DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA CONCOMITANTE AO INSTRUMENTO DE PERMUTA OU PROMESSA DE PERMUTA DE FRAÇÃO IDEAL DE TERRENO VINCULADA A FUTURA UNIDADEAUTÔNOMA *Guilherme Fanti – advogado, assessor jurídico do Serviço de Registros Públicos, Tabelionato de Protesto de Títulos e Tabelionato de Notas de Cachoeirinha/RS. Pós-graduado em Direito Imobiliário, Direito Tributário e Pós-graduando em Direito Registral Imobiliário. .........................................................................14 BIBLIOGRAFIA..............................................9 CONCLUSÃO.............................................................................................................................................................................16 .......................................2 SUMÁRIO INTRODUÇÃO.......7 2– DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO CONCOMITANTE DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA.........................................................5 1– CONCEITO E NATUREZA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA........................................................................................................................................ concomitante ao registro da incorporação imobiliária nos condomínios edilícios regidos pela lei n.3 Resumo: Com o presente trabalho busca-se demonstrar a obrigatoriedade e os efeitos decorrentes do registro do instrumento de permuta ou promessa de permuta de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma. .Unidades. Palavras-chave:Incorporação.º 4.Permuta.Autônomas.Concomitante.591/64. constantemente. as empresas da construção civil adquirem terrenos para pagamento em unidades autônomas a serem construídas no mesmo local. Cumpre frisar que. ou seja. negociam com unidades autônomas futuras como forma de contraprestação.4 INTRODUÇÃO O presente trabalho aborda. estes instrumentos são apresentados ao Registro de Imóveis desacompanhados do pedido simultâneo de registro da incorporação imobiliária. nos termos do disposto no caput do art. no âmbito da propriedade edilícia. concomitante ao registro da incorporação imobiliária.º 4. . Muitas construtoras requerem o registro da permuta ou da promessa de permuta para somente algum tempo depois apresentarem o memorial de incorporação. não menos constante. ingressam nas serventias inúmeros pedidos de registro de permuta ou de promessa de permuta com o escopo de habilitar o incorporador. Todavia. Com isso. na prática.591/64 e normas técnicas editadas pela Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. a obrigatoriedade de registro do instrumento de permuta ou promessa de permuta de fração ideal de terreno vinculada a futura unidade autônoma. 32 da Lei n. 591/64. está negociando com unidades autônomas futuras. a fim de se verificar a importância e os efeitos decorrentes do registro dos instrumentos referidos concomitante a incorporação imobiliária. Cumpre ressaltar. Portanto. conforme será demonstrado no decorrer do presente trabalho. pertinente se faz o presente estudo. sem dúvida. só com o registro da incorporação imobiliária é que o incorporador pode negociar com unidades a serem construídas ou em construção (futuras).5 Diante disso. que aquele que permuta ou promete permutar fração ideal de terreno por unidades autônomas que serão construídas no terreno. com incidência obrigatória do disposto no caput do art. . 32 da Lei 4. desde já. 591/64.” Podemos dizer. tendo como objetivo alcançar o capital necessário para a consecução das obras de edificação e posterior individualização das unidades. de edificações. Quanto à natureza da incorporação.º 4. mediante a venda. envolvendo um agrupamento de pessoas. ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. por antecipação. pelo qual “considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção. 28 da Lei n. durante a construção. para alienação total ou parcial. no âmbito imobiliário. unidades imobiliárias em edificações coletivas. que a expressão incorporação imobiliária tem o significado de mobilizar fatores de produção para construir e vender. cumpre mencionar as palavras do professor Melhim Namem Chalhub: .6 1. CONCEITO E NATUREZA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA A incorporação imobiliária vem conceituada no parágrafo único do art. de frações ideais do terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. constante do art.”1 É preciso observar. pois a finalidade de lucro é da sua essência. onde são arrolados todos os documentos necessários para o registro da incorporação imobiliária no competente Registro de Imóveis. pouco importando seja o incorporador pessoa física ou jurídica. que o documento no qual se fundamentam todos os atos empresariais e civis da incorporação é o memorial de incorporação. somente após o referido registro é que o incorporador poderá. RJ. Ed.7 “A atividade da incorporação tem natureza empresarial.º 4. 15 . 1 Melhim Namem Chalub – Da Incorporação Imobiliária. é. a contrapartida dos riscos que o incorporador assume.2003. em razão de sua iniciativa e das ações que empreende até a consecução do negócio. com a averbação da edificação no Registro de Imóveis. A finalidade lucrativa. Pág. 32 da Lei n. Logo. licitamente. obviamente. Renovar. portanto.591/64. negociar a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. no momento do registro da permuta ou promessa de permuta o concomitante registro da incorporação imobiliária. Com isso. Vejamos: “O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado. que deve ser exigido pelo Oficial. Nesse sentido. pois. os seguintes documentos:. verifica-se que o caput do art. que tanto a permuta quanto à promessa de permuta de fração ideal de terreno por área construída pressupõe a existência de registro da incorporação imobiliária. chegamos também à conclusão de que.º 4. resta indene de dúvidas.591/64 é de absoluta clareza. 32 da Lei n. no cartório competente de Registro de Imóveis.” Claro está. cabe frisar o entendimento apresentado por Sérgio Andrade Fortini Toscano: “Diante das explicações inicialmente citadas. DA OBRIGATORIEDADE DO REGISTRO CONCOMITANTE DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA Sobre o tema em apreço. quando a aquisição do terreno se der com o pagamento total ou ..8 2. gerando. obrigações específicas e perfeitamente identificáveis. . pois o caput do art. ou seja.”2 Observa-se que com o registro do memorial de incorporação o prédio a ser construído deixa de ser inexistente e passa a existir de direito. torna-se possível registrar os atos de transmissão de frações ideais vinculadas a unidades autônomas ainda não construídas ou em fase de construção. gera a mínima segurança aos adquirentes de unidades a serem construídas sobre o terreno onde se assenta o empreendimento. mais precisamente no art. dando-as em pagamento pelo terreno. 32 é de imensa clareza. ele já estaria negociando com unidades em construção. mediante a apresentação do memorial de incorporação. 552 da Consolidação Normativa Notarial e Registral (CNNR). Toscano – Registro de Permuta de Terreno em Unidades a Serem Construídas sobre mesmo Terreno. existirá de direito. entretanto repito. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado no Cartório competente os documentos elencados no art. Registro de Imóveis. Vejamos: 2 Sérgio Andrade F. com o registro do memorial. deverá também haver a apresentação concomitante do memorial de incorporação. IRIB. é mister acrescentar que o entendimento acima demonstrado encontra amparo nas normas técnicas da Corregedoria-Geral da Justiça do Estado do Rio Grande do Sul. pode ser trocado. 39. Tudo que pode ser vendido.591/64. A partir do momento que a aquisição do terreno se der com unidades a serem construídas.º 4. 2002. assim. 32. Certo é que o arquivamento do memorial descritivo. da Lei n. POA. ao incorporador. Logo. Ainda. juntamente com a comprovada idoneidade financeira do incorporador. Sergio Antonio Fabris Editor.9 parcial com unidades a serem construídas de acordo com o art. o memorial de incorporação. O que está sendo dado em pagamento do terreno não existe de fato. a unidade imobiliária e a vinculação da fração ideal de terreno correspondente àquela unidade. Nesse contexto.015/73. não é possível inserir em escritura pública ou em qualquer outro instrumento particular apresentado ao Registro de Imóveis. É verdade que. 552 – Só após o registro da incorporação. feito dentro das normas das Leis n.”3 Como se pode observar. isto é. a partir do registro da incorporação.591/64 e 6. sem o registro.º 4. em termos concretos. Por conseguinte. . 32 da Lei n. 522 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul. de forma clara e cristalina. 142. do memorial de incorporação. Assim preceitua. a vinculação de fração ideal de terreno a futura unidade autônoma. ao se firmar um contrato de promessa. Pág. concomitante. elementos esses que permitem a perfeita identificação da futura unidade. mas. assume papel relevante em nosso estudo a análise do professor Melhim Namem Chalhub. o caput do art.10 “Art. aceitar-se-ão e examinar-se-ão os pedidos de registro ou averbação de atos de negociação do incorporador sobre unidades autônomas. o incorporador só poderá negociar com unidades a serem construídas mediante o depósito do memorial de incorporação no Registro de Imóveis competente. ficam definidos os elementos identificadores daquilo que será objeto da futura propriedade. apenas a fração ideal. essa fração 3 Consolidação Normativa Notarial e Registral do RGS – Provimento n. viabilizando sua completa descrição e caracterização no instrumento do contrato. Vejamos: “Com efeito. a área da futura unidade. por força do registro da incorporação.º 01/98-CGJ/RS. tem-se inicialmente.591/64 e o art. entre outros. na fase da construção.º 4. legitimamente. em contraprestação. somente terá acesso ao Registro Imobiliário.. 188. contrata a transmissão total ou parcial do imóvel ao incorporador. Ed. Renovar. RJ. bem como a formalização dos contratos inter-relacionados. . Assim.11 estará indissoluvelmente vinculada às acessões que vierem a se lhe acrescer e que constituirão a futura unidade imobiliária (. Pág.”4 Destarte. translativo da propriedade (permuta) ou do direito real de aquisição (promessa de permuta) e contendo nele uma “contraprestação” constituída na entrega de unidades autônomas a serem construídas (futuras). que o arquivamento do memorial de incorporação é indispensável. No que pertine ao momento do registro do contrato de permuta ou de compromisso de permuta. configurando um pré-requisito para que o incorporador pratique. nesse momento. o incorporador obriga-se a construir para o proprietáriotransmitente determinadas unidades futuras. por meio desse contrato.). como é corrente no mercado imobiliário. diante da obrigatoriedade de registro concomitante da incorporação imobiliária. é promover o registro da incorporação. entende-se que o registro antecedente deve ser o do contrato de aquisição do direito real de propriedade (permuta definitiva do terreno) ou do direito real de aquisição (promessa de permuta) sobre o terreno no qual se construirá o prédio e suas respectivas unidades autônomas. Na verdade. Pode se dizer. depois de devidamente habilitado. ensejando o registro obrigatório e simultâneo do memorial de incorporação. seja ele público ou particular. ou seja.2003. que a primeira e fundamental obrigação do incorporador. cabe aludir. o incorporador estará 4 Melhim Namem Chalub – Da Incorporação Imobiliária. o incorporador já está negociando com unidades autônomas a serem construídas. quando o proprietário de determinado terreno. Com o referido registro. então. a oferta pública das unidades em construção. entende-se que. se acompanhado do memorial de incorporação. ao ingressar um título no Registro de Imóveis. 591/64. Finalmente. sim. ou seja. de forma simplista. ser realizado de forma simultânea. 32 da Lei n. é correto afirmar que se tratam de registros interligados.12 habilitado a requerer o arquivamento do memorial de incorporação imobiliária. . entende-se que a promessa de permuta não tem acesso ao registro de imóveis sem estar conjugada ao registro do memorial de incorporação. Há. observa-se que não poderá ser registrado o instrumento de aquisição. Todavia. este somente poderá efetuar o registro de tais títulos mediante apresentação e registro simultâneo da incorporação. apresentada ao Oficial do Registro de Imóveis. que a promessa de permuta de fração ideal de terreno por unidades autônomas a serem construídas é de utilização corrente e lícita na atual atividade imobiliária. onde se negocia com unidades autônomas futuras. contemporaneidade necessária entre o ato de registro da aquisição e o ato de registro do memorial de incorporação. Podemos dizer. onde um está conjugado ao outro. de forma a gerar um vínculo de interdependência por imposição legal prevista no caput do art. conforme já mencionado. Por isso. que o registro da incorporação imobiliária legitima o incorporador a negociar com unidades autônomas antes de concluídas. Por conseguinte. é um instrumento válido apenas no âmbito das incorporações imobiliárias. sem o registro concomitante da incorporação imobiliária.º 4. portanto. uma permuta ou promessa de permuta. Se ele não registrar o memorial de incorporação não estará legitimado a negociar com unidades a serem construídas. cumpre ressaltar que. por óbvio. também. acreditamos que o registro do título aquisitivo deve anteceder ao do memorial de incorporação. o que deverá. Portanto. Cumpre frisar. contendo uma contraprestação consubstanciada na entrega de unidades futuras. Assim preceitua. de forma clara e cristalina. o caput do art. .13 CONCLUSÃO De tudo o que foi exposto. Entende-se que somente após o registro da incorporação imobiliária é que o incorporador poderá. 2. negociar a venda de frações ideais de terreno vinculadas a futuras unidades autônomas. 522 da Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul. agora. licitamente.º 4. 32 da Lei n. Certo é que tanto a permuta quanto à promessa de permuta de fração ideal de terreno por área construída pressupõe a existência de registro do memorial de incorporação.591/64 e o art. mencionar as principais conclusões: 1. vale. viabilizando. A partir do momento que a aquisição do terreno se der com unidades a serem construídas.14 3. elementos esses que permitem a perfeita identificação do imóvel a ser construído. a unidade imobiliária e a vinculação da fração ideal de terreno correspondente a àquela unidade. Por fim. haja vista o vínculo de interdependência existente entre os dois registros. . como forma de contraprestação.º 4. o que deverá. ser realizado de forma simultânea. dando-as em pagamento pelo terreno. percebe-se que a partir do registro da incorporação. isto é. Portanto. o incorporador já está negociando com unidades futuras. o incorporador estará habilitado a requerer o arquivamento do memorial de incorporação imobiliária. 4. ficam definidos os elementos identificadores daquilo que será objeto da futura propriedade. assim. conclui-se que com o registro do contrato de permuta ou de promessa de permuta. 5. 32 da Lei n. sua completa descrição e caracterização em qualquer instrumento de contrato. por óbvio. onde um está conjugado ao outro por imposição legal prevista no caput do art.591/64. Melhim Namem. Sérgio Andrade F. TOSCANO.. . Consolidação Normativa Notarial e Registral do Estado do Rio Grande do Sul.º 8. Sergio Antonio Fabris Editor. Registro de Permuta de Terreno em Unidades a Serem Construídas sobre o mesmo Terreno. Provimento n. Corregedoria-Geral. Da Incorporação Imobiliária. 2002. 4ª edição. ampli. Walter. CENEVIVA. Registro de Imóveis. rev. São Paulo.15 BIBLIOGRAFIA CHALHUB. 2003. Lei dos Registros Públicos Comentada.º 01/98. Renovar. e atual. São Paulo. _______________. Porto Alegre. Saraiva. Lei dos Notários e dos Registradores comentada (Lei n. até 1º de outubro de 2002. Porto Alegre. Rio de Janeiro. IRIB. 15ª edição.935/94). atual. 2002. Saraiva. até 10 de julho de 2002. 1ª edição.1998. 2003. DA JUSTIÇA.