UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHOINTRODUCCIÓN Existen principios comunes a todos y cada uno de los contratos, en cuanto cada figura de contrato en concreto, aun teniendo un contenido peculiar, participa de una común naturaleza y estructura, a las que corresponden siempre las mismas normas. Por tal motivo, todo contrato resulta de elementos constantes, producto del esfuerzo de abstracción, no obstante puede ser distinta la sustancia de cada una de las figuras singulares. Existen también reglas de las cuales participa un determinado grupo de contratos, como los onerosos o de prestaciones recíprocas, pero éstas concurren con las normas comunes a todos los contratos, a regular la disciplina del contrato singular. Finalmente, vienen las normas particulares a cada contrato, inspiradas en el peculiar contenido del mismo, las cuales se combinan con las reglas comunes a todos y con las propias de cada uno de los diferentes grupos. Existen también reglas de las cuales participa un determinado grupo de contratos, como los onerosos o de prestaciones recíprocas, pero éstas concurren con las normas comunes a todos los contratos, a regular la disciplina del contrato singular. Finalmente, vienen las normas particulares a cada contrato, inspiradas en el peculiar contenido del mismo, las cuales se combinan con las reglas comunes a todos y con las propias de cada uno de los diferentes grupos. Adicionalmente, debe tenerse presente que el Código Civil en el Libro II trata del acto jurídico, regulando la disciplina del mismo, aplicable a todos los actos jurídicos, inclusive a los contratos. Y en la Sección Primera del Libro VII se desarrolla la teoría general del contrato, que comprende las disposiciones generales de los contratos, el consentimiento, objeto, forma, los contratos preparatorios, con prestaciones recíprocas, la cesión de posición contractual, la excesiva onerosidad de la prestación, la lesión, el contrato a favor de tercero, la promesa de la obligación o del hecho de tercero, el contrato por persona a nombrar, las arras y las obligaciones de 2 UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO saneamiento. En suma, esta Sección del Código contiene las disposiciones aplicables al contrato, considerado como categoría general y abstracta, lo cual se corrobora con lo dispuesto por el Art. 1353, según el cual todos los contratos de derecho privado, inclusive los innominados (o atípicos), quedan sometidos a las reglas contenidas en dicha Sección, salvo en cuanto resulten incompatibles con las reglas particulares de cada contrato. De lo expuesto tenemos que un contrato singular, como la compraventa, está sujeto a las reglas aplicables a los actos jurídicos como a las aplicables a los contratos en general. En tal efecto es materia de la presente asignación el estudio del Contrato de Arrendamiento en la cual hemos tenido en cuenta sus alcances generales que especifica las tendencias de la autonomía de la voluntad de las partes en querer satisfacer intereses, estos deberán efectuar manifestaciones a fin de llevar a cabo las acciones que atañen al derecho. Como segundo plano está la Evolución Histórica que desarrolla el ámbito histórico hacia una definición que demuestra caracteres que implica la regulación del Arrendamiento según a su naturaleza jurídica, en la que se presencia sus elementos objetivos y subjetivos. De otro lado se encuentra los límites y términos que se da a razón del tiempo que se desarrollan en el contrato objeto de estudio. En un tercer ámbito nos hemos avocado un espacio para detallar las modalidades en que se presencia el contrato arrendamiento y sus causales de Resolución. Es así que hemos arribado a un sistema conceptual para profundizar nuestros conocimientos en boga de la satisfacción de nuestros objetivos trazados. Los estudiantes expositores 3 UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1° ALCANCES GENERALES: Con el surgimiento del Estado moderno que buscaba asegurar las libertades de los ciudadanos que habían sido afectadas por el estado monárquico, los derechos constitucionales fueron concebidos como un instrumento de protección del individuo contra el poder del Estado, este rol cambió cuando la doctrina se percata que no solo se vulneran derechos constitucionales en las relaciones con el Estado, sino también en las relaciones con los particulares. El cambio de la estructura política y económica fue radical después de la Revolución Industrial. Ciertos particulares ostentaban el poder suficiente como para someter mediante las relaciones privadas (en la mayoría contractuales) a otros particulares que carecían de tales poderes. Poco a poco en el siglo pasado, surge de esta manera la idea que los derechos fundamentales no sólo tiene eficacia vertical (particular – Estado), sino también horizontal (particular – particular), a esta noción en Alemania en donde surge el debate, se le conoce como Drittwirkung der Grundrechte (efecto a terceros de los derechos fundamentales). Para la configuración de esta tendencia, la doctrina en los últimos tiempos se ha visto en enfrascada en un arduo debate. Desde la completa negociación de una eficacia horizontal de los derechos fundamentales en las relaciones privadas, hasta la determinación de si su eficacia es directa o indirecta. 1 Es por ello que las relaciones contractuales se sustentan en el principio de la Autonomía de la Voluntad que tiene un doble contenido2: a) La libertad de Contratar: consagrada en los artículos 2, inciso 14) y 62 de la Constitución Política del Perú, llamada también Libertad de Conclusión, que es la facultad de decidir cómo, cuándo, y con quién contrata. b) La Libertad Contractual: también conocida como la Libertad de configuración interna, que viene a ser la determinación del contenido del Contrato. 1 2 Asociaciones, derechos fundamentales y autonomía privada. Editorial Civitas – Madrid, 1997, pp.49 Exp. N° 2185-2002-AA – Sentencia del Tribunal Constitucional 4 Es así que la constitución otorga una protección directa y amplia a la autonomía contractual a diferencia de la mayoría de ordenamientos constitucionales que tiene más bien una protección tímida para el contrato. el orden público y las buenas costumbres. En nuestro contexto. por lo que su génesis se encuentra fuera de los rígidos confines estatales. N° 7320-2005-AA. ya que los efectos al determinarse mediante la autonomía privada se da por el consentimiento y sus características son vinculantes entre las partes a razón al principio de fuerza obligatoria entre las partes. b) Autodeterminación para decidir . por tal motivo se hace más difícil una lectura 3 Exp. qué sin duda cabe. en la cual se entiende en la convención de voluntades entre dos o más personas naturales y/o jurídicas para crear.debe versar sobre bienes o intereses que posean apreciación económica.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO De otro lado podemos tener en cuenta la Libertad de Contratación consagrado en el inciso 14) del artículo de la Constitución. de común acuerdo la materia objeto de regulación contractualEn consecuencia las normas constitucionales facultan a toda persona a la creación de nuevas relaciones que atañen al derecho a fin de satisfacer necesidades e intereses. es decir que la autonomía de la voluntad –acto jurídico. modificar y extinguir una relación jurídica de carácter patrimonial. así como la potestad de elegir al co . Dicho vínculo -fruto de la concertación de voluntades. tengan fines lícitos y no contravengan la ley del orden público. regular. razón por la cual si bien debe ser analizado en su relación con el actual orden constitucional no debe dejarse de lado que su matriz es de índole privada. 3 Ante tal efecto la Libre Contratación garantiza en prima facie lo siguiente: a) Autodeterminación para decidir la celebración de un contrato. Así mismo no debe olvidarse que el contrato ha sido utilizado incluso para la explicación de la creación del Estado. y esta.celebrante.de tendencia patrimonial tiene mayor dimensión a un acto legislativo o acto administrativo. no es solo un principio más del derecho Privado (como suele equipararla a la buena fe) sino es un principio del Derecho Privado. En esta línea cabe precisar que el contrato representa la mayor expresión de la autonomía privada. siempre y cuando no vulneren los derechos fundamentales inherentes de las personas.Sentencia del Tribunal Constitucional 5 . que se legisle con un criterio de protección hacia el arrendamiento. Claro está. relativa a los contratos Nominados. en la cual la Libertad Individual. El mismo se encuentra regulado en el título VI de la sección segunda.5 4 5 Revista crítica del Derecho Privado. 4 A tal razón que en nuestro Perú la Tutela de la Autonomía Contractual es Directa. interviniendo dentro del tráfico jurídico. Es así que para llegar a especificar nuestro tema materia de estudio. y es forzada inclusive por el artículo 62 de la Constitución. Es así que el Contrato de Arrendamiento ocupa un lugar privilegiado en nuestra Legislación civil. determina frecuentemente que se tenga que preocupar el goce de un bien temporalmente para atender esa manifestación primaria de la persona. es decir que después de la compra venta. y al ver la imposibilidad de adquirir vivienda. tendrán que efectuar diversas relaciones jurídicas de carácter patrimonial a fin de satisfacer sus necesidades de materia primordial. aunque sea de una manera imperfecta esa necesidad. tiene reconocimiento explícito en forma separada de las libertades individuales. pp. y los problemas derivados de relaciones contractuales de esta naturaleza son también muy frecuentes. El Contrato de Arrendamiento – Mario Castillo Freyre. entre los artículos 1666 y 1712. Es por ello que el arrendamiento de cosa sirve indiscutiblemente para satisfacer. Además de la importancia práctica del arrendamiento es muy grande. pp. marzo de 1995. 235 6 . veamos que dentro del contexto real de las personas. 35. es el contrato típico que recibe la regulación más extensa y detallada. En tal sentido no hay necesidad de buscar el origen de su protección en la Libertad fundamental o en la iniciativa económica privada. de conciencia. que esas mismas circunstancias sociales han permitido en casi todos los países socialistas y no socialistas. Vemos como se dictan leyes para permitir al arrendatario el uso y goce de la cosa arrendada a pesar de la expiración del contrato pactado por las partes y como se fijan obligatoriamente los precios o rentas del arrendamiento de inmuebles. de información. la autonomía contractual (autonomía privada general) tendría protección directa de la norma constitucional que protege las libertades del individuo.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO deslegitimadora de la autonomía contractual. Tenemos así. y otros apuntan que la terminología nació "probablemente en hipótesis referentes a obras del Estado y que de allí pasó al derecho privado". analizan la idea de locare. pero después del Código Civil 7 . ya se trate de cosas corporales o incorporales. o de beneficio o rentas". y así. que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles. la legislación de casi todos los países occidentales fue favorable al arrendador. si bien como señala Diez-Picazo. Algunos autores. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio. Con la influencia del Código Napoleón. obra de servicios que preste una persona. Se considera que lo que se adquiere con arrendamiento es la compra del uso. el que promete pagar el precio se llama "conductor". en el denominado arrendamiento de obras se invierte la terminología y el que paga el precio es llamado " locator". pero no del pacto arrendaticio. y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra son objeto de distinto contrato. muebles. inmuebles. con la salvedad de los bienes consumibles (aquellos que se destruyen por el primer uso) y los derechos estrictamente personales. tanto los bienes muebles como los inmuebles. obras o servicios. como Arias Ramos. y las actividades encaminadas a llevar a cabo una obra. La influencia del derecho inglés y del derecho germano sentó sus bases para complementar al derecho romano. el arrendamiento podía ser de cosas. En sus orígenes. al grado de no admitirse en la actualidad el arrendamiento perpetuo. En la legislación europea. intelectuales o mecánicos. el contrato de arrendamiento consistió en la cesión del uso o goce de algo mediante el pago de un precio. sean éstos intelectuales o mecánicos. que los servicios que preste una persona. y en alguna parte de la historia. pues a partir de la Revolución francesa se modifica esta situación. los corporales como los incorporales o intangibles (llamados así por algunos tratadistas americanos).UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO 2° EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: La voz arrendamiento proviene de arrendar. La legislación vigente mexicana permiten que sean objeto materia del contrato de arrendamiento. 8 . después del contrato de compraventa. después de la segunda guerra mundial. con las reformas del 21 de julio y del 23 de septiembre de 1993. también existió una legislación de excepción con motivo de la segunda guerra mundial que limitó el arrendamiento y terminó por propiciar una injusticia con respecto a algunos propietarios (esta legislación fue abrogada el 30 de diciembre de 1992). incluso se condenó la especulación ilícita. ha obligado a la especialización de los juzgadores. en la capital de la República. su importancia. tanto económica como jurídica. situación que se agudizó con las reformas de 1985 que hicieron obligatorios los plazos respecto a las casas habitación.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO suizo de las obligaciones. sin menoscabo de los derechos del que menos tiene. En México. inclinarse incluso en favor del arrendatario. y se crearon comisiones arbítrales para juzgar ante tribunales especiales los problemas de alquileres. aprobaron una legislación de carácter excepcional y temporal que decretó la moratoria de las rentas y la prórroga de los contratos. Es más. Al contrato de arrendamiento se le ha señalado como el segundo contrato en importancia de los regulados por la legislación civil. por ejemplo: hubo varias legislaciones de prórroga en que se les negó los beneficios a los extranjeros y se fijaron los montos máximos de aumento de renta. Los países europeos. lo mismo que la obligación de los propietarios de publicar anuncios cuando hubiera inmuebles vacíos. y que las soluciones deben encaminarse a armonizar los intereses de ambos al amparo de la garantía social que consagra nuestra Constitución. ello provocó una alteración en las relaciones arrendaticias. en la cual se entiende que es uno de los más usuales y antiguos. se modificó la legislación para hacerla imparcial. al menos en la capital de México. Es necesario reiterar que en los contratos de arrendamiento intervienen dos partes (arrendador y arrendatario). En España. En nuestro Perú el Contrato de Arrendamiento siempre estuvo regulado. dada la frecuencia de su uso. donde se cuenta con jueces de arrendamiento inmobiliario. con lo cual se llegó al grado de tener que modificar esa situación. como en todos los contratos. y por último. es decir que el código de 1936. 6 Como señala Jack Bigio Chrem. de un servicio o de una obra. sobre las obligaciones del arrendador. a cerca de la duración del Arrendamiento. 1490 se refiere a estos tres tipos de contrato. La segunda se refiere a una locación de servicios (locatio conductio operarum). en el capítulo VI acerca de la resolución del arrendamiento. Dice así este artículo: "Por la locación-conducción una persona cede a otra el uso de alguna cosa. trataba el tema en el título 19. El art. artículos 1490 a 1546. a diferencia que tenía el código civil de 1936. La tercera se refiere al llamado contrato de empresa (locatio conductio operis). lo hacía en el título IX. siguiendo el esquema del Derecho Romano. 236 9 . sobre el Subarrendamiento y la cesión del arrendamiento. en la cual al referirnos a su denominación y distinción que hace respecto a los contratos de Locación de Servicios y de Obra. entre los artículos 1128 a 1178. durante un plazo y por cierta renta convenida". tratando sobre las obligaciones del Locador. se encontraba dentro de su ámbito de aplicación. casa uno de los cuales tenía diversos artículos. 6 El Contrato de Arrendamiento – Mario Castillo Freyre. en el capítulo III sobre las obligaciones del Arrendatario. las obligaciones del conductor. en el Capítulo VII de la Conclusión del Arrendamiento. El código de 1852 abordaba el tema en el título III. o se obliga a prestarle su servicio o trabajo personal. entre los artículo 1 al 22. Por su parte en la Confederación Perú Boliviana de 1836. en el capítulo V. en el capítulo II. artículos 1666 a 1712. se incluía en el contrato de Arrendamiento la locatio – conductio. En el título I trata sobre las disposiciones generales. pp. en la cual se concebía tres figuras jurídicas: La primera se refiere a la locación de cosa (locatio conductio rerum). entre los artículos 1540 a 1631.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO El proyecto de Código Civil elaborado por el doctor Manuel Lorenzo Vidaurre en 1835 y 1836. El código civil de 1984 lo hace en el título VI. Por su parte en el código civil de 1936 regulaba el tema en el título V. en el capítulo IV. manifiesta que el Contrato de Arrendamiento ha sido regulado en nuestra Legislación Civil de una manera autónoma. los modos de rescindir y de acabar la locación y las mejoras. ya de una cosa. De esta aseveración.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO Sin embargo estas tres clases de Relaciones contractuales importan diferencias sustanciales. siendo así una influencia de los códigos civiles de Italia y Bolivia. por lo cual se justifica su tratamiento diferenciado. Ortega Torres deduce que el "arrendamiento es un contrato bilateral. oneroso. o a ejecutar una obra o prestar un servicio. obra o servicio. El Código Civil colombiano. conmutativo (aunque sea aleatorio en apariencia). 10 . consensual. pues abarca objetos tan diversos como la legislación misma en que están contenidos.es tan necesario y universal como el de compraventa. sin embargo. "Este contrato -destaca Antonio de J. El artículo 1543 del Código Civil español define así el arrendamiento: "Es aquel por virtud del cual una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto" . no dispositivo". en su artículo 1973 establece que "el arrendamiento es un contrato en el que las partes se obligan recíprocamente. de ejecución sucesiva y es acto administrativo. y la otra a pagar por este goce. que no es posible presentarlo en forma unitaria. un precio determinado". la una a conceder el goce de una cosa. porque en todos los lugares el hombre que carece de ciertas cosas se ve precisado a procurarse su goce cuando no puede o no quiere comprarlas". 3° DEFINICIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: El concepto romanista moderno de arrendamiento es muy amplio. Lozano. como el que afirma que "la figura del arrendamiento se entiende como el hecho que una persona ceda a otra el goce de una cosa a cambio de un precio determinado y a tiempo cierto". es necesario recurrir a un concepto genérico que sirva de referencia. Considerado el arrendamiento en su calidad de contrato. tanto. Eschereiber lo define como "aquel por medio del cual una de las partes se obliga a dar a la otra para cierto tiempo y por cierto precio el uso o disfrute de una cosa o de su trabajo". T. que el arrendador se obliga a conceder temporalmente el uso o goce al mismo tiempo del bien. de la definición del contrato de arrendamiento. 75. D. mes. semestre. 1905. Se destaca también. Trib. Así tenemos que si en el contrato sólo se concedió el uso del bien.P. En ese orden de ideas. Planiol et Ripert. 96. 1. D. 368. conforme a la naturaleza o su destino. el Código Civil vigente establece un límite de duración de los pactos arrendaticios.P. réun. el pacto por el que se conviene la duración del contrato de arrendamiento por tiempo indefinido. 414. 10. por oponerse a la temporalidad. 139. comercio o industria. 1922. además. 11 . año etc. 1. En la doctrina se señala como nota específica del arrendamiento la proporcionalidad del precio con el tiempo de duración del contrato. D. añadiendo que el precio se calcula por unidad de tiempo. cuando éstos recaen sobre inmuebles. 17 mars 1904. distingue plazos distintos según si los bienes inmuebles están destinados para habitación. Nº 998.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO De otro lado en nuestra Legislación civil el Contrato de Arrendamiento – Artículo 1666: define en la entrega del bien temporalmente para el uso del bien por cierta renta convenida7. Así. o bien. pero siempre teniendo presente el requisito necesario de que haya un plazo. Nº 3)". Valognes. Pero el legislador no prevé la hipótesis respecto al plazo máximo a que puede sujetarse un contrato de arrendamiento sobre muebles. 29 avr. 1920. el arrendatario podrá disponer de él conforme a lo pactado.P. las partes contratantes tienen la más amplia libertad para fijar el plazo de duración del arrendamiento. si se pacta también respecto del goce. Dos agentes intervienen en la formación del contrato y queda obligado por él – 7 Ch. 2. 2. par Perreau. 4° NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Nos ocuparemos del ámbito jurídico de estudio del contrato de Arrendamiento. Colin et Capitant. Civ. D. En la cual es un contrato bilateral y oneroso.118. pero no del todo o de sus partes. equivalente a la enfiteusis. sino un diverso acto jurídico traslativo de dominio. el arrendatario podrá hacer suyos los frutos o productos normales del bien. 1. pues en caso contrario ya no sería un pacto arrendaticio. civ. día. es incompatible con la naturaleza jurídica de estos actos por implicar una verdadera desmembración de la propiedad. por tanto. trimestre. 5 mai 1875. 1896. ya sea hora. 27 oc. T.P. 8 Definición y características del Contrato de Arrendamiento – Contratos Nominados – Gaceta Jurídica – Mario Castillo Freyre. así como recíprocamente el arrendatario cumple por períodos continuados su obligación de pagar el precio de la locación. o sea que. como escribe Rezzonico: "la obligación del arrendador. con el pago de la renta y con la posesión de la cosa para su uso y disfrute . 12 . "el arrogarse unilateralmente el uso (de una cosa) no es una relación arrendaticia y sólo puede dar a lo sumo a tener como consecuencia. 479 – 482. de un modo continuado. Esos actos repetidos y recíprocos de concesión del uso y disfrute o goce. como enseña Warneyer. 9 Manuel de la Puente y Lavalle: Contratos Parte General – Volumen I. en cambio. no es solemne: se perfecciona por el simple acuerdo de las partes . pues durante un cierto tiempo. de otro lado.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO arrendador. 1984. y del pago de los alquileres. cuando se habla. Se llama arrendador a quien se obliga a entregar la cosa a la otra parte. y como tal se conoce a quien. Por lo tanto. de proporcionar al arrendatario el uso y goce de la cosa dada en arrendamiento. de una parte. de la otra. se cumple a cada instante. se obliga a pagar cierta renta. de la cesión de la cosa y. determinado de antemano o que resulta a la larga determinado. que es el arrendatario. pues las respectivas prestaciones en su alcance y monto están predeterminadas de modo equivalente . aparece inmediata y paladinamente del art. Habría que pensar que el contrato es conmutativo. Es un contrato de tracto o ejecución sucesiva. 5° CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 8: El contrato de Arrendamiento presenta las siguientes características 9: a) En cuanto a su nombre: El Arrendamiento es un contrato nominado. 1666 del C. No es un contrato real: se perfecciona con el mero consentimiento y la entrega de la cosa es sólo el cumplimiento de la obligación asumida por una de las partes (el arrendador). del pago de una renta. pp. el derecho a una reparación conforme a los artículos 823 y 848". las recíprocas obligaciones se realizan. y la falta de uno de ellos justifica 'ipso jure' la cesación del otro".C. se sirven mutuamente de causa.Este carácter de bilateral y oneroso del contrato. El contrato. el Arrendamiento puede ser de naturaleza civil y comercial.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO b) En cuanto a su regulación: El Arrendamiento es un contrato típico. pues da lugar a una relación jurídica. es decir. Es un caso de un pactum in contrahendo. sobre la identidad del objeto. o de duración indeterminada (cuando se tenido en cuenta el término inicial. ya fijándose una duración determinada.C. mas no el final). 13 . El mutuo acuerdo debe versar. para evitar un error in negotio. que produce el efecto de ligar obligatoriamente al promitente. pero no conocido en su fecha). d) En cuanto a su contenido o área: Por su contenido. Sin embargo. de un contrato que sí depende jurídicamente f) del arrendamiento y que adopta sus principales caracteres. sobre el precio. no podemos dejar de tratar acerca de un contrato derivado del mismo. sobre la merced conductiva y sobre la duración del contrato. g) En cuanto al tiempo: El Arrendamiento es un contrato esencialmente de duración. social y legal. vale decir que se celebra con el solo consentimiento de las partes. Respecto al consentimiento se aplican las reglas generales para la formación de los negocios jurídicos. 1419 y 1423 del C. naturalmente. Se trata del Subarrendamiento. Puede existir una promesa unilateral. c) En cuanto a su Estructura: El Arrendamiento es un contrato simple. determinable (referida a un evento cierto. cuando analizamos el Contrato de Arrendamiento. En cuanto a su formación: Es un contrato Consensual. Deberá aplicarse por analogía lo dispuesto en los arts. sobre la naturaleza del contrato. que podrá ser determinada (a plazo fijo). para evitar un error in corpore. 1984. vale decir. pues no depende jurídicamente de otro contrato. pues está jurídicamente regulado en la Ley (el código civil). art. e) En cuanto a su autonomía: Es un contrato Principal. ya para dar en locación ya para tomar en conducción como lo señalaba el código civil de 1936. ya conviniéndose en que el arrendamiento sea por una duración indeterminada. por último. aunque la naturaleza del arrendamiento no impediría que revistiera la modalidad de aleatorio. conocidas de antemano. aunque podría formar parte. l) En cuanto a la Prestación: El arrendamiento es.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO h) En cuanto a su negociación: Puede ser de Negociación previa. vale decir. se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien. pues la existencia y cuantía de las prestaciones que deben cumplir el arrendador y el arrendatario son ciertas. n) En cuanto al riesgo: Es fundamentalmente conmutativo. pero nunca serán resolutorios. ya que las obligaciones creadas por él afectan únicamente a las partes que la celebran. m) En cuanto a la Valoración: El arrendamiento es un contrato celebrado a título oneroso. mientras que el arrendatario se compromete a pagar cierta renta convenida. k) En cuanto a los sujetos a quienes obliga: Es un contrato individual. Así. por excepción. supuesto este último que consideramos de cierta frecuencia. sinalagmático o de prestaciones recíprocas. con arreglo a cláusulas generales de contratación. En cuanto a su función: Es un contrato fundamentalmente constitutivo. 14 . éste asume la obligación de abonar una renta a favor de aquel.de entregar en uso el bien al arrendatario y el arrendatario asumirá la obligación de pagar dicho uso una renta determinada o determinable. el arrendador. i) j) En cuanto al Rol económico: Es un contrato de goce. de contratos modificatorios. sobre todo en los que a predios multifamiliares se refiere. sin tener la disposición del mismo. uno por adhesión o. Una parte. ya que siempre se generará la obligación –por parte del arrendador. en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario. aquel en la cual las partes tienen la libertad de modelar su contenido (el más usual). esencialmente. pues está destinado al disfrute del arrendatario. un contrato bilateral. es decir. a) El bien arrendado: puede ser un bien corporal. de modo que está sujeto a un deber de conservación de ella. no fungible. funcionando como un supuesto natural. que es la que se da por el arrendador al arrendatario para que éste la use. 1142 y ss. Lo fundamental es. aplicándose en su caso lo ordenado en los art. 15 . "no se puede dudar de la existencia de la cosa cuando de los caracteres con que ha sido fijada por los contratantes puede estimarse suficientemente determinada. aun cuando materialmente no tenga existencia real. como dice Warneyer. desde que el arrendatario está obligado a devolver la misma cosa. se determinará la cosa indicada sólo genéricamente. para que el contrato llegue a ejecutarse. ésta debe ser. Como ha escrito Fubini. a diferencia de lo que ocurre en la compraventa. Madrid. que la cosa llegue a existir. b) respecto de cosas fungibles arrendadas ad pompam vel ostentationem. La cosa puede ser una genérica. 1984. y una Renta (merced conductiva) que el último debe pagar al primero. y siempre que no haya prohibición legal al respecto. Tratándose de cosa mueble. Por excepción se admite que puede darse en arrendamiento una cosa fungible en los siguientes supuestos: a) respecto a cosas fungibles accesorias del bien arrendado. La nota respectiva de este artículo habla de que "a diferencia de otros contratos puede alquilarse un coche. Puede ser objeto del contrato una cosa futura. El Código no contiene ningún precepto sobre este punto."El contrato de arrendamiento de cosas".UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO 6° ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Dos son los elementos integrantes.. 1930. puede 10 Fubini. De todas maneras en la ejecución del contrato. En tal virtud se explica una disposición como la que es objeto del artículo 1500 del Código argentino. Pero no hay inconveniente en que se celebre una locación sobre una cosa que ha de llegar a existir. en cuanto a la textura objetiva del contrato: El Bien. mueble o inmueble. como regla. "que su sustancia no se altere". El Contrato de Arrendamiento10 puede recaer en cualquier bien cuyo uso o goce no esté fuera del comercio jurídico.C. Por tanto. del C. un caballo sin determinarse precisamente cuál sea". en los demás casos de cosa futura. puertos y muelles). Así se concede el disfrute de las recolecciones de que sean susceptibles fundos determinados.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO ser objeto de goce la casa en construcción. Una servidumbre real no puede ser dada en arrendamiento separadamente del predio dominante. pasar por un predio. un arrendamiento sobre una casa que se ha de construir. Por lo demás. en cuanto ella es susceptible de goce o produce una renta. el goce es considerado siempre como cosa futura. y aquél es condicional. "En este último caso. la existencia del contrato queda subordinada a la de la cosa misma que funciona como condictio juris del negocio" (Nº 181). de un negocio sobre un rei sperata. Hay que distinguir entre las cosas que están fuera del comercio y los bienes de uso público. propiamente. como por ejemplo. La cosa incorporal puede ser objeto de arrendamiento. extraer agua. Se trata. separado de los otros. Se puede concertar. etc. En principio las cosas que están fuera del comercio no pueden ser objeto de arrendamiento. el contrato es perfecto. si no es incompatible con su destinación (así. emplazamientos sobre riberas. Se puede dar en arrendamiento uno solo de los atributos de la propiedad. aun en la hipótesis más normal. por cuanto no pueden ser objeto sino de una ocupación precaria. sólo cuando existe la posibilidad material del utifrui. en materia de arrendamiento no puede surgir duda de ninguna clase sobre la validez de la cosa futura como objeto del negocio. el mueble que ha de fabricarse. sin especificar que ha de tratarse de cosa corporal. no pueden ser dados en locación. en cuanto a sitios en mercados públicos. en cuanto que. etc. etc.. sobre un objeto mueble que ha de fabricarse. pero puede darse el caso contrario. pues. los caballos que adquirirá el arrendador. independientemente de la existencia de la cosecha. sobre un semoviente que va a adquirir el arrendador. "El derecho de usufructo 16 . Los bienes que son de uso público. Se habla de cosa.". Es preciso distinguir entonces el caso del propio de constitución de una servidumbre. Uruguay (art. En cambio. México (art. conforme se señala en el artículo 901 del código civil. Primera Parte. ya la renta futura o rentas futuras. que constituye Osterling Parodi y Castillo Freyre – Tratado de las Obligaciones. 11 independiente. por prohibición expresa ella no cabe en relación al uso y a la habitación. en el lugar y en el estado convenido. Hay algunos Códigos como el de Chile (art. todas las cuales deberán ser ejecutadas para que se considere efectuado el pago íntegro. Traviesas ha escrito (R. Esto es en la medida en que tienen autonomía e independencia. también llamada tradición. puede ser real o ficta. cada mensualidad representará la ejecución de una prestación por parte del arrendatario. 1978. 2400). b) Renta (merced conductiva): Se entiende que es un contrato celebrado a título Oneroso. En general está admitido el arrendamiento de derechos.P. 1916).UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO puede ser objeto de arrendamiento. Es real cuando se entrega físicamente al arrendatario. pp. que se refieren al asunto. 1919. 1777). sino el pago íntegro de una prestación contraprestación del mes transcurrido11. ésta se entiende realizada. 17 . 12) "que cabe ceder un derecho en interés de otro. cuando sin mediar entrega física. y ficta.. pág. en el sentido que corresponde al pago no de una parte de una prestación. de D. Es decir que el pago de dicha renta se entiende como una contraprestación conjuntiva. la entrega del auto dado en arrendamiento. prestación que será diferente a la renta anterior o rentas anteriores. En otro contexto en el que se entiende las subjetivas se distinguen las partes intervinientes: a) El Arrendador: Su obligación principal es la de entregar la posesión del bien materia del contrato de arrendamiento. presentándose dos supuestos: cuando cambia el título supletorio de quien está poseyendo (por ejemplo. Respecto a la entrega del bien. la misma que deba de realizarse dentro del plazo. Esto significa que en el supuesto de que la renta se haya pactado para ser pagada mensualmente. éste asume la obligación de abonar una renta a favor de aquel. que paga un precio por el goce durante cierto tiempo". como por ejemplo. así en tanto el arrendador se obliga a entregar el bien para que sea usado por el arrendatario. ya que implica la existencia de varias prestaciones. perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien. Pago puntual de los servicios públicos suministrados en beneficio del bien. o cuando se transmite el bien que está en poder de un tercero. Permitir al arrendador inspeccionar el bien por causa justificada y con previo aviso. Avisar de inmediato al arrendador de la usurpación. siendo que en este último caso la tradición produce efectos contra el tercero desde que le es comunicada por escrito (por ejemplo. sino como medio de determinar el tiempo durante el cual han de estar produciéndose los efectos del cumplimiento. Cumplir con las demás obligaciones legales y contractuales. siendo así las siguientes obligaciones: • • • • • • • • • • • Obligación de recibir. o en su defecto. la entrega o tradición directa se produce con la entrega de llaves. No usar el bien en forma imprudente o atentando con el orden público o las buenas costumbres.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO cuando el propietario transfiere el predio que posee y a su vez el adquirente se lo da en arrendamiento). el plazo actúa. sin más deterioro que el de su uso ordinario. En el caso del arrendamiento de predios. no como medio de diferir el cumplimiento. Obligación de reparar el bien. de acuerdo con las normas que regulan. cuando se da en arrendamiento una casa que posee un tercero). mensualmente en el domicilio del deudor. b) El Arrendatario: Si la prestaciones es de tracto sucesivo o periódica. Pago puntual de la renta en el plazo y lugar convenidos. cuidar el bien y usarlo de acuerdo con lo convenido o a lo que se pueda presumir de las circunstancias. No subarrendar el bien ni ceder el contrato sin asentimiento del arrendador. No modificar el bien sin el asentimiento del arrendador. Devolución del bien al vencimiento del contrato en el estado en que se recibió. 7° MODALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: 18 . ese bien en parte le pertenece y en parte no. dada la naturaleza del arrendamiento. ya que sobre él no se ha realizado la división y partición correspondiente. dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el bien o la parte a quien practicó el acto. Cabe inferirse que el contrato de arrendamiento como cualquier otro que importe el ejercicio de propiedad exclusiva por uno de los copropietarios. se puede distinguir las siguientes modalidades: 7.1 Arrendamiento de bien Indiviso: Esta norma tiene amplia relación con el artículo 978 del código civil. Dicho precepto es reproducción del 1512 del Código 19 . conforme a lo dispuesto en el artículo 974 del propio código. debería regirse por la norma general del artículo 978 del código civil. de una parte material del bien indiviso. un arrendamiento de estas características. el arrendamiento de una parte específicamente de un bien que se encuentre bajo el régimen de copropiedad. lo que equivale a decir. El art. El copropietario es dueño de una cuota ideal sobre el bien. En otras palabras para los artículos 978 y 1669. este acto sí importaría el ejercicio de propiedad exclusiva. sin consentimiento de los demás partícipes". siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás. por no contar el propietario con la facultad de disposición. a pesar de no tratarse de un acto de enajenación. ni aun en la parte que le pertenece. 1669 dice: "El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarle. En tal sentido. es un acto que importa el ejercicio de propiedad exclusiva. en la medida en que. La adjudicación de la totalidad o de la parte correspondiente se entendería según aquello de que haya dispuesto dicho copropietario – arrendador. no es válido. Sin duda.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO Dentro de nuestra Legislación Civil en el Perú. acto que importe el ejercicio de propiedad exclusiva. cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común. en principio. que en parte es propio y en parte es ajeno. Es decir. en el sentido en el que: “Si un copropietario practica sobre todo o en parte de un bien. que pueden ser objeto de obligaciones contractuales los bienes ajenos. es indudable que los condóminos están obligados a respetar ese contrato. por ejemplo la acción de desalojo por falta de pago de los alquileres? En nuestro concepto esas acciones corresponden a todos los condóminos. Pero se puede apreciar que el artículo 1671 pareciera desnaturalizar el arrendamiento de bien ajeno en estricto. 20 . haciendo que se rija por los preceptos propios de la promesa de la obligación o del hecho de un tercero. Como explica Salvat (T. Agrega el mismo Salvat "supongamos: que el propietario actual de la cosa dada en arrendamiento constituye después un condominio sobre ella. El código civil peruano establece como regla general. de modo tal que se configura un contrato principal y que el contrato sobre bien ajeno constituya un contrato derivado.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO argentino. inciso 2. Peruano) es la consecuencia del concepto mismo de este derecho: en el condominio cada uno de los propietarios tienen una parte indivisa de la cosa pero no tiene derecho alguno exclusivo sobre ella en todo o en parte.2 Arrendamiento de Bien Ajeno: Se basa a la no preexistencia de una relación contractual entre la parte que se obliga a entregar el bien ajeno y un tercero. pero ¿A quién corresponden en adelante las acciones que nacen del contrato. convertido en copropietario. propietario del bien. 1669 del Cód. 7. V Nº 791) "esta disposición concordante con lo prescrito en el título del condominio (art. en el artículo 1409. de tal manera se puede entender que tiene los siguientes elementos: a) La celebración de un contrato de Arrendamiento. norma ubicada en la Parte General de Contratos. no puede ejercer ya sobre ella acto alguno que importe el ejercicio del derecho de propiedad entre cuyos actos deben contarse las acciones que tratamos". 2683) que corresponden al art. no puede ser consiguiente realizar actos que le afecten en todo o en parte". porque desde el momento de la constitución del condominio son ellos los titulares del derecho de propiedad sobre la cosa: el antiguo propietario. c) El Arrendatario conocía el carácter de ajeno del bien al momento de celebrar el contrato. en el sentido que asume el arrendador la obligación para con el arrendatario. a de que éste pueda usar y disfrutar del bien. el arrendador. Nº 441) escriben: "¿Puede darse en arrendamiento un inmueble perteneciente a tercera persona? La razón para dudarlo debe su origen que declara nula la venta de cosa ajena. que no pertenece a ninguna de las partes contratantes.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO b) El bien objeto de la prestación contenida en la obligación de dar del arrendador. Son pocos los autores que. vale decir por las normas relativas a la promesa de la obligación o del hecho de un tercero y no por las propias del contrato de arrendamiento. sino que se obliga a poner al segundo en condiciones de ejercitar pacíficamente ese disfrute: ningún principio se opone a que una obligación se forme entre dos personas con relación a un bien perteneciente a un tercero. por efecto del arrendamiento. Si la venta de cosa ajena es nula. en relación con una cosa ajena. Pero. todo contrato celebrado de buena fe. tienen una opinión negativa.1471 y1472. se resolvería en la indemnización de los daños y perjuicios". en cuanto a la cosa arrendada. pues el contrato no es traslativo de dominio. esta argumentación no es convincente. como Fubini. d) El contrato de Arrendamiento se rige por lo dispuesto en los artículos 1470. Planiol y Ripert (T. no transmite al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada. sino productor de un jus ad rem. es un bien ajeno. En general la doctrina admite el arrendamiento de bien ajena. puede estimarse como contentivo de una promesa virtual de 21 . vale decir. el arrendamiento es un contrato simplemente productor de obligaciones. el arrendador de cosa ajena tampoco puede transmitir al arrendatario. debido a que el vendedor no puede transmitir al comprador una propiedad que no tiene. de una relación obligacional. X. "Por otra parte. la venta es un contrato traslativo de la propiedad y en caso de venta de cosa ajena esa transmisión no puede. un disfrute del que carece. evidentemente. ya que esa obligación. en su caso. efectuarse. Pero. El uso más frecuente es el del Subarrendamiento. Lo único que importa es la situación en que se encuentre el arrendatario. por lo demás. también un bien que no le pertenezca puede ser arrendada. que el locador haya sabido o no que el bien era ajeno. es conforme con la intención de las partes sobreentenderla". Más. En estos casos el contrato sólo tiene una derivación sucedánea. Él puede no hacer la entrega del bien. por el que se obliga. 7. consistente en la respectiva responsabilidad que vendría a incidir contra el arrendador. esa responsabilidad no se produce si el arrendatario sabía que la cosa era ajena. en la cual no se pretende en lo absoluto regular el arrendamiento financiero como un contrato típico distinto al de Arrendamiento propiamente dicho y cuyas características y regulación difieren. no hay lugar a una responsabilidad del arrendador. si sabía que el bien era ajeno.3 Arrendamiento Financiero: No está regulado propiamente por el código civil peruano de 1984. Pero se puede entender que una empresa o persona natural que desea usar y disfrutar de un bien. y si ésta hubiera sido entregada al arrendatario por el locador. corresponda o no al arrendador en ella un derecho de aprovechamiento. si no sabía.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO obtener la ratificación del tercero (porte-fort). debido a que entonces celebró el contrato asumiendo la contingencia de que él pudiera no tener ejecución. el contrato celebrado entre las partes materia del contrato del arrendamiento. Si la cláusula de porte-fort (promesa de ratificación de un tercero) no aparece formalmente incluida en el contrato. No importa. Por su parte Warneyer ha escrito: "que el bien arrendada pertenezca al arrendador. acude a una empresa de Leasing para que ésta última lo adquiera con tal propósito de la empresa que veda dichos productos. puede ejercer acción reivindicatoria. por compromiso independiente que haya asumido o venga a asumir con el arrendador. El arrendamiento puede producir sus efectos en cuanto el propietario acepte. A través del Leasing. no obliga al propietario. no es necesario. hay lugar a ella. Naturalmente. que el bien llegue a ser poseída por el arrendatario en su carácter de tal. la empresa dedicada a esta 22 . Así es como debe interpretarse la obligación del arrendador cuando dio en arrendamiento una cosa ajena. "Sulla responsabilita del sublocatario in caso di incendio". el usuario goza de la facultad de adquirir la propiedad del bien pagando en ese momento el valor residual correspondiente. es decir. p. Dicho pago se efectuará de manera fraccionada hasta por el monto al que haya ascendido el precio de compra del producto en cuestión. o hasta que el mismo resulte obsoleto. en la función legislativa : • Permitir el subarrendamiento. 1938. El usuario debe pagar a la empresa de Leasing una contraprestación consistente en dinero. también se aplican las reglas generales de arrendamiento. sin restricción alguna. 7. • Permitir el subarrendamiento si el subarrendatario propuesto ofreciese las calidades de solvencia moral y económica. y como consecuencia de esta característica el subarrendamiento está limitado. • Permitir el subarrendamiento. b) Autorización para arrendar: Está dentro de las obligaciones del arrendatario la de no subarrendar el bien ni ceder el contrato.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO actividad. sin admitir pacto en contrario. (2ª serie). cede al interesado el uso de un bien durante el plazo en que las partes prevén que el bien tendrá de vida económica o útil. 23 . Finalizado dicho plazo. más gastos e intereses compensatorios. Xlll. Annuario di Diritto Comparato e di Studi Legislativi. • El arrendatario debe abstenerse de subarrendar el bien sin el asentimiento escrito del arrendador. Vol. R. En tal sentido se puede tener en cuenta las siguientes consideraciones en esta submodalidad del contrato de Arrendamiento: a) Soluciones ante el subarrendamiento. En contraprestación. Roma. el subarrendatario se obliga a pagarle la rente que hubiesen acordado. La esencia del subcontrato es la subsidiaridad. Parte II. • Prohibir el subarrendamiento. salvo pacto en contrario.. En cuanto a la naturaleza de la renta. 422. (Nota a Fallo). que puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otra contraprestación. esto es.4 El Subarrendamiento: Se entiende como el subcontrato de arrendamiento que celebra el arrendatario con un tercero mediante el cual se obliga a cederle en uso total o parcial del bien arrendado. sin 12 Rodiere. no puede ir más allá que el contrato de arrendamiento en cuanto a la cesión del uso del bien12. no es sino la aplicación del principio general de derecho en cuya virtud. produciéndose un nuevo contrato entre el arrendatario (primitivo) y el nuevo arrendatario de este último (subarrendatario). que en virtud de este subcontrato asume la calidad de subarrendador. El primitivo arrendatario tiene. e) Inscripción del Subarrendamiento: No es susceptible de ser inscrito por cuanto el título de donde emana el derecho del arrendatario no se encuentra registrado. c) La renta en el contrato de subarrendamiento: Cuando existe este contrato. como sí se da en el principal contrato de Arrendamiento. La nueva relación viene simplemente a figurar como un agregado. Inclusive. el subarrendamiento tampoco puede exceder de este plazo. un doble carácter: es arrendatario frente a su arrendador y es arrendador frente a su arrendatario. en la que mediante el asentimiento del arrendador sí se puede inscribir. A éste se le llama subarrendatario porque en cierto modo es un arrendatario de segundo grado . pero que viene a intervenir sin que se altere la relación originaria del arrendamiento creada entre el las partes integrantes en el contrato de arrendamiento (primitivos). Hay un nuevo arrendatario. Tal renta puede consistir en una prestación diferente de la que él le paga al arrendador. así. Este precepto incide nuevamente en este aspecto. En el subarriendo no hay sustitución de un arrendatario por otro. “nadie puede transmitir un derecho mayor ni diferente al que posee. puede convenir con el subarrendatario el monto de la renta sin restricción alguna. no puede exceder de diez años. pues sólo puede originarse el Subarrendamiento en base a que existe el primer arrendamiento.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO asentimiento escrito del arrendador. esto es. El Subarrendador (originario arrendatario) es un punto 24 . el arrendatario. precisamente por ser un contrato accesorio. a fin del respecto del principio de Tracto Sucesivo. Dicha solución. la merced conductiva que puede percibir puede ser mayor que la que está obligado a cumplir frente al arrendador. siendo requisito para que el arrendatario pueda subarrendar. d) Plazo del subarrendamiento: Como quiera que el arrendamiento no pueda tener un plazo ultradecenal. Porque los extremos serían: o prohibir absolutamente el Subarrendamiento. Lo es el segundo extremo. de suerte que ni aun con consentimiento del arrendador (el primitivo arrendador) fuere posible. que existe cláusula expresa en el contrato de arriendo. porque puede no serle indiferente al arrendador quien venga a tener el uso del bien. que no exista esa cláusula (que será general en cuanto prohibitiva en todo caso del subarrendamiento). • Segundo. o permitir libremente el subarriendo. que prive al conductor de la facultad de subarrendar. Pero se puede eliminar esta facultad del arrendatario. en cierta manera independiente: un término de relación como arrendatario en el contrato que pactase con su arrendador. El codificador ha escogido al respecto una solución intermediaria. Se permite por regla el subarriendo. hay que considerar dos hipótesis: • Primero. pero exista una cláusula en el contrato de arriendo que imponga la obligación de obtener el asentimiento. Ambos extremos son inconvenientes. en la cual consiste en "la cláusula de que el arrendatario 25 . de modo que no cabría prohibición o no sería necesaria la anuencia del arrendador. de parte del arrendador. Lo es el primero. pues el arrendamiento no es absolutamente de índole personalísima en cuanto al sujeto que use el bien y porque además —y éste es un dato de significado muy enérgico— con el subarrendamiento no termina ni se altera la relación ex-arrendamiento entre los primitivos arrendador y arrendatario. Por eso es plausible una solución intermedia: permitir el Arrendamiento siempre que no esté prohibida expresamente o que la permita el arrendador en el caso concreto. en un caso dado de subarriendo. consiste que "El arrendatario tiene derecho de subarrendar a otro el todo o parte de la cosa arrendada. y un término de relación como arrendador en el nuevo contrato que ha venido a celebrar con su arrendatario (el llamado Subarrendatario). si en el contrato no se le privó de esta facultad".UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO donde convergen dos relaciones jurídicas. Al igual que en lo relativo a la cesión del Arrendamiento. el arrendatario goza de la facultad irrestricta de subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada. es inoperante. Entonces no se ofrecen mayores dificultades. El subarriendo por lo tanto. si no se ha establecido otra cosa. inc. si así lo prefiere el arrendador. su posición contractual. Se trata de una figura que requiere el acuerdo del 26 . 1984. 1697. 7. Si la prohibición es general y absoluta. Es así que limita los alcances del artículo 1435 del C. pues. Ha de respetarse la voluntad expresada en el contrato. que permite a cualquiera de las partes ceder su posición contractual. La prohibición puede ser total o parcial. Esto es lo que dispone el art. que el arrendador pueda impedir que se realicen los efectos del subarrendamiento.C. 4 del C.5 Cesión del Arrendamiento: Se presenta cuando las partes en contrato cuyas prestaciones no hayan sido ejecutadas. queda sometido el subarriendo y la cesión de arrendamiento.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO no puede subarrendar sin consentimiento del arrendador. Así. Es evidente que si no existe cláusula de la especie a que concierne. no impide al arrendatario subarrendar si el subarrendatario (no perteneciente al original) propuesto ofreciese todas las condiciones de solvencia y buen crédito". puede demandar la rescisión del contrato con su arrendatario. es decir ha de aparecer en el contrato mediante pacto expreso. siendo solo por parte del arrendatario (cedente a favor de un tercero) a favor de un tercero (cesionario). con el consentimiento de la otra parte. La consecuencia es de un lado. Y de otro lado. por lo mismo que convencionalmente es una derogación a la regla general que admite el subarriendo. puede ceder a un tercero. o que ellos cesen. No cualquier persona es indiferente al arrendador respecto a este punto. pues el arrendador está imposibilitado en todo caso de subarrendar. La razón estriba en que "la ley al subarriendo y la cesión de arrendamiento. al permiso del arrendador". Se establece la transmisión de los derechos y obligaciones. El contrato puede. precisamente él mira la persona a la cual el bien es entregada. establecer la prohibición general del subarriendo.C. El arriendo es una relación de confianza. de ningún modo los deja al libre arbitrio del arrendatario. La cesión de arrendamiento puede ser total o parcial.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO arrendador. que viene a ser el nuevo arrendatario y el arrendador se mantienen las mismas relaciones arrendaticias creadas por el contrato que celebraron dicho arrendador con el cedente (el primitivo arrendatario) pues el nuevo arrendatario (el cesionario) sólo viene a ser uno que sustituye al primitivo arrendatario. II. Nº 128. Como lo han destacado autores alemanes. No tiene por qué responder de las obligaciones que vengan a corresponder al nuevo arrendatario (el cesionario). 13 (Crome. Con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1681. el cedente no es un fiador —salvo que asuma especial y expresamente este carácter— del cesionario. p. que ha de ceder un derecho verum . hasta el momento de la cesión y el cesionario responde de las suyas desde el momento de la cesión. 549. 27 . protegidos (Gehulfen) del arrendatario. derivadas del arrendamiento. el arrendatario no puede ceder el arrendamiento. así. I. I. Dernburg.C. Staudinger. no es supuesto de cesión. Aquí ha de verse una aplicación de que nemo ad alium plus jus trasferre potest quam ipse habet. Planck II. sin el asentimiento escrito del arrendador. pág. por aplicación de las reglas generales sobre cesión de derechos por acto inter vivos. del arrendatario y del cesionario.13 Por aplicación de las reglas de la cesión de crédito. II. Entre el cesionario. vol. 561. T. 465. II. quien adopta la posición jurídica del arrendatario. pág. 850. La cesión puede ser a título oneroso o a título gratuito . II. El arrendatario primero (el cedente) queda desligado de toda relación ex arrendatio frente al arrendador. II. Warneyer. el cedente es responsable ante el cesionario acerca de la existencia y legitimidad del contrato de locación. tal como permite el inciso 6 del artículo 2019 del C. huéspedes. o sea. inciso 9 del código civil. Enneccerus. nota 8. pero esto es intrascendente en lo que se refiere al arrendador. el permitir el uso de la cosa por parientes. Hay. una línea divisoria neta: el cedente responde de sus obligaciones. La cesión del arrendamiento es susceptible de ser inscrita en el Registro de la propiedad del inmueble. si el arrendamiento se encuentra previamente inscrito. pág. 217). por ejemplo. no dar el bien un uso distinto del convenido con el primitivo arrendador o del que es propio a la naturaleza de la cosa. es decir. trimestres. como dice dicho autor. ejecución de las mejoras necesarias y sobre todo. En 14 15 (Crome. 1984. La cesión ha de terminar. la cesión indebidamente celebrada es causal de terminación del contrato mismo de arrendamiento. ¿Qué ocurre si el arrendatario contra pacto expreso o sin mediar consentimiento del arrendador. la obtención de hecho del uso 15. Arrendamiento a plazo Determinado: Las partes tienen la libertad para concertar el plazo por meses. así. II. 1697. la nulidad. bimestres. además de las causales específicas que pueden funcionar respecto a la situación creada por la cesión.C. El cesionario no tendrá mayores facultades que las que correspondían al cedente y. esta última no obliga. 465) 28 . 4 del C. si procedió dicho cesionario de buena fe. es decir. 560) Planck (T. o sea. cuatrimestres. cuando termine el arrendamiento que fuera convenida entre el arrendador y el primitivo arrendatario (el cedente). pág. o de que no hubiese dado su consentimiento el arrendador. el contenido de la prohibición se presenta cuando existe la transferencia del uso a un tercero. obligación de garantía 14. Si el arrendatario hubiese entregado la cosa a la persona con quien pactó la cesión. con ignorancia de que había prohibición de antemano para la cesión. Por efecto de la nulidad de la cesión. Tal lo que dispone el art. pág. 8° DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Puede ser determinada o Indeterminada: A. al arrendador. años. el arrendador puede obtener el desalojo de esa tercera persona.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO El cesionario "obtiene por la cesión derechos directos contra el último" (el arrendador). Según indica Planck. Pero. de otro lado. permitir el uso del bien. procede a efectuar cesión del arrendamiento? Tal cesión es para el arrendador res inter alios acta. inc. salvo la limitación temporal que contiene el artículo 1688 del CC. En lo que toca a las relaciones entre cedente y cesionario este último tendrá acción por daños y perjuicios contra el primero. pues. Éste puede exigir las obligaciones de su arrendatario. II. este se considera determinado en los supuestos previstos en el artículo 1689 del CC. 9° CAUSALES DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO: Se da de la siguiente manera. a la culminación del plazo. debe precisarse que tanto para el caso de contrato de duración determinada cuanto para el celebrado sin determinación de plazo. Es preciso indicar que..C. Tratado de Derecho Civil. es de aplicación lo dispuesto en el artículo 1700 del C. Cabanellas Guillermo Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual 29 . Cuando el arrendamiento se ha celebrado con un plazo de duración determinado. la renta y el bien arrendado.. si el arrendatario permanece en el bien arrendado sin resistencia del arrendador. Consiguientemente. cualquiera de ellas puede ponerle fin en cualquier momento de conformidad con el artículo 1703 del C. en los casos previstos en el artículo 1688. B. Arrendamiento a plazo Indeterminado: Si las partes han acordado los elementos esenciales. con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1428 C. Sin embargo es preciso indicar que constituye una regla a favor del arrendatario. esto es. rige para el arrendatario de inmuebles la obligación de obtener la papeleta de mudanza o la autorización escrita del arrendador a que alude el artículo 1711 del C. por cuanto le confiere un régimen especial distinto del que Código Civil dispensa a todo deudor que incumple la prestación que le corresponde ejecutar.. En efecto. en el artículo 1697 del código civil 16: a) Por falta de pago de renta: Siendo la obligación de pagar la renta la principal que asume el arrendamiento. el perjudicado puede solicitar la resolución del contrato ante el incumplimiento de cualquier prestación. Asimismo.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO efecto cuando se trata de un contrato celebrado con un plazo determinado. el arrendatario debe cumplir el bien con todos sus accesorios. Tal situación no ocurre en el 16 Borda Guillermo A. Tomo I. el legislador ha considerado necesario establecer que el incumplimiento de tal obligación faculta al arrendador a solicitar la resolución del arrendamiento.C. a pesar de que las partes no hubieran establecido un plazo de duración del contrato. este no puede exceder de 10 y 6 años. pero no han indicado respecto a la duración del plazo.C.C. . El incumplimiento de esta obligación autoriza al arrendador para solicitar la resolución del contrato. que se vio judicialmente obligado a pagar la renta adeuda de dos meses y quince días. En este caso. e) Por incumplimiento del arrendador o del arrendatario de cualquiera de sus obligaciones: Constituye una disposición genérica que resulta aplicable a las dos partes contratantes. puede solicitar la resolución del contrato de arrendamiento. y el arrendamiento viola su deber de abstención.C. b) Por haberse vencido judicialmente al arrendatario en un proceso sobre pago de la renta y nuevamente incumple su prestación: Se trata del arrendatario reincidente. como causal de resolución el incumplimiento por parte del arrendador en la ejecución del mantenimiento ordinario. el arrendador puede solicitar la resolución del contrato bastando para ello el citado incumplimiento. d) Por subarrendar o ceder el contrato en los casos no permitidos: Cuando el arrendador acuerda con el arrendatario en que éste no subarrienda o ceda el contrato a un tercero. a título de ejemplo. debe indicarse que como consecuencia natural de la resolución. como lógica conclusión. o no se concede por escrito la facultad. c) Por destinar el bien a un uso distinto del convenido: Establece que el arrendatario está obligado a emplear el bien para el destino previsto en el contrato o al que pueda presumirse de las circunstancias. e incumple nuevamente el pago de la renta de un mes y quince días. Finalmente.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO caso del arrendador quien no puede salvo pacto distinto demandar la resolución del contrato ante la falta de pago de un solo periodo de renta. en el caso de haberse pactado en contra del 30 . si se trata de renta abonada por periodos mensuales. a diferencia de los incisos anteriores que establecen causales de resolución imputables únicamente al arrendatario. el arrendamiento está obligado a restituir el bien arrendado con las llaves y demás accesorios que le corresponden. el arrendador. En cuanto a las obligaciones de carácter contractual se puede citar. conforme a lo dispuesto en el inciso tres del artículo 1967 del C. no es necesario que el arrendador invoque el hecho de haberse convertido en propietario de casa habitación única para dar por concluido el contrato. que ha contratado sobre la base de un plazo de duración determinado. como sucede en el caso de la entrega gratuita del bien previsto en el artículo 1736 a propósito del contrato de Comodato. vale decir que se consideran las obligaciones de las partes intervinientes del contrato. es evidente que el arrendatario. ambas partes pueden ponerle fin al amparo del artículo 1703 del C. • Si se trata de un contrato de arrendamiento cuyo plazo ha sido establecido por las partes.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO artículo 1682 C.. tanto el arrendatario como el arrendador deben respetarlo. es decir que el arrendatario tiene el derecho a ser mantenido en el uso del bien hasta el vencimiento del contrato. tenga o no dicha condición. En tal virtud. 10° DIFERENCIAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON OTROS CONTRATOS: 31 . aunque el arrendador sea titular del dominio de una sola casa habitación. En este caso. fijado este. no hay justificación para que el arrendador solicite al arrendatario la restitución del bien antes del vencimiento del plazo. Por consiguiente.. g) No es causal de resolución del arrendamiento la necesidad del arrendador de recuperar el uso del bien: En este supuesto el arrendador puede solicitar al arrendatario la restitución del bien cuando se ha determinado un plazo de duración del contrato. En esta virtud.C.C. debe tener la seguridad que no será privado del uso del bien antes de su vencimiento. ya que puede solicitar la restitución del vienen cualquier momento. f) No constituye causal de resolución del contrato la circunstancia de que el arrendador sea propietario de una casa habitación: Se da por las siguientes razones: • Si se trata de un arrendamiento de casa habitación cuyo plazo de duración es indeterminado. no se justifica incorporar una excepción que viole el principio de fuerza obligatoria del contrato. ni siquiera invocando la necesidad urgente de recuperar el uso del bien. dicha entrega constituye la ejecución del Comodato contrato. el suministro se presume oneroso. compensatoria y Estimatoria. El objeto del contrato de donación es la “transferencia gratuita de una cosa” que realiza el donante a favor del Donación donatario. de disposición. calidad o cantidad. Hay una transferencia de propiedad. de enajenación. de modo que el vendedor deja de tener vinculación Compra y Venta jurídica alguna con la cosa. Que dicha entrega por parte del comodante sea gratuita y con función a favor del comodatario. en la cual la Permuta valorización puede ser de igual similitud. Necesariamente debe existir un desplazamiento patrimonial. y el Arrendador (ya sea el dueño. periódicas o continuadas de bienes o Suministro servicios. Se diferencia por la autonomía de cada uno de sus prestaciones. pues consiste en que el arrendatario obtenga. ya otro en representación del dueño) no transfiere sino la posesión del bien. A falta de Pacto.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO En la venta se transfiere el dominio de la cosa. Que exista la entrega de un bien no consumible (de bien consumible con la condición de que no sea consumido). Es un contrato de enajenación. la cual le viene a ser completamente extraña. Transferencia de un bien por otro. a cambio de una contraprestación. sin duda. de modo que la obligación asumida no es una de disposición. pero a título Arrendamiento temporal. para satisfacer necesidades económicas mediante la entrega de una Mutuo determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles a cambio de que se devuelvan otros de la misma especie. Hay una transferencia del bien. 32 . por lo cual se explican soluciones como las contenidas en el art. p. Es gratuito (por naturaleza) y no atribuye a aquel que recibe la cosa. 10. sino también el comprador asume una obligación total único momento. la pérdida de ésta la sufre él. 1984]. pues lo fundamental es que se asume una sola obligación (por el comprador). el uso y goce de la cosa.C. que es un contrato en que se asume obligaciones instantáneas de modo que no sólo el vendedor queda obligado a la transmisión y entrega de la cosa. el arrendador. en épocas sucesivas (compra al crédito). como en el arrendamiento el arrendador conserva su carácter de dueño de la cosa. es decir. En lo que respecta a la venta a crédito en que el precio es pagado por armadas periódicas (lo que se llama arrendamiento-venta) la jurisprudencia francesa ha considerado que se trata de una locación acompañada de una promesa de venta17. 1705 del C. periódicamente.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO temporalmente. 1680 del C. sin que lo contrario pueda significar a este respecto el que la ejecución de la prestación se haga por partes. Como por la venta la cosa pasa a ser propiedad del comprador. con una nota no esencial. El vendedor entrega el bien en el estado en que se halle y no debe garantía sino por los vicios que existan en el momento de la venta. III. 1681. 98 33 . 1697. 1984]. con una mera modalidad circunstancial. t. según lo estipulado. Nº 22. el arrendador debe entregar la cosa "en estado de servir al objeto de la locación" y está obligado por los defectos que durante la ejecución de la locación vengan a disminuir el goce de la cosa [art. facultad para usar y disfrutar de ella. inc. De lo anterior desciende que el Arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo en lo que respecta al arrendatario. que debe pagar la renta respectiva.C. aquélla se pierde para él. sino de administración. de pagar el precio. que el pago se haga por partes. 17 Dalloz. y por el contrario. Distintamente. por el total del precio. Por eso no DEPÓSITO es un acto de disposición. [arts. lo que no ocurre en la compraventa. ya 34 . vale decir. Pero mientras el Arrendamiento constituye un jus ad rem. naturalmente. He aquí las notas lógicas de distinción: a) El Arrendamiento es un contrato consensual. El Arrendamiento presenta analogía con el usufructo convencional cuando éste es oneroso. para evitar un error in corpore.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO El arrendamiento no se confunde con el comodato. facultad para usar y disfrutar de ella. para evitar un error in negotio. El Arrendamiento se distingue del depósito. sobre el precio. b) El Arrendamiento es a título oneroso. sobre la identidad del objeto. pues este último es gratuito (por naturaleza) y no atribuye a aquel que recibe la cosa. ya fijándose una duración determinada. el comodato es a título gratuito. sobre la naturaleza del contrato. El mutuo acuerdo debe versar. en tanto que el usufructo puede tener un origen convencional o legal (ej. el usufructo constituye un jus in re. sobre la merced conductiva y sobre la duración del contrato. CONCLUSIONES: • Respecto al consentimiento se aplican las reglas generales para la formación de los negocios jurídicos. El Arrendamiento sólo tiene como causa generadora un contrato. el comodato es real. el usufructo de los padres respecto de sus hijos sometidos a su patria potestad). C. pues el bien arrendado no se transmite con el carácter definitivo al conductor. resolutorio. 1984] hable de "durante un plazo". respecto a todo contrato de locación. 1666 del C. los padres. Es un caso de un pactum in contrahendo. 35 . Así. inc. 1423 del C. Deberá aplicarse por analogía lo dispuesto en los [art. El representante legal de una persona incapaz o quien administra legalmente el patrimonio de otro. 1419. 1. pues. • Desde luego.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO conviniéndose en que el arrendamiento sea por una duración indeterminada. Basta tener la capacidad de goce en general para contratar y la necesaria capacidad de ejercicio. necesariamente un plazo final. Así. el propietario puede dar en locación los bienes que le pertenecen. 532. 1 del C. • Puede existir una promesa unilateral.C. • En el contrato de Arrendamiento es eminentemente un contrato sujeto al factor tiempo. por lo cual se entiende perfectamente que [art. ya para dar el contrato de arrendamiento para tomar en arrendamiento. ya que de otro modo no podría haber tal contrato. El plazo puede ser uno certus quando o uno incertus quando. que produce el efecto de ligar obligatoriamente al promitente. o un patrimonio común puede dar los bienes en arrendamiento. así el marido en cuanto a los bienes comunes de la sociedad conyugal [arts.C. sino que se trataría de una venta. Pueden dar en arrendamiento quienes pueden realizar actos de administración. • Por tratarse de un negocio jurídico de administración no se requiere en el arrendador ni tampoco en el arrendatario. inc. tutores o curadores respecto de los incapaces a quienes representan. 1984]. debiendo llegar a cesar o pudiendo llegar a cesar esa su posesión después de un lapso (determinado o indeterminado) a partir de la concertación del convenio. 1984]. pero necesariamente la situación del conductor es la de una persona que tiene una posesión mediata. Hay. la capacidad para disponer. se comprende la importancia que lo relativo al plazo inviste en concernencia con la locación. 448. UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO 36 . Messineo Francesco. Max. Manuel. Exégesis del Código Civil Peruano de 1984. Estudios de Contratos Privado. Derecho Civil Español Común y foral De la Puente y Lavalle. Manual de Derecho Civil Arias Schreiber Pezet. 37 . Castillo FreyreMario: Tratado de los Contratos Típicos.UNIVERSIDAD PRIVADA SAN JUAN BAUTISTA FACULTAD DE DERECHO BIBLIOGRAFÍA • • • • • • Borda Guillermo A. Castan Tobeñas José . Tratado de Derecho Civil Tomo I.