Herstructureringsopgave Stadsregio RotterdamEindrapport Opgesteld op verzoek van Regionaal Economisch Overleg Rijnmond (Stadsregio Rotterdam, OBR en Provincie Zuid-Holland) Opgesteld door: ETIN Adviseurs Tilburg, mei 2002 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Inhoudsopgave Voorwoord..........................................................................................................................1 Samenvatting en conclusies .........................................................................................2 1. Inleiding......................................................................................................................10 1.1 1.2 1.3 1.4 Aanleiding en doel..................................................................................................10 Uitgangspunten ......................................................................................................11 Aanpak ..................................................................................................................12 Opzet ....................................................................................................................13 2. Omvang herstructureringsopgave .....................................................................14 2.1 2.2 2.3 2.4 Inleiding.................................................................................................................14 De herstructureringsopgave ....................................................................................14 Regionale spreiding................................................................................................16 Conclusies .............................................................................................................18 3. Planvorming en fasering .......................................................................................19 3.1 3.2 3.3 3.4 Inleiding.................................................................................................................19 Planvorming...........................................................................................................19 Fasering ................................................................................................................20 Conclusies .............................................................................................................21 4. Knelpunten op bedrijventerreinen in de Stadsregio ......................................22 4.1 4.2 4.3 Inleiding.................................................................................................................22 Knelpunten ............................................................................................................22 Conclusies .............................................................................................................25 5. Economische potenties.........................................................................................26 5.1 5.2 5.3 5.4 Inleiding.................................................................................................................26 Kwaliteitsverbetering...............................................................................................26 Ruimtewinst ...........................................................................................................28 Conclusies .............................................................................................................29 6. Proces ........................................................................................................................30 6.1 6.2 6.3 6.4 Inleiding.................................................................................................................30 Het optimale proces................................................................................................30 De praktijk in de Stadsregio.....................................................................................32 Conclusies .............................................................................................................33 7. Kosten van herstructurering in de Stadsregio Rotterdam...........................34 7.1 7.2 7.3 7.4 Inleiding.................................................................................................................34 Raming van de kosten van herstructurering: de methode ..........................................34 Kosten van de herstructureringsopgave in de Stadsregio Rotterdam..........................36 Conclusie...............................................................................................................37 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Voorwoord Het Ministerie van Economische Zaken onderstreept in haar Actieplan Herstructurering van Bedrijventerreinen, Kwaliteit wint terrein (april 2002) het belang van herstructurering. Zij stelt: ”herstructurering van bedrijventerreinen is nodig om de kwaliteit van het ondernemingsklimaat te verbeteren en om, waar mogelijk, ruimte te besparen. Hierdoor wordt de noodzaak tot aanleg van nieuwe terreinen niet onnodig vergroot”. Ook in de Stadsregio Rotterdam, met haar omvangrijke areaal aan verouderde bedrijventerreinen, is herstructurering een belangrijk item. De regio staat voor de opgave om tot 2010 een vraag naar circa 500 hectare aan bedrijventerreinen te accommoderen. Een immense opgave gelet op de reeds bestaande ruimtenood en de beperkte ruimtelijke uitbreidingsmogelijkheden in de toekomst. Tot op heden beschikte de Stadsregio over een onvolledig beeld van de aard en de omvang van de herstructureringsopgave, alsmede inzicht in de mogelijkheden tot het behalen van ruimtewinst. In opdracht van REO Rijnmond (Stadsregio Rotterdam, OBR en Provincie Zuid-Holland) heeft ETIN Adviseurs in de periode november 2001 tot en met april 2002 een inventarisatie uitgevoerd en daarbij een inschatting gemaakt van de herstructureringsopgave. Ook is daarbij een raming gemaakt van de kosten die hiermee gepaard gaan. ETIN Adviseurs is de heer Lamot (OBR Programmamanagement), de heer Van der Valk (Stadsregio Rotterdam) en de heer Lindhout (Provincie Zuid-Holland) van de begeleidingscommissie zeer erkentelijk voor de plezierige samenwerking en constructieve bijdragen die geleverd zijn gedurende het project. Daarnaast is dankbaar gebruik gemaakt van de kennis en ervaringen bij het OBR over de herstructureringsprojecten in de regio en over de kosten van herstructureringsmaatregelen. Eveneens is dank verschuldigd aan alle gemeenten van de Stadsregio, die ons van de benodigde informatie hebben voorzien om een zo compleet mogelijk beeld te krijgen van de herstructureringsopgave in de regio. 1 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Samenvatting en conclusies Aanleiding en doel 1. Ruimtenood: herstructurering komt hoog op de politieke agenda te staan Door de schaarste aan ruimte voor o.a. bedrijvigheid is herstructurering van bedrijventerreinen hoog op de politieke agenda komen te staan. Het Ministerie van Economische Zaken heeft in haar Actieplan Herstructurering bedrijventerreinen “Kwaliteit wint terrein” (april 2002) dit nog eens onderstreept. De ambitie is om in de periode tot 2010 minimaal 10.000 hectare verouderde bedrijventerreinen te herstructureren. Het Rijk ziet een financiële rol voor zichzelf weggelegd bij ongeveer 5.000 van de 10.000 te herstructureren hectares. Zij stelt:” herstructurering van bedrijventerreinen is nodig om de kwaliteit van het ondernemingsklimaat te verbeteren en om, waar mogelijk, ruimte te besparen. Hierdoor wordt de noodzaak tot aanleg van nieuwe terreinen niet onnodig vergroot”. Steeds vaker wordt gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden die er zijn op de bestaande bedrijventerreinen. De vraag is echter of er nog ruimte beschikbaar is of kan komen: zijn er inbreidingsmogelijkheden op het terrein, zijn er intensiveringmogelijkheden op bestaande kavels, etc.? Herstructurering in de Stadsregio Rotterdam: voor welke opgave staan we? Ook de Stadsregio Rotterdam heeft een omvangrijk areaal aan verouderde terreinen. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden om nieuwe terreinen aan te leggen beperkt. Er is sprake van ruimtenood en de vraag leeft waar de behoefte aan ongeveer 500 hectare (tot 2010) aan ‘droge’ bedrijventerreinen in de Stadsregio gevonden moet worden. Zoals gezegd: de aandacht moet niet alleen uitgaan naar de aanleg van nieuwe terreinen, maar ook naar de mogelijkheden op de bestaande bedrijventerreinen in de Stadsregio. Omdat de Stadsregio Rotterdam momenteel niet een actueel beeld heeft van de aard en de omvang van de herstructureringsopgave in de regio heeft zij ETIN Adviseurs de volgende opdracht laten uitvoeren met als doelstelling: 2. Doelstelling project: Het inzicht bieden in de herstructureringsopgave van de Stadsregio Rotterdam, met bijzondere aandacht voor: • De omvang van de herstructureringsopgave (in aantallen hectares te herstructureren bedrijventerreinen); • De vorm van herstructurering (intensieve herstructurering, upgrading, functiewijziging); • De aard van de knelpunten, die bedrijven ondervinden op bedrijventerreinen; • De potenties die bedrijventerreinen hebben om o.a. ruimtewinst te behalen; • De kosten die met herstructurering gepaard gaan. 2 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Uitgangspunten 3. Afbakening van regio en terreinen De inventarisatie heeft betrekking op bedrijventerreinen (exclusief kantorenterreinen) in de Stadsregio Rotterdam anno 2002. Tot de Stadsregio behoren 18 gemeenten, te weten: Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen en Westvoorne. In de gemeente Rotterdam gaat het om droge bedrijventerreinen, die niet onder het Gemeentelijk Havenbedrijf vallen. In de overige gemeenten van de Stadsregio zijn zowel droge als natte terreinen meegenomen. In totaal gaat het om 115 bedrijventerreinen. De herstructureringsopgave: een definitie Herstructurering is een koepelbegrip voor maatregelen die genomen worden om de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. We onderscheiden drie vormen van herstructurering: 1. Intensieve herstructurering: de meest ingrijpende vorm van herstructurering, waarbij (delen van) het terrein intensief aangepakt worden. Door verplaatsing van bedrijven en herontwikkeling van delen van het terrein zal de huidige bedrijvigheid deels plaatsmaken voor andersoortige, veelal hoogwaardige, bedrijfsactiviteiten. De bedrijfsfunctie van het terrein blijft behouden. Upgrading: ook hier blijft de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein behouden, maar veelal voor de bestaande bedrijvigheid. Het gaat hierbij om een grondige aanpak van de terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, inrichting en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte, herinrichten van wegprofielen, etc. Het gaat nadrukkelijk om een integrale aanpak met als doel de kwaliteit van het gehele terrein te vergroten, waardoor er een fundamentele bijdrage wordt geleverd aan de verlenging van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Daarmee onderscheidt upgrading zich van groot onderhoud dat zich puur richt op het herstellen van de bestaande kwaliteit. Functiewijziging: bij deze vorm van herstructurering verdwijnt de bestemming van het terrein als bedrijventerrein. Er vindt functiewijziging plaats richting wonen, detailhandel dan wel kantoren. Het terrein wordt daardoor onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. 4. 2. 3. Definitie herstructureringsopgave: De totale herstructureringsopgave in de Stadsregio beslaat alleen die (delen van) bedrijventerreinen, waar sprake is van herstructurering met behoud van de bedrijfsfunctie. Het gaat dus alleen om intensieve herstructurering en upgrading. De categorie functiewijziging, waarbij terreinen onttrokken worden aan de voorraad bedrijventerreinen, wordt niet tot de herstructureringsopgave gerekend. 3 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam De herstructureringsopgave van de Stadsregio Rotterdam 5. Herstructurering: een omvangrijke opgave voor de regio Het aantal te herstructureren hectares bedrijventerrein is groot. Bijna de helft van de ruim 2.500 hectares tellende bedrijventerreinenvoorraad in de Stadsregio moet worden aangepakt. Het betreft 47 (delen) van de 115 in beschouwing genomen bedrijventerreinen. De herstructureringsopgave voor de Stadsregio komt hiermee op 1.142 hectares. Slechts een klein deel (5%) van de bedrijventerreinenvoorraad zal functieverandering ondergaan. Tegelijkertijd kan geconstateerd worden dat de helft (1.268 hectares) van de bedrijventerreinvoorraad in de Stadsregio niet verouderd is. Hiervan is een groot aantal eind jaren ’80 en in de jaren ’90 aangelegd en uitgegeven. Deze terreinen zullen de komende jaren geen problemen ondervinden. Voor een beperkt aantal terrein geldt dat de benodigde herstructurering al heeft plaatsgevonden. Herstructureringsopgave in de Stadsregio Rotterdam, maart 2002 Bedrijventerreinen in de Stadsregio: 115 terreinen 2.535 ha wel herstructureringsopgave geen herstructureringsopgave Intensieve herstructurering: 385 ha Upgrading: 757 ha Functiewijziging: 125 ha Niet verouderd: 1.268 ha Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam: 1.142 ha 47 (delen van) terreinen Bron: ETIN Adviseurs, Tilburg, 2002 6. Upgrading komt vaker voor dan intensieve herstructurering Gemeenten zijn van mening dat door upgrading de problemen op het merendeel van de verouderde terreinen kunnen worden opgelost. Circa tweederde deel (i.e. 757 hectares) valt in deze categorie. Het gaat hierbij om een integrale en grondige aanpak van de terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, het herstellen van de bestrating, inrichting en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte, herinrichten van wegprofielen, etc. 4 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 7. Intensieve herstructurering betreft vaak kleinere delen van een terrein Een veel geringer deel (385 hectares) wordt intensief onder handen genomen. Het intensief aanpakken van (delen van) terreinen betekent dat door verplaatsing van zittende bedrijven, herontwikkeling van delen van het terrein en/of herverkaveling de huidige bedrijvigheid deels zal plaatsmaken voor andersoortige, veelal hoogwaardige, bedrijfsactiviteiten. Deze vorm van ingrijpen heeft een duidelijke kwaliteitsslag tot gevolg. Het gaat veelal om een klein deel van een bedrijventerrein. Op de rest van het terrein vindt dan upgrading plaats of er gebeurt niets, omdat het niet verouderd is. Incidenteel betreft de intensieve herstructurering het hele terrein. Het gaat dan vaak om kleine terreinen van enkele hectares (5-10 hectare), die hun huidige functie hebben verloren. Functiewijziging vindt slechts in beperkte mate plaats In de loop van de jaren zijn verschillende veelal kleinere bedrijventerreinen in de Stadsregio tussen de woonbebouwing komen te liggen. De voortschrijdende verstedelijking zorgt er voor dat deze terreinen hun functie als bedrijventerrein zullen verliezen. Verschillende gemeenten hebben plannen om de functies van deze terreinen te veranderen richting wonen, detailhandel en/of kantoren. Het verlies aan bedrijventerreinen door functiewijziging is in de periode 2002-2010 relatief beperkt. In totaal gaat het om 125 hectares, circa 5% van de bedrijventerreinenvoorraad, dat haar functie als bedrijventerrein zal verliezen. De gemeente Rotterdam herbergt de grootste concentratie verouderde terreinen Het is niet verwonderlijk dat binnen de Stadsregio Rotterdam de gemeente Rotterdam het grootste deel (35%) van de herstructureringsopgave voor haar rekening neemt. De omvang van de gemeente binnen de Stadsregio en haar lange industriële geschiedenis zijn hier mede debet aan. Op enige afstand volgen Vlaardingen en Schiedam, die te maken hebben met de aanpak van omvangrijke (delen van) oude havengebieden. De meeste kleine kernen in de Stadsregio hebben een niet verouderde voorraad bedrijventerreinen. Het merendeel van deze bedrijventerreinen is in de jaren negentig uitgegeven. Daarom is voor gemeenten als Albrandswaard, Bergschenhoek, Bernisse, Brielle en Westvoorne herstructurering van bedrijventerreinen minder een issue. De aanpak van herstructurering staat nog in de kinderschoenen De aandacht van het Rijk en de provincie voor herstructurering staat nog in geen verhouding tot de dagelijkse praktijk van gemeenten. Hoewel ook de gemeentelijke politiek doordrongen is van het nut en de noodzaak van herstructurering zal de daadwerkelijke uitvoering nog enigszins op zich laten wachten. Over het merendeel van de terreinen wordt wel nagedacht (beleidsvoornemen, plan op hoofdlijnen), maar er bestaan weinig concrete plannen van aanpak voor herstructurering. Voor bijna 40% van de terreinen, waar herstructurering op den duur zal spelen, is nog geen enkel initiatief tot planvorming. Deze terreinen zullen pas op langere termijn aan bod komen. 8. 9. 10. 5 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Overzicht van de mate van planvorming en een inschatting van de start van de uitvoering van 47 herstructureringsprojecten in de Stadsregio Rotterdam Planvorming 4% Start uitvoering 20% 28% 40% 33% 28% 47% Plan van aanpak Beleidsvoornemen Plan op hoofdlijnen Geen plannen 2002-2005 2006-2010 Na 2010 Bron: ETIN Adviseurs, Tilburg. 2002 11. Gemeenten te optimistisch over de uitvoering van herstructureringsprojecten Ondanks de geringe mate van planvorming (slechts 4% van het aantal terreinen heeft een Plan van aanpak) denken toch veel gemeenten op kortere termijn (20% van het aantal terreinen in de periode 2002-2005) herstructureringsprojecten te kunnen uitvoeren. Deze uitkomsten geven echter een te rooskleurig beeld van de aanpak van de herstructureringsproblematiek. De verwachting is dat de aanpak van de herstructureringsopgave zich over een langere tijd zal uitsmeren gezien de hoge kosten en de lange voorbereidings- en uitvoeringstermijnen. Knelpunten op bedrijventerreinen hangen vaak samen met uitstraling, infrastructuur en ruimtelijke inrichting De Stadsregio Rotterdam is niet uniek in haar problematiek op bedrijventerreinen. Zoals op zoveel terreinen gaat het met name om de matige uitstraling van het terrein, de interne infrastructuur en de ruimtelijke inrichting. De problemen die bedrijven ondervinden op hun bedrijventerrein verdienen de nodige aandacht. De tijdige aanpak van terreinen kan voorkomen dat bedrijven wegtrekken naar elders. Tegelijkertijd zorgt het ervoor dat een terrein niet in een neerwaartse spiraal geraakt. De oplossingen zijn velerlei en verschilt sterk in de mate van bemoeienis van de overheid. De overheid kan voorwaarden scheppend te werk gaan en zorgdragen voor de verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, maar kan ook een actieve rol vervullen in de verwerving en herontwikkeling van delen van het terrein. Dit zal per situatie verschillen al naar gelang de 12. 6 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam financiële middelen van de overheid, de potenties van het terrein om een kwaliteitsslag te maken, etc. 13. Parkmanagement als hét instrument voor duurzame kwaliteit Om de kwaliteit van een bedrijventerrein op langere termijn vast te houden staat parkmanagement als instrument volop in de belangstelling. Het Ministerie van Economische Zaken stelt in haar publicatie Parkmanagement: kwaliteit wint terrein (2002) dat goed parkmanagement meer is dan het tegengaan van de veroudering van terreinen. Er wordt steeds meer waarde gehecht aan een duurzame sociaal-economische ontwikkeling, bescherming van het milieu en efficiënt ruimtegebruik. En ook daarvoor is parkmanagement het aangewezen instrument. Met de aanpak van herstructureringsprojecten zal de aandacht daarom niet langer alleen maar uitgaan naar de aanpak van de openbare ruimte, maar ook steeds belangstelling komen voor het realiseren van duurzaamheidmaatregelen en het behoud van de kwaliteit voor langere termijn. Economische potenties van intensieve herstructureringsprojecten het grootst De economische potenties zijn het grootst voor die bedrijventerreinen, die door hun strategische ligging (nabij snelwegen of aan het water, ligging ten opzichte van het stadscentrum ed.) en de te creëren ruimtelijke mogelijkheden op het terrein een nieuwe impuls kunnen krijgen. Aan de ene kant heeft intensieve herstructurering tot gevolg dat de economische potenties van bedrijventerreinen aanmerkelijk vergroten. Er vindt een aanzienlijke kwaliteitsslag plaats in de kwaliteit van de openbare ruimte en de uitstraling van het terrein en de panden. Tegelijkertijd ontstaan door de verplaatsing van bestaande bedrijvigheid en herontwikkeling van kavels mogelijkheden voor de vestiging van andersoortige, vaak hoogwaardiger, bedrijfsactiviteiten. Aan de andere kant bepalen de economische potenties van een terrein of het interessant is om over te gaan tot intensieve herstructurering. Herstructurering heeft nauwelijks ruimtewinst tot gevolg In termen van ruimtewinst zal herstructurering een beperkte bijdrage kunnen leveren aan het accommoderen van bedrijven. Verschillende factoren kunnen verklaren waarom ruimtewinst nauwelijks optreedt: • de ruimtelijke mogelijkheden op bestaande kavels zijn nu eenmaal beperkt. De wil bij bedrijven om de ruimte intensiever te gebruiken en te zoeken naar gemeenschappelijke oplossingen is beperkt; • • de mogelijkheden die er zijn om havens te dempen, oude infrastructuur weg te halen, e.d. zullen in de praktijk niet op grote schaal plaatsvinden. in het merendeel van de herstructureringsprojecten (2/3) gaat het om upgrading. Met andere woorden: er vindt uitsluitend een forse kwaliteitsslag plaats van de bestaande openbare ruimte. Ruimtewinst is hier nauwelijks aan de orde. Bovendien zorgt herstructurering voor verplaatsing van bedrijven, die op hun nieuwe locatie 30-40% extra ruimte vragen. 14. 15. • Per saldo is het effect van ruimtewinst beperkt en daarmee de bijdrage aan de ruimteproblematiek. Bovendien gaat herstructurering van bedrijventerreinen ook gepaard met functiewijziging van bedrijventerreinen richting wonen, detailhandel en kantoren, 7 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam waardoor er zelfs sprake is van verlies aan bedrijventerreinen. In zijn algemeenheid moet ruimtewinst eerder als een positief neveneffect worden gezien en niet als een doel op zich. 16. Herstructurering is een complex en tijdrovend proces Niet alleen de uitvoering van de in het Plan van Aanpak genoemde maatregelen voor herstructurering kost veel tijd, maar ook de totstandkoming van een breed gedragen Plan van Aanpak. Dit laatste komt doordat er veel partijen (eigenaren, gebruikers, overheden en bestuurders) zijn betrokken met ieder hun eigen belangen. Hun betrokkenheid vanaf het begin bij het proces is daarom van essentieel belang voor het welslagen van een herstructureringsproject. De ervaringen in de Stadsregio laten zien dat ondanks vroegtijdige betrokkenheid van de verschillende partijen herstructurering nog steeds een tijdrovende aangelegenheid is. Al naar gelang de omvang van het project kan er zo 10 tot 20 jaar overheen gaan voordat een herstructureringsproject voltooid is. Over het algemeen zal de uitvoering van intensieve herstructurering meer tijd vergen dan upgrading. Dit omdat het verwerven van gronden en het verplaatsen van bedrijven de nodige tijd in beslag neemt. Met andere woorden: herstructurering is een proces van lange adem. De kosten van de herstructureringsopgave 17. De kostenraming heeft betrekking op een intensieve en integrale aanpak van het bedrijventerrein, waarbij duidelijk sprake is van het realiseren van een kwaliteitsslag Voor de bepaling van een gemiddeld kostenkengetal is uitgegaan van die vorm van herstructurering, waarbij sprake is van een integrale aanpak van het bedrijventerrein. Dit gaat verder dan het weer terugbrengen van de kwaliteit van het terrein in oude staat. Het doel van herstructurering is het geven van een kwaliteitsimpuls aan een bedrijventerrein, waardoor het terrein weer voor langere tijd voldoet aan de eisen die vanuit de bedrijven aan een locatie gesteld worden. Het effect van de ingrepen moet zijn dat het terrein weer in een nieuwe fase van de levenscyclus terecht komt. Hiermee is herstructurering essentieel anders dan groot onderhoud. Groot onderhoud is immers uitsluitend gericht op het herstellen van de oorspronkelijke kwaliteit van het terrein. Verondersteld wordt dat onderstaand maatregelenpakket zowel uitgevoerd wordt bij intensieve herstructurering als bij upgrading. Kostenkengetal herstructureringsmaatregelen in de Stadsregio Rotterdam: € 300.000,- per hectare Inclusief de volgende herstructureringsmaatregelen: q het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; q een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; q een intensivering van de verlichting; q de aanleg van extra parkeergelegenheid; q de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Exclusief de volgende bijzondere maatregelen: q bodemsanering; q verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; q het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; q bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden en 8 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam schoeiingen. Bijzondere maatregelen (zoals bodemsanering, verwerving, ed.), die incidenteel plaatsvinden worden niet meegenomen in de raming van de kosten voor herstructurering. Deze bijzondere kosten verschillen zodanig per bedrijventerrein dat het niet realistisch is deze in een gemiddeld kostenkengetal mee te nemen. 18. Herstructureringsopgave is ook een omvangrijke financiële opgave De herstructureringsopgave van de Stadsregio Rotterdam is niet alleen in hectares maar ook in financiële zin een omvangrijke opgave. De ervaringen van het OBR in de Stadsregio Rotterdam bij de aanpak van de openbare ruimte op verouderde terreinen en de resultaten van projecten elders in Nederland hebben er toe geleid dat er een gemiddeld kostenkengetal voor herstructurering van € 300.000,- per hectare is geformuleerd. Hierbij is uitgegaan van de in bovenstaand kader genoemde maatregelen. Dit betekent dat voor de aanpak van de totale herstructureringsopgave van 1.142 hectares de totale kosten voor de Stadsregio € 343 miljoen bedragen. Herstructureringsopgave (in ha) X kostenkengetal (€/ ha) = Totale kosten herstructureringsopgave Stadsregio oftewel 1.142 hectare X € 300.000,- = € 343 miljoen voor de Stadsregio Rotterdam 19. OBR gaat aanvullend bijzondere maatregelen per bedrijventerrein inventariseren De genoemde kosten van € 343 miljoen vallen een stuk hoger uit, wanneer rekening wordt gehouden met kosten voor bijzondere infrastructurele investeringen, bodemsanering en verwervingen van gronden. In plaats van de gehanteerde € 300.000,- per hectare lopen de kosten op naar € 500.000,- per hectare. Aangezien deze bijzondere kosten per terrein erg verschillen is het noodzakelijk dat per bedrijventerrein de feitelijke situatie in ogenschouw wordt genomen en dat taxaties gemaakt worden van verwervingen en bijzondere infrastructurele maatregelen, ed. OBR heeft het voornemen om deze voor de Rotterdamse herstructureringsprojecten te inventariseren. Alleen op deze wijze kan een vollediger beeld van de kosten voor herstructurering worden verkregen. 9 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 1. Inleiding 1.1 Aanleiding en doel Ruimte is schaars, zo valt te lezen in alle relevante beleidsnota’s. Vele functies leggen claims op deze ruimte; claims die niet allemaal gehonoreerd kunnen worden. Dit honoreren zou immers ten kosten gaan van de ruimtelijke kwaliteit. Direct gevolg hiervan is dat niet automatisch gekozen wordt voor het aanleggen van nieuwe bedrijventerreinen om de te verwachten vraag naar ruimte te accommoderen. Steeds vaker wordt gekeken naar de ruimtelijke mogelijkheden die er kunnen zijn op de bestaande bedrijventerreinen door inbreidings- en intensiveringmogelijkheden. Bovendien draagt herstructurering bij aan de verbetering van de kwaliteit van bedrijventerreinen om zo de bestaande bedrijvigheid te kunnen behouden en helpt het nieuwe ruimteclaims te voorkomen. Met andere woorden: herstructurering verdient ruime aandacht in de discussie over de ruimteproblematiek voor bedrijvigheid. Het Ministerie van Economische Zaken heeft hiervoor zelfs een Actieplan herstructurering bedrijventerreinen “Kwaliteit wint terrein” (april 2002) opgesteld, waarin ruime aandacht en ook financiële middelen worden gevraagd voor de aanpak van deze problematiek. Binnen de Stadsregio Rotterdam ligt nog een omvangrijke opgave voor het accommoderen van de vraag naar ‘droge’ bedrijventerreinen in de orde van grootte van circa 500 hectaren tot 2010. Een opgave die regionaal opgelost moet worden. Ook hier geldt dat de aandacht niet alleen uitgaat naar nieuwe terreinen, maar ook naar het omvangrijke bestaande bedrijventerreinenareaal. Tot op heden beschikt de Stadsregio Rotterdam niet over een actueel en compleet beeld van de aard en omvang van de herstructureringsopgave in de regio. Het doel van dit project kan als volgt worden geformuleerd: Doelstelling project: Het inzicht bieden in de herstructureringsopgave van de Stadsregio Rotterdam, met bijzondere aandacht voor: • De omvang van de herstructureringsopgave (in aantallen hectares te herstructureren bedrijventerreinen); • De vorm van herstructurering (intensieve herstructurering, upgrading, functiewijziging); • De aard van de knelpunten, die bedrijven ondervinden op bedrijventerreinen; • De potenties die bedrijventerreinen hebben om o.a. ruimtewinst te behalen; • De kosten die met herstructurering gepaard gaan. 10 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 1.2 Uitgangspunten Definitie herstructurering In deze studie is herstructurering het koepelbegrip voor maatregelen die genomen worden om de veroudering van bedrijventerreinen tegen te gaan. We onderscheiden drie vormen van herstructurering: 1. Intensieve herstructurering: de meest ingrijpende vorm van herstructurering, waarbij (delen van) het terrein intensief aangepakt worden. Door verplaatsing van bedrijven en herontwikkeling van delen van het terrein zal de huidige bedrijvigheid deels plaatsmaken voor andersoortige, veelal hoogwaardige, bedrijfsactiviteiten. De bedrijfsfunctie van het terrein blijft behouden. Upgrading: ook hier blijft de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein behouden, maar veelal voor de bestaande bedrijvigheid. Het gaat hierbij om een integrale en grondige aanpak van de terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, verbetering van de inrichting en kwaliteit van de openbare ruimte, herinrichten van wegprofielen, etc. Het gaat nadrukkelijk om een integrale aanpak met als doel de kwaliteit van het gehele terrein te vergroten, waardoor er een fundamentele bijdrage wordt geleverd aan de verlenging van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Daarmee onderscheidt upgrading zich van groot onderhoud dat zich puur richt op het herstellen van de bestaande kwaliteit. Functiewijziging: bij deze vorm van herstructurering verdwijnt de bestemming van het terrein als bedrijventerrein. Er vindt functiewijziging plaats richting wonen, detailhandel dan wel kantoren. Het terrein wordt daardoor onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. 2. 3. Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam: een definitie Tot de totale herstructureringsopgave in de Stadsregio zijn alleen die (delen van) bedrijventerreinen gerekend, waarbij sprake is van herstructurering met behoud van bedrijfsfunctie. Het gaat dus alleen om intensieve herstructurering en upgrading. De categorie functiewijziging, waarbij sprake is van het onttrekken van terreinen aan de voorraad bedrijventerreinen, wordt niet meegenomen. Bedrijventerreinen: afbakening Voor de inventarisatie zijn alleen bedrijventerreinen in beschouwing genomen. Kantorenterreinen vielen buiten het onderzoek. Voor de gemeente Rotterdam ging het met name om de droge bedrijventerreinen, die niet onder het Gemeentelijk Havenbedrijf vallen. In de overige gemeenten van de Stadsregio zijn zowel droge als natte terreinen meegenomen. Regionaal kader De inventarisatie heeft betrekking op de Stadsregio Rotterdam anno 2002. Tot de Stadsregio behoren 18 gemeenten, te weten: Albrandswaard, Barendrecht, Bergschenhoek, Berkel en Rodenrijs, Bernisse, Bleiswijk, Brielle, Capelle aan den IJssel, Hellevoetsluis, Krimpen aan den IJssel, Maassluis, Ridderkerk, Rotterdam, Rozenburg, Schiedam, Spijkenisse, Vlaardingen en Westvoorne. 11 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 1.3 Aanpak Inventarisatie herstructureringsopgave Telefonische interviews Er is een lijst met 115 bedrijventerreinen samengesteld op basis van IBIS, de provinciale bedrijventerreinen lijst en informatie van het OBR en de gemeenten in de Stadsregio. Alle gemeenten zijn telefonisch benaderd om de benodigde informatie over deze terreinen te verkrijgen. De volgende informatie is per bedrijventerrein verzameld: • • Feiten bedrijventerrein: jaar van uitgifte, bruto oppervlakte, nog uitgeefbaar bedrijventerrein Is er sprake van herstructurering en om hoeveel hectare gaat het? reeds gestart ja: er is een plan van aanpak, plan op hoofdlijnen of een beleidsvoornemen het is wel nodig, maar geen plannen het is niet nodig, vrij nieuw terrein of herstructurering heeft al plaatsgevonden Van welk soort herstructurering is er sprake? Is er sprake van intensieve herstructurering, upgrading of functiewijziging. Van welke fasering wordt er uitgegaan? reeds gestart in.. 2001-2005 2006-2010 na 2010 • • Mondelinge interviews cases Een zevental cases (Rotterdam: Hordijkerveld, Berkel en Rodenrijs: Rodenrijseweg, Schiedam: Wiltonhaven, Vlaardingen: Rivierzone, Bleiswijk: De Hoefslag, Hellevoetsluis: Kickersbloem I en Barendrecht: Ziedewij, Dierenstein, Gebroken Meeldijk, Veiling The Greenery) is nader uitgewerkt door met deze gemeenten inhoudelijk verder te spreken over deze herstructureringsprojecten. Schouwen bedrijventerreinen Door ETIN Adviseurs zijn naast de 7 genoemde cases alle te herstructureren bedrijventerreinen in Rotterdam (15) geschouwd. Op basis hiervan is inzicht verkregen in de kwaliteiten van de terreinen, de knelpunten die er zijn en de mate van herstructurering, die nodig is om het terrein weer een kwaliteitsimpuls te geven. Invulling potenties, ruimtewinst en proces Op basis van de gesprekken met gemeenten over de eerder genoemde zeven cases is een goed beeld gekregen van de effecten die het herstructureringsproces heeft op de potenties van het terrein en de mogelijkheden die er zijn om ruimtewinst te behalen. Daarnaast is inzicht verkregen in de tijd die het neemt voor gemeenten om te komen van idee tot realisatie en mogelijke afronding van het herstructureringsproces. 12 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Kostenraming herstructurering Om een inschatting te maken van de kosten voor herstructurering is op basis van ervaringen van het OBR in de Rotterdamse regio en resultaten van projecten elders in Nederland een kostenkengetal per hectare opgesteld. Om dit kengetal te ontwikkelen is een aantal aannames gedaan over het pakket van herstructureringsmaatregelen dat meegenomen wordt, over de gemiddelde kosten per m om die maatregelen uit te voeren en het aandeel van de openbare ruimte op een bedrijventerrein in de Stadsregio Rotterdam. 1.4 Opzet De informatie over de herstructureringsopgave in de Stadsregio is als volgt verwerkt. De resultaten van het project zijn samengevat in een onderdeel Samenvatting en conclusies. Deze gaat vooraf aan de uitwerking per hoofdstuk. Hoofdstuk 2 geeft een beeld van de omvang (in hectares) van de herstructureringsopgave in de Stadsregio. Ook is aangegeven in welke mate er sprake is van een bepaald type herstructurering: intensieve herstructurering, upgrading of functiewijziging. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 verder in op de mate van planvorming ten aanzien van herstructurering en de verwachtingen die gemeenten hebben over de termijn van uitvoering van de herstructurering. In hoofdstuk 4 staat aangegeven met welke knelpunten bedrijven op bedrijventerreinen over het algemeen te kampen hebben in de Stadsregio. Hoofdstuk 5 en 6 geven de ervaringen van een zevental cases over de mate waarin bedrijventerreinen economische potenties hebben en het proces dat ze hebben doorgemaakt van planvorming tot (nog te starten) uitvoering. Hoofdstuk 7 geeft een raming van de totale kosten van herstructurering in de Stadsregio. 13 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 2. 2.1 Omvang herstructureringsopgave Inleiding Voor de Stadsregio is het van belang zicht te krijgen op de totale herstructureringsopgave, waarmee de regio de komende jaren te maken krijgt. Paragraaf 2.2 geeft zicht op het aantal te herstructureren terreinen en het aantal hectares. Ook wordt aangegeven in welke mate er sprake zal zijn van herstructurering. Gaat het om intensieve herstructurering of blijft het “beperkt” tot upgrading. Deze twee vormen van herstructurering, waarbij de bedrijfsfunctie van het bedrijventerrein behouden blijft, worden immers gerekend tot de herstructureringsopgave. In paragraaf 2.3 komen de regionale verschillen binnen de Stadsregio naar voren. 2.2 De herstructureringsopgave Totale omvang herstructureringsopgave Uit de inventarisatie blijkt dat de herstructureringsopgave omvangrijk is. Van de 115 terreinen komen 47 (delen van) bedrijventerreinen in aanmerking voor herstructurering met behoud van de bedrijfsfunctie (zie bijlage 1). In totaal is hiermee een oppervlakte gemoeid van 1.142 ha. aan bedrijventerreinen, oftewel 45% van het totale bedrijventerreinenareaal van 2.535 ha. Figuur 2.1: Herstructureringsopgave in de Stadsregio Rotterdam, maart 2002 Bedrijventerreinen in de Stadsregio: 115 terreinen 2.535 ha wel herstructureringsopgave geen herstructureringsopgave Intensieve herstructurering: 385 ha Upgrading: 757 ha Functiewijziging: 125 ha Niet verouderd: 1.268 ha Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam: 1.142 ha 47 (delen van) terreinen Bron: ETIN Adviseurs, Tilburg 2002 14 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Voor een groot aantal terreinen is geen sprake van herstructurering. Deze terreinen zijn volgens de gemeenten niet verouderd. In totaal gaat het om een oppervlakte van 1.268 ha waar de komende jaren geen herstructurering nodig is. Het gaat om onder andere recentelijk uitgegeven terreinen. Een groot aantal terreinen is eind jaren ’80 en in de jaren ’90 aangelegd. Deze terreinen ondervinden naar alle waarschijnlijkheid de komende jaren geen problemen. Daarnaast heeft op een enkel terrein reeds herstructurering plaatsgevonden. Type herstructureringsproject Intensieve herstructurering betreft eenderde van de herstructureringsopgave, circa 385 ha. Het gaat veelal om een deel van een bedrijventerrein. Op de rest van het terrein vindt dan upgrading plaats of er gebeurt op de rest van het terrein niets, omdat het niet verouderd is. Incidenteel betreft de intensieve herstructurering het hele terrein. Het gaat dan vaak om kleine terreinen van enkele hectares (5-10 hectare), die hun huidige functie hebben verloren. Voorbeelden: intensieve herstructurering: • Intensieve herstructurering en niet verouderd: Dierenstein in Barendrecht. Een deel van het terrein wordt intensief op de schop genomen. Er zal nieuwe infrastructuur worden aangelegd en de bestaande bebouwing zal plaatsmaken voor nieuwe bedrijfsbebouwing. De rest van het terrein is niet verouderd, daarvoor zijn dan ook geen plannen voor herstructurering. • Intensieve herstructurering en upgraden: Spaanse Polder in Rotterdam. Het betreft een heel groot terrein, waar slechts voor een deel sprake is van intensieve herstructurering. Hier zullen bedrijven worden verplaatst naar een ander deel van het terrein. Het merendeel van de herstructurering heeft betrekking op het upgraden van het terrein door bijvoorbeeld het verbeteren van de infrastructuur en de rest van de openbare ruimte. • Ook de combinatie intensieve herstructurering en functieverandering doet zich voor: Hongerland in Spijkenisse. De bestaande bedrijfsbebouwing (loodsen) zou moeten verdwijnen. De gemeente wil dit gebied nieuw ontwikkelen ten behoeve van bedrijvigheid (grootschalige detailhandel) en wonen als uitbreiding op het bestaande centrum. • Een terrein dat volledig intensief wordt geherstructureerd: Zuidpunt Beverwaard in Ijsselmonde. Door vertrek van de NAM heeft het terrein haar oude functie verloren en zijn er nieuwe ontwikkelingsmogelijkheden ontstaan voor dit bedrijventerrein. Herstructurering in de zin van upgraden vindt in de meeste gevallen plaats. Circa 757 hectare, dat is tweederde van de totale oppervlakte te herstructureren bedrijventerrein heeft hier betrekking op. Het gaat hierbij om een integrale en grondige aanpak van de terreininrichting, zoals het vergroten van de parkeercapaciteit, het herstellen van de bestrating, inrichting en kwaliteitsverbetering van de openbare ruimte, herinrichten van wegprofielen, etc. Het gaat nadrukkelijk om een integrale aanpak met als doel de kwaliteit van het terrein te vergroten, waardoor er een fundamentele bijdrage wordt geleverd aan de verlenging van de levenscyclus van het bedrijventerrein. Daarmee onderscheidt upgrading zich van groot onderhoud dat zich puur richt op het herstellen van de bestaande kwaliteit. Voorbeelden: upgraden • Rodenrijseweg in Berkel en Rodenrijs: op dit terrein is sprake van een verouderde infrastructuur, een slechte uitstraling van de openbare en private ruimte en een tekortschietende kwaliteit van de riolering zorgt voor veel wateroverlast. In samenwerking met de bedrijven is een plan van aanpak opgesteld om hierin verbetering te brengen. • De Hoefslag in Bleiswijk: ondernemers klagen over de smalle ontsluitingswegen en de slechte staat van de groenvoorzieningen. De gemeente wil hier op den duur iets aan doen. 15 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Daarnaast is er nog sprake van herstructurering in de zin van functiewijziging. Bij deze vorm van herstructurering verdwijnt (een deel van) de bestemming van het terrein als bedrijventerrein. Er vindt functiewijziging plaats richting wonen, detailhandel dan wel kantoren. Een (gedeelte van het) terrein wordt daardoor onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen. Hierbij gaat het om 15 (delen van) terreinen met in totaal 125 ha. aan bedrijventerreinen, die de komende jaren (20022010) hun bedrijfsfunctie zullen verliezen. Slechts 5% zal aan de voorraad bedrijventerreinen worden onttrokken. De voortschrijdende verstedelijking speelt hierbij in de meeste gevallen een rol, waardoor de functie richting wonen, detailhandel en kantoren verandert. Voorbeelden: functiewijziging • Kulck in Hellevoetsluis: een terrein van bijna 10 ha dat inmiddels tussen de woonbebouwing is komen te liggen. De bedoeling is dat het terrein een functiewijziging zal ondergaan richting wonen. De gemeente is in onderhandeling met de twee private partijen om tot verplaatsing over te gaan. • Hooimeijer in Barendrecht: het voormalige terrein van de beschuitfabriek Haust zal volledig veranderen ten behoeve van woningen. 2.3 Regionale spreiding Het merendeel van de herstructureringsopgave in de Stadsregio (intensieve herstructurering en upgrading gezamenlijk 1.142 ha.) is te vinden in de gemeente Rotterdam. Met 21 te herstructureren (delen van) terreinen ter grootte van 402 ha neemt zij 35% van de totale opgave voor haar rekening (exclusief functiewijziging). Vlaardingen is een goede tweede met 18%, ingeval de gehele Rivierzone op de schop genomen zou worden. Schiedam en Ridderkerk volgen op afstand met 11%, respectievelijk 9%, van de totale herstructureringsopgave. Het aantal hectares bedrijventerrein dat met functiewijziging te maken krijgt, is beperkt. De totale voorraad van 2.535 hectares aan bedrijventerreinen zal met 125 hectare verminderen als gevolg van functiewijziging. De meeste hectares bedrijventerreinen waar functiewijziging speelt, zijn te vinden in Spijkenisse en Vlaardingen. Daar zijn plannen om delen van oude haventerreinen te transformeren richting wonen en detailhandel. Ook een terrein als YVC/Verolme in Rotterdam zal naar alle waarschijnlijkheid voor een deel richting wonen veranderen. Voor de meeste kleine kernen in de Stadsregio is de herstructureringsproblematiek minder een issue. Gemeenten als Albrandswaard, Bergschenhoek, Bernisse, Brielle en Westvoorne hebben een geringe voorraad aan verouderde bedrijventerreinen. Het merendeel van de bedrijventerreinen is hier in de jaren negentig uitgegeven. 16 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Tabel 2.1: Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam in aantallen (delen van) terreinen en aantallen hectares Gemeente Totaal Albrandswaard Barendrecht Bergschenhoek Berkelenrodenrijs Bernisse Bleiswijk Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen a/d IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne Stadsregio totaal in aantallen bedrijventerrein Gemeente Totaal Albrandswaard Barendrecht Bergschenhoek Berkelenrodenrijs Bernisse Bleiswijk Brielle Capelle aan den IJssel Hellevoetsluis Krimpen a/d IJssel Maassluis Ridderkerk Rotterdam Rozenburg Schiedam Spijkenisse Vlaardingen Westvoorne Stadsregio totaal In ha bedrijventerrein 2535 385 757 125 1268 76 196 28 31 21 115 33 144 73 99 60 201 666 12 318 156 288 17 Int. Herstr. 0 59 0 0 0 0 2 10 0 0 0 0 140 0 71 8 95 0 115 25 30 15 74 4 10 4 3 3 3 3 10 5 3 4 9 24 1 8 9 8 4 Int. Herstr. 0 4 0 0 0 0 1 1 0 0 0 0 9 0 4 2 4 0 Aantal (delen van) terreinen Upgrading 0 0 1 1 0 1 0 1 1 3 1 2 12 1 2 0 4 0 Functiewijziging 0 1 0 0 0 0 1 1 2 0 1 1 3 0 1 2 2 0 Niet verouderd 4 9 3 2 3 3 2 7 3 0 3 7 10 0 4 7 3 4 Bruto oppervlakte in hectares Upgrading 0 0 1 20 0 15 0 3 35 99 23 112 262 12 54 0 120 0 Functiewijziging 0 3 0 0 0 0 3 5 13 0 15 9 24 0 2 29 23 0 Niet verouderd 76 134 27 11 21 100 28 126 25 0 22 81 239 0 191 119 50 17 Bron: ETIN Adviseurs, 2002, Tilburg 17 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam In bovenstaande tabel is de herstructureringsopgave per gemeente opgenomen. Het aantal terreinen per categorie telt niet op tot de 115 terreinen die de regio rijk is. Dit komt doordat terreinen die voor een deel geherstructureerd moeten worden en voor een deel nog nieuw zijn of getransformeerd worden, twee keer in deze opgave zijn meegenomen. In bijlage 2 staan alle terreinen opgenomen, waar sprake is van herstructurering. 2.4 Conclusies De Stadsregio Rotterdam staat aan de vooravond van een omvangrijke herstructureringsopgave. Bijna de helft van de voorraad bedrijventerreinen kan hiertoe gerekend worden. Dit betekent dat circa 1.142 hectare bedrijventerreinen intensieve herstructurering of upgrading zal ondergaan. Het merendeel (2/3) van de herstructureringsopgave heeft betrekking op upgrading. Door intensieve aanpak van de openbare ruimte (groen, infrastructuur, uitstraling etc.) zal het verouderingsproces worden tegengegaan. Voor eenderde van de oppervlakte (385 hectare) is intensieve herstructurering nodig om een kwaliteitsslag te maken. Het betreft vaak kleine delen van grotere terreinen. In een incidenteel geval is sprake van intensieve herstructurering van een volledig, vaak klein, terrein. Het merendeel van deze terreinen is te vinden in de gemeenten Rotterdam, Vlaardingen en Schiedam. Daarnaast is er in beperkte mate sprake van functiewijziging. Slechts 125 hectare (5% van de totale voorraad) zal in de periode 2002-2010 aan de voorraad bedrijventerreinen worden onttrokken. De voortschrijdende verstedelijking speelt hierbij in de meeste gevallen een rol, waardoor de functie richting wonen, detailhandel en kantoren verandert. Tegelijkertijd kan vanuit een optimistische kijk op de cijfers gesteld worden dat de helft van de terreinen in ieder geval niet verouderd is. Het merendeel van deze terreinen is in de tweede helft van de jaren tachtig en in de jaren negentig ontwikkeld en uitgegeven. Vooral in de kleinere gemeenten in de Stadsregio is dit het geval en is herstructurering minder een issue. 18 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 3. 3.1 Planvorming en fasering Inleiding Door de groeiende ruimteproblematiek voor onder andere bedrijvigheid, de aandacht voor intensief ruimtegebruik en duurzaamheid is de herstructurering van bedrijventerreinen meer op de politieke agenda komen te staan. Het niet langer ongebreideld kunnen en mogen uitbreiden van gemeenten door de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen heeft de aandacht voor de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinenvoorraad vergroot. Ook zijn er vanuit het Rijk en de provincie meer financiële middelen ter beschikking gekomen om deze problematiek aan te pakken. De vraag is nu in welke mate gemeenten in de Stadsregio actief met de problematiek van herstructurering bezig zijn. Paragraaf 3.2 geeft de stand van zaken aan voor 47 oudere (mogelijk) te herstructureren terreinen in de Stadsregio. Vervolgens staat in paragraaf 3.3 wanneer gemeenten denken deze plannen te realiseren. 3.2 Planvorming Herstructurering van bedrijventerreinen is een complex en kostbaar proces. Tot voor kort verloren gemeenten al snel de interesse in bedrijventerreinen als de laatste grond was uitgegeven. Lange tijd hadden ze meer aandacht voor makkelijk en goedkoper aan te leggen nieuwe terreinen dan voor de aanpak van moeilijke en geldverslindende oude terreinen. Dat heeft ook z’n weerslag op de planvorming. In feite staat de aanpak van herstructurering nog in de kinderschoenen. Voor slechts 4% van het totaal aantal te herstructureren terreinen bestaat een Plan van aanpak. Het betreft twee terreinen. Hiervan is slechts 1 project opgestart, te weten Spaanse Polder. De realisatie van het project Rodenrijseweg is afhankelijk van financiering vanuit overheids- (TIPP) middelen (is toegekend) en het nog aan te leggen bedrijventerrein Oudeland. Tabel 3.1: Overzicht mate van planvorming van gemeenten, 2002 Totaal Stadsregio in aantallen in hectares Plan van aanpak 2 206 Plan op hoofdlijnen 13 345 BeleidsVoornemen 13 256 Oud, maar geen plannen 19 335 47 1.142 Totaal Voor iets meer dan de helft van de terreinen (26 terreinen ter grootte van 601 ha) geven gemeenten aan dat ze er over nadenken om te gaan herstructureren. Voor deze terreinen bestaat een plan op hoofdlijnen of een beleidsvoornemen. In de meeste gevallen betekent dit dat er wel over wordt nagedacht, maar dat er nog niet of nauwelijks iets is vastgelegd op papier aan plannen. Per saldo: er wordt veel over nagedacht, maar er zijn nog weinig concrete acties. 19 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Voor 40% van het aantal te herstructureren terreinen (335 ha op 19 terreinen) bestaan nog geheel geen plannen. Het betreft hier oude terreinen waarvan de gemeente vindt dat herstructurering wel een keer nodig zal zijn, maar waarvoor geheel geen plannen zijn. Deze terreinen komen pas op de langere termijn in het kader van herstructurering aan de orde. 3.3 Fasering Gemeenten zijn te optimistisch over de aanpak van de herstructureringsproblematiek. Hoewel voor slechts twee terreinen een Plan van Aanpak bestaat, verwachten de gemeenten toch dat zij op tien terreinen met herstructurering kunnen starten in de periode 2002-2005. De vraag is of dat zo snel zal gaan gelet op de over het algemeen lange voorbereidingstijd van de plannen, de (bestuurlijke) besluitvorming en het verkrijgen van voldoende financiële middelen voor herstructurering. Doordat gemeenten nog nauwelijks zicht hebben op onder andere de inhoud van de plannen, de financieringsmogelijkheden, ed. is het moeilijk inschatten wanneer welke fase van het project wordt uitgevoerd. In deze inventarisatie is daarom uitgegaan van de verwachtingen, die een gemeente heeft over de uitvoering. Alleen voor de cases kon nauwkeuriger worden vastgesteld wanneer welk deel van het project aangepakt zou worden. Daarom is nu in de meeste gevallen de gehele oppervlakte van een herstructureringsproject in de periode geplaatst waarin de gemeente denkt te beginnen. Terwijl het waarschijnlijker is dat vooral bij grotere projecten een deel van het project in een latere fase aan bod komt. Met andere woorden: de tabel geeft een optimistische kijk op het verloop van de aanpak van de herstructureringsopgave. Met de voorbereidingstijd, de doorlooptijd en het verkrijgen van voldoende financiële middelen van een herstructureringsproject is onvoldoende rekening gehouden. De verwachting is dat het herstructureringsproces meer tijd zal innemen, waardoor een groter deel in de periodes na 2006 en na 2010 zullen vallen dan nu in de tabel is aangegeven. Tabel 3.2: Overzicht van de verwachtingen van gemeenten over de start van herstructureringsprojecten in de Stadsregio Rotterdam, 2002 Start uitvoering in 2002-2005 10 235 Start uitvoering in 2006-2010 23 493 Start uitvoering na 2010 17 414 Totaal Totaal Stadsregio in aantallen in hectares 1) 50 1) 1.142 Voor een enkel bedrijventerrein is bekend dat de aanpak over meer periodes loopt, waardoor het totaal aantal delen van terreinen niet op 47 maar op 50 uitkomt. 20 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 3.4 Conclusies De aandacht van Rijk en provincie voor herstructurering staat in geen verhouding tot de dagelijkse praktijk van gemeenten. De daadwerkelijke uitvoering van herstructurering zal nog enigszins op zich laten wachten. Er wordt wel over herstructurering nagedacht, maar er bestaan nog nauwelijks concrete plannen van aanpak. Deze terreinen zullen pas op langere termijn aan bod komen. Ondanks de geringe mate van planvorming denken toch veel gemeenten op kortere termijn met projecten te kunnen starten. Deze uitkomsten geven echter een te rooskleurig beeld van de aanpak van de herstructureringsproblematiek. De verwachting is dat de aanpak van de herstructureringsopgave zich over een veel langere tijd zal uitsmeren gezien de lange voorbereidings- en uitvoeringstermijnen en de hoge kosten. 21 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 4. 4.1 Knelpunten op bedrijventerreinen in de Stadsregio Inleiding Veroudering van bedrijventerreinen treedt op als er zich knelpunten voordoen, die het ruimtelijk en economisch functioneren van gevestigde en potentieel te vestigen bedrijven belemmeren. Veroudering kan het gevolg zijn van achterstallig onderhoud, maar ook van bijvoorbeeld functionele veroudering. Bedrijventerreinen uit de jaren ’50 en ’60 voldoen immers in veel gevallen niet meer aan de vestigingseisen die bedrijven tegenwoordig stellen. Daarnaast kunnen bedrijventerreinen in de knel raken door concurrentie van nieuwere terreinen en/of door ontwikkelingen in het beleid. In het geval van het ruimtelijk ordenings- /of milieubeleid is het mogelijk dat een bepaald type bedrijvigheid niet meer gewenst is. Al met al kan een verouderd bedrijventerrein in een negatieve spiraal terechtkomen als er geen herstructurering plaatsvindt. Dit hoofdstuk geeft een globaal overzicht van de knelpunten die voorkomen op de (47) in de Stadsregio te herstructureren (delen van) bedrijventerreinen. Het overzicht is het resultaat van telefonisch verkregen informatie van gemeenten en is afhankelijk is van het inzicht en de kennis van de betreffende ambtenaar in de daar heersende problematiek. 4.2 Knelpunten Over het algemeen zijn tal van problemen die spelen op bedrijventerreinen terug te brengen tot vier algemenere aspecten van veroudering, namelijk: ruimtegebruik, de uitstraling, ontsluiting en milieuhygiëne (BLM 2000). Ook voor de bedrijventerreinen in de Stadsregio spelen deze problemen. Onderstaand overzicht laat de belangrijkste knelpunten, die gemeenten zien op de te herstructureren bedrijventerreinen in de Stadsregio Rotterdam. Deze zijn in een negental categorieën onderverdeeld. Naast de matige uitstraling van het bedrijventerrein zijn problemen met de interne infrastructuur en de ruimtelijke inrichting knelpunten, die in de meeste gevallen een rol spelen. Tabel 4.1: Overzicht knelpunten bedrijventerreinen Stadsregio Rotterdam Knelpunten Uitstraling /aanzicht Interne infrastructuur Ruimtelijke inrichting / verkaveling Externe ontsluiting Type bedrijvigheid Openbare ruimte / groen Parkeren Veiligheid Uitbreidingsruimte Bron: ETIN Adviseurs, 2002 % genoemd 53% 47% 47% 40% 40% 37% 30% 20% 13% 22 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Uitstraling De uitstraling van een bedrijventerrein is het meest gehoorde knelpunt op bedrijventerreinen in de Stadsregio. De vraag is natuurlijk wat onder uitstraling wordt verstaan. Het is in feite heel subjectief. Over het algemeen gaat het bij een positieve uitstraling om de volgende aspecten: • Het terrein maakt geen rommelige indruk of komt verpauperd over; • De opstallen op het terrein zijn schoon, geordend en goed onderhouden; • Er is een zekere stedenbouwkundige samenhang (groenstructuur, gevelarchitectuur, wegontwerp etc.); • Het terrein heeft een kwalitatief goede entree en een aantal herkenbare zichtpanden; • De mensen die er werken en de bezoekers hebben een positieve beleving en veiligheidsgevoel. Een negatieve uitstraling van een bedrijventerrein is een knelpunt dat veel aandacht verdient, omdat daardoor een bedrijventerrein in een negatieve spiraal terecht kan komen. Er kan een proces op gang komen, waardoor: • In geval van bedrijfsverplaatsingen er in de vrijkomende verouderde bedrijfsruimte “laagwaardiger” activiteiten zich gaan huisvesten; • het een negatief effect kan hebben op het gedrag van gebruikers. Er is sprake van een afnemende bereidheid tot onderhoud en investeren door ondernemers. De oplossingen zijn velerlei. Door het faceliften van gebouwen kan verouderde bebouwing een betere uitstraling krijgen. Mocht de bestaande bebouwing te verouderd zijn dan is sloop en herontwikkeling een optie. De daarvoor in de plaats komende nieuwbouw zal in ieder geval bijdragen aan een positieve uitstraling. De aandacht moet niet alleen uitgaan naar de bedrijfspanden, maar ook naar de kwaliteit van het omliggende terrein. Door herinrichting van bijvoorbeeld de openbare ruimte, de infrastructuur en een duidelijker profilering van het terrein door een aansprekende entree kan eveneens het gewenste positieve effect bereikt worden. Ontsluiting De ontsluiting van een bedrijventerrein kent vele kanten. Het kan gaan om de interne ontsluiting. Vaak bestaan er problemen met de verouderde wegprofielen (te smal voor het steeds intensievere zwaardere vrachtverkeer), te weinig parkeerplaatsen voor personenauto’s (als gevolg van de groeiende automobiliteit), tekort aan parkeerplaatsen voor vrachtauto’s (door het groeiende vrachtverkeer en de grotere vrachtauto’s) en het tekort aan overslagfaciliteiten. Ook kunnen problemen met de doorstroming op het terrein ontstaan, doordat de capaciteit van het bestaande wegennet niet daarop berekend is. De knelpunten kunnen ook nog eens verschillen voor vrachtauto’s en personenauto’s. De externe ontsluiting richt zich meer op de verbindingen van het terrein met z’n omgeving. De Rotterdamse regio kent een grote fileproblematiek. Aangezien veel oudere terreinen behoren tot het binnenstedelijk gebied zijn problemen in relatie tot de (vracht-) autobereikbaarheid groot. Dit hoeft niet alleen te maken te hebben met de kwaliteit van de hoofdinfrastructuur, maar kan ook veroorzaakt worden door de ligging nabij woonwijken, waardoor veel vrachtverkeer daar doorheen moet rijden. Daarnaast zijn de bedrijventerreinen veelal nauwelijks onsloten door openbaar vervoer. De trein en metro ontbreken in de meeste gevallen. De bus is vaak de enige verbinding. 23 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam De oplossingen op het bedrijventerrein richten zich op verschillende zaken als herprofilering van de bestaande weginfrastructuur, aanleg van voetgangers- en fietspaden, aanleg van rotondes en stoplichten, aanleg van extra parkeerplaatsen, etc. Meer ingrijpend is de aanpak van de externe ontsluiting door de aanleg van nieuwe wegen, afslagen, etc. Ook de verbetering van openbaar vervoer staat steeds meer in de belangstelling. Ruimtelijke inrichting Problemen met de ruimtelijke inrichting hebben betrekking op inefficiënt ruimtegebruik van de openbare ruimte en/of de private ruimte. Er kan sprake zijn van een inefficiënte verhouding tussen openbare en private ruimte, zodat door een andere verdeling meer uit de exploitatie van het terrein gehaald kan worden. Het kan ook betrekking hebben op restkavels die niet uitgegeven kunnen worden, omdat ze een te kleine omvang hebben of door hun positie tussen andere bedrijven ongelukkig zijn komen te liggen. Ook op de private kavels kan sprake zijn van inefficiënt ruimtegebruik. De kavel kan slordig zijn gebruikt of ingericht, er kan een grote ruimtereserve op de kavel bestaan of de kavel kan zelfs in onbruik zijn geraakt. Er zijn tal van oplossingsmogelijkheden aan te geven, waarbij herstructurering kan bijdragen aan een betere benutting van de beschikbare ruimte. Voorbeelden hiervan zijn: • Verplaatsen van bedrijven; • Het terughalen van strategische reserves; • Het dempen van havens en het opruimen van oude infrastructuur; • Het saneren van bodemverontreiniging; • Het ‘herontwikkelen’ van leegstaande bedrijfspanden c.q. kavels; • Het intensiever benutten van de publieke en private ruimte. De praktijk laat zien dat verschillende van deze oplossingen veelal moeizaam te realiseren zijn. Dit wordt enerzijds veroorzaakt door de bereidheid van bedrijven om bijvoorbeeld mee te werken aan verplaatsing van hun bedrijf of door het niet willen afstoten van hun strategische reserves. Aan de andere kant zijn de kosten vaak hoog en komen deze kosten bovendien in veruit de meeste gevallen voor rekening van de (gemeentelijke) overheid. Parkmanagement als het instrument voor duurzame kwaliteit Om de kwaliteit van een bedrijventerrein op langere termijn vast te houden staat parkmanagement als instrument volop in de belangstelling. Het Ministerie van Economische Zaken stelt in haar publicatie Parkmanagement: kwaliteit wint terrein (2002) dat goed parkmanagement veroudering van terreinen kan worden tegen gegaan. Maar er is meer. Bedrijven en gemeenten hechten steeds meer waarde aan een duurzame sociaal-economische ontwikkeling, bescherming van het milieu en efficiënt ruimtegebruik. En ook daarvoor is parkmanagement het aangewezen instrument. Met de aanpak van herstructureringsprojecten zal de aandacht niet langer alleen maar uitgaan naar de aanpak van de openbare ruimte, maar ook steeds belangstelling komen voor het realiseren van duurzaamheidmaatregelen. 24 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 4.3 Conclusies De Stadsregio Rotterdam is niet uniek in haar problematiek op bedrijventerreinen. Zoals op zoveel terreinen gaat het met name om de matige uitstraling van het terrein, de interne infrastructuur en de ruimtelijke inrichting. De problemen die bedrijven ondervinden op hun bedrijventerrein verdienen de nodige aandacht. De tijdige aanpak van terreinen kan voorkomen dat bedrijven wegtrekken naar elders. Tegelijkertijd zorgt het ervoor dat een terrein niet in een neerwaartse spiraal geraakt. De oplossingen zijn velerlei en verschillen sterk in de mate van bemoeienis van de overheid. De overheid kan voorwaarden scheppend te werk gaan en zorg dragen voor de kwaliteit van de openbare ruimte, maar kan ook een actieve rol vervullen in de verwerving en herontwikkeling van delen van het terrein. Dit zal per situatie verschillen al naar gelang de financiële middelen van de overheid, de potenties van het terrein om een kwaliteitsslag te maken, etc. Ook kan zij een actieve rol vervullen in het opzetten van een parkmanagementorganisatie en het opnemen van duurzaamheidmaatregelen. 25 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 5. 5.1 Economische potenties Inleiding De economische potenties van een bedrijventerrein geven het vermogen aan van een bedrijventerrein om door herstructurering een kwaliteitsslag te maken. De kwaliteitsslag kan betrekking hebben op de aanpak van de kwaliteit van de openbare ruimte en uitstraling van het terrein en de panden, maar ook op het realiseren van mogelijkheden voor de vestiging van andersoortige, vaak hoogwaardiger, bedrijfsactiviteiten. Daarnaast worden de economische potenties van een bedrijventerrein ook bepaald door de mogelijkheden om ruimtewinst te boeken. De mate waarin een kwaliteitsslag gemaakt kan worden, is afhankelijk van enerzijds de omvang van de ruimtevraag en aanbod (oftewel de ruimtedruk in de regio) en anderzijds de kwaliteiten en kenmerken, die een terrein heeft. Vanuit het perspectief van de ruimtedruk in de Stadsregio (tot 2010 een tekort van circa 550 ha. aan bedrijventerreinen) heeft in feite elk bedrijventerrein in de Stadsregio economische potentie. In dit hoofdstuk ligt de nadruk veel meer op de mogelijkheden tot het realiseren van een kwaliteitsverbetering op het bedrijventerrein (paragraaf 5.2) en het behalen van ruimtewinst (paragraaf 5.3). Deze twee aspecten zijn voor de eerder genoemde 7 cases in de Stadsregio bekeken. Daarnaast is er informatie over Spaanse Polder aan toegevoegd. Op basis hiervan is een aantal algemeenheden geformuleerd. In totaal gaat het om 8 terreinen. 5.2 Kwaliteitsverbetering Herstructurering draagt bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van bedrijventerreinen. De vraag is waarom op het ene terrein beter een kwaliteitsslag gerealiseerd kan worden dan op het andere terrein. Waar bestaan die kwaliteiten nu uit? De volgende zaken vallen op: • De terreinen met de meeste potenties zijn: o over het algemeen de grotere terreinen die in het binnenstedelijk gebied zijn gelegen. Deze terreinen beschikken over een gunstige ligging en zijn wat betreft hun omvang zeer belangrijke werkgelegenheidslocaties. Het zijn terreinen die vanouds aan de randen van het centrum van de steden zijn gelegen maar door de voortschrijdende verstedelijking ingesloten zijn door bebouwing. o daarnaast zijn het bedrijventerreinen, die goed ontsloten zijn door snelwegen. Aangezien bereikbaarheid een belangrijke locatiefactor is voor bedrijvigheid, zijn dit terreinen die qua ligging goed bij bedrijvigheid in de markt liggen. • De aard van de op het bedrijventerrein gevestigde bedrijvigheid sluit vaak niet meer aan bij de potenties die het gebied heeft. Door voortgaande verstedelijking en veranderende locatieeisen van bedrijven zijn de kwaliteiten van bepaalde terreinen in positieve dan wel negatieve zin veranderd. 26 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Een voorbeeld is Spaanse Polder. Langs de snelweg A20 is een aantal industriële en handelsbedrijven gevestigd met een matige uitstraling, terwijl deze locaties zich prima lenen voor ontwikkeling van hoogwaardiger bedrijfshuisvesting/kantoren met behoefte aan een zichtlocatie. Het zijn juist die terreinen die door een veranderende omgeving hun kwaliteiten (bijvoorbeeld: ligging, ontsluiting, ruimtelijke mogelijkheden) beter kunnen benutten. De 8 terreinen zijn als volgt gekwalificeerd: Bedrijventerrein Oppervlakte terrein in ha 93 Ligging Directe ontsluiting snelwegen Potenties Ruimtewinst Barendrecht-Oost binnenstedelijk goed (A15/A16) ++ intensieve herstructurering = upgrading = upgrading + intensieve herstructurering ++ intensieve herstructurering ++ intensieve herstructurering = upgrading ++ intensieve herstructurering + De Hoefslag Bleiswijk Kickersbloem I Hellevoetsluis Hordijkerveld Rotterdam Rivierzone Vlaardingen Wiltonhaven Schiedam Rodenrijs Berkel en Rodenrijs Spaanse Polder Rotterdam ++ + = : zeer positief : positief : neutraal 22 dorpsrand afwezig = 42 dorpsrand afwezig = 27 stadsrand goed (A15) + 250 binnenstedelijk deel goed (A4) + 60 binnenstedelijk goed (A4) + 20 dorpsrand matig = 187 stadsrand goed (A20/A13) + • Upgrading vindt veel meer plaats op kleinere, minder gunstig gelegen bedrijventerreinen. Overigens belangrijke terreinen voor de lokale bedrijvigheid, maar terreinen die na een herstructureringsproces veelal een kwaliteitsslag (hebben) ondergaan voor het zittende, veelal lokale, bedrijfsleven. Opvallend is dat het herstructureringsproces in een aantal gevallen samenhangt met de ontwikkeling en uitbreiding van naastgelegen nieuwe terreinen. Dit geldt zowel voor Hellevoetsluis, Berkel en Rodenrijs en Bleiswijk. • 27 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam De gelijktijdige aanpak van oud en nieuw is ingegeven vanuit verschillende overwegingen: • voorkomen dat een neerwaartse spiraal ontstaat op het bestaande bedrijventerrein door het vertrek van het zittende bedrijfsleven van het bestaande bedrijventerrein naar het nieuwe terrein • het biedt kansen voor de profilering van het terrein door bijvoorbeeld nieuwe ontsluitingswegen, die ook voor het bestaande terrein verbeteringen opleveren; • het faciliteren van het herstructureringsproces. Door de aanleg van een nieuw terrein is het mogelijk met enkele bedrijven op het bestaande terrein te gaan praten over verplaatsing om zo nieuwe ontwikkelingen op het bestaande terrein mogelijk te maken. 5.3 Ruimtewinst Ruimtewinst is een onderwerp dat beleidsmatig veel aandacht krijgt. De verwachtingen zijn hoog gespannen, percentages van ruim 15 -25% doen de ronde. Theoretisch gezien zijn er dan ook tal van opties, waardoor er nieuwe ruimtelijke mogelijkheden zouden ontstaan. Ruimtelijke mogelijkheden kunnen ontstaan door: • het dempen van havens; • het intensiever bebouwen van bestaande kavels (meerlagig); • het gemeenschappelijk aanleggen van voorzieningen (parkeren, opslag); • het in gebruik nemen van milieuzones en overige ruimte; • het weghalen van oude infrastructuur (spoorlijnen e.d.); • het vrijkomen van strategische reserves van bedrijven. De praktijk is heel wat weerbarstiger. De ruimtelijke mogelijkheden zijn nu eenmaal beperkt. Het betreft hier over het algemeen oudere volledig uitgegeven terreinen. De idee dat er nog ruimte valt te vergeven berust niet altijd op de werkelijkheid. Diverse studies laten zien dat het om slechts enkele procenten gaat, circa 5%. Uiteraard zal herstructurering bijdragen aan een effectiever gebruik van de ruimte, maar dat het een substantiële bijdrage zal leveren aan de accommodatie van bedrijvigheid is niet realistisch. Ook voor de Stadsregio Rotterdam zijn de bevindingen weinig hoopgevend: 1. Binnen de Stadsregio, waar alle lange tijd sprake is van ruimtegebrek voor bedrijven op bestaande locaties en gebrek aan alternatieve vestigingsmogelijkheden in de regio, zijn de ruimtelijke mogelijkheden op de bestaande kavels zoveel mogelijk benut. De bebouwingspercentages op de terreinen zijn over het algemeen hoog en laten weinig ruimte over voor intensivering. 2. Bovendien gaat het bij veel herstructureringsprojecten om upgrading. In de Stadsregio is dat in tweederde van de herstructureringsopgave het geval. Met andere woorden er vindt geen ingrijpende aanpak van het terrein plaats, maar het betreft veel meer het faceliften van gebouwen, de aanpak van de openbare ruimte, ed. Door dergelijke maatregelen zal er niet of nauwelijks ruimtewinst plaatsvinden. In geval van intensieve herstructurering behoort het behalen van ruimtewinst eerder tot de mogelijkheden. Dit is ook te zien bij de cases Wiltonhaven, Rivierenzone en Spaanse Polder. 28 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 3. Voor deze intensieve herstructureringsprojecten geldt dat door het herontwikkelen en in gebruik nemen van braakliggende oude haventerreinen, het weghalen van oude infrastructuur en het dempen van havens er nieuwe ruimtelijke mogelijkheden ontstaan. Niettemin geldt ook hier dat het kleine delen van het terrein betreft. In zijn algemeenheid moet ruimtewinst eerder als een positief neveneffect worden gezien, dan niet als een doel op zich. Hoewel herstructurering op het niveau van bedrijventerreinen in beperkte mate ruimtewinst kan opleveren, hoeft daar per saldo op regionaal niveau geen sprake van te zijn. Aan de ene kant voorkomt herstructurering nieuwe ruimtevraag omdat het verplaatsing van bedrijven weet te voorkomen. Aan de andere kant gaat intensieve herstructurering gepaard met de (al dan niet gedwongen) verplaatsing van bedrijven. Bedrijven die zich verplaatsen nemen op hun nieuwe locatie meestal meer ruimte in dan op hun oude locatie. Gemiddeld ligt dit percentage op 30-40% extra ruimte. Dit hoge percentage wordt veroorzaakt door het feit dat bedrijven vaak meewerken aan hun verplaatsing omdat ze op de oude locatie niet meer optimaal kunnen functioneren. Bovendien wordt het extra ruimtebeslag in een aantal gevallen bepaald door de milieu-emissieruimte. Dit om te voorkomen dat het bedrijf op de nieuwe locatie niet meer kan uitbreiden omdat deze ruimte beperkt of op is. Verschillende factoren zorgen er dus voor dat de te behalen ruimtewinst beperkt is. Met andere woorden: het doel van herstructurering is veel meer het versterken van de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen en daarmee het voorkomen van nieuwe ruimteclaims van bedrijven. 5.4 Conclusies De economische potenties van een bedrijventerrein verschillen aanzienlijk. Het zijn vooral die terreinen die door hun strategische ligging (nabij snelwegen of aan het water, ligging ten opzichte van het stadscentrum e.d.) en de te creëren ruimtelijke mogelijkheden een nieuwe impuls kunnen krijgen. Dit betekent dan wel dat er intensieve herstructurering moet plaatsvinden om het gewenste effect te behalen. Het verplaatsen van bedrijven en het slopen van bestaande bedrijfsbebouwing behoren dan zeker tot de te nemen maatregelen. Ook het weghalen van oude infrastructuur, het aankopen van nog ongebruikte ruimte en het dempen van havens behoren hiertoe. De potenties van het terrein maken hierdoor intensieve herstructurering “lonend”. In termen van ruimtewinst zal intensieve herstructurering meer, maar nog steeds beperkt, resultaat opleveren. De ruimtelijke mogelijkheden zijn nu eenmaal beperkt. Uiteraard zal door het dempen van havens, het weghalen van oude infrastructuur ed. enige ruimte beschikbaar komen, maar dit zal niet op grote schaal plaatsvinden. Daarnaast is de wil bij bedrijven beperkt om over te gaan op intensiever ruimtegebruik en te zoeken naar gemeenschappelijke oplossingen. Tegelijkertijd kan herstructurering functiewijziging tot doel hebben, waardoor er sprake is van verlies aan ruimte. Vandaar dat het belang van herstructurering veel meer ligt in het versterken van de kwaliteit van de bestaande bedrijventerreinen en daarmee het voorkomen van nieuwe ruimteclaims van het zittende bedrijfsleven. In zijn algemeenheid moet ruimtewinst eerder als een positief neveneffect worden gezien en niet als een doel op zich. 29 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 6. 6.1 Proces Inleiding Herstructurering is vaak een langdurig, complex en kostbaar proces. Veel partijen (eigenaren, gebruikers en gemeentelijke afdelingen) zijn betrokken met ieder hun eigen belangen. Het gaat niet alleen om de uitvoering van het herstructureringsproces, maar ook om de totstandkoming van een breed gedragen Plan van Aanpak tot herstructurering. Dit hoofdstuk gaat met name in op hoe een herstructureringsproces idealiter zou moeten lopen (paragraaf 6.2) en hoe het in de praktijk van een aantal bedrijventerreinen in de Stadsregio loopt (paragraaf 6.3). 6.2 Het optimale proces Voor alle projecten waarbij overheid en bedrijfsleven samen willen werken dient nagenoeg een zelfde stappenplan te worden doorlopen. In alle gevallen vormt het proces de kritische factor en daarnaast geldt dat het in alle gevallen om een complex proces gaat waarbij veel verschillende partijen betrokken zijn. Figuur 6.1: Het optimale proces voor het herstructureren van bedrijventerreinen INITIËRING Visie over herstructurering ORIËNTATIE Win-winsituaties Stakeholders Haalbaarheid Ontwikkelingsvisie VORMGEVING Project plan BESLUITVORMING Ontwikkelen Implementeren Bouwen UITVOERING Bron: Duurzame bedrijventerreinen; Handreiking voor het management van bedrijven en overheid, ministerie van Economische Zaken, november 19981, KPMG Milieu, ETIN Adviseurs en DHV 30 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam STAP 1: HET INITIËREN VAN HET PROCES • Initiatief nemen Het initiatief voor het herstructureren van een bedrijventerrein blijkt in de praktijk vanuit verschillende motieven te worden genomen. Indien de bedrijven het initiatief nemen dan is dit veelal ingegeven door de knelpunten die worden ervaren. Indien de gemeente het initiatief neemt dan kan dit bijvoorbeeld ingegeven zijn door het reageren op signalen vanuit de markt/de bedrijven; door een tekort aan bedrijventerrein; door een veranderde beleidsmatige insteek, etc. • Draagvlak creëren Essentieel voor het proces is dat draagvlak wordt verkregen onder alle belanghebbenden. Om dit draagvlak te verkrijgen en te behouden is het vaststellen van een gezamenlijke visie over het doel en het belang van samenwerking noodzakelijk. Deze visie moet gebaseerd zijn op de doelstellingen van de belanghebbenden in het proces. Een hoge organisatiegraad van de bedrijven op het bedrijventerrein bevordert dat het draagvlak wordt behouden en vaak zelfs nog verder wordt uitgebreid. Parkmanagement kan hierin een belangrijk instrument zijn. STAP 2: DE ORIËNTATIEFASE • Identificatie stakeholders Bij het herstructureren van een bedrijventerrein spelen diverse zogenoemde stakeholders een rol: o het bedrijfsleven: herstructurering lost knelpunten op waarmee de bedrijven worden geconfronteerd en zal dan ook in veel gevallen het bedrijfseconomisch resultaat positief beïnvloeden en privaat investeringen ontlokken. o de grondeigenaar: in de meeste gevallen zijn de kavels in particuliere handen en is de openbare ruimte (groen en infrastructuur) in handen van de gemeente. Daarnaast is de overheid belast met de uitvoering van procedures op het gebied van ruimtelijke ordening en milieu. o intermediaire organisaties als de Kamers van Koophandel, werkgeversverenigingen en brancheorganisaties kunnen een belangrijke partij zijn in het proces. Dit is zeker het geval zijn als de organisatiegraad op het betreffende bedrijventerrein laag is. o projectontwikkelaars en beleggers: dit zal vooral het geval zijn bij wijziging van de economische activiteiten. • Centrale rol stakeholders Zij staan centraal in het proces. Alle partijen moeten er van doordrongen zijn dat iedere stakeholder zijn eigen belangen heeft en dat deze kunnen verschillen met die van andere partijen. Alle betrokkenen dienen uiteindelijk hetzelfde doel, een zelfde ambitieniveau nastreven. • Vroegtijdige betrokkenheid stakeholders Om een succesvolle samenwerking op te starten tussen de stakeholders is het dus cruciaal dat al de relevante stakeholders zo vroeg mogelijk bij het proces worden betrokken. STAP 3: DE BESLUITVORMINGSFASE • Het creëren van draagvlak Dat is een van de belangrijkste stappen in het proces. Hier ligt duidelijk een relatie tussen het aanwezige draagvlak bij het bedrijfsleven voor een plan en de hoogte van de eigen bijdrage van de ondernemers. De betrokkenheid bij het proces wordt aanzienlijk groter wanneer partijen er ook financieel bij betrokken zijn • Het opstellen van haalbare doelstellingen en ambitieniveau Het accent ligt in deze stap op een geleidelijke ontwikkeling van doelstellingen en middelen in onderlinge samenhang en op basis van een zoekproces, waarin overlegrondes en onderzoek samengaan. Wat betreft de haalbaarheid moet gedacht worden aan met name de politiek-bestuurlijke haalbaarheid, maar zeker ook aan de economische en de financiële haalbaarheid. STAP 4: VAN BESLUITVORMING NAAR VORMGEVING • Het vastleggen van commitment Na het opstellen van de herstructureringsvisie dienen alle betrokken partijen zich aan het proces te binden door middel van een ‘commitment package’. Dit bestaat uit contracten, voorwaarden, etc. Deze instrumenten worden dus niet gebruikt als vertrekpunt, de blauwdruk, maar vormen het slotakkoord van de overlegrondes. • Het opstellen van een projectplan In het projectplan dienen de verschillende projecten te zijn opgenomen die de uitwerking zijn van de opgestelde herstructureringsvisie. In deze fase speelt tevens de wet- en regelgeving een grote rol. Duidelijk moet zijn of de inhoud van het bestemmingsplan spoort met de ideeën van de visie. Een bestemmingsplan kan namelijk een grote invloed hebben op het vasthouden van de kwaliteit van het bedrijventerrein en ongewenste ontwikkelingen voorkomen. STAP 5: DE UITVOERINGSFASE • Realisatie projecten De daadwerkelijk realisatie van diverse projecten centraal. Ten aller tijde dient de herstructureringsvisie/het ambitieniveau in het oog te worden gehouden. Gedurende de uitvoeringsfase is het van belang dat het proces steeds weer wordt geëvalueerd. Het procesmanagement is dan ook een belangrijk onderdeel van de herstructureringsoperatie. Reeds bij aanvang van het proces dienen de stakeholders dit procesmanagement adequaat te regelen. 31 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 6.3 De praktijk in de Stadsregio Voordat ambtelijk en bestuurlijk de neuzen dezelfde kant op staan over de planvorming en er financiële middelen ter beschikking komen voor het opstellen van een dergelijk plan en de uitvoering van een herstructureringsproces is er vaak al veel tijd over heen gegaan. Daarnaast moet het ook een Plan van Aanpak zijn waar het zittende bedrijfsleven zich in kan vinden. Dit betekent dat ook zij in een vroeg stadium bij de totstandkoming betrokken moet zijn. Tabel 6.1: Ervaringen in het proces van herstructurering in de Stadsregio Rotterdam Bedrijventerrein ambtelijk commitment bestuurlijk commitment betrokkenheid ondernemers Plan van Aanpak Termijn: Start ideeafronding 2001 – 2015 1999 – 2010 1996 – 2010 1998 - 2010 1999 - 2020 1997 - 2003 1998 - 2010 1998 - 2020 Barendrecht-Oost De Hoefslag Bleiswijk Kickersbloem I Hellevoetsluis Hordijkerveld R’dam Rivierzone Vlaardingen Wiltonhaven Schiedam Rodenrijs Berkel en Rodenrijs Spaanse Polder R’dam Bron: ETIN Adviseurs, 2002 + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + + De acht terreinen zijn niet willekeurig gekozen. Het gaat om gemeenten, die actief bezig zijn met herstructurering van bedrijventerreinen. Vandaar dat voor alle projecten geldt dat ze op ambtelijk niveau positief scoren. Bestuurlijk is er nog niet overal commitment. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat men bestuurlijk nog niet achter de uitvoering van een herstructureringsproject staat of dat ze (nog) geen financiële middelen ter beschikking willen stellen. Opvallend is dat in nagenoeg alle gevallen de ondernemers er bij betrokken zijn. Zowel gemeenten en bedrijfsleven zien de noodzaak tot herstructurering. De ene keer is het initiatief genomen door ondernemers door bij de gemeente aan de bel te trekken over de verslechterende situatie op het bedrijventerrein (bijvoorbeeld Bleiswijk, Rodenrijs) en de ander keer kwam het initiatief vanuit de gemeente (Barendrecht, Vlaardingen). In de uitvoeringsfase van het herstructureringsproject (Wiltonhaven en Rodenrijs) wordt het bedrijfsleven duidelijker aan het project gecommitteerd en geaccordeerd door het afsluiten van convenanten tussen gemeenten en bedrijfsleven. Hierin staat aangegeven welke bijdrage de verschillende partijen aan het project leveren. Wanneer de termijn (van idee tot en met afronding uitvoering) in ogenschouw wordt genomen dan blijkt dat herstructureringsprocessen om een lange adem vragen. De kleinere projecten (in oppervlakte) nemen al gauw 10 jaar in beslag, terwijl de grotere projecten naar de 20 jaar lopen. Deze grotere projecten betreffen veelal intensieve herstructureringsprojecten, waarbij aankoop, verwerving en herontwikkeling veel tijd kosten. 32 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 6.4 Conclusies Herstructurering van bedrijventerreinen is, zoals uit de theorie en praktijk blijkt, een ingewikkeld proces dat zeer zorgvuldig doorlopen moet worden. Veel verschillende partijen spelen namelijk een rol en hebben soms tegenstrijdige belangen. Dus voordat de verschillende partijen binnen de gemeenten en binnen het bedrijfsleven overtuigd zijn van het belang van herstructurering en een gezamenlijke visie hebben opgesteld over de te varen koers, is er al veel tijd overheen gegaan. Al naar gelang de omvang van een project kan er 10 tot 20 jaar verstrijken, voordat het project gerealiseerd is. Over het algemeen zal de uitvoering van intensieve herstructurering meer tijd vergen dan upgrading. Dit omdat het verwerven van gronden en het verplaatsen van bedrijven de nodige tijd in beslag neemt. 33 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam 7. Kosten van herstructurering in de Stadsregio Rotterdam 7.1 Inleiding Voor de Stadsregio Rotterdam is inzicht nodig in de omvang van de herstructureringsopgave, niet alleen in het aantal te herstructureren hectares, maar ook in de kosten. Hoeveel geld is er de komende jaren gemoeid met de aanpak van de herstructurering van bedrijventerreinen? De omvang van de herstructureringsopgave is inmiddels bepaald, namelijk 1.142 ha (zie hoofdstuk 2). In dit hoofdstuk is een raming gemaakt van de kosten, die met de aanpak van deze verouderde hectares bedrijventerrein gemoeid zijn. De ervaringen van het OBR met de aanpak van bestaande bedrijventerreinen in de Stadsregio en resultaten elders in Nederland maakten het mogelijk een aantal veronderstellingen te formuleren. Op basis hiervan is voor de Stadsregio Rotterdam een gemiddeld kostenkengetal per hectare voor herstructurering bepaald. 7.2 Raming van de kosten van herstructurering: de methode Om een raming te kunnen maken van de kosten die gepaard gaan met herstructurering in de Stadsregio Rotterdam is een aantal uitgangspunten van belang, te weten: • • • • Wat wordt er onder herstructurering verstaan? Welke maatregelen worden meegenomen om een gemiddeld bedrag per hectare te bepalen? En welke maatregelen zijn niet in het kostenkengetal verwerkt? Hoeveel hectare openbare ruimte heeft gemiddeld een bedrijventerrein in de Rotterdamse regio? Welk gemiddeld kengetal kan bepaald worden op basis van de ervaringen in de Rotterdamse regio? Wat zijn de ervaringen elders? Definitie herstructurering Onder herstructurering wordt verstaan een integrale aanpak van het bedrijventerrein die verder gaat dan het weer terugbrengen van de kwaliteit van het terrein in oude staat. Het doel van herstructurering is het geven van een kwaliteitsimpuls aan een bedrijventerrein, waardoor dit terrein weer voor langere tijd voldoet aan de eisen die vanuit de bedrijven aan een locatie gesteld worden. Het effect van de ingrepen moet zijn dat het terrein weer in een nieuwe fase van de levenscyclus terecht komt. Hiermee is herstructurering essentieel anders dan groot onderhoud. Groot onderhoud is immers uitsluitend gericht op het herstellen van de oorspronkelijke kwaliteit van het terrein. Dit betekent dus dat voor de berekening van de kosten er van uitgegaan wordt dat de gehele openbare ruimte wordt aangepakt. 34 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Maatregelen van herstructurering Voor het bepalen van een kostenkengetal voor herstructurering per hectare is het van belang te bepalen welke ingrepen worden meegenomen en welke niet. Er is uitgegaan van een vrij intensieve aanpak van de gehele openbare ruimte. Dit betekent dat de volgende maatregelen zijn inbegrepen: • • • • • het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; een intensivering van de verlichting; de aanleg van extra parkeergelegenheid; de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Niet inbegrepen zijn bijzondere kosten voor: • • • • bodemsanering; verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden en schoeiingen. Deze kosten zijn zeer specifiek en variëren zeer sterk van terrein tot terrein. Bovendien hoeven in veel gevallen deze maatregelen niet plaats te vinden. Wanneer dit echter wel het geval is lopen de kosten snel op. Het aandeel openbare ruimte op een bedrijventerrein Voor het bepalen van de gemiddelde kosten voor herstructurering per hectare is het van belang te weten hoe groot gemiddeld het aandeel openbare ruimte is op een bedrijventerrein. De kosten hebben immers betrekking op slechts een deel van het terrein, de openbare ruimte. Daarvoor is gekeken naar naar de bruto- (het totale oppervlak van een bedrijventerrein) - nettoverhoudingen (uitgeefbare oppervlakte aan kavels) op bedrijventerreinen in de Rotterdamse regio. Verondersteld is dat het verschil tussen bruto en netto de openbare ruimte op een bedrijventerrein betreft. ETIN Adviseurs heeft vervolgens voor tientallen terreinen in de Stadsregio de bruto-nettoverhouding bekeken. Op basis hiervan kan gesteld worden dat in de Stadsregio Rotterdam sprake is van gemiddeld een verhouding van 70:30. Dat wil zeggen 70% van een bedrijventerrein is uitgeefbaar en 30% van de bruto oppervlakte van een bedrijventerrein bestaat uit openbare ruimte. Kengetal voor de kosten van herstructurering De kanttekening bij een kengetal is dat het gaat om één gemiddeld kengetal voor de kosten van herstructurering, terwijl de kosten per terrein enorm uiteen kunnen lopen. Daarom is het eerder genoemde pakket aan maatregelen als uitgangspunt genomen. De meer specifiekere maatregelen, die lang niet op alle terreinen voorkomen, zijn buiten beschouwing gelaten. De vraag is nu van welk gemiddeld kengetal wordt uitgegaan? Verschillende bronnen hebben als referentie gediend. De ervaringen van het OBR in de Stadsregio Rotterdam bij de aanpak van de openbare ruimte op verouderde terreinen is hiervoor een belangrijk gegeven geweest. 35 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Daarnaast dienden de ervaringen elders in Nederland als referentiekader. Onderzoeken zijn gebruikt van het Ministerie van Economische Zaken, Kolpron/Oranjewoud, ETIN Adviseurs/Oranjewoud en enkele StiREA/TIPP projecten in de provincie Zuid-Holland. Op basis hiervan is het voor de Stadsregio Rotterdam tot een gemiddeld kostenkengetal gekomen van € 300.000,- per hectare. Zoals reeds eerder gesteld gaat het om een maatregelenpakket, waarbij sprake is van een volledige en intensieve aanpak van de openbare ruimte. In deze € 300.000,- per hectare zijn dus de kosten voor bodemsanering, verwerving, de externe ontsluiting, e.d. nog niet inbegrepen. Wanneer met dergelijke maatregelen wel rekening gehouden wordt dan lopen de kosten sterk op. Bedragen van rond de € 500.000,- per hectare doen dan de ronde (Ministerie van Economische Zaken 2002, ETIN Adviseurs 2001). Kostenraming voor herstructurering: intensieve herstructurering én upgrading. Voor het ramen van de totale kosten voor herstructurering is uitgegaan van het totaal aantal te herstructureren hectares, oftewel 1.142 hectares. De gedachte is dat de intensieve aanpak van de openbare ruimte op alle te herstructureren terreinen zal plaatsvinden. Met andere woorden het eerder genoemde maatregelenpakket voor de aanpak van de openbare ruimte vindt plaats op zowel terreinen, die intensief geherstructureerd worden als op terreinen waar upgrading plaatsvindt. Intensieve herstructurering onderscheidt zich van upgrading met name op het vlak van de meer specifiekere maatregelen als aankoop, verplaatsingen en herontwikkeling van locaties. Deze zullen per terrein geraamd moeten worden en maken geen onderdeel uit van de totale kostenraming. Dit betekent dat de raming van de kosten voor de herstructureringsopgave alleen betrekking hebben op een ingrijpende en integrale aanpak van de openbare ruimte van alle te herstructureren terreinen. 7.3 Kosten van de herstructureringsopgave in de Stadsregio Rotterdam De totale kosten voor de herstructureringsopgave van de bedrijventerreinen in de Stadsregio Rotterdam hebben betrekking op het pakket aan maatregelen dat een intensieve en integrale aanpak van de openbare ruimte op bedrijventerreinen voor ogen heeft. Kostenkengetal herstructureringsmaatregelen in de Stadsregio Rotterdam: € 300.000,- per hectare Inclusief de volgende herstructureringsmaatregelen: q het vervangen van de bovengrondse en ondergrondse infrastructuur; q een sterke verbetering van de kwaliteit van het openbaar groen; q een intensivering van de verlichting; q de aanleg van extra parkeergelegenheid; q de aanleg van gedeeltelijk nieuwe infrastructuur om de verkeersveiligheid en de interne ontsluiting op het terrein te verbeteren (verbreden wegen, nieuw wegprofiel, nieuwe doorsteek weg). Exclusief de volgende bijzondere maatregelen: q bodemsanering; q verwerving, sanering en herontwikkeling van locaties; q het verbeteren van de externe ontsluiting van het terrein; q bijzondere infrastructurele werken als bruggen, tunnels, stoplichten, rotondes en damwanden en schoeiingen. 36 ETIN Adviseurs Herstructureringsopgave Stadsregio Rotterdam Uitgaande van dit maatregelenpakket is een kostenkengetal van € 300.000,- geformuleerd, waarbij sprake is van de aanpak van gemiddeld 30% aan openbare ruimte op een bedrijventerrein. Dit betekent dat voor de aanpak van de totale herstructureringsopgave van 1.142 hectares de totale kosten € 343 miljoen bedragen. Herstructureringsopgave (in ha) X kostenkengetal (€/ ha) = Totale kosten herstructureringsopgave Stadsregio oftewel 1.142 hectare X € 300.000,- = € 343 miljoen voor de Stadsregio Rotterdam De hier genoemde kosten vallen een stuk hoger uit, wanneer rekening wordt gehouden met kosten voor bijzondere infrastructurele investeringen, bodemsanering en met name verwervingen van gronden. Zoals reeds eerder gesteld lopen de kosten dan sterk op. In plaats van de gehanteerde € 300.000,- per hectare liggen deze eerder rond de € 500.000,- per hectare. De kosten voor herstructurering inclusief verwervingen en bijzondere infrastructurele werken lopen per bedrijventerrein echter sterk uiteen. Het is moeilijk om hiervoor een kengetal op te stellen. Daarom adviseert ETIN Adviseurs het OBR om per locatie inschattingen te maken van de kosten door middel van taxaties om tot een volledige beeld te komen van de kosten van de herstructureringsopgave voor de Stadsregio 7.4 Conclusie Het is duidelijk dat de kosten van herstructurering zeer hoog zijn. De bedragen die gemoeid zijn met een intensieve aanpak van alle verouderde terreinen in de Stadsregio Rotterdam zijn enorm hoog. Uit ervaringen van het OBR en elders blijken de kosten voor een integrale kwaliteitsverbetering van de volledige openbare ruimte ongeveer € 300.000 per hectare te kosten. De kosten voor de herstructureringsopgave van 1.142 hectare waarmee de Stadsregio Rotterdam zich geconfronteerd weet, kunnen dan worden geraamd op € 343 miljoen. Hierbij is een belangrijke kostenpost nog niet inbegrepen, zoals verwervingen en bodemsanering. Hiervoor is het noodzakelijk dat het OBR per bedrijventerrein de feitelijke situatie in ogenschouw neemt en taxaties maakt van verwerving ed. Alleen op deze wijze kan een volledige inschatting van de kosten voor herstructurering worden gemaakt. 37 Bijlagen BIJLAGE 1 IH: intensieve herstructurering U: upgraden F: functiewijziging Omvang en aard herstructureringsopgave Gemeente Albrandswaard Albrandswaard Albrandswaard Albrandswaard Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Bergschenhoek Bergschenhoek Bergschenhoek Bergschenhoek Berkelenrodenrijs Berkelenrodenrijs Berkelenrodenrijs Bernisse Bernisse Bernisse Bleiswijk Bleiswijk Bleiswijk Brielle Brielle Brielle Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Naam Terrein AMBACHTSSTRAAT OVERHOEKEN BINNENBAAN DISTRIPARK EEMHAVEN ZIEDEWIJ VELO VEILING THE GREENERY HOOIMEIJER REYERWAARD GEBROKEN MEELDIJK DIERENSTEIN BIJDORP CENTRUM NOORD(=Dorpzicht) VAANPARK WEG EN LAND ZUID-OOST WEG EN LAND WARMOEZIER LEEUWENHOEK RODENRIJSEWEG II RODENRIJSEWEG I SPOORHAVEN KERKWEG-ZUID HEENVLIET-POLIANDERWEG HARREGAT VEILING BLEISWIJK BLOEMENVEILING GREENPARC HOEFSLAG I+II+III SEGGELANT WOUD PROVENIERSTRAAT HOOFDWEG-NOORD HOOFDWEG-ZUID OOSTGAARDE GROENEDIJK MIENT GRAVENWEG NIJVERHEIDSSTRAAT Bruto opp 2 9 5 60 12 6 38 3 14 15 27 10 2 70 14 12 1 1 4 20 7 12 2 7 63 30 22 22 8 3 52 18 4 3 5 2 10 te herstructureren terreinen IH U F N.v.t./ nieuw terrein 2 9 5 60 9 28 3 3 6 10 14 12 10 3 17 10 2 70 14 12 1 1 4 20 7 12 2 7 63 30 15 7 22 2 3 6 52 18 4 3 5 2 10 Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel Capelle aan den Ijssel CAPELLE WEST RIVIUM FASCINATIO 8 32 12 8 32 12 Gemeente Hellevoetsluis Hellevoetsluis Hellevoetsluis Hellevoetsluis Hellevoetsluis Krimpen a/d Ijssel Krimpen a/d Ijssel Krimpen a/d Ijssel Maassluis Maassluis Maassluis Maassluis Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Ridderkerk Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Naam Terrein KULCK KICKERS BLOEM I VEERHAVEN KICKERS BLOEM II MOLSHOEK STORMPOLDER PARALLELWEG/DE KROM IJSSELDIJK KAPELPOLDER NIEUWE WATERWEG HEELSTRAAT V.M. ELEMENTENTERREIN RIDDERKERK-OOST DONKERSLOOT-ZUID DONKERSLOOT-NOORD DE MAAS BOLNES VEREN AMBACHT KASTANJELAAN RIDDERHAVEN BEDRIJVENCENTRUM RIDDERKERK AUTOSTRADA DE ESCH BOEZEMBOCHT CEINTUURBAAN HAAK-KULKWEG HOOFDWEG HOOG-ZESTIENHOVEN KLEINPOLDERPLEIN LAGE LAND LUCHTHAVEN ROTTERDAM NOORD-WEST OMMOORD SCHAARDIJK SCHIEBROEK SPAANSE POLDER ZEKKENSTRAAT ZEVENKAMP CHARLOIS GADERING (INCL HOOGVLIET) Bruto opp 10 42 3 15 3 80 10 10 21 11 23 5 9 37 97 4 17 20 4 10 3 3 31 8 18 18 23 8 2 33 110 7 5 8 190 7 10 21 70 te herstructureren terreinen IH U 35 F 10 N.v.t./ nieuw terrein 7 3 15 3 80 10 10 15 23 5 9 15 97 4 17 20 4 10 3 3 22 6 11 6 21 8 4 18 2 10 16 13 8 2 33 110 7 5 8 56 130 7 10 21 14 56 4 Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rozenburg LAAGJES STADIONWEG E.O. VIERHAVENSTRIP YVC/VEROLME TERREIN ZUIDPUNT BEVERWAARD HORDIJKERVELD POTHOF 5 19 6 33 4 27 12 6 16 4 7 5 14 5 17 20 12 Gemeente Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Spijkenisse Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Westvoorne Westvoorne Westvoorne Westvoorne Naam Terrein GRAVELAND GRAVELAND zuid MATHENESSE SPAANSE POLDER NIEUWE MAAS KETHELVAART VIJFSLUIZEN WILHELMINAHAVEN HALFWEG I HALFWEG II HAVENTERREIN HONGERLAND HALFWEG III MOLENEIND MOLENWATERING HALFWEG IV SCHIEKAMP SCHEUR VERGULDE HAND BUITENHAVEN HAVENS/BENELUX WORKPARK DELTAWEG GROOT VETTENOORD HOOGSTAD HOLY NOORD ROCKANJE PINNEPOT PINNEPOT II MOOLHOEK II Bruto opp 102 9 42 12 14 3 21 115 18 33 24 13 33 2 10 13 10 40 33 1 84 83 37 9 1 3 6 6 3 16 1 15 63 55 14 20 28 9 17 5 3 19 10 40 12 12 2 IH 10 9 42 U F N.v.t./ nieuw terrein 92 3 21 75 18 33 33 2 10 13 10 40 9 1 3 6 6 3 Regio Totaal 2.535 385 757 125 1.268 IH: intensieve herstructurering U:upgraden Omvang en aard herstructureringsopgave Gemeente Naam Terrein Barendrecht Barendrecht Barendrecht Barendrecht Bergschenhoek Berkelenrodenrijs Bleiswijk Brielle Ziedewij Veiling the Greenery Gebroken Meeldijk Dierenstein Warmoezier Rodenrijseweg I Hoefslag I+II+III Woud F: functieverandering Bruto te herstruct. terreinen opp 12 38 15 27 1 20 22 8 3 10 42 80 10 10 23 37 97 31 8 18 23 8 33 7 190 7 56 33 7 130 7 4 1 1 1 2 10 6 10 35 80 10 10 23 15 97 21 8 16 13 8 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4 1 1 22 1 1 1 1 1 1 1 7 1 1 1 1 1 1 1 1 2 3 IH 9 28 12 10 1 20 15 7 6 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 N.v.t./ Reeds Plan van Plan op hoofdlijn 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 Beleidsvoorn. oud/ geen plan reeds geher- Uitvoering gepland in periode structureerd '02-'05 '06-'10 na 2010 1 1 1 1 U F nw. terr. gestart aanpak 3 10 3 17 Capelle aan den Ijssel Groenedijk Capelle aan den Ijssel Nijverheidsstraat Hellevoetsluis Krimpen a/d Ijssel Krimpen a/d Ijssel Krimpen a/d Ijssel Maassluis Ridderkerk Ridderkerk Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Kickers Bloem I Stormpolder Parallelweg/De Krom Ijsseldijk Heelstraat Donkersloot Zuid Donkersloot Noord Boezembocht Ceintuurbaan Hoofdweg Hoog-zestienhoven Kleinpolderplein Luchthaven Rotterdam Ommoord Spaanse polder Zekkenstraat Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rotterdam Gadering (incl Hoogvliet) Laagjes Stadionweg e.o. Vierhavenstrip 70 5 19 6 6 14 5 14 5 56 1 1 1 1 1 1 1 1 IH: intensieve herstructurering U:upgraden Omvang en aard herstructureringsopgave Gemeente Rotterdam Rotterdam Rotterdam Rozenburg Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Schiedam Spijkenisse Spijkenisse Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Vlaardingen Naam Terrein YVC/Verolme terrein Zuidpunt Beverwaard Hordijkerveld Pothof 's-Graveland 's-Graveland Zuid Mathenesse Spaanse polder Nieuwe Maas Wilhelminahaven Haventerrein Hongerland Vergulde Hand Buitenhaven Havens/Benelux workpark Deltaweg Groot Vettenoord Totaal F: functieverandering Bruto te herstruct terreinen opp 33 4 27 12 102 9 42 12 14 115 24 13 33 1 84 83 37 1.524 385 40 5 3 16 1 15 63 55 14 20 28 9 757 76 307 2 2 13 17 19 10 1 1 1 1 1 13 19 1 10 23 12 12 2 75 1 1 1 1 10 9 42 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 17 1 IH 16 4 7 20 12 92 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 17 N.v.t./ Reeds Plan van Plan op Beleidsoud/ 1 1 1 1 reeds geher- Uitvoering gepland in periode structureerd '02-'05 '06-'10 na 2010 1 1 U F nw.terr. gestart aanpak hoofdlijnen voornemen geen plan