Crecimiento demográfico y el desarrollo inmobiliario: ¿una burbuja en crecimiento?Abstract The real estate market in Perú has been in constant growth since the last ten years but it hasn’t been a constant growth nor a linear tendency, it has been more like a exponential curve. This can be related to a series of different factors, some of them are the rise of the Gross Domestic Product per capita which it hasn’t stopped increasing for the last ten years, this increment led to the facility of the population to obtain financial products from governmental agents or credit from private banks in a more eased way and the last factor is the demographic growth in the country which translates in a rise of the demand for a own home. The expansion of the real estate market is not nearly a real estate bubble, and it wont be in the near future, the increment in the prices are merely the market adopting its real form after a world crisis. Its true prices expanded in a faster way tan expected but it contracted as fast as it raised, reaching a stable point where we are in this moment. The market is expected to grow in the near future but in a more regular speed, an also depending of the other markets and the country itself. Keywords o Real estate o o Market Gross domestic product o Real estate bubble o Demand o Financial credit Uno puede pensar que la oferta/demanda esta ligada al crecimiento de la población y a su tasa de crecimiento demográfico. pero no es el caso del Perú ya que se puede apreciar un decrecimiento en la tasa o índice de crecimiento poblacional mientras que la demanda aumenta. este se basa claramente en la oferta y demanda del mercado y crece de forma pareja hasta cierto punto. La vivienda propia puede significar un sustento o un “back-up” en un caso financiero. medido a través del PBI per capita o inclusive la inflación de la moneda. Un factor que claramente podría influir directamente en el crecimiento sería el poder adquisitivo de la población. podría influir en el desarrollo del sector. a la par crecerán las disposiciones económicas de la población promedio y a su vez la posibilidad de un gasto en mejora de su vivienda. este desarrollo permite elevar la calidad de vida de la población en una medida que su comodidad sea mayor. ya que esto representa cierto grado de responsabilidad ante las entidades financieras. en el grueso de la población. hablando en términos de para la obtener un prestamo. ya que si el país como conjunto crece.Introducción El desarrollo inmobiliario es un factor de desarrollo de gran importancia para el desarrollo humano en un país. . El desarrollo de este mercado va de la mano del desarrollo del país. El crecimiento del sector inmobiliario no tiene un crecimiento independiente. (Anexo 1) Para Andrés Zubiate (2015) Hasta el 2002. y financiamiento hipotecario (financiamiento de largo plazo) disponible.7% en los años 19952000. y el financiamiento hipotecario.000 viviendas al año y crecieron hasta 22. 1. Como menciona Zubiate existe un segundo factor de importancia fuera del crecimiento demográfico.6% del 2000 al 2005. 1.000 en el 2012. Aquí salta una primera pregunta: ¿por qué se dio este importante crecimiento? El desarrollo saludable del mercado de viviendas depende principalmente de dos variables: Los factores de oferta y demanda. las ventas de inmuebles aumentarán.En el Perú la tasa de crecimiento poblacional actualmente tiene una pendiente negativa que va de un crecimiento de 1. la venta de viviendas en Lima y Callao apenas llegaba a los 3. . Esta capacidad tiene en cierto grado relación con el crecimiento del país medido en el PBI per cápita (Anexo 3) ya que al tener una mayor estabilidad económica permite tener acceso a un mejor financiamiento y lograr la compra por medio de un préstamo una vivienda. En la medida que haya demanda efectiva (familias que necesitan y pueden pagar una vivienda).5% del 2005 al 2010 y finalmente un crecimiento de 1. este es la capacidad de financiamiento de la población.3% en los años 2010-2015. Esto representa un crecimiento acumulado promedio de 19% durante 10 años (Anexo 2). Tres factores luego se encontraron para generar un círculo virtuoso para el crecimiento del sector: A finales de los años noventa se creó el Fondo Mivivienda. con el objetivo de que la población pudiera acceder masivamente a una vivienda propia. Es así como en el 2004 empezaron a generarse desarrollos inmobiliarios. Durante los primeros años del nuevo siglo. Una vez más solido y globalizado. En la medida que no existía un financiamiento hipotecario masivo. la construcción de viviendas se desarrollaba muy lentamente. hasta ese momento desatendidos. El inmueble a financiar tenía que ser nuevo y con un precio no menor de US$80. y con la participación importante de la banca local y el Fondo Mivivienda. algunos por primera vez dirigidos a la clase media. Y la tasa de interés rondaban el 14% en dólares. sino también el enorme potencial hipotecario de los sectores medios. el sistema bancario creció. el crédito hipotecario fue en aquel tiempo un producto disponible sólo para unos cuantos. En un país donde más del 70% de la economía de personas era informal. el crecimiento económico del país fue sólido y más familias que necesitaban una vivienda propia ahora podían pagarla. empezó a ver con mucho interés no sólo la conveniencia de las hipotecas a largo plazo. .Para Andrés Zubiate (2015) Aquellos que obtuvieron un crédito hipotecario antes del año 2000 recordarán claramente que se trataba de un producto muy exclusivo. Muy relacionado a este crecimiento.000. Para calificar necesitabas un sueldo en planilla estable y con antigüedad. Esto implica un crecimento en el precio de las viviendas de 251%.838 dólares a fines de 2013. este cada ves tiene una mayor facilidad para quienes lo necesitan. Fabrizio Orrego. se ofrecen fondos comunes que dan opción a financiamiento. a la par la banca privada ofrece sus propios productos de financiamiento para vivienda para personas con recursos menores. según un documento de trabajo publicado por el Banco Central de Reserva (BCR). Pese a esto. Esta facilidad de financiamiento junto con el crecimiento de demanda en vivienda ha generado una elevada tasa en el aumento de precios en viviendas. Diario Gestión (2014) En los últimos años. el autor del documento. el precio promedio por metro cuadrado (m2) de las viviendas en las áreas urbanas de Lima Metropolitana subió de e US$ 521 dólares a fines de 2006 a US$ 1. En cuanto al financiamiento. . para quienes tienen un ingreso menor. ya que en un momento de crisis mundial (2008). que claramente no llego a afectar al Perú de la manera que se pensó. los mercados se contrajeron sin un fundamento relacionado directamente a indicadores reales. “el precio en dólares se ha venido incrementado a un promedio de 20% anual en los últimos años”.El principal factor generador de desarrollo en el sector se puede inferir que es la estabilidad nacional. asegura el precio por m2 de las viviendas en Lima no se encuentra desalineado con respecto a sus fundamentos. sea esta real o especulada. principalmente en la capital y posiblemente en las metrópolis más importantes del país. Según el documento. Desde el lado gubernamental. donde discute que a pesar del incremento del precio de las viviendas. Para Andrés Zubiate (2015) La definición clásica de burbuja inmobiliaria es el efecto por el cual las ventas y sobretodo los precios de las viviendas crecen muy rápidamente y muy por encima de sus fundamentos. ¿pero existió o existe una burbuja inmobiliaria en el Perú? Esta pregunta se responde con tres argumentos: 1. el ratio precio-alquiler se mantiene dentro del rango comúnmente utilizado en la literatura para describir situaciones normales. la gente se mantiene donde está y esperará un mejor momento para comprar el departamento más grande o en un mejor barrio. el que no tiene una vivienda propia seguirá buscándola mientras la pueda pagar. Y las ventas seguirán. Por lo tanto. Cuando la situación aprieta.Esta conclusión coincide con un estudio previo del BCR. Las consecuencias todos las sabemos. pasar de un departamento a una casa. Pero en el Perú la mayoría de los peruanos no tiene una casa propia o ésta no califica como vivienda digna. los mercados de vivienda eran maduros y una buena parte de las ventas –sino la mayoría– se destinó para lograr espacios más grandes: un dormitorio más. Un factor adicional a tomar en cuenta es que los precios de las viviendas en Lima y en el Perú vienen creciendo pero recuperándose después de décadas de depreciación del suelo e . de tal forma que en un momento dado. un mejor barrio. En los países donde se dieron burbujas inmobiliarias. Además el déficit de viviendas aún ronda los dos millones de viviendas. […] 3. Y las ventas caen. etc. 2. las ventas y los precios de las viviendas caen abrupta y simultáneamente. pues se trata de una necesidad básica. inmuebles. no hay ninguna burbuja y todavía queda una gran oportunidad por delante. Si el déficit de vivienda en el Perú sigue cercano a los dos millones de viviendas. Y esta es la buena noticia. Bibliografía: INEI. ni siquiera le estamos haciendo cosquillas al déficit. Según lo rescatado del artículo de Zubiate podemos apreciar que actualmente no nos encontramos en una burbuja inmobiliaria sino mas bien en estado de recuperación de los precios y movimiento del mercado. los precios no han bajado…ni se espera que lo hagan. pese a la desaceleración en las ventas de viviendas. Aún mayor evidencia es el hecho que en el último año. los precios recién se están recuperando a los niveles de 1998. Tasas de Crecimiento Departamento. podría decirse que es un efecto en donde llegó a su tope momentáneo y esta buscando un punto estable. Aquí se puede ver que. en soles constantes. Si bien el mercado en este momento esta con pocas fluctuaciones y con una tendencia hacia la baja. y cada año se construyen menos de 50. ¿Por qué? Porque la demanda por viviendas continúa y sigue siendo muy alta. (Anexo 4) Por lo tanto la respuesta es que aquí no se dio una burbuja inmobiliaria.000 viviendas. hasta que llegue una nueva activación en el mercado de construcción y vivienda. Recuperado el de la Población por 25 de Abril del 2016 desde . Lo que se construye ni siquiera cubre el aumento de demanda por el bono demográfico. (2015). gob. (n. El boom inmobiliario y la supuesta burbuja inmobiliaria. Precio de viviendas de Lima se elevó 251% en últimos 7 años. Evolución y dinámica del mercado inmobiliario en el Perú.pe/dnc/archivos/difusion/eventos/tasacion es/Evolucion_y_dinamica_del_Mercado_Inmobiliario_en_el_Peru.pe/inmobiliaria/familias-pueden-acceder-creditoshipotecarios-demostrando-ingresos-s-1500-al-mes-2111609 Diario Gestión.). Recuperado el 25 de Abril del 2016 desde http://gestion.vivienda.500 al mes pueden acceder a créditos hipotecarios. Familias con ingresos por S/.pe/estadisticas/indice- .inei.inei. (2015).gob.https://www. 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Report "Crecimiento demográfico en el Peru y Boom inmobiliario"