CONTENIDO A MODO DE PRESENTACIÓN PREFACIO - LOS MOTIVOS QUE ME HAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO INTRODUCCIÓN - LAS TESIS QUE DEFIENDO CAPÍTULO I - VALORACIÓN OBJETIVA DE UN PISO Valoración objetiva de un piso Tesis: Variables que determinan el valor objetivo/de equilibrio de un piso 1.1. Precio y valor objetivo 1.2. Cálculo del valor objetivo de un piso 1.2.1. Precio de alquiler del piso 1.2.2. Gastos de mantenimiento del piso 1.2.3. Tipos de interés a los que me financio 1.2.4. Prima por riesgo de impago del alquiler y su cálculo 1.3. Un caso práctico Financiación a tipo variable[18] Financiación a tipo fijo[19] 1.4. Otras formas de valorar un piso 1.5. ¡No te dejes engañar! CAPÍTULO II - SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS. 2.1. Precios de tasación, de salida y de compraventa 2.1.1. Precio de tasación: Estadística del Ministerio de Vivienda 2.1.1.1. Descripción y limitaciones de la misma 2.1.1.2. Estadística TINSA 2.1.2. Precio de salida 2.1.2.1. Índice Fotocasa[39] 2.1.2.2. Indice El Precíometro[40] 2.1.3. Precio de compraventa efectiva. El índice TECNOCASA[41] 2.1.4 ¿Cuánto han bajado ya los precios de los pisos en España? 2.1.5. Razones por las que los pisos bajarán entre el 65-70% 2.1.6. Claves del mercado en la formación de precios de compraventa 2.1.6.1. Tasa de paro, mercado de trabajo, mercado de alquiler 2.1.6.2. Tipos de interés 2.1.6.3. Número de pisos a la venta 2.1.6.4. Expectativas del desarrollo de los precios de los pisos 2.1.6.5. Internet 2.1.6.6. Demanda de pisos en los próximos años 2.2. Precios de los alquileres de los pisos 2.2.1. Datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) 2.2.2. Estadística FOTOCASA. Los precios de los alquileres y han bajado el 35% de media entre junio 2008-mayo 2010 CAPÍTULO III - CARACTERÍSTICAS COMUNES AL MERCADO DE ALQUILER Y AL DE COMPRAVENTA 3.1. La única compra en la que la gente se puede “apalancar” 3.2. Relación precios de pisos/ingresos de los ciudadanos los 3.3. ¿Cuándo interesa cuándo alquilar? comprar y 3.4. ¿Por qué no se mejora la protección de los propietarios frente a los inquilinos? 3.5. Necesidad de cambios legales para garantizar el dinamismo del mercado de alquiler 3.6. Arbitraje 3.6.1. Disparidad de productos 3.6.2. Falta de transparencia en la formación de los precios: sus consecuencias 3.6.3. Lo que podemos aprender de Aldi y Lidl 3.6.4. La paz social CAPÍTULO IV - SAQUEMOS PARTIDO DE LA COMPRA 4.1. ¿Por qué no es el momento de comprar? 4.2. Situación del mercado desde 2004 y perspectivas de cara al futuro 4.3. Negociando con el vendedor 4.3.1. Tipología de vendedores 4.3.2. Cuestiones que hay que evitar mencionar 4.3.2.2 Comentarios intelectuales 4.3.2.3. Comprometernos a pagar una cantidad por el piso. 4.3.2.4. Loar demasiado al piso 4.3.3. Cuestiones que puede resultar inteligente decir 4.4. Cómo tratar con las inmobiliarias 4.4.1. Cosas que hemos de evitar decir 4.4.2. Lo que puede ser positivo decir 4.4.3. Lo que te dicen las inmobiliarias y realmente te quieren decir, pero nunca te dirán 4.5. Medidas positivas en general 4.6. Técnicas negociación muy efectivas de 4.6.1. “Ayudando al vendedor a caer en la realidad” 4.6.2. “La manita de última hora” CAPÍTULO V - SAQUEMOS PARTIDO DEL ALQUILER Tesis: 5.1. ¿Es momento de alquilar? ¿Por qué? 5.2. ¿Cuál va a ser la tendencia en la evolución del precio de los pisos? 5.3. Psicología del casero 5.2. Técnicas de alquiler de un piso negociación de CAPÍTULLO VI - LA SITUACIÓN REAL DEL SISTEMA BANCARIO ESPAÑOL Y SUS CONSECUENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO Tesis 6.1. Las consecuencias de los impagos y la situación real de los bancos y cajas 6.2. Test de resistencia financiera de julio de 2010[310]: razones que inducen a pensar que el sistema financiero español podría estar quebrado 6.3. Las últimas reformas del sistema bancario y sus consecuencias CAPÍTULO VII - CREADORES DE LA SITUACIÓN ACTUAL Y SUS INTERESES Tesis 7.1. Gobierno, Banco de España, constructores/promotores bancos y cajas/ 7.2. Mi tesis 7.2.1. Papel del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales e IVA 7.2.2. Marco legal de protección de los intereses de los bancos 7.2.2.1. Artículo 1911 del Código Civil 7.2.2.2. Real Decreto 716/2009, de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981, de 25 de marzo) 7.2.3. Modificación arbitraria de las normas fiscales existentes 7.2.4. Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España 7.2.5. ¿Ayudan las nuevas normas contables a los bancos y cajas a ocultar pérdidas patrimoniales? 7.2.6. Ayuntamientos y Comunidades Autónomas: competencias en materia de urbanismo y sus consecuencias 7.2.7. Corrupción de políticos promotoras/constructoras y CAPÍTULO VIII - ¿CÓMO SE HA INDUCIDO A ERROR A LA POBLACIÓN? 8.1. Mecanismos usados[394] 8.1.1. Negar la existencia de la burbuja. 8.1.2. Falsa correlación entre la explosión de la burbuja inmobiliaria y otros elementos no determinantes 8.1.3. Vaciar de valor las palabras y los datos que van surgiendo con el fin de despistar 8.1.4. Eufemismos 8.1.5. Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas 8.1.6. Uso del cinismo 8.1.7. Presentar la financiación como el mayor problema 8.1.8 Presentar alguna mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda 8.1.9. Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas 8.1.10. Uso del espíritu torticero 8.1.11. Presentar los precios actuales (menores que los anteriores) como positivos y como moralmente plausibles 8.1.12. Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez 8.1.13. Reconocimiento postergado de la verdad 8.2. Cronología del engaño 8.2.1. AÑO 2003 8.2.1.1. Gobierno, sobre todo el PP 8.2.1.2. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras/Tas 8.2.1.3. Banca en General 8.2.2. AÑO 2004 8.2.2.1. Gobierno 8.2.2.2. Constructoras/Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras 8.2.2.3. Banca en general 8.2.2.4. Otros 8.2.3. AÑO 2005 8.2.3.1. Gobierno 8.2.3.2. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras 8.2.3.3. Banca en general 8.2.3.4. Otros 8.2.4. Año 2006 8.2.4.1. Gobierno 8.2.4.2. Constructoras/ Promotoras/ Tasadoras Inmobiliarias/ 8.2.4.3. Banca en general 8.2.4.3. Otros 8.2.5. Año 2007 8.2.5.1. Gobierno 8.2.5.2 Constructoras/ Promotoras/Tasadoras Inmobiliarias/ 8.2.5.3. Banca en General 8.2.5.4. Otros 8.2.6. AÑO 2008 8.2.6.1. Gobierno 8.2.6.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras 8.2.6.3. Banca en General 8.2.6.4. Otros 8.2.7. Año 2009 8.2.7.1. Gobierno 8.2.7.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras 8.2.7.3. Banca en General 8.2.7.4. Otros 8.2.8. Año 2010 8.2.8.1. Gobierno 8.2.8.2. Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras 8.2.8.3. Banca en General 8.2.8.4. Otros CAPÍTULO IX - ORÍGENES CULTURALES DE LA OBSESIÓN POR TENER PISO 9.1. Causas culturales de esta situación. La idiosincrasia de la sociedad española. 9.1.1. El Lazarillo de Tormes 9.1.2. Endogamia endémica 9.1.3. Visceralidad 9.1.4. El español gregarismo del carácter 9.1.5. El Franquismo y el engaño intergeneracional 9.1.6. Una cultura financiera muy baja 9.2. Las falsedades más extendidas 9.2.1. Alquilar es tirar el dinero 9.2.2. Comprarse un piso es siempre la mejor inversión 9.2.3. El gobierno ya hará algo 9.2.4. En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca pasó nada CAPÍTULO X - CONCLUSIONES DEL LIBRO CON LA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET NOTAS EDITORIAL MANUSCRITOS Dirección Editorial: Elena Diez de la Cortina Montemayor. Portada: Óscar Asenjo. Maquetación: Jose María Adrover. Resevados todos los derechos. Queda rigurosamente prohibida la reproducción total o parcial de esta obra, sin la autorización de los titulares del copyright, bajo las sanciones establecidas en las leyes. © Editorial Manuscritos, 2012 Bitland Producciones, S.L. www.editorialmanuscritos.com
[email protected] C/ Domingo Rodelgo, 43, 16 Morata de Tajuña, 28530 © Borja Mateo Villa, 2012 www.borjamateo.com ISBN: ISBN13-978-84-92497-08-9 La verdad sobre el mercado inmobiliario Cómo comprar y alquilar barato en 2010/2015 BORJA MATEO com .borjamateo.com / www.editorialmanuscritos.www. En caso de que Borja use el “nosotros” es siempre de forma mayestática. Nunca has de tomar una decisión. basado en lo que leas en esta página o en el libro: cualquier decisión ha de ser resultado de tu propio juicio. lo mismo cuando utiliza el “tú” y cualquier forma verbal de la segunda persona: se trata de recursos estilísticos que se intercambian con el “yo” así como con el “se” interpersonal con el único objetivo de hacer más dinámica . ya sea de actuar o de permanecer pasivo.Advertencia del autor Borja Mateo en ningún momento asesora ni aconseja a nadie sobre ningún asunto. A lo único que se dedica es a analizar la realidad tal y como es y sacar conclusiones. .la interacción. pero que en ningún momento significan una invitación a nada. En esta entidad tuve la oportunidad de conocer todos los entresijos de un gran banco y entender bien la .A MODO DE PRESENTACIÓN ¡Hola!. cajas de ahorros y compañías aseguradoras. Mi labor era conceder créditos a bancos. soy vizcaíno de la cosecha de 1977. Desde siempre me he interesado por la economía y por esta razón me he decido a escribir este libro. Durante cuatro años trabajé en Alemania como analista de instituciones financieras españolas en uno de los bancos más activos en los préstamos entre bancos a nivel mundial. En los últimos años me he dedicado a seguir y estudiar la locura que tenía lugar en España y en el mundo en relación con el mercado inmobiliario. De ahí nace este libro. Fueron muy utilizados durante el período 2000-2007 con el fin de distribuir los riesgos de impago entre el mayor número de personas dentro del sistema. Tras esa experiencia me trasladé a Londres.dinámica que existe en torno a la concesión de créditos. vendía productos estructurados que son figuras financieras complejas cuyo precio es de muy difícil cálculo y que permiten a los bancos ganar mucho más dinero que los productos sencillos. así como las políticas de venta de los bancos y cajas. Como ya sabréis a estas alturas a través de los medios de comunicación. Esta experiencia me permitió conocer mucho mejor el funcionamiento de los productos estructurados. Entre otros. Allí monté desde cero un negocio de productos financieros para uno de los bancos de inversión más importantes. este tipo de productos tuvieron una muy importante contribución en la creación de la burbuja . . La situación del mercado inmobiliario español es uno de esos casos. Se trata de intentar desenmarañar procesos extraordinariamente complejos para los que hay que tener conocimientos de muchas disciplinas sociales. Cuanto más complejo sea un proceso social. Fue su implosión lo que llevó al desencadenamiento de la crisis que vivimos desde junio de 2007[1]. pero también de muchas de las virtudes del carácter español de las que ni los propios españoles somos conscientes. Estando fuera de España me doy cuenta de lo que los españoles hacemos mal.inmobiliaria. lo que me ha permitido profundizar en mis conocimientos en esta materia. Hoy en día sigo muy ligado a la economía. Lo que más me interesa es descubrir cuáles son las dinámicas de funcionamiento de procesos sociales como el que vivimos actualmente. Mi gran héroe en este campo es el vienés Raoul Hilberg. fallecido e n 2007. posiblemente. por el que siento una profunda admiración.más me interesa. Raoul Hilberg fue. . el primer historiador que se dedicó a estudiar el Holocausto. Con afecto para Chau Villa Gutiérrez-Cañas y Toñín Mateo y Echevarría “Takolo”. . uno de los mejores cocineros de Euskal Herria. Enrique. Lolina y Palmira que aún viniendo de un pequeño pueblo de Asturias. fueron capaces de alcanzar la Universidad en los años 20 del siglo XX. Luis y Ricardo que emigraron entre 1908 y 1918 a México con lo puesto y donde fueron capaces de hacer las Américas. María de la Concepción. A mis tías-abuelas Luisa. A mis tíos-abuelos Eduardo. A mis abuelos María Luisa. Pilar.A mi queridísimo tío Yoyo recientemente fallecido y cuyos correos electrónicos desde Córdoba echaré en falta. . Mariano y Alfonso. requisado mediante bando de Falange de 1937 y fusionado con el Correo Español y el El Pueblo Vasco. el precursor de los medios de comunicación de masas en España y fundador del primer periódico español tal y como entendemos hoy en día un periódico moderno. Hoy en día este conglomerado forma lo que es el grupo Vocento. a pesar de venir de un pueblecito como Marquina de mediados del siglo XIX. diarios que eran mucho más pequeños que “El Noticiero”. En 1874 tuvo la energía de fundar El Noticiero Bilbaíno. de ser un país de emigrantes a ser hogar de forasteros. . Fue un baluarte de una Vizcaya venida desde la más absoluta de las pobrezas a principios del siglo XIX a ser una de las zonas más industriales de Europa y la más rica de toda España hasta principios de 1980. logró conquistar las cimas más altas. Mi admiración porque.A Manuel Echevarría y Torres. al actuar guiados por lo que creían verdad. Estos últimos. El que dice esto no soy yo. Las mentiras han sido creadas por ciertas personas o grupos con intereses bien concretos y asumidas por otros muchos de buena fe como ciertas. sino Joseph Goebbels. han tomado decisiones que tendrán desastrosas consecuencias en sus . Ministro de Propaganda del Tercer Reich y muy bien podríamos utilizarlo para el tema que nos ocupa.PREFACIO. Las dinámicas del mercado inmobiliario español de los últimos años se han basado en mitos y mentiras. LOS MOTIVOS QUE ME HAN LLEVADO A ESCRIBIR ESTE LIBRO La más brillante de las técnicas propagandísticas no conseguirá su objetivo a no ser que tenga como principio fundamental el repetir de forma constante las mismas ideas una y otra vez. vidas. constructoras. Dedicaremos todo un capítulo a explicar en detalle cómo ha tenido lugar la inducción al error. El mito nace cuando el que escucha de buena fe acepta la mentira como cierta. como una explicación válida para entender la realidad que le rodea. Durante años se ha estado formando y gestando un triángulo de intereses entre Gobierno. Los que mienten saben que lo que dicen es falso. . ante todo. Mientras que el que vive en el mito actúa porque realmente cree en lo que escucha. obtener un objetivo mediante la miseria de otros muchos. bancos y cajas que han dado lugar a la crisis inmobiliaria que actualmente padece España. mientras que los que creen el mito no son conscientes de que aquello en lo que creen no es verdad. Para ello nos valdremos de multitud de ejemplos extraidos de la prensa. los que difunden las mentiras buscan. ha llevado a que medio país esté entrampado en la hipoteca. Las consecuencias sociales de tal forma de pensar. La víctima. que los precios de los pisos podrían bajar? Creer en el mito de los pisos es no desligarse del mundo de creencias. . transmitida sin ningún tipo de crítica. de falacias. de mitos. sin embargo.Muchas de las víctimas del gran engaño orquestado alrededor del mercado inmobiliario. de que los pisos “nunca bajan” y demás. lo evidente. ¿Cuántas veces he tenido que oír que era “metafísicamente imposible” lo obvio. trabajando gran parte de su vida para ese sistema que le machaca. de valores socialmente aceptados por la gran mayoría. De generación a generación se ha ido transmitiendo la falsa idea de que “el alquiler es tirar el dinero”. no son siquiera conscientes del embaucamiento del cual han sido objeto. no creer implica el ostracismo social. no es consciente de su situación. ha de estar cotizando por las pensiones de cuyo pago se benefician personas jubiladas. fuera de toda medida ética y racional. Resulta que quienes se benefician del pago de las pensiones y quienes les están vendiendo sus pisos a precio de oro son. al no poderse asentar dada la carestía de los pisos.La existencia de un mercado inmobiliario tremendamente inflexible. Como consecuencia de ello no puede tener hijos. habrá de cotizar por una pensión que nunca cobrará en el futuro puesto que. tiene nefastas consecuencias para el conjunto del país. Al no existir un mercado de alquiler que . irrealista en sus precios. en muchos casos. los mismos. De esta forma. no podrán tener hijos y no existirán en el futuro suficientes cotizantes que les garantice el cobro de su pensión. A la vez que está pagando unos enormes precios por los pisos. La gente joven no encuentra dónde caerse muerta y no puede independizarse. la movilidad geográfica de los trabajadores se encuentra muy mermada. Este hecho lleva a que la distribución de la mano de obra no sea eficaz y.funcione. la productividad de la economía de España deje mucho que desear. inmobiliarias y promotoras hace que la influencia de estos sujetos en la clase política sea desmesurada y. la corrupción campe a sus anchas. A la vez te ofreceré una visión de hacia dónde van a ir los precios de los pisos y de los alquileres en los próximos años y te daré una serie de pautas de negociación que te pueden resultar muy útiles. Con este trabajo deseo darte elementos de análisis de la realidad que te permitan sacar provecho del hundimiento de los mercados de alquiler y de venta de pisos en los que estamos aún inmersos. por tanto. por tanto. La acumulación de mucho poder en las manos de constructores. Has de entender bien las dinámicas que determinan en estos momentos la . aunque nos estén intentando hacer creer lo contrario. sea un buen momento para comprarse un inmueble. . Será. de eso puedes tener la certeza… y tú puedes tomar parte activa en este proceso. tal vez. Mi fin es que los que más han sufrido por la auténtica vorágine de los últimos años puedan sacar partido de la situación actual.creación de precios en el mercado con el fin de poder llegar a tus propias conclusiones y de que no te den gato por liebre. pero nunca antes. Y créeme. como muy pronto a partir del año 2014 cuando. el hundimiento del mercado inmobiliario es un proceso que durará aún muchos años por razones que después explicaré. Hay mucho tiempo para ello porque. se puede hacer. Al final del túnel existe la esperanza real de poder acceder a un piso a un valor objetivo. Como tesis accesorias a esta principal señalo las siguientes: Hay una forma sencilla de calcular el valor objetivo de cualquier piso.INTRODUCCIÓN LAS TESIS QUE DEFIENDO Mi tesis es que el triángulo formado por Gobierno. . siendo los ciudadanos y ciudadanas los que nos hemos arruinado. Es. en definitiva. constructoras y bancos/cajas nos ha llevado a la crisis inmobiliaria. lo que vale tu piso con independencia de criterios como el gusto o las apetencias personales. ¿Qué es el valor objetivo de un piso? Es lo que has de estar dispuesto a pagar por él de acuerdo con criterios estrictamente económicos. menor será el valor objetivo del piso (es posible que a la mitad del arrendamiento el inquilino deje de pagarme el alquiler. como propietario. el tipo de interés que te cobrarían por una hipoteca en el caso de que desearas comprar el piso y el riesgo de que. no te paguen el alquiler. .¿Cuáles son los criterios que empleo para determinar el valor objetivo de un piso? El alquiler que se puede obtener con el piso. menor será el valor objetivo del piso porque más caro te costará financiarte. Debes tener en cuenta lo siguiente: 1) cuanto más suba el tipo de interés al que te financias. 3) cuanto mayor sea el riesgo de que el inquilino no te pague. 2) cuanto menor sea la renta que puedas obtener por el piso. menor será el valor objetivo del piso porque cada año ganarás menos alquilando. TINSA es la asociación de empresas tasadoras inmobiliarias. Existen varios tipos de estadísticas que siguen los precios de los pisos en España. La única estadística que refleja realmente lo que está sucediendo en el mercado es la de TECNOCASA . Por esta razón es . ya que entonces tendrían que reconocer que el valor de sus activos se ha desplomado. Una parte importante de las empresas englobadas dentro de TINSA pertenece a cajas y bancos. La estadística del Ministerio de Vivienda se nutre de los datos obtenidos por TINSA . Los bancos y cajas no tienen ningún interés en que el público sepa a qué velocidad los precios están bajando.por lo que dejo de ingresar esa cantidad). Algunas nos inducen a conclusiones equivocadas. Los datos de TECNOCASA . no reflejan los precios a los que los pisos se están realmente vendiendo. un 35. es decir.plausible pensar que los datos de TINSA sólo reflejan una parte de la bajada real de los precios. por lo menos. Así mismo los datos publicados por TINSA son de tasación. es decir.43% en términos reales (=teniendo en cuenta la inflación) y un 30.04% en términos nominales (=sin tener en cuenta la inflación). reflejan los precios de venta efectiva. aquellos precios a los que los pisos se están vendiendo. por el contrario. Para llegar a ese dato comparamos los precios alcanzados durante el . De esta forma las estadísticas de TECNOCASA son un mucho mejor reflejo de la realidad de los precios del mercado inmobiliario. Los precios han caído. los precios de los pisos caerán el 6570% hasta que la burbuja se desinfle. El segundo semestre de 2006 corresponde al período del ciclo en el cual los precios a los que efectivamente se vendían los pisos comenzaban a bajar. Este último extremo lo demuestra la estadística de TECNOCASA . Hay muchas razones que sustentan esta tesis. es decir. A pesar de lo que diga el Gobierno la . Ese 65-70% se refiere a caídas reales. A lo largo de este período descendente en el que nos hallamos. tienen en todo caso en cuenta el efecto de la inflación. mientras tanto seguiremos diciendo que es un mal momento para comprarse un piso.segundo semestre de 2006 con los precios de venta a finales de mayo de 2010. Los precios de los alquileres llevan desplomándose el 35% desde principios de 2008 y tienen amplio recorrido hacia abajo.recesión del mercado inmobiliario español no es importada sino producto nacional 100%. Haciendo números de forma sencilla. podemos calcular si merece o no la pena alquilar o comprar pudiendo comparar ambas alternativas cuando estemos pensando en un mismo piso. ni a las constructoras . Ni al Gobierno. La crisis financiera internacional ha acentuado los efectos de la recesión en España. La clave de que el mercado de alquiler en España no funcione es que los propietarios no están protegidos respecto de los inquilinos. La falta de transparencia en los mercados del alquiler y de la compra nos impide determinar cuál es la operación más adecuada económicamente. los precios de los alquileres se hundirían. De esta forma mantienen artificialmente los precios de compraventa de los pisos lo más alto posible.ni a bancos/cajas les interesa que los propietarios lo estén. Hay técnicas de negociación de la compra y del alquiler de un piso las . En caso de que una parte de los pisos vacíos que existen en España salieran al mercado de alquiler. La razón es que existe una intervención del Estado sobre el natural funcionamiento del mercado. Esta dinámica no es sostenible a lo largo del tiempo. resultar muy El Gobierno crea el marco jurídico idóneo con el fin de proteger los intereses de los bancos y cajas (artículo 1911 del Código Civil y el Real Decreto 716/2009 de 24 de abril entre otros).cuales pueden efectivas. Hay varias formas de inducir al error que han sido utilizadas en los últimos años y que podemos agrupar . Este hecho tiene muy graves consecuencias en el mercado de pisos/viviendas. La situación real de los bancos/cajas puede ser mucho peor que la declarada. a precios de mercado de los bienes inmuebles. Hay razones más que suficientes que inducen a pensar que el sistema bancario. está peor de lo que se nos está diciendo. Hay razones antropológicas que explican la obsesión española por el piso.en una serie definidas de categorías: mediante ejemplos de prensa podemos ponerles fecha. . Cuanto más me cobre el banco por la . 4. Existe una diferencia entre el precio de mercado de un piso (al que te lo pretenden vender) y su valor objetivo (el que realmente vale de acuerdo con un cálculo económico).CAPÍTULO I VALORACIÓN OBJETIVA DE UN PISO Valoración objetiva de un piso Tesis: 1. el dinero que puedo sacarle al piso por alquilárselo a un tercero y el riesgo de que no me pague el inquilino (el llamado “riesgo de impago del alquiler”) determinan el valor objetivo de un piso. 2. Hay una forma sencilla de calcular el valor objetivo. El interés que me cobra el banco por la hipoteca. 3. por lo que tu piso valdrá menos. cada vez que la gente tiene menos dinero disponible tú tendrás que alquilar por un precio más bajo tu piso. cada vez que el Banco Central Europeo sube los tipos de interés (es decir. 5.hipoteca. por lo que tu piso valdrá menos. cuanto menor sea la renta que le saque al piso y mayor el riesgo de que el inquilino no me pague. el banco te sube a ti el interés de la hipoteca. ¿Por qué? Porque más me costará comprar el piso (el banco me cobra más por su dinero exigiéndome un interés más alto) y menos beneficio le sacaré (menos dinero por la renta sumado a la posibilidad de que algunas rentas no las pueda cobrar porque el inquilino no me pague). el precio del dinero). y cada vez que la . Debes tener en cuenta que. menor será el valor objetivo del piso. aumenta el riesgo de que te dejen de pagar el alquiler. Pero: ¿cómo se valora un precio de un piso? ¿Cuánto vale una casa? Nosotros sí podemos explicar matemáticamente este precio y determinar el “sobrevalor” (sobrevalor que nosotros denominaremos “sobreprecio pagado”) al que se refiere Javier Vallés. La finalidad principal de este libro es que tú mismo/a puedas determinar el precio efectivo de un . director de la Oficina Económica del Gobierno de España decía en Bilbao que “los precios de la vivienda son “excesivos” y están “sobrevalorados”[2]. VARIABLES QUE DETERMINAN EL VALOR OBJETIVO/DE EQUILIBRIO DE UN PISO El día 11 de noviembre de 2008 Javier Vallés.gente pierde su trabajo. PRECIO Y VALOR OBJETIVO Hay dos conceptos distintos: el de valor y el de precio. pero tienen dos significados que pueden querer llegar a decir cosas bien distintas. En este libro nos referiremos a precio como: . Es importante diferenciarlos. estado o empleo”[3]. Lo cierto es que los dos comparten una buena parte de su campo semántico. 1.piso y puedas adoptar tus decisiones con una información suficiente y objetiva. La Real Academia de la Lengua Española se refiere a precio como “valor pecuniario en que se estima algo” y a valor como “rédito. En el lenguaje de la calle usamos ambos conceptos de forma indistinta.1. fruto o producto de una hacienda. El precio lo definen diferentes elementos: los tipos de interés. la facilidad con la cual los compradores puedan acceder al crédito… A lo largo de este libro te explicaré cada uno de estos factores y su incidencia concreta en la fijación del precio de un piso. el riesgo de impago del alquiler y la subsiguiente prima por riesgo de impago del alquiler. el número de potenciales compradores. el alquiler que se puede obtener por ese piso. el número de pisos que exista en el mercado.el dinero que el mercado pide por un bien en concreto en un momento determinado. las perspectivas que los compradores y vendedores tengan de la evolución de los precios. la intervención del Estado en los precios de los pisos. Esto quiere decir que los precios de los pisos varían a lo largo del tiempo. . El valor objetivo de un piso es el precio pagadero al cual pueda permanecer el precio estable durante el mayor tiempo posible. Nuestro objetivo es hallar una situación en la que el precio que paguemos sea igual o menor al valor objetivo del piso.000 euros . Por ejemplo: me compré un piso a 600. Mientras que el precio es esencialmente contingente porque depende de lo que se quiera pagar. El negative equity se produce cuando se debe al banco una cantidad de dinero superior al precio del piso en el mercado. el valor es principalmente estable: las cosas valen por la utilidad que se puede obtener de ellas.Entendemos por valor objetivo aquel precio el cual refleja un valor sostenible en el tiempo para un bien determinado. .de los que el banco me prestó 500.000 euros y no por 500. que es el dinero que me prestó.000 euros y yo puse los restantes 100.000. En el ejemplo anterior serían esos 75. en este caso el banco podrá ejecutar la hipoteca para recuperar el dinero prestado y yo me quedaré sin piso.000 euros (500.000 euros ya que el banco me tasa la casa a 425.000 euros.000 euros que es el precio actual del piso).000 euros que me prestó el banco menos 425.000. mi negative equity sería de 75. si resulta que ahora el precio que yo obtendría en el mercado por el piso es de 425. ¿Por qué es importante el negative equity? Porque en los contratos de préstamo hipotecario el banco se reserva el derecho de ejecutar la garantía hipotecaria (vender tu casa en subasta para recuperar el dinero que el banco te prestó) en caso de que la tasación del piso sea inferior al préstamo que nos concedió en su día el banco. lo cierto es que los bancos apenas si se han decidido por ejecutar las hipotecas. . Más adelante veremos por qué. Aquí sólo podemos adelantar lo siguiente: en caso de hacerlo los propios bancos irían a la quiebra. (b) Los gastos de mantenimiento del piso.2.Pese a que los contratos de préstamo hipotecarios establecen mayoritariamente este tipo de cláusula. CÁLCULO DEL VALOR OBJETIVO DE UN PISO Hemos definido el valor objetivo como el precio que refleja un valor sostenible en el tiempo para un bien determinado. El valor objetivo lo calcularemos usando las variables más importantes: (a) El precio de alquiler que me pagaría un inquilino por ese piso. 1. que vendría determinada por el riesgo de impago del alquiler. (c) Los tipos de interés a los que financio la compra del piso (lo que me cuesta que me preste el banco el dinero con el que compro el piso). aquellos gastos en los que he de incurrir para poder alquilar el piso. La formula más sencilla y rigurosa para calcular el valor objetivo del piso de una forma rápida es (a-b) / (c+d) a= Precio del alquiler de ese piso o uno similar .es decir. ( d ) La prima por riesgo de impago del alquiler para el caso de que alquile el piso. 1.1. o gastos de comunidad. PRECIO DE ALQUILER DEL PISO Es cierto que los precios de los alquileres .b= Gastos de mantenimiento c= Tipos de interés a los que yo me financio d= Prima por riesgo de impago del alquiler La explicación de la fórmula es la siguiente: calculo el rendimiento neto de la vivienda (lo que le saco por el alquiler menos los gastos del piso como derramas. el IBI –Impuesto de Bienes Inmuebles–. por otra parte sumo lo que me cuesta obtener el dinero con el que compro el piso al riesgo de que dejen de pagarme el alquiler.2. etc). Con el fin de facilitar el cálculo vamos a presuponer que el precio del alquiler permanece invariable en el tiempo: aunque es una ficción nos facilitará las operaciones. Si no sé a cuánto se alquila el piso que deseo valorar. puedo investigar cuál es el precio de alquiler de pisos similares en el mismo área con el fin de hacerme una idea de cuál sería el precio de alquiler del piso por el que me intereso. No olvides nunca: la única forma racional de calcular el valor de un bien es sabiendo cuáles son sus frutos. GASTOS DE MANTENIMIENTO DEL PISO .2. Esta regla que parece tan básica y elemental.2. fue obviada por muchos en esta crisis. Este hecho les hizo pagar por pisos precios que nunca lo valieron y que nunca lo valdrán.varían a lo largo del tiempo. 1. reparaciones extraordinarias. Son gastos en los que el propietario (el arrendador) incurre. 1. tales como el pago d e IBI. La gran mayoría de las personas en España . TIPOS DE INTERÉS A LOS QUE ME FINANCIO Se trata de ver qué tipo de interés me cobrará el banco al que pidiera dinero prestado para comprar el piso. el importe total del alquiler de un año menos el importe total de los gastos producidos por el piso dará lugar al rendimiento neto anual del piso[4]: lo que en definitiva te llevas al bolsillo una vez pagados los gastos. derramas. gastos de comunidad.3. Por tanto.A los ingresos que nos produce un piso por el alquiler hay que restarle los gastos en los que el propietario del piso ha de incurrir con el fin de que su bien le siga produciendo frutos. etc.2. Según estos límites. Estos “cuellos” suponen lo siguiente: en las cláusulas de los contratos de préstamo hipotecario el banco fija un límite mínimo y máximo de la cuota hipotecaria. sin embargo. sin embargo. tu cuota hipotecaria. si el Euríbor baja de un determinado porcentaje. bajará mi cuota hipotecaria. Puede llegar a suceder que el Euríbor suba tanto que no pueda pagar la cuota hipotecaria y deba declararme en concurso (la antigua quiebra o suspensión de pagos). no lo hará.financian la compra de un piso a tipo de interés variable: es el famoso Euríbor. no lo hará. El riesgo de este tipo es claro: si suben los tipos de interés me cuesta más porque aumenta la cuota del préstamo. si el Euríbor sube por encima de un determinado porcentaje tu cuota. Pero aquí debe aclararse una cosa: los llamados “cuellos de hipoteca”. Tales límites afectan inicialmente al banco y al . Si bajan los tipos de interés. por ejemplo) llegara a 0%. De esta forma. pero es una quimera[5]: nunca se llega a los límites máximos. los bancos me cobrarían un tipo por encima del de referencia[8]. En consecuencia. pero sí que se ha rebasado hace tiempo el límite mínimo. por lo que el banco no se ve perjudicado por el mismo. Los intereses. aunque el tipo de interés de referencia (el Euríbor para muchos en España. La cuota hipotecaria está formada por dos partidas: el dinero del préstamo que estoy devolviendo (el principal) y los intereses que estoy pagando por dicho préstamo. son gastos y por tanto no los . A partir de finales de 2008. este cuello sólo está perjudicando al consumidor[6]. se multiplicarán las demandas contra bancos y cajas por el uso sistemático de límites mínimos[7]. cuando los tipos de interés bajan drásticamente.consumidor-ciudadano. Prueba de ello es que el Plan General Contable no los incluye en el balance sino en la cuenta de pérdidas y ganancias de la empresa. Los intereses y los gastos de alquiler tienen la misma naturaleza. Para que te hagas una idea: en el caso de ENRON. nunca los podrás considerar como ingresos que aumenten tu patrimonio.ingresas tú. o al bolsillo del casero o del banco. son gastos: van directamente a la papelera. Así lo recoge el Plan General Contable en sus artículos 621 y 661. por supuesto. uno de los fraudes contables más sonados de la historia. la mentira fue considerar como ingresos lo que en realidad eran gastos: no cometas tú el mismo error. Ahora que hemos visto qué es la financiación y las partidas que comprende veamos cómo me puedo financiar: El tipo variable. pero nunca son inversiones y. La forma de financiación . más común en España que es la fórmula “Euríbor + X”. El tipo fijo. . Dado que el riesgo del sistema anterior es que el Euríbor suba mucho puedo optar por una fórmula más conservadora que son los tipos fijos. Los bancos son muy reticentes a financiar compras a tipo fijo. Esta es menos segura al hacer que el importe de interés que he de pagar venga determinado por las variaciones del propio Euríbor. La razón es muy sencilla: en caso de hacerlo tendrían que tener una visión de lo que los tipos de interés van a hacer en los próximos años y. además. Este sistema supone aislarse respecto del comportamiento del Euríbor pagando algo más (cuanto más dependerá en cada momento de las condiciones del mercado) de manera que me aseguro unos tipos de intereses fijos y de esta forma no estoy expuesto ni a subidas ni a bajadas de los tipos. el banco paga un dinero a otra institución con el fin de cubrirse en el riesgo que toma. El riesgo del banco al conceder este tipo de crédito (el de tipo fijo) es que los tipos suban mucho más allá del tipo al cual me haya concedido a mí como hipotecado y entonces pueda perder dinero mediante esta operación.buscar una contraparte (otra institución financiera) que tenga una opinión contraria a la suya. vamos a . Con el fin de simplificar al máximo la operación de cálculo del valor objetivo del precio e intentar seguir siendo rigurosos. y que tenga una visión distinta a la suya. tomaré el tipo de interés al cual el banco me financie la operación ya sea esta a tipo de interés fijo o variable. Mediante el uso de una contraparte que les cubra en la concesión del crédito a tipo de interés fijo. Para calcular el valor objetivo del piso. En caso de tomar el tipo de interés variable he de ser consciente de que el mismo puede subir o bajar. 1. He tomado estos períodos de financiación al ser estos los más usados en países (Alemania por ejemplo) donde no existe burbuja inmobiliaria y en los que la mayor parte de los particulares toman un préstamo a tipo fijo con un plazo de devolución. de 10 a 15 años.hacer tres cálculos: Uno usando el tipo variable al cual me financie el banco (Euríbor + X).2. en la mayor parte de los casos. PRIMA POR RIESGO DE IMPAGO DEL ALQUILER Y SU CÁLCULO . es decir. Otros dos usando el tipo de interés que el banco me cobraría en caso de financiarme la operación a 10 y 15 años.4. devolviendo yo el dinero prestado en un período de 10 y de 15 años. Se trata de ver cuál es la probabilidad de que yo como propietario no reciba el dinero del alquiler que el inquilino me ha de pagar por el uso del piso que le alquilo. Ejemplos de otras zonas son: .El riesgo de impago del alquiler es un elemento es muy importante y de ahí que desee abordarlo de forma detallada. Así mismo conocemos que el porcentaje de impagos en contratos de alquiler en Madrid capital está en el 20%[11]. El riesgo de impago del alquiler depende de varios factores: La coyuntura económica que se vive en el momento del alquiler. El tipo de inquilino que tenga A finales de abril de 2010 la tasa del paro en España según Eurostat[9] está al del 19.4%[10] del conjunto de la población activa. Sólo estaré dispuesto a invertir en un bien (el piso en este caso) cuando crea que el rédito potencial (los alquileres en este caso) me compensa el riesgo que estoy tomando. En caso contrario estaré tomando la decisión . ¿Por qué? Porque si quiero obtener 100 euros de mi piso en un plazo de diez mensualidades (10 euros por mensualidad) lo que no me paguen en una mensualidad deberá compensarse con un mayor precio de las que sí me pagan.Bilbao capital 15% Málaga costa 25% Castellón Costa 25% Toledo capital 20% Cuanto mayor sea el porcentaje de impagos mayor será el rendimiento que he de obtener de mi inversión. el banco tiene un enorme problema: ¿cómo va ser capaz devolver el dinero a los ahorradores que han depositado sus ahorros en él si resulta que no lo tiene porque no se lo devuelven? Esta . La tasa de impago en los alquileres ha subido fuertemente como consecuencia de la recesión económica que nuestro país vive. Lo que unos ahorran. El banco presta dinero a mucha gente. El Fichero de Inquilinos Morosos cifra la subida de la cantidad adeuda en concepto de alquileres impagados en un 13. 1% y presta a terceros a un 4%. El banco paga los depósitos al. Un banco vive de intermediar en el mercado. Une ahorradores con gastadores. por ejemplo.incorrecta.79% para el período 2008-2009[12]. lo presta el banco a los que gastan. si resulta que estas personas no se lo pueden devolver. De esta diferencia del 3% resulta el beneficio del banco/caja. controla que . cuanto mayor sea el riesgo que asumo por alquilar mi piso a una persona. o una tele o lo que fuere. El departamento de “Control de Riesgos” se dedica a calcular qué prima por riesgo de impago conlleva conceder un crédito a una persona que desea comprarse un piso. Cuanto mayor sea el riesgo de impago que perciba un banco/caja a la hora de prestarme dinero. De modo análogo.es la base en la que se apoya toda la crisis que vivimos desde hace más de tres años. mayor será el precio que habré de pedir por alquilarlo. mayores serán los tipos de interés que me pedirá. No es lo mismo conceder un crédito a una empresa en Irak que en Estados Unidos. por ejemplo) que a un individuo que sólo tenga un contrato temporal. ni es lo mismo darle dinero a una persona con contrato fijo y que tiene el aval de otra tercera persona (su padre. así mismo. Como los departamentos de Control de Riesgos de Crédito de los bancos pensaron que todos los deudores tenían un riesgo muy similar. nunca bajaban[13]. Si resultaba. a los bancos se les presentaba un gran problema. En estos departamentos trabajan muchos matemáticos. que el banco había . como en muchos casos sucedió. personas de cuya solvencia no se dudaba comenzaron a no poder devolver los créditos. la garantía del préstamo que se concedía.el dinero prestado sea devuelto. Este hecho. En estos últimos años no han hecho bien su trabajo. las diferencias entre las condiciones de concesión de crédito eran muy pequeñas. es decir. Faltó la diferenciación en el riesgo. ha determinado la actual crisis en la que nos hallamos. de repente. físicos y economistas que crean modelos de cálculo de riesgos. Cuando. Se partió de la premisa incorrecta de que los precios de los pisos. unido a otros muchos elementos. Quiero hacerte la vida más fácil. a mayor incertidumbre en el pago de un cupón de un bono o del de devolución del bono. me voy a apoyar en los cálculos que Standard and Poors. Lo que deseo es acercar esta forma de valoración racional a la gente de la calle con el fin de que actúe de una forma lógica. de ahí que dé ya los resultados . Es decir. Standard and Poors da un precio a los riesgos de impago de los bonos. una de las mayores agencias de calificación de riesgos a nivel mundial.concedido muchos créditos a una multitud de personas que no podían devolver el dinero. Si a ello se unía que las garantías sobre los pisos que servían al banco/caja como protección en caso de impago bajaban de valor de mercado. hace del mercado de los bonos High Yield (alto rendimiento). el problema era agudo. mayor es el rendimiento que he obtener por asumir ese riesgo. A fin de calcular este riesgo. la debacle estaba cerca[14]. el valor perdido es del 3%-4% o 1. Si resulta que de esos 50 a ñ o s 1. puesto tras echar al inquilino recupero el piso.5/50 – 2/50 del valor del piso. Como hasta ahora éste es el período razonable para echar a un inquilino.[16] Vamos a suponer que la vida útil de una casa es de 50 años. es el que tomaremos en consideración.5-2 años no tengo acceso al bien porque no puedo desalojar al inquilino. tardaremos unos 18-24 meses en echar al inquilino. De la misma forma puedo decir que el valor de recuperación del activo será del 96%-97%.masticados en esta tabla[15]. . Una de las circunstancias que agravan el alquiler ya impagado es que. en tal caso. sin perjuicio de los intentos por parte del Ministerio de Vivienda en este aspecto cuya efectividad está por probar. Cuanto mayor sea el riesgo de impago del alquiler.100% . Dependiendo de si el riesgo de impago del alquiler es percibido como más o menos alto.9%. la prima por riesgo de impago del alquiler que tendré que calcular será más o menos alta. mayor deberá ser la prima por riesgo de . el valor de la prima por riesgo de impago del alquiler en este caso es del 1.6-1.4%= 96% tardo 24 meses en echar al inquilino. Ese 1. Si resulta que tengo un valor de recuperación del piso del 96%-97% y un riesgo de impago del alquiler del 15%.3%= 97% tardo 18 meses en echar al inquilino.6-1. 100% .9% se refiere a la prima que he de cobrar a un inquilino con el fin de hacer frente a la posibilidad de que no me pague la renta acordada. Todo ello junto conforma el porcentaje que he de ganar con el fin de que merezca la pena adquirir tal piso. 15 o 20% de riesgo de impago del alquiler) en una inversión. A este porcentaje he de sumarle el porcentaje de riesgo que considere que tiene un inquilino.9%? Sobre el tipo de interés que me cobra el banco como interés de préstamo por concesión de crédito para la financiar la adquisición del piso. Nosotros llegamos a las siguientes conclusiones basándonos en los cálculos que .impago del alquiler.6-1. De esta forma estaré calculando tanto mis gastos (el interés que me cobra el banco) más el riesgo que tomo al tener un inquilino. ¿Sobre qué valor calculo esa prima por riesgo de impago del alquiler del 1. Se trata de calcular el dinero que he de cobrar con el fin de hacer frente a un riesgo determinado (el 10. 00% 1.hacen las agencias y los expertos: *Riesgo de impago del alquiler 0% 5% 10% 15% 20% 99% (seis meses) 0.60% 1. **Valor de recuperación del piso 97% (un año .75% 1. 0.65% 0.25% 1.35% 1.25% 1.75% 1.40% 0.50% 0.90% 2.00% 1.55% 2. 98% (un año) 0.85% 1% 1. La explicación de la tabla es la siguiente: 1. 20% y 25% indican cuál es el riesgo de impago del alquiler que tú crees que existe de que tu inquilino no te pague. 15%. Es lo mismo que los bancos calculan para determinar el riesgo de mora (=de impago) de un crédito que conceden. 5%.15% 2.50% 1. Entérate.y medio) 96% (dos años) 1% 1. 10%.75% 1. Estas tablas nos ayudan a calcular de forma objetiva y basada en la historia de impagos. muévete y consulta con la gente que trabaje .90% 2. el rédito que tenemos que obtener para una serie de riesgos que tomamos (la prima de riesgo por impago del alquiler). 1 año/ 50 años= 2%.75%. 2. 3. Cada población y cada barrio tiene una distinta y esta aumenta según va avanzando la crisis. de ahí 100%2%= 98% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 12 . 6 meses 0. Habíamos hablado que partíamos de la vida útil de un inmueble (como lo hace el Plan General Contable) de 50 años.en el sector inmobiliario de tu zona e infórmate sobre cuál es la tasa de impagos en el alquiler de tu área.45%.5 años/ 50 años= 1%. 96%. son la prima por riesgo de impago del alquiler que he de cobrar sobre mis gastos de financiación (el interés que me está cobrando a mí el banco) con el fin de verme resarcido por el riesgo de que el inquilino no me pague el alquiler. 0. 97%. 0. 0%..1%= 99% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 6 meses en desahuciar a mi inquilino.60%. 98% y 99%. de ahí 100%.. 0. 2 años 2 años/ 50 años= 4%. de ahí 100%. Mediante la constitución de un aval reducimos el riesgo por impago del alquiler ya que el banco me pagará en vez del inquilino[17]. 1 año y medio 1. de ahí 100%. nos decantáramos por 0% de riesgo de impago del alquiler.3%= 97% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 18 meses en desahuciar a mi inquilino. pero tengamos que tomar un valor de recuperación entre 99% y 96% con el fin de . pero no el de recuperación del bien ya que lleva tiempo desahuciar a un inquilino aún con aval bancario.4%= 96% que es el porcentaje del valor del piso que recupero al tardar 24 meses en de-sahuciar a mi inquilino. De ahí que para este caso.5 años/ 50 años= 3%.meses en desahuciar a mi inquilino. se trata de la venta de un piso en Madrid en 2010.calcular la prima por riesgo de impago del alquiler.3. en concreto. 1. . Cuanto más riesgo de que no te paguen mayor deberá ser lo que has de cobrar. A tales efectos te pongo un ejemplo real. a un mayor riesgo de impago del alquiler corresponde siempre una mayor prima por riesgo de impago del alquiler. Como ya has podido ver. Para estudiar el caso tomaremos las siguientes perspectivas de financiación: Financiación a tipo variable. UN CASO PRÁCTICO Te voy a mostrar la forma de calcular el valor objetivo de un piso para que los conceptos queden mucho más claros. El 1% es la prima de riesgo que los bancos piensan que tú tienes como tomador del riesgo. c= El tipo de interés es de Euríbor+ 1%. Es decir 1330 *12 meses=15.960 euros/año. El 2.213% + 1%= 2. b= El impuesto IBI es de 750 euros anuales.Financiación a tipo de interés fijo a 10 y 15 años . b= Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año. A día de hoy 1. Financiación a tipo variable[18] a= El piso lo alquilamos a 1330 euros/ mes. b= Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en este caso los paga el propietario.213% es el tipo .213%. de interés efectivo al cual tú financias la adquisición del piso. d= Prima por riesgo de impago del alquiler . c= Tipos de interés a los que yo me financio. Volvamos a nuestra fórmula y apliquemos (a-b) / (c+d) a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar. b= Gastos por mantener la inversión. d= La prima por riesgo de impago del alquiler que hemos explicado en las anteriores tablas. d= Parto de un riesgo de impago del alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses. es decir. b= 750 + 3.6%= 3.213% +1.600+ 350 = 4.305 euros Financiación a tipo fijo[19] .6% de prima por riesgo de impago del alquiler. 1. c= 2.213%.813% o lo que es lo mismo: (15.a= 15. Así: 2.960-4700)/ 0.960 euros.700 euros.03813= 295. Se trata de ver cuál es el tipo de interés efectivo al cual te prestarán dinero para adquirir ese piso en concreto.770% + 1%= 4. b Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en esta caso los paga el propietario.Así el valor objetivo usando una financiación a tipo fijo a 10 años de este piso en concreto sería: a El piso se alquila a 1330 euros/ mes.960 euros al año. c El tipo de interés a 10 años al que los bancos se prestan el dinero + la prima de riesgo que te cobran a ti. d Parto de un riesgo de impago del . A día de hoy 3. Es decir 1330 *12 meses=15. b Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año. b El impuesto IBI es de 750 euros anuales.770%. 6% de prima por riesgo de impago del alquiler.alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses. . Se trata de calcular el valor objetivo del mismo piso para todo el período para un mismo riesgo de ahí que mantengamos las mismas variables en cuanto a riesgo de impago del alquiler y de valor de recuperación del inmueble Apliquemos (a-b) / (c+d) a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar. es decir 1. c= Tipos de interés a los que yo me financio.6% = 6. o lo que es lo mismo: (15.960 euros. b= 750 + 3600 + 350 = 4700 euros. c + d= 4. a= 15.572 euros El valor objetivo usando una financiación a tipo fijo a 15 años de este piso en concreto .770% +1. d= Prima por riesgo de impago del alquiler.377%.960-4700) / 0.06377= 176.b= Gastos por mantener la inversión. 960 euros al año. Se trata de ver cuál es el tipo de interés efectivo al cual te prestarán dinero para adquirir ese piso en concreto.231%.sería: a= El piso se alquila a 1330 euros/ mes. b= Los gastos de comunidad anuales son de 3600 euros y en esta caso los paga el propietario. Es decir 1330* 12 meses= 15. b= Las derramas anuales medias las calculamos en 350 por año. c= El tipo de interés a 10 años al que los bancos se prestan el dinero + la prima de riesgo que te cobran a ti. A día de hoy 4. d= Parto de una riesgo de impago del . b= El impuesto IBI es de 750 euros anuales.231% + 1%= 5. es decir 1. d= Prima por riesgo de impago del . b= Gastos por mantener la inversión.alquiler del 15% y de un período de desahucio de 18 meses.6% de prima por riesgo de impago del alquiler. Se trata de calcular el valor objetivo del mismo piso todo el período para un mismo riesgo de ahí que mantengamos las mismas variables en cuanto a improbabilidad de pago de alquiler y de valor de recuperación del inmueble (a-b) / (c+d) a= Alquileres anuales por ese piso o uno similar. c= Tipos de interés a los que yo me financio. a = 15.831% o lo que es lo mismo: (15.700)/ 0.960-4.alquiler.06831= 164.837 euros Como verás los tres valores objetivos que nos dan son los siguientes: .231% +1.6%= 6.960 euros b = 750 + 3600 + 350= 4700 euros c + d= 5. Con el fin de simplificar podríamos hacer 295.A tipo de interés variable 295. el valor objetivo debe estar entre esos tres valores.572 +164.837= 636.305 + 176.837 euros Es decir. Ese es el valor objetivo de ese piso. A tipo de interés fijo a 10 años 176. A tipo de interés fijo a 15 años 164.305 euros.238 euros.714 euros La media de los tres valores objetivos que hemos hallado es de 212.572 euros. Cualquier precio que paguemos más allá de . El precio fue finalmente vendido a 425. Para este piso en concreto el propietario pretendía 600. es decir el sobreprecio pagado por la compra de este piso fue de: 425.000 euros cuando el valor objetivo está en 212.762 euros En posteriores capítulos te diré como llegamos a pagar 425.000 euros en Madrid.238 euros. El sobreprecio pagado es la diferencia entre el valor objetivo y el precio que pagué por el piso.000 euros por un piso tasado en el año 2005 a 750. .238 euros es lo que llamaremos un sobreprecio pagado.238= 212. Hay tácticas de compra que funcionan muy bien.000 euros.000 – 212.212. mayor será el alquiler que habré de exigir para alquilar el piso y. Cuando los tipos de interés a los que me financio bajan. la prima por riesgo de impago del alquiler . por tanto. subirá el valor objetivo del piso que quiero comprar.Como te habrás dado cuenta: Cuando el alquiler que puedo sacar por el piso que deseo comprar. menor será el precio el cual he de estar dispuesto a comprar el piso. Si lo deseas de otra forma. Cuanto mayor sea el riesgo de impago del alquiler. sube también lo hará el valor objetivo del mismo. cuando los tipos a los que tú te financias son del 0%. b= Gastos por mantener la inversión. d= Prima por riesgo de impago del alquiler . el valor objetivo debería ser infinito. c= Tipos de interés a los que yo me financio.¡¡¡¡Cuidado!!!!! Con todo lo explicado podrías pensar que. Volvamos a la fórmula de nuevo: (a-b) / (c+d) a= Alquileres anuales por ese piso uno similar. en este caso 0%. Ese error (el de pensar que el problema es la valoración) la cometen los constructores/ promotores e inmobiliarias[20]. De esta forma se intenta mantener el precio de los pisos lo más alto posible y. Este intento va a ser una constante que los constructores/promotores repetirán de forma continuada desde mediados de 2007. Ellos pretenden que. cuando las condiciones de financiación y de concesión de préstamos hipotecarios pasen a ser mucho más severas. mantener su nivel de beneficios disparatado.4. 1. OTRAS FORMAS DE VALORAR UN PISO Otra forma de valorar un piso es el llamado . al financiarte tú a un tipo de interés lo más bajo posible. les pagues a ellos por su piso un mayor precio. como consecuencia inmediata de ello. dicho de otra manera. heredada del análisis bursátil. recibe el nombre de PER. La burbuja inmobiliaria española llevó el PER medio nacional a 33 a finales de 2007. Esta relación. su PER será de 40.000 euros anuales. ya que. Esto significa que tardaríamos 40 años en recuperar nuestro capital inmovilizado en el inmueble a través del alquiler. una vivienda con PER 5 es una magnífica inversión. En cambio. O. si un piso en propiedad cuesta 480. ahorrándonos cinco años de alquiler.000 euros y podemos alquilarlo por 12. más cara será la vivienda en propiedad en relación con su alquiler. Cuanto más alto sea el PER. Por ejemplo. recuperamos el capital que hemos inmovilizado. Me remito a Juan Ramón Llano quien explica muy bien este método (…) es esencial comparar el precio del alquiler con el de la vivienda. esto es.método PER. los servicios que esa vivienda presta (alquiler) son muy poco valorados en el mercado en relación con el precio desproporcionadamente elevado que estamos pagando. el alquiler era mucho más barato que la . lo que significa que los precios de la vivienda todavía deberían caer un 27% hasta que sea razonable adquirir una. Yo pienso que este elemento es muy importante. desde mi punto de vista. Como ves en este método no se tiene en cuenta cuál es el riesgo de que ese alquiler no se llegue a cobrar.(…)[21]. Aunque. . ¿Hasta cuándo debería reducirse? La media histórica del PER en España está sobre 19. Por este motivo prefiero usar el método que te he explicado. Un método que me ha parecido muy interesante es el descrito por Tristán.vivienda en propiedad. no compre a más de un PER 15. si lo que le preocupa no es pagar malos precios. lo que significa que esa sobrevaloración del precio se había corregido relativamente. Al concluir 2008 había caído a 27. sino pagar buenos precios. Me parece que no tenerlo en cuenta es como comprar un bono sin calcular cuál es la probabilidad de que el deudor nos devuelva el dinero prestado. En los portales inmobiliarios. Ya se . “En España los precios han bajado.000 euros el metro cuadrado. Luego ofrecemos en subasta hasta el 80% como máximo del valor en que hayamos tasado la vivienda. Hace unos meses presencié una subasta de un piso de 120 metros cuadrados en la calle Luchana de Madrid en la que una conocida subastera se quedó el inmueble por 350.000 porque esa es la cantidad por la que vamos a poder venderla sin problemas. los pisos en esa calle no bajaban de 5. explica Tristán. lo que quiere decir que lo había tasado en unos 440. lo que quiere decir que por esa vivienda se pediría la astronómica cifra de 600. si ofrecemos 80.subastero profesional y autor de la bitácora Subastas Judiciales: “Los subasteros nos estamos jugando nuestro propio dinero y por eso hacemos unas tasaciones mucho más realistas que las de las tasadoras o las agencias inmobiliarias.000 euros por una casa en una subasta.000 euros”. significa que la hemos valorado en 100. pero muchos propietarios aún no lo saben.000. De esta manera.000 euros. sino que se refiere a precios de un día concreto. ya que se basa en el precio de transacciones reales. Yo creo que no sería correcto. El único problema es que el mismo no hace referencia a una valoración financiera fundamentada en el rendimiento de esos activos (el piso).enterarán”[22]. Este método me parece muy bueno para coger el pulso al mercado en un momento determinado. ¡NO TE DEJES ENGAÑAR! De todo lo anterior se deducen las . concluye. 1. podríamos legitimar desde el punto de vista financiero los precios alcanzados en el período 20002006. me parece un procedimiento muy interesante. Aún así.5. Si usáramos este método como el válido para dar precio a un activo. el valor objetivo de un piso sí es calculable. el sobreprecio pagado te perjudica a ti y beneficia a quien te está vendiendo el piso y al que te lo financia: el primero porque te endosa la prima por riesgo de impago de alquiler o la poca rentabilidad del mismo. no recibe los intereses que devengaría un mayor crédito. mayor será el sobreprecio pagado y peor la compra que estés realizando. porque si no compras no te puede prestar su dinero y. 2. cuanto más te separes (por arriba) del valor objetivo del piso. por tanto. . el segundo.siguientes consecuencias: 1. 3. . Los precios de tasación que publica el Gobierno inducen al error. debemos examinar qué estadística accesible a los ciudadanos es fiable. 2. Hay razones de peso para pensar que el único objetivo de esta información es beneficiar a los bancos. la estadística ofrecida por TECNOCASA es la más adecuada dado que no recoge los precios de salida sino los .CAPÍTULO II SITUACIÓN ACTUAL DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS Y DE ALQUILER. SU EVOLUCIÓN EN LOS ÚLTIMOS AÑOS. Tesis: 1. En este sentido. Dado que los datos facilitados por el Gobierno no son reflejo fiel de lo que sucede en el mercado. cajas y al grupo de presión de las constructoras en perjuicio de los ciudadanos de manera que éstos nunca conozcan las bajadas reales del precio de los pisos. . a los que efectivamente acaban vendiéndose las casas. Una vez analizadas las fuentes debemos proceder a estudiar los datos con la siguiente conclusión: los precios de los pisos de segunda mano en las grandes urbes españolas han bajado ya. un 35% de media. 5. 3. el 35. 4.finales. teniendo en cuenta la inflación). Los precios de los alquileres de viviendas han caído ya en el período inicios 2008-principios de 2009. por lo menos. es decir.04%.43% de media en términos reales (es decir. Esta bajada corresponde al período comprendido entre el segundo semestre de 2006 y finales de mayo de 2010. En términos nominales (sin tener en cuenta el efecto de la inflación) la caída fue del 30. En mi opinión. los precios de los pisos caerán de media el 65-70% en términos reales desde su punto más alto (correspondiente al segundo semestre de 2006). PRECIOS DE TASACIÓN.1. etc. las alturas. las reformas necesarias. La tasadora toma como referencia una serie de datos con la finalidad de determinar el valor (y su correspondiente precio) del inmueble: el precio del alquiler en la zona. las medidas de la casa. .2. DE SALIDA Y DE COMPRAVENTA Resulta preciso hacer una serie de aclaraciones relativas a los términos que vamos a emplear: Precio de tasación Es el precio del piso fijado por la tasadora de un banco o caja. el precio efectivo de venta de pisos similares en la misma zona. en condiciones normales de mercado. Por ello. . es fundamental para el banco o caja hacer una tasación lo más adecuada posible a la realidad. será capaz de vender la garantía hipotecaria del préstamo (tu piso) al precio de tasación y. PRECIO DE TASACIÓN: ESTADÍSTICA DEL MINISTERIO DE VIVIENDA El banco parte de la ficción de que.1. el piso acaba 2. La tasación. recuperar el importe que te haya prestado.Precio de salida Es el precio al cual el vendedor pretende vender el piso.1. de esta forma. Precio de compraventa efectiva Es el precio al cual vendiéndose realmente. determinaría el importe que te facilitaría para comprar. Ten en cuenta que los préstamos se pactan a veinte. similar al del importe de la deuda que quede por . En una situación ideal sucedería lo siguiente: el banco o caja ajustaría la tasación al valor real del piso. precisamente. y de acuerdo con ese precio. debería prever la posibilidad de una eventual bajada en el precio de los pisos a lo largo del tiempo. incluso.incluso. al menos. Lo fundamental es que la garantía pueda venderse por un precio. Es. treinta. cincuenta años[23]. Y durante todo este tiempo el inmueble (su valor) debe servir de garantía en caso de impago del préstamo. esencial para el banco o caja que la garantía mantenga su valor a lo largo del tiempo de vida del préstamo. en consecuencia. de acuerdo con el valor que hubiera obtenido fijaría un precio para el piso. cuarenta e. el mismo piso que luego le servirá de garantía. querido lector. la siguiente situación: en un mercado determinado los bancos desean prestar dinero. Es esencial para el prestamista que en caso de ejecución de las garantías en subasta pública. es decir: dentro de veinte . a lo que reste de pagar de deuda. Pero las garantías sirven para asegurar una deuda muy larga en el tiempo por lo que deben alcanzar un precio mínimo durante un período muy largo.pagar. ¿Por qué? Imagínate. Sin embargo. al menos. pero no lo harán si consideran que el prestatario no puede devolverles el importe prestado. éstas alcancen un precio similar. la realidad de los préstamos de bancos y cajas y de sus tasaciones queda muy lejos de esta situación ideal y es una de las razones fundamentales que nos han llevado a la actual burbuja inmobiliaria. Para asegurarse la devolución del dinero los bancos y cajas exigirán garantías que en caso de impago se ejecutarán. años. que no le importan los riesgos que pueda correr por haber prestado a personas que sabía que objetivamente no le podían devolver el dinero. o que en caso de . es posible que el prestatario deje de pagar las letras del préstamo por lo que es esencial para el banco o caja que llegado el caso puedan ejecutar. Ahora imagínate que el banco o la caja no hace bien los deberes. ¿Cómo puede valorar el banco o caja la calidad (el precio de mercado) de la garantía dentro de veinte años? Mediante complicados modelos matemáticos y de acuerdo con las informaciones actuales y las previsiones económicas sobre la evolución del precio de los pisos. que sus ansias de prestar son superiores a hacerlo con prudencia. por ejemplo. realizar o vender la garantía con la seguridad de que les pagarán por ella una cantidad igual al importe de la deuda que quede por pagar. la prudencia en las garantías solicitadas supliría parcialmente la imprudencia de prestar a quien se sabía o podía preverse que no lo podía devolver.variar ligeramente sus circunstancias. Por tanto. Ahora imagínate que incluso las garantías solicitadas para asegurar el pago del préstamo estaban sobrevaloradas porque a los mismos bancos y cajas que prestaban les interesaba. no podría en ningún caso devolver el dinero prestado. En tal caso. Es una pescadilla que se muerde la cola: cuanto más dinero te presto más dinero gano en intereses. ¿Quién tasa la casa? El mismo que da el préstamo: el banco o la caja. quien prestaba el dinero y tasaba las garantías (medía la calidad de éstas) era a su vez el más interesado en que el bien adquirido (que es lo mismo que decir la . cuanto más diga que vale tu casa más dinero te tendré que prestar para que la puedas comprar. al menos. El sistema funciona magníficamente siempre que el precio de las casas suba. el precio de los pisos empieza a bajar que es lo que sucede a partir de 2006. además. pero el sistema cae cuando las casas empiezan a bajar de precio y/o sencillamente no se compran ni se venden y el sistema se hunde cuando quienes compraron sus casas han perdido sus respectivos trabajos y no pueden pagar el precio de los préstamos.garantía) tuviera un precio lo más alto posible. El sistema termina de hundirse cuando. por tanto. se ganaba más por el sobreprecio de las casas que por el préstamo en sí. Esto supone un problema gravísimo de base: se presta dinero contra unas garantías de escasa calidad porque era más importante prestar que asegurarse la devolución de lo prestado. . Quienes han adquirido un inmueble se encuentran con la siguiente situación: tienen un piso que no pueden vender y. Por otro lado.no pueden realizar el supuesto beneficio que creían hacer cuando compraron. se dan cuenta de que el precio de las garantías no . entre otros. los pisos empiezan a suponer un lastre para sus ya maltrechas economías ya que han de pagar impuestos como el IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) y la famosa tasas de gestión de residuos orgánicos. cuando empiezan a ejecutar las garantías (los pisos) que aseguraban (cubrían) el pago de los préstamos. los bancos y cajas se encuentran con la siguiente situación: los prestatarios empiezan a dejar de pagar las cuotas de los préstamos. y por el pago de los gastos de comunidad y derramas. no pueden pagar el precio de los préstamos porque se han quedado sin trabajo. El propietario se empieza a poner nervioso porque los pisos “que nunca bajan” se están convirtiendo en su tumba financiera. el piso que les prometía suculentas ganancias empieza a bajar de precio. los ciudadanos que no puedan pagar ordinariamente sus deudas irían también al concurso (la antigua quiebra): todos sus bienes se embargan.alcanza para pagar el importe del préstamo por lo que el banco o caja empieza a dejar de recuperar el importe de los préstamos que concedió. pierden su inversión. En una situación de libre competencia la historia continuaría de la siguiente manera: los bancos menos prudentes irían al concurso (la antigua quiebra) y sus acreedores perderían todo o la mayor parte del importe de sus acciones y los empleados irán al paro. se . Al reemplazar el dinero prestado por las casas. empieza a acumular pisos por las razones que expondremos más adelante. que invirtieron en una empresa poco competitiva que se ha ido a la quiebra. Los accionistas. el banco o caja empieza a tener escasez de dinero líquido y un superávit de casas que no puede vender y transformar en dinero. Sin embargo la historia no ha sido así. el Gobierno . es decir. Resulta que este nuevo valor no refleja la realidad del mercado sino que coincide con aquel que las cajas/bancos necesitan con el fin de no tener que declararse en quiebra. los bancos y cajas no se ven obligados a declarar el valor real de los activos (pisos que tienen y deudas que la gente tiene contraídas a su favor) sino a un nuevo valor. el Banco de España interpreta normas contables de forma muy “creativa”. De repente. En España la historia se ha desarrollado de forma distinta. En vez de haberse dejado caer a los bancos y cajas que habían visto desplomarse el valor de mercado de las garantías de los créditos que habían concedido.ponen a la venta y con el dinero que resulte se pagará a los acreedores en la forma prevista en la propia Ley concursal (artículo 89 y siguientes). que habían visto cómo el precio de los pisos bajaba fuertemente. A la vez. a precios muy por encima del que los potenciales compradores estarían dispuestos a comprarlos en caso de que . Lo que se busca es que el ciudadano de a pie adquiera esos pisos que cajas. no se obliga a los dirigentes de bancos y cajas a tener que hacer frente a las responsabilidades derivadas de una malísima gestión de sus entidades. el Estado. A la vez. se comienza a expandir desde todos los estamentos políticos –las propias cajas y bancos y las empresas del sector de la construcción– la idea de que “es un buen momento para comprarse un piso”. bancos y constructoras tienen en su propiedad. De esta forma se consigue salvar al banco/caja y.crea un fondo nacional mediante el cual compra a precios sobreinflados activos de los bancos y cajas. compra a cajas y bancos bienes a precios muy por encima del mercado. con el dinero de todos y todas. a pesar de ser falso. por otro lado y mucho más importante. Es decir. participen de forma coordinada.supieran cuál es la situación real del mercado y cuál es la velocidad de su descalabro. además del sector inmobiliario. Que el Banco Central Europeo siga financiando a los bancos y cajas. algo que continuará haciendo mientras considere que su supervivencia es fundamental para el conjunto de la zona del Euro y que las dificultades en el sector financiero europeo en general persistan. . cajas y bancos. Esta táctica de ocultación puede funcionar siempre y cuando se den simultáneamente las siguientes condiciones: Que el Gobierno. Que los ciudadanos sigan creyéndose el bulo de que es un buen momento para comprar y que. Que los bancos y cajas no se vean obligados a sacar al mercado los cientos de miles de pisos que poseen.Que el Banco de España continúe con su política activa de ayudar a las cajas y bancos a ocultar sus pérdidas. Encuentro que la amenaza al éxito de esta . Que los tipos de interés bajos persistan. de forma artificial. mantengan los precios de los pisos muy por encima de donde estarían en caso de que no se les ocultara la verdad. que la población tiene de que los precios de los pisos están bajando más de lo que las estadísticas oficiales reconocen y de que lo van a seguir haciendo. No hay . Es difícil para el Gobierno. para el año 2011 y sucesivos. las pérdidas para los bancos y cajas. cada día más imperante. la tasa de impagos subiría y. Un riesgo también real es la impresión.política. será la subida de los tipos de interés. por tanto. cajas y bancos y el sector inmobiliario lanzar un mensaje contrario (el de que es buen momento para comprar y de que los precios de los pisos no bajan) cuando toda la población está experimentando el proceso contrario en su entorno más cercano. Ésta llevaría a que los deudores de los bancos se vieran sometidos a una mayor presión al subir sus cuotas hipotecarias (recordemos que la mayor parte de las hipotecas en España son a tipo de interés variable). Como consecuencia de ello. el sector de la construcción y los bancos y cajas han hecho.más que acercase a los foros de Internet con el fin de palpar cuál es la opinión de la ciudadanía. esta visión negativa se ha acentuado durante los últimos meses coincidiendo de pleno con el aumento del número de declaraciones que inducen al error que el Gobierno. el Ministro de Trabajo Celestino Corbacho. Aprovechando este hecho. Lo mismo hará que el Secretario de Estado de . animará a la población a comprarse una casa en 2010[24]. el 19 de diciembre d e 2009. No hemos de olvidar que la gente más informada y formada académicamente de un país es la que mayor cultura de uso del Internet tiene. Desde más o menos mediados de 2007 la opinión que se tiene en los mismos del mercado inmobiliario es muy negativa. Hasta el uno de enero de 2011 seguirá existiendo en España la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual. de los amiguitos de unos y otros sin atender en ningún momento a capacidades técnicas. el 6 de enero d e 2010 en una entrevista a la agencia Europapress[25]. . José Manuel Campa. Fueron los políticos de turno los que eligieron a dedo a los gestores de las cajas. En muchos casos se escogió a personas no por su capacidad técnica sino por su cercanía a los resortes de poder político. En ningún momento se abrió un proceso para escoger al mejor. más bien se trataba de colocar a “uno de los nuestros”. del grupito. el 14 de enero de 2010.Economía. Como último ejemplo quiero mencionar el nombramiento de Rodrigo de Rato como máximo dirigente de Caja Madrid. el último informe de coyuntura del mercado inmobiliario español publicado por Bankinter en diciembre de 2009[26] o Pedro Pérez. secretario de uno de los grupos de presión por la defensa de los intereses de las constructoras (el G-14)[27]. el banco y caja no tiene interés en que el propietario del piso se declare insolvente. se hubiera procedido a la ejecución de la garantía hipotecaria. En un país normal. El fin es claro: no tener que contabilizar más morosos con el fin de aparentar una mejor situación de la caja o banco de turno. Esto quiere decir que se hubiera vendido el piso con el fin de cobrar lo aún adeudado. y ante la constatación de que el deudor simplemente no podrá devolver nunca el dinero ni aunque se amplíen los períodos de devolución de la deuda. que demuestran un espectacular aumento en las novaciones hipotecarias[28].Aunque sepa que el deudor no podrá pagar. Esto hubiera llevado a recuperar una cantidad de dinero muy . es decir. la ampliación del préstamo hipotecario a más años. le concederá una novación de la hipoteca. Para evitarlo. Buena prueba de esta política de ocultación de la realidad son los datos del Colegio de Registradores. Por estas razones los bancos/cajas no tienen ningún interés en que los potenciales . la prioridad absoluta de estos es mantener al deudor en el piso mientras que pueda pagar. Esto significaría la de-saparición de muchos bancos/cajas.inferior de lo que se debe al banco: precisamente tener que reconocer que sólo se está recuperando una parte de las deudas existentes (multiplicada por varios millones. El interés que tienen los bancos/cajas de embargar viviendas es mínimo. los intereses de la deuda hipotecaria. Por esta misma razón. el precio de los pisos que tienen como garantías de las deudas que se les adeudan se desmoronaría. por lo menos. ya que millones son las hipotecas impagadas que existen en España) es lo que intentan a toda costa evitar los bancos y cajas. Ellos mismos son conscientes de que si el número de embargos fuera masivo. postergaría aún más la compra de un inmueble a la espera de que el precio del . estarían reconociendo directamente que los precios de las casas se hunden. Los bancos /cajas se ven en la necesidad de dar una valoración de los pisos que tienen como garantía superior a los que el mercado daría. A ellos les sigue interesando mantener la ficción de que los precios de los pisos nunca bajan y que los suyos. El objetivo es claro: si ellos acomodaran los precios de tasación de los pisos a los precios a los que podrían venderlos en el mercado. Como el público tendría una confirmación más de que los precios de los pisos bajan. están por encima de lo que los hipotecados les adeudan.compradores sepan cuáles son los verdaderos precios de mercado de los pisos. los que tienen como garantía hipotecaria de la deuda que se les debe. 040 euros= 69.040 euros: 100. los precios de los pisos desde el segundo semestre de 2006 hasta finales de mayo de 2010 han bajado el 30.000 euros en 2006 y que ahora vende el piso con el 30. los que desean comprar esperarían pagar un menor precio por los pisos que la caja/banco sacara a pública subasta tras haberlos embargardo. Al desaparecer compradores potenciales.04% de descuento al no darles más el mercado: la pérdida para el banco es de 30.04% en términos nominales.bien que desea adquirir (el piso) bajara aún más.000 euros –30. Resulta que el banco concedió una hipoteca de 100. los precios se hundirían aún más.960 euros . De esta forma. Analicemos: como explicaremos después. Esto es lo que sucedió en el año 2007 a bancos como IKB y Sachsen LB en Alemania o a Bear Sterns y a Lehman Brothers en 2008 .960. los precios de posible venta de las casas bajan.000 euros o menos.Imagínate. ¿Cuáles serían las consecuencias para el banco? Muy posiblemente desastrosas. Dado que existe saturación en el mercado. el banco está quebrado: el valor de lo que tiene (los activos: pisos y demás) es muy inferior al de las de deudas (dinero que te debe a ti como ahorrador/impositor). Es decir. sino tal vez a 55. Al final. además. el piso no se vende ya a 69. las cajas han de proceder a embargar muchos pisos. ya que las pérdidas en las que incurriría harían que tuviera serias dificultades para devolver el dinero a sus impositores (personas que han depositado su dinero en el banco/caja y a quienes el banco/caja se lo debe). que como hay una tasa de paro en aumento y mucha gente no puede devolver la deuda. En todos estos bancos/cajas el valor de las deudas era muy superior al de lo que el banco/caja tenía. o bien tienen a estos como sus mayores clientes. El Ministerio toma los precios de tasación constatados por ATASA.o a la Caja de Ahorros Castilla-La Mancha en marzo de 2009. o bien son propiedad de bancos o de cajas. has de saber que: La estadística de los precios del Ministerio de Vivienda publicada recoge precios de tasación (no de salida ni de compraventa efectiva). Los bancos valoran los pisos que han embargado por impago de deudas a los precios de tasación y no a los de mercado. . ATASA es una sociedad participada en su gran mayoría por entidades que. Para que veas claramente la relación entre los datos de las cajas/bancos y la estadística del Ministerio de Vivienda. es decir, dan precios que les son facilitados por ATASA. No se te olvide: los asociados de ATASA son bancos y cajas que tienen todo el interés del mundo en presentar un valor de mercado para los pisos que les pertenecen lo más alto posible. 2.1.1.1. DESCRIPCIÓN Y LIMITACIONES DE LA MISMA El Ministerio de Vivienda usa los datos facilitados por las empresas de tasación asociadas a ATASA[29]. ATASA es la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración. Pero ¿quiénes son sus miembros? Según la página web de ATASA[30] sus miembros son cajas de ahorros, bancos y constructoras. Ahora te formulo una pregunta lector ¿qué crees que van a hacer las tasadoras cuando les pidan que valoren los pisos que van a ser comprados y que van a servir de garantía (al ser hipotecados)? Opción uno: harán su trabajo de forma ética señalando cuál es el valor para que el comprador (que es en definitiva quien paga la tasación) sepa qué es lo que está comprando y, consecuentemente, el precio real del piso tasado; opción dos: valorarán (y, por tanto, fijarán el precio) lo más alto posible para que la rueda no deje de girar, de manera que las cajas y bancos (las dueñas en definitiva de las tasadoras) puedan seguir prestando dinero y las constructoras (las que dan de comer a las empresas tasadoras y de cuyas ventas viven los bancos y cajas) puedan seguir fabricando pisos. Tú decides qué te parece lo más plausible aunque la realidad ya ha respondido a esta pregunta. Vamos a ir miembro por miembro de ATASA[31] y lo que dicen sobre quiénes son sus accionistas en sus propias páginas de Internet. De los 38 miembros de ATASA, 13 pertenecen a bancos o cajas[32] y 25 se dicen independientes[33]. Lo que está claro es que ambos grupos de empresas dependen de las cajas/bancos para su actividad, ya que estos son sus más importantes clientes. Es decir, existe claramente una relación de dependencia entre las tasadoras y los bancos/cajas. De lo anterior resulta lo siguiente: Una parte muy importante de las entidades de tasación pertenecen a entidades financieras y de crédito, sean éstas bancos o cajas de ahorro; Las que no pertenecen mayoritariamente a las cajas de ahorro o a los bancos, manifiestan al menos que sus clientes son estas mismas entidades; Estos mismos bancos y cajas obtienen pingües beneficios derivados de sus tasadoras, que se añaden a los intereses que te cobran por el préstamo: estos beneficios salen del bolsillo de los consumidores; Visto lo que ha sucedido hasta ahora se puede afirmar lo siguiente: que las tasadoras no han hecho adecuadamente su trabajo en dos momentos fundamentales: 1) cuando se hinchaba la burbuja, porque al sobretasar los pisos conseguían en doble efecto: por un lado los bancos y cajas (sus propietarios y/o clientes únicos) podían prestar más dinero del realmente necesario y de esta manera aumentar sus ya enormes beneficios; por otro, los ciudadanos de a pie creían a pies juntillas el famoso adagio de que “los pisos nunca bajan” y que podrían vender su piso con beneficios aún más exuberantes (recuerda que el nuevo comprador también tendría que pedir prestado al banco o caja el dinero con el que comprar el piso); 2) cuando la burbuja estalló, porque al sobretasar los pisos evitaban trasladar al comprador la información efectiva de que los pisos habían empezado a bajar de precio de manera que pudiera no llevar a cabo la operación o esperar a que el precio se hundiera aún más. Recuerda que en este caso se producía un doble efecto adverso para el banco al no venderse el piso y/o al bajar de precio: dejaba de prestar dinero porque no se compraba el piso por lo que dejaba de ganar dinero; la garantía que aseguraba la devolución del precio del préstamo quedaba “tocada” frente a terceros, puesto que el nuevo comprador sabría que el piso que quería adquirir no lo valía en términos monetarios; el actual titular del piso que ya no pudiera pagar el precio de las letras por la subida del Euríbor no podía deshacerse de su piso y trasladar este enorme problema al comprador siguiente. En definitiva, la fiesta se acabó[34]. Yo defiendo que: las tasadoras asociadas a ATASA (recordémonoslo: pagadas o participadas por los bancos/cajas) están ofreciendo como precios de tasación, precios que están muy por encima de los alcanzables en el mercado, pero que vienen muy bien para tapar los agujeros patrimoniales de las cajas/bancos. Gonzalo Bernardos, vicerrector de Universidad de Barcelona nos dirá la el 12/02/2010: Pregunta: “¿Qué opinión le merecen las cifras de venta de viviendas que sirve el INE y la estadística de precios que publica el Ministerio? ¿Cree que reflejan la realidad del sector? Gracias.” Respuesta: “Hola, Buenos días. Son estadísticas realizadas por Pinocho. Es decir, más falsas que un euro falso. Te pongo un ejemplo indicativo de su fiabilidad: desde el año 2000 se terminaron más de 415.000 viviendas, no obstante el año que más se vendieron fueron 412.000 (año 2007). Entonces, ¿cómo pudo formarse una burbuja inmobiliaria si la oferta era notablemente superior a la demanda?, ¿cómo pudo el precio de la vivienda entre 20000 y 2006 subir una media del 13,3%? La explicación es obvia: las estadísticas del Ministerio de Vivienda (tampoco las del INE) no se ajustan a la realidad[35]”. La creadora de esta estadística, la anterior Ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, dijo el 24/03/2010: Pregunta: “¿Qué fue lo más importante que se llevó a cabo durante su mandato?” Respuesta: “No había nada y todo se hizo. Desde el ámbito estadístico, crear índices de precios de la vivienda, porque lo único que había era de vivienda libre. Se fueron creando muchos más indicadores, más índices porque yo creo que es importante. Un mercado funciona cuando hay información, cuando hay transparencia, si no el mercado se convierte en oligopolio y no funciona[36]”. Con lo que te he explicado anteriormente, los comentarios los pones tú. Estas mismas declaraciones son las que María Antonia ya había hecho hacía un par de meses en El Mundo (el 06/11/2009).[37] 2.1.1.2. ESTADÍSTICA TINSA M e n s u a l m e n t e TINSA (Tasaciones Inmobiliarias S.A.) publica un índice de precios de tasación. En su página de Internet dice sobre sí misma que Aplicar una norma rigurosa en la recogida de datos garantiza la calidad final de cualquier estadística. En el caso de las estadísticas sobre vivienda, esta condición cobra mayor relevancia, dada la complejidad técnica de los inmuebles cuya evaluación requiere, además, la participación de un experto adecuadamente formado. En España la legislación que regula la actividad de tasación (ECO 805/2003 y anteriores) contempla estas recomendaciones de manera explícita, trasladándolas a una metodología de obligado cumplimiento que define los criterios de medición formal de variables y atributos de los inmuebles, los métodos aplicables para estimar el valor de tasación, y la cualificación exigible a los técnicos tasadores que realizan los informes. Todo ello bajo la supervisión del Banco de España, que controla la actividad garantizando el adecuado cumplimiento de la normativa vigente. (…) Su cualificación, experiencia y rigor en la aplicación de la norma redundan en la recogida de información fiable y homogénea dentro de un mercado complejo, frente a otras fuentes con datos de dudosa procedencia o alimentadas por personal no experto. ¿A quien pertenece TINSA ? ¿Por qué tiene tanto interés en decirnos en Julio de 2009 que “El descenso en el valor de las viviendas suaviza su pendiente en Julio[38]”? TINSA es una tasadora que pertenece al 100% tanto a la CECA como a 36 cajas de ahorros. La CECA es la Confederación de Cajas de Ahorros Españolas. Ahora plantéate las siguientes cuestiones, como ya lo hicimos al referirnos a la estadística de ATASA : ¿Va a ser TINSA capaz de valorar de forma seria unos pisos cuando tiene el mayor interés del mundo en que los compradores tengan la impresión de que los mismos “valen” lo máximo posible?; ¿Va a ser TINSA capaz de decirnos cuál es el valor de un piso cuando resulta que la misma TINSA y sus propietarios son quienes han tenido un papel fundamental en las valoraciones de los pisos que servían como garantía para la concesión de los créditos hipotecarios que se demostraron totalmente irreales y posibilitaron la creación de la burbuja? es consciente de que la mejor situación para ella sería poder decir que los precios de las casas aumentan ya que la consecuencia lógica de tal comportamiento sería que la gente compraría pisos al pensar que los precios de los mismos subirán en el futuro. A estas alturas, esto ya no es creíble. TINSA A través de experiencias personales, la gente es consciente de que los precios de los pisos (los de compraventa efectiva) están bajando, aunque muy pocas personas conocen a qué ritmo tiene lugar este descenso. Si TINSA intentara mantener que los precios suben o que los mismos se han mantenido, perdería legitimidad debido a que los potenciales compradores, a través de experiencias personales acumuladas en los últimos meses, sí que creen que ha habido una bajada y no se creerían ninguna de los dos tesis anteriores. Muy posiblemente TINSA sabe que en las grandes ciudades los precios de los pisos han bajado mucho más del 9,7% del que habla en sus análisis de julio de 2009. Pero convencer a la gente de bajadas mayores sería tirar piedras contra su propio tejado. De esta forma, la gente postergaría la compra de un piso al pensar que los precios de los mismos se están realmente desmoronando por todos los frentes. TINSA tira por el camino del medio. No reconoce que los pisos han bajado tanto en las grandes ciudades, pero si un pequeño 9,7% que es una bajada muy moderada y que concuerda con lo que la gente en general piensa que esta sucediendo en el mercado inmobiliario. Entra dentro de ese “aterrizaje suave”, “moderación de los precios” y demás embustes que nos han intentado vender como ciertos. Al decir que la bajada modera su pendiente en julio (otro predicado falso, tal y como demostraremos más adelante), se intenta reforzar la visión de que el ritmo de las bajadas están comenzando a descender y de que “es un buen momento para comprar”. TINSA es miembro de ATASA . Como sabemos, el Ministerio de Vivienda publica en su página como índice de precios de la vivienda los datos que recibe de ATASA . 2.1.2. PRECIO DE SALIDA Estos son los precios que los propietarios de los pisos pretender obtener por los mismos. Hay dos estadísticas que explicaremos a continuación que los recogen muy bien. Una es la creada por la Universidad de Navarra en su campus de Barcelona y otra la editada y actualizada todos los días en la página del Preciómetro. Vamos a analizar cada una de ellas y comentaremos sus ventajas y desventajas. 2.1.2.1. ÍNDICE FOTOCASA[39] Descripción: Recoge precios de salida de pisos de segunda mano; La recogida de los precios de los pisos se realiza en puntos aleatorios de España que se entienden son representativos de lo que esta sucediendo en el mercado; La recogida de datos se lleva a cabo a lo largo del mes correspondiente a cuya finalización se publica; Es de periodicidad mensual y toma los precios de enero de 2005 como partida. La referencia es una escala de 100 unidades. Ventajas Sigue una predeterminada; sistemática Recoge datos mensuales; Recoge sólo los precios del mercado de segunda mano. Este mercado se puede adaptar mucho más rápidamente a los precios de la demanda que el de primera mano y, por ello, es para mí una primera indicación de por dónde van a ir los precios de los pisos en el mercado de primera mano/nueva construcción. Pueden adaptarse más rápidamente porque su venta no está adscrita a la necesidad de un banco de devolver con el dinero de la venta el dinero a sus impositores. Desventajas Esta iniciativa cuenta con el apoyo Banesto. A causa de la gran marea embargos que se han producido en mercado inmobiliario, existe el peligro de de el de que Banesto pueda hacer presión sobre la Universidad de Navarra con el fin de que esta “endulce” la realidad, es decir, que no la muestre tal y como es. Banesto tiene un buen número de pisos en venta y lo último que le interesa es que los potenciales clientes piensen que los precios de los pisos se desmoronan. Esto alimentaría aún más la espiral de bajada de los precios; No recoge los precios de compraventa efectiva y, por tanto, es necesario calcular la diferencia media que existe entre precios de salida y los precios de compraventa; Es difícil saber si el universo de estudio, los precios cuyo desarrollo sigue el índice, son representativos de lo que sucede en el mercado en general; Puede ser que, tal y como reclama para sí en su propia página, este índice sea el que use la ONU para seguir el desarrollo del mercado en España. Aún así no es el más indicado para ello. El mejor índice es el creado por TECNOCASA unido a los datos del índice de Fotocasa. Luego mostraré cómo fusionamos los resultados de ambos índices con el fin de llegar a una descripción muy precisa de lo que esta sucediendo en el mercado de venta de pisos de segunda mano 2.1.2.2. INDICE EL PRECÍOMETRO[40] Descripción Recoge los precios de salida de pisos de segunda mano del conjunto de España; La recogida de los precios de los pisos se realiza todos los días sobre el conjunto de pisos que están registrados en la base de datos. Ventajas Es realizado de forma diaria, de suerte tal que puedo ver cuál ha sido el desarrollo en porcentaje del precio de salida de los pisos; Desde el inicio de la acumulación de datos en marzo de 2005 me permite conocer para cualquier período de tiempo hasta el día de hoy, cuál es el desarrollo de los precios en aquel período que yo desee para el conjunto del país, por Comunidades Autónomas, provincias o incluso municipios; Recoge pisos en todo tipo de zonas de venta, independientemente de su clase económica, lo cual es una gran ventaja. Desventajas Este índice no recoge los precios de compraventa efectiva, de ahí que lo que es capaz de indicarnos es la tendencia en el desarrollo de los precios de los pisos; Así como en las grandes ciudades este índice es representativo de los precios de salida al recoger un buen número de pisos, en las ciudades pequeñas no es eficaz, al no existir demasiados pisos en venta. 2.1.3. PRECIO DE COMPRAVENTA EFECTIVA. EL ÍNDICE TECNOCASA[41] Junto a los dos tipos de índices anteriores existe un tercero. Se trata del índice TECNOCASA . media-baja. Así. Se centra en barrios de economía media.Descripción[42] Recoge la media de los precios de pisos en compraventas realizadas durante un período de seis meses y en los cuales la red de TECNOCASA ha actuado de intermediadora. Recoge los precios de las ventas constatadas durante un semestre en el mercado de segunda mano. en los precios registrados en el período desde el uno de enero hasta el 30 de junio la transacción media estudiado ha de corresponder al 30 de marzo. La fecha del 30 de marzo está a la mitad entre el 1 de enero y . TECNOCASA cuenta con una extensa red de ventas repartida por toda España. baja y muy baja de las ciudades más importantes de España. el 30 de junio. Para los datos correspondientes al segundo semestre del año la estadística saldrá durante el mes de abril del año siguiente. Es decir. la estadística será publicada en el mes de octubre. Desventajas Sólo sale unos cuatro meses tras la finalización del semestre estudiado. para los datos sobre las ventas constatadas en el primer semestre del año. No es capaz de darnos una visión más que de una serie de zonas económicas de las grandes ciudades. Quedan fuera del estudio zonas de . Para el semestre que va desde el 1 de julio hasta el 31 de diciembre sería el 30 de septiembre. clase económica alta y muy alta. Recuerda que no existe ningún índice para precios de compraventa efectiva en el mercado de primera mano. . Sólo recoge las transacciones que son observadas a través de la red de ventas TECNOCASA. Ventajas Es la única que recoge precios de compraventa efectiva en el mercado de segunda mano. Al estudiar precios en zonas económicas de medias a muy bajas. es capaz de recoger un porcentaje muy importante de las zonas en su conjunto. por lo que sus resultados demuestran con retraso los precios. Recoge una parte amplia de la tipología de pisos con un espectro de clases económicas muy amplio y aplicable a la gran mayoría de los ciudadanos de España. a ventas cerradas en el momento de su constatación. es decir. . Se basa en ventas realizadas en el pasado y constatadas ahora. al centrarse en pisos en zonas de clase económica muy baja a media.Razones por las que tomo el índice de TECNOCASA como el más indicado para seguir el desarrollo de los precios de los pisos: Es el único que se refiere a precios de venta-efectiva. Estos son los precios existentes en las grandes ciudades. Vamos a ver lo que nos dice el índice TECNOCASA [43] desde su creación.1.4 ¿CUÁNTO HAN BAJADO YA LOS PRECIOS DE LOS PISOS EN ESPAÑA? Hemos llegado a la conclusión de que el índice TECNOCASA es el que mejor refleja el comportamiento de los precios de los pisos. Recogeremos cuál ha sido el desarrollo porcentual del precio de los pisos desde su puesta en marcha. Primer paso* Barcelona Bilbao L’Hospitalet de Llobregat Madrid Málaga .2. .La estadística recoge los precios observados durante todo un semestre. Es . noviembre y diciembre de 2009. 2. agosto.. octubre.Estos precios son siempre en euros/metro cuadrado de la media de los pisos en cuya venta TECNOCASA ha participado. 3. Así para el segundo semestre de 2009. septiembre.Con el fin de facilitar la comprensión los precios no incluyen efectos de inflación en el período observado.1º semestre 2004 3154 2638 2685 3081 1757 2º semestre 2006 4487 3588 4186 4043 2163 1º semestre 2007 4481 3693 3710 4143 2163 2º semestre 2009 2975 2830 2430 2714 1694 *Notas metodológicas 1.. se tratará de las transacciones observadas en julio. la medida de las ventas observadas se produce el 30 de septiembre y el 1 de octubre que es día que está a la mitad del período observado. al ser los precios de este mes los primeros que recoge esta estadística.decir. segundo semestre de 2006 y primer semestre de 2007 con el fin de que veas que fue en este período cuando ya comenzaron a bajar los precios de los inmuebles. . Fue durante el segundo semestre de 2006 cuando los precios de las viviendas vivieron su apoteosis. ¿Por qué he elegido estos cuatro períodos? Por varias razones: primer semestre de 2004. Eso es incorrecto: antes de que la crisis estallara en EEUU ya habían comenzado a bajar los precios de los pisos en España. Esta estadística desmiente la tesis de que la crisis que padecemos es importada de EEUU. Segundo semestre de 2009. Segundo paso ¿Cuánto han bajado los precios de los pisos en términos reales y en términos nominales desde el segundo semestre de 2006 (30 de septiembre/1 de octubre) hasta el segundo trimestre de 2009 (30 de septiembre/1 de octubre)[44]? En términos nominales (=sin tener en cuenta el efecto inflación) las bajadas han sido por ciudad: L’Hospitalet . por ser el último período que está recogido en la estadística. Barcelona Bilbao de Llobregat Madrid Málaga 2º semestre 2006 4487 3588 4186 4043 2163 2º semestre 2009 2975 2830 2430 2714 1694 Bajada de precio en términos nominales 33.7% La bajada en términos reales tiene en cuenta la inflación que se ha producido en el período. Volvamos a nuestros cálculos con el fin de calcular las bajadas en términos . La inflación desde el 30 de septiembre 2006 (el momento más alto en los precios de los pisos) hasta el 30 de septiembre de 2009 fue del 6.9% 21.2%.7% 21.9% 32. mientras que la bajada nominal no.1% 41. 6% 25.8% 26.3% 36.3% Ahora se plantea la pregunta: ¿qué ha sucedido en el período que va desde el 30 de septiembre/1 de octubre de 2009 hasta finales de mayo de 2010? .7% 45.reales: Barcelona Bilbao L’Hospitalet de Llobregat Madrid Málaga 2º semestre 2006 4487 3588 4186 4043 2163 2º semestre 2009 2801 2665 2288 2556 1595 Bajada de precio en términos reales 37. los . Para contestar con la misma precisión que la que nos han aportado los números anteriores. sí que la hay y te la voy a explicar. Este índice sí que es capaz de decirnos al final de cada mes cuánto se pide por un piso medio de segunda mano. Según el índice. Vayamos a su página de Internet[45] y empecemos a jugar con los números. Analicemos lo que ha sucedido desde el 30 de septiembre/1 de octubre de 2009 hasta el 31 de mayo de 2010 en este índice. ¿Habrá alguna forma de saberlo? Sí. hemos de volver al índice FOTOCASA al que hacía referencia anteriormente.Se trata de más de seis meses en los que no sabemos qué ha ocurrido con los precios de los pisos. Hemos dicho que se trata de un índice que recoge de forma sistemática los precios de salida de los pisos en un período de tiempo. Digamos que los precios de los pisos en compraventa.precios de salida en el período que nos interesa bajaron de 2. respecto a los precios de salida. Hagamos las cuentas: 2.331 euros/metro cuadrado. han bajado tanto como los precios de salida.374 euros/metro cuadrado a 2. pero que nos será muy útil. Esto quiere decir que en este período los precios bajaron otro 1.374 euros= 1.8% de descuento Muy interesante. aquellos a los que los pisos se venden.331 euros= 43 euros 43 euros / 2. Esto no es cierto porque.8% respecto a los precios que se pedían a finales marzo de 2008.374 euros – 2. es decir. las rebajas que han de conceder . Ahora partamos de la siguiente presunción incorrecta. 2º semestre 2006 Barcelona Bilbao L’Hospitalet de Llobregat Madrid Málaga 4487 3588 4186 4043 2163 . digamos que la bajada de los precios de compraventa efectiva en el período septiembre 2009-30 de mayo 2010 ha sido igual a la bajada de los precios de salida. y con el fin de simplificar el cálculo. Hagamos de nuevo los cálculos sin perder de vista que los precios de salida en ese período han bajado el 1.los vendedores para quitarse los pisos de encima son mayores en mayo de 2010 que en septiembre de 2009.8% tal y como acabamos de demostrar. Aún así. 1% Ahora hagamos los mismos cálculos teniendo en cuenta la inflación que existe en el período 30 septiembre 2006-31 de mayo 2010.1% 23.2º semestre 2009 2975 2830 2430 2714 1694 31 de mayo 2010 2921 2779 2386 2664 1664 Bajada de precio en términos nominales 34.9% 22. De esta forma la bajada en las ciudades estudiadas para el período 30 septiembre 2006-31 de mayo de 2010 es de: .4%.6% 43.0% 34. El Instituto Nacional de Estadística dice que esta fue del 8. Barcelona Bilbao L’Hospitalet de Llobregat Madrid Málaga 2º semestre 2006 4487 3588 4186 4043 2163 31 de mayo 2010 2695 2564 2201 2458 1535 Bajada de precio en términos reales 39.9% 28.0% Ahora hagamos el siguiente ejercicio.5% 47.4% 39. ¿Cuál ha sido la bajada de los precios de los pisos en el mercado de segunda mano en las grandes urbes españolas? Fácil: tomemos la bajada de cada una de .2% 29. 4%.4%/8= 35.5% de Bilbao + …. Así: 39.43% en el período que va desde el segundo semestre de marzo 2006 hasta finales de mayo de 2010 en términos reales.3% de Zaragoza= 283.9% de Barcelona + 28. Si divides el 283.4% entre el número de ciudades. Ahora vamos a partir de la siguiente hipótesis: Más bajan los precios de los pisos en .las ciudades más importantes y dividámoslas entre su número. llegarás a la conclusión que el precio medio de compraventa de un piso de segunda mano en las grandes urbes españolas ha bajado de media el 283.+37. zonas de segunda residencia de playa. de media el 35. Si te das cuenta la baja nominal desde entonces (la que no tiene en cuenta la inflación) se puede calcular de la misma forma . como mínimo. Más bajan los precios de los pisos en ciudades dormitorio que en el centro de la zona metropolitana. o en Baracaldo o Erandio que en Bilbao. teniendo en cuenta la inflación en el período septiembre 2006-mayo 2010. en la costa que en las zonas urbanas. más bajan los precios de los pisos en Majadahonda o Getafe que en Madrid. es decir.43%. Por estas razones podemos decir que el precio de los pisos en España han bajado. Es decir. o en Tarrasa que Barcelona. llegarás a la conclusión de que el precio medio de compraventa de un piso de segunda mano en las grandes urbes españolas ha bajado de media como mínimo 240.34. Hay otras personas que se dedican al mundo de la inmobiliaria que hacen declaraciones muy en la línea de que los precios ya han bajado.3%.3%/8 =30.+32.04% en términos nominales.6% de Bilbao + …. Así Gonzalo .3 entre el número de ciudades. el 30.1% de Zaragoza= 240. Diviendo el 240.04% en términos nominales en en el período que va del segundo semestre de marzo 2006 a mayo de 2010[46].9% de Barcelona + 22. por lo menos. el 12 de febrero de 2010: “Pregunta: ¿cuál es la estrategia ideal para vender un piso ahora. economista y profesor de la Universidad de Barcelona. Un gran error porque el elevado precio desincentiva a la demanda a interesarse por la vivienda ofrecida. dueño de la empresa inmobiliaria “Red de expertos inmobiliarios” quien el 13 de enero de 2010 afirma “los particulares tienen que bajar sus . y esperar al año que viene? Contestación: Poner un precio un 30% inferior al de 2006 (excepto si la vivienda está en la ciénaga de Shrek). en un plazo máximo de 6 meses?¿debemos dejarnos llevar por el regateo del posible comprador?¿o compensará no tener prisa.[47] También de esta misma opinión es Eduardo Molet.Bernardos. Muchos promotores y particulares ponen un elevado precio y piensan bajarlo en la negociación entre comprador y vendedor entre un 15% y un 20%. hacer una buena publicidad y no aceptar ninguna contraoferta. En cuando un número significativo de vendedores se vea obligado a vender. aquellos vendedores que pudieron aguantaron ya que tenían la esperanza de que los precios se recuperarían. En ese momento la espiral de bajadas será imparable.04% es está en el rango más pequeño de las caídas y mucho menor de lo que aún se nos viene encima. sobre todo en un mercado en el que existe muchísima más . El número de transacciones inmobiliarias se ha visto muy reducido en los últimos dos años. Por esta razón.pretensiones entre un 30% y un 40% desde los máximos alcanzados en 2006 para poder vender[48]” Lo cierto es que este cálculo de bajada de los precios de los pisos del 30. y por tanto se acerquen a las pretensiones de precios de la demanda. el número de compraventas aumentará. como consecuencia de una oferta muy reacia a bajar los precios y de una demanda expectante de bajadas. 1.oferta que demanda. RAZONES POR LAS QUE LOS PISOS BAJARÁN ENTRE EL 65-70% Respuesta rápida que en las próximas líneas argumentaré: desde el segundo semestre de 2006 los precios de compraventa de los pisos caerán en términos reales (teniendo en cuenta el efecto de la inflación) entre el 65% y el 70% de media en el conjunto del país. En las zonas de costa o de segunda residencia en general auguro bajadas del 75-80%. Tal y como hemos calculado más arriba. los precios de los pisos en España ya han bajado e l 35. Saca tú mismo las consecuencias que este proceso puede tener para bancos y cajas.5. 2.04% sin tener en cuenta el efecto de la .43% respecto a los precio del segundo semestre de 2006 en términos reales y el 30. 04=69. Precio a finales de febrero de 2010 (en términos nominales) 100-30.m.96 euros.m* 65-70% A finales mayo 2010 69.inflación. 50%. 0% *Unidades Monetarias. Precio en términos nominales Lo que han de bajar aún para llegar a la bajada del 65-70% prevista Precio segundo semestre 06 100 u. Esto es: Precio del primer semestre de 2006=100 euros.96 u.57%** Al final del proceso de bajada 30-35 u.m. **Redondeo estas cifras a cero decimales con el fin . si existe inflación. En caso de que exista deflación. Vamos por partes: Cuando me refiero a bajadas del 65-70% desde momento más alto de los precios de los pisos (segundo semestre de 2006).de facilitar la comprensión del texto. el valor del bien habrá aumentado. Esto quiere decir que habrá ciudades dentro de grandes zonas metropolitanas en las cuales los . No lo olvides: en caso de que el precio de un bien permanezca estático. las entiendo siempre en términos reales. el valor real del bien habrá disminuido. el efecto será el contrario. Cuanto mayor sea la inflación menores serán las caídas de los precios en términos nominales. es decir. puesto que una parte de la caída vendrá determinada por la inflación. Me refiero a un precio de compraventa efectivo medio real. La razón es muy sencilla: antes bajarán los precios en la costa y en esas zonas satélites debido a que en éstas han subido más y menos demanda tienen respecto a los grandes centros urbanos. cuantos más pisos de nueva construcción existan en esas zonas y mayores descuentos estén dispuestos a realizar los vendedores (muchos de ellos en . tales como tasa de paro y número de pisos disponibles en el mercado. en otras menos. entre otras. Para las zonas de playa y las poblaciones satélites de grandes urbes. La bajada dependerá de otras muchas variables. Asimismo. he dado un 7580% como bajada desde el segundo semestre de 2006. Hospitalet para Barcelona o un Castro Urdiales para el Gran Bilbao.precios podrán bajar más. tales como Toledo y Guadalajara para Madrid. María Antonia Trujillo. anterior Ministra de Vivienda. incluso algunos de los que participaron activamente en el ocultamiento de la realidad del mercado inmobiliario. Todos los cálculos los realizo teniendo en cuenta la fórmula que hemos descrito en los capítulos anteriores y que nos permite. que el 20 de . Que la bajada de los precios que aún queda está en el 50%-57% es una opinión que comparten otros analistas. la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%. de una manera objetiva y poco visceral. presidente de los agentes de la propiedad inmobiliaria. El Mundo el 06/11/2009: Para que se acabe con el ‘stock’. así.paro) con el fin de evitar perder su piso por no poder pagar su vivienda en la zona urbana.[49] Otro que se adhiere a mis tesis es Santiago Baena. calcular el valor objetivo de un piso. En esa comunidad muchos de los inmuebles procedentes de embargos y vendidos durante el año 2010 lo han sido a precios hasta un 50% por debajo de los precios de tasación de 2010[52]. pero en general es mucho mejor esperar hasta 2014. ¿Son estos inmuebles interesantes para comprar? Puede ser que algunos sí.noviembre de 2009 no duda en señalar que éste (el precio de los pisos)[50] se encuentra “en el entorno del de hace siete u ocho años” y recomienda a vendedores y compradores ser consecuentes con esta realidad”[51]. En las Islas Baleares algunas instituciones ya han entendido la necesidad de bajar fuertemente los precios de los pisos como única solución para venderlos. . los valores de tasación de 2010 nada tienen que ver con los del período 2000-2006. y con la que está cayendo. Como te puedes imaginar. 2.1.6. Los asuntos cuya reforma son más acuciantes son los referidos al mercado laboral.6. mercado de alquiler/ vivienda y la educación. mercado de alquiler Tasa de paro. mercado de trabajo. la tasa de paro en España se sitúa según el Eurostat en el 19. Tasa de paro. CLAVES DEL MERCADO EN LA FORMACIÓN DE PRECIOS DE COMPRAVENTA 2. hace ser muy pesimista en lo que al mercado de trabajo se refiere.1. Cuanto menor sea la tasa de paro y mejores las perspectivas de futuro sobre el empleo. más fácil será que una persona opte por comprarse un piso.4%. en 2007 llegó al 8. . La falta de capacidad del Gobierno actual de llevar a cabo reformas estructurales en una serie de terrenos.4% de la población activa.1. A fecha de finales de abril de 2010. desligado de la clase social y muy relacionado con la Falange. Los sindicatos han heredado del Franquismo una preponderancia política desproporcional a la representatividad que tienen entre la población. y sobre todo con las Juntas Obreras Nacional Sindicalistas.Mercado de Trabajo. sino los de sus propios miembros (los llamados “liberados”). Los . El sistema de sindicato llamado vertical. hizo que esta institución tuviera una enorme importancia durante el Régimen Franquista y se convirtieron uno de sus más importantes sustentos. cualquier medida que tienda a modernizar el mercado laboral español se topa con su oposición. Los sindicatos no están para proteger los derechos de los trabajadores. Los dos últimos resquicios del Franquismo en las instituciones del Estado son la Monarquía y el sistema de sindicatos. Por razones ideológicas. fundamentada en números.sindicatos españoles son los sindicatos de los que trabajan.4 Millones de euros)[54] (…) ha provocado la denuncia “por opacidad en la gestión de fondos públicos” (…) (cuyos) gestores son siempre los mismos: asociaciones territoriales o sectoriales de CCOO. Se puede tener la sospecha. Mientras que esté dispuesto a seguir pagando las prebendas. UGT. de que los sindicatos mayoritarios dependen de la generosidad del Estado. Cito El Mundo. diversas federaciones locales o regionales integrantes . lunes 1 de febrero del 01/02/2010: La cuantía de los importes gestionados a través de la Fundación para la Prevención de Riesgos Laborales y la Fundación del Servicio Interconfederal de Mediación y Arbitraje (47. contará con el apoyo de los sindicatos por razones ideológicas (ambos rechazan el liberalismo) como de tipo práctico (las subvenciones) [53]. pero no de los desempleados. UGT 7.[55] Mercado de vivienda/alquiler.9 millones de euros.2.8 millones de euros. (…) Ayudas directas públicas concedidas a los sindicatos: CCOO 7. la gente alquilaría en vez de comprar.1.de CEOE y CEPYME. ¿Crees que el poder político va a tomar algún tipo de medida legislativa que suponga una modernización del mercado de alquiler? ¿No crees que los más perjudicados serían el grupo de las constructoras? 2. el sindicato gallego CIGA. Esto llevaría a que una buen parte de los pisos vacíos salieran a alquiler. y. en menor medida.6. con lo que los precios de los mismos bajarían. TIPOS DE INTERÉS . como consecuencia de ello. A las promotoras/constructoras no les interesa lo más mínimo que el mercado de alquiler funcione. Ahora los tipos de interés han bajado hasta situarse el Euríbor a 1 año del 1.212% al 24 de marzo de 2010. De esta forma evitan que el cliente se favorezca de las bajadas. suben el diferencial que cobran. mayor será este. Las bajadas de los tipos de interés son un gran apoyo al crecimiento de los precios de los pisos. están cobrando más dinero por prestar capital con el cual financiar la compra de la casa en cuestión.Como hemos explicado al calcular el valor objetivo de un piso. a pesar de ello los bancos/cajas con el fin de recuperar las pérdidas en las que están incurriendo por impagos de hipotecas y aumento de la mora en general. ha de servir de ejemplo lo sucedido en la . Así. cuanto más bajos sean los tipos de interés. previenen la formación de una nueva burbuja en los precios de los pisos. pero la tasa de paro resulta determinante. Para que veas que esta tesis es válida. Es decir. sin desearlo. se han vendido muy pocos pisos[56].35 millones. Como ya te imaginarás con muy poca gente que pueda comprar y muchos pisos por vender. NÚMERO DE PISOS A LA VENTA El número de pisos de primera mano sin vender está por encima de los 650.Comunidad de Madrid.000. Los pisos escriturados y no registrados ascienden a.1.6. los pisos en construcción en 1. ¿crees que los precios bajarán o subirán? Cuantas más medidas se tomen con el fin de que los precios de los pisos no . A pesar de haberse creado un plan de compra con una financiación ventajosa en comparación con las condiciones del mercado. 2. 200 mil. por lo menos. los de segunda mano en venta andarán por encima de los 580 mil y los pisos vacíos en su totalidad están por encima de los 3 millones[57].3. formado por varias de las mayores empresas inmobiliarias de España. destacan los realizados por la Asociación de Promotores de Madrid. que cifra el stock acumulado a finales de 2009 en 757. el grupo G-14. más duradera será la bajada. cifra que podría verse ampliada con más de cien mil pisos nuevos con certificado de fin de obra entregado a lo largo de 2009”[58] Ahora que vamos explicando qué es lo que los bancos y cajas por un lado y los promotores y constructoras por otro persiguen. ¿a qué cálculos das más . (…) Por su parte.000. estima que el número de inmuebles sin vender a finales de 2009 se sitúa en torno a los 800. El artículo de Expansión del 18/03/2010.bajen.1 millones las viviendas sin comprador.158 viviendas. el Servicio de Estudios de BBVA . “El stock de viviendas sin vender comienza a adelgazar” reza: “Entre los cálculos. Mientras. calculó en 1. Asprima. A ello contribuye el aumento del paro que hace imposible incluso a aquellos que lo deseen hipotecarse.credibilidad? Para mí la respuesta está muy clara. restando a ese mercado potenciales clientes. gota a gota. A ello hay que sumar el hecho de que los bancos y .4. Esas mismas expectativas hacen que la gente postergue cada día más la compra de un piso. A pesar de que partimos de la creencia popular de que “los precios nunca bajan”. 2.6. noticia a noticia. por tanto. puede aprovecharse de la misma a la hora de comprar. la gente va siendo cada vez día más consciente de que la caída de los precios es una realidad y de que.1. EXPECTATIVAS DEL DESARROLLO DE LOS PRECIOS DE LOS PISOS La cantidad de noticias negativas sobre el sector es abrumadora. INTERNET Una cuestión que resulta tremendamente interesante observar. la que jugó un papel fundamental en la creación de la que llamamos “burbuja inmobiliaria”.5. El acceso a la información tenía lugar a través de los grandes medios de comunicación establecidos: radio. Hemos de recordar que fue la imprudencia por parte de los bancos/cajas a la hora de prestar demasiado dinero. el Internet no era una herramienta popularizada. 2. y que existe por primera vez en esta recesión inmobiliaria. es hasta qué punto la existencia del Internet ha facilitado que la gente conociera lo que sucedía en el mercado inmobiliario. Mientras que durante la anterior recesión inmobiliaria 1990-1996.6.cajas presten menos dinero. a día de hoy sí que lo es. televisión y prensa .1. Los grandes grupos de comunicación no están al servicio de sus clientes (lectores.escrita. no tendrían ningún interés en que la gente lo que estaba sucediendo Lo realmente interesante es que ahora cualquiera tiene la posibilidad de crear su . sino periodistas. ¿Piensas que es esperable que lo entienda alguien que no es economista?. Ni siquiera muchas de las personas que han estudiado economía entienden lo que esta sucediendo en el mercado inmobiliario. oyentes y telespectadores) sino del grupo de accionistas que los han creado. Partamos de la siguiente realidad: Muchos de los informadores de estos tres medios no son economistas. En caso de estar estos relacionados con la construcción. Este hecho permite a cualquiera dar a conocer al mundo su opinión sin el sesgo que supondría estar integrado dentro de una empresa o institución. Se ha democratizado el acceso a la información.propia página de Internet a un precio muy barato y de que la gente le lea y conozca su opinión. pueda ser escuchada en el mundo.6. Internet ha democratizado las sociedades al permitir que cualquier persona con acceso a la red. algo que antes no sucedía. 2.1.6. DEMANDA DE PISOS EN LOS PRÓXIMOS AÑOS Para este apartado me apoyo fundamentalmente en el informe de Caixa Catalunya sobre la demanda de pisos para . de tal suerte que la gente puede conocer sin intermediarios cuánto han bajado y cuánto más bajarán los precios de los pisos. PRECIOS DE LOS ALQUILERES DE LOS PISOS Sobre los precios de los mismos existen dos estadísticas fundamentales: 2.1.000 unidades anuales para los próximos años.000 pisos. El total sería de 216. La demanda de segunda residencia ronda las 40. Yo calculo la demanda real en unas 150.los próximos años[59].000 viviendas. La demanda internacional es de unas 15. ya que el altísimo paro.000 viviendas. la fuerte bajada de los alquileres y la crisis internacional provocarán que la demanda real esté muy por debajo de la teórica.2. Datos del Instituto Nacional de .000 unidades. La demanda teórica de nuevos hogares se calcula en unas 166. Estas cifras son teóricas. 2.2. Así. pero sí los de los alquileres. La estadística que el INE ofrece sobre el desarrollo de los precios de los alquileres se puede resumir así: La muestra se selecciona y actualiza a partir de una encuesta que se realiza periódicamente dentro de la Encuesta de Población Activa[60]. De esta forma la inflación durante los años de creación de la burbuja resultaba ser mucho más baja de lo que lo hubiera sido en caso de haber incluido los precios de venta de los pisos. entre otros.Estadística (INE) El índice de Precios al Consumo (IPC) se nutre. de los precios de los alquileres. El índice refleja sólo los precios de aquellos bienes y servicios recogidos en él. . los precios de venta de los pisos no entran en el índice. puedo ver en qué porcentaje han subido el precio del conjunto de los alquileres. Desventajas El índice no diferencia entre el precio al que se están firmando los actuales alquileres y los firmados en años anteriores y que aún subsisten. pero no cuál ha sido el porcentaje de subida o bajada de los alquileres cuyo contrato haya sido cerrado en un mes concreto respecto a los que se hayan cerrado en meses . y de de los anteriormente firmados.Este índice recoge la evolución del conjunto de todos los alquileres ya existentes: de aquellos cuya firma se acaba de realizar en el mes al que se refiere la estadística. Es decir. dado que ésta tampoco es su vocación[61]. Esta es la razón que me lleva a rechazar esta estadística para ver qué esta sucediendo en el mercado de alquiler. Recoger todos los alquileres que son insertados en el portal . 2. Los precios de los alquileres y han bajado el 35% de media entre junio 2008-mayo 2010 Fotocasa es el mejor índice.2. No podemos saber para un mes concreto si los precios de alquileres se están abaratando o no. Refleja los precios de salida de alquileres en el conjunto del país.2. Estadística FOTOCASA.precedentes. pese a no reflejar bien a qué precios se cierran los contratos de alquiler. Fotocasa. Aún así. Refleja sólo precios de pisos y áticos y elimina de su universo otro tipo de moradas Desventajas No refleja los precios finales a los que los alquileres se están cerrando Esta estadística no nos permite ver cuál es el desarrollo de los precios. podemos llegar a saber qué está sucediendo en el mercado. . por razones estadísticas. distorsionarían los resultados.es eliminando aquellos que. usando esta estadística además de otras informaciones.www. Es decir. . a día de hoy el alquiler de un piso similar o del mismo piso tiene lugar a 65 euros (=100-35). En Madrid capital y Barcelona capital sabemos que los alquileres tienen una rebaja media del 30%.Vamos con ello: Sabemos por todo lo que hemos hablado con inmobiliarias en España que: Desde junio 2008 a finales de mayo 2010 los precios de los alquileres han bajado en Málaga provincia el 35% de media. En Murcia estamos en el 40% de rebajas. si el alquiler de un piso A se cerraba en junio de 2008 a 100 euros. Madrid capital: de 11. un 12.95 euros/ metro cuadrado a 5.15 euros. Barcelona capital los alquileres medios han pasado de tener un precio de 14.19 euros/metro cuadrado se ha pasado a 7. Según el índice FOTOCASA se ha pasado de 6.69 euros el 7. es decir una .37 euros hemos pasado a 10.69 euros/metro cuadrado a 12. es decir.70% de rebaja. un 12.99 euros/ metros cuadrado.00% de bajada.84 euros es decir. Murcia provincia.59% de bajada.Vamos directamente al índice FOTOCASA con el fin de ver qué rebajas recoge para el período observado (junio 2008-finales mayo 2010): Málaga provincia: de 8. no existe ninguna estadística que mida los precios de alquiler de los pisos a precio final. podemos ver cuál es la diferencia entre los que FOTOCASA me dice que son los precios de salida de los alquileres y lo que estos son en este momento. He seleccionado Madrid capital. Vamos a hacer los números: Lo que FOTOCASA dice Bajada que nosotros sabemos Diferencia . Murcia y Málaga provincias porque lo que intento es recoger ejemplos que puedan ser representativos de muchos tipos de zonas de España. Barcelona capital. De esta forma.81%.bajada de 13. Como ya hemos dejado claro. 41% Murcia Provincia -13. Veamos: 22.70% -35% -22.59% -30% -17.00% -30% -24.30% + 24.48%.02% +17.19% Es decir. la diferencia media entre lo que nos dice el índice FOTOCASA y lo que nosotros sabemos que sucede en las mismas zonas para el mismo período es de 22.41% +26.81% -40% -26.19% = 89.92% .02% Barcelona capital -12.30% Madrid capital -7.que han bajado ha tenido lugar Málaga provincia -12. 48% Asimismo. sabemos que muy probablemente los precios de los alquileres hayan bajado de media a nivel nacional: 35% + 30% + 30% +40%= 135% 135%/ 4= 33.89. De esta forma. podremos calcular la bajada de los precios de los alquileres a la hora de formalizar el contrato usando tanto el índice Fotocasa como . habrá que aplicar de media una rebaja del 22. a las bajadas que en este momento indique el índice de alquiler de FOTOCASA para precios de salida de los alquileres.92% / 4= 22.75% Esto quiere decir que hay razones para pensar que.48%. 48% cuyo cáculo hemos explicado arriba.27%. llegas a la conclusión de que hay muchas razones para pensar que los precios de los alquileres en España han bajado en el período observado (junio 2008- . sumas el 22. Si a este 12.27% de bajada para el período. la diferencia entre los precios de salida de los alquileres en junio de 2008 y aquellos a los que salen a finales de mayo de 2010 al mercado de alquiler es del 12. Muy interesante.27% Es decir.nuestros conocimientos.36 euros metro/ cuadrado Bajada 12. Ahora analicemos lo que dice el índice FOTOCASA para el conjunto de España para el período junio 2008-mayo 2010: Junio 2008 9.59 euros/ metro cuadrado Mayo 2010 8. De esta situación es consciente Gonzalo Bernadós. En una entrevista en las noticias de medianoche de TVE1 el 16/03/2010. ¿Crees que es inteligente pagar por un alquiler un precio que es mucho más alto que el que el mercado está exigiendo? ¿No piensas que hay que corregir esta situación de alguna forma? Volveremos en otro capítulo a las técnicas de negociación de alquiler que pueden ser empleadas con el fin de sacar el mayor partido a tu dinero.75% de media Como inquilino has de corregir esta situación: no puede ser que estés pagando mucho más por el alquiler de un piso que se está alquilándolo por mucho menos dinero.mayo 2010) el 34. apunta . y la CECA podría sacar 137.000 pisos al mercado del alquiler”[62] en donde se dice “Las cajas de ahorros podrán ofrecer en alquiler las más de 137.A.al hecho de que los alquileres han bajado el 40%.000 viviendas que poseen en sus carteras inmobiliarias a través de la Sociedad Pública de Alquiler. Considero que su tesis es consistente con las observaciones que acabo de hacer. Para que veas la de pisos que se van a unir a los ya existentes en el mercado de alquiler. organismo que depende del Ministerio de Vivienda. .” ¿Qué efectos tendrá en el mercado de alquiler la entrada de tantos pisos? Tú mismo decides. lo que les permitirá al mismo tiempo destinar menos provisiones por estos inmuebles. lee por favor la noticia: “El acuerdo entre la S. 3. Es necesario reformar el mercado de . Mediante la desprotección de los propietarios que alquilan frente a los inquilinos. 2.CAPÍTULO III CARACTERÍSTICAS COMUNES AL MERCADO DE ALQUILER Y AL DE COMPRAVENTA Tesis: 1. 5. El apalancamiento existe y has de conocerlo. 4. Mi sueldo es la medida del apalancamiento que me puedo permitir tomar. el Estado pretende salvaguardar los intereses del grupo de presión constructoras/promotoras/ inmobiliarias. Sólo necesitamos hacer números para ver cuándo nos merece la pena comprar y cuándo no. La gente en España es muy poco dada a negociar los precios que se les piden. 6. y hay formas de romper con esta dinámica. Este hecho me puede ser útil a la hora de negociar el precio de la compra de un piso.1. Los mercados de alquiler y de compra no son perfectos. LA ÚNICA COMPRA EN LA QUE LA GENTE SE PUEDE “APALANCAR” P x dp=R x dr . 7. Como consecuencia de ello. los precios de los alquileres y de los pisos bajarían. Existen razones para que esto sea así. De esta forma la competitividad de la economía aumentaría. 3.alquiler en España. una palanca.Esta fórmula que ves no es más que la que muchos de nosotros hemos estudiado en el colegio.000 euros . Se trata de “la ley de la palanca”. es decir.000 euros El banco me presta 500.000 euros Yo pongo en la mesa 100. de un punto de apoyo. Clarifiquemos con un ejemplo: Adquiero un piso a 600. es decir. En finanzas entendemos por “efecto apalancamiento” la “relación que existe entre el resultado de la inversión y el capital invertido”. Según esta ley. mediante un peso muy pequeño podré levantar uno mucho mayor siempre y cuando tenga un llamado “brazo de potencia”. el banco puede incoar su embargo judicial. el crédito que el banco me ha concedido para la adquisición del piso es 5 veces mayor que el dinero que he invertido yo para su adquisición.000 euros que debo al banco.000 / 100.500. Es decir. En caso de que el bien que garantiza la deuda (el piso) valga en el mercado menos que la deuda.000 =5 En este caso práctico estoy “apalancado” 5 veces. Como ya hemos explicado anteriormente esto último es algo que los bancos van a intentar . Los riesgos que tengo a la hora de “apalancarme” son varios: Que el piso haya bajado de su valor de mercado más allá de los 500. RELACIÓN PRECIOS DE LOS PISOS/INGRESOS DE LOS CIUDADANOS Según el Instituto Nacional de Estadística en el año 2008 el sueldo antes de impuestos de un trabajador español fue de 21. o bien porque haya perdido mi trabajo o bien porque los intereses fueran variables y hayan subido.883 euros/persona[63]. El Observatorio de la Vivienda indica que. El precio de 201.evitar a toda costa.850 euros no incluye los . Que los intereses que he de pagar por la deuda que he contraído lleguen a superar mi capacidad de reembolso de la deuda.2. 3. para el mismo período.850 euros[64]. el precio medio de la vivienda en España es de 201. gastos en que se incurre a la hora de comprar un piso y que rondan el 10% entre impuestos.P. Registro. Vamos a considerar que los gastos . Notaría. y de contribución a la Seguridad Social calculo que el sueldo anual tras impuestos es de 16.F. Usando las tablas del I. Vamos a partir de un piso de segunda mano.A .400 euros. Esto quiere decir que el sueldo medio mensual tras impuestos de un asalariado español ronda los 1.800 euros.R.400 euros/mes Un inmueble cuyo valor de mercado es de 201. en el cual no he de pagar el I.850 euros tiene un precio mayor de compra dados los gastos inherentes a su adquisición.800 euros/12 meses=1. 16.V. constitución de la hipoteca e inmobiliaria. 800 euros =13. En este caso 10% de 201.800 euros anuales netos.035 euros/16.22 años .185 euros) Hagamos los cálculos: 222.185 euros Es decir. un piso medio tiene un precio de mercado de 222.850 euros=20.adicionales son del 10% del precio de venta del piso.035 euros (=201.850 euros + 20. mientras que un trabajador medio español cobra 16. 22 años de sueldo tras impuestos!!!! Ese es el tiempo que un trabajador medio en España debería trabajar para poderse comprar un piso medio. Podemos también calcular el esfuerzo que un trabajador ha de hacer para comprarse una casa antes de impuestos 201. Vamos a tomar el caso del Reino Unido que es uno de los países donde la burbuja inmobiliaria tuvo una de sus más desastrosas .883 euros= 9.¡¡¡¡13.22 años Vamos a llevar a cabo un ejercicio con el fin de comparar lo que sucede en España con lo que pasa en nuestro entorno.850 euros/21. Según el Instituto Nacional de Estadística el sueldo medio de un asalariado varón en España antes de impuestos en 2008 fue de 24. Recordemos: una casa media en España en el año 2008 tenía un precio de 201. Según el índice elaborado por el banco inglés Halifax.expresiones[65].203 euros[67].850 euros . equivalía al 5.86 veces el salario bruto de un trabajador inglés varón[66]. Hagamos el mismo ejercicio para España. el precio más alto que una casa media alcanzó en el momento de mayor expresión de la burbuja inmobiliaria en el Reino Unido (el primer y segundo trimestres de 2007). Aquí van los cálculos: .86. Hagamos las cuentas de nuevo 201.34 años con el fin de pagarse un piso medio sin tener encuentra los gastos de transmisión.203= 8. ¿Qué opinión te merece este dato estimado lector? En Inglaterra era 5. Es decir.34 años Un trabajador varón en España ha de trabajar 8.850/ 24. en España un hombre trabaja un 42% más de tiempo que un inglés con el fin de comprarse una casa.Y eso sin calcular los gastos de compra inherentes a la adquisición de la casa. 8.86 veces su sueldo antes de impuestos para adquirir un piso en el primer semestre de 2007[68]: ¿qué reacción nos tendrían que producir las cifras que hemos analizado anteriormente relativas a la situación en España? Como podrás comprobar.48 años 2. la adquisición de la vivienda es la mayor inversión que hacemos la mayoría de los españoles.86 años= 2.86 años= 42% Entonces te planteo: si ya en el Reino Unido estaban estupefactos cuando llegaron a ver que un trabajador medio debía pagar 5.34 años – 5.48 años/ 5. piensa que podrá hacer frente a la . La gente se endeuda porque 1. 3. más alto será el valor objetivo de los pisos. Este nos ayuda a calcular si el riesgo que tomamos está siendo suficientemente compensado por el rédito (el alquiler). por tanto. cree que los precios nunca bajan y que. 5. merecerá la pena comprar un bien pagando intereses ya que estos serán menores que las ganancias por la subida del precio del piso comprado. no tiene nunca en cuenta el pago de los gastos de transmisión a la hora . 4. no calcula en ningún momento el riesgo de impago del alquiler. teniendo en cuenta una posible situación de paro. deuda y al pago de los intereses con todos los sueldos que perciba en el futuro.2. cuanto más bajos sean los tipos de interés de financiación. El paro o una enfermedad que nos impida trabajar reducirán nuestra capacidad de devolución de la deuda. Analicemos: 1. como bien demuestran los 93. Estos se los has de sumar al precio de venta de la casa.de contabilizar lo que realmente ha de pagar y se queda simplemente en el precio del piso en sí. Los gastos de transmisión y los gastos de constitución de la hipoteca son los impuestos que has de abonar por la compra del piso. 2. El primer predicado es eminentemente falso. Como hemos mencionado en el .319 embargos judiciales que se han producido en 2009[69]. 4. puesto que los gastos de financiación (los intereses que me cobra el banco) serían cero. Los precios de los pisos seguirán bajando durante muchos años más. los precios de los pisos en España llevan en caída libre desde el segundo semestre de 2006. La prima por riesgo de impago del alquiler es un concepto que no suele ser calculado por el simple hecho de que nadie ha recaído en su existencia. Ahora tú ya lo conoces y sabes cómo utilizarlo de una forma fácil.anterior capítulo esta afirmación es incorrecta. pero nunca . De ser cierta llegaría a pagar infinito. como explicamos en el capítulo II. A partir de 2014 tal vez sea un buen momento para comprarse un piso. Esta suposición también es incorrecta ya que. 3. El sobreprecio pagado que hemos de crear cuando compramos un piso. A estas alturas ya sabemos como: Calcular el valor objetivo de un piso. ¿CUÁNDO INTERESA COMPRAR Y CUÁNDO ALQUILAR? . es decir.3. El esfuerzo de comprar un piso en relación directa con el salario que cobramos. 3. el sobreprecio que hemos de pagar y que el piso no lo vale.antes por mucho que los poderes fácticos encabezados por el Gobierno te puedan estar intentando hacerte creer. Lo que necesitamos “apalancarnos” con el fin de adquirir un piso y la forma de calcularlo. 000 euros Gastos de transacción 60.000 euros 1.Por lo general. se espere que el precio de los pisos suban.300 euros x 12 . Alquiler del piso 1.000= 660.000 + 60. merecerá la pena comprarse un piso cuando los gastos por alquiler sean mayores que los pagos de intereses por la compra del piso en cuestión y. Veamos cómo funciona este principio con un ejemplo: Precio de venta del piso 600.000 (=el 10% del precio de venta) Precio del piso 600. además. 213%. Compra del piso (he de pagar los intereses por la compra del piso). es decir.213% +1%) =12.000 euros X (4.620 euros.meses=15.380 euros y 4. C) Compra a tipos fijos a 15 años 600.231% +1%) =31. el diferencial que el banco/caja me aplica sobre el tipo de interés al que 1. 3. a 10 años fijos y a 15 años fijos a los que se financia el banco.231% son los tipos de interés a un año variables. A) Compra a tipos variables 600.600 euros.000 euros X (1. 1% es la prima de riesgo que el banco ve en mí a la hora de concederme el crédito.000 euros X (3.770% + 1%) =28. B) Compra a tipos fijos a 10 años 600.780 euros.770 . 2. esa bajada te come lo que te estabas ahorrando. Esta apuesta es extraordinariamente peligrosa. Habrás de calcular tú mismo cuál es la . el precio de alquiler es mucho más barato que los intereses de la deuda. Asimismo has de tener en cuenta cuál va a ser la evolución de los precios de los pisos. de ahí que financieramente lo mejor sea alquilar. En cuanto suban los tipos de los niveles actuales (los más bajos desde la introducción del Euro) es muy posible que no pueda pagar los intereses devengados. pero si el precio del piso que has comprado baja. Sólo en caso de que financiemos el crédito que tomamos para adquirir el piso a tipos de interés variables podríamos decantarmos por la compra. En este caso. Tal vez te ahorres algo porque lo que pagas en concepto de intereses al banco es menor que lo que pagarías en concepto de alquiler.consigue el dinero en el mercado. Has de ir al banco e informarte sobre qué interés te va a cobrar en caso de pedir un crédito para su adquisición. han de tenerse en cuenta las siguientes realidades que hacen que el alquiler sea más ventajoso que la compra: El arrendatario no ha de hacer frente al pago de ningún tipo de derramas.posibilidad de que no pudieras pagar. visto desde el momento en que deseas comprar el piso. Siempre que se piense en comprar. Este hecho es muy a tener en cuenta en estos momentos ya que la bajada de los precios va a . El que alquila no ha de hacer frente a las pérdidas de valor que ese piso experimente. el alquiler de un piso similar al cual vas a intentar adquirir. Como inquilino no me afectan las subidas de los tipos de interés.continuar teniendo próximos años. ¿POR QUÉ NO SE MEJORA LA PROTECCIÓN DE LOS PROPIETARIOS FRENTE A LOS INQUILINOS? El hecho de que el mercado de alquiler sea . ya que no tengo una hipoteca que pagar. En los próximos años esto sucederá con mucha frecuencia puesto que la bajada continua de los precios de los alquileres es sostenible en el tiempo. lugar en los El que alquila puede rescindir el contrato cuando le venga bien y marcharse a otro piso similar que resulte más barato en ese momento. 3.4. dos son las leyes relevantes: . Como consecuencia. hay una carencia de trabajadores adecuados en las zonas que son requeridos. Pero: ¿por qué el sistema político no hace nada para mejorar esta situación? Para poder responder a esta pregunta hemos de platearnos otra previa: ¿Qué es un mercado de alquiler que funcione? Un mercado de alquiler eficiente es aquel en el que el arrendador tiene el suficiente aliciente como para sacar al mercado de alquiler su piso porque sabe que la ley le protege y puede desahuciar al inquilino moroso sin dilaciones. Veamos la legislación vigente.poco eficiente en España lleva a que la disponibilidad de los trabajadores a irse a otra ciudad a vivir sea mínima. .Ley de Arrendamientos Urbanos. Ley 29/1994 de 24 de noviembre en sus artículos 9 y 10. Si. se entiende que el alquiler se prolonga durante 3 años más. Ley de Enjuiciamiento Civil en su artículo 250. con 30 días antes de la expiración del alquiler de 5 años. el propietario no ha dicho nada. Los artículos 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establecen que: Excepto por disposición contraria. el plazo de un alquiler es de 5 años. no veremos nunca un duro. Tras haber hablado con juristas de primera fila. En estos meses que transcurren no cobramos nada y. desperfectos y otros. son tan nimias como no haber entregado las llaves . además. podemos cifrar en 18-24 los meses que median desde el impago de la renta hasta el desahucio del inquilino. En caso de desavenencias por impago de alquiler.El artículo 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece una serie de excepciones por las que es necesario prescindir del juicio oral y pasar al juicio ordinario. en caso de ser nuestro inquilino insolvente. pasar al juicio ordinario significa un proceso tremendamente largo y costoso para el propietario. Las excepciones que nos pueden llevar a un juicio ordinario y que pueden llevar a una enorme dilación en el desahucio. Para ello has de saber que según el Anuario Estadístico del Mercado Inmobiliario Español 2009 publicado por la consultora R. existen[72] .R. ¿Pero.en el tiempo o lugar adecuado. por qué es así? La contestación es fácil.… Este riesgo es real y conocido por un buen número de inquilinos[70]. Como dice Iñaki Velasco de la a s o c i a c i ó n OCUV (Organización de Consumidores y Usuarios Vasca) de Bilbao el 15 de Diciembre de 2008 en el artículo de El Correo: “Hay jetas profesionales que pagan un mes y esperan a que les echen”[71]. Ante ello la protección de la ley es mínima. A ello se suman los desperfectos que éste pueda producir. de Acuña y Asociados en España. El mayor riesgo del arrendador es por tanto el de no cobrar la renta durante todo el período que tardará en echar a su moroso inquilino. 327. el número de pisos que saldrían al mercado de alquiler aumentaría enormemente. inversores y bancos ¿Cuáles crees tú que serían las consecuencias de un mercado de alquiler que funcionara? Yo te las resumo: Como los propietarios verían el alquilar el piso como una opción con poco riesgo al poder expulsar a los inquilinos con rapidez.000 proyecto. . de casas no iniciadas con 3 millones de pisos acumulados que lo son de inmobiliarias.350 casas en promociones paradas sin terminar.098. 1. los alquileres bajarían. saldrían al mercado. Como un buen número de pisos que hasta ahora estaban vacíos. sino que alquilarían. los particulares no comprarían. Como consecuencia de unos precios de alquiler baratos. las necesidades de vivienda disminuirían durante varios años. De esta forma los precios de mercado de los pisos se hundirían.Como saldrían al mercado de alquiler muchos pisos. Al estar cubiertas por los nuevos pisos en el mercado dejarían de construirse pisos. ¿Crees que las constructoras/inmobiliarias y promotoras tienen algún interés en que sepas esto? ¿Crees que aquellas personas ya . el gobierno tomara una serie de medidas con el fin de regular mejor el mercado de alquiler que precipitara aún más la caída del precio de mercado de tu piso? Ya hemos dicho que un trabajador varón gasta. de repente. ¿Piensas que el Gobierno desea algún . los precios de los pisos de segunda mano en términos reales han bajado ya el 35.43% y el 30. de media. ¿Qué te parecería si. Como la gente se sentiría mucho más pobre (realmente los son dado que sus bienes se han devaluado) el consumo bajaría fuertemente.propietarias cuyos pisos fueron comprados a precios muy por encima de los actuales del mercado desean que la Ley cambie[73]? Imagínate que has comprado un piso a 100 euros en 2006. Las consecuencias psicológicas serían enormes. Como ya demostramos en el capítulo II.04% en términos nominales. 13.22 veces su salario anual tras impuestos en la compra del piso. Ahora.A. y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. ¿Cómo podría el Estado mantener su enorme maquinaria funcionarial? ¿No crees que ante una enorme bajada de los ingresos.cambio en la legislación? Los entes públicos se financian en parte a través de la recaudación de I. de golpe y porrazo.000 de euros.V. esa fuente de ingresos se viera mermada porque bajara el número de pisos vendidos. además de la caída de los precios de . o t r o s 100. Imagínate que.000. es decir. A este precio has de sumar los gastos de transmisión.000 euros. el Estado no podría pagar muchos salarios? ¿Cómo reaccionarían los funcionarios? ¿Eres de la opinión de que los bancos y cajas no tienen nada en contra de modernizar la legislación que regula el alquiler en España? Piensa en un piso que se vendió en 2006 a 1. El banco/caja me financió la compra del piso en su integridad. Esto quiere decir que. el banco incoaría la ejecución de la garantía hipotecaria.000 euros (el precio de venta efectiva del piso= 1.960 euros.000 euros en concepto de gastos de transmisión) y de que el banco sólo “saca” por el piso 699.000.000 euros + 100.960 euros en el . Las garantías del pago de la deuda se establecen sobre el piso.04% del precio del piso (como hemos explicado antes ésta corresponde con la bajada media del precio de los pisos desde el segundo trimestre de 2006 en términos nominales –sin tener en cuenta la inflación).los pisos que estaban en un principio destinados a la venta. sino de 699. Es decir. si pudiera devolver el préstamo. Pero ahora se presenta el problema de que debo al banco 1. estos bajan aún más porque salen cientos de miles al alquiler.100. el piso ya no tienen un valor de mercado de 1.000 euros como cuando yo lo compré. lo que representa una bajada del 30.000. Aquí lanzo una serie de ideas: El contrato de alquiler ha de poder ser inscrito en el Registro de la Propiedad con el fin de que el inquilino goce de la protección jurídica correspondiente. . En caso de que existiera mucha gente como yo (como de hecho sucede ahora en el año 2010): ¿cómo iba el banco/la caja a hacer frente a las enormes pérdidas que eso le supondría? ¿Estaría en la posición de poder devolver el dinero a las personas que depositaron sus ahorros/dinero en el banco/caja? 3.mercado.5. NECESIDAD DE CAMBIOS LEGALES PARA GARANTIZAR EL DINAMISMO DEL MERCADO DE ALQUILER La solución que permitirá modernizar el mercado de alquiler pasa por tomar varias medidas. Enumeración en el contrato (como de hecho sucede en el caso de las garantías hipotecarias-compra de vivienda) de las razones por las que el desahucio no tendrá lugar. Eliminación de la indexación de los precios de los alquileres al IPC con el fin de que estos fluctúen con el mercado Como muy bien dice el aspirante a Registrador de la Propiedad. Javier Garde: “La cuestión se reduce a determinar por qué en nuestro país el precio de los alquileres es notoriamente superior al resto de países de la Unión Europea y porqué la oferta de pisos en alquiler es sensiblemente inferior que en otros . por nuestros legisladores. La solución a ambas cuestiones creo que tiene una misma respuesta: podemos decir que es un problema cultural. sin duda. A principios del siglo XX surge el problema de la escasez de viviendas .países de nuestro entorno. El contrato de arrendamiento de fincas urbanas es. Por eso conviene echar un vistazo a la evolución histórica y legislativa del arrendamiento de bienes inmuebles en España. propiciado eso sí. uno de los contratos que ha sufrido más amplias modificaciones. que han afectado a los principios básicos de su regulación. La regulación que el Código Civil de 1889 hace del mismo gira en torno al siguiente principio fundamental: la duración del contrato y la renta son los pactados por las partes. . se dictaran una serie de disposiciones encaminadas a proteger a los inquilinos contra la resolución del contrato por parte del arrendador y contra el aumento incontrolado de los alquileres. la amplitud de las subrogaciones familiares y el control de las rentas. cuyas notas más características son la concesión de un derecho irrenunciable al arrendatario.derivada del éxodo masivo del campo a la ciudad y agudizada por la destrucción de edificios por la Primera Guerra Mundial. Así en España aparecen una serie de disposiciones que culminarían con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964. y entre ellos el nuestro. lo que provocó que en casi todos los países europeos. como el de la prórroga forzosa del contrato. el de mantener la supresión de la prórroga forzosa y el establecimiento como contrapartida.Un cambio de las circunstancias que habían determinado esta legislación especial provocó el Real Decreto-Ley de 30 abril 1985 que suprime la prórroga forzosa para los contratos que se celebrasen después de su entrada en vigor y establece. Con este punto de partida es fácil que . de un plazo mínimo de duración del contrato cifrado en 5 años. aparece la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) cuyos principios fundamentales son. una mayor libertad de las partes en la fijación de las rentas. con relación al arrendamiento de viviendas. En la misma línea. y en garantía del arrendatario. además. sólo se permite la actualización de la renta más allá del Indice de Precios al Consumo (el IPC) . Y en la actual LAU. Antes con la prórroga forzosa.se observe cuál ha sido el objetivo legislativo: dar protección al arrendatario a través de las siguientes medidas: –Dar estabilidad al arrendamiento. actualmente con el plazo de duración mínima. que aunque se ha intentado a través de las disposiciones transitorias equipar a las de mercado. Los arrendamientos sujetos a la ley de 1964 (algunos todavía vigentes) presentan una situación de renta congelada. resulta injusta. o al menos establecer un sistema de compensación fiscal en favor de los arrendadores. –El control de la renta. C) se dificulta la posibilidad desahuciar al inquilino. en caso impago. resumiendo: A) se les obliga a mantener arrendatario al menos 5 años. B) no existe libertad a la hora actualizar la renta. Por último.a partir de los 5 años. al de de de ¿En qué se traduce todo esto? Se . la excesiva lentitud y deficiente mecánica procesal de los procedimientos de desahucio. lo cual tampoco contribuye a fomentar el alquiler (…) Desde el punto de vista del propietario: Los propietarios con posibilidad de sacar viviendas al mercado de alquiler se piensan muy mucho el hacerlo porque. lo cual sin duda tampoco contribuye en demasía a dinamizar el mercado. mi vivienda puede sufrir desperfectos. Si yo me la juego (pueden no pagarme. En definitiva es la pescadilla que se muerde la cola: si hay poca oferta y mucha demanda el precio sube.) me cubro las espaldas. existe en España mucha vivienda vacía (porcentaje claramente superior a otros países) puesto que. ¿cómo?: subiendo el precio. no tengo un proceso rápido para poder recuperarla. Es fundamental atribuir a los arrendadores una mínima seguridad jurídica. en muchos casos..sacan pocas viviendas y las que se sacan se hace a precio desorbitado. si queremos dinamizar este mercado. no compensa ponerla en alquiler. Conclusión: se necesita con urgencia una reforma de la legislación arrendaticia. Por ello.. haciéndola compatible y conjugable con la . ” En 2009. y bajo los auspicios de la Ministra Beatriz Corredor. el Gobierno volverá a la carga con este tema al establecer una serie de reformas que protegerán de una forma más efectiva los derechos de propiedad respecto al inquilino. Así. Ambas son necesarias. Sólo así podremos empezar a instaurar una “cultura del alquiler” en España semejante a la europea. Según el Ministerio de Vivienda. se reforma la Ley de Enjuiciamiento Civil. El precio del arrendamiento debe ser asumible para el arrendatario y eso sólo puede conseguirse dando al arrendador la seguridad de que percibirá esa renta y de que en caso contrario el lanzamiento y consiguiente recuperación de la vivienda no será superior a 3 meses.protección del arrendatario. para así dinamizar el mercado inmobiliario[74]. esta . entre otras. Se habla de la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos de desahucio. El Ministerio confía en que la rapidez en la aplicación de la ley «contribuirá a la reducción de precios y a evitar la exigencia de garantías excesivas (avales o fianzas)». pero que debe ponerse en práctica mediante herramientas que no están en manos del Ministerio de Vivienda. Un ejercicio de voluntarismo bastante acusado. que en la actualidad pueden durar más de un año. La nueva ley no será de fácil aplicación dada la falta de efectivos policiales y judiciales.modificación «está encaminada a facilitar que los arrendadores puedan recuperar su vivienda de modo rápido y sencillo en caso de incumplimientos graves del pago del alquiler sin que esto menoscabe los derechos de los inquilinos». así. dotar a los juzgados de mayores efectivos para poder acometer con prontitud estas decisiones. . secretario general de la Corte de Arbitraje Económico de Derecho y Equidad: “La nueva ley aprobada (..) no reduce el tiempo de tramitación. es decir. El Gobierno sabe perfectamente que el quid de la modernización del mercado inmobiliario y la forma más barata de llegar a tal fin. ya que el período de espera que transcurre desde la presentación de la demanda hasta que se designa por juzgado sigue siendo el mismo”[75]. es una modernización de la Ley de Arrendamientos Urbanos que garantice los derechos de los propietarios frente a los inquilinos. no soluciona los problemas que tienen los juzgados en el momento de tramitar un procedimiento lento..Como dice Mario Navarro-Rubio. El Gobierno dice que tiene la voluntad de cambiar la Ley como lo demuestran las declaraciones de sus Ministros: . o bien son del todo inoperantes o simplemente no están dotadas de medios. El Gobierno no propondrá medidas efectivas para modernizar la Ley de Arrendamientos Urbanos. hay que demostrar que se hace algo. Mi tesis es que el Gobierno imperante dirá y pretenderá hacer creer que van a crear esos juzgados. aún así. Las medidas o bien no se llegan a tomar. de tal suerte que no se pueden poner en marcha[77]. El único objetivo es mantener el status quo de los poderes fácticos cuyo poder representa el Gobierno imperante. De hacerlo. no les concederán los medios adecuados porque simplemente no tienen ningún interés en que funcionen.“El Gobierno creará juzgados para desahucios y rebajará a 15 días el plazo para que el inquilino liquide la deuda“[76] Tras lo que hemos expuesto anteriormente: ¿crees que realmente existe la voluntad de remodernizar la Ley? Yo creo que no. . El mercado de compraventa de pisos.6. poco se sabe de estos juzgados. Deberán de ser muchas más si realmente se quiere hacer efectiva la ley[78]. comprar barato en un mercado A y vender más caro en un mercado B. así como de alquiler. Dos años después. tienen varias . Es decir. aunque la experiencia piloto se realizó en Murcia y con resultados satisfactorios. ARBITRAJE La Real Academia de la Lengua española se refiere a arbitraje como “operación de cambio de valores mercantiles en la que se busca la ganancia aprovechando la diferencia entre unas plazas y otras”[79]. 3.El Gobierno anunció a finales del año 2007 la constitución de diez juzgados de Primera Instancia especializados en desahucio. 6.1. Existen muy pocos pisos que sean iguales. DISPARIDAD DE PRODUCTOS Todos los inmuebles son distintos. altura. aún . Muy poca claridad en la formación de los precios. 3. elementos ambos que permiten arbitrar en un mercado.características comunes: Disparidad de productos. ya sea por orientación. Por esta misma razón la gente está dispuesta a pagar precios distintos por pisos que. zona de la ciudad en los que se hallan u otras características. Los pisos. serán las percepciones que ese piso produzca en ti y no los argumentos de tipo racional. carecen de lo se llama “estandarización”. La única forma que tenemos de comparar un piso es mediante el cálculo de su valor objetivo. Esta característica tiene como consecuencia que sea muy difícil comparar un piso con otro. los que predominarán en la toma de decisión. de la cualidad que hace que todos ellos sean iguales. a diferencia de otros muchos bienes. Este mecanismo sería mucho más difícil de mantener en caso de que los productos a la .siendo muy similares. Su objetivo es subrayar lo especial que es su piso con el fin de vendértelo muy por encima del valor objetivo. Las inmobiliarias y los vendedores intentarán siempre que huyas de cualquier cálculo de valor objetivo mediante los medios racionales que hemos descrito antes. son dispares entre sí. es decir. De esta forma. aunque no siempre fácil. que es “insustituible”.venta fueran todos iguales ya que en este caso la comparación entre los mismos sería más sencilla.6. el metro cuadrado de superficie útil de dos pisos en una misma zona puede llevar a venderse en un mismo momento a precios distintos. De esta forma. por ejemplo. 3. pero no de una acción. FALTA DE TRANSPARENCIA EN LA FORMACIÓN DE LOS PRECIOS: SUS CONSECUENCIAS Al revés de lo que sucede en el mercado de las acciones. Uno se “enamora” de un piso. la formación de precios en el mercado de pisos y de alquileres no es transparente. esto raramente sería posible en mercados . cree que es el piso de su vida. conocer el precio al que se ha vendido o alquilado un piso. tal y como ocurre en el caso de las acciones. Es factible.2. 2012 y 2013. . nos encontramos con la situación actual. Por las razones anteriormente mencionadas aumentan las posibilidades de pagar un precio menor que la media de lo que se paga por pisos parecidos. la quiebra de un gran número de empresas promotoras y de economías familiares y el aumento del paro. El resultado de todo ello es un fantasmagórico paisaje para el que desee comprar un inmueble. Si a esto añadimos una coyuntura en la cual pocas personas compran. Bueno. A lo anteriormente descrito se une un mercado de alquiler cuyos precios hacen aguas.transparentes donde todos los participantes tienen acceso a una cantidad de información muy similar. A ello hemos de añadir las expectativas que tienen los compradores de que los precios de los pisos seguirán bajando. pues eso será España durante los años 2011. las restricciones en la concesión de crédito para adquisición piso. a partir de 2014 como muy pronto. Así como en el período 1997-2006 (y no 19972007 como incorrectamente indican algunos) eran los compradores los desorientados. Como los compradores también partían de . no creo que el mejor momento para comprar pisos en España sea 2010. ni 2013 sino. ni 2012. tal vez. Desde el punto de vista práctico.Como explicaré más adelante. existe una enorme ventaja por el hecho de que muy pocos de los vendedores o de los arrendatarios saben exactamente lo que esta sucediendo con los precios de alquiler y de venta de otros pisos similares a los suyos. ni 2011. ahora son los propietarios. ya que nadie tiene acceso al conjunto de los datos existentes. La ventaja se refiere al hecho de que en este mercado la información es aún más importante que en otros. En el período 1997-2006 la expectativa del mercado era que los precios aumentarían. La población en general percibe las bajadas desde mediados de 2008. la demanda por parte de los inquilinos aumentó y la oferta disminuyó porque los vendedores tenían la expectativa de vender sus pisos a precios de 1997-2006. quienes. Los potenciales compradores en ese período . Por tanto. al esperar competencia. llevaban los precios hacia arriba. y de manera continuada mientras que los bancos/cajas lo financiaban. Actualmente la situación es la opuesta. En el mercado de alquiler en el año 2007 y principios de 2008. los potenciales compradores pensaban que para hacerse con el piso debían competir con otros pujantes. la gente se veía obligada a asumir cada vez créditos más altos con el fin de financiar la compra.esa base y deseaban hacerse con una casa. De esta forma tan sencilla se creaba la burbuja. De esta forma. pujaban los precios al alza ya que consideran que esa era la dirección del mercado. pasaron al alquiler al no poder comprar un piso y esperar a que los precios bajaran. y con el fin de no “malvender”. por tanto. mientras tanto. Desde principios de 2008 hemos visto cómo muchos pisos entraban al mercado de alquiler ya que los propietarios piensan que algún día lo venderán “a lo que valen” (=a lo que ellos creen que valen y nunca valieron y el mercado nunca más volverá a pagar). De esta forma los precios de los alquileres subieron. De esta forma. el porcentaje de impagos por alquiler ha aumentado enormemente y lo . Quien piensa así no sabe/ no quiere saber: Que existe un riesgo de impago del alquiler y que. al haber aumentado la tasa de paro. lo sacan al alquiler puesto que así obtenían un “rendimiento”. La tendencia a la baja aumenta al no saber los vendedores/arrendadores lo que el mercado está pagando por pisos similares en ese mismo momento y haber aceptado tanto . La disminución de entrada de extranjeros. De esta forma la renta se convierte en problemas legales de desahucio (18-24 meses si el inquilino es listo). Cuál es la forma de calcular el valor objetivo de un piso. así como el aumento del paro. las expectativas de continuadas caídas en los precios de los pisos y del alquiler.seguirá haciendo. una pirámide de población muy débil por la base[80]. harán que los precios caigan durante mucho más tiempo. La gran ventaja de los mercados opacos y en los que los precios bajan. Este fenómeno ya se daba antes de la creación de la burbuja. porque los precios de los pisos tienen un precio alto. que se producía cuando los compradores pagaban más por un piso al opinar que los mismos subirían de forma indefinida. al revés de lo que sucedería en otros mercados transparentes como el de acciones. pero invertido. En el mercado de venta de inmuebles se añade la dificultad de que las barreras de entrada son muy altas.vendedor como comprador que los precios están bajando. Esto se debe. No hay ningún índice diario de precios de pisos. Estamos ante el mismo proceso. es que los vendedores/arrendatarios no saben en ningún momento en qué dirección están yendo los precios: ¿Suben? ¿Bajan? No hay forma de medirlo. . Al ser el precio de los pisos mucho mayor que el de una acción o un bono. por ejemplo. el número de compraventas que tienen lugar son mucho menores. El número de transacciones en el mercado inmobiliario son muchísimas menos que en el mercado de acciones o de bonos. El período desde que un piso sale al mercado hasta que se vende/alquila es enormemente mayor que en el caso de las acciones/bonos. .entre otras razones. a las siguientes: Todos los pisos son distintos. Por esta razón es difícil comparar precios de venta de pisos. 3. Muchas formas son las existentes para dar visibilidad a un objeto dentro de un mercado tan poco transparente como es el de la vivienda. insertar nuestro piso en páginas de Internet o bien llevarlo a subastas. de trabajo. Hace unos años la dinámica era la misma sólo que en la dirección contraria. por tanto.6. se trata de obtener un ahorro que suponga varios años de tu sueldo y. LO QUE PODEMOS APRENDER DE ALDI Y . Entre otros. Esta tendencia aumente en los a ñ o s 2008 y 2009 ante la disminución del número de ventas de pisos[81].3.Al haberse aceptado socialmente que los precios están bajando la probabilidad de aceptar ofertas a la baja aumenta. No hay que tener miedo al enfrentamiento con el vendedor. Este hecho es tu mayor ventaja. Nuestras ofertas las basaremos en el valor objetivo de los diversos inmuebles . está guiada por los principios que rigen las compras que llevan a cabo empresas como Lidl y de Aldi.LIDL La táctica. tanto en el mercado de alquiler como en el de compraventa. A saber . Hacer ofertas los más draconianas posibles. y de forma esquemática: Preguntar al mayor número de oferentes (vendedores/arrendadores) por su producto. En los posteriores capítulos hablaremos de formas de cómo se ponen en práctica esos dos principios tan sencillos de una forma eficaz. tienes para ofrecerle el precio que crees que es el valor objetivo el el tú tú . Has de pensar “cuánta casa vale tu dinero” de la misma forma que el propietario piensa cuánto dinero vale su casa. Hay varias ideas que has de recordar cuando negocies la compra/ alquiler: A ti nadie te regala el dinero. El mismo derecho que tiene vendedor a pedirte por la casa precio que piensa que vale. LA PAZ SOCIAL Hay un elemento más que debo reseñar y que siempre me ha llamado la atención.6.Es necesario diferenciar las estrategias a la hora de negociar el alquiler y la compra.4. era de admirar la . 3. Cuando en el período 1997-2006 los vendedores exigían enormes sumas por unos pocos metros cuadrados. Siempre me ha impresionado lo poco negociadores que somos los españoles cuando se trata de hablar sobre el precio de la casa/ del alquiler que van a adquirir. Es lo que llamo “la necesidad de paz social”. Por esta razón trataremos estos dos temas en dos capítulos distintos. Este hecho impacta teniendo en cuenta que se trata de la compra/gasto más importante que vamos a tener que asumir en nuestra vida. Así mismo muy poca gente se paraba a hacer los números. Muy pocas veces entraban en verdaderas negociaciones a este respecto. se tenía la fuerza moral de reproducir el mismo proceso con aquel incauto que en el futuro adquiriera mi piso. al aceptar unos precios desorbitados. Se trata de . En España existe el miedo de tener desavenencias con otra persona. la pasividad total con la cual los compradores las aceptaban. reflexionar y ver que los precios que se estaban pagando en absoluto estaban justificados. Se pensaba de forma más o menos consciente que. Al existir el convencimiento de que los precios de los pisos siempre subían (algo falso como ya hemos indicado). Este fenómeno se explica de una forma más sencilla.parsimonia. se aceptaban los precios estratosféricos como una parte natural de ese proceso. puedo ofrecerle 212. Ese es un error cardinal: en las negociaciones por el precio de un piso. Pero ya sabe usted como están de duros los bancos.evitar entrar en discusiones sobre un tema con el fin de no provocar el rechazo del contertuliano (el vendedor).238 . haciendo un esfuerzo. se ha de entrar a la confrontación de forma sutil y con la crudeza de un jefe de compras de Lidl: se trata de presentarse como víctima del sistema para hacer una oferta baja de una forma suave. Nunca diré: Su piso no vale más de 425. el paro esta aumentando. Yo.000 euros porque es su valor objetivo y porque los tipos de interés y los precios de los alquileres los justifican. sino Su piso ciertamente vale lo que cuesta. el número de pisos en venta no deja de crecer. ya sea compra o alquiler. euros. Por esta razón. ya que su comisión es un porcentaje del precio de venta. Las inmobiliarias intentarán. Los agentes de las inmobiliarias conocen la psicología del comprador/vendedor medio. dar una visión de mercado distinta al comprador/arrendatario y al vendedor/arrendador. pero tampoco que el precio sea muy alto porque espantaría a potenciales compradores al estar totalmente fuera de mercado. pero no suelen tener cultura financiera y todo lo que les digas de cálculos de valores objetivos de pisos les sonará a chino. entre . dado que su fin fundamental es que la venta/alquiler tenga lugar al precio más alto posible. No les interesa una venta a un precio bajo. es inteligente coger con pinzas cualquier opinión que te den sobre en qué dirección van los precios de los pisos. en el proceso de venta. .otras cosas. Prepárate. porque tanto inmobiliarias como vendedores/arrendadores te van a llamar todo menos bonito. como ellos han estado acostumbrados desde hace muchos años. porque nuestras valoraciones ponen los precios en su sitio y no en las nubes. Puede ser que a partir del año 2014 sea buen momento para comprarse piso. pero nunca antes. ni 2013 serán un buen momento para comprarse piso. 4. El vendedor piensa que su piso vale un Potosí mientras que tú lo que tienes que transmitirle de una forma diplomática es cuál es su valor objetivo. 5.CAPÍTULO IV SAQUEMOS PARTIDO DE LA COMPRA Tesis 1. Hemos de saber interpretar de forma correcta los mensajes de las inmobiliarias. 2. Ni 2010. van a venir tiempos mejores porque los precios van a seguir cayendo. Es muy mal momento para comprarse un piso. Existen una serie de técnicas de negociación de compra de un piso que se han de conocer . 6. ni 2012. 3. ni 2011. puedo vender más caro de lo que lo podría vender mañana.1. a pesar de alcanzar un menor precio que en el pasado. Ya lo dice José Luis Rodríguez Zapatero el 15 de julio de 2010: “Las viviendas ahora . En mi opinión un buen momento para vender es aquel en el cual. ¿POR QUÉ NO ES EL MOMENTO DE COMPRAR? Resumimos Es muy mal momento para comprar y muy bueno para vender. a pesar de que te digan lo contrario. Entiendo que un mal momento para comprar es aquel en el que existen motivos más que de peso para pensar que el precio del bien va a bajar aún más en el futuro.con el fin de sacar el mayor partido al dinero. 4. SITUACIÓN DEL MERCADO DESDE 2004 Y PERSPECTIVAS DE CARA AL FUTURO El número de noticias negativas sobre el sector lleva aumentando desde más o menos el último trimestre de 2006.2. Los vendedores vienen de una situación .mismo no son productivas.”[82] Ahora te voy a explicar porqué estoy de acuerdo con él. 4. no estaremos preparados para cambiar el sistema productivo. Podemos resumir la situación desde finales de 2004 y año 2005 de la siguiente forma: los precios de salida de los pisos siguen subiendo con vigor. Mientras no interioricemos esa realidad. los compradores tenían la impresión de que los precios seguirían subiendo y mostraban una gran disponibilidad a adaptarse a las exigencias de precio de los vendedores.de constantes aumentos y siguen estando acostumbrados a ello. De esta forma se aseguraban que se les iba a vender el piso. A mediados de esta fase empieza a observarse que aumenta el período de venta. tal y como llevaban haciendo desde hacía varios años[83]. . el piso como clase de activo pierde mucha liquidez por cuanto que cuesta cada día más venderlo. Los bancos continúan concediendo créditos de una forma temeraria. Es decir. De esa misma suerte. don Julio Rodríguez López. Estas hubieran permitido consolidar . El Boletín Oficial del Estado 277 del 19 de noviembre de 2005 publica la constitución de la Comisión de Expertos de Estadística del Ministerio de Vivienda. Tras varias reuniones (¿4?) la comisión deja de facto de existir en el año 2007.Año 2006 La estafa de los sellos de Nafinsa es descubierta. Entre otros la conforman los expertos don Ricardo Vergés Escuín. este hecho es simultáneo a las bajadas generalizadas aún moderadas de los precios de los pisos. La Ministra no tiene ningún interés en las propuestas de los expertos. don Juan Romo y doña Asunción Rubio. la demanda observa ya signos evidentes de agotamiento. . esta comisión vuelva a reunirse. El españolito medio no puede pagar más[84]. Ante el incremento tan brutal de los precios registrados en los años anteriores. Durante el período de Carme Chacón como Ministra esta comisión no llega a reunirse. Es de esperar que bajo el mandato de Beatriz Corredor y siendo Paloma Seoane la responsable del departamento de Estadística del Ministerio de Vivienda. Se confirma el aumento del plazo de venta de los pisos que ya comenzaba a observarse desde mediados del período anterior.estadísticas con el fin de saber cuál es el estado del mercado inmobiliario. Las promotoras piden al Gobierno que les siga permitiendo ganar dinero como hasta ahora mediante medidas que.La población no es aún consciente de las rebajas de precios de pisos por varias razones: falta de transparencia en el mercado. . nula formación financiera y mitología popular tal que los precios de los pisos no bajan nunca. sin embargo a ellos les convienen. siendo perniciosas para el conjunto de la economía. Su lema es “lo que el mercado no me financia este año que me lo regale el Gobierno”[86]. Año 2007 Las acciones de muchas de las empresas constructoras bajarán durante 2007 de forma muy abultada[85]. entre ellos España. comienza el último acto de la gran tragicomedia del engaño inmobiliario en gran número de países. en España existe un amplísimo mercado Subprime (créditos concedidos a personas con muy mala capacidad de pago). Ante el aumento de denegaciones de concesión de créditos muchas personas se pasan al alquiler. Desde mediados de 2007 los precios de los alquileres suben. Se confirma que. Como los vendedores siguen pensado que serán capaces de vender sus pisos “por lo que valen” la demanda de pisos de alquiler supera con fuerza la oferta.Tras la quiebra de uno de los hedge funds[87] de Bear Sterns en junio de 2007. El Gobierno de la nación es consciente de la gravedad del asunto e intenta ocultar su existencia[88]. Los vendedores siguen creyendo factible . aún usando otra nomenclatura distinta. Las familias destinan ya el 45% de su renta disponible a financiar la compra de vivienda. aunque algunos ya comienzan a rebajar sus expectativas de precio[89]. Es decir. es el más bajo de la historia. La rentabilidad del alquiler (comprar un piso para luego alquilarlo).vender a precios de 2004. lo que representa el mayor porcentaje de endeudamiento jamás alcanzado[90]. Ante el inicio de la crisis financiera. varios bancos internacionales advierten que el endeudamiento en España es atroz por los . es el mejor momento para alquilar y el peor para comprar puesto que los alquileres respecto a los precios de los pisos son muy baratos[91]. una de las coordenadas más importantes para ver hasta qué punto son caros los pisos. 2005 y precios de salida de 2006 y prefieren esperar a que el mercado se recupere. La prensa extranjera se hace eco del enorme parón de las ventas de pisos en España[93]. Este hecho volverá a España mucho más vulnerable que a otros países[92].estratosféricos precios de la vivienda. dice el 03/09/2007 que los tipos de interés bajarán durante los próximos meses[95]. Por este motivo la Ministra de Vivienda. El Gobierno es consciente de que la subida del Euríbor. el llamado G14. El número de pisos vendidos en el mercado de primera mano desciende hasta el 70% respecto al año anterior[94]. forma un cóctel demoledor. El Gobierno deja bien claro lo que piensa de las intenciones del grupo de presión: los recibe el día después de su . Las 14 constructoras más grandes del país crean su propio grupo de presión. sumado a un precio de pisos que baja. Carmen Chacón. El Gobierno pasa a subvencionar a los propietarios de pisos unos alquileres más altos[99]. el 18 de septiembre de El número de agencias inmobiliarias que cierran sus puertas es alarmante.constitución. En los foros de Internet se observa desde septiembre de 2007 una disminución importante del porcentaje de foreros que piensan que los precios de los pisos seguirán subiendo. aumenta la virulencia de estos mismos contra los que intentan reflejar la realidad[98]. Este predicado no es el más conveniente para los intereses del . Al no poder estirar más la capacidad de pago de los españoles estos dejan de comprar pisos[97]. El mismo “El País” reconoce el 21/09/07 que en este momento es mucho más interesante alquilar que comprar. 2007[96]. A mismo tiempo. El Gobierno sigue ayudando a los constructores. Como hemos comentado antes. La menor venta de pisos hace disminuir la recaudación vía impuestos[101].Gobierno[100] quien había apostado fuerte porque la población continuara comprando pisos. Desde septiembre de 2007 la tasa de paro aumenta. Ahora presiona a los bancos y cajas para que sigan continuando con las prácticas de concesión de créditos a las que nos había acostumbrado en el período 19972006[103] Los índices que siguen el precio de los pisos desde el punto de vista de los precios de salida (no de compraventa efectiva). La deuda inmobiliaria alcanza cuotas insostenibles al llegar a la suma del PIB[102]. hablan ya de estabilización[104]. los precios de salida son . En el extranjero se habla abiertamente de gravísimos problemas en bancos y cajas españolas.los que desean obtener los vendedores por sus casas. Tanto bancos y cajas intentan negar su existencia. Los de compraventa efectiva están ya bajando desde el segundo semestre de 2006. Nosotros ya sabemos que lo que los “expertos” preveían para el año 2008 o 2009 ya había comenzado a suceder en el año 2006. Muchas de las constructoras más importantes del país están altamente endeudadas[105]. El fin esta clarísimo: . Aumentan considerablemente los plazos de venta de los pisos a la vez que las ventas se vienen abajo[107]. pero no aquellos a los que las operaciones acaban cerrándose. Los llamados expertos prevén para 2008 o 2009 la primera bajada de valor de los pisos en 15 años[106]. España es un país de hipotecas basura y esto hay que ocultarlo. el Banco de España. El Banco de España será una parte muy activa en esta política. la bajada en términos reales fue de por lo menos del 31. Tras años de una imprudente supervisión de bancos y cajas. En . decide finalmente hacer algo[109]. Con el fin de poder seguir manteniendo la ficción de que “los precios nunca bajan” el Ministerio de Vivienda retira esa estadística de su página y la sustituye por otra que empieza su andadura durante la burbuja 1997-2007. ante lo grave de la situación.3%. es decir. La última vez que el mercado inmobiliario se desmoronó fue en el período 1990-1996 en el que los precios subieron en términos nominales el 7% y la inflación fue de 38.3%. al haber permitido la ocultación de pérdidas patrimoniales en las que han incurrido tanto bancos como cajas[108]. el período 1997-2007 los precios de los pisos subieron. Año 2008 El Gobierno sigue en su empeño de crear Estadísticas que nieguen lo evidente: el derrumbamiento del mercado[110]. De esta forma intenta evitar que la gente se pueda informar y ver por sus propios ojos que sí. El Estado. El Gobierno pasa a vilipendiar a los que advierten a la población de cuál . continúa regalando dinero a las inmobiliarias y constructoras[111]. mediante las líneas de crédito a través del Instituto de Crédito Oficial o el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2005-2008. que los precios de los pisos ya bajaron en España. Se trata de mantener con vida el principio de “nunca bajan”. El engaño toma tintes rocambolescos hasta el punto de que se tilda de antipatriotas a los que hablan abiertamente de la situación[112]. El Gobierno sube los precios de los VPO (Vivienda de Protección Oficial) de la noche a la mañana. Tanta ayuda a las . Esta percepción comienza extenderse entre la ciudadanía[115]. Ya en enero de 2008 los propios medios cercanos al poder establecido. Los precios de los pisos bajan.es la verdadera situación. A ello habrá que sumar los pisos de segunda mano a la venta[114]. comienzan a reconocer la gravedad de la situación a pesar de hallarnos a dos meses de las elecciones generales[113]. El número de pisos sin vender sigue aumentando a ritmo de vértigo y llega al millón en el mercado de primera mano. constructoras y la subida de artificial de los precios de VPO. uno de los últimos reductos del Franquismo en las instituciones del Estado. hacen que ésta sea más cara que los pisos del mercado libre y lleva a que muchos agraciados las rechacen[116]. Los municipios de España deciden el traspaso de dinero público de todos los ciudadanos a los beneficios de las grandes constructoras al decidir la . Las inmobiliarias intentan dar la impresión de que este es un buen momento para comprar[118]. Hasta los sindicatos. presidente de Martinsa Fadesa[119]. Las promotoras/constructoras e inmobiliarias reciben con los brazos abiertos esta nueva medida. tal y como reconoce Fernando Martín. tienen que reconocer la gravedad de la situación económica del país[117]. Incluso medios adictos al poder . En las conferencias del sector comienzan a notarse bajas porque simplemente no hay negocio[122]. Los compradores comienzan a sentir con fuerza. El número de constructoras en apuros aumenta vertiginosamente[123] [124]. que los bancos/cajas endurecen las condiciones de concesión de créditos.construcción de miles de pisos que no se necesitan[120]. sobre todo desde la segunda mitad del año. Continúa el goteo de estudios independientes que apunta a la sobrevaloración de los precios de los pisos[121]. lo que se deja notar en el hundimiento del número de pisos vendidos[125]. Comienzan a verse muchos carteles de “se vende” colgando de las calles de España. La banca española tiene que hacer frente a una enorme morosidad.político reconocen que no se pueden seguir manteniendo los beneficios de las empresas constructoras mediante regalos procedentes de las arcas del Estado[126]. pero todavía los precios están muy alejados del precio al cual el mercado está dispuesto a comprarlos[127]. Algunas Comunidades Autónomas pasan a aumentar de forma artificial los precios de los pisos de Protección . En el mercado de segunda mano se constatan rebajas. consecuencia de la recesión económica y de los problemas de las promotoras[128]. que se nutren de datos provenientes de ATASA . El fin es claro: posibilitar que los constructores sigan ganando dinero como lo había hecho hasta entonces. reflejan que los precios de los pisos suben al mismo ritmo que la inflación.Oficial. Como consecuencia de ello muchas de las promociones de vivienda protegida quedarán desiertas: más pisos construidos sin vender y financiados por las Comunidades Autónomas en su afán de que el mercado no se corrija de forma natural[129]. Las estadísticas oficiales. Ante las elecciones Generales de . Este era el objetivo declarado del gobierno[131] [132]. En algunos segmentos del mercado el período de venta de un piso se triplica en el durante 2005-2008[130]. marzo de 2008. Comienzan a verse señales inequívocas de que el mercado de alquiler va a comenzar a desplomarse. el Gobierno opta por presentar datos verdaderos de una forma tal que los oyentes lleguen a conclusiones lógicas. según ‘FOTOCASA . El gobierno se vale de mitología. La prensa internacional se hace eco de los enormes problemas de la banca española[134] y la banca española lo niega vehemente[135]. La oferta de viviendas en alquiler aumentó un 53% en el primer trimestre. Es la cima del espíritu torticero.es’[136] y el precio de los . pero falsas en sí mismas. de ideas muy profundamente asumidas entre la población con el fin de ocultarle lo que esta sucediendo[133]. que los precios han caído algo (sin mencionar que realmente ya se han desplomado) y que así podremos conseguir que la gente se trague la . El Gobierno se empeña en hablar de “desaceleración” con el fin de ocultar lo que realmente está sucediendo. Se trata de cantos de sirena dentro de una táctica muy bien calculada.alquileres ostensiblemente[137]. bajó Analistas económicos de primer orden mundial dicen a las claras que España será uno de los países que peor lo va a pasar[138]. Comienzan a oírse algunas voces críticas dentro del propio sector de la construcción. a saber. La misma consiste en reconocer algún error. que España ya está en recesión[139]. ante la constatación de que los precios de los pisos se hunden y de los problemas que eso les va ocasionar. no podemos bajar y. es un bien momento para comprar”[140].siguiente mentira: “ya han caído lo suficiente. por tanto. En algunas Comunidades Autónomas las autoridades optan directamente por regalar dinero a las promotoras/constructoras[142]. Aprovechando que las caídas son ya evidentes. las inmobiliarias animan a la gente a comprarse un piso[141]. En un signo de desesperación. El número de pisos vendidos sigue cayendo[144]. cierran de forma abrupta el grifo de concesiones de créditos[143]. las constructores de Murcia piden que el . Los bancos. Se propone el alargamiento de los plazos de las hipotecas con el fin de poder mantener el precio de los pisos por las nubes[146]. Siguiendo el guión preestablecido entre gobierno y constructores. .Banco de España les financie los beneficios[145]. con el fin de desviar la atención de las ayudas que están recibiendo del Estado. los precios están aún muy por encima de sus valores objetivos[148]. Aún así. Ante la necesidad de obtener dinero. El fin es claro: que los ciudadanos no sean conscientes de las cantidades que se les están regalando[147]. los constructores atacan al Ministro de Economía Pedro Solbes. los precios de los pisos alcanzan considerables descuentos en las subastas. Ministro de Economía y Hacienda: “el Euríbor esta a punto de tocar techo”[151]. El 04/10/2007 Zapatero “ratificó que el Euríbor ha tocado techo y. Todo esto sucede después que el Gobierno nos dijera: El 03/09/2007 Carme Chacón. lo que hace que el Euríbor (recordemos. E l 27/09/2007 Pedro Solbes.El fuerte aumento de la inflación provoca problemas sociales[149].4% tras registrar su mayor subida en una sola jornada. Ministra de de Vivienda: “los tipos de interés y el Euríbor están tocando techo”[150]. por tanto. Los tipos de interés siguen el compás del aumento de la inflación. el esfuerzo a hacer por las familias no irá . el tipo al cual están indexados la gran mayoría de los préstamos hipotecarios en España) alcance su máximo histórico en el 5. porque han . el diferencial entre el Euríbor y el Banco Central Europeo lógicamente se reducirá”[152].. así Jürgen Donges. Economistas de primer rango mundial critican duramente que el Gobierno. E l 30/04/08 Pedro Solbes “en la medida en que la liquidez fluya. El 30/10/07 Pedro Solbes “la sensación es que hay algunas posibilidades de que pueda bajar (el Euríbor)”. salve a las constructoras. mediante avales públicos pagados por todos..) Y reajuste significa que tiene que reducirse. que muchas empresas tendrán que quebrar.a más en el futuro”. Economista. catedrático de la Universidad de Colonia: ¿Cuál es su receta para impulsar un sector tan castigado como el de la construcción? (. Seguir llevando la contraria a la realidad y decirnos que “es el momento adecuado para comprar una vivienda si realmente se necesita”[154] El dramatismo de la situación lo . todos avalamos con nuestros impuestos que las constructoras y promotoras sigan ganando dinero).[153] El Gobierno sigue en su empeño de regalar más dinero a los constructores mediante la modificicación del “Plan Nacional de Vivienda 2005-2008” en el cual opta por: “insuflar confianza en el sector constructor y promotor al acudir a este mercado bajo el manto de los crédito ICO”. (Es decir.crecido sobre una base especulativa y sería un error salir ahora en defensa de ellas abriendo avales en el Instituto de Crédito Oficial. Pide prudencia al presidente del Banco Central y le hace responsable de la escalada del Euríbor y el petróleo”[158]. A pesar de desconocer las dinámicas . La Confederación Nacional de Constructores opta por nombrar al director de la Oficina Económica de Presidencia como su representante[160].refleja el enorme aumento del número de embargos que se registra[155]: la subida de los tipos y el aumento del paro ahogan a mucha gente[156]. A su vez Trichet nos recuerda lo que Zapatero ya sabe: que su trabajo no es mantener los tipos de interés bajos sino contener la inflación[159]. “Zapatero culpa a Trichet[157] de la subida de hipotecas por su irresponsabilidad. Este prevé el que no es sólo el Gobierno de la Nación. optan por el transpaso de dinero a las constructoras[163]. que los precios están bajando. apoya públicamente el Plan Vivienda 20052008. La inmobiliaria Martinsa Fadesa se ahoga con 5.200 millones de deuda: se trata de la mayor suspensión de pagos de la historia de España[162]. Aún así . . así Emilio Botín[164]. Poderes fácticos apoyan las tesis del Gobierno a la espera de prebendas.aún no son capaces de atisbar en qué medida se desploman[161]. a medida que avanza el año.del mercado inmobiliario la gente ya sabe. Pedro Castro. El presidente de la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP). ni el PP sino también el conjunto de Municipios y Provincias. Las propias estadísticas oficiales creadas por las cajas de ahorros y bancos. recogen bajadas de los precios de los pisos[166].Hay firmes razones para pensar que las tasadoras inmobiliarias ayudan a las instituciones de crédito a sobrevalorar activos con el fin de esconder sus pérdidas[165]. Tras haberse empeñado en mantener con vida mediante dinero .6 y 2. según Acuña & Asociados[168].7 millones. Es un cambio muy importante. La tasa de desempleo se dispara y aumenta en meses más de lo que históricamente nunca lo había hecho desde hacía décadas[167]. El número de viviendas vacías en España oscila entre 1. puesto que hasta entonces sólo recogían subidas cercanas a la inflación. el Gobierno lanza mensajes diciendo que no financiará los “años de excesos”[169]. los nuevos créditos para la compra de una casa caen un 40% respecto a los concedidos un año antes[172]. En junio de ese año. José Luis Rodríguez Zapatero el 24 de septiembre: “Quizás España tenga el sistema bancario más sólido de la comunidad internacional”[170]. No son conscientes de que los precios seguirán bajando durante muchos más años[171]. Muchos potenciales vendedores se siguen aferrando a la idea de que es mejor esperar a tiempos mejores para vender su piso. Los medios cercanos al poder inducen al error a la población para .público a una industria sin futuro. Los más informados reconocen que . La Comunidad de Castilla-la-Mancha pasa directamente a comprar los pisos a los constructores a un precio muy por encima del de mercado[176].hacerle creer que. en un momento en que los precios de los pisos bajan.6% el precio de la vivienda protegida”[175]. La Comunidad de Madrid pasa a subvencionar los beneficios de las constructoras. pero presentándolo como una ayuda al ciudadano. se lo pagará la Comunidad[174]. es un buen momento para comprarse un piso[173]. La diferencia entre el precio al cual el promotor vende y el que el mercado está dispuesto a pagar. así “La Comunidad de Madrid sube un 31. Esto es precisamente lo que el Gobierno. [177] Año 2009 En enero de este año Standard and Poor’s. La consecuencia es que los acreedores sólo prestarán dinero a España a cambio del pago de intereses más altos[178].lo mejor es que los precios de los pisos caigan con la mayor rapidez posible. De esta forma. El fondo Banif Inmobiliario deja a . piensan que el mercado se recuperará más rápidamente. dice que la posibilidad de que España no pueda devolver la deuda contraída ha aumentado. una de las mayores agencias de calificación de riesgos. las entidades de crédito y las constructoras/promotoras no desean. por tanto.200 millones de euros atrapados[179].000 partícipes con 3. Las constructoras pasan a adoptar posiciones como decir que la vivienda es “un derecho constitucional” y que. el sector inmobiliario pisa fuerte el acelerador y anima a la población a comprarse un piso[180]. Ante la imposibilidad de vender los activos inmobiliarios que tiene. Ante la enorme bajada en el número de pisos vendidos. Luego te mostraré varios ejemplos de cómo ponen en marcha esta política.50. “hay que obligar a los bancos/cajas a conceder financiación” porque es “la financiación (y no el precio) el problema”. Los bancos siguen sin prestar dinero . el fondo suspende todos los reembolsos. la real es del 30%. Las ayudas al sector. Este fenómeno ya se producía desde principios de 2008. por primera vez. la prensa se hace eco del mismo[181]. hacen que los precios de los mismos estén ya por encima de los pisos del mercado libre. El Banco de España da el visto bueno . La tasa de morosidad declarada es del 17%. pero es ahora cuando. ahora mediante el aumento de los precios de los módulos de los pisos de Protección Oficial.como antaño. sobre todo por el aumento de impagos y las dificultades de refinanciarse que tienen. la Caja de Ahorros de Castilla-la-Mancha. El Banco de España interviene en marzo de 2009 la primera institución financiera. éstas son consecuencia del batacazo de los precios de los pisos. La pobreza comienza a hacer estragos entre la población. estén– muy tocadas[182]. la llamada clase económica media y mediabaja[183]. Son sobre todo aquellas personas que habían trabajado en el sector servicios y de la construcción las que peor están haciendo frente al derrumbe económico. Se trata a toda costa de ocultar que algunas entidades estarían –tal vez.a que las cajas de ahorros no tengan que reconocer sus enormes pérdidas patrimoniales. Si no fuera por la bajada de los tipos de interés. . el conjunto de la economía española estaría en quiebra. a constructoras[185]. contada a partir de la fecha hasta la total amortización del préstamo o crédito hipotecario. no alcance los 20 años. .El período necesario para la venta de un piso sigue aumentando: los precios siguen estando aún muy por encima de lo que el mercado está dispuesto a pagar por ellos y siguen existiendo vendedores que no lo captan[184]. De esta forma se intenta de cualquier forma ayudar a cajas/bancos y. sobre todo. El Gobierno pasa a permitir que los préstamos para inmuebles construidos sobre suelo ajeno con propiedad temporal puedan formar parte de la cartera de garantía de las cédulas y de los bonos hipotecarios. ello siempre y cuando su duración. Mediante este fondo se inyecta capital en bancos/cajas que han sufrido fuertes pérdidas. sobre reestructuración bancaria y reforzamiento de los recursos propios de las entidades de crédito. El número de ventas de pisos. Mediante el Real Decreto-Ley 9/2009. se desploma[187]. De esta forma se reconoce la situación de enorme gravedad por la que pasan muchas entidades bancarias y cajas en España. . d e 26 de junio de 2009. sobre todo en el mercado de segunda mano. se crea el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria[188] con vigencia hasta el 30 de junio de 2010.Ante la situación económica aumenta el ritmo al que se sacan discursos de tipo ideológico[186]. llegamos a la conclusión de que los descuentos son publicidad con el fin de hacer creer que “es el momento adecuado para comprarse un piso” porque “ahora es cuando más opciones hay”[190]. Las rebajas que se proponen se realizan respecto de precios de tasación de 2006.Las promotoras pasan del “nunca bajan” al “ya han bajado lo suficiente” y comienzan a ofrecer pisos a “precios ventajosos”[189] usando para ello los llamados “Outlets” con “descuentos de hasta e l 50%”. Sabemos que los precios de tasación d e 2006 estaban sobreinflados respecto al mercado de entonces. La Comunidad Autónoma de Madrid se empeña en seguir financiando directamente los beneficios de las constructoras/promotoras y pasa a . De esta forma. Algunos se empeñan en hacer ver pequeños aumentos en el nivel de ventas como un resurgir del sector.000 millones de euros. o al 4.aumentar la deducción por la compra de vivienda[191]. A la vez las cajas de ahorro prevén que la tasa de impagos llegue al 7% en enero de 2010[192]. En 2010 la tasa real de morosidad del sistema bancario español está entre el 11.515%.93% del total de los créditos concedidos. Los expertos en política de vivienda[194] apuntan a los pisos de . Para que el mismo resurja hará falta una disminución fuerte del desempleo la cual tardará aún varios años en llegar[193]. La tasa de morosidad oficial de bancos y cajas sube a los 90. A pesar de ello.protección oficial en régimen de propiedad como uno de los mayores errores. es decir. de . La asesoría inmobiliaria Acuña y Asociados. Los parados sin protección llegan a 1. sobre todo.15 millones. En algunas zonas de España la caída del precio de los pisos ya roza el 60%[197]. de ocultar pérdidas sin pedir cuentas a ningún gestor. su máximo histórico[198]. el Gobierno se opone a seguir tales consejos[195]. Se plantea la fusión de cajas como una forma de solucionar los problemas. se trata. vuelven a confirmar con gran detalle que en España sobran pisos para los próximos 15 años[196]. lo hace el número de viviendas en venta. logra un fin no deseado. aunque dirigida a ayudar en todo lo posible a los constructores. El Gobierno toma la primera medida que. Así tendería a desaparecer una buena parte de las existencias de las casas aún no vendidas.mantener un sistema de caciquismo entre los señores políticos locales y los constructores de turno. disminuyen los precios de los alquileres y los bancos/cajas no pueden prestar. El tiro sale por la culata: el paro en aumento. de esta forma se intenta apoyar a la industria de la construcción y a los bancos/cajas al acelerar los potenciales compradores la compra[199]. Todo ello hace que los españoles . A partir de 2011 se elimina la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual. España supera ya los cuatro millones de parados.vean la nueva medida como una forma de obligarles a comprar a precios sobre-inflados. Se trata de financiar. previene contra un 2010 negro y obliga a bancos y cajas a recortar beneficios y guardar provisiones para afrontar el año[201]. así que no se deciden. un 19. El Gobernador del Banco de España. El Consejo de Ministros da luz verde a la norma que posibilitará que las grandes constructoras puedan captar dinero en los mercados y a la vez obtener avales públicos. con el dinero de todos. Miguel Ángel Fernández Ordóñez.2% de la población activa a finales de septiembre de . que las constructoras puedan seguir ganando dinero[200]. El Gobierno pasa a la táctica de reconocer que hay una salida de la recesión.2009. se pretende ahora ser “prudentemente positivo”. Ahora de lo que se trata ante todo es de evitar que la . Reconociendo que España lo está pasando un poco mal. Entre tanta necedad hay que decir algo que resulte creíble ante los oyentes. pero no será ni “fácil ni rápida”. Ante esto. la banca se rebela y se lanza al ataque. En el extranjero se tienen verdaderas dudas de que los balances de los bancos y cajas españoles reflejen la realidad de la situación patrimonial de los mismos. Los datos son tan graves como escandalosos[202]. El Gobierno ya sabe que la tasa de paro estará por encima del 20% (estadística Eurostat[203]) tanto en 2010 como en 2011[204]. al El número de pisos vendidos disminuye al menor ritmo desde hacía mucho tiempo. Los precios de los alquileres en el mercado residencial se desmoronan[207]. Sale adelante la “Ley de medidas de fomento de alquiler y eficiencia energética de los edificios” mediante la que se pretende agilizar los desahucios de los inquilinos y dinamizar el mercado de alquiler en España[208]. Algunos actores del mercado creen que los precios ya han bajado lo suficiente y se lanzan a la compra[206]. Es la antesala de un mayor hundimiento. La recesión pega tan fuerte en España que lleva a una bajada muy .gente retire la financiación sistema financiero[205]. en una . 650 mil pisos nuevos construidos y no vendidos. y no Yo calculo que el número de pisos de segunda mano en venta es de por lo menos 580 mil. 3 millones de pisos vacíos.acusada de los alquileres de oficinas. 200 mil casas escrituradas registradas[211]. a finales de este año existen en España[210]. y estimo entre 275 y 325 mil las casas en propiedad de cajas y bancos. 1. Ricardo Vergés Escuín calcula que. ya que en realidad es muy superior). El 16/11/2009 el Gobernador del Banco de España reconoce. Es el mismo proceso que se observa en el mercado residencial[209].35 millones de pisos sin finalizar de construir (este número es el mínimo. 15 de las instituciones existentes han de ser fusionadas. El propio BBVA reconoce en su . Por lo menos.entrevista al Financial Times. la necesidad de fusiones en el sector de las cajas de ahorro. posterguen toda decisión de comprar de tal suerte que la economía no avance. La deflación comienza a galopar en España. pero aún demasiado pequeños para lo que se viene encima[212] [213]. puesto que hace que las personas. Este es un proceso mucho más grave que la inflación. Se presentan grandes descuentos respecto a los precios de tasación de 2006. ante la espera de bajadas mayores en el futuro. Bancos y cajas organizan ferias con el fin de intentar vender los pisos que tienen. La tasa de natalidad no acaba de subir.informe “Situación inmobiliaria. Como muy bien dice El Correo del 27 de Julio de 2009 “No hay jóvenes ni los habrá”[216]. calcula q u e algunas entidades financieras deberán realizar “descuentos de . uno de los bancos comerciales más importantes a nivel mundial. BNP Paribas Real Estate. perteneciente a BNP Paribas. Este hecho hace que en el futuro la demanda de pisos vaya a ser muy reducida. Así mismo cifra en un 30% en términos reales la caída que los precios de los pisos han de sufrir para que las existencias de pisos sean absorbidas[215]. segundo semestre 2009” que el precio real de la vivienda descenderá un 7% en 2009 y otro 8% en 2010[214]. com.319 solicitudes de ejecuciones hipotecarias en 2009[219] Año 2010 Según cifras del Idealista. El Banco de España ve riesgos reales de quiebras entre las cajas de ahorros dado el aumento enorme de morosidad que ha tenido lugar[218]. es necesario casi un año para vender .liquidación del entorno del 50%” para dar salida a productos inmobiliarios que no la encuentran con los descuentos que actualmente se realizan y que “todavía no se han producido los descuentos que espera el potencial comprador”[217]. Según datos del Consejo General del Poder Judicial ( CGPJ) la crisis económica provocó que los juzgados españoles recibieran 93. una vivienda de segunda mano en España. jefe de estudios de este portal de Internet subraya: “No hay que olvidar que estos datos se refieren a las viviendas que han encontrado un comprador. no se venderán ”[220]. Fernando Encinar. La agencia de calificación de riesgos Moody’s. los precios seguirán bajando”[221]. concretamente 344 días. amenaza con bajar las calificaciones de riesgo de una muy buena parte de la banca española. “Mientras siga subiendo el paro y continúe siendo difícil acceder al crédito. y hasta que no ajusten su precio. Si . Todas aquellas cuyos precios se encuentran fuera del alcance real de la demanda no se han incluido en el estudio porque no se han vendido. su capacidad de hacer frente a su mala situación disminuiría[222]. Cuanto más se ahorra menos se consume y más bajan los precios de los bienes y servicios. Según Paul Donovan. los gastos de financiación de la misma aumentarían y. por tanto.7% de su renta disponible.esto se lleva a efecto. Ante la incertidumbre sobre el futuro económico. Según el Instituto Nacional de Estadística este es el el porcentaje más alto jamás alcanzado[223]. analista del banco suizo UBS en febrero de 2010 “España ha sido víctima de su pertenencia a una unión monetaria inapropiada y de un mercado inmobiliario que era un esquema . los ciudadanos ahorran hasta el 24. los tipos de interés se mantienen estables y la inversión extranjera retrocede. experto en temas inmobiliarios dice el 17/03/2010 “Si no se crea empleo. Aumentan el número de pisos vendidos[226].Ponzi (fraude piramidal)”[224]. Gracias a las mismas. En realidad el aumento de las transacciones es consecuencia de triquiñuelas contables realizadas por los bancos y cajas a través de la dación de pago[227]. El sistema presenta este hecho como la señal que demuestra que el mercado se está recuperando. no es razonable pensar que la salida de la crisis inmobiliaria está cerca”[225]. Carlos Sánchez. los salarios reales no crecen. los bancos y cajas sólo tienen que reconocer una parte de la pérdida que han tenido y no su . los precios de los pisos de segunda mano. destacó que las familias dedican en la actualidad el 29% de su renta bruta disponible a la compra de una vivienda. Según la consultora inmobiliaria Knight Frank. E l 18/03/2010 Beatriz Corredor. Si ya sabemos que la cima de los precios se alcanzó e n 2006 ¿crees que es un buen momento para comprarse un piso?. una vuelta a los niveles de 2006 que calificó de “buena noticia”[229]. subieron un 0. Ya sabes cómo el INE calcula este índice. Según el Instituto Nacional de Estadística (INE). así que ya conoces el valor que esta información tiene. los precios de los alquileres han bajado un 24% y .totalidad[228].1% en el segundo semestre de 2009. Ministra de Vivienda. el 24/03/2010 liquida el asunto: “Creo que hay dudas de cuándo sevan a subir los tipos porque tengo dudas sobre la intensidad de la recuperación en Europa. esto quiere decir que la calidad de España como deudor ha empeorado[231]. Luis de Guindos. hecho que algunos interpretan como una señal inequívoca para comprarse un piso. ex Secretario de Economía con el PP.bajarán 2010[230]. nivel al . Los tipos de interés están en sus niveles más bajos.20%. Los tipos no van a bajar más. un 10% adicional en La agencia de calificación Standard & Poor’s rebaja su nota de solvencia para España y abre la puerta a nuevos recortes. El Euríbor es imposible que esté por debajo del 1. siguen sacando pisos al mercado de alquiler. Mientras esperan. Si en 2009 los precios de los alquileres bajaron muy posiblemente de media el 20% respecto a los firmados un año . Y también olvidamos que si tú te endeudas con una hipoteca a 20-25 años. sino más altos[232]”. con lo que la gente no debe tomar por fijo los tipos que esta pagando hoy. a lo largo de ese tiempo los tipos seguro que suben.que está ahora. Los activos dudosos rebasan los 113. Los vendedores siguen esperando a que sus pisos recuperen los precios que ellos creen que “valen”.600 millones”[233]. Dentro de dos años no estarán a estos niveles. “La morosidad devora seis de cada diez euros del beneficio recurrente de la banca. .antes. 2010 no es el año indicado para comprar porque los precios de los pisos siguen bajando. La bajada de los alquileres hace que estos resulten mucho más baratos de los gastos derivados de los intereses a pagar por un crédito. Recordemos: tanto los alquileres como los intereses a pagar al banco por un crédito son gastos y no inversión como pretendía hacernos ver la mitología popular. El Gobierno decide unilateralmente el mayor recorte de derechos sociales de la historia de España[234]. en 2010 los mismos bajan otro 10% respecto a los alquileres firmados a finales de 2009. los alquileres también y el diferencial que los bancos cobran respecto del Euríbor sigue por las nubes. esto quiere decir que España tendrá que pagar unos mayores intereses con el fin de acceder al crédito en los mercados de deuda internacionales[238].700 personas[235]. La eliminación de la desgravación . La agencia de calificación de riesgos Fitch IBCA rebaja la nota de solvencia a España. el Banco de España. Al no haber demanda de vivienda.El paro en España supera ya el 20% y se sitúa en 4. interviene Caja Sur[237]. Los bancos y cajas han de vender más pisos con el fin de hacer caja. Este hecho hace que los precios de los pisos ofrecidos por los bancos sean más baratos que aquellos que ofrecen las promotoras/inmobiliarias[236].612. El 22 de mayo. han de seguir rebajando los precios. Esta medida es un fracaso. lo que hace que sea aconsejable esperar.fiscal por adquisición de vivienda a partir de enero de 2010. El Gobierno de España opta por la prórroga del FROB[240] ante la constatación de que el proceso de reordenación bancaria aún no ha finalizado. y anunciada durante el Debate del Estado de la Nación en junio de 2009. Los precios de las VPO (Vivienda de Protección Oficial) siguen disparados . Los compradores se dan cuenta de que los precios de los pisos van a bajar más allá de 2011. tenía como primer objetivo ayudar a que los vendedores se deshicieran de los pisos al mayor precio posible mediante ayuditas fiscales a los constructores[239]. respecto a los precios que se puede obtener por pisos similares en el mercado libre de segunda mano. Siguen sobrando pisos por doquier. las empresas no puedan financiarse y contratar a más personal ni los particulares consumir. Como ya describió El País al referirse al año 2009. La mala situación económica de España hace que el Estado se endeude más con el fin de suplir el vacío de actividad dejado por la . el sistema financiero sigue sin prestar dinero. Este hecho provoca que los particulares no puedan acceder a dinero para adquirir una casa o consumir. aunque el Gobierno se empeñe en intentar demostrar lo contrario[242]. Esta situación se mantendrá durante varios años más[241]. Como consecuencia de ello. El objetivo es claro: ocultar las mayores .000 millones de euros[248].iniciativa privada. el Euro se derrumba en su cotización contra muchas divisas[243]. Este proceso hace que los mercados internacionales duden que España pueda pagar sus deudas. La crisis económica. advierte que sobran constructoras en España[244] [245]. José Blanco. El Ministro de Fomento. El 15 de junio de 2010 los sindicatos mayoritarios convocan para el 29 de septiembre una huelga general[246]. que desembocaría en recesión poco después. ya se había iniciado en junio de 2007[247]. Mediante la fusión de 7 cajas de ahorros se crea la más grande del país con activos por valor de 340. Según el economista británico Edward Hugh. Torre CRISTAL el 0%. las cuales estaban pensadas para ser alquiladas como oficinas en su totalidad. el 83% de la torre ESPACIO y todo ello desde hace más de un año[249]. .pérdidas posibles. presentan la siguiente situación: Torre Caja Madrid el 0% de la superficie alquilada. ya que la situación económica del país es de extrema gravedad[251]. España tendrá que ser intervenida antes de 2011. las llamadas Cuatro Torres de Madrid. Según la revista Qué. Ministra de Economía y Hacienda: ‘El sistema financiero español es absolutamente solvente’[250]. Elena Salgado. Torre SACYR el 66% alquilado. Sacresa solicita el concurso al juez c o n 1. La introducción de una nueva .Sabadell y Banco Guipuzcoano se fusionan: es la primera unión de dos bancos en España desde el inicio de la recesión y una prueba más de que la situación es muy dura.200 millones) y Promociones Habitat (2. Este es el tercer mayor concurso de acreedores después del de Martinsa-Fadesa (5. antigua Ministra de Vivienda. María Antonia Trujillo.800 millones de deuda. y no sólo entre las cajas[252]... La banca no aceptó quedarse con activos a cambio del abultado pasivo de la empresa[254].300).”[253]. “En España hay suelo clasificado para los próximos 20 años y viviendas construidas para los 10 próximos. El Gobierno aprueba la ley de cajas tras haber destinado 11.contabilidad hace que los requisitos para la concesión de créditos se endurezcan.200 millones en ayudas[256]. el Gobierno ha de recortar el presupuesto del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012[257]. éste había sido concebido para mantener el nivel de beneficios de las constructoras de una forma artificial. Aumenta enormemente el número . esta medida no hace ninguna gracia a los constructores[258]. Como te puedes imaginar. Ante la urgente necesidad de recortar el gasto público. Este hecho representa una gran dificultad para la recuperación económica de España[255]. también lo hacen el de las habitaciones en pisos[259] hechos ambos que se reflejan en los precios de los alquileres Año 2011 A partir del 01/01/2011 sólo las rentas inferiores a los 24. una anormalidad histórica (el que el Estado subvencione de forma directa la cuenta de ganancias de las empresas del sector de la construcción) ha muerto[260].de pisos que salen al alquiler. el mercado de la compraventa se normaliza y gana en transparencia. La eliminación mencionada en el punto anterior hace que el número . a la vez.107 euros tendrán derecho a la desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual. De esta forma. Como te puedes imaginar. Este hecho permite que los bancos y cajas puedan vender sus pisos a un menor precio.de pisos vendidos disminuya fuertemente[261]. usando valiéndose de las líneas preferentes de financiación que el Banco Central Europeo les había concedido para evitar su quiebra. al provocar la bajada de los precios de la vivienda[263]. este hecho enfurece a los constructores. el . Los bancos comienzan a vender los pisos que tienen acumulados. Ante la recuperación económica que se afianza en el resto de Europa. es un fenómeno similar al que ya había sido observado en la industria del automóvil en el momento de la eliminación de las ayudas para la compra de coches en 2010[262]. cuya Economía aún sigue en recesión. La población es más consciente de que los precios llevan ya varios años derrumbándose y de que lo seguirán haciendo en los próximos años. El paro no ha bajado sustancialmente.Banco Central Europeo sube los tipos de interés. los bancos siguen siendo restrictivos en sus políticas de valoración de los pisos y de condiciones de concesión de préstamos hipotecarios. A España. Ahora lo que le vendría bien serían unos tipos de interés bajos que estimularan el crecimiento económico[264]. que llevan . Todos estos elementos hacen que el número de pisos vendidos continúe bajando. esta subida le sorprende en muy mala situación. Los vendedores. pero los compradores desean mayores rebajas. España empieza 2011 con una tasa de paro (sistemática Eurostat) del 21% y lo acaba al 22%. pero a menor ritmo que en años anteriores. Tras el . Algunos se apresuran a sacar los pisos a la venta a un precio menor. son conscientes del efecto que la finalización de la deducción fiscal tendrá en los precios.esperando varios años a vender sus pisos “por lo que valen”. Los precios de los alquileres siguen bajando. Ante esta realidad. el mercado se anima. Años 2012 y posteriores La cultura del alquiler se ha afianzado y es una alternativa real para muchas personas. los precios de los pisos han bajado ya el . la tendencia de la gente a firmar una hipoteca ha disminuido sustancialmente. Usando el índice de TECNOCASA . “nunca bajan”. para el mercado de segunda mano.período 1997-2006 una parte de la población es consciente de las consecuencias nefastas que ha tenido la mentalidad de “comprar es siempre una buena inversión”. Consecuentemente. “alquilar es tirar el dinero”. Se extiende entre la población la idea de que los precios de los pisos han bajado y de que pueden bajar mucho más. La bajada de la población en el grupo de los nacidos entre 1985-1990 hace que la demanda de pisos esté muy mermada. 58% en términos principios de 2006. reales desde Algunos creemos que a partir del año 2014 (incluido este mismo) puede ser un momento adecuado para comprarse un piso[265]. Lo más importante es que: El valor objetivo del bien se aproxime lo más posible al precio que me piden. El montante que haya de pagar por los intereses del dinero que he tomado prestado para comprar el piso sea mayor que el precio de alquiler que tendría que pagar si en vez de comprar alquilo. . Piense que voy a estar en una situación de poder hacer frente a las devoluciones de la deuda que aún tengo.Crea firmemente en la subida de los precios para los años que vienen. aunque se den aumentos en los tipos de interés a los que me estoy financiando. más tiempo tardarán en recuperarse los precios de los pisos y el mercado inmobiliario en general. Cuanto mayor sea la intromisión del Estado en el desinfle natural de la burbuja inmobiliaria que aún sigue existiendo en España en 2010 y menor sea la protección de los propietarios a la hora de alquilar sus pisos. NEGOCIANDO CON EL VENDEDOR .3. 4. que es lo que importa. Ahora esa misma legitimidad es la que te asiste a ti para sacar el mayor valor al dinero. . estarías actuando de forma discriminatoria. es el de que el único límite a nuestras acciones es la legalidad. puesto que ellos nunca lo tuvieron. En ningún momento hemos de tener en cuenta ni la decencia ni la moral. En caso de que sintieras algún tipo de miramiento para con ellos. hacerlo sería discriminatorio de cara al vendedor/arrendador. Hasta 2006 se apoyaron en la legalidad vigente para pedirte precios de escándalo. Apliquemos los mismos principios en aras de la no discriminación.Un principio que nos será muy útil tanto cuando negociemos el precio de alquiler como el de compra. Las proposiciones que se hicieron a los compradores fueron inmorales. ilegítimas e indecentes. pero en todo caso legales. hay varias tipologías de vendedores según en que momento del ciclo nos encontremos. 5ª Esta fase final del desarrollo es la más compleja y donde se producirá una diversidad de especies. 3ª Nobajaránmuchomasistas. pero de las que destacamos: A) Tragamoshastaelfondistas. 2ª Mipisovaleistas. B) Nostimaroncomoachinistas. Recapitulo: 1ª Nuncabajista. algunas de las cuales están aún por definir.4.3. TIPOLOGÍA DE VENDEDORES Como el forero LosMundosdeYupi definió en El Confidencial el 28 de Julio de 2008. C) Teníamosquehabervendidoantesistas . 4ª Ahorasíquehantocadofondistas.1. Los mipisosvaleistas definen el valor (quieren decir precio) de su piso por las tasaciones de los pisos que se habían hecho en años anteriores para pisos como el suyo o .Los nuncabajistas forman un grupo que se dio hasta. Existía hasta entonces el principio de que los pisos nunca bajarían. pero la inflación fue muy superior a esa subida (es decir. algo que es falso. la gente no fue consciente de que los precios de los pisos hubieran bajado. en términos reales los precios de los pisos bajaron). principios de 2009. A ello se le suma el hecho de que muchos se han comprado un piso y asumir que el precio de mercado del mismo haya bajado es asumir una pérdida patrimonial. Como en el período 1990-1996 los precios de los pisos subieron en términos nominales. algo a lo que se niegan. como máximo. pero no acaban de . tanto de derechas como de izquierdas. Los gobernantes. que es un “buen momento para comprar”. Nobajaránmuchomásístas a los que se refiere nuestro forero LosMundosdeYupi. es en sí mismo un ataque.… Intuyen que en el mercado inmobiliario sucede algo. la gente está perdiendo el trabajo. El se refiere a ésta como una especie del año 2008. pero en su entorno las cosas tienen otra pinta: los carteles de pisos en venta (y desde mediados de 2008 de alquiler) en todas las ciudades españolas son omnipresentes.similares. Yo más bien lo pondría hacia el final de ese año y en el año 2009. Se trata de gente/vendedores que son conscientes de que algo pasa. les dicen que no se preocupen. De ahí que crean que osar a contrariarles y ofrecerles menos por su piso de lo que su vecina le dijo que le habían ofrecido por el suyo. Se dan ya en el año 2008. “sólo bajarán en la periferia. en sitios como en los que ha construido El Pocero”. A finales de 2009 y e n 2010 todavía no veo que este grupo exista. nunca. Los únicos que son abanderados de esta visión son los constructores. Sí que son dados a pensar que los precios están cayendo algo. . pero “en el centro. Ahorasíquehantocadofondistas son los que han pasado por las anteriores fases a trancas y barrancas. Estos buscan de forma sibilina animar a los potenciales compradores a adquirir un piso. pero “no el mío. eso es imposible”. “en la costa” y en “sitios donde nadie quiere comprar”.saber qué es. con muchísimo esfuerzo intelectual y superando con gran dificultad las ideas preconcebidas. no se los creerían. porque no me compares mi piso en el que hecho obra con las porquerías que ofrecen por ahí”. No conocen los resultados de la estadística de TECNOCASA y. ya sabes. aunque los conocieran. aún sabiendo que los precios van a continuar bajando en los próximos años. Una vez que has tomado la decisión de comprar un piso.1 Comentarios agresivos “Su piso no vale lo que usted pide”.3. hay formas que se pueden usar con el fin de transmitir el mensaje de que quieres una rebaja importante. “Esto es lo que le ofrezco: si lo toma . Lo único que has de moderar es la forma en la que transmites la información. CUESTIONES QUE HAY QUE EVITAR MENCIONAR 4. 4.2.2. Vas a decir sin tapujos que su piso vale de media el 65-70% menos de lo que llegó a costar en el año 2006. Que te quede claro que el mensaje va a ser de una gran dureza.3. porque los precios se están derrumbando”. Me ha gustado. váyase usted espabilándose. Puedo ofrecerle tanto por el piso”. pero es que los bancos están muy duros y no conceden crédito a nadie”. también”. “Señora. Las anteriores frases las puedes reemplazar por otras que eviten el conflicto y que reestablezcan “la paz social”. tales como: “Ciertamente su piso vale lo que me pide. .usted bien y si no. Lo he estado hablando con el banco y ya sabe como están: no conceden crédito. “Señora. muchas gracias por enseñarme su piso. pero que no podemos porque el sistema no nos lo da. que queremos pagar lo que piden. Es ventajoso mostrarse solidario con el propietario: los dos sabéis que el piso cuesta lo que no vale.“La gente se está quedando sin trabajo. puedo ofrecerle X”. . Hemos de dar a entender que sí. no porque no lo “valga”. Es buena idea mirar al propietario con cara de pesadumbre y no demostrar nunca ante él que sabemos qué esta sucediendo en el mercado. Huyamos del enfrentamiento. Es bueno presentarse como víctima de la crisis inmobiliaria. el paro sigue aumentando. Pero mi primo me va a dejar algo de dinero y. haciendo un esfuerzo enorme. del paro y del sistema. los bancos están muy rácanos y no me prestan el dinero y hay muchos pisos en venta. .2 COMENTARIOS INTELECTUALES Como con los ingleses. Todo es mentira: tú ya sabes que el precio que se pide no corresponde ni por asomo al valor objetivo (que antes ya has podido calcular sabiendo el precio de alquiler y tus gastos de financiación).pero son fuerzas externas “el sistema”. “los bancos y demás” los que te impiden darle al vendedor aquel precio que los dos pensáis que vale. A la gente le hastían las conversaciones en las que haya que poner en relación tres o cuatro ideas. “los poderosos”. ya que aburriremos al personal. lo nuestro por lo general no es el debate intelectual. 4. Es inteligente evitar dar explicaciones largas de nuestra opinión sobre el mercado.3. como luego analizaremos. Ante la inmobiliaria el comportamiento es otro.2. 3.2. 4. No diremos le ofrezco X.Evitar hablarles de tipos de interés en detalle es positivo. Yo no incluiría en ningún caso conceptos como “probabilidad de impago del alquiler” o “valor objetivo”.2. LOAR DEMASIADO AL PISO . sino tenderemos a decir: “creo que le podría ofrecer X por su piso”.3.4. pero una sola vez. “haciendo un enorme esfuerzo podría darle X” 4. Son conceptos que no van a entender y para ellos su piso tiene un valor del pasado: viven en el año 2005 o en el 2006… viven en la luna. Más adelante verás por qué. Menciónalo. COMPROMETERNOS A PAGAR UNA CANTIDAD POR EL PISO.3. Aunque realmente sea el piso que .No lo olvidemos: en estos momentos hay muchos más pisos a la venta que potenciales compradores y la tendencia es que los pisos en el mercado aumenten. ya sólo te falta decir que tiene glamour. “es que me ha emocionado”. “es exactamente el que buscaba” . “me he enamorado de él”. No diría tonterías ni horteradas como: “este es el piso de mis sueños” Hay muchos pisos que te van a ir muy bien sólo que este es uno de ellos. Hemos de evitar declaraciones cursis que demuestren una ligazón emocional con el piso. El desesperado por vender es el propietario. En muchos casos lleva varios años intentando deshacerse de su piso y no logra que un “mirlo de oro”.3. le pague lo que “vale”. El piso que has visto es uno de tantos y ya está. te puedes ir al alquiler. como lo llaman las inmobiliarias. pero que el mercado nunca volverá a pagar. 4. Como ya hemos visto. Tú tienes una posición de fuerza y. en cualquier caso.deseas por todo el oro del mundo NUNCA lo expresaría. CUESTIONES QUE PUEDE RESULTAR INTELIGENTE DECIR Demostrar un interés medio en el piso. dar a entender que se sabe que se venden muy . están en caída libre y son mucho más baratos que los gastos resultantes de la financiación del préstamo hipotecario.3. aunque realmente no te importe nada. no podemos hacerlo porque los malos de la película (los bancos) nos lo impiden. “Tiene poca luz”.…” En caso de que el propietario conteste a los argumentos que te hacen no querer el piso. pero nunca “este es el único piso” Sacar fallos al piso.pocos. “Hay que hacer una remodelación de las habitaciones. no respondería. No merece la pena: están sordos y lo único . Ejemplos: “La cocina es pequeña”. por tanto. cambiar la electricidad y fontanería. que los bancos no prestan dinero para hipotecas y que. siempre y cuando los mismos sean creíbles. a pesar de querer pagar el precio que se nos pide. “Este podría ser uno de los pisos que me gustan”. no entraría en una discusión. Hay muchas cosas que hay que remodelar”. aunque le veo fallos”. “A ver lo que me dan en el banco. Ya sabe cómo se han puesto últimamente: con tanto paro y tanta crisis no dan un duro” El mensaje que hay que transmitir es sencillo: “Este piso puede ser uno de los muchos que me interesan. Simplemente basta con no decir nada al final de la visita. a no ser que el propietario te diga “¿Le interesa?“ A ello le contestaría escuetamente: “Me lo tengo que pensar. pero el . por lo que ellos creen que el piso “vale”. “Creo que vale lo que usted pide. No ser nada concreto sobre en cuándo les vamos a volver a contactar.por lo que se guían es por los precios de 2005-2006. 1.4.banco no me lo da”. aunque en muchos caso es mucho más económico pagar los impuestos que tengamos que pagar porque el ahorro que vamos a conseguir en caso de esperar. “En estos momentos. Cosas que hemos de evitar decir Que estamos desesperados. le puedo ofrecer X pero dése prisa porque tal vez el banco se eche atrás en la concesión del crédito” y todo ello sin ser altivo. Que tenemos una cuenta-vivienda. haciendo un esfuerzo excepcional. 4. va a ser mucho mayor de lo que vamos a tener que abonar en impuestos por no usar la . aunque realmente lo estemos. Cómo tratar con las inmobiliarias 4.4. 2. No entres en una discusión sobre opiniones de la dirección en la que va el mercado si ves que la persona de la inmobiliaria se pone agresiva. Con ese tipo de gente vas a perder el tiempo. 4. Lo que puede ser positivo decir Hablar abiertamente de la situación del mercado. Cuál es el efecto que tendrá en el mercado la finalización de la desgravación por adquisición de . Evita cualquier tipo de disquisitez intelectual.cuenta-vivienda.4. Yo diría que Sé que los precios se están hundiendo. Loar demasiado el piso como he explicado anteriormente. Que la tasa de paro está al 19% o al porcentaje que esté en ese momento. Y de lo que esta sucediendo en estos momentos en el mercado de compraventa efectiva y de los pisos que han bajado: . Que sé que los compradores tienen la sartén por el mango.vivienda habitual y que antes hemos descrito. Que las cajas/bancos tienen pisos a rebosar y que o bien los están sacando al mercado o bien están al acecho para hacerlo. Que no tengo problema en ir al alquiler porque sé que los precios en este mercado se están derrumbando. Que los bancos no conceden créditos. Que mi dinero vale mucho más casa de lo que ellos te dicen. Les dejaría claro que moveré ficha en cuanto me hagan visitar un piso que realmente me interese. de la misma forma que ellos piensan que su casa vale mucho más dinero.Hablaría del índice TECNOCASA con el fin de demostrar que sé lo que está sucediendo en el mercado. Que no estoy dispuesto a pagar precios de 2005 ni 2006 sino los actuales. Que los precios están bajando mucho más de lo que dice el gobierno. que no hago perder el tiempo a nadie. pero que no voy a pagar . Os harán creer lo que haga falta con tal de hacer negocio.lo que los pisos no valen. Son sin lugar a dudas uno de los elementos más importantes en la creación de la burbuja inmobiliaria y el empobrecimiento de una parte muy importante de la población que se ha producido entre 1997-2006. . no para servirte ni a ti ni al vendedor. De ti quieren el mayor dinero. El número de inmobiliarias ha bajado enormemente en los últimos años y las que han quedado están desesperadas. Cuanto mayor fuera el precio de venta de los pisos más alta era la comisión que ellos se llevaban. Hemos de tener en cuenta una cosa: la inmobiliaria siempre tenderá a decirle al vendedor que el precio de los pisos es demasiado alto y a ti que lo que ofreces es demasiado bajo. El número de ventas ha bajado fuertemente y se recuperará muy poco en los próximos años. Las inmobiliarias están para hacer negocio. Parece que cuando le ofreces un precio cercano al valor objetivo le has pisado el pie. ni más ni menos seria”. Si te dicen: “Esa oferta no es seria” diría “es tan seria como lo que pide el vendedor por el piso. . más alto que la vecina del tercero que acababa de vender su piso (a un precio de escándalo). van a mentirte lo que consideren necesario. Intentemos aprender de la experiencia de otros y no los cometamos porque nos falte conocimiento de cómo funciona el mercado. Yo no me cortaría: atacaría educadamente. incluso llegarán a creerse sus propias mentiras. No seamos cándidos y no olvidemos nunca que ellos.Han animado a los vendedores a poner el precio más alto. con el fin de que te compres un pisos y sacarse su comisión. Hay un grupo dentro de esta especie que es especialmente agresiva. “no me tome usted el pelo”. Desde el momento en que el piso lleva en venta un año es porque el precio que . así que 100 no valdrá. le digo a qué precio estoy dispuesto a comprar. diría: “yo no le tomo el pelo. Para mí vale 60 y es lo que estoy dispuesto a ofrecer… ya sabe usted lo duros que se han puesto los bancos”.“pero el piso vale 100”. El de la inmobiliaria. Si no hay venta usted no se lleva la comisión. pero lleva 9 meses en venta y no se vende. Ya sabe que compradores ahora somos pocos y pisos los hay a mansalva”. diría: “estoy tan interesado en comprar como usted en que el vendedor venda. intentando vender el piso de su cliente: “no voy ni a pasar esa oferta porque es irrisoria”. contestaría: “valdrá 100. es la mejor forma”. El agente inmobiliario te dice: “No me moleste usted más. Ya ha visto varios pisos y siempre hace ofertas que son de risa”. Las dinámicas existentes actualmente en el mercado son . di sin cortarte un pelo: “Puedo adaptarme a tratar con gente agresiva. Apuesto por el ataque sin complejos necios. Seamos racionales. Es usted el primer interesado en que el vendedor se baje de la burra”. es en su propio interés: pase la oferta. pero no maleducada. Si no desea que le llame interesándome por sus pisos simplemente no inserte ud anuncios en prensa. Ante ataques agresivos lo peor que podemos hacer es callarnos.se pide es demasiado alto. Vamos a explicar los recursos argumentativos más usados por esta gente y lo que realmente te dicen.3.muy positivas para el comprador y van a continuar manteniéndose así muchos años más. 4. Si a ello le la seriedad que has de tener contigo mismo sois un equipo difícilmente batible. pero mucho menos de lo que la gente se cree”. pero nunca te dirán. Lo que te dicen las inmobiliarias y realmente te quieren decir. han de continuar perpetuando visiones enraizadas entre la población tales como “alquilar es tirar el dinero”. “Los pisos han bajado algo.4. quiere decir: . pero nunca te dirán Las inmobiliarias. La tendencia del mercado y este libro son nuestros principales aliados. con el fin de mantener su negocio. “nunca bajan” y demás. desde la ignorancia de la ciudadanía. “Los pisos han bajado en muchas zonas. no sería tan necio como para comprar un piso ahora. Mi objetivo es llevarle a usted a engaño y que se trague que aquí caen menos. que realmente desean vender este piso. A ver si soy capaz de encontrar una razón que. quiere decir: “Los precios de los pisos están que hacen aguas en todo el país. “Si usted supiera lo que van a seguir bajando. “Los vendedores. han rebajado varias veces el precio del . Para ello me sirve cualquier argumento: que por la zona vive la Preysler o lo que fuera”. ya que mañana van a ser mucho más baratos”. pero en esta mucho menos porque aquí estamos en una zona muy especial”.“Si usted supiera lo que ya han bajado no se lo creería porque la gente en este país no tiene ninguna cultura financiera”. parezca creíble. se han visto obligados a rebajar varias veces el precio. quiere decir: “Los propietarios llevan más de dos años de media en vender el piso. “Ya han bajado los pisos y aquí no van a bajar más” . Pero claro. Como no estuvieron dispuestos a bajarse de la burra en su momento cuando el mercado les daba un poco menos de lo que deseaban en un principio. Si ustedes esperan tiempo conseguirán el piso a un precio mucho más barato el año que viene: yo esperaría”.piso y ya no lo van a bajar más”. cada día el mercado da menos por el piso. Si ellos no la aceptan. Si ustedes les hacen una oferta con el 20% del descuento de lo que piden ahora se la aceptarán. tendrán que vender con un descuento de mucho más del 20% respecto a lo que piden hoy con el fin de venderlo en un año”. “A este precio no hay quien venda el piso. no lo reconocemos. intentamos llevar inducir al error a la gente haciéndole pensar que es el momento idóneo de comprar. También. aunque nos creamos especiales. Reconocerla hubiera significado ir contra nuestros propios intereses. no lo somos. “Se ve más movimiento en el mercado y que la gente se anima más a comprarse un piso” “Hay algunos que no saben lo que .“Aquí. Como en el resto del país se venden muy pocos pisos y menos se van a vender menos el año que viene. Ahora que es innegable que bajan. desde el primer momento. negar la realidad. nuestra política fue. De todo lo que intentamos engañar a la gente ya no sabemos ni lo que es verdad ni mentira”. como en 2006. “Cuando los precios de los pisos en el año 2006 comenzaron a bajar. El número de pisos en venta aumenta y los precios van a continuar desplomándose durante los próximos años”. Como consecuencia de tanto engaño hay algunos desaprensivos que se lanzan a la piscina cuando esta no tiene agua”. como no venda pisos: ¿de qué voy a comer?” 4. “Es un buen momento comprarse un piso” para “Soy un caradura de mucho cuidado. “El Gobierno miente. pero es que. Cuantas más casas visitemos.5. Los que trabajamos en el sector inmobiliario ya sabemos que los precios van a continuar desplomándose”. más posibilidades tendremos estadísticamente de . MEDIDAS POSITIVAS EN GENERAL Visitaría el mayor número de viviendas posible. los bancos y cajas también y el grupo de presión de la construcción ni digamos.sucede y que se lanzan a ponerse la soga al cuello en estos momentos. los participantes en el mercado. mayor será su tendencia a realizar rebajas. Este hecho aumenta las posibilidades de que el vendedor obtenga por el piso un precio más alto que la media para transacciones similares cuando los precios están subiendo. ya sean compradores o vendedores.encontrar un propietario que ajuste el precio del piso a su valor objetivo. Cuanto más aumente la necesidad de dinero en metálico que tenga el vendedor. y el que el comprador pueda comprar a precios más bajos que la media cuando estos están bajando. al aumentar las probabilidades de que las ofertas a la baja sean aceptadas. no saben lo que está sucediendo. Tus aliados son los embargos judiciales. que . Esta es una gran ayuda en la época de bajadas en la que estamos. Recordemos que en un mercado poco transparente. más draconianas han de ser las ofertas que tengo que hacer. Cuanto más avance el ciclo inmobiliario. Las ofertas realistas impresionarán a los vendedores y a las inmobiliarias. pero que los bancos (!qué malos ellos!) no prestan el dinero que se pide. Cuanto menos me interese el precio.ya llegaron en 2009 a los 93. Al estar el vendedor acostumbrado a ofertas mucho más . mayores serán las rebajas. la tasa de paro y la necesidad de liquidez de los bancos y las cajas.319[266]. El secreto es presentarlas siempre como que desearía ofrecer más. De esta forma realizaré una labor social: Al ayudar a los vendedores a hacerse a la idea de la realidad de lo que el mercado está dispuesto a ofrecerles. Al allanar el camino a posteriores compradores. Una vez que tengamos un piso que NO nos interese (sí. Nosotros sólo pagamos por la superficie de la cual realmente disfrutamos y no por aquella que el . dado que nos permitirá ver con ejemplos prácticos cual es la receptividad del mercado a las nuevas valoraciones objetivas de los pisos.bajas que sus pretensiones. sino útiles. Nunca calcularía el precio del piso por metros cuadrados construidos. Nos estaremos haciendo un gran favor. estará más dispuesto a aceptar ofertas más bajas a las que deseaba en un primer momento. que no nos interese) puede ser bueno hacer una oferta mucho más baja de lo que nos piden por él. Es un error muy común pagar X euros/metro cuadrado construido. Así podremos calibrar mejor nuestro mensaje a nuestro mercado local por cuyos pisos nos interesamos. La decisión es tuya. la mitología popular y ahora con la del Gobierno. Corresponderá a cada uno decidir si la emplea o no.1.6.constructor no supo aprovechar. Tú mismo has de sopesar hasta qué punto te vas a andar con miramientos con ellos. para que los vendedores acepten el valor objetivo de su piso. es bueno que conozcamos su existencia. hay que ayudarles un poco. Hay que darse cuenta de que.6. TÉCNICAS MUY EFECTIVAS DE NEGOCIACIÓN Son dos. 4. Sabemos que hay gente que las ha utilizado. En cualquier caso. Ellos para inflarlos ya contaron con la ayuda de los bancos/cajas. “Ayudando al vendedor a caer en la realidad” Tras haber mirado muchos pisos llegamos a . 4. Usando nuestra fórmula llegamos a un valor objetivo de 40 euros.la conclusión de que un piso nos interesa. Varios son los pasos que se han de seguir: Visitar el piso. Por el piso nos piden 100 euros. Todavía no haremos ninguna oferta por el piso. Hablaría con amigos/familiares con el fin de que vayan a ver el piso. Seremos neutros. . No daremos ninguna indicación sobre si el piso nos ha interesado o no. Que las personas que vayan a verlo lo hagan por separado a través de la misma agencia que te ha puesto en contacto con el vendedor o bien a través de otra (si es que el vendedor usa varias). Hemos de preparar a nuestro amigo para la reacción que probablemente tendrá. “ese piso ni se asoma a lo que vale”. . Una semana después de nuestra primera visita y de constatar que nos interesa el piso.Elegiría bien a los auxiliadores. La forma de actuar que nuestro amigo ha de tener es agresiva. evita que tengan parecidos físicos que les puedan relacionar entre sí o formas de expresarse como la nuestra. Tras unos días. la reacción del vendedor/agencia va a ser muy negativa ya que el precio de salida es de 100 euros. una primera persona amiga va a visitarlo. Es decir. muy agresiva: “Lo toma o lo deja”. En este caso por 50 euros. que esta misma persona haga una oferta por el piso. Que no se note que están relacionados entre sí. sí. Como te podrás imaginar. … lo importante es que nadie pueda ver que tenemos relación los unos con los otros. “no estamos en 2005 sino en 2011-15”. Esta forma agresiva de reacción será un verdadero jarro de agua fría para el vendedor/ inmobiliaria y le ayudará a situarse en la realidad. usted verá”. otros menos. Ahora tras este primer amigo que vayan desfilando más. si no se lo compro a usted a este precio. se lo compraré al banco que se lo va a embargar mucho más barato.“dónde vive usted: ¿en Marte?”. De tratarse de una constructora que le diga directamente “Bueno. Que todos ellos de una forma u otra y con distintos días de diferencia entre la visita y la . Haremos que todos se comporten de forma distinta: unos que hablen más. Nosotros nos . Lo volvemos a visitar. nunca más alto.oferta vayan realizando ofertas por precios muy realistas y ajustados al valor objetivo del piso. pero mucho más que el rango 40-55 que le han estado ofreciendo nuestros amigos. “estoy haciendo un esfuerzo muy grande para hacerle una oferta digna y justa. involucramos al vendedor emocionalmente con frases como “ya sabe como está el mercado”. porque deseo un trato justo tanto para el vendedor como para mí”. Le ofrecemos 60. Tras unos meses (no debemos preocuparnos porque en estos momentos la especie abundante es la de los vendedores) aparecemos de nuevo y preguntamos si el piso sigue en venta. Esos 60 respecto a los 100 de partido es poco. En este caso en el rango 40-55. Los . 4. Te voy a dar un ejemplo muy bueno de otro tipo de activo que sigue el esquema mental que acabo de describir.2. El 16 de Julio de 2009 El Correo de Bilbao dice:[267] La crisis frena el traspaso de licencias e impide jubilarse a 70 taxistas de Bilbao. La esperanza de mucha gente es realizar la mayor inversión de su vida.presentamos como una persona de carácter humilde y honrado que realmente hace todo lo que puede para darle al vendedor el precio que pide. vender uno de sus pisos a un precio desorbitado. “La manita de última hora” Como ya hemos comentado y analizado.6. los períodos de venta en los últimos años se han alargado debido a una demanda muy mermada dados los precios estratosféricos de los pisos. Su edad supera los 60 años. ¿Valieron alguna vez esas licencias de taxi 30 millones de las antiguas pesetas? No. por tanto la capacidad de . Alrededor de 70 profesionales de la capital vizcaína –casi el 10% del total– aguardan «un milagro» que les permita bajar la bandera y aparcar su vehículo de forma definitiva. ven muy lejana su jubilación. pero. a pesar de todo. ¿Por qué llegaron las licencias a esos precios? Porque los tipos de interés hacían que los gastos de financiación de cualquier deuda fueran muy bajos y. A ello añade: Son taxistas con más de tres décadas de servicio a sus espaldas. ¿El motivo? La crisis ha paralizado la transferencia de licencias en Bilbao. nunca.bancos «no prestan dinero» a los que se interesan por la profesión y necesitan 180.000 euros para pagar la cesión. Viven en una realidad virtual que se ha estancado en los años 2005-2006. Cuanto más tarden en vender la licencia al precio que en ese momento estime el mercado. fueran estos pisos o licencias de taxi. Ahora tienes a 70 taxistas en Bilbao que creen que su licencia “vale” 30 millones y esperan un milagro. peor para ellos. nunca caerían. como los vendedores de pisos. ya que las expectativas de los precios de las licencias serán peores. viven en otra dimensión. El año que viene las podrán vender a un precio menor. Los taxistas de Bilbao. La frustración de ver que . Porque los bancos creyeron que los precios de los activos. Porque los compradores de las licencias de los taxis nunca creyeron que fueran a bajar de precio.endeudamiento enorme. no se vende el piso o la licencia al “valor” que se considera. El problema es que no dan crédito. Hay mucha demanda insatisfecha. “¿Cómo voy a vender la licencia/ o el piso a menos de 180. ” Lo mismo dirán los promotores/constructores varias veces: “La gente no es que no quiera comprar. A veces necesitan el dinero y otras no desean “hacer el tonto”.” Luis Nozaleda. “El problema de la demanda de pisos no es el precio. 20/04/2008. es muy profunda. página 36.” El País.afirma un experto. página 5. presidente y consejero delegado del grupo Nozar el 27/04/2008 en Negocios de El País. y de eso ni hablar.000 euros cuando un amigo mió/o mi vecino vendió el suyo a ese precio hace 4 años? Eso sería malvender. Tras llegar a un acuerdo sobre el precio del piso (usando la anterior técnica descrita “ayudando al vendedor a caer en la realidad” . sino las expectativas. Negocios. Digamos en repetidas ocasiones que hasta el mismo momento de la firma del contrato nos podemos echar para atrás.o cualquier otra). en estos momentos y en años venideros. Sin contrato de compraventa no hay venta del piso. la demanda va a ser tan débil que no tendremos ninguna necesidad de dar una señal . No nos hace falta. este es el esquema que sigue la táctica “la manita de última hora”: Durante la negociación del precio del piso dejaremos en todo momento claro que el precio está condicionado a la firma final del contrato de compraventa. Ni se me ocurrirá dar una señal mediante un contrato de arras. le decimos con . Tras años de espera y haber tenido que bajar sustancialmente sus expectativas de precio. Una vez acordado el precio (precio condicionado siempre a la firma final del contrato) retrasaremos una o dos veces en el último momento la firma del contrato. Aduciremos razones de salud. e inminente la firma del contrato. sino a un precio mucho más bajo.para asegurarnos que nos reserven el piso. Ahora nos armamos de valor: en la misma mesa del notario. Esto hará que el vendedor se ponga más nervioso. de lo que sea. pero siempre en último momento. De esta forma aumentaremos la excitación del vendedor. por fin vende su piso. no al valor que para él tiene. Eso sí. Lo hemos de decir como si estuviéramos pidiendo perdón. La culpa de que no le dé el precio que él pide. A última hora el banco me ha denegado el crédito. pero es el sistema el que me impide darle el precio que él pide “En este mismo momento le puedo firmar el cheque por 56 porque lo tengo. Yo reconozco el valor del piso. Perdone por la cancelación de la firma. pero no por 60 porque el banco no me da el dinero. no es nuestra. Habíamos acordado que le pagaría 60 (el precio de salida era 100 recuerda) y le puedo dar 56. si no . pero es que he estado enfermo (o lo que sea). lo que vale.tranquilidad “Gracias por haber sido usted tan amable y haberse tomado la molestia de estar aquí hoy. En vez de concederme X me conceden Y.” Nosotros muy tranquilitos. La excitación de que la venta. tras tanto esfuerzo. así que no tenemos porqué regalarlo tampoco. que la he experimentado en dos ocasiones. tiene lugar es tal que tenemos una muy alta probabilidad de que nos la acepten. deducir del precio de venta la comisión que se lleva la inmobiliaria. Recordemos que a nosotros nadie nos regala el dinero. es decir: mucho trabajo. Complementando estas dos técnicas tal vez sea prudente.” Dependerá del dinero que deseemos . La reacción te la digo yo. 4 pueden ser 4 millones de pesetas.encantado”. en la misma mesa de firma del acuerdo del contrato. sino usted y yo no la voy a pagar. Este tema lo puedes ventilar con una frase: “Yo no he contratado a esta inmobiliaria. . más posibilidades tendremos de obtener un precio por el piso que mejor se adapte a ese valor objetivo.regalar al vendedor para que nos mostremos más o menos combativos. si nos lo hemos tenido que ganar con el sudor de nuestra frente. Si resulta que nos regalan el dinero seremos pasivos. lucharemos. Cuanto más combativos seamos. y que la oferta continuará aumentando. ¿ES MOMENTO DE ALQUILAR? ¿POR QUÉ? Sí. Existen una serie de técnicas de negociación del alquiler que son muy efectivas. sí que lo es.CAPÍTULO V SAQUEMOS PARTIDO DEL ALQUILER Tesis: 1.1. para renegociar el precio de un alquiler existente. sobre todo. 5. 2. es un muy buen momento para alquilar y. que la demanda disminuirá debido a las dinámica de población. Dado que los precios de los pisos van a continuar bajando durante los próximos años. Muy posiblemente estamos . Por esta . los precios de los alquileres subieron en España.ante una de las mejores situaciones que nunca se hayan dado para alquilar. La cantidad de pisos en venta. y sobre todo 2007. respecto de los precios de compraventa. Ellos no deseaban “malvender”.2. va en aumento. ¿CUÁL VA A SER LA TENDENCIA EN LA EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LOS PISOS? En los años 2006. como el número de ventas de pisos bajaron fuertemente. La razón fundamental fue que. que al no ser vendidos pasan al mercado de alquiler. son muy ventajosos y van a bajar aún más. Los precios de los alquileres. 5. los propietarios prefirieron esperar a mejores momentos para vender. Este hecho hace que los precios de los alquileres continúen desplomándose en los próximos años. ya que los precios de compra eran prohibitivos. los precios de los alquileres subieron. la cantidad de pisos en venta que se acumulaban. Por un lado. Los vendedores preferían esperar . A día de hoy existe mucha más oferta de pisos en alquiler que demanda[268]. Desde mediados de 2007. Ante una mayor demanda de pisos por parte de potenciales inquilinos que de pisos disponibles para ser alquilados. y sobre todo a lo largo de 2008. pero que sólo estaban destinados a la venta y no al alquiler. el número de pisos en alquiler aumentó considerablemente[269]. Estos nuevos pisos que salían al mercado de alquiler estaban. en principio. dirigidos a la venta.razón nos hallamos con dos factores que hicieron que los precios de los alquileres subieran en aquellos años. Por otro. todos los potenciales compradores optaban por el alquiler. Como consecuencia de este proceso. es financieramente poco inteligente por varias razones: Los precios de los pisos seguirán cayendo en los próximos años. Se puede llegar a tardar hasta 18-24 meses en expulsar a un inquilino que sepa jugar con todos los resortes legales. La decisión de alquilar el piso en vez de venderlo al precio de mercado (aún siendo este ostensiblemente inferior al de 2005/2006). El riesgo de impago del alquiler ha aumentado considerablemente a medida que la recesión económica avanza en España. los precios de los alquileres bajaron fuertemente en el año 2009 respecto a aquellos firmados durante 2007 y sobre todo principios de 2008.porque no los vendía a los precios que deseaban. . A ello se une un mucho menor riesgo de impago si lo comparamos con el riesgo de impago del alquiler. El número de pisos que seguirán saliendo al alquiler en España continuará en aumento en los próximos meses y años por varias razones: Los compradores seguirán sin poder comprar como consecuencia del aumento del paro y las mayores restricciones de las entidades de crédito en la política de concesión de créditos.El rédito que me hubiera dado en 2008 y hasta mediados de 2009 una cuenta corriente o un depósito es mucho mayor que lo que hubiera ingresado en concepto de alquiler. . De esta forma. hará que el número de pisos en el mercado de alquiler aumente. por tanto. el número de pisos disponibles para el alquiler continuará aumentando[271]. Una vez que la zona Euro (no necesariamente en España) vaya .El hecho de que el precio de los pisos baje y de que. El Gobierno se ha empeñado en apoyar a toda costa los intereses de constructores y promotores. de forma tal que los precios de los alquileres continuarán bajando[270]. menos vendedores estén dispuestos a vender. se ha metido entre ceja y ceja promover el alquiler de aquellos pisos que los promotores no pueden vender al precio que se les antoja. A tal fin les ha concedido ayudas. Animo a a leer el artículo “En crisis y sin financiación. los tipos de interés subirán. Si a eso se añade que los precios de los alquileres seguirán bajando. teniendo en . ¿es el momento de de enterrar el tópico “alquilar es tirar el dinero?” publicado en El Mundo el 24/03/2009[272]. puesto que los bancos/cajas me pedirán en concepto de intereses más por el dinero que me prestan. Me quedo con el siguiente párrafo que recoge muy bien como el tomar una hipoteca.recuperándose económicamente. Al aumentar los tipos de interés resultará más caro comprarse un piso. En él se explican de una forma muy didáctica los cálculos que se han de hacer a la hora de ver cuál es la carga real de una hipoteca en cuanto a los gastos se refiere. resultará que el alquiler será mucho más ventajoso. ” Buena prueba de cómo está el mercado de . este crédito se corresponde con viviendas de mucho mayor nivel y cuya renta mensual está por encima de los 662 euros.cuenta los devengados.asciende a 662 euros (dato que se obtiene partiendo del precio de 7. harán dudar a aquellos que defienden aquello de ‘alquilar es tirar el dinero’. Partiendo de la base de que el precio medio que cuesta arrendar una vivienda tipo en España -75 metros cuadrados. gravosa: gastos por los intereses puede ser tremendamente “Comparando estas cifras de vértigo (la de pagos de intereses por el crédito concedido) con las que rodean al arrendamiento. un inquilino podría hacer pagar más de 62 años de arrendamiento sólo con los intereses que supone la hipoteca tope calculada. mucho más terrenales ‘a priori’. al menos. se pueden sacar todo tipo de conclusiones que. Eso sí.2 euros/metro cuadrado en 2006 publicado por el Observatorio del Alquiler más la correspondiente subida del IPC). que hasta ahora ha contratado 4. los precios de los alquileres subirán o bajarán? La respuesta la tienes en el mismo artículo: “La renta máxima que la Administración vasca paga por un piso del programa Bizigune ha bajado de 750 a 600 euros” .alquiler lo da la noticia del 28/12/2009 en El Correo: “2. Con todo lo que te explicado: ¿crees que con un aluvión de pisos en el mercado. ha crecido más del doble desde junio”[274] ¿Por qué crees que mucha más gente ofrece al Gobierno Vasco para que se lo alquile? Muy fácil: porque no lo pueden vender al precio que desean y tienen miedo atroz a los impagos.500 inmuebles. La lista de espera para entrar a en el programa Bizigune[273].300 vascos ofrecen sus pisos vacíos al Gobierno (Vasco) para que los alquile en plena crisis. consiguientemente. los precios de los alquileres en el mercado libre se hunden. traducida en una fuerte creación de empleo. tardará mucho en llegar. Este riesgo seguirá en los niveles en los que nos hallamos durante mucho más tiempo debido a que la recuperación económica en España. PSICOLOGÍA DEL CASERO La formación financiera en España es bajísima. Yo opino que no bajaremos del 20% . La gente sigue creyendo que alquilarle el piso a un señor es un gran negocio. 5. algo que juega a todas luces a tu favor.3. aunque no se da cuenta de que el riesgo por impago está en estos momentos en su cumbre.¿Por qué ha bajado el precio que el Gobierno Vasco está dispuesto a pagar? Muy fácil: porque el mercado se está inundando de pisos para alquilar y. Que no le destrocen el piso.2. Las saco todas de la de la renta de un . máxime a sabiendas que el precio del piso continuará bajando en los próximos años. doy varias ideas con el fin de que sacar el mayor valor al dinero a la hora de alquilar un piso. Las prioridades del casero son: Cobrar y no tener problemas. Desde muchos puntos de vista es mucho más eficiente vender un piso y tener el dinero en una cuenta corriente que tenerlo en alquiler. 5. TÉCNICAS DE NEGOCIACIÓN DE ALQUILER DE UN PISO Conociendo la psicología del arrendador.de tasa de desempleo antes de principios de 2012. así como de hacerle una interesante propuesta. Llevamos ya un año en ella y con ocasión de la revisión del precio del arrendamiento mediante su actualización con el I. De acuerdo con la página del Instituto Nacional de Estadística a fecha de hoy (www. en caso de hacerlo.. la variación será inapreciable. Transcribo la carta que uso y comento las ideas que lanzamos: Estimado señor.piso en una de las mejores zonas de España en cuya negociación participé. por lo que no se deberá alterar el importe del alquiler o.ine. Deseamos manifestarle las mejoras que hemos realizado durante este año en el piso a los efectos de que tenga constancia del debido .es).P. deseamos hacer balance sobre las mejoras que hemos realizado en su apartamento. el Índice de Precios al Consumo de los doce últimos meses apenas si se ha alterado unas décimas.C. le mandamos esta carta con la finalidad de darle a conocer nuestra situación como arrendatarios en su vivienda. Zona de servicio: se ha renovado y mejorado la iluminación del cuarto de baño. así como adecentado la zona de la ducha y blanqueado las baldosas del mismo. cajones y baldas. los armarios. El importe total gastado ha sido de cuatro mil (4. una mesilla de noche y orden de tabla de plancha. pasillos y cuartos de baño. Igualmente renovamos el cableado. hemos renovado la encimera. Todas esas mejoras hacen aumentar el valor de su piso y se quedarán en su casa una vez la hayamos abandonado.000 €) euros. . los enchufes y la iluminación de la cocina. Se ha acondicionado el dormitorio de servicio con una nueva lámpara. En concreto. un espejo. Humedad del pasillo y cuarto de baño azul:… Electricidad:… Cocina: realizamos al inicio de nuestra estancia un importante cambio de muebles en la cocina que le ha dado un aire nuevo a la misma.cuidado con el que tratamos su propiedad: Pintura: hemos pintado toda la casa para hacerle un “lavado de cara”: cuartos. También se ha producido una fuerte bajada en los precios de los arrendamientos. . la brutal crisis económica actual ha generado un aumento enorme del paro y de los impagos por alquiler. Nos gustaría proceder al cambio de las mismas. pero dado el elevado importe que ello supondría entendemos que no debemos afrontarlo por nuestra parte. Los pisos que estaban en venta y que no se han vendido han salido al mercado de alquiler haciendo que los arrendamientos hayan bajado sustancialmente. Por último.En cuanto a las reformas necesarias que quedan pendientes. deseamos hacerle la siguiente propuesta: como sabe. en estos momentos alrededor del 20% de los contratos de alquiler acaban en litigio. deseamos trasladarle la necesidad de cambiar ambas puertas (principal y de servicio). Según la información que hemos obtenido hablando con inmobiliarias en Madrid capital. máxime teniendo en cuenta el desembolso ya realizado para adecuar la casa y acomodarla a un estado aceptable. Sólo hace falta darse una vuelta por nuestra zona para hacerse una idea de ello. para el caso de que abandonemos la vivienda antes de terminar el año usted se quedará con el importe íntegro que le hayamos abandonado sin que tenga que devolvernos el importe proporcional hasta la . Asimismo.Pese a la inseguridad en el pago de las obligaciones que ha producido esta crisis. tendrá todo el precio del arrendamiento en la mano desde un principio. Nuestra propuesta es la siguiente: le ofrecemos adelantarle íntegramente el precio del alquiler de un año a cambio de una rebaja del precio. Por último. En estos momentos inquilinos en los cuales la inseguridad de impago sea minima valen su peso en oro. usted podrá disponer del dinero del alquiler (el cual le pagaremos de una sola vez al principio del año) obteniendo un ventajoso interés del cuatro por ciento (que es el rendimiento actual de los mejores depósitos que podemos obtener). por lo que su riesgo de impago del alquiler será nulo y obtendrá una liquidez del cien por ciento. Por un lado. nosotros deseamos darle las mayores seguridades posibles en el pago del alquiler. En lo demás. .terminación del año del arrendamiento. usted se quedará con todo el dinero que se le haya pagado que será el correspondiente al alquiler de todo el año del piso (x €). Así. por lo que el importe total anual de la renta ascendería a nueve mil seiscientos euros (800euros* 12 meses=9. el próximo mes de junio. Actualmente pagamos una renta de mil euros mensuales (1000 €).600€) que le abonaríamos en su cuenta como venimos haciendo hasta ahora. si al día siguiente. éstos se seguirán abonando en el modo que veníamos haciendo hasta ahora. el arrendamiento se regirá por lo que acordamos en el contrato. Le proponemos fijar tal renta en ochocientos euros mensuales (800 €). Nuestro interés es doble: darle mayor seguridad en un momento en el que el riesgo ha aumentado considerablemente ofreciéndole todo el precio anual en un solo pago y obtener una rebaja razonable del precio del arrendamiento que permita amoldarnos a esta nueva situación en el mercado de alquiler. En cuanto a los gastos ordinarios. por ejemplo. de haberle pagado decidimos abandonar el piso. haré referencia a . En todo momento.Le enviamos un saludo agradeciéndole de antemano su atención y esperando que valore positivamente el cuidado y renovación que estamos realizando de la casa. La bajada en nuestro alquiler o la oferta que hagamos por un piso ha de ser realista y ajustada a lo que es factible obtener. Haría un pequeño estudio preguntando por las inmobiliarias y llamando a pisos en los que cuelgue el cartel de “se alquila”. Ideas que se recogen en esta carta y que creo que es muy bueno seguir: He de informarme bien sobre cuáles son los precios de alquiler en mi zona para un piso similar al cual estoy alquilado. En espera de su pronta respuesta. y por tal hercúleo esfuerzo. Para ello. que están haciendo lo indecible con el fin de satisfacer al propietario. y egoísta porque si es que se solidariza con nosotros es por el mero hecho de que él es el primer . generamos una reacción de piedad egoísta. lo único que deseamos es un cable por parte del propietario. Piedad porque la reacción del propietario será que este se solidarice con nosotros. De esta forma. Resulta que esto es lo que a él más le interesa. y a pesar de cómo está la economía del país. Ante todo. Nos hemos de presentar como víctimas del sistema.lo mal que está todo y que para mí lo más importante es que el propietario tenga su dinerito al final del mes. no hay otra cosa que más deseemos que pagar nuestras deudas. En todo momento seremos corteses y recordaremos de forma detallada las mejoras que hayamos realizado en el piso y su precio con el fin de que el propietario sienta que somos uno. Ante una conversación en la que esté negociando una bajada del precio de alquiler. Este es un buen argumento al pensar el propietario que el cobro de su renta está a salvo. No lo olvides: este el aspecto más importante para el propietario. Ofrecer el pago de un año o de tres meses o del período que sea. daré a entender de forma sutil que estoy dispuesto a marcharme del piso en caso de no . que nos preocupamos por él y su piso.interesado en que podamos salir adelante y así asegurar su renta. Si no estuviera en la situación en la . me tengo que buscar otra cosa. es que si no. aunque sea parcialmente a mis peticiones. Yo estoy haciendo lo imposible por mantenerme en el puesto y claro: por algún lado tengo que ahorrar algo porque.ceder. Fíjese cómo está todo: mucha gente se está volviendo a vivir con sus familias porque no les da para pagar el alquiler”. “Usted está contento conmigo como inquilino ya que ve que soy buen pagador. Creo que las siguientes frases pueden venirme muy bien: “Es que ya sabe usted cómo está el patio y cuánta gente se está quedando sin trabajo en España. tal y como están las cosas. “Mi prioridad es llegar a un acuerdo justo para ambos. Pero claro. Si no le parece bien lo entenderé.que estamos no le pediría una rebaja del alquiler. en caso de que no pueda bajar algo la renta me tendré que buscar algo. pero creo que es justa. Creo que sería bueno para los dos . eso da igual) es quedarme en su piso durante una larga temporada y yo lo que quiero es poderle pagar a usted porque también ha de poder vivir de algo. le garantice un cobro sin problemas”. sobre todo. pero ya sabe que mi voluntad (aunque no lo sea. Tal vez podamos llegar a un arreglo positivo para los dos y que. Frases como “es que en mi empresa las cosas están muy mal”. tengo que mirar otras posibilidades” Demos pena. intentemos crear un sentimiento de piedad por nuestra situación.que lleguemos a un precio de alquiler justo… es que si no. “la recesión nos está pegando a todos fuerte” y “con lo mal que lo está haciendo este Gobierno se va a ir mucha más gente a la calle” nos pueden echar un cable. . 2. 3. mucho peor de lo que nos están haciendo querer ver.CAPÍTULLO VI LA SITUACIÓN REAL DEL SISTEMA BANCARIO ESPAÑOL Y SUS CONSECUENCIAS EN EL MERCADO INMOBILIARIO Tesis 1. El Banco de España ha creado normas cuya finalidad principal es que se pueda endulzar las valoraciones de los activos del sistema. Muy posiblemente las pérdidas reales de bancos y cajas ponen al conjunto del sistema bancario español en una situación muy difícil: podemos demostrarlo mediante los propios . posiblemente. La situación patrimonial de la banca y cajas españolas es. LAS CONSECUENCIAS DE LOS IMPAGOS Y LA SITUACIÓN REAL DE LOS BANCOS Y CAJAS La labor fundamental de un banco o una caja es actuar como intermediario entre los ahorradores y los que necesitan endeudarse. 4. 6. Los test de estrés financiero a los que fueron sometidos las instituciones financieras españolas se realizaron en base a unas presunciones de bajada de los precios de bienes inmobiliarios erróneas. Los ingresos de un banco provienen sobre todo de los intereses de los préstamos concedidos y de las comisiones generadas. además de los cálculos que nosotros tenemos en cuanto a lo que los precios de los pisos han bajado ya.datos que los bancos/cajas nos facilitan.1. . y en especial las cajas de ahorro. Cada una de ellas supone más o menos el 50% del conjunto del sistema. La financiación de la burbuja inmobiliaria. Hay que distinguir entre los grandes bancos tipo BBVA y Santander (menos expuestos a esta situación) y el resto. La banca española. Durante los últimos años los bancos.En España. las pérdidas provenientes directamente de la burbuja inmobiliaria y. por otra. aquellas . el sistema financiero está dividido entre cajas y bancos. han financiado de una forma directa o indirecta la mayor parte de la actividad constructora del país. genera una acumulación de pérdidas en dos frentes: por un lado. unida a la crisis económica. como todos sabemos. Este hecho ha provocado la implosión de la burbuja que nos ha llevado a una situación de quiebra de una buena parte de las cajas de ahorros y de algunos bancos medianos. está en crisis. . en menor medida. de otras áreas de la actividad económica.originadas por la concesión de créditos en otras áreas de la economía. Por esta razón. la banca es en estos momentos la propietaria directa o indirecta de la mayor parte de los activos inmobiliarios de todo tipo (pisos. Este hecho implica que el comportamiento del sistema bancario durante los próximos años sea clave para entender las dinámicas de los precios de los distintos activos inmobiliarios. La consecuencia de todo ello es que el conjunto del sistema bancario en España esconde en sus balances activos tóxicos (créditos de mala calidad y activos inmobiliarios a precios sobrevalorados) a gran escala. Los mismos proceden en gran parte de la financiación de la actividad inmobiliaria (embargos de viviendas por impago del préstamo) y. lonjas y demás) que no está en manos de los particulares. Cuanto mayores sean las provisiones que se exijan a los bancos/cajas por los pisos que posean. los primeros afectados de que los bancos y cajas se vean obligados a vender pisos. han de reconocer que han tenido una pérdida. será el Banco de España y el Gobierno. Como te puedes imaginar. Cuanto mayor sea la pérdida que se les exija reconocer. el impacto sobre el mercado será brutal. De esta forma. las . son las constructoras/promotoras. más razón tienen para quitarse los pisos de encima.En caso de que el sistema bancario se vea obligado a sacar al mercado todos los pisos y demás activos inmobiliarios que posee. La razón es sencilla: en caso de tener que provisionar un piso que poseen ahora. Quien decidirá sobre la velocidad a la que estos activos salen al mercado. ya que tienen un competidor que ofrece su propio producto a un mucho menor precio. mayor será la necesidad de estos de sacarlos al mercado. posiblemente sea peor. En relación con el ratio de morosidad de cajas y bancos. España entra en una situación muy similar a la de Japón en los años 90 con una diferencia importante: la falta de tejido industrial. En ambos casos las consecuencias son catastróficas. obligar de forma rápida a los bancos y cajas a reconocer las pérdidas que tienen porque los precios de mercado de los pisos que poseen son menores que los créditos que aún se les adeudan. El Banco de España se halla ante dos posibilidades: por un lado.cajas y bancos alimentan la espiral a la baja en el mercado. Optar por arrastrar los precios sin reconocer que estos en el mercado libre ya han bajado. o bien arrastrar esta situación durante varios años. En este último caso. la declarada en un buen . Esta diferencia puede hacer que la recesión económica en España sea crónica. 000 millones el capital que necesitan las cajas[275] como consecuencia de las pérdidas derivadas de la depreciación de los pisos/casas que tienen en cartera. Entre otros.número de entidades financieras tendría que entre el 15 y el 20 por cien.. Pero bueno. Existen muchos intereses para que los bancos y cajas no tengan que reconocer la situación real. Lo que realmente sucede lo resume el nuevo .. Para algunas entidades más grandes el ratio declarado debería estar entre el 12 y el 15 por cien del conjunto de los créditos concedidos. así es España. que han sido los políticos de turno en sus reinos taifas los que han nombrado a gestores de cajas. Para que te hagas una idea de la gravedad de la situación. el Centro de Investigación Financiera del IE Business School y PricewaterhouseCoopers cifra en hasta 50. siendo incluso más alto en algunos casos. Finalmente. creando importantes grupos promotores con los que mantienen niveles de riesgo muy elevados.presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros el 21/04/2010 cuando dice que las cajas de ahorro están “en una situación extrema”[276].000 y 1.732 millones de euros respectivamente Vamos a fijarnos en los riesgos que tiene un banco mediano que ha sacado muchos de sus activos inmobiliarios fuera de su balance. Voy a analizar el caso de una caja y un banco con riesgos por desarrollo inmobiliario directo próximos a 7. Analizamos los números: Año 2009 . buena parte de las cajas de ahorro y algunos bancos medianos han desarrollado sus propias actividades de promoción inmobiliaria. Holding X 116.7 Empresa bienes 2005 63.249 Desarrollo costa sureste 63.8 Desarrollo en islas 16.1 Empresa A 2.3 Invesiones Turisticas 945.6 Inmobiliaria A 7.01 Emprea en la costa 27.29 Inmobiliaria B 4.71 Desarrollo de Inmuebles 0.5 Desarrollo Portugal 1.146 Golf A 14.59 Programa Y 374.2 Desarrollo costa noreste 75.264 Golf B 20.589 . Al no estar estos bienes dentro del balance.405 millones de euros. esta entidad tal vez tuviera que aprovisionar el 40% al haber experimentado estos bienes una depreciación posiblemente del 40% respecto a su valor declarado.Conjunto del grupo 1732[277] De estos 1. usa los medios a su alcance con el fin de ocultar su verdadera situación. la exposición a sus subsidiarias de promoción a través de su subsidiaria.732 millones de euros. no han de aprovisionar por ese 40% del valor perdido. es decir. En el caso de otra entidad. Dentro de la legalidad. Esto se divide en una parte de fondos propios (dinero que realmente los . no tiene la obligación legal de decir públicamente que tiene unas enormes pérdidas. asciende a unos 6. 864 millones de € Este cálculo es muy a la baja. a pesar de tener un valor mucho mayor.000 millones de euros. por lo menos.284 -1. Las pérdidas patrimoniales deben rondar. es de 2.constructores han puesto para el proyecto) y el resto son los créditos que ha prestado.420 Pérdidas del grupo inmobiliario Agujero patrimonial . tipos oficina con un valor cero o muy bajo en su balance.4. ¿Crees que una caja/banco puede subsistir con semejante diferencia entre lo que debe y lo que tiene? . aquellos bienes.284 millones de euros[278]. Muy posiblemente el agujero ande más bien por los 3.420 millones de euros. Las plusvalías ocultas. es decir. Vamos a hacer los números: Plusvalías ocultas + 2. los 4. se impide que vuelvan a considerarse rústicos esos terrenos lo que llevaría al desplome de su valor. es la prórroga del plazo legal de tres años para empezar a construir en los suelos urbanizables. De esta forma.Una de las muchas medidas que el Gobierno y el Banco de España ha puesto en manos de los bancos y cajas para poder ocultar su verdadera situación patrimonial. El fin es claro: evitar que entre los inversores cunda el pánico que tendría que existir si se les permitiera conocer la verdadera situación de las instituciones de crédito. los bancos/cajas no tienen la obligación de aprovisionar (reconocer las pérdidas sufridas) por la pérdida de valor de sus activos que ha tenido lugar. ¿No crees que de esta forma se está intentando llevar a error a los inversores sobre la situación de los bancos y cajas en los cuales tiene depositados sus ahorros? Unos de los mecanismos que los bancos . Así. Iñigo de Barrón resume en octubre de 2009 los últimos movimientos del Banco de España[280]: El Banco de España ha decidido incrementar la presión sobre las entidades al elevar el 10% al . Ahora. de él depende en cuánto tiempo se recuperará nuestro país[279]. Saben que venderlos significa no tener que verse obligados a realizar descuentos que pondrían en peligro su solvencia.utilizan para mantener artificialmente los precios de los pisos es no venderlos. el único árbitro de cuándo saldrán al mercado esos pisos es el Banco de España. Esta situación no se podrá mantener en el tiempo: las dinámicas de mercado no tienen piedad. la tendencia a la baja es imbatible. quedándoselos en sus propios balances. De esta forma se crea una balsa enorme de pisos que están retenidos de forma artificial y que no salen a la venta. Esta medida a la que hace referencia Iñigo de Barrón en su artículo va en la buena dirección: obligar a las entidades financieras a reconocer parte de sus pérdidas. . lo que depreciará su valor y evitará que bancos y cajas tengan activos dentro de los balances a un precio superior del mercado. Ejecutivos del sector entienden que la medida es un toque de atención para que no se abuse de la aceptación de inmuebles como pago de créditos y creen que podría frenar las ya escasas compraventas en el sector del ladrillo (…). Elevar las provisiones supone reforzar una entidad financiera a costa de reducir el beneficio.20% del valor de tasación las provisiones (el colchón con el que se hace frente a la morosidad) con que deben contar cuando haya transcurrido un año desde que aceptaron un inmueble como pago de una deuda. incluso el Banco de España baraja una nueva provisión extra de otro 10% sobre activos inmobiliarios en balance. (…) Con esta medida (…) se obliga a tasar de nuevo parte de la cartera. Esta modificación entorpecerá la búsqueda de fórmulas para aliviar el endeudamiento del sector.Cómo no. Al cerrar esta vía se empujará a muchas inmobiliarias a liquidar activos a cualquier precio[281] El Banco de España diferencia entre dos tipos de hipotecas no pagadas: Aquellas a las que nos acabamos de referir en las que la provisión para el banco pasa del 10% al 20% del . lo que obligará a las empresas a venderlas a cualquier precio. presidente del G-14 (grupo de presión de las mayores constructoras españolas): (…) dificultará que se acepten viviendas como pago de deudas. la reacción del grupo de presión de las constructoras no tardó en llegar de la mano de Pedro Pérez. (…)– las instituciones financieras– son las primeras interesadas en que estos stock no estén en sus balances. como la dación a las entidades financieras de parte de los activos como parte de la deuda. valor de tasación en el caso de la dación de pago (=cuando le doy el piso al banco y el banco está de acuerdo en limitar mi responsabilidad al valor de venta del inmueble). las entidades pasan de tener que provisionar estas viviendas a l 100% del valor del piso a sólo el 70%. Como vemos. Mediante esta novedad los bancos tienen menos interés en vender rápidamente los pisos que tengan en su poder dado que tienen que reconocer unas pérdidas muchos menores. Mediante la reinterpretación de la circular 4/2004 del propio Banco de España. ambas medidas son . Aquellas otras en las que la entidad financiera hubiera prestado menos d e l 80% del valor de tasación. De esta forma. la segunda medida abre la veda a que sean las propias tasadoras de las entidades financieras las que tasen el valor de mercado de los pisos que tengan los bancos/cajas. Si bien la primera tiende a que el ajuste tenga lugar al poner más pisos en venta. director de la agencia de calificación de riesgos Standard&Poor’s:[283] En el caso de España Standard&Poor’s prevé un elevado nivel de morosidad en el sistema financiero durante los próximos tres años. el elevado nivel de deuda privada española (tanto . Como dice Anthony Angel. Así mismo.contradictorias. se permite que la tasación sea aquella que interese al banco/caja y no la real del mercado[282]. debido a la magnitud de la recesión. El Banco de España sabe muy bien que ha de mantener el equilibrio entre el reconocimiento del valor real de los activos que las entidades financieras poseen y su solvencia. la segunda busca lo contrario. empresarial como de los hogares) y al rápido crecimiento del crédito de los últimos años. El promotor tendrá que vender perdiendo o. concurso de acreedores y acabará cerrando y desapareciendo y la entidad financiera… bueno. son muchos los activos inmobiliarios en manos de las entidades financieras.es el 24/03/2010: …y es verdad que nadie quiere perder. Esto. (…) Pero. yo creo que en los próximos…en este semestre se tiene que solucionar necesariamente. es una opción que también tendrá su influencia en el mercado de alquiler porque hay más alquileres. si no. María Antonia Trujillo. ni los bancos. sin duda. perfecto. Tiene que haber una solución porque sino nos podemos encontrar un repunte de la crisis en . (…) Bueno. la fortaleza del sistema financiero español se verá debilitada en los próximos tres años Lo dice muy bien la anterior Ministra de Vivienda. ni los promotores. ni los ciudadanos. si no la vendo la pongo en alquiler. en una entrevista concedida a Fotocasanoticias. Vale. sino la situación es inaguantable[284]. y yo creo que este ajuste se tiene que producir en los próximos meses.el sector inmobiliario todavía peor. ¿Cuántos bancos aguantarían tal bajada en el valor de sus activos sin tener que declararse en bancarrota? Lo único que les salva de tener que declararse en tal situación son las ayuditas contables del Banco de España y las . (…). Necesita un ajuste inmediato y con carácter imperioso. por otro lado. hay una espera. Hay una demanda de vivienda que está esperando a que los precios vengan mejor. con muchos ciudadanos en situación de desempleo que no pueden comprar… y si quieren comprar no obtienen la financiación adecuada y. Esto tiene un límite y es que en España la situación de crisis económica. Esto no creo que pueda aguantar más. que probablemente tenga posibilidades. Según el periódico de Internet Cotizalia del 25/01/2010 “la banca contempla una caída del 60% precio del suelo desde los máximos de la burbuja”[285]. al no estar el mercado dispuesto a adquirir los pisos por los precios cuyos préstamos los mismos garantizaban[288]. El periódico Público dice el 6 de abril de 2010: (…) bancos y cajas siguen reservando sus mejores activos y aguantando hasta que mejore el mercado y suban los precios.inyecciones de liquidez del Banco Central Europeo. así como cuánto más tiempo les permitirá el Banco de España a bancos y cajas conservar esos pisos sin tenerlos que sacarlos a la venta. Verse obligados a venderlos en estos momentos significa tener que hacer frente a pérdidas.000 pisos[286]. La banca. por supuesto niega esta estrategia. que ya acumula más de 100. .[287] La cuestión que queda pendiente es saber cuándo se va a recuperar el mercado inmobiliario. En la noticia “El Banco de España exige recortar el 20%. El valor de los activos inmobiliarios de los bancos y bancas se reducirá un 20% en los balances de 2010. La obligación de realizar mayores dotaciones implicará.000 millones de euros. consideran que algunas cajas no están en condiciones de cumplir con esta medida por las estrecheces de sus fondos propios. ¿El aumento de provisiones podría poner en aprietos a bancos y cajas? (…) Fuentes del sector. además un deterioro adicional de los resultados al rebajar los beneficios. Esos activos suman 100. por lo que la minusvalía será de 20. sin embargo. ¿La bajada del 20% del valor contable de los inmuebles refleja la realidad del mercado? (…) La depreciación que sufrirán suelos y terrenos .000 millones” en El Mundo del 10/02/2010 se dice: ¿Qué impacto tendrá esta medida en el mercado? (…) la medida aprobada por el Banco de España reflejará con más nitidez la exposición de la banca al mercado inmobiliario. El grifo se ha cerrado (la financiación del Banco Central Europeo) y determinados bancos y cajas pueden verse abocados a tirar precios para sortear sus problemas de liquidez[289] E l 22/02/2010 el Banco de España dará una vuelta de tuerca al hacerse público que está estudiando con la banca la posibilidad de elevar la provisión por activos inmobiliarios al 30%. Este número puede incrementarse en unas 50. ¿Bajarán bancos y cajas los precios de los pisos para sacarlos de su balance? Depende de las necesidades de liquidez de cada entidad (…).no guardará ningún parecido con la situación de mercado. De esta forma. Como consecuencia de ello. Parece .000 pisos.000 unidades más este año. ¿Cuánto pisos tienen ya las entidades financieras? (…) por lo menos unos 100. pondrían en el mercado un gran número de pisos a un precio muy inferior al del año 2009. los bancos y cajas tendrían que llevar a pérdidas ese 30%. ser que el Banco de España va dando pistas sobre cuál va a ser su posición a través de José María Roldán. y constató que el mensaje que subyace a la reforma es claro: “Los bancos no son inmobiliarias”[290]. director general de Regulación del Banco de España. de repente. Ya veremos en los próximos meses qué quiere decir eso exactamente. quien el 31 de mayo asegura que bancos y cajas no tienen más alternativa que cumplir con la nueva norma de provisiones. Ahora te pregunto: ¿qué consecuencias crees que tendría sobre los propios bancos y cajas reconocer tan enormes pérdidas? ¿Podrían soportarlo? ¿Qué consecuencia tendría sobre el mercado de pisos el hecho de que. salieran varios cientos de pisos a un precio mucho más bajo del que el mercado está barajando para pisos similares? ¿Crees que los precios de los pisos bajarían más o no? . Estos 2.Para los resultados del año 2009. esa demanda ya no existe y se tiene que reorganizar. El tenedor de la materia prima es la banca.000 millones en suelos parados para un mercado más amplio. aunque tiene que dar salida a 30.300 millones suponen u n 270% más de lo que habían deseado reconocer en 2008 y mucho menos de lo que tendrán que reconocer en 2010. hoy en día. Se han invertido 320.300 millones[291]. La liquidez que se ha dado a la . porque. las cajas de ahorro pasan a ir reconociendo en sus balances una parte muy pequeña de sus enormes depreciaciones en el valor de los pisos que tiene. en concreto sólo 2. presidente del Grupo MRA. Miguel Rico Rubio.000 viviendas que tienen en sus bacanes a cambio de la deuda con los promotores. llega a la siguiente conclusión al ser preguntado en manos de quién está el suelo: “…la verdadera burbuja que se ha creado no es en inmobiliaria sino en el suelo. el mayor problema lo tienen en la cartera de suelo. perderá la calidad de urbanizable.banca se ha quedado en suelo. Date cuenta de la siguiente realidad: en caso de que un terreno calificado como urbanizable no sea construido en un período concreto de tiempo. [292] Cuestión que planteo al lector: si como dice Miguel “Se han invertido 320. Esta situación es muy negativa para los bancos y cajas ya que guardan . hoy en día.000 millones en suelos parados para un mercado más amplio. perderá un enorme valor. por tanto. esa demanda ya no existe y se tiene que reorganizar”: ¿crees que el precio del suelo que tienen los bancos y las cajas tiene un precio de mercado mayor o menor que aquel al que lo compraron? Recuerda que el suelo o los pisos y otros activos inmobiliarios son los que garantizan que el banco te pueda devolver el dinero que has depositado en él. recuperará su categoría de rústico y. afirmó que las entidades . Por esta razón.cantidades inmensas de terrenos que les han sido dadas por las promotoras con el fin de saldar sus deudas. E l 09/03/2010 el presidente del Consejo Superior de Cámaras de Comercio. de esta forma intentan que la actividad constructora les produzca algún ingreso vía impuestos[295]. de esta forma. y siempre que sea posible. Javier Gómez Navarro. Esto lleva a que sean más los pisos que salgan al mercado con la consiguiente presión sobre los precios. son los ayuntamientos –donde se ubican esos terrenos vacíos– los que presionan a la banca a edificar. la pérdida resultante para la caja/banco es menor[294]. Incluso. Un terreno construido siempre vale más que uno rústico. en ocasiones. las cajas/bancos se lanzarán a una vorágine constructora con el fin de evitar que los terrenos vuelvan a su categoría de rústicos[293]. financieras “nunca recuperarán” el 30% de la deuda que ha contraído con ellas el sector inmobiliario. los trabajadores y los impositores (los ahorradores que tienen depositado su . reconocer las pérdidas enormes de muchas entidades financieras españolas sin que ello ponga en peligro al conjunto del sistema y.500 millones de euros. liquidar aquellas que no sean viables. por otro. al no tener una estructura de propietarios clara. Ambos objetivos se podrían conseguir mediante la fusión de cajas o bancos. y que asciende a unos 97. las decisiones han de pasar por varios consejos en los que están representados los poderes públicos. En los bancos la toma de decisiones sería rápida. En el caso de las cajas no es tan sencillo ya que. dado que sus accionistas serían quienes decidirían sobre el proceso.[296] En toda esta maraña existen dos necesidades: por un lado. El fin último es llevar a cabo una ordenada venta de parte de los activos inmobiliarios que tiene el sector al más alto precio posible con el fin de dañar lo menos posible el balance de estas cajas. El problema es encontrar el número suficiente de cajas sanas. Hay indicios de que el Banco de España acelerará el proceso de obligar a las cajas y bancos a desprenderse de sus activos inmobiliarios. la entrada de tantos actores cuya mayor motivación no es la económica. La prisa del Banco de España está relacionada con el hecho de que es consciente de que. El conjunto del sector de las cajas está inmerso en un proceso de fusiones. Como te puedes imaginar. Estas tienen como fin que las “sanas” se fusionen con una o más “enfermas”.dinero en las mismas). cuanto . hace que el proceso avance muy lentamente. sino más bien la política y los juegos de poder. existen muy pocas. no sólo por el daño que hacen a sí mismas y a su región. el Gobernador del Banco de España. a más alto precio podrá tener lugar. hacer una llamada a la responsabilidad de esas cajas y de las comunidades autónomas que están perjudicando esos procesos (de fusión)[297] para que cambien su actitud inmediatamente.más rápida sea la venta de los pisos. esas entidades sean . El Banco de España llega hasta a amenzar a las cajas en cuestión con su intervención en caso de que el proceso no se lleve a cabo con la celeridad requerida. Así. No hay tiempo que perder. (…) pero deben saber (…) que el Parlamento ha dotado al Banco de España de suficientes instrumentos para que más allá de lo que piensen las asambleas de esas cajas y los gobiernos autonómicos. Miguel Ángel Fernández Ordóñez. el 24/03/2010: “(…) quiero en esta ocasión. con la mayor rotundidad posible. sino por el perjuicio que causan al resto de las instituciones de crédito españolas que sí que están haciendo sus deberes. ¿Sería eso correcto en tu . Hay personas que desean que esos bancos y cajas quebradas fueran rescatados con el dinero del Estado.. no lo serán. presidente de la Asociación Hipotecaria Española.) La solución pasa por algo más complejo que echar la culpa al sistema financiero”[299].[298] La cuestión fundamental es saber si los bancos y cajas van a ser capaces de hacer frente a las pérdidas derivadas de sus actividades en el mercado inmobiliario. (. En opinión de Santos González. Para Santos “es necesario tomar medidas urgentes y no se puede dejar pasar el tiempo pensando que por vender unas algunas casas con poco margen de beneficio se va a salir del atolladero.000 millones de euros la cantidad adeudada a la banca por la industria constructora..intervenidas y posteriormente liquidadas o vendidas”. Santos cifra en 325. expone de la siguiente forma la situación el 01/03/2010: . entre otros. se entiende que sana. Luis Garicano. a sabiendas de que las concesiones de créditos se tomaron muchas veces siguiendo criterios totalmente antieconómicos? Esta circunstancia dificulta que las cajas enfermas puedan intentar reparar su balance mediante. que fueron quienes eligieron a los gestores de las cajas. la ayuda de la entidad. tienen algún interés en que la situación contable de las mismas salga a la luz? ¿No crees que de este hecho se derivarían consecuencias para muchos.opinión? ¿Tendrían los directivos de esas entidades que estar exentos de sus responsabilidades civiles y penales? ¿Quién va a comprarles los pisos a un precio al cual los bancos/cajas no tengan pérdidas cuando el mercado no les quiere dar más? ¿Crees que los políticos. El Economista. con la que se fusionarán. (…) En los datos de mora de julio de 2009. presentaba unas cuentas transparentes.“(…) Esto[300] no soluciona nada. igual de vulnerable. Pues bien. mientras que la de las cajas ha dejado de crecer en abril de 2009. sólo Caja Castilla la Mancha. intervenida por el Banco de España. al menos de las cajas[301]. su nivel de mora . La situación requiere que el Banco de España se ponga manos a la obra e intervenga en las instituciones que lo requieran (…) Existen indicios claros de que la contabilidad. Si desde ese mes la situación de morosidad se ha estabilizado. al menos. esa es la mejor noticia que he oído sobre la economía española en mucho tiempo. no es transparente y de que el reconocimiento de las pérdidas se está posponiendo excesivamente (…) La Caixa sugiere que la mora de los bancos (en el último trimestre)[302] ha crecido a un ritmo constante desde que la crisis comenzó. La suma de entidades vulnerables es. por la falta de transparencia de sus cuentas.alcanzaba el 17. puede y debe intervenir. o bien a vender activos y participaciones. (…) está claro que hay muchas entidades que no son solventes (…) y estas están contribuyendo a asfixiar a la economía española. si esto no es posible. Elena Salgado.(…) No es posible la recuperación económica sin que los bancos reconozcan sus pérdidas.[304] La Ministra de Economía. Por su efecto sobre la economía doméstica. y por las grandes posibilidades de deterioro futuro.3 por ciento[303]. creo que es hora de intervenir en el sector financiero. El resto del sector mostraba un 5 por ciento (…) En suma. Ya. las purguen y comiencen a cumplir su labor de prestar dinero de nuevo. Lo quieran los políticos autonómicos o no”.(…) ¿Qué instituciones deben ser intervenidas? (…) El Banco de España sabe qué instituciones no tienen suficientes recursos propios y puede forzarlas o bien a conseguir más capital. . En todos los proyectos que por el momento han cursado las cajas de ahorro “se mezclan entidades sanas y otras que prevén algún problema en el horizonte”[305] A ello.[307] Después de haberte explicado en qué medida los precios de los pisos han bajado y . y el mismo día. la cuenta de resultados se reduce y la morosidad aprieta”. director de Coyuntura de Funcas añade “Hay que ver cómo aguantan (las cajas)[306] esos muros de contención y absorben esos activos inmobiliarios hasta que la economía en general empiece a recuperarse. A partir de 2010 y 2011 las provisiones son menos porque hay que cubrir fallidos. Ángel Laborda. El problema es que a muchas entidades no les dará tiempo y el tsunami las puede arrasar.dice el 18/03/2010: “Un tercio de las entidades podría sufrir problemas de solvencia y de este grupo un tercio permanece al margen de la reestructuración. ¿Crees que el Gobernador del Banco de España tiene algún tipo de responsabilidad en el hecho de que tantas cajas y bancos estén en quiebra cuando él ha de controlar sus prácticas de concesión de créditos?. Este informe . ¿Crees que un banco o caja con un alto índice de mora puede prestar dinero? En caso de que no: ¿qué consecuencias tiene este hecho en la economía de un país? ¿Crees que este país podrá crecer si la intermediadora entre el ahorro y el gasto/inversión está muy tocada? La visión más actualizada de la situación del sistema bancario español nos la da el informe “Reverse Conquista” de Mediobanca Securities de 8 de julio de 2010.lo van a seguir haciendo: ¿crees que hay muchos bancos y cajas en una situación contable delicada?. ¿crees que la tasa de mora del conjunto de las cajas esté en algo más del 5% cuando resulta que para la Caja Castilla la Mancha está en el 30%?. Usando los datos de la Caja Castillala-Mancha que.ve cuatro escenarios posibles de ratio de morosidad dependiendo de de qué escenario se parta: Apoyándose en la metodología utilizada para analizar los resultados del BBVA del cuarto trimestre de 2009 que. Apoyándose en lo sucedido durante la recesión de 1993. fue intervenida en marzo de 2009. como sabemos. El caso de Irlanda La media de estos cuatro escenarios es que el ratio de morosidad es del 10. ha optado por hacer frente a los impagos mediante la deducción de sus beneficios para el período. en resumen.8%[308] del conjunto de los préstamos concedidos y 199 . mil millones de euros de activos dudosos[309]. el aumento de la morosidad respecto de la declarada sería del 45% hasta llegar al 8. o lo que es lo mismo.9% del conjunto de los activos así como unas pérdidas aún no reconocidas por el sistema de 14. Esto querría decir que la tasa de morosidad llegaría al 5. En el segundo caso.442 millones de euros.6% del conjunto de los . 107 mil millones de euros más de los ya reconocidos. algo que no es cierto) el aumento de la morosidad es del 16% respecto de lo aún declarado. Estos datos representan más del doble de lo que el Banco de España reconoce para el sistema bancario/cajas de ahorro. En el primer escenario (se presupone que el conjunto de los bancos y cajas tienen un ratio de impagados similar al BBVA . Este escenario medio significaría que el sistema se hallaría a medio camino aún en reconocer las pérdidas reales existentes. 9% del conjunto del sistema. y apoyándonos en la experiencia de Irlanda. la tasa de morosidad subiría al 15. En el cuarto caso.000 millones de Euros. En el tercer escenario el porcentaje de morosidad subiría un 71% respecto del oficial. entre otras razones por la incapacidad de devaluar la peseta (la cual ya no existe) y por el nivel de endeudamiento de las economías privadas. un 118% más de los declarados. Esto sería suponer que la recesión actual es más leve que la experimentada en 1993.créditos concedidos. o lo que es lo mismo. La tasa de morosidad del sistema se situaría en el 13. 157 mil millones de euros más (91. Si esto fuera cierto los créditos dudosos y aún no declarados se irían a los 292.820 millones de euros son los declarados). Este escenario sería catastrófico . lo que es incorrecto: la recesión actual es mucho más profunda.8%. es decir. hace que la garantía real (los pisos y demás) no cubran necesariamente el valor de la deuda aún existente. casas. Ante esta realidad. el valor de las . y que hemos estudiado anteriormente.2. Estos bienes sirven como pago de las deudas aún existentes. terrenos y demás) y la consiguiente recesión económica que sufre nuestro país desde hace varios años.para España. TEST DE RESISTENCIA FINANCIERA DE JULIO DE 2010[310]: RAZONES QUE INDUCEN A PENSAR QUE EL SISTEMA FINANCIERO ESPAÑOL PODRÍA ESTAR QUEBRADO La caída de los precios de todos los activos inmobiliarios (pisos. La caída del precio de esos mismos activos. han llevado a que los bancos y cajas hayan recibido gran cantidad de propiedades inmobiliarias. pero factible en la realidad. lonjas comerciales. 6. deudas que tiene el banco/caja es superior al de los activos (acciones. Si a este elemento añadimos que se tiene la percepción de que el valor de las garantías de las deudas continuará devaluándose a futuro y que la tasa de paro permanecerá alta en los próximos años. cuentas corrientes ante el Banco de España. hace que existan dudas más que razonables sobre si los bancos y cajas españoles son solventes. se han desarrollado dos elementos diferenciadores de la dinámica del mercado bancario español desde mediados de 2007: . lonjas y demás). Esta situación lleva a un banco/caja a la bancarrota[311]. Derivado de lo anterior. y de las necesidades de los bancos y cajas españolas de financiarse como fuera. pisos. Como consecuencia de lo anterior las instituciones financieras españolas tienen enormes dificultades para financiarse[312]. Por un lado. Los bancos están remunerando ya desde finales de 2007 a los clientes sus depósitos a un tipo de interés muy superior de aquel que se considera que no tiene riesgo (=aquel al cual se prestan los bancos entre sí). para generar este interés superior al que a él le pagaría un banco en caso de prestarle dinero. de esta forma se atrae al ahorro hacia banco/caja de turno[313] [314]. Esto quiere decir que el banco/caja habrá de generarlo de algún sitio. la enorme competencia por ofrecer a los clientes depósitos que dieran unos mayores tipos de interés. el banco/caja que te da ese tipo de interés tan alto ha de invertir en activos más arriesgados. De esta forma aumenta el riesgo de que devuelvan el dinero que les has prestado: recuerda que son los activos en los que el banco/caja invierte el dinero que has depositado en ella los que utilizará para devolverte a ti tu dinero. . sólo han de pagar un interés a su poseedor en casos muy concretos y están a un nivel de cobro muy similar al capital. pero muy ventajosos para las cajas. en caso de insolvencia de la caja. es decir. muy posiblemente. las llamadas cuotas participativas[315] que son instrumentos financieros similares al capital. La cajas les han ofrecido unas condiciones de inversión mucho peores de las les hubieran exigido inversores profesionales[316]. nunca hubieran . su tenedor será uno de los últimos en cobrar. Desde 2007 las cajas han hecho un uso muy extendido y abiertamente abusivo de las mismas con el beneplácito de la Comisión Nacional del Mercado de Valores y del Banco de España. Estas son a perpetuidad. Así mismo su propietario carece de derechos políticos. quienes. Las cajas han usado sus maquinarias de ventas entre sus clientes minoristas y la nula cultura financiera de los españoles para venderles estas cuotas.Por otro. las instituciones de la Unión Europea coordinaron en julio de 2010 la realización de una serie de pruebas de resistencia financiera para bancos y cajas de toda Europa[320]. Los inversores internacionales creen que España como Estado puede ser insolvente[317]. Ante tanta deuda el propio Estado podría tener que declararse en bancarrota[319]. Con el fin de despejar todo tipo de dudas.prestado dinero a las cajas españolas habida cuenta de su situación patrimonial real. y mucho peor que la anterior. Vamos a entender en qué . como demostraremos. piensan que una serie de instituciones de crédito pueden caer y que el Estado tendría que hacer frente a las deudas para evitar un desmoronamiento del sistema financiero español[318]. que es otra. Hablo de la situación patrimonial real y no de la declarada en sus balances. ¿En qué consisten estas pruebas/test de resistencia financiera?[322] Los exámenes los realizan los Bancos Centrales de los distintos Estados miembros. Esto nos permitirá entender mucho mejor cuál es la situación patrimonial real de nuestro sistema financiero.consisten estas pruebas en el caso español[321]. Estos exámenes los coordina el Comité Europeo de Supervisores Bancarios por mandato del ECOFIN del Consejo Europeo junto con el Banco Central Europeo y la Comisión Europea. Queda a la libre decisión de los Bancos Centrales de los distintos Estados controlar la veracidad de la . es decir. de esta forma se puede constatar en qué medida pueden hacer frente a esta situación. las posiciones de interés: según el desarrollo de los tipos de interés las instituciones tendrán que hacer frente . es decir. Se parte de un conjunto de escenarios macroeconómicos iguales para todas las instituciones de crédito que se sometieron a estas pruebas. cuánto aguanta.información contable usada. Se analizan varias fuentes de riesgo a las que los bancos/cajas realizan están expuestas: la cartera financiera de los bancos. Se pretende someter a los bancos/cajas a una situación en la que los mercados internacionales se desarrollen en su contra. los bonos que los mismos tienen ya sean de empresas o de Estados. Nosotros vamos a analizar. esto dependerá de en qué medida sean dadores de crédito o receptores. el tercer apartado. Habrá que ver en qué medida son capaces de contrarrestar subidas o bajadas de los mismos. Las pruebas de esfuerzo financiero parten de las siguientes premisas: El valor de los inmuebles residenciales se deprecian en España e n 2010 el 8.a más altos pagos. Este mismo es el que supone mayor fuente de riesgos para los bancos y cajas en nuestro país.2% en 2011 respecto al año precedente[323]. las carteras de bienes inmuebles de todo tipo que poseen. sobre todo. Las tasaciones de los bienes inmuebles residenciales las llevan a .8% respecto a 2009 y el 15. cabo. En el segundo trimestre de 2006 es cuando . Recordemos que la estadística del Ministerio de Vivienda se nutre de esos mismos datos. en gran parte. Vamos a ver qué es lo que dice la Estadística del Ministerio de Vivienda respecto a la evolución de los precios de los pisos desde el segundo trimestre de 2006 hasta finales de 2009. Hemos tomado estas dos fechas como referencia por los siguientes motivos: La del segundo trimestre de 2006 porque ya hemos demostrado que en ese momento es cuando se vivió el apogeo del precio de los pisos: ya a partir del segundo semestre del año (tercer trimestre) los precios de los pisos comenzaron a bajar. las tasadoras englobadas en ATASA . la garantía que los bancos tenían sobre los créditos concedidos tenía su mayor valor de mercado. esto quiere decir que en este momento mejor protegida estaba la deuda puesto que el valor del bien que servía como garantía era el más alto que la cantidad adeudada. Vamos a suponer que entre finales de 2006 y .8% en 2010 respecto de los alcanzados en 2009 y e l 15. La del último trimestre de 2009 ya que las pruebas de esfuerzo financiero se hacen partiendo del supuesto de que los precios de los pisos se devalúan el 8.2% en 2011 respecto de los de finales de 2010. en términos nominales (no teniendo en cuenta la inflación) han bajado el 30. Nosotros sabemos que los precios de los pisos.04% entre finales de 2006 y mayo de 2010. 8 No aplica 27% 2.23% (=27-2. Vamos a hacer los números de una forma sencilla: Lo que sabemos nosotros* Lo que ATASA dice** Diferencia en % realidad/declarado Precio piso en 2006 100 115.9324 No aplica Precio pisos en 2009 73 112.67) Bajada hasta finales .diciembre de 2009 (último trimestre de 2009) los precios de los pisos bajaron el 27%.67% 24. coordinado por los entes europeos. parte de la premisa que los precios de los pisos en España: en el período finales de 2006 finales de 2009 han bajado el 2. Sólo me interesa que veas en que porcentaje los mismos han bajado **En cuanto a los números de ATASA he tomado como referencia 100 los del año 2005 tal y como hace la estadística del Ministerio de Vivienda. he partido de que los precios en 2006=100.de 2009 *Para los número que nosotros ya conocemos. Lo único que deseo que veas es lo que los precios han bajado porcentualmente en el período y compararlo con lo que nosotros sabemos que han caído. . Acabamos de demostrar que el Banco de España.67%. Este es el valor que se someterá a una prueba de esfuerzo financiero o también llamado de “estrés financiero”. 23% (=272.67% 24.Teniendo en cuenta los escenarios de las pruebas de estrés (caída del 8.9324 No aplica Precio pisos en 2009 73 112.2% en 2011) vamos a en qué medida estas pruebas son reflejo de la realidad: Lo que sabemos nosotros* Lo que ATASA dice** Diferencia en % realidad/declarado Precio piso en 2006 100 115.8 No aplica Bajada hasta finales de 2009 27% 2.8% en 2010 y del 15.67) . 55%*** 13.04%* (decir 31.45% (=3824.26% (=30.04% (el 38% es una bajada realista hasta entonces) 24.04% respecto a los precios alcanzados en el segundo trimestre de 2006 de la que ya hablamos y explicamos. pero hasta finales de 2011 Muy por encima del 30.55) *Se trata de la bajada de 30.5% es una bajada realista) 11.24%** 20.0411.24) Idem del anterior.Bajada de los precios hasta finales de 2010 aplicando la bajada prevista en los test Por lo menos el 30. **Esta es la suma de la bajada existente entre el segundo trimestre de 2006 hasta el cuarto trimestre de 2009 más la bajada prevista en los test de esfuerzo financiero y que es . 24% hasta finales de 2010.del 8.04% porque nuestros cálculos explicados en los capítulos anteriores abarcan hasta el mes de mayo de 2010 y no hasta el final de 2010. Digo que la bajada ha sido. Como puedes ver: Los test de resistencia parten de una bajada respecto a los precios de 2006 d e l 11. por lo menos.8%. ha sido del 30. la bajada. ***La anterior bajada más una bajada supletoria para el período 2010-2011 del 15. Te puedo adelantar que en los meses desde mayo de 2010 hasta la última actualización de este libro los . por lo menos del 30.2%. Nosotros sabemos que.04%. eso se aleja a todas luces de la realidad. habrán bajado el 24.precios han bajado hacia el 1. Por este y otros motivos hago una previsión de bajada hasta finales de 2011 de.5%. en el peor de los casos. . entre otras razones. Ya hemos explicado que el año 2011 será un muy mal año para el sector que hará que los precios bajen aún más.5%. Los tests dicen que hasta finales de 2011. porque la desgravación por adquisición de vivienda habitual se reducirá ostensiblemente.04% sino del 31. por lo menos. respecto a los precios de l segundo semestre de 2006. de esta forma la bajada no debería ser del 30. el 38% respecto a los precios de los pisos de 2006.55%. Habrán bajado sólo el 24.55% hasta finales de 2011 cuando sabemos que la bajada habrá sido del 38%: la diferencia es del 13. en el peor de los casos: Habrán bajado sólo el 11.45% El banco de España.Como has visto. a la hora de calcular el peor escenario posible para los bancos y cajas analizados. es decir.26%: la diferencia entre lo declarado en el peor de los escenarios y la realidad es del 20.26%. una vez más.24% hasta finales de 2010 cuando sabemos que la bajada rondará el 31.5%. crea una . la diferencia es del 20. el estudio realizado por el Banco de España parte de la presunción[326] de que los precios de los pisos. [327] .sistemática y unas normas contables con el fin de ocultar la situación patrimonial real de los bienes que tiene bancos y cajas. La verdad sería un verdadero golpe para los inversores y sería contraproductiva. Existe el dilema de si se debe dar confianza al mercado o bien decir directamente la verdad. que los balances de los bancos/cajas reflejen un valor muy superior al que los bienes tienen en la realidad del mercado? Para que veas que no soy el único en defender esta tesis te transcribo parte de la entrevista concedida por Dhaval Joshi. Por esta razón ya se había partido de la necesidad de evitar un sobresalto”. ¿No crees que queda claro que el Banco de España permite a todas luces. jefe de estrategia de inversión de RAB Capital el 5 de agosto de 2010: “¿Es esa la razón por la que los test de resistencia financiera fueron manipulados? Yo no hablaría de manipulación. Para ver si esa diferencia entre la realidad y el estrés de esfuerzo financiero es suficiente como para “tumbar” a esos bancos y cajas hay que ver si los mismos son capaces de hacer frente a la diferencia entre valor declarado en balance y el real. así que sólo podemos especular. ¿No crees que los impositores como tú y como yo tendrían que tener el derecho a saber con qué bienes están garantizados sus . En nuestro país el Banco de España no impone la obligación a las entidades financieras de publicar qué parte del balance de los bancos/cajas constituyen los bienes inmuebles.A esta misma tesis se suma Nouriel Roubini quien dice que los test de estrés a la banca europea no son realistas[328]. Para que te sitúes: Nouriel es uno de los grandes economistas a nivel mundial. los mismos cifran entre el 45-55% el peso que los bienes inmuebles tiene en el activo de las entidades financieras. Esto quiere decir que el 45-55% de las deudas de un banco/caja medio español están garantizadas por el valor de mercado de esos bienes inmuebles.depósitos? ¿Cuál crees que puede ser la razón por la que el Banco de España se niega a publicar el porcentaje de bienes inmuebles en el activo de cada banco y caja? Tras haber hablado con varios analistas bancarios. mientras que no sean vendidos. si esto no tiene lugar la bancarrota del mismo es inevitable si bien puede ser ocultada mediante argucias contables que permitan la sobrevaloración de los bienes. Así. En caso de que la bajada del valor de los mismos sea ostensible. el banco/caja habrá de ser capitalizado. las pérdidas no serán de dominio público por lo que los acreedores (tú como . vamos a abordar los siguientes aspectos con el fin de adentrarnos en las conclusiones: Las bajadas de precios de mercado a los que se ha referido nuestro análisis se refieren a pisos residenciales. Una vez que hemos demostrado en qué medida hay diferencias entre lo declarado y el valor real de los bienes. Una vez disuelta la empresa se acabó la deuda para la empresa mientras que el particular la arrastrará de por vida (acuérdate del artículo 1911 del Código Civil). por lo tanto. mayor tiene que ser el índice de impagos entre empresas que entre .depositario del banco) pensarán que su dinero está a buen recaudo[329]. Antes deja de pagar una empresa la letra de un local comercial que un partícular la de su piso. Da la impresión de que.particulares. . De esta forma su valor se desploma hasta el 90%[330]. ha sido una de la tretas que le Banco de España ha usado. Lo mismo sucede cuando nos refiramos a terrenos. hemos de tener en cuenta que los mismos si son urbanizables se convierten en rústicos en caso de que no se construya en ellos durante un período de tiempo concreto.[331] Por estas razones deduzco que la bajada del conjunto de bienes inmuebles (pisos el 30. se posibilita a los bancos/cajas maquillar su verdadera situación patrimonial. de esta forma. Alargar los períodos para que un terreno que ha sido adjudicado a una entidad financiera pase a ser rústico.04% analizado. lonjas y demás) ha de ser. como muy poco.45% para 2010 respecto a los precios realmente alcanzados en 2006 no son reales: las bajadas reales de los precios de los bienes inmuebles son mucho mayores a lo declarado en los test de resistencia financiera. Parece plausible afirmar que la diferencia del 20.04% puede ser perfectamente correcta deseo indicarte cuál es la bajada del precio del suelo a mediados de 2010 ya había caído el 14.26% para el año 2009 y del 13.suelo. por lo menos. Desde mediados de 2006 la bajada . ese mencionado 30.9% de media (el 38% en las grandes ciudades) desde hacía un año[332]. Para que veas que mi tesis de bajadas de. Eso quiere decir que la diferencia entre la realidad y lo que los test de resistencia dicen tiene que ser aún mayor.04%. el 30. ha sido muy superior al 30. Ya sólo con la diferencia existente en .04%. se excluye la depreciación de una parte importante de los activos inmobiliarios. De esta forma. Los test de estrés no prevén ninguna bajada en los precios de los terrenos. De lo anterior deduzco: La diferencia entre los precios de mercado de los bienes inmuebles y lo declarado es lo suficientemente grande para que un banco tenga que declarase en bancarrota al ser el valor del patrimonio muy inferior al de las deudas. este hecho es un enorme error de percepción en el caso español ya que muchos de los créditos estaban garantizados por terrenos adquiridos durante el frenesí de los últimos años del alza de los precios de los pisos. crea un sistema de valoración de la cartera de inmuebles de las entidades de crédito que induce a error: la situación es mucho peor que la declarada. como lo hacen los test de estrés a los años 2010 y 2011. Limitar las caídas.la cartera de viviendas. que es quien dirige las pruebas de estrés financiero. El Banco de España. es factible que muchos de los bancos/cajas pudieran estar quebrados. es totalmente irreal como ya hemos explicado en capítulos anteriores: hay razones más que suficientes para pensar que los precios de los pisos continuarán bajando en los próximos años. este hecho supondrá un estrés aún mayor para las entidades españolas al bajar el valor . de los bienes que sirven garantía y no ser suficientes para hacer frente a las cantidades derivadas del impago de los créditos. cuatro uniones de cajas recién creadas suspenden los exámenes de estrés financiero: Banca Cívica . ¿Crees que el sistema financiero español es viable? ¿Qué consecuencias va a tener esa falta de solvencia en la concesión de créditos[333]? ¿Los bancos y cajas: concederán más o menos? Como consecuencia de ello: ¿subirán los precios de los pisos o seguirán bajando? ¿Qué efectos tendrá la nueva política de concesión de créditos en la economía? ¿Podrán las empresas endeudarse más para invertir más y crear puestos de trabajo o no? En caso de que no: ¿qué consecuencias tendrá este hecho en el mercado inmobiliario? A pesar de todos los esfuerzos por maquillar la situación patrimonial. Tarragona y Manresa. y Caixa Sabadell. Caixa Catalunya. “La salud de la banca española es buena”.y las fusiones de Caja Duero y Caja España. el cual tiene un efecto positivo sobre sus resultados. Las mismas pueden compensar las pérdidas de un año con los beneficios de futuros[334]. a ellas hemos de sumar la intervenida Cajasur. El 21 de septiembre de 2010 a las 08:48 de la mañana en el canal Telecinco. A estas entidades habría que añadir otras 9. Terrasa y Manlleu. portavoz del PSOE en el Congreso dice. A la luz de todo lo que te he contado hasta ahora: ¿qué opinión te merecen estas declaraciones? ¿Qué razones crees tú que llevan a José Antonio a decir lo que dice? . en pérdidas) les genera un crédito de cara a la Hacienda. José Antonio Alonso. E s t a s 9 sólo han aprobado los test de esfuerzo financiero porque el hecho de haber incurrido en pérdidas (sí. Estas tienen como objetivo principal que estas últimas no presten demasiado dinero y que tengan un capital suficiente como para protegerlos de futuras recesiones.3.6. LAS ÚLTIMAS REFORMAS DEL SISTEMA BANCARIO Y SUS CONSECUENCIAS Ante la constatación de que la permisividad de los reguladores nacionales fueron una piedra angular en la creación de la burbuja inmobiliaria. En el caso español el hecho de que las condiciones para la concesión de créditos sean endurecidas llevará a un mucho menor crecimiento de la economía. Las empresas que desean tomar un crédito no lo podrán hacer tan fácilmente como hasta 2006 por la simple razón de que su banco/caja . los mismos han tomando un conjunto de medidas drásticas sobre el control de las actividades de los bancos/cajos. los supervisores optaron por criterios mucho más duros que los que había antes de la crisis. y de ahí que su capacidad de creación de puestos de trabajo lastrará la economía en su conjunto… y también las dinámicas del mercado inmobiliario. en una decisión que las entidades . uno de los asuntos más polémicos de la reforma.correspondiente será más exigente en los requisitos de concesión. El comité de Basilea. logró desbloquear la negociación sobre los nuevos requisitos de capital a la banca. En la revisión de reglas más drástica en décadas. La reforma del sector financiero. una de las prioridades del G-20 tras la debacle económica originada en los mercados. que reúne a gobernadores de bancos centrales y otros supervisores de 27 países avanzados y emergentes. Como consecuencias de ello no podrá invertir tanto como antaño. retoma el paso tras meses de dilaciones. diseña unos mecanismos sancionadores en caso de incumplimiento (ampliaciones de capital y/o congelaciones de dividendos y bonus) y anticipa una regulación específica para aquellas firmas que entren dentro de la categoría de la de que son demasiado grandes para caer por el .financieras. A cambio. encajarán mal. Además de reforzar los niveles de recursos propios básicos de la banca establecer provisiones anticíclicas. Las nuevas normas empezarán a entrar en vigor e n 2013 y no se exigirán de forma completa h a s t a 2018[335]. Los bancos centrales acuerdan triplicar el nivel mínimo de acciones y reservas. Se establece así mismo un coeficiente de liquidez que permite a bancos y cajas hacer frente a salidas masivas de fondos. Las normas entrarán en vigor de forma gradual a partir de 2013. restan exigencia a los plazos. que actúen como mecanismo anti-crisis. obligatorias y voluntarias. a buen seguro. riesgo sistémico que representan. veremos en qué se concreta[336]. . que La nueva normativa permite a las cajas españolas mantener las cuotas participativas de las que hemos hablado más arriba y cuyo uso ha estado tan extendido en los años en los que las cajas han encontrado enormes dificultades para financiarse. 2. Esta . CONSTRUCTORES/PROMOTORES Y CAJAS/ BANCOS El Gobierno Su objetivo primordial es ocultar el hecho de que controla el Banco de España.CAPÍTULO VII CREADORES DE LA SITUACIÓN ACTUAL Y SUS INTERESES Tesis 1. El poder político crea un sistema de leyes que protegen muy bien los intereses de los bancos/cajas y constructores. 7. pero que son muy negativas para los ciudadanos. GOBIERNO.1. Hay razones que inducen a pensar que el Banco de España ayuda a bancos y cajas a ocultar sus pérdidas. BANCO DE ESPAÑA. todo ello mediante la flexibilización de las normas contables[337]. y de otros derivados de la construcción. La situación financiera de las cajas y bancos sería. El mismo Gobierno ha de ocultar hasta qué punto depende del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. que no planteen preguntas sobre quién elige a su Gobernador. o hablar lo menos posible.institución fue la que creó el marco legal que permitió a los bancos y cajas conceder créditos por doquier e imprudentemente. El Banco de España En el año 2009 el Banco de España opta por crear normas que posibiliten a los bancos y cajas tener que reconocer menos pérdidas. en . Al no hablar del Banco de España. se intenta no centralizar el debate en esta institución y. por tanto. realidad. Su mayor objetivo sería presentar los balances mejor de lo que la realidad . simplemente. Los constructores y promotores Compraron suelo en el período de bonanza cuando se habían creado unas expectativas de rédito de su inversión que ahora no se cumplen. No están dispuestos a vender en muchos casos a menos de lo hubieran podido hacerlo en el período cénit de la burbuja. que el Estado les compre los pisos a precios de 2005/2006. Las cajas/ bancos Siguiendo las limitaciones del Banco de España (cuyo Gobernador es propuesto por el Gobierno) concedieron créditos sin atender a los más elementales criterios de prudencia. De ahí que siempre intentarán que los bancos financien a los particulares los precios de 2005/2006 o. mucho más grave de lo que se reconoce[338]. A. creó un sistema de normativas legales que garantizaban los siguientes objetivos: Financiación por parte de las entidades de crédito a los particulares de precios abusivos de la vivienda. necesitando de los impuestos que la actividad constructora generaba (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y el I. al crear garantías legales a favor de bancos y cajas que iban más allá del precio de embargo del piso (mediante el artículo 1911 del Código Civil y el Real Decreto 716/2009. 7.parece ser.2. de 24 de abril). entre otros) con el fin de mantener su estructura (17 Comunidades Autónomas).V. . MI TESIS El Gobierno. Modificación de normas fiscales con el fin de favorecer los intereses del grupo de presión constructor/promotor/banquero/cajero Directrices políticas al Banco de España para que este posibilitara. Era sobre el precio de venta final sobre el que se cobraban los impuestos que servían para financiar el aparato del Estado. prácticas necias de concesión de créditos cuyo fin fundamental era llegar a una sobrevaloración de los pisos. mediante la mala regulación de la banca en general. Concesión a las Comunidades Autónomas de los medios para hacer lo que quisieran en materia de urbanismo. De esta forma se potenciaba una mayor connivencia entre el poder político y las . que ocultaran la verdadera situación patrimonial de las entidades de crédito que el mismo había patrocinado. de forma directa o a través del Banco de España.constructoras/promotoras a través de la corrupción. es demostrable en muchísimos municipios de España. Una vez creada la crisis financiera como consecuencia directa de la explosión de la burbuja inmobiliaria española (y no en EEUU como se pretendía hacer creer) el Estado pasó a la siguiente política: Creación de normas. por su prestigio . La connivencia en forma de corrupción entre aparato político y promotoras/constructoras. Mantenimiento de una red de agentes a los que. aunque fuera a costa de un mayor esfuerzo por parte del ciudadano. Todo ello con el fin de que la misma comprara los pisos a constructoras y bancos a precios muy por encima de los del mercado. El objetivo de toda esta política es claro: defender a capa y espada los intereses de los creadores de toda esta debacle sin que nadie les pueda pedir cuentas. El único objetivo era que las mismas pudieran vender al precio más alto posible.social.1. Los cuatro actores de este gran desastre tenían intereses convergentes y una red muy tupida de relaciones los unos con los otros.2. 7. la población creía. Vamos parte por parte. PAPEL DEL IMPUESTO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES E IVA . Ha pasado de los 198 millones en el 2002 a los 405 millones que el Ejecutivo piensa recaudar el próximo año. Es decir.Te voy a dar dos ejemplos con el fin de que seas consciente del valor que la recaudación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales tiene para el Gobierno en España: El Periódico de Aragón el 06/11/2005 nos dice: “El impulso experimentado en los últimos años por el impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados es espectacular. Este impuesto tiene un tipo general del 7% y su coste para el bolsillo del ciudadano es directamente proporcional al precio del piso en venta. como consecuencia de la bonanza económica del país y. especialmente. la recaudación por este tributo se ha duplicado durante el período 2002-2006. de que se ha disparado el precio de la vivienda usada y nueva.”[339] . cuanto más vale la vivienda más tiene que pagar por este impuesto el comprador del inmueble. Sólo un dato. En el año 2006 del total de 1. Para el año 2007.800 millones de euros. Otro ejemplo. procedían del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.035 millones de euros recaudados por la Junta.4% del conjunto de la recaudación. Es decir. Castilla-León. De esta forma puedes ver cuál es la importancia que este impuesto tiene en la financiación de las Comunidades Autónomas y por qué el Gobierno nunca tuvo ningún . el Impuesto por Transmisiones Patrimoniales representaba el 8. o lo que es lo mismo el 40% del conjunto de la recaudación[340].Para que te hagas una idea: el presupuesto de Aragón para el año 2006 esperaba que se recaudasen 4. o poco más del 30%. 389 millones vendrían del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. y según los presupuestos de la Comunidad Autónoma. de los 978 millones que se esperaban recaudar. 315 millones. 7. nadie deseó presionar al Gobernador del Banco de España para que hiciera bien su trabajo. Por esta misma razón. Artículo 1911 del Código Civil “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes. Compré en el año 2005 un piso a 300.2.2.interés en que la espiral de aumento de los precios de los pisos tocara a su fin. Todos tenían un interés bien claro en que no fuera así.000 euros por el que pagué. incluyendo los gastos de transmisión.2. presentes y futuros. 330. Marco legal de protección de los intereses de los bancos 7.2.1.000 euros (los gastos de transmisión del bien los cifro en el .” Te lo traduzco con caso práctico: 1. El precio de mercado de mi piso ha bajado un 30%. 2. registro y demás).10% del precio de venta del piso y corresponden a impuestos notaría. Como no puedo pagar los intereses de la hipoteca ni el crédito. es decir.000 euros sino 210. Como en aquel entonces muchos bancos concedían el 100% de la financiación. el banco me embarga la casa. yo sólo tuve que poner de mi bolsillo el 10% para los gastos de transmisión. esto es. 4.000 euros. los 300. 3. 5. E n 2010 el paro sube a más del 20% de la población activa y me quedo sin trabajo. pude pagar el piso íntegramente con el crédito que un banco me concedió. .000 euros. a día de hoy ya no me pagan 300. Es decir.000 euros (300. de los 300.000 Euros que el banco me prestó le sigo d e b i e n d o 120. se me requisará una parte de mi sueldo con el fin de pagar lo aún adeudado. El banco me pide que venda otros bienes porque el precio de la venta del piso no limita mi responsabilidad. 7.000). que podría llegar a los dos años para que los parados puedan eximirse del pago de una parte de sus obligaciones hipotecarias. En subasta judicial el piso se vende a 180. Cuando el Gobierno plantea en Noviembre de 2008 a través de su Vice-Presidenta: “ayudar a los desempleados a pagar sus hipotecas”… “contemplaría un período de carencia. Por esta razón. . insta al juez a embargarme todos aquellos otros bienes que tenga.6.000 euros.000180. Incluso si en el futuro vuelvo a tener un trabajo. .(…). que el precio de venta del bien hipotecado (el piso) limite la responsabilidad del hipotecado independientemente del montante que pidió prestado y del precio al cual se vende finalmente el bien (el piso)? [342] Es decir: ¿por qué no elimina el artículo 1911 del Código Civil para el caso en el cual el acreedor sea una institución financiera? Las razones son muy sencillas. gracias al aval que el Gobierno daría a estas entidades de crédito utilizando como garantía su subsidio de desempleo”[341] ¿Por qué no plantea el Gobierno directamente. como se hace en Estados Unidos. En caso de hacerse así: Se estaría protegiendo al ciudadano frente a las decisiones imprudentes de los bancos que hicieron que la burbuja inmobiliaria se creara. sólo él. Los bancos verían desplomarse el valor de los bienes que tienen como garantía. las consecuencias de una decisión que tomó con la ayuda imprescindible del banco/caja de turno? Si el banco/caja se aprovecha del ciudadano cuando las cosas van bien mediante el cobro de intereses: ¿no es justo pensar que se tiene que solidarizar con el trabajador cuando este no puede pagar? Es cierto que la decisión de comprar fue libre y neciamente tomada por el ciudadano que pensaba que podría pagar un precio de locura sin tener nunca en cuenta si iba a . muy ligado en un buen número de casos a los partidos de cada zona. poniendo en muy grave peligro su supervivencia. ¿No crees que lo que se pretende es que el ciudadano tenga que pagar.Se iría contra los intereses del sistema financiero. se obliga al trabajador a pagar más al banco en . vende la medida de postergar el pago de la hipoteca como una ayuda al trabajador. De esta forma. como siempre desde el inicio de la crisis en el verano de 2007. comprarse un piso. del lado de los ricos. que eso era “tirar el dinero” y pagar lo que a uno le pidieran aunque fuera abusivo. no se le está condonando la deuda. Lo hacía porque para ser “normal” y no “raro” había que callarse. Si en imprudencia tanto el comprador como la caja/banco han sido socios: ¿por qué no lo van a ser ahora que las cosas van mal? María Teresa. no alquilar. se pone del lado de los poderosos. De una forma cínica a más no poder. cuando a fin de cuentas.poder hacer frente a esos pagos en el futuro. siempre con la ayuda del banco o caja de turno. sino obligándole a repagarla durante más años de los que ya se había comprometido. Esperanza propondrá. de mano de Esperanza Aguirre. Ahora observemos la actitud hipócrita del PP en este tema.concepto de intereses. Este es un movimiento muy calculado. como sucede en EEUU. tuviera que hacer frente a una pérdida de valor de las garantías hipotecarias. sería mucho más prudente en las valoraciones de los precios de los pisos. la derogación del artículo 1911 del Código Civil[343]. los préstamos que se concederían para la adquisición de un piso serían de mucho menor montante. Como consecuencia. de forma retroactiva y para los créditos concedidos por las entidades de crédito. los precios a los que se podrían vender los pisos serían mucho más bajos de aquellos a los que se han vendido hasta el momento y los bancos ganarían menos en concepto de intereses. Si la banca. En un momento . De esta manera. Es Esperanza Aguirre la misma que en 2008 decretó de golpe y plumazo la subida de los precios de los pisos de Protección Oficial y quien en septiembre de 2009 nos anunció el aumento de las ayudas a los constructores disfrazadas de desgravaciones fiscales por adquisición de vivienda habitual. Ella no tiene ninguna potestad para cambiar el artículo 1911 del Código Civil y lo sabe. a sabiendas que el cambio que ella propone llevaría a la quiebra al conjunto del sistema financiero que ella realmente defiende en la práctica. Por eso. Esperanza se presenta como la gran salvadora. su propuesta no pasará más allá de ser un brindis al sol. orientada sólo y exclusivamente a demostrar al público que se hace algo con el fin de ayudarle aunque de eso no se tenga ninguna voluntad. . una propuesta carente de toda seriedad.que mucha gente está con el agua al cuello. que exige una mucha mayor responsabilidad por parte de los bancos a la hora de conceder créditos. Es a partir del año 2007 que comienza a resurgir el fantasma del paro. Imagínate el escenario que se presentaría a los bancos y cajas en caso de que en España existiera el sistema reinante en los Estados Unidos. se asemeja a la llamada “dación de deuda” recogida en nuestra legislación civil. Las víctimas del . Ello tiene lugar independientemente de que el precio. al cual el banco subaste el piso. el deudor se deshace totalmente de la deuda en caso de que pase el bien (el piso en este caso) al banco. Por la misma. Sobre todo a partir del 2008 la arbitrariedad del artículo 1911 del Código Civil recobra nueva vida.El sistema estadounidense. esté por debajo de la deuda que se debe aún al banco/caja. La razón fundamental es que mucha gente deja de poder pagar su hipoteca. Como dice El Confidencial el 31/03/2010 en la noticia ¿Cancelar una hipoteca impagada sólo con el inmueble? Una pesadilla para los bancos: Era una pregunta sin responder. Nadie se la hacía. sobre todo si la modificación también tocara a las hipotecas ya constituidas. muchos españoles comenzaron a darse cuenta y sufrir que no era .artículo 1911 del Código Civil han pasado a la ofensiva y propugnan que España opte por un sistema como el americano. Ese cambio sería muy negativo para los intereses de las entidades de crédito. Si crees que el artículo 1911 del Código Civil es injusto tal vez sería una buena idea que te sumaras a esta iniciativa[344]. Ahora están recogiendo firmas con el fin de cambiar la ley. Pero con el inicio de la crisis en el verano de 2007. En un contexto de subidas de precios y fuerte demanda no tenía sentido cuestionarse…¿qué hacer al no poder afrontar el pago de una hipoteca? Respuesta: vender y liquidar deudas. Y ya están recogiendo firmas a través de Internet. de aprovarse. que son las que están conteniendo la mora –ratio de impagos en relación con los créditos concedidos– a niveles cercanos al 5% durante el último año[346]. Una pesadilla para banqueros y cajeros. con el asesoramiento del Colegio de Abogados de Barcelona y con el apoyo de numerosas entidades. debido al marco jurídico del sistema hipotecario español (el artículo 1911 del Código Civil)[345]. . ya que cambiaría completamente las reglas del juego introduciendo incertidumbres e inseguridad jurídica para el sistema[348]. entre ellas la Asociación Catalana para la Defensa de los Derechos Humanos y la Asociación de Usuarios de Bancos y Cajas de Ahorro de Cataluña (Adicae). provocaría un fuerte incremento de la morosidad del sistema financiero español y un descenso en la tasa de recuperaciones. La propuesta al Gobierno está impulsada por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas. (…) un cambio de este tipo no sería viable en estos momentos de crisis[347] y llevaría varios años aplicarlo.tan sencillo. Este cambio legislativo. de manera que el propietario ha de hacer frente a la mitad de la deuda pendiente. por la crisis. El País recoge la situación tan desesperante ante la cual se hallan los deudores morosos en el año 2010:[350] Es increíble que no pueda detener el proceso de desahucio. más los intereses y las costas derivadas del proceso judicial. Ante esta situación. Cuando esto sucede. las entidades financieras embargan los inmuebles y los sacan a subasta que. (.Actualmente son miles las familias que. “quedan desiertas”[349] (…). no pueden seguir pagando la hipoteca. en el actual contexto.) El campo en ruinas de los damnificados está abonado con créditos hipotecarios concedidos por el 100% y hasta el 120% del precio de pisos a personas de salarios modesto y situación laboral poco .. el banco o caja se adjudica la vivienda subastada por el 50 por ciento del valor de tasación.... gente que a la que nos da un enorme apuro y vergüenza reconocer que estamos viviendo a un paso de miseria.) Somos los nuevos pobres. (. “el sueño español”. Amenaza de . al tiempo que el sobreendeudamiento resultante de la burbuja inmobiliaria. parece evidente que parte de las entidades de crédito incurrió en comportamientos excesivamente laxos. fue inducido irresponsablemente por la alegría crediticia de estos años atrás. A estas alturas. que nadie se atrevió a pinchar. yo te planteo la siguiente pregunta: ¿Ellos[351] solos se lo han buscado o es que ese sueño nacional al que se adhirieron con especial ilusión los inmigrantes. (…) ¿Estamos ante un equívoco inducido por el mercado o ante un ejercicio de ingenuidad por parte de gentes ambiciosas e incautas que pensaron tener una vivienda en propiedad en España estaba al alcance de todo el mundo? Como El País. poco rigurosos.estable que ahora cargan con su error. les colocaba inadvertidamente la soga que ha acabado de ahogarles?[352] Creo que merece la pena ver el programa especial Reporteros Cuatro. Son un muy buen resumen de la situación actual de los cientos de miles de personas desahuciadas. Os pido. por favor. la cadena Cuatro y CNN+. realizado por Clara Sánchez-Castro.desahucio cuyo enlace adjunto[353]. a dos personas: a Adriá Alemany. del juzgado número 3 de lo Mercantil de Barcelona. Juzgar por vosotros mismos con quién está cada uno de ellos. Tanto el debate como el debate anterior y posterior al mismo no tienen pérdida. miembro de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca y a José María Fernández Seijó. De esta forma . sobre todo. si con los débiles y víctimas o con los bancos y constructoras. En junio de 2010 en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados se debatió la propuesta de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca con el fin de que la dación en pago[354] sea inmediata si concurren una serie de circunstancias[355]. que escuchéis con atención. un estudio . Merece la pena echar un vistazo al vídeo ya que refleja muy bien la posición de los distintos partidos políticos[356]. se acaban las obligaciones del deudor. durante un período de 3 meses. aún cuando el bien que servía de garantía (la casa en este caso) se hubiera vendido a un precio inferior al adeudado.avanzaríamos a un sistema tipo el estadounidense en el que. El Partido Popular presentó una enmienda que pedía instar al Gobierno a realizar. Convergencia y Unió se mostró a favor de apoyar la parte principal (que hace referencia a la dación en pago y modificar la ley de enjuiciamiento civil). una vez entregadas las llaves del piso al banco. Como ya hemos explicado. Mientras que Izquierda Unida. Iniciativa per Catalunya Verds y Esquerra Republicana de Catalunya apoyaron la propuesta. en España en deudor es responsable del conjunto de la deuda. (…) Además la medida propuesta agravaría la situación económica en la que nos encontramos por cuanto que las entidades ... Diputado por Granada y vocal de la Comisión de Vivienda: La preocupación por las personas que lo está pasando mal en esta situación económica (.. En primer lugar es la propia seguridad jurídica la que impide aplicar la reforma propuesta con efectos retroactivos.): habría que encontrar una vivienda para la gente que se habría quedado sin vivienda.. No compartimos la solución propuesta por varias razones...(básicamente económico) antes de votar a favor o en contra de la propuesta. (..) daría lugar a un problema aún mayor (. Me quedo con las siguientes declaraciones del portavoz del Grupo Socialista. es algo que nos ocupa que nos ocupa y nos preocupa al Grupo Parlamentario Socialista. que a todos y a todas que nos sentamos en este hemiciclo. al Gobierno y.).. supongo y presupongo. En segundo lugar (…) admitir la dación de pago (.). Higio Almagro Castro. E l PSOE negó su apoyo a la propuesta. disminuirían el porcentaje del préstamo o aumentarían los diferenciales. por tanto. ¿Crees que es justo.): las entidades financieras se cuidarían en salud y. que el PSOE se ponga del lado de los intereses de los bancos? ¿Por qué? Finalmente esta proposición fue aprobada (19 votos a favor y 18 en contra).).. con todo lo que te he explicado hasta ahora.. Al final nos encontraríamos con ciudadanos sin vivienda y.. lo que es peor. con ciudadanos con mayores dificultades para acceder a esta (. Ahora queda estudiar la propuesta.financieras verían disminuidas sus garantías (. trámite este que llevaré unos tres meses de acciones y contra-informes económicos.. En caso de que esta propuesta finalmente prospere y que los bancos cuenten con menos garantías: ¿crees que se concederán más o menos hipotecas? ¿Se tenderán a . la entidad acreedora. de 24 de abril (desarrollan la Ley 2/1981. de 25 de marzo) Artículo 9 del Real Decreto 716/2009. en función del principal pendiente de amortizar. Si por razones de mercado o por cualquier otra circunstancia el valor del bien hipotecado desmereciese (=perdiera valor de mercado[357]) de la tasación inicial en más de un 20%. y con ello se superasen. previa tasación realizada por una sociedad homologada independiente.vender más o menos pisos? ¿Bajarán o subirán los precios de los mismos? 7. el desmerecimiento al que se refiere el . Ampliación de hipoteca.1.2.2. En el caso de que el deudor sea una persona física. los límites a que se refiere el artículo 5. de 24 de abril.2. podrá exigir del deudor la ampliación de la hipoteca a otros bienes suficientes para cubrir la relación exigible entre el valor del bien y el préstamo o crédito que garantiza. Real Decreto 716/2009. a contar desde el momento en que la entidad acreedora haya hecho constar en el registro contable al que se refiere el artículo 21 el citado desmerecimiento. se entenderá que ha optado por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito. Has comprado el piso en 2006 a 300.000 euros.párrafo anterior deberá haberse mantenido durante el plazo de un año. la que le será inmediatamente exigible por la entidad acreedora. el deudor no la realiza ni devuelve la parte de préstamo o crédito a que se refiere el párrafo anterior. después de requerido para efectuar la ampliación. pero has pagado . Si dentro del plazo de dos meses desde que fuera requerido para la ampliación. podrá optar por la devolución de la totalidad del préstamo o crédito o de la parte de éste que exceda del importe resultante de aplicar a la tasación actual el porcentaje utilizado para determinar inicialmente la cuantía del mismo. El deudor. Te traduzco: 1. 000 euros que es el valor de tasación en 2010. el banco puede pedirte directamente que le pagues en metálico esos 120.000 euros son la diferencia entre l o s 300. El banco te puede exigir que presentes nuevas garantías que hagan frente a los 120.330.000 euros que debes por el préstamo y los 180. 3.000 euros por la pérdida de valor del piso. Esos 120. 4. 5.000 euros puesto que has de incluir el 10% supletorio por los gastos de transmisión.000 euros. Si dentro del plazo de 2 meses no puedes presentar más garantías.000 euros. 2. Resulta que el piso te lo tasa el banco en 2010 en 180. Si no lo haces te . que es el precio al cual te lo ha tasado. Para comprar el piso en 2006 el banco te ha prestado 300.000 euros. ¿No crees que se está abriendo una puerta para que los bancos y cajas hagan lo que tengan por conveniente y mejor les venga en cada momento? ¿No crees que alguien les debería pedir cuentas. En caso contrario te embargan todos tus otros bienes hasta cubrir la diferencia. puesto que su actuación ha puesto al conjunto del sistema financiero español al borde del abismo? E l 01/03/2010 Vicente Martínez-Pujalte. si una sociedad tasadora (mira el listado de las tasadoras adheridas a ATASA y verás cómo muchas pertenecen a cajas y bancos) realiza una tasación mediante la cual concluye que el valor del bien es mayor que el del dinero debido. has de poner la diferencia encima de la mesa.embargan todos tus bienes. Aunque sigas pagando tu hipoteca. doctor en ciencias económicas y diputado del PP por Murcia recoge muy bien esta cuestión: . sigue debiendo dinero al . no de las antiguas. ¿qué pasaría si la garantía real de las nuevas hipotecas. fueran el propio piso y no el patrimonio del que firma la hipoteca? ¿no habría un sistema de valoración de viviendas por parte de las entidades financieras más adecuado? ¿no habría un estudio más adecuado sobre las posibilidades de cobro? ¿y no habría más alegría del comprador para acceder a la vivienda sabiendo que lo que se juega es esa vivienda y no todo su patrimonio ni su salario futuro? Este modelo de hipoteca ya existe en los países anglosajones y ha hecho posible un ajuste en el mercado de la vivienda muy rápido y del que se ha salido más rápido como en EEUU. etc. lanzo una propuesta. Personalmente.El PP entiende que los precios tienen que bajar de manera ordenada.[358] Estas reflexiones de Vicente les habrían venido muy bien a gente como Segundo Zapata quien. a pesar de haberle sido embargado el piso. pero es el Gobierno el que tiene que tomar las iniciativas y los bancos tienen que sacar el stock de viviendas. ya que. acostumbran a adjudicárselo”. permite a la entidad financiera adjudicarse el piso. normalmente no muy elevada. puede reclamar la otra mitad al ex propietario. El banco. “Antes de ejecutar la hipoteca. debido a la . Pero.banco de turno: Los casos se multiplican ahora como consecuencia de las abultadas hipotecas que concedió la banca en los años del boom. Marta Legarreta.800 para una casa de 300.000.. eran habituales las subastas en las que las viviendas se adjudicaban sin problemas por la cantidad que faltaba por cubrir de la deuda. entonces. El problema para los afectados es mayor.) Pero nadie puja por las viviendas adquiridas en plena burbuja inmobiliaria. La Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) protege a la banca: cuando el precio en la subasta baja hasta el 50% del valor de la deuda.(. El trámite judicial suele suponer unos 27. los bancos intentan llegar a acuerdos con los propietarios. alcanzado un cupo y si no hay posibilidad de cobro. explica la abogada experta en el sector inmobiliario. Hasta el momento.. caída de los precios de la vivienda.800 euros en el caso de un piso valorado en 300. En la mayoría de los casos la gente no realizó ni un solo simple cálculo matemático.000 euros. en algunos casos. porque estos tenían que cumplir una serie de objetivos de ventas establecidos por sus entidades. Además. la actual deuda de Zapata es mucho mayor del 50% de la hipoteca que se le concedió en su momento. Por eso. los hipotecados quizás fueron inducidos al error por los empleados de las cajas y bancos. También es cierto que. el ex propietario tiene que asumir los costes de abogado y perito. Los trámites judiciales suelen suponer unos 27. [359] Es cierto que nadie obligó a los propietarios a firmar los préstamos que les fueron concedidos. el perito designado por el juez valora el piso por una cuantía menor. Ya sabes cómo funciona el mercado laboral en España y cuáles son las condiciones de trabajo de mucha gente. Cuando ésta se incorpora a un . incluido el empleado de banca. Estos ejemplos se pueden trasladar al caso español: Se trata de un sistema muy inteligente con el fin de establecer los resultados de volumen de venta y que se pone en marcha mediante el . Con tal de conseguir tal fin –imprescindible en nuestro imaginario popular para tener éxito[360]–. estará dispuesto a hacer muchas cosas.puesto sus primeras apuestas son dos: comprarse un piso y que le hagan fijo. el español. Con el fin de que veas cómo han de trabajar los que vendieron créditos e hipotecas a los españoles te transcribo una parte del artículo “Empleados de banca al desnudo: tortura diaria” (“Bankberater packen aus: täglicher Horror”) del semanario alemán Wirtschaftswoche de 11/02/2008 sobre las técnicas y la ética de venta de los empleados de banca y de la presión a la que son sometidos por sus empresa. comparar las rentabilidades o a comparar bancos” dice un empleado de banca entrevistado.) “La gente se suele fiar ciegamente de su banco...) “Por esta razón funciona la venta de productos bancarios tan bien” (. Lo que antiguamente era un oficio de asesor. Renuncian a leerse los contratos. pero cuando adquiere un producto bancario no” (. se ha convertido en un oficio de vendedor. pero con una enorme ventaja: “Cuando alguien se compra un coche siempre comprara los precios. que en principio era de ensueño.. Les meten en la cabeza firmar un contrato de seguro a pesar de que no les . Esta es la realidad que convierte un trabajo. “Karina B y muchos de sus compañeros aconsejan a sus clientes cambiar nuevas acciones por antiguas a pesar de que no le aporte nada al cliente Les venden un certificado[361] incluso cuando una simple cuenta corriente o un depósito resulten más interesantes. en una verdadera pesadilla. Esta realidad convierte para el cliente una visita al banco en un riesgo cuyas consecuencias son de difícil cálculo.uso de amenazas y humillaciones.. Para el cliente esta mutación de asesor a vendedor de los empleados de banca es un verdadero desastre. comenta el señor Foullong. “No tienen la seguridad de que el producto les sea sugerido porque realmente es bueno o porque resulta ser que es el que los empleados han de vender durante una semana determinada”. así lo que queda por vender”. miembro del sindicato de banca “puesto que han de . “Muchos de los empleados de banca se enfrentan a verdaderos dilemas morales”. “El único fin del asesoramiento es lo que le interesa al banco y no al cliente” –comenta otro empleado de banca.haga falta para nada. según el empleado de la HypoVerinsbank Gerhard W. dice la empleada de la Dresdner-Bank Claudia S. Todo ello sólo porque el banco les obliga a vender estos productos o bien porque al banco le reporta una importante comisión. “He engañado a clientes y les he vendido productos con malas condiciones”.” “En la mente de todos está presente la lista de lo que cada uno ha vendido y a qué cliente durante una semana concreta. los clientes se protegían contra las subidas de los tipos y. y el hecho de que los clientes se vieran obligados a pagar. Bankinter los vendió como “clips” en el año 2008. hizo que los mismos presentaran denuncias. Mediante este seguro. La situación la resume el artículo “Juicio a los abusos bancarios”[363] en la que recoge el tratamiento judicial de estos casos: . o bien no alcanzar los resultados que les han sido impuestos”[362] Un ejemplo español 100% es la venta de seguros contra la subida de los tipos de interés. debían pagar a Bankinter. año en el que los tipos estuvieron más altos. Los clientes mantenían que la venta del producto tuvo lugar sin las explicaciones debidas. en caso de que estos bajaran (como luego sucedió). La subida de los tipos.escoger entre vender un producto a un cliente el cual ni si quiera lo necesita. los bancos no informaron correctamente al cliente de los riesgos del producto o le ocultaron información sustancial del derivado financiero.. (.) Precisamente. según acreditan diversas sentencias a las que ha tenido acceso este periódico. el juez señala que la “desproporción” entre lo que arriesga el cliente y lo que arriesga el banco es escalofriante. el problema? Que en muchos casos.. (. como el coste de cancelación.) En otros casos..) Los jueces que han dado la razón a los clientes afectados.. la última sentencia que ha resultado favorable para el cliente. pues.. entienden que las entidades no actuaron con diligencia.) en su fallo.. conocida este mismo miércoles.. abunda en la ocultación de información relevante del producto. los . (... (.(Enrique) Viera denunció a su entidad y el comercial que le vendió los productos reconoció al juez que tenía la orden de “colocarlos” sin advertir de sus riesgos y sin citar el coste de cancelación. (.. pues se ocultó información o no se detallaron con exactitud los riesgos que entrañan los productos.) ¿Cuál es. El que lee en los cometarios “banco” puede pensar en Bankinter o en cualquier otro banco. se incumplieron “sustancialmente las obligaciones de transparencia e información” (. además..) El cómo se vende es la clave de si constituye o no una infracción por parte de bancos y cajas. te pregunto: ¿Te parece justo que los bancos y cajas se desentiendan de los hipotecados cuando estos no puedan pagar la hipoteca y que.. el precio de venta del piso no limite . (.. la importancia que tiene para los bancos y las cajas que la garantía hipotecaria no limite la responsabilidad pecuniaria del endeudado y las técnicas de venta de los bancos y cajas.jueces resaltan que la información ofrecida por el banco “indujo a error” al cliente o que había “información defectuosa” imputable a la entidad.) Según el juez. Ahora que sabes cuál es la situación legal de los endeudados.. Todas las formas de venta de productos financieros son muy similares. El sistema financiero español entero quebraría en un par de días. hablamos de 50-60% del valor de tasación en vez del actual 80%] – Aumento de los intereses.[364] .la responsabilidad de los segundos cuando se proceda a la subasta judicial de la casa? En la dación en pago el deudor limita su responsabilidad a la entrega del bien hipotecado (el piso) al banco. no debe nada al banco/caja. El precio de las casas caería en picado.. una para devolver las llaves y otra para retirar todo el dinero de manera inmediata. Si se implementara esa medida hoy con carácter retroactivo habría 2 colas en todas las sucursales de España. Como dice el forero Kramer en Cotizalia La dación en pago tendría varios efectos: – Restricción drástica en la concesión de crédito. – Reducción importante del LTV [% del valor de la casa concedido. Aun en caso de que el bien se venda finalmente por un precio menor al de la deuda.. 7. MODIFICACIÓN ARBITRARIA DE LAS NORMAS FISCALES EXISTENTES Todos conocemos las llamadas “Cuenta Vivienda”.¿Crees que la banca tiene algún tipo de interés en limitar tu responsabilidad al precio de mercado del piso? ¿Crees que esta situación es justa? Para que veas la desgracia y la enorme injusticia que supone esta situación.3. cuyo enlace te adjunto[365]. por favor. A través de ellas el Estado ofrece la posibilidad de que los intereses que te . Creo que es quien mejor recoge la situación actual. especial atención a las intervenciones de Auda Colau.2. Creo que resume muy bien la situación. te animo a que veas el “Debate sobre los desahucios” en la cadena de televisión La 2 d e l 20 de mayo de 2010. Presta. esta vez. E n 2009 el Ministro de Economía. Pedro Solbes. sin éxito[367]. como muy bien dijo la Ministra de Vivienda Beatriz Corredor el 23 de julio de 2008 sobre . Supone. el plazo para ejecutar esta cuenta pasa de cuatro a seis años. Alargar la vigencia de las cuentas vivienda es catastrófico para el ciudadano. El propio Partido Popular volverá e n 2010 a pedir su ampliación. aumentará el plazo de uso de estas Cuentas Vivienda.paguen por las mismas queden exentos de pagar impuestos. Estas cuentas están adscritas a la adquisición de un piso. aunque los beneficios fiscales no se aplicarán durante la prórroga concedida. De esta manera. de nuevo. como pedía el PP en el a ño 2009. Así concederá una moratoria de 730 días a las personas que tienen abierto un depósito con una deducción del 15% en el IRPF para realizar una futura compra de vivienda[366]. . nos dice el 29/10/2008 que esta medida: “resulta (. dará “tranquilidad a quiénes se les . dadas las complicaciones que existen para acceder al crédito. a través de Fernando López Romano. El beneficio sale de todos.. será muy positiva. Es una subvención vía impuestos a favor de los promotores/constructores con el fin de seguir manteniendo sus beneficios.las deducciones fiscales para la adquisición de vivienda habitual. se aumenta de forma artificial el precio de los pisos (el promotor ya sabe que el cliente cuenta con una ayuda del Estado y por tanto le aumenta el precio en la misma cuantía) y se engordan sus bolsillos. Incluso la propia Confederación Española de Organizaciones de Amas de Casa..) que.. Consumidores y Usuarios (CEACCU).) importante (. a su juicio. echar más leña al fuego[368]. en un momento de incertidumbre y difícil financiación. No acabo de ver el interés en apoyar esta medida. José Manuel Galindo.”[370] Apoya así de forma directísima que los consumidores y usuarios tengan que pagar más por un piso. aunque lo ideal sería ampliar también las deducciones fiscales durante los dos años de prórroga”. “los beneficiarios podrían pagar la .acabe el plazo (que existe para comprar el piso)[369] de la cuenta ahorro vivienda. Presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España. pone los puntos sobre las íes el 31/10/2008 en El Mundo: “Sí a la moratoria de las cuentas ahorro vivienda. y que tenían que comprar un piso. se incentivaría el ahorro dos años más y su depósito para comprar una vivienda contaría con más dinero”. Si éste echase cuentas se percataría de que es mucho mejor quedarse sin la cuenta vivienda y sin la desgravación.[371] Lo que José Manuel viene a decir es que el dinero que les sea deducido a los ciudadanos se los sumará él al precio de la casa. afirma. A través de la eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda habitual.entrada de una casa con mayor facilidad” tras transcurrir los seis años de margen. Empuja a que el ciudadano “se dé prisa”. El importe de esta última será menor que lo que se va a ahorrar si esperara a comprarse un piso a partir de . De esta forma el ganará mucho más. se pretende ayudar tanto a entidades de crédito como a promotores. “De esta manera. Se aprovechan de la falta de pericia y conocimiento financiero de los españoles con el fin de ponerlos de espaldas a la pared.4. Regulación de la actividad bancaria por parte del Banco de España Llamar al orden al Gobernador del Banco de España es llamar la atención directamente al Gobierno. a propuesta del Presidente del Gobierno.2. El Gobernador del Banco de España será nombrado por el Rey.2014. Como reza la ley 13/1994 de 1 de junio. entre quienes sean españoles y tengan reconocida competencia en asuntos monetarios o bancarios. 7. la llamada “Ley de Autonomía del Banco de España” en su artículo 24 sobre Designación de los órganos rectores: “1.” El artículo 6 de la modificada Ley nos dice: . que estos se sientan forzados a comprar ya… aunque pudieran comprar mucho más barato más tarde. El Gobernador de España se encarga de supervisar las actividades de las entidades de crédito.“El Banco de España deberá supervisar. El Gobernador del Banco de España pudo haber cortado en seco la creación de la burbuja inmobiliaria cuando ya existían . actuación y cumplimiento de la normativa específica de las entidades de crédito y de cualesquiera otras entidades y mercados financieros cuya supervisión le haya sido atribuida. sin perjuicio de la función de supervisión prudencial llevada a cabo por las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias y de la cooperación de éstas con el Banco en el ejercicio de tales competencias autonómicas de supervisión. la solvencia. conforme a las disposiciones vigentes.” Es decir: El Gobierno designa al Gobernador del Banco de España. En particular.indicios claros de su formación. factores ambos en los que. se ha apoyado el dinamismo del gasto de las familias. junto con el empleo. cabe esperar una pérdida de intensidad de los efectos expansivos del importante descenso de los tipos de interés y de la revalorización inmobiliaria. por entonces Gobernador del Banco de España. el hecho de que en el pasado los hogares hayan expandido su gasto y reducido su ahorro –aumentando simultáneamente su endeudamiento. Además. ha proporcionado un soporte adecuado al progreso de la convergencia real. En Junio de 2003 Jaime Caruana. es probable que algunos de los elementos en los que se ha fundamentado no tengan continuidad en el futuro. centrado en el consumo y en la construcción. orientado hacia . (…)– hace previsible y deseable un comportamiento más moderado en el futuro. en el discurso de presentación del informe anual pronunciado ante el Consejo de Gobierno del Banco de España ya dijo que… “Aunque este patrón de crecimiento. Al Gobierno le interesa que los precios de los pisos suban con el fin de recaudar más: ¿por qué va Jaime a tomar ninguna medida con el fin de impedir que la burbuja inmobiliaria siga aumentando? ¿Por qué va a animar a las entidades de crédito a ser prudentes.una recomposición de su tasa de ahorro. cuando es precisamente esa imprudencia en la valoración de los pisos y en la concesión de créditos la que llena las alforjas del poder político? . como de hecho ha empezado ya a observarse en el año 2002”[372]. Si ya veía venir que las valoraciones desorbitadas de los precios de los pisos no eran sostenibles: ¿por qué no movió el Banco de España ni un sólo dedo para que las instituciones de crédito no siguieran financiando créditos al 100% o hasta el 120% del valor de tasación de los pisos? No olvidemos que a Jaime Caruana lo eligió el Gobierno. Como recoge el diario Cinco Días: “Las ventajas que para las cajas tiene la creación de esta nueva entidad son las siguientes: obtienen ahorros en el consumo de capitales. Esta empresa pasará a gestionar una muy buena parte de los activos inmobiliarios (pisos y demás) que tienen las cajas. Vamos a dar uno de los muchos ejemplos mediante los que el Banco de España ha modificado las normas contables y de necesidad de capital con el fin claro de ocultar las pérdidas en las que las cajas/bancos habían incurrido. con la aquiescencia y el beneplácito del Banco de España.Todo el sistema quiso tal vez creer un bulo. los bancos y cajas de ahorros[373]. . Un ejemplo fantástico es el que nos da la creación en marzo de 2009 de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI). además de asesores externos (de TINSA para tasaciones. mantenerlo en el balance supone la utilización de muchos recursos propios. su alquiler o su mantenimiento en cartera’ para maximizar su valor. estas sociedades contarán con toda la red de oficinas de las cajas asociadas a Ahorro Corporación para . Ahora bien. ACSI cuenta con personal de Ahorro Corporación.Cuando una entidad recibe como dación en pago un activo inmobiliario para cancelar una deuda con un promotor. como su venta inmediata. el consumo de capital se reduce en un tercio. de Garrigues para cuestiones fiscales. La segunda ventaja es que se otorga la gestión de esos activos a una empresa especializada. de GómezAcebo para temas legales y de AFI para asuntos regulatorios). El objetivo. es ‘buscar una finalidad para cada activo. según explicó ayer Antonio Fernández –director general de Ahorro Corporación y consejero delegado de ASCI–. En total. más de 45 personas están involucradas en el proyecto. Además. al transformar esos activos en una participación de una sociedad inmobiliaria. . ¿Cómo va a ser TINSA una fuente fidedigna y creíble de valoración de los pisos cuando resulta que sus clientes son los propietarios de la propia TINSA ? De esta forma dará a entender que tienen más de lo que realmente poseen con el fin de tapar los agujeros patrimoniales que los bancos/cajas tienen. y todo el apoyo de la división de banca de inversión de la entidad para buscar compradores institucionales. TINSA pertenece a las cajas de ahorros integradas dentro de la Confederación Española de Cajas de Ahorros o CECA . pero siempre según el valor de mercado” [374] Vamos por partes: Como ya hemos dicho. ‘ASCI comprará cualquier tipo de inmuebles.vender inmuebles a clientes minoristas. Así mismo Antonio Fernández y Luis SánchezGuerra que son sus máximos responsables dijeron que “no es ‘el banco tóxico de las cajas’ pues sus accionistas no aceptarán activos de mala calidad. a la entidad creada no le hace falta considerarse como “banco tóxico de las cajas”. es decir. el Banco de España cierra el círculo en cuanto a la situación patrimonial de las cajas de ahorros se refiere. En este momento. un mes después de la creación de Ahorro Corporación Soluciones Inmobiliarias (ACSI). ni sostenibles y que el paro e n 2010 está ya muy por encima del 20%. España es “per se”. Son basura si tenemos en cuenta que las valoraciones que se realizaron para la concesión de los créditos hipotecarios no eran realistas. un m e rca d o subprime (expresión americana para los créditos de mala calidad): los criterios de concesión de créditos fueron en sí para tirarlos a la basura directamente por su enorme imprudencia. por propia definición. A principios de abril de 2009.Realmente. el . No existe esa necesidad ya que gran parte de los activos inmobiliarios que tienen las cajas españolas son en sí “basura”. Para que nos entendamos: en 2005 una caja concedió un crédito hipotecario por valor de 100. el mercado ya no da 100 por ese piso sino 60. Bueno. pues el Banco de España da una palmadita a la caja y le dije “no te preocupes. Ante el anuncio de esta nueva normativa. que es quien dirige Ahorro . Sánchez Guerra. la caja tiene una pérdida de 40. es decir.regulador español permite a las cajas no tener que actualizar las pérdidas de los pisos que hayan aportado a esa entidad. que como yo soy el único que controla tus actividades. podrás decir que el valor del piso es de 100 y no de 60”[375]. a finales de 2009 se procede al embargo del piso en cuestión por impago. 2. de hecho se piensa que estos son mucho mayores de lo que los bancos/cajas reconocen[376]. dice «El Banco de España nos prima un poquito».Corporación Soluciones Inmobiliarias. ¿No crees que es claramente una forma de ayudar a los bancos/cajas a ocultar pérdidas precisamente cuando más falta les hace? 7. hacen que los bancos puedan aguantar más los pisos en sus manos. La subida de los tipos de interés a partir de 2011 hará que la necesidad de . Los bajos tipos de interés. ¿AYUDAN LAS NUEVAS NORMAS CONTABLES A LOS BANCOS Y CAJAS A OCULTAR PÉRDIDAS PATRIMONIALES? En el extranjero resulta muy difícil creer en la veracidad de los cálculos de impagos de la banca española. y las ayudas a la ocultación de las pérdidas que les está dando el Banco de España.5. Resolverlo en una u otra dirección hará que el mercado inmobiliario español tarde más o menos en recuperarse. llevará a que dentro de poco salgan muchos más pisos al mercado tirando a la baja de los precios de los mismos. El proceso lo explica muy bien Lorenzo Dávila en su artículo del 15/10/09 en Expansión[377]. llevará a que los precios bajen rápidamente.vender las casa sea mayor al ser más altos los interés que los bancos tengan que pagar. Este conjunto de pisos que los bancos conservan de forma artificial esperando que los precios suban en el futuro. conceder el derecho a no tener que reconocer la pérdida patrimonial tendrá como consecuencia una recuperación mucho . Creo que da en la diana a la hora de explicar el dilema ante el cual se encuentra el Banco de España a estas alturas. Hacer que los bancos y cajas se acerquen en la valoración de sus activos al valor de mercado. y si supera el 95% la ponderación alcanza el 150%. por lo que una depreciación del activo subyacente nos llevaría a un incremento de capital mínimo. la normativa obliga a ponderar con un 35% aquellas exposiciones garantizadas con inmuebles residenciales cuyo importe no supere el 80% del valor de tasación. si realmente queremos una correcta adecuación a los riesgos.más lenta y dolorosa para los sectores bancario e inmobiliario: “(…) Hay que tener presente que según la circular 3/2008 del Banco de España. a unas entidades financieras muy castigadas ya por los requerimientos adicionales debido al empeoramiento de la calidad crediticia y a un incremento de la . para aquellas entidades financieras que están bajo metodología estándar. pero en el momento en que el valor de la exposición supera ese umbral y se sitúa entre el 80% y el 95% del valor de tasación la ponderación por la cantidad que excede del 80% tiene que ser del 100%. con la que calculan sus requerimientos de capital la mayoría de las entidades financieras de nuestro país. habida cuenta que una revisión podría dar lugar a situaciones de insolvencia que llevadas a un extremo crearían situaciones de “bank-run” (es decir. es decir. Dilema (…) En definitiva. llevándonos a donde claramente no queremos. nos enfrentamos al dilema entre forzar a que las entidades financieras actualicen correctamente sus riesgos. poner en valor de mercado (…) sus inversiones. o seguir bajo la nebulosa poco clara de la normativa actual sobre la actualización de los inmuebles. especialmente ahora que parece .morosidad. (…) (…) La vía del índice general de precios nos estaría llevando a una incorrecta valoración de los inmuebles. para mayor estabilidad teórica del sistema. que los impositores de un banco saquen su dinero del mismo por miedo a perder sus ahorros) que se podrían extender a todo el sistema financiero. que se produce un cierto acuerdo “win-win” (se pretende hacer ver que el valor de mercado de los inmuebles es superior al real) entre las entidades financieras y algunos promotores con el objetivo de facilitar la financiación de la finalización de obras sin terminar a cambio de que estos últimos acepten rebajas importantes en el precio de las viviendas nuevas y facilitar a su vez la financiación al comprador. que nos llevarían a la necesidad de unas revalorizaciones de las garantías de la cartera de préstamos hipotecarios muy a la baja. con la consiguiente pérdida de liquidez. provocando las caídas generalizadas de precios. mientras que en el préstamo al comprador estas llegan hasta el 30%. Ello debido a que dos años después de que comenzara la crisis del sector inmobiliario en España. por lo que las propias entidades están dispuestas a colaborar en la comercialización de los inmuebles con el consiguiente efecto dinamizador del mercado. con . que obliga a establecer dotaciones por morosidad que llegan hasta el 100%. las entidades financieras tienen el problema del préstamo promotor. A este mismo efecto colabora el incremento que se ha producido del mecanismo de la dación en pago. a través del cual el propietario del inmueble se presenta en la entidad financiera con las llaves de su vivienda en la mano y le plantea a la entidad que se quede con la vivienda a cambio de cancelar su deuda. sobre todo si tenemos en cuenta que el efecto de la actualización del valor de las . (…) que deben netear su valor teórico de mercado con el saldo pendiente del deudor.el consiguiente efecto antes mencionado en términos de requerimientos de capital. A este proceso lo califica el regulador de morosidad express y solicita a las entidades financieras que lo traten con el 100% de dotación por morosidad. Controversia metodológica (…) la verdadera cuestión se centra en las consecuencias de la exigibilidad o no del cumplimiento de la normativa del Banco de España. así como contabilizarlo en su activo inmovilizado y asumir la correspondiente dotación. si bien existe un riesgo muy alto de que este mecanismo de intentar suavizar el aterrizaje forzoso se le pueda escapar de las manos. lo cual no tiene por qué ser malo. tal y como se ha indicado. Por otro lado. también ha dejado puertas traseras de escapatoria permitiendo a las entidades financieras traspasar sus inmuebles a otra sociedad para que la depreciación de esos activos no afloren pérdidas en sus cuentas de resultados. la iniciativa del Banco de España encaminada a crear un estímulo para que las promociones se terminen entendemos que es positiva. y la previsible lenta recuperación . siempre y cuando la transferencia del activo se haga a “precio de mercado”. Dicho de otra forma. En definitiva. la patata caliente del sector inmobiliario sigue entre las manos saltando de una a otra. teniendo en cuenta. el Banco de España. creándose así una especie de “bancos malos” al que derivar todos los “activos tóxicos” en forma de inmuebles devaluados.garantías también afectaría al consumo de recursos propios sobre las exposiciones sanas (…). de que el principal problema está sobre el riesgo promotor. entregas las llaves de la vivienda al banco y el marrón es para ellos. pero todo llegara. En España se dice que tenemos el mejor sistema bancario del mundo porque toda la población vive sometida a los intereses de los mismos. sigues debiendo la diferencia con todos tus activos y los de tus avalistas el resto de tu vida. por eso aún no se ha producido un crash financiero como en el resto de occidente.del sector no hace más que agravar la situación por lo que exige un tratamiento personalizado y con consecuencias imprevisibles por parte del regulador[378].” El forero Tadeus en el periódico Público lo resume muy bien el 05/06/2009: Aquí se está manteniendo artificialmente el valor de la vivienda para proteger los activos bancarios.[379] De la misma opinión es el forero Manuel el . Mientras que en USA si no puedes pagar la hipoteca. en España además de entregar la vivienda. porque esta situacion no se puede mantener artificialmente durante mucho tiempo. Si cambiaran la ley todos los bancos entrarían en quiebra al instante. Lo contrario a lo hecho en USA. será el crujir de dientes y por eso una salida de España muy retrasada (España en recesión y deflación con tipos creciendo) será la quiebra segura de la mitad del sistema financiero (fundamentalmente cajas) de ahí el nerviosismo de la CECA (Quintás[380] pidiendo elecciones anticipadas) y de la AEB –Asociación Española . que no se sostiene.02/10/2009: “Los bancos se están quedando con sus promociones una vez acabadas y con la reciente medida del Banco de España. pero aún y así no van a vender muchas. de sólo provisionar el 30% de las viviendas morosas ya acabadas. Ellos venderán principalmente sus inmuebles gracias a sus ventajas hipotecarias. Cuando los tipos empiecen a subir. la burbuja. Es un patético intento de aguantar un antimercado. El mercado inmobiliario está siendo sostenido artificialmente por los bancos que intentan fijar un “suelo a los precios” con la complicidad de las autoridades económicas para sostener sus balances. Es la estrategia del avestruz. eso se va a acelerar. por presiones de los Bancos/Cajas que verían un aumento de impagos hipotecarios por estar el . El sector se resiste a bajar los precios de las viviendas en stock. se trata de ocultar los enormes errores que se cometieron. una vez que se creó una regulación que permitió la creación de la burbuja. Como bien dice el forero emilio el 19/09/2008: “Reestructurar la deuda sólo permite prolongar la agonía.[381] En este momento.de Banca– (Martín anunciando una debacle muy peligrosa si nos retrasamos en la recuperación por no tomar medidas estructurales: competitividad y trabajo) (…) Los bancos y cajas mientras. con el espejismo de la liquidez del BCE al 1% y colocándola en deuda del Estado (segura??) al 3% ya ganan dinero. Por eso en el BCE están que trinan con el Banco de España”. Ya veremos cuando Trichet empiece a apretar la tuerca. Se llegará hasta al extremo de incluso ocultar las pruebas de la fortaleza financiera/ solvencia financiera de las entidades de crédito. más se alargará la crisis. lo resume en una sola frase: “Cuanto más tarden en bajar los pisos. Esto es la consecuencia de la orgía de sobrevaloración por tasaciones disparatadas que dio pingües beneficios (¿dónde están?). más parecida a la de Japón. más se alargará la crisis”. “Aquí no se asumen unas caídas de precios tan fuertes. Y cuanto más tarde en bajar la vivienda. pero no les quedará más remedio que bajar los precios de las viviendas en stock para hacer frente a la deuda a no se qué los Bancos/Cajas prefieran condonar parte de la deuda para no ver sus despachos llenos de llaves y el marrón de unas viviendas que no valen ni la mitad de lo que se pidió por ellas.monto de la hipoteca muy por encima del precio en el mercado de la vivienda. no acabará la crisis. porque tenemos otra cultura. de no coger el toro por los cuernos. uno de los gestores financieros mejores del mundo. Hasta Solbes ha admitido que.”[382] Francisco García Paramés. El . hasta que no caigan los precios un 30%. en otros países ya ha sufrido.”[383] Esta táctica de ocultación no es sostenible en el tiempo. pero aquí ese ajuste no se ha producido y tiene que hacerse.problema de ajustar así los precios es que el sistema financiero sufre. El regulador obliga a doblar la provisión si se aceptan propiedades como pago. Las pérdidas patrimoniales. pueden hacer que quiebren. Lo que no sabemos es el impacto que puede tener en las cuentas de los bancos. Ante tal situación el Banco de España tiene que recular. El Banco de España ha decidido incrementar la presión sobre las entidades al elevar del 10% al 20% del valor de tasación las provisiones (el colchón con el que se hace frente a la morosidad) con que deben contar . derivadas de la bajada de los precios de los pisos que los bancos han tenido que quedarse por el impago de las hipotecas. El 26 de octubre de 2009 nos dice El País: “El Banco de España castiga a las entidades que se quedan inmuebles. habrán de reconocer mayores pérdidas. si el banco se quedaba con un piso tenía que constituir una reserva por el 10% del valor de la tasación del piso que se haya tenido que quedar. según fuentes del mercado. Las consecuencias son claras: los bancos tienen un mayor interés en vender los pisos que han embargado ya que en caso contrario. Ahora esa reserva pasa al 20%. El Banco Sabadell capta esta idea rápidamente como deja claro el día 27 de octubre de 2009 a través de su presidente Josep Oliu : .”[384] Para que nos entendamos: Hasta ahora.cuando haya transcurrido un año desde que aceptaron un inmueble como pago de una deuda. “es una mala noticia”. por un lado y al igual que las provisiones genéricas. que estará forzado a vender sus pisos a un precio menor. “… la decisión del Banco de España “puede empujar a la baja los precios de vivienda” después de un recorte que “no ha sido pequeño” desde el inicio de la . “aumentar la solvencia”. refuerza la solvencia de las entidades a costa de mayores sacrificios actuales”. ya que los bancos son “los primeros interesados en que este ‘stock’ no esté en sus balances”. activar procesos de venta (de activos inmobiliarios) por parte de la banca”[385] Esta medida no le hace ni pizca de gracia al sector de la construcción porque quiere decir que tendrá un competidor. Como bien dice Pedro Pérez. “incentivar. y “tendrá el doble efecto de. presidente del grupo de presión del G14. y.“Se trata de una medida prudente y que. De esta forma arrastrará al conjunto del mercado a la baja. la banca. por otro. de alguna manera. crisis y que cuantificó en más de un 20%.-los fallidos en los que el deudor es manifiestamente insolvente. “Para ocultar sus pérdidas reales. el banco/caja lo mantiene a flote dándole liquidez. la posición global del sistema financiero español será insostenible”.” 386 Alberto Recarte en su artículo “La crisis financiera internacional y el crack financiero español” sentencia el asunto al decir que: “Si los precios del suelo y la vivienda y otras edificaciones se reducen –como ya está ocurriendo– y la crisis de los promotores arrastra al sector de la construcción. 3. 2.-los substándard en los que.-los normales en los cuales el deudor paga. el Banco de España ha permitido a los bancos/cajas meter los créditos fallidos en un apartado llamado “créditos substádard”. a pesar de que el deudor es insolvente. Tienes tres tipos de créditos: 1. Bancos y cajas deberán aumentar del 10% del valor de tasación actual al 20% las provisiones sobre los activos inmobiliarios que estén más de un año en el balance. El fin es . ¿Crees que este banco es un banco solvente. Si. y como sería correcto. es . tomas los créditos substándard. De esta forma se pervierte la realidad: a pesar de saber que los créditos substándard son insolventes se les posibilita subsistir mediante líneas de liquidez: sin estas líneas estos deudores están abocados a la insolvencia.9%.claro: no tener que sumarlo a los impagados ya existentes. A ello has de sumar lo ya explicado en el capítulo VI sobre las pruebas de resistencia financiera y sobre la valoración que se está haciendo de los bienes inmuebles de los bancos/cajas. Saca tú mismo tus conclusiones.38%. la tasa de mora de esta entidad se te va al 7. en cambio. Te voy a dar un ejemplo mediante a los datos facilitados por una mediana entidad financiera española: 2º trimestre 2010 Crédito Substandard 2500 millones Dudosos (fallidos) 3190 millones Si sólo tienes en cuenta los créditos declarados/fallidos la tasa de mora de esta entidad es del 4. En ningún caso se detalla qué se esconden detrás de los . sus activos suman más que sus pasivos? ¿Qué consecuencias tiene este hecho? ¿Crees que este banco es viable como entidad financiera? Has de saber que un banco quebrado. siempre y cuando cuente con liquidez. que a valor de mercado. Eso es precisamente lo el Banco Central Europeo con la ayuda del Banco de España están intentando hacer: dar liquidez a entidades financieras mientras que se espera a que el valor de sus activos (pisos y demás) suban. la real del 30%. Los créditos substándard los publican los bancos/cajas en su informe anual. Después del análisis que hemos hecho de la evolución de pisos a futuro en España: ¿crees que el valor de los bienes inmuebles de los bancos subirá? ¿Qué consecuencias tiene este hecho en la viabilidad de los mismos? Otro ejemplo del uso del apartado de “crédito substándard” es la Caja de Ahorros de Castillala-Mancha: la tasa de mora oficial era del 17%.decir. en la presentación de los resultados trimestrales/semestrales sólo son facilitados si son directamente preguntados. es un banco viable. En España. como una muestra más (y cabría hablar de otros muchos ejemplos) del fracaso del denominado Estado de las Autonomías instaurado por la Constitución de 1978 (CE).2.mismos. la vivienda se convirtió en un bien escaso. aumentando vertiginosamente . Tras la Guerra Civil.” 7. “Se puede calificar en mi opinión.6. la legislación sobre el urbanismo comenzó desde un punto de vista “moderno” en el siglo XIX con una serie de disposiciones locales relativas al ensanche y reforma interior de las ciudades que tuvieron escasa influencia en la propiedad privada. AYUNTAMIENTOS Y COMUNIDADES AUTÓNOMAS: COMPETENCIAS EN MATERIA DE URBANISMO Y SUS CONSECUENCIAS Como muy bien dice Javier Registrador de la Propiedad in spe: Garde. Para ello es preciso profundizar en la evolución histórica y legislativa del urbanismo en nuestro país. su precio. Aparece el fenómeno de la especulación inmobiliaria. Dicho fenómeno intenta ser frenado de forma ineficaz por una Ley del Suelo de 1956, reformada por otra en 1975 y siendo ambas refundidas en el Texto de 1976 (TR 76). En 1978 la Constitución consagra un nuevo concepto de propiedad acentuando la función social de la misma (artículo 33) el cual delimitará su contenido de acuerdo con las leyes. En esta línea el artículo 47 se señala que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.” A la vista de estas exigencias constitucionales y con ánimo de seguir frenando la especulación, surge la reforma de 1990 y el Texto Refundido de 1992. Este Texto Refundido fue objeto de varios recursos de inconstitucionalidad interpuestos por las Comunidades Autónomas (CCAA) de Aragón, Baleares y Cataluña que fueron resueltos por la vital Sentencia del Tribunal Constitucional (TC) 61/97 de 20 de marzo. Dicha Sentencia del Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales cerca de dos terceras partes del Texto Refundido de 1992 por infracción de competencias autonómicas. Según dicha sentencia del juego de los artículos 148 y 149 de la Constitución se deduce que: – Los órganos legislativos de las CCAA tienen competencia exclusiva para la ordenación del territorio y el urbanismo (lo cual no se olvide comprende el planeamiento urbanístico, la ejecución, gestión y la disciplina urbanística; aspectos todos ellos absolutamente fundamentales); – El Estado no tiene competencia en la ordenación del territorio y el urbanismo por lo que ni siquiera puede promulgar normas con carácter supletorio en esta materia. Sus competencias se reducen a regular las condiciones básicas que permitan la igualdad de todos los españoles en el ejercicio del derecho de propiedad urbana. Regular las garantías generales de la expropiación forzosa (y por tanto el régimen de valoraciones del suelo) y regular los aspectos registrales en cuanto forman parte de la legislación civil. Como consecuencia de ello, en el ámbito autonómico, las distintas CCAA, se han apresurado a dictar sus respectivas normas urbanísticas, en ocasiones incluso en un primer momento haciendo suyo el Texto Refundido 1992, o basándose en él, para evitar la aplicación subsidiaria del Texto Refundido 1976. En el ámbito estatal, se promulgó la Ley de 13 abril de 1998 sobre el régimen del suelo y valoraciones que dejó en vigor los preceptos del Texto Refundido 1992 no declarados inconstitucionales y estableció las pautas básicas de la legislación urbanística. Pero también esta ley fue objeto de varios recursos, siendo anulados por la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 julio 2001 alguno de sus preceptos. Ante la confusión normativa creada, se dicta por fin la Ley del Suelo 28 mayo 2007 que deroga por completo la de 1998 y que trata de establecer el marco en el que las Comunidades Autónomas han de ejercer sus competencias. También delegó en el gobierno la potestad de refundir en un sólo texto la ley 2007 y los artículos todavía vigentes del Texto Refundido 1992, siendo aprobado el nuevo Texto Refundido de la Ley del Suelo por Real Decreto Legislativo 20 junio 2008. Con carácter general cabe decir que esta nueva ley ha prescindido por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas como los tipos de planes o la clasificación del suelo (esto último, con matizaciones) Por tanto y para finalizar esta evolución histórica, hay que señalar que la legalidad urbanística en España esta constituida, además de por la estatal que acabamos de ver, por los ordenamientos urbanísticos de todas y cada una de las 17 CCAA, amén de la existencia asimismo de disposiciones de rango inferior aplicables a todo el territorio nacional. LA QUIEBRA DEL SISTEMA Como hemos visto antes a partir de la Sentencia del Tribunal Constitucional de1997, las competencias pasan a ser autonómicas y las CCAA a su vez han transferido unas competencias excesivas a los ayuntamientos, y de ahí nace la corrupción. Lo explico con un ejemplo: Imagínate una finca rústica y de no mucho valor, que originariamente y según el Plan General de Ordenación Urbana del municipio tiene esa clasificación. Una empresa constructora del pueblo compra ese terreno al precio real del suelo (es decir: como rústico) por 1000 euros, y propone al ayuntamiento la celebración de un convenio urbanístico para construir digamos 100 viviendas. Para ello es preciso que el ayuntamiento modifique el plan y recalifique el suelo como urbanizable (los términos no son ya técnicamente correctos, pues a partir de 2008 sólo hay 2 situaciones básicas del suelo: urbano y rústico, pero bueno es para que se entienda mejor). Una vez que el nuevo plan está vigente, ese terreno (ahora urbanizable) ya no vale 1000, ahora, gracias al ayuntamiento vale 100.000. ¡¡Y al loro!!, la finca físicamente está igual, no se ha modificado nada, tan sólo por una decisión política, ha adquirido ese valor. Es cierto que el constructor tiene que cumplir una serie de obligaciones, fundamentalmente urbanizar y ceder el 10 por ciento del terreno a la administración, pero el resto de la plusvalía es para él, por la cara. ¿Como repercute eso en el consumidor? Cada casa construida en ese terreno que en un principio no valía nada, se vende a un precio excesivo debido a la voracidad del constructor, hinchándose más y más el precio en segundas y posteriores transmisiones. El negocio es redondo para todos menos para el comprador. Veámoslo: El banco (que normalmente ha financiado al constructor), financia también al comprador y concede préstamos hipotecarios superiores al valor real de vivienda a fin de que puedan ser adquiridas. El constructor, tiene varias posibilidades, puede en ocasiones, incluso antes de edificar negociar y vender su propio aprovechamiento urbanístico, con lo que no sólo recuperará su inversión inicial por el terreno sino que sacará un beneficio increíble. Puede también vender él mismo los pisos y locales. Negocio. El Ayuntamiento: La mala financiación de los ayuntamientos ha llevado a que éstos “vivan” del urbanismo, cobrando comisiones por recalificar los terrenos. En el ejemplo de antes imagínate que al lado del terreno del que hablamos hay otros 2 más. ¿Crees que sus propietarios no “harán lo posible”para que también se les incluya en la reforma? A cambio de una comisión, pueden conseguirlo y como el beneficio que van a obtener a posteriori es enorme, digamos que no les importa y se ve ya como algo normal, simplemente como una etapa más del proceso. En mi opinión la solución podría venir por una reducción de las competencias atribuidas a los ayuntamientos sobre todo las de disciplina y planeamiento. Con esto reduciríamos el excesivo poder que tienen en la actualidad las pequeñas y medianas corporaciones municipales. ¿No te resulta curioso que tras las elecciones o en caso de transfuguismo el precio del voto decisivo para gobernar es la concejalía de urbanismo? Da qué pensar.” Ciertamente el análisis de Javier Garde da en el clavo: el Gobierno crea un marco legal que le permite financiarse de forma legal y, a la vez, fomenta la corrupción. El País resume de forma didáctica la situación de corrupción existente en España el 16 de noviembre de 2008: “Ya hay un centenar y medio de alcaldes procesados por delitos urbanísticos, pero por abultada que parezca esa cifra, apenas representa la punta del iceberg de un fenómeno, el de la corrupción municipal, y el de una industria, la de la especulación inmobiliaria y el urbanismo salvaje, engrasada con la pasividad o complicidad de las administraciones locales y autonómicas y de los partidos que las dirigen. Todavía hoy, los fiscales siguen quejándose amargamente del silencio y de la escasa colaboración que les prestan las autoridades en la mayoría de las comunidades autónomas.” “El Estado ha sido sustituido por la partidocracia y, en ultima instancia, por una oligarquía económico-política. Los partidos compiten en un mercado inspirado por el lucro personal y apoyado en la corrupción más descarnada” (Alejandro Nieto, ex director del Consejo Superior de Investigaciones Científicas). “Tenemos un sistema de garantías procesales que permite recurrir sistemáticamente las sentencias y ganar tiempo, de forma que, al final, la demolición del inmueble resulta una decisión comprometida porque ya hay terceros de buena fe” (Antonio Morales, fiscal jefe de Málaga). “De acuerdo con los expertos, la configuración del plan de urbanismo como un ilimitado instrumento de reparto de poder económico y la gran discrecionalidad de que gozan los ayuntamientos, componen una mezcla elevada de potencialidad corruptora.”[387] El forero Especulador añade el 17/10/2007 en El Confidencial: “A todos los iluminados con fobia al actual gobierno español. El desmadre inmobiliario ha tenido como principales actores los siguientes: 1. La ley del suelo aprobada en 1998, donde en pocas palabras y mal podríamos resumirla como “haz lo que quieras con el suelo de tu municipio que nosotros los ricachones del ladrillo y de los bancos te estaremos muy agradecidos y sabremos recompensarte”; 2. La salida a la luz de todo el dinero negro pesetero con la entrada del euro; 3. La paupérrima cultura financiera española, que se resume en frases como “los pisos nunca bajan”,”la mejor inversión a largo plazo es el ladrillo” ( es más gracioso aún cuando lo dice alguien que se ha comprado la vivienda como residencia habitual y no como una inversión propiamente dicha); 4. La cultura empresarial del pelotazo imperante en nuestra sociedad, propia de países bananeros, con perdón para dichos países; 5. La desidia política y judicial ante tal desmadre. En este último punto, comparen ustedes mismos la actuación de unos gobiernos u otros (a ver quién es el chulo que se pone delante de un tren que viene a 500kms./hora); La ley del suelo de 1998 no llegó a aplicarse precisamente en los dos puntos más importantes que pretendía para liberalizar suelo, porque parte del grupo parlamentario del PSOE, parte del parlamento navarro, IU, Grupo Mixto y Junta de Extremadura, recurrieron la ley ante el TC y éste eliminó los art.16.1 y 16.8, además de la Disposición Final única por referenciarlos, por considerar que eran competencias autonómicas, con lo que se volvió prácticamente a la situación anterior, con los ayuntamientos promoviendo la especulación del terreno o su calificación urbanística. Luego no puede achacarse al propósito de esa ley que no haya impedido lo que no se le permitió intentar solucionar”. Muy buen ejemplo de todo lo que ha sucedido estos años y de sus nefastas consecuencias, ha sido también el aumento del endeudamiento de los municipios españoles. Es el caso de de Garínoain en Navarra No hay dinero ni para arreglar las aceras más estropeadas. Ni mucho menos para instalar una escuela de música: sus 120 alumnos reciben clases repartidos por las distintas estancias municipales, incluidos los bajos del Ayuntamiento. (…) retumban los ecos del pinchazo del ladrillo. “Aquí pensaban que la gallina de los huevos de oro no iba a fallar, pero falló”, relata el alcalde, Xavier Barrena. Durante años, el boom inmobiliario aportó importantes ingresos. Eso se acabó. El municipio dispone de suelo urbanizable tanto para viviendas como para un polígono industrial, pero no hay ni un solo promotor con intención de construir. Y, como siempre, los que pagan los platos rotos son los vecinos. [388] La deuda de los ayuntamientos españoles ha pasado de 25.535 millones de euros en el año 2005 a los 34.594 en 2009. 7.2.7. CORRUPCIÓN DE POLÍTICOS Y PROMOTORAS/CONSTRUCTORAS La relación entre el grupo de presión de las constructoras/inmobiliarias y el Gobierno se manifiesta en el hecho de que David Taguas pase, en mayo de 2008, de ser asesor económico de Zapatero en su primera legislatura, a ser presidente de Asociación de Empresas Constructoras de Ámbito Nacional de España (SEOPAN) . SEOPAN es uno de los grupos de presión existentes en el sector de la construcción. David coordinará que el dinero del Estado llegue a las constructoras de diferentes formas. A veces mediante créditos del Instituto de Crédito Oficial, otras mediante envíos de dinero directamente (Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 o el Plan Estatal de Vivienda 20052008 , por ejemplo), otras mediante rebajas fiscales. Cuando David se pase a SEOPAN, el gobierno dará a entender a la opinión pública que está molesto: “El presidente “desagradablemente” sorprendido por la decisión” rezara la portada de El País del 1 de mayo de 2008. ¿No crees que muy posiblemente fuera el propio gobierno quien llegó a un acuerdo con el grupo de presión de los constructores con el fin de que David pasara al mismo en calidad de enviado del Gobierno? El día 2 de mayo de 2008 el propio El País se hace eco de que “Taguas no ha firmado aún el contrato con SEOPAN, a la espera de que el Ministerio de Administraciones Públicas resuelva el dictamen final si se incurre o no en incompatibilidad”. Como muy bien dice El Mundo el 01/05/2008 en su página 27: “Taguas representará a las grandes constructoras en un momento crítico para un sector que exige a Zapatero medidas urgentes. El sector (…) necesitaba un hombre próximo al Gobierno y un interlocutor que tuviera hilo directo con los principales Ministerios, sobre todo con el departamento de Economía.” Por otro se nombra a Beatriz Corredor Ministra de Vivienda. Como veremos, su función fundamental va a ser proteger a toda costa los intereses de los representados por David Taguas, es decir, de los poderosos del país. Los casos de corrupción que han sido llevados a los tribunales son unos 150[389]. Vamos a partir de la siguiente ficción: vamos a decir que, en el mejor de los casos, acaben el 25% de las situaciones ante los tribunales (muy posiblemente son muchos menos). Eso quiere decir que hay unos 600 municipios en España donde la relación entre el poder político y las constructoras es “muy familiar”. En España existen, según el Instituto Nacional de Estadística, 8.111 municipios. De esto se deduce una cuota de corrupción del 7,4%. Un mapa muy actualizado con los últimos casos de corrupción del sector lo tenemos en las páginas 14 a 17 de la edición escrita de ABC del 1 de noviembre[390] de 2009, así como en la portada del mismo periódico[391] [392]. Las noticias sobre los casos de corrupción llegan hasta muy lejos de nuestras fronteras: en el extranjero la percepción del sector inmobiliario español es muy negativa[393]. Especialmente sangrante es el caso de algunas regiones como, por ejemplo, Murcia. Creo que merece la pena leer el artículo publicado en El País el 01/05/2008, página 14, así como el del 10/02/2008 página 26 en los que se detalla cómo se traman las corruptelas en esa región. CAPÍTULO VIII ¿CÓMO SE HA INDUCIDO A ERROR A LA POBLACIÓN? Tesis 1. Los bajos tipos de interés, una mala regulación de la actividad bancaria por parte del Gobierno, la mitología popular y la nula cultura financiera propiciaron la creación de una burbuja en el mercado inmobiliario; 2. El triángulo formado por el sistema político, cajas/bancos y constructoras/promotoras/inmobiliarias han ocultado desde 2003 hasta 2008 la existencia de la burbuja inmobiliaria; tras su explosión en 2006 pasaron a decir que los precios bajarían de forma progresiva; una vez que no pudieron ocultar que los precios de los pisos bajaban, pasaron a afirmar que ya habían bajado lo suficiente; 3. Se intenta de forma torticera presentar cualquier momento, independientemente de cuándo se hable, como el momento idóneo para comprarse un piso, a pesar de que se sabe que esto es falso; Varias son las líneas más importantes de actuación en la política de desinformación de la población: 8.1. Mecanismos usados[394] 8.1.1. Negar la existencia de la burbuja. Si la gente piensa que los precios de los pisos están cayendo, no comprará. Asimismo se dejarán de vender tantas casas y, por tanto, los constructores no ganarán lo que ganaron hasta 2005/2006, los ayuntamientos perderán el dinero que recaudaban vía impuestos y los bancos tendrán garantías por deudas hipotecarias con un valor de mercado menor que la deuda en sí. Las estadísticas esgrimidas por el sistema, ya sean las del Ministerio de Vivienda, de ATASA o TINSA ), llevan a pensar, una tras otra según avance el ciclo, que las siguientes conclusiones son ciertas, a pesar de no serlo: “Bajan en zonas muy concretas y para pisos con unas características muy particulares”; “Ahora que ya han bajado tanto, no van a bajar más y, por tanto, es buen momento para comprar”; “Que nadie se crea que van a bajar más porque eso no es cierto”; “Vamos a ayudar a la gente a poderse comprar mediante subvenciones. Estas subvenciones acabarán directamente en el bolsillo de las constructoras”; “Ahora que los tipos de interés han bajado fuertemente es un buen momento para comprarse un piso.” Cada uno de estos cinco enunciados, que se repetirán de una u otra forma en distintas etapas del proceso irán, poco a poco, perdiendo credibilidad ante los potenciales compradores (“hace un año me dijiste A y ahora me dices B“). Aún así, conseguirán entrampar a muchos en la hipoteca a precios d e 2005/2006 y no a los de mercado de 2010/2013. Esos cinco pasos son los mensajes que el sistema intentará trasmitir a la población a lo largo del periplo que marca el engaño. En unas ocasiones serán las cajas, en otras el Gobierno o los constructores quienes, de una forma u otra, dirán lo mismo. En julio 2010, cuando salgan publicados los FALSA CORRELACIÓN ENTRE LA EXPLOSIÓN DE LA BURBUJA INMOBILIARIA Y OTROS ELEMENTOS NO DETERMINANTES Se echa la culpa al liberalismo.2.”[395] 8. es decir. El director General Corporativo y de Finanzas del Banco Popular. se intentará hacer creer que los escenarios de bajadas de los precios que se plantean en los mismos son exagerados. pero sí muy duras.resultados de las pruebas de esfuerzo financiero. con bajadas de precios de la vivienda que no hemos visto nunca. se dice que los precios han bajado mucho menos de lo que en los tests se dicen.1. al . Jacobo González-Robatto el 28 de julio de 2010: “Algunas asunciones no son extravagantes. Nosotros ya hemos demostrado que lo que realmente sucede es lo contrario: así. La culpa es de los políticos por no haber querido controlar las actividades de las instituciones de crédito de una forma efectiva. Así Joaquín Almunia. Ya hemos visto anteriormente como el Gobierno ejerce el control sobre el Banco de España mediante el nombramiento de su Gobernador. todo ello con el fin de no hacer frente a sus propias responsabilidades. cargará contra los banqueros y lo que ganan diciendo que: “Vamos a dar recomendaciones sobre las retribuciones de los directivos”[396] Se trata de establecer una relación causa- .Franquismo y si hace falta hasta a Amadeo de Saboya. por haber sobreintervenido el mercado de alquiler y no haber protegido a los propietarios y haberse hecho de oro junto a las promotoras. sino de que estos sean efectivos. Comisario de Asuntos Económicos y Monetarios. No se trata de tener más controles. a saber: La politización de las cajas de ahorro[397]. La financiación desastrosa de los ayuntamientos en España. aún pudiendo ser relevante. . Pretendiendo así dejar de lado la relación real entre el problema y otros elementos. El sabe perfectamente que ese aspecto. no es el esencial a la hora de explicar qué ha sucedido. La necesidad de una modernización del mercado laboral Llevar a cabo estas tres reformas supondría que los políticos perderían poder y eso es algo que no están dispuestos a hacer. Por esta razón Joaquín Almunia se va por la tangente y nos saca el tema de los salarios de los ejecutivos.efecto entre el terremoto financiero y lo que los banqueros ganan. ex Ministro de Trabajo y vicepresidente de la Fundación de Estudios Progresistas. que ha sido creada por la actuación y la pasividad de una serie de actores.Otros ejemplos: Jesús Caldera. el 04/07/2008:[398] “la actual situación económica se debe al “pensamiento neoconservador de Bush”. Se presenta la actuación de una serie de personas como la mayor culpable del problema y se dejan de lado los elementos verdaderamente relevantes que han llevado a la situación actual. De esta forma. al no entrar en las causas fundamentales de la actual situación y centrarse sólo en aquellas . Y me pregunto: ¿qué tendrá que ver Bush con la burbuja inmobiliaria que gente como Jesús ha permitido crear en España? Se buscan culpables en personas concretas para una situación muy compleja. de relevancia secundaria. cuando nos dice que: “King condena las primas de la City londinense y propone acabar con los excesos. no se podrá resolver el problema existente. Atacar los bonus como creadores de la crisis es fácil porque resulta muy populista. lo que. Otro ejemplo nos lo da el 30/04/2008 Mervyn King (Gobernador del Banco de Inglaterra). Así la solución se postergará en el tiempo. llevará a una tasa de desempleo alta durante un largo período de tiempo. . hacer frente a sus propias responsabilidades es algo que prefiere eludir. en el caso de España.”[399] Lo que Mervyn no nos quiere recordar es que él era uno de los responsables de vigilar las actividades de bancos y cajas y que precisamente su falta de pericia posibilitó que los bancos acumularan riesgos insostenibles. tomaron decisiones de inversión arriesgadas. pero en la práctica no soluciona ningún problema.Como bien dice Bettina Schulz el 25/09/2009 en el Frankfurter Allgemeine Zeitung: “Al mismo tiempo ha habido gobiernos que se han propuesto hacer realidad lo que una parte de sus poblaciones deseaba: llegar a ser propietario de su propia casa. al parecer. Por este motivo renunciaban a regular de forma efectiva el mercado hipotecario. Usarlos como escapatoria es una apuesta que las poblaciones recibirán bien. Los gobiernos a ambas orillas del Atlántico se empeñan ahora en hacer de los bancos y los hedge funds los chivos expiatorios de la crisis porque.”[400] Lo que se trata ahora es de maquillar el hecho de que el Estado ha fallado y no los individuos[401]. Al fin y al cabo los bancos actuaron de acuerdo con las normas creadas por los reguladores públicos y en ningún caso incurrieron en ilegalidades. En España al Estado le vino de perlas durante muchos años que los . mucha gente. sí. Era responsabilidad del Banco de España controlar de forma efectiva las actividades . se hiciera de oro de forma indecente. Atacar al rico refuerza nuestro odio secular de raíz judeo-cristiana al “rico”. sostenían un sistema de clientelismo y califato que hacía que mucha gente. De esta manera se desvía la atención de los verdaderos culpables (el Gobierno que no deseó poner fin al espectacular aumento de los precios de los pisos) a otros que. Ahora se plantea a los banqueros como los grandes culpables cuando no lo son.precios de los pisos subieran: se ingresaba mucho dinero través del impuesto de trasmisiones patrimoniales. al “poderoso”[402]. teniendo culpa en lo que sucedió. el Gobierno se llevaban su participación que las promotoras le proporcionaban. no eran nada más que responsables de actuar dentro de los límites que el Gobierno a través de los Bancos de España de turno le planteaban. que es relevante para el caso. Así mismo existe el riesgo de ofrecer a los ciudadanos soluciones baratas que unicamente son populistas. algo que se negaron a hacer. Como bien explica Dietmar Neuerer el 17 de septiembre de 2009 en el diario económico alemán Handelsblatt: “Los políticos (europeos) corren el peligro de no centrarse en los asuntos de enjundia. John Carlin . y desviar la atención a cuestiones secundarias cuya discusión se presenta como imprescindible para poder avanzar en la resolución del problema.de los bancos. El objetivo claro de esta forma de engaño es evitar hablar de aquello que realmente importa. Desde el punto de vista político la limitación de los salarios y de otro tipo de primas no tiene razón de ser”[403] El País refleja muy bien esta forma de intento de desviar la atención. ) Cuanto más dinero (de otras personas) arriesgaban.) Jóvenes de 25 años recién entrados en firmas de inversiones se compraban Aston Martins o casas valoradas en 2 millones de Libras porque.1.. (. VACIAR DE VALOR LAS PALABRAS Y LOS DATOS QUE VAN SURGIENDO CON EL FIN DE DESPISTAR El País resume sagazmente esta técnica: “El mecanismo del bulo.”[404] 8.3..dirá en su artículo “La burbuja más grande del mundo”: “La mayor concentración de ansiedad está en el sector financiero de Londres (…) donde se ganó más dinero grotescamente inflado a base de comisiones extravagantes y riesgos irresponsables. acumulaban primas. por encima de un sueldo de 65 mil Libras. más ganaban.. Todo el mundo se imaginó más rico y gastó como si lo fuera. Como en muchas .. (. llegar a una conclusión según las reglas de la lógica y de la experiencia”[405] Se trata de vaciar de contenido a una serie de datos que van surgiendo sobre el descalabro del mercado inmobiliario con el fin de relativizar la información. se pretende dar la impresión de que los datos no son definitivos. por ejemplo. De esta forma.) se aísla un dato. se descontextualiza y se pretende dar la falsa impresión de que cualquier conclusión pende exclusivamente de él. Como única alternativa ante los datos que se presentan como relativos (ciertamente...ocasiones (. no caen los precios de los pisos lo mismo en todas las zonas de España) se toma la sabiduría . mediante el razonamiento. como consecuencia de ello. que no son representativos de la realidad que tiene lugar y. obviando así la obligación de la valoración conjunta de los datos –prueba– que permita. lo lógico es obviarlos. piensa que si se equivoca. se piensa. Si tanta gente acude a esa tienda. porque: ¿cómo van a ignorar tantas personas si es o no falso lo que creen? La creencia mitológica es el refugio de aquellos que no entienden lo que está sucediendo. menos probable es que yo esté equivocado.popular (los precios de los pisos nunca bajan) como cierto. nos equivocamos todos. . así como de aquellos que no desean ver la realidad tal y como es. De esta forma se oculta la realidad y se consigue el fin propuesto: inducir al error al ciudadano de a pie. Un mecanismo similar es el que se observa en las tiendas: cuanto más llena esté una tienda más tenderá a atraer a otras personas y. Una buena parte de la población cree en esa mitología popular. Es el mismo recurso que siguen las religiones: cuantas más personas compartan mis creencias. a que se llene hasta la bandera. por tanto. menos efectiva será esta triquiñuela. como no nos ponemos de . Un ejemplo muy claro es la de la misma existencia de la burbuja inmobiliaria. No es que se intente negar su existencia (que también se hará). es que algo de verdad tendrá. más bien se pretende presentar la discusión sobre el significado de la palabra “burbuja” como condición sine qua non para reflexionar sobre el derrumbamiento del precio de los pisos. resulta ser falso.si tanta gente cree en la mitología. contrastado con sus experiencias diarias. Otra mecánica del engaño que es muy utilizada es el debate sobre lo que las palabras significan. por lo tanto. más difícil sea ocultar lo que realmente está sucediendo. Es decir. porque más conscientes serán los ciudadanos que aquello que se les presenta como verdad. Cuanto más avance el derrumbe del mercado y. generando así una duda sin cuya solución no se puede avanzar.acuerdo en lo que es una burbuja. se intenta evitar el debate real. pero con otro nombre)– evitamos la discusión intelectual sobre el proceso que esas palabras describen. . o los propios créditos sub-prime –los de mala calidad en Estados Unidos(existentes también en España por doquier. o al subprime español (muchos negarán su existencia) “subprime” o “créditos concedidos de acuerdo a criterios imprudentes”. De esto veremos varios ejemplos. la podríamos llamar “sobreprecios no sostenibles de los pisos” o “salvajada de precios”. Creando un debate ficticio sobre las palabras que hemos de escoger para describir lo que sucede. Realmente da igual que llamemos así a la burbuja. EUFEMISMOS Esta será una constante a lo largo de los años. Negando la magnitud de los hechos se intenta esconder lo que ocurre. de crisis. Así José Luis Rodríguez Zapatero dirá: “las tasas de crecimiento serán inferiores a las del pasado cuatrienio y el comportamiento del empleo será menos favorable que en los últimos años” auguro que esta situación será “transitoria” y que “retornaremos a elevadas tasas de crecimiento” “Zapatero vuelve a negar la crisis y avanza más medidas de gasto frente a la “desaceleración”.8. a pesar de ser esta la antesala de la recesión.[406] Cuando los precios de los pisos estén desmoronándose (esto sucede desde el segundo semestre de 2006) se hablará de . Cuando la recesión se haya instalado. Así no se hablará de recesión sino de desaceleración.1.4. . Creo que las recoge muy bien Mariano Calleja en el periódico ABC en el artículo “25 maneras de decir crisis y hacer el ridículo”: 1.Periodo de ajuste 6..Contracción económica 5.Desaceleración de carácter cíclico 4..[407] La eufemizacion de la realidad viene determinada por la necesidad de evitar el “conflicto moral”. Un muy buen caso es la de la palabra “crisis”.Desaceleración abrupta 3.. Para lograr que se nos rechace evitamos hablar de una serie de hechos que ocasionan por sí mismos animadversión.. que el Gobierno comenzó a pronunciar una vez que la recesión económica ya estaba instalada en España.Desaceleración intensa 2.Dificultades objetivas ..que “estamos en un proceso de ajuste gradual del mercado”. .Hay turbulencias en la economía mundial 17.En este nuevo escenario de la economía[408] Otros ejemplos son: .Empeoramiento del ciclo económico 10.Estamos en un nuevo contexto económico 24..Tenemos una restricción severa en la liquidez 25..Problema importado 11..El país sufre un shock externo 15..Es un reto para reforzar nuestra capacidad de crecimiento 20...Fase de desaceleración económica en el contexto mundial 13.Estamos en un nuevo entorno 21. sino transitorio 19..Pérdida de capacidad de crear empleo 14.Cambio de modelo de crecimiento 22...Acumulación de desequilibrios 18.7..Reducción de nuestro crecimiento 8..El signo de la economía es distinto en esta primera parte de la legislatura 16.....Fase de preparación de la economía para la recuperación 12.Coyuntura difícil 9..No es un horizonte prolongado..Seguimos en una fase de continuado crecimiento económico 23.. Que no se crea la gente que vamos a regalar los pisos .“Zapatero se aferra en solitario a que la crisis es cuestión de meses” cita página 12. página 16. Los precios de los pisos no van a bajar más. pero no de un estancamiento duradero ni de una etapa de recesión”.1. ABC el 03/07/08. La Vanguardia el 03/07/08 en el debate económico en El Congreso “El escenario es de crecimiento debilitado.5. Ahondar en los tópicos o decir cosas que se sabe son incorrectas Es el más utilizado: Los precios de los pisos nunca bajan. Zapatero 8. exigiendo al Estado la compra de los pisos que ellos tienen sin vender porque “por mandato constitucional todos tenemos derecho a una vivienda”. negar el crédito a demandantes de hipotecas que cumplen con los requisitos objetivos de solvencia “es algo que va en contra de la . el presidente de la patronal de los promotores (APCE): “recordó al Gobierno que. en tanto que todo ciudadano tiene derecho a una vivienda digna.1. se avanzará en el reconocimiento de lo evidente para evitar la pérdida de legitimidad. José Manuel Galindo. USO DEL CINISMO De antología serán las intervenciones del jefe de la patronal de la construcción en la Televisión COPE en febrero de 2009.6.Dependiendo de la fase del ciclo. 8. ya que saldrá varias veces en los próximos años. siempre. Lo que sí que es inconstitucional es que un grupo minoritario. a todas luces. No olvidéis a este personaje. Perfectamente podría Víctor . dice lo contrario de lo que sabe que es verdad. un mago del idioma que domina muy bien las diversas formas de decir con convicción lo que se sabe falso.Constitución”[409] Lo cierto es que a José Manuel le ha tocado un papel de muy difícil representación: salvar a un sector avocado al declive durante muchos años y convencer a los incautos ciudadanos de que este es un buen momento para comprar. como es el que representa José Manuel. De José Manuel os puedo decir una cosa que será una constante en su actuación: siempre. Es. se dedique a presionar al Gobierno con el fin de que gracias al dinero de todos se financien sus beneficios. 8. Otro muy buen ejemplo son las declaraciones de Juan Iranzo. PRESENTAR LA FINANCIACIÓN COMO EL MAYOR PROBLEMA Durante un buen período de tiempo. que ya hemos explicado y ejemplificaremos en este capítulo con declaraciones concretas de estos últimos años. director del Centro de Estudios Económicos de la Provincia de Alicante del 27 de julio de 2010: “uno de los graves errores que ha cometido” el Gobierno socialista es “demonizar el sector de la construcción”[410] …y todo ello con las ayuditas que el Gobierno ha echado al sector. sobre .7.1. pues son dignas de una tesis doctoral.Klemperer haber escrito un libro sobre sus andanzas. estos últimos se oponen con todas sus fuerzas a una moderación de sus descomunales beneficios. Esa teoría es falsa porque implicaría que a tipos de interés del 0% los precios de los bienes deberían ser infinito tal y como hemos explicado en el primer capítulo. José Manuel Galindo en Cinco Días a finales de 2008: Pregunta: José Manuel. Según esta lógica. la culpa la tienen los que no desean o no pueden financiar hipotecas a 30. 40 o 50 años y no los promotores.todo a partir de mediados de 2007. La justificación para decir esto es que lo que se busca es mantener los precios de los pisos altos y en ningún momento se plantea su bajada. ¿cree usted que en cinco años volveremos a los precios anteriores que se estaban moviendo en el mercado inmobiliario? . se incidirá en la falta de financiación como el mayor de los culpables de lo que sucede (bajada de los precios de los pisos). Así. no debe verse afectada.Respuesta: Considero que aventurar hipótesis de aquí a cinco años no sería responsable.[411] La única solución cuando un bien no se vende por tener un precio excesivo es bajarlo y no buscar a algún necio que me financie deudas a períodos de tiempo de locura. patrimonio de las familias. Gracias Respuesta: La única manera para conocer si los precios bajan y cuál va ser la bajada es que se cierren operaciones de compraventa. Otra lindeza de José Manuel Galindo el . aunque en general en cinco años la riqueza inmobiliaria. Pregunta: Buenos días: Me gustaría saber cuál es la previsión real de la bajada del precio de la vivienda en los próximos dos años. pero para que se de esta circunstancia hace falta que el comprador tenga acceso al crédito que en estos momentos parece que esté vetado por las entidades financieras. no hay precio. Si no hay dinero para comprar. que son las que reflejan esta información. Según el Fondo Monetario Internacional entre 2001 y 2006 el país donde más subió el precio de la vivienda en términos reales fue España y sin embargo ha sido de los que menos se ha ajustado a la baja desde que estalló la burbuja inmobiliaria.. ex-secretario de Estado de Economía..) me refería al ajuste de precios. Se ha producido un cierto ajuste de precios aunque todavía queda bastante. el 24 de marzo de 2010 al recoger cuál ha sido el comportamiento de las inmobiliarias: “(.15/01/09: “los precios de la vivienda “ya se han ajustado mucho” en pos de reactivar las ventas y es preciso que bancos y cajas reabran también el crédito a las familias para desbloquear el mercado de la vivienda”[412] Los puntos sobre las íes las ponen Luis de Guindos. El precio se ha retenido primero por las inmobiliarias y . Ahí queda pendiente un ajuste importante. no sé si entre un 20 ó 25% pero evidentemente cuanto antes se produzca mejor. de alguna forma. Lo que se busca es despistar y tomar ese hecho que se presenta como señal fundamental. están reteniendo el precio de la vivienda”[413] 8. como el único elemento determinante en la adquisición de un piso y se dejan de lado otros muchos más .8 Presentar alguna mejora en el mercado como el mejor momento para comprarse una vivienda Ya puede tratarse de una pequeña rebaja del precio de los pisos que se presenta como la última que va a existir antes de una “subida espectacular de los precios de los pisos”.ahora son los bancos que tienen en sus balances gran número de inmuebles los que. Todos ellos son elementos que se presentan como la señal inequívoca para comprarse un piso. o bien de una mejora en las condiciones de la financiación como consecuencia de la caída de los tipos de interés.1. En opinión de Romero. Anunciación Romero elude hablar del informe que pedía suprimir la VPO en propiedad . sino de una ‘tendencia’ a la ‘estabilización’ .que son realmente importantes.[414] Anunciación Romero (Secretaría de Estado para Vivienda) presenta la bajada del . la bajada de precios y el nivel del Euríbor hacen que el actual momento sea “más favorable” para comprar una casa. Un muy buen ejemplo del 15 de octubre de 2009 en la noticia: Ministerio: Es un buen momento para comprar ‘Ya no cabe hablar de desplome’. Estos últimos son los harán que los precios de los pisos continúen derrumbándose. . son mucho más importantes. Es cierto que la bajada de los tipos de interés a los que yo financio mi deuda facilitan la compra de un bien. sí. de forma torticera. Su fin es presentarte los tipos de interés como la variable de la que ha de depender la decisión de comprar o no y. además. también que existen otras muchas variables y que Anunciación. oculta. puesto que son mucho más bajos que hace un año.Euríbor como la señal que había que esperar y de la que dependía la decisión del lanzarse a la compra de un piso. a saber: ¿Seguirán bajando los precios de los pisos? Como ya hemos visto anteriormente. te lanza el mensaje de “lánzate ya” porque precisamente ese “que te lances” es el que interesa a Anunciación. Te oculta taimadamente que existen otros elementos que también has de tener en cuenta a la hora de decidir y que. 8. así que tienes posibilidades reales de quedarte sin trabajo y.¿Va a subir el Euríbor a corto plazo? Muy posiblemente sí. sí. de ahí que tendencialmente vaya a ser mucho más interesante alquilar que comprar. por tanto. ¿Van a seguir bajando los precios de los alquileres? Como ya hemos explicado anteriormente. en cuanto se apuntale la recuperación económica en la zona Euro.9. Presentar las opiniones de aquellos que dicen que los precios van a bajar aún más como absurdas . recuperación en la que España no va a participar. de no poder devolver el dinero que se te prestó. ¿Va a haber una mayor tasa de paro en 12 meses? Muy posiblemente sí.1. como absurda (es ridículo pensar que nos vayan a reglar un piso. entre otras. saben . que no desea que sepas que están cayendo. pero no dice que los vayan a regalar. De esta forma se pretende caricaturizar la opinión del adversario. Los ciudadanos. de aquel que dice la verdad. El efecto es claro: A dice que los precios van a seguir cayendo. que “nadie espera que vayan a regalar los pisos” algo que aquellos que mantenemos que el mercado va a seguir hundiéndose en los próximos años nunca hemos dicho. Se intenta por todos los medios presentar la opinión del contrario. pero no que los precios de los mismos se derrumben). B.Se dirá. presenta a A como un exagerado. al escuchar a A decir que los precios van a bajar. Lo anterior sería lo más deseable. USO DEL ESPÍRITU TORTICERO Defino torticero como el engaño consistente en presentar datos que son ciertos de tal forma que lleven al oyente a una conclusión que. De esta forma el que pierde autoridad es B y no A. llegará a . siguiendo el esquema de hechos que le son presentados. la realidad nos da una bofetada más y nos demuestra que. Los oyentes se dan cuenta de que quien exagera es B y no A. los oyentes no se dan cuenta de quién exagera. 8.que A no dice que los vayan a regalar.1.10. es falsa. pero por desgracia. El que habla sabe que su oyente. habitualmente. aún siendo lógica. Desde el punto de vista del oyente (y eso lo sabe el interlocutor) lo lógico es que es un buen momento para comprarse un piso. Se dirá que es el momento indicado para comprarse un piso. que los precios de los pisos van a bajar . aunque es falsa. encarecer la financiación de la deuda con la que se ha comprado el piso. El hablante sabe lo que desconoce el oyente: que los tipos de interés pueden subir y. también lo es que lo han hecho los precios de los pisos. pero falsa en sí. por tanto. Esa es la consecuencia lógica de lo dicho.esa conclusión lógica. y de ahí que presente los hechos de manera que su oyente llegue a la conclusión que el hablante desea. Es cierto que los tipos han bajado a finales de 2009 respecto de finales de 2008. Un ejemplo que luego veremos se producirá cuando tanto los precios de los pisos como los tipos de interés bajen. 8.mucho más. Este será un mecanismo muy utilizado sobre todo por las Ministras de Vivienda.11.1.… y otros muchos elementos que se ocultan. que los precios de los alquileres van a seguir derrumbándose. El que desee ver con gran detalle cómo este proceso tiene lugar le animo a ver la película “El Golpe” de Paul Newman y Robert Redford. PRESENTAR LOS PRECIOS ACTUALES (MENORES QUE LOS ANTERIORES) COMO POSITIVOS Y COMO MORALMENTE PLAUSIBLES Te explico esta técnica: El precio al que se vendía un piso . Se presenta el precio de 110-115 . de que los precios de hasta hace un año “sí que estaban inflados”.2006 era de 100 euros (por ejemplo. es decir. Los precios de tasación de 2006 estaban inflados en un 10-15% respecto a los precios de compraefectiva. Poner la vara de medir de la rebaja lo más alto posible con el fin de dar la impresión de que la rebaja ha sido importante. Ahora se presentan los descuentos respecto a los precios de tasación de 2006 como el gran chollo. Es la gran moda. pero ni por asomo se acerca al valor objetivo. estaban a 110-115 euros. El descuento es importante respecto a precios de tasación. o el precio que fuera). pero que los actuales “son un gran chollo”. Así veremos ejemplos de todo ello ya desde Julio de 2008 y también más adelante. Esta burbuja es consecuencia de la falta de . según vaya avanzando la recesión[415].12. Será menos estúpida que la de intentarlos vender a 110115 euros.euros menos el descuento del X% como buena. Plantear la explosión de la burbuja inmobiliaria como posterior a la crisis de liquidez Se plantea el siguiente orden cronológico de los hechos: Se produce una burbuja en el mercado inmobiliario en EEUU. pero no deja de ser una proposición necia en sí misma.1. 8. La burbuja inmobiliaria en EEUU crea la crisis financiera en aquel país. Siguiendo esta exposición de hechos sacan las siguientes conclusiones: La crisis es de origen externo. Esta crisis de liquidez a su vez lleva a la crisis de liquidez en España.regulación de los mercados que habían propugnado las políticas del gobierno de George Bush. hace que la que en nuestro país explote la burbuja inmobiliaria con mayor virulencia. no española. La crisis de falta de liquidez que se produce en Estados Unidos. sino producto de las . La crisis existía antes que la explosión de la burbuja inmobiliaria española. Esta es producto de la crisis financiera y no al revés. ésta comenzó a explotar en el segundo semestre .políticas de falta de regulación de los mercados de capitales importada desde EEUU. la pata ibérica. Para ser más concretos. No existía una burbuja inmobiliaria en España y las dificultades de los bancos y cajas españoles no han sido consecuencia de su actuación sino de la malhacer de bancos en EEUU. la española. ¡Todo eso es falso! Antes de la explosión de la burbuja inmobiliaria en EEUU ya había explotado la nuestra. era muy sensible a los intereses de las constructoras que se oponían como gato panza arriba a cualquier modernización . Falló el Banco de España al no ser diligente y controlar las actividades de las entidades de crédito españolas. Ya desde entonces.d e 2006. La razón por la que el sistema ha de intentar presentar la crisis como externa es la de ocultar sus propios fallos. La explosión de la burbuja es un hecho que hubiera sucedido en España sin necesitar para ello de la ayuda de la explosión en EEUU. los precios de compraventa de los pisos bajaban. Craso error al hacerse tan dependiente del sistema del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales para financiarse. El Banco de España se adaptó a lo que al poder político le interesaba en cada momento. y que podían perfectamente haber tenido lugar sin la existencia del otro. Se trata de dos fenómenos que se produjeron en momentos distintos. . Su visión nihilista es parte de una antropología muy negativa: el individuo es por naturaleza egoísta y todos hemos de ser iguales (igual de pobres. se busca además la consecución de un objetivo ideológico. En ningún momento se aborda la nefasta regulación que el Estado ha hecho como la verdadera causa de la situación.de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Mediante el mayor control del individuo por parte del Estado logro cumplir esa parte de mi agenda ideológica. Tras la caída del Muro de Berlín. los partidos de izquierda se han quedado sin referente ideológico. Al echar la culpa a la “falta de regulación”. de incultos y de esclavos). De esta forma se refuerza la posición del Estado frente al individuo y al mismo tiempo el Estado descarga toda responsabilidad con el fin de no tener que hacer frente a la misma. se presenta al individuo y a su libertad como la culpable. 13. pero nunca responsables ya que. no fue responsabilidad de los individuos. se cargan las responsabilidades en los ciudadanos. por motivos ideológicos.Esta crisis inmobiliaria. además de constructores/promotores/inmobiliarias a los de los ciudadanos. Ahora.1. sino de los Estados. Correspondía al Estado regular de forma eficaz las actividades de los bancos/cajas. pero faltó voluntad política para ello. A través de la estadística oficial dirá que: . que desencadenó un tsunami financiero. en la mayor parte de los casos. 8. actuaron dentro del marco de las normas. Los ciudadanos (los bancos por ejemplo) fueron culpables. Reconocimiento postergado de la verdad A lo largo del libro hemos explicado que el Gobierno antepone los intereses de bancos y cajas. 2008 y 2009. “que bajarán para ajustarse a las subidas de la inflación” año 2007. “los precios no han bajado” año 2007 y 2008. La apuesta de los poderosos es no forzar a constructores y promotores a vender a precios de mercado de 2010-2013 sino darles la oportunidad de vender a precios de 2005 o d e 2006 a costa de cargar al ciudadano ese sobreprecio entre lo exigido y lo que el . “que si han bajado ya lo han hecho lo suficiente y que es un buen momento para comprar” año 2008. 2007 y 2008.“los precios nunca bajan” año 2006. 2009 y 2010. Su obsesión es que compres ahora porque saben que cuanto más tiempo transcurra. Si me miente y desea hacerme creer que los pisos no bajan: ¿no tendrían estas cifras que hablar de subidas o . Te preguntarás: ¿Cómo es que la estadística del Ministerio de Vivienda habla desde hace poco de bajadas?.mercado está dispuesto a pagar. a menor precio podrán vender. Lo que se pretende es la perpetuación de una gran comedia. Los precios de 2010 son sustancialmente más bajos que los de los años 2005 y 2006. del gran engaño intergeneracional porque los intereses que priman son los de los poderosos y no los del ciudadano. Esta es la realidad que desean ocultarte. pero más altos que los que se alcanzarán en los próximos años. y tras experiencias personales. En aquel momento nadie hubiera creído que eso era posible ya que se vivía aún en la dinámica de 1997-2006 en la que parecía que los precios de los pisos nunca dejarían de subir. se trata de ir reconociendo la verdad poco a poco. Desde principios de 2006 los precios de las casa bajan. porque negarla significaría perder la autoridad que uno tiene. Poco a poco en los años 2006 y 2007. Aún así todavía podía . la población iba siendo consciente que los pisos tardaban cada día más en venderse. En resumen.simplemente de que los precios se estabilizan? Permíteme que te explique lo qué es lo que yo llamo “el reconocimiento postergado de la verdad”. Ya en 2006 se sabía que los precios de los pisos bajaban. pero aún no era consciente de que los precios de los pisos bajaran. (…) Y no se nota movimiento. Como muy bien dice el forero Zozazu el 11 de agosto de 2009 en www. Supongo que al final llegaremos a ese 50% que muchos anunciaban y que yo era tan reacio a creer. Al final será una completa ruina. Yo creía que llegaríamos a descuentos del 33% desde que empezó la crisis justo hace ahora dos años.mantener la falacia de que “los precios van a subir sólo al ritmo que lo haga la inflación”.com: “Lo malo es que se ha elegido el peor camino: tratan de evitar las bajadas cueste lo que cueste. Si se hubiera rechazado reconocer que los precios bajaban cuando el normal de los ciudadanos podía ver en su entorno que la bajada era una realidad. El Gobierno lo reconoció sólo cuando la gente fue consciente de la bajada. ya nadie hubiera creído al Gobierno. Lo malo es que conforme están las cosas dudo mucho que aún con un 50% de rebajas haya .elconfidencial. Aquí no va a quedar el apuntador. alguien que se atreva a comprar. pero de forma mucho más sutil. Si los descuentos se hubieran hecho en pocos meses. cajas. con mayores consecuencias sobre la inversión en vivienda y sobre el crecimiento de la economía”. nos dice Julio Rodríguez. . etc] queden en la ruina.” Algo muy similar que Zozazu en El Confidencial. el ajuste se prolongará más tiempo. compradores potenciales y compradores impotentes. Mucho me temo que haya una caída brutal e instantánea de los precios y todos. igual ya habríamos tocado fondo y empezaríamos a levantarnos. el proceso de ajuste se acortaría en el tiempo y la actividad constructora tardaría menos en alcanzar niveles normales de tener lugar un descenso significativo de los precios. gerente de la Universidad de Alcalá y expresidente del Banco Hipotecario de España[416]: ”Sin entrar a analizar el alcance de la sobrevaloración media de los pisos de venta en España en 2008. De lo contrario. absolutamente todos los implicados [vendedores. especuladores. bancos. han ocultado al conjunto de la población la existencia.2.”Las Administraciones Públicas no deben favorecer que se construyan viviendas en volúmenes superiores a lo que el mercado es capaz de absorber”. CRONOLOGÍA DEL ENGAÑO Voy a ir demostrándote. cómo a lo largo de los últimos. pero que no puede decirnos. años tanto el Gobierno imperante como los bancos/cajas y los constructores. formación y explosión de la burburja inmobiliaria que existe aún en España[417]. A la vez comentaremos cada una de . A veces diremos lo que quiere decir quien nos habla. 8. En otras ocasiones añadiremos un comentario sacado de un foro de Internet y que vendrá muy bien al caso. sabiendo que son varios los elementos que describen a cada uno de ellos y que podemos resumir de la forma siguiente 2003 el PP en el poder La burbuja. Vamos a ir año a año.las noticias e intentaremos dar una explicación de por qué los distintos actores dicen lo que dicen ante las noticias que sobre el sector van surgiendo. que comenzó a formarse en el . año 1998. 2007 La falsa teoría del aterrizaje suave del mercado inmobiliario y las . 2004-2006 Comienza la etapa socialista. La burbuja llega a su techo. Es la época del “sálvese quien pueda” y venta a los últimos infelices. es reconocida como problema social. Como veremos el PSOE pasará muy pronto a la política de la falacia. Son los años del PP y el PSOE ataca al Gobierno por este motivo. ya lo han hecho lo suficiente y es el momento de comprar. 2008 Si los precios ya han bajado. La famosa entrevista de Carme Chacón.primeras señales de que el Gobierno se ha propuesto ocultar lo que sucede. pero aún así el sistema mantendrá que “nunca bajan”. Ministra de Vivienda con la BBC. La falacia de que la subida de los precios de los pisos se asemejará a la subida de la inflación y de que seguirá siendo así a futuro. Ayudas al sector a través de los . Los precios de los pisos están bajando. impuestos de todo el mundo con fin de que puedan seguir manteniendo los precios de venta de 2005-2006. El Banco Central Europeo financia a los bancos y cajas españolas. El Banco de España da carta blanca . 2009 Ayudas al sector (eliminación de la desgravación por adquisición de vivienda): un tiro que al final saldrá por la culata. Es una forma artificial para que los bancos/cajas no tengan que aflorar pérdidas. permitiendo de esta forma que mantengan en su balance los pisos sin tener la necesidad de venderlos a su precio de mercado. 2. GOBIERNO.a los bancos y cajas con el fin de endulzar su verdadera situación patrimonial.1.1. 2010 El Gobierno sigue induciendo a error a la población. El Banco de España presiona a los bancos y cajas con el fin de que saquen sus pisos al mercado. AÑO 2003 8.1. SOBRE TODO EL PP .2. 8. Eso sí: trabaja como un bestia los próximos 50 años para pagar a los constructores sus beneficios”.”[418] LQP (lo que piensa realmente): “Aquí sobre todo no perdáis la tranquilidad: aunque los precios hayan subido una salvajada y mi gobierno no haya querido poner fin a esta burrada. así que no te preocupes. “rechazó de forma contundente la existencia de una ‘burbuja inmobiliaria’. Vicepresidente Segundo y Ministro de Economía.”. LTD (lo que te quiere decir): “¿La burbuja? Esa no existe. alegando que la subida que vienen experimentando los precios es similar a la registrada en otros ciclos económicos alcistas.Rodrigo Rato. . el 13/03/2003. esta es la misma situación que en otros ciclos. “aunque puede haber un pequeño retroceso”[420] Cristóbal Montoro. Ministro de Hacienda: Niega la burbuja inmobiliaria y prevé una “previsible” estabilización de precios. añadió. Catedrático de la Pompeu Fabra “El inmobiliario no es un sector de aterrizajes suaves”[419] Francisco Álvarez-Cascos. el 15/03/2003: Ministro afirmó ayer que “no existe la burbuja inmobiliaria que algunos dicen y que temen que se pinche con una caída fuerte de la vivienda”. Fomento. hecho que. como dice José García Montalvo.Comentario: Lo que Rodrigo no quiere contarnos (el sí que lo sabe) es que. no sucederá en los próximos años.[421] de . presidente de La Sociedad de Tasación.[423] 8.2. Secretario de Estado de Economía: Ha negado una vez más la existencia de una burbuja inmobiliaria y se ha mostrado convencido de que los precios de la vivienda se moderarán suavemente sin afectar a crecimiento económico[422] Rodrigo Rato.2. el 03/01/2003 dice que . el 20/11/2003: “Los precios suben porque todos los pisos que se construyen se venden”. Constructoras/Inmobiliarias/Promotoras José Pablo de Méndez.Luis de Guindos.1. vicepresidente del Gobierno. Comentario: Diciendo que el concepto de burbuja no es correcto.“Es previsible que en 2003 se mantenga el clima de confianza que genere una demanda suficiente para absorber a buen ritmo la oferta. si no se producen modificaciones sustanciales en el crecimiento económico” y que “Burbuja inmobiliaria no es una definición correcta. se trata de un período de aumento de precios” y “Añadió que en caso de un hipotético enfriamiento del mercado los precios podrían “estancarse”. evita hablar de su existencia porque: ¿para qué hablar de un concepto que en sí mismo no es correcto? . pero difícilmente bajar”[424] Comentario: Promotores/constructoras y bancos son los mejores clientes de José Pablo. afirma que: “el encarecimiento de la vivienda ha sido solamente de un 9% en 2002”[425] Comentario: La obsesión es dar una sensación de normalidad a subidas espectaculares con el fin de minimizar el rechazo social. José Luis Estevas-Guilmain. director gerente de ATINSA afirma el 28/05/2003: .[426] existe tal burbuja Germán Pérez Barrio. vicepresidente de Sociedad de Tasación el 28/05/2003 opina que “Para nosotros. no inmobiliaria”.Guillermo Chicote. de La Asociación de Constructores y Promotores de España el 08/01/2003. José Manuel Galindo.“Para empezar.[428] . hablar de burbuja tiene un problema: sugiere que el mercado inmobiliario puede tener un comportamiento idéntico al mercado de acciones y eso no es exactamente así”. mientras que el 70% restante responde a fundamentos económicos como el empleo y las condiciones de financiación”. No se puede hablar de A porque no estamos seguros de B y antes de llegar a conclusiones hemos de conocer bien B aunque B no tenga nada que ver nada con A.[427] Comentario: Se trata de sembrar en todo momento la duda intelectual. sino “un ciclo alcista” y “sólo un 30% del alza de precios tiene un componente especulativo. secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (ASPRIMA ) el 22/06/2003: “No hay una burbuja inmobiliaria. Comentario: se prostituyen las palabras al ser vaciadas de su contenido originario y ser sustituidas por otro. Juan José Bruguera. presidente de la Asociación de Promotores Constructores el 15/10/2003: “pidió medidas para poner freno encarecimiento de los pisos”. consejero delegado de Inmobiliaria Colonial el 20/09/2003: “La burbuja es un reclamo periodístico y no tiene un contenido real”. Ya no se habla de burbuja (una palabra que por sí tiene una connotación de especulación y negativa).[429] Guillermo Chicote. sino de “ciclo alcista” que suena mucho más positivo.[430] al LQP: “Ojalá sigan subiendo los precios de . Sacresa y Necso (todas ellas constructoras/promotoras) el 23/10/2003: “En España no existe burbuja inmobiliaria y no hay ningún indicador económico que permita aventurar que vaya a producirse”. Apolinar Cuesta. Vicepresidente de la asociación de promotores constructores de España (APCE): “niega que exista inmobiliaria”[431] una “burbuja Los responsables de Sacyr-Vallehermoso. Metrovacesa. Este fue el diagnóstico que realizaron ayer en Barcelona las principales empresas inmobiliarias españolas. Eso sí.los pisos”. [432] Comentario: “Aventurar” según la Real . el “espectacular” encarecimiento de las viviendas en los últimos años se moderará en uno o dos ejercicios”. Colonial. defendió que “la burbuja es un concepto que define algo de lo que. tras estallar.[433] Felipa Jove. poner en peligro” o “Decir algo atrevido o de lo que se tiene duda o recelo”.Academia es “arriesgar. mientras que el sector inmobiliario lo conforman “viviendas adquiridas por unas personas que tienen capacidad de endeudamiento” y de pagar los créditos que les han sido concedidos”. eso ya lo sabe todo el mundo! El consejero delegado de Colonial. Manipulan el significado de las palabras: ¿para qué tomar riesgos si lo seguro es seguir creyendo que “los pisos nunca bajan”? El que se atreve a aventurar te pone en una situación de peligro: ¡¡no le escuches!! ¡¡Los pisos nunca bajan. vicepresidenta de Grupo Fadesa (una de las mayores constructoras de España) . Juan José Bruguera el 23/10/2003. no queda nada. pero perfectamente pueden desplomarse sus precios. Jové estimó que habrá una “moderación de la subida del precio de la vivienda” y aseguró que el rumor sobre la existencia de una burbuja inmobiliaria “es un tema que no nos preocupa”. Consejero delegado de Ferrovial dice que “Se podría hablar de una burbuja si al pincharse desapareciera.“Por otro lado.3. la vicepresidenta de Fadesa afirmó que “no hay burbuja inmobiliaria” en España. pero en el sector inmobiliario sí hay activos detrás que no van a desaparecer”. algo que ya han señalado diferentes participantes del Barcelona Meeting Point. Banca en General Caruana (gobernador del Banco de .[434] Joaquín Ayuso. 8.1. Francisco Álvarez-Cascos.2. entre ellos el Ministro de Fomento.[435] Comentario: ciertamente las casas no desaparecen. Fernando Gil. La demanda excede a la oferta”.[436] Ricard Fornesa. En su opinión. . presidente de La Caixa el 14/07/2003: “¿Burbuja? Los hechos demuestran lo contrario. pero no tanto como para poder hablar de burbuja inmobiliaria.España): “descarta la existencia de una burbuja inmobiliaria. lo normal es que se ajuste el mercado. pero sin alteraciones[437]” Comentario: “Ajuste de Mercado”. ni mucho menos de riesgo de pinchazo”. El precio de la vivienda ha subido más de la cuenta. No sólo hay demanda. el 23/07/2003 “descartó que exista una burbuja inmobiliaria sino que se ha producido una demanda real en un contexto de tipos bajos. el presidente de la Caja Inmaculada. sino que los precios aumentan. todos eufemismos con el fin de ocultar la realidad de un batacazo que cada vez más se aproxima en el tiempo. Gregorio Mayayo. presidente de Asociación Hipotecaria Española. afirmó que: la el . 25/09/2003. como bien describe Viktor Klemperer en su libro “Die Sprache des Dritten Reiches” (El lenguaje del Tercer Reich) hace que las palabras pierdan su verdadero sentido al eliminar el conflicto moral que significaría descubrir la realidad al oyente. El uso de eufemismos.“adaptación de la oferta a la demanda”. “aterrizaje suave”. es en sí misma perversa: busca la ocultación torticera de la realidad de las personas que.. que buscan el objetivo eufemístico. El uso de expresiones perifrásticas. “ajuste progresivo”.. me escuchan y creen mis palabras. de buena fe. “No estamos ante una burbuja inmobiliaria en España. Así mismo señaló que.1.2.2.2. el 22/10/2003: del Banco “Niega que haya burbuja inmobiliaria y afirma que el informe del Banco de España se malinterpretó”. Presidente Santander. Gobierno María Antonia Trujillo. el 23/06/2004: “Son unos irresponsables aquellos que piensan que en España existe una burbuja inmobiliaria augurando un brusco descenso en el precio de la vivienda”.[439] 8.[440] . Ministra de Vivienda. el endeudamiento que trae consigo es positivo”[438] Jaime Botín. AÑO 2004 8.2. si bien la producción es muy alta y los precios de la vivienda también. y el Gobierno [entonces del PP] está desoyendo todos los avisos”. Constructoras/Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras .[441] Juan Velarde. catedrático y consejero del Tribunal de Cuentas el 01/11/2004: “Pregunta: ¿Se esquivará.José Luis Rodríguez Zapatero como líder de la oposición en octubre de 2003: “Ya le advertimos sobre el riesgo de que haya una burbuja. llamada burbuja inmobiliaria? entonces. Mientras no se llegue a esto.[442] 8. Doctor en Económicas. la Respuestas: Muchas veces se usan mal los términos o se exagera la realidad” (…) “Para llegar a hablar con propiedad de una burbuja inmobiliaria hay que llegar al límite. no hay burbuja”. cuando el valor de la superficie del palacio imperial de Tokio pasó a valer tanto como todo el terreno de California.2.2.2. como sucedido en Japón hace escasos años. Lo que pasó es que yo resultaba peligrosa porque se pensó que iba a poner en riesgo la economía española cuando realmente ésta ya estaba en peligro. Las constructoras piden al PSOE que no intervenga en el mercado de la vivienda”. exMinistra de Vivienda el 06/11/2009: “Pregunta. . Con la creación del Ministerio de Vivienda..[43] María Antonia Trujillo. presidente de la patronal Seopan en El Mundo el 02/04/2004: “NUEVA ETAPA/ Solicitan a Zapatero que centre su política de ayudas en las familias que no pueden comprar casa y que no tome medidas que distorsionen al resto del sector. Se miraba todo con tanto temor que nadie quiso ver lo que iba a pasar en el futuro.¿Quizá no supo hacer llegar su mensaje y el de su Ministerio? Respuesta.. La racionalidad no imperó”.Enrique de Aldama. algunos creyeron que se iba a poner el país patas arriba. el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Gijón (Asprocon). empresario “¿Vivimos bajo una burbuja inmobiliaria o un boom de la construcción? Yo diría que ninguna de las dos cosas.[444] Manuel Pastor.[445] Juan Bautistas Soler. Se vende bien porque los tipos de interés están bajos y todavía hay ahorro. Si bien es verdad que la construcción se encuentra en un momento álgido. constructor. y también de la inversión en y . la situación socioeconómica es propicia para el desarrollo de este sector. ni tampoco de un boom inmobiliario: simplemente sucede que la demanda está por encima de la oferta. ésta tiende también a estabilizarse. el 22/11/2004. pero hay menos oferta que en Oviedo”. afirmó el 20/06/2004 que: “no hay burbuja inmobiliaria en la ciudad. ya que por otro lado. Pero no se trata de una burbuja. un concepto desproporcionado de la situación que se vive en España? Respuesta: Tomando como referencia criterios económicos. ha originado una fuerte demanda. En la actualidad. que junto a los factores demográficos. poco desempleo y consumo activo”. En consecuencia. La tendencia es que el mercado se mantenga sólido. se ha producido una mayor accesibilidad a la compra de vivienda. porque tenemos tipos de interés bajos.[446] Iñigo Aldaz. ¿cree usted que tiene vistas a estallar o es. más bien. con un número de viviendas construidas al año que se acerque más a criterios de normalidad y asistamos a una desaceleración en el aumento . no podemos hablar de burbuja inmobiliaria.vivienda. nos encontramos ante un mercado que está experimentando un significativo crecimiento debido a las razones estructurales a las que me he referido anteriormente. Director General de Realia Business “Pregunta: En cuanto a la burbuja inmobiliaria. al desfase existente en relación con los precios en países de nuestro entorno. Por ello. lo que ha provocado un ritmo más acelerado en el nuestro. ¿va a llegar alguna vez la explosión de la temida y famosa burbuja inmobiliaria? Hay gente que cree que la vivienda en España ha subido más que en otros países por culpa de la ambición excesiva de las empresas inmobiliarias. ¿Qué opina al respecto?. Los precios mantienen un potencial de incremento ya más moderado hasta una estabilización que debe considerarse próxima. en parte. director de inversiones de Roan (se definen en su página como “Expertos en consultoría inmobiliaria”): “Pregunta: Una pregunta clásica. ¿cuál ha sido el papel de las empresas en la subida de precios? Respuesta: No creo que sea correcto hablar de burbuja inmobiliaria en nuestro país. Ello se debe.de los precios”. más que . Sí es cierto que hemos atravesado un ciclo alcista de fuerte perfil en los últimos 4 ó 5 años.[447] Luis Eugena. “Niega tajantemente que haya ‘burbuja’ en España”. el 01/07/2004: “No hay burbuja.[450] sino una cierta . Miembro del comité ejecutivo del Banco Central Europeo (BCE).explosión. sobrevaloración”.3. yo hablaría de “deshinchamiento” progresivo”.2.[449] Alfredo Sáez. Banca en general Eugenio Domingo Solans.[448] 8. Jaime Caruana.2. el 24/05/2004. Vicepresidente segundo y consejero delegado del Santander Central Hispano (SCH) “Descartó la existencia de una burbuja inmobiliaria y definió la actual suavizamiento de la demanda y la de créditos como un estado de precaución”. gobernador del Banco de España. señaló que aunque el Banco de España haya aconsejado prudencia a la hora de . la oferta y la demanda. Por su parte. pero al menos sí que se puede conseguir que crezcan muy lentos.[451] José María Serrano. circunstancia similar a la del resto del país. 2% o 3%”.4. en torno a un 1%.2. pero sí que estamos inmersos en un círculo vicioso del que necesitamos salir. catedrático y director de la Fundación Economía Aragonesa (Fundear) el 07/07/2004: “descartó que en Aragón exista una burbuja inmobiliaria. si bien reconoció la posibilidad de “desajustes” entre los precios de las viviendas. sin embargo. no empezarán a notarse hasta dentro de un año. Catedrático de Economía de la Universidad de Granada. el 30/06/2004: “No creo que haya una burbuja.2.8. Otros Santiago Carbó. Y advierte que los precios no van a bajar. Y esto requiere medidas de fondo que. Fernando Gil. el presidente de la CAI. Lo que hay es bastante agua y no poco jabón. “al ser algo que se ha escuchado toda la vida” y ante ello se debe tener en cuenta que las familias han incrementado su “patrimonio real”.2. 8. Del mismo modo.1.3. Y poco suelo edificable y mucha corrupción política”. Gobierno Pablo Matos. Portavoz de Vivienda PP en el Congreso.endeudarse para comprar una vivienda la “situación no es grave”. Así. el 25/04/2005: . señaló que aunque el Banco Central Europeo subiese los tipos un 0.[452] Federico Jiménez Losantos: “¿Cree usted que la burbuja inmobiliaria tiene posibilidad de estallar en menos de 4 años? En España no hay tal burbuja.25% este año no se corrían riesgos.3.2. AÑO 2005 8. apuntó la conveniencia de “desdramatizar” las informaciones que defienden que no se llega a fin de mes. es que los precios suban cada año un par de puntos por encima del IPC. y destacó los «precios competitivos» de la Comunidad y su situación geográfica «envidiable»[453] El 29/03 de 2009 “el Banco de España decide intervenir Caja Castilla-La Mancha”[454] . Lo que sí creemos que se producirá con toda seguridad. si se mantienen los actuales niveles de crecimiento económico y creación de empleo y se construye aproximadamente el mismo número de viviendas.“No creo que los pisos bajen. Eso sí es posible”. Alejandro Gil. El Consejero de Vivienda y Urbanismo de Castilla-La Mancha. 25/09/2005: Aseguró que aunque «hay voces» que hablan de «burbuja inmobiliaria» y que auguran una caída en la construcción y venta de vivienda. en Castilla-La Mancha «no estamos detectando» esa caída «ni la prevemos para el futuro». 3. y subrayó que prevé que este crecimiento se ralentice de forma paulatina en los próximos trimestres. Andrés Toledo.[455] José Manuel Pedro.[456] El director del departamento de Estudios de Cohispania (empresa de tasación y valoración). señaló. presidente de Sociedad de Tasación. debido a la no tan . el 03/10/2005: “No cabe hablar de burbuja inmobiliaria.8. Constructoras/ Inmobiliarias/Promotoras/Tasadoras José Luis Estevas-Guilmain. director del Departamento Residencial de CB Richard Ellis (una de las mayores asesoras en temas de transacciones inmobiliarias) el 16/05/2005: “En España no se va a producir un desplome en el precio de la vivienda”.2.2. el 07/02/2005: “En tres o cuatro años el precio de la vivienda crecerá en torno al IPC”. Comentario: ciertamente que la gente está dispuesta a hipotecarse a cualquier precio. aunque de ningún modo.[457] Javier Sierra. ya que “si no tuvieran medios económicos no la comprarían”. y descartó la posibilidad de que exista una burbuja inmobiliaria en el mercado español”.favorable evolución de las variables relevantes de la demanda del bien inmueble residencial. “esperamos una caída del precio”. Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria. afirmó. afirmó que: “El precio de la vivienda sube porque la gente está dispuesta a pagar por ello. pero: ¿serán capaces de seguir pagando los intereses devengados de los préstamos cuando se queden sin trabajo? ¿Qué sucederá a los bancos/cajas cuando el precio de mercado de la garantía de los préstamos esté por debajo del dinero aún debido?. . Director del observatorio inmobiliario de la fundación Caixa Galicia . asesor promotora/constructora Arista de la “Pregunta: “¿Y en caso de que estallara la famosa burbuja inmobiliaria? Si es que existe” Respuesta: “Yo no creo que exista y si existe yo no creo que se vaya a pinchar en los próximos años.Comentario: ¿No se da cuenta Javier que los españoles lo que han hecho es actualizar todas sus rentas de los próximos años usando para ello un tipo de interés muy bajo? ¿Qué sucederá cuando los tipos de interés suban? Jaume Llopis.[458] Manuel Vilas. Esto no es como la burbuja tecnológica. pero yo no creo en el crack ni en que se vaya a pinchar la burbuja inmobiliaria”. Puede haber coyunturas difíciles. Esto no quita para reconocer que los precios están muy elevados. Aquí no hablamos de intangibles sino de un bien raíz. [459] 8. La gente está dispuesta a hacer un sacrificio para tener una casa en propiedad. La hipoteca en España es casi un hecho cultural.[460] José María Bueno Lidón. porque no hay síntomas que hagan pensar en una caída del sector. el 15/01/2005: “Nosotros no hablamos de burbuja.3. Banca en general Presidente de Sa Nostra (Caja de Ahorros de las Islas Baleares) Pasqual Calbó. pero lo hacen porque tienen confianza”. No podemos hablar de burbuja en cuanto a una situación de riesgo.2. Los intereses financieros están bajos. presidente de la Caja de Ahorros El Monte: ..3. la gente ha ajustado la inversión a su capacidad para afrontarla y es un momento de muy baja morosidad.“Yo siempre he rechazado la expresión ‘burbuja inmobiliaria’ porque es una expresión que no sirve para la vivienda”.. Los ciudadanos se arriesgan. A juicio del director general de Caja de Ahorros de Castilla-la-Mancha esta situación «no es grave» e incluso calificó la situación de «positiva» porque se trata de «un proceso de adaptación al ciclo para que el mercado se acomode» «ya que hay un acercamiento suave entre la oferta y la demanda»”. señalando no obstante que tras unos años de tasas de crecimiento “muy importantes”.[462] . no burbujas”. pero no creo que se produzca un parón ni un decremento en los precios. bromeó. posiblemente los aumentos se ralenticen.[461] Ildefonso Ortega. director general de Caja Castilla-La Mancha y presidente de la sociedad de tasación TINSA : “Admitió la ralentización del mercado inmobiliario español aunque lo calificó de «suave aterrizaje» para ajustar al oferta y la demanda”. sino que lo que más puede suceder es que no crezca al mismo ritmo”. “Hay cierta desaceleración en el incremento de los precios.“Aquí hay ladrillos. Jorge Morán. director general de la División de Activos y Seguros del Grupo Santander. El batacazo no llegó en 2005 cuando él pronuncia sus palabras. se acelera en 2007 y en 2008-2013 caen en picado. dado que la vivienda “va a seguir teniendo un recorrido muy importante . el 05/10/2005: “En 20 años puede haber exceso de oferta de vivienda”. cuando se aproximan las mayores bajadas de los precios. “En la actualidad “no hay ninguna burbuja” del mercado inmobiliario. Comentario: ciertamente tiene razón cuando habla de reajuste suave. pero el de los precios sólo de forma leve. Es cuando el número de transacciones ha bajado durante un período de tiempo. En el pico de los ciclos el número de transacciones bajan enormemente. sino en 2006.Caja Castilla-La-Mancha fue intervenida por el Banco de España en marzo de 2009. el 21 de octubre de 2005: “No hay burbuja.2. Llevo años diciéndolo. el 02/03/2005: “En mi opinión. No conozco a nadie que no esté satisfecho de . “Probablemente se registrará un “exceso de oferta” de vivienda que podría conducir al “deterioro” del mercado inmobiliario. Hay confianza y satisfacción generalizadas.4. responsable del Estudio Demografía y Vivienda en España y en las Comunidades Autónomas. pero se ha reducido el ritmo de crecimiento”.[464] Enrique Lacalle.”[463] 8. como está ocurriendo en el Reino Unido. presidente del Salón Inmobiliario de Barcelona.3. donde no han bajado los precios. Catedrático.en España”. Otros Josep Oliver. la adecuación de la oferta a la demanda real se producirá sin traumas. Gobierno María Antonia Trujillo.1. Los precios de vivienda se han empezado a moderar tras años de boom inmobiliario.2. Ministra de Vivienda el 12/02/2006: “Pregunta: .¿Cuál es su objetivo? Respuesta: . y en cambio sé de muchos que se arrepienten de no haber adquirido un producto que ahora está mucho más caro”. el 27/11/2006: “P.2. como en EE UU? . ¿Teme que puedan caer los precios.Que se vaya produciendo un aterrizaje suave de los precios y que podamos conseguir la estabilidad del sector para que la economía española no caiga en una crisis como la que padecimos en los años 90 o la que sufren ahora otros países”.haber invertido en inmobiliaria.4.4. 8.[465] María Antonia Trujillo. AÑO 2006 8. por un aterrizaje suave. Está claro que cada vez hay más carteles de ‘se vende’. En un mercado libre. si considera él que es lo mejor. para garantizar la estabilidad económica. El otro día me decía un chico por la calle: Ministra. Si tuviese que comprarse un piso ¿lo compraría ahora o esperaría un poco? R. P. Uno de nuestros objetivos de la legislatura es trabajar por una desaceleración gradual de los precios de vivienda libre. P. cada vez hay más alquiler. ¿Y usted qué le dijo? R.. cada vez los propietarios ofrecen el piso a un precio más bajo. se tarda más en vender un piso.R. el precio de vivienda libre se está desacelerando. viendo como está el mercado yo voy a esperar para comprar. No soy quién para decirle a las familias qué tienen que hacer.. ¿Qué aconsejaría a las familias que ya han hipotecado su casa para hacer frente a la subida de los tipos de interés? R. Que es una opción adecuada. lo importante es que haya información y . P. obligará a que exista más información y más transparencia para que las familias conozcan hasta dónde pueden llegar de acuerdo con su economía”.2. el 01/07/2006: “¿Es correcto hablar de burbuja para referirse a la situación actual? El término burbuja está totalmente equivocado. al menos en la provincia de Castellón. La nueva ley hipotecaria.2. no sólo dinero”.transparencia. Carolina San Miguel. La oferta actual ha surgido para . Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/ Tasadoras Luis Portillo. que tiene prevista su entrada en vigor en 2007.4. sino una moderación. Directora comercial del Grupo Inmobiliario San Miguel.[466] 8. presidente de Inmocaral el 29 de junio de 2006: “No va a haber una caída del negocio. Nunca he sido especulativo y estoy con socios que buscan un proyecto. presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) el 21/07/2006: “La Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) también reaccionó a los augurios de BBVA y descartó de modo tajante cualquier problema en el mercado. Explicó que los promotores se han lanzado a solicitar visados antes de que la nueva norma . no como resultado de la especulación. pero no alarmados». aseguró su presidente. que «los compradores se lo piensan ahora más». No creo que haya una burbuja inmobiliaria en Castellón”. al ‘efecto Código Técnico de Edificación’. dijo. pero aclaró que «la oferta y la demanda se ajustan y están equilibradas».[467] Guillermo Chicote.satisfacer la demanda que hay. El responsable de la patronal reconoció. Su previsión para los precios del mercado libre en el 2006 es que «no vayan más allá de los dos dígitos». que sirvieron de argumento a la entidad financiera. Guillermo Chicote. Atribuyó el repunte de los visados. sin embargo. «Estamos preocupados. [469] Enrique Gutiérrez Director General Consejero delegado del grupo Arista: y “En cuanto a la llamada burbuja inmobiliaria no creo que exista. Bullrich: director de Inmobiliarias “Yo no hablaría de burbuja sino de un sinceramiento donde nadie paga más de lo que el negocio da”. presidente EMEA Richard Ellis. el mercado goza de buena .sobre calidades y condiciones de construcción entre en vigor el próximo mes de septiembre”.[470] Michael Strong. el 07/11/2006: de CB “Ante la gran cuestión de si nos encontramos ante una burbuja inmobiliaria. Strong se mostró rotundo: no estamos ante una burbuja que vaya a estallar. Existe exceso de oferta en determinadas zonas y exceso de revalorizaciones en otras”. [468] José Costas. Por tanto. Desde Asprima creemos que en ningún momento ha habido ‘burbuja’ ni.[471] José Manuel Galindo. lo que nos hace pensar que en ningún momento ha habido ‘burbuja inmobiliaria’. la actitud del ciudadano va a seguir siendo activa ante la compra de una vivienda y mientras haya respuesta suficiente a la oferta del mercado -siempre y cuando no sea por motivos inversores-. habrá pinchazos. Secretario general de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).salud a largo plazo”. por tanto. (…) La capacidad de compra del cliente ha respondido en todo momento a la producción. sino más bien un ciclo creciente motivado por el buen momento fiscal. el 24/11/2006: “La pregunta que cabría hacerse es ¿cuándo ha habido ‘burbuja?’ Preguntar si ya no la hay es porque se presupone que la ha habido. económico-financiero y demográfico. no podrá hablarse de que exista ‘burbuja inmobiliaria’.”[472] . [473] A partir de mediados de 2006 los precios de los pisos en el Mercado de segunda mano comienzan a bajar en España.4. y aunque sus previsiones son de una “desaceleración gradual” del precio de la vivienda. indicó que el mercado inmobiliario mantendrá todavía un importante dinamismo apoyado por los bajos tipos de interés y la buena evolución de empleo”.2. BANCA EN GENERAL Patricia Botín.8. el 01/06/2006: “Negó hoy que se pueda romper la burbuja inmobiliaria en el mercado español por el ritmo de subida de los precios de la vivienda y los . el 28/02/2006: “Descartó que exista una “burbuja inmobiliaria” en España. Alejandro García Balcones. Director de Halifax España (un banco inglés).3. Presidenta de Banesto. aunque aseguró que se producirá a corto plazo “un aterrizaje suave” en la escalada de precios”. director del Servicio de Estudios de La Caixa: “Prevé un “aterrizaje suave” de los precios de los inmuebles durante este año y los dos siguientes. “no esperamos un descenso brusco de los precios.[474] Halifax fue adquirida por Lloyd’s en octubre de 2008 porque de facto había quebrado Jordi Gual. Robert Leporace i Roig.tipos de interés en los créditos hipotecarios. tal y como ya pasó en el período comprendido entre 1993 y 1996”. con lo que el precio real estará bajando. Director Terrotorial de La Caixa en las islas Baleares: . sino una suave desaceleración de la demanda”. “En los próximos años incluso pueden darse aumentos inferiores al IPC. comoselahallamado? -No veo una burbuja. 03/03/2006: “la llamada ‘burbuja inmobiliaria’ no existe. en cambio sí habría problemas si el paro aumentase. Es un invento. ocasiones graves problemas para el pago de las cuotas.[476] el .4. Estamos a punto de llegar a una estabilización. Creo que eso será positivo. Estamos concediendo préstamos hipotecarios a cuarenta años. que puede subir algo.”[475] 8.3.2. No creo que la subida del tipo de interés. economista. ¿Le preocupa esa posible “burbuja” inmobiliaria. los créditos hipotecarios constituyen el producto más destacado por lo que se refiere a este tipo de clientela. alargar los plazos facilita que las cuotas sean asumidas por los jóvenes. «Sencillamente –dijo– se trata de una inflación en el precio de la vivienda”.“-Seguramente. Otros Juan López Cohard. A su juicio. Director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos. si bien se ha reducido ya la línea de ventas del sector”.[477] Gregorio Izquierdo. por la Caja de Ahorros del Mediterráneo el 19/05/2006: “La promoción inmobiliaria no sufrirá a corto plazo “ni burbuja económica” ni recalentamiento “si las compañías se dejan dinero dentro es porque es prueba palpable de que no existe síntoma alguno de la famosa burbuja inmobiliaria.Juan Latorre máximo responsable de KPMG (una auditoría de cuentas). ni en el litoral. ni en el interior”. Lo cierto es que nuestro mercado inmobiliario está disfrutando de un prolongado . expone un informe patrocinado. por tercer año consecutivo. no habrá desaceleración en la costa blanca. el 24/11/2006: “Ya llevamos más de cinco años en los que algunos empezaron a equivocarse y hablar de ‘burbuja inmobiliaria’ y de ajuste de precios a la baja. a lo que se añade la continuidad del empleo. ya que lo peor de las subidas de tipos ya se ha pasado y éstos siguen en términos reales muy bajos. aunque con menor fuelle que en el pasado”. para ajustar un mercado guiado fundamentalmente por la fortaleza de la demanda.[478] Comentario: Las burbujas no se forman de la noche a la mañana sino que tienen un período de incubación hasta que al final estallan. No obstante.ciclo expansivo. con lo que la bonanza seguirá. . Ya en 2001 se veían signos claros de formación de un burbuja. que tiene su reflejo tanto en el dinamismo de la actividad como en las subidas de los precios. tal y como parece indicar el inicio de la desaceleración gradual de los precios y el aumento en los tiempos medios de venta. la coyuntura inmobiliaria para 2007 seguirá siendo expansiva. Las subidas del Euríbor de este último año han contribuido a enfriar el mercado y ante todo han contraído las expectativas acerca de la evolución futura de los precios. ante la presión de la financiación crediticia de los promotores. el 27/11/2006: “Lo que estamos viendo es una desaceleración de la velocidad del aumento del valor de la vivienda. provocaría una crisis de oferta.[479] Ángel Gurría secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico. Director del Gabinete de Coyuntura y Estadística de Funcas (la Fundación para Estudios Económicos de las Cajas de Ahorro). el 24/11/2006: “Para que los precios flexionaran bruscamente a la baja tendría que producirse una acumulación generalizada de viviendas nuevas terminadas sin vender que. Ese escenario es improbable en la mayor parte de nuestros mercados”.Comentario: En octubre de 2007 en la Revista Consumer Gregorio Izquierdo volverá a negar la existencia de la burbuja Ángel Laborda. No es que se vaya a producir una . [480] nominales de las 8. Ministro de Economía.5.caída en términos propiedades”.2.[482] Pedro Solbes.2. el 25 . el 25/04/07: “La Ministra de Vivienda. Gobierno María Antonia Trujillo.5. AÑO 2007 8. aseguró ayer que los datos estadísticos del último trimestre revelan que se está consiguiendo un ‘aterrizaje suave’ del precio de vivienda libre.1.[481] María Antonia Trujillo. Ministra de Vivienda el 19/04/07: “Continúa el progresivo acercamiento del precio de vivienda y del IPC”. María Antonia Trujillo. que crece a un 7% frente al 19% de incremento que experimentaba en 2004”. sigue funcionando igual.[484] David Taguas.de abril de 2007: “Yo no veo afectado para nada el sector de la construcción. director de la Oficina Económica de La Moncloa. el 01/07/2007: El “Niega una crisis financieras”. con una ligera desaceleración que permite ajustarse a una realidad que lógicamente va a exigir una demanda ligeramente inferior”. Ministra de Vivienda en junio de 2007 a la BBC ante preguntas concretas sobre la situación del mercado inmobiliario español que no quería contestar en junio de 2007: “Vamos a terminar ahora mismo si no le importa”. Específicamente.[483] Carme Chacón.[485] por las turbulencias Vicepresidente del Gobierno. Pedro . a pesar de que el Euríbor continúa subiendo”.[486] Comentario de forero de El Confidencial NUNCA BaJAN 17/10/2007. acaba de confirmar que he ganado otra vez más de un 5% y ahora soy más millonario. Todavía le saco más al año que la renta fija y que la mayoría de rentabilidades por dividendo. ¿No veis que es un chollo que tenemos en España? Uno compra. No entiendo cómo los demás no hacéis lo mismo en lugar de protestar tanto. . “Pues yo estoy encantado con Antena 3. con dinero de otro (¡hasta el Presidente ha pedido que no se nos niegue el dinero!) y luego a vivir. cada vez más millonario y como dice Solbes sin preocuparnos de la evolución de los salarios gracias a las “rentas que los españoles generamos de otros activos. En declaraciones a Europa Press.Solbes. el 31/07/2007: “Considera que el sector de la construcción continuará adelante y que no hay motivos para temer un pinchazo brusco de la llamada burbuja inmobiliaria. 400 euros al año’. el 06/09/2007: “Anunció que la Comunidad de Madrid ‘tomará medidas’ para paliar las consecuencias de una posible crisis hipotecaria que. acusó a la Ministra Carme Chacón de hacer declaraciones ‘frívolas’ al afirmar que ‘son pocos quienes tendrán que apretarse más de la cuenta el cinturón’ tras el encarecimiento del Euríbor (principal referencia de los préstamos hipotecarios)”. podría afectar a la calidad de vida de las familias. que no quiso dar más detalles de los procedimientos que utilizará el Gobierno regional para paliar los efectos de la subida de las hipotecas.La consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid. La consejera. Preguntada por si el Ejecutivo regional teme que se produzca un crack en la economía madrileña a causa de la subida de las hipotecas.[487] . Ana Isabel Mariño. Mariño explicó que en la región ‘hay actualmente un millón de hipotecas vivas que se han encarecido unos 200 euros al mes o 2. motivo por el que el Ejecutivo autonómico ‘está muy preocupado’. según dijo. . Ministra de Vivienda. por tanto. Comentario de forero en el El Confidencial guille 25/10/2007: “Un buen observador saca más conclusiones de lo que se oculta que de lo que se dice”. el 06/09/2007 en El País: “La solvencia de las familias españolas y de las empresas permite que la moderación del sector inmobiliario se esté produciendo de forma suave y. La economía española “está preparada para hacer frente a coyunturas como las vividas en las últimas semanas con las turbulencias en el sector financiero” y también preparada para “desafíos” hipotecarios”. Vivimos un aterrizaje o ajuste suave”.[488] Carme Chacón.José Luis Rodríguez Zapatero. el 24 de octubre de 2007 “Nuestro sector inmobiliario es de los mejores del mundo. garantizando la situación financiera de nuestra economía. las autonomías y terminando por el propio gobierno se “forren”. El “gobierno” lo que tiene que hacer tan “sólo” es crear las condiciones para que los empresarios. puros y duros. la vivienda. especuladores algunos. han “creado” algo más que un grupo de presión en España. sean del sector que sean. enfrente se han encontrado a “una tropa” poco disciplinada con pocos proyectos a largo plazo y un comportamiento del “día a día como “se pueda” y “como sea”.Hay que reconocer que “estos nuevos ricos” de la construcción. para que desde los ayuntamientos. creen riqueza y que esta favorezca a la mayor parte de los habitantes de esta nación (perdón) y no aprovecharse de esta necesidad. están llevando sus “ideas” a más de un sector de la economía. la corrupción ha campado a sus anchas y ahora todos temen “perder” . ha corrido mucho dinero y han hecho de la vivienda un lucrativo negocio. estos ingresos.Si pretendemos seguir entre los países más eficientes ( ya descendemos un puesto). Ahora los políticos tienen que hacer que el aterrizaje sea suave. “Por fin se pincha la burbuja que arrastramos de la Era PP.no se puede basar el desarrollo en más inmigración. versus más construcción” Comentario forero El Confidencial NUNCA BAJaN 01/10/2007.” . ¿¿Dónde quedan ahora los gurús inmobiliarios que nos contaban que la vivienda nunca bajaba?? A ver si se reajusta y los españoles tenemos un acceso más fácil a un bien de primera necesidad. el colmo es la súplica a los “bancos” que echen más “madera”. Una combinación de políticas activas de este gobierno en materia de vivienda y en materias sociales con la bajada del tipo de interés y la modificación de las leyes han hecho posible lo que parecía difícil. para que no afecte a los ciudadanos. [489] Comentario de forero de Internet NUNCA BaJAN 10/10/2007 (15:31).Malo de Molina. Además el Euríbor “ya ha . No es necesario ya tanto alarmismo. lo que ha ocurrido ha sido la materialización del “ajuste gradual” a través de una “reconducción pautada” que ha permitido el aterrizaje suave que YA se ha producido. director general del Servicio de Estudios del Banco de España el 27/11/2007: “La oferta de casas ha empezado a ajustarse y hay “razones para pensar” que el dinamismo de la demanda seguirá siendo “potente”. Un “mensaje de tranquilidad”. porque “la propia demografía permite prever una demanda de vivienda” aún fuerte ha empezado a dar este año “señales de una suave tendencia a la desaceleración”. “lo peor ha pasado ya” y puede decirse que los pisitos han cumplido como activo inversor de primer orden. con revalorización segura y permanente. Por tanto. EL PAÍS.tocado techo” y en la próxima legislatura el Gobierno implementará un plan para que la vivienda sea asequible para el que compra y muy cara y un gran activo (“que permite disponer de rentas adicionales al salario”) para el que ya la tiene.2. etc.[490] una burbuja Juan Ramón Liébana. Carmen “Karma” Chacón. Álvarez Cascos. No se rían de esta argumentación que la he formado con axiomas de insignes economistas (Carmen Tomás.5. Solbes.). el 03/01/2007: Rechaza que exista inmobiliaria. secretario de la asociación de la Construcción de la Federación de Empresarios de La Rioja: A corto y medio plazo nuestras perspectivas .2 Constructoras/ Inmobiliarias/ Promotoras/Tasadoras Santiago Baena. 8. Ni los visionarios más catastrofistas pueden hacernos creer que la actividad urbanística está agotada. Vivimos un período de normalización.[491] Salvador Vila. que la llamada burbuja inmobiliaria ha explotado. presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia: No podemos decir. ni tan siquiera hay que utilizar las palabras crisis o aterrizaje suave. Lo que ha sucedido es que ha habido en los últimos tiempos una fuerte subida de los .[492] Gregorio Izquierdo. director de estudios del Instituto de Estudios Económicos y Javier Martínez.son buenas. No somos agoreras ni creemos que se pueda hablar de burbuja inmobiliaria. gerente de la Asociación Empresarial de Gestión Inmobiliaria: Gregorio Izquierdo: “No creo que se pueda hablar realmente de burbuja inmobiliaria. en ningún caso. En cuanto a la venta. lo que ha hecho que se desaceleren los precios y que si uno se encuentra con alguien que tenga mucha urgencia en vender puede. pero seguirá obteniendo beneficios”[493] . Por eso hoy se tarda bastante más en vender un piso. ocasionalmente. Ese término se utiliza cuando se da una situación en la que se asiste a una bajada de precios tan grande que el propietario vende más barato de lo que compró.precios por una alta demanda. La razón es que. desde la primavera pasada. es probable que ahora se tarde más tiempo en vender que en años anteriores y también que el vendedor tenga que ser más flexible. la subida de tipos de interés ha empezado a frenar las decisiones de compra. negociar un descuento.” Javier Martínez: “Siempre es buen momento para comprar si se tiene capacidad para ello porque la vivienda es uno de los sectores más seguros y rentables. Lo que sí se está produciendo es una desaceleración en la subida de los precios de la vivienda.” Javier Martínez: “No existe tal burbuja. pero en estos momentos el mercado se está normalizando. [494] Enrique Bañuelos. se vende menos. advierten. presidente del grupo Mall. el 21/04/2007: “Los precios de los pisos. pero no de la forma «escandalosa» en que lo han venido haciendo hasta hace . presidente de Astroc el 8 de abril de 2007: “Ha habido una expansión tremenda. Ha servido para que haya crecimientos económicos muy importantes y de generación de riqueza”. el 28/01/2007: “No existe burbuja. pero está claro que hay una detracción.Julio Fernando Noval. seguirán subiendo. Iñaki Arrieta de Arrieta y Javier Ganuza de Ondarreta de Servicios en el Diario Vasco de Guipúzcoa. pero no hay burbuja”. Ignacio Iturzaeta de Itesa. pero como resultado de una petición de los mercados internacionales y los residentes europeos. el 25/04/2007: “Descartó ser responsable del hundimiento vivido por el ‘ladrillo’ y negó la existencia de la ‘burbuja inmobiliaria”. no creo que haya una burbuja inmobiliaria en España”. Y hay quienes se atreven a aventurar que dichas subidas se situarán en el entorno de un 4% o. incluso.”[495] Luis de Rivero. el 25/04/2007: de Sacyr- “Más aún. El presidente de Astroc Mediterráneo en Norte de Castilla. presidente Vallerhermoso. (Máster en Dirección de Empresas MDI . más o menos como la inflación. Foro ‘Situación real del sector inmobiliario’. Enrique Bañuelos.[496] Comentario: Sacyr Vallerhermoso es una de las inmobiliarias en el sector residencial más importantes de España.poco. bien por un alarmismo innecesario de la prensa -en parte. director general adjunto de promociones de Realia Business afirmo que «No me gusta recordar las crisis de los 80 y 90 porque no estamos en crisis. ironizó sobre la supuesta burbuja inmobiliaria y auguró que las «modernas ‘casandras’» que profetizan el desplome del mercado no verán cumplidos sus designios. sino en una etapa de reajuste y vuelta a la normalidad» José Luis Marcos Muñoz. . aseguró. aquí no». «Hay burbuja cuando un colectivo compra algo que no le hace falta por más de lo que vale con ánimo de ganar dinero.Constructoras e Inmobiliarias). Existe en Miami.” El consejero delegado de Roan puso como ejemplo que el número de inversores no baja. Pedro Javier Rodera. Muñoz culpó del descenso de las ventas en la costa a la mala imagen internacional que España ha dado. insistió en que «la vivienda media no ha bajado nunca. consejero delegado de Roan Asesoramiento Inmobiliario. ni en los peores momentos». el 18/05/2007: Rodríguez-Avial delegado de Testa Inmuebles (Grupo Sacyr-Vallehermoso). presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya. apostilló. gerente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE). Gil insistió en la normalidad de la situación actual del mercado. lo que convirtió el sector . «Para que nos compren ya no vale con poner un anuncio en prensa o una valla publicitaria: hay que salir a vender con nuevas técnicas de marketing». Después de una etapa en la que los precios se doblaban en cinco o seis años. «que se encuentra por encima de una media histórica en la que ha habido altos y bajos»[497] Iñaki Egurrola. responde. Julio Gil Iglesias. el 17/06/2007: “¿La causa? Su carestía. Explicó el fuerte incremento del número de viviendas visadas el año pasado como consecuencia de la entrada en vigor del CTE (Código Técnico de Edificación). se lamentó de que se ataque a los promotores y se utilice el urbanismo «como arma electoral».extranjera-. bien por los elevados precios que algunos empresarios todavía mantienen. ¿en Euskadi. pero no creo que bajen. Galíndez.inmobiliario en una alternativa de inversión con más rentabilidad y menos riesgo que otros mercados como la Bolsa. Ya apenas dan más de sí. No es posible que lo hagan. aquí no existe ‘burbuja’. explica.» “Egurrola descarta un estallido de la ‘burbuja’ inmobiliaria. no se puede hablar de una burbuja inmobiliaria? -Desde luego. «Caminamos hacia un ajuste. hacia una contención. «se están empezando a estabilizar». No se .[498] Manu A. defienden los promotores. presidente de ASCOBI (Asociación de Contructores y Promotores de Bizkaia) el 17/06/2007: “Entonces. pero sin grandes alegrías»”.”«Quizás se percibe ahora una mayor facilidad para limar el último ‘pico’ y cerrar una transacción. un hundimiento de las ventas de tal dimensión que desplome los precios de los pisos y los sitúe en el mercado por debajo del importe de las hipotecas que pesan sobre ellos. [500] José Luis Marcos. Todo lo contrario.[499] Miguel Rus.si existirá en algún lugar de España. pero aquí no. de una asesoría inmobiliaria. que estaba creciendo a tasas muy importantes. Marcos fue incluso más lejos y aseguró que el precio de la . el 11/07/2007 en Idealista: “Dificulta la bajada de precios de vivienda anunciada por el estado”. Tal vez a nivel estatal se produzca un enfriamiento del sector. En Vizcaya y en todo el País Vasco hay más demanda que oferta.com: “El sector de la construcción no sufre ninguna “crisis o estallido de la burbuja inmobiliaria”. Asociación Empresarial Sevillana de Constructores y Promotores de Obras (GAESCO) 29/06/2007 en créditoVivienda. consejero delegado de Roan. Pero en Euskadi no porque apenas se construyen viviendas”. el precio de la vivienda no va a bajar. y cuando los tipos de interés estaban por encima de los dos dígitos.[502] Comentario: Ambos postulados son falsos: los precios de los pisos llevan bajando desde mediados de 2006 y también lo hicieron a inicios de los 90. la tasa de paro superó el 20%. los precios no bajaron”.vivienda seguirá experimentando un crecimiento interanual que rondará entre el 3% y el 5%. con lo que “no existe la tan cacareada burbuja inmobiliaria. LTD: “Ahora que ha estallado la última . cuando se destruía empleo. de hecho hemos de recordar que incluso en situaciones de grave crisis económica como la de principios de los noventa. cuando el crecimiento demográfico era prácticamente nulo. Confidencial: el 08/08/2007 en El “El comprador no debe tener miedo.[501] Guillermo Chicote. fase de la crisis financiera a ver si somos capaces de inducir a error a los últimos desgraciados y les encasquetamos los últimos pisos que nos quedan antes de que esto se ponga muy feo” Antonio Vega. pero sí en retroceso en comparación con la evolución que venía siendo normal hasta ahora. presidente del Colegio de Agentes de La Propiedad de Asturias el 12/08/2007 “«El precio medio de la vivienda en Gijón es caro. yo no veo ese desplome de la burbuja inmobiliaria del que se . Las hipotecas van a seguir subiendo. ¿Es un buen momento o espero todavía un poco más? -Cuanto antes lo compres. será mejor. A partir de ahora habrá un crecimiento mucho más sostenido» -Tengo que comprar un piso. Pero. En este momento no es que el mercado esté parado. pero va a seguir subiendo» «Es cierto que hay una desaceleración en el sector. por el miedo del mercado y la subida de los intereses. de verdad. Metrovacesa. un dinero que ahora se está yendo a otros sectores. Rayet. Reyal Urbis.[504] G14 (Colonial. Por eso se ralentiza la evolución del mercado”. “son responsables de la generación de riqueza y estabilidad al conjunto de la economía española”. Sacyr Vallehermoso. . Martinsa) –el grupo de presión del sector de la construcción– el 06/09/2007 “Para explicar las excelencias del sector e incrementar la confianza en el mercado inmobiliario español.[503] Eduardo Monet el 13/01/2010: “los particulares tienen que rebajar sus casas entre un 30% y un 40% si quieren vender. Restaura y Realia. Nozar. Fadesa. Lo que ocurre es que en la última década se refugió mucho dinero en la construcción.habla. tanto de los particulares como de los grandes fondos internacionales”. y de ser “grandes generadoras de empleo”. porque a mayores precios podremos vender las viviendas” José Luis Miguel. Cuanto más tarde sean conscientes los ciudadanos de lo que realmente sucede mejor.“calidad de sus promociones. la profesionalidad de sus equipos y la absoluta transparencia en su gestión”. “un club de grandes inmobiliarias con intereses comunes”. También presumen de contar con “músculo financiero”. se juntan dos o tres cositas de empresas [en alusión a Astroc y Llanera] y automáticamente todo el mundo . Presidente de la feria inmobiliaria Urbe Desarrollo: “Respuesta: Los precios caerán un 5% en seis meses y luego se mantendrán durante 10 años.[505] LTD: “Tras lo que ha ocurrido durante el verano en los mercados financieros. De repente pasa. el descalabro del mercado inmobiliario se está acelerando. “vocación empresarial. entra en una fase de depresión. Pregunta: ¿Será el alquiler la salida a la crisis de oferta? Respuesta: Mientras no cambie la ley de arrendamientos urbanos. . Luego se quedarán ahí durante 10 años. Es necesario flexibilizar el mercado de los alquileres”. Todo esto hay que ponerlo en contexto porque si no podemos llegar al absurdo y cometer errores estratégicos. Comentario: Sus comentarios sobre el alquiler son muy interesantes y ciertos. Hace prácticamente inviable el alquiler porque te limita mucho las garantías que puedes pedirle al inquilino. Este año llevamos ya una reducción del 23% en la producción de pisos y el año que viene otro tanto. La gente cree que los precios van a bajar un 30% y eso es falso. Como mucho. los primeros los compradores. con ligeras subidas o bajadas. no. un 5% y durante seis meses. Ya no hay razones estructurales que hagan subir el precio como pasó en 1994. ya los abordamos en los capítulos anteriores. Fernando Martín. subirá “algo menos”. ¡Ya podían haberla “subido” por lo menos un 10% como hacía el PP! . “Pero vamos a ver. “pilar de la economía” y que se encarga de suministrar algo tan “transcendente”. en el Foro Sector Inmobiliario en España cuando “Asegura que el precio de la vivienda nueva no va a bajar y que los tipos de interés no van a subir.[506] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 23/01/2008. presidente de FadesaMartinsa y del G-14 el 24/10/2007. Aunque en mi opinión muy rácanamente. Y eso es lo que se ha decidido. en contra de los mensajes que desde distintos sectores actualmente se lanzan a la sociedad. Defendió la profesionalidad y excelencia del sector. bien fundamental y un derecho constitucional como es la vivienda”. si es mucho más sencillo: la vivienda en España nunca baja. Como mucho. El pisito español tiene estas cosas: es barato y caro a la vez y además “nunca baja”. presidente de Fadesa-Martinsa. Las nuevas tasaciones reducen en más de 3. De todos modos noto cierto relajo en el Gobierno en la promoción de los nuevos PAUs[507] como lugar de retiro preferente para los solventes jubilados de la Europa del este y millonarios rusos (que para eso están diseñados tomando como modelo la arquitectura de Berlín años 60). en diciembre del mismo año nos enteramos de que “En Martinsa no salen los números.000 millones la valoración de activos. El 70% de las deudas comunicadas al juzgado no casan con la contabilidad.Efectivamente. ya se sabía que “el Gobierno no lo permitirá”. y presidente del Grupo 14 Inmobiliarias por la Excelencia. A pesar de lo que nos dijo Fernando Martín.[508] El G-14 inmobiliario prevé una subida . Además en la próxima legislatura conseguirán a la vez facilitar el acceso a la vivienda y que ésta sea a la vez depositaria del ahorro de las familias. en octubre de 2007. yo la verdad me quedo mucho más tranquilo oyendo esto dado que me parece una fuente de absoluta confianza. En mi autorizada opinión. “Menos mal que por fin alguien pone un poco de sentido común en todo esto. De ser así no podrían revalorizarse lo suficiente los pisitos comprados en los últimos dos años. Además. tras las subidas vertiginosas (hasta un 20% anual) . habría que decir que las subidas vertiginosas no van a producirse sólo hasta 2009. por otro lado irrefutables conclusiones de ese grupo de auténticos expertos. Ya puestos a buscarle algún “pero” a las. incide en algo que vengo diciendo mucho tiempo: ahora es buen momento para comprar y cuanto más caro mejor (al ser la revalorización proporcional a la inversión es mejor “meter” cuanto más dinero mejor).“vertiginosa” de precios en España hasta 2009 si no se urbaniza más suelo”.[509] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 24/10/2007. directora general Cohispania (Compañía Hispania Tasaciones y Valoraciones): de de “La vivienda no está sobrevalorada”.hasta 2009 se producirá una fase de “subidas constantes afianzadas (alrededor de un 10 a 15% anual) hasta 2032 aproximadamente”. No obstante. sino de un resfriado. Marisa Molina. “No existe burbuja inmobiliaria y nunca ha existido. hay que decir que este proceso de desaceleración es diferente a lo que implicaría una explosión de una supuesta burbuja. Presidente de Barcelona Meeting Point (Feria organizada por el sector de la construcción/promotoras) en noviembre de 2007: “Los promotores inmobiliarios mantendrán los precios y darán facilidades de compra. en caso de existir el efecto. como está ocurriendo”. Yo nunca hablo de crisis.[510] Enrique Lacalle. Así lo hemos venido diciendo en los últimos tres años. ya que. . sería inmediato y no dilatado y sosegado. Se ha vendido todo. Hay pocas alternativas al sector inmobiliario. pero creo sinceramente que es mejor comprar ahora que dentro de dos años porque la vivienda costará más. Todo ello ha hecho que cojamos un pequeño resfriado. Pero esta confianza de tanta gente ha provocado una subida de precios. Yo el precio del inmobiliario no lo he visto bajar nunca. la banca ha cerrado un poco el grifo y vigila todo el tema crediticio con más cuidado. Pero en . Yo tampoco hablaría de corrupción urbanística. temas puntuales que ya han tenido unas actuaciones muy radicales. millones de ciudadanos han depositado su confianza en el sector inmobiliario. porque el inmobiliario a medio y largo plazo siempre da satisfacciones. hay cambios. como en todos los países del mundo. la mejor de la historia. Es una pregunta difícil. hemos visto un encarecimiento del tipo de interés.El sector inmobiliario español ha vivido en los últimos doce años una época única. Ha habido. y lo encuentro normal. Además. y los ciclos no son permanentes. se ha comprado todo. Por otro lado. que creo que será coyuntural. el 11/12/2007: “No hay que negar la realidad. aunque en apariencia sencillo (consiste en promover o bien comprar a un promotor y esperar tranquilamente la revalorización asegurada la vivienda nunca baja) tiene una cierta . hay que hacer que se perciba tal y como es. pero sí acotarla. Cada uno jugamos un papel y lo que pedimos es que se sea un poco más crítico a la hora de informar de un modo u otro”.[511] José Manuel Galindo. Y a partir de ahí.general el sector inmobiliario es muy sano y muy serio. El catastrofismo no es la solución”. si hay una crisis de confianza. y buena parte de lo que sucede depende de la percepción que se tenga. Hay momentos en que se sube y otros en que se baja.[512] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 12/11/2007 (14:22): “El sector inmobiliario. No se trata de maquillar la realidad. sino de objetivar la información. El periódico Público el 25/11/2007 nos dice: “A medio camino entre la VPO y el mercado . de hecho. es altamente innovador (recuerden que cuando la banca va el inmobiliario ya ha vuelto) lo que hace que muchas de sus actuaciones necesiten ser explicadas y de ahí el mensaje de Galindo”. creo que en este tema el Estado debería actuar como con otros temas como la velocidad o el consumo de drogas: ya que hay muchos ciudadanos irresponsables.complejidad y de ahí el mérito empresarial de nuestros grandes prohombres. Además. Además de favorecer la principal industria nacional conseguiremos así que todos los españoles sean millonarios. Por eso propongo que sea obligatorio que todos los españoles disfrutemos de las innumerables ventajas de tener pisitos en propiedad. No puedo estar sino de acuerdo con los foreros que ridiculizan las opiniones contrarias al sector. legislemos su comportamiento. Los promotores piden ayuda al Gobierno contra la crisis.”[513] LQP: “A ver si conseguimos que el Gobierno siga financiándonos la diferencia entre lo que está dispuesto a pagar el mercado en 2007 y los precios a los que vendimos los pisos en 2005/2006” o lo que es lo mismo: “A ver si logro que vía impuestos me paguen los beneficios que hemos sacado en años anteriores.[514] Comentarios de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN el 28/11/2007. Proponen a Vivienda sacar al mercado.” Frédéric Mangeant. más baratos. el 28/11/07 en El Confidencial: “Están entrando fondos extranjeros que no pisaban España desde hacía tres años”. “¿Puede ser que esos “fondos internacionales” (deben ser muy importantes siendo “internacionales”) . socio propietario de Knight Frank. los pisos que no venden.libre. 28/11/2007: “Hay quien no está haciendo bien su papel: sobre-actúan y no introducen los elementos de responsabilización que están ya en las interpretaciones de los mejores actores de “LA COMEDIA”. Además. que es la esencia del rol que tiene que representar. Proclaman la “cultureta de la oportunidad”. dentro del enfoque “temporal” (o sea. no estructural). pero lo hacen de una forma tan vehemente y lineal que no sólo no resulta creíble sino que transmiten una gran zozobra.” Comentarios de forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos.estén pensando en “tomar posiciones” en un mercado tan interesante como los nuevos PAUs (por ejemplo Sanchinarro). comenten dos errores imperdonables que restan toda credibilidad a sus discursos 1) presentan las dificultades del negocio inmobiliario como una consecuencia de la crisis . quizá deba comprar algún pisito más antes de que la presión de estos “fondos internacionales” haga subir más los precios. financiera. pero traga. No me extraña que tanto el sector financiero como la gente de a pie les estén dando la espalda. y si quieres tener emprendimientos (que no sean en . cuando todos sabemos que es justo al revés. al final. “florecimiento del sector” o “plan estratégico”. con gran regocijo de “El Sector”. La economía no va a salir de este hoyo estructural hasta que no haya una rebaja sustancial de COSTES INMOBILIARIOS. y las administraciones públicas sacan su correspondiente tajada a corto plazo. literalmente. Parecen como que no saben que la gente no somos tontos y que todos sabemos que esto es “La Comedia”. que. Van como demasiados frescos. porque todos somos propietarios de algún inmueble. “en el extranjero. Son “triunfadores”. y se atreven a darle ultimátum al sector financiero: “se tendrá que resolver pronto el tema financiero”. y 2) dicen. hay quien ve a España como un gran casino”. ¿cómo lo llaman?. Se suben los costes inmobiliarios de una economía. pero. todo el mundo dice que es una barbaridad. Esta es la regla final del. no hay más cera que la que arde. . ¡bien que hincharon artificialmente la burra durante la orgía!. Acuérdense de cómo hablaban de lo eterna que . membrillos!. ¡Pues. ¡atención!. Es como esos que se levantan para “denunciar” que hay “profetas apocalípticos” que destrozan las expectativas. claro que sí. Esto que yo enuncio tan crudamente. están resultando ahora tan patéticos los que salen con este tipo de deposiciones simplonas. y levantamos la mirada “estratégica” a otras economías donde todavía haya “recorrido”. Estos “denunciantes” saben muy bien que lo suyo no es “mercado”. rompemos a decir que el negocio está “maduro” en esa economía en concreto. lo tienen todas las gentes sencillas en la cabeza. tienes que rebajar los costes inmobiliarios directos e indirectos (los que van anidados en la necesidad de cobijo de los trabajadores). Por eso. 3) Entonces. El bajísimo es consustancial con el mercado.“El Sector”.. cuando el sistema (financiero) proclama el no va más (estrangulamiento financiero). obviamente). Nunca hay que menospreciar al destinatario de tus observaciones. Los montajes piramidales mixtos con tangibles son así. Eso. de cómo de inagotables eran los recursos y cómo proclamaban la fisiocracia. viendo lo que se les viene encima. el 29 de noviembre de 2007: “Creo que la demanda lógica en España es de 450. preocupados. Las . viendo que el valor de su stock disminuye. El G 14 y los del gremio. Los almacenistas. con los precios ridículos que vemos.000 viviendas al año. preocupados.”[515] Comentarios de forero de El Confidencial Arbizu Echauri el 31/10/2007 (14:54): “Efectivamente: Los que no tienen vivienda. presidente de Sacyr. como si el sistema no fuera capitalista sino inmobiliarista. preocupado. preocupados. El que quiere vender esa vivienda recibida en herencia o que compró por casi nada y quiere solventar con lo que saque su vida. si no se hacen maravillosas campañas de que aquí se va a expropiar o se van a caer las casas.” Luis del Rivero.era la demanda de cobijo (como si ninguna necesidad fuera ilimitada). la de sus hijos y la de sus nietos. La demanda entonces bajó drásticamente. Las ventas han caído.. Los que hemos asistido a esta estafa. preocupado. sólo hay algunos factores que la están remansando”. poniendo una vela a la Virgen para que el tinglado aguante hasta marzo. preocupados. preocupado. del nivel de renta. secretario general del G-14.cajitas y bancos. el 30 de diciembre de 2007: “Uno de los aspectos llamativos es que no hay crisis de demanda. En la crisis de los ochenta o de principios de los noventa se dio una combinación típica: caída del PIB. preocupados. El hipotecado. del empleo. pero no por los factores clásicos. endurecimiento de las condiciones de financiación.2. ante la que se nos viene encima. El gobierno. Pero ahora está ahí.. Todos preocupados. subida importante de los tipos de interés.5.3. con el aumento de la morosidad y el corte de crédito. 8. que entra en negative equity.” Pedro Pérez. BANCA EN GENERAL . www.com el 27/04/2007: en Santander no ve un ‘pinchazo de la burbuja inmobiliaria’ y descarta cambiar su política crediticia”[516] Miguel Blesa.Alfredo Sáenz. El presidente de Caja Madrid el 13/05/07: “Blesa destacó durante el encuentro que el sector no está entrando en crisis ni hay burbuja inmobiliaria.lukor. sino que el enfriamiento del mercado responde al incremento de los tipos de interés. y ha mostrado su confianza en que en el futuro mantendrá . que ha dado lugar a una desaceleración de las hipotecas y ha aumentado el tiempo de comercialización de las promociones.”[517] Emilio Botín. ya que crece trimestre a trimestre entre las más destacadas de Europa. el 06/09/2007: del Grupo “la economía española es un éxito. Banco Santander. presidente Santander. riesgos y criterios alarmistas”. Respecto a la posible subida del precio del dinero. Además. Llamás comentó que primero se tiene que confirmar esa subida y de ser así “no va a afectar en .“elevadas tasas de crecimiento”. aseguró. El presidente de Caja España. el presidente del Santander ha mostrado su “plena confianza” en la economía española y ha asegurado que en el futuro mantendrá “elevadas tasas de crecimiento. ha afirmado Botín. de ahí que abogase por “eliminar sobresaltos. defendió que “no hay burbuja inmobiliaria” aunque reconoció que se está produciendo una “estabilización de precios”.”La economía española sigue mostrándose trimestre a trimestre como una de las más fuertes de Europa”.” Santos Llamás. capituló con que la situación “está yendo a la normalidad”. “No podemos estar con unas alzas como las que estábamos y es normal que los beneficios puedan rondar entre el diez y el quince por ciento. y no en los veinticinco o treinta por ciento”. En este sentido. presidente de Gaesco el 09/12/2007: “Sin duda es un momento difícil. Juan Maria Nin. El director general de La Caixa. añadió”. al tiempo que solicitaba “tranquilidad total”.[518] Miguel Rus Palacios.exceso” porque “no va a seguir una progresión ascendente a partir del cinco por ciento”. el 11/11/2007 nos dice: “fue el primero en lanzar el mensaje al considerar un “posible embalsamiento” de compradores “si la gente decide retrasar la compra. (…) Ahora estamos asistiendo a un proceso de desaceleración”. pero el término burbuja inmobiliaria es demasiado periodístico. “Pregunta: ¿Asistimos a un descalabro de los precios de la vivienda?” . puesto que dispararía los precios”. “Asimismo. “Podría ser peligroso si se rompe de golpe. mostró que en “al sueldo normal siempre le afecta la subida de intereses”. por lo que la ralentización de la demanda supone para ellos un verdadero problema. lo que hay es una crisis de confianza. y también el hecho de que la vivienda usada ha estado desproporcionada en precio.“No asistimos a un recorte importante. se trata sólo de un proceso de ajuste. Eso explicaría una bajada. está asustada y engañada por una serie de expectativas políticas y titulares catastrofistas sobre futuras bajadas de precios. La situación es algo diferente para la vivienda usada: muchos especuladores habían invertido a corto plazo y sin capacidad financiera suficiente. del Banco de España.”[519] José Luis Malo de Molina. que están llevando a posponer la inversión. el 14/12/07: «Para el precio de los inmuebles. La vivienda nueva no puede bajar (…). el escenario actual más probable es el de una estabilización» . De cara a la demanda.” “Pregunta: ¿Está el mercado saturado y por eso cuesta tanto vender ahora?” “No. del banco francés Natixis el 17/12/2007: “Considera que el sector de la construcción en España se ha adaptado a las nuevas condiciones de la demanda y. ni esperamos otra cosa que no sea una suave desaceleración». por lo tanto. Castillo expuso su visión sobre el mercado inmobiliario en España durante un encuentro con la prensa celebrado en París con las cajas de ahorros españolas.[520] Jesús Castillo. [521] . Según el experto de Natixis. no habrá un descenso del precio de la vivienda al no existir una situación de exceso de oferta. aunque temporalmente se viva un fenómeno de “ajuste”.«Nunca hemos hablado de burbuja inmobiliaria –zanjó–. el mayor ajuste del precio de la vivienda ya se ha pasado y ahora se recuperará lentamente “a un ritmo de crecimiento de entre el 2% y el 3% anual”. que lanzaron un mensaje de tranquilidad sobre su solvencia para hacer frente a la actual crisis financiera. presidente del Consejo Económico y Social (CES) en El Mundo el 12/07/2007: “no teme un pinchazo inmobiliario. ni del sector inmobiliario. pero no es ni siquiera probable. ni tampoco en el bursátil. estaríamos ante una auténtica desgracia nacional. pero no lo veo posible.5. ni el precio del dinero.8. como vaticinan los estudios más agoreros. Pudiera ocurrir un estallido inmobiliario en España. ni siquiera indicativa.4. ni del bursátil. OTROS Fernando González Urbaneja. «Si eso ocurriese. ni las tendencias demográficas y de empleo. Ni el endeudamiento familiar. ya que hay necesidades habitacionales que exigen ser cubiertas» . ni siquiera nota a pie de página.2. Astroc no es representativa. el 29/04/07: “Ni en el mercado inmobiliario. avalan esa hipótesis“[522] Marcos Peña. Es una anécdota. al cual ya hemos mencionado e n 2006. (…) Eso sí. pero creo que seguirán subiendo. “En su opinión ¿existe burbuja inmobiliaria en España? ¿Por qué?” “No creo que exista burbuja inmobiliaria.Gregorio Izquierdo. ante el enfriamiento que sufre ahora el mercado. eso sí. históricamente se ha demostrado que la bolsa y la inversión inmobiliaria son dos de los activos más rentables”. los . los compradores tienen ahora más posibilidad para negociar una rebaja en los precios a plazo. director del Servicio de Estudios del Instituto de Estudios Económicos. Eso sí. nos dice ahora el 09 de octubre de 2007 en Consumer Eroski: “¿En qué tipo de activos recomendaría invertir en estos momentos?“ “Creo que es bueno que la vivienda siga considerándose como la inversión principal. Las condiciones estructurales han cambiado en cierto modo y ahora sí se está notando una cierta desaceleración en los precios. ante el enfriamiento que sufre ahora el mercado. compre. Pedro Morón. “Si quiero invertir.2. AÑO 2008 . “Los precios no van a caer muy significativamente. varios “expertos imparciales” el 21/11/2007: Félix Lores. Ahora hay viviendas a buen precio. yo compraría ya que el futuro en el sector inmobiliario en estos momentos es muy incierto”[524] 8. Aunque no es descartable que bajen.6. profesor de Economía de la Universidad Autónoma de Madrid. para esperar dos meses. Prevé una “corrección no muy severa” del valor de los pisos. Analistas Financieros Internacionales “Si ve la casa de sus sueños. porque parece que los precios no van a descender”. cree que “no hay por qué esperar”.compradores tienen ahora más posibilidad para negociar una rebaja en los precios”[523] El Mundo. miraría si esa casa es buena o mala. gerente de la Universidad de Alcalá y ex director del Banco Hipotecario. Julio Rodríguez. como las turbulencias financieras o la subida de los precios del petróleo y las materias primas.8.1. el 09/01/ 2008 en El Mundo: “Crear alarmismo injustificado puede dañar las expectativas y es lo menos patriótico que conozco”. intelectualmente hablando. “Ha pedido “prudencia y sensatez” a la hora de analizar la economía. se ha ganado la “credibilidad” y la “confianza” para gobernar otros cuatro años más”. Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero. “procede de la existencia de problemas españoles” y “no cabe atribuir ninguna” a la gestión del Ejecutivo que en estos cuatro años.6. “Ninguna de las tensiones actuales” de la economía.2. sabían y saben que no vivimos en el mejor de los mundos posible y .[525] Comentarios de forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos el 09/01/2008: “La gente no es tonta. añadió. Hasta los más modestos. que somos zombies al amanecer. que el endeudamiento de la juventud es una barbaridad. que la precariedad en el empleo es una barbaridad. que el expansionismo de las administraciones públicas regionales es una barbaridad. Lo que hace que esta noticia sea importantísima es que pone de manifiesto un cambio en la liturgia de la palabra. que la inmigración indiscriminada es una barbaridad. Vean cómo ya no se habla de “profetismo apocalíptico”: no tiene sentido denunciar profetas cuando se está viviendo el cumplimiento de lo previsto”.que los problemas no son pasajeros. TODOS SABÍAMOS Y SABEMOS QUE LOS PROBLEMAS SON ESTRUCTURALES y que ha comenzado la purga tras la orgía. dentro del proceso de crash. anticipando la oficialización de la entrada en RECESIÓN-2008 y la llegada de la fase de botella medio vacía.. Carme Chacón. que no tiene porqué durar más allá de 2010. sobre las reformas al Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 el 11/01/2008 en El Mundo: . todo el mundo sabía y sabe que los precios de las viviendas son una barbaridad.. etc. y por otro contribuir a que el pulso del sector inmobiliario no decaiga” y que “las iniciativas no perjudican a nadie”[526] David Vergara. Se ha sacado dinero del erario público para dárselo a los constructores.El Real Decreto pretende un doble efecto.” Comentario: lo acaba de hacer mediante el Decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2005-2008. . secretario de Estado de Economía. Este plan ha concedido trabajos a constructoras que no hacían falta. Zapatero el 03/02/2008 en el Mundo: “Zapatero pide al Instituto de Crédito Oficial que habilite una línea de créditos blandos para las inmobiliarias”. el 15/01/2008 en El Mundo: “El Gobierno no ayudará a promotoras y constructoras a salvar el ajuste del sector. llegar a más ciudadanos. por un lado. Comentario: los bancos privados no están dispuestos a prestar dinero a estas empresas dado que saben que su solvencia es mala. se pagar mucho más dinero ya que los intereses no los pagarás durante 30 años sino durante muchos más Beatriz Corredor. . y el dinero sale del bolsillo de todos. Se pasa a prestar dinero público a empresas con muy alto riesgo de impago. Zapatero el 09 de abril 2008 en El País (portada): “Zapatero formula un plan de choque para hacer frente a dos años de crisis. Hasta ahora tenías un crédito a 30 años. Al final del día. Propone medidas para ampliar hipotecas”. Comentario:. Ministra de Vivienda. ahora Zapatero te lo cambia por otro a 40 o 50 años con el fin de rebajarte la cuota hipotecaria. fecha en la que calcula que la oferta y la demanda empiecen a encontrar un “óptimo nivel de equilibrio”[527] José María Barreda. Comisario Europeo de .fotografiada con el presidente de la Confederación Nacional de la Construcción. miel sobre hojuelas”. si de paso a los promotores les viene bien.[528] Joaquín Almunia.. Para ello crea el Plan de Vivienda Público-Privada (Plan VIPP) el 12/05/2008: “Nuestro objetivo es el acceso a la vivienda de los jóvenes (..). presidente de CastillaLa Mancha. paga precios de 2005 por los pisos que los promotores y constructores no pueden vender en 2008. Juan Lazcano. y el vicepresidente de la CEOE (Confederación Española de Organizaciones Empresariales). Juan Jiménez Aguilar el 29/04/2008 en El Mundo: “Que el “ajuste necesario y previsible” que atraviesa el sector de promoción de vivienda se extenderá hasta 2010. Así alargamos ad infinitum el problema”. el 24/05/2008: “…Almunia volvió a insistir en que la economía española crecerá por encima de la zona Euro tanto este año como el próximo y aseguró que se continuará creando empleo”. las LQP: “Presentando las ayudas a los constructores como desgravaciones fiscales tal vez podamos ocultar que nuestro fin es financiar los beneficios de las promotoras.[529] Soraya Sáenz de Santamaría. el 27/05/2008 en El Mundo: “Propone una deducción fiscal para hipotecas que duplica los 400 euros”.Asuntos Económicos. el 28/05/2008: “Reconoció este miércoles durante su comparecencia en la sesión de control de la Cámara Alta que el Gobierno se equivocó en . José Luis Rodríguez Zapatero. portavoz del PP en el Congreso de los Diputados. portavoz de Vivienda del PP propone el 03/06/2008: “Incrementar del 15% al 25% la deducción por inversión en vivienda habitual. el 01/06/2008: “Si infundes pesimismo es peor”.”[531] LQP: “El PP propone seguir regalando dinero a los constructores vía impuestos ahora que ya no pueden ganar todo lo que estaban acostumbrados hasta hacía poco”.” sobre la marcha de la LQP: “Mentí como un bellaco”. que no reconoce que hay crisis económica para no acentuar los problemas”[530] Pablo Matos. el . La Ministra de Vivienda. sin saber que había micrófonos. Zapatero. “El presidente alega.sus previsiones economía. Beatriz Corredor. como dicen los expertos. por un lado.000 euros por su piso (que compró por 400. Además desde el G14 ya se le ha pedido a la banca que sea “menos fría” y es evidente que parte de esta “calidez” de la banca es no exigir pagos a los inmobiliarios si a éstos no les viene bien. sobre todo para adquirir una vivienda nueva”. Por otro lado. “La situación no es ni mucho menos preocupante: de hecho.000) y el suyo “es peor que el .[532] Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN. lo peor ha pasado ya y. el 14/12/2007: “En cualquier caso no va a ocurrir nada grave ya que. “ahora es un buen momento para comprar”. No olvidemos que como dice Don Luis Portillo. Por ejemplo a un conocido de una urbanización cercana a la mía “ya le dan” 600. los pisos siguen subiendo. como debe ser. el Gobierno no permitirá que haya crisis ya que “no interesa a nadie”.05/06/2008 en El Economista: “Reiteró que es “un buen momento”. “cuando la banca va el inmobiliario ya ha vuelto”. las líneas maestras del texto. Beatriz Corredor. el 10/06/2008: “La línea de avales del ICO de 3. Esta línea se ha agotado rápidamente” “Los avales del ICO se han agotado rápidamente y Solbes estudia ampliarlos”[533] LTD: “Hemos regalado 3.000 millones se amplió a 5.000 millones a los constructores y vamos a regalarles otros 2.” . un alquiler ‘digno’ y la rehabilitación. el 17/06/2008: “Convoca a las Comunidades Autónomas y ayuntamientos para septiembre”. Beatriz Corredor.mío”. “La coyuntura desfavorable del sector comenzará a cambiar a finales de 2009”. “CCAA y Ayuntamientos podrán enviar sus propuestas para el Plan de Vivienda 20092012.000 millones más”.000. Las ayudas. Lo que pasa es que hay que saber comprar y hacerlo siempre en zonas que “van p’arriba”. representantes de promotoras: el 07/07/2008 inmobiliarias con y “Con vosotros promotores y constructores (…) os quiero incitar a participar en este cambio de modelo productivo para lo cual cada uno habrá de hacer frente a sus responsabilidades y arrimar el hombro”.[535] Beatriz Corredor. . por lo menos. el año 2014” Beatriz Corredor. [534] LQP: “El mercado inmobiliario no levantará cabeza hasta. Inmobiliarias: el 07/07/2008 con las “La actual coyuntura desfavorable para el sector inmobiliario y de la construcción cambiará en el último semestre de 2009 y el primero de 2010”.“Apuesta por el alquiler con opción a compra y viviendas públicas sobre suelo dotacional”. pero tranquilos. y de cara a la galería os echo una pequeña bronca. Ahora. que al final de mes os enviaremos el dinero para que sigáis manteniendo vuestros beneficios que eso es lo que hemos hecho al principio del año mediante la aprobación del Plan de Vivienda”. Asprima y entidades bancarias. Ana Isabel Mariño. “Ha recordado que el reciente acuerdo firmado entre el Ejecutivo regional.LTD: “No os preocupéis que os seguiremos dando dinero. Consejera de Vivienda de la Comunidad de Madrid el 01/08/2008 nos espeta: “Comprar piso sigue siendo buena inversión’ Anima a los madrileños a adquirir una casa incluso en estos momentos de incertidumbre”. “no sólo es pionero en España sino que representa el ejemplo más evidente de cómo afronta la crisis del . “La compra de un piso “sigue siendo una buena inversión”. sector”[536] José Antonio Alonso. pero silencia que en el programa económico con el que se presentaron a las elecciones preveían un crecimiento económico de 2’6% para 2008 y 3’0% para 2009. portavoz del PSOE en el Congreso de los Diputados. . ¿Es que también ocultaban la realidad? Las previsiones se hacen por parte del gobierno (y supongo que por parte de todo el mundo) de buena fe. el 17/08/2008 en una entrevista con internautas en El País: Pregunta: “Buenos Días Señor Alonso ¿Por qué se camufló la crisis antes de las elecciones? Y si fue así ¿quién asume las responsabilidad ante tantos ciudadanos que nos sentimos engañados?” Respuesta: “No se ocultó nada. El PP está empeñado en ese discurso de la ocultación. que también los facilitan objetivamente. por ejemplo los del paro. Los datos de la economía son objetivos y se facilitan en cuanto salen. Por lo demás hay otros datos que ni siquiera dependen de un gobierno. sino de instituciones económicas y financieras internacionales. Respuesta: “Francamente. Pregunta: “¿Tienen pensada alguna ayuda para las grandes empresas del sector inmobiliario? ¿O las reglas de la economía. seguirán su camino?”. el poder público no está para cubrir los problemas de gestión de empresas privadas. portavoz socialista en el Congreso el 11/09/2008 en El Mundo: El rescate de constructoras por parte del Gobierno. LTD: “Las ganancias de las constructoras son privadas.luego pueden fallar. Vicepresidente Segundo del . Lo que hace el poder público es mantener una red de protección social. como en el caso de Martinsa. pero se hacen honestamente”. sobre todo para las personas que puedan perder su empleo”. Pedro Solbes. ‘Es una medida razonable y pertinente en los momentos actuales’. las pérdidas públicas”. José Antonio Alonso. ) la fortaleza del sistema financiero español y lo considero un pilar enormemente fuerte para salir adelante y fortalecidos de esta crisis”. pero la idea de fondo era muy clara. una voz .. una vez más.. Hay veces que se producen crecimientos negativos en las economías y hay que aprovechar esos momentos para hacer las reformas necesarias que nos permitan crecer con más potencia y más fuerza”[537] Pedro Solbes. el 12/10/2008: “Destaco (.. Vicepresidenta Primera del Gobierno. el 12/09/08 en El Mundo: “Es evidente que no estuve afortunado (en mis declaraciones sobre la recesión) en la forma. el 09/10/08 en El Mundo: “Solbes insiste en que ningún banco español está en riesgo”[538] Maria Teresa de la Vega. “Sin citar expresamente al PP (.) añadió: “Sólo ha habido..Gobierno y Ministro de Economía y Hacienda. la eficacia e incluso la responsabilidad del sistema financiero español.. portavoz de Vivienda en el Congreso de los Diputados del Partido Popular el 16/10/08: “lo que “debe hacer rápidamente” el Gobierno es actuar para “dotar de más liquidez a las familias” para que puedan adquirir viviendas. lo que aún podría entenderse..(. . La liquidez ha de ser usada para financiar actividades con futuro y no esquemas piramidales como es el de los pisos. sino contra la solvencia.discordante no sólo hacia el Gobierno.”[540] Comentario: Precisamente lo que no tiene que hacer el Gobierno es regalar liquidez a la gente para que los únicos ganadores sean las constructoras.) No es el momento de seguir sembrando la desconfianza de todos y en todos”[539] Pablo Matos. portavoz de Vivienda de CiU el 16/10/2008: “esperar que sólo con un ajuste del precio se “solucione el problema” es una “temeridad”[541] Comentario: ¿Cómo lo solucionamos? ¿Regalando a los promotores dinero con el fin de continuar subvencionando sus beneficios con el dinero de todos? José Luis Rodríguez Zapatero. De esta forma la diferencia entre 85 y 60 (es decir. el 16/10/2008 en El Mundo: “Ha dicho que “puede ser interesante” que la Administración compre viviendas libres para reactivar el sector”. 25) la . El presidente del Gobierno. El mercado compra a 60. Zapatero con el dinero de todos compra a 85. Comentario: El promotor desea vender a 100 (precio de 2005/2006).Pere Macías. hasta que finalice el . para que financien “coyunturalmente” a las empresas del sector. aunque sea con créditos más caros. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/ TASADORAS José Manuel Finanzas: Galindo.ponemos todos de nuestro bolsillo con el fin de que los promotores sigan forrándose indecentemente. el 15/01/2008 en llamó hoy a la “sensibilización” de todos los agentes del sector.6.2. especialmente de bancos y cajas. el 03/11/2008 en El Mundo: “El País Vasco dará a las constructoras 27. Consejero Vasco de Vivienda y Asuntos Sociales. Javier Madrazo.”[542] 8.000 € por cada piso vacío que saquen en alquiler.2. Pedro Pérez.“ajuste del ciclo”[543] LQD: “A ver si encuentro algún anormal comprador y algún imprudente financiador que me compren los pisos a precio de escándalo”. “Lo que sí tratamos de llevar al ánimo de todo el mundo. una demanda que. secretario general del G-14. entidades privadas. bancos y cajas de ahorros es el deseo de que entre todos hagamos todo lo posible para que la situación de insuficiencia de financiación que están sufriendo los mercados desde el pasado agosto –derivada de la crisis . según subrayó. no responde a su ideario ni a las preocupaciones que en este momento tiene el grupo”. administración. el 05/02/2008: “El grupo de las catorce principales inmobiliarias (G-14) aseguró hoy que “en ningún momento” ha solicitado al Gobierno una línea de créditos al sector a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO). presidente de los promotores y constructores de Catalunya y ex-presidente del Barça. pero lo que valía 20 que pueda valer 15. se estabilizarán.[544] Enric Reyna. el que no suban los pisos al ritmo que han venido subiendo hasta ahora ya es una forma de bajar. alguien determinado. entrevista en la cadena de radio RAC1 en febrero 2008: Entrevistador: “¿Primera pregunta. señor Reyna?” Enric Reyna: “No. no. habrá un reajuste.hipotecaria estadounidense por las hipotecas ‘subprime’– se solucione lo antes posible y volvamos a la normalidad”. pero lo que se dice bajar bajar. De todas maneras. “En cualquier caso. bajarán el precio de los pisos nuevos. entre otros motivos porque el mercado español no fue “contaminado” por los títulos con productos subprime”.” Enric Reyna: “Esto no quiere decir que puntualmente pueda haber algún caso de que un tema determinado. . esto no sucederá. Pérez se mostró convencido de que se trata de una situación “transitoria”. no subirán el ritmo y yo creo que las subidas serán lo que sería lógico.” Entrevistador: “¿Hay muchos pisos pendientes de venderse?” Enric Reyna: “Mire. no continuará creciendo como crecía. la cosa no va como iba. Usted compare en cualquier zona... Hay que decirles... Con todo esto hemos hecho un globo muy grande de que esto va muy mal muy mal y de esto hay que informar a la gente. en Barcelona dígame . todo va muy mal. esto es una cifra que no se sabe con demasiada exactitud. pero en líneas generales debemos decir rotundamente no. Hay una psicosis de que los intereses de las hipotecas continuarán subiendo.. eeehhhhhh.pueda hacer alguna cuestión. oiga.. siempre hablando de vivienda nueva. parece que haya este interés determinado en estos momentos de decir todo va muy mal. cuando hace dos veces seguidas que el Euríbor ha bajado…. que la vivienda suba más o menos lo que suba cada año el IPC. Se mantendrán los precios. Y yo continúo diciendo lo mismo. pero tampoco está tan mal como nos quieren hacer creer y como todos juntos. esto se debe parar. no bajarán. que es el que marca un poco la tendencia económica del país.” Entrevistador: “Permítame. que no se dejen llevar por la ilusión que en determinados segmentos se dice. ¿Qué consejos daría a la gente que está pendiente de comprar este piso?” Enric Reyna: “Mire. Y lo que esté bien situado está bien situado y no bajará de precio”. No es burbuja. es un reajuste. Ahora habrá gente que nos estará escuchando y que tenga la intención de comprarse un piso. porque la palabra crisis.alguna zona donde se haya construido vivienda nueva y el precio haya bajado respecto hace un año… No puede bajar por una razón muy sencilla: el suelo es algo escaso y donde se hace una casa no se puede volver a hacer otra casa al lado. si me permite. que no me gusta. los precios de los pisos bajarán.” Enric Reyna: “Hay otra palabra. yo insisto. No bajarán. Se estabilizarán. Entrevistador: “¿Le molesta que le digan que el sector del tocho. Una burbuja . esté en crisis?” Enric Reyna: “Sí. antes de nada. para mi es algo muy profundo y aquí no es crisis. ya están aquí. el 18/02/2008: “Somos conscientes de que. no deja nada”. tal y como alertamos. sin recibir a cambio la contraprestación lógica a la que teníamos . pero siempre queda el piso. cuando estalla. y lo han hecho sin medir de forma irresponsable las consecuencias tan negativas que en términos de desempleo ello podría acarrear. Nosotros lo hemos venido denunciando una y otra vez. ha habido una gran hostilidad contra nuestro sector. pero que han obtenido una gran proyección en los medios de comunicación.es algo que cuando estalla no deja nada. durante los dos últimos años.[545] Asociación de Promotores Inmobiliarios de Murcia. y las consecuencias. Y la burbuja. Aquí el precio del piso se puede estabilizar o puede bajar. protagonizada en gran medida por algunos grupos de escasa representatividad social. con el objeto confesado de paralizar nuestra actividad.” “Hemos contribuido gratuitamente a enriquecer monopolios fácticos de empresas suministradoras. los promotores advierten que el parón que sufre su actividad “repercutirá a corto plazo en un déficit de los presupuestos de las administraciones públicas y en un empobrecimiento social generalizado”. De lo que se quejan algunos murcianos es que no son ellos los agraciados. Murcia se configura . a sabiendas. Nos están diciendo que fue El Sistema el que creó el negocio y. [546] Comentario del forero de El Confidencial pisitófilos creditófagos 18/02/2008: “La caradura de los promotores de Murcia no es sino una faceta más de la estupidez de toda burbuja inmobiliaria. ya está pasando que “entidades de ahorro sin ánimo de lucro” están prestando a empresas muertas. ahora.derecho”. Finalmente. “Tras señalar la aportación del sector a “la sociedad” vía ingresos fiscales. es El Sistema el que lo está cerrando. A mi me parece hasta razonable dentro de la lógica hipócrita y cínica de la cueva de Alí Babá en la que se ha convertido La Comedia. secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España: “Negó hoy que atraviese por una crisis económica porque existe necesidad de comprar viviendas.como un campo de batalla en los próximos meses. que sí ha desaparecido la demanda especulativa”. con satisfacción. taimado. engañador… El mismo Manuel Martí nos dirá el 22/05/2008 que: . aunque considera. “La demanda no ha desaparecido.” Manuel Martí. embaucador. sibilino. aunque afortunadamente sí la especulativa” y “que no había burbuja inmobiliaria”.[547] Comentario: no hay palabras para describirlo: mentiroso. Habrá encarcelamientos. y que “puede haber bajadas puntuales más fuertes”.“Los precios de las viviendas han caído en los últimos meses “no menos del 15%”. A la vista de esta evolución de los precios. por lo que “ya hay buenas oportunidades” para los compradores”. el secretario general de los promotores quiso dejar claro que en materia de precios “eso no va a ser así”. lo que está provocando un parón en la venta de viviendas. “los promotores ajustaron los precios de la vivienda nueva en septiembre y lo han vuelto a hacer en enero”. . En este punto. el secretario general de APCE aseguró que “la cosa se ha atemperado muchísimo”. y que “hasta que la población se dé cuenta es probable que el mercado sufra”[548] Comentario: Nadie ha dicho nunca que los pisos los vayan a regalar sino que su precio va a continuar desmoronándose. Martí explicó que a pesar de este ajuste “se ha extendido la idea de que a la gente pronto le van a regalar los pisos o de que va a haber gangas generalizadas”. Sin embargo. José Manuel Galindo. La vivienda en España ha . Que no se piense el comprador que esto vaya a ocurrir en todos los casos y quien compra con estos descuentos que analice y reflexione cuáles son las causas. (Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobilirias) en su propia página nos dice el 30/04/2008: “La realidad es que hay una importante demanda latente de vivienda y lo que falla es la confianza del comprador. No cabe duda que el concepto lo explica por sí sólo.I.D. el 29/03/2008 en El País: “Salvo decisiones puntuales tomadas por las empresas para afrontar el momento actual. Nunca he creído en el concepto de burbuja inmobiliaria. Presidente de la Asociación M. desaparece el valor. Cuando se genera una burbuja y ésta estalla. el precio de la vivienda libre de nueva construcción es rígido a la baja en términos generales”[549] Manuel Gandarias. Labaro el 14/04/2007 con 582 millones. Tremon el 15/11/2008 con 1. Drac el 22/07/2008 con 527 millones.156 millones de deuda.000 millones. Urazca el 09/05/2208 con 450 millones. Seop el 07/04/2008 con 367 millones.348 millones. Habitat el 28/11/2008 con 2. Inmobiliaria Amuerma el 04/03/08 .” Ya para aquel entonces grandes empresas constructoras se habían declarado en suspensión de pagos:[551] Martinsa el 24/07/2008 con 7. Aifos el 22/11/2008 con 850 millones. Llanera el 01/10/2007 con 663 millones.generado valor para las familias que no se hace líquido hasta que no se procede a la venta[550]. Construcciones Serrano con 167 millones. el 06/05/2008: Pregunta planteada por el forero Chiquilicuatre: “¿creo que en 4 años bajaran un 50% y usted?” “Pues me haría polvo pagar una hipoteca por un bien que se devalúe en esa medida. Cosmani el 22/05/08 con 270 millones. Director de Estudios y Análisis de Knight Frank. así que por el bien de la economía espero que no .con 301 millones. Restaura el 13/10/2008 con 237 millones. Renfisa el 05/06/2008 104 millones. Pedralbes el 27/10/2008 con 155 millones. José Manuel Sánchez. San José Inversiones el 25/05/08 con 158 millones. Grupo Sánchez el 22/03/2008 con 97 millones. Pregunta: En general. y un par de años pueden ser 5 perfectamente. ¿cuál es el margen temporal de recuperación para el sector? ¿2015? La verdad es que yo apostaría más por un par de años para volver a remontar. aunque me da la impresión de que hay muchos elementos de juicio que indican lo que usted dice o incluso más”.” LTD: “espero que no baje tanto. Si no la crisis económica sería muy peliaguda. que no son sólo compradores y vendedores intervendrían.ocurra.” José Manuel Galindo. Inmobiliariamente dependemos de ellos y como compradores también. el 06/05/2008: . Supongo que llevados a un extremo los actores del mercado. pero como he comentado anteriormente primero las entidades financieras deben aclarar su situación.[552] LQP: “Cuando quiero decir remontar me refiero a que no sigan bajando. “Pidió hoy medidas fiscales “con efecto inmediato.”[554] Óscar Martínez Solozábal. al considerar que “la crisis afecta a toda la economía.000 millones de euros para paliar el “excesivo ajuste del sector de la construcción. pues los solares han costado mucho. El secretario general del G-14. “Una vivienda nueva no va a caer. los impuestos tampoco y encima ha aparecido el Código Técnico de la . la mano de obra no ha bajado. grupo que aúna a las principales inmobiliarias del país. el 14/05/2010: “Pidió este miércoles al Gobierno una inyección de liquidez en el sistema financiero de 40. pero limitadas en el tiempo” para dinamizar la economía española. presidente de la Asociación Profesional de expertos Inmobiliarios.” [553] Pedro Pérez. no sólo a la construcción. el 28/05/2008 en Gente Digital: “Dejar una hipoteca a largo plazo como herencia es buena idea”. Es decir si me dieran una indefinida cantidad de años para devolver el dinero la deuda asumible sería entonces infinita. no cabe duda que su valor será muy superior”. porque si puedo comprar sin préstamo el equivalente a diez millones con este a 90 años también la compra será mucho mayor y aunque le deje proporcionalmente la misma cantidad. Eso les garantiza un mayor patrimonio. Esta . mayor podrá ser esta. Tiene razón. Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN 05/03/2008: “Lo peor ha pasado ya y ahora es claramente un muy buen momento para comprar. En cuanto pasen las elecciones el Gobierno volverá a “subir” los pisos. Eso es todo un despropósito como todo lo que dice.Habilitación que va a incrementar entre un 5%-10% los precios”. “Ojalá que hubiera préstamos a 200 años.[555] Comentario: Nos dice que si tienes más tiempo para pagar una deuda. Ese es el secreto y lo que yo recomiendo a todo el mundo: compren en zonas que van “p’arriba”. la noticia es muy general. en Vizcaya. pero si la hubieran separado en zonas se vería como en las zonas que “van p’arriba” el precio ha seguido subiendo. Por ejemplo a mi unos jubilados millonarios rusos que se quieren retirar en Sanchinarro en lugar de en el Caribe “ya me dan” un 10% más que lo que yo puse hace un año. presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Vizcaya. A partir de ahora podemos esperar “subidas vertiginosas”.noticia simplemente confirma que se ha llevado a cabo con éxito la “reconducción pautada” y el “ajuste gradual” del sector. . Además. el 29/05/2008: “-¿Por qué cree que los bancos y las cajas son culpables de la crisis? -Aquí. la gente que se compra una vivienda es porque se ha casado o porque quiere independizarse y necesita un hogar. En general. Iñaki Egurrola. apenas hay segunda residencia. como siempre. los cuales como tienen una incertidumbre económica y una falta de confianza en el precio del dinero se retraen a comprar. La especulación no existe”[556] Guillermo Chicote.Esa demanda sigue existiendo y. como he señalado antes. Por lo tanto. ese no es el problema. La función del Gobierno es hacer que el sistema funcione y. Es una necesidad. -¿No cree que la gente puede estar retrasando la compra de la vivienda a la espera de que los precios de los pisos bajen todavía más? -Todo el mundo busca chollos en este país. aquí en Vizcaya la gente compra piso cuando quiere marcharse de casa de sus padres. Lo pedimos para nuestros compradores. el 30/05/2008: “El Gobierno realmente no ha dejado plantado al sector porque no se le había pedido nada. Otorgan los préstamos con cuentagotas. cuando falla el inmobiliario. . no lo están más que antes. Pero. hay que acudir a asistir al de compra de vivienda. aunque los pisos están caros. Lo que ha cambiado es que ahora los bancos no te dan crédito con tantas alegrías como antes. Que hagan creer a la gente que es un buen momento para adquirir un piso con el fin de que se animen a comprar a pesar de que todos sabemos que mañana se va a poder comprar mucho más barato”. “las restricciones a la financiación están impidiendo “en algunos casos” que la . o bien a través de seguir engañando a la gente. el 14/07/2008: “Pidió el compromiso de las entidades financieras para garantizar el acceso a los créditos hipotecarios.”[557] LTD: “Que el Gobierno nos dé más dinero. Esto se puede hacer de dos formas: nos dan el dinero directamente a nosotros. “máxime” cuando la vivienda es protegida”. entonces es lógico que el Gobierno acuda a auxiliar en la medida que pueda a que este sector tan importante continúe funcionando. José Manuel Galindo.El mercado del automóvil tiene problemas. demanda existente acceda a la compra”[558] Santiago Baena, presidente de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad el 21/07/2008 en El Mundo: “el actual es un buen momento para comprar ya que los precios no disminuirán más y el mercado está “muy receptivo”; “Esperemos que el catarro que nos ha llegado de Estados Unidos no se convierta en pulmonía”; “El pesimismo no lleva a ningún lado”; “…esperan que el precio de la vivienda en España comience a estabilizarse en 2009”. Ignacio Bayón, presidente de Realia[559] el 23/03/2010: “Toda inmobiliaria sensata ha bajado los precios un 25%”.[560] Manuel Martí, Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE) el 28/07/2008 El Mundo: “aseguran que el descenso de las compraventas no se traducirá en una caída de los precios de las viviendas nuevas, puesto que “ya han caído todo lo que tenían caer”[561] Félix Cuadrado Duque, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Construcción. El 05/09/2008, en La Crónica de Guadalajara, “La vivienda nueva nunca podrá bajar un 30%”. José Manuel Galindo, y Guillermo Chicote, el 22/09/08 en El Mundo: “Los promotores piden que el ICO (Instituto de Crédito Oficial de propiedad estatal) extienda los avales para financiar viviendas de Protección Oficial a la vivienda libre”. El presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de España (APCE), Guillermo Chicote, el 09/10/2008 en El Mundo: “que nadie espere que el precio de la vivienda baje un 30 o un 40% porque, antes de eso, se lo regalo al banco”.[562] Comentario de forero de El Confidencial NuNCA BAJAN 09/10/2008: “No pedimos nada para los promotores...”, Guillermo “Corleone” Chicote, octubre 2008. (...) sólo “pedimos” que el Estado aporte la diferencia de poder adquisitivo que supone la situación actual respecto a la que se tenía con el crédito “pornográficamente” barato, para que así nosotros podamos mantener nuestros “pornográficos” márgenes de beneficio y el estado podrá mantener puestos de trabajo. ¿Han olvidado esas peticiones que hacía allá por marzo de 2004 el presidente de Seopan, el desaparecido Enrique Aldama? solicitó al nuevo gobierno que “no intervenga en el libre mercado” y que respete el juego de la oferta y la demanda para no romper el dinamismo de la actividad inmobiliaria ¿Quiénes son los que intentan saltarse la ley de la oferta y la demanda a golpe de subvención pública? ¿Quiénes son los que han paralizado el “dinamismo de la actividad inmobiliaria” en un intento de chantajear al estado con la amenaza del paro si éste no accede a subvencionar esos “pornográficos” márgenes de beneficio que han disfrutado? Gran persona este Chicote...”. Pedro Pérez en El Mundo: “Se ha producido un caída de precios “no inferior a un 15%”, y superior al 20% en la Costa”[563] Pedro Pérez, Secretario General del G14 el 10/11/2008: ”Sin ayudar a las inmobiliarias no se saldrá de la crisis”; ”Los excesos y los precios en gran medida se han corregido”; ”…no notamos que la banca haya vuelto a dar financiación a personas, familias y empresas”; ”Me gustaría incluso que la banca no esperase más, dado que ya sabe que eso va ocurrir y conoce las consecuencias que para el sistema y para ellos mismos tiene el que continúe la restricción crediticia, debe aflojar el grifo ya”; ”Hace falta incentivar, y en el sector se nos ocurren dos vías. La que tradicionalmente se ha usado: ampliar las desgravaciones fiscales por un tiempo limitado (…). Y también, como ocurrió en el pasado, el que se extienda la desgravación no sólo a la primera vivienda sino a cualquier tipo de adquisición.”[564] …lo realmente bueno viene ahora. “Pero, ¿hablamos de un plan de salvamento, de compra de activos de primer nivel?”; ”No, para nada. Que el mercado funcione”. 8.2.6.3. BANCA EN GENERAL José Luis Malo de Molina, director del servicio de estudios del Banco de España, el 08/04/2008 sobre una información relativa al Salón Inmobiliario de Madrid: “Los precios ya han tocado techo y se ha iniciado “una fase de reabsorción” de forma que ya crecen por debajo del IPC.“[565] Jaime Caruana, ex-Gobernador del Banco de España el 09/04/2008: “Caruana cree que la banca española está preparada para una caída de la vivienda.”[566] Alberto Recarte: “Si no se recapitaliza, nuestro sistema financiero arrastraría al real. Pues los créditos tendrían que reducirse drásticamente, para acompasarlos a sus fondos propios y respetar los criterios de solvencia fijados imperativamente por el Banco Central Europeo, de acuerdo con las decisiones de Basilea. Habría que buscar una solución, pues una crisis financiera global de esta naturaleza provocaría una catástrofe. Desgraciadamente los problemas crediticios de la banca no terminan aquí. El crédito hipotecario por compra de vivienda durante los años de 2005, 2006 y 2007 también presenta características que los acerca a la categoría de hipotecas subprime españolas”.[567] El Banco de España el 24/05/2008: ”Endurece la concesión de hipotecas con más riesgo. Para fomentar la solvencia de las entidades e incentivar las buenas prácticas en la concesión de los créditos para la adquisición de inmuebles, aquella parte de los préstamos hipotecarios concedidos con esta finalidad que superen el 95% del valor de garantía se tratan como activos de alto riesgo”.[568] LTD: “Durante los últimos años he actuado de forma inepta y he hecho posible que los bancos crearan la burbuja. Ahora hay que de ocultar el bulto de lo mal que lo he hecho y demostrarme prudente.” Miguel Ángel Fernández Ordóñez, gobernador del Banco de España, dice el 24/06/2008: deben tomarse las medidas adecuadas para evitar un ajuste “largo y costoso”; “debe evitar que el ajuste de la economía sea “largo y costoso” con medidas adecuadas”. [569] Rafael Sanz, director de los Servicios de Banca Hipotecaria BBVA, el 09/07/09: “Mantener un ‘stock’ de viviendas “tan grande” como el que en la actualidad hay en España será “un lastre” para la recuperación del mercado inmobiliario. Por ello, ha demandado ayudas “directas” y “urgentes” para la compra de inmuebles ya construidos y que están sin vender en nuestro país.”[570] Miguel Ángel gobernador del Fernández Ordóñez, Banco de España el 09/07/2008: “Reclamó hoy una reforma de la regulación del alquiler de viviendas en España, que consideró más necesaria que nunca en la coyuntura actual, y consideró “aberrante”, sobre todo para los arrendadores, que la ley establezca un período mínimo de cinco años de alquiler.” Juan Ramón Quintas, presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros, el 02/10/2008: “El presidente de la CECA descarta situaciones críticas o posibles intervenciones de cajas”; “La banca española es una de las más rentables del mundo y con una morosidad razonable”.[571] Comentario de Juan Ramón Quintás, el 06/12/09: Pregunta: ¿Hay más casos como el de Caja Castilla-La-Mancha y Cajasur (de facto quebradas)? Respuesta: Creo que no, pero la realidad la conoce El Banco de España P: ¿Qué han hecho mal las cajas en la crisis? R: (…) Con más provisiones anticíclicas no habría habido burbujas P: ¿Nada de autocrítica? R: Bueno, no se dieron cuenta de que los pisos no pueden subir indefinidamente. Pero, ¿son ellos responsables?[572] Varios bancos el 05/10/08: “El sistema bancario español dispone de unos mecanismos muy eficaces que garantizan su estabilidad y lo hacen singular a nivel internacional. Además, el modelo de negocio y los mecanismos de gestión de riesgo” lo hacen “relativamente inmune a los problemas que se están generando a nivel internacional”, José Luis Escrivá, economista jefe de Grupo BBVA; “La banca española ha tenido una exposición prácticamente nula a los productos tóxicos” J.A. Álvarez director financiero del Grupo Santander; “(...) Lo que hace falta es una respuesta coordinada y según pautas marcadas por los reguladores más ortodoxos, como es el caso español” Ernesto Rey, director financiero de Banco Popular; “Vería muy bien que en otras jurisdicciones se tomara el ejemplo y la línea marcada por el Banco de España, la CNMV o la Dirección General de Seguros”, Teófilo Sogorb, director de planificación de la Caja de Ahorros del Mediterráneo”.[573] LQP: “España es un mercado sub-prime per se, pero quizá atacando a los americanos logramos que no se hable de las barrabasadas que hemos hecho en España”; LTD: “La CNMV (Comisión Nacional del Mercado de Valores) nos permitirá a las cajas financiarnos mediante la emisión de cuotas participativas a través de nuestra red de distribución. Estas cuotas cotizarían al 50-70% de su valor de emisión al día siguiente de su salida al mercado. De esta forma hacemos que los clientes particulares, con la ayuda de la CNMV, nos financien nuestras pérdidas” J.A. Olavarrieta, director general de la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA ) el 05/10/08: “No hay injerencia política en las cajas. Trabajamos como cualquier otra entidad”. [574] Julio Rodríguez López ex-presidente del BHE y de Caja Granada el 07/12/2008 nos espeta: “Los bancos y las cajas de ahorros españoles no tenían entre sus activos títulos basura asociados con los créditos subprime fallidos procedentes de Estados Unidos”; “Sin embargo, lo más trascendente será la evolución del ritmo de nueva financiación por parte de las entidades de crédito. Un crecimiento débil del crédito no facilita las cosas ni a los compradores de viviendas, incluidas las viviendas protegidas, ni al conjunto de la economía”.[575] Comentario: Ciertamente que las cajas y bancos españolas no tenían los créditos importados desde EEUU. ¿Para que los iban a importar, si ellos mismos eran unos de los mayores productores bajísima calidad? de créditos de 8.2.6.4. OTROS Juan Doral, Director de operaciones de Facilísimo.com: “No es correcto inmobiliaria”. hablar de burbuja Ángel Gurría, secretario general de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE), el 15/02/2008: “En España “el ‘boom’ inmobiliario está pasando a un aterrizaje mucho más suave que en otros sitios” porque no había “burbuja” especulativa”.[576] José Marqueño, presidente del Consejo del Notariado y la representante del Ministerio de Justicia Pilar Blanco-Morales el 28/07/2008 han afirmado que: “En España no se ha producido una crisis hipotecaria como la de Estados Unidos”; “Ha señalado que el sistema español tiene unas instituciones “estables” y una serie de controles “que hacen que las leyes se cumplan”, con unas entidades financieras “solventes” y “bien supervisadas” por el Banco de España.”[577] Alberto Recarte: “…el problema de solvencia de la banca, bancos, cajas y cooperativas de crédito se manifestará en toda su gravedad a partir de 2009. (…) Parece difícil que sobreviva, en su forma actual, el sistema de cajas de ahorro, lo que puede ser una buena noticia si se logra convencer al legislador de que esa forma jurídica ha quedado obsoleta, por más que haya funcionado admirablemente bien hasta ahora. Lo que no está claro es cómo podrá el sistema financiero español afrontar las pérdidas que irremediablemente se presentarán en los próximos años. Si su volumen total es tan grande como he calculado (42.000 millones de euros)578 harán falta imaginación y medidas, que prefiero no plantear siquiera, para superar una situación tan extrema como la que podría llegar a darse”.[579] Editorial de El País 07/12/2008: “La única salida del edificio en ruinas del mercado inmobiliario es la venta de activos: pero, ¿cómo valorarlos si precisamente uno de los problema del desbarajuste inmobiliario es la desaparición de los precios de referencia? En esta telaraña tan espesa de dificultades, la participación de Estado también tendrá que remediar este nuevo fallo del mercado. Como pide Solbes, sin subvenciones ni subsidios que retrasen el ajuste del mercado, pero si mediante soluciones que retiren las cargas de los activos dañados o sin precio de las cuentas de los resultados. Por ejemplo mediante una sociedad mixta público-privada que almacene esos activos a la espera de que puedan transformarse en liquidez en un mercado con precios articulados”.[580] El País lo que realmente quiere decirnos es: Vamos a dar dinero a los constructores y a las cajas (dinero que sale de todos) con el fin de que no tengan que vender ahora a un precio más barato, sino que puedan esperar más tiempo para vender los pisos más caros, y todo eso mediante dinero publico; Que el Estado subvencione a los vendedores mediante dinero salido del erario publico; El Gobierno es el culpable: dando dinero a los constructores con el fin de que mantengan su nivel de beneficios, resuelve el problema cuando realmente la única solución sería que los constructores vendan a precios de mercado. 8.2.7. Año 2009 8.2.7.1. Gobierno Pedro Solbes, el 30/03/2009: “Si lo que me está planteando es si hay dificultades previas en estos momentos, yo le diría que no, que en estos momentos no hay ningún problema parecido planteado encima de la mesa. Evidentemente los nuevos administradores que entran en la caja (Caja de Ahorros de Castilla-La-Mancha) tendrán que analizar que es lo ha sucedido y si hay algún comportamiento que considera que es anormal, pues lógicamente lo pondrán en conocimiento del banco de España. Pero yo creo que es prematuro sacar conclusiones de ese tipo de culpables inmediatos, y entendamos por culpables personas que han hecho las cosas de forma incorrecta”.[581] LTD: “El informe de Alberto Recarte[582] ya ha nos ha explicado que el crédito concedido a los promotores se ha multiplicado por 12 en apenas 15 años, de tal suerte que los créditos a la construcción superaron en el 60% del conjunto de los créditos concedidos en España a fecha de 2007. En vez de abordar esta situación y juzgar a los culpables, hemos optado por la política del tapadillo” [583]; LQP: “El caso de la Caja de Castilla-LaMancha es muy parecido a la de Banesto en 1989. La única diferencia es que en esta ocasión los gestores, los que han llevado a esta institución a la ruina, han sido elegidos por el Gobierno al cual yo represento. Reconocer que escogimos a gente a dedo sin ninguna capacidad de gestión es muy duro. En caso de hacerlo la población nos exigiría que implantáramos un sistema meritocrático en la ocupación de puestos y eso es algo que nosotros no queremos en absoluto. Todo lo contrario: queremos seguir controlando las cajas con el fin de hacer lo que a nosotros nos venga bien en cada momento aunque sea con el verdadero riesgo de llevar a la quiebra a una caja como ha sucedió con esta. Además, tendríamos que hacer frente a nuestras propuestas responsabilidades y un proceso público judicial de investigación de las anomalías que han sucedido en esa caja pondrían al descubierto las relaciones entre políticos, cajas y constructoras. De esta forma se demostraría hasta que punto se juega con el dinero de los ahorradores de las cajas y se conceden créditos a constructores que ninguna persona con dos dedos de frente concedería”. Elena Salgado, Ministra de Economía y Hacienda 14/04/2009: Reportaje: el gran desafío. Tesón frente a la crisis. Elena Salgado, la primera mujer responsable del Ministerio de Economía, con fama de severidad y dureza, deberá sacar a España de la recesión y cambiar el modelo productivo. “No es hora de pedir sacrificios a los españoles, sino de infundirles entusiasmo”. [584] Anunciación Romero, directora general de Arquitectura y Política de Vivienda el 17/04/09: “Desde el Ministerio de Vivienda no se va a comprar stock”.[585] Comentario: Anunciación, eso no es correcto. En el Plan Estatal de Vivienda (ver Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre) os dedicáis a regalar dinero a las constructoras a diestros y siniestro. Otro tanto hacéis con las líneas de crédito ventajosas que les dais de prebenda a través del Instituto de Crédito Oficial. A través del Banco de España estáis permitiendo a las cajas y bancos que no contabilicen pérdidas patrimoniales en inmuebles con el fin de que mejoren su situación en el papel y así puedan prestar más dinero a insensatos españoles. A estos último les hacéis creer que es un buen momento para comprarse un piso cuando sabéis perfectamente que eso es incorrecto; A. ¿Por qué no acaban ya con la agonía del ladrillo? ¿5 millones de viviendas vacías y los precios burbujeados qué indican? ¿Nadie se da cuenta que han destrozado el país para generaciones por la burbuja inmobiliaria? Respuesta: En este sentido. 24/04/2009 : Pregunta 6.A.A. existe también una línea ICO Vivienda que colabora con los promotores en este sentido y la S. La presidenta de Sociedad Pública del Alquiler S. la el .colabora con ellos en garantizar el precio de renta junto con la gestión de esas viviendas en el mercado del alquiler.pretende colaborar en que todas estas viviendas (vacías) puedan salir al mercado del arrendamiento en condiciones ventajosas.Nieves Huertas. Como sabe. la S. creo que el nuevo Plan de Vivienda 2009-2012 remediará muchos de los problemas existentes en el acceso a una vivienda. No obstante.. a la recuperación de la deducción fiscal para los inquilinos. Además. a las ayudas a la emancipación. ¿cuál piensa que va a ser la tendencia de la demanda de viviendas en alquiler en los próximos años? Gracias. así como el resto de medidas recogidas en el Plan de Vivienda.Pregunta 14.A. Pregunta 21: ¿Para cuándo juzgados específicos en arrendamientos como los de “violencia de género” para cimentar una correcta seguridad jurídica que no existe y animar a los propietarios a alquilar? Respuesta: Creo que la modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil colabora muy directamente en este interés. Buenos días. por supuesto. a un cambio de mentalidad en la actual población y a la mejora del parque inmobiliario destinado al alquiler. Y. Respuesta: Yo creo que la evolución en la demanda de viviendas en alquiler aumentará gracias a las medidas legislativas adoptadas por el Gobierno. que es uno de los objetivos de la S. confiamos en que tanto la modificación de esta Ley como la de la Ley de Arrendamientos Urbanos favorezcan la dinamización del . no funciona”. Este dinero sale del bolsillo de todos los españoles con el fin de que los propietarios de esas empresas sigan. Mariano Rajoy. dentro de lo que nosotros podamos conseguir. el 13 de mayo de 2009: Pedirá que se eleve a 10.[588] .mercado de alquiler y a la agilidad deseada en este ámbito. manteniendo su nivel de beneficios de 2005/2006.[586] LTD: La línea del ICO mantiene con vida a muchas empresas del sector de la construcción.000 euros el máximo de la deducción por vivienda. El 24/05/2010 Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda (Arrenta) “se está admitiendo implícitamente que el sistema[587]. a seis meses de su puesta en marcha. líder del Partido Popular. José Luis Rodríguez Zapatero en junio de 2009.[589] LTD: Aguirre mediante el 20% de aumento de ayuda directa al beneficio de los constructores. La presidenta de la Comunidad de Madrid. Esperanza Aguirre.LTD: Pretendo traspasar dinero a los constructores disfrazándolo de deducción de impuestos. el 21/05/09: “La Comunidad de Madrid ha remitido al Consejo Económico y Social (CES) el anteproyecto de Ley en el que se incluyen nuevas medidas fiscales. en el Debate sobre el estado de la Nación: . potencia que los precios de los pisos suban otro tanto en Madrid. entre las que figuran el incremento del 20% en el tramo autonómico en la deducción de compra de vivienda nueva”. El objetivo es que en un futuro se construyan aproximadamente 400.000 viviendas al año. Incentivará la compra de aquellos que están esperando que el precio de los pisos siga cayendo. Con este calendario. la desgravación se reducirá linealmente hasta desaparecer cuando la renta declarada esté por encima de 24. el recorte es el mayor desde el que efectuó el Gobierno del Partido Popular. por Miguel Jiménez. en El País: Es una medida reclamada por el sector para dar salida al stock de viviendas sin vender. A medio plazo. ha defendido Zapatero. Para quienes cobren más.“El Gobierno limitará la actual deducción por vivienda del IRPF a partir del 1 de enero de 2011 a las rentas inferiores a 17. que acotó enormemente las deducciones en su período de Gobierno. “el mercado se podrá reactivar” durante los dos años que quedan hasta que entre en vigor para liberar el parque inmobiliario de pisos vacíos.000 euros anuales. sin vender o alquilar.” Comentario de EL ANÁLISIS. Ahora .000 euros anuales. especialmente en lo que se refiere a las rentas altas. precios más bajos. La deducción máxima sólo seguirá vigente para las rentas inferiores a los 17. A medio plazo. pero ¿cuántos con esa renta pueden destinar la mitad de su sueldo a la compra de un piso? Seguramente sólo quienes sean pareja de alguien con un sueldo mucho más alto. con el apoyo de CiU. y los avales a las emisiones de las entidades por 100.el PP pedía justo lo contrario. más deducciones fiscales para incentivar la compra.[590] Pablo Matos.000 millones de euros “lleguen a las familias españolas que deseen acceder a una vivienda”. probablemente. lo que dará lugar a operaciones de optimización fiscal. supone desincentivar la compra y. .000 millones de euros. el 09/06/09: “reclama al Gobierno que el Ejecutivo garantice que los instrumentos del Fondo de Adquisición de Activos (FAAF). dotado con hasta 50. El Gobierno cree que no se debe primar la economía del ladrillo por esa vía. portavoz de Vivienda del PP en el Congreso.000 euros. no tengo ni idea (…) No tengo previsiones al respecto.Comentario: La noticia bien podría haber rezado: “El PP con apoyo de CiU pretende que se vuelva a las imprudencias cometidas hasta 2007 y que se vuelvan a conceder hipotecas a 50 años y. el 07/07/09: Pregunta: ¿hasta cuándo cree que va a seguir bajando la vivienda? Respuesta: lo siento muchísimo. si se puede. Elena Salgado. eso como mínimo. también a 100 años” o bien “El PP vuelve a representar los intereses del grupo de presión constructor en el Congreso”. Desde el Gobierno hacemos todo lo indecible con el fin de que ambas variables permanezcan lo más altas . Así como la tasa de paro jugará un papel muy importante. Dependerá mucho de en que medida continuemos desde el Gobierno regalando dinero a las constructoras y a los bancos. [591] LQP: Por lo menos hasta 2013. 6%) “demuestra que se acaba la caída” y que el sector y los precios “se están estabilizando. el 15/07/09 en El Mundo: Propone que el Estado compre parte del ‘stock’ para que ‘la Constitución se cumpla. Ministra de Economía y . el 28 de Julio de 2009 en El Mundo: El repunte de las hipotecas constituidas en el mes de mayo respecto al mes precedente (14. Pere Macías. Elena Salgado.[593] LTD: Los precios de los pisos van a continuar bajando. Digo que se van a estabilizar con el fin de inducir a la población a error y así piense que es un buen momento para comprarse un piso. [592] Beatriz Corredor.de la historia. portavoz de Vivienda de CiU en el Congreso. sino de una . el esfuerzo para adquirir una vivienda es «infinitamente menor que hace un año». Beatriz Corredor.[594] LQP: la tasa de paro en 2010 llegará al 20-21%. «Con un interés bajo y una hipoteca que les permite vivir tranquilamente y sin estar agobiados al final. “Ya no cabe hablar de desplome’. “La Ministra de Economía considera que hay que dar confianza a las previsiones del Gobierno. las familias pueden tomar la decisión de comprarse una casa tranquilamente». por la bajada de los precios”. “que se van a ir cumpliendo”. Ministra de Vivienda dice el 16/09/2009 que ya es posible «comprarse una casa tranquilamente».Vicepresidenta Segunda del Gobierno: “Hay que ser razonablemente optimista sobre el futuro económico de España”. “Según la Ministra. “Nadie va a comprar pisos ‘como churros’ si no lo necesita para vivir”.[595] Comentario: Desde el punto de vista de financiación las condiciones son mejores que hace un año. .‘tendencia’ a la ‘estabilización”. pero los precios continuarán bajando. Además. Ahora es buen momento para comprar. Comentario de forero de El Confidencial NUNCA BaJAN 23/10/2007: Lo peor ha pasado ya. Comentario: Tomar la decisión de comprarse un piso ahora es de una imprudencia financiera realmente abrumadora. el Euríbor ya ha tocado techo (como bien predijo Carmen “Karma”). Si la Ministra no sabe de finanzas lo que tiene que hacer es guardar silencio. ¿Para qué me voy a comprar un piso cuando hay razones más que de sobra para pensar que los precios de los pisos van a continuar bajando?. nada. Lo que se le ha olvidado decir es que en la primera legislatura del PSOE la burbuja continuó aumentando. ¿No irán Vds. un pisito) en España. a contradecir a estos ilustres economistas que escriben libros y todo? (y hasta consiguen que se los publiquen). ahora que ha explotado. en su versión para pobres. Por todo esto. Elena Salgado el 08/10/09 en El Confidencial: “La gran expansión” de la burbuja inmobiliaria se produjo “en las dos legislaturas en las que gobernó el PP”.[596] Comentario: Eso es cierto. el PSOE se está empeñando en mantener los precios anteriores a la burbuja mediante .Además. recuerden que “alquilar es tirar el dinero” y “por lo que me cuesta el alquiler pago la hipoteca”(Carmen Tomás. hace muy poco) y piensen lo bueno que es no estar preocupados por la evolución de los salarios al tener “otros activos que generan rentas adicionales” (Solbes). en España los pisos nunca bajan. Nada como un inmueble (o. Anunciación Romero. Lo que has de decir Elena. Secretaria de Estado de Vivienda. la bajada de precios y el nivel del Euríbor hacen que el actual momento sea “más favorable” para comprar una vivienda. El fin último es que las constructoras puedan quitarse los pisos al mayor precio posible. Añadió que se ha demostrado que las deducciones fiscales para la compra de viviendas han sido un “error” Eso también es verdad. sino de una ‘tendencia’ a la ‘estabilización’. el 15 de octubre de 2009: ‘Ya no cabe hablar de desplome’.engaños a la población y subvenciones directas a los promotores/constructores.[597] Comentario de forero de Facilísimo . En opinión de Romero. es que su Gobierno las ha eliminado a la vez que ha estado mintiendo al decir que es el momento adecuado para comprar un piso cuando no lo es (ya sabemos que van a continuar bajando mas en los próximos años). 02/10/2009 Manuel dice: El problema es que ese Euríbor dentro de uno o dos años volverá a estar al 4 o 5%. van a bajar mucho más. Comprar una vivienda hoy es un 39. ese 7% de media es ridículo con la sobreoferta del mercado. La gente que ha vivido la subida de tipos de 2007 lo sabe.[598] Beatriz Corredor. dos millones de casas entre 1º y 2º mano. lo contrario del último año. Los tipos se van a disparar y lo que hoy son 600€ en dos años pueden ser 1000€. Lo que de verdad tienen que bajar son los precios. Ese descenso es pan para hoy y hambre para mañana.5% más barato que hace un año. el 16/10/2009: “Además. Y si no que intenten negociar los compradores una hipoteca con su banco a tipo fijo y verán lo que el mercado está anticipando. No nos dejemos engañar. Ministra de Vivienda. Corredor ha recordado que el Proyecto de Ley de Medidas de Fomento y Agilización Procesal del Alquiler y de la Eficiencia Energética de Edificios ya ha sido aprobado por la Comisión de Justicia del . las de Enjuiciamiento Civil. para acabar con el “inaceptable” número de viviendas vacías en España o para mejorar la eficiencia energética en la vivienda. Unas reformas legales a las que se añaden las medidas incluidas en el Plan Estatal de Vivienda. Este proyecto reforma a su vez tres leyes.[599] Asociación para el Fomento del Alquiler y Acceso a la Vivienda: “El desahucio exprés ha sido un fracaso”[600] el 24/05/2010. Acuerdo entre el G-14[601] y la Junta de Andalucía 04/12/2009 en El Mundo: “Nuevo pacto público-privado en el sector inmobiliario. Las grandes inmobiliarias españolas que integran el G-14 han acordado . con ayudas al alquiler y una previsión de que el 40% de las viviendas de protección oficial sean para arrendamiento”. para agilizar casos como los desahucios por impago del alquiler. Arrendamientos Urbanos y Propiedad Horizontal.Senado. por lo que proseguirá su tramitación en esta Cámara y después en el Congreso. 000 casas que tienen en la región”. el 17/12/2009 en El Mundo: “La limitación en los precios que sufrirán las viviendas al convertirse en protegidas quedarán compensada con las garantías de demanda y de financiación”. A estas viviendas se les aplicará una rebaja de precio de al menos el 20% con el objetivo de drenar el ‘stock’ de 70.con la Junta de Andalucía incluir pisos que cumplan determinados requisitos en el Plan de Vivienda de la comunidad.[602] Comentario: ¿No crees que es injusto que las andaluzas y los andaluces paguen nada de sus impuestos para que los constructores puedan vender sus pisos? ¿No piensas que lo más justo es que los constructores bajaran los precios de los pisos para poderlos vender? ¿No han ganado lo suficiente ya en el período 19972006? Beatriz Corredor.[603] . [605] Santiago Baena.2. El comprador está esperando por esa razón y puede ser un error porque los precios no van a seguir cayendo”.2. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/TASADORAS Carlos Smerdou.7. presidente de la Patronal de Promotores y Constructores de España (APCE) considera las medidas para dar salida al stock positivas[604] Ahora que ya conoces de sobra a José Manuel: ¿Te parecen buenas o malas para la gente la gente honrada estas medidas anunciadas por Beatriz el 17/12/2009? 8. consejero delegado de Foro Consultores. el 09/01/09 en El Mundo: “Es importante recobrar la confianza y que no se piense que la vivienda va a seguir bajando en picado. el 15/01/09 en El Mundo: .José Manuel Galindo. “Ya se ha producido toda la bajada de precios que se tenía que dar.[606] Santiago Baena.”[607] . Nosotros no habríamos favorecido esas subidas de precios”. En estos momentos. El problema no está sólo en el precio. el mercado esta congelado por la falta de liquidez lo que provoca que no se vendan las viviendas. difícil.” “Pienso que es desmesurado. El 2009 va a ser un año complicado. y grande. interesante. pero finalmente saldremos de esta crisis en la que nos han metido y de esta racha tan negativa que atraviesa el mercado inmobiliario”. que es un problema. Los precios ya se han ajustado mucho más de lo que dicen algunas encuestas y al hilo de lo que los Api hemos venido manifestando. ahora sólo se darán ajustes. “Qué opina usted del estudio presentado por Funcas que dice que las viviendas deben bajar todavía un 30% más. El problema está en la financiación. el 30/01/2009 en El Mundo: “Los advenedizos han sobrecalentado el mercado. ) No es razón directa de inconstitucionalidad. Si tiene derecho a ello y.) también a las empresas… y a las personas. no encuentra financiación para poderla adquirir evidentemente entraría en conflicto con el propio mandato constitucional (. Lo que he manifestado es que todo el mundo tiene el derecho a una vivienda digna y eso viene recogido en la Constitución... en condiciones objetivas.LQP: Como la gente sepa que está sucediendo no vendemos un piso José Luis Galindo. el 02/02/09 en Popular TV: Pregunta: “¿Qué espera el sector inmobiliario de esta reunión (con los principales banqueros de España)?” “. No ha habido ninguna sola peseta que haya salido de este plan (el Plan de Vivienda aprobado por el gobierno).que financien a los particulares con el fin de que puedan comprar una vivienda a los particulares… a aquellos que la necesiten y (... pero es indirecta. El plan en si es .. pero yo sé que al Gobierno cuando le propuse esta medida no le gustó excesivamente.. pero no se ha materializado..) sería una medida interesante.” Pregunta: “¿Qué medidas propondría usted?” “En primer lugar (. Otras medidas sería un poco más directa: sería la compra de activos inmobiliarios (.....).. (. (..[608] LTD: En definitiva lo que deseamos son ....” Pregunta: “¿Qué esta impidiendo que se reabsorba el stock de viviendas?” “La falta de financiación a las personas..) sería absorber el sector.) Los bancos están usando la liquidez que se les inyecta para sus propios problemas y no tienen en cuenta otros problemas que son los de la economía general”...).. (.) para que fueran suficientes para el promotor para amortizar la carga financiera.. Pero no es igual: cualquier medida que tenga que ver con la absorción de los stocks (.interesante (.) Hay que conseguir (.) que encuentren la financiación..) Para ello hemos propuesto una serie de medidas entre otras una subvención de los intereses (.. El empresario y presidente del grupo Villar Mir y OHL. el 25/03/2009 en El Mundo: .[609] LQD: Ciertamente lo está haciendo bien desde el punto de vista de los constructores porque buen dinero que nos esta pasando y regalando. José Manuel Galindo. el 24/03/09 en El Mundo: El actual Ejecutivo “lo está haciendo bien” ante la crisis. Entre otras formas he de destacar los avales que nos ha concedido el Instituto de Crédito Oficial. Con nuestra situación financiera ningún banco privado nos hubiera avalado. – No bajar los precios de los pisos ni un céntimo Juan Miguel Villar Mir.dos cosas: – Que el gobierno nos compre los pisos a precios de 2005/2006. el 17/04/2009 en “Ha solicitado en rueda de prensa la intervención del Estado para drenar el ‘stock’ de casi 800. Propone crear por las distintas administraciones una sociedad pública que se quede con parte de estos pisos para realizar política de vivienda.000 pisos sin vender que estima habrá a finales de este año.[611] LQD: Vendimos las casa a 100. [610] José Manuel Expansión: Galindo. banca y Gobierno) podríamos articular medidas que podrían ayudar al conjunto de la sociedad porque hay que recordar que la vivienda es un bien de primera necesidad”. ahora nos las compra el mercado a 60. Por eso. para venderlos o alquilaros a determinada demanda”. les pido que se sienten con nosotros y los tres agentes (promotores. esto es.“Con la colaboración de la Administración se iría más lejos. Queremos seguir ganando como en 2005/2006 así que el Estado ponga la diferencia entre 60 y . . Hay un Plan de Vivienda donde hay recursos (. no deberíamos plantearnos”. Ellos (los constructores) están acostumbrados a llevarse enormes márgenes y a una cosa no están dispuestos. Es que otro escenario sería un escenario que. a bajarse del burro.. no desean con más ahínco que todos les paguemos los beneficios comprándoles sus pisos con un sobreprecio respecto del mercado enorme. Todo lo contrario. un derecho constitucional..). Estamos en unas circunstancias que creo que justifican que la Administración Pública destine recursos para salir de la coyuntura. Que el mercado funcione y que el Estado no intervenga como tampoco lo hizo en el período 1997-2006 que es cuando se formó . “Es que la vivienda es un derecho... Comentario: El escenario que ellos no desean plantearse es el de vender los pisos a precios de mercado. eeehhh.100.. 000. Enrique de Aldama. por lo menos. presidente de la patronal Seopan. ya exigió al Gobierno en 2004 pasividad. Además.[613] Comentario: Ricardo Vergés Escuín cifra en 2009 el número de pisos nuevos sin vender en.000 los pisos en construcción.la burbuja.[612] David Taguas. el 22/04/09: “Se empiezan a dar las condiciones óptimas .000 pisos sin vender”.350. el 21/04/2009 en El Mundo: “Los inmuebles adquiridos como inversión por parte de particulares no deberían ser motivo de preocupación”. presidente de la patronal constructora Seopan. José Manuel Galindo. cifra en 1. “Las promotoras y los bancos tienen “como mucho” 325.000 aquellos escriturados y no registrados y 3 millones los vacíos. 650. 200. ya que más allá no se podrían cubrir los créditos al promotor. como el sur de EEUU con caídas superiores al 50%.para que comprar una vivienda sea muy posible”. Profesor de Economía de la London School of Economics el 07/12/2009 en Público: “¿Han descendido lo suficiente los precios de la vivienda en España? No. quizá de 1. sobre la . Existe un exceso de oferta enorme. presidente de la patronal de empresas constructoras Seopan.5 millones de viviendas. “Los precios ya se han ajustado razonablemente” y ha recordado que “el 20% es lo máximo a lo que se puede llegar”.[615] David Taguas. Ha sido aún muy reducido comparado con otros lugares con incrementos parecidos a los de España. más que en ningún otro país del mundo”. Se dan condiciones objetivamente buenas “para la compra”[614] Luis Garicano. ya que tiene como objetivo estimular transitoriamente la demanda (durante los próximos 19 meses) para reducir el stock acumulado. Si antes la compra de viviendas respondía más a la expectativa de subida del precio. profesor de Economía de la Universidad Pompeu Fabra: Que sólo las rentas bajas puedan deducirse hasta 9.000 euros” y “no hay mejor ‘desgravación’ para un comprador de vivienda que los pisos bajen de precio un 30%” en El Mundo el 12/02/09”. ahora no se compran por la expectativa de bajada del mismo.015 euros va en la buena dirección y la coherencia del mercado “pues el salario medio real de la clase media que compra vivienda en España es de 18.[616] José García-Montalvo.eliminación de la desgravación fiscal por la adquisición de vivienda habitual a partir del 01/01/2011.[617] . en El Mundo el 18/05/09: El anuncio de esta iniciativa tiene un fuerte carácter “estabilizador”. ya que el efecto positivo para el drenaje del ‘stock’ y la recuperación de la demanda se demoraría otro año”. El mero anuncio de la eliminación parcial de la deducción por compra de vivienda para rentas. presidente de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) el 20/10/2009: “en ciudades como Madrid. superiores a 24. el 04/06/09 en El Mundo: “El mero anuncio de limitar la deducción por compra de casa ya tiene efecto. Esta reforma de la deducción debería aplicarse “cuanto antes mejor” y no posponerse hasta 2011.[618] Oscar Martínez.David Taguas. Barcelona y Sevilla el precio ha tocado fondo”.000 euros anuales a partir de 2011. “más allá de la idiosincrasia de cada comunidad y de cada municipio. “ya ha empezado” a tener efecto sobre las decisiones de compra de las familias. en principio. lo que es cierto es que la bajada de los precios está . sin tener que recurrir a los beneficios.” El sector cuenta con provisiones totales como para hacer frente a una devaluación del 35% en los precios de los inmuebles.[620] Informe de estabilidad financiera del Banco de España de marzo de 2010: “La banca acumula 60.[621] Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Bizkaia el 14/12/2009: “Es obvio que el precio de los inmuebles ha .000 millones en activos inmobiliarios por los morosos.tocando fondo”.[619] José Manuel Galindo. el 20/11/2009: “La gente ha entendido que los actuales precios de las casas son los mejores a los que podrá comprar”.000 millones. La exposición potencialmente problemática es de 165. Ese es el colchón con el que se enfrenta a 2010”. como si lo que quieres es una segunda residencia para tus vacaciones o bien realizar una buena inversión y colocar tu negocio donde siempre soñaste…”[622] Instituto Juan de Mariana el 03/03/2010: “La vivienda sigue sobrevalorada más de un 20% en 2009.[623]” 8. el precio de la vivienda nueva se ha reducido un 6% en España a lo largo de 2009. Sin embargo. Según los últimos datos.3.2. BANCA EN GENERAL Juan Ramón Quintás.sufrido una bajada importante. tanto si buscas tu vivienda habitual. Este es un buen momento para la compra. El presidente de la Confederación Española de Cajas de Ahorros .7. la relación entre el precio de venta y el de alquiler todavía muestra una sobrevaloración de más del 20% respecto a su nivel medio histórico. “La obra social está en nuestro ADN y no nos avergüenza ni nos pesa haberlo hecho”.[625] L a CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorros) señala al BCE (Banco Central Europeo) como único responsable de la crisis de liquidez el 08/06/2009 Comentarios de foreros en El Confidencial: .(CECA ). despisto al personal.” Rafael Domenech. Economista Jefe BBVA para España y Portugal.[624] LTD: “A ver si echándole las culpas a los inmigrantes e ir de sociales. el 17/03/09 en El Mundo: “Las cajas han ‘pecado de exceso’ al conceder demasiadas hipotecas a inmigrantes”. en marzo de 2009: “(…) podría ser un buen momento para adquirir una vivienda”. Vaya cara. en el caso de las cajas. sin rigor de riesgos y. hipocresía y caradurismo por los que se mueve la clase política española ya rayan con el insulto. las cajas no tienen la culpa de su situación. Veo que se apuntan a la teoría Rodríguez Zapatero de que todo viene de fuera. con el añadido de las operaciones políticas o semipolíticas. badalillo: Los niveles de cinismo. se los han buscado ellos solitos con crecimiento de los créditos desbocado. si después se asoman al balcón y se congrega a su alrededor la borregada con las banderitas. pero los problemas de las cajas y bancos en España. Una pregunta a este gran prohombre de las finanzas: ¿y como va a inyectar “liquidez” el BCE en las corruptas cajitas españolas? ¿a cambio de qué? ¿qué le queda por sobrevalorar a los “banqueros” más corruptos y sinvergüenzas a este lado del atlántico? ¿acaso se creen que el BCE es un pozo sin fondo de bodrios inmobiliarios? ¿alguien se cree que un . Normal. Yo también creo que el BCE debía haber relajado su política monetaria antes porque veía el peligro de inflación y no la recesión que venía.TITI3: Efectivamente. ¿como esperan que se lo crean los que nos financian. que suponen el grueso de la morosidad actual de bancos y cajas”. como adelantó El Confidencial: según una carta remitida al sector. el “Ha accedido a relajar las provisiones que tienen que dotar las entidades por las hipotecas morosas. si ni siquiera nos lo creemos nosotros. como dicen los muy cínicos?. Es decir. allende de nuestras fronteras?[626] Miguel Ángel Gobernador del 15/07/2009: Fernández Ordóñez. casi un millón de dólares. presidente de Santander hará .piso en Manoteras[Madrid] puede costar 500. se trata de una gran ayuda para las cuentas del sector que puede salvar a más de una entidad.000 euros. La de arena es que deja fuera el crédito promotor que tenga como garantía suelo no rústico o promociones en construcción. Banco de España.[627] Emilio Botín. ahora no abarcarán el 100% del valor del inmueble sino sólo el 30%. gracias la proximidad entre el Banco de España y las entidades que ha proporcionado mayor sensibilidad y conocimiento para actuar”. cuyo sistema financiero ha superado con éxito la mayor prueba de estrés de la historia.[628] Standard and Poor’s (una de las grandes agencias en el sector de las calificaciones de riesgos) “El incremento de nuestra estimación de rango de activos problemáticos para España refleja nuestra perspectiva de que. los créditos problemáticos podrían alcanzar el 11 por ciento del sector crediticio domestico privado”.[629] El director de la división inmobiliaria de Caixa Catalunya. Eduard Mendiluce. durante la actual recesión. el 26/11/2009: Ha asegurado en declaraciones recogidas por .referencia el 15/09/2009: “Al caso español. La Nueva Era Vivienda con motivo del Salón SIMA en Madrid los días 27 a 30 de mayo de 2009 ¿Compro ahora o espero?[632] Iliana Izverneniceanu de la OCU: “(…) Los pisos ya están muy bajos comparado con el año pasado respecto al precio. director de análisis de Bankinter el 23/12/2009: “El ajuste ha sido suficiente para que los precios no sigan bajando. Que la caída de precios no vaya a más es transmitir a las familias que sus viviendas no valen menos. pero la recuperación de precios no va a llegar hasta al menos 2012”.2. El ajuste está muy cerca del final. (…) Es que esperar es malo también porque entramos en .Europa Press que “los precios de la vivienda y suelo han tocado fondo en algunos casos. Otros En relación con la noticia Mayo 2009.4.[630] Ramón Forcada. si es que no está en su final”.7.[631] 8. ¿Cuándo llego a una vivienda tengo que decir: es una vivienda barata? ¿Está bien de precio? Y hoy digo que mayoritariamente que sí en muchas localizaciones. 5% o 6%.lo que podemos llamar una deflación.[633] Gonzalo Bernardos. Economista de la Universidad de Barcelona: “¿Qué pueda bajar de ahora (junio 2009) a final del año (2009?): un 4%. si el consumidor sigue esperando porque el consumidor cree que el precio de un producto. no animamos el consumo y no animamos la economía con lo cual nuestro consejo: si usted ya tiene dinero ahorrado. ya tiene una hipoteca interesante. va a hacerse usted un bien a usted porque tiene un piso y a la economía en general”. compre un piso porque. y en concreto de un piso. además. Fernando Encinar. Segundo: ¿me gusta? Hay . de el portal de Internet Idealista el 05/04/2010: “Nadie que conozca el mercado inmobiliario se atreve a hablar de estabilización o subida de precios”. no compramos nunca. va a seguir bajando. por lo menos un año”.autenticas… digamos princesas en materia de vivienda en venta. El 02/02/2010 El director general del Instituto de Estudios Económicos (IEE).. Yolanda Cristóbal. prevé que en los próximos . abogada y asesora de RE/MAX Venture: “Es el mejor momento para comprar. Juan Iranzo. Yo creo que ha llegado el momento de comprar una vivienda en España”.. (. José Luis Campos Echevarria (autor del libro “La burbuja inmobiliaria”): “En abstracto es que hay que esperar.) Hay que comprar ofertando ahora porque sino te quedas sin la casa que quieras”. Y la tercera es: ¿la puedo pagar con estos tipos de interés? Con estos tipos de interés hay mucha más gente que la puede pagar que lo que había aproximadamente 6 meses atrás (…). meses las entidades financieras pongan “gran cantidad” de activos inmobiliarios en el mercado y que los precios de las viviendas sigan bajando. tras señalar que el aumento de la demanda de viviendas no llegará hasta 2013. y patrocinado por Bancaja. por lo que “las perspectivas no favorecen la adquisición de inmuebles”. Destacó que la situación del sector de la vivienda será “bastante peor” este año. No obstante. así como el endurecimiento de las condiciones de aprovisionamiento marcadas . Así lo dijo durante la presentación del libro ‘Economía de la vivienda en España’ dirigido por el director de servicio de estudios del IEE. debido a que se seguirá destruyendo empleo. advirtió de que todavía deben ajustarse los precios de las viviendas hasta llegar a una media del 30% y previó que un aumento de los tipos de interés a finales de año. Gregorio Izquierdo. socio fundador y presidente de Red Expertos Inmobiliarios el 16/11/2009 “Para vender esas propiedades es fundamental que el propietario rebaje sus pretensiones entre . “aceleren” la salida del stock de vivienda. cifró en 100. que ha pasado del 10% al 20%. Lorena Mullor.000 las viviendas gestionadas por bancos y cajas. y dijo que estos activos “deberán venderse” para mejorar los balances de las entidades financieras[634]. del stock de 700.por el Banco de España desde enero a las entidades financieras.000 que existen en la actualidad. Eduardo Molet. economista AHE: “Siempre es un buen momento para comprar si lo que se pretende es cubrir una necesidad real de uso propio. (…) Por lo tanto para todos los que estén pensando comprar ahora puede ser un buen momento”. Así. un 30 y un 40 % respecto al precio que tenía el inmueble en el año 2006”. consejero delegado de Irea el 19/11/2009 Pregunta: “¿el precio de la vivienda y del suelo ha tocado fondo?” Respuesta: “el precio de la vivienda tocó fondo hace tiempo. Y el precio del suelo ha caído más rápidamente que el de la vivienda aunque quizás pueda descender algo más. Nosotros trabajamos para cerca de 28 compañías inmobiliarias reestructuradas y ves que el tasador le ha rebajado los activos en dos años un 30% y luego el banco compra esos activos con un descuento del 10%-15% sobre el valor de .[635] Mikel Echavarren. Exclamamos en el desierto que las estadísticas de precios del gobierno no valen para nada y están haciendo mucho daño al sector y a la visión que tienen los analistas internacionales sobre el país porque piensan que somos idiotas. ya ha bajado todo lo que tenía que bajar. En EEUU y Reino Unido el precio ha caído ya en torno al 20% desde máximos y en cambio en España sólo hemos bajado un 8%. . fue ir al rescate del sector inmobiliario. la destrucción de empleo”.1. el 17/01/2010: “.. que es el que ha generado el peor efecto de la crisis en este país. catedrático del Esade (Barcelona) el 13/01/2010: “El precio de los pisos bajará un 20% en los próximos dos años”. Francesc Xavier Mena.[637] Celestino Corbacho Economista: el 19/12/2009 en El Anima a comprar una vivienda en 2010 porque todavía podrá desgravar. porque creo que no se podía hacer.[638] .8. Gobierno José Luis Rodríguez Zapatero. AÑO 2010 8.2.2.[636] 8.8.tasación”.lo que no hicimos. que no espere más”. más bajará su precio”. “Para que el mercado inmobiliario comience a reactivarse deben ajustarse los precios a las condiciones financieras de los hogares y que finalicen las perspectivas bajistas sobre los precios”.Junta de Andalucía. portavoz de vivienda del grupo del Partido Popular en el Congreso de los Diputados sobre la eliminación de la desgravación por la adquisición de vivienda habitual a partir del 01/01/2011 para una parte importante de los ciudadanos el 24/02/2010: .[640] Pablo Matos.[639] Facua-Consumidores Andalucía 04/02/2010: en Acción de “cuanto menos viviendas compren los consumidores. por lo que señaló que “no cabe plantear que las viviendas han tocado techo y no van a bajar más de precio”. el 03/02/2010: “El que quiera comprar. ” En la misma noticia.“Eliminarla es suprimir la desgravación a toda la clase media”.[642] Ángel Laborda. el 12/03/2010: . director de coyuntura de Funcas[643] el 18/03/2010: “España corre el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da créditos directos”[644] Beatriz Corredor. como hasta ahora. Pere Macías de CiU: Es fruto de la ignorancia absoluta comportamiento humano. “Propone incrementar del actual 15% al 25% la desgravación fiscal en la retención del IRPF y de manera generalizada.[641] del E l PP en la Comisión de Vivienda del Congreso de los Diputados el 25/02/2010: Insta al Gobierno a modificar las condiciones de acceso a la línea del Instituto de Crédito Oficial (ICO) de moratoria hipotecaria destinada a desempleados. . como usted ha asegurado recientemente. ya que esto es lo que consideramos razonable para poder pagar una hipoteca con tranquilidad y sin agobios.Entonces. ¿le recomendaría que la compre en este momento? R. P. un buen momento para comprar vivienda? Respuesta.Pregunta. Todo depende del ‘stock’ de viviendas en la zona en la que se quiera comprar. Pero hay sitios donde ..Siempre que el esfuerzo para comprarla no supere el 30% de los ingresos familiares. las condiciones para elegir vivienda y para decidirse correctamente son buenas en cuanto a oferta. si alguien encuentra la casa que desea..Todavía hay discrepancias en cuanto a su evolución.¿Es realmente éste. tipos de interés. fiscalidad –desde 2011 ya no habrá deducción por compra salvo para las rentas inferiores a 24. Los precios deben ir ajustándose más donde haya mucha oferta de viviendas para residencia familiar...Y en lo que se refiere a los precios.000 euros– y ayudas públicas (…) P.. ¿ya son los adecuados? R.Objetivamente. el ‘stock’ ya no es tan amplio e incluso empieza a reducirse bastante y los precios se van estabilizando.[647] Como muy bien dice Pedro Pérez. en 21 provincias. el precio tiende a incrementarse. . [645] María Antonia Trujillo.000 a 36. antigua Ministra de Vivienda el 06/11/2009 en El Mundo: ‘Para que se acabe con el ‘stock’. Secretario General del G14 el 10/11/2008: “Que el mercado funcione”. el 22/03/2010: “dará más dinero a los promotores que le cedan pisos para alquiler. la vivienda todavía debería bajar de un 30% a un 50%’. Las últimas estadísticas que publicamos dicen incluso que. [646] El Gobierno Vasco.000 euros por adelantado por cada vivienda nueva que entreguen durante cinco años a la Administración”. Elevará su oferta de 27. Beatriz Corredor. y no a los se establecieron en plena . el 19/04/2010: Este año es el momento de comprar una vivienda. directora general de Arquitectura y Política de Vivienda del Ministerio de Vivienda. el 21/04/2010: “El año 2010 es uno de los mejores años que pueden utilizar para tomar esa decisión (comprarse un piso)”[649] Asociación Cemento de ajustarse “a precios que de Empresas Fabricantes de España: el mercado debería los precios reales..[648] Juan Ramón Rallo.) en general conviene esperar un par de años a que “los precios de la vivienda en propiedad sigan bajando”.. Director del Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Marina el 14/09/2009: “(.Anunciación Romero. [650] Beatriz Corredor el 13/07/2010: Los brotes verdes ‘empiezan a tener una entidad esperanzadora’ para el ‘ladrillo’. CONSTRUCTORAS/ INMOBILIARIAS/ PROMOTORAS/TASADORAS . 8.”El precio de la vivienda ha tocado fondo y ya no va a bajar más. se ha visto que el nivel (de precios) no sólo no ha caído.burbuja inmobiliaria”.2. de hecho. Los precios de vivienda deberán caer entre un 5% y 40% para que el sector vuelva a reactivarse. los precios están subiendo”. en los dos o tres últimos meses. donde la gente compra su primera vivienda.2.8.[651] José Luis Rodríguez Zapatero el 23/09/2010 en la cadena estadounidense CNBC . sino que en ciertas zonas de España. el 14/01/2010: Con lo que se ha ajustado el sector residencial en los últimos años “ya es suficiente”.com: “Pregunta: ¿Es buen momento para comprar casa? Respuesta: No diré si sí o si no.[652] Vicente Martínez-Pujalte. lo que tendría importantes consecuencias sobre el empleo.Pedro Pérez. En su opinión. “si siguen bajando los precios se corre el riesgo de llegar a un sobreajuste”. porque entonces le haría una faena a muchas empresas privadas[653]” Juan Lazcano. presidente de la La Confederación Nacional de la Construcción el 03/03/2010 sobre la rebaja del IVA en los trabajos de rehabilitación de vivienda: “Estamos satisfechos con la sensibilidad que ha mostrado este Gobierno en relación con . diputado del PP por Murcia el 01/03/2010 en idealista. director comercial de Salsa Inmobiliaria.[654] Bibi Rodríguez 18/03/2010: de Grupo Afirma el “los clientes ya se han dado cuenta de que el precio no puede bajar más”. También consideramos positivo que hayan incorporado a este documento muchas de las propuestas que hemos venido presentando en los últimos meses” y solicita extender estas bonificaciones argumentando que el actual ‘stock’ de viviendas sin vender no se solucionará “al menos hasta 2014”. como son la rehabilitación y la obra civil.parcelas muy importantes de la actividad de la construcción. “Los precios no los podemos bajar más. “siempre ha habido un interés real por comprar. Según señala. En el mismo foro. las gangas que estaban esperando ya están en el . Víctor de la Puerta. pero la gente esperaba que el precio bajara más y el problema es que los promotores ya hemos hecho un gran esfuerzo de reducirlo en el margen que podíamos”. Así. editor del blogsalmon. el 23/03/2010: “Es bueno que los precios de las viviendas dejen de caer”. Durá cree que la banca vendería todo su ‘stock’ de viviendas en el plazo de un año y medio si el Gobierno central y el autonómico emprendieran un plan similar al del automóvil. cajas y cooperativas de crédito procede de pactos de compensación de deuda con promotores”. la Federación Valenciana de Empresarios de la Construcción (Fevec) el 25/03/2010: Durá afirma que “un 70% de las casas en manos de bancos.[655] David González (Grupo Anuntis).com el 10 de mayo de 2010: “lo que deberían hacer es ajustar los precios entre un 40% y un 50%”.mercado”. .[656] Remo.[657] Juan Eloy Durá. En cuanto al ajuste del precio de la vivienda. El precio de la vivienda “está empezando a llegar a su valor objetivo” para poder incrementar el número de ventas y consideró que “no bajará mucho más”[658] Santiago Baena. mi opinión es que si se conocieran realmente las operaciones que se cierran. el 20/04/2010: “Las condiciones son óptimas para comprar una vivienda”.[659] José Manuel Galindo. no se produciría esta pregunta: los precios ya van muy ajustados”.[660] María Antonia Trujillo. Colegio General de los Colegios Oficiales de la Propiedad Inmobiliaria de España el 14/04/2010: “Es indudable que éste es un buen momento para comprar. exMinistra de Vivienda el 16 de junio 2010: “Cada uno .un plan que los constructores ya reclamaron a principios de enero. 8. BANCA EN GENERAL Isidro Fainé.puede hacer lo que considere oportuno (…) YO AHORA NO COMPRARIA”[661] [662] José Manuel Galindo.3. el 05/02/2010: “Ahora no venderías tu casa con una pérdida . el 21 de junio de 2010: Galindo prevé un ‘efecto llamada’ tras el verano que disparará las ventas de casas. el 19 de mayo de 2010: “Mejor comprar este año que el que viene”. presidente de La Caixa.2. [664] Banca March el 23 de junio de 2010 “Al mercado inmobiliario español le quedan dos años y medio más de parálisis”[665] 8. [663] José Manuel Galindo. [666] Esa es la cuestión fundamental para entender el comportamiento de los bancos y cajas en los próximos meses. ¿tiene sentido vender con reducciones de precios desde 2007? ¿O tiene sentido aguantar hasta que llegue la recuperación? Y como es una clave de gestión. tanto al mercado de segunda mano como al de . explicó Juan María Nin. director general”. el paro subiendo y el Banco Central Europeo les cortará de cuajo las líneas de financiación preferencial. asímismo seguirán saliendo más pisos al mercado. expresó Fainé a uno de los muchos periodistas presentes en la sala. pues no lo cuento”. Yo creo que no: los bancos y cajas no serán capaces de aguantar sus viviendas sin sacarlas al mercado y con ello hundirán aún más si caben los precios de los pisos. No las podrán aguantar porque la mora de los créditos concedidos seguirá aumentando.del 30%”. “La clave de la gestión es el factor tiempo. Alberto Pulido.[669] La agencia de calificación de crédito Fitch estima que el precio de la vivienda debería caer un 30% hasta 2012[670] . director Hipotecario en el Santander de Negocio Pregunta: “¿Es un buen momento para comprar vivienda?” Respuesta: “Por su puesto”. responsable gestión de inmuebles de Unicaja: de “No creo que las bajadas sean ya significativas sobre los precios actuales”.primera.[667] Xavier Mena. catedrático de Esade: “Los bancos podría hacer frente a una caída de los precios inmobiliarios de hasta un 50%”. procedentes de promociones en curso. [668] Juan Carlos Jiménez. Cuando se produzca.[671] Luis de Guindos. compre. el precio es adecuado y tiene dinero para pagarla. ex Secretario de Estado de Economía con el gobierno del Partido Popular y ex presidente de Lehman Brothers en España el 24/03/2010: Pregunta: ¿cómo cree que se podría reflotar el mercado residencial? Respuesta: la medida fundamental es el ajuste de los precios a la realidad del mercado. espere.4. En cualquier otro caso.8.8. economista y profesor de la Universidad de Barcelona. sino en viviendas . el 12/02/2010: Pregunta: ¿Le planteo mi pregunta en pocas palabras. ¿compro ahora o espero todavía más? Respuesta: Si la vivienda le gusta. OTROS Gonzalo Bernardos. empezará a eliminarse el exceso de oferta y la demanda no sólo estará enfocada en el stock de vivienda.2. nuevas.7% de los hogares tiene muchas dificultades para llegar a finales de mes. la tasa más alta en seis años. Y también es muy importante que las entidades comiencen a dar crédito. con lo que se reactivará el sector de la construcción. Aunque sí están dando financiación.[672] ‘Informe de Coyuntura GrupQualitat’ el 17/03/2010: Inmobiliaria Calcula que “la venta de pisos repuntará un 25% en 2010” y que el precio de la primera vivienda “dejará de bajar y tendrá un comportamiento estable durante 2010”. el .[674] Instituto de Práctica Empresarial 20/07/2010: “Los precios de los pisos volverán a subir a partir de 2011”.[673] Casi dos de cada 10 españoles están por debajo del umbral de la pobreza. El 13. pero para sus propios inmuebles. Banco Internacional de pagos: hasta el año 2050 y. los precios de los pisos en España bajarán el 75%. basándonos en las dinámicas demográficas.[675] . CAPÍTULO IX ORÍGENES CULTURALES DE LA OBSESIÓN POR TENER PISO Hasta ahora he intentado abordar los siguientes aspectos de una forma pormenorizada: 1. hasta qué punto estos están cayendo y cómo y porqué los mismos seguirán cayendo en los próximos años. 2. los tipos interés a los cuales me financio así como el riesgo de impago del alquiler de ese piso en caso de que lo sacara al mercado de alquiler. Cómo sacar el mayor provecho al derrumbe . 3. Qué esta sucediendo con los precios de los pisos y el de los alquileres. Cómo se valora de forma objetiva un piso sabiendo el precio de su alquiler. Los mecanismos mediante los que se ha inducido a error a la población y las formas que han tomado. El calendario del engaño año tras año desde 2003. 9. . 5. CAUSAS CULTURALES DE ESTA SITUACIÓN. y de 4.1. Ejemplos concretos de las declaraciones de los distintos poderes fácticos artífices de la gran mentira.de los mercados de alquiler compraventa de pisos en España. 6. En este capítulo hablaremos sobre las razones antropológicas que vienen definidas por el carácter español y que han facilitado que el engaño fuera tan eficaz. LA IDIOSINCRASIA DE LA SOCIEDAD ESPAÑOLA. La gran mayoría desea que su hijo sea abogado o médico y casi nadie repara en el hecho de que de obrero especializado tal vez se viva mucho mejor. Buena prueba de ello es la figura del hidalgo en la obra que.1. Por otro lado. En España existe la idea de que todos tenemos que ser licenciados: en Derecho. El Lazarillo de Tormes Varias son las cosas que podemos aprender de este libro sobre la sociedad española de la época que no han variado desde entonces.9. El alquiler ha sido denostado como propio de . Por un lado.1. la necesidad de la pleitesía debida a las apariencias. en Economía o en lo que sea. aun no pudiendo más que ofrecer a El Lazarillo comidas “sin principio ni fin” (El Lazarillo no comía nada). tenía una obsesión enfermiza con mantener la buena imagen. el rechazo de cualquier trabajo manual por ser visto como perteneciente a las clases sociales más bajas. El 4X4 no nos servirá de nada cuando haya nieve o hielo. Lo de las . Los colegios de pago de los niños los tenemos por ahí con el fin de que nuestros hijos se muevan entre gente que tiene piso y 4X4. el coche 4X4. mandar a los niños a colegios de pago e ir de vacaciones a sitios que no sabemos ni situar en el mapa. nos quedaremos estancados en la carretera.los pobres. Del pisito nos diremos propietarios. a pesar de no conocer ni la provincia limítrofe. Se partía de la falacia de que comprar lo hace el que puede y el que no. al no tener los neumáticos de invierno. al alquiler. Ahora la forma de aparentar es tener el pisito. Fue durante el Franquismo cuando la opción de compra se popularizó. cuando en realidad lo único que somos es poseedores mientras que al banco le parezca bien. Hasta bien entrados los años 50 el alquiler era una opción muy extendida entre la población. para aquellos que no podían comprar. 9. En España. no ha sido el trabajador y el honrado. el que hacía dinero sin dar un palo al agua. en el fondo. ENDOGAMIA ENDÉMICA Los mejores sistemas sociales y económicos son aquellos que promueven la competencia . el que triunfaba en toda esta farsa que ha sido el engaño de los pisos.1. El que ha ganado ha sido el que ha mentido como un bellaco. La cultura del pelotazo ha encontrado su expresión durante todos estos años de una forma que no tiene parangón en el mundo occidental.vacaciones en sitios lejanos con el fin de que podamos contar a los nuestros que hemos estado en lugares lejanos porque a nosotros. lo que nos gusta es fardar.2. el que ha hecho proposiciones indecentes moralmente (indecentes eran los precios que se pedían) y no sostenibles en el tiempo. En España la cultura del enchufismo está muy enraizada en nuestra cultura y es ampliamente aceptada como una forma de acceder a puestos. Sistemas dirigistas en los que se premia a unos individuos por razones distintas a aquellas que realmente demandan el puesto en cuestión. Como muy bien dice Guillem Bou.leal entre los individuos. Se meten enchufados en puestos. hermano de Pepe. nunca les hubieran correspondido. que es ingeniero. o . el acoso y el caciquismo no son frecuentes en la universidad española: son su modus vivendi”. pues ese mismo proceso es el que se ha producido en muchos otros ámbitos de la vida española. miembro fundador de la Plataforma contra el acoso y la corrupción en la universidad pública española: “La endogamia. que por capacidades. son mucho más ineficicaces.[676] Bueno. Colocamos a Juan. o primo cuarto de Pepe. Vicepresidenta Segunda del Gobierno y Ministra de Economía y Hacienda nos dirá el 18 de abril de 2010: Creemos que debe profesionalizarse la gestión de las cajas de ahorro.. o prestidigitador. Con estos ingredientes. Un muy buen ejemplo de este carácter fue la elección de Rodrigo Rato para presidir Caja Madrid a principios de 2010.. Elena Salgado. La elección no respondió nunca a criterios de capacidad sino de conveniencia política. sino que sea amigo o hermano. las chapuzas están servidas.carnicero. No es relevante que Juan sepa o no de llevar un banco (que es lo que realmente tendría que primar en su nombramiento). de a qué partido o grupo pertenecía Rodrigo. con el dinero de todos los españoles.[677] Sería bueno para el conjunto de la sociedad que se pongan en marcha los adecuados mecanismos para hacer realidad el deseo de . En el mundo anglosajón las recesiones tienden a ser más cortas porque.1. se pasa directamente a reconocer con celeridad la pérdida en la que se ha incurrido y la necesidad de tirar hacia adelante. Todo lo contrario que en España. Se opta por poner nuestros complejos y opiniones no contrastadas sobre la realidad como las únicas válidas. 9. se hace tabula rasa. No se separa la opinión que tiene una persona de la persona en sí. VISCERALIDAD Se trata de insultar al que piensa de forma distinta porque se presentan el discurso y las opiniones diferentes como un ataque. donde se opta por “no .3. Todo ello se lleva a cabo a pesar del dolor que produce tener que reconocer pérdidas de patrimonio.Elena. en cuanto se hallan en un período de contracción. vender mal” o “vender cuando suban”. Ese tiempo se fue para no volver nunca más. [678] El Confidencial el forero piolincordoba el 22/10/2007: Listillos: con que esto se hunde. hombre.. de media. en términos reales. Todas estas son decisiones muy poco acertadas ya que. Si los alquileres están igual ó más caros que la amortización de una hipoteca. 600 euros al mes a la basura? Ya veo que la demagogia sigue campando por algunos “periódicos”. Te doy dar ejemplos de esa actitud visceral: Así la forera maria el 19/07/2008 en el periódico Público: Pero vamos a ver. ¿no? Ya están aquí los que van a hacer los grandes . los precios de los pisos muy posiblemente nunca vuelvan a alcanzar las cuotas de las que fuimos testigos en el período 1997-2006.. ¿No es normal que una persona no quiera tirar. EL GREGARISMO DEL CARÁCTER ESPAÑOL Lo resume muy bien el forero Iskander33 el 27/03/2009 en un foro de El País: La cultura española (la mediterránea en general) produce individuos muy sociables. que nos cuiden.4. gracias entre otras cosas.) y extremadamente grupales.negocios por el miedo de la gente. a foros como este. Y esto va cambiando.. a los que la soledad les aterra... Seguid transmitiendo miedo¡¡¡ da igual.1. el ladrillo es y será lo que todos saben lo que es: El activo que da estabilidad (independientemente de las fluctuaciones). `pero la historia es larga y no se escribe en una mañana. siempre pendientes de lo que dicen los demás y cuidadito con no sobresalir de la manada. pero muy dependientes (que nos diviertan. Nuestra religión es “el que dirán”. 9. Ahora estamos en la zona baja y con miedo.. que “anímicamente” pasivos somos. pero a . “hay que comprarse una televisión de plasma”.[679] Al español le cuesta mucho romper con cualquier dinámica de grupo. Los “normales” nunca han hecho avanzar el mundo. si el grupo se pone la soga al cuello. no auguro mucho éxito a los “singles”.. Esta dinámica es la que se ha seguido en el mercado inmobiliario. “ir a la universidad” (aunque valga para poco). Salvo en las grandes ciudades.. Es grupodependiente como los borregos.. Si el grupo va de marquitas yo también. En España nunca se ha aceptado de buen grado . yo también. los “raros” sí. es lo que llaman “ser normal”. El que usa la palabra “raro” expresa su incapacidad para entender lo excepcional. no sobresalir y ser igual de mediocre que el resto.... A una cierta edad “hay que comprarse piso”. “casarse” (aunque luego muchos se divorcien).cuenta gotas. hay que ser uno más del montón. . Es una actitud acomodaticia.5. EL FRANQUISMO Y EL ENGAÑO INTERGENERACIONAL . Alfonso Cornella de Infonomia lo resume muy bien al decir que: “En España el estado mental nos determina más que el estado mental personal porque las motivaciones extrínsecas son la familia. la fiesta y la diversión. (. a los que son distintos.a los creadores independientes. los amigos..) Dos elementos influyen en esta especie de adormecimiento y de escaso riesgo del latino: el miedo al fracaso y al que dirán”[680]. quejita. 9. Javier Elzo. porque creemos que son los malos. En este mismo artículo.1. profesor de sociología de la universidad de Deusto d i c e : “en España cargamos toda la responsabilidad en el Estado. poco responsable que me da mucho miedo”. obtuvo un gran logro: la creación en España de una fuerte clase social media inexistente durante la II República. Buena prueba de mi tesis la tenemos en los países al este del antiguo telón de acero. dentro de lo posible. Franco potenció la propiedad del piso entre las clases más populares con el fin de que éstas pasaran a formar parte de una pequeña burguesía propietaria incipiente. los intereses de este nuevo grupo con la forma de capitalismo propugnada por el Franquismo. las clases medias actuales nunca hubieran llegado a existir. Esto. En su afán de crear riqueza. propició que se pasara de una cultura de alquiler en . a pesar de sus muchas maldades como sistema.El Franquismo. De esta forma se intentaba alinear. En caso de que el sistema marxista hubiera triunfado en España. además de otros elementos. Como muy bien dice Javier Elzo: “Aquí todo el mundo piensa en hacer lo mismo que hacía antes. se ha creado la idea que “hay que comprar” sin plantearse si realmente uno desea realizar aquello que se le propone que hay que hacer. Hasta que no cambie el chip no habrá cambiado nada.la que se había vivido hasta entonces por necesidad. de “avance social” y de “estabilidad en la vida” (“hay que asentarse”). es decir. aquellas que no han vivido el Franquismo. Como parte de este cambio cultural. ¿Cuántas cosas que . a otra de compra en la que nos hallamos actualmente. el alquiler se veía como un paso más en las aspiraciones de ascenso económico y se potenciaba la compra como expresión de “inversión”. En las generaciones nacidas tras 1970. Esta es la mentalidad que se ha inculcado a muchas generaciones y de la que es muy difícil salir. Si resulta que. o bien las cobrarán próximamente. Resulta que los compradores. que es el de una cierta austeridad y plantearse otra escala de valores”. no tendrán quien cotice por ellos para su futura pensión: ¿por qué van a tener los compradores que pagar las pensiones de los . no pueden tener hijos por la sencilla razón de que no tienen con qué alimentarlos. ahogados por las deudas acumuladas. son la gente de una cierta edad que. vía aportaciones a la Seguridad Social. Los compradores.[681] El engaño intergeneracional consiste en vender casas donde caerse muertos a precios de escándalo. Los mismos vendedores que vendieron a precios de oro.compramos nos producen total satisfacción? No veo a la sociedad preparada para tener que cambiar el chip. como no tienen hijos. o bien cobran pensiones de la Caja de la Seguridad Social. pagan las pensiones de los vendedores. Es lo que llamo yo el “engaño intergeneracional en toda regla”. Las casas no se dan: se compran o . Resulta que los bancos. Estos fondos de pensiones invierten en acciones de bancos. por el cobro de un precio inmoral por un bien necesario. La primera. por el pago de pensiones que nunca se cobrarán y el tercero. ganan dinero gracias al cobro de intereses a los compradores. De esta forma se cierra la tercera forma de explotación. la segunda. “Cuando la gente piensa que tiene derecho a una vivienda y que se la tienen que pagar el resto de los contribuyentes esto jamás puede funcionar. con cuyos préstamos se financian los precios de los pisos.vendedores? ¿No sería justo que se las cobraran directamente del precio de venta puesto que los compradores nunca verán un duro en forma de pensión? Una buena parte del ahorro de los vendedores se encauza hacia fondos de pensiones. mediante el pago de los intereses. ¿Por qué los padres en lugar de pagar un Master a sus hijos les facilitan la entrada para un piso? ¿Por qué los bancos en lugar de financiar la inteligencia financian el ladrillo? Y de aquellos barros.1.”[682] 9. hoy tenemos estos lodos. Por .se alquilan. Dios es el que decide quién se salva y quien no. Una cultura financiera muy baja Lo cierto es que nuestra obsesión de raigambre cristiana y el amor-odio que sentimos por el dinero no nos lo quita nadie.6. ¿Es que es malo hacer dinero de forma honrada? Si socialmente es presentable decir que un trabajo me gusta porque el puesto está cerca de mi casa o porque entro a las nueve y salgo a las cinco: ¿por qué no voy a poder decir con la misma libertad que algo me gusta o me disgusta porque se gane tanto o cuánto? En los países de cultura calvinista la riqueza se ve como una expresión de haber sido escogido por Dios para ser salvados. deseaban hacerse ricos aunque fueran unos verdaderos desgraciados endeudados hasta el cuello. la gente no tiene esas limitaciones mentales para hablar de la generación de la riqueza como algo natural. son las que han hecho que no analizáramos en absoluto el robo del siglo. Bueno. Todos en su locura.esta razón. y por otras muchas más.2. LAS FALSEDADES MÁS EXTENDIDAS Muchas han sido las falsedades en las cuales la población ha vivido y ha deseado creerse. pues esas mismas necias barreras mentales que nos hemos querido imponer a nosotros mismos. Las mentiras tienen sus variaciones en la forma. pero son resumibles en unos pocos principios: . en países como Estados Unidos o Gran Bretaña. 9. “En otras épocas se pagaban muchos más intereses y nunca pasó nada”. Voy a ceñirme a una serie de comentarios . Como ya hemos visto. desde que el Gobierno supo que los precios de los pisos comenzaban a bajar (en 2006) y cuando el proceso se aceleró a partir de mediados de 2007. Algo falso como ya hemos explicado para los períodos 2006-2013 y 1990-1996. “Los precios de los pisos nunca bajan”. “El Gobierno ya hará algo”. “Comprarse un piso es siempre la mejor inversión”.“Alquilar es tirar el dinero”. Falso y que hemos explicado en detalle en los primeros capítulos. puso todos los recursos al servicio del sistema de promotores/bancos y cajas con el fin de proteger sus prebendas…y todo ello a costa del malinformado español. El Euríbor no puede subir más. Alquilar es tirar el dinero 3. más te costará luego. al 4. ¿Conoces a alguien que haya perdido dinero en el mercado inmobiliario? 11... Todo el mundo compra barato y vende caro. está toda Europa hipotecada 14. Cuanto más tardes en meterte. Por lo menos la casa es mía. de una forma muy sencilla y con gracia. La vivienda nunca baja 2. El forero Así nos ha ido el 28/09/2007: Eslóganes burbujistasuicidas.5%? 13. 1. Lo importante es entrar en el mercado 8. 12. ¿vas a ser tú el tonto de la familia. Si tus padres compraron casa al 17%. cómo no vas a poder tú 5. 10. Le he ganado X kilos a mi casa 9.fantásticos que han hecho varios foreros del Internet en los últimos años y que. endeudándote ganas dinero. Los tipos de interés reales son negativos. . En unos años venderemos para comprar un chalet 6. La gente tiene que meterse en algún sitio 4. 7. Si hasta los inmigrantes compran piso. dan en el clavo al 100% a la hora de analizar esos errores preconcebidos en la mentalidad española.15. pero con los años se va suavizando 21. Al principio la hipoteca cuesta un poco. se vendió por X 27. !!Suerte!! NUNCA BAJAN el 23/10/2007: Se nota que los autores no conocen la realidad española. No sólo es una cuestión histórica. El Gobierno no dejará que los tipos suban. Hipotécate en yenes que te sale mejor 26. Si no llego a fin de mes. Si amortizas capital. pero en unos años. Si viene una crisis y se hunde mi banco. iré sobrado 22. desaparece mi hipoteca 19. cómpralo con un préstamo puente y vende el tuyo con calma. Es también metafísica . reduce cuota y no plazo para ir más desahogado 24. El Banco de España ayudará al sistema porque no puede dejar que se venga abajo 18. renegociaré con mi banco 20. se habrían ahorrado el estudio: en España la vivienda nunca baja. Es cuestión de alargar el plazo de la hipoteca 23. 17. Aprovecho y meto el préstamo del coche en la hipoteca 25. El piso de abajo. Si ves el piso que te gusta.Nadie vende por menos de lo que le costó. Hoy voy con el agua al cuello. 16. que es peor que el mío. cuando gane más. 9. con tantas opciones de gastar como tenemos. ALQUILAR ES TIRAR EL DINERO . basta con haber hecho como yo. Creo que incluso se está planteando si hacerla obligatoria. el que no compra se gasta la mitad de lo que sobra en juergas y la otra mitad la derrocha. NUNCA BAJAN el 19/11/2007: Menos mal que algunos foreros ya han comentado una de las grandes ventajas de comprar: “al final tengo algo mío”. coreado adecuadamente por la banca sobre todo las cajas. En cualquier caso. por Ley. que he comprado todos mis pisitos en zonas que “van p’arriba”. pero también algún banco (por ejemplo Bankinter dijo lo mismo antes de este verano).2.1. el artículo está mal porque no tiene en cuenta la “revalorización” que tienen los pisos todos los años.como dijo Goyito el de la AHE (Asociación Hipotecaria Española[683]). De todos modos. y por tanto espero revalorizaciones de entre el 10 y el 15% anual todos los años. Y es que ya se sabe que en España. la gente me diría: ¡estás loco! Mejor invierte en varios sitios. Por eso se entrampan ahora y piensan que van a vender más caro después. Que alquilen. Pero en España a todo el mundo le parece normal meter sus ahorros en una casa. Todos tienen la percepción de que los precios de las casas van para arriba. .000 euros a un banco para invertirlo en una compañía de internet. Nadie está diversificando. ¿les diría que se compren una casa? R: Ni hablar. P: ¿Se debe a que el español es miedoso? R: Sí.Entrevista a Luis Garicano. porque eso son sus ahorros. profesor de la Universidad de Chicago: Pregunta: ¿No le sorprende que haya tanto mileurista que se entrampa con créditos a 40 años? ¿Cómo los pagan? Respuesta: No los pueden pagar. Es como ir al casino y jugárselo todo a una ficha. Diversifica. Pero el colmo es que se cree que apostar en los ladrillos es seguro. Sí. P: A los recién casados. Si yo pidiera un crédito de 150. cuando es arriesgado. por no hablar de impuestos. seguid comprando..[684] El forero efeeme el 20/07/2008 en Público lo resume muy bien con su aportación: ¿¿¿Y para darse cuenta de esto hacía falta que reventase la burbuja??? Todavía hay gente que piensa que alquilar es tirar el dinero porque compara la mensualidad con la cuota de hipoteca.[685] Os animo a leer el artículo Rostros del .. la “irreversibilidad” de comprar. La idea de que alquilar una vivienda es tirar el dinero me parece una locura. Es posible que tirar el dinero sea justo lo contrario. amueblar.P: ¿No es tirar el dinero pagar lo mismo por un alquiler que por una hipoteca? R: Esa es una lógica equivocada. el resto son intereses. Pero si los pones en un banco o en Letras del Tesoro ganas un cinco por ciento anual: 50000 euros que equivalen a todo un año de alquiler. En fin. Realmente hay que compararlo con la parte de amortización de la hipoteca. Si tienes cien mil euros y los pones en una casa te ahorras un alquiler en diez años. COMPRARSE UN PISO ES SIEMPRE LA MEJOR INVERSIÓN En 2008. Me quedo con las siguientes frases: ‘Vivir de alquiler es.) En este país siempre se ha considerado . en cierto modo.2.repunte inmobiliario[686] cuya referencia adjunto para que veáis las distintas razones por las que una serie de personas concretas se ha animado a comprar una casa en el año 2010. y según los datos del Ministerio de Vivienda. sólo el 13.. Esta cifra un es 2% superior a la registrada en 2007.2% de los hogares vivían en régimen de alquiler. 9.2. tirar el dinero’ y ‘En absoluto los precios han bajado tanto como se dice’.[687] Coincido plenamente con el análisis hecho por el forero Libero el 09/10/2007 en El Confidencial: (.. ¿hasta qué edad creen que soportarán a sus hijos en casa? ¿Hasta que ahorren lo necesario con sus míseros sueldos para pagarse el piso? ¿O piensan ponerles uds. y ahora serán legión los que cargarán una hipoteca como soga al cuello para pagarle al banco muchísimo más dinero que lo que valdrán nuestras propiedades. preceptivamente hipotecados? ¿Sabe cuánta gente comparte piso por no poder alquilar uno ellos sólo con su sueldo? . Se acabó la marea. que tenemos metido en el tuétano el gen pueblerino y si no somos propietarios nos creemos peor que unos gitanos de carromato. 10 kilitos encima de la mesa para que se larguen de una vez. y hay muchos que no se casan ni se van de casa de sus padres si no es con una hipoteca al hombro. Vamos. Pues gracias a esta obsesión nos han tomado el pelo a todos. No hay cultura del alquiler. La gente tiende a nacer. y todos hemos picado el anzuelo.que vivir de alquiler es de miserables. Por otra parte. crecer y morir en un radio máximo de 60 kms. ni movilidad geográfica importante. Hemos creído que un duro invertido en ladrillo siempre era una inversión segura. de 24 de abril. no para uso propio.2.”[689] 9. porque quienes invirtieron en este tipo de bienes en el pasado siempre terminaron por ganar.3. EL GOBIERNO YA HARÁ ALGO Ya hemos visto en capítulos anteriores lo que el Gobierno ha hecho por los españoles: Reforzar los derechos de la gran banca respecto de los deudores mediante el Real Decreto 716/2009. Creencia firmemente asentada en el imaginario colectivo. partían del convencimiento de que sus precios nunca descenderían. Dar dinero de los contribuyentes a .Como dice Alberto Recarte en su artículo La crisis financiera internacional y el crack financiero español:[688] “Las compras de viviendas para familias como inversión. El Gobierno se ha dedicado estos últimos años a esconder la realidad a los españoles de una forma descarada.las constructoras/promotoras con el fin de mantener su nivel de beneficios alcanzado en 2005/2006. Hacer publicidad de los beneficios de la compra de un piso a sabiendas que sus precios iban a seguir bajando. Buena prueba de ello es que la Comisión de Estadística del Ministerio de Vivienda sólo se reunió unas pocas veces. Como dice Ricardo Vergés Escuín. Nunca hubo interés en que la ciudadanía conociera los datos sobre la realidad. Esta comisión fue creada por orden publicada en el Boletín Oficial del Estado del 31 de octubre de 2005[690]. Profesor honorario por la Universidad de Montreal y Catedrático de Economía Inmobiliaria y miembro de esta comisión de Estadística. el . No hay un interés de la propia prensa por buscar la realidad..2.4. (…). He pasado 20 años viviendo en países del G-7 y nunca jamás he visto una ocultación y un control de la información como el que había visto en España. exponerla para que entre todos votemos y adoptemos las políticas que más nos convienen.) nunca la había visto. (…)[691] 9..en la Universidad de Lejona (Universidad del País Vasco): 19/11/2009 Hay una política de ocultación de datos en España que es (. EN OTRAS ÉPOCAS SE PAGABAN MUCHOS MÁS INTERESES Y NUNCA PASÓ NADA Se suele decir que en los años 70 y 80. la gente era capaz de hacer frente al pago de sus cuotas hipotecarias sin problemas. cuando existían tipos de interés mucho más altos que los actuales. Se dice que la gente que aspira a comprarse un piso ahora . es una quejica. Si resulta que la inflación es del 7% el primer año al finalizar el mismo el valor real de la misma es de: 100.000) = 93.000.000 y no de 100. Imagínate que tienes una casa cuyo precio de mercado es de 100.000 euros Lo mismo sucederá con la cantidad que adeudas al banco.000 euros y que para comprarla has tomado un crédito de 100. esta visión es errónea. que tendrá un valor real de 93.000 euros.000 – 7. En . Bueno. Vamos a hacer el ejercicio contrario.000 (7% de 100. dándose a entender que los tiempos pasados (los años 70 y 80) fueron tan o más duros que los actuales. Como la inflación .000 euros.000 euros en términos reales. En la deflación los precios de los bienes y servicios bajan. sino de 107.000 euros Es decir. mi casa no tendrá un valor real de 100. porque así el valor real del dinero que debes disminuye. Al deudor (a ti es este caso) lo que te viene bien es que la inflación sea la mayor posible.000 euros sino 107. Precisamente esto es lo que sucedía en los años 70 y 80.000 + 7. Así. sino deflación. Esto mismo sucede al valor real de mi deuda: ya no vale 100. es decir. para el ejemplo anterior con una deflación del 7%: 100.000) = 107.000 (7% de 100.esta ocasión no hay inflación. todo se vuelve más barato.000. las empresas no aumentan los salarios ya que no hay inflación. lo que quiere decir que. Ahora vamos a ponernos en la situación de los años 2009-2011. como deudor. A la vez.era mucho más alta. pero no el dinero que tengo a mis disposición para devolverla. Al mismo tiempo. veo aumentar el valor real de mi deuda. Existe deflación. Los que te dicen que en los años 70 y 80 la cosa estaba muy mal no te engañan. las empresas tenían que subir los salarios para resarcir a sus trabajadores de la pérdida de poder adquisitivo. Es decir. Simplemente no tienen en cuenta el efecto que la deflación tiene en el deudor. mi deuda en términos reales ha aumentado. A ellos el peso real de sus deudas les iba . la gente veía cómo el valor real de la deuda que había contraído para la adquisición de su vivienda bajaba. disminuyendo. El valor real de la deuda ha pasado de 100.000 euros y debo 100.000 euros. al año de haber adquirido mi vivienda la misma tiene un valor de mercado de 93. A todo lo anteriormente explicado súmale: Años 70-80 Compré a 100. Para ti el peso de la deuda irá aumentando en los próximos años.000 euros (la deflación para el período es del 7%).000 euros.000 euros y debo 100. Los precios de los pisos suben el 7%.000 euros. Los precios de los pisos bajan el 7%. a la par que van bajando los precios de los pisos.000 euros.000 al haber una inflación del 7%. el valor real de mi deuda es de 107. Es decir en un año el precio de mi piso es de 107. Es decir. Años 2008 en adelante Compro a 100.000 euros a 93. . 000 euros. Esta recuperación de la economía genera inflación en el conjunto de los países del Euro.000 euros. Los ha de subir porque economías como la francesa y la alemana están saliendo del agujero.000 euros y debo 100. el Banco Central Europeo sube los tipos de interés. Resulta que te suben los tipos del 1% por ejemplo al 2%.000 euros. Años 2007 Compro a 100. Pago en concepto de interés el 1% o 1.000 euros y debo 100. Es decir. Ya no pago 1.000 euros por el dinero prestado. Vamos a ver los efectos que tiene en ti. Los precios de los pisos bajan. y con el fin de que entiendas lo que se nos viene a los españoles encima durante los próximos años. Años 2008-2010 Compro a 100.000 euros (el 1% de la deuda) en . pero no en España.Ahora. al año de haber adquirido mi vivienda la misma tiene un valor de mercado de 93. mientras que el valor real de mi deuda es de 107.000 euros. Añade a todo esto que.concepto de intereses sino 2. para vender cualquier .5% de su renta disponible. Esta falta de gasto lleve a una espiral en la que.[692] El riesgo de la deflación es que la ciudadanía. como España no acaba de recuperarse. de este libro.. permíteme que mencione un artículo de prensa: Los expertos creen que los hogares elevarán su tasa de ahorro durante años.1.2. En apenas dos años. el 17. en su conjunto. deje de gastar dinero. Ahora te remito a los puntos 7.2.2.000 euros (el 2%). y 7. con el fin de que entiendas qué es lo que el banco puede hacer contigo. (.2.2.) Las familias ahorran ya. una cifra inédita desde hace más de 40 años. por miedo ante el futuro.. Para que veas que el peligro de deflación es muy real en España. los hogares españoles han pasado del consumismo voraz y el endeudamiento sin complejos a una economía de guerra. pierdes tu trabajo. incluidos los pisos. los cuales no suben de igual forma que los tipos ..) y no cortarnos nada con sueldos de mierda. pero: ¿cuándo va a suceder esto en España? Como bien dice el forero Manu el 27/09/2007 en El País: A nadie le han puesto un cuchillo en el cuello para firmar una hipoteca con el Banco. Todo el mundo quiere obtener tajada de la venta de pisos. pero no te obligan a firmar una hipoteca. se siguen destruyendo puestos de trabajo. por lo que somos nosotros los gilipollas que nos endeudamos mucho más de nuestras posibilidades. políticos y constructores. queremos tener un coche (. Como no se consume. La única forma de acabar con esta dinámica es que se vea la luz al fin del túnel. haga falta bajar los precios. Tampoco el Estado. pero eso es otra lucha puesto que estos te roban. El tipo de interés.. ya advirtió hace años el Banco de España que subiría y que no se concedieran préstamos tan fácilmente. El problema está en que se compran viviendas sobrevaloradas. El Banco no es culpable.producto. La vivienda protegida será el único negocio –Se vende un 14% menos. que el IPC. España necesita 350. Los promotores decían que las casas no se devaluaban para alentar ventas.[693] Como nota final a este capítulo me quedo con el artículo La crisis destapa las mentiras del ladrillo. La crisis no afectará a lo que no son inmuebles –Los inversores huyen de . El stock se absorberá en unos cinco años –Las casas de la costa necesitarán hasta 20. etc. etc. Las casas nunca pierden valor –Ya caen un 10% desde 2008.de interés.000 pisos al año –Ya hay más de un millón de inmuebles sin vender.000 al año se hacen añicos. del 4 de abril de 2010: Los mitos de que los pisos nunca bajan o que se necesitan 350. Madrid y Barcelona.[694] . refleja muy bien qué es lo que ha ocurrido en España en los últimos años. ha terminado. innecesarios. que nadie puede comprar. en el que seguirán cayendo como . vacíos. Ahora toca tapar el gigantesco agujero de pobreza y miseria creado.CAPÍTULO X CONCLUSIONES DEL LIBRO CON LA AYUDA DE FOREROS DE INTERNET Reproduzco uno de los foreros de El Confidencial en un comentario sobre el artículo de “La banca y el Gobierno ocultan la porquería debajo de la alfombra” de Eduardo Segovia del 08/07/2009. El crecimiento artificial del PIB mediante el dumping social [importando 6 millones de pobres para hundir los salarios de las clases trabajadoras para siempre]. imposible de ocultar y maquillar. en pocas palabras. y la dedicación de todos los recursos económicos a la construcción de centenares de miles de pisos. Creo que. estos ya pueden darse por muertos financieros verticales hasta el día de su paso a posición horizontal definitiva en los cementerios reales. en un Estado de Derecho. estafados en lo económico y por encima de todo estafados en lo moral. civilizado. haciéndoles creer que viven en un país europeo. no las de quienes compraron sus pisitos caros. un precio de fuego y sangre generacional. para que continúe el expolio de los mayores. recoge de forma sucinta el 17 de diciembre de 2007 lo que yo también pienso que se nos viene encima a los españoles durante los próximos años en su artículo EL MONTÍCULO: (1) Lo que se va a socializar son las pérdidas del sistema financiero. estafados en su educación. los jóvenes. a pesar de la infinita propaganda de los funcionarios de la educación y de la basura televisiva.[695] Arbizu Echauri en El Confidencial.chinches los más débiles en los próximos años. Como . algún día descubrirán. que tendrán que pagar. una falsedad suprema que. estafados en lo laboral. ) por haberse comprado algo cuyo valor se va desinflando. Reelaboraremos la bohemia y el hippismo. pues no sabemos cómo vamos a gestionar esos sentimientos ni cómo son. en el caso chino). Desde luego. en consecuencia. en esas situaciones.. lleno de fantasía y humor: “Bella productividad”. la nostalgia es buena para la creación artística. Ayer. las relaciones sociales. aumentar la renta per cápita y solucionar . (3) La letra es la siguiente: “sólo el avance de la productividad permite el crecimiento de la capacidad adquisitiva de los salarios. Pero. (2) Visitando Japón uno se da cuenta que. se produce un renacimiento de la espiritualidad (a la fuerza hay que desapegarse de los valores materiales). lo que viene va a ser muy triste.. cristianismo e islam) no son tan buenas al respecto como la combinación de budismo y sintoísmo (o taoísmo.nunca ha pasado esto de que la gente tenga una deuda inmensa de por vida (. los del PSOE se reunieron (“Foro Economía en Progreso”) para mostrarnos la partitura de un maravilloso villancico. el problema está en que las religiones abrahámicas (judaísmo. como el diferencial de la inflación y la competitividad externa. viendo. lo que viene es como muy prosaico: Por un lado.000 uvepeós en la próxima legislatura (el Manhattan de Cullera y Las Vegas de Los Monegros. lo que sonaba por los altavoces no eran esas dulces melodías prometidas. al lado de su “blocaco”. “los españoles dan demasiada propina porque no han interiorizado el valor del euro luego de seis años”. ahora lo que no nos toca son 40 años vagando por el desierto de cemento detrás de Moisés. (4) Hay una Tierra Prometida. y hacer frente a los retos del futuro como el envejecimiento de la población”. para mantener el fuego del PIB. ya sea blocaco en sentido estricto o blocaco “tumbao”.algunos de los desequilibrios actuales de la economía española. parece ser. podríamos añadir). a los zombies financieros.500. sólo . o sea. sino puro heavy metal: “construiremos 1. Pero. hay que ponerse a construir lo que sea como sea (imagínenselos. ristra de “adobaos”. Ahí es nada. Sin embargo. En efecto. esas grúas amenazantes construyendo edificaciones igualitas a mitad de precio. tienen la calificación de uvepeó). Recordemos: “ ¿Qué es el optimismo?. como diría Voltaire. en nuestro caso. la acusación permanente de que la pérdida de poder adquisitivo de tu salario la tienes sólo tú por tu falta de productividad y por ser un membrillo con el dinerito. “Se mostraron optimistas”. ¿Lo ven?. Abraham sí se ha comido crudo a su hijito . “es la manía de sustentar que todo está bien cuando está uno muy mal”. Señores. “¡Ah! “respondió Cándido. ha nacido un nuevo concepto: EL MONTÍCULO. añadieron una novedad genuina. (5) Si yo hubiera estado en la rueda de prensa habría hecho sólo una pregunta al Sr. jurídicamente. dijo Cacambo. Literalmente: “España puede mirar hacia el futuro más allá del primer montículo con el que pueda encontrase”. interioricemos el valor del euro.porque. construyamos El Templo (los millones de uvepeós) y. Se han quedado en Leibniz. Ministro de Economía: “cuando crucemos el río Jordán. ¡atención!. (6) Después de habernos encontrado con el “montículo” Moriah (sólo que. Pero. por fin. ¿qué precio cree usted que tendrán los pisitos básicos estándar?”. Por otro lado. llamaron a todo el territorio Philistea (Palestina).. salvo que está en el extranjero. una caja de ahorros (la del Mediterráneo) ha aprobado la emisión de cuotas participativas. ¡Vaya extranjero! ¿Qué pensarán en estos países de este tipo de invasíón filistea?. Dicen que su cajita vale lo que Bankinter y que necesitan el dinero (recuerden que son acciones sin derechos. en una de las cuales debería nacer nuestro Mesías). como saben. en su honor. (7) Para estos. con lo que ya no sabemos de dónde van a salir esas 12 tribus.Isaac. ¡Vaya por Dios!. por primera vez. los filisteos eran “pueblos del mar” que se asentaron en lo que hoy ha acabado siendo la “paradisíaca” Franja de Gaza. ¿acabaremos los españoles de provincias cambiándole el nombre al capitalismo por . por ahora) para “invertir” no sabemos en qué. los romanos. ahora nos vamos a encontrar con otro montículo. este fin de semana. el extranjero sería Marruecos. ¡Esperemos que no se trate del “montículo” Ararat. Ecuador y México. controlada por los extremistas de Hamás.. que fue donde encalló Noé con su Arca! Finalmente. no quiero dejar pasar que. Estamos ante un montaje piramidalgeneracional. ¿serán capaces los cisjordanos (catalanes).)?. y. su Estado (“Fin landia”. como tendré ocasión de contarles. por fin.“cajitastán”?. ante una activomía y ante una burbuja hipotecaria. en España. (…) Otro forero que recoge también muy bien la situación de una forma compacta y rigurosa e s pisitófilos creditófagos en El Confidencial el 18/10/2007: ¡Qué no es cuestión de oferta y demanda!. pero con olor a ajo). ( 8 ) FINAL (Últimamente estamos como muy bíblicos y cananeos. dejando a los israelitas sólo con “Tel Madrid”. igual es que va calando lo del profetismo. de formar. de paso. expandirse por los Altos del Golán (Aragón. inflada mucho más allá de lo razonablemente irracional por la . aunque. etc. guiados por el nacionalismo posibilista de Al Fatah. los falsos profetas eran los nuncabajistas. que creían que la parusía consistía en que el ladrillo reaparecía para liberar a los pobres de la pobreza). Los representantes de los trabajadores bancarios. (.) El envilicemiento de la inversión hipotecaria de las cajas lo pagaremos todos. gobernadas por políticos de segunda división? Los órganos de gobierno de las cajas se reclutan mediante “democracia orgánica” (la quintaesencia de la Falange & JONS y del franquismo): familia (impositores) + municipio + sindicato. Además. Dios!). ¿Por qué no empleamos el liberalismo para liberarnos? ¿Es o no hipócrita.banca pública. Girón en el Sindicato Vertical. por lado. provincial y política (las cajas). encantados de la vida con medrar en las entidades de crédito formalmente orientadas a la caridad y la filantropía de “obras sociales” (¡qué sinsentido. lo inmobiliario está intervenidísimo. por otro. Sin embargo. el papel que juegan es el que ideó para ellos el mismísimo Sr... dado que se trata de banca pública. No en vano hemos puesto a un político con carnet al frente del . comulgar con la rueda de molino de que el 60% del corazón del sistema sean entidades de crédito impresentables en la OCDE. engolar la voz para hablar de sagradas leyes de mercado y. Muerto el perro. Su error sólo fue creer que habría otros más tontos que ellos. Ahora tenemos 4 millones de viviendas en curso o vacías. o sea. “debt propelled” (financiada por la deuda). Algo sí que estamos en deuda con ellos. p. encima. la construcción no va a parar. La razón es muy sencilla: los perdedores del pisito han sido los “héroes del PIB” durante un montón de años. vamos a seguir produciendo por encima de la demanda de cobijo. como “Ministro” de Banco de España.proceso. entendiendo por vacías las que . Ni oferta ni demanda ni leches. ¡atención!. Sin embargo. se acabó la rabia. con gran regocijo para la recaudación tributaria. La “asset economy” (economía de los activos). de la demanda de verdad. para los que han participado en la pirámide de los pisitos va a haber más que para los piramidistas filatélicos. de parados. la del consumidor final.e. número que hemos alcanzado en octubre de 2009). Y. son las cosas que tiene. por mucho desempleo que se genere (ya se ven 4 mill. sabían que lo estaban haciendo. Los que compraron carísimo los pisitos. dada la capacidad instalada que tenemos. de aumentos de precios. usurero y explotador.no son ni primera ni segunda residencia. no nos pongamos tan “liberales” cuando estamos hablando de algo tan especial como “el pisito”. El mismo creditófilos pisitófagos añade el 21/01/2008 en las páginas de El Confidencial: (.) Dicho esto. por la sencilla razón de los precios “de mercado” están lejísimos de los costes de producción y buena parte del sector es como es: advenedizo. podemos decir: aumentos de la producción van acompañados. no paradójicamente. El .. corrupto. La situación macroeconómica es administrable. financiadas por cajas identitarias. Así que.. inculto. el mercado inmobiliario es un “antimercado”. “nacioncitas” incluidas. arrogante. Como se ha teorizado brillantemente en los últimos tiempos. en el sentido “filatélico”. llegaremos a 5 millones. Durante el crash. permítanme que insista. máxime cuando las viviendas son las celdillas (nunca mejor dicho) de las células familiares en el panal de la sociedad. atomizado. desgraciadamente. El otro. pero.único “problema” (más bien. que hemos comprado baratísimo comparado con los precios alucinantes que hemos visto durante la orgía. remató. ¡Toma Jeroma pastillas de goma!. Hubo uno que llegó a decir: “la causa de la causa de la crisis es (por fin dan su brazo a torcer. lo que no significa nada para la inmensa mayoría de familias. bendición) es que LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA (=costes inmobiliarios) SE VAN A DIVIDIR POR DOS. tan forzados estaban que mi mujer no paraba de reírse. Por eso hay tantas contradicciones. me dije a mi mismo). Uno de los problemas más gordos que hay son los comunicadores anti-PSOE que “juegan” a hacer crítica económica y proclamar laS crisiS. que. tres periodistas hablaron de la “crisis subprime” sin decir ni una sola vez la palabra “inmobiliario/a”... en la radio. ¡la incertidumbre!”. La política sólo me interesa en las contadas ocasiones en las que el análisis económico debe focalizarla. llegan al punto en el que esa proclamación incluye la desvalorización de sus propios pisitos. En momentos de CRISIS ESTRUCTURAL es obligado otear el panorama . podríamos haber llegado anticipadamente a la TENDENCIA PRINCIPAL BAJISTA. ante la mudez gubernamental. Pizarro puede ser el vocero de laS crisiS. ocaso del patrón de crecimiento y bursátil.. El forero Winston el 11/01/2008 dice: (. de modo que podamos hacernos una idea de cuánta sal socialdemócrata hay en la olla y. En la Bolsa.político. ver cuánta sangre va a haber en el proceso. así. el PP ha quedado castrado para negociar reformas estructurales. el principal los tipos de interés. sin REBAJA SUSTANCIAL DE COSTES INMOBILIARIOS no va a ser posible salir de la RECESIÓN SEVERA en la que ya estamos por culpa de la sincronización de las fases bajistas en tres ciclos: hipotecario-inmobiliario.. Tras “la gallardonada”.) La demanda se pisos se volvió loca por varios motivos. y los bancos estiraron el brazo muchísimo más de lo que daba de sí la manga financiando sin . Además.por culpa de un CREDIT CRUNCH HIPOTECARIO originado por el descuento que las entidades de crédito están haciendo del pinchazo de la BURBUJA INMOBILIARIA. los divorcios (sí. Consigues “secuestrar” al cliente durante toda .conocimiento proyectos que sólo existían en la imaginación de sus promotores. los divorcios han supuesto un 15% de la demanda). la llegada al mercado de la generación nacida en los 70 (todavía había baby boom). Un ejemplo: 1994. la llegada de inmigrantes. la inversión extranjera en la costa (aproximadamente el 25% de las viviendas construídas). 2000-2006 Con una cuota de 1069€ . y es que el crédito hipotecario es muy apetitoso para bancos y cajas. Este factor calentó la demanda. pero no fue el único: el incremento del empleo (en muchos hogares pasó a haber dos sueldos). Un piso de 90000€ con hipoteca a tipo 12% anual y 15 años pagaba de cuota mensual 1069€. Adicionalmente los bancos se ofrecieron a financiarlo todo. la caída de la bolsa en el 2001 que dejó al ladrillo como la inversión más ventajosa. financiación a 40 años y tipos del 3.5% anual se podía acceder a una hipoteca de 276000€. la conversión al euro (blanqueando pesetas y otras divisas). Todos estos factores volvieron loca a la demanda. Ha habido bancos/cajas que han financiado hasta el 130% del coste del terreno.su vida y lo explotas a tu antojo (comisiones. Pero había un problema adicional. Construir un piso no es lo mismo que fabricar pantalones. etc). desde que compras el suelo (ya con plan aprobado) hasta que lo puedes entregar. créditos para consumo. Resultado: ante una demanda loca y una oferta escasa el precio se dispara. todo jugando con expectativas de revalorización e intentando acaparar cuota de mercado. Pues que inicialmente no podía satisfacer la demanda. y a tipos que estaban en algún caso incluso por debajo del Euríbor. La burocracia urbanística y la propia construcción hace que el plazo de entrega de una vivienda. El principal ofertante de suelo es la administración (ayuntamientos y comunidades . Y ¡qué pasaba con la oferta?. La materia prima de la vivienda es el suelo. sea de 4 años. Ante esta demanda loca y el incremento de precios constante (15-20% anual) aparecen multitud de nuevos promotores dispuestos a hacerse ricos en poco tiempo. Los promotores seguían acaparando suelo. cambian las expectativas y la demanda (incluida la inversión extranjera) se contrae por los tipos más altos y los precios ya inasumibles. Como resultado. Y en esta dinámica los tipos comienzan a subir. bruto en muchos casos.autónomas). La venta de suelo se convirtió en un inmenso negocio para ayuntamientos y comunidades. las ventas se hunden y los precios también. Pagaban el suelo a precios desorbitados. vía aprobación de planes urbanísticos que tardan más de un lustro en convertir suelo bruto en suelo urbanizable y edificable. . un inmenso negocio para algunos “políticos”. Como resultado. Y ahora resulta que la oferta (entre viviendas terminadas y viviendas en sus distintas fases de construcción) es ya superior a la demanda. vía propiedad o. mucho más importante. los pisos ya terminados no eran suficientes para cubrir toda la demanda y se compraban pisos sobre plano y sin plano. porque la demanda seguía firme (no había suficiente oferta) y los precios seguían disparados. eso sin contar con la corrupción. 2) Inmobiliarias (muchas de ellas nuevas y algunas muy pequeñas) que han realizado compras de suelo excesivas pensando que estaba todo vendido y ahora resulta que ya no.El resultado de este proceso es: 1) muchas familias endeudadas de por vida y con unos tipos al alza. Pero les . viviendas que tienen comprometidas. Y también lo han hecho con endeudamiento. no veo un riesgo excesivo de impagos. Algunos promotores (más atrevidos todavía) se han dedicado a comprase entre ellos a precios desorbitados e injustificados. no pueden ni pagar los intereses. Y no sólo eso. Se hundirán muchas y otras podrán subsistir (a duras penas) vía fusiones entre ellas. en general. Y esas compras las han realizado con endeudamiento. siempre que pueda. Salvo que comience un proceso de destrucción de empleo grave. ante el hundimiento de las ventas. El español. tampoco pueden terminar sus promociones en curso. Ni tampoco podrán devolver las cantidades recibidas a cuenta. lo que hace difícil mantener sus niveles de consumo sino es con más endeudamiento. no es moroso y pagará sus créditos. Y ahora. como mínimo. que no lo repartan. Pues con su pan se lo coman. que no se destruyen aunque la empresa se hunda (el mundo inmobiliario tiene esta ventaja: los inmuebles no tienen obsolescencia). Y las administraciones (ayuntamientos y comunidades autónomas) que se aprieten el cinturón. Y han dejado la gallina medio muerta. y el valor actual de los activos inmobiliarios ya no cubre el principal de los préstamos concedidos a los promotores. Resumen: Promotores. La inmobiliaria que se hunda se le deja hundir. Y si no pueden repartir dividendo. Porque el precio ya no sube. para que los ciudadanos puedan . Los bancos que tengan problemas que utilicen los beneficios y reservas que han acumulado estos años para aprovisionar sus riesgos. Alguien se hará cargo de sus activos.auguro un futuro negro o gris oscuro. bancos y administraciones públicas se han puesto las botas a costa de las familias y ciudadanos. 3) Bancos y cajas que están pillados y que les va a costar recuperar los créditos que han concedido a promotores. si no que baja. Actos jurídicos. recalificaciones y concesión de licencias. incluye mayor intervencionismo. Si acaso. El PP intentó modificar la situación intentando liberalizar el suelo y acortar los plazos de urbanización y licencias. Pero ni el Gobierno de España ni el . pero el Constitucional no le dejó. hubiese podido incrementar la oferta de suelo en el momento en que la demanda estaba creciendo. Esta situación no es responsabilidad del Gobierno. Esa ley. La nueva ley del PSOE (aunque no la conozco con todo detalle) tampoco arregla nada. que no era óptima. Van a disminuir sus ingresos por (ITP –Impuesto de Transmisiones Patrimoniales[696]–. ni de éste ni del anterior. lo que todavía es peor. licencias de obras. vía suelo y vía planes urbanísticos.) y lo que deben hacer es reducir sus gastos y no derrochar nuestro dinero. etc. pero no fue posible. Los españoles hemos permitido que los políticos destruyan nuestra organización territorial (vía estatutos y transferencias) y hoy son los ayuntamientos y comunidades autónomas los que controlan el mercado de la vivienda. porque nada puede arreglar.aflojárselo. preocupados exclusivamente de sus fortunas y carreras. la avaricia desmedida de “profesionales” y “empresarios” sin escrúpulos. una sociedad de ciudadanos que hemos dejado de serlo para transformarnos en borregos sin criterio que prefieren “ir a lo suyo” mientras la mierda de este mundo no nos salpique. Y el suelo es el principal factor de coste de la vivienda.Parlamento Español tienen competencias para legislar sobre el suelo (la materia prima de la vivienda) ni sobre los planes urbanísticos. al final. 3. 2. Y el que. para lo que se requieren fondos y apoyos. Tenemos estrictamente lo que hemos sembrado: caos. Saludos cordiales. corrupción y. tal vez. Es lo que hay. la miseria . mejor lo resume todo en pocas palabras es luismu el 17/09/2008: Esta es una crisis motivada por: 1. la indolencia y amoralidad de unos políticos que miran para otro lado y que sólo buscan la posición de poder. el Gobierno porque a través de l I.V.A. ¡Cuánta avaricia. Espero que este libro te haya servido para hacerte una idea de lo que ha sucedido y.que creíamos dejar para otros. los que vendían porque realmente se llevaron una gran ganancia. lo más importante. necedad y estupidez concentradas! Las consecuencias de haber prohibido a toda una generación asentarse serán enormes. Dentro de 20 años. la gente de mi generación verá los años 2000-2006 como aquellos que irremediablemente marcaron nuestras vidas. y con perspectiva histórica. ¡Qué listillos hemos querido ser todos! Los que compraron a precios disparatados hipotecándose de por vida porque pensaban que hacían el negociete de sus vidas. y del Impuesto de Transmisiones . de aquello que sucede a nuestro alrededor y se empeñan en ocultarnos. . los bancos por su avaricia e imprudencia inexcusables en conceder créditos a pesar de haber tenido que saber que el riesgo de impago del alquiler era muy alto.Patrimoniales mantenía una estructura administrativa que le permitía mantenerse en el poder. Un rédito menor significa un valor objetivo más bajo.elconfidencial. animo a leer el artículo “A tricky pick” del Financial Times de 10 de junio de 2010.elmundo.com/espana/presionfiscal-sobre-vivienda-plena-caida-2010071267534.NOTAS 1 Para entender cómo este proceso tuvo lugar. la presión fiscal sobre los bienes inmuebles aumenta fuertemente desde 2006. 2 Noticia “Moncloa estima que los precios de la vivienda deben caer aún más para reactivar el sector” en El Mundo el 11/11/2008: http://www.html 5 Buena prueba de que estas claúsulas son abusivas . así en “La presión fiscal sobre la vivienda sube un 28% en plena caída de precios el 12 de julio de 2010” en http://www.es/elmundo/2008/11/11/suvivie a=AR2d1d60f6e434044a7e9307bd1a41708ca&t=1226 3 www. Este hecho supone una mayor presión a la baja de los pisos.es/ 4 Ante la necesidad del Estado de recaudar dinero.rae. así como El País del 02/08/09 página 26 “Miles de compradores se quedan al margen de la caída del Euríbor” .es/elmundo/2010/07/19/suvivie 6 La mayor parte de los préstamos hipotecarios en España están referenciados al Euríbor a un año. http://www.es el hecho de que el Partido Popular pidió en julio de 2010 que no superaran en ningún caso el 40% del Euríbor http://www. 7 En “Demandas contra 59 entidades financieras por las ‘cláusulas suelo’ en las hipotecas” del 18 de mayo de 2010.elmundo.elmundo.es/mundodinero/2010/05/18/ec 8 Con el fin de ver ejemplos de cómo este hecho ha impactado en los hipotecados. El Euríbor es la tasa de interés. fijada por el Banco Central Europeo en Frankfurt am Main. El Euríbor a un año indica que en este caso el préstamo lo realizan entre los bancos por un período de un año. invito a leer El País del 07/12/2008. La rebaja del precio del dinero hasta mínimos no implica un beneficio automático para los consumidores”. a la cual los bancos se prestan dinero entre sí. página 27 “Cuidado con los tipos muy bajos. ficherodeinquilinosmorosos.ec.do? tab=table&language=en&pcode=teilm020&tableSelec 11 Todos estos datos proceden del trabajo de campo que he realizado llamando a un buen número de agencias inmobiliarias especializadas en el alquiler.9 Oficina de Estadística de las Comunidades Europeas. cómo pensaban los distintos actores y cuáles eran sus motivaciones. 10 http://epp. 12 Para más detalle al respecto animo a leer el “II Estudio FIM sobre Morosidad en Arrendamientos España 2009” http://www. se describe muy bien cuál fue el proceso. Las llamadas fueron realizadas en el período 1-15 de febrero de 2010.eurostat.eu/tgm/table.es/LinkClick.a fileticket=1HqQ2gv12p4%3d&tabid=110&language=e ES 1 3 Con el fin de entender este proceso complejo recomiendo ver el programa “House of Cards” realizado por la cadena estadounidense CNBC.europa. Mediante entrevista con los distintos actores dentro y fuera de los bancos. . pdf “Forecasting Default Rates: A Tricky Business” de Edward I.org/risk09/work/5114854.stern. Hamilton y Richard Cantor en noviembre de 2006 en: http://www.nyu. Altmann en http://pages. pero es perfectamente transpasable al caso español. 15 “From default rates to default matrices: an application to Brazilian consumer credit” http://www.edu/~sternfin/crisis/altman_de “Using default rates to model the term structure of Credit Risk” de Jerome S.fonsrisksolutions. El artículo se centra en lo que sucedió en Inglaterra.com/Documents/Using% “Measuring Corporate Default Rates” de David T.com/cust/content/Content.1 4 Este proceso es explicado con todo tipo de detalles en el períodico inglés The Sunday Times de 12/12/2008 en sus páginas 11.moodys.financeinnovation. 12 y 13.ashx? source=StaticContent/Free%20Pages/Regulatory%20 . Fons en: http://www. 21 En ¿Cuál es el precio justo de su piso? en http://revista. unos avalistas acordarán el pago de 3 meses.1 6 El período de 18-24 meses de desahucio lo he calculado gracias a las indicaciones de varios abogados especialistas en la materia. presidente del grupo de presión del sector inmobilairio. también llamado G14. el 10/11/2008 en el períodico económico Cinco Días.html 22 http://www.com/cual-es-el-preciojusto-de-su-piso-1276237111.es/elmundo/2009/11/20/suvi 23 Fue la Bilbao Bizkaia Kutxa (Caja de Ahorros de . otros de 6 o de períodos de tiempo más largos. 1 7 Las condiciones de aval son distintas dependiendo del contrato que se tenga.elmundo. 1 8 El cálculo se hace a fecha de 23 de marzo de 2010 19 Ídem de la anterior anotación 20 Más detalles sobre esta forma de ver la situación las hallamos en la entrevista concedida por Pedro Pérez.libertaddigital. Este producto fue vendido como si se tratara de realizar una labor social (permitir a los menores de 35 años acceder a un piso) cuando realmente posibilitaba un fin muy antisocial. en diciembre de 2005. Campa cree que el primer semestre de 2010 puede ser un buen momento para comprar una vivienda” el 06/01/2010 en Europapress en: http://www.eleconomista.es/economia/macroeconomi 00338/noticia-economia-macro-economia-no-prevevolver-tasas-paro-cercanas-dentro-cinco-anos- .europapress.Bilbao y de Vizcaya) la que.html 2 5 “Economía no prevé volver a tasas de paro cercanas al 8% hasta dentro de cinco años.es/vivienda/noticias/178504 anima-a-comprar-una-vivienda-en-2010-porquetodavia-podra-desgravar.com/noticias/finanzas. Así la noticia “BBK lanza la primera hipoteca hasta 50 años dirigida a jóvenes menores de 35 años” del 28/12/2005 en http://www.php? id=8882467 24 “Corbacho anima a comprar una vivienda en 2010 porque todavía podrá desgravar” en El Economista el 19/12/2009 en http://www. tuvo la ocurrencia de sacar al mercado una hipoteca con un plazo de amortización de 50 años.finanzas. es/elmundo/2010/01/14/suvivie 1263470061.elmundo.html 26 ‘INFORME TRIMESTRAL DE LOS MERCADOS PARA 2010’ Bankinter: El precio de la vivienda ha tocado suelo y tardará en repuntar dos años.000 puestos de trabajo. al menos Forcada.000 y calcula que se absorba en 2012” el 23/12/2009 en El Mundo en http://www. Es una de les estratagemas legales empleadas por bancos y cajas cuando saben que un dedudor es insolvente. director de análisis: El valor de las casas se ha ajustado de un 25% a un 30% Cifra el ‘stock’ de pisos entre 730. De esta forma evitan tener que reconocer que el deudor no podrá devolver la .es/elmundo/2009/12/23/suvivie 27 DECLARACIONES DE PEDRO PÉREZ.elmundo. Pedro Pérez alerta del riesgo de que se pierdan 200. Denuncia la manera ‘cicatera’ con que las entidades de crédito prestan su dinero” el 14/01/2010 en El Mundo: http://www. SECRETARIO GENERAL DE LA AGRUPACIÓN G-14: ‘El ajuste en el sector es ya suficiente’.000 y 840.20100106120535.html 28 La figura jurídica de la novación de deuda consiste en prorrogar el período de devolución de un crédito. A. pertenece a Gesinar . así no tienen que contabilizar pérdidas por un dinero no devuelto.. S.com 31 Todas las informaciones sobre las distintas tasadoras las he obtenido de todas y cada una de las páginas de Internet de las mismas tasadoras o bien mediante llamada directa. 3 2 La lista completa de este tipo de tasadoras la adjunto aquí: Tasaciones Hipotecarias.es/es/pdf/otros/NMPV. la información utilizada en el cálculo de los precios de la vivienda procede de la Asociación Profesional de Sociedades de Tasación” en http://www. 29 En el documentos sobre notas metodógicas de la estadística de precios el propio Ministerio se refiere.mviv.50% por Corporación .ATASA.deudad. propiedad de Atisreal (BNP Paribas). en su página 9 que “(…) Por consiguiente. Las cajas y bancos saben que esos deudores no podrán devolver nunca el dinero prestado.pdf 30 http://www. Tasa Galicia. participada al 90. A. (VTH) pertenece al grupo La Caixa. Mondragón Cooperativa tiene su propio banco cooperativo.60%). Kutxa y Caja Vital). Tasaciones andaluzas (asociada con Unicaja). Tasaciones de Bienes Mediterráneo S. Tasamadrid pertenece a CajaMadrid. LKS parte del grupo Mondragón Cooperativa. Servatas (pertnece al 100% a las tres cajas de ahorros de la Comunidad Autónoma del País Vasco Bilbao Bizkaia Kutxa –BBK-. Valoraciones y Tasaciones Hipotecarias.Caixa Galicia. S. CMS Tasación. participada por Cajasol aunque no dicen el porcentaje. (participada por la Caja de Ahorros del Mediterráneo al 99.A. SIVASA pertenece al Grupo del Banco Santander. TINSA (pertenece al 100% a la CECA y a otras 36 cajas de ahorros españolas). la Caja Laboral Popular. . INTA.A. S. S. organismos públicos. EBROTASA. Arquitectura y Tasaciones. (INGEST. “La cartera de clientes está compuesta por destacadas organizaciones financieras.L. En conversación telefónica dicen trabajar para bancos y cajas para valorar pisos con el fin de . Departamentos de Información y Gestión.). Tasaciones y Consultoría..L. es una empresa de servicios hipotecarios a entidades financieras. (ARTASA).A. empresas promotoras y particulares”.Tasaciones Hipotecarias Servicios Financieros pertenece a Gesinar Servicios Inmobiliarios. pertenece a BNP Paribas. Global Gestión de tasaciones. S. pertenece a Caja Navarra 3 3 La lista completa de este tipo de tasadoras la adjunto aquí Afes Técnicas de Tasación S. Su principal accionista. quien a su vez. MutaSA. A. Tasabalear. Alia Tasaciones.. ASEVASA Asesoramiento y Valoraciones S.A. S. EUROVALORACIONES. . (TASABALEAR).conceder hipotecas.U. Tasasur es una Sociedad totalmente independiente.A. accionistas privados. pertenece a Ibertasa Sociedad de tasación es propiedad de varios accionistas privados. Intraser (Interacional de Transacciones y Servicios S. (TECGLEN) dicen ser independientes.) la cual desde 1992 ofrece a través de “Intraser Servicios Hipotecarios” la “externalizacion de todos los procesos bancarios relacionados con el préstamo hipotecario a través de medios técnicos y humanos propios”. Tecglen Tasaciones. pertenece al grupo AON Grupo que es una correduría de seguros. S. S.A.A. Sociedad de Tasación. Es una empresa independiente de cualquier entidad bancaria. Dentro de los clientes que detalla en su . dicen que son independientes. financiera o inmobiliaria.A. S. ST no está ligada accionarialmente a entidades financieras ni a grupos empresariales. S. industrial o de otro tipo. ARCO VALORACIONES. industriales o de otro tipo. dicen que pertenecen a 8 accionistas particulares.al no estar ligada accionarialmente a ninguna entidad financiera. Colectivo Arquitectos Tasadores.A. S.A. Sociedad de Tasacion. pertenece a varios accionistas privados. Valoraciones Mediterráneo. dicen ser independientes. S. KRATA.A. Gabinete de Tasaciones Inmobiliarias... No actúa como intermediario inmobiliario por lo que ejerce su actividad con total independencia profesional. ni grupo de presión empresarial. de ahorros. Tasiberica. lo que posibilita ofertar un servicio combinado en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias e hipotecarias.. Ambas sociedades tienen sus sedes centrales contiguas y en estrecha colaboración. Ruralcaja y BBVA empresas. Aquitana. Su principal accionista.). (INGEST. Immoseguros pertenece a Inverseguros.L. Trabajan sobre todo BBVA y Santander. Departamentos de Información y Gestión. S. es una empresa de servicios hipotecarios a entidades financieras.L. 34 Para que veas cómo se valora un piso te animo que veas el vídeo adjunto a la noticia “La crisis cambia las reglas de juego de las tasadoras”: .página se encuentran varias de las instituciones de crédito más importantes del país. es la Sociedad de Tasaciones de los Colegios de Arquitectos de España. Gesvalt.A.A. INTA S. S. Tecnitasa independiente. Dicen que trabajan sobre todo Banco Valencia. S. 100% del accionariado son profesionales independientes. -Las estadísticas. de nuevo el 06/11/2009 en El Mundo en la noticia “La mayoría de mis compañeros diputados.aspx. Información y transparencia.elmundo. Que por primera vez en este país existiera información sobre qué pasaba en el mercado inmobiliario. Hasta ese momento.http://www. todos los días aparecía una empresa privada con cifras de todo tipo y yo puse coto. incluso del PP.es/elmundo/2010/06/24/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1277 3 5 El Mundo en http://www. Ése es uno de los mejores aciertos de mi gestión.elmundo. así 3 7 P.es/encuentros/invitados/2010/0 36 En Noticias Fotocas en “O se produce un ajuste en el sector inmobiliario en los próximos meses o la situación será inaguantable” en http://noticias.es/maria-antonia-trujillo-ose-produce-un-ajuste-en-el-sector-inmobiliario-enlos-proximos-meses-o-la-situacion-serainaguantable-__5338. tiene minipisos de 30 metros”. ni el CTE. Firmé el convenio para que la estadística fuera única y estuviera centralizada. ni las políticas de alquiler en el Plan .Fotocasa. Ni la Ley de Suelo.-¿Cuál fue su mayor acierto? R. es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 3 8 IMIE nota de prensa http://www.es/salaprensa/informes/UPF_ 43 Se puede hallar en internet como “Informe sobre el mercado de la vivienda.es/indiceinmobiliario__Fotocasa.Estatal en http://www.TINSA.php 42 En “Evolución histórica de los indicadores Grupo Tecnocasa – Universidad Pompeu Fabra del mercado inmobiliario” en http://www.facilisimo. FOTOCASA.Fotocasa.es/down/notas_de_prensa/2009/8 3 9 http://www.elmundo.TECNOCASA. 44 Esta es la última estadística de TECNOCASA de la que disponemos.es/prensa.TECNOCASA.aspx 40 http://casas.UPF”.com/preciometro/ 41 http://www. 4 5 http://www.es/indice- . Informe Grupo Tecnocasa. 51 http://www.com/news/archivo/2010/01/13/0 particulares-tienen-rebajar-casas-30-40-quierenvender 4 9 En “La mayoría de mis compañeros diputados.elmundo.elmundo. tiene minipisos de 30 metros” http://www.es/elmundo/2009/11/20/suvi 5 2 Así en Diario de Mallorca del 29 de agosto de 2010 en “La banca tumba los precios y coloca en ocho meses la mitad de los pisos embargados” en .inmobiliario__FOTOCASA.aspx 46 Con el fin de facilitar la lectura del texto redondearemos estos números a dos decimales.idealista.es/encuentros/invitados/2010/0 48 En la noticia “Los particulares tienen que rebajar sus casas entre un 30% y un 40% si quieren vender” en http://www.elmundo. incluso del PP. 4 7 En El Mundo: http://www. nota del autor.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 50 El precio de los pesos. 55 Página 30.abc.300 viviendas libres El . Con el fin de evitar tener que plasmarlo entero. 56 Así en El Mundo edición digital del 27 de Julio de 2009 en la información titulada “La Comunidad de Madrid amplía el convenio con las entidades para estimular las ventas” Aguirre advierte de que si no se vende el ‘stock’ de casas no habrá nuevas promociones.http://www.es/mallorca/2010/08/29 tumba-precios-coloca-ocho-meses-mitad-pisosembargados/598658.es/hemeroteca/historico-05-012010/abc/Nacional/los-sindicatos-reciben-la-mitadde-dinero-que-las-autonomias-solo-para-cursos-deformacion_1132874727950. he tomado la cifra y la introduzco en contexto.diariodemallorca.html 53 Para más información sobre este aspecto animo a leer el artículo “Los sindicatos reciben la mitad de dinero que las Autonomías sólo para cursos de formación” en el ABC del 5 de enero de 2010 http://www.html 54 Nota del autor. Sólo se han adjudicado 212 y alquilado otras 23 de las más de 1. El dato procede de este mismo artículo en otro párrafo. casi imposible.html así como la página de Ricardo Vergés Escuín.nuevo acuerdo permite financiaciones del 100% y acceder a hipotecas a 40 años. ha recordado que hace un año. “Es muy poco”. Así. y alquilado 23.000 y 3. que se recuperen la actividad y el empleo en el sector inmobiliario y en el de la construcción”: http://www. que se desarrollen las nuevas promociones y.200 euros el metro cuadrado con un máximo computado por vivienda de cien metros cuadrados.ricardoverges. La presidenta de los madrileños ha recordado que en este período se han vendido 212 de estas viviendas. se pusieron a disposición de los madrileños unas 1.com . para advertir de que “mientras exista un ‘stock’ tan abultado sin vender va a ser difícil. por tanto.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.R.es/elmundo/2009/07/29/suvivie 57 Para más información sobre estos datos invito a consultar el Informe R. y en función de ese primer acuerdo. ha dicho Aguirre. profesor honorario por la Universidad de Montreal y Catedrático de Economía Inmobiliaria www. Acuña y Asociados “El mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años” en Expansión del 15/09/2009 http://www.elmundo.expansion.300 viviendas a un precio entre 2. es/daco/daco43/metoipc06. 65 En “Monetary policy.FOTOCASA.cje.El proceso de ajuste del Mercado inmobiliario español” http://www.pdf 6 1 Con el fin de ver la metodología de cálculo de este índice ve a http://www.caixacatalunya.elmundo.es/prensa/np601.org/C15/C2/OBJOVI%2025%20(Cuar –página 33 del documento. 5 9 “Informe monográfico.pdf 64 En “El acceso de los y las jóvenes a la vivienda libre protegida”.es/Portals/49/Static/Tendencie 6 2 El Mundo 24 de mayo de 2010 http://www.ine.2008 http://www. boletín 25 cuatro trimestre. market excesses and .ine.58 página 35.com/caixacat/es/ccpublic/ 60 (EPA) cita Página 35 sobre “Índice de Precios de Consumo” http://www.es/elmundo/2010/05/24/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1278 6 3 En Encuesta Anual de Estructura Salarial 2008 http://www. olis.guardian.oecd.lloydsbankinggroup. entre otros.ine.nsf/LinkTo/NT 66 Más información sobre la cuantía que los precios de los pisos han alcando en el Reino Unido tomando como vara de medir el sueldo medio de un trabajador varón los hallarás en Halifax plc.org/olis/2008doc.com/media/excel/regionalaff 67 Para más información al respecto consulta en la página 16 del documento “Encuesta Annual de Estructura 2007” http://www. all buyers) Seasonally adjusted en www.Eranings ratio (all houses.pdf 6 8 Te animo a que leas.uk/money/2007/dec/11/lendi 6 9 Este tema lo trata entre otros el artículo Los embargos de pisos de desbocan por el aumento del .es/prensa/np568.co. el artículo “Mortgage affordability hits 16-year low” (“La capacidad de repago de la deudas hipotecarias está en su momento más bajo de los últimos 16 años”) publicado en el períodico The Guardia el 11 de diciembre en http://www.financial turmoil” economics department working paper number 597.House price. página 16 del enlace http://www. cofundador de la empresa “Alquiler Seguro” el 9 de junio de 2010 en El Mundo al decir “Pregunta Desde su punto de vista: ¿Cual es el principal problema para que no salgan al mercado las viviendas que estan vacias y cerradas? .elmundo.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684 70 Casos prácticos de los riesgos reales que conlleva alquilar un piso dentro del marco de baja protección que ofrece la ley los vemos en el programa “No todos los alquileres tienen un final feliz” del programa “Callejeros” del canal Cuatro 71 http://www.html 72 Ve la página 26 del períodico Expansión de 16 de septiembre de 2009.elcorreodigital.000 el 04/04/2010 en http://www.elpais.com/articulo/economia/embargos/ así como en La crisis dispara los embargos de casas hasta casi 100.com/vizcaya/20081215/ espana/jetas-profesionales-pagan-esperan20081215.paro y de la morosidad de El País del 14 de abril de 2009 en http://www. 73 Esta tesis la confirma Gusatavo Rossi. página 38.elmundo.pdf 75 Véase en la Gaceta de los Negocios. 76 Declaraciones de Carme Chacó la entonces Ministra de Vivienda el 29 de septiembre de 2007 en El Mundo.Respuesta: El principal problema por el que en nuestro pais hay mas de tres millones de viviendas cerradas. 77 Con el fin de ilustrar la situación real a la cual se encuentran sometidos los propietarios de los pisos ante la ineficacia de la ley te animo a leer la noticia .es/boe/dias/2009/11/24/pdfs/BOE-A2009-18733.boe. http://www.es/encuentros/invitados/2010/0 74 Así lo publica el Boletín Oficial del Estado el 24 de noviembre de 2009 en www. hacen que muchos propietarios prefieran tener la vivienda cerrada antes de exponerla al mercado”. es la inseguridad por parte de los propietarios de cobrar sus rentas. los largos procesos judiciales para resolver conflictos y la falta de profesionalidad en la gestión del alquiler.es/encuentros/invitados/2010/0 http://www. página 28 del 3 de octubre de 2009.elmundo. com/20090727/al-diasociedad/jovenes-vascos-buscan-piso20090727.html 79 www.noticiasdebilbao. que pueden durar hasta un año.html .es/20091126/economia-empresasinmobiliario/tienes-piso-para-alquilar200911251831.abc.es 80 Para ver qué efectos tiene este proceso en una zona concreta de España lee la noticia “15. y hacer más atractivo el escaso mercado del alquiler” en http://www.rae.diariovasco. Un estudio del Gobierno vasco advierte de que la crisis también ha reducido el número de ciudadanos que aspiran a cambiar de vivienda del 27/07/2009 en http://www.000 jóvenes vascos buscan piso a corto plazo.com/? p=58 78 “¿Tienes piso para alquilar? Dentro de un mes lo tendrás más fácil” en ABC del 17/12/2009 http://www. la demanda más baja en una década.del 14/12/2008 en Noticias de Bilbao “Mil vascos con pisos en alquiler recurren a la justicia cada año para echar a los inquilinos El Gobierno central promueve una reforma legal para agilizar los procesos de desahucio. es/elmundo/2008/04/01/suvivienda/12 8 2 En “Zapatero: invertir en vivienda ya no es un negocio.es/elmundo/2008/05/22/suvivienda/12 este proceso lo explica así mismo El Mundo el 01/04/2008 en la noticia “Primera subasta a la baja de inmuebles. ¿en todo el mundo?” www.elmundo.es/elmundo/2008/06/13/suvivie A esta forma puedes sumar las ya conocidas subastas en www.elmundo.elmundo. 84 Para tener más información sobre este aspecto te animo a leer el artículo “Los salarios han perdido .elmundo.es/elmundo/2008/04/01/suvivienda/12 “Madrid acoge la segunda subasta de viviendas a la baja con descuentos de hasta el 45%” www.expansion.com/2010/07/15/economia/12 8 3 Un muy buen resumen de qué prácticas de concesión de créditos de esos años lo encuentras en el “Informe Recarte”.8 1 Entre otras formas destacan las subastas inversas cuyo funcionamiento explica El Mundo del 13/06/2008 en la noticia “En el corazón de una subasta inversa de casas” en http://www. debemos asumirlo para cambiar el sistema productivo” en http://www. página 55 el 29 de abril de 2007. Fadesa el 34%. Metrovacesa el 33%”. 85 Para ver un resumen de lo qué sucedió en concreto lee el artículo publicado en la Gaceta de los Negocios el 4 de enero de 2008 en su página 17 “…así Inmobiliaria Colonial el 62%. pidió hoy medidas fiscales “con efecto inmediato. al considerar que “la crisis afecta a toda la economía. no sólo a la construcción” en el periódico digital Neg-ocio del 07/05/2009 página 10.-total opacidad . Urbas el 79%. pero limitadas en el tiempo” para dinamizar la economía española. Sus características son: 1. Astroc el 87%. publicado el 26 de diciembre de 2007 en El Confidencial. 8 6 “El presidente de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima). José Manuel Galindo. La caída en Bolsa de las inmobiliarias conmociona a un sector que frena su crecimiento” publicado en El País.entre 9 y 20 puntos de poder adquisitivo en la última década por la carga de las hipotecas”. así como el artículo “La era del ladrillo toca techo. 87 Un Hedge Fund (del inglés literalmente “fondo de cobertura”) es un vehículo de inversión muy innovador. youtube.-posibilidad de alquilar lo que no se tiene. En caso de que este hedge fund esté dentro de la estructura de un banco hablaremos de Prop Trading Desk (“grupo propio de compraventa”). 3. Cuando el entrevistador le plantea una cuestión muy concreta que se sale de lo que ella está dispuesta a contester.com bajo el nombre “El miedo del mercado inmobiliario español”.-pueden estar relacionados con instituciones financieras (bancos y aseguradoras o fondos de inversión soberanos). Mediante esta forma se gana dinero de activos cuyos precios se creen van a bajar. 2. 89 El País recogió esta situación en la noticia del 1 . 88 Un clarísimo ejemplo de esta política es la entrevista que concedió a la BBC en junio de 2007 la entonces Ministra de Vivienda Carme Chacó y que se puede consultar en www.-formas de inversión muy creativas que. decide echar a los reporteros de la BBC de su despacho. compraradas con las existentes hasta ahora. pero no necesariamente.en sus inversiones. Como verás la Ministra sólo estaba dispuesta a leer una declaración genérica sobre la situación del sector inmobiliario español. venderlo y recomprarlo. 4. son vistas como muy agresivas. cotizalia.com/cache/2007/06/07/16_econ 91 Esta realidad la analiza El Mundo el 16 de agosto de 2007 en la baja la rúbrica “Comprar una vivienda para luego alquilarla no es rentable en España.elmundo.es/elmundo/2007/08/16/suvivienda/11 9 2 Así la opinión del banco alemán Commerzbank quien augura una fuerte ralentización según la noticia recogida el 8 de agosto de 2007 www. Un estudio dice que es preciso alquilar una casa 35 años para que comprarla sea rentable” en www.com/cache/2007/08/08/30_espana_pag .cotizalia.4% de la renta familiar se destina ya al pago de la vivienda en www.de agosto de 2008 “Los vendedores de pisos cuelgan el cartel de rebajas El 27.6% de los de Barcelona y el 27% de los de Madrid reducen el importe solicitado en el último trimestre”. 9 0 Consumer Eroski recoge esta realidad en sus páginas el 24 de octubre de 2007 en la noticia “El 45.consumer.es/web/es/vivienda/2007/10/24/1710 así como en la noticia “La economía española en conjunto se resentirá tras el “living la vida loca” del ladrillo” en Cotizalia de 7 de junio de 2007 http://www. 9 4 La Vanguardia página 55 del 11/09/2007 “Las inmobiliarias se ponen serias.Morgan Stanley quien augura recesión para España en 2009 si los tipos de interés superan el 5% www.com/cache/2007/06/14/59_credit_suiss o Deutsche Bank quien prevé que el precio de la vivienda en España caiga en 2008 entre un 2 y un 8% en su informe titulado “(Casi) todo lo que quiso saber sobre el sector inmobiliario en España”.cotizalia.adn.cotizalia.com/cache/2007/05/17/30_morgan_sta del 17/05/2008. Las firmas cotizadas . Credit Suisse quien ve a España al borde de la recesión www. alerta de que el descenso del precio de los inmuebles puede generar “ansiedad” en el mercado y acelerar el proceso de ajuste económico” en www.es/dinero/vivienda/20071029/NWS-2620Deutsche-Bank-vivienda-precio-caiga.html 9 3 Entre otras muchos animo a leer el artícuclo “Wenn die Hypothek zur Last wird” (Cuando la hipoteca se convierte en un fardo) del diario económico alemán Handelsblatt del 04 de septiembre de 2007 página 26. y así lo han explicado al Gobierno (se reunieron con el director de la Oficina Económica de La Moncloa. esa es la gran mayoría de gente. David Taguas) y a la oposición (encuentro con Mariano Rajoy)” http://www.com/articulo/economia/Chacon cree-aumento-precio-hipotecas-puede-habertocado-techo/20070903cdscdseco_2/cdseco/ 9 6 Este acontecimiento lo recogió El País en su edición digital al referirse al encuentro “.com/articulo/economia/cambio . 95 “Los españoles nos hemos hipotecado con cabeza. aunque seguro que hay casos puntuales de gente que se está teniendo que apretar más de lo que esperaba el cinturón”..com/articulo/economia/inmobiliaria 97 Este proceso lo recoge muy bien el diario Cinco Días el 05 de septiembre de 2007: http://www. Chacón cree que el aumento del precio de las hipotecas puede haber “tocado techo” en Cinco Días en: http://www.elpais.cincodias.venden hasta el 70% menos de viviendas por el parón del mercado”.cincodias.. Justifica que los cierres se deben a la caída de las ventas” en http://www. Los ‘compradores’. Ya están . ¿no?..” El País se hace eco de sucesos que van en la misma dirección el 30 de agosto de 2007: “Fincas Corral cierra la mitad de sus oficinas como “ajuste” al sector inmobiliario La empresa pasa de 350 a unas 180 sedes. pero los elevados precios y la disminución en el ritmo y volumen de ventas empieza a poner a algunas agencias inmobiliarias ante un escenario menos favorable y en algunos aprietos. con la evolución al alza del Euríbor muy presente y expectantes en medio de un runrún de posibles bajadas de precios. ante los elevados precios. Los tiempos de venta se amplían y detrás de los escaparates de las inmobiliarias quedan también muchos particulares que hicieron cálculos optimistas con la venta de su vivienda y que tienen que hacer frente a situaciones con las que no contaban. se lo piensan más..“El cambio de ciclo agita a las agencias inmobiliarias No hay datos globales y las empresas prefieren hablar de ajustes al mercado y no de cierres..elpais.com/articulo/economia/Fincas/Cor 9 8 Así el forero Piolincordoba 22/10/2007 (13:01) “Listillos: con que esto se hunde. Pau Higueras Pubill dijo el día 04/01/2007 en http://www. YA QUE CUANDO SE DEN CUENTA DE QUE LA REALIDAD ES LA QUE ES. FLACO FAVOR ES.LA GENTE QUE QUIERE COMPRAR VIVIENDA. HACIENDO ES. Y CUANDO DIGO SIEMPRE ME REFIERO A LO QUE CONOZCO DESDE HACE MÁS DE 30 AÑOS COMO PROFANO Y AHORA COMO PROFESIONAL.org/forophorum/read.252578 TENGO 48 AÑOS Y JAMÁS HE VISTO DESCENDER EL PRECIO DE LA VIVIENDA.A. Y SINCERAMENTE NO LO HE VISTO NUNCA..aedru. SIEMPRE HA SIDO UNA SEGURA Y RENTABLE INVERSION.. ASÍ MISMO SIEMPRE.A.. TAMBIEN HE OIDO HABLAR DE CRISIS.”. Y QUE LOS PRECIOS TIENE QUE BAJAR ETC. ETC. LA VIVIENDA LES VA A COS.php?5095.A.aquí los que van a hacer los grandes negocios por el miedo de la gente. Seguid transmitiendo miedo ¡¡¡ da igual. UN INCREMENTO DE PRECIO DIRECTAMENTE PROPORCIONAL AL TIEMPO QUE HAYAN TARDADO EN DARSE CUENTA DE LA REALIDAD IMPLACABLE QUE NOS DICE QUE EL MERCADO INMOBILIARIO SIEMPRE SE HA . Ahora estamos en la zona baja y con miedo `pero la historia es larga y no escribe en una mañana.A. ETC. a foros como este. gracias entre otras cosas. ASOCIACIONES. el ladrillo es y será lo que todos saben lo que es: El activo que da estabilidad (independientemente a las fluctuaciones). MÁS O MENOS IMPORTANTE DICHA ALZA. domingo 7 de octubre de 2007 . TENGO QUE DECIR ASÍ MISMO QUE SI CREO Y HE VISTO Y COMPROBADO EN LA DESACELERACION DEL MERCADO AL ALZA PERO.LA BAJA.com/articulo/economia/cierra/brec 101 “El parón inmobiliario ahoga el principal impuesto de las Comunidades Autónomas” en Expansón del 24/09/2007 en http://www.html 102 El País.elpais. . “La deuda del ladrillo supera el billón de euros. SEÑORES COMPRADORES.A.MOVIDO AL ALZA. NO FRENEN UNA COMPRA POR EL HECHO DE QUE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA BAJARÁN: ¡ESTÁN PERDIENDO DINERO! 9 9 El 19/09/07 en El Mundo “Sale al paso de las críticas por electoralismo Chacón asegura que las ayudas económicas para los jóvenes no encarecerán los alquileres” http://www. PERO JAMÁS.com/2007/09/24/economiapolitica/economia/1038943.elmundo. página 57.es/elmundo/2007/09/19/suvivie 100 “Se cierra la brecha entre alquiler y compra El arrendamiento adquiere más ventajas ante la imparable subida de las hipotecas y la menor revalorización de las viviendas” en http://www.expansion. es informa “El precio de la vivienda se . durante su intervención. en contra de “quien se lo jugó todo a la carta de la especulación (.. 103 El 25/10/2007 en la revista electrónica www. insistió en manifestar su deseo de que los bancos mantengan “su apoyo” a las inmobiliarias.) ahora lo paga con dificultades e incluso con quiebras” en www.com/cache/2007/10/25/68_ministerio_ 104 Ver Cinco Días página 11 del 12/11/2007 índice FOTOCASA. La Ministra Carme Chacón.com “Ministerio de Vivienda e inmobiliarias presionan a la banca para que no les cierre el grifo del crédito . Un tercio del crédito a las empresas va a la inmobiliarias. dijo que no debería restringirse el crédito “a quienes afrontan su actividad con un nivel razonable de riesgo”. al igual que los promotores.cotizalia.cotizalia.La suma de lo que deben familias.” El PIB es el Producto Interior Bruto que es la suma del valor de los bienes y servicios producidos en un país concreto. inmobiliarias y constructoras iguala al PIB. El cierre de la Llanera desata la preocupación. que exigieron que no les restrinjan el acceso a la financiación y les den margen para adaptarse a los nuevos tiempos.. Chacón. El Ibex cedía al cierre un 2. Enrique Bañuelos.estabiliza en agosto con una leve subida del 0.cincodias. página 30 del 25/11/2007. 107 El País el 7 de diciembre de 2007 “Sube a seis .com/articulo/empresas/Ibexdesploma-derrumbe-sector -inmobiliarioconstructor/20070424cdscdsemp_4/cdsemp/ 106 El País.73% arrastrado por las fuertes caídas que durante todo el día han pesado sobre las cotizadas del ladrillo. en Cinco Días del 24/04/2007 en: www. página 22 del 24/11/2007. además de en la banca”.600 puntos en la segunda mayor caída del año. sigue sin tener “explicación” aunque reconoce que la acción pueda estar “sobrevalorada”. Las pérdidas son generalizadas en todo el sector inmobiliario y constructor. “Tremon tiene una deuda del 466% de su patrimonio” así como en “ El Ibex se desploma por el derrumbe del sector inmobiliario y constructor La Bolsa española ha vivido hoy los estragos provocados por el efecto dominó del derrumbe de Astroc y para el que su presidente. 105 El País.2%”. y perdía el nivel de los 14. expansion.000 millones.000 millones de dólares en bonos de 17 cajas de ahorros.telegraph. Las cajas de ahorros paralizan su gran proyecto de financiación en EEUU.expansion.com/2007/12/11/empresas/ba Huge ECB “cash injection dwarfs BoE auction” el 19/12/2007 en el perídioco inglés “The daily Telegraph” en: http://www.meses el plazo medio para vender un piso Las inmobiliarias instan a aprovechar el mayor tiempo de espera para mejorar las condiciones de la operación” en www. Ahorro y Titulizacion suspende una emisión de 2. que preveía lanzar en EEUU a finales de mes.co.uk/finance/newsbysector/ba ECB-cash-injection-dwarfs-BoE-auction.com/edicion/exp/empresas/inmobiliar 108 Expansión 11/12/07 “La banca española califica d e externa y extraña la crisis” en http://www.html Expansión Pág. Retrasa la .com/articulo/economia/Sube/meses/plazo Expansion del 13/12/2007 La venta de viviendas cae un 40% en cinco meses en www. 23 del 12/11/2007 “Popular retrasa una emisión de cedulas hipotecarias por 2.elpais. ” 109 “MAFO toca arrebato: inspecciones masivas a bancos y cajas en 2008 por su riesgo inmobiliario” del 12/12/2007 www.cotizalia. según los datos de la sociedad de tasación” en http://www.com/articulo/economia/subida/pre 111 EL CONSEJO DE MINISTROS APROBARÁ EL VIERNES LAS MODIFICACIONES DEL PLAN “El Gobierno incorpora el alquiler con opción a compra de pisos en el Plan Estatal de Vivienda”.com/cache/2007/12/12/77_rebato_insp 110 El País el 02 de enero de 2008 nos dice “La subida del precio de la vivienda se desacelera hasta el 5. “Esta medida ya existe en comunidades autónomas como Madrid.1% en 2007 en las capitales de provincia San Sebastián adelanta a Madrid como segunda ciudad más cara de España con 4.elpais.061 euros el metro. Valencia o Andalucía”. .operación por los altos precios que piden los inversores. es/elmundo/2008/01/09/suvivienda/11 El 09/01/2008 en El Mundo.www.com/cache/2008/01/10/20_mon “El ICO lanza una Línea de Avales destinada a la promoción de vivienda protegida por importe de 3. señaló Zapatero en su intervención en un desayuno organizado por Nueva Economía Fórum.es/web/contenidos/4634/index? abre=3971 112 “Zapatero pide unas “gotas patriotismo” a quienes crean “alarmismo” en economía” “Crear alarmismo injustificado puede dañar las expectativas y es lo menos patriótico que conozco”.elmundo. Facua acusa a Chacón de ceder ante los promotores al subir el módulo de VPO” www.000 millones”: http://www.cotizalia.ico. “EN EXCLUSIVA Moncloa tratará de impedir por todos los medios que ninguna gran inmobiliaria suspenda pagos antes del 9-M”: http://www. en el que también pidió “prudencia y sensatez” a la hora de .elmundo. “EL METRO CUADRADO SUBIRÁ DE 728 A 760 EUROS.es/elmundo/2008/01/09/suvivienda/11 El 10/01/2008 en Cotizalia. orange. implícitamente.Proclamó por omisión el ocaso del ciclo estructural.es/noticias/n_226394_print. le tocó la misma faena al Vicepresidente Económico del Gobierno de España. además de que los vaivenes del ciclo corto ya se administran . en primer lugar. oficializaba el crash económico dándonos ánimos (“el pesimismo es malo”) y prohibiéndonos hablar de lo mal que están las expectativas. Anteayer era el Presidente del Gobierno de España el que. aunque siempre en clave de La Comedia y dentro de su línea elíptica habitual: 1. apelando al “patriotismo”. en el Congreso de los Diputados. es inútil adoptar “en caliente” medidas no estructurales o “de choque” (la característica principal de las situaciones de crisis estructural es la ineficacia de las medidas coyunturales).h Muy atinado comenta el forista de El Confidencial pisitófilos creditófagos el 01/2008 (12:10): “SE ANUNCIA EL DESENLACE DE LA COMEDIA.analizar la economía” el 09/01/2008 http://actualidad.. Importantísimás jornadas las que estamos viviendo. Sin embargo. Ayer. éste fue más preciso. razón por la cual. toda vez que.. 2. dijo literalmente. menos del 10% tienen que apretarse realmente el cinturón para afrontar el pago de su vivienda”. porque “tenemos superávit presupuestario”. reiteró lo administrable que va a ser el trago amargo del crash inmobiliario y la recesión. dijo). aunque esta vez muy categóricamente. y b) tenemos márgenes de maniobra suficientes por tres circunstancias: .no importa que el gasto público se expanda para compensar la caída del consumo y la inversión. de ese porcentaje. en segundo lugar. o sea. anuncio las medidas estructurales para después de las elecciones (“ya gestionaremos la crisis”. corroborando dos extremos ya conocidos por los inciados: a) el impacto directo del crash es relativamente limitado.suficientemente por el Banco Central Europeo. . “sólo el 24% de las familias españolas están hipotecadas y.Como en tantas otras ocasiones. y. cuando ya no importe la pérdida de votos que este tipo de medidas impopulares siempre conlleva. . porque hemos sido bastante buenos creándolo últimamente (“tres millones de nuevos empleos creados en la legislatura”). Gracias por leerme. 113 El País el 6 de enero de 2008. porque la situación de partida es de “fortaleza del sistema financiero”. hoy debería estar todo el mundo hablando de la crisis estructural de la economía española y de cuánto valen de verdad los pisitos. Resumiendo: -la crisis que importa no es la coyuntural “exógena” sino la estructural “española” y se afrontará después de las elecciones.no importa el estrés para las entidades de crédito. En un país normal. ¿Dónde hay más pereza y cobardía. página 24 en “La .la situación es adinistrable porque la mayoría de los hogares compraron sus viviendas barato o baratísimo y hay márgenes de maniobra macroeconómicos suficientes. en el mando o en la tropa?.no importa que repunte el desempleo. y .. una vez leída bien. El Correo el 30/03/2008: “A pesar del riesgo de agravar el frenazo de la compra de viviendas.canarias7.crisis que el Gobierno menospreció.juandemariana. el flanco débil de la economía”.es/articulo. mi piso no se vende Si pone su casa a la venta sepa que.com/vizcaya/20080330/economi inmobiliaria-20080330. es una noticia inmejorable que demuestra que “lo peor ha pasado ya” y que .elcorreo.org/repercusion/2072/est Muy al caso de esta noticia está el comentario del forero de El Confidencial NuNCA BAJAN del 19/02/2008 (16:45) “Hay que saber leer la noticia y ésta. tendrá que rebajar el precio entre un 5% y un 10%”: en http://www. un mensaje que le sirve para pedir ayuda al Gobierno” en http://www.html 114 El 16/01/2008 en Canarias 7 “La crisis inmobiliaria deja a los promotores ‘colgados’ con un millón de pisos a la venta en España”: http://www. el sector reconoce que los precios bajarán aún más en los próximos años.cfm?Id=80603 115 Ver la noticia publicada en El Mundo el 18 de enero de 2008 “COMPRAR Y VENDER EN TIEMPOS DE CRISIS Doctor. con toda seguridad. La falta de financiación golpea en la construcción. php/mod. Al contrario. siempre en zonas que vayan “p’arriba”). Después. el 02/05/2008 página 24: “No hay una alternativa rápida al ladrillo” en entrevista a Candido Méndez de UGT y José Maria Fidalgo de CCOO. volverán a subir el precio de todo aquello que no hayan vendido y ya no lo bajarán nunca más.noticias/mem.es/index. Los promotores preparan ofertas “impactantes” para reactivar un sector en . del 20% en varias promociones nuevas. lo subirán “vertiginosamente”.heraldo. Una de las medidas que se plantean es penalizar a los aspirantes en la primera renuncia y no en la segunda” en http://www. La DGA estudia modificar la legislación para evitar que esto retrase el proceso de adjudicación hasta año y medio. Pero sólo hasta el 29 de febrero. Como prueba de que “ahora es un buen momento para comprar”. por ser año bisiesto. 118 El Salón Inmobiliario de Madrid se presenta con un 20% menos de pisos.“ahora es buen momento para comprar” (eso sí. 117 El País. 116 Así el Heraldo de Aragón el 20/01/2008 “La mitad de los solicitantes de vivienda protegida la rechazan cuando les toca . Metrovacesa está ofreciendo descuentos. 120 El Mundo publica el 22 de enero de 2008 la siguiente noticia “LA FEMP –Federación Española de Municipios y Provincias– Y EL G-14 SUSCRIBEN UNA DECLARACIÓN DE INTENCIONES Los ayuntamientos impulsarán unas 200. página 6 “… gracias a los incrementos introducidos por las Comunidades Autónomas en el precio del módulo.000 Euros para quien compre un piso. 9 de abril de 2008. nos permite ganar más dinero con la vivienda protegida que con la libre” la noticia añade “Estos incrementos ascienden a un 30% de media. Martinsa Fadesa se lanzará a la promoción de vivienda de protección oficial en detrimento de la vivienda libre”. página 41. página 29: “Descuentos hasta de 50. “El mercado de la vivienda tardara dos años en normalizarse. 119 Expansión.crisis”. Gracias a estas medidas.000 viviendas de Protección Oficial anuales para atender a la demanda Buscan facilitar el acceso a la vivienda y garantizar la actividad en el sector inmobiliario Pedro Castro: ‘La crisis del sector puede empezar a ver la luz al final del túnel’ El convenio busca el . El Salón Inmobiliario de Madrid abre sus puertas en un clima de pesimismo” en ABC 09/04/2008. según el sector”. 12/03/2008 El País. Richard Ellis y Jones Lang se ‘caen’ del cartel del Salón Inmobiliario de Madrid” el 08/02/2008 en: http://www. pero los alquileres subirán” “El informe concluye que es necesario poner más suelo en el mercado” http://www.com/cache/2008/02/08/90_noza El forero NuNCA BAJAN dirá el 08/02/2008 (10:44) en El Confidencial: “Yo creo que el motivo por el que no acuden las promotoras es otro: ahora que “ya ha . 121 Observatorio de Coyuntura Económica del Instituto Juan de Mariana “LOS ALQUILERES SUBIRÁN MÁS QUE LOS PRECIOS DE VENTA” “Un estudio afirma que la vivienda en España está sobrevalorada en un 40%” “El ratio entre el precio de venta y el de alquiler revela la magnitud de la burbuja” “Los precios de venta pueden contraerse.cotizalia.juandemariana.primer eslabón hacia un gran acuerdo nacional”.org/repercusion/2072/est 122 “Nozar. El Valor cae el 13.pasado lo peor” es “un buen momento para comprar”.03%”. “El desplome en tres días es del 46.” 123 “Seis bancos y cajas dan la espalda a Hábitat y la empresa admite que esta al borde de la suspensión de pagos. 124 “Colonial caída Libre. que pierde el 15.000. El presidente de la firma declara que la “intransigencia” de estas entidades puede “destruir el presente y el futuro de la sexta inmobiliaria del País”: El País el 23/02/2008 página 39. elaborado por la consultora Forcadell y la Universitat . Siendo así ¿para qué acudir a una feria? Yo mismo por ejemplo tengo varios pisos por los que “ya me dan” un 10% más (a pesar de la tacañería del Gobierno que este año sólo “ha subido” los pisos un 5%). 125 “Sobran más de un millón de pisos en España La consultora que ha realizado el estudio propone “grandes rebajas inmobiliarias” El informe.3% en su vuelta a la bolsa y pasa factura al IBEX. “Colonial admite que puede quebrar si no logra vender activos”: El País 29/11/2008. página 27. La Gaceta de los Negocios del 4 de enero de 2008. así que probablemente tengan ya todo vendido incluso antes de estar sobre plano. Tax payers are not to blame for the fact that during the boom years some companies failed to put money asíde for the lean times” .de Barcelona (UB). constata que prácticamente “nadie vende nada” y destaca que en España “no faltan” viviendas. builders and property developers have enjoyed a long and prosperous period during which they have benefited from a spectacular overvaluation of their shares and from cheap money. sino que “sobrarán” hasta un millón a finales de este año” en la Cadena Ser el 29/05/2008 en www. edición en inglés del 29/03/2008. “It is precisely those kinds of policies that have contributed to the bubble of the last decade which is now bursting.com/economia/articulo/informepreve-sobraran-millonviviendas/csrcsrpor/20080529csrcsreco_1/Tes 126 El País. but shouldn’t be combated with tax breaks.cadenaser. y presentado este miércoles en Barcelona por el experto y profesor de la UB Gonzalo Bernardos. The rules of the market demand that they pay for the mistakes they have made. página 2 “Safe as Houses… The downturn in the property market will hit jobs. Real estate companies. es/2008/local/0217/actualidad/lo duenos-de-pisos-usados-rebajan-su-precio-hastaun-20-por-ciento-por-la-crisis-inmobiliaria.aspx 128 El Mundo.terra. y también los hay que prefieren denominarlo enfriamiento o ralentización del mercado. “El “agujero negro” de 300. la cuestión es que el tiempo de bonanza especulativa ha terminado y cada vez es más difícil vender un piso en Vitoria. otros dicen que la burbuja ha estallado. la falta de compradores hace que deban rebajar sus pretensiones económicas y abaratar el precio hasta un 20 por ciento”. http://noticias. aunque los que mejor conocen la magnitud del fenómeno son quienes lo sufren en sus carnes. Es decir. Ahora.000 millones que amenaza el futuro de la banca” “Las promotoras deben a las entidades financieras una cantidad próxima al 30% . Mercados el 30/03/2008. Se le llame como se le llame.127 Así el 17/02/2008 en Terra Noticias “Los dueños de pisos usados rebajan su precio hasta un 20 por ciento por la crisis inmobiliaria Hay quien habla de crisis inmobiliaria. los propietarios que ponen un piso de segunda mano a la venta. De manera machacona y periódica surgen estadísticas que confirman esta tendencia. el ahorrador. Pues no es justo. Si interpreto bien.del PIB. 130 “La vivienda vacacional tarda “casi el triple” en venderse que en 2005. ya se pueden considerar de segunda mano y venderlos como tales para poder acogerse a la subvención. El forero Emilio dirá muy acertadamente sobre esta política el 02/11/2007 (17:42) No sé si entendí bien la noticia. subvencionamos al promotor y toda la cadena. el que no se metió a comprar pisos sobrevalorados es el que sale jodido porque subvenciona a los estafadores que pedían por un piso bastante más que su valor y a los imprudentes que apuntaron a la estúpida moda de ser propietarios cueste lo que cueste.. si puede alguien explicármela se lo agradezco. con el dinero de todos para el que quiera comprar o vender tenga más facilidades. El prudente. la repasé y no me aclaro. según Promotur” del . bancos incluidos.. No sé si se refiere a que los pisos nuevos que llevan en stock más de un año. El BBVA avisa de que los bancos pueden convertirse en los “dueños de las inmobiliarias” 129 El Economista del 9 de abril de 2008 en su página 12 nos dirá: “(Martinsa Fadesa) Se plantea transformar las viviendas libres que no venda en casas que reciban ayudas públicas”. sin embargo el Gobierno me dijo la semana pasada que mis pisitos ya “valen” un 5% más.10/04/2008 en http://www. La vivienda libre sube 3.8%.1%) los precios están paralizados. http://www. En Madrid (0.cotizalia.com/cache/2008/04/10/37_vivie 131 Así. dentro de poco seguro que vuelven a revalorizarse un 15 o 20% annual”.4%) donde más suben San Sebastián (4. Han sido un poco rácanos es verdad pero bueno. Asturias (7. Elda. el más barato (1.074 €). pero Bancos.elmundo. qué desasosiego e intranquilidad provocan. por debajo del IPC.8% y la protegida un 7. el metro cuadrado más caro. G-14 y gobierno están interesados en falsear la realidad . El forero Emilio nos dirá el 18/04/2008 (18:42) “Los precios de los inmuebles bajaron mucho más.083 €)”.es/elmundo/2008/04/18/suvivie Ante este anuncio las reacciones de los foreros del internet no se hace esperar (las dos recogidas fueron publicadas en El Confidencial): NuNCA BAJAN 21/01/2008 (16:18) “¿No ven cómo siempre es mejor el negocio inmobiliario? Miren cómo están las bolsas hoy. según el Ministerio de Viviviend. El Mundo el 18 de abril de 2008 “POR PRIMERA VEZ EN ONCE AÑOS El precio medio de la vivienda sube un 4% en un año. con tendencia a ir a más. Hasta los más modestos. evitando un grave problema económico para ellos y para el país”. intelectualmente hablando. Si se reconoce oficialmente se produciría una situación parecida a la de las hipotecas subprime en EE. muchos dejarían de pagar la hipoteca. Los expertos creen que las estadísticas oficiales infravaloran las bajadas en la vivienda” 133 El forero pisitófilos creditófagos en El Confidencial el 09/01/2008 (12:07) apunta que: “La gente no es tonta. del precio actual en el mercado. 132 Ver página 32 de El País de 27/04/2008 “Los precios caen más de lo que nos dicen. todo el mundo sabía y .UU (hipotecas cuoys tomadores son de baja calidad). los Bancos tendrían que embargar pisos y se convertirían en inmobiliarias por el procedimiento de subasta. Sospecho que hay una conjura de los implicados en el ladrillo y gobierno para desinflar la burbuja poco a poco.para que no se produzca una mayor desaceleración. pues su monto es superior en un 15-20%. sabían y saben que no vivimos en el mejor de los mundos posible y que los problemas no son pasajeros. Si se reconoce lo que bajaron los pisos. sabe que los precios de las viviendas son una barbaridad. que el endeudamiento de la juventud es una barbaridad. Ahora. que no tiene porqué durar más allá de 2010.. página B7 “Foreign banks flee Spanish property debt. Vean cómo ya no se habla de “profetismo apocalíptico”: no tiene sentido denunciar profetas cuando se está viviendo el cumplimiento de lo previsto.. La Comedia pasa a versar sobre la etiología de la malísima situación que comienza a reconocerse. etc. dentro del proceso de crash. anticipando la oficialización de la entrada en RECESIÓN-2008 y la llegada de la fase de botella medio vacía. que el expansionismo de las administraciones públicas regionales es una barbaridad. que somos zombies al amanecer. que la precariedad en el empleo es una barbaridad. TODOS SABÍAMOS Y SABEMOS QUE LOS PROBLEMAS SON ESTRUCTURALES y que ha comenzado la purga tras la orgía. que la inmigración indiscriminada es una barbaridad. Lo que hace que esta noticia sea importantísima es que pone de manifiesto un cambio en la liturgia de la palabra.” 134 The daily Telegraph el 04/04/2008. International Banks are scrambling to sell their . cotizalia. el Presidente de la Asociación española de Banca el 12/02/2008 “Los bancos españoles. no están contaminados por las hipotecas subprime” en la noticia “Miguel Martín (AEB) responde a las críticas extranjeras al sistema financiero español” http://www. El parón de ventas ha obligado a las promotoras a poner más viviendas en . Es la primera rebaja en los últimos diez años.com/cache/2008/02/12/43_migu 136 En Cotizalia el 24/04/2008 “La oferta de viviendas en alquiler aumentó en alquiler un 53% en el primer trimestre.com/cache/2008/04/24/70_ofert 137 MERCADO INMOBILIARIO El alquiler baja una media del 8% en 2008. 135 Miguel Martín.es” http://www.holdings of Spanish mortgage debt at a steep discount.cotizalia. al contrario que muchos de sus homólogos americanos y europeos. según “fotocasa. fearing that the country may be sliding into the worst economic downturn in its modern history”. Aunque eso no quiere decir que matemáticamente bajara el precio en todas las provincias. los datos que manejan el Consejo General de Colegios de Administradores de la Propiedad Inmobiliaria.arrendamiento. página 26 el 06/04/2008 “La burbuja inmobiliaria hace que España sea más vulnerable a la crisis”. A falta de estadísticas del ministerio (la más actual es de 2006 y no está desglosada).000 pisos.publico. la caída media se situó entre el 7% y el 8%. La oferta ha subido en unos 300. Idealista y FOTOCASA constatan que en 2008 comenzaronlas rebajas. Según los intermediarios. el Consejo de la Juventud de España y los intermediarios Enalquiler. 139 Expansión del 09/04/2008 página 33: “Zapatero vuelve a negar la crisis y avanza medidas de gasto . http://www.es/dinero/207699/alquiler/baja/m 138 El País. es/elmundo/2008/05/14/suvivie 142 En “ Galicia la Xunta pasa a regalar 18.frente a la “desaceleración. 141 El 14 de abril de 2008 en el Mundo en LOS PRECIOS HAN BAJADO. 140 El Mundo. que. EN ALGUNOS CASOS.000 euros por . El Vicepresidente de Parquesol rompe con el discurso oficial en SIMA.A. Juan Carlos Sandoval. página 4 de economía el 08/04/2008 “Hemos subido mucho los pisos y hemos echado a la demanda.UN 30% UCI: ‘Para aquellos que tengan disposición para comprar (casa). dice que ya se están aplicando grandes rebajas ‘Hay un parque brutal de pisos que no está colocado’ y los vendedores son conscientes http://www. ahora es buen momento’ Su presidente. a su juicio. El Presidente en funciones considera que España esta hoy más preparada que en 2004 para hacer frente a la “desaceleración”. HAS.000 euros a pisos que lleven vacíos un año y se alquilen 6. será “transitoria”.elmundo.000 euros por cada piso a los constructores LUZ VERDE A LA COMPATIBILIDAD DE DOS SUBVENCIONES La Xunta dará ayudas de hasta 18. admite la responsabilidad del sector en la crisis y calcula que los precios caerán un 15%”. es/119423/compraventa/Vivienda 145 En la noticia “El CNI sigue cerca a “Caja .expansion.5% en marzo.074 operaciones de comprad”neta. un 38. según los datos publicados por el INE” en http://www.com/edicion/exp/mercados/es 144 Así el períodico Público del 28/05/2008 “La compraventa de viviendas cayó el 38. Los bancos rechazan seis de cada diez nuevas hipotecas en Expansión el 13/05/2008 http://www.es/elmundo/2008/05/29/suvivienda/12 143 El Economista el 7 de mayo de 2008.arrendar la vivienda y otros 12.000 por la realización de obras También creará Áreas de Renovación Urbana (ARU) para recuperar tejidos urbanos” www.eleconomista.5% menos. “EN ABRIL LAS ENTIDADES ENDURECIERON MÁS AÚN SUS CONDICIONES.publico.html. Sólo se registraron 46. Un informe revela que los bancos y las cajas han endurecido la concesión de hipotecas El endurecimiento de los criterios para dar hipotecas a las familias se agudizó en abril”: en http://www.es/mercadoscotizaciones/noticias/522758/05/08/La-bancaendurecio-condiciones-de-concesion-hipotecasdurante-el-mes-de-abril.elmundo. com/2007/02/elcni-sigue-de-cerca-caja-murcia.html. lo que se está dilucidando es la “culpa” en la liquidación de las empresas. en “los liechtensteins”. normalmente. Ahora.Murcia” a instancias de Diego de Ramón y por “seguridad nacional” en Murcia Confidencial del 14/02/2007 http://murciaconfidencial. en al inmensa mayoría de los casos... Ellos sólo responden con sus ínfimas aportaciones. euros de capital han recibido préstamos multimillonarios durante la orgía?) – el patrimonio personal de los socios de dichas empresas. sociedades de responsabilidad limitada infracapitalizadas (¿cuántas sociedades con 3. No les falta razón a estos USUREROS cuando dicen que los netos patrimoniales de las empresas promotoras son parte del stock de capital que tiene el país.blogspot. y que la culpa no es de ellos sino de “El Sistema” (como . el cual se encuantra a buen recaudo.000. Están anunciando que los acreedores se van a quedar sin cobrar. un comentario muy acertado lo hace en El Confidencial el forero pisitófilos creditófagos el 18/02/2008 (13:48) “No debemos confundir: –el patrimonio de las empresas promotoras. Finalmente. A mi me parece hasta razonable dentro de la lógica hipócrita y cínica de la cueva de Alí Babá en la que se ha convertido La Comedia. a sabiendas.llama el Sr. No se entiende porqué nos ha dado por pujar para quedárnoslos. De lo que se quejan algunos murcianos es que no son ellos los agraciados.. es El Sistema el que lo está cerrando. ya está pasando que “entidades de ahorro sin ánimo de lucro” están prestando a empresas muertas. tomada. Murcia se configura como un campo de batalla en los próximos meses. “Como ya no queréis seguir refinanciando.. Es como si se organizaran subastas de trozos de las carteras nacionales. Hay que decir que los propios pisitos también forman parte del stock de capital colectivo. Habrá encarcelamientos”. Botín al proceso de creación de dinero bancario). 146 El 30/04/2008 en la noticia “Las familias ya pueden ampliar el plazo de la hipoteca de forma . La caradura de los promotores de Murcia no es sino una faceta más de la estupidez de toda burbuja inmobiliaria. Nos están diciendo que fue El Sistema el que creó el negocio y. ahora. ahí tenéis las empresas”. sobretodo.diariosur.html Muy al cuento de esta noticia viene el comentario de NuNCA BAJAN 26/02/2008: “Que quede claro que yo soy contrario a todo este tipo de ayudas estatales. Al fin y al cabo ¿no pensaban ellos. Por fin mis hijos.es/20080430/economia/familias pueden-ampliar-plazo-20080430. Además se permitirán endeudamientos muy por encima de los valores de tasación al estar asegurada la “revalorización” del pisito. como yo. nueras. podremos ampliar no sólo el plazo sino.gratuita” en http://www. el importe. Lo que tienen que hacer los que se vean en dificultades es vender el pisito y disfrutar de la merecida “revalorización”. Por ello. cuando compraban que “si vienen mal dadas vendo el piso y ya está”? Yo creo que es una excelente noticia sobre todo por la realidad que anticipa: lo que ha querido decir Solbes con esta medida es que a partir del 9 de marzo el Gobierno volverá a “subir los pisos” a ritmos del 15 o 20% anual. yernos y demás a quien convencí en su momento de endeudarse para conseguir sus propios pisitos podrán volver a gastar como merecen y dejarán de veranear a mi costa.” 147 “Los promotores piden a Solbes menos . 20 expositores sacarán a la puja más de 200 casas nuevas repartidas por toda España.html 151 www.expansion.html . página 40 150 http://www. Los transportistas amena zan con una huelga larga y dura” En El País el 07/06/2008.discursitos y le acusan de ver el problema con frivolidad” en El Confidencial de 09/05/2009: http://www.cotizalia. En la primera edición celebrada se vendieron 22 inmuebles en menos de 10 horas.es/empresasfinanzas/noticias/269849/09/07/Chacon-aseguraque-subida-de-tipos-de-interes-esta-tocandotecho. el 22/05/2008 en El Mundo: www.es/elmundo/2008/05/22/suvivienda/12 149 “Jornada negra.com/2007/09/27/economiapolitica/1040447.com/cache/2008/05/09/66_prom 148 DÍAS 24 Y 25 DE MAYO EN LOS RECINTOS FERIALES DE LA CASA DE CAMPO Madrid acoge la segunda subasta de viviendas a la baja con descuentos de hasta el 45%.elmundo.eleconomista. Los efectos de la subida del gasóleo. 152 El Mundo. El incremento es mayor entre las inmobiliarias.es/elmundo/2008/07/08/suvivienda/12 156 Así El Mundo el 04/11/2008 “EL 46% SE DEBE A EMPRESAS DEL ‘LADRILLO’ Las suspensiones de pagos se disparan un 263%” http://www. 158 ABC 08/06/2008. 40 y 41. 155 Ante tanto impago los embargos aumentan enormemente.5% hasta los 9. 159 Así su presidente Jean-Claude Trichet en el Frankfurter Allgemeine Zeitung de 17/07/2008 en la entrevista “Kein Konflkt zwischen Peisstabilität und . Los embargos a inmobiliarias y constructoras aumentaron más de un 40% hasta abril.052.elmundo. 153 08/06/2008 ABC. 07/06/2008 página 38. SEGÚN AXESOR. 154 Cita ABC 08/06/2008 páginas 39. página 48.es/mundodinero/2008/11/04/ec 157 Presidente del Banco Central Europeo.elmundo. así el Mundo el 8 de Julio de 2008 “SE REGISTRARON 21. un 48.395” en www. cotizalia.faz. El ex director de la Oficina Económica de Presidencia.eleconomista.diariodecadiz.html 161 Así el 16/06/2008 en la noticia “El precio de la vivienda desciende en torno al 10 por ciento” en el Diario de Cádiz en http://www.es/article/elpuerto/156311/ 162 En Cotizalia el 15/07/2008. es nombrado apenas mes y medio después de asumir el cargo” en http://www.net/s/Rub09A305833E12405A808EF0 160 El 12/06/2008 en El Economista “Taguas.com/cache/2008/07/15/33_ferna En Público el 14/07/2008 “Martinsa provoca un . “Fernando Martín envió un SOS a Zapatero el pasado viernes. que el presidente no contestó”: http://www. nombrado vicepresidente de la Confederación Nacional de la Construcción.Wachstum”: (“No existe conflicto entre la estabilidad de los precios y el crecimiento”) en: http://www.es/economia/noticias/5953 Empresas-David-Taguas-nombrado-vicepresidentede-la-Confederacion-Nacional-de-laConstruccion. desde la que pasó directamente a presidir el ‘grupo de presión’ constructor SEOPAN. elcorreodigital. Solbes cree injustificado la ayuda del Gobierno a Martinsa por asumir riesgos excesivos” en http://www. Martinsa estudia pedir al juez que anule la compra de Fadesa” en . en http://www.es/dinero/134413/Martinsa/prime Público el 15/07/2008 “TRIUNFO Y TRAGEDIA. La crisis de MartinsaFadesa es una dolorosa constatación de que el sector era un gigante con pies de barro”.publico.es/mundodinero/2008/07/16/ec El Mundo en 16/07/2008 “QUEDAN DOS MESES PARA QUE SE CUMPLA EL PLAZO. Por qué se pinchó la ‘burbuja’.efecto dominó en ladrillo y banca.es/dinero/134815/Martinsa/provo El 16/07/2008 en El Correo “Por qué se pinchó la “burbuja” en http://www. Las constructoras dejan de cobrar 600 millones de la inmobiliaria mientras los empleos afectados pueden llegar a 4.000” en http://www.publico.html en El Mundo el 16/07/2008 “INTERESA QUE LAS VIVIENDAS SE CONSTRUYAN .elmundo.com/vizcaya/20080716/ec burbuja-20080716. Las 10 claves del ‘macroconcurso’ http://www. por su parte.http://www.es/mundodinero/2008/07/16/ec CASO MARTINSA-FADESA . no duda de la fortaleza de la economía española http://www. Zapatero. ‘Prefiero una subida salarial menor a que una empresa cierre’.elmundo. Tiene la ‘sensación’ de que el crecimiento no será negativo Se muestra ‘optimista’ tras haber superado otras crisis.es/mundodinero/2008/07/16/ec el 16/07/2008 en El Mundo.elmundo. Solbes: la situación económica actual es ‘la más compleja que hemos vivido nunca’.es/mundodinero/2008/07/16/ec 163 CONVOCA A LAS CCAA Y AYUNTAMIENTOS PARA SEPTIEMBRE Corredor: ‘La coyuntura desfavorable del .elmundo. Apuesta por el alquiler con opción a compra y viviendas públicas sobre suelo dotacional. un alquiler ‘digno’ y la rehabilitación. 166 Ver el artículo de El País del 12 de agosto de . CCAA y Ayuntamientos podrán enviar sus propuestas para el Plan de Vivienda 20092012.sector comenzará a cambiar a finales de 2009’.construnario. En El Mundo el 17/06/2008 en http://www. artículo de Carmén Canfran. página 14 de 03/07/08. El Economista. Las ayudas. las líneas maestras del texto.com/notiweb/noticia_extern id=735953 164 “Botín dice que la crisis es como un niño con fiebre alta pero que se le pasa rápido” El Mundo página 46 22/06/2008 y El País página 29 22/06/2008 165 Cita “Llueve sobre mojado en tasaciones”. 5 años intentando .2008 “Cae un 3. Mejor que 200 familias te deban un piso cada una. Tía Felisa ! España. Tienen lo justito para intentar quitarle parte del marrón a los promotores que les tienen enganchados y colocarle la hipoteca a una pareja de mirlos blancos.9% el valor de tasación de los pisos El de julio es el quinto descenso consecutivo.000 eurazos de capital). pero menos que el IPC. aterrizaje suave”. el país de la rechifla” Ministerio de Vivienda: “los precios siguen subiendo. Tal y como habían anunciado. BANCOS y CAJAS: Secos secos.elpais. MI VECINA: lleva 1.9% interanual”. TINSA: “los precios caen un ridículo 3. según el informe de TINSA” en http://www.com/articulo/economia/Cae/39/val Muy al caso de esta noticia viene el comentario del forero Cortadillo del 12/08/2008 (13:05) “¡Qué risa. que un sólo promotor las 200 (que se puede declarar insolvente con su empresita de 3. vender su tesoro de 80m2, y está indignadísima porque no la llaman tras haber rebajado más de un 15%. “al final voy a tener que regalarlo”=“al final me van a dar menos que al vecino que vendió hace 4 años”. Vox Populi: Nadie tiene un duro, el empleo está en declive... Las que llevan tiempo en venta no reciben ni llamadas. Cada día más viviendas terminadas sin vender. Y otras muchas en camino. Promotoras, inmobiliarias y constructoras quebrando... http://www.cotizalia.com/cache/2008/08/12/ El forero NUNCA BaJAN realiza un comentario que muy bien viene al caso 18/10/2007 (14:14): “Esto es lo bueno de los que profesamos la fe nuncabajista en el pisito español: que estas noticias no nos preocupan porque nosotros SABEMOS que la vivienda nunca baja, alquilar es tirar el dinero y la hipoteca al principio cuesta pero luego ni se nota. Además lo pero ha pasado ya y el Euríbor ha tocado techo. Además en último extremo el Gobierno no permitirá que haya crisis: de hecho, el Presidente ya ha lanzado un aviso, de momento a la banca española pero llegado el caso lanzará el mismo mensaje a la banca internacional”. 167 Así El País el5 de agosto de 2008 “El deterioro del empleo se agrava con el peor julio desde 1960.El paro sube en el sector servicios en plena temporada turística.” 168 http://www.cotizalia.com/cache/2008/06/10/33_ espana_oscila_entre.html 169 En Público el 08/05/2008 “Solbes se muestra contrario a “impedir artificialmente” el ajuste en la construcción Cree que es necesaria la corrección, tras los “excesos” acumulados en años anteriores en http://www.publico.es/079150/solbes/contrario/impe 170 http://www.forumlibertas.com/frontend/forumlibe id_noticia =11880&id_seccion=7 171 Muy bueno en este sentido es el comentario de El Confidencial 01.10. NUNCA BaJAN 01/10/2007 (16:22) en El Confidencial: Claro que “me dan” un 20% más que hace dos años: nadie vende su casa sin “sacarle” por lo menos un 10% anual. Lo que pasa es que yo no voy a poner nada a la venta porque prefiero que sigan subiendo y al final disfrutar de la “revalorización”. Además aunque ahora voy un poco justo con las hipotecas es cuestión de aguantar porque ya se sabe que “al principio cuesta un poco pero luego ni te enteras”. Además “está todo el mundo igual” así que algo hará el Gobierno porque a la banca “no le interesa” que esto vaya mal. 172 BANCO DE ESPAÑA | HACE DOS AÑOS CRECÍAN UN 14% Los nuevos créditos para la compra de vivienda cayeron un 40% en junio Según Adicae, el número de familias morosas se duplicará a finales de año el 07/08/2008 en www.elmundo.es/elmundo/2008/08/07/suvivienda/ 1218108947.html 173 En Público del 19/07/2008 “Vivienda: Manual de supervivencia No es momento de vender, sino de comprar pero no sobre plaño. Mejor contratar ahora la hipoteca a tipo fijo. Alquilar también se pone difícil” http://www.publico.es/135875/Vivienda/manual/supe 174 El 30/07/2008 en “Esperanza Aguirre y promotores firman un pacto para dar salida al stock de viviendas “ en http://www.cotizalia.com/cache/2008/07/30/37_espe 175 “Se acaba de aprobar una subida en los módulos de vivienda protegida en la Comunidad de Madrid. A modo de ejemplo una vivienda de protección pública básica (VPPB) en el municipio de Madrid, que antes costaba 1.474,07¬ /m2, ahora pasará a costar 1.940,48¬ /m2. Es decir, una subida del 31,6%. El m2 de la vivienda de protección pública limitada (VPPL) pasará a costar 2.425,60¬ /m² en Madrid” en El País del 04/04/2008 176 “LA MEDIDA, APROBADA EL SÁBADO PASADO, ES INÉDITA EN ES.A.A. Un decreto de Barreda obliga a Castilla-La Mancha a comprar los pisos nuevos sin vende. Afectará a un nuevo tipo de viviendas protegidas que se levantarán en suelo privado La Junta calcula una demanda de 50.000 viviendas pero en la CA hay 85.000 sin vender. La norma recién aprobada también permite al constructor convertir pisos libres en VPO”, el 07/08/2008 en www.elmundo.es/elmundo/2008/08/07/suvivienda/12 177 “Como una casa ardiendo. Cuanto más rápido caiga el precio de la vivienda, más rápida será la recuperación”. El País 14/09/2008, página 18 de Fiona Maharg-Bravo 178 “Spanien wird zur Gefahr für Euro” (España se ha convertido en un peligro para el euro), 20/01/2009, Financial Times Deutschland 179 http://www.expansion.com/2009/02/16/empresa 180 Santiago Baena, presidente de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de España (API) “Ahora llega el momento de los compradores y no el de los vendedores” en El Mundo el 11/03/2009; “Santander ofrece pisos rebajados a particulares a partir de Euríbor más 0,50%” en Cotizalia el 17/03/2009 en http://www.cotizalia.com/cache/2009/03/17/noticias_ 181 El 20/03/2009 en El Mundo “LA EQUIPARACIÓN DE PRECIOS PODRÍA NO SER LA ÚNICA SORPRESA Lo nunca visto: Casas en el mercado libre más baratas que las de protección oficial El metro de las VPPL en cualquier localización de Madrid se vende por 2.425 euros Las libres se ofrecen en metros cuadrados construidos y la protegida en útiles” en http://www.elmundo.es/elmundo/2009/03/19/suvivie “ALUVIÓN DE RENUNCIAS EN LAS.A.JUDIACACIONES DE VIVIENDAS PROTEGIDAS ‘¿Una VPO?, a estos precios no, gracias’ El ajuste de precios de la vivienda libre disminuye el atractivo de estas casas Los expertos apuestan por un modelo de promociones públicas volcado en el alquiler” en El Mundo del 23/07/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/07/23/suvivie 182 “El Banco de España favorece a las entidades que gestionan inmuebles en ACSI Las cajas no registrarán como pérdidas la devaluación de activos de su filial inmobiliaria” el 09/04/2009 en Expansión http://www.expansion.com/2009/04/08/empresas/ba 183 El Mundo el 09/04/2009 “DE LA SEGUNDA CASA AL COMEDOR PARA PARADOS. La clase media que vivió más allá de sus posibilidades vuelve a la realidad de la pobreza” http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/04/08/ec 184 “¿Cuanto tardaré en vender mi casa? “Un año... y si se vende” http://www.expansion.com/2009/04/20/economiapolitica/1240220215.html Expansión 21/04/09. 185 Entidades financieras: Les será más fácil emitir bonos y cédulas hipotecarias, al poder garantizarlas con los préstamos de viviendas construidas en una superficie que no es propiedad del dueño fundamentalmente, VPO-. “Va a facilitar más emisiones, y así los bancos tendrán una mayor cartera de préstamos, con lo que obtendrán financiación”, señaló Leonardo Fernández, abogado de Cuatrecasas. · Promotores: Obtendrán más fácilmente financiación para construir Viviendas de Protección Oficial (VPO), sobre todo si las van a destinar al alquiler. El mercado del crédito se les cerró a cal y canto con las turbulencias ‘subprime’, y la VPO puede ser un buen flotador para evitar hundir sus cuentas de resultados en plena crisis. La VPO proporciona unos márgenes mucho menores que la Vivienda libre (8% frente a más del 20%), pero se ha convertido en una inversión muy segura, ya que tradicionalmente se han vendido todos los pisos sociales. · Compradores: El objetivo principal de la medida que prepara el Ministerio de Economía y Hacienda es impulsar la construcción de viviendas baratas y, a poder ser, en régimen de alquiler. Con ello, el Ejecutivo aspira a fomentar el acceso a la vivienda y la emancipación. El Gobierno da otro balón de oxígeno a bancos y promotores en Expansión el 24/04/09 en http://www.expansion.com/2009/04/24/economiapolitica/1240571499.html 186 Así Zapatero el 22/04/2009 ”Zapatero provocó la crisis de Gobierno para mantener las señas de identidad de su proyecto progresista” http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/20090422/so comparece-congreso-nuevo-200904220346.html 187 DATOS DEL INE “Las ventas de viviendas cayeron el 25,5% en junio La caída continúa siendo más acusada en el caso de los pisos de segunda mano” en 20 Minutos el 12/08/2009 en http://www.20minutos.es/noticia/496747/l/ 188 Para acceder a más información sobre esta entidad, ve a http://www.frob.es/general/creacion.html 189 La Gaceta de Los Negocios, 16/09/09; “El director del Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA), Eloy Bohúa, se muestra optimista de cara a la primera edición otoñal de la feria. Su máximo responsable, en una entrevista concedida a suvivienda.es, ensalza el gran esfuerzo que los expositores han realizado para ajustar los precios y además ofrecer una “alternativa de financiación”. Los descuentos en el precio de los pisos que se comercializan van desde el 10% al 50%”. Por Raquel G. Risco http://www.elmundo.es/especiales/2009/10/suviviend ‘Nueva oportunidad para comprar casa con las mejores condiciones’. 190 José Manuel Galindo, presidente de la asociación de Promotores y Constructores de España, el 16/09/09, Cinco Días, página 2. 191 La Razón, página 4, 16/09/09. 192 Página 21 de 17 octubre de 2009, El País: “La morosidad alcanza su máximo desde 1996 y crecerá aún más este año”. 193 En “La vivienda vuelve a latir” en El Mundo del 19/10/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/10/19/suvivie a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559 194 Entre otras es muy interesante leer la entrevista a Luis Garicano, profesor de Economía de la London School of Economics el 07/12/2009 en Público “Los precios de la vivienda no han caído los suficiente”. A la pregunta “¿Es posible cambiar la mentalidad sobre la compra de pisos?” contesta “Claro que sí. El alquiler era popular en España hasta los setenta. Desapareció por la congelación de alquileres en un momento de inflación. Si los alquileres se hacen más eficientes, si la VPO se elimina y se sustituye por subsidios a vivienda en el mercado abierto, si la desgravación por compra se elimina, el mercado cambiará radicalmente.” en http://www.publico.es/dinero/276020/precios/viviend 195 En Expansión del 14/10/2009 “Un Grupo de expertos aboga por eliminar la vivienda de protección oficial en propiedad” en http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/14/ec 196 “Informe R.R. Acuña y Asociados El mercado cuenta con viviendas y suelo para los próximos quince años” en Expansión del 15/09/2009 http://www.expansion.com/2009/09/15/economiapolitica/1253014753.html “El ‘stock’ se elevará a 1,7 millones de viviendas y no se liquidará hasta 2016. La demanda total estimada para este año será de 218.428 viviendas, según el informe” en El Mundo el 16/09/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/09/16/suVivie 197 “El precio de la vivienda de segunda mano cae en un 60% en 2008” en el períodico Las Provincias del 17/10/2008 en: http://www.lasprovincias.es/valencia/20081017/coste vivienda-segunda-mano-20081017.html 198 Página 30 de Cinco Días del 4 de noviembre de 2009. 199 Que este era el principal motivo, se pudo ver en el año 2010 como recoge la noticia “Los estímulos fiscales tiran del sector inmobiliario y cotienen los precios“ en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/14/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 200 Cinco Días, página 35 de 30/10/2009. 201 El País, el 23/10/2009, página 44. 202 en En “¡Váyase, señora Ministra!” el 24/04/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/04/24/consejo 203 El Eurostat es el Instituto de Estadística de la Unión Europea. 204 “La vicepresidenta confía en que las exportaciones y el I+D+I impulsen el crecimiento tras la crisis pero cree que la recuperación no será “ni fácil ni rápida” “La economía española es como las mujeres. Aunque estén igual de capacitadas, tenemos que trabajar el doble” el 08/10/2009 http://www.elpais.com/articulo/economia/Salgado/af “Bruselas prevé una tasa de desempleo al 20% en España hasta 2011”, El País, miércoles 4 de noviembre de 2009, página 24. 205 “Bancos y cajas ven alarmistas las críticas de Moody’s al sector” en Expansión del 13/10/2009 http://www.expansion.com/2009/10/13/empresas/ba 1255469534.html; TRAS EL INFORME DE MOODY’S La banca española se defiende: ‘Los balances no ocultan nada’ en El Mundo el 15/10/2009 http://www.elmundo.es/mundodinero/2009/10/15/ec a=452da786dcfec52d161bf884bf8c4d72&t=125560837 206 “La venta de casas baja un 9,9% y registra su menor caída desde el inicio de la crisis. La transmisión de inmuebles cierra agosto con 34.019 operaciones. -La segunda mano sigue al frente del parón del sector con un retroceso del 13,7%” el 13/10/2009 en: http://www.elpais.com/articulo/economia/venta/casa 207 “El parón inmobiliario se extiende al alquiler con descensos hasta del 30% El arrendamiento en las grandes ciudades cae más que la media española de los pisos en propiedad - Madrid es un 8,4% más asequible, y Barcelona, un 11,7%”, http://inmobiliaria.elpais.com/articulo/Inmobiliaria/pa 208 Así reza la segunda norma que se va a ver modificada por este Proyecto de Ley es la Ley de Enjuiciamiento Civil. Los cambios introducidos en la misma están orientados a la agilización de los procesos de desahucio y de reclamación de rentas debidas. En síntesis, tiene por objeto mejorar la seguridad y las garantías del propietario y del inquilino como medida idónea para fomentar el aumento de la oferta del mercado de alquiler y contribuir así a la moderación de sus precios. La reforma ofrece varias mejoras. Por un lado, permite asegurar la tutela eficaz de los derechos de los arrendadores, de manera que ante incumplimientos graves en el pago del alquiler puedan recuperar sus viviendas de modo rápido y sencillo. Por otra parte, la reforma beneficia a los inquilinos de buena fe, dado que la supresión de trámites y la reducción de plazos en los procedimientos impide que se prolongue en el tiempo la incertidumbre sobre la resolución del conflicto, sin que con ello se vean alteradas sus garantías procesales. http://www.la-moncloa.es/NR/exeres/C8DE647319B2-429F-B5D0-B7C65C45C565,frameless.htm? NRMODE=Published 209 En el artículo “De spanishe Büromarkt bleibt weiterhin angespannt” (“El mercado inmobiliario español sigue teniendo dificultades”) http://www.handelsblatt.com/finanzen/immobilien/de spanischebueromarkt-bleibt-weiterhin-angespannt;2442207 210 Para más información al respecto vaya al artículo “Auge y crisis inmobiliaria según las estadísticas de trámite” publicado en el número 37/2009 de Observatorio Inmobiliario. 211 A pesar de que quedar demostrado perfectamente que en España sobran varios millones de pisos, Convergencia y Unió propondrá en abril de 2010 la construcción de 150.000 viviendas de Protección Oficial más: http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/28/suvivie 212 Ver “Rastrillo inmobiliario Banesto”, en El Mundo del 11/11/2009 213 “El tentador escaparate de casas de los 10 principales bancos y cajas de España Oferta de los cinco bancos principales: Santander, BBVA, Popular, Sabadell y Banesto Oferta de las cinco grandes cajas: La Caixa, Caja Madrid, Bancaja, Caixa Cataluña y CAM. Rebajas de hasta el 50% y condiciones especiales de financiación, sus principales bazas”. El Mundo el 19/05/2009 www.elmundo.es/elmundo/2009/05/19/suvivienda/12 214 http://www.elmundo.es/suvivienda/documentos/ 215 “El BBVA prevé que el precio real de la vivienda descienda un 7% en 2009 y otro 8% en 2010” el 15/12/2009 en El Mundo http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/15/suvivie a=JUB64aa7d0d9d1fa24b9282bc9f75261762&t=12608 216 http://www.elcorreodigital.com/vizcaya/2009072 espana/jovenes-vascos-buscan-piso-20090727.html “Los demógrafos advierten que la situación económica reducirá la natalidad - El desempleo y el menor flujo migratorio frenarán los nacimientos” en El País de 13/10/2009 http://www.elpaís.com/articulo/sociedad/Crisis/emba Una información que merece la pena ser analizada es la pirámide de población de las distintas generaciones. Acompaño los datos que me bajé de la página del Instituto Nacional de Estadística en julio de 2009 y que dejan muy claro en qué medida la pirámide es mucho más estrecha por la base. Nacidos 2004-2008 2.422.093 Nacidos 1999-2003 2.250.073 Nacidos 1994-1998 2.102.166 Nacidos 1989-1993 2.283.573 Nacidos 1984-1988 2.737.039 Nacidos 1979-1983 3.557.030 Nacidos 1974-1978 4.076.248 Nacidos 1969-1973 3.902.889 en www.ine.es/jaxiBD/menu.do? L=0&divi=EPOB&his=0&type=db 217 “En BNP Paribas ve necesarias rebajas de hasta el 50% para dar salida a los activos de bancos” en El Mundo el 14/12/2009 http://www.elmundo.es/elmundo/2009/12/14/suvivie 218 “El Banco de España señala dos entidades con graves riesgos y otras seis en situación preocupante” en Cotizalia el 04/11/2009 http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/bancoespana-cajas-riesgo-inmobiliario-20091104.html 219 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo “La ciris dispara lso embargos de casa hasta casi 100.000” en http://www.elmundo.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684 220 Artículo “Cómo ponerle precio a un piso” en Finanzas&Inversión, número 750 del 8 al 14 de enero de 2010. 221 José Luis Estevas-Guilmain, presidente de la sociedad de tasación en “Cómo ponerle precio a un piso” en Finanas&Inversión número 750 del 8 al 14 de enero de 2010. 222 El Mundo, el 12/03/10, página 36 “Moodys amenaza el rating de toda la nanca. Critica la lentitud del proceso de reestructuración y culpa de ello a los poderes políticos”. 223 Para más información sobre esta noticia lee “¡Nunca se había ahorrado más! Las familias guardan el 25% de su renta” en El Economista de 6 de abril de 2010, página 31. 224 UBS “No hay conspiración, sino una unión monetaria inapropiada y un fraude piramidal inmobiliario” en El Confidencial el 16/02/2010 http://www.cotizalia.com/enexclusiva/conspiracion-ubs-cni-fraude-inmobiliario20100216.html 225 “Alguien está jugando con fuego en el mercado de la vivienda” escrito por Carlos Sánchez el 17/03/2010 en El Confidencial en http://www.elconfidencial.com/mientrastanto/vivienda-precios-estadisticas-compraventa- accesibilidad-20100317.html 226 Así en el períodico Público del 12/03/2010 en la noticia “Ya se venden” quien habla de “cambio de tendencia” y de que “El tirón de las casa usadas, con un 11% más de operaciones, impulsa las señales de mejoría del mercado”. 227 El sistema español de deudas hace que el precio al cual se venda un piso no limite la responsabilidad del deudor. Es decir, si debo 100 y el piso se vende tras su embargo en una subasta judicial a 60, sigo debiendo 40 al banco (=100-60). Si el banco sabe que no tengo realmente dinero para pagar la totalidad de la deuda, se avendrá a la dación del pago. Mediante la misma el banco se avendrá a contentarse con los 60. La gran ventaja para el banco en este caso es que no tiene que sacar el piso a pública subasta y, por lo tanto, no tiene que reconocer la pérdida de 40. A la vez se le permite valorar el piso al precio que tenga en gana. De esta forma oculta las pérdidas que tiene. 228 La importancia de este hecho, y como el mismo lleva a que las estadísticas reflejen muchas mas ventas de las que realmente están teniendo lugar, las explican el artículo “Estadísticas vs realidad: las casas que se queda la banca también suman” del 9 de septiembre de 2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/09/09/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 229 Corredor: “Las familias ya dedican a la hipoteca lo mismo que en 2006” en El Mundo el 18/03/2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/17/suvivie 230 “Los alquileres han caído un 24% en dos años y bajarán un 10% adicional” en 2010 en El Mundo el 16/03/2010 http://www.elmundo.es/elmundo/2010/03/16/suvivie 231 http://www.elpais.com/articulo/economia/Standa Espana/emisor/fuerte/pese/rebajar/nota/solvencia/el elpepueco_5/Tes 232 De Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos” http://www.idealista.com/news/archivo/2010/03/24/0 de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b 233 La Gaceta del 6 de abril de 2010, página 6. 234 La Razón en “Zapatero impone el mayor recorte 700 personas. 236 UNO DE LOS OBJETIVOS DEL GOBIERNO EN MATERIA INMOBILIARIA APCE: Aumentar el parque de alquiler hasta el 40% requiere cuatro millones de casas más Galindo: ‘Es impensable no fomentar el arrendamiento con un ‘stock’ de 800. alrededor de un 20%’.com/news/archivos/interven .idealista.es/noticia/3691-zapateroexpone-presionado-por-la-ue-y-eeuu-su-plan-parareducir-el-deficit 235 El paro en España supera ya el 20% y se sitúa en 4.612.larazon. En el Mundo del 18/05/2009 237 http://www.000 pisos’ Eliminar la deducción ‘no garantiza la compras’ ya que ‘lo que hace falta es financiación’ ‘La bajada de precios tendrá como límite el crédito promotor.social de la historia” en http://www. com/cache/2008/06/10/33_numero_viv . según Acuña & Asociados www.6 y 2. Se dedica a recapitalizar a entidades de crédito con problemas.es/elmundo/2010/09/13/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 240 El FROB es el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria.” http://www. presidente de la APCE el 13 de septiembre de 2010 “la supresión de la deducción por compra de vivienda para rentas superiores a 24.cotizalia.000 euros a partir de enero tendrá “un efecto significativo” a la hora de anticipar decisiones de compra. 29 de mayo. 241 Ver El País Negocios del 22/11/2009.pdf 238 En “Fitch no se fía del plan de ajuste”. mayor que el que ha tenido la subida del IVA en julio. El Economista.7 millones”. página 14 239 Buena prueba de que esta tesis es correcta son las declaraciones de José Manuel Galindo. 242 En El Confidencial el 10/06/2008 “El número de viviendas vacías en España oscila entre 1. páginas 37.elmundo.cajasur. Tales Cajas son: Caja Segovia. 16 de junio 2010. 246 Expansión. Caja Avila. 16 de junio de 2010. Bancaja. página 4 245 Cinco días. 16 de junio de 2010. Caja Madrid.243 “Turmoil in Spain sparks fear of crisis spreading” (“La confusión sobre la situación de España hace pensar en una crisis inminente”) en el Financial Times del 16 de junio de 2010. 244 Expansión. página 38. 248 El País. 247 Se considera como inicio del acto final de la crisis financiera internacional el anuncio de necesidad de reestructuración realizado el 22 de junio de 2007 de dos fondos: Bear Stearns HighGrade Structured Credit Fund y el Bear Stearns High-Grade Structured Credit Enhanced Leveraged Fund. 249 Qué. página 3. página 29. Caja Rioja. Caja Insular de Canarias. miércoles 16 de junio de 2010. Caixa Laietana. 15 de junio de 201. página 4 en “Más de un año después. en Torre Cirstal y Caja Madrid . elmundo.elmundo. página 28.html 255 En El Pais. 252 http://www. página 18.es/20100629/economia/sacresaprotagoniza-tercer-mayor20100629.abc.todavía no hay nadie.html? not=2010062517082579&idnot=2010062517082579&d 253 Encuentro digital del 16 de junio de 2010 en http://www.es/mundodinero/2010/07/09/ec .diariodenavarra. 250 http://www. “La banca alerta de un corte del crédito” 256 El 9 de Julio de 2010 en http://www.elpais.es/20100625/econom sabadell-banco-guipuzcoano-fusionan-medianteintercambio-acciones-bonos.es/mundodinero/2010/05/2 html 251 Le Figaro. La Antigua Ciudad Deportiva tiene dos torres sin ocupar”.com/edigitales/entrevista. del 4 de julio.html? encuentro=6873 254 http://www. 18 de junio de 2010. amenazada por un clima de rebelión y alta tensión” http://www.com/news/archivo/2010/09/02/ .es/elmundo/2010/07/26/suvivie del 27 de julio.idealista.elmundo.elmundo.elmundo.257 La secuencia de lo que sucedió aquellos días la puedes leer en los artículos en “La crisis abre las primeras grietas importantes en la política de vivienda del Gobierno” del 23 de julio de 2010 http://www.es/elmundo/2010/08/02/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 259 “la crisis dispara la oferta y la demanda de habitaciones en pisos compartidos” http://www.es/elmundo/2010/07/27/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1280 “La Conferencia Sectorial.es/elmundo/2010/07/22/suvivie “Corredor confirma la supresión de las ayudas directas a la compra de vivienda protegida” de 27 de julio de 2010 http://www.elmundo. Bienvenida a la realidad del 30 de julio http://www.es/elmundo/2010/07/28/suvivie 258 En “Los promotores califican el ajuste de excesivo y muy traumático el 2 de agosto de 2010” en http://www.elmundo. el 1 de septiembre de 2010: http://www.com/2010/09/01/empresas/au industria/1283333219.com/actualidad/2995/noticia_1 arremete-contras-las-ofertas-inmobiliarias-de-labanca.es/elmundo/2010/09/01/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 262 En “Las ventas de coches se hunden y vuelven a niveles de los ochenta”.html 264 Público el 13/11/2009 “El BCE subirá los tipos .000 millones alivia al mercado hipotecario”. http://www. 260 En la noticia “Adiós a las cuentas vivienda para todos” en El Mundo el 14/01/2010: http://www.elmundo.html 263 El 26/01/2010 en facilisimo.com en la noticia “Galindo arremete contra las ofertas inmobiliarias de la banca”: http://casas.elmundo.expansion.es/elmundo/2010/01/14/suvivie 261 El 1 de septiembre de 2010 en “Una ‘anomalía’ estadística de 3.la-crisis-desata-la-oferta-de-habitaciones-en-pisoscompartidos.facilisimo. puedes leer la noticia “Las cuatro torres de Madrid siguen vacías.aunque sea “menos conveniente” para “países rezagados” como España. casi dos años después del 12 de julio de 2010” y que refiere a las torres construidas en los antiguos terrenos de la .elmundo.es/dinero/269487/bce/subir/tipos 265 Debate sobre vivienda “¿Es momento de volver a invertir en vivienda? Mejor esperar hasta 2012”.com/vizcaya/2009071 frena-traspaso-licencias-20090715.com/cache/2009/06/06/noticias_80_inv 266 Noticia del 07/04/2010 en El Mundo “La crisis dispara los embargos de casa hasta casi 100.000” en http://www. La medida se tomará en el momento “oportuno” y los gobiernos nacionales deben comprenderlo para tomar las medidas oportunas” en http://www.html 268 Para que veas que esta dinámica de bajada de los precios de los alquileres no es exclusiva del mercado residencial.elcorreodigital.publico. según PWC el 06/06/2009 en El Confidencial www.cotizalia.es/elmundo/2010/04/07/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127187684 267 http://www. Más de 50.000 inversores se han quedado atrapados en pisos que han perdido valor tras el pinchazo inmobiliario” en Público el 09/03/2009 http://www.7%” en El País del 17/08/2009 http://www.elpais.ciudad deportiva del Real Madrid en http://www.es/elmundo/2009/03/20/su . consejero vasco de Vivienda y Asuntos Sociales. un 11.4% más asequible.es/dinero/207701/especuladores/ 271 Javier Madrazo.elmundo. y Barcelona.es/elmundo/2010/07/12/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 269 “El parón inmobiliario se extiende al alquiler con descensos hasta del 30% El arrendamiento en las grandes ciudades cae más que la media española de los pisos en propiedad .com/articulo/economia/paron/inmo 270 “Los especuladores optan por arrendar y esperar para la venta.es/elmundo/2008/11/03/suvivie 272 http://www.elmundo.Madrid es un 8.elmundo.publico. el 03/11/2008 en El Mundo “El País Vasco dará a las constructoras 27.000 ¬ por cada piso vacío que saquen en alquiler http://www. com/vizcaya/20091228/pvas espana/vascos-ofrecen-pisos-vacios-20091228.000 millones el capital que necesitan las cajas” el 08/04/2010 en http://www.cope. Este programa. entre otros servicios.elpais. 278 “El cálculo de 4.com/articulo/economia/Faine/afirm 277 Todas estas cifras son en millones de euros. 274 http://www.es/economia/08-04-10-guindoscifra-50-000-millones-capital-que-necesitan-cajas156923-1 276 En El País en “Faine afirma que “procurará acelerar” las fusiones de cajas” en http://www. De esta forma el propietario se quita el riesgo de destrozos o de impagos. ofrece alquilar los pisos directamente de los propietarios.284 millones de euros asume que el ratio de morosidad es 4% más alto que lo .273 El programa Bizigune lo gestiona el Gobierno Vasco.elcorreo.html 275 En “De Guindos cifra en hasta 50. El Gobierno Vasco es garante de que el alquiler se paga puntualmente y de que. el piso es devuelto en las mejores condiciones. A la vez el Gobierno Vasco lo subarrienda a una tercera persona. además. cotizalia. no a malvenderlos. añadió” en Cotizalia http://www. con tipos al 18%.declarado algo que entra dentro del ranngo más bajo de lo factibles. y que el porcentaje de pérdidas patrimoniales respecto del valor declarados de los bienes inmuebles en balance ronde el 35%”. No tenemos ninguna intención de venderlos a precios por debajo de los de mercado porque podemos aguantar sin problemas”. Entonces. en tres años te habías comido casi todo el valor del activo. con el precio del dinero al 1% ó al 2%. no hay ningún problema por aguantar los activos en balance el tiempo que sea necesario”. pero ahora.com/cache/2009/07/28/noticias_ 280 Ver El País del día 26 de octubre de 2009 en la . afirmó ayer Robatto en la rueda de prensa de resultados del Popular. 279 Ilustrativas de la posición de la banca española sobre la necesidad que tienen de vender los pisos a un precio muy por encima del actual del mercado lo hallamos en las declaraciones realizadas por el Banco Popular el 28/07/2009 Popular lo confirma: los bancos prefieren aguantar los pisos antes que bajar los precios “Vamos a mantener los activos inmobiliarios. la de los años 90. “Es muy diferente tener activos inmobiliarios ahora que en la anterior crisis. com/en-exclusiva/bancacaida-precio-suelo-bankinter-20100125. .es entrevista a María Trujillo.noticia “El Banco de España castiga a las entidades que se quedan inmuebles”. ex Ministra de Vivienda”.com/watch? v=jzOBd71xVrc En youtube bajo la rúbrica “Fotocasa. 281 Ver El País. No creo que Público haya deseado llevar a equívoco a sus lectores. del 2 de noviembre de 2009. página 15.youtube.html 286 Este número es muy inferior al que los bancos y cajas tienen realmente. 284 http://www. 285 http://www. página 37 282 Para encontrar más detalles sobre estas dos normas ve a la página 8 de El País Negocios de 29/11/2009 en el artículo “El ajuste inmobiliario en España” de José García Montalvo catedrático en Economía de la Universidad Pompeu Fabra 283 Entrevista publicada en El País Negocios del 1 de noviembre de 2009.cotizalia. 18/02/2010 “La mora oculta de las cajas aflora: las pérdidas por depreciación de inmuebles suben un 270%”. 290 http://casas. 289 Páginas 30 y 31. 292 “El problema inmobiliario no está en el precio de los pisos sino en el suelo” en La Gaceta.html 291 El Mundo. página 35.287 Noticia “Los chollos inmobiliarios de bancos y cajas decepcionan” en las páginas 22 y 23. Esta práctica es usada por las entidades de creúdito con el fin de aminorar las provisiones y mejorar su ratio de morosidad.facilisimo. 06/02/2010. 288 Explicativo de una de las muchas triquiñuelas que usan las cajas y bancos para deshacerse de los pisos que le son entregados con el fin de saldar parte de las deudas es el artículo del 17 de mayo de 2010 “La banca vende viviendas en procesos de embargo sin tener aún la propiedad”. página 26 .com/actualidad/3150/notic banco-de-españaadvierte-que-la-quot-banca-no-es-una-inmobiliariaquot. html 297 Nota del autor.293 Este proceso lo explica muy bien el artículo “La banca saca sus terrenos al mercado y financia la promoción de viviendas libres” en El Mundo SU VIVIENDA número 638. 298 Discurso pronunciado en el marco de la conferencia-almuerzo organizado por la Asociación para el Progreso de la Dirección de Valencia. página 8. del 18 de junio de 2010 294 El 19 de mayo de 2010 en la noticia “La banca se lanza a construir pisos para evitar provisiones adicionales” http://www. 14 de julio de 2010” http://www. .com/noticias/camarasperdido-deuda-inmobiliarias-bancos-20100309.es/elmundo/2010/07/14/suvivie 296 En “Las Cámaras dan por perdido el 30% de la deuda de las inmobiliarias con los bancos y cajas” http://www.com/2010/05/19/empresas/ba a=f6dae6f288f68191ec1d6e18a4d23c59&t=127435236 295 Este fenómeno lo describe el artículo “Los alcaldes fuerzan a la banca a edificar bajo amenaza de expropiación de.elmundo.expansion.cotizalia. 301 Yo también añadiría el nombre de varios bancos. Este riesgo es el riesgo por créditos de alta probabilidad de impago. a la cual él hace referencia. 303 En realidad la tasa de mora de esta entidad es del 30%. no incluye una partida contable. 305 El Economista. La del 17%.elmundo. en El Economista de 01/03/2010. . 304 “El sector financiero: es hora de que el Banco de España pase a la acción”. página 9 en “¡Un aviso! Cajas con problemas continúan sin planes de fusión”.299 El 25/01/2010 en la noticia La banca no puede asumir la deuda inmobiliaria http://www. Los bancos no lo incluyen entre la mora aunque ciertamente la probabilidad de impago es muy alto. 302 Nota del autor.es/elmundo/2010/01/25/suvivie 300 Fusionar una entidad con otra u otras. página 4. la del riesgo substandard. 306 Nota del autor. .cebs.org/EuWideStressTesting. 309 El máximo previsto de recapitalización del sistema bancario que prevé el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria es de 100. página 26 en la noticia “España corre el riesgo de entrar en quiebra si el ICO da créditos directos”. el FROB (Fondo de Reestructuración ordenada de la Banca).000 millones de Euros de recursos. ¿Será esta cantidad suficiente? Lo dudo. Buena prueba de ella es que crea mediante Real Decreto 9/2009 un vehículo de recapitalización del sistema finaciero español.aspx 311 El Gobierno es muy consciente de que la situación es muy delicada. 308 El banco suizo UBS elevará el 14 de septiembre la mora real del sistema bancario español al 12% durante la publicación del estudio “España: anatomía de un ajuste económico inevitable”. Este fondo cuenta con 9.307 En Expansión.000 millones de Euros. 310 Toda la información públicamente disponible la hallarás en http://www. las cajas conceden a la imagen que de su solvencia tenga los mercados. me hace mucha gracia la frase pronunciada por Isidro Fainé. 313 Interesante artículo que recoge esta dinámica del 13 de abril de 2010 es “Unicaja niega que la ‘guerra del pasivo’ ponga en peligro a las cajas de ahorros” http://www.cotizalia. entre otros.com/2010/08/31/empresas/ba 315 Con el fin de entender mejor el funcionamiento de las cuotas participativas lee el artículo del 24 de febreo de 2010 “Las cajas y MAFO piden reformar las cuotas participativas ante el fracaso del FROB” http://www.expansion.312 Para que veas la importancia que. lea las páginas 2 a 5 de Público de 25 de julio de 2010 en “Malestar en las cajas por el efecto en su imagen”.com/2010/04/13/empresas/ba a=fb3323869148b2403b136b5378e0c622&t=12844072 314 “Los bancos pisan el acelerador en la captación de depósitos a corto plazo” http://www.html . Visto lo que realmente sucede.expansion.com/en-exclusiva/cajas-mafocuotas-cajas-frob-20100224. Presidente de la CECA “Sólo España puede decir que todo sus sistema es resistente”. El mercado de CDS es mucho más líquido que el de la deuda. por eso. a explicar que ahora son un banco” http://www. casi renegando de ser cajas. entienden que haya entidades.es/dinero/328409/volvera/cajas/a 317 La percepción de riesgo que los inversores tiene respecto de un Estado y cualquier otro tipo de deudor lo expresa el CDS o Credit Default Swap. que se van al extranjero. En el sector admiten que ser una caja es hoy un obstáculo para ir al mercado y. Los inversores internacionales están muy reticentes a adquirir cualquier título de entidades financieras españolas y no quieren ni oír hablar de nada que se llame o apellide caja.publico. mayor será la prima que el inversor ha de pagar para encontrar alguien que esté dispuesto a venderle un seguro sobre la deuda. es . Se trata de una prima que el inversor ha de pagar por asegurar un deuda que posee contra un Estado: cuanto mayor sea el riesgo que el mercado percibido. como Caja Madrid y Bancaja.316 Que esto que digo es cierto lo analiza el períodico Público el 18 de julio de 2010 en la noticia “Nada volverá a ser lo que era en las cajas de ahorros” al decir “Vender cuotas participativas con derechos de voto es casi imposible en el contexto actual de cierre de mercados. 318 Con el fin de entender cómo tiene lugar este proceso. comprarán estos CDS. se intercambian en el mercado muchos más contratos de seguro de deuda que deuda en sí. páginas 2 y 3.com/noticias/noticia. 319 No sería la primera vez que España ha de declararse en bancarrota. este proceso ya he tenido lugar varias veces en nuestras hisotia.invertia.asp? idNoticia=2341102 320 La lista de las entidades crediticias españolas que se sometieron a estas pruebas la hallas en las páginas 37 y 38 del documento anteriormente citado . venderán el CDS ya que piensan que el riesgo nunca acaecerá. Por esta razón es un instrumento muy interesante de inversión: aquellos que piensen que la capacidad de pago de las deudas de un ente es mayor que la percibida.decir. Más información al respecto puedes hallar en el artículo “Dos quiebras por siglo: historia de las bancarrotas en el Reino de España” de Ramón García del 14 de mayo de 2010 en http://www. los que creen que el riesgo es mayor que el precibido. es interesante leer el artículo El dinero vuelve a fluir para España del 5 de septiembre de 2010 en Público. pdf 323 Véase la página 55 del informe citado. Merece la pena echarles un vistazo.mviv.cebs.321 El País del 24 de Julio de 2010.es/es/index. 326 Credit Suisse también comparte la opinión de que los activos han sido valorados muy por encima de la realidad del mercado .org/documents/Summaryreport. 324 Los números los encuentras en el Indice General de Precios que el Ministerio de Vivienda publica en su propia página http://www. 322 Con el fin de ver las características de las pruebas te animo a ir al documento “Aggregate outcome of the 2010 EU wide stress test exercise coordinated by CEBS in cooperation with the ECB” en http://stress-test. 325 Idem de la anterior nota.php? option=com_content&task=view&id=1608&Itemid=52 Has de ir a los precios generales indicados para el total nacional. páginas 32-35 recoge en varios artículos aspectos muy interesantes de cómo se llevaron a cabo estas pruebas. página 10.. 27 de Julio de 2010. (.net/s/Rub58BA8E456DE64F1890E34F 328 En El Economista. pero sobre todo algunos lo han hecho (guardar los pisos y no sacarlos a la venta) por no quebrar” en “Los precios del sector inmobiliario sólo se han ajustado un escalón” en http://www. el 14 de septiembre de 2010 “Bancos y cajas han creado un mercado inmobiliario secundario que controlan a su voluntad.html 330 Para que veas lo que sucede con todos los terrenos urbanizales que no han llegado a ser .libertaddigital.. 329 Muy reveladoras son las declaraciones de Alfonos Benavides.http://www. de la firma de abogados Clifford Chance. RAB Capital.cotizalia.faz.) Es verdad que puede haber un factor cultural.com/economia/lamorosidad-espanola-es-un-40-superior-a-la-enviadaa-los-stress-test-1276397911/ 327 La entrevista la hayas en el Frankfurter Allgemeine Zeitung en “Im Gespräch: Dhaval Joshi. Wir setzen auf asiatische Wärungen” http://www.com/enexclusiva/precios-sector-inmobiliario-ajustadoescalon-20100914-58027. el 27 de julio de 2010 en su página 32.construidos y los problemas que ello representa lee el artículo “Los alcaldes fuerzan a la banca a construir viviendas bajo amenaza de expropiación” del 14 de julio de 2010 http://www. 333 Una buena descripción de este proceso nos lo hace el artículo Familias y PYMES aún tienen difícil conseguir créditos en Público.elmundo. 334 Este fenómeno lo describe muy bien El País.es/elmundo/2010/07/14/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 331 Una buena descripción de todos estos cambios contables la encontramos en las páginas 38 a 51 del informe del banco de inversiones italiano Mediobanca del 8 de julio de 2010 “Reverse Conquista”. 335 “Los supervisores exigen a la banca más capital para afrontar las crisis” en El País del 13 de septiembre de 2010: . 5 de septiembre de 2010. 332 Para más información al respecto ve a la página de Internet del Instituto Nacional de Estadística. página 4. MacCoy publicado en El Confidencial el 13 de septiembre de 2010 bajo el título “La gran mentira de Basilea III o por qué la norma yerra el tiro”. 338 Nuevos informes acusan a la banca española de ocultar las pérdidas de la crisis.000 millones para afrontar futuros impagos el 13/10/2009 en El .com/noticias/morosidadsistema-financiero-marzo-hasta-20100518. Moody’s afirma que los bancos españoles necesitan provisionar 57.http://www.cotizalia. La agencia advierte de que el impacto de la crisis en los activos del sector llegará a los 225.cotizalia.000 millones en El Confidencial el 08/10/2009 www.com/cache/2009/10/08/noticias_18_cre La banca española debe provisionar 57.html 337 Te animo a leer el artículo “Las argucias contables permiten la primera caída de la morosidad desde septiembre” http://www. http://www.elpais.html donde se describen las formas de ocultar pérdidas reales.com/articulo/economia/supervisore 336 Un artículo que analiza los pros y los contras de esta reforma es el de S.com/valor-anadido/mentirabasilea-norma-yerra-20100914-3957.000 millones más.cotizalia. es/ServiciosdePrensa/BoletinPr 342 Salgado se alía con la banca: los hipotecados deben responder con todos sus bienes en caso de embargo en El Confidencial el 27/05/2009 http://www.es/20080411/castillaleon/crisis-inmobiliaria-reduce-casi-20080411.nortecastilla.com/cache/2009/05/28/noticias_ Según varios expertos jurídicos consultados.lamoncloa.cotizalia.cotizalia.com/noticias/no pkid=212777 340 Norte de Castilla.es/mundodinero/2009/10/13/economia 339 http://www. 341 Boletín de Prensa Nacional del Gobierno de España http://www.elperiodicodearagon.html Ver Norte de Castilla de 12/02/2008.Mundo www. la .elmundo. el 12/02/2008 en La crisis inmobiliaria reduce ya casi un tercio los ingresos de la Junta por vivienda en http://www.com/cache/2009/05/27/noticias_ 343 En El Confidencial el 28/05/2009 en La proposición de Aguirre sobre las hipotecas sería retroactiva y hundiría a la banca http://www. presentes y futuros”. En principio. no sólo a las de nueva concesión: la proposición de la Asamblea de Madrid persigue evitar que las personas que son embargadas por no poder pagar la hipoteca. Al contrario. y esta modificación no podría entenderse por sancionadora. Lo cierto es que esta modificación sólo tiene sentido si se aplica a las hipotecas vivas en la actualidad. sino que tendría que establecerse una obligación en este sentido cuando se trate de la primera vivienda. lo que evitaría un auténtico terremoto jurídico porque se trata de uno de los principios más arraigados en nuestro ordenamiento. el artículo 9 de la Constitución prohíbe la retroactividad de “las disposiciones sancionadoras no favorables”. el fin de esta obligación podría aplicarse perfectamente a las hipotecas actuales y no sólo a las de nueva concesión. bastaría con modificar la Ley Hipotecaria. según las citadas fuentes. que en su artículo 140 abre la puerta a que el hipotecado responda solamente con el piso en caso de impago si así se pacta entre las partes. . aquí no se trataría de un pacto.supresión propuesta por Esperanza Aguirre no requeriría un cambio del Código Civil. el de responsabilidad patrimonial universal: “Del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes. En segundo lugar. Evidentemente. lo cual sería absurdo. Este mismo artículo de la Carta Magna habla de garantizar la seguridad jurídica y evitar la arbitrariedad. . En todo caso.wordpress.com/ 345 Nota del autor. 346 Mis cálculos. la cosa no es tan sencilla. 344 http://afectadosporlahipoteca. Por otro lado. cosas que están mucho menos claras. porque se juega mucho en el envite. una modificación de la ley en este sentido provocaría con toda seguridad una reacción de la banca ante los tribunales que terminaría en el Tribunal Constitucional. sigan teniendo una deuda de la que tienen que responder con su sueldo. que podría reclamar una indemnización. 347 Lógicamente ya que hundiría aún más a los bancos y cajas españolas.además de quedarse sin casa. es que tasa de morosidad que tienen los bancos/cajas en España es del 11 y el 15% del conjunto de todos los créditos que han sido concedidos en nuestro país. del conjunto de las entidades de crédito españolas. también puede interpretarse que tendría un efecto expropiatorio para la banca. Ahora bien. 348 No existiría ningún tipo de inseguridad si esta cmabio sólo afectara a los nuevos créditos. Candidatos al desahucio”. 351 Por los propietarios ahora embargados. el 04/04/2010 páginas 1 a 4.elpais. 352 En la noticia Candidatos al desahucio.com/articulo/Inmobiliaria/Ca //20100404claclainm_1/Tes 353 http://play.Cientos de miles de personas se ven abocadas a la calle al no poder hacer frente a los pagos el 04/04/2010 http://inmobiliaria.cuatro. Lo que si que pasaría es que los bancos y cajas restringirían enormemente los créditos al aumentar el riesgo que asumen. 349 Lógicamente que las mismas queden desiertas: ¿quién va a comprarse un piso ahora cuando hay razones más que de sobra para pensar que mañana va a poder comprar más barato? 350 Noticia “Mi casa ya no es mía.com/directo/programas/reporte cuatro-rec/ver/amenazade-desahucio/ 354 Merece la pena echar un vistazo al video que . elmundo. 358 “La vivienda es el principal problema de España” en el Idealista el 01/03/2010 ttp://www. las cifras de ventas realizadas no caigan tanto: se contabilizan como ventas pisos en dación de pago http://www. sobre todo en 2008-2010.congreso.sobre las prácticas bancarias de dación en pago realiza El Mundo el 26 de julio.next_page=/ 357 Nota del autor. justa causa y que la vivienda en cuestión sea la residencia habitual de la persona 356 http://www. de esta forma se contabilizan ade más como transacciones de pisos viviendas que realemnet no se han vendido. La dación de pago viene muy bien al banco al no tener que declarar como morosos una buena parte de las pérdidas reales no realizadas. Este es uno de los hechos que lleva a que.idealista.es/portal/page/portal/Congreso _piref73_2824053_73_2140072_2140072.com/news/archivo/2010/03/01/01 martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamos- .es/elmundo/2010/07/22/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1279 355 Estas son varias: que se acredite la Buena fe del deudor. pero con una hipoteca a cuestas. España es de los pocos países donde la banca puede quedarse una casa por impago y seguir reclamando el 50% de la deuda en Público el 29/03/2010 http://www. materios primas u otros activos. http://www.publico. 362 http://www.es/dinero/303547/vivienda/hipote 360 Buena muestra de ello da la noticia del 20 de mayo de 2010 “El 82% de los españoles adquieren su vivienda antes de contraer matrimonio”.wiwo.es/elmundo/2010/05/20/suvivie a=VV2e8f6b91a2b00387bf1ce9d44c23bea28&t=12744 361 Producto financiero que consiste en un bono más una opción sobre una cesta de activos ya sean estos acciones.hablar-vivienda%E2%80%9D 359 Sin vivienda.elmundo.de/unternehmenmaerkte/bankberater-packen-aus-horror -265006/ 363 Páginas 1 a 3 en el suplemento de Mercados El Mundo del día de 4 de abril de 2010 364 En “¿Cancelar una hipoteca impagada sólo con . cotizalia.ht 366 Impuesto sobre la renta Moratoria para las cuentas vivienda Conoce las próximas reformas anunciadas por el Gobierno en “Guía de Fiscalidad” de Cinco Días.es/alacarta/la2/abecedario/P. http://www.com/economia/fiscalidad/parti sobre-la-renta/articulo/fiscalidad-irpf-cuentavivienda-novedades-gobierno-cuentasmoratoria/15750/ 367 “El PP pide al Gobierno ampliar un año más la moratoria de las cuentas ahorro vivienda” http://www. Este tipo de actuaciones ‘calientan el mercado y llevan los precios hacia arriba’ .rtve.parasaber.html# 365 http://www.es/elmundo/2010/06/07/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1276 368 LA MINISTRA RESPONDE A LA PROPUES.elmundo.A.el inmueble? Una pesadilla para bancos y cajas” http://www.HECHA POR EL PP Corredor: ‘Aumentar la deducción por compra de casa es como apagar fuego con gasolina’.com/vivienda/pesadilla-bancaespanola-cancelar-hipoteca-impagada20100331. Bárcenas http://www.elmundo.eleconomista.elmundo.es/elmundo/2008/07/23/suvivie el 23/07/2008 369 Anotación del autor del libro. http://www.400 euros”.L.es/elmundo/2008/10/29/su 372 “Discurso de presentación del informe annual pronunciado por el Gobernador ante el Consejo de Gobierno del Banco de España” en http://www.000 consumidores tengan que devolver una media de 2. 370 En la noticia del 29/10/2008 “La moratoria de las cuentas ahorro-vivienda evitará que 230.htm 371 http://www.es/webbde/es/secciones/prensa/inte 373 “Chanchullos contables y vista gorda igual a debacle ladrillera actual” en Cotizalia el 17/12/2008 escrito por J.bde.El PP defienda la ampliación de estos beneficios fiscales del 15% actual hasta el 25%.http://www.cotizalia.es/economia/noticia moratoria-de-las-cuentas-ahorrovivienda-evitaraque-230000-consumidores-tengan-que-devolveruna-media-de-2400-euros.com/cache/2008/12/17/opinion_ . expansion.374 El 06/03/2009 en la noticia “Las cajas crean una sociedad inmobiliaria para ahorrar capital” en http://www.com/cache/2009/10/08/noticias_ 377 “Depreciación de activos inmobiliarios y entidades de crédito”. 379 Público del 05/06/2009 “El desplome en las . al ser éste el responsable de la vigilar la actividades de cajas y bancos.com/2009/10/15/opinion/1255 a=2219269347c984063561f999b6e7e134&t=12556564 378 Por regulador se refiere al Banco de España. Publicado el 15/10/2009 y escrito por Lorenzo Dávila en Expansión en http://www.com/articulo/empresas/cajascrean-sociedad-inmobiliaria-ahorrarcapital/20090306cdscdiemp_31/cdsemp/ 375 “Las cajas no registrarán como pérdidas la devaluación de activos de su filial inmobiliaria” del 09/04/09 http://www.com/2009/04/08/empresas/ba 376 Confidencial del 08/10/2009 “Nuevos informes acusan a la banca española de ocultar las pérdidas de la crisis” http://www.cotizalia.expansion.cincodias. cotizalia.es/dinero/230227/desplome/vent pagCom=1#comentarios 380 Quintás era. pero se llevan el 42% del sueldo” en http://www. 381 http://casas.com/cache/2009/04/29/noticias_ 383 http://www.ventas de pisos está cerca de tocar fondo Las hipotecas serán más baratas.facilisimo. según los registradores.elpais. en ese momento.publico.html 382 “MAFO mantendrá en secreto los test de estrés a los que ha sometido a la banca española” en El Confidencial del 28/04/2009 http://www.com/2009/10/27/empresas/ba . el presidente de la CECA.com/articulo/economia/Banco 385 Expansión en la noticia “Sabadell cree que elevar las provisiones « incentivará” a los bancos a vender inmuebles” http://www.com/cache/2009/01/26/not en El Confidencial el 26/01/2009 384 http://www.com/actualidad/2847/notic anima-a-los-promotores-a-que-bajen-los-preciospara-no-estancarse.cotizalia.expansion. a=34c73709edb1a82c1c8a19a7be4ca616&t=12566660 386 En la noticia “Las inmobiliarias dicen que se verán obligadas a “malvender” sus pisos” el 02/11/2009 http://casas. gobernado muchos años por un partido y costero.facilisimo. 388 Más información sobre la situación de los ayuntamiento de España ofrece el artículo “Ayuntamientos al borde del colapso” del 21 de marzo de 2010.html 387 Páginas 38 y 39.com/2006/mapacorrupcion/index.html 390 Así en “Las empresas de servicios se unen al urbanismo como refugio de la corrupción. 389 “MAPA DE LA CORRUPCION URBANISTICA” http://especiales.com/actualidad/2895/noticia_1 inmobiliarias-dicen-que-se-veran-obligadas-amalvender-sus-pisos. “ .elcorreodigital. Municipio con gran proyección urbanística. página 28 a 32. caldo de cultivo del cohecho. publicado en El País. excepto el independiente de Ojos (imputado por corrupción de menores) y el ex alcalde socialista de de Los Alcázares.es/elmundo/2009/04/24/andaluc 393 “Dream Home becomes hell for Britons caught in property trap” (“Caídos en la trampa: los hogares de ensueño se convierten en un infierno para los británicos”). Diecinueve de sus 45 municipios están incursos en procesos judiciales. Funcionarios de Mogan alertaron de la actividad delictiva del alcalde.El País el 10/02/2008 página 26.” 392 “Todo tiene un precio para Facundo Armero.elmundo. say expatriates” (“Las casas hacen que británicos . The Times el 19/01/2008. 19 de los 45 municipios murcianos sufren procesos judiciales. 01/05/2008 página 14. Las conversaciones grabadas revelan múltiples avisos sobre la corrupción. Alcaldes y ediles consultaban las listas electorales al constructor. página 43 así como “Spanish are persecuting us on homes.391 “La corrupción ahoga España. la mayoría de ellos relacionados con el urbanismo y corrupción. todos del PP. (…) Hay 19 alcaldes en apuros. “ El País. noticia “El juez Torres dice que hay una ‘industria auxiliar de la corrupción’ en la Costa” http://www. Porque Murcia tiene un problema. en el Daily Telegraph el 19/01/2008. 398 http://www. de 9 de julio.eleconomista. página 34 del 18/10/2008.elmundo. de órganos de gobierno y otros aspectos del régimen jurídico de las cajas de ahorros aún queda por ver cuáles serán sus efectos. Vista la experienciaa histórica hay muchas razones para ser muy excéptico aunque el tiempo dirá. 397 A pesar de que se acaban de tomar por primera vez medidas para reducir el control que los políticos ejercen sobre las mismas mediante el Real Decretoley 11/2010.expatriados sean perseguidos en España”). te animo a que leas el documento “Declaraciones socialistas para la Historia” que hallarás en la red. página 19.es/economia/noticias/6 laactual-situacion-economica-se-debe-al- .es/elmundo/2010/07/27/suvivie 396 El País. 394 Para ver a través de declaraciones del Gobierno de turno cómo tuvo lugar la ocultación de crisis económica y de la recesión. 395 “El Popular niega una elevada exposición de la entidad al mercado inmobiliario” en: http://www. 400 http://www.html 399 Financial Times. pero muy bien es aplicable a otros muchos incluidos el español. 401 Una muy buen explicación de cómo fue el Estado quien obligó a los bancos a prácticas imprudenetes de concesión de créditos nos la hace Peter Gruber en su artículo “Schrott-Häuser für alle” (Casa de chatarra para todos) en el semanario alemán Focus. mag in der Öffentlichkeit gut ankommen. bringt aber niemanden weiter.pensamiento-neoconservador-de-Bush.net/s/Rub58241E4DF1B149538A “Gleichzeitig gab es Regierungen diesseits und jenseits des Atlantiks. En su análisis se circunscribe al caso de los Estados Unidos. . página 3. die ihrer Bevölkerung den Traum des Eigenheims erfüllen wollten. páginas 117 y 118. número 21/2010. Jetzt die Banken wegen ihrer Gier und die Hedge-Fonds wegen ihrer angeblich gefährlichen Spekulationen zu Sündenböcken zu stempeln. Schließlich haben die Banken in der Regel in dem ihnen gesetzten aufsichtsrechtlichen Rahmen gehandelt und keine illegalen Geschäfte betrieben”.faz. Sie verzichteten bewusst auf eine schärfere Regulierung des Hypothekenmarktes. de 2009 en su página 6. 407 Julián Cubero.handelsblatt. 408 http://www.com/noticias/hemeroteca/12 .abc.402 “Es más fácil que un camello pase por el ojo de una aguja.urbanoticias. en el artículo “El fin de la infamia”. 403 En la noticia “Empörung über Banker-Boni ist scheinlig”(“La indignación por las primas de los banqueros es pura hipocresía”) http://www. que un rico entre en el reino de los cielos” (Mateo 19:24)”.2458022 404 El domingo 26 de abril. 405 Cita El País. economista jefe del servicio de estudios del BBVA en la página 56 de El País del 29/04/2007. jueves 01/11/07 página 38.com/politik/deutschland/emp ueber-banker-boni-ist-scheinheilig.es/blogs/ventanaindiscreta/public/post/25-maneras-de-no-decircrisis-y-hacer-el-ridiculo-192. 406 En Expansión. página 33 del 09/04/2008.asp 409 02/02/09 en: http://www. es/noticia/401352/0/vent .673ea6dce5b7ad0a7c9d8eaad1e02ce&t=12555 415 http://www.elmundo.com/entrevistas/JoseManuel-Galindo/4477/ Días: 412 http://www.dar-creditos-hipotecarios-a-demandantes.cincodias.labolsa.shtml 410 “En Juan Iranzo acusa al Gobierno de haber ‘demonizado al sector de la construcción’” http://www.A.es/elmundo/2010/07/27/suvivie a=OUT21d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=128 411 En “Entrevistas” de Cinco http://www.com/noticias/2009011518221 vivienda-apce-dice-que-los-precios-de-la-viviendaya-se-han-ajustado-mucho-y-pide-que-se-reabra-elcredito/ 413 En “De Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos” en http://www.20minutos.es/elmundo/2009/10/15/su a=S.com/news/archivo /2010/03/24/0157399-de-guindos-la-caida-delprecio-de-la-vivienda-la-frenaron-primero-lasinmobiliarias-y-ahora-los-b 414 http://www.elmundo.idealista. es/noticia/4005 el 20/07/2008 Las promotoras inmobiliarias se alían para ofrecer viviendas a precios más reducido.000 euros.Las empresas ofrecen descuentos de hasta el 30%. Popular. . http://www.elmundo.El 22/07/2008 en la noticia: “Rebajas de un 40% en pisos de A Coruña Las inmobiliarias ofrecen descuentos de hasta 120.” http://www. Las viviendas tardan el doble en encontrar dueño desde enero.es/elmundo/2009/05/1 el 20/05/2009 LAS ENTIDADES FINANCIERAS. LAS NUEVAS INMOBILIARIAS El tentador escaparate de casas de los 10 principales bancos y cajas de España Oferta de los cinco bancos principales: Santander.20minutos. En Zaragoza se acumulan cientos de pisos nuevos sin vender por la crisis. BBVA. com/noticias/noticia.com/7068536 418 El Mundo. Negocios.Sabadell y Banesto Oferta de las cinco grandes cajas: La Caixa. Caixa Cataluña y CAM Rebajas de hasta el 50% y condiciones especiales de financiación. 417 Merece la pena ver el vídeo “El ADN de la bubuja inmobiliria” en el que mediante declaraciones. sus principales bazas. 416 El 11/05/2008 en El País. Caja Madrid. cortes de anuncios y demás se hace una recopilación histórica de cómo todo el el engaño ha tenido lugar http://www.asp? pkid=84463 421 En Libertad Digital. Bancaja. 419 29/04/07 en El País. 422 En Libertad Digital .vimeo. página 56. página 14.diariocordoba. 420 Diario Córdoba en “Cascos niega la existencia de la burbuja inmobiliaria” http://www. 430 Diario Córdoba en la noticia “Cascos niega la existencian de la burbuja inmobiliaria”.elpais.php? id=4956390 425 finanzas.com/articulo/primer/plano/Burbuja 424 En Finanzas en http://www.com del 08/01/2003. 428 En El País en “¿Aguantará la burbuja inmobiliaria?” http://www. http://www.com/noticias/finanzas.finanzas.423 En “¿Burbuja? ¿Qué burbuja?” en: http://www.com/ articulo/economia/global/Aguantara/burbuja/inmobilia /20030622elpnegeco_1/Tes 429 20 de septiembre de 2003.finanzas.com .elpais.asp? pkid=84463 431 www.com/noticias/noticia.diariocordoba. 426 El Correo Digital del 28/05/2003. 427 El Correo Digital del 28/05/2003. 435 Cinco Días en “Ferrovial dice que puede invertir ya 500 millones al año sin endeudarse” el 29/10/2003 http://www.432 Consumer Eroski en “Las inmobiliarias prevén una moderación de los precios de las viviendas en España en uno o dos años” http://www. 437 En Periódico de Aragón.consumer. 440 En ABC en La burbuja inmobiliaria http://www.abc. 439 Cinco Días.com/articulo/empresas/Ferrovia dice-puede-invertir-500-millones-anoendeudarse/20031029cdscdiemp_7/cdsemp/ 436 Diario de Córdoba del 19/06/2003. el 23/10/2003. 434 En Xornal de Galicia.cincodias. 438 Consumer Eroski.es/hemeroteca/historico-24-062004/abc/Opinion/la-burbuja- .es/web/es/Vivienda/2003/10/2 433 Idem nota anterior. idealista. edición Noviembre 2004 en “La dependencia del petróleo es hoy menor que en los años 70” http://revista.com/noticias/not156067. incluso del PP.inmobiliaria_9622202842146. 442 En Consumer Eroski.diariocriticocv.ht 447 En Noticias del CSE.es/elmundo/2009/11/05/suvivie 445 En La voz de Asturias el 20/06/2004. .html 441 4 de octubre de 2003 en El País.com/news/archivo/2004/04/02/0 constructoras-piden-psoe-intervenga-mercadovivienda 444 En “La mayoría de mis compañeros diputados. tiene minipisos de 30 metros” en http://www.es/web/es/20041101/entrevis 443 En Las constructoras piden al PSOE que no intervenga en el mercado de la vivienda http://www.elmundo.consumer. 446 En Diario Crítico de la Comunidad Valenciana en “No existe ninguna burbuja inmobiliaria” http://www. elnuevolunes.com/articulo/economia/Solans/nieg 450 En “¿Burbuja? ¿Qué burbuja?” en El Pais http://www.universia.com/videos/economia/Banco/E Caja/CastillaLa/Mancha/elpepuesp/20090329elpepueco_1/Ves/ 455 En El Nuevo Lunes http://www.htm en 456 En Al Grano en http://www.es/historico/algrano/1136% .es/historico/algrano/ 1122%20al%20grano. 453 El períodico ABC.wharton.448 En “Pública Subasta”.elpais.elpais.cfm? fa=viewArticle&id=800&language=spanish&specialId= 452 En El Periódico de Aragón.elnuevolunes.elpais. 449 El País en “Solans niega tajantemente que haya burbuja en España” http://www.net/index. 454 http://www.com/articulo/ primer/plano/Burbuja/burbuja/elpepueconeg/2008070 451 http://www. al%20grano.html 465 En María Antonia Trujillo Ministra de Vivienda: “La demanda de la sociedad fue la que impulsó los minipisos” http://www. en Diciembre de 2005.com/canales/1272/ 464 En La Vanguardia del 02/03/2005 http://habitat.labolsa.aq.elperiodicodearagon.com 462 En La verdad de Albacete.es/boletin/n29/nnews_4. 460 Menorca Diario Insular.upm.htm 457 El 03/10/2005 en 20 Minutos 458 En Canarias 7. 459 En la revista de Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios de A Coruna.lukor. 463 El en “En 20 años puede haber exceso de oferta de vivienda“ http://www.com/noticias/noticia pkid=231209 . 461 En www. cfm? Id=1199381 7 471 En Club Inmobiliario de ESADE Alumni en el Simposio de Barcelona Meeting Point 2006 . La Revista inmobiliaria de Castellón. http://www.466 Entrevista: María Antonia Trujillo / Ministra de Vivienda “La Ley del Suelo del PP ha originado corrupción” http://www.elpais.asp? pkid=271366 469 En Revista el Abasto.com/articulo/espana/Ley/Suelo/PP 467 En Casa. 472 en Su Vivienda de El Mundo del 24/11/2006. 470 Canarias http://www. 475 Empresa Balear en el artículo “Mientras no . 473 en El Correo Digital.canarias7. 474 El Economista.es/impresa/articulo.es/noticias/noticia. 468 Diario de León en “El precio de la vivienda ralentiza su crecimiento en un 10% el último año”.diariodeleon. idealista.com/nr53/act_c1.com/noticias/hemeroteca/74 ocde-descarta-la-caida-en-el-precio. no considero que el nivel de endeudamiento pueda generar morosidad” http://www.htm 476 en Sur.elpais.empresabalear.haya más paro.com “Se está consiguiendo un .urbanoticias.com/news/archivo/2006/05/19/0 informe-descarta-alicante-vaya-sufrir-burbujainmobiliaria 478 Su Vivienda de El Mundo.com/videos/sociedad/Ministra/Vivie 482 En urbannoticias. 479 Su Vivienda de El Mundo. 477 En Un informe descarta que Alcante vaya a sufriri una burbuja inmobiliaria http://www. 480 En “La OCDE descarta la caída en el precio de los inmuebles y no ve indicios de una burbuja inmobiliaria” http://www.shtml 481 En “La Ministra de Vivienda asegura que le precio se modera para igualarse al IPC” en: http://www. com/noticia.com/noticias/hemeroteca/84 esta-consiguiendo-un-aterrizaje-suave. 486 En “Según Solbes.cincodias.shtml 483 En “Solbes quita importancia al desplome del sector inmobialirio y lo desvincula de la construcción y la vivienda” http://www. la burbuja inmobiliaria no va a pinchar” http://www.hispanidad.libertaddigital.com/articulo/economia/Madridanuncia-tomara-medidas-paliar-efectos-subidahipotecas/20070906cdscdieco_4/cdseco .aterrizaje suave del precio de la vivienda” http://www.aspx?ID=17806 487 En “Madrid anuncia que tomará medidas para paliar los efectos de la subida de las hipotecas” http://www.com/economia/solbesquita-importancia-al-desplome-del-sectorinmobiliario-y-lo-desvincula-de-la-construccion-y-lavivienda-1276304194/ 484 En youtube en “BBC: el miedo del mercado español” 485 En Neg-ocio.urbanoticias. es/index.488 En la página de Internet del PSOE.html 491 En Llegan las rebajas http://www.php? Itemid=15&id=13639&option=com_content&task=vie 494 los La voz de Asturias en “Air Europa gestionará vuelos a México” .larioja. 493 “¿Se desinfla la burbuja inmobiliaria?” http://www.miarevista.elmundo.es/ambito/saladeprensa/news/index id=156909&action=View 489 En “El Banco de España cree que el precio de la vivienda no registrará bajadas drásticas”: http://www. en la noticia “Zapatero asegura que España preparada para afrontar los desafíos de la crisis hipotecaria” http://www.es/elmundo/2007/11/27/suvivie 490 En: http://www.es/local/rioja/20070123/NWS0086-Llegan-rebajas.psoe.html 492 En El Mercantil Valenciano.adn.com/prensa/20070103/rioja_region pisos-esta-valores_20070103. html 499 http://www.html 496 En Alicante Confidencial.elcorreo.com/vizcaya/prensa/20070617/p pisos-euskadi_20070617.elcorreo.com /sevilla-gaesco-niega-la-crisis-inmobiliaria. 498 El Correo en “La venta de pisos cae en Euskadi” http://www.http://www.Gaesco niega la crisis inmobiliaria” http://www.diariovasco.com/news/archivo/2007/05/11/ consejero-delegado-roan-afirma-existe-burbuja .com/prensa/20070421/econo promotores-gipuzkoa-preven_20070421.html 501 En “El Consejero Delegado de ROAN afirma que no existe ninguna burbuja”: http://www.idealista. 497 En Su Vivienda en El Mundo.com/vizcaya/prensa/200706 vivienda-vive-crisis_20070617.lavozdeasturias.html 500 En “Sevilla.es/noticias/noticia.asp? pkid=320261 495 En “Inmobiliarios y promotores de Gipuzkoa prevén una mayor ralentización de precios” http://www.credito-vivienda. cotizalia.502 En “Los promotores aseguran que el precio de la vivienda seguirá como está” en http://www.es/elmundo/2007/10/24/suvivie 507 Un Programa de Actuación Urbanítico (PAU) es un proyecto de desarrollo en el que terrenos que anteriormente estaban sin programar urbanísticamente ahora lo están.elcomerciodigital.com/cache/2007/09/06/49_gran 506 En “Fernando Martín augura una fuerte subida de los pisos si no sale al mercado más suelo” en http://www.idealista.com/gijon/20070812/gij medio-vivienda-gijon-20070812. se elabora un planeamiento que permite que la zona se .html 504 http://www.com/news/archivo/2010/01 particularestienen-rebajar-casas-30-40-quieren-vender 505 En “Las grandes inmobiliarias españolas se unen en defensa del sector y para fomentar la confianza” en http://www.lavanguardia. pero va seguir subiendo” en http://www. Es decir.elmundo.es/lv24h/20070808/5338341 503 En “El precio medio de la vivienda es Gijón. urbanice y sea terreno apto para edificar. Las PAUs no exigen por sí solos una modificación del Plan General de Ordenación Urbana.burbuja.elpais. se da respuesta a la escasez de vivienda que sufre una ciudad concreta.com .html 510 En “Marisa Molina. directora de Cohispania: La vivienda no está sobrevalorada” en http://www. Presidente de Barcelona Peeting Point. De esta manera.eleconomista.es/empresasfinanzas/noticias/302138/10/07/G14-preve-repuntedel-precio-de-Vivienda-si-no-se-agiliza-creacion-desuelo.Noticias.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/39160-marisa-molina-de-oficiotasacion-y-valoracion-la-Vivienda-no-estasobrevalorada.html 511 Enrique Lacalle. 508 En El País el 07/12/2008 en “En Martinsa no salen los números” http://www.com/articulo/primer/plano/Martins 509 En “G14 prevé repunte del precio de vivienda si no se agiliza creación de suelo” https://www. 512 En “La patronal inmobiliaria insta a las consultoras a maquillar la mala situación del ladrillo” en http://www.cotizalia.lukor. 516 En “Santander no ve un ‘pinchazo de la burbuja inmobiliaria’ y descarta cambiar su política crediticia “ http://www.cotizalia. aunque el ritmo de concesión de créditos se ha reducido http://www.com/cache/2007/11/28/24_frede 515 En “¿Burbuja? ¿Qué burbuja?” de 06/07/2008 en El País.htm .com/notneg/finanzas/0706/13172703.es/dinero/020788/promotores/pid 514 En “Mangeant.publico.lukor.com/cache/2007/11/09/29_patro 513 En “Los promotores piden ayuda al Gobierno contra la crisis” en http://www. socio de Knight Frank: Están entrando fondos que no pisaban España desde hacía tres años” en http://www.htm 517 En Caja Madrid asegura que no hay morosidad.com/notneg/economia/portada/07042721. página 33.p id=9212579 522 En ABC “¿Pincha la burbuja?” http://www.518 El País.finanzas.elmundo. 520 en El Diario Montañés.php 524 En “EXPERTOS IMPARCIALES RESPONDEN A LA GRAN INCÓGNITA.es/elmundo/2007/11/21/suvivie .html 523 En “Los bancos son más exigentes a la hora de conceder un crédito” en: http://www. ¿Compro casa o espero? Compre si la necesita”: http://www.abc. 521 En El banco Natixis descarta un descenso del precio de la vivienda en España” en: http://elcorreodigital.es/web/es/economia_domestic 10/09/170484.es/hemeroteca/historico29-04-2007/abc/Economia/pincha-laburbuja_1632812050983.consumer. 519 En Granada Hoy.com/noticias/finanzas. página 43. 531 En “Todos los grupos se oponen a la propuesta del PP de elevar la deducción por compra de piso” en http://www.es/035112/zapatero 526 En “El renovado Plan de Vivienda beneficiará a 250.publico.com/cache/2008/05/12/64_resc 529 en El País.525 En Zapatero pide “unas gotas de patriotismo” a quienes crean “alarmismo” sobre la situación económica http://www.es/elmundo/2008/06/03/suvivie 532 En “¿Necesita un piso?” La Ministra de Vivienda .publico.elmundo.es/elmundo/2008/01/10/suvivie 527 En “Vivienda cree que el “ajuste” del sector inmobiliario durará hasta 2010” en http://www. página 12. según el Gobierno“ en http://www.000 familias más. 530 El País. página 24.elmundo.es/dinero/075634/Ministra/corred 528 En “El rescate de ‘los Poceros’: Barreda se escuda en los ‘mileuristas’ para socializar las pérdidas del ladrillo”: http://www.cotizalia. elmundo.eleconomista.elmundo.elmundo. consejera de Vivienda de Madrid: ‘Comprar piso sigue siendo buena inversión’ en http://www.es/elmundo/2008/06/17/su 536 Mariño.es/elmundo/2008/08/01/suvivie 537 En “Solbes admite que no estuvo afortunado en sus declaraciones sobre la recesión: “http://www.com/cache/2008/06/10/86_Minis 534 En Corredor: ‘La coyuntura desfavorable del sector comenzará a cambiar a finales de 2009’ http://www.es/elmundo/2008/06/17/suvivie 535 http://www.es/mundodinero/2008/09/12/e 538 En “Solbes insiste en que ningún banco español .cotizalia. Ministra de Vivienda: “Los avales del ICO se han agotado rápidamente y Solbes estudia ampliarlos“ en http://www.htm 533 En “Corredor.elmundo.es/Vivienda/noticias/57990 un-piso-La-Ministra-de-Vivienda-cree-que-es-elmomento-adecuado-de-comprar-uno-de-nuevaconstruccion.cree que “es el momento adecuado” de comprar uno de nueva construcción “ en http://www. es/mundodinero/2008/10/09/ec 539 en el País.elmundo.elmundo.elmundo.info/inmobiliaria/burbujainmobiliaria/54545-entrevista-enric-reyna-en-rac-1a.com/noticias/finanz id=9216822 544 En “El G-14 cree que la crisis es transitoria y que no está contaminado por la subprime” http://www. página 30.finanzas.es/elmundo/2008/10/16/suvivie 541 Mira el comentario anterior.es/elmundo/2008/11/03/su a=9b96f27e897f8c068fac201ed8b8b876&t=122572030 543 http://elcorreodigital.jsp? .está en riesgo” http://www.html 546 http://www. 542 http://www.laopiniondemurcia. 540 En “El PP solicita al Gobierno que dote de más liquidez a las familias para que compren casas” http://www.cotizalia.burbuja.es/elmundo/2008/02/05/suvivie 545 http://www.es/secciones/noticia.com/cache/2008/02/18/65_ 547 www.elmundo. pdf .es/elmundo/2008/05/22/suvivie 549 En “Los promotores reniegan de su anuncio sobre la caída en el precio de los pisos” http://www.fotocasa.elmundo.com pag 10 http://www.aspx 551 El País 29/11/2008.neg-ocio.es/hay-demandalatente-lo-que-falla-es-la-confianza-delcomprador__1931.com/articulo/economia/promotores 550 http://noticias. página 26 y El País Negocios 07/12/2008 “Si los pisos tanto valen: ¿por qué no se venden?” 552 Encuentro Digital en un encuentro digital en Expansión http://app2.expansion.negocio.elpais.pRef=2008031301_10 _97301__Economia-promotores-niegan-crisisfelicitan-desaparicion-demanda-especulativa 548 En La APCE admite que el precio de la vivienda ha caído al menos un 15% en los últimos meses” en http://www.com/servicios/debates/Controla cod=1134 553 www.com/sitefiles/pdf/070508. es/elmundo/2008/07/14/suvivie a=d782451fbe670b49125f0e383dbd3799&t=12167412 559 El Grupo REALIA inició su trayectoria en el año 2000.es/encuentros/invitados/2008/0 558 En El Mundo “Los promotores piden un compromiso de la banca garantizar el acceso al crédito” http://www. producto de la integración del Patrimonio.elmundo.com/vizcaya/20080529/economi credito-tanta-alegria-20080529.com/cache/ 2008/05/14/52_lobby_inmobiliario_exige_gobierno_40 555 http://www.cotizalia.elcorreo.es/espana/entrevistas/n una-hipoteca-a-largo-plazo-como-herencia-es-buena-idea/ 556 En “Iñaki Egurrola: “Los bancos no dan crédito con tanta alegría como antes” http://www.elmundo.html 557 Encuentro Digital en El Mundo http://www.000 millones para paliar el “excesivo ajuste del la construcción” http://www.gentedigital.554 En “El lobby inmobilirio exige al Gobierno 40. las actividades inmobiliarias y el equipo de profesionales de Fomento de Contratas y . html 561 http://www. 567 Página 40 de “La crisis financiera internacional y el crack financiero español”.es/elmundo/2008/10/09/suvivie 563 http://www. 568 El País.cotizalia. página 24.Construcciones y Caja Madrid. páginas 4 y 5.es/elmundo/2008/10/09/su 564 Cinco Días.elmundo.es/elmundo/2008/07/28/su 562 En “Los promotores aseguran que el precio de la vivienda nueva no puede bajar más” en http://www. cuya presencia en el sector comienza en la década de los años 80. página 4. 566 Expansión. 565 El Mundo.elmundo.com/vivienda/iganciobayon-presidente-realia-inmobiliaria-sensata20100323. página 24.elmundo. 560 http://www. 569 En MAFO: “deben tomarse las medidas adecuadas para evitar un ajuste largo y costoso” . com/sitefiles/pdf/021008.elconfidencial. página 5.pdf.negocio. 575 El País Negocios 576 En La OCDE dice que el boom inmobiliario pasa a un aterrizaje sueva porque no hay burbuja: http://www. 574 Página 10 de Negocios (El País).es/soitu/2008/02/15/info/12030890 577 En “Notarios y Ministerio de Justicia dicen que en España no hay crisis hipotecas“ http://www.net/portal/documentos.htm .notin. 572 Páginas 26 y 27 de El País. 573 El País.soitu.http://www.com/cache/2008/06/24/32_ 570 “Mantener un stock de viviendas “tan grande” será “un lastre” para la recupera-ción del mercado inmobiliario”: http://www.urbanoticias.com/noticias/hemeroteca/12 un-stock-de-viviendas-tan.asp? doc=/portal/docs/articulos/n2907080918.shtml 571 http://www. páginas 29 a 32. es/dinero/214263/solbes/descarta 582 Resulta muy interesante leer el Informe Recalde (“La crisis financiera internacional y el crack financiero español”) en el cual se analiza con detenimiento las necesidades de financiación de la economía española y su empeoramiento como consecuencia de la crisis financiera internacional. 583 http://www. en http://www.html 584 http://www. 581 En “Solbes descarta más intervenciones”.elpais.com/vizcaya/20090417/economia .com/articulo/reportajes/Teson 585 En El Gobierno descarta comprar las viviendas que permanecen en stock en España en www. página 3.publico.578 Nota del autor. 579 “La crisis financiera internacional y el crack financiero español”. página 42.elcorreodigital. 580 El País Negocios.com/fragmentos/recar pdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.libertaddigital. elconfidencial.gobierno-descarta-comprar-200904171453.com/cache/2009/05/13/esp 589 En Aguirre aumenta en un 20% las deducciones por la compra de una vivienda en Madrid http://www.cotizalia.elpais.es/encuentros/invitados/2009/0 587 Por la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos.elmundo.com/cache/2009/07/07/noticias_ 592 CiU propone que el Estado compre parte del ‘stock’ para que ‘la Constitución se cumpla” http://www.com/directos/debateestado-nacion/analisis.es/elmundo/2009/07/15/suvivie .com/cache/2009/05/21/noticias_ 590 http://www.html 586 En Encuentros digital en El Mundo en http://www.html 591 En Salgado dice no tener “ni idea” de hasta cuándo seguirá cayendo el precio de la vivienda http://www. 588 En “El PP pedirá que se eleve a 10.000 euros el máximo de la deducción por vivienda”: http://www.elmundo.cotizalia. lavozdegalicia.es/dinero/244354/razonablement 595 En “Corredor dice que ya es posible comprarse una casa tranquilamente” http://www.publico.es/dinero/2009/09/17/000 o en “Corredor cree que el esfuerzo para comprarse casa es infinamente menor a hace un año” www.elmundo.es/elmundo/2009/10/15/suvivie .aireg.593 En Corredor: “Ya se puede hablar de corrección y normalización en el mercado de la vivienda” en la página de la Asociación Independiente de Registradores http://www.elmundo.es/corredor-ya-sepuede-hablar-de-correccion-y-normalizacion-en-elmercado-de-la-vivienda/ 594 En “Hay que ser razonablemente optimista sobre el futuro económico de España” http://www.es/elmundo/2009/09/17/suvivienda/12 a=URB51fd41e9dac6177b25938f8793c56c8a&t=12559 596 En Salgado vincula la ‘burbuja’ inmobiliaria al PP y tacha de error las deducciones http://www.com/cache/2009/10/08/noticias_ 597 En Ministerio: “Es un buen momento para comprar” http://www.cotizalia. elmundo. 602 En Las grandes inmobiliarias incluirán pisos en el Plan de Vivienda andaluz rebajados un 20%” en http://www.598 En “Comprar una viviend hoy es un 39.facilisimo.es/elmundo/2009/12/17/suvivie Para conocer con más detalle cómo se saca adelante este plan.elmundo.com/actualidad/2854/noticia_1 una-vivienda-hoy-es-un-39-5-mas-barato-que-haceun-año. consulta la noticia “Los particulares y la banca podrán convertir sus .com/actualidad/3141/notic quot-desahucio-expres-quot-ha-sido-un-fracasosegun-arrenta.5% más barato que hace un año” en http://casas.html 599 En “Corredor: A España le queda “un largo camino” por recorrer en el alquiler de viviendas” en http://www.facilisimo.html 601 Grupo de presión formado por las grandes constructoras del país.es/elmundo/2009/10/16/suvivie 600 http://casas.elmundo.es/elmundo/2009/12/04/suvivie 603 “Corredor cree que las viviendas se venderán con total seguridad si se convierten en VPO” en http://www. cope.es/elmundo/2009/12/17/suvivie 605 En “¿Quiénes podrán adquirir vivienda y quiénes vivirán alquilados en 2009?” http://www. Los promotores creen que las medidas del Gobierno serán positivas para el stock” http://www.es/encuentros/invitados/2009/0 608 En Los promotores inmobiliarios reclaman al Gobierno que compre activos http://www.cotizalia.alquilacompra.es/elmundo/2009/12/16/suvivie 604 “Respaldo del presidente de la APCE.es/elmundo/2009/01/15/suvivie 607 En Encuentros digitales de El Mundo http://www.com/cache/2009/03/24/noticias_ .viviendas libres en VPO a lo largo de 2010” http://www.elmundo.elmundo.elmundo.es/news/213/view 606 En “¿Hasta cuándo seguirán bajando las casas?” http://www.es/02-02-09-promotores_inmobiliarios_reclaman_al_gobierno_que_ 609 En “El sector inmobilirio español tardará tres años en normalizarse.elmundo. según Villar Mir” http://www. com/articulo/vivienda/JoseManuel-Galindo-asegura-empiezan-darse- .cincodias.elmundo.com/vizcaya/multimedia/v 743175.cotizalia.elmundo.es/elmundo/2009/03/24/suvivie 611 En “Los promotores piden que el Estado compre pisos a través de una oferta pública” en: http://www.000 viviendas sin vender” http://www.html y SOS de los promotores en http://www.com/2009/04/17/economiapolitica/1239963263.610 En Santander pacta con los promotores financiar el 100% de sus pisos rebajados hasta el 20% en http://www.expansion.html 612 “Las constructoras piden el PSOE que no intervengan en el mercado de la vivienda” en http://www.elcorreodigital.es/papel/2004/03/31/economia/ 613 En Taguas: “promotoras y bancos tienen como mucho 325.com/cache/2009/04/21/noticias_ 614 En “José Manuel Galindo asegura que “empiezan a darse la condiciones óptimas para comprar una vivienda” en http://www. capitalmadrid.es/pisos/200910201658-preciovivienda-toca-fondo-madrid.info/2009/5/19/0000010773 617 “El fin de las deducciones a la compra de casas: ¿razonable o cortoplacista?” en http://www.com/actualidad/2913/noticia_1 .es/elmundo/2009/05/12/suvivie 618 En “Taguas: “El mero anuncio de limitar la deducción por compra de casa ya tiene efecto” en http://www.html 620 En “Los promotores ya hablan de una tendencia hacia la recuperación” en http://casas.elmundo.facilisimo.es/elmundo/2009/06/04/suvivie 619 En “El precio de la vivienda ya toca fondo en Madrid y Barcelona” en http://www.publico.condiciones-optimascomprar-vivienda/20090422cdscdsviv_1/cdspor/ 615 En “Los precios de la la vivienda no han caído lo suficiente” en http://www.que.elmundo.es/dinero/276020/precios/viviend 616 “David Taguas (Seopan) se define: limitar la desgravación de vivienda ayudará” en: http://www. org/nota/4438/vivienda/sigue/so 624 En “Quintás aboga por un plan hipotecario como el de Obama que reduzca la deuda de las familias” en http://www.cotizalia.html 621 El País.com/notneg/finanzas/portada/09031727.promotores-ya-hablan-de-una-tendencia-hacia-larecuperacion. el 27/03/2010.juandemariana. 623 En “La vivienda sigue sobrevalorada más de un 20% en 2009” en www.es/especiales/2009/05/suviviend ahora-o-espero. “La Nueva Era Vivienda” con motivo del Salón SIMA en Madrid los días 27 a 30 de mayo de 2009 “¿Compro ahora o espero?” http://www.net. edición 174 de “Tu guía práctica”. 622 Duplex Espaix 2002.elmundo.asp? id=39064&sec=94 .htm 625 “Mayo 2009.lukor.com/foro/foro.html 626 08/06/2009 en “La CECA señala al BCE como único responsable de la crisis de liquidez” http://foro. página 21. 629 El Economista.cotizalia.es/especiales/2008/03/suvi 633 En Cotizalia en http://www. 630 En Datos del estudio “El proceso de ajuste del mercado inmobiliario en España y en la comunidad de Madrid” www.627 En “El Banco de España relaja por fin las provisiones por morosidad pero deja fuera el crédito promotor “ http://www.es/depot/345_Caixa%20Catalunya 631 “Bankinter: el precio de la vivienda ha tocado suelo y tardará en repuntar dos años.com/enexclusiva/vivienda-usada-primer-trimestre-habradescensos-20100405. página 11.00 viviendas de forma urgente en http://www.cotizalia.com/cache/2009/07/15/noticias_ 628 En Cinco Días.es/elmundo/2009/12/23/suvivie 632 http://www.elmundo.com/noticias/banca-tiene- .html 634 En El Confidencial La banca tiene que dar salida a 100.cotizalia. al menos” en http://www.ahorasipuedo. 16/09/09.elmundo. página 16. en su desasosiego y en su insistencia” Páginas 14 a 18.com/news/archivo/2009/11/19/ echevarren-tiraremos-pelos-haber-invertido 637 El País. 638 En “Esade: el precio de los pisos bajará un 20% en los próximos años” en http://www.idealista. que no espere más”en http://www. “Entiendo a los ciudadanos en su crítica.com/2010/01/13/empresas/inm 639 “La Junta de Andalucía anima a la compra de la vivienda: El que quiera comprar.html 640 “Facua asegura que el precio de las vivienda .com/enexclusiva/junta-andalucia-anima-compra-viviendaayudas-20100203.expansion.idealista.cotizalia.html 635 http://www.com/news/gente/eduardomolet 636 “echavarren: “dentro de 3 años nos tiraremos de los pelos por no haber invertido ahora” en: http://www. entrevista con el Presidente del Gobierno.salida-100000-viviendas-forma-20100202. com/actualidad/3036/noticia_1 congreso-le-pide-al-gobierno-mejorar-la-linea-icode-moratoria-hipotecaria.es/economia/noticiafacua-asegura-precio-viviendas-continuara-bajandoporque-precio-sigue-inflado-20100204135256.html 641 En “PP y CiU claman contra la supresión de la deducción por adquisición de vivienda” http://www. 644 En Expansión.facilisimo. página 26.html 643 Servicio de Estudios Económicos de las Cajas de Ahorros. tiene minipisos de 30 metros’ en: .elmundo.elmundo. incluso del PP.es/elmundo/2010/02/24/suvivie 642 En “El Congreso le pide al Gobierno mejorar la línea ICO de moratoria hipotecaria” en http://casas. 645 “Para eliminar el Ministerio de Vivienda hay que ganar antes unas elecciones”en: http://www.es/elmundo/2010/03/11/suvivie 646 ‘La mayoría de mis compañeros diputados.continuará bajando porque el precio siguen inflado” en Europapress http://www.europapress. cincodias.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 647 “El Gobierno vasco dará más dinero a los promotores que le cedan pisos para alquilar” en: http://www.telecinco.http://www.elmundo.com/vizcaya/v/20100322/pvasco espana/gobierno -vasco-dara-dinero-20100322.es/elmundo/2010/04/19/suvivie a=54e29a0b5665e38560f7f22600e911f0&t=127169662 649 En Telecinco http://www.elcorreo.com/articulo/vivienda/cementer creen-precio-vivienda-debeajustarse/20100719cdscdsviv_4/cdsfinviv/? utm_source=twitterfeed&utm_medium=twitter 651 En Corredor: Los brotes verdes ‘empiezan a .es/informativos/economia/Video videoURL=16157 650 El 19 de julio de 2010 en “Las cementeras creen que el precio de las casas debería ajustarse hasta el 40%” http://www.elmundo.html 648 En “Romero: No estamos diciendo que el ajuste haya terminado” http://www. elmundo.tener una entidad esperanzadora’ para el ‘ladrillo’: http://www.cotizalia.es/elmundo/2010/07/13/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1279 652 G-14: el ajuste en el sector ya es suficiente en http://www.elmundo.idealista.com/vivienda/bueno-preciosviviendas-20100323.elmundo.elmundo.com/news/archivo/2010/03/01/0 martinez-pujalte-%E2%80%9C-politicos-evitamoshablar-vivienda%E2%80%9D 654 La patronal constructora pide extender la rebaja del IVA en http://www.es/elmundo/2010/03/03/suvivie 655 “Los promotores malagueños afirman que los precios de la vivienda han tocado fondo” en http://www.html .es/elmundo/2010/03/18/andaluc 656 David González (Grupo Anuntis): “Es bueno que los precios de las viviendas dejen de caer” en http://www.es/elmundo/2010/01/14/suvivie 653 En “Martínez-Pujalte: “todos los políticos evitamos hablar de vivienda” en http://www. elmundo. 663 En Mensaje de promotores a bancos: “Ellos tienen la última palabra sobre los precios de la .657 http://www.com/actualidad/3098/noticia_1 promotores-ya-se-plantean-reiniciar-la-construccionde-viviendas.facilisimo.com/news/archivo/2010/05 subira-la-vivienda-los-expertos-opinan&xtor=EPR-8%5Bboletin_20100507%5D-20100507%5Bnoticias__05 658 En La patronal valenciana propone un Plan E para sanear el sector inmobiliario en: http://www.html 661 http://www.idealista..elpais.es/elmundo/2010/03/25/suvivie 659 Encuentros digitales en El Mundo en http://www.com/edigitales/entrevista.elmundo. de ahí que las conserve en el texto de este libro.es/encuentros/invitados/2009/0 660 En “Los promotores ya se plantean reiniciar la construcción de viviendas” en http://casas.htm encuentro=6873 662 Las mayúscula en Internet son usadas para enfatizar una idea. página 20.com/vivienda/mensajepromotores-bancos-ellos-tienen-ultima20100519.html en 664 http://www.vivienda” http://www. 669 Idealista el 18 de mayo de 2010 en la noticia pisos unicaja: “a los precios actuales. ya existe demanda”.com/news/archivo/2010/05/18/01 pisos-unicaja-a-los-precios-actuales-ya-existe- .com/noticias/noticia.idealista. Número 75. División de banca comercial.cotizalia.cotizalia.es/elmundo/2010/06/21/su 665 http://www.html 666 En “Fainé: la vivienda tardará al menos cuatro años en recuperar los precios del boom” en http://www.invertia. 16 de junio de 2010. 2º semestre 2010. 668 Público.com/vivienda/mercadoinmobiliario-espanol-quedan-medio-paralisis20100623-54161.elmundo. http://www.asp? subclasid=&clasid=&idNoticia=2285953 667 Ideas/Santander La revista de la red. com/news/archivo/2010/03/24/01 de-guindos-la-caida-del-precio-de-la-vivienda-lafrenaron-primero-las-inmobiliarias-y-ahora-los-b 673 En El Mundo en “Un estudio calcula que la venta de pisos repuntará un 25% en 2010” http://www.es/encuentros/invitados/2010/0 672 Luis de Guindos: “la caída de la vivienda la frenaron primero las inmobiliarias y ahora los bancos”: http://www.idealista. Agosto de 2010 . página 18.elmundo. Ageing and asset prices. de ElQd Takáts. 675 BIS Working Papers.elmundo. el 18/03/2010.demanda 670 El 15 de junio de 2010 en http://www. No 318.html 674 La Gaceta. Monetary and Economic Department.es/elmundo/2010/03/16/suvivie 1268754203.es/elmundo/2010/06/15/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1276 671 Encuentros digitales de El Mundo http://www.elmundo. 678 ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA ¿España es diferente? Un porcentaje muy elevado de ciudadanos residentes en España no puede acceder a la vivienda o se hipoteca de por vida para hacerlo porque insiste en tenerla en propiedad. El desarrollo del régimen de viviendas públicas en alquiler.http://www. En comparación con lo que ocurre en otros países.es/135821/espana/diferente? pagCom=3#comentarios 679 El ‘single’ vuelve a ser un simple solterón. especial sobre economía.bis. La .pdf?noframes=1 676 En El Confidencial en La universidad sólo premia a los mediocres http://www.publico. páginas 4-7.com/cache/2008/10/18/soc 677 El País. el autor sugiere varias medidas para intentar solucionar este problema. En http://www.elconfidencial. Así podría evitarse la especulación que se ha producido con el suelo en los últimos años.org/publ/work318. la licitación de suelo a los promotores en concesión por un periodo limitado de años o la aplicación de un impuesto directo y elevado a la tierra son algunas de sus propuestas. como Alemania o Reino Unido. 15 de noviembre páginas 42 y 43 “No deje pasar esta crisis sin sacar provecho”.elpais. 15 de noviembre páginas 42 y 43 “No deje pasar esta crisis sin sacar provecho”.es/135821/espana/diferente? pagCom=3#comentarios . incluso del PP. tiene minipisos de 30metros’ http://www. 682 María Antonia Trujillo. 684 Magazine Semanal de El País el 28/10/2007. exMinistra de Vivienda el 06/11/2009 en el artículo ‘La mayoría de mis compañeros diputados.es/elmundo/2009/11/05/suvivie a=PRAe3ca8cf955d0abec0d27d0c79530ff1e&t=125750 683 Nota del autor. escrito por Joseph Garriga. 681 El País.com/articulo/sociedad/single/vuelv 680 El País. escrito por Joseph Garriga.opción vital de la soledad que proliferó en tiempos de bonanza vive horas bajas -El paro y las dificultades le han quitado todo encanto http://www.publico.elmundo. 685 http://www. pdf 691 En “Conferencia de Ricardo Vergés en Leioa 1911-2009” en http://vimeo.com/fragmentos/recartepdf-crisis-financiera-internacional-crack-financieroespanol.elmundo.elmundo.686 Artículo de “Rostros del repunte inmobiliario” del 29 de abril de 2010: http://www.html 689 Como anécdota podemos poner el ejemplo de la actriz Crisitina Higueras.es/boe/dias/2005/11/19/pdfs/A3 37961.es/elmundo/2010/04/29/suvivie a=OUT1d2819913da9cbd6c862b03223293f9a&t=1278 687 La Gaceta de los Negocios.libertaddigital. quien en mayo de 2010 dirá “Mi madre no dejaba de decirme que me comprara una casa”.com/7727002 . 688 Septiembre de 2008: http://www. página 28.boe.es/elmundo/2010/05/31/suvivie 690 http://www. http://www. de 30/10/2009. 694 Diario Público. . página 28. 11/10/2009.cotizalia.72%” el 27/09/2007. 695 En “La banca y el Gobierno ocultan la porquería debajo de la alfombra” en: http://www. 693 En la noticia “El Euríbor sube al 4. página 24.com/cache/2009/07/08/noticias 696 Nota del autor.692 El País.