibir dádivas u obtener provechos indebidos con motivo del ejercicio de sus funciones. i) Por negligencia en el desempeño de sus funciones. LOS REGISTROS QUE INTEGRAN EL SISTEMA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS EL REGISTRO DE PERSONAS NATURALES En general, este Registro se organiza en función de los sujetos, abriendo una partida por cada persona en cada subregistro que se solicite. La excepción la encontramos en el Registro de Mandatos y Poderes, en la cual el criterio para abrir una partida es el mandato o poder respectivo. En cada uno de los registros que integran jurídicamente el Registro matriz de Personas Naturales encontramos diversos actos inscribibles. En el Registro Personal entre los actos inscribibles referentes a la capacidad, tenemos la declaración de interdicción civil; el discernimiento de los cargos de tutores o curadores, su remoción, acabamiento, cese y renuncia; la declaración de inicio del procedimiento concursal y otros actos conexos; el nombramiento de tutor o curador, entre otros. Respecto de las relaciones matrimoniales se inscriben la separación de patrimonios y sustitución de régimen patrimonial, el divorcio, la reconciliación, la separación de cuerpos y la nulidad de matrimonio. En el Registro de los Gestores Profesionales tenemos la inscripción del gestor profesional, de los actos de gestión, de los informes semestrales, de la relación de personas naturales que representarán a personas jurídicas gestoras profesionales y la prórroga de inscripción de gestor profesional. En el Registro de Mandatos y Poderes encontramos los siguientes actos inscribibles: mandato, poder, la ampliación y modificación de los mismos, la sustitución y delegación y su extinción. En el Registro de Testamentos tenemos: el otorgamiento y la modificación de testamento, la ampliación de asiento de inscripción de testamento cerrado al fallecimiento del causante, la ampliación de asiento de inscripción de testamento otorgado por escritura pública al fallecimiento del testador, entre otros. Finalmente, en el Registro de Sucesiones Intestadas tenemos la sucesión intestada y su anotación preventiva, entre otros. Entre las normas aplicables encontramos: • Código Civil • Código Procesal Civil del 23 e abril de1993 • La Ley N° 26366, del 16 de octubre de1994 • Ley Nº 28024 del 12 de julio de2003 • Reglamento de la Ley Nº 28024, aprobado por D.S. Nº 099-2003-PCM del 20 de diciembre de2003 • Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP-SN del 30 de marzo de 2005 • Decreto Legislativo Nº 1049 del 26.6.2008 • TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de2010 • Reglamento Consular aprobado m ediante Decreto Supremo N° 076-RE del 4 de octubre de 2005 • Reglamento del Registro de Testamentos del 23 de marzo de 1970 EL REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS El Registro Matriz de Personas Jurídicas está organizado en función de cada ente societario o no societario. Esto implica abrir una partida por cada persona jurídica, en la que se inscribe su constitución, su estatuto, modificación del estatuto, extinción, así como el desenvolvimiento de sus órganos directivos, entre otros actos inscribibles. Asimismo, con la primera inscripción, la organización adquiere personalidad jurídica. De esta manera, surge la persona jurídica como centro de imputación de derechos y obligaciones. Empero, tratándose de personas jurídicas de derecho público, la personería jurídica se adquiere con la promulgación de su ley de creación. En el ámbito no societario encontramos, entre otros, los siguientes tipos de persona jurídica: 1. Asociaciones 2. Fundaciones 3. Comités 4. Comunidades campesinas y nativas 5. Cooperativas 6. Organizaciones Sociales de Base En el ámbito societario encontramos, entre otros: 1. Sociedades anónimas (abierta, cerrada) 2. Sociedades colectivas 3. Sociedades en comandita 4. Sociedad comercial de responsabilidad limitada 5. Sociedades civiles Como muestra de actos inscribibles cabe describir los siguientes: Respecto de la Empresa Individual de Responsabilidad Limitada se inscribe su constitución; el nombramiento de gerentes, apoderados, liquidadores, mandatarios y sus revocatorias; el establecimiento de sucursal; su extinción, entre otros. En lo concerniente a la sociedad anónima, tenemos su constitución, la modificación de sus estatutos, el nombramiento, renuncia y remoción de directorio y gerente, el aumento y reducción de capital, la fusión, escisión y transformación de sociedad, la disolución y liquidación de sociedad por acuerdo de junta general, entre otros. Las sucursales pueden inscribirse ya sea por su establecimiento constituido en el Perú o, en el caso de la sucursal en el Perú, de sociedades constituidas en el extranjero. Asimismo, se inscribe la designación del representante legal permanente y su modificación de facultades. También resulta inscribible la reorganización de la sucursal de una sociedad constituida en el extranjero, la disolución y liquidación de sucursal de sociedad extranjera, la cancelación de la sucursal, entre otros. En el ámbito no societario, en el nivel de las asociaciones son actos inscribibles la constitución, la modificación de sus estatutos, el nombramiento de órganos de gobierno y la elección de nuevos consejos directivos, o la regularización de consejos directivos con mandato vencido, entre otros. En lo referente a las comunidades campesinas y nativas, se inscribe su constitución, el nombramiento de órganos de gobierno, modificación del estatuto de comunidad campesina o nativa, entre otros. Entre las normas aplicables a este Registro encontramos: • Código Civil • Código Procesal Civil del 23 de abril de1993 • La Ley N° 26366, del 16 de octubre de1994 • Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo 2005 • Decreto Legislativo Nº 1049º del 26 de junio de 2008 • TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010 • Ley General de Sociedades (Ley 26887 promulgado el 5 de diciembre de 1997, del 9 de diciembre de 1997 y vigente desde el 1 de enero de 1998) • Reglamento del Registro de Sociedades. (Aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 200-2001-SUNARP-SN el 24 de julio de 2001) • Reglamento de Inscripciones del Registro de Personas Jurídicas No Societarias aprobado mediante Resolución Nº 086-2009-SUNARP/SN del 1 de abril de 2009 • Resolución N° 015-2002-SUNARP/SN del 13 de enero de 2002 que aprueba la Directiva N° 001-2002- SUNARP/SN relativa a la inscripción de los CAFAE • Resolución N° 373-2003-SUNARP/SN del 30 de julio de 2003 que aprueba la Directiva N° 010-2003-SUNARP/SN relativa a la inscripción de las Organizaciones Sociales de Base, modificada por Resolución N° 038- 2006-SUNARP/SN • Resolución N° 072-2004-SUNARP/SN del 23 de febrero de 2004 que aprueba la Directiva N°003-2004-SUNARP/SN, que a su vez regula la inscripción de las Rondas Campesinas • Resolución N° 157-2001-SUNARP/SN del 10 de junio de 2001 que aprueba la Directiva N° 005-2001-SUNARP/SN que regula la inscripción de las Comunidades Nativas • Resolución N° 057-2005-SUNARP/SN del que aprueba la Directiva N° 001-2005SUNARP/SN que regula la inscripción de Cooperativas, Comunidades Campesinas, Empresas de Propiedad Social y demás personas jurídicas dedicadas a actividades mineras EL REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE El Registro de Propiedad Inmueble tuvo su origen en nuestro ordenamiento en el año 1888 y se organizó en función de los predios. De manera que con la primera inscripción del predio (inmatriculación) se abre una partida donde también se inscribe sus modificaciones, las transferencias, cargas y gravámenes, entre otros actos inscribibles. Mediante Ley 27755 del 15 de junio de 2002 se crea el Registro de Predios del Registro matriz de Propiedad Inmueble. Este Registro de Predios absorbe al Registro de Propiedad Inmueble, al Registro Predial Urbano y la Sección Especial de Predios Rurales. Asimismo, el Registro matriz de Propiedad Inmueble agrupa jurídicamente los siguientes Registros: • Registro de Predios • Registro de Derechos Mineros • Registro de Concesiones para la explotación de los Servicios Públicos En el Registro de Predios son actos inscribibles: la habilitación urbana, la independización, acumulación, declaratoria de fábrica, reglamento interno, junta de propietarios, entre otros. Respecto de las transferencias existen diversos actos inscribibles: la adjudicación por remate judicial, el anticipo de legitima de predio, la compraventa, la donación, la transferencia por aporte de capital a empresa, la transferencia de dominio por sucesión testada o intestada y la transferencia fiduciaria. Otros actos inscribibles lo constituyen las cargas y gravámenes, tales como: la constitución de anticresis o hipoteca, su modificación, renovación y cancelación. Otras afectaciones se aprecian en la anotación de demanda, en la inscripción de embargo -judicial o administrativo-, anotación por acción pauliana, entre otros. En el Registro de Concesiones para la Explotación de Servicios Públicos pueden inscribirse, entre otros, los siguientes actos: la constitución, modificación o extinción de la concesión de obras públicas de infraestructura, de la concesión para la explotación de servicios públicos. En el nivel de Registro de Derechos Mineros pueden inscribirse: i) las concesiones a que se refiere la Ley General de Minería; ii)las resoluciones de áreas de no admisión de denuncios; iii)los contratos que se celebren sobre las concesiones; iv) otros actos que declaren, trasmitan, modifiquen, limiten o extingan obligaciones, derechos y atributos establecidos en la Ley General de Minería, Código del Medio Ambiente y disposiciones complementarias que correspondan a las concesiones; y v) las resoluciones administrativas y judiciales, a pedido de parte o mandato de la autoridad, que recaigan en la concesión, las obligaciones, los derechos y los atributos que corresponden a esas concesiones. Entre las normas más relevantes encontramos: • Código Civil • Código Procesal Civil del 23 de abril de 1993 • La Ley N° 26366, del 16 de octubre de 1994 • Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo de 2005 • Decreto Legislativo Nº 1049 del 26 de junio de 2008 • TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010 • Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios del 30 de agosto de 2008 • Reglamento de la Ley que crea el Sistema Nacional Integrado de Catastro y su vinculación con el Registro de Predios - Ley Nº 28294 del 12 de febrero de 2006 • Ley Nº 29476 Ley que modifica y complementa la Ley Nº 29090, Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 18 de diciembre de 2009 • Ley Nº 29090 Ley de regulación de habilitaciones urbanas y de edificaciones del 5 de septiembre de 2007 • Mediante R. 070-2006-SUNARP-SN del 14 de marzo de 2006 se aprueba Directiva Nº 001-2006-SUNARP/SN que regula la inscripción de las Concesiones Forestales, de Fauna Silvestre y para Forestación y Reforestación, normadas por la Ley Forestal y de Fauna Silvestre, Ley Nº 27308 • R. Nº 156-2001-SUNARP-SN del 9 de junio de 2001 la cual aprueba la Directiva Nº 004-2001-SUNARP/SN. Inscripción de las Concesiones y de las Hipotecas de Concesiones de Obras Públicas de Infraestructura y de Servicios Públicos. • R. 052-2004-SUNARP-SN del 12 de febrero de 2004 mediante el cual se aprueba Reglamento de Inscripciones del Registro de Derechos Mineros. EL REGISTRO DE BIENES MUEBLES Dentro de los registros agrupados jurídicamente dentro del Registro matriz de Bienes Muebles, el Registro de Propiedad Vehicular es el más importante por su significativa demanda. Asimismo, con la promulgación de la Ley de Garantías Mobiliarias se creó el Registro Mobiliario de Contratos, que a diferencia de los demás registros jurídicos no tiene ni a la persona ni al bien mueble o inmueble como criterio para abrir partidas, sino a los propios derechos contenidos en los contratos (folio contractual). Asimismo, la citada Ley ocasionó que los Registros de Naves y Aeronaves y el de Embarcaciones Pesqueras y Buques pasaran a formar parte de los Registros de Bienes Muebles. Así dejaron de integrar los Registros de Propiedad Inmueble, ya que tales bienes perdieron la calidad de inmuebles para tener la condición de muebles. Dentro de los actos inscribibles del Registro de Propiedad Vehicular encontramos la inmatriculación de vehículos ya sea ensamblados en el país, fabricados en el mismo o importados (nuevos o usados). También son actos inscribibles los cambios de características de los vehículos la transferencia (compraventa, donación, por fenecimiento de la sociedad de gananciales, etc.), entre otros. Resulta conveniente comentar que con la inmatriculación (primera inscripción), se asigna al vehículo un número de placa de rodaje y esta posteriormente es entregada por la Asociación Automotriz del Perú. Además, se entrega al usuario la tarjeta de identificación vehicular que sólo sirve para identificar al vehículo. Entre las normas más importantes encontramos: • Código Civil • Código Procesal Civil del 23 de abril de 1993 • La Ley N° 26366 del 16 de octubre de 1994 • Texto Único Ordenado de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-2005-SUNARP-SN, del 30 de marzo de 2005 • Decreto Legislativo Nº 1049º del 26 de junio de 2008 • TUO del Reglamento del Decreto Legislativo del Notariado 1049 aprobado mediante Decreto Supremo Nº 10-2010-JUS del 23 de julio de 2010. • Ley 28677 Ley de Garantías Mobiliarias del 1 de marzo de 2006. • Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos y su vinculación con los Registros Jurídicos de Bienes Muebles, aprobado mediante Resolución Nº 142-2006-SUNARP-SN del 26 de mayo de 2006 • Reglamento de Inscripciones del Registro de Propiedad Vehicular aprobado por Resolución Nº 087-2004-SUNARP-SN del 4 de marzo 2004 TRIBUNAL REGISTRAL, REGISTRADOR, ASISTENTE REGISTRAL, CERTIFICADOR EL TRIBUNAL REGISTRAL El Tribunal Registral es el órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa y registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripción, y demás actos registrales expedidos por los Registradores en primera instancia. El Tribunal Registral tiene competencia nacional y está conformado por salas descentralizadas e itinerantes. Actualmente las tres (3) primeras salas están ubicadas en Lima; la cuarta, en Trujillo y; la quinta, en Arequipa. Cada sala del Tribunal Registral está integrada por tres vocales, quienes acceden al cargo por concurso público de méritos, conforme a Ley, y son nombrados por el superintendente adjunto. El presidente de cada una de las salas es elegido por los integrantes de la respectiva sala, por un período de un año. No procede la reelección inmediata. En caso de no obtenerse la mayoría necesaria, la presidencia de la sala corresponderá al vocal más antiguo. El presidente del Tribunal Registral es designado por el superintendente adjunto entre los presidentes de cada una de las salas, por el período de un año. Los integrantes de las salas del Tribunal Registral, dependen jerárquicamente del superintendente adjunto. Gozan de autonomía en el ejercicio de sus funciones. El Tribunal Registral ejerce, entre otras, las siguientes funciones: i) conocer y resolver los recursos de apelación interpuestos contra las denegatorias de inscripción y demás decisiones de los registradores; ii) verificar, en el ejercicio de su función, el cumplimiento de las normas legales y reglamentarias, así como de los precedentes de observancia obligatoria, por parte de los registradores. De esta manera, se de cuenta a la Gerencia Registral y al superintendente adjunto de las irregularidades detectadas; iii) aprobar los precedentes de observancia obligatoria en los plenos registrales que para el efecto se convoquen. EL REGISTRADOR El registrador público es el funcionario que se encarga de analizar, evaluar y decidir la inscripción de los títulos que se presentan en el registro. Su estudio se basa en las normas legales, en especial de las leyes, reglamentos y directivas correspondientes al sector, así como de los precedentes de observancia obligatoria emitidos por el Tribunal Registral. Asimismo, dicho funcionario tiene competencia de ser encargado para ello- para emitir publicidad registral. En este sentido, dentro de las funciones de los registradores encontramos las siguientes: distribuir los títulos a los asistentes registrales para su precalificación; calificar los títulos confrontándolos con sus antecedentes; preparar o suscribir las observaciones, tachas y liquidaciones; realizar las inscripciones de los títulos verificando su adecuación a las normas legales vigentes, entre otras. Por último, para acceder al cargo de registrador público se debe tener el título de abogado, estar colegiado, haber ejercido como mínimo dos (2) años la función de asistente registral o, en su defecto, acreditar por lo menos cuatro (4) años de ejercicio profesional y haber aprobado el Concurso Público de Méritos. LOS ASISTENTES REGISTRALES Los asistentes registrales son los que realizan el estudio preliminar de los títulos con la finalidad de apoyar a los registradores en su calificación. Estos emiten propuestas de calificación debidamente fundamentadas que el registrador evaluará, asumiéndola, variándola en parte o asumiendo otro criterio. En este sentido, los asistentes deberán verificar los datos de las solicitudes y títulos con las respectivas partidas registrales, remitir su proyecto al Registrador dando cumplimiento estricto a las normas registrales vigentes y, asimismo, proyectar las liquidaciones por concepto de tasas registrales. Para acceder al cargo de asistente registral, se requiere ser peruano, tener como mínimo el grado académico de bachiller en Derecho y haber aprobado el Concurso Público de Méritos. El ingreso de los asistentes registrales también puede realizarse mediante Concurso Interno de Méritos. EL CERTIFICADOR El certificador es el encargado de distribuir solicitudes de publicidad, verificar los datos de las solicitudes con las copias o impresión de tomos, fichas, partidas electrónicas y títulos archivados. De igual forma, expide los certificados solicitados, revisa y suscribe las observaciones a las solicitudes de publicidad. Son certificadores aquellos funcionarios o servidores públicos, que la Jefatura del Órgano Desconcentrado (Zona Registral) respectivo designe expresamente para realizar la función de expedir los certificados. Existen dos (2) tipos de certificadores: • Los certificadores • Los abogados certificadores Los primeros pueden ser los técnicos administrativos y, a su vez, están autorizados a emitir certificados literales. En el caso de los abogados certificadores, estos emiten adicionalmente los certificados compendiosos como los certificados de vigencia, certificados positivos, negativos, entre otros. LA FUNCIÓN REGISTRAL: NATURALEZA, DIFERENCIAS CON LA FUNCIÓN JUDICIAL O ADMINISTRATIVA. Al nominar el presente subtítulo como naturaleza jurídica, no deseamos denotar la esencia de la llamada función registral, sino por el contrario, buscamos exponer como se ha configurado dicho concepto y cómo lo entendemos ahora. Siendo esta nuestra premisa, rechazamos de plano concepciones rígidas -basadas en la separación- de poderes que vinculen la naturaleza de la función con los órganos que la realizan,[1] toda vez que puede otorgárseles funciones de distinta naturaleza. Podemos distinguir entonces, a partir de la organización estatal que tenemos y de la doctrina que nos influye, el enmarcar la naturaleza de la función en jurisdiccional, administrativa o especial (voluntaria).[2] CHIOVENDA entendía por jurisdicción aquella “ (…) función del Estado que tiene por fin la actuación de la voluntad concreta de la ley mediante la sustitución, por la actividad de los órganos públicos, de la actividad de los particulares o de otros órganos públicos, sea al afirmar la existencia de la voluntad de la ley, sea al hacerla prácticamente efectiva”[3]. Sin embargo, vamos a adoptar a efectos del presente trabajo la propuesta de MONROY GÁLVEZ al entender como función jurisdiccional o en forma más precisa, jurisdicción, “el poder-deber del Estado, previsto para solucionar conflictos de intereses intersubjetivos, controlar las conductas antisociales (faltas o delitos) y también la constitucionalidad normativa, en forma exclusiva y definitiva, a través de órganos especializados que aplican el derecho que corresponde al caso concreto, utilizando su imperio para que sus decisiones se cumplan de manera ineludible, y promoviendo a través de ellas una sociedad con paz social en justicia.”[4] Dicha jurisdicción aparece cuando no hay un cumplimiento espontáneo de las normas por parte de los individuos, siendo que el Estado interviene a fin de hacerlas cumplir. En cambio, cuando nos dirigimos a concepciones administrativas,[5] el mandato de cumplimiento lo hace el Estado en forma directa sin mediar algún interés privado detrás de ello. Una distinción interesante es la planteada por MONROY “ Una diferencia sustancial entre la jurisdicción y la administración se advierte en el hecho que cuando la primera se expresa en ejercicio de su función, lo hace a través de resoluciones respecto de las cuales es absolutamente ajena a sus efectos. En cambio, el caso de la administración es distinto. Cuando esta se expresa –por medio de un acto administrativo-, se encuentra involucrada en su decisión; para decirlo en términos jurisdiccionales, la administración es “parte” de sus decisiones.”[6] Finalmente, en lo respectivo a la función de jurisdicción voluntaria debemos advertir que no hay un concepto unívoco sobre la misma, dado que algunos (Fazzalari) la consideran como una función especial, otros como una jurisdicción especial (Carnelutti) y otros como una función administrativa (Chiovenda, Calamendrei). Desde nuestra posición, siendo este el panorama ¿en dónde encontramos la función registral? Consideramos apropiado que el análisis se divida en 2 momentos: en la fase de calificación propiamente dicha y en el producto que se genera: la inscripción. La calificación registral propiamente no es jurisdiccional dado que no causa cosa juzgada,[7] y carece de conflicto.[8] Esto puede tener cierto grado de discusión cuando se habla de la inscripción constitutiva –que tendría como ejemplo a la hipoteca- dado que si bien no se habla de cosa juzgada, sí se constituyen derechos, los cuales son efectivos desde la inscripción. En este supuesto, la calificación si tendría ciertos visos de jurisdiccionalidad, toda vez que otorga efectos en las relaciones privadas, pero a diferencia del concepto descrito líneas atrás, envés de solucionar un conflicto actual, lo previene.[9] De otro lado, no nos encontramos frente a una función administrativa por que dentro de las garantías que tiene el sistema se encuentra la independencia y autonomía del registrador al momento de realizar la calificación, no subordinando su criterio ni a los sujetos que solicitan la rogatoria ni a superiores en jerarquía.[10] Esto quiere decir, que cuando llega un título, el registrador tiene libertad de criterio para actuar dentro de un marco legal, pudiéndose discrepar de aquel pero no supeditándolo a órdenes superiores. Asimismo, se aleja de de esta posición, dado que en la fase de evaluación se verifica la validez del acto –derecho privado-, función que no se tiene propiamente en sede administrativa. Quizá el punto que más acerca la función registral a la administrativa es la inscripción como resultado. Sin embargo, la administración no es parte del procedimiento, siendo que lo que decida el registrador no se puede anular por la misma, toda vez que en juego están derechos a favor de los particulares. En ese sentido Jerónimo González señala “En efecto, si la inscripción en nuestra patria no reviste el carácter de sentencia definitiva y firme, ni goza de la fuerza atribuida a cosa juzgada, crea una situación privilegiada, superior a las protecciones posesorias y a las presunciones emanadas de la titulación auténtica, y el Registrador, órgano encargado de esta metamorfosis, debe resolver sobre la existencia y extensión del derecho inscribible, en un procedimiento hipotecario que asegure la concordancia del Registro y de la realidad jurídica. De otro modo, los asientos sólo servirían para engañar al público, favorecer el tráfico ilícito y provocar nuevos litigios.”[11] Concluimos, por tanto, que la calificación –en sede registral- forma parte de la función pública pero es de una naturaleza que excede los alcances de la función propiamente administrativa, porque esta o la actuación administrativa queda centrada –tal como lo indicamos- en la ordenación, control o intervención del interés público mientras que la calificación –propiamente dicha- se encuentra en la tutela de intereses privados. Así pues, la función registral tiene como fin conseguir la seguridad jurídica de los derechos reales inmobiliarios mediante la proclamación pública de los derechos privados acreditados como legítimos y de las circunstancias que les afecten.[12] No obstante lo antes mencionado de no equipararla a una función meramente administrativa, no nos debe llevar a inferir que nos encontramos en una de tipo jurisdiccional, por lo que debemos asumir que es una función de “tipo especial” a la que algunos han denominado jurisdicción voluntaria,[13] siendo justificada tanto en el ámbito comparado como en el histórico en los siguientes puntos del presente capítulo. [1] A dicha concepción parametrada algunos la han denominado organicista “La teoría organicista es de un simplismo inadmisible y por consiguiente, no es de extrañar que ella sea reputada absolutamente insuficiente para satisfacer las necesidades teórico-prácticas. En verdad, con ella se hace difícil, si no imposible, distinguir los actos jurisdiccionales, por una parte, de los actos legislativos y de los actos administrativos, por otra”. HOYOS HENRECHSON, Francisco. Temas fundamentales de derecho procesal. Santiago de Chile: Editorial Jurídica de Chile, 1987, p.24. [2] Si bien se le denominará jurisdicción voluntaria, debemos dejar sentado que dicho término dista de ser preciso dado que no es jurisdicción –no hay cosa juzgada, no se resuelve conflictos entre las partes. [3] CHIOVENDA, Giuseppe. Instituciones de derecho procesal civil. Traducción de Gómez de Orbaneja. Madrid: Editorial Revista de Derecho Privado, 1948, p.2. [4] MONROY GÁLVEZ, Juan. Introducción al proceso civil, tomo I. Santa Fe de Bogotá: Temis – De Belaúnde & Monroy, 1996, p.213. [5] “(…) El acto administrativo es la realización de la actividad del Estado conforme a las normas legislativas en vigor, siendo en él el derecho un medio para desenvolver su actividad, y en el acto judicial, un fin, pues, con fuerza de verdad legal determina si la actividad de la administración o los particulares se ha realizado o no, con arreglo a derecho; por eso se ha podido decir del acto judicial que, al contrario del administrativo, es una operación de inteligencia y no de voluntad, que el acto jurisdiccional no significa en el ordenamiento jurídico un elemento nuevo, las sentencias no crean derechos, se limitan a constatarlos, aunque tales dichos no se puedan aceptar sin reservas.” ROMANÍ CALDERÓN, J. “Carácter de la función calificadora ¿Es de naturaleza judicial o administrativa?” Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N° 26, febrero, 1927, p.83. [6] MONROY GÁLVEZ, Juan, óp. cit., p.227. [7] Sin embargo, aunque la importancia de los efectos erga omnes y presunciones legitimadoras derivados de la inscripción son grandes, e incluso la calificación implique la aplicación a partir de la interpretación de la ley, el hecho de que no produzca el efecto de cosa juzgada ni el Registrador esté integrado en la organización judicial, la apartan de la jurisdicción. GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “La calificación registral en el pensamiento de Don Jerónimo González. Su vigencia actual.” Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N°619, noviembre – diciembre, 1993, p. 1866. [8] La jurisdicción hipotecaria es de carácter objetivo, produciendo efectos erga omnes. La ausencia de contradictor sólo significa que no se ventilan intereses contrapuestos, sin que pueda alterar su carácter jurídico, pues siempre establecerá una presunción de legitimidad, de que el acto que produce la inscripción está ajustado a derecho, determinando la situación legal de propietario inscrito en el titular con todas las presunciones y consecuencias de ello se derivan. ROMANÍ CALDERÓN, J, óp. cit., p. 85. [9] El funcionario que tiene a su cargo esta oficina no pertenece en España al orden judicial, pero la calificación que realiza supone una función judicial o jurisdiccional; determina si con arreglo al derecho objetivo ha podido originarse o no el acto real que la inscripción debe reflejar, y en su caso la autoriza dando fuerza de verdad legal a su determinación, que por ello produce todos los efectos que, según la legislación hipotecaria, se derivan de la inscripción. La inscripción convierte en acto objetivo de carácter y trascendencia real a un acto subjetivo que, como un contrato, sólo produce efecto entre los otorgantes; crea y garantiza la situación legal de propietario con titulación inscrita. ROMANÍ CALDERÓN, J, óp. cit., pp. 84-85. [10] Sin embargo, tampoco esta teoría es plenamente satisfactoria (administrativa), ya que la calificación registral se aparta de la función administrativa porque en el ejercicio de la calificación el Registrador es independiente (como se ha dicho ni siquiera puede consultar a la Dirección General según el artículo 273 LH), la ejerce bajo su exclusiva responsabilidad y no de la Administración (artículo 18 LH), porque incluso los actos inscribibles de la propia Administración están sujetos a la calificación (Cfr. Artículos 3.º LH y 99 RH) y porque en rigor y así ocurre en la práctica las resoluciones de la DGRN no son recurribles en vía contenciosoadministrativa. GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “La calificación registral en el pensamiento de Don Jerónimo González. Su vigencia actual”, cit., p. 1866. [11] GONZÁLEZ Y MARTÍNEZ, Jerónimo. “Principio de Legalidad.” En Revista Crítica de Derecho Inmobiliario, N°32, febrero, 1927, p. 599. [12] VIDAL FRANCÉS, Pablo. “La problemática actual en la calificación registral” La calificación registral. Estudio de las principales aportaciones doctrinales sobre la calificación registral, cit., p.281. [13] Es la tesis incluso de la propia Administración española, ya que la DGRN, en la Resolución citada de 26 de junio de 1986, sostiene que “ la función registral se aproxima, en sentido material a la jurisdicción voluntaria, si bien formalmente no es propiamente jurisdiccional, porque aunque los Registradores de la Propiedad como los Jueces no están sujetos en su función al principio de jerarquía para enjuiciar el caso, sino que gozan de independencia en la calificación, están sin embargo fuera de la organización judicial”. GÓMEZ GÁLLIGO, Francisco Javier. “La calificación registral en el pensamiento de Don Jerónimo González. Su vigencia actual”, cit., p. 1867. Calificación registral de instrumentos judiciales. Elementos: El Art. 2011 señala que “ los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos. Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador, cuando se trate de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción. De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez lasaclaraciones o información complementaria que precise, o requerir se acredite el pago de los tributos aplicables, sin perjudicar la prioridad del ingreso al registro.” La extensión a la calificación establecida por el primer párrafo del artículo 2011 del código civil, por mandato del segundo párrafo, no es aplicable a las resoluciones judiciales que ordenan una inscripción. Este agregado surge como una respuesta a la regulación existente antes de la promulgación del actual Código Procesal Civil. En efecto el D.Leg. 768 dispuso el agregado citado al artículo 2011 del código civil con el objeto de corregir algunos excesos en la calificación de mandatos judiciales que originaban hasta cierto punto el entrampamiento del proceso judicial . Adecuación a los antecedentes registrales. El artículo 2015 del Código Civil establece que “ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane”. Ante este artículo que regula el principio registral de tracto sucesivo cabría preguntarse si lo dispuesto por el artículo 2011 segundo párrafo del código civil faculta al Juez a obviarlo y frente a ello obliga al Registrador a cumplir el mandato judicial aún cuando resulte no adecuado según los antecedentes registrales al tracto sucesivo que exige el registro. La respuesta no obstante parece evidente resulta ser negativa, en tanto el Juez se encuentra obligado a cumplir la ley , en este caso el artículo 2015 del código civil, en el mismo plano de igualdad que cualquier otro ciudadano o funcionario como lo es el Registrador público. No obstante, lo anterior a generado controversias entre la sede judicial y registral, a tal punto que la amenaza de aplicar el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial ha sido y es el manido recurso del Juez para dar cumplimiento a un mandato que no se ajusta a los antecedentes registrales y que en consecuencia resulta ilegal. La adecuación del mandato judicial a los antecedentes registrales no es una exigencia administrativa – registral sino una obligación legal de la cual el Juez no podría eximirse sin asumir responsabilidad. La inscripción previa del acto del cual emana el derecho a inscribir y la inscripción del acto del cual deriva el derecho a inscribir constituye el ambito del principio registral de tracto sucesivo. El mandato contenido en el artículo 2015 del código civil tiene por destinatarios, pues, a todos: Notarios, Registradores, Jueces, Funcionarios administrativos, etc. Sin perjuicio de los anterior, no es sólo el principio registral del tracto sucesivo el que ampara el criterio registral de calificar la adecuación del mandato judicial a los antecedentes del registro. Otros principios como el de publicidad (artículo 2012 C.C) y el de legitimación (artículo 2013 C.C) igualmente coadyuvan al criterio registral antes anotado. Bo obstante ello, el Registrador sólo puede solicitar aclaración - no observación siendo el caso indicar, que si reitera el pedido, debe inscribir. Formalidad de los Documentos presentados La formalidad de los actos del Juez esta determinada por la Ley (Código Procesal Civil y otros) la calificación por el Registrador del cumplimiento de dichos requisitos no implica intromisión en la labor jurisdiccional. La exigencias establecidas por ley para el contenido de partes judiciales deben verificarse en sede registral. Así, la transferencia de inmuebles por remate, las inscripciones de sucesiones intestadas y en el registro personal que exigen la resolución que pone fin al procedimiento, deben pues ser cumplidas. Además de las formalidades precisadas anteriormente, en la norma adjetiva se precisan en los artículos 119 – 122 – 125 – 139 – 148 al 152formalidades que deben cumplir las resoluciones judiciales, exigencias que no pueden ser obviadas en sede registral. Competencia de la Autoridad judicial. El artículo 4° de la Ley Orgánica del Poder Judicial establece que “Toda persona y autoridad está obligada a acatar y dar cumplimiento a las decisiones judiciales o de índole administrativa, emanadas de autoridad judicialCOMPETENTE, en sus propios términos sin poder calificar su contenido o sus fundamentos, restringir sus efectos o interpretar sus alcances, bajo responsabilidad civil, penal o administrativa que la ley señala. Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento de causas pendientes ante el Organo Jurisdiccional. No se puede dejar sin efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo responsabilidad política,administrativa, civil y penal que la ley determine en cada caso. Esta disposición no afecta el derecho de gracia.” Vía la aplicación de este artículo concordado con el segundo párrafo del artículo 2011 del código civil, los jueces vienen requiriendo el cumplimiento de mandatos judiciales por parte de los Registradores aún cuando no se ajustan ni a los antecedentes registrales ni cumplen con las formalidades exigidas por ley. Asimismo, se expiden mandatos dirigidos al registro de lugares distintos a la competencia del Juez. Ante tal situación resulte pertinente indagar los alcances de la norma citada cuando establece “…emanadas de autoridad judicial competente…”. La competencia por mandato de la misma norma glosada debe ser calificada por el Registrador. Esta, la competencia, no obstante, es contemplada por las normas adjetivas desde distintos aspectos: por materia, por tiempo, por territorio, por cuantía, competencia del Estado, competencia funcional, competencia facultativa. Los alcances de la calificación registral en esta materia, evidentemente, no llega a cubrir la totalidad de aspectos. Se considera que está limitada, la calificación registral, a la competencia civil y la competencia territorial. Los demás aspectos no constituyen parte de los actuados que se remiten a sede registral para su inscripción. Supuestos de la calificación registral. Resoluciones que no contienen mandato de inscripción. En la calificación registral de instrumentos originados en sede judicial se presentan supuestos que ameritan ser tratados en tanto de la calidad de cada uno de ellos puede derivarse la aplicación o no de la facultad de calificar en toda su extensión el título ingresado. Así, siendo claro el mandato del párrafo segundo del artículo 2011 del código civil y el contenido en el artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, debe considerarse que los dispositivos mencionados se hace referencia a que se trate de resolución judicial que ORDENE LA INSCRIPCION. Sucede en el caso del otorgamiento de escritura pública que el Juez sólo interviene en representación de una de las partes renuentes a la suscripción del contrato respectivo en sede notarial. Ello , pues, no le otorga el carácter de mandato judicial a que alude el segundo párrafo del artículo 2011 del código civil . Al respecto, el artículo 1412 del código civil establece que “si por mandato de la ley o por convenio debe otorgarse escritura pública o cumplirse otro requisito que no revista la forma solemne prescrita legalmente o la convenida por las partes por escrito bajo sanción de nulidad, estas pueden compelerse recíprocamente a llenar la formalidad requerida…”. Al respecto la jurisprudencia establece que “ en el proceso de otorgamiento de escritura pública se busca revestir de determinada formalidad al acto urídico…” En consecuencia no tratándose de un mandato judicial o resolución que contiene mandato de inscripción, las escrituras públicas suscritas por el Juez en sustitución de una de las partes luego del proceso correspondientes se sujetan a las reglas generales de calificación establecidas por el primer párrafo del artículo 2011 del código civil. Otro supuesto que debe considerarse en tanto no contiene mandato de inscripción lo constituye la presentación de copias certificadas de procesos con el objeto de obtener una inscripción determinada actuando como documentos complementarios a tal objeto. Igualmente sucede con resoluciones que contienen autorizaciones para realizar determinados actos en favor de terceros, aquí lo que se inscribe no es la autorización sino el acto mismo realizado en mérito a la autorización judicial obtenida. (20) Resoluciones que contienen mandato judicial. Frente a una resolución judicial que ordena una inscripción cabe la posibilidad que el mandato este referido a acto o actos no inscribibles como el caso de la posesión o los relacionados con la matrícula de acciones. Los títulos que contienen actos no inscribibles aún cuando procedan de sede judicial les será denegado el acceso al registro. No obstante presentarse la situación descrita la normativa actual no la contempla y en no muy pocos casos el Juez aplicando la manida fórmula del artículo 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial dispone bajo apercibimiento la inscripción de actos que la ley no contempla como inscribibles. Al margen de la digresión, pertinente por cierto, referida anteriormente, una de las primeras cuestiones respecto de los partes judiciales está referida a la ROGATORIA. Al respecto el artículo 148 del Código Procesal Civil establece que los Jueces se dirigen mediante oficio a los funcionarios públicos que no sean parte en él. Es decir para los instrumentos de sede judicial los registradores proceden en mérito a la rogatoria formulada por el Juez mediante el oficio correspondiente. No obstante, el oficio no es el único documento en donde consta la rogatoria, pues, en tanto se trata de una resolución que dispone una inscripción, ésta es parte de la rogatoria que realiza el Juez. El hecho de la presentación por un tercero distinto del Juez no implica que la rogatoria no corresponda a este último. Lo anterior determina que el desistimiento de la rogatoria se haga por la misma vía; es decir, por oficio del Juez. Esto no implica que la resolución que dispuso la inscripción quede sin efecto, sino que sólo se afecta la solicitud de inscripción. No obstante ello la jurisprudencia registral ha establecido que tales efectos, para el desistimiento, no son absolutos sino que deben ejercerse atendiendo a la naturaleza de la inscripción solicitada. Si el desistimiento parcial lo solicita el interesado puede ser atendible el pedido. En el supuesto de MEDIDAS CAUTELARES resultan siendo los casos más frecuentes. La legislación procesal en nuestro país considera como medidas cautelares inscribibles: el embargo en forma de inscripción, la anotación de demanda, las medidas innovativas y las de no innovar. En este caso el Reglamento de las inscripciones es el que regula la anotación. La calificación se limita a la adecuación con los antecedentes, el cumplimiento de las formalidades, la competencia del Juez y la natualeza inscribible del acto o derecho. No es exigible la resolución que declare firme la dispone la anotación de la medida cautelar en tanto el asiento que producen no es de carácter definitivo. Situación distinta se presenta cuando la resolución que dispone la inscripción es una SENTENCIA. En tanto el asiento que produce su inscripción tendrá el carácter de definitivo, resulta exigible la resolución que la declara firme, consentida o ejecutoriada. La calificación, igualmente se extiende a los elementos referidos anteriormente. Existen OTRAS RESOLUCIONES que igualmente merecen ser tomadas en cuenta. La resoluciones de adjudicación en los casos de remate judicial. No obstante que no se trata de sentencias resultan teniendo efectos similares y producen la transferencia de la propiedad en forma definitiva. Al respecto el artículo 739 del Código Procesal Civil establece en su inciso cuarto que “se expidan partes judiciales para su inscripción en el registro respectivo, los que contendrán la transcripción del acta de remate y del auto de adjudicación” , como se aprecia no hace referencia a la resolución que declara firme el auto de adjudicación; sin embargo se considera que por seguridad jurídica es exigible dicha resolución; en este sentido se pronuncia la jurisprudencia registral. SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL: TRIBUNAL REGISTRAL. PLENOS REGISTRALES. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA. SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL TRIBUNAL REGISTRAL Está regulado en el Reglamento de Organización y funciones de la SUNARP, aprobado por Resolución Suprema Nº 139-2002-JUS. El Tribunal Registral es el órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripción y demás actos registrales expedidos por los Registradores en primera instancia. El Tribunal Registral tiene competencia nacional y está conformado por Salas descentralizadas e itinerantes, cuyo número y lugar de ubicación es determinado por el Directorio de la SUNARP. PLENOS REGISTRALES Está regulado en la RESOLUCION DE LA SUPERINTENDENTA NACIONAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Nº 263-2005-SUNARP-SN del artículo 18 al 33. EL PLENO REGISTRAL El Pleno Registral es la reunión de los Vocales que integran el Tribunal Registral que, debidamente convocado, se pronuncia sobre diversos aspectos vinculados a sus funciones. Son atribuciones del Pleno Registral: 1. Aprobar, modificar o dejar sin efecto los precedentes de observancia obligatoria. 2. Proponer las modificaciones al presente Reglamento. 3. Elegir al Vicepresidente del Tribunal Registral. 4. Opinar sobre los asuntos que se someta a su consideración. 5. Las demás que sean de interés para el debido funcionamiento del Tribunal, que no sean de competencia de otros órganos. SESIONES ORDINARIAS Y EXTRAORDINARIAS Los Vocales del Tribunal se reúnen en Pleno Registral, en sesiones ordinarias y extraordinarias. Las sesiones ordinarias se realizan obligatoriamente dentro de la primera semana de los meses de abril, agosto y diciembre de cada año. La convocatoria la realiza el Presidente del Tribunal. Las sesiones extraordinarias se realizan en cualquier momento, cuando las convoque el Presidente o lo soliciten por lo menos tres (3) Vocales, debiendo convocarse en este último caso dentro de los quince (15) días calendario siguientes a la solicitud. CONVOCATORIA La convocatoria se realiza mediante esquelas con cargo de recepción, facsímil, correo electrónico u otro medio de comunicación que permita obtener constancia de recepción, en la que se indique el lugar, fecha y hora de realización de la misma, así como la agenda. La notificación debe dirigirse al lugar donde ejercen sus labores los Vocales o, en su defecto, al domicilio de los mismos. La notificación debe realizarse con una anticipación no menor de diez (10) días calendario al de la fecha fijada para su realización, en caso de tratarse de sesión ordinaria; y no menor de cinco (5) días calendario en el caso de las sesiones extraordinarias. En caso que el Presidente del Tribunal no cumpla con realizar la respectiva convocatoria a sesión ordinaria, y como consecuencia de ello, no pueda realizarse el Pleno Registral, dentro de las fechas establecidas, ésta la efectuará el Vicepresidente a solicitud de un Vocal o de oficio. En caso que el Presidente del Tribunal no cumpla con convocar a sesión extraordinaria, la convocatoria la realizará el Vicepresidente, a solicitud de por lo menos tres (3) Vocales. NÚMERO DE VOCALES NECESARIOS PARA EL QUÓRUM Para que exista quórum es necesaria la presencia de por lo menos once (11) Vocales. Si el Pleno Registral no se reúne por falta de quórum en la fecha prevista en la convocatoria, se constituye en segunda convocatoria una hora después, en el mismo lugar, bastando para su realización la presencia de ocho (8) Vocales. ACUERDOS QUE APRUEBAN PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Los acuerdos que aprueban precedentes de observancia obligatoria se adoptan con el voto a favor de las dos terceras partes de los vocales concurrentes. En los demás casos, basta el voto a favor de la mayoría de los vocales concurrentes. CONSTITUCIÓN DEL PLENO REGISTRAL Queda válidamente constituido el Pleno Registral, sin cumplir los requisitos de convocatoria, cuando se reúnen todos sus miembros y acuerden por unanimidad iniciar la sesión, así como también las cuestiones a tratar. ASUNTO NO CONTEMPLADO EXPRESAMENTE EN LA CONVOCATORIA No puede ser materia de acuerdo ningún asunto no contemplado expresamente en la convocatoria, salvo que estén reunidos todos los Vocales y por unanimidad se acuerde su inclusión. ASINTENCIA Y PERMANENCIA EN EL PLENO REGISTRAL Es obligatoria la asistencia y la permanencia en el Pleno Registral. De existir impedimento justificado, debe comunicarse dicha circunstancia al Presidente del Tribunal antes de su realización, o en todo caso, dentro de los tres (3) días hábiles después de realizada. QUIÉN PRESIDE LA SESIÓN Instalada la sesión, la Presidencia de la misma estará a cargo del Presidente del Tribunal Registral, o del Vicepresidente en su ausencia. En caso de inasistencia de ambos, la presidirá el Presidente de Sala más antiguo en el cargo de Vocal. En su defecto, el Vocal más antiguo. En caso de inasistencia del Secretario Técnico, se elegirá, entre los asistentes, a quien lo reemplazará en dicha sesión. La sesión puede ser suspendida sólo por razones de fuerza mayor, con cargo a continuarla en la fecha y lugar que se indique al momento de suspenderla. De no ser posible indicarla en la misma sesión, el Presidente de la sesión dispone la fecha de reinicio notificando a todos los vocales con no menos de cinco (5) días calendario de antelación. ACTA DE LA SESIÓN De cada sesión del Pleno Registral se levantará un acta, que contendrá la relación de Vocales asistentes, el lugar, fecha y hora en que ha sido efectuada, los puntos de deliberación, los acuerdos adoptados, con la indicación del sentido de los votos de todos los participantes, así como de los fundamentos esgrimidos. El acta es elaborada por el Secretario Técnico o quien haga sus veces. Al final de la sesión es leída y sometida a la aprobación de todos los Vocales asistentes. Luego es firmada por el Presidente, por el Secretario y los Vocales asistentes. ACUERDOS DEL PLENO REGISTRAL Los acuerdos del Pleno Registral se pueden adoptar a través de sesiones no presenciales, siempre y cuando se garantice la autenticidad de los acuerdos, como consecuencia de la emisión y sentido de los votos de los Vocales participantes; los que se acreditarán por medio de escritos presentados a través de oficios, facsímil, correo electrónico u otro medio de comunicación que permita obtener constancia de recepción. En dicho caso, el Secretario de dicha sesión redactará un acta en la que se señale el lugar, fecha y hora de la sesión no presencial, el o los medios utilizados para su realización, el número de Vocales participantes, los votos emitidos, así como los acuerdos adoptados, con la indicación del sentido de los votos de todos los participantes, así como de los fundamentos esgrimidos. Dicha acta deberá ser suscrita por quienes actuaron como Presidente y Secretario. ADOPCIÓN DE LAS DECISIONES DEL PLENO Las decisiones del Pleno Registral se adoptan mediante acuerdos. PRECEDENTES DE OBSERVACIA OBLIGATORIA Los acuerdos del Pleno Registral que aprueben precedentes de observancia obligatoria establecerán las interpretaciones a seguirse de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. PUBLICACIÓN DE LOS PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben publicarse en el Diario Oficial “El Peruano”, mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de su publicación en dicho diario. Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente con las resoluciones en las que se adoptó el criterio, se publicarán en la página web de la SUNARP. PRECEDENTES DE OBSERVANCIA OBLIGATORIA Está regulado en el artículo 158 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Constituyen precedentes de observancia obligatoria los acuerdos adoptados por el Tribunal Registral en los Plenos Registrales, que establecen criterios de interpretación de las normas que regulan los actos y derechos inscribibles, a ser seguidos de manera obligatoria por las instancias registrales, en el ámbito nacional, mientras no sean expresamente modificados o dejados sin efecto mediante otro acuerdo de Pleno Registral, por mandato judicial firme o norma modificatoria posterior. Los criterios reiterados existentes en las Resoluciones del Tribunal serán sometidos a consideración del Pleno Registral para su eventual aprobación como precedentes de observancia obligatoria. Para tal efecto, un criterio se convierte en reiterado cuando sea asumido en más de dos Resoluciones emitidas por una misma Sala o diferentes Salas del Tribunal. La Presidencia del Tribunal Registral es responsable de la implementación de un sistema que identifique claramente las materias sobre las cuales se pronuncien las Salas del Tribunal en sus Resoluciones. Los precedentes de observancia obligatoria aprobados en Pleno Registral deben publicarse en el Diario Oficial “El Peruano”, mediante Resolución del Presidente del Tribunal Registral, siendo de obligatorio cumplimiento a partir del día siguiente de su publicación en dicho diario. Adicionalmente, dichos precedentes, conjuntamente con las resoluciones en las que se adoptó el criterio, se publicarán en la página web de la SUNARP” •PRINCIPIOS REGISTRALES: ROGACIÓN. TITULACIÓN AUTÉNTICA. LEGALIDAD. LEGITIMACIÓN. TRACTO SUCESIVO. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Y EXCLUYENTE. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRINCIPIOS REGISTRALES: ROGACIÓN LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios registrales son aquellos rasgos esenciales que informan a un determinado sistema registral y que asemeja o distingue de otros; los cuales buscan coadyuvar con los fines del sistema registral adoptado. De manera general, se pueden clasificar dichos principios en función de dos orientaciones: si se orientan a regular el procedimiento registral, en cuyo caso buscan el control y la selección (principio de legalidad) de las situaciones jurídicas inscribibles, o si controlan los antecedentes (principio de tracto sucesivo) o los precisan (principio de especialidad) al momento de realizar la inscripción. Asimismo, pueden estar orientados a definir los diversos efectos que acarrea la inscripción y, consecuentemente, la publicación de determinadas situaciones. En este caso se encuentran encaminados hacia la legitimación del titular registral y su protección en tanto tercero registral. PRINCIPIO DE ROGACIÓN El Art. III del título preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos recoge expresamente el mismo: “[l]os asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, (…). La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en el título, salvo reserva expresa. Se presume que el presentante del título actúa en representación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción que se solicita, salvo que aquél haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. Para todos los efectos del procedimiento, podrán actuar indistintamente cualquiera de ellos, entendiéndose que cada vez que en este Reglamento se mencione al presentante, podrá también actuar la persona a quien éste representa, salvo lo dispuesto en el segundo párrafo del artículo 13, o cuando expresamente se disponga algo distinto. En caso de contradicción o conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de éste.” El principio de rogación consiste en determinar que las inscripciones no se realizan de oficio, si no por pedido expreso que hacen los particulares al registrador. Dicha rogatoria es escrita y no oral. El presentante, en cambio, puede ser el adquirente del derecho o el directamente beneficiado con la inscripción; en cuyo caso coincide la persona del peticionante con la del presentante y esta circunstancia, consecuentemente, se aprecia del título. En caso el presentante no sea ninguno de los dos, se presume que actúa en interés de alguno de ellos, pudiendo participar indistintamente en el procedimiento. En caso de existir conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de este, es decir, del peticionante. No opera la presunción de que el presentante actúa en representación del adquirente del derecho o el directamente beneficiado cuando indica en la solicitud que actúa en interés de persona distinta (tercero interesado). En estos casos, no se admitirá la actuación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción, pero sí la actuación indistinta del peticionante y el presentante. En caso el presentante sea el notario, se considera que este tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados. En el Registro de Predios y de Mandatos y Poderes, la presentación de partes notariales deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Luego de esta presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación al interesado a fin de que este continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad según la Sétima Disposición Complementaria y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049. Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y el número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte y la procedencia legítima del parte. La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial y la debida procedencia. En el caso de los partes del Archivo General de la Nación, y archivos departamentales y oficinas consulares, el responsable que emita el parte debe señalar la persona que presentará el título TITULACIÓN AUTÉNTICA El Art. III del título preliminar del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos señala que “[l]os asientos registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición en contrario. (…)” En ese mismo sentido se pronuncia el Art. 2010 del Código Civil (“Artículo 2010. - Título que da mérito a la inscripción. Esta se realiza en virtud de título que conste en instrumento público, salvo disposición contraria.” (Artículo vigente conforme a la sustitución establecida por la Segunda Disposición Final de la Ley N° 26741, publicada el 11 de enero de 1997) y jurisprudencia del Tribunal Registral. Según la exposición de motivos del artículo 2010 del Código Civil se entiende por instrumentos públicos aquellos extendidos por funcionarios o personas debidamente autorizadas, que por el sólo hecho de ser extendidos por ellos merecen fe., en el sentido de tenerlos por ciertos mientras no se pruebe lo contrario (Exposición de motivos oficial del código civil. Lima: Cultural Cuzco, 1984, pp. 235,236.) . Por ejemplo, sobre lo inmediantamente expuesto, podemos considerar lo señalado por la Resolución de la cuarta sala del Tribunal Registral N°145-2005- T, la cual indica “Principio de titulación auténtica y escritura pública otorgada judicialmente. La escritura pública, como título auténtico, da fe por sí misma sobre todos los aspectos vinculados al acto jurídico que contiene, incluida la fecha de su celebración. En ese sentido, la fecha del acto jurídico es la misma en que comparecieron los otorgantes ante el notario y no la consignada en la minuta, aunque esta se formalice por mandato y con intervención de un juez, ya que este sólo suple la voluntad del obligado a escriturar.” Los instrumentos públicos son de tres (3) tipos, dependiendo de la naturaleza de la función de quien los expida: • Instrumento público notarial, como los partes notariales • Instrumento público judicial, como los partes judiciales y las cop ias certificadas de los actuados judiciales • Instrumento público administrativo, como las resoluciones administrativas con carácter de cosa decidida, las copias certificadas de las partidas de los registros del estado civil En el mismo sentido, el artículo 235 del Texto Único Ordenado Código Procesal Civil señala que son considerados documentos públicos tanto el otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones, así como los documentos otorgados ante o por notario público (Artículo 235.- Documento público. Es documento público: 1. El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones; y 2. La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público, según la ley de la materia. La copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si está certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario, según corresponda.). Además, señala que la copia del documento público tiene el mismo valor que el original, si está certificada por auxiliar jurisdiccional respectivo, notario público o fedatario (Esto deberá ser concordado con el artículo 9 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos: “Artículo 9.- Traslado o copias de instrumentos públicos. Cuando las inscripciones se realicen en mérito a instrumentos públicos, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas expedidas por el notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz, salvo disposición en contrario.”). Asimismo, en el artículo siguiente de dicho texto adjetivo (Artículo 236.- Documento privado: es el que no tiene las características del documento público. La legalización o certificación de un documento privado no lo convierte en público.) señala que la legalización o certificación de un documento privado (aquel que esredactado por las partes, el cual no tiene ninguna certificación por funcionario público respecto de su contenido.) no lo convierte en público. LEGALIDAD La Ley N° 27444, Ley del Procedimiento Administrativo General, ha recogido el denominado “principio de legalidad”, en el cual se señala que las autoridades administrativas deben actuar con respeto a la Constitución, la ley y al derecho, dentro de las facultades que le estén atribuidas y de acuerdo con los fines para los que les fueron conferidas. Este principio tiene vinculación con la situación jurídica denominada potestad, la cual se entiende como aquella situación de poder que habilita a su titular para imponer conductas a terceros mediante la constitución, modificación o extinción de relaciones jurídicas o mediante la modificación del estado material de cosas existentes (Santamaría Pastor, Juan Alfonso. Principios de Derecho Administrativo General I. Madrid: Iustel, 2004, p. 423.). En función de los expuesto, por su origen legal, estas son inalienables, intransmisibles, irrenunciables e imprescriptibles. En el ámbito administrativo, se señala que estas potestades no se resuelven en ninguna pretensión concreta, sino en la simple posibilidad de producir efectos jurídicos: dictar reglamentos, con el carácter vinculante de las normas jurídicas, entre otros. (García de Enterría, Eduardo y Fernández, Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19ª ed., p. 450.) Frente a esta no existe un deber jurídico, sino una abstracta sujeción que vincula a soportar los efectos jurídicos que dimanan del ejercicio de las potestades y su eventual incidencia sobre la propia esfera jurídica. Para ser más precisos, García de Enterría señala que “sometidos o vinculados a esa sujeción no están personas determinadas, sino el conjunto de los ciudadanos (y aun de los extranjeros residentes sobre el territorio): todos tendrán que admitir que un reglamento les afecte, o que una expropiación recaiga eventualmente sobre sus bienes, o que los mandatos y acuerdos de la policía del orden hagan de ellos sus destinatarios; pero a la vez esa incidencia podrá ser desventajosa, si de la misma resultan cargas o gravámenes para alguno de los sujetos sometidos a tales potestades, pero también ventajosa, puesto que el Reglamento puede ampliar o mejorar su esfera de derechos, o cabe que sea declarado (beneficiario) de una expropiación (…)” (Romano, Santi. Frammenti di un dizionario giuridico. Milano: Giuffrè editore, 1983, p. 194.). Se señala que las potestades administrativas pertenecen en su inmensa mayoría a la especie llamada potestad-función, esto es, aquellas potestades que deben ser ejercitadas en interés ajeno al propio y egoísta del titular. Explica García de Enterría que “concretamente, las potestades administrativas deben ejercitarse en función del interés público, que no es el interés propio del aparato administrativo, sino el interés de la comunidad, a la cual, como precisa el artículo 103.1 de la Constitución, (la administración pública sirve con objetividad los intereses generales…). Lo cual comporta dos consecuencias, que vienen a subrayar un nuevo apartamiento de la figura técnica de la potestad respecto del derecho subjetivo. Negativamente, las potestades administrativas no pueden ejercitarse, sino en servicio de ese interés comunitario, que es ajeno, y absolutamente superior al interés propio de la administración vista como organización. Positivamente, la administración está obligada al ejercicio de sus potestades cuando ese interés comunitario lo exija, obligación que marca incluso las potestades discrecionales más amplias” (García de Enterría, Eduardo y Fernández, Tomás-Ramón. Curso de Derecho Administrativo I. Madrid: Civitas, 19ª ed., p. 453.). Es importante indicar que, desde un punto de vista formal, esas potestades administrativas donde se expresa una inequívoca supremacía política no son diferentes técnicamente de las potestades que el ordenamiento atribuye a los particulares, aunque, naturalmente, varíen en su contenido material concreto. Así la potestad paterno-filial, o la potestad de ocupar res nullius, o la potestad de acción, o de poner en marcha los Tribunales o la potestad de autonomía privada, etc. (Ibid., p.452.) Explicado todo lo anterior, se entiende mejor el principio de legalidad y su relación con todos los administrados. La administración, al gozar de dicha posición de ventaja, puede realizar ciertos actos dentro de los límites que le han sido otorgados por ley. ¿Pero qué debemos entender por ley? ¿Ley en sentido material o formal? ¿Sólo la ley de segundo rango? ¿Y la constitución?. Entender sólo la ley de segundo rango sería dejar de lado aquella norma que le da validez, es decir, la Constitución. Esto podría entenderse en un estado de derecho en el cual la constitución no sea considerada norma jurídica ; sin embargo, en un Estado Social de Derecho esto no puede concebirse de esta manera. (En ese sentido el Tribunal Constitucional ha señalado que “[e]l tránsito del Estado Legal de Derecho al Estado Constitucional de Derecho supuso, entre otras cosas, abandonar la tesis según la cual la Constitución no era más que una norma política, esto es, una norma carente de contenido jurídico vinculante y compuesta únicamente por una serie de disposiciones orientadoras de la labor de los poderes públicos, para consolidar la doctrina conforme a la cual la Constitución es también una Norma Jurídica, es decir, una norma con contenido dispositivo capaz de vincular a todo poder (público o privado) y a la sociedad en su c onjunto” (Exp. 4854-2005-AA/TC, fj.3).) Así lo señala Comadira cuando dice que por este principio debe entenderse que las entidades están sujetas “(…) a todo el sistema normativo, desde los principios generales del derecho y la Constitución Nacional, hasta a los simples precedentes normativos en cuyo seguimiento esté comprometida la garantía de igualdad, pasando por la ley formal, los actos administrativos de alcance general y, eventualmente, ciertos contratos administrativos” (Comadira, Julio. Derecho administrativo. Citado por: Morón Urbina, Juan Carlos. “Comentarios a la Ley del Procedimiento Administrativo General”. Lima: Gaceta Jurídica, 4ª ed., 2005, p. 64.), lo cual es también acogido por el artículo IV.I del Título Preliminar de la Ley 27444 antes mencionada. Siendo la Constitución como norma suprema , la cual protege los derechos fundamentales, debe protegerse su integridad, por lo que las normas inferiores deben estar conforme a aquella. (Ibid., p.443.) Esto no siempre fue así. Por su parte, García de Enterría señala con sorpresa que para la tradición constitucionalista de su país durante mucho tiempo “La Constitución no era una norma jurídica invocable ante los Tribunales. (…) La Constitución, simplemente, se repitió por todas las Salas del Tribunal Supremo, no era una norma jurídica que vinculase directamente ni a los sujetos públicos ni a los privados y que, por lo tanto, los Tribunales no debían siquiera consultarla para dictar sus sentencias.” (García de Enterría, Eduardo y Fernández, Tomás-Ramón. Op. Cit., p. 101.) Este redimensionamiento del principio de legalidad debe respetarse en la sede registral, incluso siendo posible que el Tribunal Registral pueda aplicar el control difuso. Dicha habilitación fue posible a partir de la sentencia dictada por el Tribunal Constitucional (publicada el 12 de junio de 2005) y la publicada el 24 de octubre de 2005 con su aclaratoria mediante la Resolución del 13 de octubre de 2006, en la cual se habilitó a los órganos administrativos (para ser más precisos, a los tribunales y órganos colegiados que imparten justicia administrativa en el nivel nacional) la aplicación del control difuso. TRACTO SUCESIVO CONCEPTO Principio hipotecario, según el cual, para la inscripción de un derecho, es necesario que conste previamente inscrito el derecho del transmitente. NATURALEZA Las cuestiones que fundamentalmente se plantean en orden a la naturaleza jurídica del principio de tracto sucesivo se circunscriben en orden a si constituye un auténtico principio hipotecario y si tiene carácter formal o sustantivo. En orden a lo primero, Jerónimo González mantenía una postura positiva, mientras que según Roca y Sanz únicamente constituye una manifestación formal de la legitimación registral, de tal forma, que por el tracto sucesivo, sólo puede disponer registralmente el titular inscrito. En orden a lo segundo: Roca defiende su carácter formal en base a los siguientes argumentos: - No obliga al Registrador a comprobar el derecho del disponente, sino la inscripción a su favor. - No impide la disposición del dueño, sino su inscripción. Por el contrario, Sanz, La Rica y García-García afirman su naturaleza sustantiva, pues: - Se fundamenta en la seguridad jurídica y en el aforismo nemo dat quod non habet. - Es consecuencia del principio de legitimación. - Evita que el titular registral pueda ser privado de sus derechos sin su consentimiento o sin haber sido oído. MANIFESTACIONES Existen diversas manifestaciones del principio de tracto sucesivo, así: - Tracto sucesivo material. Cada asiento se refiere a un titular. - Tracto sucesivo formal. Cada acto da lugar a un asiento. - Tracto sucesivo abreviado. Un mismo asiento recoge varias transmisiones. PRESUPUESTOS DE APLICACIÓN Aspecto subjetivo Deben coincidir la persona que otorgue o contra la que se dirija el acto inscribible y el titular registral. La previa inscripción ha de existir cuando se inscriba el acto dispositivo, aunque no exista en el acto del otorgamiento. Aspecto objetivo Deben coincidir el derecho inscrito y el acto que se pretenda inscribir. Aspecto formal El tracto sucesivo es exigible para poder “inscribir o anotar” los citados títulos en el Registro de la Propiedad. Comprende todo tipo de asientos, salvo el asiento de presentación, que se practica siempre, salvo las excepciones previstas legalmente Efectos Es preciso distinguir las distintas situaciones que pueden originarse en relación con los títulos que acceden al Registro para su inscripción. De esta forma, si: - el derecho está inscrito o anotado a nombre del otorgante se practicará la inscripción, si no existen otros obstáculos. - el derecho está inscrito a favor de persona distinta del otorgante, el Registrador denegará la inscripción, salvo que sea el causahabiente del titular. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Y EXCLUYENTE. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD. PRINCIPIO DE PRIORIDAD El principio de prioridad es de tipo formal, es decir, que se privilegiará al que accedió primero al registro, a pesar que el derecho contenido en la solicitud presentada de forma posterior preexista al presentado en primer lugar. Esto es lo que se denomina en doctrina prioridad preferente, la cual se manifiesta por ejemplo- cuando concurren en el registro dos titulares de derechos de naturaleza real, en cuyo caso tendrá preferencia quien haya inscrito primero. Esta preferencia en los derechos que otorga el registro no determina una exclusión de derechos inscritos, sino una jerarquización entre ellos, en función a la antigüedad de sus inscripciones. (CAS. N° 1297-2005 La Libertad, El Peruano, 31 de agosto de 2006). Igual sucede cuando existe concurrencia de medidas cautelares. En este caso, es preciso señalar que, en el nivel registral, la prioridad o preferencia a que se refiere el artículo 2016 del Código Civil es un efecto derivado de la presentación en el Registro de la Propiedad Inmueble de diversos títulos relativos a un mismo inmueble. Si bien, los derechos inscritos no se excluyen, pero sí se jerarquizan en función de la antigüedad de la inscripción. En virtud de ello y en conformidad con lo señalado por el artículo 2017 del Código Civil, se tiene que existe, entre las medidas cautelares, prioridad de rango según el momento de su inscripción. Por esta razón, cuando se realice la ejecución forzada sobre el bien inmueble debe de pagarse en primer lugar el crédito del primero inscrito y, luego, a los que le siguen en inscripción. Esto es incluso así cuando el que presentó la solicitud de medida cautelar en forma posterior en el registro inició su proceso cautelar con anterioridad en el poder judicial (CAS. 1090-2003 Huancayo). Por otra parte, el principio de prioridad también puede derivar en la denominada prioridad excluyente. Este principio señala que no puede solicitarse inscripción si existe título en trámite otro que es incompatible con aquél. Si se presenta la transferencia de A a B de un inmueble, y luego se presenta la transferencia de A a C. Este último título es incompatible con el primero, por lo que se suspenderá su asiento de presentación hasta se inscriba o pierda vigencia el primero. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD En el Título Preliminar artículo IV del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, se señala, respecto al principio de especialidad que: Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquéllas así como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral. Dicho principio tiene como objetivo darle claridad al asiento, teniendo como manifestaciones la identificación precisa del bien, quienes son sus titulares, entre otras. •FE PÚBLICA REGISTRAL: DEFINICIÓN Y ALCANCES. REQUISITOS. EL TERCERO REGISTRAL. FE PÚBLICA REGISTRAL: DEFINICIÓN Y ALCANCES. REQUISITOS. EL TERCERO REGISTRAL. DEFINICIÓN De forma general se puede entender el principio de fe pública registral a partir de la confianza (creencia) de los terceros de lo publicado en los registros. Siendo a partir de dicha creencia que realizan sus transacciones económicas. Entonces, se va a tutelar en ciertos supuestos sus adquisiciones a pesar que se declare nulo, anulable, ineficaz la adquisición previa, tutelando así la llamada seguridad del tráfico. La aplicación de este artículo es restrictiva, toda vez que puede ser utilizado para perjudicar de forma irrazonable a los titulares registrales. Ahora bien, conforme al principio de fe pública registral, se presume iuris et de iure la exactitud del Registro cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la apariencia registral, adquieran con las condiciones establecidas por la ley. La fe pública en Derecho comparado. 1En el derecho germánico es un principio inmobiliario esencial, en congruencia con el sistema de folio real, la inscripción constitutiva, y el principio de consentimiento formal. 2- En los sistemas latinos se desconoce la fe pública registral, pues rige el principio de inoponibilidad del título no transcrito frente al tercero que sí transcribió. Hay la discusión acerca de que es lo que se debe privilegiar, el asiento registral o el título archivado, lo que derivará es hasta donde debe realizarse la investigación. Nuestra posición es que debe ser el asiento registral lo que debe de privilegiarse y, lo que debe servir como regla general para la investigación. QUE LA ADQUISIÓN SEA ONEROSA La adquisición del tercero ha de ser a título oneroso, teniendo los adquirentes a título gratuito la misma protección que tendría su causante o transferente. Existen, no obstante, casos en los que el carácter oneroso de la adquisición es discutida. Así, en las adquisiciones mortis causa, excepcionalmente, tiene carácter oneroso el legado hecho a un acreedor en pago de su crédito y las adjudicaciones en pago o para pago de deudas. En las donaciones remuneratorias o modales la mayoría de los autores dividen el negocio en dos partes, una gratuita y otra onerosa, aplicándose a esta última el principio de fe pública. En la hipoteca, la onerosidad debe medirse desde la perspectiva del acreedor hipotecario, que es el adquirente de la misma. Así, la hipoteca tendrá causa onerosa si actúa como contraprestación de la concesión del crédito o cuando, siendo posterior, implique una modificación del crédito en beneficio del deudor. Y ello, tanto si el hipotecante es el propio deudor como si es un tercero. EL ASIENTO REGISTRAL Debemos indicar, en principio, que nuestro sistema se acoge -en general- al sistema de inscripción mediante el cual el registrador luego de calificar extrae lo que considera relevante para los terceros a fin de publicitarlo. “Artículo 50 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos.- Contenido general del asiento de inscripción. Todo asiento de inscripción contendrá un resumen del acto o derecho materia de inscripción, en el que se consignará los datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título; así como, la indicación precisa del documento en el que conste el referido acto o derecho; la fecha, hora, minuto y segundo, el número de presentación del título que da lugar al asiento, el monto pagado por derechos registrales la fecha de su inscripción, y, la autorización del registrador responsable de la inscripción, utilizando cualquier mecanismo, aprobado por el órgano competente, que permita su identificación.” El tema fundamental es determinar cuál es el rol actual del asiento registral dentro del sistema registral y en el ordenamiento jurídico en general. El asiento es redactado por un profesional del derecho, luego de un estudio pormenorizado del mismo en el cual ha revisado –entre otros temas- la validez del acto y que haya estado sujeto al principio de legalidad. REQUISITOS EL TERCERO El tercero ha sido definido como aquel sujeto que no es parte en los contratos. Así pues, en doctrina se identifican a diferentes “terceros” denominándolos de distintas formas. El llamado tercero latino que se verifica en las dobles ventas, o el tercero germano, el cual se da en las transferencias lineales y sucesivas, el cual es materia del presente comentario. Se identifica en este supuesto 3 partes claramente diferenciadas, el primer transferente que hemos denominado A, y el segundo transferente B (el cual adquirió de A), y el último adquirente que sería C. Respecto al negocio cuestionado, es decir el contrato entre A y B, C es tercero. Si existiera alguna patología (distinta a la falta de legitimación) en el contrato entre B y C no podría aplicarse el 2014 del Código Civil. Otros supuestos que no se aplican por no existir el tercero requerido, es el supuesto de los esposos, en el que existe una inexactitud dado que sólo uno de los cónyuges está inscrito. Y éste, sin consentimiento del otro, transfiere la propiedad del mismo a un sujeto X. En este caso es aplicable el principio de legitimación registral, mas no así el de fe pública registral. Esto en razón en que X no es tercero, sino parte del contrato cuestionado. Asimismo, no existe una cadena de transferencias, sino una sola supuesta transferencia en la que existe falta de legitimación por parte del vendedor. En caso X transfiriera su propiedad a otro sujeto, a quien llamaremos Y, Y sí gozaría – de cumplir con todos los demás requisitos- de la protección de la fe pública registral. DESCONOCIMIENTO DE LA INEXACTITUD REGISTRAL La falta de correspondencia entre la realidad extra-registral y lo contenido en el registro da origen a la llamada \"inexactitud registral\". ¿Hasta dónde debe diligentemente realizar la investigación el tercero adquirente de buena fe de las posibles \"inexactitudes registrales\"? Estando apto el título para ser inscrito, se publicará sólo aquella información que sea trascendente para el conocimiento de terceros,[1] la cual recibirá cierta protección por parte del ordenamiento según lo establecido por Ley de Creación del Sistema Registral en su literal b) del Art. 3 “(…) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo título modificatorio posterior o sentencia judicial firme. ” Esta norma se complementa con lo desarrollado respecto a los efectos de la calificación en los principios de legitimación y fe pública registral. Así pues, el artículo 2013 del Código Civil y el Art. VII del título preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala “Los asientos registrales se presumen exactos y válidos. Producen todos sus efectos y legitiman al titular Registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los términos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez.” Así pues, luego de inscrito el asiento existe una presunción relativa de exactitud y validez respecto a aquel lo cual tiene efectos tanto interna como externamente. Internamente el registrador en el mismo procedimiento deberá pronunciarse sobre todos los aspectos concernientes al título no pudiendo, en principio, dejar su pronunciamiento para un momento posterior siendo por tanto la calificación íntegra y no sucesiva; no podrá pronunciarse sobre la calificación realizada sobre un asiento inscripción anterior, ni incluso a propósito de una rectificación. Ahora bien, una de las preocupaciones más importantes, y también nuestra, son los supuestos de inexactitud registral por lo que se ha escrito“(…) En ese orden de cosas la publicidad NO PUEDE EXISTIR SIN EL HECHO, ni puede ser diferente a él, ya que la publicidad es un concepto relacional, que se encuentra en relación a un hecho preexistente, al cual le sirve. (Sic)”[2] Podemos absolver dicha preocupación a partir de lo señalado en las normas legales. Respecto a las situaciones menores, el TUO ha desarrollado en su título VI todo lo concerniente a la inexactitud registral y su rectificación. Así pues ha clasificado a los errores (Art. 80) en materiales y de concepto. El primero (Art. 81) se presenta cuando se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a los que constan en el título archivado respectivo; se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el asiento; se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde o se han numerado defectuosamente los asientos o partidas. En los demás supuestos se reputarán como de concepto. En caso no pueda rectificarse de esta manera, toda vez que la presunción es relativa, se podrá rectificar judicialmente, teniendo la carga de anotar esto en el registro a fin de evitar posibles injerencias de terceros que perjudiquen su interés. Los efectos de dichas rectificaciones surten a partir de la fecha de la presentación del título que contiene la solicitud respectiva, y en los casos de rectificación de oficio, desde la fecha en que se realiza. En ese sentido es precisa la afirmación “Por lo tanto, tratándose de la omisión errónea en la extensión de un acto o derecho en el Registro, el referido acto no surtirá efecto alguno sino desde la fecha en que se extiende en el Registro mediante el respectivo asiento, ello no obstante constare en un título que forma parte del archivo registral. Es decir, solo los actos “inscritos” surten efectos publicitarios, legitimadores y oponibles erga omnes.” [3] De otro lado, como efectos externos se encuentran que los terceros tomarán conocimiento de dicha situación publicitada en los registros y podrán contratar con los legitimados en dichos asientos. En caso de error en la calificación, los titulares registrales podrán pedir la rectificación de los mismos sin perjudicar, para ser coherente con todo lo dicho, los derechos adquiridos por terceros.[4] Asimismo, toda vez que el sistema fue creado para tutelar la seguridad del tráfico, el ordenamiento a partir del Art. 2014 del Código Civil, así como por el artículo VIII del título preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos “La inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquéllos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales.” Todo esto es coherente con lo señalado en el artículo I del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos el cual indica que “El Registro otorga p ublicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripción comprende también a las anotaciones preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo del mismo .” (El subrayado y énfasis es nuestro).[5] EL ROL DEL TÍTULO ARCHIVADO El registrador, toda vez que nuestro sistema es causal, se basa en una serie de documentos para emitir el respectivo asiento de inscripción y dar lugar a la publicidad erga omnes. Ahora bien, luego de inscrito el título ¿qué sucede con los documentos? ¿qué rol tienen los mismos en el sistema registral? En principio debe indicarse que el artículo 108 del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos señala los documentos que conforman parte del archivo registral[6] y por el principio de publicidad formal recogido el Art. II del título preliminar del mismo reglamento se garantiza que toda persona tenga acceso tanto al contenido de las partidas registrales y al archivo Registral.[7] Toda vez que el registrador luego de practicado el asiento ordena el archivamiento de los documentos, consideramos que dichos títulos archivados sólo tienen una función de complementariedad cuando falten datos en los asientos registrales. Así pues, de esto podemos deducir que existen grados de publicidad a cargo de la institución. La de tipo jurídico –publicidad efecto- recogida en el Art. 2012 del Código Civil enfocada al contenido de las inscripciones (asientos registrales) y, de otro lado, la mera publicidad – publicidad noticia - que otorgan los registros administrativos y que comprende a los títulos archivados y demás documentos que forman parte del archivo registral.[8] Esto es así porque existe un filtro técnico, registrador público, que luego de un estudio minucioso determina que situaciones merecen ser publicitadas. Nuestro sistema, a diferencia de lo que parecen desear algunos, no es igual al español, al italiano ni al francés, ni mucho menos al alemán, sino es uno que puede tener algunos rasgos de ellos pero que tiene una configuración propia. ¿O es que el mismo tipo de publicidad tiene un asiento de inscripción que los documentos administrativos presentados y archivados, circulares, documentos con firmas legalizadas, entre otros? ¿Acaso dichos documentos gozan de publicidad erga omnes? Cuándo se solicita la inscripción con reserva de la rogatoria de algunos actos contenidos en el mismo y tiene una calificación positiva ¿tendrán los mismos efectos los actos inscritos que fueron materia de calificación que aquellos que no lo fueron pero que permanecen en el título archivado? Lamentablemente, nuestra respuesta debe ser negativa. Por tanto debemos ubicar el rol de los títulos archivados como complementarios a los asientos registrales.[9] No obstante ello, se sigue contra argumentando a través de supuestas conclusiones que no son exactas “(…) Si fuera cierto que solo existe la obligación de consultar los asientos, entonces la conclusión lógica sería que los títulos archivados no necesitan verificarse. (…).”[10] Finalmente, otras medias verdades se sustentan en parte de lo manifestado por el codificador “Debemos anotar, sin embargo, que la intención del legislador del 84 es la de que el principio de fe pública registral y en general todas las garantías que el registro otorga, se extiendan al título que motivó la inscripción; sería acorde, por lo tanto, con esta intención, que los reglamentos correspondientes así lo determinen.”[11] Si bien dicha cita es interesante, toda vez que mostraría la intención del codificador, debemos indicar que se encuentra incompleta. Líneas atrás el codificador había manifestado dos cosas: De una interpretación legalista se concluiría la preferencia por el asiento de inscripción.[12] Que en todo caso el texto del 2014 permite diversas interpretaciones, y que será una norma interpretativa la que deslinde el problema.[13] El TUO del Reglamento General de los Registros Públicos como la Ley de Creación del Sistema Registral –vigentes posteriormente a la promulgación del código civil de 1984- son estas normas que inclinan la preferencia sobre el asiento registral en desmedro del título archivado, lo cual es coherente con la descripción del sistema aquí esbozado. [1] “Asiento de inscripción.- Los asientos de inscripción sólo deben publicar aquella información contenida en el título que sea trascendente para el conocimiento de terceros, caso contrario, las partidas registrales se atiborrarían de datos irrelevantes que las tornarían confusas, perjudicándose de esta manera la fluidez del tráfico jurídico.” Resolución N° 078-2006 (4ª Sala del Tribunal Registral). [2] GONZALES BARRÓN, Gunther. “Fundamentos que explican la primacía del título frente al asiento registral. Contribución que pone punto final a un debate innecesario”, cit., p.302. [3] SILVA DÍAZ, Martha del Carmen. “¿Por qué la presunción de conocimiento del contenido de las inscripciones no comprende a los títulos archivados?” Actualidad Jurídica, tomo 145, diciembre, Gaceta Jurídica, diciembre 2005, p.41. [4] TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Artículo 87.- Derechos adquiridos por terceros. En ningún caso la rectificación del Registro perjudicará los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto. [5] Así pues nuestra judicatura ha indicado “Noveno (…) siendo adecuado resaltar que en realidad este principio de la publicidad registral se halla justificado por la necesidad de proteger la seguridad jurídica de la contratación en base a los asientos de inscripción que otorgan los Registros; (…)” (El énfasis es nuestro). Cas. Nº 306-2007 Lima. [6] Artículo 108.- Documentos que integran el archivo registral El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en éste; c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. En el supuesto del literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al Archivo Registral, debidamente foliados, únicamente los documentos establecidos en él. (…) [7] Art. II del Título Preliminar del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos. Publicidad formal.- El Registro es público. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga información del archivo Reg istral. (…) [8] SILVA DÍAZ, Martha del Carmen, óp. cit., p.44. [9] Así también se ha señalado a nivel jurisdiccional “Segundo.- (…) el fundamento del principio de la fe pública registral radica en la necesidad de asegurar el tráfico patrimonial cuyo objeto consiste en proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros adquirientes y que se haya hayan producido confiados en el contenido del registro; para ello, el Código Civil en su artículo dos mil doce reputa exacto y completo el contenido de los asientos registrales; Tercero.- Que, el legislador, concuerda con esta interpretación, según la cual, la fe pública registral protege la adquisición efectuada a título oneroso y con buena fe de quien aparece en el registro como titular registral, que se inscribe en el registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisición que se fundamente en causas no inscritas antes (…).” “Cuarto.- Que, si bien es verdad el artículo ciento ochenticuatro (Sic) del Reglamento General de los Registros Públicos, vigente a la fecha de los hechos, establece que a fin de asegurar la publicidad de los Registros, los funcionarios de los mismos están obligados a manifestar a toda persona los libros, los títulos archivados, índices y demás documentos que obran en las oficinas registrales, ello (debe ser interpretado) (…) en el sentido de que dicha extensión alcanzará a los títulos archivados si existiera insuficiente información en el asiento de inscripción; dado que estimar que los interesados deben recurrir a los títulos archivados o a procedimientos extraordinarios para la determinación de con quién están contratando generaría un obstáculo para la realización de los actos jurídicos y una elevación del costo de los mismos, lo cual atentaría contra la fe pública registral y la seguridad jurídica.” (El subrayado es nuestro) Sentencia casatoria Nº 24 58-2005 Lima (En: Diario Oficial el Peruano, 31.1.2007, p. 18751). [10] GONZÁLES BARRÓN, Gunther. Propiedad y derechos humanos. Superación del modelo liberal y codificado de la propiedad. Biblioteca Moderna de Derecho Civil. Lima: El Jurista Editores, No.6, 2011, p.276 [11] Exposición de motivos oficial del Código Civil. Iniciativa y exposición de motivos de las modificaciones del Código Civil. Lima: Editorial Cuzco, 2004, p.248. [12] “Pero si intentamos una respuesta puramente legalista tenemos que concluir que el Código del 84 al igual que el Código del 36 permite la vigencia del artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos y por lo tanto aceptando lo ordenado por este artículo, bien puede concluirse que el principio se aplica respecto del contenido sólo del asiento.” Exposición de motivos oficial del Código Civil. Iniciativa y exposición de motivos de las modificaciones del Código Civil, cit., p.247, 248 [13] “Creemos en todo caso que el problema está planteado, y que cualquiera que sea la decisión legislativa que se adopte deberá tener en cuenta el nivel de eficacia de los Registros Públicos y la necesidad y posibilidad de otorgar las garantías más amplias a quienes busquen su amparo. Esta decisión legislativa queda en manos de quienes mantengan o modifiquen los términos del artículo VIII del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos. El texto del artículo 2014 permite ambas interpretaciones; en consecuencia, será una norma interpretativa la que deslinde el problema, el mismo que hasta hoy está resuelto en los términos del artículo VIII antes citado .” Exposición de motivos oficial del Código Civil. Iniciativa y exposición de motivos de las modificaciones del Código Civil, cit., p.248 •OPONIBILIDAD REGISTRAL: DEFINICIÓN Y ALCANCES. OPONIBILIDAD REGISTRAL: DEFINICIÓN Y ALCANCES La oponibilidad La oponibilidad no es una categoría jurídica exclusiva del Derecho registral. En Derecho Común de obligaciones surgió el concepto para diferenciar el principio de relatividad de los contratos de la eficacia que, como realidades socio-jurídicas, éstos pueden desplegar ante terceros. Las modificaciones en las relaciones de responsabilidad y representación de un sujeto inscrito son hechos jurídicos que existen y pueden ser dados a conocer en el tráfico antes de ser inscrito en el Registro. La publicidad de hecho de estas circunstancias puede generar apariencia bastante que justifique la posibilidad de ser opuesta ante quien las conoció. La publicidad de hecho habrá cumplido la misma función a la que sirve el Registro. Por tanto, la oponibilidad es una categoría general de eficacia predicable de todo hecho o acto de la realidad jurídica que es dado a conocer (apariencia). Oponibilidad que se especializa como categoría registral cuando la realidad se inscribe y ésta (la realidad inscrita) adquiere un valor jurídico superior en tanto que su eficacia será absoluta o erga omnes (ya no limitada a los sujetos que la conocieron por publicidad de hecho). De ahí que, como acertadamente se ha dicho, la oponibilidad es un efecto producido por la realidad (la apariencia) y no (sólo) por el Registro. De todo lo anterior pueden ser extraídas dos importantes consecuencias. En primer lugar que la realidad (apariencia) no inscrita es oponible a los terceros que la conocen. En segundo lugar que si lo inscrito no coincide con la realidad (apariencia) no será oponible. Todos estos aspectos se irán desarrollando a continuación. En el ámbito concreto de las relaciones de tráfico que un sujeto inscrito realiza con terceros la oponibilidad, como categoría general, puede ser entendida como la posibilidad que tiene el sujeto inscrito de hacer valer sus circunstancias de responsabilidad y representación ante terceros. La oponibilidad así entendida puede clasificarse en grados. Llamaremos oponibilidad registral [absoluta o erga omnes] a la oponibilidad de lo inscrito, ya que con la inscripción el hecho o acto inscrito adquiere una eficacia exorbitante que permite al sujeto inscrito hacer valer su contenido ante todo tercero sin tener que probar ni el contenido de lo inscrito ni el conocimiento del tercero. Llamaremos oponibilidad general [relativa o de la apariencia no inscrita ante terceros de «mala fe»] a la posibilidad que tiene el sujeto inscrito de hacer valer ante terceros un acto sujeto a inscripción y no inscrito, inscrito y no publicado o la discordancia entre la inscripción y la publicación, previa prueba del conocimiento del tercero. 1.1. Oponibilidad de lo no inscrito: oponibilidad general (relativa o de la apariencia). La oponibilidad relativa está supeditada a la prueba de la «mala fe» del tercero: su conocimiento de lo no inscrito, de lo no publicado o de la discordancia entre la inscripción y la publicación. En el caso de que se pretenda oponer lo no inscrito la prueba se extenderá además al contenido del hecho o acto. La necesidad de la prueba es la consecuencia necesaria derivada del menor valor jurídico del hecho o acto sujeto a inscripción entre tanto no se haya completado el iter de la publicidad legal. El simple conocimiento extratabular del tercero (no es necesario que además conozca la discordancia entre la apariencia y el Registro) se identifica con el concepto de mala fe. Esta es presupuesto para la oponibilidad de lo no inscrito, ya que el tercero queda amparado por la presunción iuris tantum de buena fe y el principio de fe pública. La carga de esta prueba no resultará muy gravosa al obligado a inscribir, ya que contará con los medios probatorios de la apariencia que él mismo ha generado. Aunque para destruir la buena fe del tercero, tendrá que probar la existencia de un conocimiento efectivo de la inexactitud o del hecho no inscrito: no es tercero de mala fe el que vagamente tiene noticias de un hecho no inscrito, y sobre cuya realidad o verdad puede tener, además, dudas. La oponibilidad relativa implica que la apariencia (realidad) prevalece sobre el contenido del Registro, ya que éste no es sino un instrumento al servicio de aquélla, pero no la sustituye (como ocurría en la situación previgente) ni la subordina. Como ha dicho Paz Ares, «en realidad, la oponibilidad, que no es más que el reverso de la publicidad negativa, no puede catalogarse como efecto propio del Registro, puesto que sólo opera cuando la realidad extrarregistral coincide con la registral, debiendo entenderse, por tanto, que el efecto lo produce la realidad y no el Registro». 1.2. Oponibilidad de lo inscrito: oponibilidad registral (absoluta) El cumplimiento por el sujeto inscrito del deber impuesto por la buena fe objetiva como presupuesto de la oponibilidad. Aunque la norma no lo exija expresamente, es posible fundamentar que el comportamiento del sujeto inscrito coherente con lo publicado en el Registro es presupuesto necesario para la eficacia de la oponibilidad. De modo que con sus actos no haya creado una apariencia capaz de modificar el régimen de responsabilidad y representación en el que se han de desarrollar sus relaciones jurídicas con los terceros. El incumplimiento de este deber impuesto por la buena fe objetiva puede haberse producido con o sin dolo, consciente o inconscientemente, pero el resultado es la creación de una apariencia que le es imputable (atribuible por actos propios positivos o negativos). El cumplimiento por el sujeto inscrito del deber impuesto por la buena fe objetiva es presupuesto necesario para la oponibilidad de lo inscrito, o, mejor dicho, para que la prerrogativa de la oponibilidad registral surta eficacia. Con el sistema actual la inscripción ha perdido el valor jurídico absoluto que tenía en la regulación previgente y prevalece la realidad (apariencia). Y, a su vez, la eficacia exorbitante del acto inscrito (la oponibilidad absoluta) está ahora sometida al presupuesto de la conducta coherente del sujeto inscrito beneficiado por ella. •PUBLICIDAD REGISTRAL: PUBLICIDAD MATERIAL Y PUBLICIDAD FORMAL.EFECTOS.. CERTIFICACIONES: CONCEPTO, CLASES, REQUISITOS DE LAS SOLICITUDES. DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO Y LA PARTIDA REGISTRAL. EL ARCHIVO REGISTRAL. PUBLICIDAD REGISTRAL: PUBLICIDAD MATERIAL Y PUBLICIDAD FORMAL.EFECTOS. Concepto Según GARCÍA GARCÍA, es la exteriorización continuada y organizada de situaciones jurídicas inmobiliarias de trascedencia real para producir cognoscibilidad general erga omnes, con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada. Es una exteriorización continuada, no intermitente o esporádica. Y organizada, a través del Registro de la Propiedad. Fines Cognoscibilidad general El Registro permite potencialmente el conocimiento de su contenido, e imposibilita la alegación de la ignorancia. Efectos sustantivos sobre la situación publicada Pueden ser constitutivos, de legitimación, de fe pública, de inoponibilidad o de prioridad. Por ello, el Registro de la Propiedad es un registro jurídico, frente a los administrativos, que sólo producen la publicidad-noticia. El adquirente de un derecho no puede verse perjudicado por causas que no conoció o pudo conocer al tiempo de su adquisición. En este sentido la cognoscibilidad general que proporciona el Registro permite a los terceros confiar en las situaciones publicadas y, por tanto, en la efectividad de los negocios reales sobre inmuebles inmatriculados. Además de la seguridad del tráfico, el Registro también ampara la seguridad estática del derecho subjetivo: los principios de legitimación y de tracto sucesivo aseguran al titular registral que no se modificará el contenido del Registro sin su consentimiento o sin haber tenido la posibilidad de ser oído en juicio. NATURALEZA Según CHICO, la publicidad registral es un fin y el Registro de la Propiedad es un medio para lograrla. Lo apuntó hace tiempo MORELL y TERRY: El Registro de la Propiedad es el único medio verdaderamente eficaz que acredita la preexistencia del derecho y lo hacer realmente público. Distinción de figuras afines. Para terminar de concretar esta naturaleza finalista de la publicidad registral, ha de distinguirse de las siguientes figuras: - Formaes el medio por el que las partes exteriorizan una declaración de voluntad, para dale certeza. Frente a ello, la publicidad se realiza por un sujeto extraño al negocio, y produce efectos respecto de terceros. - Notificación pública,que consiste en provocar la cognoscibilidad de determinados actos jurídicos durante plazos limitados. Frente a ello, la publicidad registral no es esporádica, sino organizada y continuada. - Publicación,que es una manifestación de la publicidad, como medio de dar a conocer ciertas situaciones jurídicas. Pero la publicidad registral crea, además de una exteriorización, efectos jurídicos sustantivos. CERTIFICACIONES: CONCEPTO, CLASES, REQUISITOS DE LAS SOLICITUDES. DISCREPANCIA ENTRE CERTIFICADO Y LA PARTIDA REGISTRAL. EL ARCHIVO REGISTRAL. CLASES Está regulado en el artículo 131 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Clases de certificados y denegatoria de expedición de copia literal Los certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las siguientes clases: a) Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos; b) Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen o indicación de determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las inscripciones. Los certificados señalados en los literales precedentes podrán ser emitidos por Registradores Públicos o Certificadores debidamente autorizados. Son Certificadores debidamente autorizados aquellos funcionarios o servidores públicos, que la Jefatura del Órgano Desconcentrado respectivo designe expresamente para realizar la función de expedir los certificados a los que se refiere este artículo. La designación del Certificador precisará si el mismo queda autorizado para emitir sólo certificados literales o ambas clases de certificados. En este segundo caso, el funcionario o servidor público designado deberá contar con título de abogado y se le denominará Abogado Certificador. No se otorgará copia literal de los documentos a que se refiere el penúltimo párrafo del artículo 108. En la expedición de copias literales de la partida registral no devenga pago de derechos las páginas que contengan asientos de rectificación por errores imputables al Registro. La misma regla se aplica en la expedición de copias simples. Certificados Compendiosos Están comprendidos dentro de los certificados compendiosos a que se refiere el literal b) del artículo anterior, entre otros, los siguientes: a) Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción. También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada; b) Certificados negativos: Los que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción; c) Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la fecha de su expedición; d) Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se encuentra inmatriculado o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito. También acredita la existencia o no de superposición de áreas. EL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD El principio de publicidad presenta dos vertientes: la publicidad material y formal. La publicidad material se refiere a los efectos sustantivos del Registro, el cual se descompone en dos principios: -El de legitimación que presume iuris tantum la exactitud del Registro. -Y el de fe pública registral, que presume iuris et de iure la exactitud del Registro, cuando se trate de proteger a terceros que, confiando en la apariencia registral, adquieran con ciertas condiciones. Teorías monista y dualista. Según los autores monistas el principio de publicidad tiene un doble aspecto: - El positivointegrado por los principios de legitimación y fe pública. - El negativo, de carácter puramente complementario, según el cual, los títulos de dominio y otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no se hallen debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero Los autores dualistasdesligan este precepto del principio de publicidad, entendiendo que es manifestación de otro principio registral sustantivo: el de inoponibilidad, que despliega sus efectos en conexión con el principio de prioridad y que se basa en presupuestos muy distintos de la publicidad. La publicidad formal Se refiere a la posibilidad de conocer el contenido del Registro. Así, los Registros serán públicos para quienes tengan interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos. Los medios de publicidad formal son: la exhibición o manifestación de los Libros, la nota simple informativa, y la certificación registral. REQUISITOS DE LAS SOLICITUDES Está regulado en el artículo 130 Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Solicitud de Certificados Los certificados se expedirán a petición escrita, mediante formatos aprobados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en los cuales se precisará el nombre y apellidos del solicitante, la naturaleza del certificado requerido, los datos de inscripción de la partida registral y la información que permita identificar el acto o actos cuya publicidad se solicita. DISCREPANCIA ENTRE EL CERTIFICADO Y LA PARTIDA REGISTRAL Está regulado en el artículo 139 del Texto Único Ordenado de los Registros Públicos. Certificados con contenido inexacto Cuando los certificados a que se refiere este título no sean conformes o acordes, según el caso, con las partidas regístrales, se estará a lo que resulte de éstas, sin perjuicio de la responsabilidad que pueda determinarse respecto al Registrador o Certificador debidamente autorizado y demás personas que intervinieron en su expedición. EL ARCHIVO REGISTRAL Está regulado desde el artículo 108 al artículo 114 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. CONTENIDO DEL ARCHIVO REGISTRAL Y SU CONSERVACIÓN Documentos que integran el archivo registral El archivo registral está constituido por: a) Las partidas registrales que constan en tomos, fichas movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos; b) Los títulos que han dado mérito a las inscripciones conforme a lo establecido en el artículo 7, acompañados de los documentos en los que consten las decisiones del Registrador o del Tribunal Registral emitidos en el procedimiento registral, los informes técnicos y demás documentos expedidos en éste; c) Las solicitudes de inscripción de los títulos cuya inscripción fue denegada, con las respectivas esquelas de observación y tacha; d) Los índices y los asientos de presentación organizados en medios informáticos así como los que, de acuerdo con la técnica anterior, constaran en soporte papel. En el supuesto del literal b) corresponderá al Registrador, bajo responsabilidad, remitir al Archivo Registral, debidamente foliados, únicamente los documentos establecidos en él. En los casos en que se hubiera incorporado al archivo registral documentos distintos, el Gerente Registral competente emitirá resolución declarando que los mismos no forman parte del archivo registral y ordenando que no se otorgue publicidad de dichos documentos. Dicha Resolución se anexará a éste. Si el presentante de los documentos indebidamente incorporados al archivo registral solicita su devolución, el Registrador, de considerar procedente el pedido, procederá a la devolución sin necesidad de resolución previa. La emisión de la resolución a que se refiere el párrafo anterior no impide la devolución. Custodia de libros antiguos Las Oficinas Registrales mantendrán en custodia los antiguos libros de censos, tributos y gravámenes perpetuos, así como de hipotecas y otros que se llevaban conforme a la diversa legislación que ha normado los Registros Públicos. Copias de respaldo de los documentos del archivo registral Las oficinas registrales, deberán conservar copias de respaldo de los documentos del archivo registral, utilizando cualquier forma de reproducción que garantice su intangibilidad. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, dictará las disposiciones necesarias para la implementación progresiva de lo establecido en el párrafo precedente y establecerá cuáles serán los documentos que necesariamente deberán contar con copias de respaldo. Prohibición de salida de documentos del archivo registral Los documentos del archivo registral permanecerán siempre en las Oficinas Regístrales respectivas, no pudiendo ser trasladados a otro lugar, salvo cuando la autoridad judicial lo requiera o lo disponga la jefatura de la oficina registral por razones debidamente justificadas. Lugar de realización de diligencias referidas a los documentos del archivo registral La exhibición, pericia, cotejo o cualquier otra diligencia, referida a los documentos del archivo registral, ordenada por el Poder Judicial o el Ministerio Público, se realizará en la sede de la Oficina Registral donde se conserven los documentos correspondientes. Excepcionalmente, cuando la autoridad judicial determine que por razones técnicas o de otra índole no pueda efectuarse la diligencia en la sede de la Oficina Registral respectiva, la diligencia se realizará fuera de ella. Para tal efecto, el Registrador o el funcionario designado, trasladará personalmente el o los documentos requeridos para que se practique la diligencia, procediendo a su inmediata devolución al concluir ésta. En caso de no existir copia de seguridad o microarchivo del instrumento, antes de efectuar el traslado a que se refiere el párrafo anterior, se procederá a obtener copias certificadas del documento, formando un duplicado del título requerido, al cual se adjuntará el mandato respectivo. Forma de archivar los títulos Los documentos a que se refieren los literales b) y c) del artículo 108 del presente Reglamento, se archivarán por orden cronológico de presentación y se empastarán formándose legajos. Sin perjuicio de la validez de los sistemas de microfilmación actualmente autorizados, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, podrá disponer el archivamiento de dichos documentos a través de sistemas de reproducción informática o micrograbación. Preservación de documentos en peligro de deterioro Cuando se deterioren determinadas fojas de los libros o fichas de inscripción y las mismas no se encuentren digitalizadas o reproducidas y exista el peligro de que desaparezca su contenido, se procederá a transcribirlas a nuevas partidas. En la partida nueva se dejará constancia del hecho de la transcripción y del tomo y folio en que corre la inscripción primitiva. •PROCEDIMIENTO REGISTRAL: DEFINICIÓN Y NATURALEZA. TÍTULO: CONCEPTO, CLASES Y REQUISITOS. LA ROGATORIA Y SU DESISTIMIENTO.EL LIBRO DIARIO: CONCEPTO, CONTENIDO, FORMA DE LLEVARLO Y EFECTOS. ASIENTO DE PRESENTACIÓN: CONCEPTO, CONTENIDO, EFECTOS, PLAZO DE VIG. NATURALEZA DEL PROCEDIMIENO REGISTRAL El procedimiento registral conduce a la práctica del asiento u operación solicitados, para que, una vez constituidos los derechos en «estado registral», sea posible la publicidad y la producción de sus esenciales efectos. El procedimiento registral se hace posible por la existencia previa de una organización —la oficina registral y los órganos que intervienen en el mismo—, adecuada a las exigencias de la publicidad, que satisface o materializa las pretensiones deducidas en aquel. La actividad procedimental, aunque de discutida naturaleza en el campo jurisdiccional, nos muestra un Derecho Registral vivo, dinámico, con amplia intervención de los interesados en obtener las ventajas derivadas de la publicidad jurídica institucional. En primer lugar, el eje del procedimiento registral, en torno al cual gira toda la actividad derivada del mismo, está situado en la función calificadora del Registrador, a través de la cual se hace efectivo el principio constitucional de legalidad. Pero, en segundo lugar, los efectos jurídicos de la publicidad giran en torno al asiento o historial de la finca, donde encontraremos —precisamente como resultado del procedimiento— el «pronunciamiento registral», los derechos en un nuevo estado o «estado registral», consecuencia de dos presupuestos fundamentales: la inmersión o integración de los títulos inscribibles en el historial de la finca y la definición de su puesto registral que marca el orden o prioridad de los derechos contradictorios. Define PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS el procedimiento registral como el conjunto de actos, tasados legalmente, que tienden a la práctica de un asiento en el Registro de la Propiedad, para proclamar oficialmente la situación jurídica de un inmueble. A través del procedimiento registral, se actúa la función registral en relación con una determinada situación jurídico-inmobiliaria, respecto de la cual se publica, formal y materialmente, la verdad jurídica oficial. El procedimiento registral persigue, pues, un doble objetivo: de orden instrumental, como es la práctica de un asiento registral; y final o estrictamente jurídico, cual es la proclamación de la verdadera situación jurídica de un inmueble, avalada oficialmente por el propio Estado y puesta bajo la salva- guardia de los Tribunales de Justicia. En el artículo 1 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos, se señala, respecto a la naturaleza del procedimiento registral, que: El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa y tiene por finalidad la inscripción de un título. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. Las solicitudes presentadas con tal objeto no formarán parte del procedimiento registral y el Registrador las rechazará de plano, en decisión irrecurrible. Ahora bien, el \"título inscribible\" puede entenderse como título material y formal. TÍTULO MATERIAL Es la causa o razón jurídica de una mutación jurídico real, esto es la constitución, reconocimiento, transmisión, modificación o extinción de un derecho real. A ello han de añadirse: - Las resoluciones sobre el estado civil - Los contratos de opción o arrendamiento - La decisión o convenio que origine anotación preventiva - Y los títulos de inmatriculación o modificación de entidades hipotecarias. TÍTULO FORMAL Es el modo de exteriorizarse dicha causa, el documento. Así, para que puedan ser inscritos los títulos deberán estar consignados en Escritura Pública, ejecutoria, o documento auténtico expedido por Autoridad Judicial, o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los Reglamentos. TÍTULO INSCRIBIBLE O REGISTRAL Según CAMY es un “tertium genus”, en que se da la conjunción del título material formal. Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la inscripción, por sí solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite. LACRUZ diferencia: - Lo que se presenta en el Registro es el título formal. - Lo que se inscribe en el Registro es el título material. - Lo que el Registro publica son los derechos reales inmobiliarios, o más concretamente la su titularidad. CARACTERÍSTICAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Procedimiento que se inicia a pedido de parte (presentante) y que tiene por finalidad la inscripción del título Por el principio de rogación, las inscripciones no se realizan de oficio, si no por pedido expreso que efectúan los particulares al registrador. Dicha rogatoria es escrita y no oral. El presentante puede ser el adquirente del derecho o aquel que se beneficia directamente con la inscripción; en cuyo caso la persona del peticionante coincide con la del presentante y esta circunstancia se aprecia en el título mismo. En caso de que el presentante no sea ninguno de los dos, se presume que actúa en interés de alguno de ellos, por lo que podría actuar indistintamente en el procedimiento. En caso de existir conflicto entre el presentante y el representado, prevalece la solicitud de este, que es el peticionante. Sin embargo, no opera la presunción según la cual el presentante actúa en representación del adquirente del derecho o el directamente beneficiado cuando indica en la solicitud que actúa en interés de persona distinta, es decir, el tercero interesado. En estos casos, no se admitirá la actuación del adquirente del derecho o del directamente beneficiado con la inscripción, pero sí la actuación indistinta del peticionante y el presentante. En caso de que el presentante sea el notario, se considera que este tiene interés propio para efectos de la solicitud de inscripción de los instrumentos que ante él se otorguen. Esta facultad puede ser ejercida a través de sus dependientes debidamente acreditados. En el Registro de Predios y de Mandatos, y Poderes la presentación de partes notariales deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó el instrumento o por sus dependientes acreditados. Luego de esta presentación, el notario podrá entregar la guía de presentación al interesado para que este continúe la tramitación de la inscripción, bajo su responsabilidad, de acuerdo con lo normado en la Sétima Disposición Complementaria y Transitoria y Final del Decreto Legislativo 1049. Excepcionalmente a solicitud y bajo responsabilidad de los otorgantes, los partes notariales podrán ser presentados y tramitados por una persona distinta al notario o sus dependientes. En este caso, el notario al expedir el parte deberá consignar en este el nombre completo y el número de documento de identidad de la persona que se encargará de la presentación y tramitación de dicho parte notarial. La oficina registral ante la cual se presente el título verificará, bajo responsabilidad, que el presentante sea la persona señalada en el parte notarial, así como la debida procedencia del mismo. En el caso de los partes de los archivos departamentales, del Archivo General de la Nación, y de las oficinas consulares, el responsable que emita el parte debe señalar la persona que presentará el título. 2. Procedimiento especial y de naturaleza no contenciosa El procedimiento registral es especial, de naturaleza no contenciosa –lo que implica que en esteno se dilucidará ninguna controversia - y tiene por finalidad la inscripción de un título. En virtud de su naturaleza no cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción. El procedimiento es especial y está sujeto a normas especiales, como se desprende de lo dispuesto en el artículo 2009° del Código Civil, y en concordancia con lo dispuesto en el artículo II numeral 2 del Título Preliminar de la Ley N°27444. 3. Las partes que intervienen en el procedimiento registral son el registrador o el Tribunal Registral, y el interesado (presentante) Las partes que intervienen en el proceso son el solicitante (interesado), el registrador y eventualmente, el Tribunal Registral, en caso se impugne lo dispuesto por el antedicho registrador. El registrador es el funcionario público, independiente y autónomo, que se encarga de evaluar los títulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su estudio, calificar los títulos luego de confrontarlos con sus antecedentes, preparar o suscribir las observaciones, tachas y liquidaciones, y, finalmente, de realizar las inscripciones de títulos verificando su adecuación a las normas legales vigentes. El Tribunal Registral, en cambio, es el órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripción y demás actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia. 4. No cabe admitir apersonamiento de terceros al procedimiento ya iniciado, ni oposición a la inscripción Una vez iniciado el procedimiento, los únicos que podrán presentar documentos que sean analizados por el registrador son el presentante o los titulares de los derechos indicados en la solicitud. No se aceptarán el ingreso por el diario de escritos que sean presentados por terceros. En caso se llegue a inscribir un título, no podrá interponerse el recurso de oposición al mismo, debido a que lo inscrito está protegido por el principio de legitimación. Esto sólo puede enervarse por título posterior o por mandato judicial. EL LIBRO DIARIO Lugar por donde se presentan los títulos materia de calificación. La presentación se realizará dentro del horario establecido por el Jefe de la Oficina Registral para el ingreso de los títulos en el diario. Excepcionalmente, por causa justificada y extraordinaria, el horario podrá ser ampliado por el citado funcionario, de lo cual se dejará constancia en el Diario. Las Oficinas Registrales adoptan las medidas de seguridad que garanticen la inalterabilidad del contenido del asiento de presentación así como los demás datos ingresados al Diario. Sin perjuicio de lo dispuesto en el párrafo anterior, si por error se generara un asiento de presentación en un Diario que no corresponda o que no tenga sustento en un título, el responsable de la Oficina Diario procederá a su cancelación dejando constancia de la misma en el Diario y dando cuenta al Jefe de la Zona Registral del que depende y, en su caso, comunicando simultáneamente al responsable de la Oficina Diario de la Zona Registral en cuyo Diario se extendió erróneamente el asiento de presentación. Asimismo, el Registrador, al momento de calificar, deberá rectificar de oficio los datos del Diario que no coincidan con el título. ASIENTO DE PRESENTACIÓN Los asientos de presentación se extenderán en el Diario por riguroso orden de ingreso de cada título. El asiento de presentación se extiende en mérito de la información contenida en la Solicitud de Inscripción. Complementariamente podrán obtenerse del título presentado datos adicionales, siempre y cuando éstos no cambien el sentido de la información principal contenida en la citada solicitud. Cada asiento de presentación tendrá un número de orden en atención a la presentación del título a la Oficina del Diario. El asiento contendrá, bajo responsabilidad del funcionario encargado de extender el mismo, los siguientes datos: a) Fecha, hora, minuto, segundo y fracción de segundo de presentación; b) Nombre y documento de identidad del presentante. Cuando la presentación se hace en nombre de un tercero distinto al adquirente del derecho o al directamente beneficiado con la inscripción solicitada, se indicará, además, el nombre y el número de su documento de identidad o, en su caso, la denominación o la razón social, según corresponda. c) Naturaleza del documento o documentos presentados, sean éstos públicos o privados, con indicación del tipo de acto que contiene, de la fecha, cargo y nombre del Notario o funcionario que los autorice o autentique; d) Actos o derechos cuya inscripción se solicita y, en su caso, de los que el presentante formule reserva de conformidad con lo señalado en el artículo III del Título Preliminar; e) Nombre, denominación o razón social, según corresponda, de todas las personas naturales o jurídicas que otorguen el acto o derecho; o a quienes se refiere la inscripción solicitada; f) Partida Registral, de existir ésta, con indicación según corresponda, del número de tomo y folio, de la ficha o de la partida electrónica. En el Registro de Propiedad Vehicular se indicará, además, el número de la Placa Nacional Única de Rodaje o de la serie y motor, según el caso; g) Registro y Sección al que corresponda el título, en su caso; h) En el caso del Registro de Propiedad Inmueble, la indicación del distrito o distritos en que se encuentre ubicado el bien o bienes materia del título inscribible; l) Indicación de los documentos que se acompañan al título. El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco días, a partir de la fecha del ingreso del título. Dentro de los siete primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Se admitirá la subsanación o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso. El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales. El Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura. La prórroga concedida por el Gerente se adiciona a la prevista en el primer párrafo, si fuera el caso. INSTANCIAS REGISTRALES REGISTRADOR (primera instancia registral) El registrador es el funcionario público, independiente y autónomo, que se encarga de evaluar los títulos presentados, distribuirlos a los asistentes registrales para su estudio, calificar los títulos previa confrontación con sus antecedentes, preparar o suscribir las observaciones, tachas y liquidaciones, realizar las inscripciones de títulos verificando su adecuación a las normas legales vigentes, entre otras. La labor del registrador debe ser autónoma e independiente, es decir, debe ser libre y producida por su autodeterminación bajo las facultades, competencias y limitaciones que la legislación señala. estrictamente cronológica el ingreso o presentación de las solicitudes de inscripción de títulos. Por ello, debe consignarse obligatoriamente en el asiento de presentación el día, mes, año, la hora, el minuto y el segundo en el que se ingresa el título al registro, así como otros datos relevantes referidos en el Art. 23 del Reglamento General de los Registros Públicos. Una vez generado el asiento de presentación, se remite el título al Registrador a fin que lo derive a su asistente para el prestudio. Terminada la precalificación, la misma es revisada por el registrador, quien emite su pronunciamiento: inscripción, anotación preventiva, observación, tacha o liquidación. En cualquiera de los casos, lo resuelto por el registrador debe recogerse por mesa de partes de la oficina registral respectiva. TRIBUNAL REGISTRAL (segunda instancia registral) El Tribunal Registral es el órgano que conoce en segunda y última instancia administrativa registral las apelaciones contra las denegatorias de inscripción y demás actos registrales expedidos por los registradores en primera instancia. Primera, segunda y tercera salas operan en Lima y tienen competencia para conocer las apelaciones provenientes de las zonas registrales IV, VI, VIII, IX y XI. La cuarta sala funciona en la ciudad de Trujillo y tiene competencia para conocer las apelaciones provenientes de las zonas registrales I, II, III, V y VII. En Arequipa, opera la quinta sala, que es competente para conocer las apelaciones provenientes en las zonas registrales X, XII y XIII. No obstante lo expuesto, cada sala podrá conocer apelaciones provenientes de zonas registrales distintas a las de su competencia, como consecuencia de la redistribución equitativa de los expedientes realizada por el presidente del tribunal registral (Reglamento del Tribunal Registral aprobado por RES. N° 263-2005SUNARP-SN, del 18 de octubre de 2005, publicada el 21 de octubre del dicho año). RECEPCIÓN DE TÍTULOS El usuario presentará el título a la Oficina de Diario luego de pagar la totalidad o parte de los derechos registrales correspondientes. El título contiene el formulario de solicitud, copia del DNI vigente, y el título en sentido estricto (documento que sustenta el acto o derecho cuya inscripción se solicita). El ingreso del título da lugar a la generación de su asiento de presentación, lo que se efectúa en el Diario de la Oficina Registral. En este se consigna de manera OPCIONES DEL USUARIO FRENTE AL RESULTADO DE LA PRIMERA CALIFICACIÓN REGISTRAL Como resultado de la primera calificación registral por parte del Registrador se puede producir alternativamente los siguientes resultados: Inscripción Anotación preventiva Observación Tacha Liquidación INSCRIPCIÓN La inscripción es la evaluación positiva realizada por el registrador, de manera que lo solicitado es admitido y publicitado por el Registro a través del asiento de inscripción. No puede interponerse, en el procedimiento registral, recurso alguno frente a lo inscrito. Cualquier modificación del asiento de inscripción debe realizarse mediante título modificatorio o resolución del Poder Judicial. ANOTACIÓN PREVENTIVA Son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito. La anotación preventiva puede versar sobre los siguientes actos: Las demandas y demás medidas cautelares Las resoluciones judiciales que no den mérito a una inscripción definitiva Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable, entre otros En el caso de los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por no estar inscrito el derecho de donde emane o porque adolecen de defecto subsanable procede anotar preventivamente en el Registro de Propiedad Inmueble respecto de: Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles Los contratos de opción Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito Los contratos de arrendamiento La anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. Al extender la anotación preventiva, el registrador deberá consignar expresa y claramente dicho carácter, el defecto que motiva su extensión, el plazo de caducidad, la indicación de que vencido el mismo la anotación no surtirá ningún efecto y cualquier otra precisión que impida que los terceros sean inducidos a error. No procede la anotación preventiva cuando: Si el obstáculo consiste en la falta de inscripción de acto previo, la subsanación se efectuará ampliando la rogatoria del título para adjuntar los documentos que contienen el acto previo. A manera de ejemplo, se puede considerar cuando existe discrepancia entre el titular registral y el que participa en la transferencia del bien como vendedor, toda vez que no inscribió su derecho. En este caso se solicita que se amplíe la rogatoria inscribiendo al vendedor y luego al adquirente en función del principio de tracto sucesivo. LIQUIDACIÓN DE DERECHOS En estos casos la denegatoria de inscripción se debe a la falta de pago (total o parcial) de los derechos registrales (derechos de calificación o derecho de inscripción). Debe tenerse en cuenta, que en caso se observe un título, el registrador y, en casos especiales, el Tribunal Registral tienen el deber de liquidar el título en el mismo pronunciamiento. Cuando uno se encuentre en desacuerdo con la liquidación realizada, podrá apelar al Tribunal Registral. Frente a lo resuelto por esta instancia, no existe recurso de reconsideración ante el Tribunal Fiscal. TACHA SUSTANTIVA Cuando el registrador verifica que el defecto es insubsanable, procederá a emitir la tacha sustantiva. Los supuestos para emitir la tacha sustantiva se consideran cuando Se sustente en otra anotación preventiva de la misma naturaleza En los supuestos de tacha sustantiva El instrumento que da mérito a la inscripción no preexiste a la fecha del asiento de presentación del título OBSERVACIÓN En caso el título adoleciera de defecto subsanable o su inscripción no pudiera realizarse por existir un obstáculo que emane de la partida registral, el Registrador formulará la observación. Podemos considerar como un ejemplo cuando no se presentan todos los documentos requeridos, puesto que se debieron presentar los mismos dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. Es por ello que, una vez formulada la observación se prorroga automáticamente el plazo de vigencia del asiento de presentación. Dentro de la esquela de observación debidamente fundamentada, asimismo, deberá colocarse el monto del mayor derecho por concepto de inscripción de los actos materia de rogatoria. Adolece de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del título. Contenga acto no inscribible. Se haya generado el asiento de presentación en el Diario de una Oficina Registral distinta a la competente. Existan obstáculos insalvables que emanen de la partida registral. El acto o derecho inscribible no preexista al asiento de presentación respectivo. Se produzca el supuesto de falsedad documentaria. Resuelta la tacha por parte del registrador, el solicitante sólo puede interponer el recurso de apelación al Tribunal Registral para lograr la inscripción del título. TACHA ESPECIAL Existe un supuesto especial de tacha que es de naturaleza especial, referida a la presentación de títulos de independización por no contener planos, incorporado mediante la Resolución Nº 141-2011-SUNARP/SN del 1 de junio de 2011. Mediante dicho dispositivo normativo, el registrador procederá a tachar el título de independización si verifica que este no contiene los planos de independización y localización (ubicación) del área que se desmembra visados por funcionario competente o, de ser el caso, firmado por verificador inscrito en el índice de verificadores del Registro de Predios. A diferencia de la tacha sustantiva, esta considerada especial será irrecurrible y determina la finalización del procedimiento en sede registral. Dicha tipo de tacha fue dejado sin efecto mediante control difuso aplicado por el Tribunal Registral. TACHA PROCESAL Tacha procesal o por caducidad del plazo de vigencia del asiento de presentación la cual opera luego de transcurrido el término de vigencia sin haber subsanado las observaciones o haber cancelado los derechos registrales. RECURSO DE APELACIÓN La apelación es un medio impugnatorio (recurso) mediante el cual se cuestiona lo resuelto por el registrador. Este recurso puede interponerse contra: Observaciones, tachas y liquidaciones formuladas por los registradores Las decisiones de los registradores y abogados certificadores respecto de las solicitudes de expedición de certificados Otras decisiones de los registradores Así pues, no es procedente el recurso de apelación: Contra asientos de inscripción Cuando el contenido del recurso constituye oposición a la inscripción Cuando es extemporánea En los casos de las tachas especiales Considerado vigente el asiento de presentación, podrán interponer recurso de apelación: Ante el presentante del título. Ante la persona a quien represente el presentante. En la apelación de las decisiones emitidas en la expedición de certificados, el solicitante o la persona a quien este represente. En el recurso deberá indicarse necesariamente: El registrador ante quien se interpone el recurso Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo solicitudes de inscripción o publicidad en Oficinas no competentes. Decisión de la que se recurre y N° del título en su caso Fundamentos de la impugnación Lugar, fecha y firma del recurrente Autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y número de registro, salvo que el apelante sea notario Recibo de pago del derecho de apelación Título apelado, en caso de haberlo retirado Puede solicitarse informe oral en el escrito que contiene el recurso de apelación, o en el término de 10 días de ingresado a la secretaría del Tribunal Registral Este recurso debe ser presentado por la Oficina de Trámite Documentado o la que haga sus veces. No se debe presentar a través del diario o por la Oficina de Mesa de Partes. DESISTIMIENTO En virtud del principio de rogación, el solicitante puede requerir que el registrador deje de calificar algunos de los actos requeridos (parcial) o que ya no se desea seguir con el procedimiento (total). El desistimiento puede ser total o parcial. En el caso del desistimiento parcial, procede únicamente cuando se refiere a actos separables y siempre que dicho desistimiento no afecte los elementos esenciales del otro u otros actos inscribibles. El desistimiento total pone fin al procedimiento registral. Esto en segunda instancia se ha denominado, desistimiento del recurso, cuando ya no se desea que el Tribunal se pronuncie sobre la apelación y de la rogatoria, cuando ya no se desea que se revise los actos cuya inscripción se solicita. Únicamente en el caso de desistimiento de la rogatoria, aquél puede ser parcial, lo que dará lugar a que el Tribunal Registral no se pronuncie respecto del acto objeto del desistimiento. Así,el presentante del título podrá desistirse de su solicitud de inscripción, mediante escrito con firma legalizada por notario o por funcionario autorizado para efectuar dicha certificación. Esto no procede si ya se inscribió el título. En caso de que el presentante sea notario, su desistimiento no requerirá legalización de firma. Debe tomarse en cuenta que el recurso de apelación debe formularse dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. En caso de la interposición del recurso por otras decisiones, el término será de 15 días hábiles de notificada la decisión. Tratándose de títulos conformados por resoluciones judiciales emanadas de un proceso civil, sólo podrá desistirse la persona a cuyo favor se ha expedido la resolución judicial, salvo que el presentante haya indicado en la solicitud de inscripción que actúa en interés de persona distinta. En este caso sólo procederá el desistimiento a solicitud de esta. En caso no esté de acuerdo con lo resuelto por el registrador y desee que lo revise la instancia superior, deberá interponer recurso de apelación dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación. En el caso de la denegatoria en la expedición de certificados el plazo es dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha de la decisión del registrador o abogado certificador. El recurso debe ser presentado en la Oficina de Trámite Documentario o la que haga sus veces –no a través del diario ni de la Oficina de Mesa de Partes. El recurso deberá remitirse al registrador quien calificó el título. Recibido el recurso, el registrador procederá a efectuar la anotación de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo no mayor de seis días contados desde la fecha de su recepción. El apelante podrá junto con el escrito de apelación o dentro de los primeros diez días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal, solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar su derecho en Audiencia Pública. Las resoluciones emitidas por las salas del Tribunal Registral se expedirán bajo responsabilidad, en el plazo de treinta días contados desde el ingreso del expediente a la Secretaría del Tribunal. Excepcionalmente, por causa debidamente justificada y por única vez, el presidente del Tribunal Registral, a solicitud de la respectiva sala, podrá otorgar la ampliación correspondiente hasta por un máximo de treinta días. Las resoluciones del Tribunal Registral se comunicarán al apelante en su domicilio, bajo el régimen de la notificación personal prevista en el artículo 21 de la Ley del Procedimiento Administrativo General – Ley 27444, salvo que el administrado solicite la notificación a su dirección electrónica. La copia de la resolución materia de notificación será certificada por el Ppresidente de la sala respectiva. Cuando no sea posible efectuar la notificación personal al apelante, pese a las indagaciones realizadas y debido a circunstancias evidenciables e imputables a él, la resolución será remitida al Registrador para su puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva y, en su caso, para la emisión de la esquela pertinente. Simultáneamente se dispondrá su publicación en el diario oficial El Peruano, y en la página web de la SUNARP por un plazo máximo de tres meses. La resolución se entenderá notificada desde la fecha de publicación en el diario El Peruano. En el caso que la resolución deje sin efecto todas las observaciones y que los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, simultáneamente a la notificación citada en el párrafo anterior, se remitirá el título al Registrador Público competente, acompañando copia certificada de la resolución. En estos casos, el Tribunal Registral ordena la inscripción del título, debiendo el registrador proceder a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos días; o si se trata de casos complejos en un plazo de diez días desde la recepción de la resolución para efectuar la inscripción. Cuando el Tribunal Registral confirme las observaciones formuladas por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables, el interesado tendrá quince días, contados desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Cumplido dicho requerimiento, el registrador tendrá cinco días para extender los asientos de inscripción. En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los quince días, los documentos integrantes del título presentado se pondrán a disposición del interesado. Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El solicitante podrá interponer recurso apelación contra la nueva observación que se formule, dentro del plazo de la vigencia del asiento de presentación. El Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días. Si este resuelve que los nuevos documentos presentados subsanan todas las observaciones, ordenará en su resolución la inscripción del título, para remitirla al registrador. Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan todas las observaciones, aquellos que integran el título presentado serán puestos, por el registrador, a disposición del interesado. En este caso, el asiento de presentación del título que no ha sido subsanado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción contencioso-administrativa, para anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingresada por el diario. Anotada la demanda o vencido el plazo, caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado. DURACIÓN DEL PROCEDIMIENTO El procedimiento registral se inicia con la presentación del título por el diario. Dicha presentación debe realizarse dentro del horario establecido por el Jefe de la Oficina Registral para el ingreso de los títulos en el diario. Excepcionalmente, por causa justificada y extraordinaria, el horario podrá ser ampliado por el citado funcionario, de lo cual se dejará constancia en el diario. A partir del ingreso del título, el asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco días. Los días son hábiles -salvo disposición en contrario-, puesto que se entiende que estos son como aquellos en los cuales el diario de la oficina respectiva hubiese funcionado. En el caso de las oficinas receptoras, cuando se reciba una solicitud de inscripción se generará, en forma remota, el asiento de presentación correspondiente en el diario de la oficina de destino. En el cómputo se excluye el día inicial y se incluye el día del vencimiento. Dentro de los siete primeros días el Registrador procederá a la inscripción o anotación preventiva, o de ser el caso se formularán las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. PRÓRROGA DEL PLAZO DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco días adicionales. Excepcionalmente, el gerente registral o de área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la jefatura. La prórroga concedida por el gerente se adiciona a la prorrogada, si fuera el caso. La prórroga es de tipo automático: Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y liquidaciones o se anote la demanda de impugnación ante el Poder Judicial antes del vencimiento del asiento de presentación. Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título requiera informe catastral, por el plazo de treinta días. En estos supuestos, en ningún caso, el plazo de vigencia del asiento de presentación excederá de sesenta días. Se admitirá la subsanación o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso. SUSPENSIÓN La suspensión es el acto que implica la interrupción del plazo de vigencia del asiento de presentación por las causas indicadas a continuación. Cesadas dichas causas se procederá a la calificación del título para retomarse el conteo del plazo interrumpido. Los supuestos de suspensión son: Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un título, por estar vigente el asiento de presentación de uno anterior referido a la misma partida registral y, por consiguiente, el mismo resulte incompatible. Dicha incompatibilidad se determina porque los derechos inscribibles son iguales, o la inscripción del título pendiente haría imposible la inscripción del título pasible de suspensión. La suspensión concluye, por tanto, con la inscripción o caducidad del asiento de presentación del título anterior. Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título, por encontrarse en procedimiento la reconstrucción de la partida registral respectiva. En estos casos, al ser imposible la inscripción dado que la partida está siendo materia de reconstrucción, se debe suspender el plazo hasta que concluya la reconstrucción de la partida o por el vencimiento del plazo fijado para esta. Cuando la falta del antecedente registral impida de manera absoluta la adecuada calificación de los títulos que se presenten se suspenderá el asiento por un plazo de seis meses contados a partir de la expedición de dicha observación, a efecto de que pueda disponerse la reproducción o, en su caso, la reconstrucción del título archivado faltante. La suspensión concluirá con la reproducción o reconstrucción del título archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella. Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un título incompatible con otro cuya prioridad fue reservada a través del bloqueo, hasta que caduque é o se inscriba el acto o derecho cuya prioridad fue reservada. Si bien el bloqueo sólo otorga prioridad, dicho título puede ser incompatible con el suspendido. Siendo inscrito aquel, no podrá inscribirse este. La suspensión opera desde la comunicación efectuada por el registrador mediante la correspondiente esquela. En caso sea necesario esta incluirá la referencia sobre los defectos subsanables o insubsanables que el título puediese adolecer. Durante el período de suspensión, podrá admitirse el reingreso del título, el que será derivado al registrador correspondiente una vez desaparecida la causal de suspensión. El solicitante del título podrá requerir la reconsideración de la suspensión a través de la Oficina de Trámite Documentario (o su equivalente), la misma que será derivada de inmediato al registrador. Este, finalmente, la resolverá en el plazo de tres días, bajo responsabilidad. Cuando se presente un recurso de apelación, este deberá comprender, de ser el caso, los defectos detectados y la suspensión del título. Desaparecida la causal de suspensión, el registrador procederá a calificar el título reingresado, y de ser el caso, a extender su inscripción. •PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA: REQUISITOS, PLAZOS Y TRÁMITE. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES. ACCIÓN JUDICIAL CONTRA LAS RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL.. PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA: REQUISITOS, PLAZOS Y TRÁMITE. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES. ACCIÓN JUDICIAL CONTRA LAS RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL. PROCEDIMIENTO EN LA SEGUNDA INSTANCIA REGISTRAL En caso de una denegatoria de inscripción, por cualquier supuesto, se puede recurrir a una instancia superior, que en nuestro caso es el Tribunal Registral: REQUISITOS Está regulado en el artículo 145 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Requisitos de admisibilidad Son requisitos de admisibilidad del recurso: a) Indicación del Registrador ante quien se interpone el recurso; b) Nombre, datos de identidad y domicilio del recurrente o de su representante o apoderado, si fuera el caso, para efectos de las notificaciones. El domicilio debe estar ubicado dentro del ámbito de la Oficina Registral correspondiente, salvo en el caso previsto por el Artículo 21 del presente Reglamento; c) La decisión respecto de la cual se recurre y el número del título; d) Los fundamentos de la impugnación; el Lugar, fecha y firma del recurrente; e) La autorización de abogado colegiado, con su firma y la indicación clara de su nombre y número de registro, salvo en el caso que el apelante fuese Notario. El recurso deberá estar acompañado del recibo de pago del derecho registral correspondiente y del título respectivo cuando el usuario lo hubiera retirado. PLAZOS Está regulado en el artículo 144 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Plazo para su interposición El recurso de apelación se interpondrá: a) En el procedimiento registral, dentro del plazo de vigencia del asiento de presentación; b) En los supuestos de los literales b) y d) del artículo 142, dentro de los quince días hábiles siguientes a la fecha en que la decisión del Registrador o Abogado Certificador, según corresponda, es puesta a disposición del solicitante en la mesa de partes de la Oficina Registral respectiva; En el procedimiento de pago de cuotas del Registro Fiscal de Ventas a Plazos, dentro de los quince días hábiles siguientes a la notificación del acto materia de impugnación. TRÁMITE Está regulado en el artículo 152 al 156 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Remisión del recurso de apelación Teniendo en cuenta la naturaleza no contenciosa del procedimiento registral, recibido el recurso de apelación, el Registrador procederá a verificar que el mismo no importe una oposición o un apersonamiento de terceros al mismo, caso en el cual se procederá conforme a lo previsto en el segundo párrafo del artículo primero del presente reglamento. Luego de tal verificación y de corresponder, deberá efectuar la anotación del recurso de apelación en la partida registral respectiva y lo remitirá al Tribunal Registral, acompañado del título, en un plazo no mayor de tres (03) días contados desde la fecha de su recepción. Contenido de la anotación de apelación La anotación de apelación, a que se refiere el artículo anterior, debe consignar los siguientes datos: a) Número, fecha y acto o actos contenidos en el título al cual se refiere el recurso; b) Número y fecha de la Hoja de Trámite mediante la cual se interpuso el recurso; c) Fecha en que se realiza la anotación. Conformación del Tribunal Registral y asignación de expedientes Los Tribunales Registrales estarán conformados por Salas integradas por tres Vocales. El Presidente de cada Sala asignará los expedientes entre los miembros que la integran, los que intervendrán como ponentes en las apelaciones que les fueran asignadas. Informe Oral El apelante dentro de los primeros tres (03) días de ingresado el expediente a la Secretaría del Tribunal, podrá solicitar que se conceda el uso de la palabra a su abogado, para fundamentar en Audiencia Pública su derecho. Ponencias, votación y resolución del recurso Los vocales ponentes deberán formular y sustentar sus respectivas ponencias, luego de lo cual se procederá al debate y votación de las resoluciones. El Tribunal Registral se pronunciará: a) Confirmando total o parcialmente la decisión del Registrador; b) Revocando total o parcialmente la decisión del Registrador; c) Declarando improcedente o inadmisible la apelación; d) Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado. Para la aprobación de las resoluciones se requerirá de dos (2) votos conformes, sin perjuicio de la existencia de votos singulares o discordantes. Reemplazo de miembros del Tribunal en caso de recusación o abstención En los casos de recusación o abstención de alguno de los miembros del Tribunal Registral, el Superintendente Adjunto designará al Vocal o funcionario que sustituya a aquél. En los casos de abstención o recusación de todos los integrantes de una Sala, designará la Sala que conocerá de la apelación en sustitución de aquélla. EJECUCIÓN DE RESOLUCIONES Está regulado desde el artículo 160 al artículo 164 del Está regulado en el artículo 144 del Texto Único Ordenado del Reglamento General de los Registros Públicos. Resolución que ordena la inscripción Cuando el Tribunal Registral ordene la inscripción del título y los derechos registrales se encuentren íntegramente pagados, el Registrador procederá a extender los asientos respectivos, en un plazo de dos (2) días. Por excepción, tratándose de asientos cuya complejidad y amplitud no permitan su extensión inmediata, el registrador tendrá un plazo de diez (10) días desde la recepción de la resolución para efectuar la inscripción. Plazo para el reintegro de derechos registrales Si los derechos registrales no se encuentran íntegramente pagados, o el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, el interesado tendrá (10) días, contados desde la notificación del requerimiento o liquidación efectuada por el Registrador, para cumplir con el reintegro respectivo. Efectuado el reintegro, el Registrador tendrá cinco (5) días para extender los asientos de inscripción. Si no se hubiera efectuado el reintegro dentro de los diez días señalados, caducará la vigencia del asiento de presentación. Los plazos señalados en el párrafo anterior, también se aplicarán para el reintegro de derechos registrales cuando habiéndose efectuado la apelación respecto de la liquidación efectuada por el Registrador, el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho. Plazos para subsanar nuevos defectos y apelación de nuevas observaciones o liquidación ulterior Cuando el Tribunal Registral confirme la observación u observaciones formuladas por el Registrador o advierta nuevos defectos subsanables u obstáculos salvables que emanen de la partida conforme a los supuestos de excepción previstos en los literales c.2 y c.3 del artículo 33, el interesado tendrá quince (15) días, contados desde la notificación de la resolución respectiva, para cumplir con subsanar dichos defectos u obstáculos y, en su caso, efectuar el pago del mayor derecho. Efectuada la subsanación o pagado el mayor derecho, el Registrador tendrá cinco (05) días para extender los asientos de inscripción. Si el Registrador no hubiera efectuado la liquidación con anterioridad a la interposición de la apelación en ejecución, procederá a efectuarla y, en su caso, requerirá el pago del mayor derecho liquidado, a efectos de ser abonada por el interesado en el plazo de diez (10) días de notificado el requerimiento. En el caso de no haberse subsanado las deficiencias advertidas o no haberse pagado el reintegro respectivo dentro de los plazos previstos en los párrafos anteriores, los documentos integrantes del título presentado se pondrán a disposición del interesado, quien podrá retirarlos bajo cargo, sin perjuicio de lo dispuesto por el artículo 164 de este Reglamento. Si el Registrador considera que los documentos presentados no subsanan las observaciones advertidas, formulará por única vez la observación correspondiente, la que únicamente podrá referirse a dicha circunstancia. El interesado podrá interponer apelación contra la nueva observación formulada, dentro del plazo de cinco (05) días de notificada la esquela respectiva. Dentro del mismo plazo podrá interponer apelación contra la liquidación a que se refiere el segundo párrafo. En ambos casos, el Tribunal Registral resolverá la apelación en el plazo de 15 días. Si el Tribunal Registral resuelve que los nuevos documentos presentados subsanan todas las observaciones, procederá de conformidad con lo dispuesto en el artículo 160. Cuando el Tribunal Registral ordene el pago de un mayor derecho, se procederá de conformidad con lo previsto en el artículo 161. Si el Tribunal Registral confirma que los nuevos documentos presentados no subsanan todas las observaciones, los documentos integrantes del título presentado serán puestos, por el Registrador, a disposición del interesado. El asiento de presentación del título se mantendrá vigente durante el plazo a que se refiere el artículo 164. Vigencia del asiento de presentación en caso de inadmisibilidad o improcedencia del recurso Si la resolución declara la inadmisibilidad o improcedencia del recurso, el asiento de presentación se mantendrá vigente, salvo los casos de improcedencia por extemporaneidad, para los efectos previstos en el artículo siguiente. Vigencia del asiento de presentación para la interposición de demanda contencioso administrativa En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingresada por el Diario. Anotada la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado. Vencido el plazo, sin que se hubiere efectuado anotación de demanda alguna, el Registrador procederá a levantar la anotación de apelación. vigente por el plazo de 15 días adicionales al previsto normativamente para la interposición de la acción contencioso administrativa, a efectos de anotar la demanda correspondiente, la misma que será ingresada por el Diario. Anotación la demanda o vencido el plazo señalado en el párrafo precedente, caduca el asiento de presentación del título que fue materia de apelación y se procederá a efectuar la tacha respectiva sin perjuicio que, de ampararse la demanda, los efectos de la inscripción que se realice se retrotraerán a la fecha del asiento de presentación del título apelado. El asiento de presentación tiene vigencia durante treinta y cinco días, a partir de la fecha del ingreso del título. Dentro de los siete primeros días el Registrador procederá a la inscripción o formulará las observaciones, tachas y liquidaciones a los títulos. Se admitirá la subsanación o el pago de mayor derecho hasta el sexto día anterior al vencimiento de la vigencia del asiento. Los últimos cinco días se utilizarán para extender el asiento de inscripción respectivo, de ser el caso. El plazo de vigencia del asiento de presentación puede ser prorrogado hasta por veinticinco (25) días adicionales. El Gerente Registral o Gerente de Área, mediante resolución motivada en causas objetivas y extraordinarias debidamente acreditadas, puede prorrogar de oficio y con carácter general la vigencia del asiento de presentación hasta por sesenta (60) días adicionales, en razón de la fecha de ingreso del título, tipo o clase de acto inscribible, Registro al que corresponda u otro criterio similar, dando cuenta a la Jefatura. La prórroga concedida por el Gerente se adiciona a la prevista en el primer párrafo, si fuera el caso. LA ACCIÓN JUDICIAL CONTRA LAS RESOLUCIONES DEL TRIBUNAL REGISTRAL Está regulado en el artículo 164 del Texto único Ordenado de los Registros Públicos. Vigencia del asiento de presentación para la interposición de demanda contencioso administrativa En los casos en los que proceda la impugnación judicial de las resoluciones del Tribunal Registral, el asiento de presentación del título apelado se mantendrá