Amsterdam ZuidasKantorenmarktmonitor 2013 Q4 Analyse Voorraad Voorraad Zuidas historisch en voorspelling Voorraad Zuidas in gebruik naar branche 1 0 100 200 300 400 500 600 700 800 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 in '000 m² vvo 27% 19% 13% 10% 7% 6% 4% 4% 3% 2% 2% BFI RJ OZD O OG Ov V OGW ICT VP MU BTO SP BTA Voorraad Zuidas in gebruik naar nationaliteit moederbedrijf Voorraad Zuidas naar grootte categorie gebouw 68% 11% 11% 2% 1% 1% 1% Nederland US UK Rusland Japan Frankrijk Duitsland India Aust ralië Zwitserland Ierland Tsjechië Taiwan Zweden Nieuw Zeeland Luxemburg Zuid-Korea Israel Italië Other 2% 2% 13% 16% 67% 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10. 000 10.000-20.000 20.000> Huurprijzen Zuidas Office Clock Positie Zuidas 2013 Q4 240 250 260 270 280 290 300 310 320 330 340 350 360 8 9 10 11 12 13 14 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Gemiddelde incentives Tophuur Effectieve huur (netto) in € per m² vvo aantal maanden huurvrij Rental Growth Slowing Rents Falling Rental Growth Accelerating Rents Bottoming Out Athens, Lisbon, Rome Budapest, Prague Istanbul Barcelona, Bucharest, Brussels, Copenhagen, Kiev, Lyon, Madrid Oslo, Stockholm, Stuttgart Amsterdam, Helsinki London City, London West End Geneva, Zurich Berlin, Moscow Dublin Luxembourg Warsaw Milan, Paris CBD Edinburgh, Manchester Dusseldorf, Frankfurt, Hamburg, Munich Cologne St. Petersburg 1 Zie definities Analyse Vraag Opname Zuidas naar branche Opname Zuidas naar nationaliteit moederbedrijf 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 OZD RJ BFI OG V Ov ICT OGW VP MU BTO O SP in m² vvo 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nederl and US UK Rusland Zwi tserl and Frankrij k Japan Duitsland Australi ë Tsjechië Israël Taiwan Ierland Ni euw Zeeland India Canada IJsland Noorwegen Oekraïne in m² vvo Opname Zuidas naar status 2 Opname Zuidas naar grootte categorie 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ni euw Bestaand in m² vvo 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 500-1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000 10.000-20.000 20.000> in m² vvo Opname Zuidas naar huurprijsniveau (in € per m² vvo) Opname Zuidas naar fysieke betrekking 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 n/b 150-200 200-250 250-300 300-350 >350 in m² vvo 0 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 in m² vvo Nieuwe gebruikers Zuidas 2013 H2 o.a. Huurder Gebouw / Locatie Metrage (m² vvo) Huurprijs (€ per m² vvo) Herkomst Reden komst NautaDutilh Beethoven 400 10.000 € 325,- Zuidas Verplaatsing binnen Zuidas Nationale Goede Doelen Loterijen Winterthur 6.800 € 22 miljoen 3 Amsterdam Centralisatie vestigingen ProLogis Management B.V. Symphony Offices 2.699 € 325,- Schiphol Netwerk connectiviteit 2 Zie definities 3 Koop voor eigen gebruik Analyse Bestaand Aanbod Aanbod Zuidas naar status Aanbod Zuidas naar grootte categorie 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% - 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ni euw Bestaand Leegstandspercentage in m² vvo - 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 <500 500-1.000 1.000-2.500 2.500-5.000 5.000-10.000 10.000-20.000 >20.000 in m² vvo Aanbod Zuidas naar huurprijs (€ per m² vvo) - 20.000 40.000 60.000 80.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 n/b 150-200 200-250 250-300 300-350 >350 in m² vvo Bestaand Aanbod Zuidas 2013 Q4 (> 4.000 m² vvo) Deellocatie Gebouw / Locatie Metrage (m² vvo) Status Vraagprijs (€ per m² vvo) Strawinsky Zuid Atrium 12.626 Bestaand 330 Mahler FOZ 4.991 Nieuw 325 Zuiderhof Zuiderhof Deel A 4.970 Bestaand 350 Strawinsky Noord WTC 4.952 Bestaand 335 Vertrokken partijen Zuidas 2013 H2 o.a. Huurder Gebouw / Locatie Metrage (m² vvo) Motief Greenberg Traurig Law Atrium 3.023 Verhuisd naar Amsterdam Centrum (Hirsch & Cie) Hienfeld Assuradeuren Tommaso Albinonistraat 5 2.060 Verhuisd naar Diemen (Wisselwerking 16) Analyse Plannen & Opleveringen Planvoorraad Zuidas naar voorverhuur Planvoorraad Zuidas naar vraaghuurprijs (€ per m² vvo) - 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Voorverhuurd Speculatief in m² vvo - 10.000 20.000 30.000 40.000 50.000 60.000 70.000 80.000 90.000 100.000 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 n/b 300-350 >350 in m² vvo Opleveringen Zuidas 2009 – 2013 Deelgebied Gebouw / Adres Metrage (m² vvo) Oplevering Vraagprijs (€ per m² vvo) Mahler IV The Rock 27.384 2009 Q2 Vanaf € 325,- Gershwin Symphony Building 26.793 2009 Q2 € 335,- / € 365,- Mahler IV UN-Studio, Ben van Berkel 22.608 2009 Q4 Vanaf € 325,- Mahler IV FOZ (3AL) 10.363 2009 Q4 € 325,- Toekomstige opleveringen Zuidas (2014 - 2016) Deelgebied Adres / Gebouw Metrage (m² vvo) Oplevering % Voorverhuurd VU Kwartier Gustav Mahlerlaan 2938 / Deloitte/AKD 40.000 2014 Q3 100% Roeskestraat Paviljoen Fred. Roeskestraat 2.170 2014 Q4 100% Beethoven Beethovenplein / Akzo Nobel HQ 15.216 2015 Q2 100% Beethoven Beethovenplein / Stibbe 14.400 2015 Q4 100% Gershwin Beethoven 400 (Kavel 2A) 12.500 2016 Q1 80% Gershwin 1000 Mahler (Kavel 16) 7.600 2016 Q1 26% Map Zuidas Bron: Projectbureau Zuidas (2006) Definities Zuidas: De afbakening van de Zuidas komt overeen met de aangeleverde plattegrond van het Projectbureau Zuidas. Voorraad: Kantoorruimte groter dan 500 m² vvo als dusdanig gebruikt en beschikbaar voor de markt. Alleen in gebruik zijnde of beschikbare kantoorruimte wordt meegenomen. Transactie/opname: Elke transactie waarbij een huurder/gebruiker meer dan 500 m² vvo opneemt. De transactie wordt geregistreerd op het tijdstip wanneer een huur/koopcontract of intentie overeenkomst wordt afgesloten. Deze valt voor nieuwbouw vaak niet samen met het daadwerkelijk betrekken van de huisvesting. Alle huur- en kooptransacties worden meegenomen. Aanbod: De hoeveelheid kantoorruimte die beschikbaar/vrij is voor verhuur en/of verkoop binnen een periode van zes maanden. Nieuwbouw in aanbouw en te renoveren kantoorruimte wordt eveneens meegenomen. Plannen in voorbereiding worden uitgesloten. Leegstandspercentage: Leegstaande kantoorruimte (d.w.z. aanbod) uitgedrukt als percentage van de totale voorraad. Planvoorraad: Het betreft harde plannen. Daadwerkelijke uitvoering en oplevering vinden met zekerheid plaats. Het volume van de plannen komt toe aan het jaar van oplevering. Huurprijs: De huurprijzen in deze publicatie hebben betrekking op m² vvo per jaar. Incentives, servicekosten en BTW worden niet meegenomen. De gemiddelde huurprijs is gebaseerd op transacties in de voorgaande vier kwartalen. Tophuurprijzen zijn gerealiseerd, danwel meerdere malen realiseerbaar en hebben betrekking op units groter dan 500 m² vvo. Bestaande kantoorruimte: Kantoorruimte meer dan 5 jaar oud of aan een eerdere gebruiker verhuurd. Nieuwbouw: Kantoorruimte niet ouder dan 5 jaar. Oude gebouwen die een fundamentele renovatie hebben ondergaan (binnen- en buitenkant) worden ook meegerekend. Incentives: Aantal maanden huurvrij op een standaard 5+5 jaar contract Branche: Kernactiviteit van het bedrijf naar Standaard BedrijfsIndeling (SBI). SBI is een systematische hiërarchische indeling van economische activiteiten gehanteerd door het CBS. Thans geldend is de SBI '93 indeling. Voor deze rapportage worden de volgende categorieën onderscheiden: Banken & financiële instellingen (BFI) Bouwkundig- en technische adviesbureaus (BTA) Bouw, transport en opslag (BTO) ICT (ICT) Media & uitgeverijen (MU) Overheid (O) Verhuur van en handel in onroerend goed (OG) Onderwijs, gezondheids- en welzijnszorg (OGW) Overig (Ov) Overige zakelijke dienstverlening (OZD) Rechtskundige & juridische dienstverlening (RJ) Ov. sociale- en persoonlijke dienstverlening (SP) Vervaardiging (V) Verzekeringen & pensioenfondsen (VP) Office clock Deze klok geeft weer waar Jones Lang LaSalle verwacht dat de voornaamste kantorenmarkten zich bevinden binnen hun individuele huurcyclus aan het einde van elk kwartaal. De verschillende markten kunnen zich in een verschillend tempo en in verschillende directies bewegen. De klok is een vergelijkingsmethode om de relatieve positie van verschillende kantorenmarkten te vergelijken. De positie heeft betrekking op de tophuren. Sven Bertens Strategic Advisory Jones Lang LaSalle The Netherlands Tel. +31 20 5405 405
[email protected] Timo van den Noort Strategic Advisory Jones Lang LaSalle The Netherlands Tel. +31 20 5405 405
[email protected] COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2014. This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication.