br.monografias.com 1 Condomínio Edilício Tatiane Origuela De Lira
[email protected] 1. Resumo 2. Introdução 3. Aspectos históricos 4. Condomínio – aspectos gerais 5. Condomínio edilício 6. A instituição do condomínio 7. Da administração do condomínio 8. Extinção do condomínio 9. Conclusão 10. Referências bibliográficas Há homens que lutam um dia e são bons. Há outros que lutam um ano e são melhores. Há os que lutam muitos anos e são muito bons. Porém, há os que lutam toda a vida. Esses são os imprescindíveis”. RESUMO Um dos pontos mais discutidos do novo Código Civil diz respeito à disciplina do condomínio horizontal ou edilício, popularmente conhecido como “condomínio em edifício”. Com entrada em vigor do Código de 2002, vários artigos da Lei n. 4591/64 foram revogados, remanescendo poucos dispositivos, especialmente os referentes à incorporação imobiliária. Acreditamos, aliás, que este norte jurisprudencial deverá permanecer, mesmo após a entrada em vigor do novo Código, na medida em que não se afigura justa a desconsideração do condomínio pela ausência do seu registro civil, ato oficial que tem o mero propósito de imprimir eficácia erga omnes à convenção celebrada. Fixadas tais premissas, cuidaremos de analisar, em breves linhas, o impacto do novo Código Civil no que tange às obrigações pecuniárias impostas aos condôminos, especialmente a taxa condominial e a multa. Trata-se de dispositivo de intelecção imediata, que não deixa margem a dúvidas: cada condômino participa das despesas do condomínio, na proporção de suas respectivas frações. Em nosso sentir, o princípio constitucional do respeito ao ato jurídico perfeito deve prevalecer, de maneira que as convenções anteriores não seriam atingidas pelo novo diploma legal. Todavia, ainda que se sustente à incidência do novo diploma aos condomínios já constituídos, é bom lembrar que a Assembléia Geral tem poderes para disciplinar de forma diversa o quanto consignado em lei, alterando o valor da taxa ou da multa, bem como a técnica de rateio, uma vez que as normas legais pertinentes são, no caso, meramente supletivas, derrogáveis pela autonomia privada. Nada impede, ademais, que, além da multa seja cumulada cláusula penal moratória, para o caso do atraso no cumprimento da obrigação. O que não nos parece justo é que os condôminos pontuais arquem com o passivo dos maus pagadores, talvez incentivados pelo percentual mínimo previsto em lei. Portanto, à luz do quanto exposto, entendemos que, antes de se instalar uma verdadeira “guerra civil” entre os condôminos, deve o aplicador da lei ter por certa a circunstância de que o Código de 2002 não atingiu os condomínios já existentes, ou, ainda que assim não pense, que, pelo menos, tenha o bom senso de reconhecer autonomia à Assembléia Geral para regular de forma diversa a matéria referente à contribuição pecuniária de cada condômino. Afinal, apenas ao próprio condomínio, por seu órgão máximo, e a mais ninguém, interessa a forma pela qual as suas despesas são rateadas e o seu orçamento é administrado. INTRODUÇÃO O objetivo desse trabalho é analisar a legislação afeta ao condomínio edilício, iniciando-o com abordagem sobre seus aspectos históricos e conceituais, pois nenhuma outra modalidade tenha talvez br.monografias.com 2 levantando maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal ou propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios, há começar por sua denominação. A Lei nº 4.591/64, que foi revogada parcialmente, anteriormente regulava a propriedade horizontal, com especificidade, diga-se mais completa e primorosa, portanto as considerações seguem-se à limitação do instituto do condomínio edilício e anotações sobre cada um dos dispositivos legais que o regem, atualmente sob o condão do Código Civil. 1 ASPECTOS HISTÓRICOS Nasceu depois da 1º Guerra Mundial, entre 1914 – 1918, em decorrência da crise de habitação, que fez desaparecer a medida entre a oferta e a análise e se agravou com a legislação de incidente sobre o inquilinato, vagamente diferida, reduzindo o número das edificações. Apesar disso, o aumento das cidades e coerente valorização dos terrenos urbanos, houve obrigação de melhor aplicação do solo. Moderando a situação, apareceu o condomínio em edifícios de apartamentos, que desde logo, teve franca aceitação, em virtude de vários fatores. Numerosas cidades, bem como Orleães, Rennes, Paris, Nantes, Auxerre etc, cruzaram, pelo direito consuetudinário ou costumeiro, no qual veio a versar a divisão de edifícios em planos horizontais a fim de resolver seus problemas, assim como: I - melhor aproveitamento do solo, espaço, tornando-o mais barato; II - tornar mais econômico a edificação, condenando assim o aumento do custo de vida beneficiando da aquisição de grandes quantidades de materiais; III - facilitar o alcance da casa própria, que todos interessa provocar, como importante elemento de coesão familiar; e IV - prender seus donos nas circunvizinhanças dos locais de trabalho.1 Deste modo, a idéia de organizar condomínio nos prédios de mais de um andar, distribuindo-os por vários proprietários, fez com que o desenvolvimento urbano, a valorização dos terrenos e a necessidade de aproveitamento de espaço crescesse. A identidade entre a divulgação da lei nova e o início da fase de enorme propagação dos condomínios em edificações fez com que se sugerisse a ação de saber se essa classe de condomínio era admissível, antes da Lei de 1928, neste caso, tratava-se de investigar se podia alguém ser possuidor de outrem, ou se, pelo avesso, desconhecendo-se no Brasil o direito de superfície, era impossível conceber-se uma propriedade imóvel qualificado da do solo em que se colocava a construção, pois, segundo a regra geral, o acessório deve adotar o principal. Até esse andamento era inacreditável a vivência da propriedade autônoma de um apartamento, pois que este precisaria ajustar num terreno de terceiro. No Brasil, a favor da legislação portuguesa, a primeira notícia histórica sobre a propriedade privada conjugada com a compartilhada, data das Ordenações Filipinas, que então a ela se faz referência no seguinte significado: ‘E se huma casa for de dous senhorios, de maneira que de hum delles seja o sotão, e de outro o sobrado, não poderá aquêle, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele, cujo for o sotão, ou logea, nem outro edifício algum “(Livro I, Tit. 68 § 34)” 2. Entretanto, os condomínios edilícios só se tornaram aceitável, quando, pelo Decreto-lei nº 5.481, o legislador produziu que as edificações poderiam ser vendidas em parte, constituindo cada apartamento uma propriedade autônoma, suscetível de ser como tal alienada e gravada; e que os negócios jurídicos assim alcançados dominariam ser transcritos ou inscritos no Registro de Imóveis. Os demais Códigos, assim como o regime do Código Civil de 1916, desprezou a referência ao condomínio em prédios de muitos pavimentos, pois não aceita a classe de edifícios por planos horizontais, neste caso passaram a reger-se pelos usos e costumes das disposições análogas do condomínio geral. Acolhia a que se decorria por plano vertical, geradora da chamada “casa de parede-meia”, por meio de normas reguladoras ao Direito da Vizinhança. A lei nº 5.481/28 veio consentir a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares", edificadas de cimento-armado ou outro assunto parecido incombustível, contanto que cada apartamento, que passaria a compor uma unidade autônoma, reprimisse pelo menos três peças. Cada unidade deveria 1 MONTEIRO, Washington de Barros. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas. 37º ed. São Paulo: Saraiva, 2003. p. 221 e 222. 2 E se uma casa for de dois senhores, de maneira que de um deles seja o sótão, o de outro o sobrado, não poderá aquele, cujo for o sobrado, fazer janela sobre o portal daquele cujo for o sótão, ou loja, nem outro edifício algum –Rodrigues, Silvio. Direito Civil – Direito das Coisas. São Paulo: Saraiva, 2002. p.207. Ao lado dos prédios de apartamentos residenciais.234 de 08/02/1943. se torne nociva aos que com ele negociam. coibindo. as hipóteses de desapropriação e de reconstrução do prédio.com 3 ser distinguida por uma qualificação numérica e averbada no Registro de Imóveis. assim.591/64 com alterações da Lei nº 4. entre outras coisas. o legislador diz que na empreitada a preço fixo da construção será irreajustável. 55. a questão do seguro. . Neste caso. 28 e 29).591/64 compõe-se de dois títulos: o primeiro cuida do condomínio em edificações propriamente dito. Legitimamente. e não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades. regulando não apenas os direitos e deveres. e hoje abundam os usados como garagens. definindo-o. que apresentou normas.481/28 necessitava ser substituído. com a vida própria.br. para pôr cobro ao abuso. fez surgir a Lei nº 4. 43. II). em caso de destruição total ou parcial. a semelhança dos modelos das legislações de outros países e pelos fatos sociais. disciplinando sua constituição e sua administração. tudo que havia de fundamental na lei de 1928 foi aproveitado. a transformação da forma externa da fachada. depois de definir o que entende por incorporação e por incorporador (arts. o Decreto-lei nº 5. teria ela nascido. o de se votarem e repartirem as despesas de reparação e manutenção da edificação. da advertência aos direitos dos condôminos. Consagra ao ensejo da disciplinação das obrigações do incorporador. a prova preencheram as falhas que o Decreto-lei de 1928 apresentava. a maneira de eleição do administrador. atendendo aos reclamos da doutrina e da experiência. muita coisa nova se inseriu nesta lei. os condomínios edilícios apresentaram admirável comunicação no meio urbano brasileiro. o Brasil deu seu primeiro passo no sentido de regular o assunto. necessário se fez atualizar o regime condominial dos prédios de vários andares que não correspondia às exigências da vida moderna. a lei foi extrapolada pela realidade. de 25 de junho de 1928.864/65. por falta de competência profissional ou idoneidade financeira. independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e quaisquer que sejam as suas causas. e pela Lei nº 285 de 1948. empregando apenas aquilo que ele tinha de bom e que era indispensável para o funcionamento do sistema. como comerciais e profissionais. ainda no caso de elevação dos preços e da mão-de-obra. logo. para atender a todos os reclamos. A lei de 1964 tinha o intuito de proteger o público que visa lidar com essa pessoa. § 1º. que desdobraram a possibilidade de prédios de menos de cinco pavimentos. devendo indenizar os adquirentes pelos prejuízos resultantes do retardamento (art. obviamente. Neste caso. Foi modificado em seguida pelo Decreto-Lei nº 5. nos centros urbanos. para evitar abusos dos direitos e deveres dos incorporadores. responderá civilmente pela execução da incorporação. O terreno e as partes de uso comum suportam a compor coisa inalienável e indivisível. a maneira como se instala e funciona a assembléia de condôminos. devido ao rápido crescimento da propriedade horizontal. disciplina minuciosamente a atividade. é repetida quando a lei regula a construção por empreitada. tratando neste caso de sua vida como instituição autônoma. em edificações de dois andares. Atenta. de feitio insatisfatórias. construtores e adquirentes das unidades. ainda. salvo se tiver expressamente avençada a faculdade de reajustamento (inciso IV). Então. multiplicaram-se os destinados a escritórios e consultórios. constitui importante inovação da lei. Então. buscando impedir que sua ação. que prepara sobre a "alienação parcial dos edifícios de mais de cinco andares". divididos em unidades autônomas. de domínio comum de todos os proprietários do prédio. especificada pelo empenho de harmonização da vizinhança. ou de qualquer modo afetar a segurança. determinou que quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos. o direito pátrio divulgou diante a edição do Decreto nº 5. Evidentemente. sendo que antes da lei atual era admitida a venda de apartamentos isolados. A mesma lei. depois. desfavorecendo o que era dispensável e ilícito. ou moral.481. Após. pois o êxito da regra de condomínio em edificações se apontou de atitude tão brilhante entre nós que a precisão e.monografias. para o direito. como também os principais problemas jurídicos decorrentes das construções de prédios destinados a condomínios em edificações. o sossego ou a saúde dos demais proprietários de apartamentos. tanto para fins residenciais. Conforme o art. ou que se afastassem da destinação do mesmo prédio. no qual decretou a regulamentação dos edifícios coletivos. A lei nº 4. e como era de esperar. O segundo trata das incorporações e da figura do incorporador. a instalação de estabelecimento que pudessem simular incômodo aos vizinhos. apontado. e isso. No período da averbação. A lei de 1928 fez obedecer ao funcionamento desse novo condomínio. br/doutrina/texto.asp?id=4816 >. 5 MEZZARI.com.].uol.. 6 GOMES. “à parte de um edifício constituindo objeto de propriedade separada.monografias. partes que são propriedade exclusiva. e partes que são propriedades comuns dos condôminos”..1 CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIOS 2. Disponível em: < http://jus2. assim como terreno. p. formando "um direito diferente. Porto Alegre: Livraria do Advogado. telhado.2 CONDOMÍNIO ESPECIAL 2. sobre o saguão da entrada. Trata-se de direito novo.1.1 Denominação A divisão de um edifício em apartamentos. proíbe a lei que o incorporador. nos arts." No entendimento de Pazutti Mezzari.200. 90. para distingui-lo do ordinário e geral.. calefação e refrigeração central. exclusiva. 4 . 1. p. constituindo propriedade autônoma. 4 Portanto.6 3 REALE. incumbem os riscos do empreendimento. 1331 do CC: “pode haver. garagem.. sobre a unidade autônoma. Cada unidade pertence exclusivamente a um proprietário que tem o exercício do seu direito limitado pelas obrigações especiais que decorrem de possuí-lo num edifício com outras unidades autônomas.] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual. da unidade autônoma. Acesso em: 20 nov. híbrido na sua origem.br. dispõe o art. Caracteriza-se pela justaposição de propriedades distintas.".] Condomínio sobre o solo.apud DINIZ.asp?id=4816 >. subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional). alegue a teoria da imprevisão. Deste modo. escritório. São Paulo: Forense. com exclusividade. também é chamado de plano horizontal ou condomínio especial. cit. PEREIRA. seja apartamento. para pleitear aumento do preço. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade. Caio Mário prevê uma idéia de propriedade.2. pois só ele e há mais ninguém. neste caso.. sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que: ”. loja. [. ensina-nos Miguel Reale (exposição de Motivos) que se trata de um condomínio constituído como resultado de um ato de edificação. sui generis. 221 e 222.. sobre os elevadores do edifício.24 e 25. rede geral de distribuição de água. [. e ainda. Disponível em: < http://jus2. sala. Cada condômino é titular. sobre a caixa-d’água. insiste em qualificá-la como condomínio.5 2. 2002. Op. O Código Civil de 2002 cita especialmente sobre o condomínio nos edifícios de apartamentos ou edilícios. de propriedade exclusiva. Acesso em: 20 nov.. que vivem juntas. de acordo com as seguintes expressões: relativo. p. conjuntos ou andares é admitido juridicamente sob forma em que se combinam regras da propriedade individual e do condomínio. mas com identidade perfeitamente determinada”. O doutrinador diz: "Propriedade individual. A caracterização do condomínio em edificações distingue-se entre o privativo e o comum.. é forma de parcelamento da propriedade. uma idéia de condomínio. em edificações. A terminologia não é uniforme. esgoto. é a unidade. 2006. 1988. perfeitamente individualizadas. por andares ou apartamentos de edifícios com apartamentos autônomos. ou aduza a incidência da cláusula Rebus sic stantibus. salas. sobreloja. o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum. Privativo.358. corredor de acesso às unidades autônomas e ao logradouro publico e etc. 1996. denominado edilício. forçadamente comuns. [.331 a 1.br/doutrina/texto. 2006. Caio Mario da Silva. condomínio em edificações ou condomínio especial em edifícios. Nesse sentido. Maria Helena. p.com. sendo. Qualquer dessas denominações pode ser aceita. ou seja. e titular de partes ideais das áreas comuns. onde coexistem compartimentos autônomos.com 4 Contudo.. Orlando. entidade jurídica distinta do conjunto material a que está ligada a fração autônoma de um edifício”. Condomínio e Incorporações. por essa razão. ao lado do condomínio de partes do edifício. com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. Rio de Janeiro: Forense. estrutura do prédio. caracteriza-se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade privativa. Mario Pazutti.3 2 Condomínio – Aspectos gerais 2.uol. gás e eletricidade.. Direitos Reais. sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica. Miguel. cit. Op..1 Conceito O condomínio em edifício ou em edificações. br. ou mais. ao qual atrai-se a idéia de um imóvel constituído de edificações com partes de propriedade exclusiva e comum. da Lei nº 10.Seção III. 1. o individuo não é proprietário de um apartamento. engloba as disposições gerais atinentes ao instituto. como no seu conjunto. a nova denominação do instituto da propriedade horizontal. cada unidade constituirá propriedade autônoma. Indispensável é.monografias.356. . a definição do condomínio edilício. não só isoladamente. seja o empreendimento constituído de apenas um bloco. à vista do disposto no art. elevadores. Assim. do CC. Neste caso. sem qualquer remissão a espécies. já as partes comuns de condomínio forçado.358.331 a 1. se constituído de varias salas. confirma-se ao vocábulo o caráter genérico empregado pelo nosso legislador. e de modo genérico. ensejando o entendimento de qualquer espécie de construção. quando se destina a escritório ou se reduz a uma peça.346. à disciplina jurídica do mencionado estatuto. ou de um conjunto autônomo.3 A NOVA DENOMINAÇÃO: O CONDOMÍNIO EDILÍCIO 2. independentemente do número de peças e da respectiva destinação (residencial ou nãoresidencial). Em tal hipótese. perfazendo-se através dos artigos 1. por exemplo: fundações.331. ainda que sucintamente.Seção II. com qualquer número de pavimentos. ao reportar-se o dispositivo em comento que "pode haver. Outrossim. abrangendo os artigos 1. costuma-se chamar sala. .1 Em que consiste O condomínio edilício.com 5 A linguagem apartamento designa o conjunto de salas e quartos para moradia.358. ocupa-se da administração do condomínio. com a destinação que houver. de que tratam os artigos 1. caput. não sendo suscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino.347 a 1. .Seção I. subdivididos em três seções: . uma vez que. sim de um andar. Insta observar que usa a expressão "edificações". todavia. atualmente regese pelas disposições estampadas nos artigos 1. que às vezes é todo um pavimento que se separa para ser propriedade autônoma. na forma plural. vestíbulos. estrutura de concreto. 2. muros e paredes divisórias. assim como. mas. submetendo-se. Comuns são o terreno e tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de todos os proprietários. conjuntamente. ou conjunto.331 a 1. corredores e outras partes de utilidade para os seus ocupantes. telhado. por sua vez. em edificações". fachada.406/2002. da expressão igualmente pode-se questionar a abrangência das casas térreas ou assobradadas. isoladas entre si.357 e 1. emoldura-se. ocupa-se das formas de extinção do condomínio. que o edifício se componha de múltiplas unidades autônomas. As partes privativas são objeto de propriedade autônoma. escadarias. com individualidade própria.3. Baseado na doutrina é uma quase pessoa. A nova lei civil perdeu a oportunidade de dar personalidade jurídica ao condomínio. de modo a que não prejudique a comunhão. 3. imaginando que ela se converteria em fonte de choque e de atritos.2 NATUREZA JURÍDICA Várias teorias tende a explicar a natureza jurídica das relações que estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos. aquilo que surge como substrato do sistema ou que deve por todos ser usado. propriedade em planos horizontais ou propriedade em edifícios. No entanto. estaduais e municipais.3 DUPLICIDADE DE NATUREZA DO DIREITO DE PROPRIEDADE: UNIDADES AUTÔNOMAS E ÁREAS COMUNS . Com isso. que infelizmente. contribuindo o condômino.br. assim como terreno. As partes divididas e privativas. Entretanto. pela nova lei civil. proveniente da reunião dos vários proprietários. a estrutura do prédio. A segunda teoria inclui tais relações jurídicas quando se fala de servidões. tudo que não for objeto de propriedade exclusiva pertence em condomínio aos donos de apartamentos. 3 CONDOMÍNIO EDILÍCIO 3. sem o consentimento dos demais condôminos (art. foi recebida com certa desconfiança. 1.2 Características Essas novas construções jurídicas.3. 3. na forma dos respectivos lançamentos (art. não se confirmaram essas profecias e relativamente poucos são os litígios oriundos de prédios horizontais fracionados em partes autônomas e determinadas. Para efeitos tributários. de que são titulares várias pessoas. 1.1 CONCEITO E ELEMENTOS QUE O CARACTERIZAM Os condomínios edilícios se caracterizam por apresentar uma propriedade singular dos apartamentos e andares. Tem por objeto a unidade autônoma sendo lícito ao seu titular não só ceder com esta o uso das partes comuns a estranho e imiti-lo na sua posse. incidindo sobre o mesmo objeto. que está expressamente nos arts. delimitados pelas paredes divisórias.331 do Código Civil de 2002). Cada proprietário de fração autônoma pode usar livremente das partes comuns. diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais. elevadores. por ser complemento indispensável da propriedade de cada um. seus direitos são quase tão completos. escadas. 1. a propriedade é singular e exclusiva. nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal. deparam-se nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos umas propriedades comuns e uma propriedade exclusiva ou privativa. cada autônoma será tratada como prédio isolado.monografias. por se apresentar como condição de existência e do funcionamento do sistema. quanto os do proprietário único de sua casa. A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos. Há teoria mais acertada é a que vêem no condomínio em edifícios de apartamentos uma mistura de propriedade individual e de condomínio. é necessariamente comum. teoria essa que veio a ser transição para outra. consoante sua destinação. pátio. entretanto. mas também alienar ou gravar de ônus real cada unidade. ao lado de uma comunhão necessária e inexorável do terreno e das partes comuns do prédio. 11 da Lei nº 4. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas peças ou dependências. Conclui-se que. § § 1º e 5º do Código Civil). A primeira teoria é a denominada acéfala. ou os corredores. doutrina mais em voga prefere vislumbrar uma comunidade de direito. Porém. ainda ocorre a existência de pessoa coletiva ou jurídica. tão necessária a esse instituto. vestíbulo e etc. as colunas-mestras. Não se pode conceber um regime de condomínio edilício se não pertencer a todos os condôminos. Realmente. sendo que a coisa comum a compropriedade é perpetua. a da sociedade ou associação de fato. vai continuar sem personalidade jurídica. principalmente no que tange a aquisição de bens imóveis que se possam incorporar ao prédio já existente. pois elas são inalienáveis separadamente das unidades autônomas. pois se intimidaram prováveis conflitos econômicos entre os diversos proprietários com inevitável repercussão na tela judiciária.358 do Código Civil de 2002. Para outros.331 a 1. quase tão absolutos. Os direitos condominiais sobre as partes comuns são acessórios que acompanham irrelutavelmente o domínio sobre as partes privativas (art.591/64). O condomínio é uma ficção jurídica que existe na órbita do direito.com 6 2. que nega a existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. que dela precisa para poder interagir com maior desenvoltura no mundo jurídico.331. em planos horizontais. Por essa razão.. mas por essa conceituação de personificação anômala conferida pela própria lei condominial e pelo Código de Processo Civil. O condomínio tem. presta serviço. Portanto. em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual. para ser apurada sua viabilidade. visto em prol do conjunto da edificação. transige. . fruendi et abutendi é o mais amplo possível. loca ou dá em locação. como na propriedade em geral. p. 1. em edificações. Silvio de Salvo. O direito de propriedade da unidade autônoma. de um lado. deverá corresponder uma fração ideal no solo e nas partes comuns do edifício. p. Sendo assim. bem como decorrente de fato social”.318. O titular da unidade autônoma é proprietário de um direito complexo. Um novo direito regulado de forma especial é a combinação dessas duas modalidades de propriedade que se completam e se interpenetram. portanto. Neste caso. existe efetivamente condomínio. no dizer de João Batista Lopes "personificação do patrimônio comum". Atenta contra a realidade do ordenamento o cartório imobiliário que se recusa a transcrever unidade autônoma em nome do condomínio. obrigatoriamente eleito como sendo o do valor pecuniário da unidade autônoma. 55)7. Tal novidade dependerá da experiência que surgir da sua aplicação prática e. nada impede que a comunidade condominial decida ser proprietária de lojas ou estacionamento no edifício. no que for omissa a lei condominial específica. 2004. IX do CPC). do art. ensina que: 7 VENOSA. não existe affectio societatis entre os condôminos. do CC. empresta. coloca-se. o art. Direito Civil – Direitos Reais. Já os titulares de unidades condominiais são comproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum. como nos ensina Sílvio de Salvo Venosa "não concluímos pela existência de personalidade jurídica no condomínio. portanto. 12. no qual é proporcional ao valor da unidade imobiliária. A comunidade condominial de natureza real dúplice não pode ser considerada simplesmente pessoa jurídica. devem ser chamadas à conferência interpretativa as normas sobre o condomínio em geral do Código Civil. essa modalidade deve ser tratada também como condomínio. sendo a maior razão ao condomínio que tem conteúdo amplo de permanência inerente aos direitos reais.com 7 No condomínio regulado por essa lei. podemos concluir que o direito de usar da unidade autônoma encontra limites apenas nos princípios de ordem natural de vizinhança. e partes que são propriedades comuns dos condôminos”. ou seja. em sua natureza jurídica. portanto. às unidades constituídas em autônomas. partes que são propriedade exclusiva. prevalecendo o entendimento de que o condomínio não tem personalidade jurídica. neste caso.331 diz que “pode haver. ativa e passivamente. No espólio e na massa falida. segundo Silvio de Salvo Venosa. numa edificação. O doutrinador Mezzari. São Paulo: Ed. a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. 1994. está legitimado a atuar em juízo. existe clara e qualificado duplicidade de direitos reais. Não se aponta muito do direito de propriedade rigoroso que também sofre restrições de uso e gozo. representado pelo síndico (art. São Paulo: Atlas S/A. e de outro nos ordenamentos particulares do condomínio e. Existe. Revista dos Tribunais. tendo em vista os direitos de vizinhança em geral. e a lei não se manifestam expressamente nesse sentido. cuja doutrina qualifica.331. enfim. as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. em que o ius utendi. A preocupação extraída da regra atual detém-se apenas em relação ao critério de fixação da fração ideal. sua personificação mitigada é inafastável e sua personalidade jurídica é como uma criação original do legislador. como entidade com personificação anômala. pois o condomínio compra e vende. No que não conflitar com a finalidade do condomínio em edifícios. pois de fato faltam-lhes vários requisitos. afirmação sem fundamento legal. contrata empregados. 3.(Condomínio. na realidade não admite outra solução. no mundo negocial o condomínio age tal qual uma pessoa jurídica sendo qualificado.br.4 FRAÇÃO IDEAL De conformidade com o §1º. a entidade com personificação transitória se permitem atividades similares. sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa. principalmente. das decisões jurisprudenciais. explorando-os comercialmente e com isso reduzindo as despesas condominiais dos titulares das unidades autônomas. Nesse aspecto. às partes suscetíveis de utilização independente.monografias. nesse sentido. 1. No entanto. atua na vida negocial como qualquer pessoa jurídica. Nunca se negou à possibilidade de o condomínio deliberar e decidir locar dependência sua para restaurante ou para outra finalidade mercantil. existência formal. 4ª ed. dentro de seu âmbito de atuação. nada mais justo e acertado. que se calcula em relação ao conjunto da edificação. à margem desse direito. 9 Neste caso. não sendo previstos aos de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o debito (art. I.336. bem assim para aqueles que sobre elas tiveram posse ou detenção (art. b) a fração ideal é determinante da cota de participação dos condôminos nas despesas condominiais (art. é havida como parte comum dos condôminos. em especial os que interessam a vida e a morte do condomínio. § 1º). 1. que não o incorporador. 1. 1. c) o quantum das frações ideais do condomínio.591/64). do CC).apud RODRIGUES. 9 PEREIRA. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis.336. isto é. da Lei nº 4. I e § 1º do CC). seu cálculo deve estar feito já no próprio ato de instituição do condomínio (art. o único adotado pelo vigente Código Civil. em principio.1 Reflexos da Fração Ideal As frações ideais vinculadas às unidades autônomas. O comunheiro que não pagar sua contribuição na proporção de sua fração ideal no prazo fixado na convenção ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou. art. ou menos. até pelo ângulo de visão que possibilitam aos moradores.12. Igualmente. conforme o prédio tenha ou não elevador.com. salvo convenção contrária no instrumento de constituição do condomínio.331. art. é preciso que se faça a divisão das áreas comuns em frações ideais. §5º do Código Civil.br/doutrina/texto. § 2º) e o da extinção em caso de sinistro total ou superior a dois terços da edificação etc. Caio Mario da Silva.34.5 TERRAÇO DE COBERTURA Segundo o seu art. Cada condômino terá sua parte no terreno e nas coisas comuns através da fração ideal. Caio Mário da Silva Pereira diz que: “o cálculo das frações precede o lançamento da incorporação e é exigência para que o incorporador possa negociar as unidades”. Porto Alegre: Livraria do Advogado.331. segundo o critério da proporcionalidade.336. Op. Disponível em: < http://jus2. se trata de instalação do condomínio por outra pessoa. não há regras fixas para determinação do valor. 8 MEZZARI. Op. tem competência para redigir as normas contratuais reguladoras do "modus vivendi" do condomínio. 275..7º). E tudo isto com profundos reflexos de ordem econômica”. expressa sob a forma decimal ou ordinária (§2º. proporcionalmente aos seus quinhões. d) em caso de reconstrução ou venda do edifício. deve-se atribuir um valor determinado para cada andar.uol. serve de parâmetro para as votações nas assembléias gerais. 1.4. O calculo da fração ideal se faz com base no valor de cada unidade. configuram-se de suma importância no trato das relações condominiais. o que se exige é a sua aplicação uniforme..1. Qualquer que seja o critério ou a combinação de critérios. serve de base de calculo das despesas (art. em que pese o critério de fixação da fração ideal de conformidade com o valor da unidade imobiliária – que. com os superiores valendo mais.asp?id=4816 >. portanto cada consorte é obrigado a concorrer com sua quota para as despesas do condomínio. por ser este o critério mais justo. Depois. impedindo enriquecimento ilícito (art. Outrossim. os apartamentos em zonas litorâneas. que anteriormente esse critério era opcional. o da convenção (art. do CC). os apartamentos a partir de determinado pavimento podem ter valor superior aos situados mais abaixo.9º. Lei nº 9. atribui-se o valor maior aos apartamentos “de frente” que aos “de fundo”.3º. I do CC. p. Acesso em: 20 nov.monografias.099/95. inúmeros quoruns são computados por frações ideais. 2006. caput. Silvio. cit. 1996. 1.com 8 “. cit. quanto em função do critério que ora vigora. 3. Cada unidade corresponde a uma fração ideal do edifício e do solo. têm evidentemente um horizonte melhor do que os apartamentos de fundos. o terraço de cobertura dos edifícios. art.223. 1º. do art. em principio. dentro de cada andar. . ora tomadas na acepção de direito acessório daquela que se dita como principal. podendo ser tomado tanto em função da área construída de cada unidade em relação com o todo. § 3º do CC. O estabelecimento de fração ideal é da própria essência do instituto..8 Insta observar. Mario Pazutti. II. 3. b do CPC. as frações ideais são determinantes da representatividade dos votos da assembléia que se constituir para deliberação da questão. p. ainda. É a fração quem. II). repita-se.br.333. senão veja-se: a) o (s) titular (es) que reunir (em) o mínimo de 2/3 das frações ideais do condomínio. consubstanciada na "convenção do condomínio". cuja observação tornar-se-á obrigatória para os titulares das demais frações ideais. de frente. ao alcance desse dispositivo legal.com 9 Portanto. de conformidade com os respectivos cálculos informativos da constituição do condomínio. segundo dispõem as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT (NB nº 140. os reparos deverão caber ao condomínio. 1. do citado artigo 1. atual NBR nº 12. então. conjugada com as demais áreas comuns correspondentes.339. 1. pode comportar-se como área de uso comum de todos os condôminos. o que perfeitamente é cabível. No Registro Imobiliário. não podendo ser alienado ou sofrer divisão (art. em especial a regra contida em seu § 2º. como acima nos referimos. segundo a qual. cuja área respectiva será tratada como área de uso comum de divisão não proporcional. qual seja. no entanto. A considerar-se unidade autônoma. impende fração ideal correlata no solo e nas partes comuns da edificação. o art. a área correspondente a este espaço será. onde deverá preferir qualquer dos condôminos a estranhos e. Se. sua conservação e manutenção seguem a mesma norma. cuja alienação poderá ser feita a outro condômino. Perante o Registro de Imóveis. considerado como um todo.721). traduzido em determinado quantum de área. e se a ela não se opuser à respectiva assembléia geral”.6 OS ABRIGOS PARA VEÍCULOS (GARAGENS) No §1º. porém. enquanto constituído em parte suscetível de utilização independente. do CC. mesmo que o terraço pertença a cobertura. Garagem na literalidade à parte prontifica-se na incidência de inúmeros litígios nos condomínios e. preconiza-se que "as partes suscetíveis de utilização independente. porquanto. esse direito. Trata-se. bem assim a terceiro. dá a subentender-se ao abrigo para veículos na acepção de área comum de todos os condôminos. da qual extrai-se que: "É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino. 3. poderá constituir-se em direito vinculado a determinadas unidades autônomas. sujeitando-se às normas de uma propriedade exclusiva. a sujeitar-se à propriedade exclusiva. sujeitam-se à propriedade exclusiva. com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns. E a justificativa a essa assertiva. Pois bem. poderá ser livremente alienada e gravada por seu proprietário. lojas. ao construtor. resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos. só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio. Ressalvo o entendimento. a garagem constará de matrícula própria. dois aspectos devem ser observados. restará contido na matrícula da respectiva unidade autônoma que comportar um box na área destinada ao abrigo para veículos. indistintamente.331.338. em combinação com o art. 1. ao terraço de cobertura. tais como apartamentos. ao referir-se à "área" no abrigo para veículos. o terraço de cobertura pode ser utilizado por todos os condôminos. Assim. 1. enquanto a regra for dono nessa forma. a ela não se aplicando a regra incerta no art. podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários”. deverá obrigatoriamente corresponder-lhe uma fração ideal no terreno e nas outras partes comuns da edificação. consistente em um box de estacionamento.br. Todavia. neste caso. do mesmo Estatuto. decorre da própria inadequação de redação do citado art. nesse tocante. urge tratá-la sob três facetas: 1. sempre com ação de regresso. como acessório. salas. Igualmente segue-se que o espaço destinado ao abrigo para veículos. atendidas duas condições: desde que haja expressa previsão dessa possibilidade no ato constitutivo do condomínio. de conformidade com o dispositivo legal acima apontado. ou a algumas. uma sala comercial. entre todos. for atribuído a determinado(s) condômino(s). ou abrigo para veículos existente em uma edificação. sobrelojas ou abrigos para veículos. do CC). 1. lançada como área comum nas próprias matrículas das unidades autônomas. aventurando-se na alienação de parte acessória de uma determinada unidade autônoma. delimitado ou não em boxes de estacionamento. elevando o terraço de cobertura como parte acessória de determinada unidade. Em relação ao abrigo para veículos.monografias. que a garagem constituída nos moldes de unidade autônoma.338. e que a assembléia geral aprove essa negociação. perfeitamente individuada e discriminada. assim com um apartamento. Diferentemente pode dispor o ato de instituição condominial. Nesse caso. 3. de um direito acessório. os possuidores. do CC. 2. onde cada um tem direito sobre este espaço físico. § 2º. cuja área respectiva se junta na .331. outro mandamento legal. a manter-se o mesmo entendimento quando discorremos acerca das garagens. se couber. houver danos estruturais. o que igualmente não se aplica ao abrigo para veículos tomado na acepção de acessório de determinada unidade autônoma. então. a garagem. distribuída entre a (s) unidade (s) a que estiver (em) vinculadas. deverá haver vinculação expressa entre a unidade autônoma e o terraço de cobertura. podendo ser alienada e livremente onerada por seu(s) proprietário(s). escritórios. do CC. Quando. No Registro de Imóveis.344. conforme dita o mencionado parágrafo. Direito Civil – Direito das Coisas. A menos que essa dita parte acessória seja alienada em comunhão com a unidade autônoma respectiva. Teresina: Jus Navegandi. do CC. que reprima: a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva. conduzem a resultados incompatíveis entre si”. Nesse sentido. e desde que previsto no ato constitutivo do condomínio (parte final do §2º. acaso ela seja vendida destacadamente.. São Paulo. 1. com a do art. do art. [. José Sérgio da Silva. 2002. 11 RODRIGUES. ed. 4 A INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO 4.4. 1332. além das cláusulas do ato que institui o condomínio e das estipuladas pelos condôminos. feita por escritura publica ou instrumento particular. há de ter-se por derrogada a regra geral fixada pelo artigo 92. o seguinte: "Em determinados casos. 7º da Lei nº 4. automaticamente haverá implicação na alteração da fração ideal de todas as demais unidades.com. c) a competência das assembléias.com 1 fração ideal dessa unidade e em única matrícula imobiliária.Saraiva. I a III) e sua constituição (arts. soluciona a questão apontando. 2003. ainda. Tal convenção. p. ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. e registrada no Cartório de Registro de Imóveis. b) a forma de administração. citando Norberto Bobbio. 1. registrado no Cartório Imobiliário. ter-se-á a instituição do condomínio edilício por ato inter vivos ou causa mortis. deverá conter: a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender as despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio. do CC). 27º edição. à vista da regra geral emanada do artigo 92. importante se faz verificar quanto a eventual conflito existente entre a regra emanada do §2º. como bem individuado. Já a sua constituição se opera pela convenção do condomínio.339. em conferindo-se às normas destinadas ao condomínio edilício o condão de normas especiais. 2 / 3 das frações ideais. O desmembramento da parte acessória (box de estacionamento). b) a determinação de fração ideal atribuída a cada unidade. então. d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos ou possuidores.. em assembléia geral.monografias..]. do principal (unidade autônoma). enquanto permitida a alienação de parte acessória. servindo para regulá-lo em sua vivência. 1333 e 1334).591/64.213. usando o critério da especificidade”. A Convenção e o Regulamento são atos que já o cuida existente. 92. dentre outras formas. Acesso em: 20 nov. relativamente ao terreno e partes comuns. do CC. do mesmo diploma. aquele pelo qual se constitui propriamente o condomínio.1 CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO O Código Civil de 2002 aponta entre instituição de condomínio (art.339.10 Dessa forma. para ser oponível contra terceiros. O ato de instituição é o ato inicial. 1. no entanto.br. portanto. a prevalência da regra especial sobre a regra geral (‘lex specialis derogat legi generali’). a ela deverá obrigatoriamente corresponder uma fração ideal no todo. assinada pelos titulares de. e c) o fim a que as unidades se destinam. tais tensões podem ser sanadas mediante o emprego de critérios de resolução de conflitos entre regras jurídicas. qual das normas deverá ser aplicada? Cristóvam faz a seguinte anotação: "No conflito entre regras. . ambas válidas. forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. e das implicações que esse fracionamento iria acarretar na composição das áreas das demais unidades. Isto porque.br/doutrina/texto. tornando-se desde logo obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades. se a coisa acessória supõe sua existência jurídica a uma principal. Volume V. e 10 CRISTÓVAM.A resolução das colisões entre princípios constitucionais. estremadas umas das outras e das partes comuns.339. à prévia anuência de todos os condôminos. p. 2006. Silvio.11 De acordo com o art. à razão de que. que entendemos ser mais acertada. em face do §2º. sem fração ideal individualizada. a aplicação de duas diferentes prescrições jurídicas. do art. do art. ambos do CC. no mínimo. Pode-se estabelecer.uol. Disponível em: < http://jus2.asp?id=4816 >.E. a intervenção realiza-se sob a configuração de promessa de venda.28. 2002. De ajuste com o art. com instituição e descrição de unidades autônomas e partes comuns. No segundo caso. 12 DINIZ. comerciante ou não. nos termos da lei.591/64.31 dessa mesma lei. em condomínio satisfatório por essa lei. que assume o empreendimento de levar avante as providências administrativas preliminares. o cessionário deste ou promitente-cessionário com titulo que atenda aos requisitos da alínea a do art. 4º volume.com 1 e) o regimento interno. Na segunda parte da lei. por ambição de todos os condôminos. a incorporação é um empreendimento que tende impetrar capital necessário para a construção do prédio. que era proprietário único. p. 18º edição. pessoa física ou jurídica. 4º edição.13 A circunscrição interna da unidade diz respeito ao negócio jurídico aquisitivo e prende-se ao direito obrigacional. logo. no período de sua construção ou após este.32. § único).322.monografias. Atlas S. que é a teoria mais comum. como o incorporador faz uma venda antecipada. ele. É avença complexa designada a fazer obedecer à construção ou para futura construção. é ato do incorporador que. constitui esse condomínio especial. o que não está a exprimir que todos os condomínios por ela regulados tenham nascimento nessa modalidade negocial. pela venda antecipada dos apartamentos. Maria Helena. deve registrar seu empreendimento no Registro de Imóveis. compromete-se a construir o edifício e a entregar. os apartamentos são vendidos na planta. é possível transmudar-se condomínio tradicional. São Paulo. e Lei nº 4. art. foi bastante asneira a proteção atribuída aos adquirentes de unidades em construção nesse título legal. decidi decompor seu imóvel em propriedades parceladas. fazer jus à. que é negocio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção. principalmente porque pode caracterizar anormalidade de uso por parte do proprietário ou possuidor.A. às novas modalidades de edificações e ao novo direito de proteção do consumidor. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. De maneira econômica. só pode ser incorporador: o proprietário do terreno. transferindo a outrem uma. a cada adquirente. ed. Isto porque.591/64. são descritos as obrigações e direitos do incorporador e dos adquirentes. obrigatoriamente. Segundo Maria Helena Diniz. delinea a forma do incorporador. 202. pode renunciar-se em condomínio por unidades autônomas por destinação do titular. É o próprio dono do prédio que. especialmente. o promitente-comprador. Não bastasse isso. a construção acabada. art. embora fazendo parte do direito contratual. ou sobre prédio já construído. é de fundamental importância. a sua concernente unidade.32 e o construtor ou corretor de imóvel. Desse jeito. 13 VENOSA. devendo ser anunciado o ato constitutivo a esse respeito. sendo que a venda das unidades autônomas pode ser realizada antes ou depois de concluída a obra. dentro de certo prazo e de determinadas condições (art.015/73. Em regra. a obra e a entrega final do edifício e das unidades autônomas. Apesar disso. Volume V. Sílvio de Salvo. pertencente a um único proprietário. instituir um condomínio em edifícios de apartamentos. A incorporação é contrato por nós coordenado como plurilateral e é objeto de estudo em obra específica. mediante a especialização do condomínio. e 35. como citado.29 da Lei nº 4. Saraiva.12 O ato de instituição do condomínio pode ser concretizado sobre prédio por construir. § 4º). em razão de: a) destinação do proprietário do edifício.28. algumas ou todas as unidades autônomas. caberá ao proprietário fundar o condomínio. Pode ser constituído o condomínio por testamento. sujeito centralizador do contrato. a forma mais encontradiça de origem do condomínio horizontal é a incorporação.. . 2004. Direito Civil – Direitos Reais. a julgamento preliminar de estar desatualizada com relação. mediante escritura pública. A intenção das unidades. pode-se. bem como reguladas as modalidades de construção por empreitada e por administração. Ela vinha tratada na mesma lei. São Paulo. ao vender as frações em que dividiu o edifício. pág. devidamente registrada (Lei nº 6. se a situação de fato o permitir e com obediência aos requisitos legais. A disciplina. uso residencial ou não. É convergência atual que condomínios sejam construídos para finalidades especificas. Conquanto a lei não diga expressamente. b) incorporação imobiliária.br. No primeiro caso. arts.591/64. A lei nº 4. ed. de edificações compostas de unidades autônomas (Lei nº 4. desde já. para alienação total ou parcial. § 2º.591/64). O incorporador. . do Código Civil.com. devendo dele constar os elementos 14 GOMES. Seus inconvenientes são marcados nos próprios países cuja legislação antecipa expressamente esse sistema de criação da propriedade horizontal. a teor do art. Contratando a construção. 15 MEZZARI. uma atividade profissional. É garantia fundamental do direito dos adquirentes e condôminos. 17. após a homologação da partilha. Assim.14 4. doação. Mario Pazutti. ou compra de frações de edifício.228. ou efetuar. Ao contrário do condomínio clássico. "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição".2 DISPOSIÇÕES LEGAIS ATINENTES Artigos 1. 18º edição. a edificação que atenda aos requisitos legais. Entre nós.com 1 Se o incorporador não é dono do terreno sobre o qual se vai erguer o edifício. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. ou proveniente de incorporação imobiliária). em seu caput. A constituição do condomínio. Porto Alegre: Livraria do Advogado. ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). ed.asp?id=4816 >.334. for um edifício. como pelo público. Direitos Reais. se o bem. o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’. da Lei nº 6. . efetuando as vendas. normalmente. claro está que esse fato dá origem a uma propriedade horizontal. Outro contorno de constituição da propriedade horizontal é a formação de uma sociedade para esse fim especifico.333 e 1. o qual lhe aferi existência legal (art. na dissertação do art. o proprietário. Estatui ainda. e de consignar a destinação das unidades. A esses dois acrescenta-se o terceiro elemento que é registro imobiliário. do Código Civil. 2002. um prédio que deverá ter essa configuração. sua venda. por morte de alguém.331.4 MODO Algum que consisti na modalidade de constituição. por seu intermédio. estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I). sob pena de invalidade. em que se recebe. não é usado. pode assegurar vender a atinente fração ideal.3 FORMA É da essência da lei a exigência de escritura pública. que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" (por acordo de vontades. por essa forma deverá ser realizado. Tudo isso constará no registro imobiliário. 108. Deveras. E que. Acesso em: 20 nov. é essa parte abstrata do terreno que se comunica. como da própria nomenclatura se verifica. 4. administrando o empreendimento. Na constituição do condomínio impropriamente designado em planos horizontais. nos grandes centros.uol. pág.41. I. obtendo financiamento. áreas comuns e frações idéias do terreno. f) sentença judicial em ação de divisão. deve o documento de instituição do condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente.. que em sua parte final nos diz: “. determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II). por derradeiro. Disponível em: < http://jus2. se comercial.br. como forma de instrumentação da constituição dos condomínios. Em veracidade. entre as quais as próprias empresas construtoras. conforme se refere Mezzari15. e sobre a qual dar-se o imposto de transmissão.br/doutrina/texto. deve ir a especificação. constar de acervo hereditário um edifício de apartamentos da propriedade exclusiva do de cujus e se a partilha entre os co-herdeiros consistir na outorga de apartamentos a cada um deles. 1. 1. se. Trata-se a constituição do condomínio. 1996.. e) arrematação em hasta pública. Orlando. Se assim não o fosse. objeto da herança. p. ou outra forma qualquer (inciso III).monografias. ao lado da instituição do condomínio propriamente dita. atualizada por Humberto Theodoro Júnior. o elemento subjetivo inicial da vontade e o elemento objetivo. por herança. 4. uma vez que o apartamento a ser construído o é. não existe condomínio desse teor contra a vontade dos titulares ou decorrente de lei. 2006. Volume. por imediato. nessa suposição. leva-se em expor. do Código Civil. d) constituição do regime por vários herdeiros. em virtude de decisão judicial.332.. tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas. o citado artigo. a propriedade do edifício seria a sociedade. quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular. em nome de cada condômino do solo. do art. salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”. residencial. o incorporador assume os riscos do negócio. de um ato constitutivo. c) testamento. exercida geralmente por sociedades. donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação.Forense. tal a afirmação contida no §5º.015/73). se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública. A incorporação de edifícios de apartamentos tornou-se. ou seja. de logo. que é a essencial descrição e identificação das unidades autônomas. mas.167. Rio de Janeiro.. 18º edição. Rio de Janeiro. bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado. a convenção diz respeito a sua estática e sua função é. Do ponto de vista formal.br. isto é.Forense. resultando em um único imóvel e. assim como as normas referentes à administração do condomínio. § 2º CC). estado civil. 4º volume.16 Logo a Convenção de condomínio deverá ser adotada por essas pessoas.1 . profissão. número de inscrição no CNPJ. cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição. o que equivale dizer. e a lei tornou-se obrigatória sendo sua natureza jurídica contratual. que é um ato-regra gerador de direito estatuário ou corporativo. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. 17 GOMES. São Paulo. assim sendo. a Convenção se assemelha a um contrato. e está deliberado nos arts. constituídos de matrículas distintas. 2002. é a lei básica do condomínio. finalizar. 1335 a 1347 do CC e na “Convenção de Condomínio”. Além dessas exigências legais. 1.com 1 relacionados no parágrafo anterior. salvo se houver disposição em contrário. com o auxilio da técnica contratual. Saraiva. parágrafo único do CC). pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas. 4.17 Envolve a propriedade horizontal um estado inorgânico de indivisão forçada. Volume.. Entre nós tem substância obrigatória. p.monografias. 2 . porque não deve ser casuística. O tema coerente aos encargos comuns e a arrecadação das contribuições também devem fazer parte da regulamentação. nacionalidade. embora de querido pelos interessados. ainda: a) a menção do nome do condomínio. 1334. Assim.em relação à pessoa física: nome. sobretudo pela convenção. Seus resultados. ed. . Orlando. 203 e 204. b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio. ou seus herdeiros. enquanto a Convenção. dentre as quais a fundamental é a de que os contratos forçam somente as partes contratantes. folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). vincula a dois terços dos condôminos (art. todavia. Do ponto de vista estritamente jurídico. aplicável não só aos que unificam a comunidade. residência e domicílio. 1333. sendo obrigatória à discriminação das partes comuns e privativas. Seu conteúdo modifica. apreendem terceiros. uma vez aprovada. atualizada por Humberto Theodoro Júnior. sendo o objetivo da convenção de condomínio.em relação à pessoa jurídica: denominação. número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal. como ocorre com os contratos em geral. 2002. onde se antever os direitos e deveres de cada condômino e ocupantes do edifício ou conjunto de edifícios.. é cogente que seja disciplinado. Equiparam-se aos proprietários os promitentes compradores e os cessionários de direitos relacionados às unidades autônomas (art. cremos ser indispensável. nome do consorte e sua identificação pessoal.230. quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada (s) unidades (s). sede. às exigências da Lei dos Registros Públicos. via de conseqüência. tanto mais por ser permanente. uma vez contraído esse quorum. Trata-se de documento escrito. b) a inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura. 18º edição. pessoas que não informaram do ato. aos serviços necessários ao funcionamento do edifício. e ainda eventuais ocupantes das unidades autônomas. não oponente as controvérsias que ainda move. Pode ser concluída por um regimento interno consagrado pela assembléia dos condôminos ou estatuído contratualmente. individualizando normas que a lei não poderia domar. bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial. bem como a todos os que nela se deparam na condição permanente ou ocasional de “ocupantes”. e aos deveres dos condôminos. seu destino e o jeito de usar as coisas e serviços comuns. é ato plurilateral abordado por escrito.. Portanto convenção é indispensável.5 CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO A biografia do condomínio é aceitável.se casado for. como observa De Page e Dekkers. Maria Helena. público ou particular. deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas. que neste caso. abordam até mesmo pessoas que se opõem às suas instalações (a 16 DINIZ. p. a organização da administração do edifício. Direitos Reais. se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos. a convenção contemporiza dos contratos por uma série de razões. É ato normativo imposto a todos os condôminos presentes e futuros. atuais ou futuros. Cuja natureza jurídica. deve-se atentar para o fato de que. em matrícula única. a assinalar: a) Completa identificação das partes instituidoras: 1 . com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra. ed. Atlas S. promitentes cessionários) que concebem dois terços das frações idéias do condomínio.. de saber se a convenção juntaria ou não os sucessores a título singular. mas a lei em seu art. quais os requisitos eficazes da convenção.monografias. ed. desde que não contradiga a lei e o direito de cada titular. 9º. membros familiares ou visitantes que devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança.215. Rio de Janeiro. § 1º que origina o registro imobiliário da convenção e de eventuais alterações. em se tratando de incorporação. impedindo assim a alteração da citada convenção. o que lhe pode trazer vantagens em detrimento dos futuros adquirentes. Caio Mário da Silva.327. O § 2º do artigo 9º.18 Poderá ser desfigurada ou transformada com observância do mesmo quorum no silêncio da lei. Volume V. deve ser registrada no Registro de Imóveis. l) a forma e o quorum para as alterações de convenção. são obrigações propter rem. alcançada a necessária publicidade. 19 VENOSA. h) modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condôminos. Esse aspecto mais acentua seu caráter normativo e institucional. Volume V. 4º edição. 19 Não vigora o princípio do direito contratual de que Res inter alios acta tercio neque nocet neque prodest (i. Direito Civil – Direitos Reais. e) modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo. Sílvio de Salvo. mas não é essa sua natureza primordial. Uma vez aprovada. São Paulo. f) as atribuições do síndico. cessionários. comodatários. Como se compreende. a informação de seu conteúdo.5. O registro veio decidir problema que havia no direito anterior. abrolha seus efeitos em analogia aos que dela não compartilharam. com especificações das diferentes áreas. presume-se. mas até mesmo pelos detentores das unidades. conforme o art. Saraiva.128. j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva. A eficácia da convenção atinge os futuros proprietários. c) modo de usar as coisas e serviços comuns. ligado todos os condôminos e ocupantes de unidades autônomas (art. O conteúdo da convenção. Às partes incumbe adicionar o que lhes acertar. d) encargos.A. entre as obrigações do incorporador está a de deparar “minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação ou conjunto de edificações (art. Hoje. observa que. promitentes compradores. 2002. tanto que a própria lei diz que a convenção deve ser obedecida não só pelos próprios possuidores.br.1333 e 1334 do CC). O legislador decreta para a aprovação da convenção a maioria dos titulares de direitos que representam no mínimo dois terços das frações ideais que compõem o condomínio. a convenção é uma carta outorgada pelo incorporador. alínea “m”). mudará de adaptação com as necessidades de cada condômino. ed. não há dúvida que uma vez registrado. 4. Toda pessoa que ingressar e se relacionar com esse microcosmo que é o condomínio se sujeita a suas regras internas. bem como o condomínio emana de incorporação. Volume IV. bem como qualquer ocupante que venha a relacionar-se com o condomínio. no silêncio da lei antecedente. tais como locatários. esse ato normativo pode provir de avença contratual. 27º edição. São Paulo. bastam titulares de direitos (proprietários. b) destino das diferentes partes. “O que se passa entre outros. e as de condomínio. g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções. 2002. p. espontaneamente.Neste fato. fixando um conteúdo mínimo obrigatório. ao terceiro nem prejudica nem favorece”).9º e § 3º narra. Silvio. Direito Civil – Direito das Coisas.com 1 minoria).20 Não se determina unanimidade na aprovação da convenção. na Convenção Condominial e no Regimento Interno.e. Quanto a essa duvidosa da convenção. é inescondível o acontecimento de que as obrigações adotadas pelos condôminos. por exemplo.. 20 RODRIGUES. Instituições de Direito Civil. considerou aprovada e obrigatória para os condôminos a convenção que coliga assinaturas de no mínimo dois terços das frações ideais. além das legais. deve obrigatoriamente fazer parte na convenção: a) a discriminação e individuação das unidades de propriedade exclusiva. i) o quorum para os diversos tipos de votações. . 17º edição. 18 PEREIRA. ed. Na prática. p. Forense. p.1 Das Especificações da Convenção do Condomínio Segundo a Lei nº 4. mormente enquanto o incorporador mantiver unidades que lhe dêem maioria nas votações das assembléias. forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias. a fim de que.32.591/64. 2004. A convenção pode abranger quaisquer outras disposições não conflitantes com a lei e seu espírito. como forma de preservar-se a justiça contratual. Tendo em vista a direção que os pontos condominiais tem recebido. d) a fixação da permissividade ou não. bem como o procedimento para sua injunção. seja ela pública ou particular. I. como também à propriedade exclusiva sobre o terraço de cobertura.591/64. art. tal a sugestão anterior da Lei nº 4. claramente mais sintéticas. no condomínio. para essas unidades. e que são nivelados aos proprietários. a que penalidade sujeitar-se-á o seu infrator (limite fixado pela lei: multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. evitando-se a desproporcionalidade em razão do objeto). . abrange tudo que de mais sensível e mais importante deve fazer parte da convenção. imutável do regulamento. como unidade autônoma. o trato em relação à propriedade que se constituir sobre o abrigo para veículos (leia-se "garagem"). c) a fixação do modo.monografias. em caso positivo. no entanto. mas não de tudo que diga respeito às unidades autônomas. em deferência a essas unidades. ou possuidores. Se tiver uma forma especial de contribuição proporcional de despesas pelos condôminos. 1. quando não incluídos na própria convenção. tais como: a) os direitos e deveres dos condôminos e dos sub-rogados nessa condição. tempo e lugar do cumprimento do dever de ciência e do exercício do direito de preferência. qual o quorum exigível para aprovação. que descumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV.336. do art. art.336 (que não pode ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais). é importante que na convenção sejam estabelecidas a sanção a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais.com 1 m) a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno.338. há situações que escapa a alçada da convenção. os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas. baseada no art. adotado pelo CC.1334.1334. pelo condômino. b) a fixação do percentual de juros e multa que incorrerá o condômino em atraso com as contribuições devidas (art. Facultativamente. 12. e quando o condomínio os considerará por reiterados. I a V). Por outras palavras. Dessa sorte. g) a definição das regras de comportamento a serem observadas pelos condôminos ou possuidores. d) as sanções a que estão sujeitos os condôminos. quando o princípio de penalidades apresentado pelo presente código. f) a fixação de quais são os deveres.br. b) sua forma de administração. a convenção feita por escritura. quanto à faculdade de alienação de parte acessória de sua unidade a terceiros estranhos ao condomínio e. deverá conter na convenção do condomínio: a) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio (o ajuste não é livre. As acomodações do código. a convenção pode discutir amplamente de tudo que interesse as áreas comuns. forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações. 1. com definição do percentual desta (limitada ao correspondente até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais). a fixação de quando o condomínio acatará por reiterada a violação dessas regras e. 1. restando adstrito às frações ideais das unidades. a convenção deve prever a exclusão de determinadas despesas do condomínio. em específico. Há que se relevar. mais apropriadamente. §1º). adequando com o que está na lei. o caso de encontrar-se presente no ato constitutivo previne os eventuais compradores de unidades. a convenção poderá também delinear outras regras que não as elencadas acima. quando assim entendida. em relação ao estabelecido no art. 1. e) o regimento interno (art. e) a fixação da multa a que sujeitar-se-á o condômino.336. h) a fixação de um fundo de reserva do condomínio (embora não previsto no CC) – para fazer frente às despesas extraordinárias do condomínio. este. em assembléia. Neste caso. § 1º do CC. Além das cláusulas do ato que organiza o condomínio e das estipuladas pelos condôminos. a título de locatários ou possuidores. ou possuidor. c) a competência das assembléias. até ulterior deliberação da assembléia). §1º. Contudo. quando se versar de restrições aos direitos dos condôminos sobre as suas unidades autônomas. a sujeitar o condômino ou possuidor infrator ao pagamento de multa. Volume V. 1334 refira-se ao regimento interno. O condômino que. Em regra. São Paulo. Direito Civil – Direito das Coisas. 21 RODRIGUES. É ilícito que dele inclui-se disposições causadoras de anteposição ou direitos dos condôminos. . deve-se aplicar o princípio Utile per inutile non vitiatur21. membros familiares ou visitantes. com corpo de empregados maior ou menor etc. consagrado no art.184 do CC. com o tempo hábil para exame dos interessados. dolo ou coação. Ao regulamento é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício.591/64. se tratando. pois. Volume V. nada evita que seja ele centrado a componente. maioria simples dos presentes. horários. que se estabeleça quorum mínimo para a alteração do regimento. especialmente convocado. 4. art.com 1 Há um micro universo em um condomínio. 22 Idem 23 VENOSA. pois. Assim.326. p. Direito Civil – Direitos Reais. Silvio. comodatários. bem como qualquer ocupante que venha relacionar-se com o condomínio. não se deverá afirmar nula toda convenção. sua força é do mesmo modo obrigatória. no mesmo modelo da convenção que lhe é hierarquicamente superior. assim como. Ocorrendo tumulto. e o código não seja expressos. Saraiva. aprovar em alguma disposição condominial.5. O regimento deve acolher ao mencionado interesse de cada condomínio. deve ser relegado para o Regimento (ou Regulamento) Interno.br. O próprio regimento interno pode fixar o quorum para a alteração deste. Sílvio de Salvo. Atlas S. seja residencial.A. no silencio da lei anterior. O efeito do regulamento alcança aos futuros proprietários. 4º edição. deve-se. se um condomínio era redondamente incapaz ao votar. regulamentá-la. mais isso não desfigura a maioria de dois terços. Por isso. seja não residencial ou misto. que no silencio da lei. uma minuta ou projeto é deparado juntamente com a convocação. nada obstante. 2004. Ele deverá ser aprovado “por contrato ou por deliberação em assembléia” (Lei nº 4. de instrumento complementar. para que o ordenamento do edifício não agite aos gostos de importâncias de poucos e não da vontade da efetiva maioria. que trata da nulidade parcial. Aliás. É de toda conformidade. independe de quorum especial. por erro. Embora o art. e não juntamente com a convenção. o mesmo ocorre nas hipóteses de simulação ou fraude. bem como a disciplina de portaria. Deve concluir a convenção. nada se tenha estipulado.25.217. mas de cunho circunstancial e alterável. Essa norma é simplesmente supletiva. se fazer parte do regulamento. pode contestar a anulação dessa cláusula.591/64. Nesses casos. Neste caso. bastando. Caso. com área comum ou de lazer mais ou menos amplo. o regimento diz a importância da dinâmica do edifício. utilização de áreas comuns e regime disciplinar aplicável aos ocupantes do edifício. Cabe também ao regimento interno colocar as funções do zelador.monografias. mesmo sob a validade da Lei nº 4. buscar poupar o máximo que for possível. pois a convenção pode ater quorum menor. O regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei.. 2002. A convenção deve presumir também a forma e o quorum para as alterações de seu próprio texto. é de toda propriedade que seja o regimento interno também aprovado em assembléia geral. Lembre-se de que o regulamento também é obra de debate coletivo. ed. que pode aceitar a figura de um agrupamento urbano. as alterações deverão ser feitas por voto mínimo de condôminos que representem dois terços das frações ideais e em assembléia geral extraordinária (art. A convenção pode estar debilitada de defeitos que explicariam nulidade ou anulação para os atos jurídicos em geral.9º).22 Tudo o que não for eficaz à constituição e funcionamento do condomínio. como para um ato jurídico. possibilitandolhes teoria de emendas ou retificações. ed. há condomínios que deparam com uma população equivalente até a pequenas cidades. uma terceira fase do condomínio. ou se apenas uma das cláusulas tinha inconveniente.23 Não obstante a lei. devem obedecer a determinados horários ou normas de segurança. A lei silencia a conceito do quorum para a aprovação do regimento.2 Regulamento Interno O Regulamento. assim como para alteração. sua aprovação por maioria de condôminos presentes por ocasião de sua votação. apenas completa a convenção. contínuo à instituição e convenção. ou Regimento Interno. São Paulo. deve predominar a convenção. devendo ser cumpridas. A assembléia se contornaria inviável se nela se fizesse à redação de todo o instrumento. o Código Civil de 2002 estabelece a necessidade por dois terços dos votos dos condôminos. De passagem. é competente que esse regimento seja fundado à parte. sendo ao mesmo tempo ato normativo. ou que se cometa à alteração em assembléia ordinária. mas. p. parágrafo único). sem com ela conflitar. 27º edição. locatários. Já para a torcer a aprovação. que tais peças se deparem em documentos separados. independentemente de qualquer indagação sobre a efetiva existência do direito”. formando um único documento. 2002. não aumentando nem diminuindo segundo o valor ou as dimensões de cada apartamento. toca ao condômino comprovar que pagou todo o devido (art. Não podem suas normas alterar ou ultrapassar as da convenção. Rio de Janeiro. no plano do direito público. uma acomodação do direito de propriedade à peculiaridade dessa modalidade de convívio social. Em resumo. a fim de evitar duplo trabalho. a situação é equiparável a dos decretos em relação às leis. ed.25 Nos direitos dos condôminos possui. etc. 18º edição.1335. trazendo normas esmiuçadoras sobre o uso das coisas comuns. porém.. Não é lícito. complementar. além de seu direito de usar. atrapalhar o uso de corredores. Não permanecendo quite com os subsídios condominiais. mesmo que gozando da autonomia de seu direito de propriedade sobre a unidade autônoma. Direitos Reais. por exemplo. atualizada por Humberto Theodoro Júnior. Em virtude disso. o condômino não pode votar ou participar das assembléias. A nota do direito ao uso de partes comuns do edifício é firme. “o direito do condômino a guardar um automóvel na garagem do edifício é de natureza real. p. pois tudo que é indispensável ao uso e gozo da unidade autônoma lhe deve ser garantido. apenas. São Paulo. Cada consorte. colocadas ao lado dos elevadores.Forense.24 O seguro é obrigatório. na característica de condomínio.6 DIREITOS DOS CONDÔMINOS Habituar-se em sociedade restrita. elevadores. 24 DINIZ. Em geral. ed. escadas. desde que não distorça sua destinação e não ocasione danos ou incômodos aos demais comunheiros nem recuse o seu uso pelos demais condôminos (art. principalmente nos prédios pequenos.. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. menciona na sua doutrina. 1335. o Regulamento é incorporado à Convenção. I do CC). devem. 204.. . podem ser lidos em tabuletas. não pode atuar de maneira a ocasionar dano ou incomodo aos outros condôminos ou moradores. às vezes. III do CC). no andar térreo.monografias. 4º volume. corredores. p. “mas não tem o condômino posse sobre lugar em garagem. não podendo ser nelas acolhido. Maria Helena. segundo o texto da lei.229. Saraiva. conseqüentemente. como proprietário privativo. e seu exercício no plano fático configura posse. sob esse feitio.1335. demarcada em caráter provisório pela administração do condomínio”. fruir e dispor de sua unidade autônoma (art. 2002. II do CC). O emprego das partes e coisas comuns dependente-se a idêntico direito dos outros condôminos.com 1 Sua finalidade é puramente interna. mas cada consorte poderá contratá-lo em separado para sua unidade autônoma. tutelável através dos remédios jurídicos possessórios. aos condôminos incumbem direitos e deveres. Segundo Maria Helena Diniz. como: vestíbulo. 25 GOMES. Provada essa posse e a turbação por ato da administração do edifício julga-se procedente a ação de manutenção. é preferível. poderá usar e gozar de adequadas partes comuns do edifício. Orlando. Volume. 4.br. Possuindo duvidas sobre essa ocorrência. 18º edição. aquele que não tem comportamento compatível com a vida em condomínio.336. na forma do que for disciplinado na convenção. II a IV. 4. piscinas e quadras poli-esportivas etc. pois não se cuida no caso de norma de ordem publica. e deve essa multa ser fixada considerando-se a reiteração e a gravitação da ausência. Aos condomínios constituídos na vigência da lei anterior. art. provocando atritos de vizinhança. A multa por impontualidade que era de vinte por cento.1336. podendo estimular a inadimplência já bastante elevada. Saraiva. para fazer frente às despesas com a administração. IV.1336. O art. § 2º).br.591/64. ficará sujeito ao pagamento de multa prevista no ato constitutivo ou na convenção. § 1º da Lei de Introdução ao Código Civil (Decreto Lei nº 4. . § 1º do Código Civil). esta deve ser aplicada. que será revertida para o fundo condominial. não eximindo o condômino infrator de responder por perdas e danos. 1336. 1º parte). por exemplo. art. 1. 1. nos termos da Lei nº 4. 26 RODRIGUES. de dez vezes o valor da cota condominial. na proporção de suas frações idéias. 1336.1 O Condômino Nocivo O parágrafo único do artigo 1. a não ser com o consentimento de todos os consortes (CC. abstendo-se de como pode custar dano ao imóvel ou incomodo aos seus ocupantes. por 2/3 no mínimo dos condôminos. II). infringindo as mais elementares normas de convivência. ed. 2º parte). Neste caso.26 Tal multa pode ser conferida de imediato pelo sindico. não respeitando as limitações naturais dos edifícios coletivos. 27º edição. estabelece multa de até um quíntuplo da cota condominial para o condômino ou possuidor que é reincidente e não cumpre seus deveres diante ao condomínio. embora tenha aplicação imediata à nova lei.657 de 04/09/1942).monografias. podendo ser conferida. c) não alterar a forma externa e a cor da fachada. art. isso tudo agravado pela não-previsão de atualização monetária dos haveres. e) não destinar a unidade à utilização diversa da finalidade do prédio (CC. salubridade e segurança dos condôminos ou aos bons costumes (CC. ao intitular condômino anti-social.7 DEVERES DOS CONDÔMINOS Há muitas obrigações semelhantes aos deveres dos condôminos. que terão que ratear esse passivo. A multa prevista deve ser atribuída com a aprovação em assembléia de três quartos dos condôminos restantes.336. 6º. 1. pois esse tipo de punição poderia infringir norma constitucional que regula os direitos individuais.337 do Código Civil de 2002. 2002. até mesmo. ainda mais se considerando a morosidade da Justiça. Conforme o artigo 1.com 1 4. não pode empregar sua unidade e as áreas comuns de modo prejudicial ao sossego. que deve ser entendido como aquele praticado e consumado na vigência da lei anterior. 1º parte). São Paulo. o condômino infrator. sobrecarregando os demais participes. como proibição de freqüentar partes da área comum. ao condômino que reiteradamente não paga as suas cotas condominiais.1336. deverá respeitar entre outras hipóteses o ato jurídico perfeito. d) não decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diferentes das empregadas no conjunto da edificação (CC. Volume V. em cujas convenções estiver prevista a multa de vinte por cento. mediante cobrança de um taxa.336. Nada evita que se coloquem áreas ou de utilização comum à acomodação dos condôminos. excluindo. Isso porque. sobre a cobrança dessa multa (CC.337 do Código Civil calcula a pesada multa. ordena que o infrator dos deveres do art. sua prescrição ser sancionada por imediata decisão da assembléia. f) os condôminos deverão ressalvar as regras de boa vizinhança e de boa harmonia. art. em suma. tornando-se inócua. no entanto. ou prejudicar a higiene e limpeza. A multa e os juros só têm aplicação nos condomínios constituídos na vigência do novo Código Civil. No Código Civil a aplicação ao condômino anti-social de pesada multa de caráter eminentemente financeiro. afastando-se do tipo de pena de interdição de direitos. foi reduzida para dois por cento. ou pelo corpo diretivo do edifício. Se não houver disposição expressa a assembléia geral definirá. Silvio. que é. Direito Civil – Direito das Coisas. 1. de modo óbvio. art. III.222. p. neste caso sobre carregando aos demais condôminos. 2º parte). Tal multa não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. assim como: a) contribuir para as despesas do condomínio.7.Para tanto. beneficiando o mal pagador (art. § 2º. involuntariamente das perdas e danos que se apurarem. IV. o art. deve.336. III. a lei nova não pode afetar nas convenções já existentes. art. b) não praticar qualquer ato ou obra que possa ameaçar a segurança do edifício (CC. ou mesmo tendo conduta penalmente punível. 1 O SÍNDICO A administração do condomínio edilício (art. a ação de defesa dos negócios comuns. seu exercício é gratuito ou salariado. p. no fato do sindico ser um condômino. praticando. Incumbi–lhe a nomeação do porteiro. em juízo ou fora dele. averiguou-se que a maioria dos prédios é dirigida por empresas especializadas. não previne que o sindico administre suas funções administrativas a pessoa ou pessoas de sua confiança. Ele é representante da comunhão. mas a lei não proíbe inflexivelmente reeleições. atue em nome de outrem. seja judicial ou extrajudicial. ed. que deve fiscalizar a entrada do prédio. pode abandonar ao cargo. etc. apesar disso. sempre sob sua responsabilidade. porém a convenção pode impedir a reeleição por mais de um encargo. Igualmente. e sob a fiscalização da assembléia. p. aplicar pena de multas posto em lei e pela convenção. ed. realiza o papel mais importante do condomínio. p. responde por indenização se trazer prejuízo ao condomínio por culpa ou dolo. 18º edição. com redação que deixar passar a delegação do sindico não superior a dois anos. 2002. cuidando pela conservação das partes comuns e para que todos os serviços sejam bem executados e para que a convenção..960/2002. 2002. para desempenhar tal função. por sua natureza. Volume V. involuntariamente do consentimento de outro órgão. ou não. mas também porque cumpri as funções executivas do administrador.231. Silvio. ed.30 Todo aquele que administra bens de outrem deve prestar contas. .. deste modo. além da representação do condomínio. como no art. contanto que adote a culpabilidade pelo mandato e a reprima a aprovação da Assembléia Geral. Alias. Não é adequada a perpetuidade no cargo. Não podendo aplicar-se absolutamente à administração. 2002. Poderá fixar a remuneração para o sindico pela mesma assembléia que o eleger. colher contribuições definidas pela assembléia. permanecendo lícito à renovação por um único período contínuo. incumbi estabelecer multas na configuração da convenção e regulamento. Orlando. São Paulo. 28 RODRIGUES. Enquanto ao sindico. nos limites da convenção. devendo prestar contas anualmente à assembléia e quando exigidas. que são organizados para o imprescindível. Direitos Reais. os membros do Conselho Consultivo deverão ser sempre condôminos.Forense. Sendo administrador. não só porque concebe ativa e passivamente em juízo. estranha ao condomínio. Essa proibição. 4º edição. 4º volume. auxiliado por um Conselho Consultivo.28 A fim de que a lei não evite que os condôminos. São Paulo. salvo se a convenção dispor variavelmente. 30 DINIZ.347 a 1. não raro árduo. 18º edição.com 1 5 DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO 5. cogitar orçamentos. 1. Sílvio de Salvo. facultada a reeleição. de receber dezenas de condôminos. 27 VENOSA. pode ser pessoa física ou jurídica. passando a ser órgão executor de suas deliberações.A. ed. além de exercer e fazer cumprir tais atos normativos e cuidar pelo patrimônio condominial. escolham pessoa física ou jurídica. Maria Helena.. quer dizer. Direito Civil – Direito das Coisas. Conquanto o sindico tenha representação ativa e passiva do condomínio. Atlas S. Saraiva. 27º edição. Não faz jus à remuneração se esta não estiver regularmente prevista. As tarefas de aceitar e dispensar empregados. por maior parte. é aconselhada no Projeto nº 6. Suas principais funções. 2004. A atividade do sindico não caracteriza relação de emprego nem locação de serviço. 186 do CC.353. órgão colegiado de consulta e fiscalização e seus membros são essencialmente condôminos. Saraiva. p.356 do Código Civil) é desempenhada por um sindico. Na pratica. que lhe fará às vezes. 29 GOMES. por período não superior a dois anos. o regimento interno e as determinações assembleares sejam cumpridos. condômino.27 O sindico. atualizada por Humberto Theodoro Júnior. São Paulo. deve-se advertir que na hipótese de ação judicial que submergir direitos privados dos condôminos será obrigatória a citação de todos os co-proprietários interessados. provir à concorrência para fornecimentos e obras. Volume. Volume V. com presença mal envolvida na vida condominial. Rio de Janeiro. sofisticar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano e realizar o seguro da edificação é responsabilidade do sindico. Direito Civil – Direitos Reais. pertencendo ao sindico amparar direitos e interesses comuns dos condôminos. está a administração.29 Na qualidade de representante.. escolhidos todos pela Assembléia Geral. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. delegam suas funções as empresas especializadas.228. com interesse idêntico aos outros comunheiros.monografias.br. 209. é destituível ad nutum. no entanto. manutenção de seus serviços e correlatas. também esse aspecto deve ser objeto de apreciação na convenção do condomínio. de uso exclusivo.341.com 2 O sindico que cometer anormalidade. pelo voto da maioria absoluta dos condôminos. 96. O não pagamento tempestivo das contribuições sujeita os duradouros juros de mora e a multa estipulada na Convenção. Deste modo. do art. Quando esse tipo de obra abranger área comum do condomínio. devem ser passada pelos condôminos.2 DESPESAS DO CONDOMÍNIO As despesas relativas às partes comuns de alguns condôminos. Enquanto anotado por nosso legislador a expressão “urgente" e "despesas excessivas". a qual compete precisamente aprovar. os condôminos são obrigados a pagar sua quota. ou pelo condomínio (art. bem como as das partes comuns de uso exclusivo de um deles. No que diz respeito ao rateio. 1. e que as obras não sejam passíveis de causar obstáculos à livre utilização. ou mais. que são as que envolvem gastos maiores e esporádicos. A observar. convocando-os imediatamente a reunir-se em assembléia especial.1 Realização de Obras no Condomínio O art. na proporção ajustada na convenção.monografias. como acima referimos.342 faz exigir duas condições: aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos. mas importar em custos elevados. do Código Civil. ainda. ou das que pertencerem à comunhão. outra proporção que não aquela. no mínimo”. a ser convocada por aquele que tiver interesse (pelo síndico. que são destinadas ao custeio normal do prédio e dispõe anualmente. pela forma e sob as condições previstas na convenção. aplica o dispositivo que proibi o desenvolvimento sem justa causa. na Convenção. essas . consideradas “as que têm por escopo tão-somente dar comodidade àquele que as fez. b) a realização de obras denominadas úteis. Distinguem-se as despesas ordinárias. por maioria dos presentes. 5. ou em caso de verificar-se impedido. devem ser pagas pelo condômino que a utiliza. em seu §1º. as verbas para despesas de condomínio. Já as despesas extraordinárias. das partes de propriedade exclusiva. Cada condômino concorrerá para as despesas. E se o atraso persistir por seis meses. um valor tal que. se comporte como despesas excessivas. isto é. Pode ser usado recurso do Fundo de Reserva. Em omitindo-se este. por qualquer motivo. 1. entre o que um considere determinada soma como despesa excessiva. é supletivo. outro não. dependem de voto de aprovação da maioria dos condôminos”. tem o direito de exigir o reembolso do respectivo numerário. os quais foram acumulados justamente para esse fim. dentro dos prazos fixados na Convenção. c) em relação à realização de obras que se constituam em necessárias. em caso de impedimento deste. do CC. consistente na delimitação. aquele que às suas próprias expensas tiver suportado as despesas com a execução das obras ou reparos necessários no condomínio. presentes. que: 1) se a realização desse tipo de obra for urgente e importar em custos elevados. deverá levar esse fato ao conhecimento dos demais condôminos.348 do Código Civil. em assembléia. “as que visam aumentar ou facilitar o uso do bem. Se. a fim de se evitar futuros desentendimentos entre os condôminos. 1. não tendo qualquer utilidade por serem obras para embelezar a coisa dependendo do voto de aprovação de 2/3 dos condôminos.341. 1. sendo acrescido inclusive da importância destinada ao Fundo de Reserva. no silencio desta. pois podem as partes estipular. do CC). pois haverá uma assembléia geral ordinária. §3º. mais uma vez. trata com especificidade da realização de obras no condomínio. ultrapassado. ou. o pagamento das despesas que dizer respeito aos usos das áreas comuns. aquele que houver determinado a sua execução (síndico. e não cogente. dele apurando-se que: a) as obras destinadas à realização de benfeitorias voluptuárias. compreendendo as de conservação da edificação. por qualquer dos condôminos. bem como o orçamento de seu custo. como a cobertura do edifício. Aprovado o orçamento. apesar de não serem necessárias. conforme citações feitas a cargo dos §§2° e 3º. 5. hall de elevador privativo e etc. do citado dispositivo legal que. somente poderá ser determinada a sua execução após a aprovação dos condôminos. outro não. aquelas que se destinam a conservar o bem ou evitar sua deterioração (art. a realização desse tipo de obra poderá ser determinada por qualquer dos condôminos. não apresentar contas ou não administrar favoravelmente o condomínio poderá ser derrubado. ou seja.2. Assim. em Assembléia Geral notadamente convidada para os fins do § 2º do art.340 do CC).br. explicita o dispositivo legal. na proporção da fração ideal do terreno de eu for titular. 2) se a realização desse tipo de obra não for urgente. o art. alicerçados entre o que um repute por urgente. o §4º. ou condômino). que o síndico pode determinar a sua execução. Dispõe. 1. o debito sofrera correções monetárias. E também que se delimite. independentemente de autorização dos condôminos. cabe a assembléia geral aprová-las. por qualquer dos condôminos). enfim. ou. como acima se procurou identificar. por convocação do síndico. ou por um quarto dos condôminos. E para a assembléia geral extraordinária. a aprovação unânime dos comunheiros é condição sine quo non para a sua execução. noutra dicção. quanto à forma de convocação das . por votação unânime dos condôminos. no solo comum. da ata de aprovação da construção desse outro pavimento. em razão do empreendimento futuro que originará as quatro novas unidades). é a que mais condiz com as normas legais que regem o condomínio edilício. por um quarto dos condôminos. do CC). a fim de que o novo pavimento adquira a sua respectiva base no solo. salvo entendimento contrário. do instrumento de alteração da convenção do condomínio. desejando erigir mais um pavimento no edifício. da prestação de contas do administrador. b) assembléia geral extraordinária – quando se fizer necessário tratar de assuntos afetos à vida condominial. 5. E esse ajuste deverá ter ingresso perante o Registro Imobiliário. deverá ser inicialmente adquirida por esse condômino. com comprovante de recebimento. trata dessas assembléias sem distinção em deferência à espécie. Havendo omissão destes. acima citada) – resolvendo a condição da escritura mencionada no item 2. Quanto à forma da convocação. obtenha a aprovação unânime dos demais condôminos para esse fim.343.334. 1. ainda. através de escritura pública de compra e venda. 1. 4. encontra-se pautado no art.1 Espécies a) assembléia geral ordinária . fazendo a inserção das novas unidades imobiliárias. deverá ser feita na forma prevista na convenção. A finalidade precípua dessa assembléia consiste na aprovação do orçamento das despesas do condomínio. restarão diminuídas. 1.350. de eventual eleição de seu substituto e. das contribuições dos condôminos. 5. do CC)). obrigatoriamente. abertura das matrículas das novas unidades. averbação da área correspondente ao novo pavimento (na matrícula-mãe. do art. averbação.3. deverá restar ajustado na convenção do condomínio. 1. Outro dispositivo legal que se refere a obras no condomínio. mesmo que em benefício de todo o condomínio. que as frações ideais das unidades já constituídas. A necessidade de alteração das frações ideais que se encontram distribuídas entre todas as unidades do condomínio.2 Modo e Forma de Convocação Alude o art. deve ser obedecida à mesma regra. conforme leciona o inciso III. 108. e a respectiva proporção que couber às futuras unidades. do CC. do CC. averbação. cuja competência. para fins de melhor compreensão das competências de cada uma delas. registro. ou. objetivando a criação de novas unidades (denominadas imobiliárias).monografias.334. tanto o modo. poderá qualquer dos condôminos denunciar esse fato ao Judiciário. do CC. embora que tenha se limitado o nosso legislador em prescrever que. com cláusula resolutiva (ou seja. 1. em razão de que o inciso III. da escritura ou instrumento particular de compra das frações ideais que corresponderão às novas unidades imobiliárias. na matrícula-mãe e nas matrículas de todas as unidades do condomínio.3. a restituição não será devida. na matrícula-mãe. suponha-se que determinado condômino. como necessárias. Isso implica dizer. 5. de outro edifício. ou. do CC. 6.br.354. se assim não proceder. esse tipo de assembléia poderá ser convocada pelo síndico. do art. em caso de construção de outro pavimento. a assembléia geral ordinária. a forma escrita. propriamente.com 2 obras não se reputarem. Dessa forma. e que envolve complexa repercussão.3 ASSEMBLÉIAS Em assembléias reunir-se-ão os condôminos. no registro competente.exige a lei que seja realizada. portanto. 5. mediante a seqüência dos seguintes atos: 1. em especial. Dessa forma. que fica condicionada à averbação do futuro pavimento). ou por instrumento particular (isso se o valor não for superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente (art. 2. que a convocação para a assembléia que ali especifica. averbação. na eventual deliberação para fins de alteração do regimento interno. 3. e já consolidadas diante do registro do ato constitutivo do condomínio. na matrícula-mãe (onde se encontra lançado o registro do ato constitutivo do condomínio). destinado a compreender novas quatro unidades imobiliárias. forma de convocação e quorum exigido para as respectivas deliberações. uma vez ao ano. a quem incumbirá decidir quanto a esta questão. da escritura pública de alteração do ato de instituição do condomínio e de individuação das unidades imobiliárias (onde far-se-á a redistribuição das frações ideais e partes comuns do condomínio. a ter-se em conta a nulidade da assembléia deliberativa que não contar com a convocação de todos os condôminos (art. haverá preferência ao . l) votos representativos de 50% mais uma das frações ideais. 5. evitando a sua utilização de modo a acarretar prejuízos de cunho perturbador quanto ao sossego. por motivo de insegurança ou insalubridade ou por ameaça de ruína (CC. do art. a fim de evitar-se futura contrariedade de entendimentos. para fins de imposição de multa ao condômino ou possuidor que. da maioria.monografias. b) votos representativos de 2/3 dos condôminos. a mesma destinação que tem a edificação.1. ou por condenação do edifício pela autoridade publica. os votos serão tomados em proporção às frações ideais no solo e nas outras partes comuns. salubridade e segurança dos possuidores.336. para aprovação do instrumento público ou particular de convenção do condomínio. urge que os condôminos. Se a venda se der. mediante avaliação judicial.357. não pode os condôminos extingui-lo por convenção ou por via judicial. então ajustando a contagem dos votos em caráter diverso do sugerido por essa norma. o condômino poderá eximir-se do pagamento das despesas referentes.br. 1. para fins de deliberação quanto à reconstrução ou venda da edificação.3 Quorum para Deliberações Dependendo da matéria a ser deliberada. dela apurando-se a exigência de: a) subscrição. que representem no mínimo 2/3 das frações ideais. destruição do imóvel por qualquer motivo (art. por razões urbanísticas ou arquitetônicas. "assim. a lei fixo determinado quorum para a sua aprovação.com 2 assembléias. 1º parte do CC). reiteradamente. no solo comum. salvo quando exigido quorum especial. Determinada a reconstrução. destinado a conter novas unidades imobiliárias. para as deliberações da assembléia. deverão ser objeto de tratar na convenção do condomínio. Diante desse alerta. por unanimidade. conforme regra incerta no parágrafo único. ou aos bons costumes). Os fatos de extinção dessa modalidade de condomínio são a desapropriação do edifício. descumprir com seus deveres perante o condomínio. confusão. do CC. de outro edifício. d) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de benfeitorias voluptuárias e. para deliberação quanto à cobrança de multa a ser aplicada ao condômino que infringir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV. alienando seus direitos aos outros condôminos. o condômino titular de frações ideais que representem mais de 50% do total terá. Nesse aspecto.358). demolição voluntária do prédio. tenham plena consciência desse ditado legal. prevenindo conflitos dessa ordem. 1. Para solução desse impasse. pelos titulares. que representem metade mais uma das frações ideais. j) votos da maioria dos condôminos presentes e representativos de 50% das frações ideais. ou. não alterar a forma e a cor da fachada. fazendo às vezes da exceção que dele próprio emana. ou quando ameace ruína. quando da aprovação da convenção do condomínio. ou da unidade imobiliária. caso em que a indenização será repartida na proporção do valor das unidades imobiliárias (CC. para a execução de benfeitorias úteis. com aprovação dos condôminos. do CC (não realizar obras que comprometam a segurança da edificação. em segunda chamada. c) votos representativos de 3/4 dos condôminos. o condomínio é inextinguível. podendo surgir a figura que a doutrina denomina” maioria de um só “. das partes e esquadrias externas. art. k) votos da maioria dos condôminos presentes. se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma só pessoa. de fato e de direito. h) votos de 2/3 dos condôminos para alterar a convenção ou regimento interno do condomínio. para as deliberações da assembléia. caso o ato constitutivo ou a convenção não tenha previsão a esse respeito. enquanto o prédio subsistir em caráter coletivo. f) votação. dar às suas partes de propriedade exclusiva. Salvo disposição diversa na convenção do condomínio. 1º parte). para fins de construção de outro pavimento.357. salvo quando exigido quorum especial.3. 6 EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO Consisti em condomínio em edifício de apartamentos um condomínio especial ou forçado. aborda LOPES. sugere o autor o recurso à via judicial para "pôr cobro à situação anômala como essa”.352. alienação ou reconstrução de todo o prédio. em caso de destruição total ou parcial. em primeira convocação. De modo que. do art. no mínimo. no mínimo. art. 1. com propriedade que. e) votos de 2/3 dos condôminos para a execução de obras nas partes comuns do edifício.1. o controle das assembléias e suas deliberações. i) votos da unanimidade dos condôminos quando se objetivar a mudança da destinação do edifício. g) votos da maioria absoluta dos presentes. para fins de destituição do síndico. e. 211. cuja unanimidade decidiu decompor o prédio num condomínio de forma tradicional. se a edificação for total ou respeitosamente destruída. Sílvio de Salvo. 32 VENOSA. Atlas S. p. no caso de condenação do edifício pela autoridade publica. São Paulo.monografias. investimento considerável para cada condômino. Na hipótese de desapropriação. Assegurava-se o direito da minoria de ter suas partes adquiridas pela maioria. na proporção de sua respectiva unidade. por votos que representem metade mais uma das frações ideais. ed. São Paulo. inalienáveis separadamente dos apartamentos. feitas as declarações necessárias. os valores das unidades autônomas pertencerão a cada titular. regras e especialidade. São Paulo. além disso. p. qualquer condômino pode requerer a venda da coisa e divisão do preço. por força de sua natureza. A preferência na aquisição será dos outros condôminos. O Condomínio Edilício.A. 31 DINIZ. Dois terços dos condôminos representado fração ideal de 80% do terreno e coisas comuns poderiam decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio ou sua alienação. No art. p.232. 18º edição. assinala que. mas aquele originário se acabou. proporcionalmente ao valor de suas unidades imobiliárias (CC. como as partes comuns e o terreno são acessórios do principal. Saraiva.32 Todas as características do sistema procedem da necessidade da existência de partes comuns. será extremamente incomum.322. derrubada a edificação. O condomínio extingue-se. e utilizáveis por todos. Saraiva. repartindo-se por rateio o equivalente às partes comuns. período abordará em que aludido adquirente se tornará dono de todo. mas é um novo sistema. cobra sua qualidade de principal e os donos se encontram na situação de condôminos na forma tradicional. o primeiro condomínio em edificações se aboliu. e desaparece o Regime de Condomínio Edilício. Volume V. 2004. 33 RODRIGUES. porque o condomínio em edificações. Como a reconstrução. Direito Civil – Direitos Reais. todavia. Mas.357. apartamentos e andares. poderá adquirir a quota um estranho. 1. os reparos podem ser inviáveis nessa situação trágica. a indenização será racionada também a cada condômino. era acessório do principal. correspondendo a 80% do terreno e frações ideais. Destruída a cidade.354. 4º edição. anula-se a Convenção Condominial. tendo em vista tal circunstância. ainda que seja criado sem prazo determinado. com a destruição do prédio. contudo.br. ed. por ficção legal.357 do Código Civil. morto o organismo. o terreno que. O efeito primeiro é a imediato caso do principio de que ninguém pode ser forçado a continuar em condomínio. Poderá. dar a entender. ainda. Claro que o prédio continuara a ser indivisível. Divide-se a indenização pelas respectivas quotas. nos arts. mediante avaliação judicial. pela concretização numa só pessoa da propriedade de todos os apartamentos. A alienação total do edifício também era autorizada pelos votos dos 2/3 mencionados. as ruas. extingue-se pela deliberação dos condôminos. cedendo seu direito a outros condôminos. ou ameace ruína. proporcionalmente ao valor de suas unidades. o condomínio horizontal pode perecer-se.31 Bem como toda realidade fática.com 2 condômino em relação ao estranho e o preço alcançado será repartido entre os condôminos. Cancela-se no Registro de Imóveis a autonomia dos apartamentos.33 Mesmo na hipótese de haver seguro sobre todo o prédio e de se haver estipulado a reconstrução. por motivos urbanísticos ou arquitetônicos. o sindico solicitaria o recebimento do seguro e a reconstrução e reparos. em razão de insegurança ou insalubridade. Volume V. Essa hipótese. ed. 2002. Um proprietário poderá ir adquirindo as unidades de seus consortes. Silvio. §§ 1º e 2º). do Código Civil. o alimento e as partes comuns do prédio perdem sentidos. terá desaparecido o regime de condomínio edilício. decorre de uma situação de necessidade que implica a existência das partes comuns e dos direitos mútuos. Destruído o prédio. cada proprietário tornando-se senhor de uma parte ideal do todo. Maria Helena. caput. art. No caso de destruição de menos 2/3 da edificação. Este novo condomínio pode ser material e juridicamente idêntico ao anterior. 27º edição. Curso de Direito Civil Brasileiro – Direito das Coisas. Direito Civil – Direito das Coisas.. e na falta de interesse deles. Na desapropriação. não mais da lei. 1. pois. ele poderá eximir-se do pagamento. 1. O código traduz de forma mais eficiente o direito das minorias. A solução é mais realista do que a lei anterior. O valor apurado será dividido entre os condôminos. Nessa ocasião. um outro poderá surgir com a construção nova. ou ainda. 4º volume. a assembléia dar outro destino a essa verba. os condôminos deliberação em assembléia sobre a reconstrução ou venda. dependendo dos danos. 2002. de tal modo essencial para ele como as ruas o são para uma cidade ou o alimento para o organismo. com suas disposições. . com.br/doutrina/texto. São Paulo: Saraiva. aos meus irmãos que estavam sempre do meu lado para ajudar. Washington de Barros.São Paulo: Saraiva. Direito Civil – Direitos Reais. enfim a todos que sempre caminharam comigo nesses anos e acreditaram que a ousadia e o erro são caminhos para as grandes realizações. Carlos Roberto. no intuito de absorver os problemas das inconstantes do condomínio edilício. MEZZARI. aos meus irmãos Fábio e Gláucio. Theotonio. pois que este é o instrumento base onde se tem a ocasião mais favorável para se regular a vida condominial. de sorte a evitarem desentendimentos. Primeiramente. A resolução das colisões entre princípios constitucionais. João Batista. ajustar as instáveis emanadas do instituto do condomínio edilício. Monografia apresentada ao Curso de Bacharelado em Direito da Escola de Direito do Centro Universitário da Cidade (UniverCidade).asp? id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. Aos meus pais. Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis. 2006. 2003. 2002. Jus Navegandi. Caio Mario da Silva. Silvio. LOPES.uol.. GOMES.monografias. 7. n. 2004.Código Civil e Legislação em vigor. a justificativa não me parece ser suficiente. fev. 2003. REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS CRISTÓVAM. Muitas das pessoas que passaram e passam pelo que eu . 2006. que sempre me apoiaram nos meus estudos. PEREIRA. Maria Helena. 2003. Disponível em: < http://jus2.br. RODRIGUES. campus Méier. palco de grandes divergências. desde os sujeitos a discussões mole. quanto aos animados.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. 1988. aos professores.com. Curso de Direito Civil – Direito das Coisas.uol.br/doutrina/texto. VENOSA. MONTEIRO. 1996. compreensão e respeito. matéria complexa. 62. Todos os eventuais e prováveis conflitos nascedouros dos interesses comuns podem ser interpretado nos capítulos neste documento. São Paulo: Saraiva. aos meus amigos de faculdade. agradeço a Deus por ter me dado a oportunidade de estar no mundo. NEGRÃO. 2002. Curso de Direito Civil Brasileiro. Aos amigos da faculdade. 2006. Inácio Caetano de Lira Filho e Marilene Origuela de Lira. em que pese à argumentação de que o Código Civil inovou em termos de redação. urge que se tome por primordial a elaboração de uma convenção do condomínio de forma eficiente e clara. São Paulo: Atlas. carinho. 2002. José Sérgio da Silva. São Paulo: Revista dos Tribunais. agradeço a todos o amor. São Paulo: Forense. passíveis de dependência ao Judiciário. a. Condomínio. Mario Pazutti. o estudo feito inclinou-me a concluir que. visando melhor adequação à realidade de nossos dias.uol. Direito Civil – Direto das Coisas. Teresina.com. PEREIRA. Disponível em: < http://jus2.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov.br/doutrina/texto. Rio de Janeiro: Forense. Disponível em: < http://jus2. 2002.com. E quem melhor do que os Registradores Imobiliários para enunciar esses problemas. DINIZ.uol. Condomínio e Incorporações. Dedico esse trabalho ao meu pai e minha mãe. Porto Alegre: Livraria do Advogado. GONÇALVES. São Paulo: Saraiva.Rio de Janeiro: Forense. Caio Mario da Silva. 2006. São Paulo: Saraiva. como requisito parcial para obtenção do grau de Bacharel em Direito. 2003. Opiniões à parte.asp?id=4816&p=2 > Acesso em: 24 nov. Orlando.br/doutrina/texto. Sinopses jurídicas – Direito das Coisas. Silvio de Salvo. o enfoque entre a realidade econômica e os problemas que suscita. faltou-lhe a garra de Caio Mario. 2003. Disponível em: < http://jus2. Neste caso. Diretos Reais.com 2 CONCLUSÃO A regulamentação do condomínio edilício. Instituições de Direito Civil.. que me "aturaram" todos os dias. de direito. pois que o nosso legislador deixou perecer uma grande oportunidade para. "o estudo de ângulos diversos. Muito obrigada a todos! Autor: Tatiane Origuela De Lira origuelatati@hotmail. hoje.com 2 passei e passo: ficar longe da família em busca de um ideal comum. conhecidos pessoalmente. Aos amigos internautas..br. propriedade em planos horizontais .... Tenho muito a agradecer e a muitas pessoas. uma pessoa muito especial na minha vida e na minha amizade. Meus agradecimentos especiais a: Ingrid Tavares.com Centro Universitário Da Cidade Escola de Ciências Jurídicas Rio de Janeiro Dezembro. Não citarei o nome de todos os amigos. pela compreensão e apoio. deixamos de ser os estranhos do outro lado do computador.monografias. 2006 Nenhuma outra modalidade de propriedade tenha talvez levantado maior riqueza de problemas jurídicos e sociais do que a denominada propriedade horizontal. agradeço pela sinceridade de uma amizade. mais sei que todos eles estarão dentro do meu coração assim como na minha memória pelo que fizeram de forma direta ou indiretamente para a concretização deste sonho. aonde vimos que a distância não é suficiente para separar os amigos.. e ao meu amigo Daniel de Carvalho. Que os versos do dia-a-dia formem os mais belos poemas da poesia da vida. me auxiliar até onde já cheguei. adquiridos nas noites e madrugadas insones e.. o direito pátrio promulgou o Decreto nº 5. deve ser relegado para o regimento (ou regulamento) interno. Nem sempre as soluções serão tranqüilas. que traçou as primeiras normas.591/64. bem como o procedimento para sua imposição.358. Há um micro-universo em um condomínio. A começar por sua denominação. não fosse ainda a necessidade de adaptação à disciplina protetiva do consumidor. Jungido pelas legislações estrangeiras e pelos fatos sociais. A convenção do condomínio funciona como regra fundamental da vida condominial. Lembre-se de que o regulamento também é fruto de deliberação coletiva. A doutrina nacional e estrangeira refere-se a essa modalidade como propriedade horizontal. este. coloca-se. condomínio por andares. fruendi et abutendi é o mais amplo possível. que toma o vulto de uma aglomeração urbana. As novas disposições do mais recente Código Civil procuraram preencher essas lacunas. O Código Civil de 1916 não se ocupou da matéria. Não se distingue muito do direito de propriedade ortodoxo que também sofre restrições de uso e gozo. mais apropriadamente. a disciplina dirigida às partes comuns do edifício. O novo Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio edilício. No condomínio edilício existe nítida e distinta duplicidade de direitos reais. efetuar os reparos necessários para que eventuais defeitos em sua unidade não prejudiquem os demais condôminos. e não juntamente com a convenção. por outro lado. O direito de propriedade da unidade autônoma. em que o ius utendi. constante do regulamento. não pode fazê-lo a ponto de colocar em risco a estrutura do prédio. e de outro. Por isso. mormente para preencher lacunas atinentes a novos fenômenos dentro do próprio condomínio que regula. Ocorrendo conflito. é importante que na convenção sejam estabelecidas as sanções a que estarão sujeitos os transgressores das regras condominiais. é conveniente que esse regimento seja estabelecido à parte. portanto. sofre restrições de vizinhança impostas pela convivência material da coisa. condomínio edilício. Deve. de 25 de junho de 1928. bem como a novas modalidades de compropriedade. por exemplo. Deve completar a convenção.br. nos ordenamentos particulares do condomínio. detalhando essa modalidade de propriedade. em planos horizontais. A questão da boa convivência social é ponto central da vida em condomínio.331 a 1. bem como o sistema de penalidades trazido pelo novo código. propriedade em planos horizontais. de um lado. cujos dispositivos continuarão em vigor. desejar reformar sua unidade. sem com ela conflitar. Se na época se mostrou como diploma legal avançado. Nesse aspecto. Apenas em 1964 é promulgada a Lei nº 4. Os titulares de unidades condominiais são comproprietários de fração ideal de terreno e das partes de uso comum. tendo em vista os direitos de vizinhança em geral. na atualidade e de há muito já estava a exigir nova reforma legislativa. O regimento está para a convenção como o regulamento administrativo está para a lei. deve prevalecer a convenção. como . Um dos problemas que mais afetam a vida em comunhão é o comportamento anormal ou inconveniente do condômino ou possuidor da unidade autônoma.591/64. denominada de Condomínio e Incorporações. regulamentá-la. Ao regulamento é conveniente que se releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício. de forma insatisfatória. que sofreu algumas alterações pela Lei nº 4. como na propriedade em geral. em quase tudo igual à propriedade exclusiva individual. sendo igualmente ato normativo. Tendo em vista o rumo que as questões condominiais têm tomado. as normas edilícias e os princípios do abuso de direito. condomínio sui generis.monografias. que disciplina a matéria nos artigos 1.481. a qual trata também das incorporações. À margem desse direito. mas de cunho circunstancial e mutável. O direito de usar da unidade autônoma encontra limites nos princípios de ordem natural de vizinhança. Esta última denominação foi adotada pelo novo Código Civil. revogando essa matéria na Lei nº 4.com 2 ou propriedade em edifícios. existe efetivamente condomínio. Tudo o que não é essencial à constituição e funcionamento do condomínio.864/65. O condômino que. o condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos na lei. Nota-se que o legislador do novo código chegou muito próximo.monografias. ou possuidor. Qualquer que seja a modalidade de imposição de multa ou penalidade. pagará multa prevista na lei ou regulamento. parágrafo 2º. É evidente que a futura jurisprudência deve atentar para essas circunstâncias. o que. Esse dispositivo se refere àquele infrator esporádico. Não temos dúvida. independentemente das perdas e danos que se apurarem. deliberar sobre a cobrança de multa.336. gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. pode ser punido com a suspensão temporária de freqüentar a piscina ou salão de festas do edifício. poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. por exemplo. não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais. há que se assegurar direito de defesa ao infrator. independentemente das perdas e danos que se apurem". Contudo.591/65. ao contrário da lei anterior. que essa solução pode e deve ser tomada pela assembléia geral em casos extremos. O novo código. por dois terços no mínimo dos condôminos restantes. em sentido estrito. Para evitar nulidades. Parágrafo único: "O condômino ou possuidor que. requer seja conferido direito de defesa ao condômino. em prol da vida condominial. O condômino é obrigado a obedecer à convenção e ao regulamento. conforme a gravidade das faltas e a reiteração. É de se perguntar se deve o condomínio suportar em suas dependências a presença de um baderneiro contumaz ou de um traficante de drogas. No entanto. pois reconheceu que o infrator reiterado. que as multas podem atingir valores elevados. Assim. Esse é apenas um dos aspectos. não era proibido na Lei nº 4. na convenção ou no regulamento interno. ou qualquer ocupante. caberá à assembléia geral. por deliberação de três quartos dos condôminos restantes.br. A transgressão deve sujeitá-lo ao pagamento de multa ou outra penalidade. portanto. mas não ousou admitir expressamente a possibilidade de que o condômino ou assemelhado seja impedido definitivamente ou por certo prazo de utilizar a sua unidade. cuja forma de imposição e fixação deve decorrer da convenção ou mais apropriadamente do regulamento ou regimento interno. haverá situações que nem mesmo essa imposição será suficiente para extirpar o problema da vida condominial. Assim é que o artigo 1337 dispõe: "O condômino. ciente dessa problemática. Não se duvida que o condômino. não importando a que título seja essa posse ou mera detenção. ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais. que não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio poderá. . As punições podem ser graduadas desde a simples advertência até a imposição de multa. Note que essas punições podem atingir não apenas o condômino. empedernido e renitente deve ser mais rigorosamente apenado. Não havendo disposição expressa. tal como está no artigo 1. Em qualquer situação. dentro de determinados limites ou proibição transitória de uso e gozo de certas atividades ou facilidades no condomínio. Esta última matéria gera discussões.com 2 demonstra a experiência. como qualquer possuidor da unidade. nos moldes de uma sindicância. porém. até ulterior deliberação da assembléia". Verifica-se. o código vai mais além. aliás. por seu reiterado comportamento anti-social. em razão de comportamento inconveniente. tendo em vista o sentido social do direito de propriedade que ora se decanta na legislação. introduz expressamente no ordenamento a possibilidade da imposição de multas. dentre tantas questões que afloram quotidianamente no direito condominial. o regimento deve fixar procedimento administrativo para imposição de penalidades. Doutrina • Trata-se de uma obrigação propter rem (em virtude da coisa). Ao adquirir uma unidade condominial. de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. . Doutrina • Este dispositivo estabelece que é dever do proprietário que utiliza a cobertura ou terraço cuidar da sua conservação. A redação atual é a mesma do projeto. Histórico • O presente artigo não serviu de palco a alteração.br. cabe ao comprador a responsabilidade de saldar os débitos da unidade que comprou. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação. é de melhor técnica legislativa. sempre a suas expensas.345. 13 da Lei n. nem por parte da Câmara dos Deputados. depende da aprovação da unanimidade dos condôminos. se existires. seja por parte do Senado Federal. no período final de tramitação do projeto. inclusive multas e juros moratórios. Doutrina Este artigo obriga a contratação de seguro. reparar possíveis infiltrações de água nos pavimentos inferiores. total ou parcial. Incumbe-lhe. 1. A redação atual é a mesma do projeto. seja da parte da Câmara dos Deputados. destinado a conter novas unidades imobiliárias. A construção de outro pavimento. no período final de tramitação do projeto. Art.344. Doutrina • Determina o artigo a necessidade da aprovação de todos os condôminos para a realização de obras em área comum que importem em modificação das frações ideais de terreno.monografias. seja por parte da Câmara dos Deputados. de 16-12-1964. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição. No mais.346. mas com quer que seja o titular daquele direito mal.343. de outro edifício .591. A redação atual é a mesma do projeto. que regulamenta o condomínio em plano horizontal. e está embasado rio art. no período final de tramitação do projeto. 4. modernizando as expressões. Art. 1. nunca onerando o condomínio. 1. seja da parte do Senado Federal. deve ser dado a essa matéria o mesmo tratamento doutrinário dispensado ao dispositivo apontado da Lei n. no solo comum. Art. Histórico • O dispositivo em tela não foi atingido por modificação. 4. — vez que o vínculo se estabelece não com uma pessoa determinada. 1.591/64. em relação ao condomínio. nem por parte cio Senado Federal. Histórico • O dispositivo em análise não sofreu nenhuma alteração. Além de trazer inovações de redação. ou. mesmo.com 2 Art. arcando com as despesas.