1/7Certificado de eficiencia energética de los edificios Belén PABLOS PANÉS Abogada en Medina Cuadros Abogados. Licenciada en Derecho y Estudios Empresariales por ICADE. Especialista en Derecho Mercantil, Internacional Privado y Legislación Energética Diario La Ley, Nº 8145, Sección Tribuna, 10 Sep. 2013, Año XXXIV, Ref. D-302, Editorial LA LEY LA LEY 4581/2013 I. NORMATIVA COMENTADA • RD 235/2013, de 5 de abril (LA LEY 5288/2013), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. • Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010), relativa a la eficiencia energética de los edificios. • Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal: arts. 10 (LA LEY 46/1960), 11 (LA LEY 46/1960) y 17.3.ª • Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación: art. 3 (LA LEY 4217/1999)c) • Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: art. 49.1 (LA LEY 11922/2007) II. INTRODUCCIÓN El punto de partida es el RD 235/2013, de 5 de abril (LA LEY 5288/2013), por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios. No se trata de una figura nueva en nuestro ordenamiento jurídico, pues ya el RD 47/2007 (LA LEY 387/2007) regulaba esta exigencia para los edificios de nueva construcción. La novedad estriba en la extensión de la certificación a los edificios ya existentes (es decir, los anteriores a 2007, pues los posteriores ya deben contar con ella). De este modo, y por medio del citado RD 235/2013 (LA LEY 5288/2013), se transpone al ordenamiento español la Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010), y se deroga el Real Decreto de 2007 para edificios de nueva construcción, refundiéndolo con la incorporación del procedimiento básico de certificación energética de edificios existentes, que quedan por tanto dotados de una unidad sistemática y regulados bajo un mismo cuerpo legal. III. EXIGENCIA DEL CERTIFICADO El certificado de eficiencia energética se exige para los edificios o unidades de éstos que se construyan, vendan o alquilen a un nuevo arrendatario. Será necesario, como ya venía siendo, para edificios de nueva construcción (en cuyo caso se requiere certificado de eficiencia energética del Proyecto y, posteriormente, del edificio terminado), y ahora también para edificios o partes de edificios existentes. Ahora bien, para estos últimos, no ante cualquier negocio jurídico que suponga un nuevo usuario u ocupante, sino, según la dicción literal, cuando se vendan o alquilen (art. 2.1). Cuando se celebre contrato de compraventa de la totalidad o parte de un edificio, el certificado deberá ponerse a disposición del adquirente. Cuando el objeto del contrato sea el arrendamiento de la totalidad o parte del edificio, bastará la simple exhibición y puesta a disposición del arrendatario de una copia del referido certificado. Respecto a la naturaleza jurídica de la transmisión que hace nacer esta exigencia, no concreta la norma si se laleydigital.es 27/01/2014 condiciones de confort térmico. V. Pasamos así a examinar la repercusión que la instalación de sistemas que mejoren la eficiencia energética puede tener en una comunidad de propietarios sometida al régimen de la propiedad horizontal. existencia de ascensor. En cualquier caso. 17. si hasta ahora para la adquisición de un inmueble se tenían en cuenta características como la situación. CONTENIDO Entre otros datos.ª Ley 49/1960. este certificado contendrá la descripción de las características de la envolvente térmica. la mejora que suponga un aprovechamiento común. a su vez. se le debe proporcionar en el certificado información correcta acerca de su eficiencia energética y consejos prácticos sobre cómo mejorarla.3. prescindiendo de esta consideración. así como la sustitución de energía convencional por biomasa o energía geotérmica. La rehabilitación energética de viviendas podría comprender medidas de ahorro y eficiencia sobre la envolvente y las instalaciones térmicas de los edificios existentes. incluirá además un documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética y pueden incluso incluir una estimación de la recuperación de la inversión o de la rentabilidad durante su ciclo de vida útil. si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo. Baste señalar que se exige también para inmuebles de uso público. es laleydigital. De este modo. IV. a partir del 1 de junio de 2013 los propietarios deben tener disponible para el comprador o arrendatario este certificado energético y además se exhibirá en la publicidad del mercado inmobiliario. cumplimiento de los requisitos medioambientales de las instalaciones. a su vez. calefacción e importe de los gastos de comunidad. requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios que. Al posible comprador o arrendatario de un edificio o unidad del mismo. aprobada por la mayoría indicada. año de construcción.2/7 refiere exclusivamente a las ventas voluntarias o quedan también incluidas las forzosas o judiciales. tipo de edificio. estado del piso o local. sin que se repercutan los costes al resto de propietarios [art. La eficiencia se pondera atribuyéndole valores de la «A» a la «G». superficie. calidad del aire interior. instalaciones térmicas y de iluminación. etc. si bien el ahorro energético dependerá también del emplazamiento. EJECUCIÓN DE LAS INNOVACIONES O MEJORAS DE EFICIENCIA DESDE EL PUNTO DE VISTA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL El establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble. particularidades climáticas regionales. de 21 de julio. sean de titularidad pública o privada. La finalidad es promover edificios de alta eficiencia energética y las inversiones en ahorro de energía mediante la información que obligatoriamente se habrá de proporcionar a los compradores y usuarios sobre las características energéticas del edificio. a partir de esa fecha se dispone también de una calificación energética como nuevo parámetro para comparar los distintos inmuebles y valorar sus prestaciones. representen tres quintas partes de las cuotas de participación.es 27/01/2014 . Los acuerdos adoptados obligan a todos los propietarios. No obstante. etc. condiciones normales de funcionamiento y ocupación. basta el voto favorable de un tercio de los integrantes de la comunidad que representen. lumínico. de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960) (en adelante LPH)]. un tercio de las cuotas de participación. Para los edificios existentes. De este modo. 1. señala que es proporcionar al adquirente información sobre las características del «edificio» (nótese que no añade aquí «partes del mismo»). y con una eficiencia energética similar. al describir la finalidad del procedimiento de certificación y. por identidad de ratio. EXCEPCIONES AL ÁMBITO DE APLICACIÓN El Real Decreto contempla en su art. la certificación se basará. si no es «necesaria» para la adecuada conservación. incluya entre los requisitos básicos de la edificación relativos a la habitabilidad: «El ahorro de energía y aislamiento térmico. bien por conocer la del edificio en su conjunto.3. 1.2 e) que no es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios o partes de edificios aislados con una superficie útil total inferior a 50 metros cuadrados».3 (LA LEY 5288/2013)). Nos centraremos concretamente en tres de ellos por las dudas interpretativas que generan. si el técnico competente que expide el certificado puede garantizar la correspondencia(art. por lo que. hace que en casos dudosos deba prevalecer la regla del art. habitabilidad. desde este punto de vista. de diseño y tamaño similares. pues. 2.ª LPH (LA LEY 46/1960). Y. La consecuencia sería que el propietario de un inmueble de superficie útil inferior a 50 m2. apartados 2 y 3. y a efectos de la repercusión de su coste. 5. en definitiva. 3 c). de tal forma que se consiga un uso racional de la energía necesaria para la adecuada utilización del edificio». la aprobación del presente Real Decreto por el que se regula el certificado de eficiencia energética. seguridad y accesibilidad del edificio. en este sentido. estaría eximido de poner a disposición del adquirente el certificado siempre que este último pudiera ponderar la eficiencia energética del edificio. la finalidad queda cumplida si el adquirente de un departamento del edificio de dichas dimensiones tiene simplemente conocimiento de la eficiencia energética del edificio en su conjunto. Dispone el art.2 (LA LEY 5288/2013) una serie de exclusiones de su ámbito de aplicación. 2. en su art. Entendemos que el carácter necesario o no de las innovaciones debe valorarse de acuerdo con la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas y. bien por conocer la de una o varias unidades representativas del mismo edificio. 11 del mismo cuerpo legal (1) . con similares características energéticas. loft o solución habitacional con superficie inferior a 50 metros cuadrados está excluido? A favor cabe señalar que el propio art. local. Sirva de apoyo a esta tesis el hecho de que la Ley 38/1999 de 5 de noviembre (LA LEY 4217/1999). Esta redacción nos plantea la siguiente duda: ¿significa ésto que un departamento de la propiedad horizontal. y ello incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja (arts. 17 LPH (LA LEY 46/1960) sobre el art. del propio Real Decreto. piso. 17. así como el carácter especial del art. como mínimo. cuya finalidad es propiciar modelos energéticos más eficientes y limpios. de Ordenación de la Edificación. y dado laleydigital. en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales. 10 (LA LEY 46/1960) y 11 LPH (LA LEY 46/1960)). En cualquier caso. Dada la confusa redacción de esta excepción para pisos de superficie inferior a determinadas dimensiones.es 27/01/2014 . la certificación de las viviendas unifamiliares puede basarse en la evaluación de otro edificio representativo. habría que analizar caso por caso la concreta obra de mejora de la eficiencia energética. 5.3/7 vinculante para todos los propietarios y todos están obligados a contribuir a esa innovación. Sirva de apoyo el hecho de que el art. puede ser una innovación inexigible que exime al disidente de contribuir cuando la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes. VI. dispone que para las unidades de un edificio. incluido el aislamiento. o bien. podríamos concluir que la finalidad queda cumplida si en pisos que no alcancen la citada superficie se salvaguarda el derecho del adquirente al acceso a la información energética del edificio. en este caso será necesaria la expresión de laleydigital. o incluso a un aislamiento de la propiedad horizontal. para arrojar algo de luz sobre lo que debe entenderse por «parte de un edificio aislado». haber aprovechado el art. no se establece cómo de importante ha de ser la reforma del edificio para que se exima del certificado. 1. aislado del edificio central (2) . su derecho a la información (como lo demuestra además la remisión al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007) para la imposición de sanciones). nos decantamos por la solución contraria. es la promoción de la eficiencia energética y la información al consumidor que permita valorar y comparar sus prestaciones. en contra de la regla general en nuestro derecho. que es un término con unas implicaciones descriptivas térmicas que nada tienen que ver con lo que este artículo regula. casetas y lugares de guarda de aperos). integradas en un edificio. 2. y que podrá definirse en términos de porcentaje de la superficie de la envolvente del edificio (será importante cuando se renueve más del 25% de la superficie de la envolvente del edificio) o en términos del valor del edificio (cuando el coste de reconstrucción sea superior al 25% del valor del edificio excluyendo el valor del terreno sobre el que se levanta el edificio) (3) . por tanto. parece poco afortunado hablar de «aislamiento». Queda. también es necesario el certificado. en su caso.3 del Real Decreto. que. 2. y donde la ley distingue nosotros debemos distinguir. que en su art. relativo a las «definiciones».2 f) (LA LEY 5288/2013) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios que se compren para reformas importantes o demolición». Dispone el art. Parece que el legislador está pensando en edificaciones de escasa entidad constructiva y arquitectónicamente aisladas (entre otros. y que induce a confusión. Por un lado. como hemos expuesto. la redacción del precepto es confusa y plantea la duda de lo que se entiende por «aislamiento». Por otro lado. pues se vulneraría el espíritu y finalidad de la norma. estando en este sentido. al ámbito autonómico la concreción de lo que se entiende por «reforma importante». Y ello en base a una interpretación literal del precepto. El comprador o arrendatario de una pequeña superficie también debe conocer la eficiencia del mismo. En cualquier caso. Carecería de sentido que un edificio completamente dividido en apartamentos que no superaran los 50 m2 útiles no se certifique. y ésta viene determinada también por las características térmicas del edificio.4/7 que la finalidad es la protección del consumidor. pues la propia norma especifica que se trate de «parte de un edificio aislado».2 e) hace referencia simplemente a «edificios independientes con una superficie útil total inferior a 50 m2». es decir. pues puede llegar a tener un consumo muy superior al de un piso con mayor superficie pero que disponga de mejor sistema de climatización. Sin embargo. La duda podría haberse evitado de haber transpuesto literalmente la Directiva. aislamiento. que en unidades de superficie inferior a 50 m2 útiles. u orientación. en el sentido de no compartir servicios comunes como calefacción centralizada.es 27/01/2014 . que no exige la expresión formal de la causa o motivo determinante que lleva a las partes a celebrar un negocio. Pasamos con ello a la segunda excepción del ámbito de aplicación sobre la que consideramos necesario llamar la atención. 4. constructivo o urbanístico. pues no queda claro si se refiere a un aislamiento arquitectónico. añade el adjetivo «aislado». Por lo demás. máxime cuando el objeto del Real Decreto es regular la eficiencia energética. y sólo así se entiende la exigencia de la «declaración responsable» del propietario de la vivienda. La dicción de este artículo deja también hueco a la hermenéutica. en consecuencia. d) La estipulación que imponga al consumidor los gastos derivados del establecimiento de los accesos a los suministros generales de la vivienda. Efectivamente. 3. de modo que la exención queda reducida al caso de arrendamiento en que concurran las especificaciones temporales o energéticas citadas. cuando ésta deba ser entregada en condiciones de habitabilidad». el responsable según normativa es el propietario. considera cláusula abusiva «la imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario. no podrá repercutir su coste al adquirente. 2. Dispone el art. Entendemos que este precepto se refiere a viviendas con contratos de arrendamiento en los que el uso efectivo sea de duración total inferior a cuatro meses. vivienda. así como una interpretación literal. RESPONSABLE DE LA OBTENCIÓN DEL CERTIFICADO E INSCRIPCIÓN DEL MISMO Es el promotor o propietario del edificio. como lo demuestra una interpretación finalista (la protección del interés superior del consumidor y la promoción de la eficiencia energética). elevada esta finalidad a presupuesto del pacto. VII. hablar de «previsto» implica que es desconocido por ahora y previsible para el futuro (4) . aunque el más interesado en la obtención del certificado es la parte que va a hacer uso del inmueble. laleydigital. 89.2 g) (LA LEY 5288/2013) que tampoco es exigible el certificado cuando se trate de: — «Edificios o partes de edificios existentes de viviendas. Finalmente. la exteriorización de la finalidad de la transferencia jurídica inmobiliaria para que. planta. se debe poner el acento en la forma de acreditación y en la responsabilidad del propietario en la declaración de este porcentaje. 5. Este precepto no pone el acento en el uso que haya hecho el arrendador.es 27/01/2014 .5/7 la causa. siempre que así conste mediante declaración responsable del propietario de la vivienda». en la compraventa de viviendas: a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (…). y. sino en el que vaya a hacer el arrendatario. En particular. el responsable de encargar la certificación y de conservar la documentación (art. Destaca además que este precepto suprime la referencia a «partes de un edificio» que contempla todo el articulado. y se aplica.1). Dado que en este último caso lo que determina la necesidad o no del certificado es la facturación del consumo energético. entendemos que sí sería necesario el certificado en caso de venta del inmueble cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. solamente a la reforma o demolición del edificio en su conjunto. apartamento o local destinado a uso independiente. o de duración superior pero con un consumo de energía inferior al 25% del consumo total anual. en este sentido. analizamos una tercera excepción al ámbito de aplicación. o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año. cuyo uso sea inferior a cuatro meses al año. el propietario quede eximido de la entrega del certificado. Consideramos importante subrayar que. En este sentido. pues el art.3 Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007). deberá procederse a su renovación (5) . se comunicarán al promotor o propietario las razones y un plazo para la subsanación o presentación de alegaciones en caso de discrepancia. además de las que se regulen. además. 49.012. reconocería efectos sustantivos a dicho contenido (publicidad material). actualizarlo voluntariamente cuando considere que existen variaciones en aspectos del edificio que puedan modificar el certificado. y podrán entrar en juego los preceptos del Código Civil relativos a la responsabilidad del vendedor respecto del adquirente. pueden imponerse sanciones de entre 3. 2 b) del Real Decreto de 2007. pasando ahora a ser voluntaria la actualización del certificado cuando se ejecute dicha reforma o rehabilitación. El propietario puede. Cuando a través de esta verificación se compruebe que hay divergencia entre los datos consignados y los resultantes de la comprobación. Es un Registro administrativo limitado a dar noticia de su contenido (publicidad formal). En función de lo que establezca el órgano competente de la Comunidad Autónoma.1 Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LA LEY 11922/2007)). revalorizar el inmueble. en su caso. pudiendo incorporarse al Libro del Edificio o conservarse en poder del propietario o del Presidente de la Comunidad (art.6/7 El certificado debe presentarse. antes de proceder. además. si bien servirá como medio de prueba de la existencia de la certificación. es decir. laleydigital. pues ésta se realiza por medio de inspecciones de comprobación y vigilancia del cumplimiento de la obligación de certificación. Ni siquiera realiza una verdadera función de control.es 27/01/2014 . al órgano competente de la Comunidad Autónoma para su inscripción en el Registro. Dado que es el órgano autonómico competente el que establecerá y aplicará un sistema de control independiente. de ámbito autonómico. Las sanciones por incumplimiento de lo dispuesto en el Real Decreto se encuentran pendientes de desarrollo legislativo. da cumplimiento a las exigencias de información y permitirá realizar labores de inspección y control técnico y administrativo. La eficacia es puramente administrativa o de control. así como la seguridad del abastecimiento energético a medio y largo plazo y el desarrollo tecnológico. a la modificación de la calificación obtenida. Baste señalar que. pues no hay control de la legalidad. Con esta regulación se aprovecha el potencial de ahorro energético rentable que tiene el sector inmobiliario y aumenta la transparencia respecto a la eficiencia energética en beneficio de los futuros propietarios y ocupantes.06 € y 601. Se ha suprimido la exigencia de certificación para reformas o rehabilitaciones importantes de edificios existentes. Este Registro de certificaciones. Debe advertirse que este Registro no es un Registro sustantivo. OPINIÓN Merece en nuestra opinión un juicio positivo la finalidad perseguida por el Real Decreto.5 apartados 6 y 7). así como poner a disposición del público registros de técnicos competentes y empresas especializadas que ofrezcan servicios de este tipo.005.10 € cuando el acto constituya infracción en materia de defensa de los consumidores y usuarios (art. Por lo demás. que no es otra que la reducción del consumo de energía y el uso de energía procedente de fuentes renovables en el sector de la edificación. puede darse el caso de que los requisitos sean diferentes según el criterio de las distintas Comunidades Autónomas. por ende. el certificado tiene validez máxima de 10 años. Su consecución constituye una parte de las medidas necesarias para reducir la dependencia energética de la Unión Europea y las emisiones de gases efecto invernadero. sirviendo igualmente de acceso a la información sobre los certificados a los ciudadanos. que establecía el art. aumentar de categoría y. por el promotor o propietario. y no un Registro jurídico que. VIII. no hay tracto sucesivo y parece limitada la eficacia frente a terceros adquirentes. bien durante menos de cuatro meses al año. Y. o bien durante un tiempo limitado al año y con un consumo previsto de energía inferior al 25% de lo que resultaría de su utilización durante todo el año». de que los responsables de la planificación urbana y arquitectos proyecten. de 16 de junio de 2011.ª LPH (LA LEY 46/1960). en gran medida.2 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010) hace referencia a «edificios de viviendas utilizados o destinados a ser utilizados. pero aplicable por identidad de ratio al art. 4. Ver Texto (3) Art. la concienciación social que apueste por invertir en edificios energéticamente eficientes que permitan recuperar mediante el ahorro el coste de la inversión inicial. 4. que pone el acento en la acepción constructiva del término. relativa al art. se actualizarán con el fin de adaptarlos a los avances técnicos del sector de la construcción».es 27/01/2014 . como hemos venido exponiendo a lo largo de este trabajo. 4. en caso necesario. no en que la unidad de la propiedad horizontal comparta o no servicios comunes.ª. ni en que esté térmica. Ver Texto (5) Art. Ver Texto laleydigital. 2. en línea con el mandato europeo de aumentar el número de edificios de consumo de energía casi nulo. Habrá que esperar a que la regulación autonómica arroje algo de luz en estos aspectos. (1) SAP Zaragoza. Ver Texto (2) El Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía (IDEA) considera «edificio aislado» aquel que no comparte muros o medianeras con ningún otro edificio.1 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010): «Los requisitos mínimos de la eficiencia energética se revisarán periódicamente a intervalos no superiores a cinco años y. así como de los incentivos financieros para lograr este objetivo.2. 17. eléctrica o acústicamente aislada. diseñen. Secc. es decir.ª LPH (LA LEY 46/1960).7/7 La clave de su éxito dependerá.10 Directiva 2010/31/UE (LA LEY 12668/2010). destaca lo ambiguo de algunas expresiones utilizadas por el Real Decreto y que determina la necesidad de recurrir a la hermenéutica con la inseguridad que ello genera. Ver Texto (4) El art. Sin embargo.3. en definitiva. construyan y renueven edificios energéticamente eficientes dotados de sistemas de medición inteligentes. 17.