De los contratos civiles y su paralelo con los comerciales

LOS PRINCIPALES CONTRATOS CIVILESY su paralelo con los comerciales. LIBRO I DEFINICIÓN DE CONTRATO CONTRATO DE COMPRAVENTA CONTRATO DE ARRENDAMIENTO JOSÉ ALEJANDRO BONIVENTO FERNANDEZ CESAR GOMEZ ESTRADA ALBERTO TAMAYO LOMBADA DEFINICIÓN DE CONTRATO 1 Contrato: es un acto jurídico generador de obligaciones. Acto Jurídico: Acto humano que produce efectos jurídicos, manifestación de voluntad tendiente a producir efectos jurídicos. Esta voluntad puede ser de dos o más personas, busca una relación de causa – efecto. Ejm: El acto de suscribir un contrato Hecho material: Es todo acto de la naturaleza que produce efectos jurídicos y en cual no interviene para nada la voluntad, no hay manifestación de voluntad Ejm: cualquier fenómeno de la naturaleza es un hecho material, terremoto, maremotos. Hecho jurídico: acto humano o de la naturaleza que produce efectos jurídicos, donde puede existir o no manifestación de voluntad. Es toda conducta capaz de dar nacimiento, modificar, transmitir o extinguir un derecho subjetivo, un estado, una situación. Ejm: La muerte de una persona, la mayoría de edad, el nacimiento de una persona. Negocio Jurídico: Es una declaración de voluntad que puede ser unilateral o bilateral tendiente a producir efectos jurídicos Ejm: El testamento, la donación •Contrato •Negocio Jurídico Especie Género “Todos los actos jurídicos son hechos jurídicos, pero no todo los hechos jurídicos son actos jurídicos”. FUENTES DE OBLIGACIONES: 1. Ley 2. Contratos 3. Responsabilidad civil extracontractual 4. Responsabilidad civil contractual 5. Enriquecimiento sin causa DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO CIVIL: Art 1495: contrato o convención es un acto por el cual una de las partes se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa. Cada parte puede ser de una o de muchas personas. Comentarios a) A primera vista podría pensarse que esta definición se refiere a los contratos que se celebran entre dos partes – que en principio serían los bilaterales – cuando dice: “Una parte se obliga para con la otra”, pero en realidad lo que hace la norma es aludir contratos unilaterales, pues son éstos los que, celebrándose entre dos partes, solamente generan obligaciones para una de ellas. b) Las prestaciones que nacen de la obligación surgida del contrato son prestaciones de dar, hacer o no hacer. c) Contrato no es lo mismo que convención. 2 •CONVENCIÓN: es el género; genera, modifica, obligaciones de contenido patrimonial, o no patrimonial. extingue •CONTRATO es la especie; norma general, produce siempre obligaciones en el campo patrimonial, admite dos partes, comprador y vendedor. DEFINICIÓN DE CONTRATO EN EL CÓDIGO DE COMERCIO: Art 864 Cód. Comercio: el contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular, o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta. Comentarios a) Esta es una definición más completa que la del CC, pues de entrada incluye la pluralidad de sujetos b) Las prestaciones que surgen de la obligación contractual tienen una connotación que surge desde el inicio del acuerdo ínter partes hasta su finalización y cobijan al ámbito patrimonial – “Constituir, regular o extinguir una relación jurídica patrimonial” ELEMENTOS DEL CONTRATO ART 1501 Cód. Civil “se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia, las que son de su naturaleza, y las puramente accidentales…” 1. Esenciales: Aquellos elementos que ha establecido el legislador, si falta uno de los elementos esenciales, no produce efectos o degenera en otro contrato.1 El artículo 1849 de la Compraventa son elementos esenciales los siguientes: a. Cosa b. Precio (Dinero) Si falta alguno de estos elementos no hay contrato, porque son de su esencia. Si lo hacemos sin la cosa, por ejemplo una persona paga dinero a cambio de nada, al igual dar una cosa a cambio de nada, estaríamos frente a la donación, es decir que si se le quita la cosa o el precio, estaríamos frente a la Donación.2 2. NATURALEZA: Las que no siendo esenciales en él, se entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula especial. Esos elementos van implícitos en el contrato, las partes no necesitan estipularlo, son los siguientes: a)Saneamiento: Elemento que va implícito en el contrato. El vendedor está obligado a permitirle al comprador gozar de una posesión libre y pacifica libre de vicios. 1 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 20. 2 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 21. 3 b) Condición Resolutoria: Va implícita en todos los contratos Bilaterales. Frente al incumplimiento, la otra parte puedo pedir que el contrato se cumpla o se resuelva. Todos los elementos de la naturaleza se pueden renunciar siempre y cuando no exista mala fe. 3. ACCIDENTALES: aquéllas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen, y que se agregan por medio de cláusulas especiales. Es todo aquello que se agrega a un contrato, que si le quita el contrato sigue igual. Ejm: Cláusula Penal: frente al incumplimiento de una obligación la sanción será $ (xxx), si la cláusula se le quita sigue siendo Compraventa, porque no es esencial en el contrato. Para que valgan esos elementos deben ser de carácter expreso. •Artículo 1850 Cód. Civil se puede pagar el precio así:  Parte en Dinero  Parte en otra Cosa Cuando la cosa vale más que el dinero, estamos frente al contrato de Permuta. Ejemplo: Hay un inmueble que vale $50.000.000, hay un cambio con un inmueble que vale $30.000.000 y el resto en efectivo $20.000.000, aquí estamos frente al Contrato de Permuta. Cuando $25.000.000- Cosa y $25.000.000-Efectivo, estamos frente al Contrato de Compraventa. Al igual cuando $20.000.000- Cosa y $30.000.000-Dinero. ELEMENTOS ESENCIALES DE LA VALIDEZ Son los mismos que trae el Cód. Civil en su art 1502: Capacidad, consentimiento, objeto y causa lícita. Capacidad: Se presume. Todas las personas son capaces excepto las que la ley declara que son incapaces Consentimiento: Es el acuerdo de voluntades para la formación de una negocio jurídico. Debe estar libre de vicios. Los vicios del consentimiento son: El error, la fuerza y el dolo Objeto Lícito: Es el que está de acuerdo con la ley, las buenas costumbres y el orden público. Causa Lícita: la causa, es el motivo que me lleva a realizar el negocio, es la razón de ser o el fundamento de determinado acto y también el fin por el cual se celebra el acto. 4 PUNTOS DE VISTA PARA ANALIZAR EN UN CONTRATO: 1. Según las Obligaciones que Genera: a. UNILATERALES: aquellos contratos en que una de las partes se obligan. Ejm: la donación, solo se obliga el donante. Contrato de mutuo. b. BILATERALES: Aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones recíprocas, es decir, hay obligación para ambas partes; una parte se obliga a dar, prestar y hacer una cosa, en contraprestación la otra se obliga a pagar un precio. Ejm: el arrendamiento, uno se obliga a arrendar y otro se obliga a pagar un canon. La compraventa. c. MULTILATERALES O PLURILATERALES: aquellos contratos en los cuales surgen obligaciones para más de dos partes. El número de partes depende del tipo de sociedad de que se trate. Ejm: contrato de sociedad. Si no hay acuerdo de voluntades que conlleve a generar obligaciones, No hay contrato. 2. Por la Forma como Subsisten los Contratos: a. PRINCIPALES: Aquellos contratos que son autónomos, independientes, subsisten por sí mismos, es decir que no dependen de la existencia de otro contrato, ni de otra obligación. Ejm: compraventa, arrendamiento, seguro. b. ACCESORIOS: Aquellos contratos que necesariamente dependen de la existencia de una obligación o de otro contrato, sin los cuales no pueden subsistir, por regla general son los contratos de garantía. Ejm: Hipoteca (Inmuebles), prenda (Muebles), fianza (Garantía Personal) y anticresis (Bienes Raíces). Los contratos accesorios no siempre dependen de un contrato principal o especial. No puede haber hipoteca, sino hay una obligación u otro contrato, igualmente funciona con los demás contratos de garantía. No necesariamente la hipoteca depende del mutuo. 3. Por las Utilidades que Reportan los Contratos: a. GRATUITOS: O de beneficencia, aquellos contratos en los cuales hay beneficio para una de las partes, un patrimonio se incrementa y otro se disminuye, es decir que hay un incremento para una de las partes y para la otra un detrimento. Es útil para una de las partes, no hay contraprestación Ejm: donación, mutuo. b. ONEROSOS: aquellos contratos que son útiles para las partes que conllevan una prestación. Estos a su vez se subdividen en: •Onerosos Conmutativos: aquellos contratos en los cuales hay un equilibrio entre lo que se da y lo que se recibe, sino hay ese equilibrio es posible que se genere para una de las partes un desequilibrio y si ese desequilibrio supera la mitad, estamos frente a 5 SOLEMNES: Aquellos contratos que para su perfeccionamiento requieren el cumplimiento de formalidades. Ejm: Contrato de Suministro de cosas: 1. Ejm: el juego y la apuesta. independientemente de que las obligaciones surjan paulatinamente. La Escritura Pública no constituye únicamente la solemnidad. El contrato de Promesa no va a producir efectos. •Onerosos Aleatorios: aquellos contratos en los cuales la pérdida o ganancia dependen de una contingencia incierta. sino de la conservación del bien hasta que finalice el contrato y está a cargo del arrendatario. No se puede recibir por menos de la mitad de lo que vale. EJECUCIÓN INSTANTÁNEA: Las obligaciones son susceptibles de ejecutarse en un solo acto. b. TRACTO SUCESIVO O EJECUCIÓN SUCESIVA: aquellos contratos en los cuales las obligaciones se van cumpliendo a través del tiempo. Ejm: Compraventa: a partir de su perfeccionamiento surgen las obligaciones. Consumidor o Suministrado: Lo requieren. si no hay Escritura Pública. Ejm: Prenda (Materia Civil). Por la Forma de Perfeccionamiento de los Contratos: a. REALES: Aquellos contratos en los cuales para su perfeccionamiento se requiere la entrega de la cosa (el bien objeto del contrato). la consensualidad es la regla general. ni se puede vender por más del doble Ejm: Compraventa. 4. porque una categoría excluye o descarta la otra. que básicamente dependen del azar. sin las cuales el contrato no produce ningún efecto civil. Ejm: Compraventa de bienes muebles. es decir. 2. Ejm: Arrendamiento. a esta solo se consagran unas pocas excepciones. b. Mutuo (Prestamos). No se requiere ningún tipo de requisito más que del acuerdo de voluntades. sino se realiza por escrito ya sea documento privado o Escritura Pública. implica que a partir de un acto surgen las obligaciones o permiten la exigencia de las obligaciones. Las obligaciones no se cumplen en forma permanente. sin ninguna otra formalidad. Ejm: no puede haber Compraventa de bienes Inmuebles. Esta se puede dar en los contratos de Compraventa y Arrendamiento. 5. Servicios Públicos. c. sino cuando una de las partes lo requiere. No se pueden combinar las categorías. Suministrante: Acuerdan que entreguen bienes o servicios. el tracto sucesivo no depende de la forma del pago únicamente. c. CONSENSUALES: Aquellos que para su perfeccionamiento solo se requiere de un acuerdo de voluntades. los Contrato son: a. 6 . CUMPLIMIENTO ESCALONADO: En el cual las obligaciones se cumplen dependiendo de la necesidad de una de las partes.una Lesión Enorme. de tal manera que no hay contrato real. Además que las obligaciones se dan en periodos. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones. si no hay entrega de la cosa. NOMINADOS: Aquellos contratos en los cuales el legislador es quien los define. Ejm: No es posible que se hable de Compraventa. las partes establecen la forma de cumplimiento de las obligaciones (el que. CONTRATO DE COMPRAVENTA Concepto: El artículo 1849 del Código Civil define la compraventa como “El contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero.000 durante 36 meses y luego (X) le devuelve a (Y) el total de $3. 1973 cód. Ejm: Compraventa. modo y lugar. Arts. a. no están estrictamente reglamentados pero no están prohibidos. Ejm: Contrato Factoring. pero que ya la legislación los ha aceptado. 2.000. los Contratos son: a. el cuándo. Civil. ADHESIÓN: Aquellos contratos en los cuales una parte fija las condiciones frente a la otra que simplemente los acepta.600. el cómo. b. Arrendamiento Arts. El dinero que el comprador paga por la cosa se denomina precio”. b. si una parte no da algo y la otra parte no se compromete a pagar. 1849 código civil. 7 . Según Estén o No Reglamentados. LIBRE DISCUSIÓN: Aquellos contratos que permiten establecer las condiciones. Art 905 Cód. un bien inmueble y en el contrato (X) establece que (Y) tiene que pagarle $100. se puede inferir que es una Donación. Contrato de Transporte 7. Ejm: (X) quiere donar a su hija (Y). 1. Comercio. c. INNOMINADOS: Aquellos contratos que surgen de la autonomía de la voluntad. es decir las partes le dan la definición al contrato. Leasing (la ley 795/06 regulo el Leasing y es aceptado por la legislación porque anteriormente era un contrato innominado). no hay posibilidad de discutir y cambiar las condiciones. Ejm: 1. Según la Forma como se Discuten las Condiciones.6. no hay posibilidad de discutir las condiciones. en un tipo. En últimas por el contenido del contrato. Contrato de Seguros: La compañía de seguros fija las condiciones y la otra parte acepta. TÍPICOS: Aquellos contratos que están enmarcados en un precepto normativo. Ejm: Compraventa. encajen en un enunciado normativo. en el cual se pueden pedir rebaja o acordar dinero. ATÍPICOS: Aquellos contratos que no encajan en ningún enunciado normativo. los Contratos son: Según como las partes discuten las condiciones del contrato y el cumplimento de las obligaciones de: tiempo. los describe. no están descritos en la legislación. d. el donde). calidad que es esencial ya que es imposible que sea gratuito. es decir. como cuando se compra la suerte en la 3 César Cesar Gómez Estrada. el comprador adquiere un derecho personal contra su vendedor. y ello es así. b. Bogotá: Editorial Temis S. 5 Cesar Gómez Estrada. 2008. 2008.A. P 4. (Art 1497). oneroso y por regla general conmutativo”. Civil se deduce que “la compraventa no genera sino obligaciones entre las partes.6 “El contrato es oneroso porque tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes”. 8 . De los principales contratos civiles. Las partes pueden supeditar el perfeccionamiento del contrato al acuerdo de voluntades en torno a cuestiones distintas a la cosa y al precio. no únicamente en torno a estas. Si lo vendido es un bien raíz. sino apenas antecedente causal del modo de la tradición. De los principales contratos civiles. o una servidumbre o los derechos que se tengan en una sucesión hereditaria. 2008. mutación esta que no priva al contrato de su naturaleza de compraventa. (Art 1857). cuyo contenido es la obligación que este contrae de transferir a aquel el dominio de la cosa vendida”4 Art 1850 Cód. no en dinero si no consta. Del Art 1849 Cód. además del acuerdo de voluntades será necesario el otorgamiento de una Escritura Pública para que pueda tenerse por perfeccionado el contrato. porque: a.5. no lo es que efectivamente se pague en dinero. En ocasiones el contrato envuelve una perspectiva incierta de ganancia o en general un alea. Bogotá: Editorial Temis S.A. y hace nacer las obligaciones correlativas. al igual que ocurría en el derecho romano. Bogotá: Editorial Temis S. “No es modo de adquirir el dominio. el mero acuerdo de voluntades acerca de la cosa vendida y de su precio produce el perfeccionamiento de aquel. Celebrado el contrato. El contrato de compraventa es bilateral.De lo anterior se deduce que el contrato de compraventa tiene dos elementos el primero que hace referencia al precio y el segundo que hace referencia a la cosa. P 3 4 Cesar Gómez Estrada. P 4 y 5. pues por medio de una convección posterior las partes pueden acordar datio in solutum (dación en pago) en virtud de la cual quede facultado el comprador para pagar. “Siendo por regla general la compraventa un contrato consensual.. que apenas es fuente de derechos personales. De los principales contratos civiles. P 31 6 Cesar Gómez Estrada. Civil es necesario que se estipule en dinero. Se dice que por regla general. en tal caso el contrato no se perfecciona sino cuando se produzca el acuerdo respecto a dichas cuestiones accidentales”3 **.A. De los principales contratos civiles. 2008.A. Bogotá: Editorial Temis S. De lo anterior deducimos que es el dinero. y 5. se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero. el contrato de compraventa está regulado en los artículos 905 al 967. 10 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. 2008 P 1. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pedir la resolución o el cumplimiento. 10. 2008. Una vez que la moneda fue acogida. Es decir que la obligación del vendedor va más allá de la simple entrega al considerarse que la esencia de este negocio jurídico es la obligación y la intención de transferir la propiedad por parte del vendedor.2004 P 17. sino el de permuta. 9 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. y venta en el caso contrario”9 Para los efectos de este artículo se equipararán a dinero los títulos valores de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. Si se hace la entrega pero no se transmite el dominio. Bogotá: Editorial Temis S. El artículo 905 del Código de Comercio: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. sino que exige la transferencia del dominio del bien.hipótesis de que trata la parte final del Art 1869 la compraventa también puede ser un contrato aleatorio”7 Hay que recordar que el contrato de compraventa no es el más antiguo de los contratos. en ambos casos con indemnización de perjuicios. el contrato de compraventa empezó a tener su nacimiento. y de adquirirla por parte del comprador. José Alejandro Bonivento Fernández. no se ha cumplido con la obligación principal de dar. 2008 P 1 y P2 9 . ósea en el intercambio de una cosa por otra. ya que las relaciones comerciales de las comunidades primitivas se basaban básicamente en el trueque. P 5 8 Alberto Tamayo Lombana. 2008.A. es el que impone la característica fundamental de este acto jurídico.A. “ Alcance de la palabra dar del artículo 1849: ¿qué es dar? Alrededor de este tema hay dos corrientes igual de importantes como a la vez opuestas a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 7 Cesar Gómez Estrada. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. pudiendo el comprador con fundamento en el carácter bilateral del acto. 8 En el código de comercio. P 3. La que sostiene que cuando el código civil habla de dar no significa tan solo entregar. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. no transmite la propiedad.(…) Para que el contrato exista basta que haya la intención de transferir y adquirir el Dominio. las obligaciones del vendedor se reducen a dos: 15 1. la compraventa es el título y la calidad de dueño se adquiere por cualquiera de los modos establecidos en el artículo 673 del Código Civil. 14 De acuerdo con el artículo 1880 Cód. 12 José Alejandro Bonivento Fernández. en lo que a ella se refiere y es necesaria su ocurrencia para la formación del contrato. en sí. esto es. que con la celebración del contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 14José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Editorial Temis S. 2008 P 3. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la posesión pacifica de la cosa. 12 (…. regula la compraventa como fuente de obligaciones.) Nuestro código civil al igual que el chileno.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. para que ello opere se requiere que el vendedor sea el dueño de la cosa. 11 José Alejandro Bonivento Fernández. 10 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Para hacerlo tiene que hacer la tradición de la cosa. es indispensable que dé la cosa vendida. En Colombia es diferente pues se exige un modo.13 (…. se concreta con la entrega de la cosa. 15 César Cesar Gómez Estrada. fuera de las obligaciones que impone. luego. tan solo obligaciones. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Civil. No ocurre lo mismo en Francia. La que sostiene que Dar es sinónimo de entregar o sea que el vendedor cumple su obligación haciendo entrega de la cosa y garantizando. se debe hacer la transferencia del dominio. 2008 P 4. como tal genera obligaciones. 2008. que frente a los muebles. P 57.) Esto indica que es el modo el que hace propietario de la cosa vendida al comprador y en manera alguna el contrato de compraventa. Pero para que el vendedor cumpla su obligación personal. 2008 P 2. por cuanto allá se considera la compraventa como título y modo. que acarrea como dijimos. Él contrajo una obligación de dar y debe cumplirla. El dominio se adquiere por medio de la tradición o la prescripción. si es inmueble por medio de la inscripción en la oficina de registro respectiva (artículo 756 y concordantes)11 b. Vendedor y comprador se vinculan bajo los efectos de un título que. 13 Ibídem. La Entrega o Tradición. El contrato. si es mueble en la forma prevista por los artículos 754 y 755 del código civil. modernamente.2.tanto civil como comercial – tiene sus características que se desprenden de la naturaleza del acto jurídico. completamente. como contrato bilateral. pero no en relación con la tradición 17 Necesidad de Modificación: Si consultamos. Las principales son: a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 4.16 No se desconoce que. 17 Ibídem 18 José Alejandro Bonivento Fernández. 19 Ibídem 20 José Alejandro Bonivento Fernández.19 (…) Si bien es cierto que no hace referencia a la entrega de la cosa puesto que se supone que la entrega es de la naturaleza de la compraventa. frente al incumplimiento de las obligaciones del vendedor o sea frente a la no entrega de la cosa vendida. la discusión que suscita el empleo del vocablo dar que hace el Código Civil.) Evento. debe transferir el domino al comprador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Es Bilateral: Nacen contratantes. 11 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El Saneamiento de la Cosa Vendida. se cumple no solo bajo las condiciones del artículo 756. 2008 P 6. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Preceptúa el Articulo 905 de la materia: “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero”. Entonces. superó. 2008 P 5. lleve envuelta la condición resolutoria de que trata el artículo 1546 del Código Civil. (…. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sino que exige la entrega física para que el comprador entre en posesión de la cosa. obligaciones reciprocas para las partes 16 José Alejandro Bonivento Fernández.21 (…). que cuando se trata de inmuebles. además. resulta incontrastable que el vendedor se obliga a entregar la cosa y a transferir la propiedad sobre la misma20 CARACTERÍSTICAS: La compraventa . tenemos que convenir en que la obligación del vendedor no se debe limitar a la entrega de la cosa sino que. sin hesitación alguna. la finalidad jurídica de la compraventa.18 Definición de la Compraventa Comercial El Código de Comercio. y oneroso. 22 Ibídem. 23 José Alejandro Bonivento Fernández. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio. Art 1546 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.  de todos los bienes presentes o futuros de una persona (en total o en cuotas) debidamente relacionados y. haciendo del contrato de compraventa un contrato solemne en determinados casos:  como la venta de bienes inmuebles o servidumbres. en la precitada norma. 12 . es responsable de la leve en los contratos que se hacen para beneficio 21 José Alejandro Bonivento Fernández. el solo consentimiento de la partes sobre los extremos anotados perfecciona el contrato. Civil: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Es Oneroso: En la compraventa ambas partes pretenden una utilidad gravándose recíprocamente. gravándose cada uno a beneficio del otro”. 2008 P 6 y 7. Dentro del carácter oneroso es. como cuando se compra una cosecha. el alcance de las prestaciones. establece unas excepciones al carácter consensual. cuando tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes.C Art 1496 Cód. cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”. Civil: “El contrato es unilateral cuando una de las partes se obliga para con otra que no contrae obligación alguna. o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. conmutativo. esto es.  venta de una sucesión hereditaria  de derechos de herencia. Art 1604 Cód. b. generalmente. sin embargo Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” manifiesta que el código civil.Art 1496 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. y bilateral. Esto es la regla general. Civil: “El contrato es gratuito o de beneficencia cuando sólo tiene por objeto la utilidad de una de las partes. sin precisar los efectos de la producción.23 Art 1497 Cód. Excepcionalmente es aleatorio. Civil: “El deudor no es responsable sino de la culpa lata en los contratos que por su naturaleza solo son útiles al acreedor.22. Civil: Aplicación práctica Art 1546 C. Es Consensual: La compraventa se perfecciona y se refuta perfecta desde el momento en que las partes han convenido en la cosa y en el precio – artículo 1857 del código civil -. ya que las partes conocen ordinariamente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P6.  La venta solemne de origen convencional  las ventas hechas por ministerio de la justicia c. sufriendo la otra el gravamen. la prestación es susceptible de ejecutarse inmediatamente en forma instantánea. d. Y desde luego el contrato de compraventa queda clasificado como contrato Individual. La prueba de la diligencia o cuidado incumbe al que ha debido emplearlo. Es de Libre Discusión: (…) Esto es evidente. o que el caso fortuito haya sobrevenido por su culpa. de libre discusión. 27 Elementos del Contrato de Compraventa: Art 1501 Cód.2004 P 24.recíproco de las partes. Es Principal: No requiere de otro acto jurídico para su conformación y subsistencia. las que son de su naturaleza. f. El deudor no es responsable del caso fortuito. y de las estipulaciones expresas de las partes”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. porque sólo genera derechos y obligaciones a favor de las partes que lo celebran. el contrato se perfecciona y comienza a ejecutarse 24. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.25 e. 26 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se entiende sin perjuicio de las disposiciones especiales de las leyes. a menos que se haya constituido en mora (siendo el caso fortuito de aquellos que no hubieran dañado a la cosa debida. Civil: “Se distinguen en cada contrato las cosas que son de su esencia. El vendedor señala la cosa. 2008 P 7 27 Alberto Tamayo Lombana. y accesorio. pero el comprador puede convenir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Y es de libre consentimiento. Son 24 José Alejandro Bonivento Fernández. 25 Alberto Tamayo Lombana. cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación principal. de otra manera. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 7.. Art 1499 Cód. etc. g. sin embargo.. Todo lo cual. la prueba del caso fortuito al que lo alega. fija el precio. Civil: “El contrato es principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra convención. Es Nominado: El código civil define y regula esta clase de contrato. si hubiese sido entregado al acreedor). en un solo acto.2004 P 23. salvo las excepciones conocidas. y de la levísima en los contratos en que el deudor es el único que reporta beneficio. de manera que no pueda subsistir sin ella”. 13 . Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. mediante el principio de de la libre discusión (…) 26. Es de Ejecución Instantánea: Cuando las partes expresan su voluntad sobre la cosa y el precio. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. y las puramente accidentales. consentimiento. sin necesidad de una cláusula especial. Artículo 1502 Cód. - Requisitos Concepto: La compraventa está sujeta a los requisitos generales de todo contrato o acto jurídico (artículo 1502 del Código Civil): capacidad. Las Obligaciones Accidentales: son las que. Es de la Naturaleza del Contrato: aunque no haya estipulación expresa. Art 1898 Cód. y son accidentales a un contrato aquellas que ni esencial ni naturalmente le pertenecen. 2008 P 7. naturalmente NO le pertenecen. 2008 P 8. sin ser esenciales. siempre que en ese pacto haya habido mala fe de parte suya”. se imponen las partes expresamente como el plazo. la cosa y al Ejemplo: (A) tiene la obligación de traditar y (B) tiene la obligación de pagar el precio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. objeto y causa lícitos (…)28. 29 José Alejandro Bonivento Fernández. se entienden pertenecerle. Civil: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción. el pacto de reserva de dominio. La cosa y el precio son los elementos esenciales. Civil: Requisitos para todo Acto de Voluntad. o degeneran en otro contrato diferente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. FORMAS Y REQUISITOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Articulo 1857 CC. 1. Son Cosas Esenciales: Consentimiento respecto a precio.de la esencia de un contrato aquellas cosas sin las cuales. El contrato de Compraventa se perfecciona por el acuerdo de voluntades respecto de cosa y precio. 14 . la condición. - Capacidad Generalidades: Al tenor del concepto que trae el artículo 1502 del Código Civil. 3. son de la naturaleza de un contrato las que no siendo esenciales en él. (Bienes Muebles). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los efectos son los derechos y obligaciones que ella genera para los contratantes. la capacidad legal de una persona consiste en poderse obligar por sí misma y sin el consentimiento o autorización de otra29 28 José Alejandro Bonivento Fernández. y que se le agregan por medio de cláusulas especiales”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la obligación de saneamiento de la evicción y de los vicios ocultos por parte del vendedor. 2. o no produce efecto alguno. excepto aquellas que la ley declara incapaces”.Cargo que Ocupa. Las incapacidades son de interpretaciones estrictas. Hay personas que son capaces: pueden emitir libremente su consentimiento y la ley se las quita para realizar ciertos actos. Por ejemplo: un menor cuando realiza un acto jurídico. Incapacidad Especial: .) Articulo 1504 de nuestro estatuto civil: “Las incapacidades especiales consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas 15 . Incapacidad Especial. Simples: Cuando le está vedado comprar o vender.Capacidad para celebrar la Compraventa: Articulo 1503 Cód. está consignado en el artículo 1851 del código civil. Las incapacidades para celebrar el contrato de compraventa son dobles o simples.Función que Desempeña.Parentesco. este puede ser convalidado cuando cumpla la mayoría de edad.Dobles: Cuando la persona no puede en absoluto ni vender ni comprar. Civil Concepto: El principio de la capacidad. Leer artículos 1852 al 1856 Cód. Civil: Personas Capaces: Son hábiles para el contrato de ventas todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato. Concordar con el Articulo 1851 Cód. Sordomudos. Dementes. Son las personas capaces que pueden emitir un consentimiento. b. para todo negocio civil. Si falta de capacidad: a. no pueden haber incapacidades convencionales.Vinculo. Nulidad Relativa: Los actos pueden ser convalidados por una ratificación o por el paso del tiempo. . a. (…. previsto en el ordenamiento civil. b. disipadores bajo interdicción. no hay incapacidades por analogía la incapacidad proviene de la ley. . . que no pueden darse o entender por cualquier medio inteligente. pero el legislador se los quita para evitar problemas. Civil: “Toda persona es legalmente capaz. cuando dice: “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo”. Nulidad Absoluta (Dependiendo si la incapacidad es relativa o absoluto): Impúberes. )Esto significa que los hijos emancipados en general. 2008 P 13. 32 José Alejandro Bonivento Fernández. (…) pueden celebrar valida y libremente contrato de compraventa con sus padres. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. desapareció en virtud de la Sentencia de 10 de febrero de 1999. no puede ser sobre bienes sociales. proferida por la Corte Constitucional. 16 .personas para ejecutar ciertos actos”. que declaró inexequibles los aportes de los mencionados preceptos que señalaban la nulidad absoluta en la venta entre cónyuges. la ley no lo prohíbe. Es 30 José Alejandro Bonivento Fernández. en razón del vínculo matrimonial que consagraban los artículos 1852 del Código Civil.32 De esta manera el referido artículo habla de los hijos de familia. por motivo del nexo matrimonial. Civil dice. o sea el que todavía se encuentra bajo la patria potestad y. para celebrar compraventa tanto de muebles como de inmuebles (….) El acto en sí mismo no tiene nada de ilícito. 1. 33 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (…. 31 José Alejandro Bonivento Fernández. por ende. Es válida la compraventa sobre bienes propios. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. no existe en la actualidad incapacidad alguna. 33 (…. sobre la prohibición. 2008 P 15. Venta entre Padre e Hijo de Familia: El artículo 1852 Cód.)31. “son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sino que declara que no puede ser ejecutado por ciertas personas. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 14 y 15. Civil ha fijado el alcance de la incapacidad para comprar y vender entre el padre y el hijo de familia. - Situación normativa actual La Venta entre Cónyuges: Todo lo expuesto en el pasado. cuando establece que es nulo el contrato de venta entre padre y el hijo de familia. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pero en el sentido que estos se encuentran sometidos a la patria potestad. no se ha emancipado. con efecto de nulidad absoluta. 2008 P 9. 906 del Código de Comercio y 3 de la Ley 28 de 1932. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Es decir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 30 Clases de Incapacidades Especiales: El Artículo 1851 Cód. está precedida de 34 Ibídem.) Padre y madre están frente al hijo menor en el mismo grado de prohibición. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Se pretende que toda venta. pero dadas las circunstancias actuales. 36 Si la venta versa sobre bienes inmuebles. Los Administradores de Establecimientos Públicos: Dice el Artículo 1853 Cód. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Ampliación de la Incapacidad (…. (…) puesto que la patria potestad será ejercida por el adoptante 35. por parte de los administradores de establecimientos públicos. esta prohibición se hace extensiva a las madres. 2. 35 José Alejandro Bonivento Fernández. tanto de bienes muebles como de inmuebles. lo que hizo el legislador fue proteger el patrimonio del menor (por qué no va hacer equivalente el $ que se da). Es esta una prohibición para vender. salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”. de los bienes que forman parte de lo que administran. 17 . pero adicional como el padre es el administrador del usufructo de los bienes de cada hijo y como es suyo el usufructo no se puede comprar (Compra de Cosa Propia). la madre jamás hubiese podido ejercer la patria potestad. Efectos de esta Prohibición La venta que se celebre entre padre e hijos de familia produce nulidad absoluta. Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” el Artículo 288 del código civil era muy claro al referir esta prohibición únicamente al padre pues por la naturaleza que este tenía en ese momento histórico. (…. Civil: “se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran y cuya enajenación no esté comprometida en sus facultades administrativas ordinarias. porque no hay acuerdo de voluntad. 2008 P 17. 2008 P 17 36 José Alejandro Bonivento Fernández. que tiene su fundamento en la protección que el estado da a sus bienes.) También se debe extender esta prohibición al padre adoptante frente al hijo adoptivo menor de edad.importante resaltar que se trata del hijo emancipado por haber llegado a la mayoría de edad (…)34 Es nulo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. deberá ser autorizada por el juez con conocimiento de causa. ya que el día de hoy padre y madre se encuentran en igualdad de condiciones frente al hijo no emancipado. porque la ley les ha quitado la capacidad de realizar contrato de Compraventa de los bienes que administran. bien por mandato directo o bien por autorización de la autoridad competente. Es decir se les prohíbe comprar bienes a esos funcionarios cuando han intervenido en el proceso de la venta de ese bien en pública subasta. 2008 P 20. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 38 3. el efecto que produce es la nulidad relativa y no la absoluta. 40 El numeral 7 del artículo 906 del código de comercio al hablar de las incapacidades para comprar. 41 José Alejandro Bonivento Fernández. jueces. 2008 P 19 40 Ibídem. porque a pesar de ser mayor de edad y tener el pleno uso de sus facultades. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. sino tiene esa autorización es que se considera incapaz especial. (…. Civil va más allá en las incapacidades de los funcionarios públicos. Ministros. Asamblea Departamental. 2008 P 18.autorización expresa. por Ejm: Concejo Municipal. Efectos de esta incapacidad: Si el contrato puede ser saneado. en materia comercial. requiere autorización. incorporando la prohibición a Magistrados de la Suprema Corte. Los Funcionarios o Empleados Públicos con Jurisdicción: A los funcionarios públicos. 18 . requiere de autorización para hacerla. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. señala entre los que no pueden comprar directamente ni por interpuesta persona a los abogados “respecto de los bienes en cuyo litigo hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio” (…. Esta es la norma general que contempla a todos los funcionarios públicos (….) Sin embargo el artículo 1854 Cód. Presidente de la República).). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. secretarios. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.41 37 José Alejandro Bonivento Fernández. 39 José Alejandro Bonivento Fernández. en el artículo 1854 del Código Civil. para comprar los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio. 2008 P 19. Gobernadores. no pueden disponer libremente de esos bienes. se les prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. aunque la venta se haga en pública subasta (…). 38 José Alejandro Bonivento Fernández.37 En este caso se encuentran: (Alcaldes.)39. por autorización posterior de la autoridad competente. (…. esta incapacidad acarrea nulidad absoluta (…). 42 Todo esto con el fin de lograr una “Transparencia”. en su calidad de acreedor. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Efectos de esta prohibición. 19 . porque si no lo hace y quedare una duda sobre la parte compradora estará viciado de nulidad absoluta (…) 44. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.Y con fundamento en este texto. 45 José Alejandro Bonivento Fernández. sino para la institución que representan. - SENA. 43 Opt. Extensión de las inhabilidades en razón de Cargo (…. se requiere que esas personas sean ajenas a ese proceso. - Jueces de Ejecución.45 Efectos de estas Inhabilidades 42 Ibídem. conociendo de alguna ejecución y teniendo el doble carácter de juez o de prefecto y acreedor. por si o por interpuesta persona” (…). sí pueden adquirir dichos bienes pero no para ellos. 2008 P 21. hiciere posturas a las cosas puestas en subastas. Indiscutiblemente. - Corporaciones Autónomas. 44 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. expresándolo con claridad en el acto. - Contralores. podemos concluir que si existe incapacidad para los abogados para adquirir aquellas cosas en cuyo litigio hayan intervenido y se vendan a consecuencia del mismo. Los funcionarios que tiene Jurisdicción Coactiva (Recaudan tributos como por Ejm: la DIAN). pero no por su cuenta si no con base en el crédito que por jurisdicción coactiva cobra. o sea de la entidad de derecho público correspondiente.) En el artículo 9 del decreto 222 “son inhábiles para contratar con la respectiva entidad. Cit. - ICBF. que no tengan ningún interés. cuya circunstancia debe expresarse con claridad”. puede hacer las posturas. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.) Siendo el juez representante a la vez del acreedor. 43 Excepción: De la parte final del Artículo 1854 del código civil: “Queda exceptuado de esta disposición el empleado con jurisdicción coactiva que. 2008 P 22. ni con autorización. comprenden la (…)46. contratación el artículo 8 frente a las compraventa (….Tratándose de inmuebles la prohibición es total de suerte que no podrá el guardador adquirir. Quienes fueron miembros de la junta directiva o consejo directivo o servidores públicos de la entidad contratante (…) 48. (…). Los Tutores y Curadores en relación con los bienes del Pupilo: a. nuevo estatuto de la administrativa. en establece inhabilidades e incompatibilidades para contratar entidades estatales. 2008 P 24 48 Ibídem. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. ni tomarlos en arrendamiento. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por cualquier persona o declarada de oficio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que derogo el Decreto 222 de 1983. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. A los guardadores -tutores y curadores. 2008 P 25.) Por su parte el artículo 8 ibídem señala que: tampoco podrán participar en licitaciones o concursos ni celebrar contratos estatales con la entidad respectiva. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. esta clase de bienes del pupilo. por consiguiente.) Las causales de inhabilidades e incompatibilidades. 46 José Alejandro Bonivento Fernández.Ahora bien. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por el Agente del Ministerio Publico. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (Articulo 501 inciso 1° del código civil). 49 José Alejandro Bonivento Fernández. 50 José Alejandro Bonivento Fernández. la Ley 80 de 1993.) 50. en los casos previstos en el derecho civil y en el comercial (…)49.no les es licito comprar parte alguna de los bienes de sus pupilos. 4. 20 . 51 Ibidem.51 Esto es para que haya buen manejo y una buena administración. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que. (…. (…. que puede ser alegado por las partes.47: a. Efectos de estas inhabilidades Dispone el artículo 44 de la ley 80 de 1993 que son nulos absolutamente los contratos del estado.. 2008 P 23. 2008 P 26. El Artículo 1855 del código civil enfatiza en que el tutor no puede comprar los bienes raíces de su pupilo en ningún caso. la celebración de un contrato de compraventa quedaría afectada de nulidad absoluta. 47 José Alejandro Bonivento Fernández. c. Estas prohibiciones son absolutas. sea que la compra o venta trate sobre muebles o inmuebles.54 De acuerdo con lo expresado. 55 Ibídem. a lo dispuesto en el artículo 2170” (…). Cit. 53 Opt. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. este podrá celebrarse válidamente evitando la nulidad absoluta (…). En ningún caso podrá el albacea comprar bienes raíces de la sucesión o tomarlos en arrendamiento. b. 54 José Alejandro Bonivento Fernández. El artículo 1856 del Código Civil señala otra clase de incapacidad: “los mandatarios los síndicos de los concursos. tenemos que distinguir: con relación a los mandatarios y a los síndicos de concurso la nulidad es relativa. 2008 P 27. si los hay. por cuanto se puede celebrar por autorización de las partes que la ley trata amparar (…. comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender. (…. 53. b. sino fuere con aprobación del mandante”(…. 21 . la nulidad es relativa 52. o del juez. solo podrá realizarlas con autorización de los otros albaceas no inhabilitados. (Articulo 1351 del código civil). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.). No podrá el mandatario vender de lo suyo al mandante lo que le esta ordenado comprar. resalta Cesar Gómez estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” la nulidad es relativa porque si el negocio se realiza con la autorización de otros guardadores generales.) Este Articulo dispone que: “No podrá el mandatario por sí o por interpuesta persona. o del juez en subsidio.Efectos Cuando la compra se realiza sobre bienes muebles.). Los Albaceas y los Mandatarios: Administradores de una herencia (Albacea). 55 Por eso en este Artículo se establece lo siguiente: a. Mandatario. Si la compra trata sobre bienes inmuebles la nulidad es absoluta (…). y los albaceas están sujetos en cuanto a compra y venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos. ni vender de lo suyo al mandante lo que este le ha ordenado comprar. No podrá el mandatario. A los albaceas le son aplicables las normas de los Artículos 484 y 501 del código civil. En cuanto a la compra o venta de bienes muebles. por si ni por interpuesta persona comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender. Cit. Cesar Gómez Estrada se refiere a este punto de la siguiente forma: 52 Opt. y el 1351 en cuanto coloca a dichos albaceas bajo el artículo 501. 2170. Bogotá: Editorial Temis S. esta tesis sostiene que el planteamiento del articulo 1351 al poner a los albaceas bajo el articulo 501 limita su aplicación al caso específico de que entre los herederos exista algún incapaz y su efecto sería una nulidad absoluta. 2008 P 28. será similar a la de los curadores o guardadores. mientras que para el resto de casos o circunstancias más generales aplicamos el articulo 1856 cuyo efecto seria únicamente la nulidad relativa. como a la del Art 1351. ya se trate de los lotes intermedios reservados por el Artículo 52 del Código Fiscal o de los no reservados. que preceptúa: “Los gobiernos extranjeros que mantengan misión diplomática en la República. el edificio destinado a alojar su respectiva delegación. Segunda tesis: Según esta tesis no existe conflicto de incompatibilidad entre los artículos 1351 y 1856. pueden adquirir en propiedad o construir en la capital de ella. únicamente a colombianos de nacimiento (…)”58 c. 22 . Incapacidades Especiales en la Compraventa Comercial. Con la Ley 39 de 1918 establece una excepción. El art único de la Ley 2ª de 1886 establecía que “en Colombia no es transferible la propiedad raíz a gobiernos extranjeros”. La primera aparece con el mandato del artículo único de la Ley 39 de 1918..Primera tesis: (sostenida por Álvaro Pérez Vives) consiste en que los albaceas NO están sometidos tanto a la norma del Art. cuyo texto reza literalmente que los dispuesto en los Arts. P 19. 56 José Alejandro Bonivento Fernández. esta predica que cada uno tiene su propio campo de aplicación. aclarando así. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. según lo predica el Art. en cuanto hace aplicable a los albaceas la disposición del Art 2170. la importancia cobra esta contradicción consiste en que según el primer planteamiento. 5. que dice: “Los terrenos baldíos ubicados en las costas nacionales y en las regiones limítrofes con las naciones vecinas. podrán ser adjudicados en delante de conformidad con las disposiciones vigentes sobre la materia. La segunda tiene su respaldo en el artículo 5 del Decreto Extraordinario 1415 de 1940. En razón de las Conveniencias Externas e Internas del Estado Colombiano. el albacea podría llegar a adquirir legítimamente un inmueble. Esta es una prohibición que hay que entenderla a nivel del gobierno y no de personas (…)56. 2008. que la situación del albacea frente a la herencia está bajo su custodia. lo que sería absolutamente imposible a la luz del último. 1856 comentado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a. 57 César Cesar Gómez Estrada. 484 y 501 se extenderá a los albaceas. De los principales contratos civiles. frente a los bienes de su pupilo.57 b. siempre que declaren que la República gozara en la misma materia del derecho de reciprocidad”. esta tesis pone en descubierto una contradicción legislativa entre lo Art 1856.A. Los albaceas o ejecutores testamentarios. las ventas hechas en los casos contemplados en los ordinales 2. 23 . son anulables.60 CONSENTIMIENTO Generalidades: El consentimiento es la expresión de la voluntad de las partes acorde con el objeto y el precio. Los administradores de los bienes de cualquier entidad o establecimiento público. respecto de los bienes que se vendan por su ministerio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. respecto de los bienes que administran. haya autorizado el contrato. 3. 5. respecto de los que les haya sido confiado a su cuidado.El Artículo 906 del Código de Comercio: “No podrán comprar directamente ni por interpuesta persona. ni aun en pública subasta las siguientes personas”: 1. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. representantes y mandatarios. 2008 P 28 59 José Alejandro Bonivento Fernández. de los albaceas o ejecutores testamentarios.). 4. 2008 P 30 60 José Alejandro Bonivento Fernández. Por eso un funcionario si puede comprar un bien que se venda en un proceso en que no ha intervenido. respecto de los bienes que sean objeto de su encargo. 2008 P 30 y 31. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. salvo que el representado o el mandante. respecto de los que administran bienes ajenos por la ley o por autoridad. Los representantes y mandatarios. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El mismo concepto es aplicable a los abogados59. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. secuestres etc. “Aquellos que por la ley o por acto de autoridad pública administran bienes ajenos como los guardadores.61 Restricciones 58 José Alejandro Bonivento Fernández. Los funcionarios que ejerzan jurisdicción y los abogados respecto de los bienes en cuyo litigio hayan intervenido y que se vendan a consecuencia del litigio”. en cambio los restantes casos producen nulidad absoluta (…. 6. Efectos: Según el inciso final del artículo 906 del código de comercio. 2.. respecto de los bienes cuya venta les haya sido encomendada. Los empleados públicos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. síndicos. 3 y 4 o sea. administrativa o arbitral. en parte el principio de la autonomía de la voluntad (…). translación o extinción del dominio o cualquier otro derecho real. con la exigencia de la entrega material y la inscripción en el registro terrestre automotor. modificación. su inscripción en el organismo de transito correspondiente. adjudicación. Entonces. En él se inscribirá todo acto o contrato. 2008 P 35. 62 José Alejandro Bonivento Fernández. que la misma ley define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad. Pero el acuerdo 034 va más allá.) La venta de automotores es consensual (…. regulado en la Ley 769 de 2002. quien lo reportará en el Registro de Tránsito nacional Automotor en un término no 61 José Alejandro Bonivento Fernández.64 El Código Nacional de Tránsito.Con todo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El Articulo 94 preceptúa que: “no se podrá transferir vehículo automotor alguno bajo ningún título sin que previamente se haya registrado” (…). 65 Ibídem 24 . siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. siendo oponible esa inscripción ante las autoridades y ante terceros (…). Situación Actual Hemos dicho que el contrato de compraventa es consensual. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. esa libertad individual está restringida por conveniencias generales. señala los precios de ciertos artículos. 63 La Consensualidad en las ventas de vehículos automotores (…. principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”. 65 Estipula el artículo 47 de la misma ley: “Tradición del dominio. limitación. gravamen. medida cautelar. o providencia judicial. por regla general. Así el gobierno. 2008 P 32. 2008 P 31. 2008 P 32. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 63 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.) Acuerdo 034 del 12 de agosto de 1991 del (INTRA).62 Prueba de la Compraventa. El contrato se perfecciona por el acuerdo en la cosa y el precio. La tradición del dominio de los vehículos automotores requerirá. características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 64 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. modificando. por medio de su organismo pertinente. además de su entrega material. trata la tradición de los vehículos automotores. la persona que figure inscrita ante el organismo de transito competente será reputada como propietaria del vehículo automotor. 70 66 Opt. pero la inscripción del título se efectuará ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes.superior a (15) días. - Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo. De esta manera.) “De la misma manera se realizará la tradición de los vehículos automotores. 70 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cit. esto es. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.). (…. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. para que se perfeccione. 2008 P 38. 67 José Alejandro Bonivento Fernández. Venta comercial de vehículos automotores. diciendo que requieren de escritura pública las ventas de los bienes raíces y servidumbre y la de una sucesión hereditaria. (…. 68 José Alejandro Bonivento Fernández. La inscripción en el transito deberá hacerse dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo… (…. no se obtenga con la simple entrega de la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 36. o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores. sea importado o de fabricación nacional. 2008 P 36 69 José Alejandro Bonivento Fernández.).) La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores: entrega material e inscripción. no bastará el documento de venta ni la entrega.) Que la tradición. (….69 Compraventas Solemnes El Artículo 1857 del código civil se encarga de señalar las excepciones al principio de la Consensualidad en la compraventa. 25 . la tradición de un vehículo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado (…).67 De lo expuesto se pueden sentar estas conclusiones 68: - El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual (…). Deberá hacerse el registro del título para que el comprador se repute dueño (…). 2008 P 37. Mientras no se lleven a instrumentos públicos se entiende como no perfeccionados (…). La tradición así efectuada será reconocida y bastará ante cualesquiera autoridades (…). sino que se requiere de la inscripción del título.66 (…. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. - La transferencia. géneros y cantidades. no están incluidos entre los inmuebles que requieren de Escritura Pública para el perfeccionamiento de las ventas (…. como piedras y sustancias minerales de toda clase. no previstas en los casos de excepción señalados en el artículo 1857 de código civil73: a. por Ejemplo: los árboles cuya madera se vende. pues.). 2º del Art 1857 Cód. para. con tal que no comprenda objetos ilícitos (Articulo 1867). Bogotá: Editorial Temis S. los materiales de un edificio que va a derribarse. 2008 P 38. P 20 72 César Cesar Gómez Estrada. los materiales de un edificio que va a derribarse y los materiales que naturalmente adhiere al suelo son considerados. La Excepción a la regla general contemplada en el Inc. aunque los árboles. por expreso mandato del inciso final del artículo 1857 del código civil.Como se Perfecciona el Contrato de Venta: Se encuentra reglamentado en el Art 1857 contiene: a.A. es decir que el contrato de compraventa es de ordinario un contrato consensual. Los frutos y flores pendientes. que se perfecciona por el solo consentimiento de las partes. Las ventas de pública subasta donde la diligencia de remate debe ser recogida por escrito. al tenor de lo dispuesto en el Artículo 656 del código civil.74 Los inmuebles por destinación se adquieren no por Escritura Pública. 74 Ibídem 26 . De los principales contratos civiles. servir de título de adquisición. (…. La venta de todas las especies. Civil: “La venta de bienes raíces y servidumbres y la sucesión hereditaria. como inmuebles. luego. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se rige por el principio de la consensualidad. 71.. 2008. no se reputan perfectas ante la ley. b. Bogotá: Editorial Temis S.A. El contrato no existe mientras no se otorgue la respectiva Escritura Pública.) El Artículo 144 del Decreto 222 de 1983: “La compraventa de inmuebles se efectuara con arreglo al siguiente procedimiento 75: 71 César Cesar Gómez Estrada. la compraventa es un contrato solemne. los materiales que naturalmente adhieren al suelo. b. 2008. Regla General: “La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido la cosa y el precio”. P 20 73 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. En estos casos. 72 Encontramos otros casos de ventas solemnes. mientras no se ha otorgado Escritura Pública”. aunque se extienda a cuanto vendedor posea o espere adquirir. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 42. “Los contratos del Estado se perfeccionan cuando se logre acuerdo sobre el objeto y la contraprestación…”. Sin embargo se deberá dejar la constancia escrita de la autorización. y aun del acuerdo sobre la prestación o remuneración.78 Con las capitulaciones anteriores. se celebrará una promesa de contrato que incluya las especificaciones y detalles del convenio así como el plazo o condición para elevarlo a escritura pública. cuando se declare de urgencia manifiesta. 2008 P 39 76 José Alejandro Bonivento Fernández. se concluye que la compraventa estatal de bienes inmuebles es solemne por ser uno de los casos a los que se refiere el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993(…)79. no con el requisito de la escritura pública. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. lo que permite considerar que la forma preferencial de la contratación estatal es la escrita. Sin embargo. 2008 P 41 27 .1. sin que esto suponga que el contrato revista la forma escrita (…). que es la clásica noción de los contratos consénsuales. en general. Esto estará corroborado con la proclamación que hace el Artículo 39 de la Ley 80 de 1993. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 77 José Alejandro Bonivento Fernández. aquellas que conforme a las normas legales vigentes deban cumplir con dicha formalidad” (…. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.). se prescinde de la suscripción del contrato escrito.77 Por igual. se otorgara la escritura pública de compraventa” (…). 78 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Acordadas con el propietario las condiciones de la compraventa.) El avaluó catastral servirá como base para la negociación. 76 Existen otras excepciones. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por el contrario. (…. enseguida complementa la frase “y este se eleve a escrito”. no bajo el supuesto necesario de la escritura pública pero sí con la consideración sustancial que se recoja la voluntad de las partes en un escrito. Una vez cumplido el trámite anterior en lo pertinente. para la celebración de la compraventa de 75 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 79 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 41. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2. con excepción de aquellos que impliquen mutación del dominio o imposición de gravámenes y servidumbres sobre bienes inmuebles y. En otros términos: será necesario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. o sea. como verdaderas formas abiertas mediante la simple orden previa y escrita (…). “Los contratos que celebren las entidades estatales constarán por escrito y no requerirán ser elevados a escritura pública. solemne. sino. 2008 P 41 y 42. de conformidad con las causales y la declaración prevista en el Artículo 42. como lo preveían las normas anteriores. declarada por administrativo.81 Sin embargo.80. 80 José Alejandro Bonivento Fernández. 2 del presente (1857) no se reputa perfecta hasta el otorgamiento de la Escritura Pública o privada. podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya principiado la entrega de la cosa vendida”. sirva para establecer la responsabilidad de los funcionarios en la celebración de los contratos (…). en cuyo caso bastaría la constancia escrita de la autorización impartida por la entidad estatal contratante (…. mencionados en el mismo parágrafo. Cit.84 Es decir. por el jefe o representante legal de la entidad estatal o por el funcionario en que se hubiese delegado la ordenación del gasto. 2008 P 43. las entidades estatales. En la compraventa de bienes muebles. P 22. tratándose de la compraventa de muebles.A.). pueden ser ordenados previamente y por escrito. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S.82 De la misma manera queda excluida de la forma escrita la compraventa de muebles que tenga motivo de urgencia manifiesta. 85 Ibídem 28 . el avaluó. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que las partes pueden por su propia voluntad convertir en solemne un contrato de venta que a luz de los principios legales es meramente consensual. deben hacerlo con las personas naturales o jurídicas que figuren en el Registro de Proponentes de inscritos que lleve la Cámara de Comercio de su jurisdicción (Artículo 22 de la Ley 80 de 1993). Tal vez. 82 Ibídem 83 Opt. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 83 Venta de Muebles condicionada al Otorgamiento de Escritura Pública o Privada El Art 1858 Cód. según el caso. cuyos valores se relacionan en el parágrafo del 39 y se determinan en función de los presupuestos anuales. pero no con el carácter vinculante del máximo o el mínimo para la adquisición o venta. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.inmuebles. 84 César Cesar Gómez Estrada. el bien del Agustín Codazzi o bien del experto. 2008 P 43 81 José Alejandro Bonivento Fernández. a partir del 28 de Octubre de 1994. Civil: “Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que enumeradas en el inc.85. 2008. 2008. Bogotá: Editorial Temis S.Precio = Se Perfecciona Obligaciones del Vendedor: Entregar. en últimas es la manifestación de lo que las partes quieren. en otras palabras es protocolizar la Escritura Pública. Aquí todavía no hay Escritura Pública. Prueba del Contrato de Compraventa Cuando el contrato de compraventa es solemne. 2. cuando se firma es que está de acuerdo con lo que está escrito.A.A.Recepción: Es la percepción de las declaraciones que se hacen ante el notorio. porque no se ha protocolizado. Contrato de Compraventa: Cosa. por eso no es una forma de perfeccionamiento del contrato de Compraventa. 88 El Código Procedimiento Civil dejo a un lado el sistema de tarifa legal de prueba y tiene en cuenta el de la apreciación de la pruebas conforme a las reglas de la sana crítica. 29 . sino se “otorga”. 89 César Cesar Gómez Estrada. Extensión: Imprimir en papel notarial.Sanear Diferente (=/=) Obligaciones del Comprador: Pagar el Precio No hay contrato de Compraventa de bienes raíces. el interesado no puede demostrar el contrato sino con prueba de confesión. Ninguna otra prueba puede suplirse esa escritura. su existencia no puede ser demostrada sino con la exhibición pública en que conste. P 26.2004 P 32 y 33 87 César Cesar Gómez Estrada. 2008.A. 88 César Cesar Gómez Estrada. 89 ETAPAS DE PERFECCIONAMIENTO DE LA ESCRITURA PÚBLICA: 1. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. De los principales contratos civiles. 2008.86. 3.Artículo 1880 del Código Civil Entrega: Una obligación del vendedor. P 24. De los principales contratos civiles. 86 Alberto Tamayo Lombana. P 25. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. Es la firma de las partes en relación con el documento que ha sido extendido. 87 A falta de documento. Bogotá: Editorial Temis S. Otorgamiento: Es la manifestación de los otorgantes en relación con el contrato celebrado. la constitución de servidumbres y la sucesión hereditaria. De los principales contratos civiles. si no hay Escritura Pública no hay Compraventa. hay actos que son consensuales pero las partes lo pueden volver solemnes. Se deja libertad para pactarse lo contrario. entonces la ley entiende que deben concurrir a ese pago por mitad. pero no se pueden quitar.90 Gastos en que incurren en el otorgamiento y la protocolización de la Escritura Pública. cuando las partes fijan un acto por Escritura Pública. Se pueden dar más requisitos de los que exige la ley. Escritura Pública: Se demuestra que soy comprador. Es una solemnidad sin la cual no existe el acto. Artículo 1858 del Código Civil: Da la oportunidad de retractarme. 91 90 César Cesar Gómez Estrada. mientras una parte no cumpla la solemnidad. COSTAS DE LA ESCRITURA PÚBLICA: Artículo 1862 del Código Civil: Las partes pueden estipular lo que a bien tengan respecto a la proporción en que habrán de concurrir para el pago de esos gastos. 2008 P 58. esas costas se deben pagar por partes iguales entre comprador y vendedor. Certificado de Tradición: Se demuestra que soy Propietario. El contrato de Compraventa de bienes raíces. No todos los actos son solemnes. Bogotá: Editorial Temis S. Autorización: Es la firma del notario en prueba de que se han cumplido las demás etapas y ordena: 5. Pero si nada estipulan al respecto. 30 . DOBLE FUNCIÓN DE LA ESCRITURA PÚBLICA: 1.A.4. De los principales contratos civiles. se establece que salvo acuerdo de las partes. porque es un requisito de formalidad. 91 José Alejandro Bonivento Fernández. cuando hay protocolización de la misma. 2. se vuelve el contrato consensual en formal. por ejemplo: (X) quiere comprar a (Y) un carro y le pide que sea por Escritura Pública. pero con un sentido convencional. e inclusive pueden convenir en que dichos gastos corran por cuenta de solo una de ellas. protocolizar es guardar en la notaria el documento original. Protocolizar: Insertar en el protocolo (Libros que se confirman con los documentos que firma el notorio). Es un medio de prueba. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P 29. 000. 2008 P 58. 31 . se rigen por las normas especiales. Modalidades de la Compraventa Reglas Generales: Según el Artículo 1863 del código civil.000. esto puede ser modificado por el querer de las partes. Compraventa con Arras: (…. en su Artículo 14: “Los derechos de registro de las venta y otros contratos los pagaran los vendedores u tales escrituras. se ha generalizado y aun costumbre de que este impuesto lo paguen las partes. No obstante. Las otras modalidades.000+ copias. cuenta o medida. Inicialmente era un anillo – annulus. a prueba. Pago de Impuestos 6. al peso. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. derechos notariales $250. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. etc. Artículo 14 de la ley 39 de 1890: vigente establece que los gastos de tradición estarán a cargo del vendedor. la venta puede ser: pura y simple o bajo condición suspensiva o resolutoria. pero el ESTATUTO TRIBUTARIO dice que los $600. a no ser que las partes hayan convenido otra cosa”. como la venta con arras. para un total de $900.A. debió haberlos pagado el vendedor. puede nacer a plazo para la entrega de la cosa o del precio y puede tener por objeto dos o más cosas alternativas. El vendedor le dice al comprador 50%. el impuesto de retención en la fuente se paga $600. sobre muestras. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 93 José Alejandro Bonivento Fernández.000. P 29. Impuestos de Retención en la Fuente Ejemplo: Contrato de Compraventa de un inmueble por $60.) Constituían la prueba de su celebración. por De esta manera se estableció que los gastos de registro son por cuenta del vendedor. 94 José Alejandro Bonivento Fernández.92 1980. 2008.000.que debía exigir el comprador como manifestación de querer el contrato y como prueba de su celebración (…) 94 92 César Cesar Gómez Estrada.000. De los principales contratos civiles. 93 Hay disposición legal algunos gastos están a cargo del vendedor: 5. 2008 P 44. Bogotá: Editorial Temis S.La Ley 39 de escrituras de otorgantes de expresamente consolidado la mitad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 98 En otras palabras permiten asegurar el contrato. Las Arras que se dan no son garantía del contrato de compraventa. Tener la certeza de que el negocio se va a realizar 2. podían las partes. 2. o son parte del precio que se da en señal de quedar convenidas las partes. 2008 P 44. Cit. pero confiriendo la oportunidad para que las partes se retractaran o deshicieron su acordado (…)95 Dadas las arras como garantía de la celebración o ejecución del contrato. durante el tiempo de vigencia del pacto. Todo volvía al estado anterior (…)96 Las arras sirven97: 1. Como garantía de la celebración. 32 . (Artículo 1859 del código civil). No pueden retractarse o arrepentirse. En otras palabras no son más que una suma de dinero o cosa que acuerdan las partes como prueba para: 1. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Las arras podían servir como medio de garantía de la celebración de un contrato. 2008 P 46. quedara perfecta la venta”. Constituye un signo ostensible o prueba de la celebración del contrato de venta. 95 José Alejandro Bonivento Fernández. perdiéndolas quien las dio o entregándolas dobladas quien las recibió. sino señal inequívoca de que la venta se celebró y por lo tanto ninguna de las partes tiene facultad para retractarse. Posibilidad de retractarse Clases Las Arras pueden ser de 2 clases de acuerdo con su finalidad: 1. 98 José Alejandro Bonivento Fernández. desistir del contrato. Definición Consisten en dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato. 96 Ibídem 97 Opt. hacen parte del precio y por esta razón no se van a perder. dan las arras como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. Las partes quieren el negocio jurídico. Como prueba de la celebración del contrato. ARRAS CONFIRMATORIAS: Se encuentran reguladas en el Artículo 1861: “Si expresamente dieran arras como parte del precio o como señal de quedar convenidos los contratantes. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. quedará perfecta la venta. u otras que tengan la misma significación. No puede ninguna de los otorgantes alegar que dio las arras para permitir el arrepentimiento. Bogotá: Editorial Temis S. o las entrega dobladas. Es decir no ofrecen la oportunidad de retractación o se cumple o se resuelve pero por la vía judicial y en ambos casos con indemnización de perjuicios (….A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. la indemnización de perjuicios entre ellas. la ley presume de derecho. o como señal de quedar convenidos los contratantes. sin admitir prueba en contrario. según los dos arts. el acto jurídico es perfecto y debe cumplirse. Si no quiere cumplir el contrato. No tiene ningún medio de excepción o de defensa con las arras confirmatorias para pretender dejar sin efecto el contrato celebrado. 102 José Alejandro Bonivento Fernández. sino el otorgamiento de la Escritura Pública respectiva. De los principales contratos civiles. 2008. Por consiguiente. la parte lo puede obligar judicialmente a su cumplimiento. pues tratándose de compraventa solemne es natural que la simple estipulación de arras confirmatorias no haga perfecta la venta. 2008. P 28.Las que se dan como parte del precio. La salvedad que hace el art en su parte final es explicable. si el contrato se guarda silencio acerca del sentido de las arras o si no se emplean las expresiones de que trata el inc. o como señal de quedar convenidos en el contrato. Estas son las denominadas “arras confirmatorias”. O bien puede pedir su resolución. 100 Ibídem 101 César Cesar Gómez Estrada. 1 del Art 1861. P 29. No podrá manifestar que las pierde si las dio. 100 - El Art 1861 inc. Cuando se dan como parte del precio. pues el contrato es definitivo y ninguna de las partes puede retractarse de él sin incumplir lo pactado y hacerse acreedor a las a sanciones consiguientes. se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse. 33 . o como señal de quedar convenidos los contratantes se encuentra regulado en el Art 1861: “Si expresamente se dieren las arras como parte del precio.102 Para que las Arras que se den sean parte del precio se necesita: 99 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S.). esto es. sin perjuicio de lo prevenido en el Art 1857 inc2”. De los principales contratos civiles. 2008 P 47. precedentes”.99 En este caso.101 Efectos Las arras confirmatorias no permiten el desistimiento. 2: “No constando algunas de estas expresiones por escrito. que es la forma más frecuente en los negocios.A. que las partes se han reservado el derecho de retractarse. se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse. Las partes para no realizar el contrato.A. ¿Hasta cuándo puede tener lugar el ejercicio del derecho de retractarse? Esto se resuelve de acuerdo al Art 1860 Cód. el que ha dado las arras. no habrá lugar a la retractación después de los 2 meses subsiguientes a la convención. Las que se dan como garantía de la celebración o ejecución del contrato: se encuentran reguladas en el Art 1859 Cód. Civil. se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse. esto es. Porque precisamente cada una de las partes queda con la libertad para retractarse de lo pactado. 104 Ibídem 105 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S.A. 104. 106 Ibídem 34 . perdiéndolas y el que las ha recibido. el que ha dado las arras. dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato. perdiéndolas.106 103 César Cesar Gómez Estrada. (Artículo 1861 inciso 2° del código civil) En conclusión. las partes quedan en libertad para señalar el plazo dentro del cual pueden retractarse. las Arras en garantía son la regla general. Si así no fuere. se imponen arras para forzar a la otra parte a que cumpla.103 En este caso el contrato no es definitivo. dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato. 2. ni después de otorgada la Escritura Pública de venta o de principiada la entrega”. perdiendo las arras. P 27. De los principales contratos civiles. P 26. 2008. Para que sean parte del pago del precio es necesario un pacto expreso y escrito. 2008. las partes no están ligadas definitivamente porque cualquiera de ellas podrá retractarse. Bogotá: Editorial Temis S. ARRAS PENITENCIALES: Se encuentra regulado en el Artículo 1859 del código civil: “Si se vende con arras. restituyéndolas dobladas”. y el que las ha recibido. Cuando se dan las Arras como garantía de la celebración o ejecución de la compraventa. “Si se vende con arras esto es.105 De acuerdo con el art anterior. De los principales contratos civiles. Civil: “Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puede retractarse.- Que las partes lo convengan expresamente Que este convenio conste por escrito. restituyéndolas dobladas”. “se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”. Las arras penitenciales no constituyen resarcimiento que una de las partes abone a la otra por incumplir el contrato. 110 José Alejandro Bonivento Fernández. P 27. Bogotá: Editorial Temis S. La facultad puede ejercitarse dentro del plazo fijado por las partes y a falta de esta estipulación.109 Plazo de Retractación: a. sino todo lo contrario. De los principales contratos civiles. al artículo 1861 del código civil. el plazo es de 2 meses contados desde la convención. o si como parte del precio o como señal de quedar convenido el contrato. lo que significa una renuncia a la facultad de retractación. En la cláusula penal. pues es este evento la parte vendedora al entregar y la parte compradora al recibir. 110 b. 111 107 César Cesar Gómez Estrada. inciso final. 2008 P45. se presumirá de derecho que los contratantes se reservan la facultad de retractarse”. es una resolución extrajudicial de contrato. Presunción de Arras de Retractación o Penitenciales Cuando no cuenta a que título se dan las arras. ya no podrán retractarse porque el cumplimiento de la promesa implica renuncia a la retractación108. se trata de una indemnización consecuencial a un auténtico incumplimiento del contrato. si como garantía de la celebración. están prácticamente ejecutando el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.107 Mediante el otorgamiento de la Escritura Pública pertinente. en cambio. pueden dejar sin eficacia la venta o la promesa de venta. Dice la norma citada: “No constando alguna de estas expresiones por escrito. 108 Ibídem 109 Opt. el ejercicio de un derecho contractual legítimo. consagra una presunción de derecho en el sentido de que las arras son penitenciales o de retractación. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. dado que la retractación que las origina no significa en modo alguno las observancia anti contractual. 35 .El derecho a la retractación también se extingue y no puede ejercerse en el caso de que haya principiado la entrega de la cosa vendida. La facultad de retractarse puede extinguirse antes de dichos plazos cuando el contrato se reduce a Escritura Pública o ha empezado la entrega de las cosas. Tales arras no son otra cosa que la compensación o precio que se paga como contraparte del derecho a separarse unilateralmente del contrato. (Artículo 1860 del código civil).A. volviendo todo al estado anterior. 2008. Con las Arras penitenciales no se puede confundir con la cláusula penal. Cit. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y de ahí el nombre de esta institución. 2008 P 56. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si decide contratar debe expresar su voluntad en tal sentido y su contra parte queda obligada. 112 José Alejandro Bonivento Fernández. (…)Tanto las arras penitenciales. 115 Alberto Tamayo Lombana.114 La promesa unilateral de contrato. el contrato de opción y el derecho de opción son nociones equivalentes. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.Las Arras en la promesa de compraventa.). El Contrato debe celebrarse. 2008 P 53 114 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 113 José Alejandro Bonivento Fernández.2004 P 54. de las cuales una sola se obliga. Mal podría convenirse que se pacten arras penitenciales para arrepentirse. salvo que concurran las circunstancias siguientes” 113: a. o retractación se pueden pactar en la promesa de compraventa (…. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. c. es decir. En la opción se confiere la oportunidad al acreedor para admitir libremente si celebra o no el contrato. Que la promesa contenga un plazo. cuando la facultad existe para uno de los otorgantes. 36 . 112 “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. 2008 P 47. La otra queda libre y puede celebrar o no el contrato a que se refiere la promesa. b. 2008 P 52. Al hacer “B” uso de la opción de compra. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Las Arras en Opción de Compra En la opción o promesa unilateral de compra no se pueden dar las arras.115 - Las Arras en la Compraventa Comercial 111 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. o de desistimiento. Es necesario precisar que se trata de un contrato celebrado entre dos partes. porque contrarían la naturaleza misma del acto. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales (…). “A” está obligado a venderle la casa. Ejemplo: “A” promete vender su casa a “B” si éste decide comprarla. Tiene la opción de contratar o no. que el negocio queda sometido a una condición: la decisión del acreedor. Que la promesa conste por escrito. por ser la que admite el código de comercio 118. dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución. porque de lo contrario no se perfecciona. - Tal como se concibieron las arras comerciales. PROMESA =/= CONTRATO - Promesa: En materia civil. sea cual fuere la expresión que se adopte. más no de la promesa. Ofertar o Proponer. Artículo 861 Código de Comercio: La obligación de hacer (de realizar algo) conlleva a que las formalidades se cumplan al respecto del contrato convenido. únicamente se desprenden las de retractación o penitenciales. tendrá el carácter de penitenciales. Promesa de Compraventa: Es el contrato de promesa. ya que el vacío legal es ostensible (…) 117. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 56. Hacer. 2008 P 57. En materia civil deben cumplirse ciertas formalidades respecto del contrato convenido. pero las promesas no deben constar por escrito. se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse. no será posible la retractación y las arras deberá imputarse a la prestación debida o restituirse. EL CONTRATO DE PROMESA: 116 José Alejandro Bonivento Fernández. que hay que determinarlo convencionalmente. esto es.Dispone el Artículo 866 Código de Comercio: “Cuando los contratos se celebren con arras. perdiendo las arras el que las haya dado o restituyéndolas dobladas que el que las haya recibido… Celebrado el contrato prometido o ejecutada la prestación objeto del mismo.Artículo 89 de la Ley 173/87. No Hacer. En materia mercantil. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. - Contrato: Acuerdo de voluntades generador de obligaciones de Dar. que hace mención a poder realizar una acción. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. con prescindencia de las confirmatorias (…)116 Pero no señala el término para ejercerse el retracto. surge una obligación. 117 José Alejandro Bonivento Fernández. Convenidas las arras. si fuere el caso”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. no es Promesa. La Promesa está consagrada como Verdadero Contrato en el Artículo 1611 código civil. 118 Ibídem 37 . aquí los contratantes prometen Realizar un Contrato. no es jurídicamente hablando lo mismo promesa. el contrato es consensual ontológicamente simplemente al civil. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. precisamente.Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Las partes se obligan recíprocamente a otorgar un documento público o privado que perfecciona el contrato. Por medio de él las partes se obligan a celebrar un contrato posterior. La promesa bilateral de contrato es un verdadero contrato. 38 . 5. un segundo contrato. estas adquieren una obligación de hacer.120 CARACTERISTICAS DEL CONTRATO DE PROMESA: 1. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principales: Subsiste por sí mismo. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato en civil: Solemne: Sujeto a la observancia de ciertas formalidades especiales.2004 P 42. por ejemplo. si el destinatario lo acepta pura y simplemente. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. el acto jurídico llamado promesa de contrato está sometido a precisos requisitos legales. sin la necesidad de la existencia de otro acuerdo. 4. goza de autonomía e independencia.119 Cualquiera que sea el contrato prometido.Definición 1: Convenio de 2 o más personas por el cual se obligan dentro de cierto plazo o en el evento de una condición a celebrar un contrato. no obstante es un acuerdo preparatorio porque es un anticipo de otro contrato. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: Oneroso: Es útil a las partes. Definición 2: Contrato preparatorio en virtud del cual 2 o más o partes se obligan a celebrar un contrato determinado al vencimiento de un plazo o al acaecimiento de una condición. Esta obligación consiste en celebrar el contrato prometido. de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil. orientada a la conclusión de un contrato. el Contrato es: 119 Alberto Tamayo Lombana. Se ha establecido que la promesa de compraventa genera una obligación de hacer. Si se promete vender una casa. 2. la obligación de hacer es la de otorgar la correspondiente escritura pública. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Si la promesa no se hace por escrito no produce ningún efecto.2004 P 41. 3. 120 Alberto Tamayo Lombana. La falta de ellos o de uno de ellos hace ineficaz la promesa. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones. No podría confundirse con la oferta de contrato. acto basado en una declaración unilateral de voluntad. Conmutativo: Cada uno se obliga a lo convenido como equivalente a la obligación del otro. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. De Tracto Sucesivo: La promesa está sujeta a un plazo o a una condición. 6. Según la Forma como se Discuten las Condiciones, el Contrato es: Libre Discusión: Las partes estipulan las cláusulas de la promesa, miran su alcance en las circunstancias de: Tiempo. Modo y Lugar. 7. Según Estén o No Reglamentados, el Contrato es: Nominados-Típico: Según la Ley 153/89 Artículo 1611, no produce efectos sino cumplen los siguientes requisitos: REQUISITOS GENERALES: Artículo 1502 del Código Civil Se requiere una persona legalmente capaz y que su consentimiento este exento de vicio (Error-fuerza-dolo), que recaiga sobre objeto y causa licita. 1. Capacidad: Hay mayor amplitud en el contrato de Promesa, porque una persona relativamente incapaz puede prometer realizar un contrato. Ejemplo: una persona que tiene 17 años puede comprometerse a realizar un contrato una vez obtenga la Cédula de Ciudadanía, la norma le permite una mayor amplitud en su capacidad. 2. Objeto: Debe ser licito, el objeto es la obligación de Hacer (Van hacer un contrato). Si el objeto es un hecho, se requiere que sea física y moralmente posible. 3. Causa: Es el motivo por el cual realizamos el contrato, en materia civil generalmente no se expresa porque no es necesario, pero en materia mercantil es necesario expresar el motivo que tuvo para realizar ese contrato, me da un valor económico frente al incumplimiento. REQUISITOS ESPECIALES121: 1. Que conste por Escrito Artículo 89 de la Ley 153/87: Es solemne, porque para producir efectos el contrato, se debe realizar por documento privado o público. Artículo 1611 código civil. 2. Que el Contrato al que se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran Ineficaces por no concurrir los requisitos del Artículo 1502 del Código Civil: No del Artículo 1611 del Código Civil que hace referencia a errores, que no hayan vicios de consentimiento. 3. Que la Promesa tenga un Plazo o Condición: En esta se fija la época en que se ha de celebrarse el contrato. Genera Nulidad Absoluta, el contrato de Promesa, si en este contrato no se indica Hora, Día y Notaria, si es inmueble, en que ha de celebrarse el contrato, por la razón de que no se puede dejar al criterio de la o las partes. 121 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 44 39 Para la precisión de la promesa de venta de un inmueble se requiere también que se indique la notaría en la que ha de otorgarse la correspondiente escritura pública. Indicación que debe hacerse cuando en el lugar funcione más de una notaría. 122 4. Los Términos del Contrato Prometido solo se aplican: A la materia sobre lo cual se ha contratado. El contrato debe ser claro y preciso, debe especificarse en el contrato que se va a realizar, para saber que normas específicas aplicar. Entonces este requisito hace referencia a la especificación, es decir que el contrato se determine que tal suerte, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. SI SE INCUMPLE UN CONTRATO DE PROMESA: Art. 1546 Cód. Civil El promitente cumplidor, o que está presto a cumplir y es a su vez víctima del incumplimiento de su contraparte, tiene protección legal. En primer lugar, cuenta con la acción resolutoria con fundamento en el artículo 1546 Cód. Civil. Así lo ha expresado la Corte Suprema de Justicia. La ley también ha establecido un procedimiento de ejecución forzada en favor del prominente cumplidor y víctima del incumplimiento de la otra parte123 Artículo 1610 del Código Civil: Efectos del Incumplimiento 1. La parte que cumple puede solicitar que se apremie al deudor para la ejecución del hecho convenido. Si hay incumplimiento de ese contrato en el Artículo 1610 del código civil, expresa los Efectos del Incumpliendo, la parte cumplido frente a la parte incumplida puede pedir al Juez y se apremia al deudor para ejecución del hecho convenido. Sr. juez oblíguelo a que se realice el contrato. 2. Que se autorice para hacerlo ejecutar por un tercero a expensas del deudor (que incumple). Sr. Juez si él no quiere o no puede realizar la Escritura Pública, autorice a que un tercero lo realice y los pagos que genere será por parte del incumplido. 3. Que el deudor (Incumplido) indemnice los perjuicios que resulten de la infracción del contrato. Sr. Juez deje un negocio por esperarlo a él y eso me significa $ 10.000.000 (Se pide lo que se quiera, pero se reconoce lo que se prueba). El Contrato de Promesa en si no es un acto de Enajenación, lo que pasa es que es concurrente con otros contratos ya sean consensuales o solemnes, porque lo que estoy haciendo es comprometerme a realizar un contrato. 124 ¿Se puede realizar un contrato de Promesa de un bien que esta embargado? 122 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 50. 123 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 51. 40 Si se puede realizar porque nosotros estamos prometiendo y podemos prometer que lo vamos a desembargar y así poder venderlo. Las Arras en la Promesa de Compraventa Tanto las arras penitenciales o de desistimiento o de retractación se pueden pactar en la promesa de compraventa. El Artículo 89 de la Ley 153 de 1887: “La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el Artículo 1511 del código civil. 3. Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4. Que se determine de tal suerte el contrato que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”. Si esto es así no hay razón alguna que sirva para respaldar la posición de la Corte de estimar incompatibles las arras con la promesa de contrato de compraventa.125 ¿En un contrato de Promesa, se pueden estipular arras? Si: Se pueden fijar unas Arras Penitenciales No: Se pueden fijar unas Arras Confirmatorias, porque todavía no se ha realizado el contrato. Arras Confirmatorias Penales: Cuando las partes establecen por ejemplo: Vale $ 1.000.000 le doy $100.000, si el contrato se realiza ya di parte del precio, sino el que recibe otras se los quede. Diversas Formas de Expresión de la Voluntad. Clases de Venta. El Artículo 1863 del código civil establece: “La venta puede ser pura y simple, o bajo la condición suspensiva o resolutoria… Puede hacerse a plazo para la entrega de las cosas o del precio (….).” GASTOS EN LA COMPRAVENTA A cargo de quién corren los gastos 124 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Págs. 54-5556 Ediciones Doctrina y Ley Ltda... Bogotá D.C. 2004. 125 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 53. 41 Salvo estipulación expresa, en contrario los gastos de la escritura serán divididos entre el vendedor y el comprador. Art 1862 Cód. Civil. Pero se deja libertad para pactarse lo contrario, pero con un sentido convencional La ley 39 de 1890 artículo 14, establece que los gastos de registro son por cuenta del vendedor, pero este artículo puede ser modificado por el querer de las partes. OBJETO El objeto es uno de los requisitos esenciales para que el contrato de compraventa sea válido. El objeto tiende a confundirse con la cosa vendida. Si falta la cosa, el contrato es inexistente. Art. 1857 Cód. Civil hace referencia a la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y en el precio. Tanto el precio como la cosa se requieren como elementos esenciales, para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica, si no se dan estos elementos entonces no hay contrato de compraventa, y podría degenerar en otro acto jurídico, de acuerdo a la intención de las partes. Definición y requisitos de la cosa vendida Cosa, en la compraventa, es todo aquello que es susceptible de ser vendido, un derecho real, un derecho de crédito, o un derecho intelectual. Entonces los requisitos de la cosa vendida son: a) Que la cosa pueda ser vendida b) Que exista o se espere que llegue a existir. c) Que la cosa sea determinada o singularizada. Que la cosa pueda ser vendida Art 1866 Cód. Civil que puedan venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley, Es decir, todas las cosas comerciales se pueden vender, y las que estén por fuera del comercio no son susceptibles de venta válida. Entonces el principio general será, que las ventas de cosas están permitidas, y la excepción: los casos de prohibición legal. Venta de cosas embargadas La venta de cosas que se encuentran embargadas por decreto judicial, se debe observar si se encuadra en aquellos casos de ilicitud en el objeto o por el contrario está asistida de plena validez. Art. 1866 Cód. Civil “pueden venderse todas las cosas corporales, o incorporales, cuya enajenación no esté prohibida por la ley”. Entonces existiendo prohibición legal de enajenar “ las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello” 42 Entonces no pueden venderse tales cosas dispuestas en el Art. 1523 Cód. Civil, “hay asimismo objeto ilícito en todo contrato prohibido por las leyes” llegando a la conclusión que la venta de cosa embargada por decreto judicial tiene objeto ilícito y es absolutamente nula, a más de serlo el pago de la obligación del vendedor. Que la cosa exista o se espera que exista La cosa vendida, se parte del supuesto, que debe existir o se debe tener la certeza de que va a existir, porque se admite la posibilidad de que la cosa , al momento de celebrarse el contrato, no exista, pero llegue a existir. Art. 1869 Cód. Civil. Pero si lo que se está comprando, es la suerte, el contrato será válido. Ejm: (A) compra un billete de lotería con el interés de ganarse algunos de los premios o sea que llegue a existir, pero no bajo esa condición, porque es posible que este hecho suceda o no. Entonces la compra es el billete y no el premio mayor aún así si el vendedor anuncie la efectividad del resultado. Cuando se compra la suerte, el contrato está determinado por sus elementos esenciales y no por su resultado. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone que existe, y no existe, no produce efecto alguno, ya que no hay objeto y por lo tanto no hay contrato de compraventa. Aun así cuando se base en principios de buena fe de la existencia de la cosa, esta no hace que el contrato se perfeccione. Art. 1870 Cód. Civil presenta tres situaciones: a) Que ambas partes conocieran que la cosa no existía. Simplemente la celebración del contrato no produce ningún efecto. b) Que solamente el vendedor sabía de la inexistencia de la cosa. Que solamente el comprador sabía de la no existencia de la cosa. 1.PRECIO: El precio es otro de los elementos esenciales del contrato de compraventa. Por consiguiente si falta, el contrato no existe o degenera en otra clase de acto jurídico.126 (….) El comprador se obliga a pagar por la cosa, dinero y éste se llama precio.127 No basta que indiquemos en el contrato una suma determinada, para decir que se trata de una Compraventa, el precio debe cumplir unos requisitos: 126 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 77. 127 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 75. 43 Bogotá D. Se acuerda que el precio será “el corriente de la plaza. por regla general es que sean los contratantes mismos quienes lo hagan. O señalando exactamente su valor. El precio se acuerda en cantidad precisa ejemplo $20 millones. (…. Alberto. Artículo 1865 del código civil”.Artículo 1864 del código civil: “el precio debe ser determinado por las partes y que se puede determinar por cualquier medio o indicaciones que digan las mismas”. Págs. se tomara el precio medio que la cosa tenga en la fecha y lugar de la celebración del contrato si este es mercantil. 131 Ibídem 44 . 92-93 129 José Alejandro Bonivento Fernández. (Artículo 921 del código de comercio). 2004. en cuyo caso el precio es determinable.Determinado: Que se exprese una cifra inequívoca. Cierto: Que sea determinado o determinable.) “Por ningún concepto se acepta que la fijación quede al arbitrio de uno de los contratantes.131 b. En relación con la determinación del precio. o estipulen como precio “el corriente de la plaza”. “por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen”. (Artículo 1864 inciso 2° del código civil). Su Régimen Civil y Comercial. Bogotá: Editorial Temis S. si esta es fungible”.A. Si las partes expresamente se remiten al precio que tenga la cosa en ferias. no hay duda. (Artículo 1864 inciso 3 del código civil) 3. Requisitos Puede ser: 1. 2008 P 79. $10.. Los medios deben ser acordados por las partes y se tiene en cuenta lo siguiente: 128 1. a.000. como cuando se vende un objeto en $1. mercados públicos de valores y otros establecimientos análogos. 2.000. 2008. Las partes pueden acordar que el precio sea fijado por un tercero. en cuyo caso el precio es determinado. 130 Cesar Gómez Estrada. 132 128 TAMAYO Lombana. Las partes pueden determinarlo. Ellos pueden hacer esa determinación de 2 maneras130: a. Se entenderá el día de la entrega de la cosa.C. Ediciones Doctrina y Ley Ltda. El Contrato de Compraventa. o cualquier otra suma fija. O indicando las bases con arreglo a las cuales haya de hacerse esa determinación es decir. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. precisando los medios o procedimientos para indicar la suma que debe pagar el comprador.129 El precio debe estar señalado en el contrato. P 31. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Determinable: El precio puede resultar fácilmente determinable sin necesidad de expreso convenio entre los contratantes.133. En este caso habrá compraventa siempre y cuando el comprador reciba la cosa y no la rechace por calidad o cantidad dentro de los cuatro días siguientes. Consideremos que el tercero obra como mandatario de los contratantes (…). En otras palabras el peritaje no es obligatorio. Se presumen que las partes aceptan el precio medio que tenga la cosa en el día y lugar de la entrega. según la cual el precio debe determinarse en el contrato. la fijación del precio por el tercero es obligatoria para los contratantes por el querer suyo. Determinación del Precio por un tercero: Podrán las partes dejar la fijación del precio al arbitrio de un tercero expresándolo así en el contrato. Esta norma establece una excepción a la regla del Artículo 1864 del código civil. sino facultativo para las partes o para el juez. 135 b. Inciso final del Artículo 1864 del código civil: “Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza. En definitiva la existencia del contrato de venta está sujeta a la condición de que el tercero fije el precio. 2008. 133 Cesar Gómez Estrada. P 32 y 33 134 José Alejandro Bonivento Fernández. El tercero a quien se encomienda la fijación del precio es un mandatario común del vendedor y del comprador. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Precio que se Deja al Arbitrio de uno de los Contratantes El Inc. Cit.134 - El artículo 920 del código de comercio prevé que las partes no acuerden un precio ni señalen los medios para fijarlo. De los principales contratos civiles. Civil que “No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”. por eso se considera que el tercero obra como mandatario de los contratantes. 2008 P 79. 2008 P 80 136 Ibídem 45 . a menos de expresarse otra cosa”. se entenderá el del día de la entrega. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 135 José Alejandro Bonivento Fernández. 2 del Art 1865 Cód. De suerte que cuando entran en juego las condiciones 136: 132 Opt. En cambio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. (Artículo 931 del código de comercio). de esta manera este tercero no puede tener como perito ni como árbitro.A.Las partes pueden abstenerse de fijar ellas mismas el precio. 139 2. Civil que “Cuando el precio consista parte en dinero y parte en otra cosa. aunque la otra ½ se pague en cosa distinta. Se compara con el valor convencional (La que pactan las partes). Que se venda al corriente de la plaza c. Por eso cuando el precio. Cuando se da una cosa por otra el contrato que se perfecciona es el de permuta. Que no se haya expresado el precio En general. Cit.Justo: El justo precio no como requisito esencial sino como elemento para lograr el verdadero equilibrio en las prestaciones de los contratantes. Basta solamente que la ½ de el consista en dinero. hay una Lesión Enorme y se puede rescindir el contrato. 2008 P 84. 141 Ibídem 46 . No es necesario que el precio necesariamente consista en dinero. 137 Opt. 140 El precio debe ser establecido mediante peritos de tal suerte que como el legislador ha establecido que es un contrato de Compraventa es Conmutativo debe haber un equilibrio en lo que se da y lo que se recibe. . Por eso se preceptúa el Art 1850 Cód. a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. no es justo. 138. se debe tener como precio determinable aquel que se desprende del contrato (…).137 Por ejemplo: US 1.Por debajo de la mitad o más del doble para bienes inmuebles. se entenderá permuta si la cosa vale más que el dinero y venta en el caso contrario”.000. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 78 139 Ibídem 140 José Alejandro Bonivento Fernández. Que el precio debe constar en dinero o parte en dinero y parte en otra cosa: por eso el dinero se tiene como patrón para señalar el precio y se tiene como tal la moneda corriente de curso legal del país. Que la cosa vendida sea fungible b.000 para ser pagados el 20 de Mayo/08. es lesivo o bien para 141. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. b.La suma de dinero que establecieron los peritos. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 138 José Alejandro Bonivento Fernández. hay que establecer la tasa de cambio del dólar en esa fecha y multiplicamos por 1.a. aparezca un fraude o perjuicio a acreedores. 145 El Artículo 1934 del código civil que a su tenor dice: “Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio. de ese acto. la acción paulina. porque se debe adecuar al valor del bien. Cit. El precio puede existir pero ser tan vilmente que no alcanza a imponer consideración frente a la cosa vendida. 143 Opt. como precio.Real: Es decir no Simulado.147 142 Opt. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. esto significa que efectivamente se pague.Serio: Es decir que no sea irrisorio. se daría una donación disfrazada de compraventa que puede ser impugnada por el tercero en el evento de que. De presentarse. O acuerdan en otro escrito. que la ley trata de evitar concediéndole. 146 José Alejandro Bonivento Fernández. que si no hay precio no va a ver Compraventa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.142 b) Vendedor: cuando recibe.a) Comprador: cuando paga más del doble del valor real de un inmueble. que se declara recibido por el vendedor. de manos del comprador. que no se debe el precio pactado. 2008 P 81. mediante la prueba del fraude y de la divergencia entre la declaración y la intención o querer de las parte. sin que en realidad se haya pagado ese precio. Si el dinero no es real va a ser simulado. 2008 P 82. 146 Por lo tanto no habrá acción sino en virtud de la nulidad o falsificación de la escritura. 145 José Alejandro Bonivento Fernández. Estamos frente a un precio simulado o aparente. 2008 P 82. para dejar sin efectos el contrato. tratándose de inmuebles. nos encontramos con un fraude. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 144 José Alejandro Bonivento Fernández. Las partes pueden acordar un precio. Cit. que desnaturaliza el elemento. y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”. ¿Qué efectos produce la simulación del precio frente a terceros? Cuando la venta se hace para perjudicar a estos. no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura. 147 Ibídem 47 . 143 Lo justo es subjetivo por eso hay que establecer lo que dice el legislador. Si no se cumplen estos requisitos no hay precio. por cuanto no hay precio. menos de la mitad del valor real. 3. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 144 4. 3 código de comercio: que se equiparan a dinero los títulos. 48 . es válido. 151 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. como elementos esenciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. que recae o se confunde con la cosa vendida. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.149 El Precio en la Compraventa Comercial Sigue la trayectoria de la regulación civil. el contrato es inexistente. Participa de los mismos requisitos de la determinación.) Se puede afirmar que el pacto del precio en moneda extranjera. El Artículo 905 inc. es decir. 148 José Alejandro Bonivento Fernández. se puede convenir el precio de la compraventa en divisa extranjera. 2008 P 59. se requieren. pero el comprador no está obligado a pagar la moneda acordada sino moneda colombiana esto se llama clausula valutaria. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. extensivo a todos los contratos privados. realidad y seriedad. 2008 P 83. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Tanto el precio como la cosa.Precio en Moneda Extranjera (…. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.valores de contenido crediticio y los créditos comunes representativos de dinero. imprime los efectos como si fueran contraprestaciones de valoración dineraria. es el objeto. para que el contrato de compraventa tenga vida jurídica. 2008 P 107.151 2. Si falta la cosa. COSA: Generalidades Otro de los requisitos esenciales para la existencia del contrato de compraventa. 149 Ibídem 150 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. solamente que no está el comprador obligado a pagar en divisa extranjera sino en moneda colombiana (…).152 Menciona Cesar Gómez Estrada en su libro “De Los Principales Contratos Civiles” que existen cosas que sin necesidad de que la ley prohíba su venta. 152 José Alejandro Bonivento Fernández. Por eso el artículo 1857 habla de la perfección del contrato sobre el acuerdo en la cosa y el precio. 150 El Artículo 920 código de comercio: “el precio irrisorio se tendrá por no pactado”. 2008 P 108.148 En conclusión. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como en la compraventa. Que exista o se espere que llegue a existir. 49 . es decir se pueden vender todas las cosas comerciales. De los principales contratos civiles. para poder ser objeto de venta. por ejemplo: Software. Bogotá: Editorial Temis S. o incorporales cuya enajenación no esté prohibida por la ley”.154 b.A. surge este derecho por la creatividad del ser humano. son inapropiables. El legislador establece que son susceptibles de Compraventa cosas Corporales e Incorporales con la limitación que no están prohibidas por la ley. pero deben tener contenido patrimonial. 155 Cesar Gómez Estrada. P 35 y 36.152 d. Incorporales: Todo lo que proviene del intelecto humano. ¿qué es? ¿Cuánto vale? El negocio jurídico está centrado en la cosa. 152 c. Excepto: LAS VENTAS PROHIBIDAS Las cosas que no se pueden vender155  El derecho de suceder por causa de muerte a una persona que está viva (art 1520 CC)  Los derechos de uso y habitación (art 878 CC)  El derecho a pedir alimentos (Art 424 CC) 153 Ibídem 154 Opt. Que la compra no sea de cosa propia A) Que la Cosa pueda ser Vendida Articulo 1866 código civil: “Pueden venderse todas las cosas corporales. El bien sobre el cual va a recaer todo lo manifestamos en el contrato. Que la cosa pueda ser vendida. Creaciones. b. pero deben tener un contenido patrimonial. en el sentido de la compraventa. a. Que la cosa sea determinada o singularizada. Cit. Cosa. es todo aquello que es susceptible de ser vendido (…)153. Requisitos: a. aunque sean útiles para satisfacer necesidades. todo lo relacionado con Derechos de Autor. 2008.no pueden venderse ya que por su naturaleza no son bienes en el sentido jurídico de la palabra. Definición.Corporales: Son cosas tangibles que se pueden palpar. Los bienes comunes a todos por naturaleza: la luz.Los Derechos de Uso y Habitación: Art 878 Cód. La compra de cosa propia. 1. el sol156 La compra de cosa propia (art 1872 CC)154 Los derechos que nacen del pacto de retroventa (art 1942 CC) Las que tienen objeto ilícito (art 1521 CC). Civil Estos derechos son intuito persona. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Civil entre otros.157 Artículo 1521 código civil: Establece Otras Prohibiciones 10. 4. 3. José Alejandro Bonivento Fernández. por eso mientras no haya una persona que muere no puede nacer el derecho como tal. El Derecho a Pedir Alimentos: Art 424 Cód. el aire. 50 . Art 1867 CC 7. le permiten usar y habitar a alguien por afecto. Civil Si se habla de causante se dice que surgen unos derechos para los herederos o legatarios. el sol. como la luz. Los bienes comunes a todos por su naturaleza. El Derecho de Suceder por Causa de Muerte a una Persona que está Viva: Art 1520 Cód. Del usufructo legal de los padres sobre los bienes del hijo de familia: Decreto 2820 de 1974 Art 26. agradecimiento. el aire. 8. Tampoco pueden venderse las cosas embargadas (están fuera del comercio). Las cosas indeterminadas e indeterminables: Art 1518 CC 6. salvo cuando el acreedor autorice la venta y el juez lo autorice. 2. por eso no es posible que a quien se le transfiere ese derecho lo pueda enajenar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. es la obligación que nace entre padre e hijo por eso no se puede trasmitir por razón al parentesco surge este derecho. 5. 2008 P 59.       Las cosas indeterminadas e indeterminables (art 1518 CC) Una universalidad patrimonial en abstracto (art 1867 CC). No se pueden Enajenar las Cosas que no están en el Comercio. La de una universalidad patrimonial en abstracto. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los bienes de uso público y los bienes fiscales: Art 674 Cód. 2008 P 59. por eso los Bienes Embargados no se pueden Enajenar salvo: 156 . 157 José Alejandro Bonivento Fernández. Civil Este derecho nace exclusivamente para la persona (Hijo en relación con sus padres). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los bienes de uso público y los fiscales (art 674 CC). 9. de la enajenación en sí. 159 José Alejandro Bonivento Fernández. 161 José Alejandro Bonivento Fernández. no la del contrato por el cual alguna de las partes se obligo a enajenarlo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 63. de los derechos o privilegios que no pueden transferirse.Que el Acreedor lo Autorice Enajenar un bien embargado constituye un ilícito y está prohibido. Los Bienes cuya Propiedad se Litiga. generador de las obligaciones. se llega a conclusiones aún más graves. 2008 P 62. 2008 P 62. 162 José Alejandro Bonivento Fernández. 160 “Por el derrotero que traza la doctrina que se rectifica. El Ordinal 3º del Artículo 1521 del código civil se establece la nulidad de la enajenación del bien embargado. la cual servirá de valido título a la tradición que un contratante debiera hacer a favor del otro si para entonces la ilicitud del motivo determinante hubiera desaparecido”. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El que gana el proceso recibe el dinero.a.) Nadie puede ocultar que entre la venta y la enajenación hay diferencias. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. ya fuere capaz. 160 José Alejandro Bonivento Fernández. El contrato celebrado directamente por un incapaz seria valido. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 65. Artículo 1942 del código civil: No se puede Transmitir el Derecho que Nace en la Compraventa con Pacto de Retroventa 158 José Alejandro Bonivento Fernández.159 Como dispone el Artículo anterior hay objeto ilícito en la enajenación de las cosas que no están en el comercio. con tal de que al momento del pago de su obligación. esto es. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 61. 161(…. Enajenar”. mientras un Juez no defina de quien es la Cosa no se puede Enajenar: Excepción: Autorización Judicial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 162 11. porque es posible que mientras se adelante el proceso se deteriore o desaparezca el bien. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a no ser en determinados casos específicos y de aquellas sobre cuya propiedad se litiga.) En pocas palabras no se puede separar el acto de la venta. 12. (…. 51 . Autorización Judicial b. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 158 “La obligación de Dar tiene por objeto hacer la tradición de un derecho real. de las cosas embargadas.Et sic de coeteris. y la causa ilícita no generaría nulidad absoluta de la convención. A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P 36 164 José Alejandro Bonivento Fernández.Precursores Químicos . pero será válida la venta de todas las especies. porque estos se transmiten por únicamente por causa de muerte. dando un 10% mensual. ya se venda el total o una cuota.Municiones . Ventas Universales: Se suele acudir a la relación inseparable que se predica por la teoría jurídica respecto de los conceptos de patrimonio y personalidad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Armas . Gobiernos Extranjeros no pueden adquirir Bienes Raíces: Porque solo se permiten que adquieran para sedes diplomáticas y solo si en el país extranjero hay reciprocidad para Colombia. 2008. en abstracto. o los futuros.Bienes de Uso Público .163 Cosas Futuras: Universalidades . si se determina esto se puede hacer la venta de bienes presentes o 163 Cesar Gómez Estrada.Medicamentos 14. con tal que no comprenda objetos ilícitos”. 13. No se pueden vender todos los bienes presentes o futuros. equivalente a un 120% anual. pero en otras palabras es el vendedor el que se reserva la facultad de recuperar el bien. Artículo 1867 código civil: “Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y de otros. 2008 P 70. se dice que en virtud de tal inseparabilidad que una persona venda en abstracto todos sus bienes presentes. Pues bien. Es un derecho personalísimo. El legislador exige que la cosa se determine al menos su Género o la Especie. Normas Especiales que Prohíben Ventas: .164 Es Nula este tipo de venta y no es posible transmitir a título de compraventa las universalidades. aunque se extienda a cuanto el vendedor posee o espere adquirir. Una vez fallece se transmiten los bienes pero de contenido patrimonial. 52 . ya se venda el total o una cuota. El derecho surge entre comprador y vendedor. relación que se expresa diciendo que toda persona tiene su patrimonio es inseparable de la personalidad.una forma de transmisión es por causa de muerte.Pacto de Retroventa: Es el contrato que la gente confunde con la prenda o empeño. 1. género y cantidades que se designen por Escritura Pública. es lo que sucede en las Compraventas. De los principales contratos civiles. no se puede transmitir es un pacto entre vivos. Bogotá: Editorial Temis S. o conjuntamente unos y otros. A. restricción esta última que se explica por si sola. sino cosas singulares. es autónomo e independiente de los derechos de estos otros comuneros. cada una de ellas podrá vender su cuota. es de la comunidad y no de ninguno de los comuneros en concreto. 168. para efectos probatorios. sin ánimo de asociarse. si no se dice de que cosa se trata. está vendiendo cosa ajena.Artículo 1868 del código civil: Se pueden Vender las Cosas Proindiviso. puede ser vendido por su titular libremente. Siendo posible la venta de las cosas singulares tan solo. No puede emitir un concepto para el perfeccionamiento del acto. 2008. 2. aunque se extienda a todo lo que tenga o posea él vendedor. sin el consentimiento de sus con dómines o proindivisarios.futuros. 2008 P 70 53 . P 36 167 Cesar Gómez Estrada. es decir si la cosa es común de dos o más personas pro indiviso. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. eso sí. Ejemplo: dos personas compran un lote de terreno. o sea la mitad de sus derechos. Bogotá: Editorial Temis S. Los derechos que tienen cada una de ellas son sobre la mitad de los derechos de propiedad sobre el lote. Bogotá: Editorial Temis S. es perfectamente posible que una persona venda todos sus bienes presentes. De los principales contratos civiles. la venta no valdrá sino consta en Escritura Pública. Si se vende una mitad determinada del lote. pero. entre las cuales no intervenga contrato de sociedad. y por lo mismo puede ser vendido por su titular libremente.166 La Cosa en el contrato de Compraventa debe estar Determinada. y no sobre la mitad material. por cuanto cualquier parte. dispone de su cuota. pero el legislador exige un requisito que es que se haga por escritura pública. Aquí se trata de de unos derechos que son comunes a varias personas. del cual puede disponer 165 Ibídem 166 Cesar Gómez Estrada.165 En el fondo lo que quiere decir es que no se puede vender. aun sin el consentimiento de las otras. se puede vender las cosas singularizándolas y la venta es válida. P 37 168 José Alejandro Bonivento Fernández. sin necesidad de que obtengan el consentimiento de sus con dómines 167. - El derecho de cada comunero sobre la cosa que pertenece en proindiviso a él y a los restantes comuneros. “En la comunidad cada comunero es dueño de un derecho pro indiviso en el bien común. Si vende. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Las universalidades no pueden venderse.A. mientras no se haga la partición material. sino solo trasmitirse por causa de muerte. se haga una relación detallada de todas las cosas vendidas y solo las que se relacionen quedarán comprendidas en la venta. 2008. en los perjuicios que pudo haberle ocasionado. pero el vendedor debe indemnizar al comprador de buena fe. cualquiera de ellos puede vender su derecho.170 Ejemplos: 1. Esa comunidad se puede disolver y liquidar de varias maneras como por ejemplo: todos venderle a una sola persona y dividirse el pago entre los tres. Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se creía que existía pero en realidad no existe. 169 Ibídem 170Opt. el contrato no produce efecto alguno. Son dos aspectos: Primero: “Que la cosa Exista” Segunda: “Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir” Primer aspecto: Que la cosa exista. común ni de una parte determinada de ella”. Cada uno es autónomo. Civil: “La venta de cosas que no existen. se entenderá hecha bajo la condición de existir. B) Que la cosa exista o se espere que exista. Si falta la cosa el contrato no existe. pero no lo es de toda la finca. pero se esperan que existan. (B) y (C). Se habla de una comunidad. 2. las cosas comunes. 3.Venta de Cosa Futura: Art 1869 Cód. o que por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte”.169 Pero si se produce la división material y la parte de la cosa vendida recae sobre la de otro comunero tendrá la acción reivindicatoria contra el comprador para el cumplimiento de la división decretada por autoridad competente o sea. porque no hay objeto Pueden presentarse básicamente dos situaciones a) Que solamente el vendedor sabía de la no existencia de la cosa vendida: Aquí no hay contrato. su restitución. 54 . (B) y (C) hacen un aporte y compran un bien. de unos copropietarios y se dice que el bien es de (A). todos son dueños de todo y cada uno puede hacer con su derecho lo que quiera sin pedirles autorización a los demás. que es lo que ocurre en la Copropiedad. Se puede enajenar un Derecho de Cuota. porque los derechos de cada uno son independientes. es como si fueran dueños de una cosa. (A).como tal el dueño. Cit. diferente es cuando existe Sociedad entre ellos. salvo que se exprese lo contrario. P 38.A. cuando ese ternero nazca. salvo que se exprese lo contrario o que – como agrega el articulo – “Por la naturaleza del contrato aparezca que se compró la suerte” (art 1869 CC) Cuando se compra suerte del contrato válido. Quien compra un billete de lotería está comprando eso: un billete que le ofrece la opción de ganar. . 88. es puro y simple. es decir el contrato es válido. evidentemente el contrato no existe. 172 Artículo 1869 código civil: Plantea 2 situaciones a. Pero en este caso el comprador no puede pedir indemnización de perjuicios. 174 171 Jesús Ángel Linares Vesga. 171 Pero si lo que se compra es la suerte. el contrato es válido (…). apartamentos sobre planos en edificaciones que apenas inician…… De acuerdo con el código estos contratos quedan sometidos “a la condición de existir”.173 Ejemplo: Le vendo un ternero que va a nacer.b) Que solamente el comprador sabía que estaba comprando algo que no existía. El contrato es condicional. 172 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Pero no está comprando el premio. no se perfecciona. Este contrato deberá constituirse por escritura pública. 173 Cesar Gómez Estrada. durante la vida cualquiera de estas dos personas o de un tercero”. 174 Ibídem 55 . P. por esta razón es un contrato Aleatorio. 2008 P 67. b. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a titulo oneroso. De los principales contratos civiles. en consecuencia no se ejecuta al no tener ninguno de los contratantes la acción para exigir el cumplimiento. si no nace el contrato no va a producir efectos. obras que todavía se encuentran en proceso de creación. el contrato produce efectos. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. es decir en la venta de la cosa esperada el contrato queda subordinado en su existencia a la condición de que llegue a existir. En cuanto al contrato de renta vitalicia precisemos que el art 2287 CC nos dice que “La construcción de renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga. de no existir la cosa. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. 89.Compraventa de la Suerte o de la venta de la Esperanza: Haya o no haya cosa el contrato produce efectos. Segundo aspecto: Que la cosa no exista pero se espere que llegue a existir: Sucede cuando se compran por ejemplo cosecha futuras. El ganar o perder está sujeta a una contingencia.Venta de Cosa Esperada: Ese contrato va a producir efectos si la cosa llega a existir. 87. a pagar a otra renta o pensión periódica. pues falta uno de los elementos esenciales a ella cual es la cosa vendida.A. 179 Cesar Gómez Estrada. Simplemente la celebración del contrato no produce ningún efecto (…). por el contrario. P 39 176 José Alejandro Bonivento Fernández. Este art dispone tres situaciones: 1. Venta de Cosa Inexistente: Si se vende una cosa que al tiempo de celebrarse el contrato se supone existente.000. Bogotá: Editorial Temis S. Es la aplicación del Artículo 1616 del código civil. Que ambas partes conocieran que la cosa no existía.  A le vende a B la próxima cosecha de su finca de café por determinada suma. no produce efecto alguno.000. por lo tanto no hay contrato de compraventa (…). 179 175 Cesar Gómez Estrada.Ejemplos:  Le vendo la cosecha que salga en Febrero por $10.. pero puede suceder que el vendedor sabía que esa cosa no existía y el legislador lo sanciona por su Mala Fe. en este caso es indiferente para la existencia del contrato que la cosecha sea muy abundante. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pero si hubiera estado muy buena la cosecha.000. 56 . De los principales contratos civiles. P 39. 2008 P 67. De los principales contratos civiles. La cosa se vende con la convicción de que existe. 178 Se hace bajo la condición errada de las partes de que la cosa existe. 175 En ambos casos el contrato tiene por objeto una cosa actualmente inexistente. 177 2.000. Que solamente el vendedor sabia de la inexistencia de la cosa (…). se pierda totalmente. y no existe. y la compraventa más que nula es inexistente. 2008. 2. el clima estuvo muy malo y no se sacan ni $2.176 El Artículo 1870 código civil: “La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe. podría haber sacado 2 o 3 veces su inversión. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. no produce efecto alguno”. sea cual fuere la producción que resulte. No hay objeto. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o que. Cit. 177 Ibídem 178 Opt.A. debe indemnizar perjuicios que le cause con el acto al comprador (Buena Fe). pero los efectos son muy distintos. No hay contrato. una parte que no incide realmente en la cosa. aquí hay perfeccionamiento. ya que él debía conocer de la existencia de la cosa vendida. Que solamente el comprador sabia de la no existencia de la cosa. a su arbitrio. abonando el precio a justa tasación” 182 Efectos (…. 181 José Alejandro Bonivento Fernández. desistir o darlo por subsistente abonando el precio a justa tasación”.Inc. tampoco puede exigir una indemnización. 180 Falta Parcial de la Cosa Vendida a. podrá el comprador. el contrato es perfecto y se mantiene (….181 b. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Ejemplo: (x) le vende una vaca lechera a (y). podrá el comprador. 3. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por su parte. pero lo que no sabían era que la vaca se la llevó el martes la guerrilla y ya no hay cosa. al tiempo de perfeccionarse el contrato.)183 Dejar sin efecto el contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2 del Art 1870: “Si faltaba una parte considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. No tiene el mismo tratamiento cuando la parte que falta es considerable. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 67. el jueves van a perfeccionar el contrato y acordaron por el valor de $3. Desistir del contrato. la vio el domingo. 2008 P 67 184 José Alejandro Bonivento Fernández.184 180 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 68.000. 57 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Inc. Si falta.). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.000. o en una parte considerable no existía. 2008 P 68.)De suerte que al desistir el comprador no requiere promover las acciones tendientes a la resolución del contrato por falta de parte considerable de la cosa. El vendedor. de esta manera el contrato no produce efectos. resarcirá los perjuicios al comprador de Buena fe”. (…. final del Art 1870 Cód. Civil: “El que vendió a sabiendas lo que en el todo. a su arbitrio. El comprador no puede pedir que se le indemnice de unos perjuicios que él con su mala fe ha podido evitar. al momento de celebrarse el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 182 Ibídem 183 José Alejandro Bonivento Fernández. Inciso 2 Artículo 1870 del código civil: “Si faltaba una parte considerable de ella. o darlo por subsistente. Cit. Venta de Cosa Ajena: La venta de cosa ajena es válida. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 189 Opt. mientras no se extingan por el tiempo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.185 Y si la cosa no sirve para su uso normal. 2008 P 69.).188 El objeto debe estar determinado en cuanto a la especie o género y cantidad. el mismo Código Civil se encarga de consagrar una acción rescisoria. 190 José Alejandro Bonivento Fernández. 58 . se necesita de algo más: su determinación (…. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Entonces.186 Sin embargo.(…. Cit. 185 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.). 187 Ibídem 188 Opt. 4. 186 José Alejandro Bonivento Fernández. por faltarle parte considerable. sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida.) Empero la cosa puede ser determinable (…). 2008 P 72. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Pero no hay que confundir la determinación con la individualización. aun cuando no se haya individualizado (…. mientras no se extingan por el lapso del tiempo. pero con efectos propios: dejar sin validez el contrato celebrado. El contrato como tal es válido pero la tradición es nula. la jurisprudencia nacional es uniforme en sostener que el desistimiento es la resolución. mediante los trámites procesales respectivos (…). la determinación hay que hacerla en cuanto al género y especie y en cuanto a la cantidad. sin perjuicios de los derechos del dueño de la cosa vendida. 2008 P 69. 190 El contrato por sí solo no transmite la propiedad por cuanto se requiere la entrega.187 C) Que la cosa sea determinada y singularizada No basta que la cosa exista o se espere que exista. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Artículo 1871 del código civil: Que la venta de cosa ajena es válida.) El desistimiento es extrajudicial. 189 (…. Lo que se exige es que la cosa esté determinada. es decir.Es indiferente que el vendedor sea o no dueño en el momento de perfeccionarse dicho contrato. Bogotá: Editorial Temis S. y consiste en la entrega que el dueño hace de ellas a otro.Dueño). no habrá transferencia del dominio. por evicción o por vicios ocultos. Si el vendedor no es dueño no puede transferir un derecho que no tiene sobre la cosa. esencialmente. solo genera obligaciones entre el vendedor y comprador. (…. 193 Ibídem 194Opt. no era el titular (venta de cosa ajena).191 Es válida en Colombia. y para el segundo. la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas.) Este contrato en nuestro país. diferente es que se quiera hacer pasar como dueño. cualquiera puede entregar un título. Si el vendedor no es dueño. El verdadero dueño puede reivindicar la cosa vendida. De los principales contratos civiles. Para el primero. El vendedor que entrega la cosa. O. 2008 P 72. 194 Comprador: Tiene el Titulo y se lo puede otorgar cualquier persona. y eso precisamente es lo que en el anterior artículo aparece tácitamente afirmado. pero sin perjuicio de los derechos que tiene el propietario de la cosa (Titular. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. nadie puede transferir más derechos de los que tiene. Eso sí: no trasmite el dominio. pero el modo solo lo puede trasmitir el Dueño-Titular. Por eso es válida la venta de cosa ajena en Colombia. y el titular no hace nada al respecto de la cosa. 59 . si es imposible la 191 Cesar Gómez Estrada. Es decir. pero no dueño.A. Al tenor del Artículo 740 del código civil. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Cit. 192 José Alejandro Bonivento Fernández. no trasmite el dominio de la cosa. se da la prescripción a favor del comprador. que es el título. habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo. P 41. pagar el precio. principalmente entregar la cosa y salir al saneamiento en los casos de ley. Si alguien quiere vender un bien ajeno tiene que decir en la escritura pública que ese bien es ajeno. y no sobre la validez del contrato. celebra un contrato válido y cumple. Se puede hacer comprador a cualquier persona. inicialmente. Situaciones por la Venta de Cosa Ajena 1. =/= Propietario: Tiene el Modo y lo transmite quien tiene el Dominio. Para que esta se realice requiere del modo. a pesar de ser ajena. mediante la cual busca recuperar la posesión del bien que le pertenece. 192 El contrato en sí. la tradición. Por eso hay que entender este aspecto frente a la tradición. Ejm: A compra una cosa de la cual B que se la vendió.193 Es válida la venta porque una cosa es el Titulo y otra cosa es el Modo. que es el modo. Interponiendo la Acción de dominio o reivindicatoria. 2008. con su principal obligación. almacén o similar. es decir el dueño. de que no está en posesión. 2008 P 74. El comprador. para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla” Que puede reivindicarse?: Pueden reivindicarse las cosas corporales. almacén o similar) Quien puede reivindicar?: El que tiene la propiedad plena o nuda. Sobre este particular la corte ha precisado que esta acción no puede dirigirse contra el tenedor 195 José Alejandro Bonivento Fernández. Consentimiento Del Dueño En La Venta De Cosa Ajena Si el verdadero dueño consiente la venta de la cosa. 2. interpone esta acción para que el vendedor restituya la que ha recibido por la cosa. Contra quien se dirige la acción?: Se dirige contra el poseedor actual. instaura para ello la acción de pertenencia. raíces y muebles (excepto las cosas muebles compradas en feria. el contrato adolece de nulidad absoluta pues su objeto es ilícito. Acciones La acción de Dominio. a su vez.195 salvo si reembolsa al comprador lo que pago por ella. Si la cosa vendida es mueble y el poseedor la ha comprado en una feria. invocando: a) El titulo (contrato) y b) La posesión 4. 6. 60 . Si la cosa vendida es sustraída por hurto y vendedor y comprador sabían que era robada. tienda. El comprador no podrá exigir saneamiento ni indemnización de perjuicios. absoluta o fiduciaria de la cosa. desde la fecha de la celebración del contrato. Si comprador y vendedor celebran un contrato a sabiendas de que la cosa es ajena. no puede ser reivindicada por el dueño. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. hay mala fe y el comprador no puede exigir la restitución de lo que pago por la cosa ni procede el saneamiento por evicción. 3.recuperación del bien. puede ejercer la Acción de saneamiento por evicción contra el vendedor y en dicho proceso puede denunciar el pleito haciendo comparecer al vendedor a que defienda la cosa evicta y responda. la acción posesoria y la acción publiciana a) Acción de dominio o acción reivindicatoria: Art 946 CC Señala que “La reivindicación o acción de dominio es la que tiene el dueño de una cosa singular. confiere al comprador todos sus derechos como tal. 5. El comprador puede también ganar la cosa por prescripción. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Prescripción de la acción? 10 años (Art 1 ley 791/02) b) La acción posesoria “Las acciones posesorias tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o de derechos reales constituidos sobre ellos” Art.197 196 José Alejandro Bonivento Fernández. (…. Venta de Cosa Ajena en Materia Comercial Artículo 907 del código comercio: “La venta de cosa ajena es válida e impone al vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador. Solo procede de bienes raíces 2.) El Artículo 1872 código civil: “La compra de cosa propia no vale. 2008 P 75.2. el comprador tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella”. Bogotá: ediciones librería del profesional 2009. so pena de indemnizar los perjuicios” (…). y c) Al que se halla a punto de ganarla por prescripción (art 951 CC). 97.al hablar de la acción posesoria – señala que la prescripción de las acciones que tienen por objeto recuperar la posesión de bienes raíces.Compraventa de Cosa Propia: Artículo 1872 del código civil (…. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La acción publiciana se concede: a) Al que no prueba dominio (propiedad) de la cosa b) Al que ha perdido la posesión regular de la cosa. 61 .196 6. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.) Para imprimirle efecto de tradición desde el momento de la entrega de la cosa y no desde el momento en que el vendedor se hace al dominio de ella (…). Pero no vale contra el verdadero dueño ni contra quien alega igual o mejor derecho. Los principales contratos civiles. P. 972 CC Procedencia 1. El contrato más que nulo es inexistente. No se requiere probar el dominio si no la posesión que tenia y dominio. prescriben “al cabo de un año completo contado desde que el poseedor anterior la ha perdido” c) La acción publiciana La acción reivindicatoria se llama Publiciana cuando se concede al que ha perdido la posesión regular de la cosa y estaba a punto de ganarla por prescripción. . 197 Jesús Ángel Linares Vesga . Solo procede sobre cosas que pueden ganarse por prescripción Prescripción: El art 962. los frutos pertenecen al vendedor hasta el vencimiento del plazo (Artículo 1872 inciso 2° código civil). 2008 P 72.No vale la compra de cosa propia. 2. Todo lo dicho en este artículo puede ser modificado por estipulaciones expresas de los contratantes”. no es posible que se dé el acto como tal. El bien ya está dentro del patrimonio de la persona. Naturales b. Cuando las partes han acordado un plazo para la entrega de la cosa. Los frutos son: a. no se puede hablar de Compraventa porque no hay contrato. o cumplida la condición. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 3. porque mientras no se cumpla este efecto. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pertenecerán al comprador. Pertenecen al comprador los siguientes: a) Los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato. pendientes al tiempo de la venta. Civiles Siempre son del comprador excepto que haya un efecto suspensivo (plazo o condición). y todos los frutos tanto naturales como civiles que después produzca la cosa. (…. a menos que se haya estipulado entregar la cosa al cabo de cierto tiempo o en el evento de cierta condición. según lo estipulado por ellos. Cuando la entrega de la cosa esta sujeta a una condición los frutos pertenecerán al vendedor hasta que la condición se cumpla (Artículo 1872 inciso 2código civil). 7. b) Los frutos naturales y civiles que la cosa vendida produzca después de celebrado el contrato. 1872 código civil: “Los frutos naturales. Cuando las partes.) En ningún momento pueden las partes modificar los efectos de la compra de cosa propia. los frutos son del comprador. que no vale (…). 62 . sino vencido el plazo. en estos casos no pertenecerán los frutos al comprador.Efectos de la Venta de una Cosa Simultanea a dos personas: Artículo 1873 código civil 198 José Alejandro Bonivento Fernández. Inciso 2° del Artículo 1872 código civil: Norma independiente al 1° inciso. Estas reglas tienes tres excepciones: 1. en relación con los frutos han estipulado cláusulas especiales en cuyo caso los frutos pertenecerán al comprador o vendedor.198 Frutos de la Cosa Vendida: Art. aquel de los compradores a quien primero se haya hecho la entrega será que se prefiere. el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. no lo registra y lo registra el que tiene el titulo + nuevo. 199 José Alejandro Bonivento Fernández. 2. y entonces es necesario determinar cuál de los compradores deberá ser preferido. ratificada después por el dueño. P 47. confiere al comprador los derechos de tal desde la fecha de La venta”. a distintos compradores. 203 Ibídem 63 . 199 De los Efectos del Contrato de Venta: Puede ocurrir que una persona venda varias veces. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bien Inmueble: Es posible que la persona que tiene el titulo + antiguo. aquel a quien se le haya hecho primero será preferido. 3. 2008 P 75. si se trata de un inmueble y a un comprador se le hizo entrega material primero. 2008 P 75. se encarga de señalar la preferencia.Posesión. 200 Cesar Gómez Estrada.201 El Artículo 1873 código civil. que cuando es un bien mueble se tiene mediante la posesión material y recayendo sobre bienes inmuebles por medio de registro. Titulo más Antiguo. pero al otro se le hizo la tradición por medio del registro. si no se ha entregado a ninguno.A. 203 El legislador establece una escala de valores en bienes muebles: 1. una misma cosa. dándole importancia al poseedor. Venta de Cosa Ajena Ratificada por el Dueño: Artículo 1874 código civil: “La venta de cosa ajena. 200 En este caso. 201 Ibídem 202 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. Titulo + Antiguo el contrato que se realizo primero. Bogotá: Editorial Temis S. Se sigue este orden para determinar la Compraventa. por cuanto el primero no se reputa dueño sino el segundo comprador. el titulo más antiguo prevalecerá. ¿Qué pasa?. 2008.Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas.202 Por su parte. Persona a la que se le hizo la Entrega. este puede demandar la reivindicación de la cosa. si ha hecho la entrega a los dos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Entonces se tiene a (B) como propietario desde el 10 de Mayo fecha de la venta. cuando el verdadero dueño ratifica la venta no celebrada por él. esto quiere decir que la Convalidación tiene efectos Retroactivos. 2° también sobra.A. es válida (por parte del verdadero propietario). 204 El presente artículo hay que relacionarlo con el Art 742. De los principales contratos civiles.207 El Inc. si el vendedor adquiere después el dominio de ella. si el vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio. Ejemplo: Él le vendió porque yo autorice. no hay Venta de Cosa Ajena. porque ya en el Art 1873 se había dicho que si se vende una cosa a dos personas. si no hay ratificación del contrato de Compra-venta de Cosa Ajena.A. se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición o entrega. P 48. Bogotá: Editorial Temis S. Por consiguiente. 205 Cesar Gómez Estrada. el efecto retroactivo de la ratificación hecha por el verdadero dueño tiene importante efecto de hacer eficaces las enajenaciones gravámenes realizados por el comprador antes de producirse la ratificación. Bogotá: Editorial Temis S.A. P 49. 206 Ibídem 207 Cesar Gómez Estrada. 2008. 2008.La Ratificación. que en aquel se reproduce el mismo principio sentado en este. sino Convalidación. separadamente. (A)le vende a (B) el 10 de Mayo/08 5 de Junio (C) Convalida esa compraventa (Acepta). no puede remontarse en modo alguno a la fecha de la venta. La eficacia retroactiva de la ratificación. Se dice que no se debe decir ratificación. De los principales contratos civiles.205 El Art 1874. El Art 1874 prácticamente sobra. sino a la fecha de la tradición o entrega si es mueble. y que en consecuencia lo que dicho artículo quiere significar es que la tradición hecha por el vendedor de cosa ajena produce el efecto de transferirle el dominio al comprador desde el momento en que aquella se verificó. Bogotá: Editorial Temis S. Venta de Cosa Ajena. el comprador que haya entrado en posesión será preferido al otro.206 Venta de Cosa Ajena: Hay ausencia de consentimiento del propietario. P 50. En el inc. 2008. 2° que se considera se 204 Cesar Gómez Estrada. porque no hace otra cosa que estatuir expresamente para la compraventa lo que la regla general del Art 742 permita deducir. De los principales contratos civiles. como esa disposición expresa. subsistirá el dominio de ella en el primer comprador”. cuyo Dominio adquiere después el Vendedor: Artículo 1875 código civil: “vendida y entregada a otro una cosa ajena. 64 . en consecuencia. 65 . 2008 P 75. adquiere el dominio que ya había transmitido el derecho sobre la cosa que esta adquirida. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el dominio de la cosa. Bogotá: Editorial Temis S. responde. No debe el vendedor emplear la diligencia ordinaria en su conservación. Pero hay que entender que desde la fecha de la entrega de la cosa. (Artículos 63 y 1604 código). De los principales contratos civiles. 2008. Y si el vendedor le vendiere otra persona después de adquirido el dominio. P 51. para producirle los efectos pertinentes. por cuanto hemos visto que en la venta de cosa ajena no hay tradición porque el vendedor no es dueño y no puede transferirse más derechos del que se tiene. de la culpa leve y el dolo. pero no es oponible a Teresa porque ya se ha Consolidado la propiedad en ella. además.212 208 Cesar Gómez Estrada. so pena de pagar los perjuicios al acreedor que no se ha constituido en mora de recibir”. subsistirá el dominio de ella en el primer comprador.trata también de dos ventas. y se repite que la segunda venta en nada perjudica al comprador que por razón de la primera venta había recibido la vendida. Cit. El contrato de Juan y Felipe. contiene. 210 Ibídem 211 Opt. es válido.A. con posterioridad al contrato.208 Adquisición Posterior del Dominio por el Vendedor de Cosa Ajena: Si el vendedor adquiere.211 Ejemplo: 5 Febrero/2012 Juan le vende a Teresa un bien de Julia 15 Febrero/2012 Julia vende a Juan el bien 20 Febrero/2012 Juan le vende a Felipe Hay una consolidación del dominio (la propiedad) de ese comprador de cosa ajena (Teresa) a partir del 15 Febrero/2012 porque quien lo había vendido como ajeno. la de conservarla hasta la entrega. se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la tradición. y si esta es una especie o cuerpo cierto. 209 Hace que el comprador se tenga como dueño desde la fecha de la tradición.210 Lo importante del artículo es fijar que al comprador se le tiene como dueño desde la fecha de la entrega de la cosa vendida. 209 José Alejandro Bonivento Fernández. Conservación de la cosa Artículo 1605 del Código Civil: “la obligación de dar contiene la de entregar la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se ha expresado. no puede ya hacerlo. Se aplica el principio res perit debitori. Ejemplo: Juan es dueño de caballo “Gitano” y lo tiene en su finca. Un terremoto la destruye en su totalidad. el depósito. puesto que pierde la casa y el derecho de cobrar el precio del arrendamiento (art 2008. Los riesgos pesan sobre al arrendador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 1 CC). Nadie está obligado a lo imposible. LOS RIESGOS EN LA El enfoque del problema de los riesgos. que es a su vez dueño de la cosa. La cosa depositada perece por caso fortuito. Se analizo también el problema de los riesgos en el contrato unilateral. 66 . 214 Ibídem 215 Alberto Tamayo Lombana. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.TEORIA DEL RIESGO: Artículo 1876 Código Civil. deudor de la obligación de procurar el goce de la cosa. Lo pierde su dueño Los riesgos del contrato215: Ejemplo: Juan ha dado en arrendamiento a José una casa de habitación. La conclusión a que se llegó consistió en que su responsabilidad no se ve comprometida en razón del principio según el cual nadie está obligado a lo imposible (Ad imposibilida nemo tenetur)213 Los riesgos de la cosa214: Asunto resuelto por un principio que es más obvio y veraz que el derecho romano: Res perit domino o sea la cosa perece para su dueño.2004 P 136. la responsabilidad de aquel contratante a quien. 213 Alberto Tamayo Lombana. DE LOS RIESGOS. según se ha dicho).2004 P 135. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. La cosa pereció para el acreedor (depositante). Juan. básicamente en relación con la responsabilidad civil contractual. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. le impidieron cumplir su obligación. la cosa perece para el deudor (el deudor debe procurar el goce. Esto es. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. por ejemplo. el arrendatario queda dispensado de su obligación y el arrendador liberado de toda responsabilidad. 2008 P 116. La obligación del depositario (restituir la cosa) se extingue. LOS RIESGOS DE LA COSA VENDIDA CUYA TRADICION Y ENTREGA SE DEBEN216: 212 José Alejandro Bonivento Fernández. El contrato es resiliado de pleno derecho. NOCION GENERAL COMPRAVENTA. Sobreviene una gran inundación y el animal perece. acontecimientos fortuitos no atribuibles a su culpa. La cosa perece para el acreedor. contenida en los artículos 1876 y 1607 del Código civil. el vendedor. 1602. LOS ANTECEDENTES EN EL DERECHO ROMANO. en este caso. ciertamente. 1849. lo cual perfecciona le contrato de compraventa (arts. Pero la solución legal que se acaba de comentar es incomprensible. es absolutamente falsa en el derecho romano porque la cosa perece par el acreedor y no para el dueño. que se encuentra liberado en la obligación de entregarla. Se conviene que José irá el día lunes a las once de la mañana a la finca de Juan para que se le haga la tradición y la entrega material del caballo (art 740 CC). y para pagar el precio convenido. El dueño del caballo era Juan.2004 P 137. de absoluta lógica se lo falseo al atribuir los riesgos de la cosa vendida al comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.Perfeccionado el contrato de compraventa. Era tan solo el acreedor de la tradición y de la entrega. Pero la noche del domingo sobreviene una gran inundación que ocasiona la muerte del caballo “Gitano”. el comprador no se ha convertido todavía en propietario. Y mucha atención: el acreedor. así no reciba el caballo “Gitano”. Hay acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio.2004 P 136 y 137 217 Alberto Tamayo Lombana. 67 . El deberá pagar el precio. es José. los riesgos pesan sobre él. Y es indudable que después de haber formulado el principio res perit domino. Es la voluntad legal. Pero la noche en que pereció el animal José no era su dueño. 138 y 139. y 1500 CC). En el momento en que la cosa perece. o sea el caballo “gitano”. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Se entendió sin dificultad el principio según el cual la cosa perece para su dueño. EL FALSEAMIENTO DEL PRINCIPIO “LA COSA PERECE PARA EL DUEÑO217 El romanista RUBEN DE COUDER afirma que la regla res perit domino (La cosa perece para el dueño). Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. la su un de Ejemplo: Juan vende el día domingo a José el caballo “Gitano” en 50 millones. pero estando pendientes tradición y entrega de la cosa vendida. obviamente. agrega el autor. Se ha insistido que en el derecho colombiano el contrato de compraventa no trasfiere por si solo el dominio sino que requiere emplear el modo de la tradición para hacer al comprador dueño de la cosa vendida. Su obligación se extingue. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. El vendedor no puede cumplir principal obligación porque antes de la tradición y entrega sobreviene acontecimiento de fuerza mayor o caso fortuito que ocasiona la perdida la cosa. ¿Qué ocurre con la obligación del comprador José? Esa no se extingue. Acreedor de la Tradición y entrega de la cosa vendida. 216 Alberto Tamayo Lombana. La solución en este caso planteado es sorprendente: Juan. no está obligado a hacer tradición y entrega del caballo puesto que pereció por caso fortuito y nadie está obligado a lo imposible. de acuerdo con el derecho francés. el compromiso de transferir un bien de un patrimonio al otro queda ejecutado automáticamente. Si en Colombia (o en chile) se ha perfeccionado un contrato de compraventa pero faltan la tradición y la entrega de la cosa vendida (porque el contrato no cumple esa función). 68 . INCOHERENCIA DE LAS NORMAS. Se aplica la misma solución francesa. el comprador debe también cumplir la suya. EL PROBLEMA DE LOS RIESGOS DEL CUERPO CIERTO DEBIDO EN COLOMBIA Y EN CHILE. EN FORMA EQUIVOCADA. la cosa perece para el acreedor. La solución es lógica.219 Constituye un error evidente de ANDRÉS BELLO el haber acogido la solución del código civil francés en lo relativo a la atribución al comprador de los riesgos de la cosa vendida. y de pagar el precio. El solo contrato.218 1. es lógico que los riesgos pesen sobre el comprador. para el caso examinado. 219 Alberto Tamayo Lombana. Es titulo y modo a la vez. En Colombia y Chile el contrato de compraventa es solamente generador de obligaciones: la obligación de dar. trae como consecuencia que el comprador asuma los riesgos. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 218 Alberto Tamayo Lombana.140.2004 P 141. También se le ha encontrado una explicación obvia para la aplicación de principio res perit creditori. a cargo del comprador. por cuanto le hizo la tradición. A partir de tales preceptos legales ha sido fácil para la doctrina francesa explicar el motivo por el cual el comprador debe soportar los riesgos de la cosa que compró y que pereció fortuitamente antes de que se le entregara. perece fortuitamente luego de perfeccionado el contrato y antes de su entrega material. 142 y 143. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Él era el dueño. Si la cosa vendida. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. una vez perfeccionado. El solo contrato no hace dueño al comprador (Art.EL CONTRATO DE VENTA EN EL CODIGO DE NAPOLEON LA SOLUCION QUE ANDRES BELLO TOMO DE ESE CÓDIGO. En síntesis se ha precisado: Perfeccionado el contrato de venta por el solo acuerdo de voluntades. Él es solamente acreedor de la tradición y entrega de la cosa que compró. En Colombia el comprador. pagar el precio. 1849 CC). Es titulo no más. 2. no era dueño de la cosa que pereció. por el solo acuerdo de voluntades. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. traspasa al comprador la propiedad de la cosa comprada. En Francia el contrato de venta es traslaticio. Se aplica el principio res perit domino. el perecimiento fortuito de la cosa con anterioridad a las mencionadas tradición y entrega. a cargo del vendedor. Francia Como en virtud de un solo contrato el vendedor cumplió automáticamente su obligación. lo constituyo en dueño de la cosa.2004 P 139. la cosa perece para el acreedor. Sin embargo la solución legal no es esa. Del Art 1849 CC se deduce que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de dar. antes de la tradición y la entrega. Los efectos del contrato de compraventa. El solo contrato no ejecuta la obligación de dar. De lo cual se infiere que el legislador atribuyo los riesgos de la cosa vendida al comprador. se perfecciono el contrato. O sea. en tal hipótesis. continua siendo propietario hasta que las entregue. los géneros no perecen (genera nont pereunt). El supuesto de los riesgos de la cosa vendida es el siguiente: se perfecciono el contrato por medio del cual se vendió la cosa. Las obligaciones que impone. 145. Los riesgos de la cosa de género pesan sobre el vendedor hasta el momento de la tradición y entrega de la cosa. En el intervalo. es siempre a cargo del acreedor…(el comprador es el acreedor de la tradición y la entrega)” Sin esfuerzo se advierte la incoherencia de las normas del primer grupo con las del segundo grupo. en forma que contradice la técnica del contrato de compraventa. la pérdida es para él. Su tradición y entrega están pendientes. en forma absolutamente ilógica. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Manera de traspasar la cosa vendida al comprador. continuaba siendo el dueño. En consecuencia. 146 y 147. MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ART 1876. pertenece al comprador. la obligación de transferir el dominio de la cosa vendida. Ejemplo: Un cultivador ha vendido a uno de sus clientes 100 cargas de café de la clase “A”. según se acaba de ver.” b) El art 1607 CC dispone “El riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se deba. 2. estructurada por el mismo código civil. El contrato es titulo únicamente. aunque no se haya entregado la cosa…. Antes de realizar la tradición y entrega del producto se presenta un incendio que destruye todo el café que tiene el vendedor en sus bodegas. a) El art 1876 CC establece que: “La pérdida. El vendedor de las cosas de género. Cuando la cosa vendida es de Género. Si un siniestro las destruye. por la falta de la tradición y la entrega. se ha dicho. Seria de lógica que la cosa pereciera para el dueño. Impera en este caso el aforismo romano. 220 Alberto Tamayo Lombana.1. Lo absolutamente cierto. es que ella no estaba todavía en el patrimonio del comprador en el momento de su destrucción. y al comprador le impone la obligación de pagar el precio. Las normas que se refieren a los riesgos de la cosa vendida cuando perece fortuitamente. EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA220 1. desde el momento de perfeccionarse el contrato. Y no lo estaba. El vendedor. Hay más café en el mundo lo cual le permitirá cumplir su obligación. 69 . deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. ocurre un caso fortuito que ocasiona el perecimiento de la cosa vendida. Se convino el precio. Y hay que agregar.2004 P 144. Las dos eran 70 . Se aplica sin modificación el art 1876 CC (res perit creditori) 7. y además se han ajustado al precio. 4. Antes de esto se entiende no haber contratado art 1879 CC. Antes de esta fecha el animal perece fortuitamente. La obligación de dar depende de una condición suspensiva. Pero antes de hacer la tradición y la entrega al comprador. Porque queda una de las cosas alternativamente debidas. la otra puede demandar perjuicios y también desistir del contrato Art 1878 CC 2. Por ejemplo. (porque la fecha del concurso no ha llegado o se aplazó) los riesgos pesan sobre el vendedor 5. pues ya se le había trasferido el caballo “Gitano”. La venta debe recaer sobre un género limitado (genus limitatum) Ejemplo: un toro de los 30 toros de casta que están en la ganadería “los cerros”. EL perecimiento fortuito del producto que se encontraba en la bodega 2 traslada los riesgos al comprador aunque el café no se haya pesado o medido. Los riesgos son a su cargo. individualizada. 3.En relación con este tipo de las cosas de género que suelen venderse al peso. pero se presenta el incumplimiento de una de las partes. los riesgos los sufre el comprador. Sólo que el contrato estaba amenazado de resolverse. (Le compro el caballo “Gitano” si gana el concurso) y el caballo perece estando pendiente la condición. pesar o medir la cosa de género. Juan vende a José el caballo “Gitano” y se conviene que su tradición y entrega se hará el último día del mes. Es una cosa determinada prácticamente.. sobreviene el incendio mencionado. 3º El objeto de la venta es todo el café que está en la bodega 2. Si una cosa se vende a prueba. 6. se aplica el principio genera nont pereunt del que se viene hablando. Si la bodega 2 se incendia fortuitamente. si se ha convenido el precio y se ha fijado el día para contar. Se sostiene en la doctrina que los riesgos pesan sobre el vendedor mientras la cosa no se haya individualizado. es necesario tener presente las siguientes hipótesis que se deducen del art 1877 CC 1º Se vende solamente una parte indeterminada de la cosa de género. Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo “Gitano” o un camión que se determina. Se aplica el art 1876 CC (res perit creditori) Ha previsto el legislador una sanción por el incumplimiento en esta clase de ventas. Juan debe el camión. Si la obligación es alternativa. los riesgos los soporta el vendedor mientras el comprador no manifieste que le agrada tal cosa. Si perece el caballo. Si la venta es a término. cuenta o medida. Los riesgos los sufre el comprador se aplica el art 1876 CC (res perit creditori). pero con la condición de que se haya ajustado al precio. Los riesgos los sufre el vendedor (res perit debitori) 2º Las 10 cargas de café se han pesado o medido ya. Él era el dueño. 10 cargas de café del contenido en la bodega 2 del vendedor. Si la condición es resolutoria (Le compro el caballo “Gitano” pero la venta se resolverá si pierde el concurso).art 911 Código de Comercio es mas preciso. Esto equivale a que la cosa se ha señalado de modo inconfundible. La razón: ya la cosa estaba individualizada. Juan no debe el camión. ha de sufrir las mismas sanciones. se debía in obligatione. Son dos cosas que se excluyen. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Se aplica sin modificación el art 1876 CC: La cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega: La razón y objeto de la obligación era solamente el caballo “Gitano”.2004 P 148.221 Si el deudor está en mora de ejecutar su obligación. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Juan se obliga a transferir a José a titulo de venta el caballo “Gitano” pero se reserva la facultad de cumplir su obligación transfiriendo el camión “X”. 223 Alberto Tamayo Lombana. El pago con este era simplemente una facultad que tenía el deudor pero no era el objeto debido. Deberá el precio de la cosa y la indemnización de perjuicios. Pero si perecen las dos cosas. Arts. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Lo que significa que no se trata solo de la pérdida física material sino también de la moral: objeto y causa ilícitos. Civil. los riesgos de la cosa debida quedan a cargo suyo: res perit debitori. la cosa perece para el deudor. Sanción por la culpa. Se aplica la solución del art 1876 CC la cosa perece para el acreedor de la tradición y entrega (res perit creditori) 8. LA SOLUCION DE LOS RIESGOS DE LA COSA EN EL CÓDIGO DEL COMERCIO223 221 Alberto Tamayo Lombana. 71 . deudor de la tradición y entrega de la cosa vendida. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Los riesgos son a su cargo. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Si perece el caballo “Gitano” los riesgos los soporta el comprador José. MODIFICACIONES A LA REGLA DEL ARTÍCULO 1876 EN LOS CASOS DE MORA Y CULPA.2004 P 147 222 Alberto Tamayo Lombana. en el ejemplo). está en mora de realizarlas. Aplicando lo anterior al contrato de compraventa. entra en la aplicación del principio res preit debitori. la cosa que perece para el deudor (el vendedor deudor de la tradición y entrega). se debía in obligatione.objeto de la obligación.2004 P 149 – 151. lo que iría contra el orden público y las buenas costumbres. Si la obligación es Facultativa. Era un objeto in facúltate solutionis. 1562 y 1563 Cód. Si hay culpa no hay fuerza mayor. los riesgos son para José. su exclusión del comercio su extravío. si el vendedor. NOCION DE LA PÉRDIDA DE LA COSA222 Es conveniente tener claro el concepto de lo que debe considerarse pérdida de la cosa debida art 1729 CC es una acepción amplia que comprende la destrucción de la cosa. Cuando la cosa perece por culpa del deudor (el vendedor. esto es. esto es. Se modificará lo dicho si el comprador incurre en mora de recibir y es posible comprobar que. los riesgos debe soportarlos el comprador. es una obligación de resultado. si el comprador no recibe la cosa comprada porque pereció. 1. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. hace presumir su culpa. existen adicionalmente otras como son. 2008 P 108.Si el objeto vendido es un cuerpo cierto (cosa determinada) “el riesgo de la pérdida por fuerza mayor o caso fortuito ocurrido antes de su entrega corresponde al vendedor” (art 929 Cód. la de atender el de la mitad de las costas (Art 1862) y la de velar por la conservación cosa hasta su entrega (Art 1605). 225 Ibídem 72 . OBLIGACIONES DEL VENDEDOR: Art 1880 Cód. cuando todavía estaba en manos del vendedor. Com) Al no haberse hecho la tradición y la entrega de la cosa al comprador.El Saneamiento de la cosa vendida: . Si la cosa pereció fortuitamente antes de su tradición y entrega. así haya sido fortuitamente. no está obligado a pagar el precio.Vicios Ocultos Estas son las obligaciones reglamentadas en la ley.226 decir pues pago de la 224 José Alejandro Bonivento Fernández. 3) El incumplimiento de esa obligación de resultado del vendedor sólo puede justificarse mediante la prueba de la fuerza mayor o caso fortuito. La pierde él. lo que no quiere que sean ellas las que por ministerio de la ley contrae el vendedor. se reitera. y el saneamiento de la cosa vendida”.” Art 920 Co Co. Res perit domino la cosa perece para el dueño. sin esa mora la cosa no hubiera perecido. 4) La prueba de la fuerza mayor o caso fortuito corresponde al vendedor.Evicción 225 . de hacer tradición y entrega de la cosa vendida. por ejemplo.La Entrega o Tradición de la cosa vendida224 2. Art 1876 CC. Como si tiene que pagarlo en materia civil. 2) El perecimiento de la cosa vendida (fortuito o no). 1) La obligación del vendedor. En tal hipótesis el comprador deberá “el precio integro de la cosa. ella está todavía en el patrimonio del vendedor en el momento que perece fortuitamente. En pocas palabras. según se ha visto. Civil: “Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición. El comprador no tendrá que pagar el precio. 2008. P 61. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. 230 Es por lo tanto que la tradición de que habla el Art 1880 es la que define el Art 740. 2008. Bogotá: Editorial Temis S.A. 226 César Cesar Gómez Estrada.228 La Corte adoptó definitivamente la tesis de que el contrato de compraventa impone al vendedor la obligación de transferir el dominio.Las dos obligaciones principales. 231 En virtud de la teoría del título y modo. De los principales contratos civiles. esto es. P 61.A. acogida por nuestro Código Civil.A. 231 César Cesar Gómez Estrada. a que se refiere la primera de estas disposiciones. 229 César Cesar Gómez Estrada. 2008. por ser verdadero dueño. luego la obligación de hacer la tradición. la que tiene la función de trasferir el dominio.La Entrega o Tradición: Art 754 Cód. De los principales contratos civiles. solo se puede satisfacer y cumplir a cabalidad cuando efectivamente. cada uno de los cuales tiene sus propios presupuestos de validez y eficacia. son actos distintos la venta (titulo) y la tradición (modo). P 60. la primera es de la esencia del Contrato de Compraventa y la segunda es apenas de su naturaleza. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S.232 1. 2008. independientes de los del otro. Bogotá: Editorial Temis S. 2008.A. P 57. 232 César Cesar Gómez Estrada. 227 En el sistema alemán la compraventa es apenas fuente de derechos o relaciones de derecho personal entre los contratantes. 227 Ibídem 228 César Cesar Gómez Estrada. y que por lo tanto la venta de cosa ajena le permite al comprador demandar la resolución del contrato por incumplimiento. Civil En sentencia de Casación. 73 . De los principales contratos civiles. P 59.A. P 63. de modo que el comprador no se hace dueño de la cosa por la sola circunstancia de que se perfeccione el contrato. 230 César Cesar Gómez Estrada.229 Los términos de tradición y entrega tal como están empleados en el Art 1880 son equivalentes y tienen el mismo significado.A. 2008. la Corte Suprema de Justicia insistió en que la obligación es de transferir el dominio. de fecha de 2 de septiembre de 1970. Bogotá: Editorial Temis S. adaptando el criterio de que no basta la entrega y la posesión útil y pacifica sino que es indispensable la tradición. P 64. podrá demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente. si. De los principales contratos civiles.233 Debe advertirse.237 Si el vendedor se obliga a transferir el 233 César Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. según una parte de la doctrina. que es el registro de la escritura en la oficina de registro. el vendedor hace la tradición por cualquiera de las formas indicadas en el precedente artículo y si se trata de un bien inmueble. que se pueda llamar legal. Además el articulo 922 ibídem. se expresa el significado jurídico de esa misma palabra236. El adquirente de un bien cuya tradición se haya efectuado por inscripción del título en el registro. De los principales contratos civiles. complementaria de la de hacer la tradición pero distinta de ella. 2008. Como se ve. Bogotá: Editorial Temis S. Si la venta es de un bien mueble. 2008. que tratándose de bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla en dos actos: mediante un primer acto. 74 . la entrega material de la cosa están señalando los alcances de la obligación de entregar a cargo del vendedor. 234 Ibídem 235 César Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. 237 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de la venta. 2008. además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos. P 64. 2008 P 110. pero en lugar de la palabra DAR utilizada en este artículo. la entrega o tradición se hace mediante la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos correspondiente (Art 756 CC). P 65. al definir “la compraventa como es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a transmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero”. es necesario otro acto que consiste en la entrega material234. al decir que la tradición del dominio de bienes raíces requerirá. 235 La Obligación de Entregar en Materia Comercial El artículo 905 del Código de Comercio. pero como es mera tradición. está sancionada con la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos dos primeros incisos rezan: “Entrega de la cosa por el tradente al adquirente”. 236 César Cesar Gómez Estrada. no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se cumple la tradición del derecho mismo. Bogotá: Editorial Temis S.A. la definición es la misma del Art 1849 CC.A. porque es regla general que el comprador siempre desee adquirir el dominio y la posesión de la cosa. En caso contrario la venta no seguida de la tradición no hará dueño al comprador (artículo 752 código civil). porque este hecho convierte a José en poseedor material de ellas. puede ser una sentencia Judicial. naves. mediante el registro de la compraventa. Basta señalar la cosa al comprador o señalarle la dirección donde recoger la cosa. esta sancionada con la acción de entrega regulada en el Art 417 CPC cuyos 2º inc. Civil establece que el vendedor se obliga a DAR una cosa y DAR significa trasferir el dominio. Juan cumple su obligación cuando registra la escritura en la matricula inmobiliaria. es decir si se trata de bienes inmuebles la obligación de entregar se desdobla en dos actos: 1. Ley 791 de 2002.dominio de la cosa. Registro de la Escritura Pública en la oficina de registro. marcas y otros bienes muebles señalados en leyes especiales. es necesario que el vendedor sea dueño de ella. La venta de la posesión debe ser expresa. Ejemplo: Juan vende a José un inmueble. La obligación del vendedor de hacer la entrega material del inmueble objeto de venta. se cumple la tradición del derecho mismo. un acto administrativo de bienes inmuebles. rezan: “Entrega de la cosa por el tradente al adquirente”. Ese título no es solo la Escritura Pública. Este quedara convertido en poseedor y podrá ganar el dominio por la prescripción en el tiempo señalado en la ley (artículo 753 código civil). El Art 1849 Cód. El contrato se celebra por Escritura Pública. Pero si Juan vende expresamente a José las mejoras que tiene en predio ajeno. Forma de la Entrega: a) La tradición de los bienes Muebles se verifica con la entrega física de la cosa o mediante las otras formas establecidas en el Art 754 CC. automotores. Para que el comprador se convierta en dueño de la cosa en virtud de la tradición. 2. la tradición de los vehículos. con la realización del contrato se entiende entregada la cosa. Como ese bien es Inmueble. podrá 75 . b) La tradición de los bienes Inmuebles se efectúa por el registro o inscripción del contrato de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (Art 756 Cód. pero como esa mera tradición que llamaremos legal. Si el comprador es arrendador o usufructuario del bien. la entrega no implica la Tradición. no coloca al comprador en condiciones de entrar a disfrutar directamente de la cosa comprada. Entrega material y efectiva de la cosa comprada. establecimiento de comercio. se debe inscribir el Titulo en la Oficina correspondiente. También se efectúa. si no hay inscripción en el registro inmobiliario. complementaría de la de hacer la tradición pero distinta de ella. El adquirente de un bien cuya tradición se ha efectuado por la inscripción del título en el registro. c) El vendedor debe entregar materialmente el bien inmueble para convertir en poseedor al comprador. Civil). Por el contrario si Juan vende una nevera a José se la entrega y aquí está cumpliendo su obligación. cumple la obligación con la entrega física de las mejoras. Salvo que de la naturaleza del mismo o de la forma como deba hacerse la entrega se desprenda que para verificarla se requiere un plazo mayor (Art 924 Cód.923 Cód.demandar a su tradente para que le haga la entrega material correspondiente238 d) En las ventas mercantiles. como sería la entrega de una cosecha cuya siembra apenas comienza. con conocimiento y aquiescencia del vendedor. (Art 915. mar o aire. Comercio). y a falta de estipulación debe entregarla dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. 2008 P 120. cuando el vendedor ha remitido las mercaderías a un consignatario. Civil). Comercio y establece que el vendedor se puede constituir en mora legalmente cuando no hay garantía de que va a recibir el dinero. Por la trasmisión del conocimiento de embarque. Civil). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 756 Cód. la entrega se hará en el 238 César Cesar Gómez Estrada. La Obligación de Recibir: Todo lo que le ocurra al bien lo va a sufrir el comprador.239 La entrega de la cosa vendida debe hacerse en el lugar convenido. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. 3. 2. Art 924 Cód.Art 754. Civil La cosa se debe entregar inmediatamente a la realización del contrato. y a falta de este debe entregarla inmediatamente después de celebrado el contrato (Art 1882 Cód. con el orden de no entregarlas hasta que el comprador pague el precio o de garantías suficientes. 2008.A. la entrega de la cosa se entenderá verificada: 1. Por la fijación que haga el comprador de su marca en las mercaderías compradas. Lugar de la Entrega: Es otra aplicación fundamental del principio de la autonomía de la voluntad en los contratos. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. A falta de convenio y si la cosa vendida es cuerpo cierto. La expedición no implicara entrega cuando se efectúa sin ánimo de trasferir la propiedad. 76 . Dentro de las 24 horas siguientes a la realización del contrato. e) Termino para la entrega: Si la venta es civil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo estipulado. Tradición: Percepción de las Cosas. P 65 239 José Alejandro Bonivento Fernández. carta de porte o factura durante el trasporte de las mercaderías por tierra. Si la venta es mercantil el vendedor debe entregar la cosa dentro del plazo acordado. 1645. Bogotá: Editorial Temis S. tratándose de cosa que no sea especie o cuerpo cierto la entrega se hace en el domicilio del deudor. pero si se trata de otra cosa la entrega se hará en el domicilio del deudor. 1.A partir de la entrega todos los gastos van por cuenta del comprador. o sea el del vendedor. (Art 1881 Cód. Entrega Material de la Cosa No basta la formalidad. 2008. y al comprador los de recibo de la misma y los que se hicieren para trasportarla después de entregada. (Arts. 240 Art 922 Cód. entonces la entrega deberá hacerse.1646 Cód. Civil . Civil) Los gastos de la entrega de la cosa vendida corresponden al vendedor. pero considera que la segunda parte es una obligación del vendedor. en el lugar designado por el contrato. Com La Tradición de Bienes Raíces requiere: “La tradición del dominio de los objetos raíces requerirá. Civil). en materia comercial. .Todos los costos que impliquen poner a disposición del comprador la cosa va por cuenta del vendedor.Obligaciones antes o después de la Entrega: Art 1881 Cód. P 68 77 . De los principales contratos civiles. cuando con el registro concurra la entrega material del inmueble.vendedor. Inscripción del Título 2. Gastos de la Entrega: “Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para poner la cosa en disposición de entregarla. la entrega material de la cosa”. El comprador adquiere el dominio de la cosa comprada por el solo registro de la Escritura Pública. en el lugar en donde se encontraba dicha cosa en el momento de perfeccionarse el contrato.A.lugar en que se encontraba la cosa al tiempo del contrato. Donde debe ser Entregada la Cosa La entrega de la cosa debe hacerse. se cumple no solo con la inscripción del título en la oficina de registro correspondiente sino requiere de la entrega material del bien. salvo pacto en contrario. a. no habiéndose fijado convencionalmente ese lugar.Hasta la tradición va la obligación del vendedor . es obligación del vendedor La Corte Suprema de Justicia en Sala Plena sostiene que la tradición de bienes raíces. y al comprador los que se hicieren para transportarla después de entregada”.241 240 César Cesar Gómez Estrada. tratándose de una especie o cuerpo cierto. pues. además de la inscripción del título en la correspondiente oficina de registro de instrumentos públicos. pero no se cumple con el contrato a plenitud si no hay entrega material. siempre se habla de obligación de entrega. Como puede verse. es decir. además de su entrega material. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 244 La consensualidad en las Ventas de Vehículos Automotores El Código Nacional de Transito. regulado en la Ley 769 de 2002. medida cautelar. trata la tradición de los vehículos automotores siguiendo la estructura de las disposiciones anteriores. ‘Vendida y entregada a otro una cosa ajena. 907). se mirara al comprador como verdadero dueño desde la fecha de la entrega’. características y situación jurídica de los vehículos automotores terrestres. entrega jurídica. El vendedor estará obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios. ‘El vendedor deberá hacerle entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. Así por ejemplo: ‘la venta de cosa ajena es válida e impone al ‘vendedor la obligación de adquirirla y entregarla al comprador…’ (Art. 928). en las mismas condiciones que tenía al momento de perfeccionarse…” (Art. la inscripción en el transito deberá hacerse dentro de los (60) días hábiles siguientes a la adquisición del vehículo…” 241 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 111. A falta de estipulación deberá entregarla dentro de las veinticuatro horas siguientes al perfeccionamiento del contrato…’ (Art. (Art. 924). 242Ibídem 243 José Alejandro Bonivento Fernández. si el vendedor adquiere después el dominio de ella. adjudicación. con la exigencia de la entrega y la inscripción en el registro terrestre automotor. que sirven para precisar los alcances del Articulo 922. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 115. que provenga del titular del dominio. limitación. Estipula el artículo 47 de la misma ley “Tradición del dominio.Estimo que la regulación que hace el artículo 922 del Código de Comercio atañe en concreto a las obligaciones del vendedor de bienes raíces y no a la tradición.242 Con la inscripción. 244 Ibídem 78 . traslación o extinción del dominio o cualquier otro derecho real. La tradición del dominio de vehículos automotores requerirá. 908). se hace la tradición. gravamen. administrativa o arbitral. su inscripción en el organismo de transito correspondiente. Y cuando se refiere a tradición dice que es válida. 243 “Para abundar en razones sobre las conclusiones anteriores basta citar otros aspectos del Código de Comercio. En el se inscribirá todo acto o contrato o providencia judicial. que la misma ley define en el artículo 2 como: “Es el conjunto de datos necesarios para determinar la propiedad. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. modificación. principal o accesorio sobre vehículos automotores terrestres para que surtan efectos ante las autoridades y ante terceros”. quien lo reportara en el Registro de Tránsito Automotor en un término no superior a (15) días. La reiteración de la forma de tradición de los vehículos automotores 245: 1. Civil: “El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato. o sea el modo de adquirir el dominio de los vehículos automotores. la tradición de un vehículo automotor terrestre se hace mediante el registro o inscripción y con el cumplimiento del trámite señalado. 1° del Art 1882 Cód. La tradición así efectuada será reconocida y bastara ante cualesquiera autoridades” La tradición. sea importado o de fabricación nacional. Venta Comercial de Vehículos Automotores “De la misma manera se realizara la tradición de los vehículos automotores.co no se refiere a los inmuebles sino a toda la clase de bienes. y combinando este inciso con el artículo 1929. cuando no haya plazo ni para la entrega de la cosa ni para el pago del precio. sino que se requiere de la inscripción del título. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.2004 P 31 79 . De esta manera. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. pero la inscripción del título se efectuara ante el funcionario y en la forma que determinen las disposiciones legales pertinentes. La trasferencia. esto es para Vehículos Automotores. b. En general. esto es. mientras no se haga la inscripción no hay trasferencia del bien vendido. En otras palabras. el contrato se cumple por ambas partes inmediatamente después de celebrado”. pues “el vendedor está obligado a entregar lo que reza el contrato con todos sus accesorios”  Todo lo que le ocurrió al bien hasta el momento de la entrega va por cuenta del Vendedor. El Art 928 co. es lo que se aplica hoy. o a la época prefijada en el”. Inscripción De lo anterior se puede concluir: El contrato de compraventa de vehículos automotores es consensual. no bastara el documento de venta ni la entrega.  Todo lo que le ocurrió al bien desde el momento de la entrega va por cuenta del Comprador. Deberá hacerse el registro del título para que el comprador se repute dueño. Civil Inc. Entrega material 2. 245 Alberto Tamayo Lombana.Mora en la Entrega. no se obtiene con la simple entrega de la cosa. Todo automotor debe inscribirse ante el organismo de tránsito respectivo. Ley 769/02 Art 47: El titular del dominio es el que aparezca inscrito en la Oficina de Transito.Acción Resolutoria: Art 1882 Cód. en tanto que el derecho de desistir de la compraventa. 2008 P 123. 248 César Cesar Gómez Estrada. 247 Ibídem69. Civil. 1882 y 1878. 2008. 2 del Art 1882 Cód. y en ambos casos con derecho para ser indemnizado de los perjuicios según las reglas generales”. De los principales contratos civiles. 249 César Cesar Gómez Estrada. P 69. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. P 70. P 70.A.La jurisprudencia ha considerado. Bogotá: Editorial Temis S. si su fortuna hubiere menguado considerablemente después de celebrado el contrato. en los contratos bilaterales ninguna de las partes esta en mora de cumplir lo pactado. La Corte Suprema ha planteado en sentencia 9 de junio de 1971:“Existe notable diferencia entre la acción resolutoria prevista por el articulo 1546 Cód. Aquella requiere sentencia judicial en que se decrete la resolución del contrato. Civil y el desistimiento de que tratan los arts. no podrá este ejercitar ninguna acción fundado en no haberle sido entregada la cosa por el vendedor.A. No es cierto que el vendedor facultado para abstenerse de entregar la cosa este ejercitando un derecho de 246 César Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles.A.250 Algunos tratadistas estiman que en el caso que se considera el vendedor ejerce un derecho de retención.A. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. mientras la otra parte no cumpla o se allane al cumplimiento de sus obligaciones. 250 César Cesar Gómez Estrada. José Alejandro Bonivento Fernández. que rigurosamente el vendedor es quien primero debe cumplir la obligación de entrega. 249 El Código protege en esta forma al vendedor que está en peligro de perder el precio. podrá el comprador. en caso de que el vendedor por el hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida. Civil: “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega. 248 Cuando se conceda un plazo al comprador para el pago del precio. P 68. 80 . por insolvencia sobreviniente del comprador y lo autoriza para conservar la cosa vendida en su poder y no hacer entrega de ella al comprador hasta tanto se le pague o se le asegure el pago del precio. sin embargo. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 246 El Inc. 2008. De los principales contratos civiles.” 247 De conformidad con el Art 1609 Cód. es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. 2008. a su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Desistir en el Contrato (No realizarlo) En ambos casos con Indemnización de Perjuicios. podrá pedir en la demanda que el vendedor le pague el interés legal comercial sobre la parte pagada del precio o que se le otorgue derecho de retención sobre los frutos de la cosa en proporción a dicha parte. A falta de estipulación deberá entregar dentro de las 24 horas siguientes al perfeccionamiento del contrato. Si el vendedor no entrega la cosa vendida. perseverar en el contrato o desistir de él. o en la época prefijada en él. incumple el contrato. salvo que esté “pronto” a pagarlo íntegramente (artículo 1882 inc. Para ejercer la acción resolutoria (artículo 1546 código civil) que es alternativa se deben cumplir los siguientes requisitos: 251 Ibídem 252 José Alejandro Bonivento Fernández. “Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega. En caso de que se instaure la acción resolutoria consagrada en el artículo 870 Código de comercio.252  Entrega Código de Comercio: El vendedor debe hacer la entrega de la cosa dentro del plazo estipulado. c) Cuando no se haya fijado plazo para el pago del precio. a su arbitrio.Persistir en el Contrato (Realizarlo) 2. El constituirse en mora de entregar ya va a constituir un perjuicio para el comprador. el comprador tendrá derecho a exigir el pago de perjuicios por el incumplimiento del vendedor a su obligación de hacerle la tradición valida. lo demuestra el Art 2417 CC. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sin menoscabo de la correspondiente indemnización de prejuicios (artículo 942 Código civil). El Comprador tiene 2 opciones: 1. y en ambos casos con derecho a ser indemnizado de los perjuicios” (artículo 1882 inc. 2008 P 121. En este caso deberá tramitarse la demanda en proceso ordinario. 2° código civil). Cuando la venta es mercantil. 3° código civil). sin necesidad de instaurar cualquiera de las acciones consagradas en los artículos 1546 código civil y 870 Código de comercio (Artículo 925 código civil).retención. Que este derecho no versa sobre cosa propia. Derecho de Retención a Favor del Vendedor: a) Cuando la cosa no ha sido entregada al comprador b) Cuando el comprador no ha pagado el precio. 81 . podrá el comprador. sino ajena. en el tiempo estipulado o inmediatamente después de celebrado.251  Entrega Código Civil: El vendedor debe entregar la cosa vendida inmediatamente después del contrato. 2008 P 124. Como Opera el Desistimiento Naturalmente que. En cambio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. y tal determinación. volviendo todo al estado precontractual. 82 . El comprador debe haber pagado el precio. y ante sí. se requiere la expresión de voluntad del comprador. El vendedor debe estar en mora de cumplir (artículo 1608 código civil). La mora debe ser imputable al vendedor. que va envuelta en todo contrato bilateral. En los demás casos es preciso requerirlo judicialmente. para disolver el vínculo contractual. esto es. En caso contrario. quien debe transmitir al vendedor su intención de desistir del contrato. 254 González Valencia dice: “Que no es necesario que el comprador ejercite la acción resolutoria. el vendedor podrá oponerle la excepción de contrato no cumplido establecida en el artículo 1609 código civil. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 254 Ibídem 255 José Alejandro Bonivento Fernández. es indispensable promover la acción judicial ordinaria del caso. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. fundamentalmente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.253 No se comparte ese criterio y se considera que el desistimiento es una figura separada o distinta de la resolución. en tanto que el derecho de desistir de la compraventa en caso de que el vendedor por hecho o culpa suya haya retardado la entrega de la cosa vendida. b. 2008 P 122. o estar pronto a pagarlo o haya estipulado pagarlo a plazo (artículo 1882 inc. aun cuando conduzca a los mismos resultados: dejar sin efectos el contrato de compraventa.a. desistir o resolver es la misma figura sustancial. pidiendo ante el juez se le notifique al vendedor la disolución del contrato. el desistimiento y la acción resolutoria esta requiere sentencia judicial. de la declaratoria judicial en tal sentido y para ello. sino que la ley lo autoriza para tomar por si. 255 La Corte plantea diferencias entre estas dos figuras. 256 José Alejandro Bonivento Fernández. con el desistimiento no hay necesidad de impulsar el aparato jurisdiccional del Estado para procurar dejar sin efecto el contrato. 2008 P 123. En otras palabras. es un derecho potestativo del comprador que no requiere pronunciamiento alguno del juez. la determinación de desistir del contrato. Con la resolución se requiere. y si es fundada disuelve el vínculo jurídico proveniente del contrato”. es la misma condición resolutoria de que se trata el artículo 1546 del Código Civil. de que habla el artículo cuestionado. por hecho o culpa suyos. 3° código civil). Si la obligación es a plazo no es necesario requerirlo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Sostiene los doctrinantes y la jurisprudencia que el desistimiento. 256 253 José Alejandro Bonivento Fernández. Por tanto. La manera de reglamentar el desistimiento lleva a la conclusión de que su operancia se logra sin necesidad de ningún mecanismo procedimental.desaparece el derecho de retención del vendedor si. permite que el vendedor no entregue la cosa o que el comprador pague el precio o lo asegure. Civil). 2008 P 125. como el desistimiento. salvo que “después” del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del comprador de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio” (Art 1882 inc. de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio. no se podrá exigir la entrega aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio. “La compra de un ‘cuerpo cierto’ que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente y no existe. 4° Cód. 257 Indemnización de Perjuicios Tanto en la resolución. surgen las obligaciones a cargo de los contratantes. no producirá efecto alguno. de tal modo que el vendedor piense que va a perder el precio de la cosa. El vendedor va estar autorizado legalmente para constituirse en mora. 258 Especial Protección al Vendedor Está regulado en el Inc. el pago de los perjuicios por el incumplimiento del contrato. producen. El vendedor deberá entregar la cosa y el comprador pagar el precio. salvo que se exprese lo contrario o que de la naturaleza del contrato aparezca que se compra el alea… si la cosa llegare a tener únicamente existencia parcial. de acuerdo con los presupuestos comentados. final del artículo 1882: “Pero si después del contrato hubiere menguado consideradamente la fortuna del comprador. Si se acordó un plazo para el pago del precio. esto es igual a no entregar la cosa. podrá el comprador desistir del mismo o darlo por subsistente abonando el precio se ajusta tasación de expertos o peritos” (artículo 918). salvo que las partes tomen como objeto del contrato el alea de su existencia y el vendedor ignore su pérdida… si falta una parte considerable de la cosa al tiempo de perfeccionarse el contrato. Civil). a pesar de esas circunstancias el comprador paga o asegura el pago mediante una garantía aceptada por el vendedor (Art 926 Cód. sino pagando o asegurando el pago”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Una vez perfeccionada la compraventa. Mientras 257 José Alejandro Bonivento Fernández. hasta que el Comprador respalde el pago con otra garantía. podrá el comprador desistir del contrato o perseverar en él a justa tasación” (artículo 917). como efecto importante. -------Si después del contrato se disminuye el patrimonio del comprador considerablemente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 258 Ibídem 83 . el vendedor debe respetar dicho plazo y no puede retener la cosa vendida.El Desistimiento en la Compraventa Comercial “La venta de una cosa futura solo quedara perfecta en el momento en que exista. 260 4. Cuando se compra un inmueble. 84 . Por ejemplo: el ternero hace parte integrante de la vaca. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como dueño. vasijas en que se contenga lo vendido. tal como lo hemos precisado. u otra hembra. no puede retener lo que le pertenece y siempre ha tenido. Se puede vender: 1. 6. Civil El Art 1886 Cód. Venta de Inmuebles: Art 1886 Cód.A. En razón a su Cabida 259 José Alejandro Bonivento Fernández. se reputan inmuebles. Si el vendedor quiere excluirlos de la venta debe hacerlo expresamente. Venta de Semovientes: Art 1885 Cód. Civil “La venta de una vaca. Cumplo cuando entrego la cosa que me comprometí a vender. 658 y ss. el vendedor está obligado a cumplir con lo que dice el contrato. 260 César Cesar Gómez Estrada. P 70 y 71. y solo será ya responsable del dolo o de la culpa grave” Cuando el comprador se constituye en mora de recibir. para en adelante responder solamente del dolo o de la culpa grave. pero no la del que puede pacer y alimentarse por si solo”. Cuerpo Cierto 2. el vendedor sigue siendo el dueño. Por parte del vendedor cesa la obligación de conservar la cosa y de responder de ella hasta por la culpa leve (Art 1605 y 1606). se refiere a los inmuebles por adhesión y por destinación existentes en aquel”. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. 2008 P 126. una yegua. y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa. hasta tanto no se entregue y haya la capacidad suficiente para la tradición. Si eso es así. en sentido material. mal puede retener lo que siempre ha tenido. abonará al vendedor el alquiler de los almacenes. porque depende de esta. pertenece al vendedor. Civil: “si el comprador se constituye en mora de recibir. la cosa vendida. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se compra con los muebles que hacen parte integrante de este. Civil establece que “el vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato”. todos los gastos que implique esa mora corren por cuenta de él (hay que demostrar que la mora no fue culpa del vendedor).Objeto de la Entrega: El Art 1884 Cód.no se haga la entrega. Civil dispone que “en la venta de una finca o bien rustico se comprende naturalmente todos los accesorios que según los Arts. 3. poseedor y tenedor. por eso es importante definir la cosa vendida. Este. 259 Pero. graneros. De los principales contratos civiles. comprende naturalmente la del hijo que se lleva en el vientre o que amamanta. 5.Mora del Comprador: Art 1883 Cód. Por ejemplo: Compro una finca que cuesta $25. de los datos que se den resulten la cabida total y precio total.000. De los principales contratos civiles. 2° Cód. Un predio se entiende vendido como un cuerpo cierto: a) Cuando la cabida no se expresa en el contrato b) Cuando las partes mencionan la cabida pero declaran que no habrá diferencia en el precio aunque la cabida real resulte mayor o menor que la cabida que reza en el contrato (Art 1887 inc. 2.Estos dos son denominados Bienes Rústicos. Civil establece que la cabida total de predio vendido. De los principales contratos civiles. Civil. 1. 262 César Cesar Gómez Estrada.A. o descomponer esa cabida total en varias cabidas parciales relativas a porciones de distintas calidades y precios. En todos los demás casos se entenderá vender el predio como un cuerpo cierto (Art 1887 inc. 4 del Art 1887 Cód.Cabida Real y Cabida Declarada: Art 1888 Cód. 2008. Se vende con relación a su cabida cuando esta se expresa en el contrato (85 hectáreas). La calidad de rustico o urbano de un predio no depende de su ubicación. Civil La venta por cabida. 261 Según el Art 1887 Cód. y de 40 cuadras de tierra de segunda a un precio inferior. P 73. Cuerpo Cierto: Lo que digo es que estoy comprando el inmueble. Se entiende que el predio rustico se vende con relación a su cabida: a) Cuando la cabida se exprese en el contrato b) Cuando el precio se fija con relación a ella c) Cuando las partes no renuncian a las acciones derivadas de que la cabida real sea distinta de la que aparece en el contrato. 7.A. =/= 8. Civil). 85 . Lo esencial es que. 4. Bogotá: Editorial Temis S. En razón a su Cabida: El precio depende de la extensión. aquí se tiene que medir las hectáreas que voy a comprar. Civil). no tienen aplicación sino en relación con los predios rústicos. Así por ejemplo: se puede vender una finca diciendo que consta de 50 cuadras de tierra de primera con determinado cultivo. 2008. como lo dice en su parte final de este inc. Venta por Cabida: Art 1887 Cód. “un predio rustico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto”.000. salvo Lesión Enorme. Inc. final Cód. Bogotá: Editorial Temis S.262 Hay posibilidad de pedir aumento o rebaja? No hay nada que hacer. P 72. a un determinado precio. sino de su destinación. Civil 261 César Cesar Gómez Estrada. estoy comprando la finca. 86 . alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real” (Art. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. o como una especie o cuerpo cierto” (Art. Pero al medir el predio para su entrega material se encuentra que tiene 12 Hectáreas Se impone el siguiente análisis numérico: 263 Ibídem 264 Alberto Tamayo Lombana.Efectos de la Venta en Relación con su Cabida: Vendido un predio con relación a su cabida. En tal caso. especificada). tanto los urbanos como los rurales o rústicos. La venta por cabidas264: Generalmente los inmuebles. 1888 del CC. El predio urbano es el que está edificado o destinado a hacer una construcción.). La que “reza en el contrato”. es necesario reajustarlo en provecho del comprador. Se otorga la escritura pública de venta y se registra. se venden como cuerpo cierto (cosa determinada. La ley prevé que “un predio rústico puede venderse con relación a su cabida. a la que efectivamente tiene el predio vendido. puede ocurrir que la cabida convencional. El precio rústico es el que está destinado a producir frutos naturales. el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el precio. La venta de un inmueble por cabidas podrá traer dificultades por presentarse discordancia o disconformidad entre la cabida real del predio y la estipulada. Ejemplo: Se vende por cabidas el predio “La Pradera”. esto es. Como en estos casos el precio de la venta se ajusta a la cabida real. 1887 Cód. Deberá el comprador aumentar proporcionalmente el precio.2004 P 131.263 a) La cabida real (CR) es mayor que la cabida declarada (CD). En tal caso se describen por sus linderos. b) Desistir del contrato con indemnización de perjuicios. si la cabida real es menor que la declarada. “Salvo que el precio de la cabida que sobre. si la cabida real es superior a la declarada. o en provecho del vendedor. esto es fijada en el contrato. Se dice que tiene 10 Hectáreas y que el precio de cada Hectárea es de 10 millones. 1) La cabida real es mayor: CR>CD 265 : Cuando se vende un predio en relación con su cabida y la cabida real resultare mayor a la cabida declarada (estipulada). Civil). 265 Alberto Tamayo Lombana. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 131 y 132. sea inferior o superior a la real. el comprador tiene estas opciones: a) Aumentar proporcionalmente el precio. o b) Puede desistir del contrato con indemnización de perjuicios. excede en más de una décima parte el precio de la cabida completa. deberá sufrir una disminución proporcional del precio. Como el valor de la cabida sobrante es de 20 millones. alcanza a más de una décima parte del precio de la cabida completa”. El análisis numérico que procede sería el siguiente: Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. CR El valor total de la cabida real es de 120 millones. El precio de la cabida faltante. El predio tiene 8 Hectáreas. el vendedor está obligado a completarla. el comprador tiene la acción antedicha. “Pero si el precio de la cabida que falte.Diez Hectáreas a 10 millones cada una da un valor total de 100 millones. La décima parte del valor de la cabida real es de 12 millones. Si no se le exige esto o si no le fuere posible completarla por no tener más terreno. que es de 20 millones. El valor de la cabida completa. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. El valor de la cabida sobrante es de 20 millones. Civil). El comprador tiene en consecuencia la opción: o aumenta el precio o desiste del contrato con indemnización de perjuicios. lo que fija el precio en 80 millones. (Esta décima parte es de 8 millones. En consecuencia. excede a la décima parte mencionada. En este caso. se encuentra que el predio no tiene 10 Hectáreas sino 8. según se vio). 87 . El valor de la cabida que falta es de 20 millones La décima parte del valor de la cabida completa es de 8 millones. Si CR > CD “Salvo que el precio de la cabida que sobre alcance en más de una décima parte del precio de la cabida real pues en este caso podría el comprador aumentar proporcionalmente el precio o desistir”. que es de 12 millones. 1) La cabida real es menor: CR < CD266: Si la cabida real resulta menor que la estipulada. el comprador tiene una opción: a) Acepta la disminución del precio. el comprador tendrá derecho a que se le aumente proporcionalmente el precio (Art 1888 Cód.2004 P 132. lo que fija el precio en 120 millones. Siguiendo el mismo ejemplo anterior. CD El predio tiene 12 Hectáreas. 266 Alberto Tamayo Lombana. es de 80 millones. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.000 pesos de diferencia y no podrá desistir del contrato. b. Cuando se vende por cabida se puede dar varios inconvenientes en cuanto a lo que se piensa se mide el bien. Cabida real mayor que la declarada CR>CD 268: a.comerciales. 267 César Cesar Gómez Estrada. como el valor de las 5 cuadras de exceso es superior a la décima parte de $25.comerciales. Es obligante este efecto. por ejemplo: Hectáreas. Salvo: Si el precio de la Cabida Real que sobra es mayor que la 1/10 parte del valor real. que es el valor de la cabida real. puede el comprador. y como dos mil es cantidad inferior a la décima parte de $22. que sería en ese caso el valor de la cabida real. Que el precio. Que el precio. 2008 P 130 269 José Alejandro Bonivento Fernández. no sea mayor del 10% del precio de la cabida real. a su arbitrio. en cuyo evento podrá exigir la indemnización de perjuicios. se le impone esta Sanción. aumentar proporcionalmente el precio.000 la cuadra y se declara en el contrato que tiene una cabida de 20 cuadras. o desistir del contrato con indemnización de perjuicios.000. 2008 P 130 y 131 88 . el comprador real. de la cabida que sobre. de la cabida que sobre sea mayor del diez por ciento del precio de la cabida real.A. De los principales contratos civiles. con el fin de satisfacer la obligación acorde con la extensión superficiaria del predio o desistir del contrato. Pueden darse dos situaciones principales: 1. Si en el mismo ejemplo la cabida real del predio resulta ser de 25 cuadras. 2008.000. 2. el comprador puede perseverar en el contrato pagando los $5. posteriormente resulta que el predio tiene 22 cuadras. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . el comprador tendrá que pagar los 2. Aquí. Y para este caso se repite lo dicho anteriormente.000 de diferencia o puede también desistir en él con indemnización de perjuicios 267. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. a su arbitrio. o pedir la disminución del precio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . podrá el comprador. Así se vende un predio a razón de $ 1. P 74. 268 José Alejandro Bonivento Fernández. Ejemplo 1: Cuando la Cabida Real es mayor que la Declarada. En este caso debe el comprador aumentar proporcionalmente el precio. el comprador debe aumentar proporcionalmente el precio. entonces el comprador puede: - Aumentar proporcionalmente el precio - Desistir del Contrato: El vendedor debe indemnizar al comprador por no haber sabido lo que tenía. Que el precio de la cabida que falte alcance a más de una decima parte del precio de la cabida completa.El comprador tiene derecho a esta elección cuando el precio de la cabida que sobre represente un valor superior a la décima parte del de la cabida real. Cabida real menor de la declarada 269: a. Civil “Si el predio se vende como un cuerpo cierto. De los principales contratos civiles. pero en forma de que margen de para pensar de que pueda ser mayor o menor. c. no habrá derecho por parte del comprador ni del vendedor para pedir o aumento del precio. sea cual fuere la cabida del predio”.A. “si se vende con señalamiento de linderos. podrá el comprador desistir del contrato.A. 2° del Art 1888 CC. En este evento el vendedor en primer término podrá completar la cabida declarada. Bogotá: Editorial Temis S. 271 Si se menciona la cabida del predio. entonces el vendedor será obligado a sufrir una disminución del precio. se observara lo prevenido en el inc. en proporción a la cabida faltante. Si en el ejemplo anterior la cabida real del predio es de 18 cuadras.La Cabida Real es menor a la Cabida Declarada. y si no pudiere o no se lo exigiere. P 74 y 75.Venta de Predio como Cuerpo Cierto: Art 1889 Cód. 272 Efectos de la Venta de un Predio como Cuerpo Cierto Aunque no puede haber debate por la cabida del predio.000. 271 César Cesar Gómez Estrada. 2008. Esto como regla general. pues estrictamente. el principio de que el vendedor debe entregar lo que reza el contrato. entonces el comprador tiene un doble camino: o perseverar en el contrato. como valor de la cabida faltante. porque por ejemplo. Bogotá: Editorial Temis S. Que el precio de la cabida que falte no exceda en más de una decima parte: el vendedor deberá completarla. De los principales contratos civiles. P 75. no sea dueño de tierras que colinden con la finca vendida. 270 César Cesar Gómez Estrada. o como el comprador puede no exigirle que le complete la cabida. y nada más. o puede desistir de el con indemnización de perjuicios. como si se dice que la cabida es “aproximada”.270 Ejemplo 2: Cuando se da la situación contraria. Que no se pueda completar por imposibilidad o porque no se le exigiere al vendedor. aceptando la disminución del precio en la proporción que corresponda. Si el predio se vende como cuerpo cierto. pero como esto puede no serle posible. porque si el precio de la cabida faltante excede al valor de la décima parte de la cabida declarada.b. entonces el comprador puede:  Elegir que se le complete la cabida  Desistir del Contrato 9. según las reglas generales. deberá este sufrir una disminución proporcional del precio. Se aplica. que es de $ 2. 2008. la venta se tendrá también como cuerpo cierto. no hay derecho por parte del comprador ni del vendedor a pedir rebaja o aumento del precio. estará obligado el vendedor a entregar todo lo comprendido en ellos. o que la cabida es “más o menos”. 272 Ibídem 89 . de tanto. 2008. Las acciones concebidas en los arts. De los principales contratos civiles. 274 José Alejandro Bonivento Fernández. esto es la que se realiza mediante el registro de la escritura. ese término es de 1 año a partir de la entrega. Bogotá: Editorial Temis S.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . La del comprador para pedir rebaja del precio cuando la cabida declarada es menor que la cabida real. P 77. d. 2008. Civil  Expresa el término que tiene las acciones para el comprador por la compra por cabida. Bogotá: Editorial Temis S. P 77. Civil). puesto que vendidas en esa forma no se sabe aún sobre que parte cierta del globo mayor van a recaer. de donde habrá de tomarse la cantidad vendida. Las acciones son las siguientes: a. sino la material. Este plazo de corto tiempo de caducidad tiene su fundamento en la estabilidad que la ley quiere en las relaciones contractuales. La del vendedor para exigir aumento del precio cuando la cabida real es mayor que la declarada b.273 10. Se advierte que el globo mayor. Tratándose de inmuebles para empezar a contarse el tiempo de caducidad a partir de la entrega. La del comprador para exigir la entrega de la cabida que falta en el mismo caso. porque solo desde ese momento esta el comprador en condiciones de hacer la mensura y verificar las comparaciones del caso. Civil expiran al cabo de un año contando desde la entrega” (Art 1890 Cód. La del comprador para desistir del contrato Ejemplo: Se vende 20 hectáreas de terreno que habrán de ser tomadas de un globo mayor que mide 50 hectáreas. las 20 hectáreas objeto de la venta no podrán ser determinadas con la relación a linderos. 275 César Cesar Gómez Estrada. 274 Desde el momento que nos entregan la cosa es que nos podemos dar cuenta como compradores si es o no el predio que nos han prometido. En este caso. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.A. si debe necesariamente quedar determinado por su ubicación y linderos en la escritura de venta. 276 Ibídem 90 . esta no es simplemente jurídica. 275 Este tiempo se cuenta a partir de la entrega.Caducidad de Acciones en las Ventas: Art 1890 Cód. c. recorre los linderos y vamos actuar con ánimo de Señor y dueño. 1888 y 1889 caducan al cabo de 1 año contado desde la entrega. 2008 P 131.Las acciones que otorgan el Art 1888 y 1889 Cód.276 273 César Cesar Gómez Estrada. o por lo menos ser determinable en razón de tales circunstancias. De los principales contratos civiles.comerciales. 000. P 78. también se puede adelantar la acción rescisoria de la lesión enorme. Civil: las reglas de los Arts. Civil). Cuerpo Cierto “Le vendo lo que hay en la bodega a razón de $1. entonces el contratante lesionado tiene derecho a ejercitar no solamente las acciones propias de la venta por cabida. es indispensable que se recojan en el instrumento respectivo los linderos del inmueble. Es decir que la diferencia entre cabida real y declarada determina una modificación en el precio señalado en el contrato tan considerable que su diferencia con el precio real alcanza la proporción indicada en el Art 1947. 91 .000 lo que hay en la bodega”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . 2008 P 132. si se dan sus elementos constitutivos. 278 César Cesar Gómez Estrada.Saneamiento: Además de transferirle el dominio. corresponde a la obligación de saneamiento por evicción 277 José Alejandro Bonivento Fernández.A. De esta suerte. De los principales contratos civiles.Venta por Cuerpo Cierto) mercancías. Art 1886 Cód. Civil). Bogotá: Editorial Temis S. 2008. sino también la de la lesión enorme. es decir no se pueden definir exactamente. Ejemplo: “Le vendo por $10. la obligación del vendedor de garantizarle al comprador una posesión pacífica. pues la acción de lesión enorme expira en 4 años (Art 1954 Cód.Señalamiento de Linderos Sea que se trate de la venta de un predio como cuerpo cierto o por cabida. 279 César Cesar Gómez Estrada. pues en los bienes muebles no cabe la lesión.000 c/d por venta por cabida. cuando la diferencia en la cabida sea tan grande que constituya una lesión de la naturaleza (Art 1892 Cód. compete a los contratantes de la lesión enorme en su caso”. Civil: Predios Rústicos Son irregulares. compete a los contratantes la lesión enorme. porque si estos faltan no hay determinación del objeto. 2008. si han caducado aquellas acciones. Art 1891 Cód. P 77. “Además de las acciones en dichos artículos los. Es de advertir que lo anterior puede ocurrir solo en la venta de bienes inmuebles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.000 juguetes a 1.comerciales.280 Pues bien.279 2. según el Art 32 de la Ley 57 de 1887.A. De los principales contratos civiles. el vendedor está obligado a proporcionarle al comprador una posesión pacífica y útil de la cosa vendida. 1887 a 1890 “Se aplican a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías” 278 Esta normatividad anterior se aplica a cualquier conjunto de bienes muebles (Venta por Cabida. 277 11. cuya caducidad es de un año. La Lesión Enorme De las acciones antes mencionadas. Bogotá: Editorial Temis S. 281 El derecho que surge para el comprador de exigirle al vendedor que la cosa que compra no tenga defectos y que al tercero le respete la posesión de la misma. corresponde la obligación de saneamiento por vicios ocultos.000. o sea el saneamiento por evicción y responder de los defectos ocultos. Con el tiempo voy a la finca y está en muy buenas condiciones. la obligación de saneamiento a cargo del vendedor comprende dos objetos: amparar al comprador en el dominio y posesión pacifica de la cosa vendida.Pérdida total o parcial 2. Que la causa de la perdida sea anterior al Contrato de Compraventa 3. que se suceden la una a la otra.y a la obligación del mismo vendedor de garantizarle al comprador una posesión útil. P 79. Los ataques de hecho deben ser repelidos directamente por el comprador. En primer lugar. De los principales contratos civiles. Ejemplo: Compro una finca “El Paraíso” por $200. Cumplida esta obligación sin que el vendedor haya logrado impedir la evicción. 92 . La pretensión del tercero provenga de un vicio de derecho. si la sentencia judicial priva al comprador del todo o parte de la cosa vendida. Cit. Civil: Establece que son 2 los objetos de saneamiento: 1. sucede una obligación nueva de naturaleza distinta porque ya no es de hacer sino de dar: la obligación de indemnizar al comprador en los términos del ART 1904 CC282. Bogotá: Editorial Temis S. Lo que me ocultó el vendedor es que esa persona lleva 20 años de posesión de la finca.000. el vendedor está obligado a defender judicialmente al comprador contra las acciones que promueven terceros contra el comprador de la cosa vendida. el vendedor me dice que la finca tiene linderos perfectamente delimitados y que vive una persona ahí cuidando la finca. es decir. Que la perdida se dé por una Sentencia Judicial. 280 César Cesar Gómez Estrada.A. pero me notifican que hay un proceso de Declaración de Pertenencia de la finca “El Paraíso”. Si se cumplen los 3 requisitos hay saneamiento por evicción.Saneamiento por Evicción: El saneamiento por evicción se descompone en dos obligaciones distintas. que es una obligación de hacer. Civil. 2008. Al tenor del Art 1893 Cód. Art 1893 Cód. Ya notificado se adelanta el proceso y un juez decide que (Y) es el nuevo propietario de la finca por Prescripción Adquisitiva de Dominio. entonces aquella obligación. La finca estaba ubicada en zona roja y por eso nunca tome posesión de ella. Estamos frente a la posibilidad de que la cosa comprada la pierda el comprador en forma total o parcial. 281 Ibídem 282 Opt. Requisitos del Saneamiento por Evicción: 1. a ese incumplimiento debiera corresponder. 284 José Alejandro Bonivento Fernández. según las reglas generales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . una acción resolutoria con indemnización de los perjuicios totales a favor del comprador. Una acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios a. mediante la citación que hace el comprador para su comparecencia al proceso. De los principales contratos civiles. 287 Ibídem 93 . de dominio. pero por Sentencia Judicial. como consecuencia natural.- Evicción: Es la perdida de la cosa comprada.comerciales. dice el artículo 1894 del Código Civil. 2008 P 134. 285 Ibídem 286 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los . P 80. El saneamiento comprende285. esa situación. a condición. 287 Cómo funciona la Obligación de Hacer en el Saneamiento La primera obligación que implica el saneamiento consiste en la defensa del comprador. mientras no sea inquietado no tiene cabida la acción de saneamiento. de la cosa comprada cuando el comprador es privado de todo o parte de ella. por sentencia judicial. no por descuido. se hace necesario que el comprador sea molestado en su derecho.: a. Bogotá: Editorial Temis S. 284 Extensión del Saneamiento. por la intervención de un tercero. Y llega a su conocimiento. de que la demanda se funde en causa existente con anterioridad al perfeccionamiento del contrato de venta288. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134.286 El vendedor. se hace manifiesto que el vendedor ha incumplido obligaciones por él contraídas en virtud del contrato y por lo mismo.A. antes de todo.comerciales. Acción de Defensa: Hay evicción. Una acción de defensa b. tiene que enterarse del proceso que promueve el tercero. Esa defensa judicial se refiere a las demandas promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa vendida. posible o real. 283 Alcances del Saneamiento En tales condiciones. 283 César Cesar Gómez Estrada. eso sí. Saneamiento por Evicción y la Acción Resolutoria Cuando se produce la evicción de la cosa comprada. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. es indivisible. 2008. si se trata de varios vendedores. por no haber tenido éxito la defensa judicial del comprador. P 80. 94 . 2008. o de cada uno de los herederos del vendedor. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. si se trata de los herederos de este (Art 1583 y 1590). Civil: Indivisibilidad de la Acción de Saneamiento. En cualquiera de esas hipótesis debe tenerse en cuenta que si se aspira a que todas esas personas respondan por la indemnización. o cualquiera de los herederos. Art 1896 Cód. producidas por vías de hecho por quienes no pretenden derecho a la cosa. 289 Ibídem 290 César Cesar Gómez Estrada. 292 Alberto Tamayo Lombana. quienes responden dependiendo de la cuota que les corresponda en la herencia. será necesario citarlas a todas al proceso respectivo. si han sido varios. Si se trata de perturbaciones a la posesión del comprador. la obligación de saneamiento por evicción.A. La acción de saneamiento que se refiere a la obligación general de sanear. De los principales contratos civiles. porque no es susceptible de división el hecho consistente en defender a otro en juicio.292 288 César Cesar Gómez Estrada.291 En definitiva.C dispone: “El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa anterior a la venta”. por el contrario. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S. como también en el caso en que los herederos del vendedor sean dos o más. P 81. se convierte en divisible al producirse la evicción. Siendo indivisible esa obligación. esto es. 291 César Cesar Gómez Estrada. en el caso de que los vendedores hayan sido dos o más. su cumplimiento puede ser exigido de cualquiera de los vendedores. o de su interés en la sucesión del vendedor que ha fallecido . en cuanto a la obligación de hacer. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. cada vendedor o cada heredero será responsable solamente a prorrata de su interés en el contrato. que es indivisible en su origen. Debe insistirse también en el hecho de que el saneamiento solo procede en razón de demandas judiciales promovidas por terceros que pretenden un derecho sobre la cosa. no habrá lugar a saneamiento y el comprador deberá afrontar por si solo las circunstancias mediante el ejercicio de las acciones posesorias pertinentes289. P 80 y 81. De los principales contratos civiles. Pero en cuanto a la obligación de hacer que implica el saneamiento sucede la de indemnizar perjuicios y restituir el precio. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. como el objeto de esta nueva obligación es divisible su cumplimiento no podrá exigirse totalmente de cada uno de los vendedores.A.A.El articulo 1895 C. Si ese vendedor muere se adelanta la acción contra los herederos.2004 P 158. en caso de que este haya fallecido290. De los principales contratos civiles. Art 1897 Cód. una cadena de (C), y la causa acciona contra perder la cosa. Civil: Acción de Saneamiento contra terceros: Si se da ventas, por ejemplo: (A) le vende a (B) y este le vende a del contrato de Compraventa es entre (A) y (B), si (B) no (A), entonces (C) lo puede hacer porque es quien va a Art 1898 Cód. Civil: Es Nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento, siempre y cuando este haya actuado de Mala Fe. Consecuencias en Caso de Evicción Lo que tiene que hacer el comprador cuando alguien pretende la cosa que ha comprado es Denunciar el Pleito, es decir poner en conocimiento del vendedor que alguien pone en duda mi titularidad sobre el bien. Propuesta la demanda judicial contra el comprador por un tercero que pretenda un derecho sobre la cosa. 293 Art 1899 Cód. Civil: “El comprador a quien se demanda la cosa vendida por causa anterior a la venta, deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla… Esta citación se hará en el término señalado por las leyes de procedimiento… Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; y si el vendedor citado no compareciera a defender la cosa vendida, será responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”. Esta citación está reglamentada en el Código de Procedimiento Civil, bajo la figura de la denuncia de pleito en los artículos 54, 55 y 56 CPC.294 El comprador que ve amenazado su derecho sobre la cosa comprada, en razón de que un tercero lo demanda y alega tener derecho sobre tal cosa, por cualquier causa anterior a la venta, debe citar a su vendedor. 295 Al vendedor que es una obligación suya con el comprador, ese vendedor puede: - No asumir mi defensa como comprador, entonces en caso de evicción, responde el vendedor. - Allanarse (Aceptar las peticiones del demandante) El comprador puede No Denunciar y si la cosa es evicta, es decir que se pierde para mí como comprador, entonces el vendedor no responde. Art 1903 Cód. Civil: El Vendedor Cesa la Obligación de Saneamiento por Evicción: 293 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 82. 294 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 134. 295 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 160. 95 1.Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten a un juicio de Árbitros Sin el Consentimiento del Vendedor y los árbitros fallan en contra del comprador, el vendedor no responde por evicción. 2. Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y de ello se siguió la evicción. b. Acción de restitución del precio y de reparación de perjuicios. Es en puridad, el verdadero saneamiento por evicción ya que persigue que el vendedor restituya el precio de la cosa vendida y la indemnización de los perjuicios.296 El vendedor de una cosa queda obligado al saneamiento no solo respecto a su inmediato comprador, sino también respecto a todos los que en el futuro adquieran la cosa vendida297. Por eso el artículo 1904 Código Civil encierra todo lo que comprende el saneamiento por evicción propiamente dicho, a saber 298: 1. La restitución del precio, se entiende esta obligación por el carácter conmutativo de la compraventa. Perdida la cosa para el comprador, se le debe el precio dado por ella. 2. Las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador. Gastos que impliquen Escritura Pública + Registro (para bienes inmuebles) 3. El valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a restituir, es decir el valor de los frutos que hay producido la cosa y el comprador hay sido obligado a restituirle al verdadero propietario. 4. Las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda. 5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador aun por causas naturales, y por el mero transcurso del tiempo. El artículo 1906 del Código civil trae las siguientes reglas respecto a las mejoras: el vendedor debe reembolsar al comprador las mejoras necesarias y útiles. Salvo si el vencedor, en el proceso de evicción fue condenado a pagarlas. Si el vendedor es de mala fe, deberá reembolsar inclusive las mejoras voluptuarias.299 Art 1908 Cód. Civil: Ventas Forzadas 296 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135. 297 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 88. 298 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los .comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 135 y 136 96 Cuando se hace en pública subasta. En estos casos el vendedor solo estaría obligado a restituir el precio que haya producido la venta. Si las partes acuerdan que el vendedor se exima de la obligación de saneamiento, solo obliga al vendedor a restituir el precio (independiente de las cosas que hayan ocurrido con el bien). Art 1909 Cód. Civil: Eximen de la Obligación de Sanear Inc. 2°: Salvo que el comprador haya sacado provecho del deterioro Inc. 4°: Cuando la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, el comprador puede pedir: a.Que se rescinde el contrato y se restituya el dinero. El texto legal incurre en error al decir que el comprador podrá pedir rescisión de la venta. Es evidente que quiso decir resolución. Recuérdese que rescisión es sinónimo de nulidad relativa (por vicios del consentimiento, por lesión enorme, por incapacidad relativa)300 b.Continuar el contrato y pedir al vendedor que rebaje el precio. Habrá Indemnización de Perjuicios solo cuando podemos atribuir al vendedor Mala Fe al momento de vender la cosa. Art 1912 Cód. Civil: Efectos de la Sentencia que Niega la Evicción Si la evicción no se da, es decir que el comprador no pierde la cosa, entonces el comprador puede obligar al vendedor a pagar los perjuicios que la demanda le causo. Art 1913 Cód. Civil: Prescripción de la Acción de Saneamiento por Evicción: “La acción de saneamiento por evicción prescribe en cuatro años; más por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales. Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción, o si esta no hubiere llegado a pronunciarse, desde la restitución de la cosa”. Prescripción es de 4 años desde la sentencia de evicción, si esta no ha llegado a pronunciarse, entonces será desde el momento de la restitución de la cosa. - Restituir el dinero - Indemnizar al comprador La obligación de sanear se descompone en dos obligaciones distintas 301: d. Una de hacer (asistir a la defensa del comprador) 299 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 164. 300 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 165. 97 e. De dar (restituir el precio e indemnizarle los perjuicios en caso de producirse la evicción) Es necesario advertir que la disposición del Art 1913 Cód. Civil sobre la prescripción de la acción de saneamiento solo se refiere a la segunda de dichas obligaciones.302 Es, pues la obligación de dar la que prescribe. Pero el término de la prescripción es distinto según se trate de la restitución del precio, o de las indemnizaciones contempladas en el numeral 2 y siguientes del Art 1904. Respecto a la restitución del precio, el término de prescripción es de 10 años, según las reglas generales (Art 2536, Ley 791 de 2002). Respecto de las indemnizaciones aludidas, el término de prescripción es de 4 años.303 Hay que dejar claro que la obligación de acudir en defensa del comprador ante una amenaza de evicción, no prescribe. Se ha visto anteriormente que la evicción puede darse mediante una sentencia judicial o sin el pronunciamiento de ella. Esto habrá que tenerlo en cuenta para averiguar el punto de partida para contar el término de la prescripción.304 Pero si hay sentencia que declare la evicción, la situación va a cambiar. El actual código de procedimiento civil, dispone que en la sentencia debe proveerse acerca de las indemnizaciones y restituciones. Una sentencia en firme que hace condenas, constituye título ejecutivo, como bien se sabe. La acción ejecutiva prescribe en cinco años, según el artículo 8º de la Ley 791 de 2002. Ese será el término para hacer efectivas esas condenas contenidas en la sentencia, por concepto de la restitución del precio y de las indemnizaciones mencionadas. 305 El término de la prescripción comienza a correr desde el momento en que queda ejecutoriada la sentencia judicial que ocasionó la evicción. 306 301 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 95. 302 Ibídem 303 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 96. 304 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 172Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá D.C. 2004 305 TAMAYO Lombana, Alberto. El Contrato de Compraventa. Su Régimen Civil y Comercial, Pág. 173Ediciones Doctrina y Ley Ltda.. Bogotá D.C. 2004 306 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 96. 98 En el segundo evento en el inc. final del Art 1913 sirve de manifiesto que para que haya evicción no es esencial que se pronuncie sentencia judicial que prive al comprador de todo o parte de la cosa, como aparece en el Art 1894; puede haber evicción sin necesidad de sentencia, como sería el caso en que ni el vendedor ni el comprador discutieron el derecho del tercero, se lo reconocieron espontáneamente y en consecuencia de ello se le restituyera a esta la cosa (Art 1902).307 Renuncia al Saneamiento La renuncia puede revestir 2 formas: a. La renuncia general del saneamiento por cualquier evicción, se refiere al Art 1898 diciendo: “Es nulo todo pacto en que se exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que ese pacto haya habido mala fe de parte suya”. De suerte, pues la renuncia en este caso es válida y eficaz; pero si el vendedor ha obrado de mala fe, entonces la renuncia es nula y no produce ningún efecto. 308 Cuando la renuncia general del saneamiento es válida, por no estar afectado por una mala fe del vendedor, su efecto no es otro que el de eximir al vendedor de la obligación de pagar al comprador, en caso de evicción, la indemnización de perjuicios contemplada en los numerales 2 y siguientes del Art 1904. Pues en lo que dice relación con la obligación de restituir el precio, esta subiste a pesar de la renuncia. 309 b. A la segunda forma de renuncia, esto es a la que se contrae a una determinada causa de evicción, se refiere el inc. 3° del Art 1909 en los siguientes términos: “Cesará la obligación de restituir el precio si el que compro lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomo sobre si el peligro de la evicción especificándolo”. 310 Cuando el comprador compra sabiendo que la cosa es ajena, o en general que es de un tercero tiene en relación con ella un derecho real que en cualquier momento puede hacer valer, la ley le niega la acción de saneamiento, tanto respecto a la restitución del precio como a la indemnización de perjuicios, en caso de que ese tercero reclame su derecho y a consecuencia de ello se produzca la evicción. 311 307 Ibídem 308 Opt. Cit. 309 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 97. 310 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 98. 311 César Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 98. 99 inciso 1). Cit. Cuando así ocurre y además se presenten determinadas condiciones subjetivas en el comprador. Tampoco hay obligación de saneamiento “Si el comprador y el que demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. inciso 2). 315 Ibídem 316Opt. 312. 1903. 1903. este tiene a su disposición la llamada Acción resolutoria por vicios ocultos de la cosa vendida. (Mala fe del comprador). 2008. artículo 1899. sin consentimiento del vendedor. Una cosa puede adolecer de vicios o defectos materiales que la inhabiliten para prestar la utilidad que de acuerdo con su naturaleza le corresponde. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.Otra causal que hace cesar la obligación de saneamiento: si el comprador contrató a sabiendas de que la cosa que el vendedor se obligó a transferir era ajena. es decir que el vendedor debe garantizarle no solamente la posesión pacifica de la cosa vendida.). o que apenas le permiten prestar imperfectamente esa utilidad. inciso 3º. especificándolo 313.2004 P 168. Finalmente. raíz o mueble. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Art. 100 . (CC.Saneamiento por Vicios Ocultos: Estamos hablando de subsanar los defectos que presenta la cosa. inciso 3º.315.2004 P 167 313 Ibídem 314 Alberto Tamayo Lombana. 1909. art.314 Tampoco hay obligación de saneamiento: “ Si el comprador perdió la posesión por culpa suya y de ello se siguió la evicción”.318 312 Alberto Tamayo Lombana. Le exijo al vendedor que me lo entregue en buenas condiciones. 317 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. También no hay obligación de sanear si el comprador tomó expresamente el riesgo de la evicción sobre sí. llamados redhibitorios”. sino también una posesión útil de ella. tampoco hay obligación de saneamiento si el vendedor no fue citado al proceso de evicción Código Civil. daños e imperfecciones. P 99.317 En armonía con las consideraciones arriba hechas el Art 1914 dice que la acción redhibitoria “es la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida. 316 2. y los árbitros fallaren contra el comprador” (CC art.A. A. No haberlos manifestado el vendedor. De los principales contratos civiles. 2008. 101 .A. El vicio debe ser grave. P 99 y 100. Civil: Perdida de la Cosa 318 Cesar Gómez Estrada. aunque se trate de venta de especie o cuerpo cierto.) 2. o solo sirva imperfectamente. como que versa sobre carácter oculto que el vicio debe tener para el comprador Cuándo digo que tengo Acción de Saneamiento? Puedo ir donde el juez a solicitarle que obligue a esta persona a que cumpla con su obligación. o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos. (art 929 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. Condiciones para que existan Vicios ocultos. pues es sabido que en lo mercantil los riesgos a cargo del vendedor hasta la entrega. Art 1915: “Son vicios ocultos los que reúnen las condiciones siguientes: 320 1. acción redhibitoria es únicamente la resolutoria por vicios ocultos 319. De los principales contratos civiles. Haber existido al tiempo de la venta:. 3. En efecto si el Art 1876 dice que los riesgos de la cosa vendida son de cargo del comprador desde el momento de perfeccionarse el contrato. que por ellos la cosa vendida no sirva para uso natural. en razón de su profesión u oficio” Mientras los dos primeros requisitos tienen un aspecto eminentemente objetivo. 2008.En sentido lato la acción redhibitoria es tanto la resolutoria como la rebaja del precio por vicios ocultos y que en un sentido restringido o estricto. Art 1919 Cód. Ser tales. 101 y 102. éste tercero ya es de naturaleza subjetiva. Bogotá: Editorial Temis S. P 100. de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no lo hubiera comprado o lo hubiera comprado a mucho menos del precio. en el sentido de que sea causa para que la cosa no sirva para el uso al que naturalmente está destinado. Com. Lo anterior ha de entenderse dicho respecto a la venta civil. aunque solo sirva imperfectamente. y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte. atrás del Art 1876 hace referencia a la venta de géneros. por aplicación del Art 1567 los riesgos hasta la entrega son del vendedor y es solo a partir de ese momento cuando el comprador los asume. 319 Ibídem 320Cesar Gómez Estrada. en que el vendedor incumple el contrato cuando entrega una cosa afectada con un vicio oculto. Es un Vicio No Oculto. como ya se dijo. Civil: Vicios ocultos Convencionales: A la luz de la ley. como la resolutoria o estimatoria. además de la Resolución o la Rebaja del Precio. 2008. Bogotá: Editorial Temis S.La pérdida de la cosa no exime de responsabilidad al vendedor. De los principales contratos civiles. respecto a la indemnización de perjuicios. un vicio que no reúna los requisitos indicados en el Art 1915 no es redhibitorio. sin saber propiamente la 321 Cesar Gómez Estrada. Ejemplo: el comprador ve los vicios que tiene la cosa. aunque con la limitación. Bogotá: Editorial Temis S. P 103 322 Ibídem 323 Cesar Gómez Estrada. No obstante. si el vendedor no cumple (poner la chapa) (X) puede accionar por vicios ocultos. Cuando puede pedirse.321.A. puede pedir la resolución del contrato con arreglo a las reglas generales. debiera por ese solo hecho pedir también la indemnización de perjuicios. pero que las partes lo vuelven ocultos. 2008. es decir. realmente el vendedor ha incumplido el contrato y por lo mismo la procedencia de la acción resolutoria es plenamente explicable. no puede acumularse la de la indemnización de perjuicios sino en el caso de que el vendedor haya contratado a sabiendas de la existencia del vicio y sin declararlo al comprador. la Indemnización de Perjuicios324 Pudiendo el comprador pedir la resolución del contrato. o en el caso de que el vendedor. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. P 104 324 Cesar Gómez Estrada. la reducción de este a lo que realmente vale la cosa en vista del vicio que la afecta. le permite al comprador ejercitar las acciones distintas. Acciones a que da lugar el Vicio oculto El vicio oculto es el que reúne los requisitos del Art 1915 o el que sin tenerlas ha sido elevado a la categoría de tal por la convención de las partes (Art 1920). el ejercicio de la acción resolutoria en cualquiera de sus dos formas. (X) compra una casa pero le dice al vendedor que le compra siempre y cuando le ponga la chapa de seguridad. el problema va a ser del propietario por la prueba.A. pero el vendedor queda obligado a reparar esos vicios. 2008.322 el contrato hacer ocultos los vicios que Las partes pueden en el contrato estipular los vicios redhibitorios. “Las partes pueden por naturalmente no lo son”.A. a su elección. contemplada en al Art 1918. vicios que naturalmente no lo son. Ar 1920 Cód. máxime cuando la resolución se funda. O puede perseverar en el contrato y pedir simplemente el reajuste del precio. Bogotá: Editorial Temis S. P 104 y 105 102 . se conoce con el nombre de acción estimatoria y también con el de acción quanti minoris323. acción de rebaja del precio. pero el toro sale perezoso. porque si al vendedor no le es imputable culpa alguna mal puede ser llamado a indemnizar. 103 . solo le queda la acción estimatoria o quantin minoris. sino solo en relación con el enfermo. la circunstancia de que uno de los animales sufra una enfermedad no permite que la acción resolutoria del contrato pueda entablarse en relación con todos los animales comprados. P 106. ya no puede el comprador ejercitar las acción resolutoria. no lo hubiera declarado a petición del comprador. pero si esta ha perecido. La razón de esto es clara: la acción resolutoria implica que las cosas vuelven al estado anterior. Bogotá: Editorial Temis S. Art 1921 Cód. para efectos de pedir la rebaja del precio. no pudiendo o no debiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida. 325 Cesar Gómez Estrada. Pero si el vendedor. De los principales contratos civiles. Civil: Venta de Cosas Conjuntas Ejemplo 1: Le vendo una vaca y un caballo y dan las características de cada uno. Bogotá: Editorial Temis S. Ejemplo 2: Compro una vaca y un toro para sacar crías. estará sin embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que dio noticia el comprador”. Art 1922 Cód. P 105 326 Cesar Gómez Estrada. lo que comúnmente no puede suceder en materia de bienes muebles. pero al final el caballo no sirve para nada. en este evento. De los principales contratos civiles. Al comprador.Indemnización de Perjuicios Renuncia a la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios El Art 1916: “Si se ha estipulado que el vendedor no estuviere obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa. habrá lugar a la acción redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”. 326 Habrá indemnización de perjuicios: Si el vendedor actúa de Mala Fe.A. Civil: Acción Redhibitoria en Ventas Forzadas Ventas Forzadas: “La acción resolutoria no tiene lugar en las ventas forzadas hechas por la autoridad de la justicia. Ejemplo 3: Si se compra un lote de ganado. 2008. Hay lugar a saneamiento cuando el comprador interroga al vendedor sobre las condiciones de la cosa y el vendedor no declara los vicios sobre la cosa vendida habrá lugar a: . Las que se hacen por autorización de la ley.Acción Resolutoria . entonces como es una venta conjunta habrá lugar a la acción resolutoria sobre la cosa y no sobre el conjunto.A. porque además le había dado a conocer al vendedor la intención de sacar crías. lo que significa que en virtud de ella el comprador debe restituir la cosa vendida al vendedor. entonces aunque la vaca no tenga problema se puede adelantar la acción resolutoria por el Conjunto. 2008. dicha restitución se hace imposible y por lo mismo la resolución no puede tener lugar.existencia del vicio. Qué pasa cuando perece la Cosa325 Si después de perfeccionado el contrato perece la cosa vendida. Bienes Inmuebles: 12 meses El tiempo se cuenta desde la entrega real. Es lógico que prescrita la resolutoria. pueda todavía ejercitarse la de rebaja del precio. 2008.330 En caso de que la cosa vendida haya de ser remitida a un lugar distante lo que pone de manifiesto que solo puede tratarse de cosas muebles dice el Art 1927 que la acción de rebaja del precio prescribe en 1 año contado desde la entrega al consignatario. Civil: Prescripción de la Acción Resolutoria. (usar Cuando compra un bien digo que lo acepta en el estado que esta.A. es decir. 328 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles.Bienes Muebles: 6 meses . P 107. final del 327 Cesar Gómez Estrada. cual es el momento a partir del cual se inicia dicha prescripción. Civil: Rebaja del Precio e Indemnización de Perjuicios Que alternativas tiene el comprador frente a la Acción Resolutoria? 1. según las reglas precedentes”. “con más el término de emplazamiento que corresponda a la distancia”.Art 1923 Cód. tendrá todavía derecho el comprador para pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios. pues donde hay la misma razón debe aplicarse la misma disposición. estoy renunciando al saneamiento por vicios ocultos. 329 No dice el Art que regula la prescripción de la acción de rebaja del precio. 329 Ibídem 330 Opt. Bogotá: Editorial Temis S. 104 .Acción Estimatoria: Acción en la cual se pide la rebaja del precio por vicios redhibitorios. Es superfluo el Art 1924 en cuanto dice que “Habiendo prescrito la acción redhibitoria. De los principales contratos civiles. P 108. El vacío se ha resuelto diciendo que ese momento es el mismo indicado para la prescripción de la acción resolutoria. el de la entrega real de la cosa vendida. Art 1924 Cód.328  Bienes Muebles: 12 meses  Bienes Inmuebles: 18 meses Cuando hay lugar a adelantar la Acción Estimatoria y no la Acción Resolutoria? Cuando los vicios me permiten un Uso Parcial de la cosa defectuosamente) y me interesa tener y seguir teniendo la cosa. Cit.327 .A. 2008. Consignatario es según el inc. P 109. Si no conoce los Defectos: Obligado a reparar. Excepcionalmente nos van a garantizar un bien usado. como tal de derecho estricto. aludidos a un fenómeno de prescripción.333 Vicios Ocultos que no tienen la gravedad indicada N° 2 del Art 1915 A ellos se refiere el Art 1925: “Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en N° 2 del Art 1915. no habría podido decir en el art 1923 que los contratantes están facultados para ampliar o restringir los términos legales de duración de las acciones redhibitorias y quanti minoris. 2008.334 Casos en que el Vendedor Garantiza las Condiciones del Bien: Art 932 Cód. que permiten al comprador pedir la resolución del contrato o la rebaja del precio. 333 Ibídem 334 Cesar Gómez Estrada. relativo al contrato de trasporte la persona a la que se envía o se remite algo. Art 933 Cód. Los vicios ocultos son de dos clases: unos.A. De los principales contratos civiles. Com: Garantía del Buen Funcionamiento – art. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. diferente es que nos engañen porque hay Mala Fe del vendedor. Indemnización de Perjuicios. 331 Cesar Gómez Estrada. sino de Caducidad El mejor argumento para sostener que se trata de una caducidad. P 103. Com Presunción: Todos los bienes comprados en un establecimiento de comercio se presumen vendidos con garantía. Bogotá: Editorial Temis S.A. es decir. que no sirven de fundamento para pedir la resolución del contrato y que solamente autorizan la acción de rebaja del precio (Art 1925). no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta. De los principales contratos civiles. 105 . sino eso y además su expresa invocación por el demandado.Art 2070. los de mayor gravedad. P 108. 928 Cód. y otros que revisten menor gravedad. a su elección (Art 1917). la prescripción es institución de orden público.A. pues tratándose de ésta no es el simple transcurso del tiempo lo que aniquila la acción. y por consiguiente sustraída en su régimen a las estipulaciones de las partes. Com. deriva del texto de Art 1923. En efecto. sino solo para la rebaja del precio”. Bogotá: Editorial Temis S.331 No se trata de Prescripción. que expira o se extingue en el transcurso del tiempo indicado en esa misma disposición. 2008. en el cual se expresa con claridad que “la acción redhibitoria durará…”. 332 Si en realidad el Código estuviera haciendo referencia en los Arts. 332 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. una persona quiere comprar un reloj de oro y se lo venden de otro metal. Más se puede pensar en otra hipótesis: el reloj que le venden a este comprador sí es de oro. basada en el vicio del consentimiento. Existen vicios ocultos y el comprador cuenta con las acciones correspondientes. Civil 335 Alberto Tamayo Lombana. 106 . Art 1910 Cód. OBLIGACIONES DEL COMPRADOR: La principal es: Pagar el Precio Art 1928 Cód. y solicita un cuadro de determinado pintor famoso. ni pedir rebaja. 2) Un ejemplo de ALESSANDRI también ofrece claridad. El hecho de que el bien no sirva me permite Desistir del Contrato.Acción de Saneamiento por Vicios Resolutorios: Cuando exijo que me Reparen el Bien. =/= Acción Estimatoria: Cuando pido que me Rebajen el Precio. 335 Vicios del consentimiento Supuestos336: 1) Un coleccionista de obras de grandes pintores va al negocio de un vendedor. 189. En este caso habría también error sustancial que permitiría la nulidad del contrato. lo mismo por acción de saneamiento por evicción. 2) Que para disimular ese vicio el vendedor haya empleado el dolo. Vicio Oculto y vicio el Consentimiento. Hay un vicio del consentimiento por error sobre la sustancia. si se dan los requisitos relativos a los vicios ocultos (acción resolutoria y acción estimatoria o quantiminoris).2004 P 187. Se habla de dos posibilidades 1) Que un vicio oculto prive a la cosa de una Cualidad sustancial.Mas servicio que daño: Reparar Rescindir = Vicios del consentimiento =/= Resolución = Vicios ocultos Resolución: Se retrotraen los efectos que se han producido (Devuelvo la cosa y me devuelven el dinero). Los vicios que no son ocultos El daño puede ser tal que no me sirva el bien. La acción procedente en este caso sería la rescisoria (acción de nulidad relativa).2004 P 188. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Civil: Resolución del Contrato por Evicción . Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Cuales No son Redhibitorios? 1. El vendedor le vende una copia. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Porque la calidad esencial de la cosa (autenticidad de la pintura) fue el móvil determinante del consentimiento del comprador.Los que surgen después de realizado el contrato 2. 336 Alberto Tamayo Lombana.Más daño que servicio: Se resuelve el contrato . especializado en la materia. Pero tiene defectos que le impiden cumplir su función natural. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. no se puede reparar. 340 Si el acreedor (el vendedor en este caso) cambió de domicilio. El comprador se puede constituir en mora de pagar si hay una perturbación de la posesión de la cosa o existe una Acción Real sobre la cosa. En este caso el contrato se ejecutará "dando y dando". El pago se hará en el domicilio que tenga el acreedor al tiempo del vencimiento de la obligación. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. Además de esa le incumbe otras. 2008. el pago se hace en el domicilio del deudor. 1881).2004 P 197. 2008. Civil en cuanto no se haya indicado otro distinto. P 110 338 Ibídem 339 Cesar Gómez Estrada. el deudor (el comprador) podrá hacer el pago en su propio domicilio. se deposita en el Despacho Judicial el dinero. 338 El artículo 1646 Cód. Bogotá: Editorial Temis S.339 El código de Comercio trae la siguiente regla en su artículo 876: si lo debido es dinero.A. 1883). Cuándo y dónde debe el comprador pagar el precio El artículo 1929 "El deberá pagarse en el lugar y en el tiempo estipulados. 341 Un ejemplo de Lugar y Tiempo para el Pago del Precio: El pago debe realizarse según lo estipulado en el contrato. 340 Ibídem 341 Alberto Tamayo Lombana. P 111.337. No se le paga directamente al vendedor y el comprador se puede constituir en mora por ejemplo: realiza el Pago por Consignación. no habiendo estipulaciones contrario". para que cuando el vendedor realice la Entrega 337 Cesar Gómez Estrada. que como deudor de dinero lo es de género. también la de pagar lo que valga el transporte de la cosa después de entregada. o en el lugar y el tiempo de la entrega. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.El Artículo 1928 dispone: “obligación del comprador es la de pagar el precio convenido". 107 . (Art. como es la de recibir la cosa y la de pagar el alquiler del lugar en donde está guardada la cosa a partir del momento en que se ponga en mora de recibirla (Art. De los principales contratos civiles. Si no hay acuerdo se debe pagar inmediatamente a la realización del contrato. regla general conforme a la cual cuando lo que se debe no es una especie o cuerpo cierto. Ejemplo: El bien está hipotecado. o sea en el caso considerado el del comprador.A. Previo aviso al acreedor. Salvo estipulación en contrario. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Bogotá: Editorial Temis S. Civil 1. P 112. a su elección. con indemnización de perjuicios. solo en el Contrato de Compraventa. podrá depositar el precio con autoridad de la justicia. De los principales contratos civiles. 108 . 342 Es claro que el depósito del precio debe cesar. Civil: Norma Especial.344 Cuando el Comprador se constituye en Mora de Pagar el Precio surge para el vendedor 2 Acciones: Art 193 Cód. si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa. cuando termina la perturbación de la posesión sufrida por el comprador. entonces el proceso respectivo se adelanta por los trámites del ordinario o 342 Cesar Gómez Estrada. al comprador le basta probar que ellas existen. y este ser entregado al deudor. 1929. Art 1546 Cód.del bien se le entregue el dinero. o cuando el vendedor preste caución para responder de las obligaciones que en caso de una evicción habrán de surgir a cargo suyo. =/= - Art 1930 Cód. acción para el vendedor. acción para las partes en todos los Contratos Bilaterales.Acción Resolutoria: Pido que me devuelvan el bien 2. Si. porque lo que garantizo es que mientras no me libren de la Perturbación el juez no le entregue el dinero al vendedor. Civil: Norma General. el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta con resarcimiento de perjuicios". Haciendo el Pago por Consignación puedo tomar posesión del bien. Acción Cumplimento: Exijo el precio En ambos casos con Indemnización de Perjuicios. 343 Ibídem 344 Opt. Cit. o probare que existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de perfeccionarse el contrato. Tratándose de acciones reales. 2008. el vendedor ejercita la acción resolutoria. con ello el comprador cumplió con pagar y puede exigir la Entrega. 343 Acción Resolutoria en Caso de Incumplimiento del Comprador Siendo la compraventa un contrato bilateral. independientemente del tiempo que se demore. dispone: "con todo. en vez de la de cumplimiento. es claro que el incumplimiento por el comprador de la obligación de pagar el precio genera para el vendedor las dos acciones: resolutoria y cumplimiento.A. señaladas generalmente por el Artículo 1546 se dispone lo siguiente: "Si él comprador estuviera constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempos dichos. aunque no se hayan deducido en un juicio todavía. y durará el depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance de la resultas del juicio". El inciso segundo del Art. Y que además se producen ex tunc (desde ahora). 2008. exactamente como lo haría la anulación. va unida a una acción reivindicatoria o real. Esto equivale a sostener que los efectos de la resolución operan no sólo en relación con el pasado sino también hacia el futuro. 347 Alberto Tamayo Lombana. se sigue que la resolución aniquila el contrato retroactivamente. 346 La resolución pronunciada por la jurisdicción y con decisión ejecutoriada.347 En forma ilustrativa se expresan VOIRIN y GOBEAUX al decir que si se trata de la resolución de un contrato de ejecución instantánea como la venta. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. que es la son la personal. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.declarativo.348 Se dice que los efectos de la resolución se producen ex nunc (desde entonces). P 113. o la porción de ellos que corresponda a la parte del precio no pagada. 345 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. es decir. De todo lo cual. sino sucesivo (o de tracto sucesivo con el de arrendamiento). si ninguna parte del precio ha pagado.2004 P 228. restituirá al comprador la parte del precio que hubiere recibido de éste. por su lado. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. pero con la peculiaridad de que el derecho sustancial o de propiedad. De los principales contratos civiles.A. El vendedor. Por eso se suele decir que en un caso como éste la acción resolutoria. 346 Cesar Gómez Estrada. 348 Alberto Tamayo Lombana. o sea. esto es. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. no existe en cabeza del actor al momento de demandar de la reivindicación. 349 Es preciso distinguir: Si el contrato es instantáneo como el de compraventa. pues el contrato no producirá ya efectos. lo mismo que los frutos producidos por esta.345 Efectos entre las Partes de la Resolución por No Pago del Precio Las partes deben ser colocadas en la situación en que se encontraban antes de contratar. deben hacerse entre sí la restituciones mutuas correspondientes: Al comprador restituirá la cosa. desde el momento en que la sentencia queda firme. De los principales contratos civiles.A.2004 P 229. La resolución hace que el vendedor recupere su cosa a título de propietario. 349 Ibídem 109 . desde la fecha de celebración del contrato. P 114. sino que apenas irá a regresar a ella cuando se dicte sentencia resolutoria. si es que ha pagado parcialmente. en pocas palabras. sin intereses ya que ellos se compensan con la parte de los frutos que el comprador queda exonerado de restituir. Bogotá: Editorial Temis S. la resolución aniquila el contrato aun en el pasado. destruye el contrato. 2008. el incumplimiento tiene su sanción pero en este caso no se habla ya de resolución sino de terminación o cesación o expiración. amparado con esta última. Su nombre técnico es resiliación.Restituir los Frutos Derecho a que se restituya parte de lo que se pago del precio. término que ANDRÉS BELLO no tomó del derecho francés. 2008. P 114. Lo vago de la norma está en que no se sabe a cuál de las modalidades de que son susceptibles las arras. sino porque aquella modalidad de las arras es la más próxima a la cláusula penal que aparentemente inspira el párrafo comentado.2004 P 230 352 Cesar Gómez Estrada. Mandato éste que revisten no poca complejidad. Art 1933 Cód. de otro lado. De los principales contratos civiles. hace referencia. la resolución impone la restitución de la prestación o prestaciones que se hubieren pagado o cumplido. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. 351 Alberto Tamayo Lombana.Arras si se habían pactado: Perderlas o exigirlas dobladas . Precisemos. aconsejan la solución sustentada. P 115. aunque más parece que alude es a la modalidad de las penitenciales. La sentencia debe ordenar igualmente el pago de los frutos de la cosa que ha de restituirse 351. según se debió a su tiempo. la presunción de derecho en favor de las penitenciales que consagra el artículo 1861 para el caso en que se pacten sin calificarlas. 353 Si el contrato ha versado sobre bienes inmuebles. o 350 Alberto Tamayo Lombana. 110 .350 Por lo tanto en el contrato sucesivo la resiliación pone fin al contrato para el futuro solamente. y porque. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Civil: La Resolución de un Contrato produce efectos frente a 3° Efectos de la resolución respecto a terceros Para conocer el alcance de este artículo es necesario distinguir si el contrato resuelto ha girado sobre bienes muebles o sobre bienes inmuebles. ahora si. si es él quien ha recibido del comprador. 352 Si resuelve el contrato por no pagarse el precio tiene derecho la parte cumplida a exigir: . o para exigirlas dobladas si es quien las ha dado. no sólo porque las confirmatoria serían aquí impertinentes.A. si no por su incongruencia con las normas propias del pacto de arras en el contrato de venta. Dispone el artículo 1932. no sólo por su vaguedad. 2008. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. su resolución no dará derecho al vendedor contra terceros que hayan adquirido la misma cosa.A. 353 Cesar Gómez Estrada.2004 P 229 y 230. que la resolución da derecho al vendedor para retener las arras. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. cuáles son los efectos retroactivos de la resolución. además. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. dada su intrascendencia evolución. En primer lugar. por Escritura Pública existía un plazo o condición sobre el precio. El tercero tiene oportunidad de conocerla. el título de compraventa se hace firme y definitivo entre las partes.355 (A)le vende a (B) y (B) le vende a (C).  Si (C) no conocía la situación.en cuyo favor se haya constituido por el comprador cualquiera de los derechos reales. (B) realiza una compraventa con (C). Civil 354 Ibídem 355 Cesar Gómez Estrada. Es obligación del comprador conocer el Titulo antecedente porque el Registro sirve: .Publicidad Debe constar en la Escritura Pública que el precio estaba sujeto a un plazo o condición y que la venta se realizo antes de cumplirse con aquel. 111 . porque se Presume Dueño. ya que la ignorancia de la ley no sirve de excusa. Art 1933 Cód. El contrato se resuelve y produce efectos para (C). (B) se obliga a pagar el precio bajo un plazo o condición y antes de Cumplirse lo vendió. Muebles:  (C) se ve afectado cuando es por Muebles si conoció que el precio no se había pagado. Si el 3° es el que se ve afectado Art 1547 Cód. y conociéndola debe saber. dado los fines de publicidad de las instituciones de notariado y registro de la propiedad inmueble.354 Renuncia la condición resolutoria Por supuesto que no tratándose de derecho irrenunciable en los términos del artículo 15 Cód. (A) realiza una compraventa con (B). Bogotá: Editorial Temis S. que debe devolver el bien a (A). nada impide que el vendedor renuncia en cualquier momento a la condición resolutoria resultante a su favor de la forma estipulada para el pago del precio por el comprador. La resolución del contrato entre (A) y (B) produce efectos para (C) porque debe devolver a (A).A. P 116. Cuando así ocurra. De los principales contratos civiles. Civil: Enajenación de Inmueble debidos bajo Se requiere existencia de Escritura Pública. Civil: Porque el juez ordena que (C) le devuelva el bien a (A). todavía no era propietario. (B) no paga el precio. no hay nada que hacer.Tradición . sino cuando en él titulo o escritura pública respectiva conste que el comprador adquirió el bien con plazo para pagar su precio. Art 1548 Condición Cód. 2008. Civil. En síntesis. no producirán efecto contra terceros. de haberse pagado por el comprador el precio integro. solo producen efectos Inter-Partes. dice aparentemente el artículo. sino mediante demostración de falsificación o nulidad de escritura. Cuando firmo las escrituras. y del traslado en cuya virtud ha obrado el tercero”. el real y verdadero sentido del Art 1934 Cód. Civil consiste en que la declaración hecha en Escritura Pública de una venta.356. 358 356 Cesar Gómez Estrada. hechas por los contratantes para alterar lo pactado en escritura pública. ese documento privado. Bogotá: Editorial Temis S.Art 1934 Cód. Art 1766 Cód. pues. cuyas disposiciones se alteran en la contraescritura. Tampoco lo producirán las contraescrituras públicas. y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros poseedores”.357 El artículo que a contrario sensu está indicando que las escrituras privadas. tanto en relación con las partes como respecto terceros. De los principales contratos civiles. pero hacen un documento privado y en él dice que no se pago el precio.A.A. P 116 357 Ibídem 358 Cesar Gómez Estrada. si no producen efecto contra terceros. para (C) no le va a producir efectos. cuando no se ha tomado razón de su contenido al margen de la escritura matriz. 2008. Civil Efectos de la Constancia de Pago: “Si en la escritura de ventas se expresa haberse pagado el precio. estoy diciendo que lo que dice es cierto. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. no producen efectos frente a terceros. no se admite mas prueba que la nulidad o falsificación de la escritura. Los documentos privados hechos entre las partes. P 117. De los principales contratos civiles. no se admitirá prueba alguna en contrario sino la nulidad o falsificación de la escritura. Si (A) le vende a (B) y en la EP dice que se pago el precio. La Escritura Pública tiene efectos prevalentes sobre el documento privado. 112 . porque él no tenía por qué conocerlo. Civil: “Las escrituras privadas. Contra esta clausula. no puede ser desconocido en perjuicio de terceros. si los producen entre las partes contratantes. LA NECESIDAD INSTITUCIONES DE DISTINGUIR LA RESOLUCIÓN, DE OTRAS Es necesario precisar359: 1) La resolución, se ha visto, es la destrucción o aniquilamiento retroactivo de un negocio jurídico bilateral. Al ocurrir la resolución, todo pasará como si ese negocio no se hubiera celebrado. La resolución puede tener lugar en tres casos: a) Cuando las partes pactaron una condición resolutoria ordinaria y el acontecimiento futuro e incierto previsto por ellas, se cumple. (El caballo pierde el concurso, en el ejemplo que se ha empleado anteriormente. El contrato se resuelve (Art. 1536 C.C.). b) Cuando el contratante cumplidor de un contrato bilateral que es víctima del incumplimiento de su contraparte, pide al juez la resolución del negocio jurídico, con fundamento en el artículo 1546 del C.C. y el juez la decreta. c) Cuando existe un pacto comisorio y en virtud de él y del incumplimiento, el contratante legitimado ejerce la acción resolutoria y el juez declara la resolución (art. 1935 y 1937 del C.C.). 2) La rescisión es la nulidad relativa: Son términos sinónimos. Los motivos o causales de rescisión son: el error, la fuerza o el dolo sufridos por un contratante, su incapacidad relativa y la lesión enorme que afecte a una de las partes. (Arts. 1740, 1741 y 1946 CC) 3) La nulidad absoluta tiene otros dos motivos: El objeto ilícito, la causa ilícita, la falta de solemnidades, la incapacidad absoluta (arts. 1740 y 1741 CC) La nulidad jurídicamente pronunciada, tanto la relativa como la absoluta, destruye el contrato retroactivamente. Si los efectos de la nulidad son similares a los de la resolución a este respecto, en razón de que operan retroactivamente, los motivos de la una y la otra son diferentes. Los de la nulidad son mencionados antes. Los de la resolución son, se reitera, el cumplimiento de la condición resolutoria ordinaria o el incumplimiento de una de las partes (arts. 1536, 1546, 1935 y 1937 CC) 4) La resiliación y la revocación son también nociones que difieren de la resolución y de la nulidad. EL mutuo disenso que las partes pueden expresar en una convención para deshacer un contrato que han celebrado, como lo autoriza el art 1625 CC.; se denomina resiliación en el derecho francés. Andrés Bello no acogió este término y en consecuencia no figura en el código Colombiano ni el chileno. 359 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 238 y 239 113 Si la voluntad de deshacer un negocio jurídico se refiere a un contrato instantáneo, como la compraventa, se denomina revocación en la doctrina. Cuando se trata de un contrato de tracto sucesivo, como el arrendamiento, está convención da mutuo disenso se llama resiliación. Los efectos son diferentes: en la revocación se retrotraen; en la resiliación los efectos son futuros. En la compraventa por ejemplo que es un contrato instantáneo la revocación hace que las cosas vuelvan al estado anterior a su celebración (efectos ex nunc) En el arrendamiento, por ejemplo, que es un contrato sucesivo, la disolución del negocio jurídico tiene efectos para el futuro únicamente (efectos ex tunc). La razón: hay prestaciones ya ejecutadas, que son hechos cumplidos. El arrendador ha procurado el goce, el arrendatario ha pagado la renta. Esto no podría afectarse. Además de la resiliacion convencional o amigable comentada, y como algo diferente, que puede darse la resiliacion unilateral. Es excepcional, pues bien se sabe que el principio general y muy importante es el de la no ruptura unilateral del contrato. Hay ocasiones en que la ley o la convención hacen posible la ruptura unilateral del negocio jurídico. Actos susceptibles de esta ruptura unilateral son: a) El contrato de trabajo a término indefinido (Arts. 61 y stes de CST;Art 9 de la ley 50 de 1990) b) El mandato (Arts. 2189 Y 2191 CC; Arts. 1279 Y 1283 C del Co) c) El depósito, por voluntad del depositante (Arts. 2251 y 2252 CC) d) La sociedad de personas (Arts. 218 núm. 5y 6, 319, 333 y 370 C del Co) e) El arrendamiento en los casos previstos en los artículos 23 y 24 de la ley 820 de 2003 5) Finalmente, otra figura diferente de la resolución es la Cesación o terminación (resiliacion en el derecho francés). Se dan en contratos sucesivos, como el arrendamiento. La terminación y también la nulidad pronunciada judicialmente en relación con uno de esos contratos, tiene efectos futuros únicamente (ex tunc) sin afectar las relaciones jurídicas anteriores PACTOS: Son acuerdos relativos al contrato realizado entre las partes. Son elementos Accidentales porque existan o no existan, la Compraventa va existir, la ausencia o presencia de este no le va a quitar nada al contrato de Compraventa. En relación con la tradición del dominio bajo la condición suspensiva, la regla general contenida en el titulo “De la tradición” Art 750 Cód. Civil, es del siguiente tenor: “La tradición puede transferir el dominio bajo condición suspensiva o resolutoria, con tal que se exprese. 114 Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición”.360 Como la disposición del Art 1931 era aplicable tanto en relación con la venta de bienes muebles o bienes inmuebles, pues no hacia distinción al respecto, la Ley 45 de 1930 resolvió parcialmente el conflicto, así: en el inc. 1º del Art de dicha ley, se reprodujo el texto del Art 1931, pero modificándolo en el sentido de restringir su aplicación a los contratos de venta de bienes raíces. En cuanto a la venta de bienes muebles, el inc. 2º de dicho Art 1º, con el evidente propósito de proteger a ciertos comerciantes vendedores de determinados artículos entregados a los compradores para ser pagados a plazo por estos (maquinas de coser, por ejemplo), dijo: “La clausula de no transferirse el dominio de los bienes muebles sino en virtud de la paga del precio, en las condiciones que el vendedor y el comprador tengan a bien estipular, será válida sin perjuicio de los derechos de los terceros poseedores de buena fe”. 361 Es de observar, sin embargo, que al menos por lo que respecta a la compraventa mercantil, la subsistencia de la contradicción a que acaba de aludirse desapareció con el nuevo Código de Comercio, pues de acuerdo con el Art 952 Cód. Com el pacto de reserva de dominio fue expresamente admitido para la compraventa mercantil de bienes inmuebles. En efecto, la citada disposición reza en su inc. 1º: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio” 362. - Conforme al inc. 2º del Art 1 de la Ley 45 de 1930, el comprador recibe la cosa en mera tenencia. Por lo mismo, si dispone de ella enajenándola a un tercero, incurre en el ilícito penal de abuso de confianza¸ pero, eso si, si el tercero adquirente de la cosa ha obrado de buena fe, en nada lo perjudica el no pago del precio por su vendedor, ni el delito cometido por este al enajenarse la cosa, y por lo mismo puede ser demandado en reivindicación a esta. 363 Art 1931 Cód. Civil: Únicamente opera la Reserva de Dominio para bienes Muebles. Art 1 de la Ley 45 de 1930 Establece el Pacto de Reserva de Dominio, ha sido superado por las disposiciones del Coco. Art 952 Coco: Se establece lo que es el Pacto de Reserva de Dominio, opera tanto para bienes Muebles como para Inmuebles. 1. Pacto de Reserva de Dominio: 360 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 118. 361 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 119. 362 Ibídem 363 Opt. Cit. 115 El llamado pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) trae como consecuencia que el comprador va a adquirir la propiedad de la cosa comprada, únicamente cuando haya pagado la totalidad del precio.364 La venta con reserva de dominio envuelve también una ventaja para los compradores, pues les permite adquirir cosas que no hubieran podido comprar de contado.365. El pacto de reserva de dominio puede versar sobre bienes muebles (en civil Art. 750 CC) y sobre bienes inmuebles (en comercial arts. 952 y ss. Cód. Com) y debe expresarse de manera clara en el contrato. Se basa en que el vendedor no trasfiere la propiedad o el dominio de la cosa vendida sino hasta su pago total.366 Art 952 Co.co: “El vendedor podrá reservarse el dominio de la cosa vendida, mueble o inmueble, hasta que el comprador haya pagado la totalidad del precio. El comprador sólo adquirirá la propiedad de la cosa con el pago de la última cuota del precio, cuando éste deba pagarse por instalamentos; pero tendrá derecho al reembolso de la parte pagada, como se dispone en los artículos 948 y 949 en el caso de que el vendedor obtenga la restitución de la cosa. Los riesgos de ésta pesarán sobre el comprador a partir de su entrega material”. La persona que compra a plazo no es el Dueño. Sino un Tenedor, porque el dominio sobre la cosa no se adquiere sino hasta que pague la última cuota. En el momento que adquirimos un bien sin cuota inicial actuamos como propietarios, cuando en realidad somos meros Tenedores porque el bien se debe y es de propiedad del Vendedor. El dueño se reserva la facultad de transferirle al comprador porque él espera que el Comprador pague la totalidad del precio. Efectos ante terceros a nivel mercantil Señala el Art 953 Cód. Com, Que la reserva de dominio de bienes inmuebles solo producirá efectos en relación con terceros “A partir de la fecha de inscripción del referido contrato en la oficina de registro de instrumentos públicos” Que le otorga Publicidad, frente a terceros, es inoponible frente a terceros sino hay inscripción. 364 Alberto Tamayo Lombana, El contrato de compraventa su régimen civil y comercial, Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.2004 P 249. 365 Ibídem 366 Tomado de Jesús Ángel Linares Vesga, Introducción al estudio de los contratos. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. 2009 P.99 116 En Registros Mobiliarios a parte de la Publicidad nos da la Tradición. La publicidad nos sirve para que esos terceros conozcan es la situación del bien. Art 960 Coco: Compra de un bien con Reserva de Dominio Quien compra un bien con Reserva de Dominio se entiende que lo hace de Buena Fe exenta de culpa, por ejemplo cuando lo adquiere en una feria o en remate. Como se demuestra la Propiedad? Recibo: Comprobante de que pagué el precio Factura: Comprobante de que efectivamente somos Propietarios. Frente a terceros adquirentes de Buena Fe exentos de culpa no va a producir efectos. Art 953 Coco: El comprador no puede enajenar el bien porque el Art 957 Coco lo prohíbe expresamente. El comprador cuando enajena un bien por ser Tenedor está actuando de Mala Fe por vender algo que no es suyo. Art 959 Coco: Establece la prueba de la adquisición de la propiedad de un bien adquirida con Pacto de Reserva de Dominio. Cuando el comprador pague la última cuota tiene el derecho de exigirle al vendedor la factura que lo acredita como Propietario. El último recibo de pago: Es el comprobante de la propiedad para el comprador, cuando no le dan la factura. Que puede pasar entre el lapso de realizar la Compraventa y Pagar el Precio? El bien puede llegar a desaparecer por culpa del Comprador, debe seguirlo pagando, porque ese fue el compromiso, él es responsable desde el momento que lo tenga, pierde el Comprador no el Vendedor. Si el bien se pierde y el vendedor tiene la custodia del bien hasta el pago total, Realmente el que pierde es el vendedor, el bien tiene garantía, el vendedor garantiza que el bien tiene repuestos. Ejemplo: En bienes como electrodomésticos, hay garantía de funcionamiento del bien, 2 años a partir de la compra. Nos permite tener garantía del funcionamiento del bien. En caso de que vayan a embargar el bien que se compro con Pacto de Reserva de Dominio, el vendedor se puede oponer porque es el verdadero Propietario ya que el Comprador quien es Tenedor no ha acabado de pagar la totalidad del precio. El Pacto de Reserva y la Teoría de los Riesgos El legislador comercial se contradice en la venta con reserva de dominio. Porque mientras que el art 929 Cód. Com, atribuye los riesgos al vendedor 117 2. Pacto Comisorio: Art 1935 Cód. 367 Se puede concluir: El vendedor con pacto de reserva de dominio. además de que es expreso. a) Efectos en el Pacto Comisorio Simple: Necesariamente hay una decisión judicial. hasta que haga ese pago total del precio. se refiere solamente al incumplimiento del comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. una vez esta decisión está en firme. se resuelve el contrato de venta” 369 Se parece a la condición resolutoria Tácita. De los principales contratos civiles. es decir que los efectos se 367 Alberto Tamayo Lombana.en razón de ser todavía el dueño de la cosa vendida. produce efectos. por lo que algunos lo denominan “Condición resolutoria expresa”. Pero el pacto comisorio siempre se expresa. a partir de la Sentencia que declara resuelto el contrato. Civil Por este pacto se estipula expresamente que “Si el comprador no paga el precio en el tiempo convenido. 368. 118 . Pedir la resolución del contrato En ambos casos con indemnización de perjuicios. 2008. el art 952 del mismo código hace pesar los riesgos sobre el comprador. b) Efectos en el Pacto Comisorio Calificado: Produce efectos a partir de la Sentencia con efectos Retroactivo. 368 Ibídem 369 Cesar Gómez Estrada. que no es dueño. o 2. P 121. Bogotá: Editorial Temis S. Y difiere de la condición resolutoria tácita porque.2004 P 262. Exigir el pago del precio. 1935 – 1937 CC) Prescripción del pacto comisorio Es de 4 años a partir del contrato.A. cuando ello sucede el vendedor tiene unas acciones frente a dicho incumplimiento. Tales acciones son 1. sigue siendo su dueño hasta el pago total del precio. Por su parte el comprador es mero tenedor de la cosa. Acciones del vendedor Como quiera que el pacto comisorio solo se refiere al incumplimiento del comprador en pagar el precio acordado. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. a pesar de que haga entrega material de la cosa (entrega que no es tradición). Clases de pactos comisorios a) Simple: Se aplica de acuerdo a los términos del contrato b) Calificado: Se le dan 24 horas al deudor – a partir de la notificación de la demanda – para pagar la obligación y “revivir” el contrato (Arts. Bogotá: Editorial Temis S. en 10 años. 372 370 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 2º del Art 2535. - El vendedor tiene 4 años a partir del momento que realice el contrato. De los principales contratos civiles. P 124 y 125. De los principales contratos civiles. esto es. en cuanto dispone que el término de la prescripción se cuenta a partir de la fecha del contrato. Entre la decisión judicial y el momento de la resolución pueden pasar muchas cosas. 372 Cesar Gómez Estrada. Art 1938 Cód. Este artículo tiene otro mandato inexplicable. Civil Prescripción de la Acción Resolutoria emanada del Pacto Comisorio Art 1938 Cód. 2008. Como el pacto comisorio no tiene aplicación práctica sino cuando se ha concedido plazo al comprador para pagar el precio. ¿De quien son los frutos si las partes realizaron el Pacto Calificado y el contrato se resolvió? Los frutos pertenecen al vendedor porque los efectos se empiezan a producir desde el momento del Incumplimiento y no desde el momento de la Sentencia. la acción resolutoria que emana del pacto comisorio prescribe en 4 años. prescribe necesariamente.A. conforme al cual el tiempo de la prescripción de las acciones y derechos ajenos se cuenta “desde que la obligación se haya hecho exigible”. para ejercer las acciones y solicitar al juez que resuelve el contrato (Facultad del Vendedor). 371 Cesar Gómez Estrada. contados desde la fecha del contrato. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. 2008. Civil: “El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes si no pasare de cuatro años. P 124.producen a partir del Incumplimiento del Comprador. seguido del Art 1938 que él carece de objeto cuando el plazo dado al comprador es superior a 4 años.A. 2008. Transcurridos estos cuatro años. P 124.370 Incumplimiento Acción del Vendedor No pago el precio Por parte del comprador Prescripción: 4 años desde la fecha del contrato Comparación entre la Acción Resolutoria Tácita y la Expresa371 En torno a la acción resolutoria expresa o pacto comisorio. cabe observar las siguientes diferencias entre esta y la condición resolutoria tácita: a) La acción que emana de la condición resolutoria tácita prescribe según las reglas generales.A. El Art 1938 debió haber seguido en este particular de la regla del inc. sea que se haya estipulado un plazo más largo o ninguno”. 119 . o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra”. y dejar mejor sometida aquel a los principios generales relativos a la condición resolutoria tácita. el contrato de venta queda resuelto retroactivamente desde la fecha de su celebración. 2008. ni evitar que la resolución se decrete. De los principales contratos civiles. el termino prescriptivo empieza a correr desde el momento de la celebración del contrato. 2008. Cit. y que el comprador no ha sido en ningún momento propietario de ella. se saca la conclusión obvia de que esta segunda deja la primera. Impropiedad de la Terminología 373 Ibídem 374 Opt.Pacto de Retroventa: Art 1939 Cód. el comprador queda sujeto a ella. en forma tal que se supone que el vendedor ha tenido siempre la propiedad sobre la cosa.376 El vendedor se reserva la facultad de volver a readquirir la cosa y por ello tiene que devolver la suma del precio que ha recibido por el bien. pagando un 10% adicional por mes o por fracción de mes. este es un acuerdo entre Comprador y Vendedor. P 125 376 Cesar Gómez Estrada. que el celo del vendedor por afirmar su posición de contratante. Ejercitada esta facultad de readquisición por el vendedor. si se trata de la acción resolutoria tácita. reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare. al paso que tratándose de la acción resolutoria expresa.A. 373 c) Ejercitada la acción resolutoria tácita. 375 3. De los principales contratos civiles. P 126 120 . este no son intereses.b) El termino prescriptivo empieza correr a partir del momento en que se hace exigible la obligación de pagar el precio. devolviendo al comprador el precio recibido de este o lo suma estipulada expresamente al efecto. manifestando al estipular el pacto comisorio expreso. 375 Cesar Gómez Estrada. no puede él presentarse al juicio a manifestar que está dispuesto a pagar el precio.A. le es absolutamente contra producente. Bogotá: Editorial Temis S. sin posibilidad alguna para sustraerse a sus efectos. y la resultante de la condición resolutoria expresa. El pacto de retroventa es un “retracto convencional” en el sentido de que el vendedor se reserva el derecho de resolver el contrato y consecuencialmente de readquirir la cosa vendida. para en esa forma hacerle perder operancia a la acción resolutoria promovida en contra suya. Civil “Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida. En otros términos. más le vale a él que en el contrato se omita toda alusión a la condición resolutoria expresa por el no pago del precio. Bogotá: Editorial Temis S.374 De esta breve comparación entre la acción resolutoria resultante de la condición resolutoria tácita. La Compraventa con Pacto de Retroventa no implica doble venta. 378 Es ventajoso para el acreedor.A. es también aplicable a la hipoteca según el Art 2448 Cód. queda colocado en una posición inmejorable.379 El Art 2422 Cód. Civil). en efecto el vendedor se reserva el derecho de recuperar o rescatar la cosa. es evidente que el comprador. Retroventa: Es en el Código Italiano un pacto en virtud del cual el comprador se obliga a vender la misma cosa comprada a su vendedor. b. a la vez que en la misma medida perjudicial para el deudor. entre las partes se celebra uno de venta con pacto de retroventa del bien ofrecido en garantía. Función práctica del Pacto de Retroventa La venta con pacto de retroventa es muy utilizada en la práctica como medio para garantizar el cumplimiento de obligaciones en dinero. De los principales contratos civiles. 2008. 121 . porque una de los dos: vendedor (deudor o mutuario) hace uso del derecho de retracto que el pacto le proporciona y entonces restituye la suma que al efecto se haya estipulado. con lo cual también queda satisfecho íntegramente su interés de acreedor. fieles a la tradición romana. Italiano de 1942 distingue entre los pactos de 377: a. sin que ni siquiera en caso de incumplimiento del deudor se vea la necesidad de acudir a la justicia para obtener la satisfacción de su derecho. y entonces la calidad de dueño del bien objeto de compraventa queda afirmada definitivamente en el comprador. Civil relativo a la prenda.Otros sistemas legislativos. Civil. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. P 127 y 128. En efecto.A. o no hace uso del derecho de retracto. devolviendo el precio en que la vendió o la suma que se estipule. y con eso el comprador (acreedor o mutuante) ve satisfecho su crédito a cabalidad. si en lugar de un contrato de mutuo con garantía prendaria o hipotecaria. en estos contratos esta prohibida toda estipulación que le permita al acreedor apropiársela garantía por otros medios que los consistentes en su intervención como licitante victorioso en el remate (Art 2422 Cód. al desaparecer la condición resolutoria que la afectaba. Rescate: Corresponde al que aquí denominamos Pacto de Retroventa. P 127 378 Ibídem 379 Cesar Gómez Estrada. o sea que se constituye el principio de una nueva venta. porque este queda cubierto de todo riesgo. en el cual el precio que pague el comprador representa para el vendedor lo que aspiraba a obtener en mutuo de aquel y el plazo para que el vendedor haga uso del pacto de retroventa equivalga al que daría a este como mutuario para el préstamo. o en la adjudicación que de ella se le haga ya sea en el caso de quedar desierta la licitación por 377 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. y evidentemente su empleo en tal sentido es muy ventajoso para el acreedor. mirado como acreedor mutuante. 2008. como por ejemplo: el Cód. Efectos del Pacto de Retroventa entre las Partes Debe observarse.Bienes Muebles .A. 2008. De los principales contratos civiles. sea perjudicial para el vendedor. es cosa que obviamente se advierte de lo antes dicho. se utiliza fines de garantía. en primer lugar que el vendedor hace efectivo lo estipulado en el pacto retroventa desde el momento en que reembolsa al comprador el precio de la venta. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. Civil). 2008. Bogotá: Editorial Temis S. pues la misma proporción en que él fortalece los poderes del acreedor. Será obligado al pago de las expensas necesarias. 381 Ibídem 382 Cesar Gómez Estrada. P 128. 380 En el pacto de retroventa. lo trasmite a sus herederos y por eso es menos personalísimo que los otros antes mencionados. Tendrá. ya en el de que por su exiguo valor se le adjudique directamente sin necesidad de previa subasta.A. El Derecho de Retroventa no puede Cederse Art 1942 Cód. lo que se logra con solo refundir el monto de ellos dentro del precio que el vendedor deba restituir para poder conseguir la recuperación del bien vendido. Civil: “El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus acciones naturales.383 Retroventa: . por no decir que elimina.Bienes Inmuebles o Raíces 380 Cesar Gómez Estrada.falta de postores (Art 2442 Cód. asimismo. o la suma especialmente estipulada en el pacto. Este artículo ha sido interpretado en el sentido de que lo que él prohíbe es la cesión por acto entre vivos. Pero también en otro sentido diverso a este: en el que dicho pacto es medio cómodo y propicio para ocultar estipulaciones sobre intereses usurarios. disminuye. P 131 122 . Civil: “El derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse”. pero no de las invertidas en mejoras útiles o voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento”.382 El Art 1941 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. muerto el vendedor antes de ejercitar el derecho.A.381 Efectos del Pacto de Retroventa contra Terceros El pacto de retroventa no puede pactarse sino dentro del mismo contrato de venta. De los principales contratos civiles. P 130. no su trasmisión por causa de muerte. derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del comprador. las posibilidades defensivas del deudor. 383 Cesar Gómez Estrada. 2008. De suerte. (B) para poderse quedar con el bien tendrá que dar el excedente. La disposición del artículo 1940 se aplica al presente contrato.000. Pacto de Retracto o Mejor Opción (Additio In Diem): El Art 1944 Cód.La hipoteca sobre bienes inmuebles no constituye una garantía porque ahora se presta el dinero con pacto de Retroventa. (A)le vende a (B) un bien mueble o inmueble y realizan un Pacto de Retracto. Si alguien dentro del año le dice a (A) que le ofrece más.000 y (B) tiene que dar el excedente que son 5. a menos que el comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa. porque el derecho está en suspenso.000. Civil: “Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año) persona que mejore la compra se resuelva el contrato. es decir darle el excedente. Art 1943 Cód. Acción de Retroventa la puede ejerce máximo en 4 años y debe darle noticia anticipada al comprador:  Bienes Inmuebles: 6 meses  Bienes Muebles: 15 días Aviso al Comprador de que se va a Ejercitar el Derecho Inc. María 123 .000 un bien establecen que si dentro de del año siguiente alguien ofrece mas de esos $10. por ejemplo (F). como en el caso del pacto de retroventa”. (D) tiene 35. se cumplirá lo pactado. Se puede Enajenar un Bien condicionado con Pacto de Retroventa? No está prohibida la venta. Civil: “Pero en todo caso tendrá derecho el comprador a que se le de noticia anticipada. el contrato se resuelve a menos que el comprador inicial iguale o mejore la oferta. perdiendo la facultad de poder recobrar. Se establece que se pacta que dentro de cierto tiempo (a partir del momento de la venta) alguien ofrece un mejor precio. El Plazo Máximo es de: 1 año.000. se allane a mejorar en los mismos términos la compra. Civil: “El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro años contados desde la fecha del contrato”. que no bajará de seis meses para los bienes raíces. Resuelto el contrato tendrá lugar las prestaciones mutuas. pero quien lo adquiere está condicionado a que se cumpla el pacto pendiente. 4. (B) puede vender a otra persona. 2º del Art 1943 Cód.000. Cuando el vendedor no cumple con el pacto pierde el dominio.000. y si la cosa fuere fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias. y para que este se quede con el bien tiene que mejorar la oferta que le están haciendo a (A). Ejemplo: Juan vende a María por $10. ni de quince días para las cosas muebles. no podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos”.000. 2004 P 284. El termino para hacerlo efectivo no podrá pasar de 1 año. conocido desde el derecho romano. Art 1547 Cód. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Los pactos deben estar expresados en la EP. Juan puede resolver el contrato y vender el bien a quien le ofrezca más. Pacto de Recompra: El Comprador se reserva el derecho de resolver el contrato restituyendo la cosa comprada para recuperar en consecuencia el precio. Civil: Si se resuelve el contrato pierde la garantía del bien hipotecado. 124 .debe igualar o mejorar la oferta. No hay término establecido. porque ese contrato está sujeto a una condición (El bien puede volver a su titular inicial).Hipotecado). El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. =/= Pacto de Retroventa: El Vendedor se reserva la facultad de recuperar el bien. pacto accesorio a la compraventa. Otros Pactos Accesorios a la Compraventa 5. si dejaba de agradarle. Si María no iguala o supera la oferta.384. la acción que puede ejercer (C) es la Acción de Saneamiento por Vicios Redhibitorios. P 135 385 Ibídem 386 Alberto Tamayo Lombana.A. devolviendo el precio. 386 Es un ejemplo de Inseguridad Jurídica. 7.Pacto Displicentiae: Tanto el comprador como el vendedor se reservan la facultad de resolver el contrato si dentro de cierto tiempo hallan que este no les conviene. 385 Es el pacto de desistimiento. Ese Bien puede ser Objeto de Garantía? Va a depender del acreedor. 2008. (A) puede cobrar los perjuicios que sufrió. De los principales contratos civiles. por el cual el vendedor se reservaba la facultad de desistir de la venta en un tiempo determinado. Si el bien se pierde por culpa de (B). si le recibe ese bien como garantía (Bien Inmueble. siempre y cuando sean Bienes Inmuebles. Además no se puede alegar efectos contra 3° si no está expreso. Si (A) le vende a (C) y este se lo entrega en malas condiciones.Pacto de Preferencia: 384 Cesar Gómez Estrada. 6. Ejemplo: (X) le vende a (Y). y (Y) hipoteca a (A). porque los contratantes pactan que si no le conviene a uno de ellos el contrato se resuelve. Pero también podría presentarse: Juan. Incumplimiento: Autoriza cobrar perjuicios a terceros Necesariamente se establece un plazo. deberá hacerse con las mismas solemnidades del contrato. 125 .2004 P 282 y 283.000. Juan y este acepta. En el ejemplo.  En las Sociedades de Responsabilidad Limitada: Las acciones no se pueden ofrecer a terceros. El pacto debe ser expresado en el contrato. Bogotá: Editorial Temis S. un agricultor en la zona. por medio de escritura pública. también agricultor en la misma región.000. como su testaferro.000. por cuanto el vendedor del inmueble es su enemigo y teme que no se lo venda a él. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. (B) y (C) una venta de $50. el comprador aparente se obligó en forma personal. un terreno apto para la agricultura. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. advierte la doctrina. quien está ausente por varios meses. lo dejará para él. esas acciones se deben vender preferentemente a los socios.El comprador se compromete a que. en caso de ir a enajenar la cosa. quien desea adquirir el terreno.. S i hace de manera oportuna la revelación del comprador verdadero.000 y los perjuicios con (A) son de $2. Celebra entonces el contrato en los términos descritos. es decir se lo ofrece en forma preferente. Un ejemplo aclara aún más esta operación: si` Supóngase que esté en venta.000 y (C) va a ganar $5. preferirá a su vendedor frente a cualquier otro posible adquirente 387. debe haberse estipulado un plazo para hacer la revelación del verdadero comprador. pidió a Pedro que realizara la operación descrita.000 y no cumple con el pacto paga los 2. El nombre lo indica todo.000 y gana 3. De todas maneras. Cuando tal manifestación se haga. Su aceptación. P 135 388 Alberto Tamayo Lombana. en excelentes condiciones. Esto evitará hacer una segunda venta del comprador aparente al verdadero comprador. En este caso Pedro habría actuado por orden de Juan. Como resulta muy claro. por una parte. y por la otra el vendedor. Está casi seguro de que él aceptará de buen grado esa compra. 2008. Y piensa a un mismo tiempo que si Juan no tiene interés en el terreno. 387 Cesar Gómez Estrada.000.000. al patrimonio del verdadero comprador. la propiedad de la cosa se consolida en su patrimonio. Es una venta en la cual interviene un comprador aparente. Cuando se realiza ese pacto se puede devolver el dinero que se pago mas otros frutos y esto se puede pagar. De los principales contratos civiles. la cosa comprada pasará directamente y desde la fecha del contrato. pero el primero manifiesta que hay un comprador desconocido cuyo nombre se reserva y que sólo manifestará posteriormente. En tal caso podría decirse que Pedro ha actuado como agente oficioso de Juan. LA VENTA ELECTIO AMICIE388 Es el pacto de “elección de amigo”.A. Pedro. (A).Voluntad y Autonomía. piensa en su amigo Juan.000. en más de $ 600. De los principales contratos civiles. en otros términos que exige una lesión cuantitativamente mayor para el comprador que para el vendedor”. Bogotá: Editorial Temis S.S. La cosa comprada vale 1 millón de pesos y paga 2 millones y un peso. es decir.000.LA LESIÓN ENORME La lesión enorme existe cuando opera una desproporción en el justo precio de la cosa que se vende o se compra. P 139. 392 Ibídem.J. 390 Ibídem 391 Cesar Gómez Estrada. allí no hay acción de rescisión por lesión enorme. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. ya que ésta – según concluye el tratadista – “Es prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor” 391. Ejemplo. Sería necesario que él fuere vendido por más del doble de su precio justo. sent julio. pues ésta no se le da al comprador si no cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que pago por ella. Para que la venta del inmueble de que se trata genere acción rescisoria para el comprador por lesión. 2008 P 88.000. se llega a la conclusión de que el legislador es mas exigente para admitir la lesión en perjuicio del comprador. Artículo 1947 del código civil El tratadista Cesar Gómez Estrada anota lo siguiente: “Comparando los términos en que el art 1947 precisa cuándo hay lesión para el vendedor y cuándo para el comprador.000 es vendido por su dueño en $ 140. 389 José Alejandro Bonivento Fernández. Ejemplo: La cosa vendida vale 1 millón de pesos y recibe 499.000 pesos. que le da acción rescisoria. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el vendedor ha sufrido una lesión por valor de $ 160. El comprador: Sufre Lesión enorme cuando paga por la cosa un valor superior de mas del doble del que justamente vale la cosa 390.000” 392.000.A. Y continúa diciendo “Un ejemplo aclara este punto: Un inmueble que vale $ 300. Sufriendo aquel una lesión de más de $ 300. sufriendo el comprador una lesión de $ 160.000. esto es. 5 /77) Ocurrencia de la lesión Enorme El art 1947 CC señala que el vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que vende y que el comprador sufre lesión enorme cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del precio que paga por ella. 2008. “La lesión enorme es el perjuicio que se ocasiona en las normas y en las ventas por efectuarlas en más (comprador) o menos (vendedor) de la mitad de su justo precio” (C. igual a la sufrida por el vendedor en el ejemplo anterior. El vendedor: Sufre Lesión enorme cuando vende por menos de la mitad del justo precio389. Pero si ese mismo inmueble ha sido vendido por $ 460. 126 .000. 112 394 Alberto Tamayo Lombana.2004 P 103. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pues. Naturaleza jurídica de la lesión enorme El criterio que prevalece en nuestra legislación frente a la lesión enorme es esencialmente objetivo. REQUISITOS DE LA EXISTENCIA DE LA LESIÓN ENORME395 1. Que el bien objeto del contrato no se haya perdido en poder del comprador (art 1951 CC). 395 José Alejandro Bonivento Fernández. sino como un vicio presunto. 393 Jesús Ángel Linares Vesga. es decir desde la fecha de la escritura de venta. Contratos civiles y comerciales parte general y parte especial. es decir que la cosa esté en poder del comprador. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. Introducción al estudio de los contratos. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA.que se refiere a la intención de las partes – no cuenta entre nosotros Por ello la lesión enorme no es considerada como un vicio del consentimiento.la lesión enorme ésta estructurada en nuestro régimen civil sobre un factor puramente objetivo (el justo precio). que la lesión para el comprador ha de ser prácticamente el doble de la exigida respecto del vendedor. b) El criterio subjetivo: . Que la acción no haya prescrito (4 años desde la fecha del contrato. No desde el registro: Corte. 2008 P 88 y 89. 394 c) La corte ha dicho al respecto mediante providencia del 23 de febrero de 1981: “…. para que pueda ampararla la acción rescisoria”393.“Se deduce de estos ejemplos. Que no se trate de ventas hechas por ministerio de la justicia o en pública subasta 3. Que no se trate de contratos aleatorios (el contrato debe ser conmutativo) 5. 127 . con toda independencia del móvil subjetivo y de la manera como éste haya influido en el consentimiento”. Que el engaño sea enorme 4.) 6. 2009 P. Que se trate de inmuebles 2. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional Ltda. Criterios: a) El criterio objetivo: Este criterio mira solamente la desproporción que puede existir en el contrato desde el punto de vista del precio y la cosa vendida. Es personal. No es renunciable (Art 1950 CC) Prueba de la lesión enorme Se aplica la prueba pericial. Solo puede impetrarla la parte interesada o sus herederos. hecha con posterioridad a la celebración del contrato. El comprador por su parte debe restituir a cosa vendida 4. 396 José Alejandro Bonivento Fernández. No se transmite con la venta posterior 2.puede impetrar la Acción rescisoria por lesión enorme para lograr el restablecimiento del equilibrio en las prestaciones.La acción rescisoria por lesión enorme Al presentarse la lesión enorme. Por prescripción: cuatro años desde la fecha del contrato. la parte perjudicada – vendedor o comprador. Si prospera la acción. Al suceder esto las cosas vuelven a su estado original y el contrato queda sin efectos. el vendedor debe restituir el precio recibido con los intereses legales desde la fecha de la demanda. no obstante la sentencia. La sentencia judicial que declara la rescisión del contrato produce plenos efectos frente a los gravámenes que afecten el inmueble (ej hipoteca) 5. Las clausulas contrarias no valdrán 3. Por pérdida o enajenación del inmueble 2. 3. Una vez dictada la sentencia. La parte lesionada busca que se declare judicialmente la rescisión del contrato. Por renuncia. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Es un proceso ordinario. 3. 2008 P 103 128 .si lo desean – pueden hacer subsistir la compraventa. Extinción de la acción rescisoria por lesión enorme396: 1. las partes pueden atacar la sentencia (restituyendo el precio el vendedor. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. aumentado en una décima parte (vendedor) (art 1948 CC). Pero el juzgador puede valorar dicha prueba. Efectos de la acción rescisoria por lesión enorme 1. 2. o devolviendo la cosa el comprador) o pueden también completar el justo precio con deducción de una décima parte (comprador) o restituir el exceso de precio recibido. Es decir que las partes . Es obligatoria y general. Art 1946 CC “El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme” Características de la acción rescisoria por lesión enorme 1. Es de orden público. ) 3.)) 2.)) 6. 1291 y 1401 C.2004 P 106.C. 1. Porque la ley señala taxativamente los contratos a que puede aplicarse y la promesa de contrato no figura ahí 2. hay lesión enorme cuando el gravamen que sufre el inmueble.C. La lesión enorme en la permuta: Solo procede cuando se trata de permuta de inmuebles. La lesión enorme en los intereses de mutuo: Cuando se pagan intereses que exceden en más de la mitad la tasa del interés corriente 398esta es fijada por la Superbancaria 5. La lesión enorme en la cláusula penal: Cuando la pena pactada excede el duplo de la obligación principal. En la dación en pago (Sentencias de mayo 31/61 y julio 9/79) 1. La lesión enorme en la hipoteca: Es decir. En el mutuo con intereses (Art 2231 C. 397 4.C. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. Lesión enorme y promesa de contrato En la promesa de contrato no existe lesión enorme: 1. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. La lesión enorme en la aceptación de una herencia: 397 Alberto Tamayo Lombana. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. En la aceptación y partición de la herencia (Arts. 398 Alberto Tamayo Lombana.)) 4. En la anticresis (Art 2466 C.La lesión enorme en materia mercantil En los términos de los arts. Debo un millón de pesos y para pagar esa obligación hipoteco la casa al acreedor por dos millones y un peso. 2. Ejemplo.C. 2 y 822 si es posible la lesión enorme en materia comercial. Porque la promesa de contrato no produce obligación de dar si no de hacer. En la hipoteca (Art 2455 C. es superior al doble de la obligación principal.)) 7. La lesión enorme en otros contratos 1. 129 .2004 P 107.C.C.)) 5. En la cláusula penal (Art 1601 C. 3. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. En la permuta con inmuebles (Art 1955 y 1958 C. salvo para bienes raíces el perfeccionamiento se debe realizar por Escritura Pública. Art 1957 Cód. o cuando el heredero ha sido perjudicado en más de la mitad de su cuota.C) 399 La lesión enorme en la anticresis: Cuando opera una desproporción igual a la contemplada para los intereses de mutuo400. Art 1956 Cód. Civil: Se pueden dar todas aquellas cosas que se pueden vender. es el trueque el cambio de una cosa por otra. 1291 C. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. LA PERMUTACIÓN: Art 1955 Cód. Civil Perfeccionamiento: Por el simple consentimiento de los contratantes. Todas las relaciones jurídicas que se establecen entre un deudor y un acreedor solo se puede cobrar al deudor.Derechos Personales: Relación jurídica entre 2 personas (AcreedorDeudor)  Uno tiene el Derecho: Acreedor  Uno tiene la Obligación: Deudor Son los derechos que se ejercen frente a otra persona que es la directamente obligado. Art 1850 Permuta: En el precio hay dinero y el dinero debe ser menor que la cosa. =/= Art 1955 Cód. Las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro. es una Obligación de Dar. es una cosa por otra. 6.(Art. CESIÓN DE DERECHOS 1.Cuando al heredero se le asigna una porción inferior a la mitad del justo precio que realmente le correspondía a su hijuela. Civil Es el contrato más antiguo. Ejemplo: El hijo solo le pide alimentos a su padre 399 Ibídem 400 Alberto Tamayo Lombana. La lesión enorme en la dación en pago: Si es posible partiendo de la teoría que la dación en pago es una figura análoga a la compraventa. 130 . Quienes? Toda persona Capaz Normas? Todas las normas de la Compraventa que no sean incompatibles con las normas del contrato. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial.2004 P 107. Civil Permutación: No hay dinero de por medio. hay una persona Determinada. el derecho sigue en cabeza del acreedor. Una vez notificado le debe pagar a (Z) porque si le paga a (X) está mal pagado y paga doble.000 y (Y) no firma nada. porque no podemos transmitir el derecho si no creamos el título. Civil: Requisitos 1. si se puede hacer la Cesión a (Z). (X) era acreedor y es el Cedente y ahora el acreedor es (Z) que es el Cesionario. Mientras no aparezca la transmisión de ese derecho. Lo importante es que el derecho existe y el problema es probatorio. pero se debe crear el título entre (X) y (Z). Art 1959 Coco. No es un contrato. es decir se lo vendo o se lo regalo. Actualmente Exigible La cesión no produce efectos hasta que no se notifique y la obligación la tiene el cesionario. Para Cobrar una Obligación debe ser: 1. (Z) va con el documento y se lo muestra a (Y) y le dice que ahora le tiene que pagar a él. letra o pagare) Si el título no existe hay que crearlo. En el código se encuentra la Cesión. Título: . probar el derecho. Expresa 3. no el documento. no cree que se transmitió ese derecho queda la vía Judicial para probar que (Z) es el cesionario del derecho. Aunque no hay documento entre (X) y (Y). Titulo: No es un Titulo Valor. sino un documento escrito. un instrumento para ceder el derecho por ½ del cual se hace la trasferencia del derecho y debe notificarse a (Y). CESIÓN: Mecanismo a través del cual se transfiere un derecho personal.El Acreedor solo puede cobrarle al Deudor. Es un derecho Erga Omnes frente a todos los demás.000 La cesión de ese derecho personal puede ser a título Oneroso o Gratuito. (X) debe cobrar y este le cede el derecho a (Z). Que puede hacer (X) para trasmitir ese derecho? (X) dice por medio del presente escrito trasfiero el derecho que tengo para cobrar $100. El legislador establece que no se puede trasmitir si no hay título.No existe hay que crearlo  Documento que no es un Titulo valor  Titulo Valor (Cheque. 2. Ejemplo: (X) le presta a (Y) $ 100. La transmisión no produce efectos hasta que el cesionario (Y) no acepte. Derechos Reales: Se establece una orbita alrededor de la cosa. Art 1959 Cód. 131 . pero no porque sea un contrato sino porque el legislador regula los efectos de esa cesión. Clara 2. En otras palabras es una relación jurídica entre una persona frente a otros individuos en relación con una cosa. Art 1964 Cód. pero si ya se ha hecho la notificación y (Y) le pago a (X). Documento que no es un Título Valor: La EP nos puede servir de documento y no es un título valor. Si el derecho consta en documento que no es título valor. 2. sale del patrimonio de (X) e ingresa al patrimonio de (Z). Art 1960 Cód. el cedente responde por el pago si no expresa lo contrario. Art 1965 Cód. Este requiere: 132 . Como se hace la Cesión? Será con una nota marginal al final de la EP que diga que yo cedo el derecho a Y firmo y si quiero lo auténtico ante el notorio. Ejemplo: yo (A) me reconozco deudor de (B) por la suma de $10. Si cedo el derecho. Los títulos valores se transmiten por Endoso + Entrega. Civil: Notificación La cesión no produce efectos contra el deudor ni contra 3°. Civil: Aceptación Tácita La aceptación consistirá en un derecho que la suponga. No hay necesidad de crear el título porque el derecho consta en un documento. Art 1962 Cód.000.Los acreedores de (X) pueden embargar el crédito que tiene con (Y)? Si no se ha notificado a (Y) de la Cesión del Derecho. lo accesorio va comprendido en esa cesión (lo que se hay dado por el crédito). entonces si pueden embargar. Ejemplo: El cesionario demanda al deudor y entonces hay una notificación tacita. se hace ante un notario. Si el deudor (Y) no quiere notificarse. entonces se debe notificar por vía Judicial (petición del cesionario (Z) al juez). Civil: Responsabilidad del Cedente.permuta). Civil: La cesión del derecho comprende todos las garantías que se hayan dado por el crédito (hipoteca. por ejemplo: EP quien transmite el derecho. Es posible que hecha la cesión (Y) (Deudor) le pague a (X). no se hace responsable del pago. Con la notificación de ese crédito.  Lo principal: Permuta o el Mutuo  Lo Accesorio: Prenda o la Hipoteca. mientras no hay sido notificada por el cesionario o aceptada por el deudor. no se hace responsable de que el deudor sea solvente o no. De que responde el que cede el derecho? Se hace responsable de la existencia del derecho al momento de la cesión. entonces si estaría haciendo mal pago. como la Litis Contestación con el cesionario. es decir los accesorios del crédito. El derecho que consta en documento Si el derecho consta en un título valor.000 para garantizarle esta obligación hipoteco un bien inmueble de mi propiedad. La firma puesta en un título valor se presume auténtica. Legatarios: El causante en vida los designa. Anteriores no se aplican a letras de cambio. Endoso: Lo suscribe el titular. Civil Inaplicación Normativa: Lo dispuesto en los arts. El endosatario puede hacer efectivo el cobro de ese derecho. Frente a derechos personales se puede proponer cualquier excepción. Reciben algo que dispuso en vida el causante. la trasmisión se da por el simple endosa + entrega. pagares o acciones al portador etc. Art 1966 Cód. se hace responsable del pago del derecho. si no hay patrimonio no se puede hablar de Sucesión. Frente a derechos personales solo se puede proponer las excepciones que consagra en forma tacita la ley. Colaterales. A través del testamento en vida se dispone de los bienes. Quien cede el derecho no se hace responsable Quien cede el derecho. Cesión Derechos de Herencia: Cesión de Derechos: . Herederos: Aquellos que tienen un vínculo con el causante de:  Consanguinidad  Civil Pueden ser: Ascendientes. Causante + Patrimonio: Susceptible de trasmisión a su herederos. porque se rige por el Coco. 133 . La firma puesta en un documento que no es un titulo valor requiere reconocimiento. también se requiere que esa persona hay dejado algo..Sucesorales Hereditarios Herenciales Si no hay Causante no puede haber cesión de derechos. ninguna otra. b.que no es título valor requiere:  Firmarlo como Acreedor  Entregar el titulo  Notificación cesionario por parte del  Aceptación del Deudor El derecho en el titulo valor es oponible al deudor y a terceros. Ese patrimonio es susceptible de trasmisión por disposición legal: a. La forma de trasmitir derechos que constan en título valor se regula por el Co Co. Descendientes. Cuerpo Cierto 2.Derecho de Cuota Art 1967 Cód. Ejemplo: Padre (Causante) tenía derechos sucesorales del abuelo y por lo tanto lo transmite en su herencia. Tenemos: 1. Porque no responde el cedente de que el cesionario llegue a tener la cosa? Porque es posible que aparezcan: - Hijos Extramatrimoniales - Acreedores No sabemos cuánto le va a corresponder.Cuerpo Cierto (X) adquiere el 25% del bien. dejan de ser derechos Sucesorales (porque cesa la prohibición de enajenar). La Sucesión se puede realizar por trámite:  Notarial: Hasta que se protocolice la EP (que contiene la Sucesión). 3. Cuando se Adjudica la Sucesión. Solo se sigue hablando de derechos Sucesorales cuando el causante ha trasmitido derechos sucesorales. Por ello heredero-cedente o legatario- 134 . Ejemplo: (X) adquiere una casa. Derecho de Cuota 3. Acciones: cuando el valor del bien se divide entre los herederos y el legatario. se concluye con la Sucesión. 2 y 3). solo se hace cargo o es responsable de su calidad de heredero legatario.Los autorizados para realizar la Cesión son: Los Herederos y Legatarios. Acciones Los derechos Sucesorales se trasforman en esos bienes (1. Quien cede un derecho hereditario. nada más. Desde que momento surge efectos la Cesión? Desde: El momento de la muerte de la persona Hasta: El momento que se apruebe la Partición y la Adjudicación en la Sucesión. Beneficio de Inventario: ver el pasivo y activo de la herencia y tomarlo si le conviene. Ya no se habla de derechos Sucesorales. Cada heredero o legatario será responsable únicamente por la calidad según lo que corresponda. sino por ejemplo: “La venta del cuerpo cierto adquirido en la Sucesión de (X) persona.  Judicial: Hasta que quede en firme el auto aprobatorio de partición y la adjudicación de la Sucesión. cede el derecho para que lo representen dentro de la sucesión. Civil: Responsabilidad del Cedente El que cede (Cedente) a título oneroso un derecho de herencia. no le está vendiendo los bienes de la herencia. Civil: Prestaciones Mutuas Cedente Heredero o Legatario Tramite sucesión Entrega bienes 135 . etc. ni legatario. salvo: que el causante deje a su cónyuge como legatarios.Oneroso Gratuito El cónyuge no es ni heredero. Le toca: Activo menos Pasivo. Proviene de la Sociedad Conyugal. Su derecho no es sucesoral ni de herencial porque su Derecho es propio. Únicamente responden por su derecho porque es posible que aparezcan otras personas de mejor derecho o más acreedores. La cesión puede ser a título: . Para poder ceder un derecho se debe tener certeza que es heredero o legatario La Lesión Enorme: - Partición - Mutuo a Interés - Compraventa de Bienes Raíces - Anticresis - Permuta - Permutación de Bienes Raíces Adjudicación . cede un derecho que es Incierto porque es posible que le hayan ocultado más hijos.Aceptación de un Herencia: Porque es más el pasivo que me toca que el activo. es el 50% de la Sociedad Conyugal. un lote. El cedente no puede hacerse responsable por lo que le toque al cesionario porque puede que le arrebaten lo que le corresponda o tenga que pagar deudas. El beneficio de inventario del cedente también debe transferirse al cesionario para que el vea si le conviene o no. El cónyuge tiene un Derecho que se llama Gananciales. porque no hay relación de parentesco del causante y el cónyuge.cedente no responde porque efectivamente la persona reciba una casa. de la diferencia es lo que le corresponde su Derecho Ganancial. Cónyuge: Transmite sus derechos Gananciales. 1968 Cód. Art. Se necesita de la existencia de un proceso. mientras no se dirime de quien es la cosa. El cesionario será obligado a indemnizar al cedente de las costas que haya hecho el cedente en razón de la herencia. (A): Pretende la Cosa Litigiosa la Cosa Litigiosa. Lo puede ceder tanto el demandante como el demandado. Juez: Decide de quien es la Cosa. Art 1969 Cód. Cosa Litigiosa B A Derecho Litigioso Derecho Litigioso Diferencia Cosa Litigiosa Derecho Litigioso No se sabe quién es el propietarioDueño. Se habla de la posibilidad de generar o perder un litigio. es decir en firme (el juez dice de quien es la cosa que está en litigio). o vendido afectos hereditarios – seré obligado a Reembolsar su valor al cesionario. es decir que el cedente no se beneficia de esos bienes. o percibido créditos. por lo tanto: (A) y (B): Pueden ceder su Derecho Litigioso. Civil: Definición y Procedencia Derecho Personal: Relación jurídica que se establece entre dos personas: Lo que se va a transmitir es el Evento Incierto de la Litis. Notificación de la demanda. uno pretende y otro excepcional.Si hubieren aprovechado de los frutos. el bien está en disputa y por eso no se puede enajenar. tiene la Posesión. (B): Pretende la Cosa Litigiosa. la posibilidad de ganar o perder. Desde: La notificación de la Demanda Hasta: Cuando se Pronuncia la Sentencia y esta queda ejecutoriada. No podemos hablar de Derechos Litigioso. Motivo de nacimiento del derecho. 136 . Da origen al derecho litigioso. es decir que es Anterior. sino desde que se Traba la Litis. entonces el cesionario debe correr con los gastos de la sucesión. Si el cesionario es el dueño de los frutos. tiene el Título. Cesión de Derechos Litigiosos Una cosa es la Cosa Litigiosa y otra diferente al Derecho Litigioso. no hay Derecho Litigioso. El derecho que era (C) pasa a ser de (B). Lo que no se puede permitir es la dilatación indeterminable del proceso. Condiciones para el Acceder al Beneficio: Solo opera para las cesiones a Título Oneroso. Exigible y por lo tanto con este tipo de proceso no hay Cesión de Derecho Litigioso porque se parte de un derecho cierto. Si la sentencia ya está en firme. Ejemplo: Si e quiere dar por terminado el proceso y uno de las partes quiere quedarse con el derecho. Las cesiones enteramente Gratuitas 2. Este Art 1971 Cód. diferente al Pacto de Retracto. para donaciones no opera por regla general.000.000. Art 1971 Cód. no pueden enajenarla porque si el derecho esta en litigio. Civil: Indiferencia del Origen de la Cesión y de Quien Persigue el Derecho Es indiferente que la cesión hay sido a título Oneroso o Gratuito. Civil establece unas Excepciones al Derecho de Retracto: 1. pero debe proponer este beneficio al juez. entonces no se ha determinado quien es el propietario. Las cesiones que se hagan por Ministerio de Justicia 137 . diciéndole al Juez que cedí ese derecho. lo que voy a ejecutar no se está en disputa. Es una forma de desestimar la trasferencia de derechos litigiosos. Si se cede su derecho es un Derecho Personal o de Crédito y el único que puede cederlo es el Acreedor. (C) tiene la obligación de recibir.Ni (A) y (B) están enajenando la cosa. Es la posibilidad que tiene la otra parte de devolver al Cesionario lo que le paga al Cedente con el fin de dar por terminado el proceso. el proceso termina si: (B) le paga los $3. Pero (C) si lo puede vender y esto es diferente al Derecho de Retracto. (B) se queda solo en el proceso y este termina. Si hay un Proceso Ejecutivo hay un Derecho Cierto. (A) le transmite el derecho por $3. porque (B) tiene un derecho por disposición legal.000 a (C).000 a (C). Solo se puede enajenar una Cosa Litigiosa cuando el Juez la ordena dentro de un proceso porque la cosa va a desaparecer y entrega al ganador del litigio la suma de dinero resultado de la enajenación. Esto lo hizo el legislador porque la cadena de cesión se puede hacer interminable. además es quien lo proponga 1°. Civil: Derecho o Beneficio de Retracto Litigioso El legislador desestimula este tipo de transacciones y establece lo que se denomina Derecho o Beneficio de Retracto. Por disposición legal el derecho lo tiene la otra parte. (A) dona el derecho a (C) y (B) no puede ejercer el Derecho de Retracto. Art 1970 Cód. Que se hace para que produzca efectos la Cesión de ese Derecho? Se hace un escrito dirigido al Despacho Judicial. Ejemplo: (A) y (B) se disputan una cosa (X). si (C) llegare a ganar se consolidaría la propiedad en (C). El derecho de propiedad de (A) no está en disputa. Ejemplo 1°: (A) y (B) se disputa la nuda propiedad de una cosa. (X) y (Y) resulta que (B) dice que (Y) no tiene ese derecho sino (B). como ya tiene un derecho sobre ese bien.000. entonces trasmite ese derecho a (C) (Copropietario). el derecho de A esta en litigio y no quiere disputarlo. Ejemplo 2°: Soy tenedor posesión Reconozco dominio ajeno Sr Y Dueño me ceden la Actúa con ánimo de (A) es mero tenedor y (B) le cede la posesión. 4. ya tenía un derecho sobre el bien en disputa y por lo tanto no se puede formular el Beneficio de Retracto. pero (Y) no quiere disputarlo y cede su derecho litigioso a (A) por $1. (C) no se le puede proponer el Beneficio de Retracto porque ya (C) tenía un derecho cierto y consolidado sobre el bien. Ejemplo 1°: Para Copropietarios (A). pero en relación con ese bien (A) ya tenía un derecho y el hecho que le den un derecho litigioso sobre el mismo bien no opera el beneficio de Retracto. A un Acreedor en pago de lo que le debe el Cedente: (A) Cosa (B) Carácter Jurídico (Y) El Derecho Litigioso es equivalente a lo que (A) le debe a (Y). cuando el derecho cedido es necesario para el goce tranquilo y seguro del inmueble. Ejemplo 2°: Para Coherederos Fallece (M) y deja un bien a (A). pero (A) le debe a (Y) y le dice que no tiene con qué pagarle y que le paga con ese derecho litigioso. (C) es usufructuario de la cosa y (A) le cede el derecho litigioso. No puede decirle (B) que propone el Benéfica de Retracto a (Y) porque no se puede establecer realmente cual fue el valor de la cesión.3. (B) y (C): Son copropietarios de un bien. No se puede proponer beneficio de Retracto a un copropietario o a un heredero. cuando el derecho se transmite a un coheredero o a un copropietario de un coheredero o copropietario. 5. en este caso no se puede proponer Beneficio de Retracto porque me complementan otro derecho (Propiedad). Usufructuario o Arrendatario.000. 138 . Si se tiene un derecho sobre la cosa y la cesión del derecho litigioso lo que se hace es consolidar la propiedad. No se puede proponer el Beneficio al que goza de un inmueble como poseedor de Buena F e. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Tal como fue acordada en la legislación privada chilena se incorporó en nuestra organización jurídica. como si se tratara de fenómenos sustancialmente iguales. la una a conceder el uso de una cosa. el contrato de obra. de arrendamiento de cosas. Bogotá: Editorial Temis S. todavía. De ahí que el Código Civil hable. 401 José Alejandro Bonivento Fernández. o a ejecutar una obra o prestar un servicio. 2008 P 399 402 Cesar Gómez Estrada. ahora se denomina contrato de trabajo 402 y lo regula el Código Sustantivo del Trabajo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.” En dicha definición están involucrados. y la otra a pagar por este uso. 401 Artículo 1973 cc: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente. pero el arrendamiento de la fuerza de trabajo ya no existe. 2008. 139 . obra o servicio un precio determinado. arrendamiento de criados domésticos. Establece el arrendamiento de Cosas y el arrendamiento de Servicios. el contrato de arrendamiento de cosas. contrato de trabajo. P 195. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. de confección de obra material.A.2. de servicios inmateriales y de transporte. un precio determinado. la tradición que se realice sirve por lo menos para que el comprador adquiera la posesión del bien y se coloque así en vía de adquirir el dominio por prescripción. Además la cosa debe existir al momento del perfeccionamiento del contrato. un título destinado a que el derecho de dominio sobre el bien objeto del contrato se traslade del patrimonio del vendedor al patrimonio del comprador. no es un titulo traslaticio de dominio. apenas es un mero tenedor del mismo. no es objeto de control de arrendamiento. como contraprestación. P 197 406 Ibídem 140 . Prohibido: Arrendamiento de Cosa Futura Permitido: Arrendamiento de Cosa Ajena. el comprador no adquiere el dominio sobre ella. Bogotá: Editorial Temis S. Artículo 1974 código civil. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.“Ejercer una obra” tiene un capítulo especial dentro del Código Civil. Bogotá: Editorial Temis S. Definición del Arrendamiento de Cosas: El arrendamiento es el contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a prestarle a la otra el uso de una cosa. Son objeto de este contrato todas las cosas Corporales o Incorporales que no están prohibidas por la ley.403 En cuanto al carácter consensual del contrato. Pero. es titulo de mera tenencia. De los principales contratos civiles. por no ser el vendedor no es dueño de la cosa. Distinción entre el Arrendamiento y Otras Figuras Afines Como lo son venta. se trata de contratos esencialmente diferentes. De los principales contratos civiles.404 Ese Contrato de Arrendamiento es únicamente el uso de una cosa a cambio de un precio. P 196. 404 Cesar Gómez Estrada.405. Al igual que en el contrato de venta. El contrato de arrendamiento. es decir. mediante el mecanismo de la tradición. La parte que proporciona el uso se denomina arrendador y la parte que paga el precio arrendatario. debe observarse que dicha consensualidad es la característica suya sea cual fuere la naturaleza mueble o inmueble del bien arrendado. durante cierto tiempo. con la advertencia de que si. desde luego. el usufructo y el comodato. La diferencia radical que los distingue consiste en que la compraventa es un título traslaticio de dominio. Este es titular de un derecho real sobre la cosa fructuaria. De lo cual de deriva que el arrendatario no sea nunca poseedor de un bien arrendado.A. 2008 P 401.A. 2008. 406 Existe una diferencia fundamental entre los derechos del arrendatario y del usufructuario. y esta a pagar. 405 Cesar Gómez Estrada. en el arrendamiento se dan dos elementos esenciales iguales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que son una cosa y un precio. 2008. su 403 José Alejandro Bonivento Fernández. P 198.412 El Contrato de Arrendamiento es de Tracto Sucesivo 407 Cesar Gómez Estrada. al paso que el arrendamiento es por esencia un contrato a titulo oneroso. el arrendamiento personal.409 b. el arrendamiento es consensual. 2008 P 402 y 403. Pero el derecho de uso es real. El usufructo es solemne. es un contrato en que se entrega un bien raíz para que se pague con sus frutos 411 el valor de un crédito d. El usufructo puede ser gratuito u oneroso. en cambio. 408 Entonces Distinción entre el Arrendamiento y Otros Actos Jurídicos a. el comodato es real y el arrendamiento consensual. hace uso de la cosa porque el arrendador esta contractualmente obligado a proporcionarle ese uso. 2008 P 402. Por otra parte.derecho existe Erga Omnes y no con respecto a determinada persona. De los principales contratos civiles. el arrendatario. Aquel. 408 Ibídem 409 José Alejandro Bonivento Fernández. esto es. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. según la definición que trae el artículo 2458 del Código Civil. el arrendamiento es personal. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se constituye por medio de escritura pública. pues tanto el arrendatario como el comodatario usan de la cosa arrendada o dada en comodato. El arrendamiento es consensual cuando se trata de arrendamiento privado. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 410 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. 412 José Alejandro Bonivento Fernández. se constituye solemnemente. Con el Uso y la Habitación: El derecho de uso es la facultad de usar de parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. lo que quiere decir que aquel solo tiene un derecho personal. porque es sabido que los arrendamientos administrativos son solemnes. el arrendamiento siempre es oneroso. 2008.A. La diferencia fundamental entre los dos contratos radica en que el comodato es por la esencia un contrato a título gratuito. Con el Comodato: El arrendamiento es oneroso. 2008 P 403 141 .407 También se asemejan al arrendamiento el comodato. el comodato es gratuito.410 c. como el usufructo. 2008 P 402 411 José Alejandro Bonivento Fernández. Con el Usufructo: El usufructo es real. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Con la Anticresis Civil: La anticresis. dejara de producir efectos para el futuro. Son contratos de ejecución sucesiva. 416 El arrendamiento es acto de administración Por oposición. el arrendamiento es acto de administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa arrendada.A. o en otras palabras. 414 En los contratos de tracto o ejecución sucesiva no se puede hablar de resolución. P 201 142 . pero quedara subsistentes los producidos anteriormente. De los principales contratos civiles. 416 Cesar Gómez Estrada. la resolución opera retroactivamente. en un solo acto.A. P 198 y 199. aquellos que generan obligaciones de cumplimiento intermitente o continuo cuya propia naturaleza impide que puedan ser satisfechas de manera instantánea. 413 El contrato de arrendamiento encaja precisamente en esta segunda categoría. El efecto normal de la resolución de un contrato es el de volver las cosas al estado anterior a la celebración del mismo.A. porque la obligación del arrendador de proporcionarle al arrendatario el uso de la cosa arrendada es continua. 414 Ibídem 415 Opt. Bogotá: Editorial Temis S. ¿Cómo sería posible resolverlo en forma en que desapareciese el uso que el arrendatario ha tenido de la cosa arrendada? Esa imposibilidad hace que en los contratos sucesivos no pueda hablarse de resolución sino de terminación: El contrato se extinguirá. Se cumple y desarrolla instante a instante. como sucede con la entrega y el pago del precio en la compraventa. son contratos de ejecución instantánea aquellos cuyas obligaciones son susceptibles de ser cumplidas de una vez. Bogotá: Editorial Temis S. Cit.417 REQUISITOS DE VALIDEZ: Los elementos del contrato de arrendamiento son los mismos de todo contrato: capacidad. efecto que la naturaleza de los hechos impide que se produzca cuando el contrato no es de ejecución instantánea sino sucesiva. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. 2008. objeto y causa lícita tal como lo establece el artículo.415 El contrato de arrendamiento es de los llamados de tracto sucesivo o de ejecución continuada los cuales se caracterizan porque el cumplimento de las obligaciones de las partes es susceptible de realizarse mediante la reiteración de un mismo acto.418 413 Cesar Gómez Estrada. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. no la enajena. 417 Cesar Gómez Estrada. en otros términos. consentimiento. o de tracto sucesivo. siendo imposible de cumplir en un solo acto. 1502 del Código de Civil. por la observancia permanente en el tiempo de una determinada conducta. P 199. 2008.Como se sabe. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la figura de la habilitación de edad de que trataban los artículos 339 a 345.420 2. la aptitud para celebrar contratos de arrendamiento es a partir de los dieciocho años.419 El artículo 3 de la Ley 28 de 1932 establecía una prohibición general a los cónyuges para celebrar contratos relativos a inmuebles. requiere que no adolezca de vicios como los que atacan de manera general el consentimiento: error. Con la fijación de la mayoría de edad a los dieciocho años. 1503 y 1504 del Código Civil. No se exige solemnidad alguna para que esa expresión de voluntad se acople plenamente. ora que se extienda ante dos testigos. por eso se debe tener en cuenta que es un instrumento de prueba y no de solemnidad. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 3 que mantenía aquella prohibición. declaro inexequible la parte del citado artículo. CONSENTIMIENTO El arrendamiento es un contrato que se perfecciona con el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 423 Ibídem 143 . CAPACIDAD Se rige por las reglas generales enunciadas en los artículos 1502. Entonces.423 418 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 404 422 José Alejandro Bonivento Fernández. 419 Ibídem 420 José Alejandro Bonivento Fernández. por eso se afirmaba que en el contrato de arrendamiento de inmuebles surgía la incapacidad entre cónyuges para celebrarlo. los cónyuges pueden celebrar válidamente contrato de arrendamiento de inmuebles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 404. como lo dispuso la Ley 27 de 1977. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Pues bien. El arrendamiento es eminente consensual. 2008 P 403. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. fuerza y dolo (artículo 1508 del Código Civil) 421. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. bien que se autentiquen las firmas de los otorgantes. en Sentencia de 10 de febrero de 1999. Claro está que se acostumbra a recoger ese consentimiento en un escrito.1. 421 José Alejandro Bonivento Fernández. la Corte Constitucional. Sirve como manifestación probatoria. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 422 Es indubitable la importancia que tiene recoger el consentimiento en documento privado. 2008 P 403 y 404. desapareció por consiguiente. Solemnidades convencionales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. como dice el articulo 1979 CC :“podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Que la cosa este Determinada: es decir que la cosa sea corporal o incorporal. ” 3. 2008. Eso es viable en consideración al principio de libertad individual que impera en los contratos. Prohibido: Arrendamiento de cosa futura. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad.425 a. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. es decir. se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. En el caso en que falte el objeto. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Con todo. De los principales contratos civiles. Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura. por cuanto se oponen a la naturaleza del contrato426 b. excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar. “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales. como los de habitación y uso”.424 Inexistencia de la Cosa. que pueden usarse sin consumirse. 425 Cesar Gómez Estrada. Un bien embargado o secuestrado puede ser arrendado con autorización del 424 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 405. Bogotá: Editorial Temis S. 427 Ibídem 144 . Que la cosa no esté prohibida por la ley para ser arrendada.A. excluyendo las consumibles. si intervinieren arras. Requisitos Especiales de la Cosa Arrendada: Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entrega al arrendatario para que éste lo disfrute. 426 José Alejandro Bonivento Fernández. sin que se altere el carácter consensual del arriendo. P 202. pueden hacer q convencionalmente el contrato revista solemnidad. El art. 1974 del Código Civil consagra. Permitido: Arrendamiento de cosa ajena. el contrato es inexistente. 2008 P 405. y los derechos estrictamente personales. OBJETO Se confunde con la cosa arrendada. Que la cosa exista al momento de perfeccionarse el contrato 427 c. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. pero no puede ser vendido por tener objeto ilícito.juez o del acreedor. etc.428 No se puede arrendar429:     El derecho de servidumbre separado del predio en cuyo beneficio se ha constituido El derecho alimentario Los derechos estrictamente personales como el uso y habitación Las cosas comunes. lo único que puede exigir el arrendatario es el Saneamiento. Por las Utilidades que Reportan el Contrato es: 428 José Alejandro Bonivento Fernández.524 Código de comercio: Arrendamiento de Locales Comerciales. porque el único con capacidad para disponer es el propietario. Se puede entregar en arrendamiento cosa ajena. es: 1. 2008 P 406. 3. Cosa Arrendada Para que haya contrato de arrendamiento de cosas es indispensable que exista un bien que el arrendador entregue al arrendatario para que este lo disfrute. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2. Ley 820/03: Normas Especiales sobre Arrendamiento de Vivienda Urbana Art 518. Por la Forma como Subsisten el Contrato es: Principal: No depende de la existencia de otro contrato u obligación. y el arrendatario se obliga a pagar un precio o renta determinado. Art 1973 cc: Normas Generales de Arrendamiento de cosas. es decir no requiere de otro negocio jurídico para adquirir forma contractual. el arrendador se obliga a proporcionar o prestar el uso de una cosa. al tenor de lo dispuesto en el Art 1521 del Código Civil. Por las Obligaciones que genera: Bilateral: Surgen obligaciones recíprocas para las partes. Normas Especiales sobre Arrendatario: El que recibe el bien para el Uso. salvo los casos de solemnidad y por la forma de cumplirse las obligaciones. Siempre va hacer el que recibe. los bienes de uso público. 429 Ibídem 145 . es decir. Características: El contrato de arrendamiento participa de casi todas las características del contrato de compraventa. además de pactar el tiempo. 431 Alberto Tamayo Lombana. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Salvo: Deterioro natural de la cosa. el arrendamiento es acto de administración en el sentido de que quien arrienda no sustrae la cosa arrendada. las obligaciones se cumplen de manera sucesiva y pesan durante todo el transcurso del arrendamiento y de esta característica se deriva que no se hable de resolución del contrato sino de terminación o resiliaciòn cuando ha comenzado a ejecutarse. 431 5. El contrato de compraventa su régimen civil y comercial. 430 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 401. y consiguientemente. A la vez es generalmente conmutativo.2004 P 29. Oneroso: Tanto el arrendador como arrendatario persiguen utilidades. no la enajena. pero. etc. Por la Forma de Perfeccionamiento del Contrato: Consensual: Se perfecciona solo con el acuerdo de las partes sobre la cosa y sobre el precio. Por la Forma como se Cumplen o Surgen las Obligaciones. 7. el Contrato es: Libre Discusión: Nadie nos obliga a realizar el contrato. es aleatorio como en el arrendamiento a manera de aparcería de que habla el artículo 1975 del Código Civil. 2008 P 401. 6. cuando el precio consiste en una cuota de los frutos de cada cosecha de la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Oneroso-Conmutativo: Hay equivalencia entre Precio y Cosa. Según la Forma como se Discuten las Condiciones. el primero con la renta o precio y el segundo con el disfrute de la cosa. el Contrato es: Nominados-Típico: El código civil se encarga de calificarlo y desarrollarlo. 432 José Alejandro Bonivento Fernández.430 4. el Contrato es: De ejecución Sucesiva: El contrato se realiza periódicamente. la tiene en disposición el arrendatario y queda obligado a conservarla hasta el momento que la restituya. se encuentra regulado en el Código Civil a partir del artículo 1973. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. No requiere formalidades. Bogotá: Ediciones doctrina y ley LTDA. servicios. 146 . por cuanto de antemano se precisan los alcances de las prestaciones.432 De esta manera se puede inferir que el tracto sucesivo no lo da la forma como se paga el canon sino porque desde que se entrega la cosa. Según Estén o No Reglamentados. Implica Actos de la Administración Por oposición al acto de disposición. por excepción. gravándose recíprocamente. por cuanto la parte que arrienda no sustrae de su patrimonio la cosa objeto del uso. Por razón de su misma naturaleza una cosa consumible no es susceptible de ser arrendada. 433 José Alejandro Bonivento Fernández. Concede o permite el disfrute temporal del bien. No hay por parte del arrendador. 435 Cesar Gómez Estrada. que pueden usarse sin consumirse excepto las que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales como los de habitación y uso”. 147 . puede decirse que son susceptibles de arrendarse todas las cosas que pueden venderse excepto las consumibles.Indiscutiblemente. en cabeza del propietario el carácter de dueño. Civil). 1974 dice que no pueden arrendarse los derechos personalísimos. Por la voluntad de las partes se consigue que las cosas fungibles y consumibles por su propia naturaleza. P 203. Si la venta de cosa ajena vale. como las que soportan un embargo. De los principales contratos civiles. No se puede. 433 Qué cosa se pueden Arrendar434 Art 1974 cc: “Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales. 1974 cc hace válido el arrendamiento de cosa ajena pero facultando al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento contra el arrendador. por ejemplo el usufructuario puede dar en arriendo su derecho de usufructo (Art 852 Cód. . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Es la tenencia lo que caracteriza el contrato. 2008 P 402. 2008. la intención de traspasar el derecho del dominio. como los de habitación y uso. El Art. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en caso de evicción. En general. conforme oportunamente hubo ocasión de explicarlo. el contrato de arrendamiento conlleva simplemente. por lo tanto.A. actos de administración. para efectos contractuales hayan de tenerse como no fungibles y no consumibles. por tal motivo.435 El inciso final del art. Subsiste por tanto. Arrendamiento de Cosa Ajena. pero si pueden arrendarse porque no hay disposición que lo prohíba y razón justifique semejante prohibición. Arrendamiento de Cosa Propia. con mucha mayor razón ha de ser válido el arrendamiento de cosa ajena. pensar que el arrendamiento encierra actos de disposición. la tenencia de la cosa. Bogotá: Editorial Temis S. tales cosas no se pueden enajenar (Art 1521 cc). 434 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. P 202 y 203.A. 436. Así. Hay cosas que pueden arrendarse pero no venderse. ). no pueden arrendarse las que no pueden venderse. Se confiere tan solo. 2008. Y 411 148 . ya en frutos naturales de la cosa arrendada. 437 PRECIO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ART 1975 CC: “el precio puede consistir ya en dinero. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Con todo. Llámese renta cuando se paga periódicamente. Hoy para todos los casos debe constar por escrito. En primer lugar confiere la oportunidad para que se pudieran celebrarse contratos de arrendamiento directamente o con licitación. no es válido el arrendamiento.Cuando nos referimos a la compraventa se estableció en el artículo 1872 del Código Civil establece que: “La compra de cosa propia no vale”. Que consista en dinero b. Ya no se fijan criterios restrictivos de duración y cuantía para la forma de celebración. Que el precio sea determinado o determinable: El precio no puede ser fijado por una sola de las partes. su cuantía total requería la licitación pública. Arrendamiento de Bienes de Entidades de Derecho Público. 2008 P 410. 2008 P 408 y 409. LEY 80 DE 1993 derogo el DEC 222 de 1983. pero lo puede fijar un tercero (Perito) siempre y cuando lo hayan determinado o seleccionado por los contratantes. y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Sin precio no se puede hablar de arrendamiento. no necesariamente por instrumento público. sea cual fuere la naturaleza de la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. lo que no se permite es que se deje el precio al arbitrio de una de las partes. si el objeto de la prestación era inmueble. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.438 El precio (se denomina canon o renta) lo fijan por lo general los contratantes. es decir. 2008 P 410 439José Alejandro Bonivento Fernández. REQUISITOS DEL PRECIO439: a. si el valor era superior a trescientos mil pesos a doce meses. que el usufructuario dé en arriendo la cosa al propietario durante el término del usufructo. pero el arrendamiento si vale. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Si falta se convierte el acto jurídico en comodato. deben celebrarse por escrito.” Es otro de los elementos esenciales del arrendamiento. También puede ocurrir en los contratos de administración fiduciaria. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 436 José Alejandro Bonivento Fernández. Si el dueño por el contrario es poseedor de la cosa. por cuanto el uso que se pretende conceder va incorporado esencialmente en el hecho de la posesión. 2008 P 406 437 José Alejandro Bonivento Fernández. 438 José Alejandro Bonivento Fernández. Cuando se trataba de muebles. 441 Denominación del Precio: De acuerdo con el art. 149 .El art. (Ley 153 de 1887) No es viable la acción rescisoria por lesión enorme. d.Frutos de la misma cosa (Especie) Si hay Contraprestación por el uso de la cosa hay Arrendamiento. Lesión Enorme en el Arrendamiento. es decir. Art 1977 cc: Partes Contractuales 1. Que el precio sea serio: En este caso si se paga un precio. La cosa se presta 440José Alejandro Bonivento Fernández. que. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El Contrato de Arrendamiento está sujeto a Plazo o Condición o Modo. cuando el precio se paga periódicamente se llama renta.Arrendador: Parte que concede del uso de la cosa o prestar la cosa para el uso. 1975 del Código Civil. pero este no guarda relación con el disfrute que se proporciona. y por una o por otra parte no se reprodujere prueba legal de lo estipulado a este respecto. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. en verdad. Que el precio sea real: La contraprestación a cargo del arrendatario debe existir y ser real. es irrisorio. 2001 estatuye lo siguiente: “Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta. El pago periódico del precio del arrendamiento también es denominado canon. El Precio puede pagarse en: . 2. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 440 c.Dinero . Art 1978 cc: Entrega de la Cosa. se estará al justiprecio de peritos y los costos de esta operación se dividirán entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales”. actualmente está más generalizado. 2008 P 412. 441 Ibídem 442 José Alejandro Bonivento Fernández. igual como se determina en el Contrato de Compraventa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 442 Art 1976 cc: Determinación del Precio: El precio puede determinarse. 2008 P 411. Arrendatario: Parte que paga del precio o el que la recibe para el uso. Si hay uso de la cosa en forma Gratuita hay Comodato. 150 . 2. inmediatamente después de celebrado el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 445 Esa entrega material o física.A. Por eso hablamos de la obligación de prestar las cosas. 3. porque. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 446 Art 754 cc: Tradición para Bienes Muebles e Inmuebles El arrendatario es un mero Tenedor porque reconoce que la cosa es de dominio ajeno. el contrato de arrendamiento encierra un acto de administración y no de disposición. 2008 P 413 446 Ibídem 447 Opt. 2008. 1982 del Código Civil. Con ella se atiende el interés contractual del arrendatario. 2008 P 417 445 José Alejandro Bonivento Fernández. 1882 del Código Civil. Cit. salvo que las partes estipulen otro momento.Prestar al Arrendatario la cosa arrendada. las obligaciones básicas del arrendador son443: 1. P 207. esta es la obligación principal del arrendador. Momento: La entrega debe hacerse siguiendo lo establecido en el art. sino a las formas de Entrega de la Cosa. y no de tradición. pero no se refiere a la trasferencia del dominio. La entrega debe entenderse en sentido material. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso de la cosa arrendada Se desprende. Entrega de la Cosa Arrendada: a. 447 443 Cesar Gómez Estrada. esta obligación. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. porque lo que se transfiere es el uso de la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: De conformidad con el art. José Alejandro Bonivento Fernández. que se puede hacer por cualquiera de las formas señaladas en el artículo 754 del Código Civil. del interés que persigue el arrendatario de usar normal y eficazmente de la cosa arrendada 444. 2008 P 412 444 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Mantenerla en estado de servicio para el fin que ha sido arrendada. que es de conformidad con las “formas de tradición” que establece el legislador en el Art 1978 del Código Civil. Obligación de Entregar la Cosa Arrendada o Prestar la Cosa Arrendada Indiscutiblemente. como ya se dijo. 1979 del Código Civil: “Podrá cualquiera de las partes arrepentirse hasta que así se haga o hasta que o se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Lugar: El lugar de la entrega es el que convengan las partes. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P. 1646 del Código Civil. si a ninguno el titulo anterior prevalecerá”. 151 . y a falta de estipulación donde se encuentra la cosa al momento de celebrarse el contrato. Los principales contratos civiles.450 Establece las prioridades en caso que se presente esta situación.b. las partes lo convierten en solemne. Si la ley no exige formalidad. o en el lugar donde debe hacerse el pago. como dice el art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Es el querer de las partes el que impone esa ritualidad. El Título más Antiguo 448 José Alejandro Bonivento Fernández. si intervinieren arras. 2008 P 413 449 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.449 Es decir que las partes pueden pactar que se haga el contrato por Escritura Pública y cualquiera de las partes pueda arrepentirse hasta antes de firmar la Escritura Pública. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008.Aprehensión material de la Cosa 2. A quien se lo entregue primero 3. civil: Estipulaciones y Arras Solemnidades Convencionales Las partes pueden pactar que el arrendamiento no se repute perfecto hasta tanto no se firme escritura. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Con todo. se seguirán bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa”. 450 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 404 y 405. esa solemnidad no le da mayor importancia al contrato. pueden hacer que convencionalmente el contrato revista solemnidad. sino la siguiente escala: 1. según el art. si se ha entregado a los dos. sin que se altere el carácter consensual del arrendo. la entrega posterior no valdrá.448 Art 1979 Cód. 413. Eso es viable en consideración al principio de la libertad individual que impera en los contratos. el arrendatario a quien se haya entregado la cosa será preferido. Para quien produce efectos ese contrato? No se conserva la escala de la Compraventa porque en el arrendamiento no se puede hablar de posesión. es decir. Art 1980 cc: Arrendamiento a Varias Personas de la misma Cosa En este Artículo se dispone que: “Si se ha arrendado separadamente una cosa a dos personas. De los principales contratos civiles. El artículo 1983 dispone: "El arrendatario tendrá derecho para desistir del contrato. Tampoco dice nada el código civil sobre el estado en que el arrendador debe entregar la cosa arrendada. o provenga de fuerza mayor o caso fortuito”. 451 Efectos del incumplimiento del Arrendador de Entregar la Cosa Arrendada. salvo que haya sido manifiesto o conocido del arrendatario”.452 Cabe distinguir dos situaciones453: a. Bogotá: Editorial Temis S. Incumplimiento por la imposibilidad de Entregar la Cosa Art 1983 cc: Si la primera obligación es la Entrega.A. P 210.Estado en que se debe Prestar la Cosa Arrendada. Así lo consagra el art. Habrá lugar a esta indemnización aún cuando el arrendador haya creído erróneamente y de buena fe que podía arrendar la cosa. Esto se establece en virtud del principio de que el contrato es una Ley para las partes y el buen o mal estado de la cosa aceptado por las partes no tienen carácter de exigencia de orden público. 414. El arrendatario está facultado para desistir del contrato. en su inciso final. Los principales contratos civiles. la sanción no es la resolución de este. a nuestro juicio de plano. P. 452 Cesar Gómez Estrada. cuando dice: “será especialmente responsable el arrendador del mal estado del edificio. No se requiere interponer acción resolutoria alguna. por imposibilidad absoluta. Pero hay que entender que la obligación es de hacer la entrega en buen estado que permita al arrendatario obtener un uso normal.454 451José Alejandro Bonivento Fernández. es una manifestación presunta de que el arrendador también quiera dejar sin efectos el contrato. 453 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Este desistimiento opera. sino una más enérgica y expedita: el desistimiento del contrato por parte del arrendatario. 2008 P 414 152 . puede el arrendatario: - Desistir del Contrato - Indemnización Perjuicios Esa posibilidad del arrendador de entregar la cosa ajena. genera perjuicios al arrendatario siempre y cuando no provenga de Fuerza Mayor o Caso Fortuito. salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario. con indemnización de perjuicios. hasta el punto que si el arrendador no puede o no tiene la disposición de entregar la cosa. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 2008. 2033 del Código Civil. implica poner en disposición del arrendatario la cosa acordada al tiempo y lugar acordado. por cuanto se entiende que el incumplimiento en entregar la cosa. Nótese que aunque la situación aquí prevista configura el incumplimiento de un contrato bilateral. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en firme. Es posible que la mora se disminuya para el arrendatario la utilidad del contrato y podrá desistir del contrato de arrendamiento y además habrá indemnización de perjuicios. Como mientras dure el arrendamiento el arrendador tiene que procurar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada.Mantener la Cosa en Estado de Servicio: Esta es la segunda obligación del arrendador.A. Mora en Entregar la Cosa Arrendada. 153 . no se le da la posibilidad de ponerle fin al contrato456. es la obligación de conservación. P 212. Esta es la segunda obligación. 454 Ibídem 455 José Alejandro Bonivento Fernández. 1985 Código civil establece que: “la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer. a excepción de las locativas. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.b. Bogotá: Editorial Temis S. durante el arriendo todas las reparaciones necesarias. 2008. 2008. a excepción de las locativas.A. 457 Art 1985 cc: Mantenimiento de la Cosa Reparaciones Necesarias y Locativas Obligación del arrendador de mantener en estado de servir la cosa arrendada. No se puede ponerle fin a algo que no ha empezado. Bogotá: Editorial Temis S. El art 1984 cc. es decir. al arrendatario sólo se les da la acción para reclamar los perjuicios resultantes de la mora. las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. durante el arriendo. el contrato. 2008 P 414. las cuales corresponden generalmente al arrendatario”. “Las estipulaciones de los contratantes podrán modificar estas obligaciones”. Salvo que la mora se haya dado por Fuerza Mayor o Caso Fortuito. de ahí se desprende que está en la obligación de mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada. De igual forma el arrendatario tiene derecho que lo indemnice porque la obligación era entregar en el lugar y la fecha indicada. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. todas las reparaciones necesarias. 455 Sin embargo. el arrendatario este podrá desistir del contrato y exigir el pago de los perjuicios. Este Art. Si ocurre lo segundo. Al registrarse lo primero el arrendatario tendrá solamente. El artículo 1985 inciso primero: "la obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer. pero manteniendo. 2. 457 Cesar Gómez Estrada. precisa si la mora o retardo no afecta el interés contractual del arrendatario o por el contrario la mora o el retardo “disminuye notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato”. P 211. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 456 Cesar Gómez Estrada. el derecho a exigir la indemnización de perjuicios respectiva. entre ellos están los dependientes. Y en el caso en el que las reparaciones necesarias sean hechas por el arrendatario. no fueron hechas por este. Ejemplo: Ruido de los Vecinos. sin ningún tipo de perturbación. Efectos de las Reparaciones Necesarias realizadas por el Arrendatario Las reparaciones necesarias son a cargo del arrendador. tales que no interrumpa el uso del bien por parte del arrendatario. 154 . b. Ejemplo: El 458 José Alejandro Bonivento Fernández. las puede realizar el arrendatario a Costas del Arrendador.La Ley impone al arrendador la obligación de hacer las reparaciones necesarias. por su obligación de mantener la cosa en buen estado. sus familiares o sus trabajadores. Pero si esos terceros pretenden algún derecho sobre la cosa arrendada.460 Sí se requiere hacer reparaciones necesarias. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el arrendador debe lograr que el bien este en condiciones. Art 1993 CC. entonces el arrendador si debe defender al arrendatario. Si se interrumpe el uso del bien al arrendatario. entonces las acciones las debe adelantar directamente el arrendatario. Si el arrendador no realiza esas reparaciones necesarias. d. Que a pesar de haberle dado la noticia al arrendador o no habiendo sido posible darse en tiempo.Librar al arrendatario de Toda Perturbación: Art 1986 cc: Reparaciones Restricciones del Arrendador El arrendador es responsable de las perturbaciones provenientes de las personas que estén bajo su autoridad. c. lo más pronto posible o que no haya sido posible darle la noticia. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Que sea aprobada por el arrendador la necesidad de las reparaciones. este tiene el derecho a que se le rebaje el precio. Que las haya hecho saber oportunamente al arrendador. Cit. 2008 P 416. o sea. o no sirve para el uso a que se destina. 459 Ibídem 460 Opt. 3. 458 Corresponde al Acreedor el realizar Reparaciones Necesarias que son las que tienen que ver con la estructura y sin las cuales el bien puede llegar a deteriorarse o a perderse. Que las reparaciones no se hayan hecho necesarias por culpa del arrendatario. aquellas sin las cuales la cosa desaparece o se destruye. este solo puede exigir el reembolso del costo de las reparaciones indispensables o necesarias cuando se presenten459: a. Si la perturbación es de terceros que no pretendan el derecho sobre la cosa arrendada. El arrendador debe garantizar el uso pacífico de la cosa. para que proceda a repararlas. En las anteriores posibilidades el arrendatario puede dar por terminado el contrato si: . 462 461José Alejandro Bonivento Fernández. tendrá que indemnizar los perjuicios que le causen al arrendatario. Y si las reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa arrendada. 1. no podrá. sin el consentimiento del arrendatario. Si el arreglo es en todo. La obligación de saneamiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Art 2024 cc: Reparaciones de Fondo de la Cosa Arrendada Podrá el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesite de reparaciones que para realizarlas impidan el arrendatario en toda o en parte de su uso. tendrá derecho a Indemnización de Perjuicios. .vecino empieza a recortar el patío con una construcción. Obligación de saneamiento del arrendador 3. Extensión del Saneamiento. es parte. el arrendatario es perturbado en su Uso por el arrendador o por cualquier persona. mudar la forma en la cosa arrendada. 2008 P 418. A los Actos de Perturbación Provenientes del mismo Arrendador: Artículo 1986: "El arrendador. en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o embarazo. El Arrendatario tendrá todos los derechos del Art 1986 cc. así lo precisa el artículo 1986 del Código Civil. en el arrendamiento. tendrá derecho a que se le rebaje el precio o renta proporcionalmente a la parte afectada con las reparaciones. 462 Ibídem 155 . Atacan el derecho sobre la cosa. se refiere: 1. En el caso en el que el arrendatario sea privado del uso de gran parte de la cosa arrendada. El Arrendatario: No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. podrá el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. si el arrendador ejecuta otros actos perturbatorios. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Si el arreglo. el arrendamiento cesa con respecto a esa parte rebajándosele el precio renta con respecto a esa. No me atacan el Uso sobre la cosa.En el primer caso de reparación recae sobre gran parte de la cosa que el resto no sea suficiente para el objeto con que se tornó. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el uso de la cosa arrendada Art 1987 cc: Perjuicios por Perturbación Si se dan los casos anteriormente mencionados. 461 De la misma forma. ni hacer en ellas obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella”. se procede de igual forma no cobrando el precio Termina el contrato. 2.En el segundo caso si las reparaciones duran demasiado tiempo. entonces ya si se vincula al hecho la responsabilidad del arrendador porque se trata de una verdadera evicción. el arrendatario es turbado o molestado en el uso. una disminución del precio o renta del tiempo restante. por cuanto esos actos son ajenos. 156 . Si el arrendatario por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero se halle privado de parte de la cosa arrendada. el arrendatario debe adelantar directamente las acciones. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. completamente al contrato. el arrendatario a su propio nombre perseguirá la reparación del daño”. por causa anterior al contrato. para lo cual debe notificarle de la turbación o embarazo de derecho que aparezca. En estos casos el mismo arrendatario quien debe promover la defensa.A. b. podrá exigir. En uno o en otro caso el arrendatario debe poner en conocimiento del arrendador la acción de terceros sobre la cosa arrendada.466 463 José Alejandro Bonivento Fernández. Perturbaciones por Pretensiones de Derecho: Estamos frente a casos de saneamiento por evicción. P 217.464 Cuando la perturbación o molestia proviene de terceros que justifican algún derecho sobre la cosa arrendada. en virtud de que la parte que afecta el contrato no es de consideración ni quebranta el interés contractual del arrendatario. proporcionalmente.2. 2008 P 418. 463 Si es perturbado en su Uso por terceros que justifiquen algún derecho sobre la cosa arrendada y la causa de este hubiere sido anterior al contrato. 464 Ibídem 465 Cesar Gómez Estrada. que no pretenden derecho a la cosa arrendada como lo dispone el inciso primero del artículo en mención. Art 1988 cc: Perturbación por terceras personas: Si el arrendatario es perturbado en su uso por vías de hecho de terceros. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que sea de presumir que sin esa parte no habría contratado. Perturbaciones por Vías de Hecho: "Si el arrendatario es turbado en su uso por vías de hecho de terceros. a. y la causa de ese derecho ejercido es anterior al contrato. denunciándole el pleito. manteniéndose en firme el contrato. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. que alega un derecho sobre la cosa arrendada. podrá el arrendatario exigir una Indemnización proporcionada en el Precio o renta del arriendo por el tiempo restante. De los principales contratos civiles. que no pretenden derecho a la cosa arrendada.465 1) Perturbación Parcial de Derecho: Si en el desarrollo de la pretensión de un tercero. podrá exigir el Cese del Arrendamiento. el arrendatario podrá pedir la terminación del contrato y el pago de los perjuicio. 157 . previamente. cuando la causa haya sido o debía ser conocida por el arrendador. que siempre debe ser protegido o garantizado por el arrendador. 2008 P 419 467 José Alejandro Bonivento Fernández. considerar si puede dar por terminado el contrato o concederse una rebaja proporcional en el precio o renta.467 2) Perturbación Total: en este caso el arrendatario podrá dar por terminado el contrato. Los Vicios ocultos que afectan parte de la cosa arrendada: Cuando el vicio es parcial corresponde al juez. 470 José Alejandro Bonivento Fernández. por la pretensión de derecho comprobado. para pedir. confiere el derecho al arrendatario. es sobre gran parte de la cosa arrendada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 419. por pérdida total de uso de la cosa. que para que los vicios sean ocultos se requiere469: a. 470 b. se dirige contra el arrendador. la terminación del arrendamiento. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El arrendatario solo es obligado a notificarle la perturbación o molestia que reciba de esos terceros. entendiendo. 3. En este orden nos apartamos de la noción o calidades del vicio oculto de que trata el artículo 1915 del Código Civil. Que afecten el uso de la cosa: El art. Cit. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. judicialmente.En cambio. por consecuencia de los derechos que alegan. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Corresponde distinguir si el vicio afecta total o parcialmente el uso o goce de la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. abonara los perjuicios que de ellos si siguen al arrendador. y si los omite culpablemente. 468 Art 1989 cc: Perturbación del Derecho Actuación del Arrendatario La acción de terceros que pretenden derecho sobre la cosa arrendada. si la afectación. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 468 Ibídem 469 Opt. 2008 P 419 y 420. A los Vicios Redhibitorios u Ocultos de la Cosa Arrendada. previa demanda. 466 José Alejandro Bonivento Fernández. porque se puede dar el caso de que el vicio aparezca con posterioridad al perfeccionamiento del contrato y a la entrega de la cosa y afecte el interés del arrendatario de usar y gozar la cosa. 1990. Que existan al tiempo de celebrarse el contrato o que aparezcan posteriormente. - Si la noticia no puede darse a tiempo - Si el arrendador no trata de hacer oportuna las reparaciones 471 José Alejandro Bonivento Fernández. que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada. Si el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato y en caso de haber empezado existir el vicio de la cosa después del contrato. Estas dos facultades del arrendatario cuando el mal estado o calidad de la cosa impide hacer uso de ella para lo que ha sido arrendada. 420. Si el impedimento para el Uso de la cosa es Parcial. o si el vicio era tal que no podía ignorarlo o si renuncio a la Acción de Saneamiento.c. 158 .Terminación del Contrato No se hace responsable del deterioro natural de la cosa. siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa y que ha dado noticia al arrendador para que este las hiciera por su cuenta. 471 Art 1990 cc: Terminación del Contrato por el Mal Estado o Calidad de la Cosa Arrendatario: . pero sin culpa del arrendatario. o no los haya podido conocer en razón de su profesión u oficio. No haberlos manifestado el arrendador. Art 1993 cc: Indispensables Reembolso del Costo de las Reparaciones El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones Necesarias no locativas. P. Art 1991 cc: Indemnización por el Mal Estado de la Cosa Tendrá derecho el arrendatario además para el caso anterior que se le indemnice el Daño Emergente si el vicio de la cosa ha tenido causa anterior al contrato. Los contratos de Tracto Sucesivo: Se Terminan no se resuelven. Si el vicio era conocido por el arrendador debía preverlo se incluirá la Indemnización por el Lucro Cesante. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. o si la cosa se destruye en parte el juez decidirá: - Si debe tener lugar a la terminación del contrato - Concede una rebaja del precio o renta. y ser tales que el arrendatario haya podido ignorarlos sin negligencia de su parte.419. Art 1992 cc: Improcedencia de la Indemnización El arrendatario no tiene derecho a la indemnización de perjuicios que se le concede en el caso anterior si contrató sabiendo del vicio y el arrendador no se obliga a sanearlo. Los principales contratos civiles. 475 Cesar Gómez Estrada. 2008 P 417. De los principales contratos civiles. 474 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Editorial Temis S. 472 Las mejoras útiles no tienen como objetivo la conservación de la cosa. 2008 P 416 y 417. o reparaciones indispensables en el caso del artículo 1993. cascadas artificiales y generalmente las que no aumentan el valor venal de la cosa o solo la aumentan en proporción insignificante. 2008. manifestando expresamente su voluntad de abonarlas.476 472 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles.Se hace responsable del costo o se arrendamiento a favor del arrendatario? abona ese dinero al Se abonará a su arrendatario su costo. Art 1994 cc: Prestaciones por Mejora Útiles. 966 del Código Civil). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el arrendatario está obligado a restituir al arrendador la cosa arrendada. en todos los casos en que se deba indemnización. miradores. el arrendatario puede retener la cosa arrendada en su poder y negarse a restituirla hasta que tales indemnizaciones o reembolsos les sean pagados o se les asegure su pago. es indispensable que éste haya consentido en que el arrendatario las considera. fuentes. P 214.473 Mejoras voluptuarias realizadas por el arrendatario Están reguladas en el Art 967 cc: Son aquellas que solo consisten en objetos de lujo y recreo. 476 José Alejandro Bonivento Fernández. 473José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 420 y 421. 159 . salvo que este hubiere consentido en ellas. No podrá ser expelido o privado de la cosa arrendada. sino aumentar el valor comercial de la misma (art. sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Conforme al artículo 1994 para que el arrendatario pueda reclamar del arrendador el reembolso de mejoras útiles. 475 El derecho de retención es a favor del arrendatario. pero sí a la terminación del contrato resulta que el arrendador endeudó del arrendatario o perjuicios que durante el desarrollo del mismo contrato éste haya sufrido. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. como jardines. 474 Art 1995 cc: Derecho de Retención por parte del Arrendatario Terminado el contrato de arrendamiento. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Cuando el arrendatario hace mejoras sobre la cosa arrendada. el arrendador no está obligado a reembolsar el costo de esas mejoras.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o con el reembolso de las mejoras útiles en que haya consentido con la expresa condición de abonarlas. P 214. 1994 del Código Civil). con la expresa condición de abonarlas (art. 2008.A. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada se extingue por causa independiente de su voluntad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Y José Alejandro Bonivento Fernández.Usar la cosa según los términos o espíritu del contrato 2.A. P 220 y 221. El arrendatario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 422.477 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO No sistematiza el Código Civil. c. 478Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S. 479 Cesar Gómez Estrada. Se pueden señalar las siguientes478: 1. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De esta manera. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. De acuerdo con lo que expresamente hubiere estipulado en el contrato o resultare del espíritu del mismo. o por no poderse deducir de la naturaleza de la cosa. Velar por la conservación de la cosa arrendada 3. pues.En los casos en que se debe indemnizar al arrendatario. Existe para el arrendatario la posibilidad de que ejerza el derecho de Retención sobre la cosa.A. P 220. P 214. Por la naturaleza de la cosa arrendada. no podrá ser este privado de la cosa arrendada. 2008 P 421. b. 2008. 2008. José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. A falta de estipulación expresa. como lo hace con las obligaciones del arrendador. y a consecuencia de ello termina el contrato de arrendamiento y la cosa debe serle restituida a quien ha pasado a ser dueño de ella (artículos 2016 y 2017). sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. De los principales contratos civiles. 160 . como en el caso de extinción de un fideicomiso. el arrendatario no puede usar la cosa sino bajo los fines señalados en el contrato o de acuerdo con los criterios puntualizados 477 Cesar Gómez Estrada. el arrendatario está obligado a usar de la cosa 479: a. no puede ejercitar el derecho de retención cuando. está renunciando a la indemnización de perjuicios. Si el bien está en mal estado y el arrendatario lo acepta. Restituir o entregar la cosa a la terminación del contrato Obligación de usar la cosa arrendada según los términos o espíritu del contrato. 2008. En resumen. o de un usufructo. Pagar el precio o renta convenido 4. las obligaciones del arrendatario. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S.A. Art 1997 cc: Responsabilidad del Arrendatario en la Conservación de la Cosa El Art 1997 del Código Civil consagra específicamente el alcance de la responsabilidad del arrendatario deudor prescribiendo que: “El arrendatario empleara en la conservación de la cosa.480 Art 1996 cc: La principal obligación del arrendatario es el Pago del Precio. Efectos del incumplimiento del arrendatario al usar la cosa Como consecuencia de ello el arrendador tendrá derecho 481: a. es personal. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 422. si viola esos principios. se repite el mandato del 1604 cc. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Limitarse a exigir el pago de la indemnización de perjuicios. esto es de darle un goce para sí. 481 José Alejandro Bonivento Fernández. 482 José Alejandro Bonivento Fernández. 161 . 3 cc) Facultad de usar la cosa por el arrendatario Facultad de usar la cosa. 2008 P 423 483 José Alejandro Bonivento Fernández. El Art 2004 cc. o la falta de convención expresa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Se hace responsable el arrendatario del deterior de la cosa: - Por su culpa 480 José Alejandro Bonivento Fernández. o sea.anteriormente. debe responder por culpa leve. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el arrendatario debe hacer las mejoras locativas sobre la cosa arrendada. el cuidado en un buen padre de familia”. 2008 P 422. o aquellos a que la cosa es naturalmente destinada o que deben presumirse de las circunstancias del contrato. manteniendo en firme el contrato (Art 1996. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Responderá de los Perjuicios - Tiene Derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento en caso de culpa y grave deterioro. inc. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se coloca frente a un caso de incumplimiento del contrato. a menos que se le haya expresamente concedido”. El arrendatario es obligado a usar la cosa según los términos del contrato y no podrá hacérsela servir a otros usos de los convenidos. están prohibidos: “El arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Para pedir la terminación del contrato con indemnización de perjuicios b. que tiene el arrendatario.483 Si falta esta obligación: . 2008 P 424. 482. En cumplimiento de esta obligación. para las personas señaladas en el contrato y no para terceras personas ajenas a la convención. inclusive la Corte Suprema de Justicia. Los principales contratos civiles. 426. con base en lo establecido en el inciso final del art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 485 José Alejandro Bonivento Fernández. Art 1999cc: Responsabilidad Extensiva del Arrendatario El arrendatario es responsable no solo de su propia culpa. que el retenedor tenga en su poder la cosa ajena.- Por culpa de sus Dependiente Art 1998 cc: Reparaciones Locativas Son las reparaciones menores. 1634 del Código Civil. 486 José Alejandro Bonivento Fernández. sino de las de su familia. por daños ocasionados por el arrendatario o sus dependientes. 2008 P 432. no compartimos esta apreciación. que han sostenido que el inciso segundo del art. 162 . entendiendo que debe hacerse directamente a la persona contratante o la persona que ésta designe para tal efecto. guarnecido o provisto y que le pertenecieren en atención a que el artículo habla de poder retener.485 En verdad. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. siguiendo lo establecido en el art. 2417. Nuestro estatuto civil no fija ninguna norma expresa sobre el particular. 2000 del Código Civil consagra un derecho de retención en favor del arrendador sobre los frutos existentes de la cosa arrendada y sobre todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado. Obligación de Pagar el Precio o Renta Art 2000 cc: Pago del Canon y Derecho de Retención del Arrendador El arrendador puede tener como garantía el cumplimento de la obligación. con el fin de garantizar el pago del canon de arrendamiento o las indemnizaciones. de acuerdo con el propio sentido y extensión de la palabra. A quien debe hacerse el Pago. P. pues para que el derecho de retención tenga ocurrencia se requiere. Ejemplo: Ruptura de paredes. huéspedes y dependientes.484 Comentarios del Art 2020 cc: Muchos son los autores. el Derecho de Retención sobre los objetos que sean de propiedad del arrendatario. el inciso segundo del artículo 2000 consagra en su favor un derecho de 484 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 486 Derecho de Retención para el Arrendador Para garantizarle al arrendador el pago del precio o renta y el de cualquier indemnización que el arrendatario llegue a deberle por razón del contrato. 2008 P 433. meses. mes o día. De los principales contratos civiles.(a. Esto se aplica porque es posible que se presente una disputa en la fijación del precio. Bogotá: Editorial Temis S. b. Art 2001 cc: Controversias sobre el Precio Si se ha realizado la entrega de la cosa y no hay acuerdo en el precio de la cosa. Inc. retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada. cada una las pagos periódicos de la renta se pagara inmediatamente después de la terminación del contrato. 2008. se hará conforme a la costumbre del lugar. Según la costumbre se ha establecido que el canon de arrendamiento se pagara los primeros 5 días de cada periodo de ejecución del contrato. Perito: Fija el valor del canon de arrendamiento teniendo en cuenta las condiciones del mercado Art 2002 cc: Pago del Precio o Renta – Periodicidad488 a. 1: Los pagos se deben hacer en los periodos en los que se hayan estipulado. se fijara teniendo en cuenta las reglas siguientes: c. El precio debe ser cubierto por el arrendatario en el término convenido con el arrendador y en la forma estipulada. Si las partes no han estipulado la forma de pago. 2: La renta de predios urbanos se deberá pagar por meses y por mensualidad vencida. A falta de estipulación se debe tener en cuenta la costumbre del país. y todos los objetos con que el arrendatario la haya amueblado. nada impide que contractualmente se estipule lo contrario.A. es decir se arrienda por una solo suma. Inc. 487 Cesar Gómez Estrada. (Mensual. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el perito lo que hace es fijar el Canon de Arrendamiento mirando las condiciones del contrato. Si la cosa es mueble o semovientes (ventas de animales) y se arrienda por cierto número de años. 2008 P 425. Inc. entonces se debe declarar por un perito que pagaran ambas partes. Los predios rústicos (venta por cabida o cuerpo cierto): se deberá pagar por años y por anualidades vencidas.b. P 226. y que le pertenecieren. sino al vencimiento del periodo correspondiente. tendrá igual tratamiento que lo anterior y el pago se deberá realizar una vez que termine el arrendamiento. es decir que el precio o renta se pague anticipadamente. a menos de prueba contrario". ya sea el año. y se entenderá que le pertenece. quincenal. días. d.c) 163 . guarnecido o provisto. diario). para seguridad de este pago y de las indemnizaciones a que tenga derecho. Si no hay ninguna de las anteriores situaciones.retención en los siguientes términos:487 "podrá el arrendador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. e. 488 José Alejandro Bonivento Fernández. El arrendatario no debe la renta. 3: La renta no es periódica. lo que determina que el arrendatario no este obligado a caucionar con la entrega del predio urbano a un tercero.490 Indemnización de Perjuicios y Pago de Precio o Renta Pendiente Art 2003: Pago de Precio o Renta Pendiente Este Art instituye que: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento. una especie de cesión legal. en virtud de la aplicación de esa norma 491 Remitirse al 2009 c. 164 . aceptado por el Arrendador Nos inclinamos por considerar que si en un principio se da la mora. al autorizar la sustitución por otra persona idónea por el tiempo que falte. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y específicamente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que el desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. luego. libera al arrendatario de la mora en la que se había colocado. Supone que con un acto que nace se extingue una obligación existente. toda la clase de cauciones en los contratos de arrendamiento de predios urbanos.c. la cual queda por tanto extinguida”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 426. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por ejemplo: al mes de celebrado un contrato de arrendamiento sobre una cosa. como lo hacía la Ley 56 de 1985. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 491 José Alejandro Bonivento Fernández.492 Art 2004: Prohibición de Cesión y Subarriendo 489 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Este mismo exige la prestación de una fianza y otra seguridad competente. 2008 P 427. sino también los restantes once meses del contrato. 1687 del Código civil. en cierta forma. No obstante. 2003 del Código Civil. por su gusto. 2008 P 429. de duración de un año.Pago del Precio fuera del Término Convencional del Contrato o Plazo de la Ley. en la circunstancia prevista en la parte final del art. continuar usando la cosa deberá pagar al arrendador. o en que el arriendo hubiera terminado por desahucio”. permite el artículo 2003. no solo los periodos vencidos. suprimió. “la sustitución de una nueva obligación a otra anterior. Obliga al arrendatario al pago de las rentas por el tiempo que falte según el contrato. como la define el art. al recibir las rentas atrasadas. no quiere. La novación es. 489 Modificación del precio. o al tiempo de la notificación anticipada de la terminación. será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios. pero en el caso de la Ley 820 de 2003 ahora vigente. 2008 P 425 y 426. bajo la responsabilidad del arrendatario. 490 José Alejandro Bonivento Fernández. 492 José Alejandro Bonivento Fernández. con la conducta del arrendador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. los perjuicios del subarrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. con las condiciones a él concedida o con las circunstancias especiales que convenga con la tercera persona. o sea como sustituto procesal de este. De los principales contratos civiles. o ambas simultáneamente. ya subarrendando la cosa. 2008.arrendamiento entre el arrendatario y la tercera persona494. 2008. con la facultad de subarrendar. De los principales contratos civiles. pues de manera expresa dispone entre los perjuicios del arrendatario se contarán los sufridos por el subarrendatario.C. El arrendatario cedente no tiene vinculación jurídica con el arrendador. se le permite el uso total del bien.495 Esta conclusión se ve corroborada de subarrendar por el artículo 2021 C. esto es. pero manteniendo en firme las relaciones contractuales con el arrendador. pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario usar la cosa en otros términos que en los estipuladas con el arrendatario directo". en el caso allí contemplado.493 Diferencia entre:  Cesión: Cambia una de las partes por otra. P 233 y 234. 2008 P 423. 495 Cesar Gómez Estrada. a menos que se le haya expresamente concedido. carece de acción contractual contra el arrendador principal. P 230. bien puede estipularse en este lo contrario.El artículo 2004 del código civil: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni de subarrendar. Bogotá: Editorial Temis S.A. Pero por ser ello de la naturaleza del contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. debe entenderse. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. y hace ver como el subarrendatario sólo puede reclamar 493Cesar Gómez Estrada.  Subarriendo: Consiste en que el arrendatario parcial o totalmente concede el uso de la cosa arrendada. Se desprende de la disposición transcrita que es de naturaleza del contrato de arrendamiento que el arrendatario use por sí mismo de la cosa arrendada. 165 . es decir desaparece completamente el primer arrendatario y tenemos una tercera persona o un nuevo arrendatario (el cesionario) entra a reemplazar en todo la relación contractual al arrendatario (derechos y obligaciones que tenía en el contrato) y se sigue rigiendo el contrato entre el arrendador y la tercera persona o cesionaria. pero en interés del subarrendatario. que le dé al arrendatario la facultad de ceder el contrato. es decir que el contrato continua entre las mismas partes. Hay dos contratos de arrendamientos relativos sobre la misma cosa: el celebrado entre el arrendador y el arrendatario y el celebrado entre este y el subarrendatario.A. que dicho arrendatario reclamará en su propio nombre. que claramente pone de presente como el subarrendatario. a otra persona. que no puede disponer de sus derechos de tal ya sea cediendo a un tercero el contrato. 494 José Alejandro Bonivento Fernández. de tal suerte que se origina un segundo contrato de . 496 El subarriendo puede ser: a. P 234. 2008. Parcial: El arrendatario permite una parte del uso de cosa arrendada. Tanto el subarriendo total como el parcial producen un incumplimiento del contrato. 497 Ambos casos están prohibidos por la ley. 166 . P 236. es decir se le permite a un tercero el uso parcial del bien. P 235. pero manteniendo todas las relaciones contractuales con el antiguo arrendador y por su parte vinculándose directamente con la persona o subarrendatario. De los principales contratos civiles. a menos que haya una autorización expresa en el contrato por parte del arrendador. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. que jurídicamente conservan su independencia y autonomía no obstante la presencia de elementos comunes en la interrelacionan. b. 497 José Alejandro Bonivento Fernández. sólo entre los sujetos de cada relación puede haber lugar al ejercicio de acciones contractuales.A. por ejemplo: una pieza. 2008. al igual que éste carece de ellas contra aquel. confiriendo al arrendador la oportunidad de pedir la terminación del contrato y el resarcimiento de los perjuicios. el arrendador tiene la acción contra el arrendatario. Consecuencia de ceder o subarrendar sin autorización Cuando el arrendatario no autorizado para ceder el arriendo o para subarrendar viola la prohibición que ello implica.A. Bogotá: Editorial Temis S.498 ¿Cómo hace efectiva el arrendador la acción del lanzamiento contra el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo co Cesar Gómez Estrada. el arrendatario comparte la cosa que arrendo.del arrendador principal sus propios perjuicios cuando es subarrendatario. el arrendador inicial no conoce de esta relación contractual. Por consiguiente. 2008 P 423. Total: El arrendatario entrega todo el bien arrendado.n los comerciales. de modo que el arrendador principal carece de acciones contra el subarrendatario. incumple el contrato y por lo mismo da pie para que el arrendador pida su terminación con indemnización de perjuicios.A. 498 Cesar Gómez Estrada. cuando no se ha consentido expresamente. estando el bien arrendado en poder del subarrendatario? Desde luego. De los principales contratos civiles. Lanzamiento en caso de subarriendo El subarriendo supone la coexistencia de dos relaciones contractuales de locación. haya este 496 Cesar Gómez Estrada. El cesionario o subarrendatario solo puede usar de la cosa en los términos que haya pactado con el arrendatario directo. 2008. único legitimado para demandarlos. garaje de una casa etc. le cede la acción. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. y le es aplicable en consecuencia el artículo 1730 según el cual "siempre que la cosa perece en poder del deudor. 4: Los daños y pérdidas que se ocasionen al bien durante el uso. 167 . 500 Art 2006: Forma de Restitución de Bienes Raíces 499 Cesar Gómez Estrada. sino que también se le admite la prueba de ausencia de culpa en amplio sentido.A.A. 3: “Si no constare el estado en que le fue entregada. en qué condiciones se recibió el bien inicialmente. Inc. P 228. De los principales contratos civiles. a menos que pruebe lo contrario. que es el arrendatario o subarrendador. 2008. la relativa al pago de la renta o canon a que se comprometió. (Art 1997 cc: En cuanto al arrendamiento de las cosas. 2: Debe restituir la cosa en las mismas condiciones en que la recibió. verbigracia. Inc. un incumplimiento del sub arrendatario que no repercuta en el incumplimiento del primer contrato de arriendo. si no se establecieron las condiciones se entenderá que el arrendatario lo recibió en medianas condiciones de servicio. la parte que concede el uso es el arrendador y la que paga el precio es el arrendatario).subarrendado sin autorización o con ella. como única manera de eximirlo de responsabilidad. 2008. mediando autorización para subarrendar. no dará lugar a acción del lanzamiento a favor del arrendador. el arrendatario tiene la carga de la prueba y debe comprobar que no fueron producidos por su culpa. a menos que pruebe lo contrario”. Igualmente insinúa que el arrendatario no le impone forzosamente la prueba la fuerza mayor o caso fortuito causantes del daño. si no sólo a favor del único afectado. salvo el deterioro por el uso natural de la cosa. es decir acreditar que empleó la diligencia y cuidado ordinario y mediano en la conservación de la cosa y si no lo prueba será responsable el arrendatario. o cuando el contrato de arrendamiento principal resulte violado a consecuencia de comportamientos indebidos del subarrendatario que la ley sancione con la terminación del contrato. dependientes o subarrendatarios. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. Naturalmente. 499 Art 2005: Obligación del arrendatario – Restitución de la cosa Inc. ni por culpa de sus huéspedes. es decir debe restituir la cosa al final del arrendamiento. se entenderá haberla recibido en regular estado de servicio. si no apenas se da la violación del de subarriendo. Destrucción. pérdida o deterioro de la cosa durante el arriendo El arrendatario. Inc. 1: Restituir la cosa objeto del arrendamiento. cuando incurra en el incumplimiento de obligaciones cuya satisfacción dependa directa y exclusivamente de él. el deudor de una especie o cuerpo cierto. en cuanto sobre él pesa la obligación de restituir la cosa arrendada. porque él tiene la presunción de culpabilidad. 500 Cesar Gómez Estrada. se presume que ha sido por hecho o culpa suya". Se debe dejar constancia expresa. Bogotá: Editorial Temis S. P 236. ) o a la persona que este designe. es preciso hacer la entrega al arrendador. La restitución debe hacerse cumpliendo los siguientes requisitos 501:    Desocupándola enteramente Poniéndola a disposición del arrendador Entregar las llaves al arrendador. Con la simple desocupación no se realiza a satisfacción la restitución. y a los demás que contra él competa como injusto detentador". debiendo el deudor cumplir la obligación en cierto día. sino que se debe realizar la entrega al arrendador. Art 2007: Requerimiento para constituir en Mora La terminación del contrato no genera automáticamente la mora del arrendatario503. teléfono. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. sino que.A. P 230 504 Ibídem 168 . etc.. energía eléctrica. además. como desentejar la casa. no se puede disponer del bien y sigue generando canon de arrendamiento. mientras haya un espacio ocupado. por mínimo que sea. La restitución no solo se limita a la desocupación del inmueble. hacerle suspender los servicios públicos de acueducto. será condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora. Por eso no se limita la restitución a la desocupación del inmueble. si las tuviere la cosa". la mera llegada de este no lo constituya en mora. si el inmueble las tuviere (no se puede entregar a terceros: ni vecinos. poniéndola a disposición del arrendador y entregándole la llave. Entre nosotros no están autorizadas para ese caso medidas de hecho que admiten otras legislaciones. si no es necesario que el arrendador lo requiera para que restituya. ni amigos etc. será necesario el requerimiento del arrendador. 505 501 José Alejandro Bonivento Fernández. y así lo determinante en el artículo 2007. Bogotá: Editorial Temis S. no basta que haya terminado el contrato. De los principales contratos civiles. 2008. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 502 El bien inmueble debe quedar totalmente desocupado. 2008 P 431 502 Ibídem 503 Cesar Gómez Estrada. aún cuando haya procedido desahucio.504 El artículo 2007 dispone lo siguiente: "para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada.La regla que sobre el particular da el artículo 2006: "la restitución de la cosa raíz se verificará desocupándola enteramente. Para que el arrendatario se haya constituido en mora de restituir la cosa. y si requerido no lo restituyere. sino que es necesario requerimiento. P 230. con el conocimiento que tenga este del pedimento de aquel. está obligado a pagar los perjuicios por mora y por todos los demás que se produzca por injusta 505 Cesar Gómez Estrada. es una sencilla notificación de exigirle la entrega de la cosa (arrendada) a la persona designada (arrendatario). P 230. De los principales contratos civiles.Según se desprende del artículo 2007. 507 En otras palabras. Bogotá: Editorial Temis S. que es el procedimiento que se emplea para ponerle fin a un contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. 508 El arrendatario se constituye en mora de restituir la cosa arrendada. mediante el requerimiento correspondiente. El Requerimiento: Es una diligencia que no necesariamente debe ser judicial puede ser extrajudicial. específicamente el requerimiento judicial. ni oposición de la parte. 508 José Alejandro Bonivento Fernández. la constitución en mora del arrendatario a que él se refiere. de ahí puede deducirse que el requerimiento en referencia puede ser judicial o extrajudicial. 506 Ibídem 507 Cesar Gómez Estrada. 1608 del Código Civil. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 41 169 . a pesar de haberse pactado anticipadamente la terminación del contrato por cuanto este es uno de los casos en que. 2008. esta última no implica controversia. es decir puede ser una comunicación del arrendador al arrendatario. apenas sirve para ponerle fin al contrato. 506 Como se constituye el arrendatario en mora de restituir Conforme al artículo 2007 comentado. es decir si el arrendatario no restituye el bien una vez requerido. que la norma no exige un determinado tipo de requerimiento. y que consiste en la noticia que una de las partes da a la otra de su intención de ponerle fin al arrendo. Por consiguiente. como resultado de haber operado alguna de las causales de expiración natural del contrato de arriendo. Bogotá: Editorial Temis S. Es decir. No basta el vencimiento del término convenido para que el arrendatario se constituya en mora de restituir la cosa arrendada sino que el art. a elección del arrendador. de acuerdo al art. Para este efecto sigue siendo todavía necesario el requerimiento.A. para que se constituya en mora al deudor arrendatario.A. queda condicionada simplemente a la circunstancia de que el arrendador requiera al arrendatario a que cumpla la obligación de restituir. pero no para constituir al arrendatario en mora de restituir. el desahucio. es necesario constituirlo como tal. 2008. con el solo requerimiento del arrendador. aunque exista desahucio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 231 y 233. el proceso de lanzamiento sólo es apto para el ejercicio de acciones contractuales. y de esa especie son todas las que estén dirigidas a obtener la restitución del bien arrendado. De los principales contratos civiles. 2007 exige que el arrendador requiera al arrendatario. la expiración se da al vencimiento del plazo convenido por las partes. nulidad. 510 Ibídem 511 José Alejandro Bonivento Fernández. según las reglas que más adelante se expresarán. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. mutuo acuerdo de las partes (forma esta conocida técnicamente con el nombre de resiliación). podrá exigir el pago de los perjuicios provenientes no solo de la mora sino de los que se originen por la ilegal detentación.509 Efecto de la Mora de Restituir la Cosa Arrendada Si el arrendatario se constituye en mora. 3. el contrato el arrendamiento. confusión. en cuanto sean compatibles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. porque la renuncia es de orden privado y se rige por las relaciones contractuales. hay que requerirlo. pero no hubo entrega. 2008 P 434. 4. no es necesario realizarlo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sin la procedencia del requerimiento. Si el contrato es a término definido. Por ejemplo hubo desahucio. 512 509 José Alejandro Bonivento Fernández. 2. transacción. pues algunos de ellos. y no son otras que los modos de extinguirse las obligaciones indicadas en el Art 1625. el arrendador. es decir el arrendatario ha consentido la restitución en el tiempo pactado. y especialmente: 1. Si el arrendatario renuncia al requerimiento. que sean compatibles con la naturaleza de este acto jurídico. 170 . se debe pagar los cánones de arrendamiento que hagan falta para la terminación del contrato. El arrendamiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. como cualquier contrato. 1625 del Código Civil. Art 2008: Causales de Terminación 511 “El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos.detentación. no atenta contra el orden público. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo. Las generales son las comunes a todos. Por la extinción del derecho del arrendador. etc. 510 FORMA DE EXPIRACIÓN O TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE COSAS Siempre que el contrato se interrumpa o termine abruptamente se debe indemnizar. no es que se llegue el día del desahucio y automáticamente ya se constituyó en mora. Por la destrucción total de la cosa arrendada. expira por cualquiera de los modos establecidos en el art. Así pues. 2008 P 432. como la remisión y la resolución. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto”. Cuando se interrumpe el contrato antes de que se cumpla el tiempo. no son aplicables a este. claro está. como dijimos anteriormente. un contrato de arrendamiento puede terminar por novación. De los principales contratos civiles. es decir. 514 José Alejandro Bonivento Fernández. El plazo de su duración debe ser determinado o indeterminado. o por la costumbre. si no hay cosa para hacer uso. porque faltaría un elemento esencial. pues. 2008 P 435. 517 Ibídem 171 . no será necesario desahucio”. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arrendo. P 238. 2008. no hay contrato de arrendamiento. en sentido material. El contrato de arrendamiento es de duración temporal. Contratos de Duración Determinada: Cuando las partes han señalado tiempo de duración del arrendo. 2. 512 Cesar Gómez Estrada. 514 Efectos de la destrucción: La destrucción total de la cosa arrendada confiere la oportunidad.517 Terminación por expiración del tiempo estipulado por las partes para la duración del contrato o por desahucio a. o si la duración es determinada por el servicio especial a que se destinó la cosa arrendada. De los principales contratos civiles.513 La Destrucción total: Se refiere a que la cosa no sirva para el uso que el arrendatario se propuso. es decir son las partes las que consagran el término extinción del contrato. como los del arrendatario. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. 513 Cesar Gómez Estrada. de dar por terminado. Desde el momento en que se destruye la cosa. Bogotá: Editorial Temis S.El contrato de arrendamiento expira de la misma manera que los demás contratos y especialmente por: 1. P 238. P 237. 2008. solo basta que no sirva para lo cual fue arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 516 Art 2012 cc: “Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duración del arriendo. De los principales contratos civiles. de plano. que la terminación del contrato se produce automáticamente. el contrato de arrendamiento expira al vencimiento del tiempo que hayan estipulado las partes. Bogotá: Editorial Temis S. cesan en sus efectos tanto las obligaciones y derechos del arrendador. salvo que haya prorroga. 518. Bogotá: Editorial Temis S. Por destrucción total de la cosa arrendada.A. el contrato.A. 515. 515 Ibídem 516 Cesar Gómez Estrada. no se exige que la cosa desaparezca totalmente.A. 2008. Extinción del Derecho del Arrendador por Culpa de este: Como cuando vende la cosa arrendada de que es propietario. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Evicción: Con una Sentencia Judicial o de prefecto en los casos que la ley ha señalado. P 239. y expira el contrato de arrendamiento. como cuando vende la cosa arrendada.521 a. Por la extinción del derecho del arrendador. 2008 P 439. 520 3. Contratos de Duración Indeterminados: Pero puede darse el caso que las partes no hayan estipulado expresamente el tiempo de duración del contrato. figura propia del arrendamiento pactado a termino indefinido. Ese instrumento es el desahucio. 2. trae como consecuencia la terminación del contrato. para el arrendador. no puede significar que arrendador y arrendatario queden perpetuamente vinculados. De los principales contratos civiles. Tiene que darse Reivindicatorio sobre el bien. De restituir las rentas pagadas anticipadamente por el arrendatario. 521 José Alejandro Bonivento Fernández. o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de la venta. 2008. darle termino a la duración del contrato. De pagar los perjuicios que le cause al arrendatario por esa extinción voluntaria de su derecho. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. el arrendador pierde el derecho sobre la cosa. obligaciones522: 1. se ha procedido de una acción ilegal. ya que el nuevo adquirente o la persona que le suceda en los derechos sobre la cosa. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. proveer a las partes de un instrumento jurídico que les permita en cualquier momento ponerle fin a su relación. Bogotá: Editorial Temis S. Es indispensable. sino que es un juez a través de una sentencia que le pone fin al 518 José Alejandro Bonivento Fernández.A. o por una causa independiente a su voluntad. no se refiere a la pérdida del derecho sobre la cosa. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 435 519 Ibídem 520 Cesar Gómez Estrada. no está obligado. dispuesta tanto para el arrendador como para el arrendatario. cuando ello hubiere ocurrido.b. surgen. como cuando es usufructuario y llega el día en que cesa el usufructo. 522 Ibídem 172 .519 La indeterminación del plazo. salvo las excepciones señaladas en el art. a respetar el arriendo. De tal manera. Cuando en esas circunstancias se extingue el derecho. 2020 del Código Civil. 4. sea cual fuere la causa de extinción del derecho del arrendador. entonces. C: Desahucio Desahucio: Notificación o aviso anticipado que se da por una de las partes. P 239. Extinción del Derecho del Arrendador por Causa Independiente de su Voluntad: En este caso el arrendador pierde su derecho por motivos ajenos a su voluntad. El desahucio puede realizarse judicial (prueba irrefutable) o extrajudicial. en donde quien figura como propietario (arrendador). consiste en la forma anticipada que una de las partes contratantes da a la otra de su voluntad de ponerle fin al contrato de arrendamiento celebrado a término indefinido. es el que pierde la cosa. 2008.A.523 c. 526 Cesar Gómez Estrada.contrato de arrendamiento de forma directa. Su efecto es determinar el tiempo de duración del arriendo. pero pudiendo exigir el pago de los perjuicios cuando el arrendador actuó como propietario absoluto. conforme al inc. Por Ejemplo: En una sentencia se decide que la relación contractual no era arrendamiento. y por lo mismo puede darse en forma privada. es decir que notifique anticipadamente a la otra parte. 2008. ante la indeterminación contractual. es decir pierde el derecho sobre la cosa y por esta razón termina el contrato de arrendamiento. para dar por terminado el contrato de arrendamiento en forma unilateral. 2008 P 436. Remite al 2012 cc El desahucio. 2008 P 439. 173 . Art 2009 C. si no estamos frente a otro contrato. b. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.C. Servicio Especial para la cual fue destinada la cosa arrendada o por costumbre del lugar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 525 El artículo no exige que el aviso de desahucio se dé judicialmente. sino comodato. Expropiación. porque el bien es del arrendatario. 1º del Art 2009 C. 526 523 José Alejandro Bonivento Fernández. En consecuencia. Bogotá: Editorial Temis S. P 239. sino hasta que desahucie. siempre que haya uso y contraprestación hay contrato de arrendamiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 525 Cesar Gómez Estrada.A. De los principales contratos civiles. 524 José Alejandro Bonivento Fernández. este último se puede hacer por medio de una carta o verbalmente. verbal o escrita. produciendo los mismos efectos que el desahucio judicial Inc. por el período o medida de tiempo que regula los pagos 524. ninguna de las dos partes puede terminar el contrato. siendo tan solo usufructuario o propietario fiduciario. Bogotá: Editorial Temis S. el arrendatario debe restituir la cosa arrendada al titular del derecho. 1: Si no se fijo el tiempo de duración del: a. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De los principales contratos civiles. solo es necesario para los contratos a término indefinido. Arrendo o b. Supongamos un arrendamiento de períodos mensuales que vencen el 25 de cada mes: si el desahucio se produce con fecha 25 de un mes cualquiera. mes. por Ejemplo: por día. 174 . etc. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por mes si el pago es mensual. por cuanto hay que dejar el período siguiente como término del desahucio. el desahucio es una noticia anticipada. Si se arrienda a tanto por día.529 “El desahucio empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período”. de una semana.. su término empezara a correr con el período que se inicia el día siguiente. o sea.530 527 Ibídem 528 Opt. Este artículo no opera para el arrendamiento de inmuebles del Capítulo IV Y V.Inc. semana o mes. a menos que la otra consienta en ello. 527 Pero el plazo de desahucio no empieza a correr inmediatamente que este se produce. mes. semana. el pago se realiza diariamente e igualmente si es por semana. 529 José Alejandro Bonivento Fernández. 2: Se debe hacer con anticipación al período o medida de tiempo que regula los pagos. Cit. 3. su término no empezara a correr sino el día 26 del mes siguiente. Por Ejemplo: si en un contrato de arrendamiento el pago del precio se hace mensualmente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. si se notifica el quince de agosto. El desahucio se inicia al mismo tiempo que el próximo periodo. ¿Con qué anticipación debe darse? Lo dice toda claridad el inc. 2º del Art 2009 C. el desahucio se hará por igual término en el que se viene realizando los pagos. no puede revocarlo la parte que lo ha dado. el desahucio coloca a la otra parte en una situación jurídica especial. anual. Si se arrienda por un día. Si el desahucio se produce el día 26. Art 2010 C. si el pago se hace diariamente. El desahucio debe ajustarse a los períodos que regulan el pago. de un mes”. al hacerse el desahucio.C: “La anticipación se ajustará al período o medida del tiempo que regula los pagos. por días. entrando a producir efectos en el próximo período. En otras palabras. 2008 P 436. el desahucio será respectivamente de un día. sino con el concurso de la de la del desahuciado. trimestral. es decir entra a producir efectos el próximo periodo. Como se ha dicho. en que se inicia el próximo periodo esta es otra interpretación. trimestral o anual.528 Inc. esto es. éste empezará a regir el primero de octubre. sino apenas cuando comience a correr el próximo periodo o medida del tiempo que regula los pagos. el primero de cada mes.C: Firmeza del Desahucio Producido el desahucio. de la cual no puede ser sustraída por la mera voluntad del desahuciante. Si el desahucio se da para poner fin al contrato de arrendamiento (por una de las partes). en cualquier momento. contado a partir del momento en que se inicia la ejecución del contrato. por esta razón no se requiere desahucio. 531 Ibídem 532 José Alejandro Bonivento Fernández.C: Desahucio Innecesario No es necesario el desahucio en los siguientes casos:  Los contratos a término definido: Desde el momento en que se perfecciona el contrato. y por lo mismo debe pagar la renta correspondiente al periodo del desahucio. debe desahuciar (avisar) para darlo por terminado. es claro que el arrendatario no queda redimido de sus obligaciones mientras tal término no venza. se ve motivada a realizar gestiones para obtener otras cosas en arriendo (arrendatario) o darla a otra persona (arrendador). El desahucio es obligatorio para la parte voluntaria. 2008.  El termino definido por la costumbre.A. se sabe cuándo termina. esto es. Pero en lo que se relaciona con la indeterminación se debe dar la noticia anticipada o desahucio. 2008 P 437 175 . 531. además cuando debo entregar la cosa. la que dio lugar al desahucio no puede retractarse sin consentimiento de la otra parte. porque hasta entonces el contrato subsistirá. aún en el caso de que restituya antes la cosa 530 Cesar Gómez Estrada.C: Aviso Anticipado – Obligatoriedad Si en el contrato se establece un plazo forzoso o un término fijo para una de las partes y voluntario o facultativo (termino) para la otra parte.  La duración determinada por el servicio al que se destina la cosa. por Ejemplo: le arriendo este inmueble por este semestre (6 meses) y si lo necesita el arrendador antes. es decir no puede revocar el desahucio. De los principales contratos civiles. Art 2011 C. Caso en que para la Otra el término es fijo para una de las partes o Incierto Es perfectamente admisible que el contrato de arrendamiento se celebre señalando un término fijo de duración para una de las partes. se tiene en cuenta lo convenido. P 240. porque con base en el desahucio la persona que lo provoca. Es forzoso para el arrendatario y facultativo para el arrendador. Bogotá: Editorial Temis S. se termina el contrato de arrendamiento. el contratante que quedó en libertad para hacer cesar el arriendo. Art 2012 C. Art 2013 C.C: Pago de la Renta Pendiente El Arrendatario debe pagar el precio durante el término del desahucio Siendo ello así. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Lo que se busca es evitar revocatorias en detrimento de la otra parte. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. deberá dar el aviso. 532. no es una renovación del contrato. hecho este que no tiene porque modificar sus relaciones con el arrendador. aunque voluntariamente restituya la cosa antes del último día”. porque la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada.535 Por eso el arrendatario esta forzado u obligado. 176 .  Renovación: Implica una manifestación expresa del consentimiento que le ha dado el arrendador por un tiempo más. P 240.A. ya sea: A Término Definido: Lo que quede hasta el vencimiento del termino A Término Indefinido: Aun cuando haya desahucio. a pesar de esta expresa disposición. es decir están en firme y hay que pagarlas. no se entenderá en caso alguno que la aparente adquiescencia del arrendador a la retención de la cosa por el arrendatario. no podrá entenderse renovado sino mediante la formalización expresa del nuevo contrato. es decir termina el contrato de arrendamiento por cualquier causa. ya que la relación contractual rige hasta el momento de la restitución de la cosa arrendada. 2008 P 437. para que se lleve a cabo el contrato hasta el último día.  Reconducir: Es prorrogar tácita o expresamente un arrendamiento. se debe pagar hasta el último día de renta. siguen normalmente las relaciones entre las partes. Bogotá: Editorial Temis S. todas las obligaciones se mantienen durante el tiempo del desahucio. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. o de cualquier otro modo. o por haberse fijado su duración en el contrato. 534 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. así se restituya antes la cosa arrendada. para el arrendatario que está obligado a pagar los días que falten para la terminación del contrato. 2013 del Código Civil establezca: “cuando el arrendamiento deba cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes. 534 Es una disposición expresa. Hay que comprender. De los principales contratos civiles. que todas las obligaciones se mantienen válidamente durante el tiempo del desahucio.533 Durante el tiempo que corre el desahucio. 535 Ibídem 536 Cesar Gómez Estrada. es una renovación del contrato”. 533 Cesar Gómez Estrada. 2008. que las obligaciones se mantienen en firme.C: Tacita Renovación o Reconducción La aprobación del arrendador a la retención de la cosa por parte del arrendatario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De tal suerte.arrendada. el arrendatario será obligado a pagar la renta de todos los días que falten para que cese. De ahí que el art. Art 2014 C.A. 2008. 536 Art 2014 cc: “Terminado el arrendamiento por desahucio. P 241. De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. porque el termino se venció y el hecho de que no haya requerido para la entrega no implica que se haya renovado el contrato. si se trata de predios urbanos.Que la cosa arrendada sea un bien raíz. 2008 P 438.A. 537 De esta manera la renovación de un contrato no se supone. 3: La Renovación tácita del Arrendamiento debe cumplir los siguientes requisitos: a. 1: El contrato no se renueva tácitamente. Inc. rústico o urbano. a la terminación del contrato puede exigir la restitución de la cosa arrendada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 538 Pero tratándose de bienes raíces caben excepciones a dicha regla general. 538 Cesar Gómez Estrada. la renovación tacita. P 241. En ningún caso cabe la renovación tácita de un contrato de arrendamiento de bienes muebles como regla general. que en el nuevo contrato no puede exceder de tres meses. 541 b.A. 2º del art. Así lo consagra el inc. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Es por eso que el arrendador en cualquier momento posterior.539 El Código Civil establece una excepción. Bogotá: Editorial Temis S. 540 José Alejandro Bonivento Fernández. por el hecho de que el arrendador no se haya pronunciado para dar por terminado el contrato. pero sujeto a los mismos términos de la anterior. es decir que el arrendatario queda supeditado a la voluntad del arrendador. permanecer en el uso y goce de la cosa no quiere significar. Civil determinan las condiciones en que se admite la renovación tácita de un contrato de arrendamiento relativo a esa clase de bienes. 2008. 2008. La renovación tácita en este caso constituye un nuevo contrato arrendamiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. salvo en cuanto al plazo de duración. 540 Inc. igual al inicialmente convenido. el arrendador tiene derecho a exigir la cosa arrendada cuando él quiera.Inc. por ese hecho de la continuidad. 2: Se exige una expresa renovación con el propósito de admitir que el arrendatario pueda oponerse a la restitución de la cosa arrendada. consiste en la prórroga del contrato de arrendamiento por un periodo no mayor de tres meses en los predios urbanos. P 210.Que el arrendatario conserve la tenencia. 2008 P 437. De esta manera. De los principales contratos civiles. 539 Cesar Gómez Estrada. 2014 del Código Civil: “Si llegado el día de la restitución no se renueva expresamente el contrato tendrá derecho el arrendador para exigirla cuando quiera”. 537 José Alejandro Bonivento Fernández. y es así como el inciso final del artículo 2014 Cód. La regla general a que se alude es absoluta tratándose de arrendamiento de cosas inmuebles. sino que debe ser un pronunciamiento expreso y si no se cumple con lo anterior. Bogotá: Editorial Temis S. que el contrato se ha renovado y va a producir todos sus efectos por el período siguiente. 177 . o ambas partes hubieren manifestado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Que el arrendatario mantenga el uso o goce de la cosa al momento de la terminación del contrato. 545 Cesar Gómez Estrada.c. las cauciones constituidas por terceros para asegurar el cumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes no se extienden a las obligaciones resultantes de la renovación. Indiscutiblemente. y mal puede vinculárseles al segundo sin su expreso consentimiento. la renta correspondiente a un periodo posterior a la terminación del contrato o las partes hayan manifestado con otros hechos demostrativos su propósito de perseverar el arrendo. Cit. 542 e. Que el arrendatario hubiere pagado y el arrendador aceptado. 542 Ibídem 543 Opt. ocurridos los presupuestos enunciados anteriormente. cuando se trata de predios rústicos. y hasta que pueda recoger los frutos pendientes. a quien no se le puede vincular por más tiempo al negocio.543 Efectos de la tácita renovación. la renta de cualquier período subsiguiente a la terminación del contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. porque la renovación no es conocida por el fiador.A. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. se entiende renovado el contrato bajo las mismas circunstancias anteriores. 544 Art 2015 Cód. Cumplidos estos requisitos. no implica que se vuelva a considerar renovado el contrato por otro término igual al inicial y el arrendatario pierde todos los derechos sobre el bien. porque no hubo renovación expresa. 178 . el arrendatario puede seguir ocupándolo. 2008.Cit. en los inmuebles urbanos. P 243. Vencido el término de 3 meses. Si pasan los 3 meses y arrendador no pide la restitución del bien. 2008 P 438. Que el arrendatario haya pagado con el consentimiento del arrendador. Civil : Intransmisibilidad de la Fianzas frente a la Renovación La renovación tácita o tácita reconductio constituye un nuevo contrato. pero el arrendador puede pedir el bien en cualquier momento. Esos terceros sólo se obligaron en relación con el primer contrato. Así lo 541 José Alejandro Bonivento Fernández. el contrato se entiende renovado por períodos sucesivos no mayores de tres meses. 544 Opt. la intención de perseverar en el contrato. pero no puede ser superior a 3 meses en los predios urbanos. sin requisito alguno.545 Pero con la renovación tácita del contrato no se prorrogan las fianzas constituidas en la convención. d. ni indemnización. 2008. las fianzas. 548 Acción de perjuicios en este caso ¿En qué situación queda el arrendatario al extinguirse el derecho del arrendador sin su culpa? ¿Tendrá acción de perjuicios contra este? El asunto lo resuelve con toda claridad el artículo 2017: por regla general. o el caso del usufructuario que.contempla el artículo 2015 del Código Civil. y tiene que restituir. entonces si será obligado a indemnizar. el arrendatario no podrá pedir indemnización de perjuicios contra el arrendador. pero las constituidas por los terceros se extinguen. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. el contrato es a término definido. Las fianzas u otras garantías (hipoteca. “Renovado el arrendo.A. el caso de cualquier arrendador que arrendó en ejercicio de un derecho sujeto a condición resolutoria y ésta se verifica. ve extinguido su derecho por cumplirse el término hasta el cual fue constituido este. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a menos que el arrendatario haya tenido conocimiento de que el arrendador no era propietario absoluto. 2008. como las prendas o hipotecas constituidas por terceros. titular apenas de un derecho resoluble sobre la cosa.549 546 José Alejandro Bonivento Fernández. Duración del arrendamiento con entidades de derecho público Puede pactarse el plazo que las partes convengan. 548 Ibídem 549 Cesar Gómez Estrada. 546 Las garantías constituidas por las partes en el contrato inicial siguen vigentes. P 243. pero si este. P 244. 2008 P 438. si este se renueva debe haber un nuevo pronunciamiento del fiador para que siga garantizando las nuevas obligaciones. prenda) se hacen por el termino pactado en el contrato. Tercera Expiración del contrato por extinción de los derechos del arrendador Se tiene en consecuencia el derecho personal que tenía el arrendatario para gozar de la cosa. 547 A. oculta esta circunstancia al arrendatario y como si se tratara de un propietario absoluto. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. o más generalmente. de lo contrario el arrendador queda sin garantía.A. Bogotá: Editorial Temis S. no se extienden en casos de renovación del contrato. 547 Cesar Gómez Estrada. y llega el momento de restituir la cosa arrendada al fideicomisario. Bogotá: Editorial Temis S. no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación”. 179 . El derecho del arrendador se extingue aunque sin culpa de su parte: Es el caso del arrendador propietario fiduciario. luego de arrendar la cosa. se entiende realizado el contrato de arrendamiento hasta la extinción del derecho por parte del arrendador. propietario fiduciario o su derecho está sujeto a una condición resolutoria. y por causa de utilidad pública. P 244 y 245. aunque el tiempo estipulado en el contrato no esté vencido. se le indemnizará por la entidad expropiante el perjuicio que sufra al no poder aprovechar las labores comenzadas ni percibir los frutos pendientes. entonces la entidad expropiante también deberá indemnizar los perjuicios que de la expropiación se le sigan al arrendatario (art 2018 CC reglas 1 y 2) Art 2016 Cód. Civil : Derecho Incierto sobre la Cosa Arrendada Si el arrendador es usufructuario. además el tercero que gana la cosa no está obligado a respetar el arrendo. 1: Si se extingue el derecho del arrendador sobre la cosa por causa independiente a su voluntad.Que Ocurre cuando el Derecho del Arrendador se Extingue por Expropiación550 Los artículos 2016 Cód. 2: Si el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario y se vence el término del usufructo o pasa la propiedad al fideicomisario. y si además. porque la urgencia de la expropiación no lo permita. se extingue el contrato de arrendamiento. Dándole el tiempo necesario para utilizar las labores comenzadas y coger los frutos pendientes 2.  Hay indemnización: Cuando el arrendador actuó de mala fe. Inc. por ejemplo: el arrendador se hace pasar como propietario absoluto de la cosa y solo era usufructuario.: Todo propietario concede al arrendatario el tiempo que necesite para la próxima percepción de frutos). Civil y 2017 Cód. si se pierde el derecho se termina el contrato. porque el arrendador no puede facilitar el uso y goce tranquilo de la cosa al arrendatario. De los principales contratos civiles. aunque hayan pactado más tiempo no hay indemnización. Civil se refieren al caso de que el derecho del arrendador se extingue por terminación del mismo. 180 . el contrato de arrendamiento se extingue. el arrendador debe dar un tiempo al arrendatario para que consiga otro lugar. 2 c.A. (Art 853 Inc. 2008. no puede durar más que el derecho que tiene el arrendador sobre la cosa (usufructo) ni más allá del término estipulado para propiedad fiduciaria. Bogotá: Editorial Temis S. no informa al arrendatario su condición sobre el bien. No siendo posible lo anterior. Pero se procura amparar los derechos del arrendatario en estas formas: 1. 550 Cesar Gómez Estrada. esa celebración se hizo constar por medio de escritura pública. Art 2017 Cód. El artículo 2018 Cód. plazo no vencido a la fecha de la expropiación. Civil se refiere a un caso distinto: a la extinción del derecho del arrendador por expropiarse la cosa por una entidad de derecho público. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador sobre la cosa Inc. Si el contrato se celebró con un plazo determinado de años. 3.c. A. en el contrato de arrendamiento cuando no hay escritura pública se da por periodos y la indemnización será por tiempo que falte del periodo. a consecuencia de lo cual se resuelve el contrato de venta. Civil y 2020 Cód.: el arrendatario puede pedir la terminación del contrato. 2008 P 447 553 Cesar Gómez Estrada. Extinción de la Cosa por Culpa o Hecho del Arrendador B. extingue el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada y pone fin al contrato de arrendamiento. No hay indemnización: Si el arrendatario sabia de la calidad del arrendador al momento del contrato. De los principales contratos civiles. Art 2018 Cód. El derecho del arrendador se extingue por culpa suya El artículo 2019 Cód. o siendo usufructuario enajena al nudo propietario su derecho de usufructo. Civil. cuando la parte expropiada sea tanta que se presuma que sin esa parte no habría contratado) Deberá promoverse la acción tendiente al pago de los perjuicios. la regla general es la de que el adquirente no queda obligado a 551 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. si el arrendamiento se estipulo en relación con el tiempo que debía permanecer en el bien y este conste en escritura pública. La indemnización la hará la Nación o quien haga la expropiación. P 245. le da la posibilidad al arrendatario de recoger los frutos pendientes. la indemnización será igual (Art 1988 Inc. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.c. tratándose de un bien productivo. no necesariamente para que haya indemnización se tiene que hacer por escritura pública 552. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por causa no atribuible al arrendador. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 552 José Alejandro Bonivento Fernández. 2. Si es parcial la expropiación. y deja vencer el plazo sin cumplir esa obligación. siempre que el contrato no se encontrare vencido. El legislador precisa el procedimiento establecido en relación con la entrega de un bien que ha sido expropiado. Si es urgente la obra. Si no es urgente la obra. 181 . 3. de acuerdo con los artículos 2019 Cód. 2008 P 446. teniendo en cuenta las siguientes reglas: 1. Civil : Extinción del Derecho del Arrendador por Expropiación Este artículo consagra el principio de que el interés público prevalece sobre el interés privado o particular.551 La expropiación por causa de utilidad pública. 553 En nuestro derecho. 3 c. o ha adquirido la cosa con plazo para el pago del precio. Civil trae varios ejemplos: el arrendador vende la cosa arrendada de que es dueño. La escritura pública es para efectos probatorios. tendrá derecho el arrendatario a que se lo indemnice por los perjuicios ocasionados. De los principales contratos civiles. 2008. no estén obligados a continuar o respetar el contrato de arrendamiento. 555 El arrendador pierde su derecho sobre la cosa arrendada. P 246. el arrendatario tenga derecho a reclamar de aquel la indemnización de todos los perjuicios que por tal causa haya sufrido. P 245 y 246. De los principales contratos civiles. es decir. 2008. Este principio de aceptación preferencial de nuestro cuerpo legal tiene varias excepciones 556. este termina. salvo ciertas excepciones que el artículo 2020 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. es por eso que están obligados a respetar el contrato de arrendamiento los siguientes: 1. no está obligado a renovarlo. 556 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por el término que falte exclusivamente. 182 . en atención a que la transferencia es a título 554 Cesar Gómez Estrada. El tercero a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Lucrativo: Lo que motivó al arrendador a vender el bien fue ganarse una suma de dinero. Bogotá: Editorial Temis S. conforme a las reglas generales en materia de incumplimiento de obligaciones contractuales. Art 2020 Cód. es decir que el contrato termina por la enajenación que el arrendador haga de sus derechos sobre la cosa arrendada.A. cuando la persona que sucede en los derechos del arrendador no está obligada a respetar el arrendo. sobre el bien por hecho o culpa suya se da cuando:  El arrendador vende la cosa arrendada.respetar el arrendo. 555 Cesar Gómez Estrada.554 Cuando ha de aplicarse la regla general que rige en nuestro derecho. y como tal terminación implica que el arrendador se ha puesto culpablemente en imposibilidad de cumplir el contrato. Civil : Terceros Obligados a respetar el Arrendo Se aprecia que el nuevo adquirente de la cosa arrendada no está obligado a respetar el arriendo pudiendo exigir la restitución del bien antes del vencimiento del contrato.A. Bogotá: Editorial Temis S. Civil enumera taxativamente.  El arrendador es usufructuario y hace cesión del usufructo al propietario  Pierde la propiedad por no pagar la totalidad del precio de la venta y se declara resuelto el contrato de compraventa. cuando quien reciba la propiedad de la cosa (terceros). 2008 P 447. Hay indemnización del arrendador al arrendatario. es lógico y natural entonces que. porque otra persona adquiere ese derecho. es decir que el contrato se extingue. La extinción del derecho del arrendador. En este caso no puede el nuevo adquirente exigir la restitución de la cosa arrendada. pero quien compra el bien tiene que continuar con el contrato de arrendamiento. o verbalmente. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. por esta razón tiene que respetar el contrato de arrendamiento. 183 . en el cual figura que el inmueble estaba arrendado. 559 José Alejandro Bonivento Fernández. Art 2021 cc: Indemnizaciones al Subarrendatario Las indemnizaciones al Subarrendatario Autorizado también las debe pagar el Arrendador. La indemnización la puede reclamar al arrendatario o cederle la Acción al Subarrendatario. Se refiere. este acreedor hipotecario. mientras el crédito garantizado con la hipoteca este vigente. P 247. Bogotá: Editorial Temis S. “El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por si solo la inscripción de dicha escritura”. 2008 P 448. gratuito. háyase celebrado por escritura pública o privada. se tiene que respetar el contrato de arrendamiento. porque el dueño del bien puede venderlo y darlo en arrendo. es decir. con excepción de los elevados a escrituras públicas y que no se encuentren vencidos559. esto es. que ha pasado a ser dueño del bien. y a los donatarios. Que el contrato de arrendamiento se haya celebrado por escritura pública y b. 2008. sea cual fuere la forma en que se haya celebrado.558 2. cuando es posteriormente a la hipoteca y se puede rematar el bien en manos de quien se encuentre. todos los cuales deben respetar el arrendo. Esta primera excepción comprende a los sucesores del arrendador a título lucrativo. a los herederos.gratuito557. De los principales contratos civiles. Si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en la oficina de instrumentos públicos. sólo estará obligado a respetar el contrato de arrendamiento en el caso de que se reúnan dos requisitos560: a.A. El acreedor hipotecario no está obligado a respetar el contrato de arrendamiento. P 246. Que esta escritura se haya registrado en la oficina de instrumentos antes de haber sido registrada la escritura por medio de la cual fue constituida la hipoteca. 2008. Bogotá: Editorial Temis S. Pues bien.A. 557 Ibídem 558 Cesar Gómez Estrada. El 3° a quien se le transfiera el Derecho del Arrendador por un Titulo Oneroso: Si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública. De los principales contratos civiles. 3. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. exceptuando los acreedores hipotecarios. a los legatarios. 560 Cesar Gómez Estrada. Los Acreedores Hipotecarios: Al nuevo adquirente le ampara el pleno derecho para exigir la restitución del inmueble arrendado por el vendedor. el acreedor hipotecario debe respetar el arrendamiento. pues. la persona que compra el inmueble tiene la obligación de conocer la tradición del bien. antes de la inscripción de la hipoteca. la estipulación no concede otra prerrogativa distinta a la de permanecer en el arriendo hasta la terminación natural. 561 Cesar Gómez Estrada.565. esto es. 565 José Alejandro Bonivento Fernández. Civil. operándose. En síntesis. Cuando al Arrendador se le extingue su derecho (Ejemplo: Si era usufructuario y arrendo llego el término del Usufructo. Civil). P 249. con la intermediación del secuestre. 561 De ahí que la parte final del artículo 2022 Cód. mientras dura el plazo para el uso y goce. persigan ejecutivamente y embarguen la cosa arrendada. solamente.A. 563 José Alejandro Bonivento Fernández. Civil se considera la hipótesis de que los acreedores del arrendador. éste subsistirá. Bogotá: Editorial Temis S. 563 (Recuérdese que debe haber prorroga). 562 Si en el Contrato de Arrendamiento (arrendador y arrendatario) se estipula la clausula en la que se pacte no enajenar la cosa arrendada. Bogotá: Editorial Temis S. P 249. De los principales contratos civiles. dicha cláusula es ineficaz. 2008. la posición contractual del deudor. 564 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. si era Propietario Fiduciario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.). 2008. Bogotá: Editorial Temis S. en tanto concede al arrendatario el derecho "para permanecer en el arriendo hasta su terminación natural”. Efecto del Pacto de No Enajenación: El Arrendador puede vender el bien. 562 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 450. Arrienda y llega el tiempo en que la Propiedad deba pasar al Fideicomisario) y por ello el Arrendatario sufre algún perjuicio. pero quien lo compre deberá dejar al Arrendatario hasta que finalice el Contrato de Arrendamiento. deberá entre estos los que sufra el Subarrendatario por su parte (El Arrendatario no puede Subarrendar a menos de autorización expresa Art 2004 c.c. en dicha hipótesis el contrato arrendamiento no termina sino que continúa durante el proceso pero ocupando los acreedores. no constituye motivo para hacer cesar el arrendamiento. en ejercicio del derecho de prenda general que tiene sobre todo los bienes de su deudor (artículo 2488 Cód.564 El hecho de sacarse del comercio la cosa arrendada por medio del embargo o del secuestro.A.A. la de los arrendadores. De los principales contratos civiles. 2008.El Arrendatario debe reembolsar al Subarrendatario los cánones anticipados. P 248. Art 2023 cc: Embargo de la Cosa Arrendada En el artículo 2023 Cód. Pues bien. una sustitución legal de los derechos y obligaciones del arrendador. Art 2022 cc: Pacto de Enajenación de la Cosa Arrendada Sea de recordar que la doctrina ha concluido por sentar la tesis general de que las cláusulas de no enajenación son nulas. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 450 184 . Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 2026. Pues bien. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 449. a los términos del artículo 496 Cód. Un bien generalmente se Secuestra y ese Secuestre (Persona a quien se le encarga el bien) haces las veces de Arrendador. según las reglas generales”. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.569 566 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Por Sentencia del Juez en los Caso Previstos en la Ley El contrato de arrendamiento es de ejecución sucesiva. terminación que es declarada por el juez competente. Excepto: a menos que se de estipulación contrario o se haya pactado en el Contrato de Arrendamiento. el arrendador tendrá derecho para dar por concluido el arrendamiento. en el tiempo. De ahí que el arrendamiento que ha empezado a ejecutarse no se resuelva sino termine. prestando fianza a satisfacción del arrendador…No siendo así. hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para sí”. 449. que las relaciones contractuales se verifican periódicamente y no en un solo momento. 568 José Alejandro Bonivento Fernández. a menos de estipulación contrario. Civil. dice. 185 . “La insolvencia declarada del arrendatario no pone fin necesariamente al arriendo… El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendatario. 2008 P 451 569 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. esto es.568. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 449. Los principales contratos civiles. en el art. y le competerá acción de perjuicios contra el arrendatario. 567 El Arrendador no puede cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa para si (Uso personal).Él o los acreedores del Arrendador en caso de ejecutar embargo de la cosa arrendada sustituirán al arrendador en sus derechos y obligaciones. P. En lo demás: los contratos de arrendamiento celebrados por los tutores o curadores sobre los bienes del pupilo o el padre en relación a los bienes del hijo se entiende restringido. 450. 566 Art 2025 cc: Prevalencia del Arrendamiento Este Art establece que: “El arrendador no podrá en caso alguno. bien por incumplimiento de las obligaciones de cualquiera de las partes o por alguna causal de nulidad. (De esta manera el arrendo subsiste). se le pide declare la terminación del contrato. Art 2026 cc: Insolvencia del Arrendatario Ni la insolvencia ni la muerte del arrendatario ponen necesariamente fin al contrato de arrendamiento. 567 José Alejandro Bonivento Fernández. mediante los trámites del proceso correspondiente. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Sobre el primer aspecto el Código Civil. un contrato de arrendamiento puede expirar cuando al juez. Si se colocaba en mora habilitaba la acción judicial de tenencia. De los principales contratos civiles. 570 Antecedentes de la Congelación de los Precios El Dcto 1070/56.La insolvencia no le pone fin al Contrato de arrendamiento. Otra persona se puede hacer cargo de las obligaciones del arrendatario es decir subrogarse en el Contrato. 571. pero aclarando en seguida a que tal obligación no le es deducible cuando los deterioros “provengan del tiempo y uso legítimos. por el padre de familia como administrador de los bienes del hijo no pueden otorgarse por más del tiempo que exceda los límites legalmente señalados. P 252.A. o de caso fortuito. hoy de restitución. Articulo 417 (antes 431) del Código de Procedimiento Civil 570 Cesar Gómez Estrada. 2008. Si el Representante actúa de Mala Fe no comunica su calidad de representante al darse la finalización de sus facultades el Contrato de Arrendamiento finaliza. De acuerdo al Decreto 1070 no amparaba situaciones diferentes a las previstas y articuladas en dicho articulado. por la naturaleza del suelo. por su vetustez. Art 2027 cc: Arrendamiento de Bienes de Incapaces El incapaz actúa por medio de su representante legal y por lo tanto el representante legal solo podrá arrendar el bien del incapaz por el tiempo que dure su facultad de representante. o por defectos de construcción”. Quien tenga la calidad de Representante debe manifestar al Arrendatario su condición y por lo tanto no se requiere de Desahucio para terminar el Contrato. sus acreedores podrán sustituirlo en la fianza a satisfacción del Arrendador. Normas del código civil: En el artículo 2028 se prescribe. pero con Indemnización. Bogotá: Editorial Temis S. No siendo así el arrendador tendrá derecho a dar por terminado el arrendamiento. Entonces: si el arrendatario cumplía con el pago de la renta y con las restantes obligaciones. o de fuerza mayor. Si el Arrendatario es declarado insolvente. que las reparaciones locativas a que es obligado el inquilino " se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibió”. Reglas Particulares Relativas Almacenes u Otros Edificios al Arrendamiento de Casas. del 31 de diciembre de 1955. Ejemplo: El Representante de un menor de 17 años no puede realizar el Contrato de Arrendamiento por más de 1 año que es lo que le faltas para que cumpla los 18 años. 186 . porque el arrendamiento será por el tiempo que tenga la facultad de representante. podía permanecer en el disfrute del bien arrendado. es decir que los arrendamientos hechos por tutores o curadores. o de la mala calidad del edificio. El acta de entrega puede servir de título para establecer el contrato. siempre que sea anterior a la tradición del bien a la demandante… En este caso. también lo es aquél puede concurrir a demandar al 571 José Alejandro Bonivento Fernández.572 Ciertamente. Al tratar sobre: “la entrega de la cosa por el tradente”. Incuestionablemente modifica. Un contrato de arrendamiento anterior a la tradición del bien. que la norma citada. 2008 P 441. el acta servirá de prueba del contrato”. la causal tercera del artículo 2008 del Código Civil. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. que por ese solo hecho se convierte de término indefinido. Aplicación del artículo 426 (antes 435) del Código de Procedimiento Civil Impide la entrega de la cosa al nuevo adquirente.Trae una situación que conduce. en providencia de 3 de septiembre de 1971. b. si se cumplen todos los supuestos allí enunciados. 2008 P 440. título emanado del tradente. (hoy 417). de plano. Serias críticas puede hacerse a ese precepto574: 1. en el fondo. 573 Ibídem 574 José Alejandro Bonivento Fernández. “Al practicarse la entrega no podrá privarse de la tenencia al arrendatario que pruebe siquiera sumariamente. conforme al respectivo contrato: a falta de documento. la entrega se hará mediante la notificación al arrendatario para que en lo sucesivo tenga el demandante como su arrendador. 2008 P 452 572 José Alejandro Bonivento Fernández. Para lo cual bastará la prueba si quiera sumaria del contrato. 2. a la permanencia. 187 . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. mediante el cumplimiento de los siguientes requisitos 573: a. quien no tiene posibilidad de defenderse en el proceso que promueva el adquirente contra su vendedor. 4. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. para evitar sorpresas al arrendatario. la relación contractual existente entre el tradente-arrendador y el arrendatario. impone al adquirente la obligación de aceptar. declaró exequible el inciso final del artículo 431. básicamente. La existencia del contrato de arrendamiento. 3. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Abusa de la prueba que se puede aportar para establecer el vínculo contractual. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. No le permite al adquirente discutir los términos del contrato con el arrendatario. conviniendo en la expiración del arrendamiento. Sin embargo la Corte Suprema de Justicia. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. por parte del arrendatario en el uso de una cosa inmueble a pesar que se extinga el derecho del arrendador sobre ella. 2008 P 445. 2008. con todas las consecuencias 576 ya expuestas. 426 para aquella situación derivada de la venta de un inmueble que se encuentra bajo la tenencia de un tercero como arrendatario. 578 Cesar Gómez Estrada. de acuerdo con el Art. “Otros procesos de restitución de tenencia. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 42 de la ley 820 los hubieren encontrado en ejecución en el momento de continuaran rigiéndose por las disposiciones sustanciales su celebración. quien como tal.A. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. 188 . LEY 820 DE 2003 ARRENDAMIENTO VIVIENDA. cualesquiera que sea el destino del bien arrendado. sin embargo. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. 2008 P 446 577 Cesar Gómez Estrada. están destinados a regir todos los procesos de restitución de tenencia. rige a partir del 10 de julio del mismo año y derogo la Ley 56 de 1985. lo mismo que a la solicitada por el adquirente que no esté obligado a respetar el arriendo”. puesto que éste se verá compelido judicialmente a hacer la entrega de la cosa al nuevo adquirente. P 275 y 276. a la de muebles dados en arrendamiento y a la de cualquier clase de bienes dados en tenencia a título distinto de arrendamiento.A. P 275. de conformidad con lo establecido en el Art 426 CPC. Lo dispuesto en el articulo precedente se aplicará a la restitución de bienes subarrendados. debemos acoger el criterio de aplicabilidad del art. los alcances sustanciales enunciados de expiración del arriendo por extinción del derecho del arrendador. pues. DE INMUEBLES URBANOS DESTINADOS La ley 56 de 1985 rigió hasta la promulgación de la ley obstante. en forma directa. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. no está obligado a respetar el arriendo. en algunos artículos de la ley como el 35 y siguientes hasta el 40 inclusive.arrendatario. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.575 La defensa del arrendatario será. No contratos que se su promulgación vigentes en el de CAMPO DE APLICACIÓN DE LA LEY 820 DE 2003 No tiene aplicación si no en materia de contratos de arrendamiento e inmuebles urbanos destinados a vivienda. De los principales contratos civiles. pírrica. 576 José Alejandro Bonivento Fernández.577 A 820 de 2003.578 La Ley 820 de 2003. Para no desconocer. que dice. Presupuestos: 575 José Alejandro Bonivento Fernández. ART. ART 2 DEFINICION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA Uno de estos ordinales: 1. cuyo arrendamiento regula. 493. en la que se protege a los Arrendadores sin desproteger a los Arrendatarios. u otros conexos. *ni locales Comerciales. 3 FORMA DEL CONTRATO 579 Cesar Gómez Estrada. cosas. 2008. deban estar dotados de los servicios. Los principales contratos civiles. los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias de la habitación del mismo. cosas y usos inherentes al uso de ellos y por lo tanto indispensables para la satisfacción de las necesidades propias de quienes los ocupan para vivienda suya y de sus familias. 189 . ART 1 OBJETO Fijar los criterios que van de servir de base para regular los contratos de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda. pues. Ley 820/03: Presentada por Inmobiliarias.  La otra a pagar por ese uso un determinado precio.A. P 278 580 José Alejandro Bonivento Fernández. Las normas generales del Contrato de arrendamiento en el Código Civil. Bogotá: Editorial Temis S. Determina lo que se entiende por servicios. De los principales contratos civiles. P. Destinado a Vivienda Si no cumple con alguno de los anteriores presupuestos ya no podemos aplicar la Ley 820/03. se aplica a todo lo que no sea: *Ni vivienda. Este Art define el contrato de arrendamiento de vivienda urbana como: “Aquel por el cual dos partes se obligan recíprocamente. parte del supuesto de que los inmuebles urbanos destinados a vivienda. total o parcialmente. cosas u otros conexos: Se entienden como servicios. 580 Es aquel por el cual las dos partes se obligan recíprocamente a:  Una a conceder el uso de un inmueble urbano destinado a vivienda. 579. Sector Urbano 3. 2. Bien Inmueble 2. la una a conceder el uso total o parcial de un inmueble urbano destinado a vivienda urbana y la otra a pagar por este uso un precio determinado”. de suerte que ellos pueden faltar sin que el uso cosa del inmueble como vivienda deba considerarse afectado. La Ley 820.1. por eso se protege al Arrendador. La propiedad debe cumplir una función Social. Lo que se entiende por servicios cosas o usos adicionales: Al paso que respecto de los segundos no se da una relación de necesidad tan intensa. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. Pero nunca tiene esa trascendencia los demás aquí relacionados. una estufa. solo que se carece anticipadamente de la prueba del mismo. 582 Servicios. como sería el caso de integrar el arrendamiento de una cama. tomando en cuenta que en ningún caso el precio del arrendamiento por 581 Cesar Gómez Estrada. P 283 y 284 582 Cesar Gómez Estrada. cosas o usos adicionales los suministrados con carácter eventual por el arrendador y que no son inherentes al goce del inmueble. cosas o usos adicionales. Cláusulas del contrato El objeto necesario del contrato es el acuerdo entre las partes. como usuario y beneficiario que es de ellos. lo cual ocurre aquí581: a. son inherentes al uso de este y han de considerarse por ende como comprendidos en el inmueble arrendado. la identificación del bien arrendado y el precio. de modo que el pago de tales servicios corra a cargo del arrendador. El pago de los servicios públicos: si se entran en la categoría de los accesorios conexos del inmueble (artículo 2. porque es la palabra del arrendador frente a la del arrendatario. como por ejemplo la singularización de los contratantes. Con la indicación de los servicios c. es apenas natural entender que su pago corresponde al arrendatario. Cosas y Usos Adicionales Se entiende por servicios. 2008. hay unos que efectivamente son de la esencia del contrato. en general porque se trata de cosas que son de la naturaleza del contrato y como tales se entienden pactados aunque se guarde silencio respecto (artículo 1501 Cód. ordinal a). precisamente por tratarse de cosa de la naturaleza del contrato es perfectamente factible estipular en contrario. Bogotá: Editorial Temis S. etc. cosas o usos adicionales. 2008. pero por voluntad de las partes puede hacerse por escrito para efectos probatorios. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. Si en el arrendamiento se incluyen los servicios. Con la forma de pago b. muebles de sala. pues si no se pacta por escrito no se afecta el contrato en su validez o existencia. Civil). De los principales contratos civiles. En el contrato de arrendamiento de vivienda urbana las partes pueden pactar la inclusión o exclusión de servicios.El contrato de arrendamiento para vivienda urbana puede ser:  Verbal  Escrita Es un contrato CONSENSUAL. se puede pactar por ellos un valor adicional al arrendamiento del inmueble. d.A.A. Con el término de duración del contrato: en tal evento el contrato se entenderá celebrado por el término de un año. 190 . P 284. Debe entenderse como cosa de la naturaleza del contrato que el arrendatario pague los servicios públicos del bien arrendado. oriente u occidente. gas domiciliario.585 REQUISITOS MINIMOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 1.I. cosas.esos servicios. Son los que eventualmente suministra el arrendador y por lo tanto no son inherentes al uso y goce del bien. Tv por cable. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. es decir Todo aquello que es inherente al uso y goce de la cosa. 2.D. Los principales contratos civiles. el precio del arrendamiento de los servicios. Ej. cuando la persona llega con el trasteo lo ubican en otro cuarto diferente con menos ventajas. cosas o usos adicionales tiene plena aplicación cuando se incluyen en un contrato de arrendamiento estos elementos. Editorial Temis S. identificar que es un inmueble y que esa habitación tiene los siguientes linderos: Norte.Nombre e identificación de las partes (Cedula de Ciudadanía). solo que el inciso final del art. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. Identificación de la parte del inmueble que se arrenda cuando sea el caso. zonas y servicios compartidos con los demás ocupantes del inmueble. 21 584 Cesar Gómez Estrada. Ejemplo: Encontramos un inmueble que en la ventana tiene un letrero que dice: “Se arrenda pieza a persona sola” la persona vio por la ventana un cuarto que estaba desocupado en donde estaba el letrero y ve que está en muy buenas condiciones. 494.V puede tener:  COSAS O USOS CONEXOS: Son los servicios públicos domiciliarios y todos los demás inherentes al goce del inmueble y a la satisfacción de las necesidades propias 584de la habitación en el mismo.U.A P. P. 191 . P 277 585 José Alejandro Bonivento Fernández.A. Identificación del inmueble objeto del contrato. cosas o usos adicionales podrá exceder de un 50% del precio del arrendamiento del respectivo inmueble”. Las partes podrán pactar la inclusión o no de estos servicios. Por eso aunque sea una habitación. La autonomía de las partes para convenir sobre los servicios.  COSAS O USOS ADICIONALES: Elementos suntuarios sin los cuales se podría hacer uso de la casa pero que van a permitir un mayor disfrute de la misma.583 Ese Contrato de A. 3. línea telefónica. 2008. 583 Tomado de José Ignacio Castaño García. De los principales contratos civiles. o usos adicionales puede exceder de un 50% del precio del arrendamiento del inmueble. Bogotá: Editorial Temis S. se debe aclarar o delimitar los linderos de la habitación. 2 impone un límite o un recorte a la soberanía privada al consagrar que “En ningún caso. No puede haber vivienda digna sin Servicios Públicos ejemplo: Agua Potable. Bogotá. sur. 5.usos. que no se haga una manifestación en tal sentido. 192 . Toman en arrendamiento una vivienda urbana para destinarla a su habitación con la de su familia o familias. un inmueble con o sin servicios. Lo que. El Contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos destinados a vivienda es a término fijo.4. o el tercero cuando se trata de personas jurídicas. Designar a cargo de cuál de las partes (arrendador o arrendatario) queda el pago de los servicios públicos del inmueble objeto del contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. se entenderá que se realiza por 1 AÑO. (Totalidad del Inmueble) 589 Es importante advertir que en esta modalidad de contrato de arrendamiento individual de vivienda urbana quedan incorporados los servicios. cosas o usos adicionales". cosas o usos adicionales. esto es. 588 Ibídem 589 José Alejandro Bonivento Fernández. 7. Ejemplo: Identificar que el inmueble se entrega con: gas domiciliario.590 586 José Alejandro Bonivento Fernández. en verdad. cosas o usos conexos y adicionales. 4 CLASIFICACION Las distintas modalidades de arrendamiento que son frecuentes en las zonas urbanas como 587 1. El precio y la forma de pago: Siempre que se entrega una cosa o cambio de una contraprestación siempre va a ser arrendamiento aunque sea periódico. Término de duración del contrato. A falta de estipulación de término por las partes.A. 2008 P 497. Se debe dejar claro si queda a cargo del arrendador o del arrendatario. 586 ART. pues los adicionales pueden NO ser parte de él. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. INDIVIDUAL: "Siempre que una o varias personas naturales reciban para su albergue o el de su familia. tv cable. De los principales contratos civiles. 2008 P 495. 2008. atenta contra la validez del contrato es la falta de acuerdo sobre el precio. 587 Cesar Gómez Estrada. P 279. servicios adicionales. 6. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 588 Cuando se entrega a una o más personas naturales para su albergue o el de su familia o el de terceros un inmueble con servicios o sin servicios. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. cosas o usos conexos. La relación de los servicios. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008. 593 Tomado de José Ignacio Castaño García. como son el de que el inmueble arrendado no constituye por sí solo una unidad de vivienda. Características esenciales595:  Que lo arrendado sea una parte del inmueble. Cuando se entrega a dos o más personas naturales que reciben el uso de un inmueble o parte de él y que se OBLIGAN SOLIDARIAMENTE AL PAGO DEL PRECIO. MANCOMUNADO: "Cuando dos o más personas reciben la cosa un inmueble o parte de él. 2008 P 497. (Totalidad o Parte del inmueble)591 3. de la que hace naturalmente parte integrante.A 2004 P. COMPARTIDO: Al lado de los elementos propios del contrato arrendamiento de vivienda urbana. 592 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. sino que consiste apenas en un sector de una unidad de vivienda. 2008 P 497 595 Ibidem 193 . Editorial Temis S. Inquilinatos. Ej. 25 591 José Alejandro Bonivento Fernández. 590 Tomado de José Ignacio Castaño García. el contrato podrá darse por terminado antes del vencimiento del plazo por cualquiera de las partes previo aviso de diez días. 25 594 José Alejandro Bonivento Fernández. sin indemnización alguna". El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. 594 4. casas de Familias donde arriendan cuartos. Bogotá: Editorial Temis S. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución.A 2004 P. P 281. Editorial Temis S. con todos los servicios que ella supone. (Necesariamente parte del inmueble). PENSION: “En este caso. dan otros especiales. De los principales contratos civiles. Bogotá.2. habitación piso o apartamento que no sean independientes y cuya utilización se comparte con el arrendador o con otros arrendatarios. y se comprometen solidariamente al pago de su precio". no independiente de este  Que necesariamente se incluyan servicios. cosas o usos adicionales y que su duración sea por término inferior a un año. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 593 Cuando el contrato versa sobre una parte NO INDEPENDIENTE DEL INMUEBLE el cual se comparte con el arrendador u otros arrendatarios.A.592 Este contrato versa sobre una parte del inmueble: pieza. el canon particular de los servicios. 597 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. limitación esta última cuya razón de ser no se adivina. 2008. Siendo observar el suministro de la alimentación comporta la consecuencia.17 596 José Alejandro Bonivento Fernández. debe entenderse. b) En el contrato de pensión del término de su duración tiene que ser inferior a un año. 2008 P 497. INDIVIDUAL: TOTALIDAD 2.15 División Física solamente. P 282. "servicios. accesorios de los que define el ordinal b del artículo 2 de la ley. 598 Ibidem 194 . que es aquel en el que el arrendatario tiene el uso sobre la parte arrendada y las comunes pero no sobre las áreas o zonas ocupadas por terceros. a que hace referencia en el inciso final del parágrafo que se acaba de citar. cosas o usos adicionales". 596 La diferencia entre las dos figuras está en que en 597: a) En el contrato de pensión es esencial que se incluya. Las porciones de un inmueble que sean independientes y que por sí solas no constituyan una unidad de vivienda no podrán ser reputados ni como compartido ni como de pensión. Ventaja: Se puede dar por terminado este contrato pre avisando con 10 días de antelación por cualquiera de las partes sin lugar a indemnizar. preocupante para el arrendador. junto con la parte del inmueble objeto del contrato. MANCOMUNADO: TOTALIDAD O PARTE 3. visto lo que reza la parte final de la regla d.Ejm. cosas o usos adicionales. =/= 7. Bogotá: Editorial Temis S. en cuanto allí se limita de manera terminante. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. De los principales contratos civiles. a un 50% del canon de arrendamiento del inmueble. máxime si tal término ni siquiera obligan las partes. Respecto al arrendamiento compartido. alimentación. 598 1.A. PENSION: GENERALMENTE PARTE *UNIDAD JURÍDICA: Cuando efectivamente se puede identificar un inmueble de otro. Ejemplo 1: Servicios Públicos Acueducto y Energía Eléctrica =/= 7. COMPARTIDO: NECESARIAMENTE PARTE 4. se habla de tal cuando jurídicamente se ha independizado con una ESCRITURA PÚBLICA DE DIVISION MATERIAL. Lavado de ropas. esto es. siempre que cada una de las partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y que el arrendatario se avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley". ni el mecanismo del desahucio como medio para hacerlo cesar en ese evento (artículo 2009). 2008. De los principales contratos civiles. Bogotá: Editorial Temis S. ART. Ejemplo 2: Se organiza como Unidad Jurídica asignándoles un número de matrícula inmobiliaria a cada apartamento. Conviene insistir en que se trata de una prolongación en el tiempo. 2008. ingresos a parte. se entenderá por el término de un (1) año”. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. 600 Cesar Gómez Estrada. 600 Las partes contratantes tienen plena autonomía para acordar la duración del contrato. 5 TÉRMINO DEL CONTRATO "El término del contrato de arrendamiento será el que acuerden las partes. y pueden ejercerla respecto de los contratos de arrendamiento 599 Cesar Gómez Estrada. ART. P 289. es un Contrato compartido y si el término es inferior a 1 año pero me dan alimentación es un contrato de pensión. por ministerio de la ley.Parte no independiente por ejemplo en el caso anterior el apartamento tiene servicios. 1 año contado a partir del perfeccionamiento del contrato. 195 .599 Si las partes no lo establecen entonces se entenderá de 1 AÑO.A. A falta estipulación expresa.A. Lo ordenado respecto a arrendamiento de vivienda urbana en éste artículo 5. una vez vencido en la siguiente forma: "El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial. 6: PRORROGA El artículo 6 consagra la prórroga automática del término de duración del contrato. entonces deja de ser un contrato de pensión y se convierte en COMPARTIDO. del mismo contrato inicial. *** Que pasa si no se fija un término y el contrato es de PENSION? R/ La ley establece que será de 1 año el termino. pone de presente que en este tipo de contrato no se da el arrendamiento a término indefinido. contado a partir del perfeccionamiento del contrato (van a ser siempre contratos a término definido). P 290. individual. porque el contrato pensión únicamente se puede pactar por menos de un año. que se entenderá en las mismas condiciones de las vigentes al momento de la renovación. al vencimiento del plazo. el art. se entenderá celebrado por el término de un año. Como tuvimos ocasión de estudiar. 2014 del Código Civil admite la tácita reconducción de los contratos de arrendamiento. este Art consagra. Aquí se cambia o altera la regla de la renovación porque basta que el arrendatario de la vivienda urbana haya cumplido hasta ese momento sus obligaciones. el mero hecho de de aceptar a recibir un canon de arrendamiento no significa que el Contrato. y. “siempre que el arrendatario haya cumplido con las obligaciones a su cargo y se avenga a los reajustes del canon autorizado por las normas legales”. o mejor. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sin ningún factor de desatención del contrato y se haya 601Tomado de José Ignacio Castaño García. Si vencido el término del contrato no se manifiesta la intención de terminarlo.603 Para que se prorrogue el contrato es importante que las partes hayan sido cumplidas con sus obligaciones. que para esa época se encuentre. 33 602 José Alejandro Bonivento Fernández. mancomunado. por período hasta de tres meses en los predios urbanos cuando. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. haya preaviso: en el cual las partes manifiestan que el contrato no va a continuar. y compartido. el arrendatario continúa con el uso del bien arrendado y paga la renta o precio en la forma convenida y el arrendador recibe dicho pago. se prorroga. Editorial Temis S. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. El contrato se entiende prorrogado en iguales condiciones y por el mismo término inicial cuando:  Cada una de las partes ha cumplido con sus obligaciones. EXCEPCION: Que antes del vencimiento del contrato estipulado. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Sin embargo. se entenderá prorrogado el contrato de arrendamiento en iguales condiciones y por el mismo término inicial. 196 . 2008 P 499 y 500.  El arrendatario acepte los reajustes de la renta autorizados por la ley.601 Las partes pueden acordar el término que a bien tengan. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se entiende prorrogado y en este caso habrá lugar al incremento que establece la ley y deberá ser pagado por el arrendatario. No obstante el plazo convencional o legal. se entiende prorrogado por el mero consentimiento del arrendador para que el arrendatario continúe con el bien. en su relación con el arrendador. Bogotá. 603 José Alejandro Bonivento Fernández. que a falta de estipulación expresa.602 En las normas generales vimos que el Contrato. 2008 P 500.A 2004 P. avenido, es decir, aceptado o dispuesto los reajustes que las normas legales señalan.604 OBLIGACIONES DE ARRENDAMIENTO LAS PARTES EN EL CONTRATO DE Los derechos y las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento son solidarias, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios ART. 7: SOLIDARIDAD Se presume: Los derechos y obligaciones en el contrato de arrendamiento son solidarios, tanto entre arrendadores como entre arrendatarios. La Restitución del inmueble y las obligaciones económicas derivadas del contrato, pueden ser exigidas o cumplidas por todos o cualquiera de los arrendadores a todos o cualquiera de los arrendatarios, o viceversa a todos o a uno o a voluntad de la otra parte. El Mancomunado supone una Solidaridad pero en relación con el Pago y cuando es explícitamente se obligan. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR ART 8 LEY 820 DE 2003 A ella se refiere el artículo 8 de la ley, que contempla en primer término la obligación más obvia del arrendador, cual es prestar el I.U.D.V al arrendatario de la cosa arrendada.605 A) El número el 1º del artículo 8 el gran interés consistente en que no se limita simplemente a enunciar, obligación del arrendador la de prestar la cosa arrendada, sino que complementariamente tratados aspectos de ellas sobre los cuales calla el código civil, por lo menos al regular la materia del arrendamiento: 1. Al momento en que esa obligación es exigible: la norma prescribe que la cosa debe ser prestada "en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato". “El momento de la celebración del contrato” implica el plazo tácito prevista la parte final del inciso 1º del artículo 1551 Cód. Civil, o sea el indispensable para hacer el préstamo objeto de la obligación606, es decir el préstamo del inmueble al arrendatario en la fecha convenida o en el momento de la celebración del contrato. Se habla de acordar fecha y no lugar porque sería imposible el cumplimiento de esa obligación por ser un inmueble. Prestar el inmueble dado en arrendamiento en buen estado de servicio, seguridad y sanidad y poner a su disposición los servicios, cosas u usos conexos y adicionales convenidos. Este aspecto hace referencia al Objeto de la ley: prestar una vivienda digna. 604 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 500. 605 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 304. 606 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 305. 197 2. Al estado en que la cosa deba encontrarse al ser entregada en buen estado de servicio, seguridad y sanidad. 607 El mismo ordinal 1º remata diciendo que el arrendador, además de la entrega propiamente dicha del bien arrendado, debe poner a disposición del arrendatario "los servicios, cosas o usos conexos y adicionales convenidos".608 Mantenimiento del inmueble, las cosas y usos conexos y adicionales en buen estado con el fin que se ha contratado. El arrendador es obligado a realizar las Reparaciones Necesarias. C) El numeral 3 del artículo 8º consagra como obligación del arrendador la de entregar al arrendatario de vivienda urbana una copia del texto del contrato arrendamiento, con firmas originales cuando el contrato se hubiere hecho constar por escrito. Si ha sido suscrito por un codeudor, a este también debe ir a hacerle entrega de copia de las mismas características. El ordinal en mención dispone que el término para cumplir esta obligación será de diez (10) días a partir de la celebración del contrato.609 El parágrafo del artículo 8 establece que el incumplimiento de la obligación de entregar copia del contrato al arrendatario o al codeudor, dentro del término oportuno, será sancionado por la autoridad competente, multas equivalentes a tres meses de arrendamiento. Esta sanción solamente podrá ser impuesta a petición de parte, es decir, del arrendatario o de su codeudor.610 Cuando el contrato de arrendamiento sea escrito el arrendador tiene la obligación de entregar al arrendatario y al codeudor copia del contrato con firmas originales. Esto con el fin de que el arrendatario y el codeudor puedan ejercer sus derechos y el arrendador cumpla sus obligaciones: - El cumplimiento de esta obligación debe hacerse dentro de los 10 días desde la fecha de celebración del contrato. - El incumplimiento genera al arrendador equivalente a 3 cánones de arrendamiento. una sanción Con la Ley 56/85: Existía un problema respecto de las firmas porque generalmente el arrendador se quedaba con el contrato. D) El numeral 4 del artículo 8 establece como obligación especial del arrendador la de entregar al arrendatario una copia de la parte normativa del reglamento de propiedad horizontal, cuando se trate de vivienda en 607 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 305. 608 Ibidem 609 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307. 610 Ibidem 198 edificaciones sometidas a este régimen 611, es decir cuando se trate de bienes inmuebles sometidos a regulación de propiedad horizontal es indispensable que se entregue al arrendatario copia de dicho reglamento. Esto es necesario para que el arrendatario conozca: Sus derechos y obligaciones en esa Copropiedad, porque va a vivir en comunidad, en estos lugares hay unas zonas privadas y comunes. En caso de vivienda compartida, el arrendador tiene además la obligación de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, de seguridad y sanidad las zonas o servicios de uso común y de efectuar por su cuenta las reparaciones necesarias, cuando no sean atribuibles a los arrendatarios, y de garantizar el mantenimiento del orden interno de la vivienda. Como se demuestra que no le dieron copia a la fecha del contrato? El problema está en las pruebas, se invierte la carga de la prueba, pues le toca entrar a probar al arrendador que si entrego las copias. E) Las demás obligaciones consagradas en el Código Civil. Nos remitiremos a las normas generales para completar estas obligaciones del arrendador. Parágrafo: El incumplimiento del numeral tercero del presente art. Será sancionado, a petición de parte, por la autoridad competente, con multas equivalentes a tres (3) mensualidades de arrendamiento. Lo mismo ha de ocurrir si el arrendador se obliga a poner los servicios, cosas o usos adicionales y no lo hace al entregar el inmueble o no los mantiene en buen estado para el fin convenido en el contrato. 612 Entonces las obligaciones particulares señaladas en los numerales 1, 2, 4, y 5 del art. 8 de la ley 820 que incumpla el arrendador, dejan abierta la puerta para que el arrendatario pueda pedir la terminación del contrato. 613. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DE VIVIENDA URBANA El art 9 de la ley 820 relaciona varias obligaciones del arrendatario de vivienda Urbana. 1. La función primordial del arrendatario es pagar el precio o renta “Pagar el precio dentro de lo estipulado dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido” 2. “Cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento” 3. “Pagar a tiempo los servicios, cosas, o usos conexos y adicionales y las expensas comunes” 4. “Cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos” 611 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307. 612 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 507. 613 Ibidem 199 ART. 9 LEY 820 DE 2003 Relaciona las varias obligaciones del arrendatario de vivienda urbana, son las siguientes: Se refiere al numeral 1 del artículo 9 a la obligación primordial del arrendatario, o sea la de pagar el precio o renta, diciendo: "pagar el precio, del arrendamiento dentro del plazo estipulado en el contrato, en el inmueble arrendado o en el lugar convenido" 614Es decir se debe tener en cuenta: 1. Principal: pagar el precio dentro del plazo estipulado:  En el lugar indicado.  En el inmueble arrendado, no en el inmueble del arrendador SALVO que las partes lo expresen en el contrato. Si las partes no indican el lugar entonces el arrendador tendrá que ir a recibir el pago. Esto para evitar lo que sucedía antes, en donde el pago era obligatorio para el arrendatario y tenía que llevarlo al lugar de residencia del arrendador, pero el arrendador puede cambiar la vivienda, por eso hay mayor certeza la ubicación del bien arrendado, un lugar que mientras el contrato subsista no se va a poder modificar. 2. El numeral 2 del artículo 9, la segunda obligación del arrendatario consiste en "cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento", es decir la conservación: Otra obligación es la de “efectuar oportunamente y por su cuenta las reparaciones y sustituciones necesarias”. 615 - El arrendatario también tiene que cuidar el inmueble y las cosas recibidas en arrendamiento. - En caso de daños o deterioros provenientes del uso normal de las cosas debe repararlos el arrendador, daños no atribuibles a culpa del arrendatario. Ciertamente, los daños y deterioros cuya reparación pone el ordinal encabeza el arrendatario, no son los que conforme ha dicho ordinal, sufre la cosa arrendada por causa de su goce normal o por la acción del tiempo, daños y deterioros que ya desde la legislación común del código civil no corrían por cuenta del arrendatario, según se deduce de los artículos 2005, inciso 2, y 2028.616 614 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307 y 308.. 615 José Alejandro Bonivento Fernández, Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales, Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008 P 508. 616 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 308. 200 El inciso 2 del numeral 4 del artículo 9 figura la consagración de una obligación de cuidado a cargo del arrendatario, que habría quedado mejor ubicada como inciso 2 del numeral que se viene estudiando. "En el caso de vivienda compartida y detención, el arrendatario está obligado además a cuidar las zonas y servicios de uso común y a efectuar por su cuenta las reparaciones o sustituciones necesarias, cuando sean atribuibles a su propia culpa o a la de sus dependientes". - Si son daños menores atribuidos al arrendatario o sus dependientes en ese caso el arrendatario debe responder. La reparaciones a cargo del arrendatario, en lo atinente a zonas y servicios de uso común, son las llamadas locativas en el código civil; las que el mismo código llama reparaciones necesarias, son de cargo del arrendador, salvo cuando se deban a culpa probada del arrendatario.617 3. Se refiere el ordinal 3 del artículo 9 del la ley 820 a la obligación que tiene el arrendatario de pagar a tiempo los servicios, cosas o usos conexos y adicionales y las expensas comunes. 618Este Art se incorpora las causales de la Ley 56, sólo que adiciona el deber de pagar a tiempo los servicios, usos y cosas conexas y adicionales 619, al igual que las expensas comunes en los casos en que haya lugar, de conformidad con lo establecido en el contrato y a tiempo oportunamente.620 Los servicios, cosas o usos conexos son de cargo del arrendatario cuando así se haya estipulado en el contrato o cuando las partes guarden silencio al respecto621. En virtud todo de estipulación en contrario la obligación será del arrendatario. En los casos en que el inmueble arrendado a la parte de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal, estas expensas comunes están constituidas por las erogaciones que sean necesarias para "la administración y la prestación de los servicios comunes presenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio".622 617 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309. 618 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 307. 619 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309. 620 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P. 508. 621 Cesar Gómez Estrada, De los principales contratos civiles, Bogotá: Editorial Temis S.A. 2008. P 309 y 310. 201 De los principales contratos civiles. Cit. 625 Cesar Gómez Estrada. P 312. es decir las demás obligaciones consagradas en el Código Civil.En principio. 202 . ART. De los principales contratos civiles. "Las demás obligaciones consagradas para los arrendatarios en el capítulo III. título XXVI. las partes pueden estipular que la obligación de pagar tales expensas corresponde al arrendatario. No obstante. Como cuarta obligación del arrendatario consagra el numeral 4 del artículo 9 la de "cumplir las normas consagradas en los reglamentos de propiedad horizontal y las que expida el gobierno en protección de los derechos de todos los vecinos". se rige actualmente por el artículo 10 de la ley 820 de 2003. básicamente son normas de convivencia. en la hipótesis de que el arrendador rehúse recibir el pago de los cánones de arrendamiento de los inmuebles urbanos destinados a vivienda o a otros usos. el pago de estas expensas corresponde al arrendador como parte de la obligación a que se refiere el numeral 2 del artículo 8 de la ley 820 y el 2 del artículo 1982 del código civil. 623 Ibidem 624 Opt. Es una causal para dar por terminado el contrato porque el arrendatario no esta cumpliendo con los reglamentos de Propiedad Horizontal. libro cuarto.A. 626 622 Cesar Gómez Estrada.624 es decir cumplir con el reglamento de propiedad horizontal establecido si el inmueble está sujeto a dicho régimen. 2008. -Lo relativo a la vigilancia. Bogotá: Editorial Temis S. P 310. la Ley 820 con prudente criterio incluyó el procedimiento para el pago por consignación bancario en el caso de que el arrendador rehúse recibir el pago de la renta o precio en las condiciones y lugar acordados. En caso de vivienda compartida y de pensión se establecen unas obligaciones adicionales para el arrendatario:  Cuidado de las zonas Comunes  Efectuar las reparaciones necesarias dependientes causen daños. Todo lo no previsto aquí se va a regir por las normas generales del Código Civil. 2008.625 Pues bien.A. cuando este o sus 5. en las cuales se establecen cuáles son los derechos en la relación con las cosas comunes de una edificación.Lo relativo a la administración en conjuntos cerrados. el código civil". 10: PAGO POR CONSIGNACION EXTRAJUDICIAL DEL CANON: En consecuencia. 623 Ejemplo: . 4. Bogotá: Editorial Temis S.  La segunda copia: para el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. Si en la región donde se tiene que hacer el pago no hay una entidad bancaria se hace en el municipio más cercano donde haya. “El arrendatario deberá cumplir su obligación consignando las respectivas sumas a favor del arrendador en las entidades autorizadas por el Gobierno Nacional. 628 Ibidem 629 José Alejandro Bonivento Fernández.  La primera copia: para el arrendador. del lugar de ubicación del inmueble. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles. 627 Cesar Gómez Estrada. Contenido de la consignación: 626 José Alejandro Bonivento Fernández. dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o período pactado en el contrato de arrendamiento”. 10 Numeral 1. 2008 P 510.627 Procedimiento: 1. 510. consistente en negarse a recibir el canon con el fin de aducir después de su facultad de dar por terminado el contrato de arrendamiento por la mora en que habría incurrido el arrendatario. P. dentro de los 5 días hábiles siguientes al vencimiento del plazo o periodo pactado.Cuando No es posible ubicar al arrendador para pagarle.A. De los principales contratos civiles.Cuando el arrendador se rehúsa a recibir el pago. . 2008. 203 . Régimen Actual del Pago por Consignación La institución pago por medio de consignación en entidades bancarias tiene por fin prevenir las consecuencias del ardid de algunos arrendadores.. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en una entidad bancaria autorizada por el Gobierno nacional (Banco Agrario) del lugar de ubicación del inmueble. 2. La entidad bancaria debe entregar un formato de consignación que consta de:  Una original: se queda en la entidad bancaria. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. P 313. La Consignación se debe hacer a favor del arrendador 628. La consignación debe hacerse a nombre del arrendador o de la persona que legalmente lo representa y la entidad que reciba el pago conservara el original del título. Art.629 3. cuyo valor quedará a disposición del arrendador. se incluyen las direcciones de las partes. Causa de la consignación. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Dirección del inmueble que se ocupa. 2008 P 511.corto).631 630 José Alejandro Bonivento Fernández. el cual se envía al arrendador indicando la fecha en que se hizo el pago. y si la empresa incumple con esto. 204 . 5. Debe comunicarle el arrendatario al arrendador dentro de los 5 días siguientes a la fecha de consignación630. el arrendatario incurrirá en mora del pago del canon de arrendamiento. hoy en “472”. el arrendatario prueba la validez del pago cuando presente el recibo de consignación realizado en el tiempo y forma indicados. 4. 3. Ejemplo: “Le deje la consignación con el vecino” – Mora. 4. 2. el arrendatario deberá dar aviso sobre el particular al arrendador en la dirección de este o de su representante.Que enviamos la copia al arrendador Costos: Por parte del arrendatario Como en el Contrato. mediante comunicación remitida por medio del servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones junto con el duplicado del título. Si no se cumple con todo lo anterior. Período al cual corresponde Con la copia que le dan al arrendatario. El arrendatario debe enviar por correo postal autorizado la copia de la consignación destinada al arrendador o a su representante y una comunicación (un oficio. entonces se toma esa dirección del arrendador. El legislador en esta Ley trata de preconstituir pruebas para posibles pleitos. En la empresa de correo. Nombre y dirección del arrendador o su representante 5. Por tanto. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. “El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento”. si este no ha notificado el cambio de residencia. Valor de la consignación 6. dará lugar a sanciones a las que esta misma se encuentre sometida.1. hay que hacer sellar el oficio remisorio de la consignación y dejar copia como prueba de: . se hace un oficio remisorio. es decir que a esa consignación y a ese oficio se le debe sacar una copia porque la empresa de correo le ponga los sellos (cotejada) y le quede de prueba al arrendatario que efectivamente cumplió. Nombre del arrendatario. La copia de la comunicación y del duplicado del título debe ser sellada por la empresa de servicio postal. Una vez realizada la consignación en tiempo.Que consignamos . Firma del arrendador En caso de que el arrendador se rehúse a expedir esa constancia. ya que no sólo procede la prueba mediante comprobante escrito.Realizar el pago por consignación. las cuales quedarán en poder de este. Con el fin de que el arrendatario pueda probar que ha dado aviso y remitido el título de consignación mediante el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 10 de la ley 820. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 6. debe volver a pagar. el valor consignado. 2008. la cuantía y el periodo al cual corresponde el pago. 632 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 632 "El incumplimiento de lo aquí previsto hará incurrir al arrendatario en mora en el pago del canon de arrendamiento”. lo puede hacer de cualquiera de las dos formas. El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago está obligada a expedir un comprobante escrito que contenga: .Acudir a la autoridad competente o informar.Período que corresponde al pago.Cuantía. . La obligación impuesta en este art 11 no cambia la regla general de prueba de las obligaciones cuando en un momento dado se discuta el pago.Fecha.La entidad que haya recibido el pago entregara al arrendador o a quien lo represente.633 Hecho un pago por vía de consignación. . 2008 P 511. P 314. Bogotá: Editorial Temis S. 205 . la empresa de servicio postal autorizado por el Ministerio de Comunicaciones debe cotejar y sellar copias simples de las comunicaciones que envíe el arrendatario y el duplicado del título. Si el arrendatario hace el pago a otra persona no está haciendo bien el pago y se pierde el valor del canon. Art. El hecho que se haga una vez un pago por consignación no deshabilita al arrendatario para que los demás los haga directamente al arrendador. se le puede volver a hacer el pago al arrendador directamente o por consignación. siempre que éste presente la respectiva copia de las consignaciones.A. 631 José Alejandro Bonivento Fernández. . . no hay problema. De los principales contratos civiles. 11: COMPROBACION DEL PAGO El arrendador o la persona autorizada para recibir el pago del arrendamiento estará obligado a expedir comprobante escrito en el que conste la fecha. sino por cualquier otro medio idóneo. el arrendatario puede: . conservara plena validez.ART. 3° que indicaba que para todos los efectos. codeudores) deben de indicar en el contrato las respectivas direcciones donde serán notificados para todos los efectos de ese contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.Si el arrendador cambia de dirección debe informarle a: - Arrendatario - Codeudores - Fiadores Si el arrendatario cambia de dirección debe informarle solamente a: - Arrendador Mediante la Sentencia C. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. así como los Códigos de Policía. será necesario para sus habitantes. no podían cambiar el lugar de residencia porque se tenía por hecho la notificación en la dirección del contrato y se violaba el debido proceso. conservación y uso de las cosas comunes” 633 José Alejandro Bonivento Fernández. arrendatarios. coarrendatarios o copropietarios. debe hacerse por CORREO CERTIFICADO: . fiadores. 2008 P 511. uso y orden interno expedida por el Gobierno Nacional y aquellas complementarias que adopte la respectiva asociación de vecinos. 12: LUGAR PARA RECIBIR NOTIFICACIONES Se debe indicar en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana en donde se recibirán las notificaciones relacionadas directas o indirectamente con el contrato. y mientras no se cambie. 634 José Alejandro Bonivento Fernández. esa era la dirección y que no había otra diferente. esto significa que mientras estuviera en ejecución del contrato. 2008 P 511 206 . 635 José Alejandro Bonivento Fernández. cumplir el reglamento que sobre mantenimiento conservación. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.670/04 la Corte declara inexequible el Inc. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Art. 13: OBLIGACION GENERAL Se establece en este Art que en el arrendamiento de vivienda compartida y de pensiones. 2008 P 501. Las partes tienen la obligación de informarle a la otra parte cuando cambien de lugar de residencia. mediante información por aviso por el servicio postal.635 De esta manera se debe tener en cuenta que en los contratos de vivienda compartida y de pensión: Obligación: “Que exista un reglamento interno sobre mantenimiento. 634 Las partes (arrendadores. el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas. como serían los gastos de administración de la propiedad horizontal cuando sea por cuenta de aquél. 14: EXIGIBILIDAD "Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimientos Civiles. Sin embargo. entonces el arrendador puede repetir lo pagado por el arrendatario por la vía ejecutiva: . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.Si NO hay reglamento tiene que recurrir a las autoridades de policía. queda descartada esta posibilidad para hacer efectivo el cumplimiento de las obligaciones pecuniarias.Manifestando bajo la gravedad de juramento que dichas sumas fueron pagadas por él. Las obligaciones de pagar sumas de dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente en el contrato de arrendamiento. es decir que PRESTE MERITO EJECUTIVO. Antes 12 letras y 1 contrato = 13 Obligaciones que se hacían ejecutar por aparte. No se necesitan títulos valores adicionales (El legislador en esta ley Prohíbe constituir Garantías por fuera del contrato de arrendamiento). es decir que la carga de la prueba la tiene el arrendatario. comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad de juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él. Art. Es decir que cualquier tipo de garantía debe ser inserta en el contrato. recibos o comprobantes de pago de la empresa correspondiente. 207 . EXIGIBILIDAD POR VIA EJECUTIVA: Se necesita de una obligación: 636 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. El contrato debe ser suficiente para que se puedan hacer exigibles la obligaciones. La importancia de realizar el contrato escrito de arrendamiento con todos los requisitos nos permite darle la posibilidad de exigibilidad. CODIGO NACIONAL DE POLICIA. . Ejemplo: Cosas que perturban la convivencia pacífica. En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejados de pagar.636 Si se trata de cobro de servicios públicos que no se ha pagado el arrendatario u otras expensas dejadas de pagar. el cual se entenderá prestado con la presentación de la demanda". 2008 P 519. incluye este precepto un punto que persigue superar controversias frecuentes sobre las deudas a cargo del arrendatario derivadas de los servicios públicos domiciliarios que presten las empresas respectivas o las expensas comunes dejadas de pagar.Presentando facturas. El legislador en la Ley 820/03: Prohíbe las garantías por fuera del contrato. Con la sola presentación de la demanda se entenderá prestado ese juramento. 2008. es decir cuando el arrendatario le corresponda el pago de este tipo de servicio: (Salvo en los contratos de PENSION donde generalmente quien paga los servicios públicos es el arrendador). que se ha arrendado el inmueble y remitirá las garantías constituidas. 639 Ley 142 de 1994 208 . se debe tener en cuenta que al señalar las siguientes reglas. - Expresa. si el arrendatario incumple la empresa de servicios públicos le perseguirá su patrimonio y no el del arrendador. el arrendador deja de ser responsable por el pago de los servicios. 2. P 315. el suscriptor del contrato de servicios de ésta naturaleza y el usuario en cuyo favor se presten. 638 1. (solo son 2 periodos porque al tercer periodo de no pago la empresa puede suspenderle el servicio. Ventaja: Con la constitución de las garantías. A partir del vencimiento del periodo de facturación en el cual se denuncia haberse realizado el contrato y prestado las garantías. El arrendatario debe prestar las garantías en los 15 días hábiles siguientes a la fecha de celebración del contrato.)639 CARGO FIJO POR UNIDAD DE CONSUMO: Será el promedio de los 3 últimos períodos facturados más un 50%. puesto que la empresa no tiene porqué saber del acuerdo al que ha llegado con el arrendatario). 3. porque de lo contrario la deuda de los servicios seguirá siendo del arrendador y este deberá responder. cargo por aportes de conexión y cargo por unidad de consumo de los servicios en 3 periodos consecutivos de facturación. son responsables solidariamente el propietario del inmueble en que se recibe el servicio. con la finalidad de que el inmueble no quede afecto al pago de los servicios públicos domiciliarios: 637 Respecto de las obligaciones que se originan por razón de los servicios públicos domiciliarios. - Exigible ART. De los principales contratos civiles. (El arrendador puede despreocuparse por el pago de los servicios públicos únicamente después de que el arrendatario haya constituido las garantías y se le informe a la empresa. Arrendador puede exigir que el arrendatario constituya una garantía (Real o Personal) o deposito a cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios. si cumplido el término 637 Ibidem 638 Cesar Gómez Estrada.- Clara. Bogotá: Editorial Temis S. El Arrendador informará a la empresa. 15: REGLAS .A. cuyo valor no puede exceder el valor del cargo fijo.SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS Y OTROS Este Art 15 complementa el aspecto de pago de los servicios públicos domiciliarios de un inmueble entregado en arrendo para vivienda. Una vez la empresa este notificada y con el vencimiento del periodo de facturación. 640 El incumplimiento en el pago de las obligaciones por parte del arrendatario o arrendador. poseedor o propietario. a menos que un nuevo arrendatario preste garantías y se comprometa a ello.643 640 Cesar Gómez Estrada. Si se solicitan nuevos servicios para un inmueble quien haga la solicitud asumirá exclusivamente la obligación de pagar.642 Si la garantía es suficiente de acuerdo con la ley.no lo hace.A. es obligatoria su aceptación. originará en la otra parte contratante la facultad de pedir unilateralmente la terminación del contrato. Aunque existan facturas no canceladas la empresa no puede negarse a la reconexión siempre que la persona asuma la obligación de pagar. 2008. de no hacerlo la empresa podrá hacer efectivas las garantías prestadas y emprender todas las acciones a que haya lugar contra el arrendatario. P 315. y nuevamente el arrendador será quien pague a partir de ahí el servicio. el arrendador está facultado para desistir el contrato de arrendamiento de pleno de derecho. puede pedir la reconexión del servicio porque la empresa seguirá persiguiendo el patrimonio del antiguo arrendatario quien constituyó la deuda.) 6. En caso de suspensión del servicio quien haga la solicitud de reconexión asumirá la obligación de pagar el servicio. arrendatario. Superintendencia de Servicios Públicos domiciliarios velará por el cumplimiento de lo anterior. En consecuencia. si es arrendatario deberá prestar garantías de acuerdo a la forma y cuantía establecidas por la empresa y si es el propietario o poseedor del inmueble simplemente pagara por el servicio. 641 Ibidem 642 Opt. 209 . ante las empresas de servicios públicos el arrendatario responde solidariamente junto con el propietario o poseedor del inmueble y el suscriptor del contrato de servicios públicos. Durante el término de los 15 días el arrendador puede NO hacer la entrega del inmueble hasta que se constituyan las garantías. Cit. el arrendatario es responsable del pago de los servicios. 641 Uno de esos casos en que deja de existir solidaridad se presenta cuando la empresa correspondiente no suspende el servicio público al arrendatario que incurra en mora de pagar por lo menos dos períodos consecutivos de facturación. 4. de acuerdo con lo que se haya estipulado acerca de quién sea el obligado. en el caso en que se dé en arrendamiento un inmueble. 7. De los principales contratos civiles. (Ejemplo: Si el arrendador da por terminado el contrato. Bogotá: Editorial Temis S. Sin importar que sea arrendador. 5. 2008. se debe hacer en el formato que las entidades empresas de servicios públicos domiciliarios deban elaborar y entregar a los usuarios que lo requieran. 644 Ibidem 645 Cesar Gómez Estrada. pueden acordar. "el arrendador no será responsable y su inmueble dejará de estar afecto al pago de los servicios públicos. el arrendador. el arrendador. De los principales contratos civiles. deben remitírselas y hacer la denuncia del contrato.A. Si el arrendatario se pone en mora de cumplir esta obligación. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. con el cumplimiento de los requisitos legales. Las garantías expedidas por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera. También podrá optar. por desistir el contrato arrendamiento. P 316. En estos formatos se hará también la denuncia de la terminación del contrato. 2008. Si esto es lo que estipulan.Pese a que el arrendatario es quien debe pagar los servicios públicos domiciliarios. Bogotá: Editorial Temis S.A. corresponde. 646 Cesar Gómez Estrada. contados a partir de la radicación de la denuncia del contrato arrendamiento y de la remisión de la garantía correspondiente.A. 2008. a partir del vencimiento del periodo de 643 Cesar Gómez Estrada. 2008.645 El plazo dentro del cual debe constituirse la garantía es de 15 días hábiles contados a partir de la fecha de la celebración del contrato o del pacto adicional en que se acuerde (artículo 15 numeral 3 de la ley 820).646 Para que las empresas de servicios públicos manifiesten si aceptan o no las garantías que para cada una se constituyan. sin incurrir en mora. Las empresas servicios públicos domiciliarios tienen un término de diez (10) días hábiles. P 317. además que el arrendatario estará obligado a constituir la garantía. P 315. El acuerdo sobre éste y los demás puntos. 647 Cesar Gómez Estrada. De los principales contratos civiles. 648 Ibidem 210 . Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S.A. ante la mora del arrendatario en cumplir esta obligación. P 316. o ambos conjuntamente. serán de obligatoria aceptación. entonces. podrá dejar de cumplir las suyas (artículo 1609 cc y artículo 15 numeral 3 de la ley 820). 648 Aceptada la garantía por la empresa de servicios públicos correspondiente. a una obligación que pueda pactar libremente los contratantes (artículo 9 numeral 3 ley 820).647 La denuncia del contrato de arrendamiento a que alude el artículo 15 numeral 2 de la ley 820. será el que rija las relaciones de las partes. o el arrendatario. para manifestar si la aceptan o no. De los principales contratos civiles.644 Las partes quedan facultadas para convenir una cláusula del mismo la relativa la obligación del arrendatario de pagar los servicios y constituir garantía. De acuerdo con el artículo 6 del decreto 3130 de 2003. queden exonerados de la solidaridad característica. De los principales contratos civiles. independientemente de la intervención del propietario o arrendador. sean propietarios o poseedores. P 320. el promedio del consumo de los tres (3) últimos períodos de facturación de los inmuebles que correspondan al estrato al cual pertenece el bien o esto del contrato respecto del cual se haya otorgado la garantía. en primer lugar. 2008. es decir. en principio. se multiplica por dos y el resultado de esa multiplicación es el valor máximo que pueda exigir la empresa de servicios públicos correspondiente. el poseedor o el propietario.652 En cualquier evento en que durante la ejecución de un contrato de arrendamiento se suspenda la prestación de servicios públicos al inmueble objeto del mismo. P 318. 211 . y si éstas no fueren suficientes. De las obligaciones que en ellos se originan es responsable única y exclusivamente el solicitante.651 El aparte 2 de este numeral 4 del artículo 15 dispone lo siguiente: "que hacer en caso de no pago. En este caso de las obligaciones que se originan a favor de las empresas públicas. 651 Ibidem 652 Cesar Gómez Estrada. 2008. el arrendatario.facturación correspondiente a aquel en que se efectúa la denuncia del contrato y se remitan las garantías o depósitos constituidos". De los principales contratos civiles.A. Bogotá: Editorial Temis S. el arrendador. será este solidariamente responsable con el arrendatario. El arrendatario de un inmueble. puede solicitar la instalación de servicios nuevos. la cifra que resulta de sumar al promedio referido el 50% de su valor más el cargo fijo.A. 650 Cesar Gómez Estrada. podrá ejercer las acciones a que hubiere lugar contra el arrendatario". Cualquier servicio nuevo también puede ser solicitado por el arrendador. 649 La ley limita el valor de las garantías que puedan exigir las empresas de servicio público para que los arrendadores. Cit. la empresa de servicios públicos domiciliarios podrá ser exigible las garantías o depósitos constituidos. para determinar cuál es el límite se debe tener en cuenta. Esto es lo que dispone el artículo 6 del decreto 3130 de 2003. distintos a aquellos con los cuales fue arrendado el bien objeto del contrato. 650 Promedio de consumo así obtenidos se le suma el 50% de su valor y. de las obligaciones que se originan como contraprestación por razón de los servicios públicos que se suministra a los arrendatarios. podrán solicitar su reconexión. para cada servicio. Bogotá: Editorial Temis S. Quien formule la solicitud 649 Opt. Para garantizar su pago las empresas pueden exigir las garantías predijo en el artículo 15 de la ley 820 y en el decreto 3130 de 2003. En caso de que se fijen garantías deben estar contenidas en el propio contrato.quedará obligado a hacer el pago de las facturas que se causen en el futuro. P 285. Esas garantías o depósitos no se pueden confundir con las que expresamente prohíbe el Art 16 de la misma ley. o sustituyese por otras bajo denominaciones diferentes de las indicadas en el inciso anterior". para garantizar el cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el arrendatario. por lo tanto. para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato de arrendamiento (por parte del arrendatario) y evitar. así. 655 Cesar Gómez Estrada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 16: PROHIBICIÓN DE GARANTIAS Y DEPÓSITOS Consecuencia práctica de esta disposición es que el contrato de arrendamiento de inmuebles urbanos no puede pactarse en cauciones reales sino en cauciones personales. Estas garantías no pueden estipularse ni directa. Ejemplo: Se suelen constituir como garantía del contrato de arrendamiento 12 letras de cambio. 656 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. ni indirectamente.655 El artículo 16 de la ley 820 en referencia es del siguiente tenor: "En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrá exigir depósito en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. porque sino serían 13 obligaciones: 12 cheques + 1 contrato de arrendamiento y esas letras se podrán cobrar mediante proceso ejecutivo individualmente. para garantía del cumplimiento de las obligaciones del arrendatario. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. bien en dinero efectivo o en otra clase de cauciones reales. cuando lo exigiere el arrendador al momento de la celebración del contrato.A. 2008 P 496.653 La exigencia de las garantías o fianzas al arrendatario. que se haga más gravosa la situación prestacional de este 656. Bogotá: Editorial Temis S. Se prohíbe todo tipo de caución real o depósito. 2008 P 521.654 ART. únicamente serán permitidas siempre que estén incluidas en el contrato y no como títulos individuales. 653 Ibidem 654 José Alejandro Bonivento Fernández. ni por interpuesta persona. persigue que el inmueble no quede afecto al pago pues es el locatario el obligado para con las empresas. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 212 . Tales garantías tampoco podrán estipularse indirectamente ni por interpuesta persona o pactarse en documentos distintos de aquel en que se haya consignado el contrato arrendamiento. 2008 P 498. 659 José Alejandro Bonivento Fernández. el Decreto 1816. salvo que haya sido expresamente facultado para ello por el arrendador. ni como parte ni como interviniente litisconsorcial. el subarrendatario podrá ser tenido en cuenta como interviniente litisconsorcial del arrendatario en los términos del inciso 3 de la artículo 52 CPC". consagraba la forma de hacer efectiva la terminación del contrato de arrendamiento cuando el arrendatario cedía el contrato o subarrendaba el inmueble sin autorización expresa del arrendador. 17: SUBARRIENDO Y CESION Subarriendo y cesión del arriendo La Ley ha dicho que reitera la regla general señalada por el código civil en su artículo 2004. el arrendador podrá dar por terminado el contrato y puede exigir la entrega del inmueble o también puede celebrar un nuevo contrato con las personas que subarrendaron o a quienes se les hizo la cesión. En efecto. Bogotá: Editorial Temis S.A. Algo más. De los principales contratos civiles. 2008. el cesionario no hará parte en el proceso. En caso de subarriendo. Cuando se realice una cesión sin informar al arrendador. 213 . en el artículo 5. a menos que medie autorización expresa del arrendador".Si el arrendador exige depósito o garantía.657 ART. o sea la de que el arrendatario le está vedado ceder el contrato o subarrendar. el parágrafo el artículo 17 de la ley 820 prescribe: "en caso de proceso judicial cuando media autorización expresa del arrendador para subarrendar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.659 Subarriendo y cesión no autorizados 657 Ibidem 658 Cesar Gómez Estrada. de ahí en adelante este deberá exigir cumplimiento de obligaciones o ejercer acciones derivadas del contrato de arrendamiento al cesionario. P 286. el antiguo arrendatario ya no responde. puede ser sancionado con multa hasta por veinte veces el salario mínimo legal mensual vigente al momento de su imposición. como interviniente litisconsorcial.658 Artículo 17 de la ley 820: "el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arrendo ni subarrendar. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. sigue siendo responsable el arrendatario. si hay autorización del arrendador y se presenta un proceso se debe citar también al subarrendatario. Si el arrendatario sin autorización cede o subarrienda. Si es un caso de cesión autorizada por el arrendador. 000 y el avaluó catastral es de $25.000 Vlr. 661 No obstante.000.000 Por Ejemplo663: a. después de permitir la estipulación en divisa extranjera. que las partes estipulen la renta de arrendamiento en moneda extranjera. P.000.000. 18: RENTA DE ARRENDAMIENTO Este Art 18 dispone que: “El precio mensual del arrendamiento será fijado por las partes en moneda legal pero no podrá exceder el uno por ciento (1%) del valor comercial del inmueble o de la parte de él que se dé en arrendo… La estimación comercial para efectos del presente artículo no podrá exceder el equivalente a dos veces el avaluó catastral vigente”. 2008 P 503. Los principales contratos civiles. 660 ART.00.000. Comercial = 2 x Vlr. Canon = 1 % de Vlr. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.000. Avaluó Catastral = 15´000. De los principales contratos civiles. EJEMPLO: Vlr. el canon de arrendamiento será hasta $500. Comercial = 300. agrega que se pagará en moneda legal colombiana. Bogotá: Editorial Temis S.000.Se pone de manifiesto un incumplimiento del contrato por el arrendatario. 214 .Si el valor comercial del inmueble es de $50. P 287. 662 Cesar Gómez Estrada. el mismo artículo 19. para ello cuenta el (1%) del valor comercial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. P 298. 662 El canon lo fijarán las partes (Contrato de libre discusión y consensual) en moneda legal con una limitación: No puede exceder el 1 % del valor comercial del inmueble o de la parte que este en arrendo. El valor comercial del inmueble no podrá exceder a 2 veces el avalúo catastral vigente.A. el canon mensual de arrendamiento será hasta $500. De los principales contratos civiles.000 y el avaluó catastral es de $25.000. no significa que en esta haya de hacerse el pago tanto en efectivo. 503. Si el valor comercial del inmueble es de $50. 663 José Alejandro Bonivento Fernández.000.A.000.000 Vlr.000.000 y el avaluó catastral es de $40. c. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. 661José Alejandro Bonivento Fernández. b. Si el valor comercial del inmuebles es de $70. Bogotá: Editorial Temis S. el canon de arrendamiento será hasta 660 Cesar Gómez Estrada. que le permite al arrendador pedir la terminación de este y la consiguiente restitución de la cosa arrendada. A.C = 30´000. 2008. 2008. el artículo 5 del decreto 1919 de 1986 parte de la hipótesis de que para determinar el canon de arrendamiento las partes haya estipulado el valor comercial del inmueble correspondiente. es optativo) incrementar el canon hasta en una proporción que no supere el 100 % del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (IPC establecido por el DANE) en el año 664 Ibidem 665 Cesar Gómez Estrada. 664 El avaluó catastral: Lo hace el Instituto de Agustín Codazzi. 20: REAJUSTE DEL CANON Cada 12 meses de ejecución del contrato bajo un mismo precio. 666 El canon de arrendamiento se puede incrementar cada 12 meses de ejecución del contrato de arrendamiento (no cada año) el arrendador puede (no opera de manera automática.P. por la sola declaración unilateral de voluntad del arrendador en tal sentido. salvo que las partes hayan convenido una fecha o tasa de referencia diferente. 215 . 2008. Inciso 1º del Artículo 20: En todo caso haciendo obligatorio en reajuste para el arrendatario. o sea.A. pagándose en moneda legal colombiana a la tasa de cambio representativa del mercado en la fecha en que fue contraída la obligación. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles.665 ART. 2008. puede ser fijado en cualquier moneda o divisa extranjera.C) en el año calendario inmediatamente anterior a aquel en que deba efectuarse el reajuste del canon. el arrendador podrá incrementar el canon hasta en una proporción que no sea superior al ciento por ciento (100%) del incremento que haya tenido el índice de precios al consumidor (I. siempre y cuando el nuevo canon no exceda lo previsto en el articulo 18 de la presente ley.000. 19: FIJACION DEL CANON El precio mensual del canon estipulado por la partes. De los principales contratos civiles. el 1% del doble del avaluó catastral y no del valor comercial. P 303. P 301. Inobservancia del Artículo 18 de la Ley 820 Como puede observarse con facilidad. Formación Catastral (Forma de Ubicación geográfica). ART. Bogotá: Editorial Temis S.$500.A. 666 Cesar Gómez Estrada. MUTUO ACUERDO Las partes pueden en cualquier tiempo y de común acuerdo dar por terminado el contrato. ni aun alegando que no se le informo. 668 Cesar Gómez Estrada. P 321. ART. Si no se informa del incremento le será inoponible al arrendatario. Según el art. 22: CAUSALES DE TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDADOR: 667 José Alejandro Bonivento Fernández.inmediatamente anterior a aquél en que ha de hacerse el reajuste del canon. 2008 P 504. TERMINACIÓN DEL CONTRATO Refiriéndose por separado a la terminación por mutuo (modo). el arrendador deberá informar al arrendatario: monto del incremento y fecha a partir de la cual se hará efectivo el mismo. Si el arrendador no cumple con estos requisitos. 7 del Decreto 1816 señala que el aviso o comunicación de reajuste del canon de arrendamiento debía darse antes del vencimiento del término inicial del contrato o el de sus prorrogas. (Principal forma de terminación del contrato por ser consensual y no hay lugar a indemnización).A. El incremento solo será efectivo de marzo de 2007 a marzo de 2008. 667 Arrendatario que paga incremento no puede repetir lo pagado. 216 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.500 Si se realiza el incremento. no puede hacer exigible el incremento. EJEMPLO 2: Contrato de arrendamiento inicia: 04 de enero de 2006 Arrendador decide hacer el incremento: 30 de marzo de 2007 El arrendador pierde esos 3 primeros meses de incremento (enero. EJEMPLO 1: IPC del Año 2007 = 5. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.000 Reajuste del Canon = Canon vigente x IPC = 16. 2008. 21: TERMINACION DEL CONTRATO . febrero y marzo) El Incremento NO es retroactivo.5 % Canon vigente = 300. a la terminación a solicitud del arrendatario.668 ART. De los principales contratos civiles. todo esto por medio del servicio de correo autorizado o por el mecanismo de notificación personal indicado en el contrato.500 Nuevo Canon = Canon Vigente + Reajuste = 316. siempre y cuando el nuevo canon no supere el 1% del avalúo comercial del inmueble. Bogotá: Editorial Temis S. a la terminación a la solicitud del arrendador. 670 El no pago de servicios públicos. no es una causal para que las empresas vayan a ejecutar al arrendador). siempre que estén a cargo del arrendatario.A. 671 José Alejandro Bonivento Fernández. no puede existir ninguna duda acerca de que el incumplimiento del arrendatario en el pago de la renta. o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención. El costo de los servicios públicos domiciliarios del inmueble arrendado corre ordinariamente a cargo del arrendatario. lo coloca automáticamente en estado de ser lanzado. o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario. 512. De los principales contratos civiles. sin expresa autorización del arrendador. por lo tanto. (Esto implica un incumplimiento de las obligaciones del arrendatario) 2. De los principales contratos civiles. Los principales contratos civiles. 669 El no pago por parte del arrendatario de la renta y reajustes legales en el término estipulado en el contrato. P 323. El numeral 1 del artículo 22. El numeral 2 del artículo 22 de la ley 820: "La no cancelación de los servicios públicos. cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario". o por no pago de las expensas comunes (Régimen de propiedad horizontal: vigilancia. requerimiento alguno al respecto. Bogotá: Editorial Temis S. Bogotá: Editorial Temis S.En este Art 22 se señala las causales para que el arrendador pueda pedir la terminación especial del contrato de arrendamiento.A. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos. y que sólo correrá por cuenta del arrendador cuando así aparezca expresamente estipulado en el contrato. cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario. 2008.. 2008. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. En la regla cuarta del artículo 22 de la ley 820. P 322. cesión del contrato o goce del inmueble. La regla tercera consiste en: "El subarriendo total o parcial del inmueble. sin que sea necesario. mantenimiento. la cesión del contrato o del uso del inmueble. 669 Cesar Gómez Estrada. que genere su desconexión o pérdida del servicio (esta indicando que ya son 2 periodos consecutivos en que el arrendatario no ha pagado. 3. En consecuencia. debidamente comprobados ante la autoridad de policía. consiste la primera de las causales en referencia en "La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato". El Subarriendo total o parcial del inmueble. 217 . P. administración). 671 4. 670 Cesar Gómez Estrada. que causen la desconexión o pérdida del servicio. a saber: 1.. sin expresa autorización del arrendador". A. por ello quien usa el inmueble es quien debe cumplirlas) 7. Terminación del Contrato por el Arrendador durante las Prorrogas: (Durante el termino inicial no puede dar por terminado unilateralmente el contrato ni siquiera con indemnización) El ordinal 7 del artículo 22 de la ley 820 contempla una naturaleza especial. P 325. Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble". Conforme al numeral 4 del artículo 9 de la ley 820. porque ella depende de la sola voluntad del arrendador el hacerla valer. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. B. previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizada. en "La realización de mejoras. Los principales contratos civiles. habrá que entender que las mejoras a que alude son las útiles. Aunque la regla 5ª del artículo 22 no lo expresa. no las mejoras o reparaciones necesarias o indispensables. 672 La realización de mejoras (mejoras útiles). sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario". 512. De los principales contratos civiles. 672 Cesar Gómez Estrada. 674 Cesar Gómez Estrada. (Estas normas son de convivencia. La regla quinta de terminación a favor del arrendador (artículo 22 de la ley 820). 673 (Porque el arrendatario debe entregar el inmueble en las mismas condiciones en que lo recibe) 6. es obligación del arrendatario cumplir las normas de los reglamentos de propiedad horizontal a que esté sometida la vivienda. cambios o ampliaciones del inmueble sin expresa autorización del arrendador. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. Bogotá: Editorial Temis S. A. 674 Violación de las normas del respectivo reglamento interno o del reglamento de propiedad horizontal cuando se trate vivienda sometida a ese régimen por parte del arrendatario. 2008. 673 José Alejandro Bonivento Fernández.A. En efecto. reza así el ordinal en mención: "El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento durante las prórrogas. 218 . cambios o ampliaciones del inmueble. Con antelación no menor a 3 meses (se requiere Preaviso ya no Desahucio). Previo aviso escrito al arrendatario por servicio de correo. P. P 326. con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio del tres meses de arrendamiento. o por destrucción total o parcial del inmueble atribuida al arrendatario.5. 2008. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. (No hay lugar a indemnización pues no se interrumpe el término del contrato porque este ya finalizó. ni siquiera con indemnización en el término inicial 8. no puede el arrendador ejercer la prerrogativa concedida en el plazo inicial del contrato. esto es. o sea que no se respetará el arriendo. Civil). indemnizando al arrendatario por el valor de 1. 2008 P 515. son las siguientes: a) “Cuando el propietario o poseedor del bien necesite ocuparlo para su propia habitación por un termino no menor de 1 año. 676 José Alejandro Bonivento Fernández. b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una construcción. sino cuando es por una compraventa. tener en cuenta art. cuando se dispone del bien a título de compraventa como obligación del vendedor debe entregarlo. 675 Cumplidas estas condiciones estará el arrendatario obligado a restituir el inmueble. 676 La causal no aplica para otro tipo de contratos únicamente para la compraventa. Si el arrendatario es cumplido no puede el arrendador dar por terminado el contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se puede también exigir la restitución. c) Cuando se deba entregar el bien en cumplimiento de obligaciones originadas en un contrato de compraventa. Si el inmueble es vendido. bien sea contractual o el legal de un año.5 meses de arrendamiento (1 canon y medio). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Mas una indemnización arrendamiento. únicamente podría haber indemnización en caso de que no haya preaviso). por los trámites de un proceso de tenencia. Empero. ordinal a) a d) como suficientes para que al arrendador este facultado para dar a conocer el arrendatario su oposición a que la prórroga prevista en la ley se produzca. equivalente a 3 meses de Esta terminación sólo procede durante las prórrogas del contrato. no todo caso de enajenación legitima demandar la entrega.C. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2020 Cód. Las circunstancias relacionadas en el numeral 8 del artículo 22. 219 . Causales Especiales para Terminar el Contrato Unilateralmente por el Arrendador a la Fecha del Vencimiento del Termino Inicial o de sus Prorrogas: Teniendo en cuenta que debe informarse por escrito con una antelación no menor a 3 meses a la fecha de vencimiento al arrendador a través del servicio postal. 675 José Alejandro Bonivento Fernández. o cuando requiera desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación. d) Por plena voluntad de terminar el contrato por el arrendador siempre que lleve como mínimo 4 años de ejecución. 2008 P 513. A. por ello se constituye la caución. Al entenderse que la expiración del contrato y la consiguiente obligación del arrendatario de restituir el inmueble.680 (No basta indicar al arrendatario una de las causales. De los principales contratos civiles. c). porque es posible que el arrendador este mintiendo. que como quien está legitimado para exigir la restitución del bien arrendado es única y exclusivamente el arrendador. 220 . De los principales contratos civiles. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 678 En los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22.681 La causal del ordinal d). Esta causal se diferencia de las otras tres en que conforme a ella es suficiente la voluntad del 677 Ibidem 678 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. para garantizar el cumplimiento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la fecha de restitución del inmueble. es nueva respecto de las que había establecido el artículo 18 de la ley 56 de 1985 derogada. el arrendatario haya sido requerido por el arrendador en tal sentido. o de la última prórroga que se hubiere producido como consecuencia de aplicar lo dispuesto en el artículo 6. 2008. o al vencimiento de la prórroga que se halle en curso. el arrendador debe acompañar al aviso escrito de terminación del contrato la constancia de haber constituido una caución en dinero. constituida a favor del arrendatario por valor equivalente a 6 cánones de arrendamiento vigente. 2008 P 514.) En lo que respecta a la causal a). Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008. 677 Como se deduce del texto.679 Las Causales del Numeral 8 del Artículo 22 En los literales a). 679 Ibidem 680 José Alejandro Bonivento Fernández. b). es improcedente.Avisando para tal efecto su decisión con una antelación no menor a tres meses a través del servicio postal autorizado. en los casos previstos en el numeral 8 del artículo 22 de la ley 820. exigen que con anterioridad al vencimiento del término inicial estipulado para la duración del contrato. aún cuando se presente una de aquellas causas. 681 Cesar Gómez Estrada. el contrato terminará en la fecha del vencimiento del término inicial o de una de sus prórrogas. en un banco o póliza de seguro. la terminación unilateral de que aquí se trata no puede ser impuesta por el arrendador sino con ocasión de la expiración del plazo inicial. Bogotá: Editorial Temis S. Estando en curso el plazo inicial o el de una prórroga. P 292. la operancia de esta causal no puede tener lugar sino cuando en la persona del arrendador recae también la calidad de dueño o poseedor.A. P 293. la terminación. porque en ella se puede dar por terminado el contrato al vencimiento del término inicial o de cualquiera de sus prórrogas. además de la voluntad del arrendador. Ahora bien. Se diferencia.arrendador para impedir que se produzca la prórroga y lograr la terminación del contrato. también. pues.000 La causal del literal d) seguirá el procedimiento del Art. P 295.A. Si no hay preaviso escrito de terminación del contrato se entenderá automáticamente renovado por un término igual al inicial. de las primeras. 685 Ejemplo: . 685 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008 P 514.Canon $400.A. 2008. En ese evento es la ley suficiente la decisión del arrendador luego de los 4 años de ejecución del contrato.683 Debe hacer la consignación e indicar que es a título de canon para el cumplimento de la causal invocada dentro de los 6 meses siguientes a la restitución del inmueble. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 23 de esta ley. en que en este caso el arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de 1. El legislador justifica esta diferencia apoyada en que en las otras hipótesis. debe ocurrir alguno de los hechos ya analizadas. si el arrendatario no restituye el inmueble y el arrendador ha cumplido cabalmente con los requisitos para la restitución especial. De los principales contratos civiles. taxativo. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA.400. El carácter es. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 2008 P 515. puede éste demandar por la vía judicial la terminación del contrato y la consiguiente restitución por el trámite previsto en el Código de Procedimiento Civil. 221 . Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Requisitos que Debe Satisfacer el Arrendador para que No se Produzca la Prórroga Numeral 8 del Art 22 de la Ley 820. P 295. objeto de estos comentarios686: 682 Cesar Gómez Estrada. para esos efectos. Bogotá: Editorial Temis S. 2008. 686 Cesar Gómez Estrada.682 También se diferencia esta causal de las tres anteriores. 683 Ibidem 684 José Alejandro Bonivento Fernández. Bogotá: Editorial Temis S.684 Antes se podía solicitar el inmueble para negocio.000 -Caución $2. De los principales contratos civiles.5 meses de arrendamiento. ahora no. El arrendador adjunta al escrito de aviso de terminación del contrato. deben cumplirse los siguientes requisitos: a) Avisar al arrendatario o a su representante legal la fecha en que. Esta caución tiene por objeto garantizar que dentro de los seis meses siguientes a la fecha restitución del inmueble. Se debe hacer con una antelación no inferior a tres meses a la fecha en que haya de terminar el contrato. ART. Que hubiere ocurrido alguna de las enumeradas en los ordinales a) a d). el arrendador cumplirá las obligaciones que para él han de surgir como consecuencia de haber manifestado su voluntad de terminar el contrato y de haber obtenido su entrega por razón de su decisión.1. Bogotá: Editorial Temis S. Que el arrendador de al arrendatario aviso previo y escrito por medio de servicio postal autorizados. 4. 23 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL POR EL ARRENDADOR MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN. de acuerdo con la causal aducida. Se deberá consignar en las entidades autorizadas por el gobierno nacional. con una antelación prevista en el artículo 22. b) Consignar a favor del arrendatario el valor de la indemnización prevista en el ordinal 7 del artículo 22 "dentro de los tres meses anteriores a la fecha señalada para la terminación unilateral del contrato" 688 El valor de la indemnización dependerá del canon vigente a la fecha del preaviso. 688 Ibidem 222 . 2008. fecha que será la del vencimiento inicial o las del de una de sus prórrogas. Para que el arrendador pueda dar por terminado unilateralmente el contrato por sola voluntad del arrendador en los términos del ordinal 7 del artículo 22.no menor de 3 meses. 2. constancia haber constituido una caución a favor del arrendatario por un valor equivalente a seis meses del precio del arrendamiento vigente en ese momento. De los principales contratos civiles. 3. ha de terminar el contrato arrendamiento. 687 Informar al arrendatario o a su representante legal por medio del servicio de correo o servicio postal (antes correos de Colombia ahora es correos 472). 687 Cesar Gómez Estrada. según su decisión.A. dicha entidad remitirá copia del título de consignación al arrendatario o le enviara comunicación sobre el particular inmediatamente conozca de la misma. P 327. indicando la fecha en que ha de darse por terminado el contrato y que se le pagará la indemnización que por ley le corresponde. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 327 y 328. Providencia y Santa Catalina y las alcaldías municipales de los municipios del país". concepto por el que se hace la consignación y nombre y dirección precisa del arrendatario o su representante legal. pero su desistimiento sólo será eficaz y el arrendatario la acepta. 2008 P 513. La entidad que reciba la consignación dejará estas constancias en los títulos respectivos. 689 Al consignarse se dejará constancia en los respectivos títulos de las causas de la misma hay que indicar: nombre de las partes. 223 .C. 693 PARAGRAFO 1: Si el arrendatario no entrega el inmueble en la fecha señalada. P 327. P 327.c) Manifestar a la entidad bancaria correspondiente. que mientras no consiga puede seguir viviendo ahí. 691 Cesar Gómez Estrada. 2008. puede desistir de ella. el arrendador tiene derecho a que se le devuelva la indemnización consignada y podrá emprender el respectivo proceso de restitución del inmueble arrendado. en el momento de efectuar la consignación. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Editorial Temis S. la gobernación de San Andrés.691 Si el arrendatario cumple con la obligación de entregar el inmueble en la fecha señalada tendrá derecho a recibir la indemnización. 690 José Alejandro Bonivento Fernández.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.690 d) Avisar a la autoridad competente señalada por el artículo 32 de la ley 820. Esto no es cierto porque mientras hay uso a cambio de un 689 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S. Esto es lo que la gente confunde cuando piensan que tiene derecho a determinado tiempo gratis. la causa de la terminación anticipada y el nombre y la dirección precisa del arrendatario o su representante. 693 Cesar Gómez Estrada.692 Después de que el arrendador haya dado aviso al arrendatario de su decisión de dar por terminado el contrato. 692 José Alejandro Bonivento Fernández. De acuerdo con el lugar de ubicación del inmueble las autoridades competente señalada por los artículos 32 y 33-2 de la ley 820 de 2003 son "la Alcaldía Mayor de Bogotá. 2008. De los principales contratos civiles. 2008. de conformidad con la autorización que expida la autoridad competente. la verificación de la consignación. 2008 P 513.A. D. dinero. como oportunamente se advirtió. ART. al paso en el del artículo 22 no es la suspensión del servicio lo que entra en juego. Consiste en "la incursión reiterada del arrendador en procederes que afectan gravemente el disfrute cabal por el arrendatario del inmueble arrendado. los costos de restablecimiento del servicio y podrá descontarlos del pago que deba hacerle al arrendador. Una forma de pagar la indemnización es que el arrendador no cobre esos meses.A.A. 694 Este caso basta la mera suspensión en la prestación del servicio. 2008. Si se paga la indemnización no cobrándole el canon de arrendamiento y el arrendatario no restituye el bien. PARÁGRAFO 2: Si el arrendador con autorización del arrendatario desiste de dar por terminado el contrato podrá pedir a la autoridad competente la autorización para la devolución de la suma consignada. 1. Es posible entablar un preaviso de una vez en el Contrato? Si es posible pero para que voy a establecer un preaviso si es a término fijo. De los principales contratos civiles. De los principales contratos civiles. P 328. 24 TERMINACIÓN UNILATERAL POR PARTE DEL ARRENDATARIO. Causales: En interés y beneficio del arrendatario. 224 . lo que. Aquí ya se considera el caso opuesto. si lo desea. o sea cuando el pago de dicho servicios es por cuenta del arrendador. sino la desconexión o pérdida del mismo. no puede ocurrir sino en virtud de estipulación expresa al efecto entre las partes. ya sea por acción premeditada de arrendador o porque incurra en mora de pagos que estuvieren a su cargo. 2008. Por suspensión de la prestación de los servicios públicos al inmueble. hay arrendamiento y en consecuencia hasta el último día debe pagarla. En cualquier caso el arrendatario podrá asumir. de lo contrario generaría otro contrato el de Comodato. 694 Cesar Gómez Estrada. debidamente comprobada ante la autoridad policiva". cuando el pago de los servicios públicos de que sirve el inmueble corre a cargo del arrendatario. por acción premeditado del arrendador o porque incurra en mora en pagos que estuvieren a su cargo”. proceso de restitución de inmueble. no hay manera de que el arrendador recupere el dinero pagado como indemnización y además se expone a todos los resultados del proceso como pago de costas. P 328 695 Cesar Gómez Estrada. Se trata de una causal paralela a la que el numeral 2 del artículo 22 consagra en favor del arrendador.695 2. Bogotá: Editorial Temis S. La causal 2 es paralela a la 4ª del artículo 22. Bogotá: Editorial Temis S. La primera causa está concebida así: "la suspensión de la prestación o de los servicios públicos al inmueble. el arrendatario podrá entregar el bien provisionalmente a una autoridad competente funcionario municipal. Desconocimiento del arrendador de derechos legales o contractuales del arrendatario. (Ejemplo: arrendador que llega borracho y hace escándalos). Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. previo aviso escrito dirigido al arrendador a través del servicio postal autorizado. Cumplidas estas condiciones el arrendador estará obligado a recibir el inmueble. con una a antelación no menor de tres meses a la referida fecha de vencimiento. Le da al arrendatario la facultad de ponerle fin al contrato en virtud de su mera voluntad. siempre y cuando dé previo aviso al arrendador a través del servicio postal autorizado. Art.696 Requisitos para la Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario Para que el arrendatario pueda dar por terminado el contrato arrendamiento y las condiciones previstas en el ordinal 4 del artículo 24 de la ley 820 de 2003. El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento a la fecha de vencimiento inicial o de sus prorrogas. de no hacerlo. 1982 cc) 3. (Es obligación del arrendador mantener la cosa en estado de servir para el fin señalado en el contrato y librar al arrendatario de toda perturbación en el uso de la cosa arrendada. Se requiere lo siguiente: - Previo aviso escrito al arrendador por servicio de correo. con una antelación no menor de tres meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres meses de arrendamiento”.Procederes reiterados del arrendador o sus dependientes que afecten gravemente el disfrute del inmueble arrendado. La causal 3 está constituida por "el desconocimiento por parte del arrendador de derechos reconocidos al arrendatario por la ley o contractualmente". Terminación unilateral del arrendatario durante el término inicial o durante las Prorrogas: (A diferencia del arrendador. el arrendatario si puede dar por terminado el contrato en cualquier tiempo). 4. 225 . Debidamente comprobado ante la policía. debe cumplir lo siguiente requisitos 697: 696 José Alejandro Bonivento Fernández. - Con antelación no menor de 3 meses - Indemnización equivalente a 3 meses de arrendamiento si hay interrupción hay indemnización. alcalde y ejercer todas las acciones a que haya lugar. "El arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato arrendamiento dentro del término inicial o durante sus prórrogas. 2008 P 514. 2008.701 697 Cesar Gómez Estrada. 2008.699 En estos eventos la ley hace prevalecer el interés del arrendador sobre el arrendatario.698 5.A. P 291. Entrega provisional del inmueble en el caso contemplado por el ordinal 4 del artículo 24 Si el arrendador no acude a recibir el inmueble el día de la diligencia. P 290. 2008. 700 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. 698 Cesar Gómez Estrada.a. esto es de no prorrogar el contrato. del arrendador o de su representante. De los principales contratos civiles. hace prevalecer los intereses del arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. 701 Ibidem 226 .700 El numeral 5 del artículo 24 la ley. Porque no hay interrupción del término. la mencionada indemnización. P 331. No obstante haber cumplido ambas partes todas sus obligaciones y tener ambas el derecho a la prórroga establecido por el artículo 6 de la ley 820.  No debe pagar indemnización alguna. Comunicar al arrendador con una antelación no menor de tres meses. su decisión de dar por terminado unilateralmente el contrato. Bogotá: Editorial Temis S. por el contrario. el funcionario competente deberá entregar o a un secuestre escogido de la lista de auxiliares de justicia. Informar a la entidad que recibe la consignación las causas por las cuales se verifica y el nombre y dirección precisa del arrendatario.A.A. c. De los principales contratos civiles. P 332. Bogotá: Editorial Temis S.  No tiene que invocar ninguna causal solo será por su propia voluntad de no continuar con el uso. Consignar a favor del arrendador y a órdenes de la autoridad competente señalada en el artículo 32 de la ley 820. 2008. 699 Cesar Gómez Estrada. Terminación unilateral del arrendatario a la fecha de vencimiento del término inicial o de las prórrogas: Requiere:  Preaviso por escrito al arrendador por servicio de correo  Con antelación no menor de 3 meses a la fecha de vencimiento del término inicial o de las prórrogas. De los principales contratos civiles.A. b. por simple decisión unilateral de uno de los contratantes. en cambio el arrendador. Después se citará a arrendador y arrendatario para que comparezcan en el día y hora señalada al lugar de ubicación del inmueble para la diligencia de entrega. el contrato de arrendamiento se entenderá renovado por un término igual al inicial. Sin Indemnización El ordinal 5 del artículo 24 de la ley 820 de 2003: el arrendatario podrá decidir unilateralmente el contrato arrendamiento termine en la fecha de vencimiento del término inicial. 704 Cesar Gómez Estrada. por su simple voluntad. mediante indemnización. De todo lo anterior se levanta un Acta que será suscrita por las personas que intervinieron en la diligencia. 2008. la autoridad competente señalara fecha y hora para la entrega del inmueble. porque no se hace un nuevo contrato sino que se extiende en el tiempo el mismo contrato) PARAGRAFO: En caso de entrega provisional del inmueble por no recepción del arrendador. Cit. o de una de sus prórrogas. renovación implica realizar un nuevo contrato. mediante indemnización de perjuicios. 227 . b. quien puede poner fin al contrato. 703 De no mediar preaviso escrito. El de terminación unilateral del contrato por decisión de una de las partes a causa del incumplimiento en que ha incurrido la otra. Bogotá: Editorial Temis S.Los casos especiales a que se ha hecho alusión son 702: a. Bastara que se dé aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado.704 El arrendatario también puede poner fin al contrato por su sola voluntad durante el término inicial o el de una de sus prórrogas. mediante indemnización. aún dentro de su término inicial. De los principales contratos civiles. P 297. 703 Opt. con una antelación o menor de tres meses a la fecha del vencimiento. el bien será entregado a un secuestre designado de la lista de auxiliares de la justicia hasta que el arrendador lo reciba y todos los gastos que ello implique correrán por cuenta del arrendador. sólo puede ponerle término. Terminación por Mera Voluntad del Arrendatario. Si el arrendador no acude a la diligencia. En cuanto a ésta determinación la ley es más benévola con el arrendatario. mediante el pago de 702 Opt. por ello lo que en realidad se presenta es una prorroga automática. durante alguna de las prórrogas previstas en el artículo 6. (El código confunde Prorroga con Renovación. El de terminación del contrato durante el término inicial o el de una de sus prórrogas.A. Cit. tendrá derecho o se le entregará la indemnización consignada. cuál es la de que tratándose de arrendamiento de vivienda urbana de los que regula la ley 820. Deberá cumplir los siguientes requisitos. 25 REQUISITOS PARA LA TERMINACIÓN UNILATERAL DEL CONTRATO POR EL ARRENDATARIO MEDIANTE PREAVISO CON INDEMNIZACIÓN (art. La consignación se realizará en la entidad bancaria autorizada por el gobierno. si. este no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización correspondiente o sin que se le hubiera asegurado debidamente el importe de ella por parte del arrendador". el arrendatario podrá pedir que se le devuelva lo pagado como indemnización y podrá hacer la entrega provisional a una autoridad competente (Art 24 núm. nombre y dirección del arrendatario. No puede haber pago sin este procedimiento. nombre del arrendador. c) En la consignación se dejará constancia del concepto por el cual se recibe.705 ART.indemnización según lo prescrito por el ordinal 4 del artículo 22 de la ley 820. 4): Para que el arrendatario pueda dar por terminado unilateralmente con el contrato de arrendamiento. una novedad importante. 26 DERECHO DE RETENCIÓN PARA EL ARRENDATARIO El Artículo 26 de la ley 820 dispone que: "en todos los casos en los cuales el arrendador debe indemnizar al arrendatario. podrá solicitar a la autoridad competente la autorización para que se le devuelva la suma consignada. El valor de la indemnización se hará de acuerdo al canon vigente a la fecha del preaviso. ART. la cual allegará copia del título de consignación al arrendador. PARAGRAFO 1: Si el arrendador no recibe el inmueble. indicando fecha de terminación del contrato y que se pagará la respectiva indemnización b) Consignar a favor del arrendador la indemnización correspondiente con la antelación de los 3 meses de arriendo dentro de los 3 meses anteriores a la fecha de terminación del contrato. 4) PARAGRAFO 2: Si el arrendatario con autorización del arrendador desiste de dar por terminado el contrato.24 núm. Mientras se derive incumplimiento por parte de una de las partes se configura la causal de terminación del contrato. no hay lugar 705 Ibidem 228 . a) Comunicar a través del servicio de correo al arrendador o a su representante. d) Si el arrendador cumple con la obligación de recibir el bien en el día señalado. con 3 meses de antelación. Hay aquí. A. 708 Pues bien. que el arrendatario no podrá ser privado del inmueble arrendado sin haber recibido el pago previo de la indemnización o se le asegure el respectivo importe.a la inoponibilidad del derecho de retención a terceros que hayan adquirido el dominio de la cosa arrendada. 27 DESCUENTO POR REPARACIONES INDISPENSABLES NO LOCATIVAS Ya se ha visto que el arrendador está obligado a hacer las reparaciones indispensables no locativas en las condiciones estudiadas. 2008. hasta completar el costo total de las reparaciones 710. Esos descuentos NO pueden exceder el 30% del canon.709 Las reparaciones necesarias o indispensables no locativas están a cargo del arrendador. Ejemplo: la indemnización que me debe 3 meses y estoy reteniendo el bien 5 meses. Bogotá: Editorial Temis S. podrá al arrendatario hacer descuentos periódicos hasta el 30% del valor del canon. el arrendatario tendrá derecho a que se le descuente por estas reparaciones del valor de la renta (Art. De los principales contratos civiles. en caso de que el valor de dichas reparaciones exceda este porcentaje. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 706 En los casos en que el arrendador deba indemnizar al arrendatario. 707 José Alejandro Bonivento Fernández. 709 Ibidemv 710 José Alejandro Bonivento Fernández. De los principales contratos civiles. P 333. el Artículo 27 de la ley 820 de 2003 faculta al arrendatario para descontar del valor de la renta de arrendamiento el costo de tales reparaciones. se comparan y quedo debiendo 2 meses. Ninguno de los distintos descuentos puede superar ese porcentaje.707 Obligación del Contrato =/= Obligaciones que surgen del incumplimiento. salvo pacto en contrario. 708 Cesar Gómez Estrada. P 333. el descuento se debe hacer en diferentes períodos.A. 1993 cc). 229 . Si el costo total de esta es superior al 30% de la renta que periódicamente se debe pagar. 2008 P 518. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Con esto se busca desestimular al arrendatario de realizar reparaciones sin autorización del arrendador. 2008 P 521. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 2008. esto quiere decir. como consecuencia de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre dicha cosa. Bogotá: Editorial Temis S. ART. La retención es una medida que permite garantizar el pago de la obligación y se ejerce presión. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. salvo que el arrendatario las haya hecho indispensables por su culpa. 706 Cesar Gómez Estrada. P 335. en las modalidades descritas en el artículo cuatro de la presente ley".A. Bogotá: Editorial Temis S. 711 Cesar Gómez Estrada. Las personas matriculadas quedaran sujetas a la inspección. ART. 28 MATRICULA DE ARRENDADORES Con la finalidad inspeccionar y vigilar la actividad de las empresas privadas dedicadas principalmente a dar en arrendo bienes raíces destinadas a vivienda urbana. No se descuentan las reparaciones locativas únicamente las indispensables.En lo previsto en el Art 1994 del Cód. En el caso de que se de por terminado el contrato de arrendamiento y no se haya terminado de pagar las reparaciones indispensables mediante los descuentos periódicos. sean de su propiedad o de terceros. De los principales contratos civiles. Se consagra la presunción legal de que todo el que en un mismo municipio aparezca arrendando más de diez (10) inmuebles. 230 . 711 Se deben matricular ante autoridad competente:  Persona natural o jurídica que esté dedicada al arrendamiento de bienes inmuebles para vivienda urbana.  Personas naturales o jurídicas que como propietarios o subarrendadores celebren más de 5 contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. El inciso 3 prescribe también que: "igualmente deberán matricular todas las personas naturales o jurídicas que en su calidad de propietarios o subarrendatarios celebren más de cinco contratos de arrendamiento sobre uno o varios inmuebles. es empresario de arrendamiento y es a por lo tanto sometido al régimen especial en referencia. en municipios con más de 15000 habitantes. Persona natural: Registro mercantil. el interesado deberá cumplir los siguientes requisitos: a) Persona jurídica: Presentación del documento que acredite la existencia y representación legal.  Persona natural o jurídica que ejerza labores de intermediación entre arrendadores y arrendatarios (inmobiliarias). ART. vigilancia y control de la autoridad competente. Presunción: Quien aparezca arrendando en un mismo municipio más de 10 inmuebles de su propiedad o de los 3°s. Civil (prestaciones por mejoras útiles) las partes tienen la posibilidad de pactar descuentos en la renta. 29 REQUISITOS ARRENDADOR PARA OBTENER LA MATRÍCULA DE Para obtener la matricula de arrendador. el arrendatario puede ejercer el derecho de retención sobre el inmueble hasta que el arrendador le devuelva lo que falta para cubrir el total de lo invertido en tales reparaciones. o a la intermediación comercial entre arrendadores y arrendatarios. 2008. ejerce las actividades señaladas. esto es exigible a partir del vencimiento de los términos señalados en el artículo anterior. normas dependiendo de cada municipio. fiadores y codeudores. c) Los demás requisitos que determine la autoridad competente. 33 FUNCIONES Las entidades territoriales anunciadas en el Art. Las personas naturales o jurídicas que se dediquen al arrendamiento de bienes raíces ajenos con posterioridad a la ley deben registrarse dentro de los 10 días siguientes a la iniciación de sus actividades. 713 José Alejandro Bonivento Fernández. sino para el arrendador. CONTROL Y VIGILANCIA DE ARRENDAMIENTO Están a cargo de la Alcaldía Mayor de Bogotá D. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la inspección. 2008 P 522 y 523 231 . control y vigilancia en materia de arrendamiento de vivienda urbana. 2008 P 515. deben hacerlo a más tardar dentro de 3 meses siguientes contados a partir de la vigencia de la presente ley. Art. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 32 INSPECCIÓN. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. a la Gobernación de San Andrés Providencia y Santa Catalina. Art. y a las alcaldías municipales de los municipios del país. Ejemplo: El legislador lo que establece es que si como arrendador manifiesta en su anunció o letrero que “Se arrienda una casa o habitación…” se exige que ese aviso se acompañe con el número de matrícula. C. 31 CONDICION PARA ANUNCIARSE COMO ARRENDADOR Las personas enunciadas en el Art 28 deben indicar el número de su matrícula vigente. Art.b) Presentación del modelo (s) del (los) contrato (s) de arrendamiento y los de administración que utilizará en desarrollo de su actividad. Se debe cumplir para aquellos que han realizado más de 5 contratos de arrendamiento. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. la secretaria general y las alcaldías locales. 30 TÉRMINO PARA SOLICITAR LA MATRÍCULA Refiriéndose a las personas del Art 28 que no están registradas ante autoridad competente. Conocer las controversias originadas por no expedir las copias del contrato de arrendamiento a los arrendatarios. 712 José Alejandro Bonivento Fernández.. ART. entonces es él quien debe registrarse en la inmobiliaria. 712 PARÁGRAFO: la alcaldía mayor de Bogotá establecerá la distribución funcional que considere necesario entre la subsecretaria de control y vivienda. los que ya están registrados deben actualizar los datos según indica el Art 29 dentro del mismo término. La obligatoriedad no es para el dueño del inmueble. 32 tienen las siguientes funciones: A) CONTRATO DE ARRENDAMIENTO713: 1. 3. Conocer de los casos en que se hayan efectuado depósitos ilegales y de las controversias originadas por la exigibilidad de los mismos. cuando no se haya acordado la consignación como comprobante de pago. uso y orden interno de los contratos de arrendamiento de vivienda compartida sometidos a vigilancia y control. a las personas a q se refiere el Art 28 de esta ley o a cualquier otra persona q tenga la calidad de arrendador o subarrendador. INSPECCIÓN Y VIGILANCIA714: 1. 5. Aplicar las sanciones administrativas establecidas en la presente ley y demás normas concordantes. 3. sancionar. Los principales contratos civiles. P. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 523. Conocer del incumplimiento de las normas sobre mantenimiento. especialmente lo referente al contrato de administración. 2008 P 523 715 José Alejandro Bonivento Fernández. 715  Sanciones a quienes no cumplan los contratos de arrendamiento. Conocer de las controversias dadas por la no expedición de los comprobantes de pago al arrendatario. Conocer de las controversias derivadas de la inadecuada aplicación de la regulación del valor comercial de los inmuebles destinados a vivienda urbana (Avalúo del canon) o de los incrementos 6. Asumir las actuaciones que se le atribuyen a la autoridad competente en los artículos 22 al 25 en relación con la terminación unilateral del contrato. 2. conservación. B) FUNCIÓN DE CONTROL. 4. 522. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008.2. vigilancia y control 714 José Alejandro Bonivento Fernández.  Sanciones a quienes establecen un canon superior al permitido por la ley. PARAGRAFO: Para las funciones a que se refiere este artículo las entidades territoriales podrán desarrollar sistemas de inspección. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. e imponerlas demás medidas correctivas a que haya lugar. Investigar. Controlar el ejercicio de la actividad inmobiliaria de vivienda urbana. Vigilar el cumplimiento de las obligaciones relacionadas con el anuncio al público y con el ejercicio de actividades sin la obtención de la matrícula cuando a ello hubiere lugar. 4. 232 . 233 . incumplan los numerales 1 y 3 del artículo anterior. Art. estén o no sometidos. la práctica de embargos y secuestros sobre los bienes del demandado con el fin de asegurar el pago sobre los cánones de arrendamiento adeudados o que se lleguen a adeudar. el demandante podrá pedir desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso. Por incumplimiento a cualquier norma legal a que deban sujetarse y por inobservancia a las órdenes. por las siguientes razones: 1. Art. En todos los casos el demandante deberá prestar caución en la cuantía y en la oportunidad que el juez le señale para responder por los perjuicios que se causen con la práctica de las medidas. 3.acorde a lo q establezca el Gobierno Nacional en un periodo de 6 meses siguientes a la expedición de esta ley. 2. Cuando las personas del artículo 28 incumplan cualquiera de las obligaciones surgidas en el contrato de administración suscrito con el propietario del inmueble. Si el Gobierno no lo hace. 35 MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESOS DE RESTITUCION DE TENENCIA En estos procesos cualquiera sea la causal. de cualquier otra prestación económica derivada del contrato. Cuando cualquier persona a la que se refiere el artículo 28 no cumpla con la obligación de obtener la matrícula dentro del término señalado. 34 SANCIONES La autoridad competente podrá colocar sanciones hasta por 100 salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV) mediante resolución. del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y las costas procesales. a la obtención de matrícula de arrendador. Cuando las personas que tengan el carácter de arrendador de inmuebles destinados a vivienda urbana. PARAGRAFO 2°: Contra las providencias que se ordenan el pago de multas. PARAGRAFO 1°: Se puede suspender o cancelar la matrícula por el incumplimiento reiterado de las conductas señaladas en este artículo. la competencia será de los alcaldes. Cuando las personas a que se refiere el artículo 28 en razón a su actividad inmobiliaria o como arrendador o subarrendatario de vivienda compartida incumpla las normas a que están obligados. suspensión o cancelación de la matrícula procede únicamente recurso de reposición. 5. Cuando las personas referidas en el artículo 28 se anuncien al público sin presentar el número de matrícula vigente que se la haya asignado. 6. 4. Los embargos y secuestros se pueden decretar y practicar previos a la notificación del auto admisorio de la demanda al demandado. dentro de los treinta días calendario contado a partir de la fecha en que el pago debía efectuarse oportunamente. podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble con el fin de verificar el estado del bien. si en esta se condena en costas. La orden de restitución provisional NO ES APELABLE Si la parte demandada en la oportunidad para contestar la demanda o dentro de los 5 días siguientes a la práctica de la diligencia según sea el caso. el demandado cuando ha asumido la obligación de pagar. el término se contará desde la ejecutoria del auto que las apruebe y si hubiere sido apelada desde la notificación del auto que ordene obedecer lo dispuesto por el superior. 36 RESTITUCIÓN PROVISIONAL Cualquiera que sea la causal de restitución invocada. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 716 Art. 234 . hasta tal punto de que para poder ser oído deberá presentar los documentos de pago correspondiente. 37 PAGO DE SERVICIOS Este artículo establece que cualquiera que sea la causal de restitución que invoque el arrendador. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 38 LA CONSULTA 716 José Alejandro Bonivento Fernández. cosas o usos conexos o adicionales. el juez a solicitud del demandante puede ordenar en la misma diligencia LA RESTITUCION PROVISIONAL DEL BIEN el cual se le entregará físicamente a un secuestre. el con previa autorización de juez podrá entregar el inmueble en depósito a la parte demandante quien se abstendrá de arrendarlo hasta tanto no se encuentre en firme la sentencia q ordene la restitución del bien. Art. solicita al juez q le fije caución a la parte demandante para garantizar los daños y perjuicios q con la restitución provisional pueda causarle. deberá presentar la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios.El demandado podrá impedir la prácticas de medidas cautelares o la cancelación y el levantamiento de las practicadas mediante la prestación de caución en la forma y en la cuantía que el juez señale para garantizar el cumplimiento de la sentencia. el demandante. Si durante la práctica se estableciera que el bien se encuentra en estado de grave deterioro o pudiere llegar a sufrirlo desocupado o abandonado. en el contrato haya asumido la obligación de pagarlos. siempre que. 2008 P 519. el juez si lo considera conveniente ordenará la prestación de caución en la cuantía y oportunidad q para tales efectos señale so pena del levantamiento de la medida. Las medidas cautelares practicadas se levantarán si se absuelve al demandado o si el demandante no formula demanda ejecutiva en el mismo expediente dentro de los 60 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia para obtener el pago de los cánones adeudados o costas o perjuicios o cualquier otra suma derivada del contrato o de la sentencia. Art. Durante la vigencia de la restitución provisional se suspenderán los derechos y obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento a cargo de las partes. 12 y 35 a 40 de la ley 820 de 2003 introdujeron algunas modificaciones al régimen del proceso especial de restitución de tenencia de inmueble arrendado contenido en el artículo 424 del Código de Procedimiento Civil. Quedará así: “7: En los procesos de tenencia por arrendamiento. por el valor de aquellos en el último año. 20 del C.NO procede en sentencias proferidas en procesos de restitución de inmueble arrendado.C. Cuando el proceso de restitución sea por mora en el pago se tramitará en única instancia. Cuando la renta deba pagarse con los frutos naturales del bien arrendado. en el aspecto procesal se extiende a todos los contratos incluidos ejecutados con la Ley 56/85. y si fuere a plazo indefinido. Art. por el valor de la renta del último año. 40 El numeral 7 del Art. es decir. 43 TRANSITO DE LEGISLACION La presente ley en cuanto a sus disposiciones sustanciales se aplica a los contratos que se suscriban con posterioridad a su entrada en vigencia. las normas relacionada con las causales de terminación de los contratos de arrendamiento y en especial las previstas para dar por terminado unilateralmente por parte del arrendador son de carácter sustancial. reformado a su vez por el artículo 44 de la ley 794 de 2003.P. REFORMAS PROCESALES Los Artículos 7. 39 TRAMITE PREFERENTE Y UNICA INSTANCIA Todos los procesos de restitución de inmueble arrendado tendrán trámite preferente después de los procesos de Tutela. Art. Su inobservancia hará incurrir al juez o funcionario en causal de mala conducta sancionable con destitución de cargo. y las disposiciones procesales contenidas en los artículos 12 y 35 a 40 serán de aplicación inmediata para los procesos de restitución sin importar la fecha en q se celebró el contrato. En los demás procesos de tenencia la cuantía se determinará por el valor de los bienes. 41 FOMENTO A LA INVERSIÓN En realidad NO se cumple porque es muy costoso construir una vivienda y destinarla para fines de arrendarla. por el valor actual de la renta durante el término pactado inicialmente en el contrato. 42 REGIMEN APLICABLE A LOS CONTRATOS DE EJECUCION Los contratos que se encuentran en ejecución con la Ley 56/85 se regirán por las disposiciones sustanciales vigentes al momento de su celebración. Art. aplicable 235 . PARAGRAFO: Para todos los efectos legales. El Consejo Superior de la Judicatura adoptará las normas necesarias para el cumplimiento de lo así dispuesto dentro de los 6 meses siguientes a la vigencia de la presente ley. De estas modificaciones algunas son generales para todo proceso de restitución de tenencia y otras particulares.” Art. Art. a partir del 10 de julio de 2003 todos los contratos se regirán por Ley 820/03. El término de que dispone el demandante para formular la demanda ejecutiva. Bogotá: Editorial Temis S. (Artículo 36). De los principales contratos civiles. 6. si fuere el caso. inciso 1º. derivada del contrato arrendamiento. (Artículo 37). Ley 820). 341. 2008. 4.A. La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar el embargo y secuestro de cualquier bien de propiedad del demandado para asegurar el pago de toda obligación de contenido económico a cargo del arrendatario. La eliminación del grado consulta en las sentencias proferidas en los procesos de restitución de inmueble arrendado. 5. La carga del arrendatario de presentar dentro del proceso de restitución de tenencia la prueba de que se encuentra al día en el pago de los servicios. o éste desocupado o abandonado. 2008. De los principales contratos civiles. 2. (Artículo 39. en riesgo de sufrirlo. P 335 y 336. o de la notificación del auto que ordene cumplir lo dispuesto por el superior. (Artículo 38). El establecimiento de única instancia para los procesos de restitución de tenencia. P 336.A. 718 Cesar Gómez Estrada. cosas o usos adicionales o conexos. 3. so pena de ser oído. Otra reforma importante al proceso restitución de tenencia de inmueble arrendado. (Artículo 35. también fue reformado por el inciso último del artículo 35 de la ley 820 que el amplio a 60 días contados a partir del día siguiente a la ejecutoria de la sentencia. inciso 2). cuando éste se encuentra en grave estado de deterioro. inciso 1º) 717 Cesar Gómez Estrada. 236 . La facultad que se le concedió al arrendador de solicitar en cualquier estado del proceso la restitución provisional del bien arrendador. o a partir de la ejecutoria del auto aprobatorio de la liquidación de costas.717 A las modificaciones se hace referencia en los siguientes numerales 718: 1. Bogotá: Editorial Temis S. si ha contraído la obligación correspondiente.sólo el proceso de restitución de tenencia del inmueble arrendado para vivienda urbana. El trámite preferente que corresponda a los procesos de restitución de tenencia de inmuebles arrendados. si este se encuentra en grave estado de deterioro o en riesgo de sufrirlo o está desocupado o abandonado. cuando la causal aducida sea exclusivamente la mora en el pago del canal de arrendamiento (Artículo 39.337. 342 y 344. consiste en la autorización que se confiere al juez para ordenar la restitución provisional del bien objeto del contrato. exclusión motivada por específicas razones de estricto sentido económico. el cambio de la misma. los locales comerciales no están sometidos a ningún control en la determinación del precio de su canon. Pueden cometerse múltiples irregularidades al efectuar una notificación que no se relacionen con la dirección misma en que ha debido realizarse. siendo aplicable en lo pertinente. si el canon inicial había sido de $100. hasta tanto no sea informado a la otra parte el contrato.000 ($60. con un canon mensual actual de $ 5. o deudores o fiadores. Esta norma dispuso la preferencia en el trámite. Así. y por expresa voluntad del ejecutivo.000 al año).000. Conforme al artículo transcrito. arrendatarios. así. ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES La destinación de un inmueble para un establecimiento de comercio representa la posibilidad de generar riqueza. 7. (Artículo 40) Son de mayor cuantía los procesos que versan sobre pretensiones patrimoniales cuyo valor sea superior a 90 salarios mínimos legales mensuales. Son de menor cuantía aquellos cuyas pretensiones tengan valor que sea igual o inferior a 90 pero no inferior a 15 salarios mínimos legales mensuales y de mínima cuantía los demás. Régimen Vigente del arrendamiento de locales comerciales 237 . para lo cual se deberá utilizar el servicio postal autorizado. pues quien no informe el cambio de dirección no podrá alegar invalidez de la notificación que se haya hecho en el sitio que él mismo haya señalado.El trámite preferente que corresponde a los procesos de restitución de tenencia de inmueble arrendado. o deudores y fiadores recibirán notificaciones judiciales y extrajudiciales. lo dispuesto en el artículo que regula el procedimiento de pago por consignación extrajudicial. El señalamiento en el contrato arrendamiento de vivienda urbana de la dirección donde los arrendadores. 8. entonces. (Artículo 12) El inciso 2º del artículo 12 que se comenta prescribe lo siguiente: "la dirección suministrada conservará plena validez para todos los efectos legales. salvo respecto del proceso de tutela.000. La relativa a la determinación de la cuenta para establecer la competencia en los procesos de restitución de tenencia. mientras que estos solo están obligados a reportar el cambio los arrendadores".000. el proceso será de mayor cuantía y no de mínima como sucedía antes de la reforma. Los arrendadores deberán informar el cambio de dirección a todo los arrendatarios. Bogotá. de pleno derecho. en adelante. este quedo atado al giro de la oferta y la demanda.A 2004 P.719 El contrato especial de arrendamiento de locales comerciales está sujeto. 172 720 Cesar Gómez Estrada. con preferencia inclusive sobre las anteriores en cuanto les sean opuestas.A. De los principales contratos civiles.A. inciso 1º. Bogotá: Editorial Temis S.El arrendamiento de locales para establecimientos de comercio se dejo a las partes total libertad para pactar las clausulas contractuales y en cuanto a la determinación del canon. originan la constitución. Com: Derecho de Renovación del Contrato para el Arrendatario El artículo 518 del Código de Comercio. de una hipoteca de carácter legal sobre el inmueble arrendado con la que se garantiza el pago de las indemnizaciones y perjuicios que se le causaren cuando por acción del arrendador se le desconozcan cualquiera de los derechos antes mencionados. conforme a la regla 4ª del artículo 20 del Código de Comercio. 2008. el curso de tiempo significa que este se mantenga en el mismo valor. 238 . De los principales contratos civiles. El contrato de arrendamiento de inmuebles y el nuevo proceso de restitución. P 347. c) Complementariamente. al atribuir al propietario o empresario de un establecimiento de comercio el derecho a renovar el contrato arrendamiento del respectivo local. mediante procesos regulatorio. que consensualmente se modifique o que unilateralmente. La libertad contractual se entenderá solo para el contrato inicial por cuanto. P 346 721 Ibidem 722 Cesar Gómez Estrada. 2008. Editorial Temis S. el arrendamiento de un establecimiento de comercio es un acto mercantil. b) A las particulares relativas al arrendamiento de almacenes contenidos en ese mismo Código. el arrendador logre incrementarlo al valor que pericialmente se determine. la duración del vínculo será determinante. El contrato arrendamiento del local en que funcione un establecimiento de comercio es elemento componente de los bienes que integran el establecimiento mismo. al cumplirse dos años de ejecución del arrendamiento surgen para el arrendatario los derechos de renovación o de prorroga y estos a su vez. 171. 721 Art 518 Cód. a las consagradas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio. Bogotá: Editorial Temis S. en los términos y condiciones que dicho expresa. es a saber 722: 719 Tomado de José Ignacio Castaño García. en cuanto a su régimen legal720: a) A las normas generales sobre el contrato arrendamiento establecidas en el Código Civil. En verdad. En cuanto al canon. Así. A. 2008."El empresario que a título arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un misma establecimiento de comercio. pero en manera alguna a su calidad de propietario del establecimiento mercantil. es decir. 724 Cesar Gómez Estrada. 725 José Alejandro Bonivento Fernández. ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento y la productividad de toda empresa". Ocupación del inmueble por un término no inferior a 2 años y de manera consecutiva. tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.. 239 . 2008 P 537. Los dos años de ocupación deben referirse al mismo establecimiento. exigencia esta enteramente conforme con la idea de que el derecho a la renovación nace de la consolidación de una labor del arrendatario. esto es. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. cualquiera que sea el 723 José Alejandro Bonivento Fernández.723 b.. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. si los dos años de duración del contrato arrendamiento se cumplen cuando el establecimiento es de propiedad de un nuevo dueño. que se supone desempeñada y desarrollada en torno a una actividad concentrada en un mismo objeto 724. 2008 P 537. esta tendrá perfecto derecho a la renovación reconocido por el artículo 518. en un establecimiento de comercio. al tiempo de ocupación que a ese título lo haya tenido el arrendatario.". arriba transcrito y son: a.725 c. Dar por terminado un Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial cuando el Arrendatario lleva:  2 años consecutivos  Con el mismo establecimiento de comercio Este artículo lo que hace es reconocerle a ese empresario un Derecho Adquirido. Bogotá: Editorial Temis S. En consecuencia. se refiere a la duración del arrendamiento del local comercio. "Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en torno a él una clientela que se orienta más por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia. es decir el uso y goce del bien para fines de la empresa. El término de los 2 años que señala el primer inciso del artículo 518 Co Co. adquiera el derecho a la renovación del respectivo contrato. P 349. Condiciones del Derecho a la Renovación del Arriendo Las condiciones para que el arrendatario de local ocupado por establecimiento de comercio suyo. De los principales contratos civiles. están nítidamente establecidas en el inciso 1º del artículo 518 del Código de Comercio. cuando haya incurrido en incumplimiento del contrato. 2008.A. no adquiere el derecho a la renovación. suplió en el Código de Comercio por el derecho de renovación del comerciante-arrendatario. No ofrecerse ninguna de los tres casos de excepción consagrados en este artículo. 728 José Alejandro Bonivento Fernández. en los casos 2 y 3 de la excepción consagradas en el artículo 518. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. “En conclusión. por disposición de la misma ley.728 Cuándo Pierde el Arrendatario el Derecho a la Renovación 1. 2008 P 547. porque este es un Derecho Adquirido. un local comercial tiene derecho a que se le Renueve el Contrato. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales.729 Cuándo puede el Arrendador Impedir la Renovación El derecho la renovación del contrato arrendamiento desaparece para el arrendatario. Bogotá: Editorial Temis S. "Cuando el propietario necesita el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviera el arrendatario 726 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. (Presunción). 2008 P 537. esa acreditación hace que en muchos casos por si solo el establecimiento de comercio sea el que atrae al público. sin que en ningún momento se permita la absoluta libertad de contratación”. 240 .tiempo transcurrido desde el momento en que lo adquirió 726. P 350. Si el arrendador no cumple esas formalidades.727 Razón: Es el buen nombre del establecimiento con una actividad bien llevada adquiere una buena acreditación. P 349 727 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Ese buen nombre. el contrato se renovará automáticamente en las mismas condiciones y por el mismo lapso del contrato inicial. Entonces: El Empresario que ocupe por no menos de 2 años consecutivos con un mismo establecimiento comercio. mejor será decir. es a saber: 2º. 2008. El legislador garantiza que siga siendo arrendatario. De los principales contratos civiles. la congelación de arrendamientos a bienes inmuebles para establecimientos comerciales. es decir. El arrendatario pierde el derecho a la renovación o. El derecho de renovación que “en su sentido jurídico es una variación del contrato en condiciones de plazo y precio”. 729 Cesar Gómez Estrada.A. De los principales contratos civiles. lo que quiso es evitar que el arrendador se aprovechara de esa acreditación que había logrado el arrendatario. Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitación o para un establecimiento de comercio sustancialmente diferente al que tenía el arrendatario. 2008 P 538 731 Ibidem 241 . Pero ¿Qué sucede si la restitución habrá de demandarse por incumplimiento del arrendatario de sus obligaciones. concretamente en el pago del precio o renta? La Ley 820/03 de manera expresa derogó el artículo 2035. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 3. sobre requerimientos para la constitución en mora en el arrendatario que no pagaba la renta en el plazo convenido o de ley. so pena de que este se considere renovado o prórroga en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. Para que el arrendatario se constituya en mora de restituir el inmueble destinado a un establecimiento de comercio se requiere. so pena de que se entienda renovado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial. si se trata de los casos señalados en los numerales 2 y 3. Ejemplo: Arrendatario: Vendía zapatos Arrendador: Puede colocar una farmacia Esto para es para que el arrendador no se aproveche del buen nombre que le dio a ese lugar el arrendatario. o demolido por su estado de ruina y para la construcción de una obra nueva". obras que no pueden realizarse sin la entrega o se encuentre desocupado el inmueble. lo que sirve para sostener que no hay necesidad ahora de los avisos en materia de arrendamiento de locales comerciales para la constitución en mora. Se 730 José Alejandro Bonivento Fernández. o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación. 730 En materia comercial no hay un mínimo ni un máximo para el Canon de arrendamiento. está señalada en el artículo 520 del código de comercio. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Excepciones a la Renovación: 1.3º Cuando el inmueble deba ser reconstruido. Según este. el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de la terminación del contrato. de suerte que el vencimiento del plazo convencional es suficiente para tener al locatario en mora. Cuando el arrendador necesite el inmueble para: Demolerlo o Reconstruirlo.731 Cómo debe Obrar el Arrendador para Impedir la Renovación La conducta que debe observar el arrendador cuando pretenda beneficiarse de las posibilidades que los numerales 2 y 3 del artículo 518 le ofrecen para impedir la renovación del arrendamiento. no puede ejercer la misma actividad. 2.Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato. que el arrendador dé aviso al arrendatario con un plazo no menor de 6 meses a la fecha de terminación del contrato. “En los casos previstos en los ordinales 2º y 3º del Art 518. se sujeta en cuanto a la antelación con que deba darse el aviso. como lo dispone dicho artículo.exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente". debe producir plenos efectos desde la fecha en que ha de renovarse el contrato. De los principales contratos civiles. =/= En Materia Comercial Arrendamiento de Locales Comerciales: El Desahucio es con 6 meses de anticipación. tiene que desahuciar a ese empresario que lleva más de 2 años con el mismo establecimiento. Bogotá: Editorial Temis S. 734 José Alejandro Bonivento Fernández. si no a un término preciso de 6 meses. al momento de la expiración del plazo y comienzo del otro y no contado a partir de la sentencia. 2008. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. cuya recta interpretación admite que con ocasión de la renovación se reajusta el precio que como renta habrá de pagar durante ella el arrendatario. Y si el contrato no ha sido celebrado a término definido. reglamentada en el artículo 2009 del Código Civil. para este propósito. P 353. Es posible que se dé la renovación. 2008.A. en circunstancias ordinarias. Si no lo hace en ese término el contrato se entiende: 732 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Editorial Temis S. pero que haya discrepancia en las Condiciones del Contrato. entonces se debe acudir a una Vía Judicial: Proceso Verbal + intervención de Peritos. para que establezcan las condiciones. La renta o precio que declare el juez. 733 Diferencias Entre las Partes con Ocasión de la Renovación El artículo 519 dispone: “Las diferencias que ocurran entre las partes en el momento de la renovación del contrato arrendamiento se decidirán por el procedimiento verbal con intervención de peritos". efecto retroactivo. 734 Art 520 Cód. Se requiere: Desahuciarlo con 6 meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato. Com: Desahucio con 6 meses de Anticipación Normas Generales: El Desahucio es para contratos a término Indefinido. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. pero la renovación no será distinta a como permite que los sea. no al período o medida del tiempo que regula los pagos. Com: Cuando el Arrendador no vaya a Renovar el Contrato. sino indefinido.732 Ciertamente como se ha dicho. quiere decir entonces que la terminación del contrato por desahucio. Cuando hay Obligación de Desahuciar? Cuando se va aplicar el Art 518 Nº 2 y 3 Cód. 242 . que tiene. P 354. 2008 P 541. previo dictamen pericial. el artículo 519. 733 Cesar Gómez Estrada. esto es. De los principales contratos civiles.A. la renovación es inevitable en este caso para el arrendador. 2008 P 539. no se debe desahuciar porque es un Contrato a Término Definido. para darlo por terminado se requiere Desahucio de 6 meses y se debe de Invocar una de las causales (Art 518 Cód. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Renovado: lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato. Ejemplo 3: Si el contrato ya ha superado los 2 años. el término se regula como se regulan los pagos.Demolerlo Es necesario el Desahucio de 6 meses antes del vencimiento. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. 243 . era un contrato de 2 años. bajo las mismas condiciones de tiempo y precio del contrato prorrogado736. ya que hay un derecho adquirido. faltan 6 meses. y con fundamento en el Art 518 Co Co.  Prorrogado: tiene una proyección sustancial diferente que es mantener el contrato existente. 736 Ibidem 737 José Alejandro Bonivento Fernández. prima el Interés público sobre el particular y de esta manera no es necesario el Desahucio. Esta erigida la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales iníciales. 2008 P 540.Establecimiento de Comercio diferente al que tenía el arrendatario . es decir que se mantienen las mismas condiciones. Excepción: El inmueble sea ocupado o demolido por autoridad competente. Ejemplo 2: Si las partes no han establecido el término. Si no tiene causales para invocar. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 735 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir que se pueden cambiar las condiciones. en la que las partes han tenido la oportunidad de discutir los alcances para la continuidad en el goce del bien735. por mandato de la ley.Vivienda Propia . Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. se entiende que es a Término Indefinido y para darlo por terminado se necesita desahuciarlo.737 En las mismas condiciones y por el mismo tiempo inicial. entonces el contrato se entiende renovado.Reconstruirlo . Com). con todas sus consecuencias y efectos. Si el Arrendador no va a Renovar el Contrato invocando que lo necesita para: . Ejemplo 1: Si no se ha cumplido los 2 años. porque lleva más de 2 años. Las diferencias son las siguientes: En la renovación: Hay un nuevo contrato En la prorroga: Es el mismo el que regirá las relaciones de los contratantes. entre los 2 se debe arrendar al más antiguo arrendatario.000 Llega alguien que paga $1. A los más antiguos arrendatarios no se les puede pedir primas o sumas adicionales para garantizarles esa preferencia. Como eran 4. reconstruidos o de nueva edificación". en los siguientes términos: "Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega. o construido la nueva edificación. Sacar a un arrendatario para meter a otro. los 3 más antiguos arrendatarios tienen derecho a ocupar los 3 locales reconstruidos. El arrendatario tiene 30 días (antes de la fecha de entrega que fija el arrendador) para informarle al arrendador si ejerce o no el Derecho de Preferencia (o lo tomo o lo dejó). el arrendador decide reconstruirlos y a los 4 arrendatarios les toca seguir.Art 521 Cód. para el arrendatario que fue sacado con mentiras. si acepta pagar eso. según estimación de 244 . los arrendatarios más antiguas ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los demás en orden de antigüedad". Com: Indemnización de Perjuicios Indemnización de Perjuicios Sufridos por el Arrendatario El artículo 522 contempla en favor de arrendatario una acción especial de indemnización de perjuicios. o la reconstrucción del edificio. se van a tener en cuenta los arrendatarios que estaban en los locales que iban a demolerse o a modificarse o reconstruirse.000. el arrendatario que para esos efectos fue desahuciado "tendrá derecho a que se le prefiera.000. habrá indemnización frente al arrendador inicial.000 Así el arrendatario sea antiguo tendrá que pagar $1. Art 522 Cód. "Si los locales reconstruidos o de la nueva edificación son en número menor que las anteriores. El Derecho de Preferencia es Relativo. En igualdad de circunstancias frente a otros posibles Arrendatarios: Ejemplo: Los anteriores arrendatarios pagaban $1. Parágrafo: El arrendador debe informar al arrendatario con no menos de 60 días de anticipación. Frente a otros posibles arrendatarios. Com: Derecho de Preferencia Conforme al artículo 521. a cualquier otra persona en el arrendamiento de los locales reparados. deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados. según el ejemplo: los más antiguos arrendatarios tienen derecho de preferencia para ocupar los nuevos locales.500.500. la fecha en que va hacer entrega de los nuevos locales. Ejemplo: Inicialmente eran 4 locales. en igualdad de circunstancias. El arrendador saca de ese mismo lote 3 locales grandes. una vez hecha la reparación necesarias que ocasionó la restitución del inmueble al arrendador. Los utiliza para un establecimiento de comercio similar al que tenía el arrendatario El inciso 2º del artículo 522: "El estimación de los perjuicios se incluirán. De los principales contratos civiles. Que Comprende la Indemnización? En la estimación de perjuicios se incluye: - Lucro Cesante sufrido por el comerciante - Gastos indispensables para una nueva instalación - Indemnización de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento. Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales. sin necesidad del texto expresa transcrito. conforme las reglas generales en materia de responsabilidad civil. 738 Cesar Gómez Estrada. para estructurar una acción de perjuicios en contra del arrendador. El arrendador tiene 3 meses para darle cumplimiento a la causal invocada. Además ese inmueble queda en Garantía para el cumplimiento del pago de esa indemnización. P 356. El inciso transcrito es en cierto modo superfluo. o los utiliza para establecimiento de comercio en que se desarrollan actividades similares a las que tenía el arrendatario". Si el Propietario dentro de los 3 meses siguientes a esa entrega (por parte del Arrendatario) no da a los locales el destino indicado: - No lo ocupa para vivienda - No lo ocupa con un establecimiento sustancialmente diferente al que tenía el arrendatario - No da inicio a las obras de reconstrucción. el embargo de ese local hasta tanto se pague todo. - El valor actual de las mejoras necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados.738 El arrendador debe indemnizar al arrendatario los perjuicios causados según estimación de un Perito.A. El arrendatario puede pedir como medidas cautelares. etc. pues naturalmente el abuso del derecho cometido por el arrendador. arrienda lo locales b. las indemnizaciones de los trabajadores despedidos con ocasión de la clausura o traslado del establecimiento y el valor actual de las mejores necesarias y útiles que hubiere hecho en los locales entregados". demolición. De igual forma debe indemnizar al arrendatario Si: a. sino tiene que indemnizar. 245 . eran suficientes por sí solos. 2008. por la violación de las obligaciones y prohibiciones legales que las disposiciones comentadas instituyen para el amparo de los derechos del arrendatario. además de lucro cesante sufrido por el comerciante.peritos. los gastos indispensables para la nueva instalación. Bogotá: Editorial Temis S. dentro del sistema de inscripción de la demanda regulada por dichos preceptos. 740 Ibidem 741 Cesar Gómez Estrada. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. P 357. éste no pasa al subadquirente con afectación al pago de la indemnización que se decrete en favor del arrendamiento. Bogotá: Editorial Temis S. como el del actual Código de Procedimiento Civil. P 358. son los que tratan del aviso de entrega de los locales reparados. 2008. Ciertamente. 742 Calidades de los Contratantes La calidad de dueño deberá acreditarse por cualesquiera medios aceptados por la ley: escritura pública registrada y certificado de tradición vigente. Bogotá: Editorial Temis S. tal sistema implicaba para el respectivo registrador instrumentos públicos la prohibición de registrar cualquier acto de enajenación que se celebrase con posterioridad a la inscripción de la demanda. y como si eso fuera poco.Garantía Especial de la Obligación Indemnizatorio Esta garantía es a todas luces ilusoria. De los principales contratos civiles. cualquier acto de enajenación de él quedaba afectado de objeto ilícito y por ende viciado de nulidad absoluta. ocurría que el bien inmueble objeto de ella quedaba fuera del comercio y se consideraba como cosa litigiosa. reconstruidos o de nueva edificación y la indemnización de perjuicios a cargo del propietario que incumple las especiales obligaciones allí establecidas. y para que los efectos del artículo 1521 del Código Civil. 743 José Alejandro Bonivento Fernández. 246 . 741 Pero habiendo sido aquel sustituido por otro que. una hipoteca legal. y por eso el inciso habla de que "la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles". en su caso. Bogotá: Editorial Temis S. De los principales contratos civiles. P 358. De los principales contratos civiles. 2008.A. mas no del arrendador. por cuanto todo radica en cabeza de éste. la pretendida afectación del inmueble al cumplimiento de la obligación de indemnizar es inocuo y por lo mismo inútil. 743 739 Cesar Gómez Estrada.739 No tratándose en el caso del inciso final del artículo 522 de la constitución de un derecho real de garantía. no parece remitir a la menor duda de que si. 2008.A. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. expedido por el Registrador de Instrumentos Públicos. Los Art 521 y 522 Cód.A. no saca el bien del comercio y antes deja libres o enajenabilidad. Com. la afectación del inmueble al pago de la indemnización se refiere ante todo al proceso declarativo en que ha de ser reconocida la respectiva obligación a cargo del propietario demandado. 742 Cesar Gómez Estrada. el propietario demandado con acción de perjuicios ven del inmueble. en relación con el artículo 1741. 2008 P 545. por ejemplo.740 En efecto. en punto a locales comerciales puede ser tácita. 747 Ejemplo: En un local venden zapatos Lo dividen y empiezan a vender celulares 744 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir. porque el único responsable de ellos será el propietario. el inciso 2 del artículo 523 dispone que: "el arrendatario podrá subarrendar hasta la mitad de los inmuebles".A. Bogotá: Editorial Temis S. Los principales contratos civiles. P 359. en lo cual hay la novedad. P. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. no requiere autorización expresa o tácita del arrendador. pues. 2008. por mandato de la ley. reducirse inclusive de comportamientos pasivos del arrendador frente al hecho manifiesto de que el arrendatario ha subarrendado todo el inmueble. De los principales contratos civiles. sin la autorización expresa o tácita del arrendador.746. Ese subarrendó no debe lesionar los Derechos del arrendador. 548. de que el paso que en este la autorización tiene que ser expresa.A. en materia locales comerciales. dice el artículo que el arrendatario le está vedado hacerlo si no cuenta con autorización expresa o tácita del arrendador. El Artículo 523 del Código de Comercio le permite al subarrendamiento y a la cesión del arrendamiento. P 358 y 359 747 Cesar Gómez Estrada. un derecho que corresponde a la naturaleza del contrato. una destinación distinta a la prevista en el contrato”. 2008 P 515. 745 José Alejandro Bonivento Fernández. 2008. ni darles. que es el directamente comprometido con el arrendatario. no puede tener una destinación diferente a la que le dio el arrendatario inicial. 745 Si se puede Subarrendar hasta el 50% del inmueble. 2004). que no requiere estipulación expresa que lo consagre. Respecto del subarrendamiento de la totalidad del bien. En cuanto al subarrendamiento parcial. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Editorial Temis S.744 Art 523 Co Co: Subarrendo y Cesión Normas Generales: Subarrendar y Ceder – Prohibido Ley 820/03: Prohibido sin expresa Autorización Comercial: Está Prohibido Subarrendar Totalmente Art 523 Cód. siempre y cuando se haga para la misma actividad.Lo mismo se dirá cuando se pretenden exigir perjuicios por el incumplimiento de las obligaciones expresadas. en forma que lesione los derechos del arrendador. De los principales contratos civiles. 746 Cesar Gómez Estrada. esto es. Com: “El arrendatario no podrá. respecto del precepto paralelo del Código Civil (Art. subarrendar totalmente locales comerciales o inmuebles. 247 . Es decir. Bogotá: ediciones librería del profesional 2008. desde el momento mismo que para la validez de la operación requiere la autorización del arrendador. en consecuencia. porque el Art 887 Cód. Constituye. Es consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio Uno de los supuestos de vinculación jurídica es el de la notificación o aceptación expresa o tácita de la cesión. producirse 748 Cesar Gómez Estrada.Si es autorizada por el Arrendador no hay problema . Cesión: Implica el cambio de una de las partes (Arrendatario). pero SI ESTA PERMITIDO porque igual están vendiendo un producto. y fiel consiguientemente a los principios clásicos de materia de cesión de contratos bilaterales Contempla el mismo inciso final del artículo 523 otra hipótesis de validez de la cesión del contrato arrendamiento de un local comercial. 2008 P 549. en consecuencia. La Cesión del Contrato es Válida Si: 1.Sigue siendo un Establecimiento Comercial. el mismo artículo 887 conviene en la sustitución negocial “si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución”. P 360 749 José Alejandro Bonivento Fernández. está cerrando la posibilidad de Subarrendar. es una norma opuesta al principio general que consagra la ley mercantil para cesión de contratos. Cesión del Contrato Arrendamiento El régimen mercantil es igual al régimen del Código Civil prescrito en el artículo 2004.748. sino lo que conlleva al desarrollo de la actividad comercial. Empero. Debe. Se puede hacer Cesión sin autorización del arrendador cuando enajena el establecimiento de comercio que no es el Local. estableciendo su validez “sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido”.La Cesión es VALIDA cuando sea como consecuencia de la enajenación del Establecimiento de Comercio En cuanto a lo primero. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. aunque con una actividad diferente.Es autorizada por el arrendador 2. 248 . Bogotá: Editorial Temis S. Com impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 749Cuando el contrato dice Exclusivamente para determinada actividad. . es decir que se esta patentizando un sistema de cesión mediante la disposición de la empresa. De los principales contratos civiles. y es aquella en que tal cesión se produce como consecuencia automática de la enajenación del establecimiento mercantil organizado en el local arrendado. 2008. una limitación o prohibición a la regla general sobre la cesión de los contratos.A. la exigencia del artículo 523 Cód. Com. le manifiesta al arrendador que necesita el inmueble para un restaurante y lo desocupa. 2. por estar aceptada en los Art 887 y siguientes del Código de Comercio. 751 Ibidem 249 . Si el arrendatario tiene un inmueble para vivienda y coloca un restaurante y no sigue viviendo ahí. no pueden ir en contra de lo dispuesto ahí. 2008 P 550. y además no tiene autorización expresa del arrendador. Com. se tiene en cuenta el Propósito Inicial.Se toma en arrendamiento un inmueble en sector urbano para vivienda y el arrendatario coloca en el garaje una tienda. complementarlas. del contrato. que en su favor se ha hecho.cualquiera de esos eventos sustanciales para que el arrendador adquiera el nexo con el comprador del establecimiento de comercio. pero en realidad no afecta al arrendador. 750 Es decir corre por cuenta del adquirente-cesionario notificar al arrendador del traspaso. Art 524 Cód. El contrato de arrendamiento se sigue rigiendo con la Ley 820/03 porque se tiene en el contrato que se hizo para Vivienda. en concordancia con el Art 523 Cód. EJEMPLOS: 1.751 Mientras sea actividades comerciales. hay una causal de incumplimiento sin importar el tiempo que lleve. Com. ya que por mandato de la ley comercial no podrá discutir o rechazar. Las partes pueden aclararlas. son normas de Imperativo Cumplimiento. pero a este lo que le va a convenir es alegar esta causal para dar por terminado el Contrato de arrendamiento. el arrendador. 3. los términos de la cesión. El arrendatario de un inmueble de sector urbano que lo tiene para vivienda. Hay renovación del contrato porque va a pasar a ser local comercial. o lograr la aceptación expresa o tácita. Por el contrario si se lo entregan para vivienda y lo utiliza como establecimiento de comercio. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. en virtud de la enajenación del establecimiento de comercio. 750 José Alejandro Bonivento Fernández. es decir que son normas de Orden Público. Cuando el arrendatario toma el local y le da una destinación diferente (para vivienda) hay Incumplimiento. cabe el subarrendo. En sectores residenciales se presenta el caso que el primer nivel del inmueble hay locales Comerciales y en el segundo nivel es para vivienda. Hay cambio de destinación del inmueble. por lo tanto el arrendador puede dar por terminado el contrato de arrendamiento en cualquier momento. No producirán efecto las estipulaciones que hagan las partes. pero No Modificarlas. es decir que se acaba la vivienda. Com: Las normas contenidas en los artículos 518 a 523 Cód. 4. las partes deben adecuarse a esas normas. El Arrendatario lleva 3 años y medio El Subarrendatario lleva 3 años El Propietario quiere dar por terminado el contrato de arrendamiento de todo el inmueble. Com al primer nivel.co. -En las Normas Generales: Cuando el derecho del arrendador está supeditado. Son Unidades Jurídicamente independientes.La relación entre arrendatario y subarrendatario se rige por Co.Se aplica: Ley 820/03 al segundo nivel y Cód. “Hay que tener en cuenta la Destinación del inmueble para saber que normas aplicamos”. y que consten en los libros obligatorios de contabilidad… La responsabilidad del enajenante cesará trascurridos 2 meses desde la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro mercantil. 2. en un diario de la Capital de la República y en uno local. Reglas para la Efectividad de la Cesión El Art 528 Cód. El contrato de arrendamiento del local comercial (garaje) necesariamente está supeditado al contrato del inmueble para vivienda. . El arrendatario recibe el inmueble y luego alguien le solicita que le subarrendé el garaje para un establecimiento de comercio. Com: Señala los efectos de la disposición de una empresa o establecimiento comercial.La relación entre el arrendatario y el propietario del inmueble se rige por la Ley 820/03. si lo hubiere. . . 250 . ese subarrendatario está supeditado a lo que pase con el contrato del inmueble para vivienda. lo siguiente: “el enajenante y el adquirente del establecimiento responderán solidariamente de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación. . en desarrollo de las actividades a que se encuentre destinado el establecimiento. Que se haya dado aviso de la enajenación a los acreedores por medio de radiograma o cualquier otra prueba escrita. es un derecho eventual.Ese contrato de Subarrendo no podría tener un término mayor al del contrato del inmueble para vivienda -El Subarrendatario sabía que el Arrendador (Arrendatario inicial) era un mero Tenedor del Inmueble. ambos de amplia circulación. Que se haya dado aviso de la transferencia en general a los acreedores. siempre que se hayan cumplido los siguientes requisitos: 1.El propietario del inmueble autoriza el subarrendo El dueño Establecimiento de Comercio (Subarrendatario) puede alegar que lleva más de 2 años y que no le pueden dar por terminado el contrato? Supuestos: . 5. Arrendamiento de Entidades Públicas de Locales Comerciales Las entidades públicas no pueden ser sujetos de actos de comercio. 2008 P 551. Que dentro del término indicado en el inciso 1º no se hayan opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor. Com. Bogotá: Librería ediciones del profesional LTDA. 251 . 752 752 José Alejandro Bonivento Fernández. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Parágrafo: El acreedor del enajenante que no acepte al adquirente como su deudor. deberá inscribir la oposición en el registro mercantil dentro del término que se le concede a este en este artículo”.3. por eso cuando son arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los Art 518 a 524 Cód.