¿ES CONSTITUCIONAL QUE EL NOTARIO DECLARE LA PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA?Gunther Gonzales Barrón Doctor en Derecho por la PUCP. Profesor de Derecho Civil de la PUCP, USMP y UIGV. Juez Superior Titular de la Corte de Lima. Ha sido Notario de Lima, y Presidente de los Tribunales Administrativos de COFOPRI y SUNARP. 1. REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD MEDIANTE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO EN VÍA NOTARIAL La prescripción adquisitiva en vía notarial resulta procedente, según la ley, solo en los casos en que el interesado carece de título adquisitivo (es decir, cuenta con la posesión a su favor), o cuando tiene el mencionado título, pero su transmitente no es el titular con derecho inscrito (art. 7º, 9º, 14º y 17º Ley 27157, de Regularización de Edificaciones). El Reglamento (Dec. Sup. No. 035-2006-VIVIENDA) agrega que: “procede tramitar notarialmente la prescripción adquisitiva de de dominio, cuando el interesado acredita posesión continua, pacífica y pública del inmueble por más de diez (10) años (...)”. Una vez más estamos en presencia de una norma que contiene los errores típicos de la legislación de emergencia, ya que la intervención notarial se da, teóricamente, en dos hipótesis: a) cuando se trate del solo poseedor, o b) cuando el transmitente no es titular del derecho inscrito, por lo cual quedaría fuera de su ámbito las situaciones en las cuales el vendedor no quiere otorgar el título de propiedad al comprador, y éste, en lugar de un proceso de otorgamiento de escritura pública, se decide por solicitar que se declare la prescripción adquisitiva. ¿Por qué no podría hacerlo? Habría que preguntarle a los autores de la ley. Sin embargo, y a pesar del texto de la citada norma legal, ésta deberá interpretarse a la luz de la Constitución de 1993, pues el notario no puede dilucidar los derechos cuando media un conflicto de intereses, ya que en tal caso estamos ante el ejercicio de la función jurisdiccional. El notario es un profesional privado que ejerce una función pública, y a quien se le ha atribuido por ley el conocimiento de algunos asuntos no contenciosos, entre ellos la declaración de prescripción adquisitiva. Sin embargo, queda la duda respecto a si cualquier solicitud de usucapión califica como no-contenciosa, y si para ello solo basta que los emplazados no se opongan. 2. ANÁLISIS SOBRE LA CONSTITUCIONALIDAD DE LA ATRIBUCIÓN DELEGADA A LOS NOTARIOS PARA CONOCER LOS lo que existe en sí es la posesión como apariencia socialmente significativa. Nelson. y así sucesivamente hasta el propietario original1. 4 ALVAREZ CAPEROCHIPI. En efecto.1 ¿BASTA QUE EL EMPLAZADO NO SE OPONGA PARA QUE UNA PETICIÓN SE CALIFIQUE DE NO CONTENCIOSA? Uno de los problemas fundamentales del Derecho privado práctico es lograr que el propietario pueda contar con una adecuada prueba de su derecho (título). y esa es a la vez la realidad de la propiedad. en especial. 240. y ante lo cual el adquirente se halla obligado a exigir que aquél pruebe su derecho. para enajenar. La propiedad es una posesión investida formalmente con un título (y tiene por ello vocación de perpetuidad) (. es decir. 355-356. lo que se busca es configurar un régimen legal de prueba de la propiedad que permita responder con facilidad a las siguientes preguntas: a) ¿Quién es el propietario de un bien?. Manual de Derecho Civil y Comercial. Por eso la usucapión es algo más que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad”(Ibid. Tomo III. Se reconocían algunas excepciones a esta regla. Así pues. 18. Manuel A. en el Derecho romano rigió en toda su extensión la regla por la cual no se puede transferir a otro más derecho del que uno tiene. que se trate de su propietario. pág. Así resulta obvio que la consumación de cualquier negocio dispositivo sobre un bien inmueble dependerá de la titularidad que el transferente tenga sobre dicho bien. y en consecuencia.) La propiedad no existe en sí. pág.. El mismo autor agrega “La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesión y el transcurso del tiempo. el ordenamiento jurídico establece un mecanismo 1 2 3 MESSINEO. del acreedor prendario o hipotecario que podía vender la cosa cuando el propietario no cumplía con el pago de la obligación. qué es propietario. Diccionario del Latín Jurídico. probarlo3. Francesco. que en realidad eran supuestos en que el enajenante actuaba por cuenta del propietario a través de una especie de representación legal. Curso de derechos reales. La dificultad que entraña probar la legalidad de toda la cadena de transmisiones sucesivas hasta llegar al propietario actual. posteriormente: 5 Si todo hecho jurídico se apoya en una situación jurídica inicial. Ante la dificultad de la prueba diabólica5. pág. Era el caso de los tutores y curadores. PETIT. es preciso ser propietario. pág. y otros. 330. La prueba se preestablece con el título de adquisición. sino además que la ontología del derecho de propiedad es puramente formal y se reduce a la titulación 4. pues la adquisición a título derivativo implica siempre una investigación preliminar respecto al poder de disposición invocado por el enajenante.. c) ¿Qué otros derechos concurren con el propietario respecto al mismo bien? Desde muy antiguo se advirtió que el tema era sumamente complejo. En buena cuenta. lo que aludía a una prueba muy difícil o imposible de alcanzar2.PROCEDIMIENTOS ADQUISITIVA DE DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN 2. es decir. tratándose de bienes inmuebles: ROMERO VIEITEZ. ALVAREZ CAPEROCHIPI considera que la propiedad no sólo está inseparablemente ligada a su prueba. ello quiere decir que la eficacia de todo negocio jurídico depende de que éste haya sido realizado por el sujeto de la situación jurídica inicial y de la efectiva realidad de su titularidad. del mandatario.. NICOLIELLO. “Problemas que afectan al principio de seguridad jurídica derivados de u n . Tomo I. Tratado Elemental de Derecho Romano. De este principio resulta que. pág.. b) ¿Qué títulos puede exhibir el propietario como prueba eficaz?. se llamó en el Derecho romano como “prueba diábólica” (probatio diabolica). cuando el adquirente recibe a título derivativo un bien. 143). la validez de su adquisición depende de la adquisición de su causante. José Antonio. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una posesión modalizada por el transcurso del tiempo. Eugene. Craso y grosero error. de tal manera que la usucapión subsana la eventual irregularidad de los títulos7. Lo usual y frecuente es que ella sirva para que el propietario pruebe o acredite su derecho de propiedad. 6 Incluso. En el Derecho clásico la fi gura del “hurto” era muy amplia. 7 En la misma doctrina nacional ésta es la opinión imperante: . 341. ya que se considera fundamental la seguridad en el tráfico jurídico de bienes. Si bien la función social y económica de la usucapión es constituir un MEDIO DE PRUEBA DE LA PROPIEDAD. sin embargo. pues ello implica arrogarse el ejercicio de la función jurisdiccional. es decir. Por tanto. o que cobran deudas. la prescripción adquisitiva conlleva el nacimiento del derecho en cabeza de un titular originario. con el título formal de dominio. la prueba del derecho de propiedad de los inmuebles sería imposible. el mismo que debe estar en capacidad de producir certeza respecto de su contenido. e incluía los supuestos de la cosa prestada o depositada que habían sido enajenadas por el prestatario o el depositario. la doctrina clásica concibió la prescripción como un modo de adquirir la propiedad. Siendo ello así. Todo sería posible a condición que “el demandado no se oponga”. pues en tal caso el asunto sería “no contencioso”. 65. en el cual se cancela. que declaran la propiedad. Si no hubiese la prescripción adquisitiva. Actualmente. sino servir de prueba definitiva de la propiedad a favor del adquirente a título derivativo. ya que ésta busca poner fin a la controversia a través del órgano al que la Constitución ha delegado en exclusiva la función de jurisdicción: el Poder Judicial. La consecuencia que sistema de transmisión de inmuebles mediante documento privado. el plazo de posesión exigido se amplía en las situaciones en que el poseedor actúa de mala fe. EN: Revista de Derecho Notarial. Fritz. “El Registro Predial y la seguridad jurídica en los predios rústicos”. Madrid 1978. Todo conflicto de intereses. Muy excepcionalmente la prescripción convierte al poseedor en propietario. pág. es decir. absolutamente todas. Si ese fuera el argumento. Revista de Derecho. extingue y elimina el derecho ajeno. Su verdadera naturaleza jurídica es esta última porque así se la utiliza en prácticamente todos los casos. constituye el ámbito propio de la jurisdicción. 176. en estos casos tampoco era posible la usucapión: SCHULZ. pág. tendríamos notarios que ejecuten hipotecas. ello no puede hacer olvidar que la función jurídica de este instituto es provocar la adquisición de la propiedad del sujeto poseedor en contra del sujeto que haya contado. Estaríamos frente a la famosa prueba diabólica de la cual hablaban los romanos”: AVENDAÑO VALDÉZ. la prueba de la propiedad se encuentra íntimamente vinculada con el título que el propietario pueda exhibir frente a los terceros. hasta ese momento. deberían ser de conocimiento del notariado. Así. el notario no puede intervenir en la tramitación de procedimientos de prescripción adquisitiva. “En efecto.dogmático de prueba de la propiedad: la usucapión. El seguro de título”. sin embargo. La función (social y económica) de la usucapión no es facilitarle las cosas al usurpador6. y además probar la posesión a título de dueño por el término de ley. Alguien sostendrá por ahí que en estos procedimientos notariales “no hay contención porque el propietario no se opone”. y la consiguiente extinción del derecho anterior. así como el de sus transmitentes. en el cual un sujeto perfectamente identificado sufre la pérdida de su título sin su asentimiento. sin embargo. esta figura constituye un típico proceso contencioso. Jorge. se le considera un medio de prueba de la propiedad. aun en el caso de que éstas se hallasen en manos de un poseedor de buena fe. EN: Thémis. En el Derecho moderno no existen estas restricciones. Derecho romano clásico. En este sentido. en el Derecho romano clásico la usucapión estaba prohibida para las cosas robadas o para las cosas adquiridas por violencia. entonces todas las pretensiones jurídicas. que declaran y llevan adelante el concurso de acreedores. quien sólo necesita mostrar su título válido de adquisición. Por tanto. pág. No. 26. de convertir al poseedor ilegítimo en propietario. deroga y cancela el derecho de este último? ¿cómo puede ser no-contencioso un proceso que implica CANCELAR EL ASIENTO (DERECHO INSCRITO) del antiguo dueño (art. por ejemplo. Ahora bien. aleatorio y causal de que el demandado se oponga. se encuentra en la necesidad de romper o quebrar la resistencia de un sujeto pasivo individualizado que se niega a cumplir la pretensión de un sujeto activo. con la ejecución de hipotecas.2 ENTONCES. 2. la misma situación se presenta en el proceso de prescripción adquisitiva de dominio. ¿cómo puede ser no-contencioso un proceso que inviste a un simple poseedor como propietario en contra de la voluntad del titular actual y que. en las que solamente se exige el reconocimiento o comprobación de un derecho o de una determinada situación jurídica. En efecto. Si el obligado no comparece. como el nuestro. reclaman la asunción de una serie de materias jurídicas no-contenciosas.produciría dicho argumento es absurda. 952 CC)? La respuesta es obvia y lo confirma el Derecho comparado: se trata de un asunto contencioso. tanto como la acción de mejor derecho de propiedad. mientras que paralelamente se presenta la resistencia de un segundo sujeto a efecto de negar que se . En efecto. podría sostener con mínima sensatez que los procesos de mejor derecho de propiedad “deben delegarse al notario cuando no hay oposición”. por tanto. ello no elimina que este asunto sea contencioso por esencia. interdicto o desalojo. el argumento mismo se desmorona solo. Pues bien. por lo que resulta irrelevante que el demandado se oponga o no. según la idea que subyace en este término jurídico de corte nacional). ¿CUÁNDO UNA PETICIÓN ES NO CONTENCIOSA? Ya hemos dicho que una petición se califica de contenciosa cuando la pretensión de un primer sujeto está destinada a que se reconozca o ejecute un derecho. Es necesario vencer el rehúse del deudor a cumplir. como ocurre con el caso típico de la acción declarativa de dominio (o “mejor derecho de propiedad”. sino también las acciones declarativas. pues aquí se pretende extinguir el derecho de un propietario. pero el tema es claramente contencioso pues se fuerza a un sujeto que no quería reconocer esa cualidad jurídica. La usucapión. y así ocurre en todos los ordenamientos jurídicos. Es su naturaleza y esencia. no solo las acciones de condena (obligar a dar o hacer algo) son contenciosas. Un acreedor cobra una deuda al obligado. además. Las pretensiones jurídicas no se califican de contenciosas o no contenciosas por el hecho coyuntural. y con ello la exclusividad del Poder Judicial para conocer de dichos asuntos. siempre tendrá la condición de contenciosa. Nadie. simplemente se dilucida quién es el propietario de un bien. Nada de eso. conteste o formule contradicción. creo. incluso contando con la colaboración de un juez para forzar la entrega de bienes y su ejecución para destinarlo al pago de la deuda. reivindicación. Aquí no se condena a nada. La contención. pero nunca han reclamado declarar el derecho de propiedad o reconocer la usucapión. nótese que los sistemas del notariado latino. Vamos a poner algunos ejemplos que aclaran el tema. y siempre contra su voluntad. por lo que se va a forzar su resistencia mediante un acto de jurisdicción. Lo mismo acontece. Distinta es la situación en la prescripción adquisitiva. cuando no existan sujetos determinados. pero la naturaleza del proceso no cambia. Siendo ello así. la petición de un sujeto para que se le declare heredero no se contrapone a la voluntad de ningún sujeto determinado. Por ejemplo. entonces claramente estamos en presencia de un asunto no contencioso. por naturaleza. por ejemplo. en concreto. ya que el solicitante no se opone a nadie en particular con su petición de modificación de datos. razón por la que estamos nuevamente ante un tema no contencioso. pero eso implica. por lo que habrá de adoptar una forma especial de notificación. contencioso. ¿contra quién. y siendo ello así se colige que solo existen demandados hipotéticos. pero se desconoce sus nombres. pues. 8 Por supuesto siempre cabe que el solicitante falsee la información que le proporciona al notario. En efecto. pero no se conoce sus identidades. pues la petición de extinguir en forma sobrevenida el vínculo contractual se encuentra enfrentada con aquella que busca mantener dicho vínculo. entonces el tema se califica como naturalmente. Es claro. cuando una petición no se dirige contra alguien en particular. porque la decisión de resolución extingue los derechos de la contraparte. por ese motivo. precisamente.produzca dicho resultado. un propietario pretende demandar a un grupo de poseedores por reivindicación. La resolución del contrato por incumplimiento es también una típica hipótesis contenciosa. entonces la petición califica de no contenciosa. pero ello no elimina que con los recaudos presentados la petición se califique de no contenciosa. Por tanto. cuando se lesiona la posición jurídica de un sujeto determinado. pero ninguno individualizado. una voluntad de negar. sin dudas. actuando contra su voluntad o sin ella. En cambio. el silencio no es manifestación de voluntad. Lo propio ocurre con la rectificación de partidas. se hace necesaria la publicación de edictos. Distinta es la situación cuando sí se conocen personas afectadas. que en todos estos casos se requiere la publicación de edictos como forma de notificación a la generalidad. y en segundo lugar. Por el contrario. Bien podría decirse que lo contencioso se caracteriza por contraponer una voluntad de querer y. se trata de un asunto contencioso. . entonces el asunto es contencioso. que el asunto no se dirige contra algún sujeto en concreto. sino meramente eventuales o hipotéticos. ¿contra quién contiende? Se podría decir que él litiga contra cualquier hipotético afectado. Nótese la diferencia: cuando existen sujetos determinados a quienes se les afecte con una petición jurídica. o por esencia. ya sea que se conozca sus nombres o no. Y no basta que el demandado “no se oponga” para eliminar su carácter contencioso. entonces el tema carece de conflictividad. contra su voluntad. propia de la función jurisdiccional. fulmina la relación jurídica en la que había otro involucrado y modifica la situación pre-existente. Los sujetos existen. En efecto. pues al no existir una persona concreta a quien se le afecte o lesione en sus intereses o derechos. no hay alguna persona concreta a quien se le vaya a extinguir un derecho o se le modifique una situación jurídica previa8. entonces el asunto es no-contencioso. ya que. pues en tal caso una persona concreta y determinada sufrirá la extinción del dominio. En la sucesión intestada. y por tal motivo obviamente se desconoce sus identidades. Es decir. en cuyo caso el tema tiene carácter contencioso. frente a ella. en primer lugar. se pide algo? Si es contra nadie en particular. Justamente. por cuanto no se sabe si existe o no algún posible afectado. circulan de mano en mano a través de distintos hechos jurídicos que la ley reconoce con ese efecto. pues se trata de una materia contenciosa reconocida en exclusiva a los Tribunales de Justicia. Entre esos hechos. 140 ss. Sin embargo. denominados “modos de adquisición de la propiedad”. y en consecuencia en todas ellas se debería presentar el mismo vicio de inconstitucionalidad ya anotado. para unos.. otros involuntarios. 3. por un lado. entonces la respuesta debería ser necesariamente negativa. CC). sin matices. En tal caso. la apropiación y la usucapión. pues algunos son voluntarios. siempre tienen la consecuencia común de que una vez producido el supuesto de hecho la consecuencia es la constitución de un derecho –si antes no existía-. Los modos derivados son aquellos en los cuales se produce un acto de transmisión del derecho. por definición. el tema no tiene esa uniformidad y. la declaración de voluntad es reconocida por la ley para producir los efectos queridos (negocio jurídico). El sistema legal reconoce que los derechos o situaciones jurídicas de ventaja. se presentan excepciones a la regla. es inconstitucional. dos sujetos están causalmente vinculados de tal suerte que uno da y el otro recibe. los modos derivados. NO OBSTANTE LO ANTERIOR. la accesión. sino que cada uno de los modos específicos recibe un determinado tratamiento normativo. está sujeta y 9 Los modos de adquisición de la propiedad no cuentan con una regulación legal genérica y orgánica. por el otro. de distintas características. . se dice que tenemos. se encuentra el contrato de transmisión (no todos los contrato s producen ese efecto). o la traslación del patrimonio de un sujeto al de otro –si ya preexistía-9. cómo quiera llamárseles. a la sazón de la teoría del negocio jurídico (arts. las hipótesis de prescripción serían. es decir. la atribución de los notarios para declarar la prescripción adquisitiva por el cual se reconoce el dominio del antes poseedor. pues en tal caso. Los modos de adquisición se dividen en dos categorías fundamentales. etc. ¿HAY HIPÓTESIS EN LAS CUALES LOS NOTARIOS PODRÍAN CONOCER PROCEDIMIENTOS DE DECLARACIÓN DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA? Si la prescripción adquisitiva fuera un fenómeno unitario. 138 de la Constitución de 1993. entre muchos otros. por ejemplo. de conformidad con el art. Así. la sucesión hereditaria. y en línea de principio. y para otros no. los modos originarios y. normalmente admitidas pacíficamente y cuya distinción tiene una relevante importancia práctica. iguales.En consecuencia. la adquisición de la propiedad. Debemos llamar la atención respecto a que todos estos fenómenos jurídicos. por tal razón. pero no único. pero sin relación causal entre una y otra. de modo originario lo constituye la usucapión o prescripción adquisitiva de dominio. El caso más frecuente. Por tanto. pues en ella el nuevo titular adquiere por sí mismo. puesto que el enajenante (vendedor o causante) debe contar con el derecho para que pueda transmitirlo eficazmente al adquirente (comprador o heredero). 950 CC es bastante elocuente: “La sentencia que declara la prescripción adquisitiva es título suficiente para cancelar el asiento del antiguo dueño”. se establece sobre la cosa. Debemos convenir con la opinión siguiente: “La usucapión es un modo originario de adquirir el derecho usucapido. CRPME. en cuanto que la adquisición no se basa en derecho anterior alguno. incompatible con el anterior. o sin que se produzca un fenómeno legal de transmisión (dar y recibir). 10 ALBALADEJO. por lo que pierde el suyo quien antes lo tuviera sobre la misma”10. pues el nuevo propietario no recibe el bien por transmisión del anterior titular. pág. nada transfiere y el otro nada recibe. Y es como consecuencia de que un nuevo derecho. por el solo hecho de poseer durante un plazo y bajo ciertas condiciones. sin que el antiguo dueño preste consentimiento o autorice la transmisión. Madrid 2004. es decir. en caso contrario. El contrato y la sucesión hereditaria son dos supuestos típicos de adquisiciones derivadas o derivativas. el usucapiente no lo hace suyo porque el que lo tenía se lo transfiera (relación de causalidad). . sino que se convierte en titular del mismo –con independencia de que antes lo fuese otra personaporque ha venido comportándose como tal. resulta correcto decir que la sentencia declarativa cancela el asiento del antiguo dueño. rompe la historia de dominio. en tal condición. El principio general que rige los modos derivados es el “nemo plus iuris”. esto es. La Usucapión. Los modos originarios son aquellos en donde el sujeto se convierte en titular por encontrarse en la hipótesis que la norma reconoce como causante del efecto adquisitivo. nadie da más derecho del que tiene.condicionada a que el transmitente sea titular del derecho. De esta norma se deduce inequívocamente el carácter originario de la usucapión. sino que lo adquiere por sí mismo y. sin que el anterior propietario preste su voluntad favorable a la transferencia. 16. El art. Manuel. pues termina la situación propietario anterior y nace una nueva. puede también solicitar a su favor la declaración de usucapión. y por lo cual se considere que el invasor tiene más armas jurídicas que el propio titular. En forma clara la Corte Suprema dice lo siguiente: “La usucapión es. . un sujeto sin título alguno podría utilizar la prescripción adquisitiva con la función económica de regularizar el dominio. es usual pensar que la prescripción adquisitiva no le sirve a quien ya es propietario. “El Registro Predial y la seguridad jurídica en los predios rústicos”. y por tanto es un mecanismo idóneo para el mismo propietario. pues la figura presupone un poseedor que no es domino y que solo a través de la usucapión lograría tal condición. se dice que el propietario no puede demandar la prescripción. 45. sostiene que la prescripción adquisitiva sirve también. 667 y acabar con un injusto”. le estaría vedado al mismo propietario. Revista de Derecho. el medio por excelencia de prueba de la propiedad. 26. 117. para explicar este cambio de criterio. junio 2008. y por tal razón el propietario queda habilitado para recurrir a la usucapión 11. por fin nuestra jurisprudencia viene consolidando la tesis de que el propietario –con títulos incluso. y muchas sentencias han considerado que tal pretensión es un “imposible jurídico”. Por tal razón. es decir. Nuestra doctrina. valioso y lícito. por parte de una doctrina menor. Marco. No. o sea que el poseedor no cuente con este tipo de requisitos formales. también. aproximando el registro hacia la realidad12. 65. que es. 12 BECERRA SOSAYA. Jorge. Gaceta Jurídica. Por tanto. antes que nada. y fundamentalmente. por no haber tenido nunca o por haberlos extraviado (por ejemplo: los títulos) o por ser de dudosa configuración” (Casación No. pág. salvo que invirtamos el orden de los valores de la sociedad. y luego de un debate doctrinal intenso.Ahora bien. EN: Thémis. Se dice. EN: Diálogo con la jurisprudencia. No. 11 AVENDAÑO VALDÉZ. pero ese mismo fin. sin dudas. pues colocaría al usurpador en mejor situación que el propietario. “¿Se debe siempre notificar al titular registral en un procedimiento de prescripción adquisitiva? Razones para modificar urgentemente el Decreto Legislativo No. Lima. que la prescripción adquisitiva tiene un objetivo saneador. 2432-2000Lima). pág. como prueba del dominio. sea que este cuente con requisitos de orden jurídico formal. Conclusión simplemente absurda. cuyo afán se reduce a la copia de ideas ajenas -muchas veces mal copiadas-. La opinión citada carece de todo sustento. pero ello no quita que sea siempre su naturaleza un modo de adquirir”13. Lydia. incluso en la denominada prescripción del propietario. En consecuencia. pretende la declaración de usucapión no busca “probar la propiedad”. salvo abandonar dicho criterio. por lo cual el titular del dominio adiciona una nueva causa legal que justifica la adquisición. pero por distintos fundamentos. Por tal razón. entonces lo será solo en sentido metafórico. ¿Cómo se explica que la ley diga que la prescripción sirve para adquirir el dominio y cierta doctrina diga que solo es prueba del dominio? No hay forma racional de salir del entuerto. deviene en propietario en virtud de dos mecanismos jurídicos a falta de uno. por ello. con lo cual se le degrada de jerarquía. es decir. entonces ello significa que la usucapión es un simple agregado que casi nada aporta. solo genera confusión cuando se pretende mezclar la norma y los efectos que produce (la usucapión es modo adquisitivo) con las razones internas que el legislador tuvo para dar la norma (la usucapión se reconoce por ser. debe compartirse la siguiente opinión: “la usucapión cumple. Si ello es prueba de la propiedad. 2º Edición. y no solo prueba. si hablamos de “medio de prueba”. pág. pues evidentemente se trata de un refuerzo o consolidación de una situación existente. 23.Simplemente no podemos compartir tales fundamentos. Santa Fe 2006. 13 CALEGARI DE GROSSO. la prescripción es siempre un modo adquisitivo. Rubinzal-Culzoni Editores. sino contar con una nueva causa jurídica de adquisición que reafirme o consolide su situación jurídica. prueba de la propiedad y. por ejemplo. En realidad. En segundo lugar. como es el caso de la usucapión ordinaria. a veces la función de consolidar una adquisición incompleta. o la de sustituir un título válido o justo título. la cual elimine dudas y posibilite el acceso al registro. brinda seguridad jurídica). 950 CC). Cuando un comprador con título. es cierto. siempre la usucapión es un modo adquisitivo (art. para llegar a buen puerto será necesario sostener que. En primer lugar. Por las razones expuestos debemos concluir que la llamada “prescripción adquisitiva del propietario” es viable. Nuevamente se confunde la función social o económica con la función jurídica. en última instancia. . Usucapión. . el adquirente. que incide solo sobre la adquisición del derecho”. no caben dudas que la prescripción del propietario es una hipótesis no conflictiva. la prescripción del propietario no constituye “prueba de la propiedad” (que en todo caso es la función social y económica de dicho instituto. entonces ese comprador igual será propietario. sino por la usucapión. Por ejemplo. sino que dicho titular suma una nueva causa legal de adquisición que reafirma y consolida su posición jurídica. por supuesto. 15 Esta última situación se presentó en la famosa finca de Riva Agüero. especialmente en el plano probatorio. pero a ello puede sumar una segunda causa jurídica de adquisición: la usucapión del art. Aquí el notario 14 “Cuando subsiste un título idóneo para la adquisición a título derivativo. y tiene importancia. ESI. y que en esa medida. incluso en el caso de la prescripción del propietario. la usucapión siempre se constituye. pág. en un modo de adquisición del dominio. inciertas o defectuosas. por ejemplo. ya no por el contrato. de tal suerte que dicho titular puede considerarse como tal ya sea por contrato o por prescripción adquisitiva. Ello no quita. GAZZONI. ya que en los antecedentes del dominio se advierte que el derecho se origina por remate judicial (de todo el predio) y por compra ( de una porción que el rematante ya lo consideraba incluido. a la cual podía sumarse una tercera: la usucapión. si hay entrega puede solo madurar la usucapión. que dicha función jurídica permita regularizar situaciones dudosas. la usucapión permita contar con una prueba decisiva de la propiedad. pero no su consecuencia jurídica). valerse de la adquisición a título originario. solo en el ámbito sociológico. no estando la posesión inhabilitada por el vicio del título.No es inusual que un propietario pueda exhibir dos. el título es inidóneo. pero que un colindante lo discutió en un proceso que duró más de 30 años). o quien vendió resulte no ser domino. Si. poseyendo. por ejemplo. y luego le compra al vecino colindante quien afirmaba ser dueño de la porción de finca sobre la que se extendía la aludida imprecisión de la superficie15. posteriormente legada a la Pontificia Universidad Católica del Perú. O quien adquiere por remate judicial un bien cuyas dimensiones físicas son imprecisas. Manuale di Diritto Privato. por ejemplo. pues el ya titular suma una nueva causa de adquisición. un propietario con contrato de compraventa ya es titular a tenor del art. puede también usucapir y. Nótese que existen dos causas jurídicas de adquisición. Francesco. En tal contexto. 950 CC. Siendo ello así. y que entre otros aspectos beneficiosos. o más. Nápoles 1998. le permite inscribir en el registro. por tanto. El tema no es baladí. pues en caso que el contrato de venta se anule. Por tanto. porque inválido o ineficaz. 949 CC. causas jurídicas de adquisición de su derecho14. quien compra un bien al propietario y luego resultado siendo heredero del vendedor. Pues bien. 232. sin intervención de notarios. a través de simples documentos privados o mediante acuerdos verbales amparados con la posesión. en consecuencia. el notario puede declarar la prescripción adquisitiva en un procedimiento no contencioso. también como ahora. no resulta extraño que las transferencias dominicales sobre este tipo de bienes se hayan realizado clandestinamente. requiere de un título documental subsidiario que reemplace lo que no tuvo o lo que teniéndolo se le extravió16. si bien en documento privado. 16 . Fuera de esta hipótesis. En su momento (fines del siglo XIX). 288. la cuestión siempre debe reenviarse al Poder Judicial. sin descuidar las seguridades que teóricamente son imprescindibles para permitir el acceso de una finca al Registro. resulta entendible que el propietario del inmueble no cuente con los documentos originales. En realidad. Eugenio. fue un medio simplificado para obtener un título auténtico de propiedad. pretendió facilitar la regularización de la propiedad inmobiliaria mediante un mecanismo subsidiario de titulación. siempre que se trata de la modalidad denominada “prescripción del propietario”. En estas difíciles condiciones. defectuosos o imperfectos. la figura de los títulos supletorios viene a ser un rezago histórico de un momento en donde el legislador. Por tanto. la actuación de este trámite deberá requerir la prueba de los contratos por los cuales se acredite que el poseedor cuenta con títulos de dominio. Tratado de Derechos Reales. pág.podrá intervenir para efecto de consolidar una posición jurídica. Tomo II. y ante la falta de intervención notarial queda descartada la posibilidad de obtener traslados o copias autenticadas. ¿Cuáles deben ser esas RAMÍREZ CRUZ.. En suma. por tanto. ¿Y QUÉ PASA CON LOS TÍTULOS SUPLETORIOS? Los títulos supletorios son el mecanismo que utiliza el propietario de un inmueble NO INSCRITO que carece de títulos comprobadores de dominio y. y no para crearla. Recuérdese que esta figura se encuadra dentro del ámbito de la propiedad inmobiliaria que nunca ha accedido al Registro y. el justo título falta. el único elemento que juega a su favor es la posesión17. Madrid 1986. y el propietario sólo cuenta a su favor con la posesión. El art. o porque se han perdido los documentos que podrían comprobarlo. 2018 CC no incurre en error cuando omite señalarlo. 143. tal y conforme demostraremos enseguida.) La propiedad no existe en sí. y esa es a la vez la realidad de la propiedad. pág. estableció que el propietario sin títulos. 504 CPC). Sin embargo. la posesión de cuarenta años” . . Este plazo se redujo a treinta años en virtud del Decreto Supremo 015-68-JC del 09 de agosto de 1968. - Teniendo en cuenta que el solicitante sólo puede exhibir la posesión. siendo este motivo el que obliga a acudir al medio subsidiario de los títulos supletorios (. José Antonio.) Por eso ha tenido que llegar a la conclusión de que sólo es título supletorio de propiedad.seguridades? Si el solicitante carece de título respecto a la propiedad invocada sobre el inmueble no inscrito. Ya en la Exposición de Motivos del Código de 1911 se indicaba que el plazo requerido para los títulos supletorios era de cuarenta años en virtud a lo dispuesto por el entonces vigente Código Civil de 1852. El artículo 1296 del Código de Procedimientos Civiles de 1911. La propiedad no tiene ninguna naturaleza distinta de la de ser una posesión modalizada por el transcurso del tiempo. será necesario acreditar el plazo requerido para consumar la usucapión o prescripción adquisitiva extraordinaria (larga). del texto procesal se pueden extraer dos premisas fundamentales: - Los títulos supletorios proceden cuando no existe título. Editorial Civitas. ya sea porque el poseedor nunca lo tuvo. y en el caso que consideramos. sino cuando se reúne. La propiedad es una posesión investida formalmente con un título (y tiene por ello vocación de perpetuidad) (. el requisito indispensable del título. lo que existe en sí es la posesión como apariencia socialmente significativa. entonces 17 “La prueba ordinaria de la propiedad se hace mediante la prueba de la posesión y el transcurso del tiempo. sino que el tema se resuelve fácilmente con un mínimo de lógica y entendiendo que el sistema jurídico es un conjunto armónico. Curso de Derechos Reales. en su versión original.. 18 La justificación del plazo se detalla en la exposición de motivos de dicho Código: “la prescripción no queda consumada en diez o veinte años. El actual Código Procesal Civil solamente indica que los títulos supletorios se solicitan judicialmente en la misma vía procedimental correspondiente a la usucapión (art.. Tomo I.. Por ello. Por eso la usucapión es algo más que un medio de prueba de la propiedad: es la realidad misma de la propiedad” : ALVAREZ CAPEROCHIPI. debía acreditar la posesión por cuarenta años18. reducida luego a treinta años y actualmente fijada en diez años.. el único plazo posible – a falta de título – que resulta exigible es el de la prescripción extraordinaria. además de la posesión. Resulta evidente que si el solicitante de títulos supletorios carece de documentos comprobadores de su dominio. tampoco el Código Procesal Civil. pág. al que se remite el trámite de ambos institutos en la ley. pública y como propietario. como sí lo hace para la prescripción adquisitiva de dominio. Tomo V. Ello por razón de lo siguiente: a) El Código Civil sí fija el plazo posesorio requerido en los títulos supletorios. en el caso de los predios rurales el solicitante de los títulos supletorios deberá acreditar una posesión temporal de cinco años (novena disposición complementaria Dec. En caso contrario. se demuestra en este párrafo: “Al respecto. Código Civil). “Aspectos relevantes de la regularización de edificaciones”. ¿por qué tendríamos que reconocerle la condición de titular? . las normas reglamentarias pueden establecer el que se les antoje con total discrecionalidad20.Los títulos supletorios tienen exactamente la misma naturaleza que la “prescripción del propietario” (véase texto principal). y ese no es otro que el de diez años señalado en el artículo 950.su posesión debe extenderse por todo el tiempo necesario para perfeccionar la usucapión extraordinaria. 31. por tanto. Este cuestionable criterio se cae por sí solo si tenemos en cuenta lo siguiente: .El Código Procesal Civil no puede regular un tema sustantivo como el plazo de la usucapión o de los títulos supletorios . la ley no fija ningún plazo mínimo de posesión para el trámite de otorgamiento de títulos supletorios. Nélida. en su modalidad de “prescripción del propietario. la que tratándose de bienes inmuebles es actualmente de diez años (artículo 950. Lima 2001. la formación de títulos supletorios requiere que el solicitante acredite una posesión por dicho término19. Para llegar a esta conclusión. Por lo tanto. primer párrafo. por lo que no es necesario establecer un plazo especial distinto al de la usucapión extraordinaria. 653). pues ante la falta de títulos (o éstos son insuficientes) del solicitante. Por tal razón. y ese solo puede ser la usucapión extraordinaria. pero también es evidente que entre ésta. debe tenerse en cuenta que el presupuesto requerido por ambas figuras es la posesión continua. establece un plazo mínimo de posesión como sí lo hacía el Código de Procedimientos Civiles derogado”: PALACIOS LEÓN. Es cierto que esa norma se refiere a la prescripción adquisitiva. SUNARP. y de su historia. pacífica. Leg. 20 Un desconocimiento absoluto de la naturaleza de los títulos supletorios. cabe mencionar en primer lugar que. debe recurrirse a la posesión como el 19 Sin embargo. con la diferencia de que se carece de títulos.El que invoca títulos supletorios dice ser propietario. en donde tampoco interesan los títulos. deben rechazarse las afirmaciones referidas a que la ley sustantiva o procesal no ha establecido un plazo posesorio mínimo para solicitar los títulos supletorios y. y los “títulos supletorios” existe una absoluta identidad sustancial. por lo que debe acreditar que se ha producido un modo adquisitivo del dominio a su favor. EN: Temas de Derecho Registral. . vista la causa en Audiencia Pública de la fecha y. tales como el darlo en alquiler a diferentes personas de la localidad. 21 Una ejecutoria reciente de la Corte Suprema ha ratificado que la formación de títulos supletorios se sustenta en la POSESIÓN.Cabe anotar que las pretensiones relativas a título supletorio.instrumento típico de de regularización de las titularidades jurídicas dudosas o imperfectas21. la demanda de títulos supletorios interpuesta a fojas cuarenta por doña Mercedes María Moscoso Viuda de Gómez. supuesto en el cual el posesionario pide para sí se le declare propietario por el transcurso del tiempo.LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA. el propietario sin documentos inicia el proceso para que se acredite su titularidad en la propiedad y se le otorguen judicialmente dicho documentos. Sexto. Lima. fue declarado procedente por este Supremo Tribunal mediante resolución de fecha siete de agosto del dos mil uno. sino que en el caso de autos. MATERIA DEL RECURSO. Séptimo. Tercero. Cuarto. Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas ciento treintiséis por doña Mercedes María Moscoso Viuda de Gómez. por cuanto indica haberlo adquirido mediante documento privado del año mil novecientos cincuenta. todo ello con el objeto de formar convicción en el juzgador respecto de la titularidad de la recurrente sobre el citado bien. relativa a la contravención de las normas que garantizan el derecho a un debido proceso. ya que no se pretende en este proceso la prescripción adquisitiva. provincia de Mariscal Nieto. conforme dispone el inciso 1 del artículo 504 del acotado Código Procesal. producida la votación con arreglo a ley. por la causal prevista en el inciso 3 del artículo 386 del Código Procesal Civil. por lo que no se evidencia la configuración de la denuncia adjetiva. Título II. sobre formación de títulos supletorios. y continuar el trámite del proceso en la forma de ley.. el mismo que se ha extraviado. CONSIDERANDOS: Primero. su fecha . DECISION: Estando a los considerandos precedentes. a fin de verificar las condiciones del mismo. 4. Subcapítulo 2 del Código Procesal Civil. resulta conveniente señalar que en este tipo de procesos el juzgador deberá dilucidar respecto de la propiedad. refiere que desde el año mil novecientos cincuentiuno viene conduciendo el predio hasta la actualidad y ejerciendo poderes sobre el mismo.. reponiendo la causa de dicho estado. distrito de Moquegua.1. y.Asimismo. su fecha diecinueve de diciembre del dos mil. ésta resultaría aparente por no tener racionalidad ni razonabilidad. expedida por la Sala Mixta Descentralizada e Itinerante de la Corte Superior de Justicia de Moquegua– Ilo. hay que señalar que quien formula la demanda de título supletorio es el propietario de un bien que carece de documentos que acrediten su derecho contra su inmediato transferente o los anteriores a éste o sus respectivos sucesores para obtener el título de propiedad correspondiente. en consecuencia. ya que la valoración de las pruebas debe respetar las reglas de la sana crítica. la recurrente sostiene que la resolución de la Sala Superior le resulta lesiva. Segundo. sin embargo. en los seguidos con don Oscar Osterling Fernández Dávila. FUNDAMENTOS POR LOS CUALES SE HA DECLARADO PROCEDENTE EL RECURSO. 1. su fecha veintitrés de abril del dos mil uno.. lo cual es de una lógica evidente por cuanto la hipótesis se produce ante la carencia de títulos: “CAS. con el objeto de que se le otorgue el título de propiedad respectivo sobre el inmueble ubicado en calle Moquegua número mil ciento setentidós. si bien la sentencia de vista contiene una motivación.En el presente caso. Se trata del recurso de casación interpuesto a fojas ciento treintiséis por doña Mercedes María Moscoso Viuda de Gómez contra la resolución de vista de fojas ciento treinticuatro. las mismas que se encuentran reguladas en la Sección Quinta.Sin embargo. cabe señalar que una de las formas para corroborar la propiedad alegada es justamente la posesión por parte de la accionante respecto del bien (materia de litigio).. Capítulo II. disponiendo que el Primer Juzgado Mixto de Mariscal Nieto lleve a cabo la audiencia del medio probatorio indicando. prescripción adquisitiva y rectificación de áreas o delimitación de linderos se tramitan como proceso abreviado. 4. Con el acompañado.. pues solo será amparada la demanda si se encuentra acreditada la condición de propietario de la actora. la posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad. Quinto. que declara nulo e insubsistente todo lo actuado a partir de la sentencia apelada de fojas ciento doce.En consecuencia.En tal sentido. primero de octubre de dos mil dos. se emite la siguiente sentencia. 2... con lo expuesto en el dictamen del Señor Fiscal Supremo en lo Civil y en aplicación de lo previsto en el artículo 397 del Código Procesal Civil. departamento de Moquegua.. constatando si la demandante se encuentra en posesión mediata o inmediata o si existe un tercero que ejerce la ocupación. toda vez que de acuerdo al artículo 896 del Código Procesal civil. Concedido el recurso a fojas ciento treintinueve. conforme fluye del inciso 1 del artículo 504 de nuestro ordenamiento procesal civil. NO CASARON la resolución de vista de fojas ciento treinticuatro.Es materia de autos. se aprecia que resulta necesaria la realización de la inspección judicial en el predio materia de litis. que obra a fojas dieciséis del cuaderno de casación. al disponer la realización de una inspección judicial para verificar la posesión de la demandante sobre el inmueble sub litis. Nº 1633-2001 TACNA. 3. Rodolfo y CATERINA. la posesión. se ha considerado que no es posible eliminar de la vida jurídica a la usucapión. la inmatriculación) por tratarse de una institución jurídica unitaria. Giuffré. Después de estas autorizadas opiniones. bien cabe plantear si alguien podrá seguir sosteniendo que la usucapión y los títulos supletorios son dos cosas distintas. No obstante. expedida por la Sala Mixta Descentralizada e Itinerante de la Corte Superior de Justicia de Moquegua-Ilo. la usucapión sirve para PROBAR EL DERECHO del propietario. en la usucapión del poseedor. insuficiencia o imperfección de los títulos. dogmáticas y sistemáticas. cuál es. pág. las que podríamos seguir reproduciendo indefinidamente.b) La confusión reinante entre nuestros autores se debe a que olvidaron estudiar el substrato subyacente entre la usucapión y los títulos posesorios. 22 Es tan cierta la identidad sustancial existente entre ambas figuras que la jurisprudencia registral ha admitido. c) Por tanto. y con urgencia. Il Possesso. 23 Con toda razón. El título supletorio. Lo ocurrido en este caso es que la sentencia de usucapión y la sentencia de títulos supletorios producen los mismos efectos (entre ellos. con buen criterio. lo que ocurre en el caso de los títulos supletorios. qué es. específicamente en la denominada “prescripción del propietario”. Lo que necesitamos más bien. Raffaelle. que no teme a la pretensión de terceros. esto es. . es eliminar esta inútil distinción. en los títulos supletorios el solicitante dice ser propietario sin prueba documental. por el contrario. Es decir. el solicitante dice ser un poseedor que ha devenido en propietario. diez años. En cualquiera de los casos. su fecha dicienueve de diciembre del dos mil ” (publicada el 03 de diciembre del 2002). y atendiendo a cuestiones históricas. que declara nulo e insubsistente todo lo actuado a partir de la sentencia apelada de fojas ciento doce. el plazo posesorio en los títulos supletorios es idéntico al de la usucapión extraordinaria23. y admitir sin ambages que la usucapión es la institución jurídica apta para adquirir la propiedad por posesión y también para subsanar las deficiencias e imperfecciones en los títulos del ya propietario22. la usucapión sirve para remediar cualquier problema de falta. Milán 2000. que la sentencia judicial declarativa de prescripción adquisitiva de dominio es título suficiente para la inmatriculación de una finca. 493. tiene una identidad con veintitrés de abril de dos mil uno. por cuanto se trata de un instituto que otorga una presunción indiscutible de conformidad a derecho: SACCO. precisamente. basada en un estado fáctico inmemorial. como proceso judicial o notarial por el cual un propietario solicita se le reconozca esa condición jurídica por virtud de la posesión. sino busca que el titular cuente con una nueva causa legal de adquisición que reafirma y consolida su posición jurídica. toda vez que. y entonces exhibe la posesión ad usucapionem por el plazo legal. de acuerdo a la situación que la configure. 2750-2003-La Libertad). Además. inciertas o defectuosas. pero no su consecuencia jurídica). . 2018 CC. aquella figura por la cual un domino resulta invocando la usucapión. la usucapión permita contar con una prueba decisiva de la propiedad. carece de conflictividad. La prescripción del propietario no constituye “prueba de la propiedad” (que en todo caso es la función social y económica del instituto. Siendo ello así. mientras la primera puede ser contenciosa o no-contenciosa. es decir. por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario invocando su calidad de domino. la usucapión siempre se constituye.la llamada “prescripción del propietario”. el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución (sic) y la ley para la obtención de dicho fin” (Casación No. ya que la identidad solo abarca la hipótesis de prescripción del propietario. no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio. el notario sí puede conocer de la solicitud de formación de títulos supletorios. por ejemplo. cautelar o preservar el derecho de propiedad. siendo el fin defender. Esa opinión debe rechazarse por su generalidad. 24 Hace poco el Tribunal Registral de Trujillo emitió una resolución por la cual consideró que la prescripción adquisitiva y los títulos supletorios son lo mismo. se han extraviado o nunca existieron. Siendo ello así. los títulos supletorios tienen sinonimia con la usucapión. por supuesto. en un modo de adquisición del dominio. Ello no quita. por definición. le permite inscribir en el registro. perdido o deteriorado. En tal medida. que dicha función jurídica permita regularizar situaciones dudosas. y que entre otros aspectos beneficiosos. la segunda. pero con la precisión de que ello se circunscribe a la modalidad de prescripción del propietario. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: “El propietario de un bien con título extraviado. solo en el ámbito sociológico. pero como sus títulos documentales son imperfectos. ya que su naturaleza es no-contenciosa24. La denominada “prescripción del propietario” es exactamente lo mismo que los títulos supletorios del art. y que en esa medida. incluso en el caso de la prescripción del propietario. 2750-2003-La Libertad). siendo el fin defender. toda vez que. el titular del derecho puede hacer uso de todos los mecanismos que le franquee la Constitución (sic) y la ley para la obtención de dicho fin” (Casación No. 2018 CC. pero como sus títulos documentales son imperfectos. La Corte Suprema lo ha establecido en una sentencia: “El propietario de un bien con título extraviado. . y entonces exhibe la posesión ad usucapionem por el plazo legal. cautelar o preservar el derecho de propiedad. se han extraviado o nunca existieron. no está obligado a interponer única y exclusivamente la pretensión de título supletorio.La denominada “prescripción del propietario” es exactamente lo mismo que los títulos supletorios del art. por el cual un sujeto se presenta ante el juez o notario invocando su calidad de domino. perdido o deteriorado.