CRITERIOS PARA EL CÁLCULO DEL CANON DEARRENDAMIENTO DE LOCALES Ubicados en el Centro Comercial Plaza Propiedad del Ciudadano Gianfranco Francesconi Filotto Ubicados en la Avenida Miranda con Calle Plaza en la Ciudad de Tinaquillo en el Estado Cojedes. FUNDAMENTOS TEORICO DE LEY El decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dictado por el Ejecutivo Nacional, define tres métodos por medio de los cuales los propietarios y arrendadores de locales deberán establecer los cánones justos de su alquiler. La normativa, publicada en la Gaceta Oficial 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, establece las condiciones y procedimientos para regular y controlar las relaciones entre arrendatarios y propietarios, en procura de interacciones justas, del fortalecimiento del sector y la protección del bolsillo de los venezolanos, destaca su preámbulo. En ese sentido, el ARTÍCULO 29 de la Ley precisa que el monto del alquiler lo determinarán arrendador y arrendatario aplicando uno de tres métodos, de común acuerdo: 1.- Canon de Arrendamiento Fijo (CAF) 2.- Canon de Arrendamiento Variable (CAV) 3.- Canon de Arrendamiento Mixto (CAM) Siendo así, El Artículo 32 señala, que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación será determinada por el arrendador y el arrendatario aplicando alguno de los siguientes métodos acordados entre las partes: 1) Canon de Arrendamiento fijo base (CAF) según la cual se toma como base el valor actualizado del Inmueble (VI), dividido entre 12 meses y entre el área arrendable (M2A), obteniendo el canon por metro cuadrado, luego se multiplica este valor por el área a arrendar (M2a) y por el porcentaje de rentabilidad (%RA), establecido en 12% para el primer año de la relación arrendaticia. Cuando se trate de Centros Comerciales y/o Locales Comerciales completamente nuevos, el porcentaje de rentabilidad anual (%RA) establecido podrá ser como máximo 20% sólo para el primer año. CAF = (VI/12/M2A) * (M2a * %RA12). Valor Inicial de Reposición del CC PLAZA según Calculo = 367.898.794,50 Bs 73 % y determinado mediante avalúo realizado según el método del costo de reposición..Área del Local 01: 81.00 .794..00*9. el cual se anexa: .Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 3.00 m2 .794.PLANTA BAJA LOCAL 01 El valor del Local 01 (Área 81.. 367.20 m2) (según Documento) representando un 9. Le corresponde al SUNDEE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.Área Arrendable: 834. A. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO.CAF: Valor del canon de arrendamiento fijo mensual.. se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición.606.Valor de la Edificación Bs. M2A: Metros cuadrados arrendable. M2a: Metros cuadrados a arrendar %RA: Porcentaje de rentabilidad anual. 35.836.Valor del Local en términos porcentuales Bs.20 m2 . VI: Valor del inmueble al momento de la transacción.70 ..50 .74 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Treinta y Cuatro mil Ochocientos treinta y seis Bolívares sin céntimos) Bs.898. 34..576. 329. 30..PLANTA BAJA LOCAL 02 El valor del Local 02 (Área 75...794.00 .B.70 .606.60 m2) (según Documento) representando un 9.00*9.06 % y determinado mediante avalúo realizado según el método del costo de reposición.50 .794..Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 3.60 m2 .200.Área Arrendable: 834. 35. 367.Valor del Local en términos porcentuales Bs..898.00 m2 .07 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Treinta Mil Doscientos Bolívares sin céntimos) Bs.Valor de la Edificación Bs.. el cual se anexa: .Área del Local 02: 75. Área del Local 03 y 04: 82. el cual se anexa: .00 m2 .60 m2 cada uno) (según Documento) representando un 9... 36.000.062.PLANTA BAJA LOCAL 03 y LOCAL 04...639. 36..Valor del Local en términos porcentuales Bs..C.00 .90 % cada uno y determinado mediante avalúo realizado según el método del costo de reposición.Valor de la Edificación Bs.91 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Treinta y Seis mil Sesenta y Dos Bolívares sin céntimos) Bs.50 .420.60 m2 . 367.898.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 3.00*9. El valor del Local 03 y 04 (Área 82.00 .794.Área Arrendable: 834. 00 .Valor de la Edificación Bs.429.Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.PLANTA ALTA OFICINA 01 El valor de la OFICINA 01 (Área 32.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1.00*3. 5.50 m2) (según Documento) representando un 3. el cual se anexa: .9 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Cinco mil Quinientos setenta y seis Bolívares sin céntimos) Bs..50 m2 .Área Arrendable: 834.50 . 367..794.00 . CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas A.00 m2 ...263.311.Área de la Oficina 01: 32.89 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición..898..576. 14. .788.00 ..Valor de la Edificación Bs.00 m2 .50 .. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas B.00 . 367.898.58 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.Área Arrendable: 834.56 m2 . 2.491.Área de la Oficina 02: 21. 9..56 m2) (según Documento) representando un 2.794..Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 948.PLANTA ALTA OFICINA 02 El valor de la OFICINA 02 (Área 21. el cual se anexa: .00*2..Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.58 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Dos mil Cuatrocientos cincuenta y dos Bolívares sin céntimos) Bs.452. Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs. 9.898.602..84 m2) (según Documento) representando un 2.Área Arrendable: 834..Área de la Oficina 03: 21.00 m2 .00 .. el cual se anexa: .. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas C.158.58 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Dos mil Quinientos trece Bolívares sin céntimos) Bs. 2.84 m2 .50 ..Valor de la Edificación Bs. 367..794.00 .00*2.PLANTA ALTA OFICINA 03 El valor de la OFICINA 03 (Área 21.61 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 959.513. 75 m2 .00 .. 3.08 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.282.75 m2) (según Documento) representando un 3.Valor de la Edificación Bs.898..331.Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.PLANTA ALTA OFICINA 04 El valor de la OFICINA 04 (Área 25. 11..132.00*3.Área de la Oficina 04: 25.794.09 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Tres mil Cuatrocientos noventa y ocho Bolívares sin céntimos) Bs. el cual se anexa: ...50 .Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1.. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas D. 367.00 .00 m2 .498.Área Arrendable: 834. PLANTA ALTA OFICINAS (05 -07-12-14) El valor de las OFICINAS 05.24 m2) (según Documento) representando un 2.00 .. 14 (Área 23..Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1. 07.Área Arrendable: 834.Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.Área de la Oficinas 05-07-12-14: 23. el cual se anexa: .794.00 . CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas E.78 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Dos mil Ochocientos Cuarenta y siete Bolívares sin céntimos) Bs. 12.021.227.847..78 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.898.24 m2 cada una ..586.Valor de la Edificación Bs.. 2. 367.00 m2 .00*2.50 . 10.. Área de la Oficina 06: 24.00 m2 .695.00 m2) (según Documento) representando un 2.. 367. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas F.794..Área Arrendable: 834.. 3.00 m2 . 10..038..055. el cual se anexa: .898.558.Valor de la Edificación Bs.50 ..PLANTA ALTA OFICINA 06 El valor de la OFICINA 06 (Área 24.00 .Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1.00 .87 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.00*2.88 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Tres mil Treinta y ocho Bolívares sin céntimos) Bs. 48 m2) (según Documento) representando un 2.800...794.Área Arrendable: 834..563.21 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Un mil Ochocientos Bolívares sin céntimos) Bs. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas G. 367.Valor de la Edificación Bs.130.50 .40*2..21 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.898.00 m2 .00 .Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs... 8.PLANTA ALTA OFICINA 08 El valor de la OFICINA 08 (Área 18. 1. el cual se anexa: .48 m2 .Área de la Oficina 08: 18.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 812.00 . Área de la Oficina 09: 27.PLANTA ALTA OFICINA 09 El valor de la OFICINA 09 (Área 27. 367.239.34*3.Valor de la Edificación Bs. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas H.Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.056..00 m2 .. 4.50 ..32 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.898.70 m2 . 12.00 .220.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1.Área Arrendable: 834.794. el cual se anexa: .70 m2) (según Documento) representando un 3.32 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Cuatro mil Cincuenta y Seis Bolívares sin céntimos) Bs.214....00 . .00*2.672.Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs. 1.35 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.60 m2 .00 ..60 m2) (según Documento) representando un 2.Área Arrendable: 834.35 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Un mil Novecientos Ochenta y Siete Bolívares sin céntimos) Bs.898. el cual se anexa: ..987.00 . 8.PLANTA ALTA OFICINA 10 El valor de la OFICINA 10 (Área 19.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 845.00 m2 .794....50 .461.Valor de la Edificación Bs. CALCULOS DE LOS CANONES DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas I. 367.Área de la Oficina 10: 19. 00 m2 . 3.898.00*3.70 m2) (según Documento) representando un 3.00 . 11.Área de la Oficina 11: 26.Valor de la Edificación Bs..20 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición..00 .70 m2 .... 367.772.Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 845.PLANTA ALTA OFICINA 11 El valor de la OFICINA 11 (Área 26.50 . el cual se anexa: .794.20 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Tres mil Setecientos Sesenta y cuatro Bolívares sin céntimos) Bs. CALCULOS DEL CANON DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas J..Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs.764.Área Arrendable: 834.761. 30 m2 .Área Arrendable: 834.50 .00 m2 ..Valor de la Oficina en términos porcentuales Bs. 10.069.00 .705.794. CALCULOS DEL CANON DE ARRENDAMIENTO (OFICINAS) Oficinas K..898.112..PLANTA ALTA OFICINA 13 El valor de la OFICINA 13 (Área 24..Porcentaje Máximo de Rentabilidad Establecido 12% CAF = (VI/12/M2A) * M2a * %RA (12) CAF= 1.91 % y determinado mediante avalúo con los criterios que influyen su valor por su UBICACIÓN dentro del INMUEBLE y realizado según el método del costo de reposición.91 CANON DE ARRENDAMIENTO CALCULADO (Tres mil Ciento Doce Bolívares sin céntimos) Bs. el cual se anexa: ..00 .72*2. 367.30 m2) (según Documento) representando un 2..854. 3.Valor de la Edificación Bs.Área de la Oficina 13: 24. . señalado con la nomenclatura A- 42 que forma parte del Centro Comercial Gran San Antonio Sector Centro Sur de la Ciudad de Tinaquillo en el Estado Cojedes Certificación: Por la Presente Yo. José Vicente Moreno Pérez abajo firmante. certificado por la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela SOITAVE bajo el N° 832..54% .Área Terreno (Definido Según Documento del inmueble)=definido en 5955..00 m2 Discriminación de la Áreas: (Según Documento de Propiedad) . Y ubicado dentro de los siguientes linderos NORTE: Local Comercial A-41. CENTRO COMERCIAL GRAN SAN ANTONIO ESTIMACION DEL VALOR EN EL MERCADO y Calculo del Local Comercial A-43 Según el Manual de Precios e Insumos y bienes de Capital de la UCPC – LUZ en su Cap.05 (Valor Desagregado de las Construcciones y Edificaciones de Acuerdo a sus elementos Constructivos y Características) TOTALIDAD DEL INMUEBLE Aa (24.A Ubicado en la Nave A. la Superintendencia de Bancos y otras Instituciones Financieras SUDEBAN Bajo el N° P-2282.00 m2) Propiedad del Ciudadano GORE’ SHOP C. . ESTE: Local Comercial A-22 y OESTE: Local Comercial A-42.00 m2. Segundo Nivel. ampliamente facultado como TASADOR. Por el presente informe certifico haberme ajustado a los criterios y norma vigente para el cálculo que fija las pautas para establecer un valor estimado actual ajustado a los parámetros del mercado en Venezuela.Área Total de la Construcción= (Según Documento del condominio) donde le corresponde un 0. de Profesión Arquitecto titular de la Cedula de Identidad 4100372. SUR: Pasillo de Circulación Común y Pasillo de enlace N2 . con una superficie aproximada de Veinticuatro 24. OBJETIVIDAD del AVALUO. equipos y herramientas). COSTO DIRECTO DE CONSTRUCCIÓN Act.00 100% 100% 77.00 4 Obras Exteriores .500.933.00 6. pero con materiales modernos y de acuerdo con las mismas.T.588. es castigado por su edad.00 100% 18.00 52.00 CALCULADO Coeficiente de Depreciación.00 100% 12. Avalúo de la Construcción Existente.00 9. se inicia con la estimación del costo de reposición. Edad (Según Permiso de Construcción S-E debidamente protocolizado en Junio 2004 lo que legalmente arroja una Edad de 14 años.000.616.567.000. vida útil.588.500. Bs/M2 Bruto % % Costo Actual No. los costos indirectos (proyectos. inspección. Descripción de Partidas C.Construcciones Método del Costo Costo de Reposición La metodología utilizada para calcular el valor de las obras civiles.000.590.00 15. de tal manera de lograr un valor que se acerque al de mercado (valor actual).000.567. diseño y distribución actual.00 2 Infraestructura 18.500.00 100% 18. permisología. la utilidad empresarial e imprevista.590.00 100% 5. Para ello se tomó en consideración los costos netos de construcción (mano de obra.933.00 5 Otros Equipos 22.000.00 3 Superestructura 12. (e/vu=0.28) Este costo de reposición.00 100% 22.616. que no es más que el costo de construcción a precios actuales de esas obras civiles con una utilidad equivalente a la que se está valorando. costos financieros y gastos administrativos) y por último.572. . Partida Ejecución Bs/M2 Bruto 1 Trabajo Preliminares 5.00 COSTO TOTAL 77.000.500. materiales.18.00 18.000. mantenimiento y estado de conservación.572.000. 50 0.089.870. Administración = 15 %. 688.00 CALCULO DEL VALOR ACTUAL DEL TERRENO.404./m2 16.00 % Total Costos (APV) dp.00 Bs/M2 (Incluye 1.955.525.00 Prestaciones Sociales = 497.125.500.84 %.50 Proyecto y Estudio de Suelos Acometidas Inspección de Ingeniería Habitabilidad Seguros Total Costos Directos m2 973.933.148. = 12.1545% Costos indirectos (7. (V.Las Fórmulas Básicas utilizadas son: D = {A + (1 – A) x (CR – VR)} MÉTODO DE COSTO DEL INMUEBLE Costos Directos Construcción Bienhechurías Área de Construcción Totales 24.000.794.50 628.116.116.00 2.) 26.573. I. Bs.00 m2 Bs.A.00 Depreciación Técnica 0.498. Utilidad = 10 %.0545% Valor Estimado del Inmueble a los Costos de Mercado y Construcción.000.000.112.00 m2 77.911.468.342.00 . 3.V.F) Área del Terreno = S/Documento = 5.35% de C.000. 03.V.04-34-07 Propiedad del Ciudadano Gianfranco Francescon Filotto Cedula: V-8. 48234 .S.V No. 832 .O.A.E No.T.992 Elaborado por: Arq.com .SUDEBAN P-2262Teléfono: 0414-485.669. José Vicente Moreno Perez. CALCULO DEL CANON DE ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES “Centro Comercial Plaza” Ubicado en la Avenida Miranda C/C Calle Plaza en la Ciudad de Tinaquillo en el Estado Cojedes e identificado Catastralmente con el N° 09-02-01-Ambito U. C.30 Email [email protected].
Report "Criterios Para El Cálculo Del Canon de Arrendamiento de Locales (José Vicente Moreno Perez)"