UNIVERSIDAD NACIONAL EXPERIMENTALDE LOS LLANOS OCCIDENTALES “EZEQUIEL ZAMORA” UNELLEZ JOSÉ CONTRERAS SALAS PROFESOR ASOCIADO DE LA UNELLEZ ASAPROVE N° 101 SUDEBAN N° P-773 GUANARE, MARZO 2007 ÍNDICE INTRODUCCIÓN 3 4 1. ASPECTOS GENERALES 5 PRÓLOGO DEFINICIONES 6 CONCEPTOS FUNDAMENTALES 7 10 PROPOSITOS O TIPOS DE AVALUO 11 PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES 2. DIAGNOSTICO DE LA ZONA 12 3. PLANEAMIENTO URBANO 13 DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE LAS VARIABLES URBANAS 13 ZONIFICACION, LEY ORGANICA DE GESTIÓN Y ORDENANZA 13 (L.O.G.O) 14 PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL (P.D.U.L) REGISTRO SUBALTERNO, FUNCIONAMIENTO, LIBROS, PASOS 14 PARA LOCALIZAR LOS REFERECIALES 4. PRINCIPIOS BASICOS DE MATEMATICA FINANCIERA. PROBLEMAS 15 5. FUNDAMENTOS DE ESTADISTICA I Y II. EJERCICIOS PRACTICOS 24 6. VALORACION DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN 30 CONSTRUCCION METODOS DIRECTOS: 30 MERCADO O VENTAS COMPARABLES, FORMA TRADICIONAL 30 MERCADO O VENTAS COMPARABLES (REGRESION MULTIPLE) 39 APLICACIÓN Y UTILIZACION DEL PAQUETE ESTADISTICO SPSS 40 12.0 40 EJERCICIOS PRACTICOS 47 METODOS INDIRECTOS: 47 PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDIAS 47 MERCADO DE OFERTAS 47 RENTA DEL TERRENO 47 PROYECCIONES HIPOTETICAS O METODO INVOLUTIVO 48 2 EJERCICIOS PRACTICOS 7. MODELO DE INFORME PARA VALORACION DE TERRENO SIN 49 ELEMENTOS PRELIMINARES DE CONCLUSION DEL VALOR, 50 CONSTRUCCION COMPLEMENTARIOS Y ANEXOS DE 51 ESQUEMA DE PRESENTACION A INSTITUCIONES PUBLICAS O 53 RECOMENDACIONES GENERALES SOBRE EL INFORME AVALUO PRIVADAS REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS 54 CASO PRACTICO 55 PRÓLOGO 3 aplicando el método del costo y el método estadístico. El autor hace referencia en el libro Avalúo de Bienes Inmuebles I. características que se deben conocer del entorno. la cual es producto de su dilatada y reconocida experiencia. Lic. locales comerciales y edificaciones e igualmente se presenta el avalúo de inquilinato e incluyendo al final un modelo referente a la presentación de un informe de avalúo de inmueble de utilidad para el avaluador.Los libros: “Avalúos de Bienes Inmuebles I” y “Avalúos de Bienes Inmuebles II”. principios que afectan los bienes. profesor ampliamente reconocido por su larga trayectoria como docente Universitario de Pre y Postgrado en la Universidad Nacional Experimental de los Llanos Occidentales Ezequiel Zamora (UNELLEZ). forman parte de la última producción intelectual de José Contreras Salas. conforman para los profesionales que se inician en esta área un guía práctico. matemática financiera. En el libro “Avalúo de Bienes Inmuebles II”. por su contenido pedagógico. apartamentos. se estudian casos prácticos de avalúos de casas. a través de la Asociación Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos (ASAPROVE). Agradezco al profesor Contreras. que requieran de un modelo o guía en el ejercicio de la práctica profesional. y por su contribución en la formación de recursos humanos en el campo inmobiliario. así como conocimientos de planeamiento urbano. realizados por autores venezolanos. el perfil deseado del profesional avaluador. Están destinados para profesionales de diferentes niveles en el área de avalúo de inmuebles. dirigida por quien prologa estos textos. aplicando los métodos directos e indirectos. estadística aplicada al avalúo inmobiliario. razón por la cual constituyen los referidos libros un aporte a la literatura en este campo de conocimiento. asociación que ha contribuido a la formación del recurso humano de avaluadores inmobiliarios. hasta llegar a la valoración de terrenos urbanos y preurbanos sin construcción. la distinción que ha tenido en solicitarme el prólogo de estos volúmenes. No son abundantes los textos que se editan en el área de avalúo de inmuebles. Daisy Pérez Contreras Especialista en Finanzas UCV Presidenta ASAPROVE INTRODUCCIÓN 4 . y finalmente nos presenta un informe de avalúo de singular importancia por su contenido didáctico. a las definiciones y conceptos básicos del avalúo. Tal gentileza considero que se debe al desempeño gerencial en ASAPROVE. que contengan la teoría y casos prácticos. mobiliarios y de fincas con aproximadamente 700 asociaciones en casi todos los estados del país. Por estas razones estos libros del profesor Contreras. el autor se centra en los diferentes métodos de avalúos de inmuebles: trata el avalúo de construcciones y edificaciones. y continúe con esta interesante profesión que recién comienza a mostrar sus frutos en el campo profesional. se trata de presentar organizadamente información sobre aquellos aspectos de la valoración de terrenos urbanos. innovaciones derivadas de un conocimiento más profundo de la estructura urbana. aplicación del paquete estadístico SPSS 12. ASPECTOS GENERALES 5 .0 que se relacionan con criterios y métodos propios de la tasación. Finalmente. estadística aplicada. 1. variables urbanas fundamentales. matemática financiera. por la naturaleza del servicio que se pretende desarrollar y los métodos disponibles. principios.El presente trabajo persigue principalmente propósitos didácticos orientados a la divulgación de conocimientos básicos sobre avalúo de inmuebles. con que se enfrenta el tasador. La aplicación de la metodología más adecuada para la realización de un trabajo de valoración de inmuebles depende fundamentalmente de las condiciones de mercado. sino dar más bien una idea general de un área susceptible permanentemente de evolucionar con la incorporación de nuevos métodos. pre-urbanos. avalúo de inmuebles. Ante todo. De ningún modo se pretende agotar el tema. utilización. se espera que este trabajo cumpla las expectativas del lector y siembre una semilla en los participantes de los cursos de avalúo de la sociedad. el valor de un bien cualquiera. para refrescar conocimientos se indican algunos conceptos que deben estar presentes en la formulación de avalúo de bienes inmuebles. de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado. La expresión avalúo tiene importancia jurídica para diversos actos ya que por ser equivalente a tasación. tasación.979. pero un proceso ordenado y sistemático para establecer en términos de intercambio económico. Néstor García López: Es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica. ordenado y lógico. reparticiones. del Ingeniero venezolano Santiago Briceño Eker. asumiendo en uso 6 . DEFINICIONES: • Avalúo. expropiaciones. un bien o un servicio el valor correspondiente a su estimación así como también ponerle precio. asumiendo un uso específico.Solo a título recordatorio. UNELLEZ: Método. recabar clasificar. “La Valuación. la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero efectivo. En el libro “Terminología de Valuación”. a fin de dar la opinión inteligente sobre su valor a una fecha determinada La Valuación. Caracas 1. según lo definiera Frederick Babcock. Hunk: En su libro “Manual de Avalúos”. valuación. valuación. es básicamente un proceso objetivo y ordenado relacionado con un propósito y descansa en observaciones y en la teoría económica. sucesiones. valoración. indemnizaciones. embargos. a fin de que pueda darse una opinión inteligente sobre el valor de una propiedad. no es otra cosa que un proceso. analizar y procesar información. avalúo es la acción o efecto de valorar o avaluar. arte que le permiten al tasador. señalar a un objeto. la apetencia de poseer en propiedad bienes específicos. de una propiedad específica para una fecha y lugar determinado. normalmente definido por una unidad monetaria. Marston: En su libro “Avalúo de Instalaciones Industriales” dice: el arte de estimar en su justa medida monetaria. valor de reposición neto (VRN): Según el Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales (Manuel Osorio). Método sistemático. es aplicable a prestamos hipotecarios. la cual produce un estimado de valor de cambio por dinero en efectivo. para fines determinados. analizar y procesar toda la información sobre los bienes inmuebles. para recabar. análisis de inversión. imparcial y honesto. análisis de mercado. calidad. es aquel profesional universitario provisto de cierta formación técnica que avalúa o certifica ante terceras personas. Administrador. La valuación no crea valor. Según el Diccionario de la Real Academia. el practico. pero en realidad lo más importante es que sea investigador. Avaluador según la UNELLEZ. Cada valuación es un trabajo de investigación. sus usos y las fuerzas políticas. es el sabio. El artículo 556 del Código del Procedimiento Civil. ¿Es esto suficiente?. el justiprecio fijado por los peritos de acuerdo con las disposiciones anteriores será vinculante para el juez. experto en el tema. Arquitecto. cantidad. Informe de Avalúo: Es aquel donde se estima el valor de un bien inmueble a una fecha determinada. etc. Contador. Se dice que un tasador tiene un poco de. calidad o valor. Ingeniero. la tasación y el informar sobre la propiedad y sus derechos. el experto en avalúos. para ser avaluador se requiere residir en el lugar donde estén situados los bienes y poseer conocimientos prácticos de las características. Artículo 560. sino que observa meramente todos los aspectos que influencian los bienes inmuebles. Estadístico. Economista.específico. el análisis. específicamente. es una aplicación y combinación de economía de la tierra. es la persona que estima. No recomienda acción pero prevee las bases sobre las cuales las decisiones de acción pueden tomarse”. Que averigüe las verdaderas razones y exhiba los documentos que demuestren la justificación del valor y que sepa elegir los procedimientos y métodos más adecuados para llegar a un justiprecio del bien. el precio de un bien. 7 . Abogado.. un individuo que posee los requisitos necesarios para ejecutar o dirigir un proceso que lo conforma la investigación. honestos y dedicados al ideal de hacer el mejor trabajo dentro de sus capacidades sin tomar en cuenta la remuneración o preferencia personal. económicas. la persona legalmente autorizada para dar la opinión sobre una cosa. sociales y físicas que por interacción influyen en el valor. ¿Qué es profesional? Un individuo de una vocación organizada en la cual sus miembros son competentes. el cual es elaborado por un tasador profesional. ¿Que es un avaluador de bienes inmuebles? El avaluador. precios de las cosas que serán objeto del justiprecio. 8 . • Valor: Expresión monetaria de un bien a la fecha de referencia de la tasación. como para el vendedor. planeamiento urbano. permitiéndole actuar en los diferentes espacios. Todo esto. Este valor subjetivo no es nada arbitrario. que corresponda a una simple estimación sin fundamento. además de poseer conocimientos de: Matemática. escasez. es un valor estimado por los individuos basados en características del bien inmueble. Este valor que es distinto para el comprador. matemática financiera. Imparcialidad: Que realice los avalúos de acuerdo a sus conocimientos técnicos. Experto en la Materia: Debe conocer a profundidad su profesión habitual. sino que es el resultado de un análisis razonado. • Tipos de valor: − Subjetivo: Cuando el valor es obtenido en base a otros factores diferentes a los del mercado. microeconomía. deseabilidad. esta característica le confiere al profesional una flexibilidad y movilidad. que tanto compradores como vendedores hacen en función de sus posibilidades financieras y empresariales. se convierte en un valor real luego de un regateo y de un acuerdo entre ambas partes. dado por tres factores: Utilidad. y es necesario que el tasador los conozca y los aplique con propiedad. hace de la tasación sea una de las más complejas especialidades. CONCEPTOS FUNDAMENTALES En la actividad de tasación se presentan a menudo fundamentos conceptuales y técnicos que sustentan la formulación de avalúos de bienes inmuebles. econometría. huecos de los mercados más prometedores del país. investigación de operaciones. sin tomar en cuenta la sugerencia de la persona natural o jurídica que lo haya designado. estadística. acuerdo que se traduce en un documento público debidamente registrado y protocolizado en el Registro Subalterno. en un mercado de libre competencia abierto y debidamente informado.Perfil del Avaluador: Honestidad: Significa que le asigne a los avalúos un valor que se ajuste lo más estrictamente posible a lo razonable y justo. es mucho más que una disciplina. macroeconomía. ejemplo: Dinero. valor según factura. los alimentos. más de lo que costaría comprar o rentar una propiedad sustituta comparable con la utilidad equivalente. − Valor de reposición: Es el valor que tiene en el mercado un bien inmueble igual o semejante al que se está avaluando pero nuevo. Ejemplo: El aire. Se le llama también valor de desecho. valor de salvataje. Este concepto está fundamentado en el principio de que una persona prudente y bien informada sobre el mercado. Es el valor del bien inmueble cuando fue adquirido o comprado. • Parcela de terreno: Área delimitada de terreno urbanizada • Lote de terreno: Área delimitada de terreno sin urbanizar • Parcela Unifamiliar: Aquella donde la zonificación permite construir una sola unidad de vivienda • Parcela Bifamiliar: Aquella donde la zonificación permite la construcción de dos unidades de vivienda. lo que se traduce en un valor comercial. estos bienes no se pueden fraccionar por lo tanto no tienen equivalente en el valor en relación con otros bienes.− Objetivo o de Mercado (Valor comercial): Cuando el valor está dado por los precios del mercado inmobiliario y depende del libre juego de la oferta y demanda. relojes de marca. − Valor de Uso: capacidad de un determinado bien de satisfacer una necesidad humana. metales preciosos. − Valor histórico: Valor de compra. obras de arte. − Valor de uso: Es el valor actual neto de los flujos futuros que se espera recibir por el uso de los activos. Estos bienes se pueden fraccionar y tienen equivalencia con otros bienes. no pagará para adquirir o arrendar una propiedad. − Valor liquidación forzosa: Es el valor de los activos de una empresa en quiebra o inactiva − Valor residual: Es el que toma el activo al término de su vida útil. 9 . Es el valor del activo cuando se desincorpora de los libros de contabilidad. el agua. − Valor según libros: Es el valor de los activos en los libros de contabilidad. etc. valor de chatarra. − Valor de cambio: Capacidad de un bien de obtener a cambio el valor de otro bien. medida en sentido perpendicular al primero.A. 12 L. • Poligonal Urbana: Es el plano o figura resultante de la unión de los vértices dentro del cual se inscribe el área urbana. Es regular cuando sus lados son iguales. • Retiro: Distancia entre la cara exterior del muro del lindero de una parcela y la fachada correspondiente de la edificación construida en terreno. • Calzada: parte de una calle o vía destinada al tránsito de vehículos.I.C. La Ley de impuestos sobre la renta hizo obligatorio la revalorización de los activos al 31/12/92 con la utilización por el B.• Parcela Multifamiliar: Aquella donde la zonificación permite la construcción de más de dos unidades de vivienda.) F.) REV = Valor del Activo (F.S. • Parcelamiento: Conjunto de parcelas organizadas como un todo y que dispone de los servicios básicos de infraestructura y equipamiento. = IPCA IPCH 10 . con una vía o con un accidente natural.I. • Parcela edificada: Es aquella donde existe una construcción • Polígono: Plano definido por líneas que se unen en los vértices y que contienen un área.I.R. • Lindero: Es la línea que limita a una parcela o lote de terreno con otra de la misma naturaleza. • Porcentaje de ubicación: Relación porcentual entre el área de ubicación de la edificación y el área de la parcela % de ubicación = • 120 m2 = 40% 300 m2 Porcentaje de construcción: Relación porcentual entre el área de construcción de la edificación y el área de la parcela % de construcción = • 240 m2 300 m2 = 80% Revalorización: Proceso de actualización del valor de los activos de la empresa por acciones de la inflación. e irregulares cuando no se cumple esta condición. (Art.A.V. • Fondo de la parcela: es la longitud comprendida entre el lindero del frente y el lindero de fondo de la parcela. que no pueden ser retirados sin causarle daño o fractura. deforestación baja. Judiciales: Cuando es realizado por mandato de un Juez. tumbe. • Por naturaleza: Porque no se pueden desplazar de forma inmediata de un sitio de abundancia a otro de escasez • Por destinación: se refiere al uso que el propietario le de al bien inmueble. 526 del Código Civil. Solicitud de Crédito: Son aquellos avalúos que son elaborados por mandado de las instituciones financieras públicas o privadas. Ejemplo de mejoras: limpieza. remoción y bote de escombros. rellenos o nivelación. y el cliente coloca como garantía una parcela o lote de terreno. edificios. muros.• Mejoras: son todos los bienes que se le hacen a los terrenos para incrementar su capacidad de desarrollo. • Precio: La cantidad de bolívares que se pagan por un bien inmueble en el mercado. Sucesiones: Son aquellos que se elaboran a los fines de la liquidación del impuesto. por su destinación o por el objeto a que se refieren. terraplenes. los bienes son inmuebles por su naturaleza. con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley. y no son aceptados por las instituciones financieras. Privado o particular: Son aquellos avalúos que son elaborados a personas naturales o jurídicas. PROPÓSITOS O TIPOS DE AVALÚOS: Considerablemente tienen una intima relación con el valor final del avalúo. en el cual los herederos deben presentar dentro de 180 días siguientes a la apertura de la sucesión de acuerdo al Art. Ejemplo de bienhechurias: Casas. 27 de la Ley de Impuestos Sobre Sucesiones. construcción de zanjas. • Bienes inmuebles: Según Art. donaciones y demás ramos conexos de fecha 22 de octubre de 1999. mediante la designación de un experto avaluador por parte del tribunal de la causa. • Propiedad: Según el Art. gozar y disponer de un bien inmueble de manera exclusiva. gaviones. Pasos que se siguen para elaborar un avalúo judicial: 11 . galpones. cercas. cuando a una persona natural o jurídica se le aprueba un préstamo. 545 del Código Civil. cobertizos. • Bienhechurias: Todos los bienes incorporadas por el hombre al terreno permanente. para saber o conocer su valor a una fecha determinada. es el derecho de usar. • Principios de oferta y demanda: El valor de un bien inmueble se forma por la intercepción de la oferta y la demanda. la escasez y abundancia del bien. Entrega de la credencial por parte del Juez 5. dependiendo la utilidad. Se refiere al equilibrio que debe existir entre los factores de la producción. sociales. esta afectado por los cambios económicos. para obtener el mayor valor presente durante un periodo de tiempo. es decir. Juramentación ante la Secretaría del Tribunal 4. Contables: Son aquellos que se elaboran por mandato de un contador público. pero la adición de insumos adicionales hace que los rendimientos disminuyan. inherentes al medio que los rodea. • Principio de uso mejor y más productivo: Significa en que medida se está utilizando mejor un determinado bien. Aceptación por parte del o los peritos. Expropiaciones: Son los avalúos realizados por el Estado venezolano cuando va adquirir terrenos por causa de utilidad pública o social.C. para elaborar los ajustes de los estados financieros por inflación. políticos. culturales. Entrega del avalúo a la Secretaría del Tribunal junto con el expediente día y hora de audiencia. llega un momento en que los rendimientos pueden crecer hasta llegar al máximo. en forma escrita a nivel de la Secretaría del Tribunal 3. según la Declaración de Principios Contables (D.-10) PRINCIPIOS QUE AFECTAN EL VALOR DE LOS BIENES • Principios de cambio: todos los valores de las propiedades. están cambiando permanentemente. • Principios de balance o equilibrio. para lograr la máxima rentabilidad. • Principio de predicción • Principio de Sustitución • Principios del nivel de precios • Principios de competencia 12 . • Principio de los rendimientos crecientes y decrecientes: significa en que mientras al proceso productivo se le van agregando cantidades mayores de insumos.1.P. Designación del perito tasador por parte del tribunal 2. que el valor es transitorio. Arrendado 2. Área 2.2. A continuación se presentan un diagnóstico elaborado para avalúos de terrenos urbanos o pre-urbanos.3. Desocupado 1.• Principios de conformidad legal • Principios de utilidad • Principios del nivel de precios 2. topografía. servicios públicos. Identificación del inmueble 1.1. Aspectos Legales: 1.2. Tenencia 1.1. recursos actuales y potenciales de la zona. 1. Ocupado 1. Ubicación 2. área. limitaciones. Topografía 13 .5.5. Identificación del Propietario 1.2.3. Situación jurídica 1.5. forma. Política 2.1. Área mínima 2. Zonificación 2. Forma 2. % de Construcción 2. Gravámenes u otras restricciones de tipo legal 1. acceso y vialidad.2.1.3. Astronómica 2.1. Aspectos Físicos 2.2. para conocer claramente.4.3. DIAGNOSTICO DE LA ZONA Antes de valorar una parcela o lote de terreno es necesario caracterizar el entorno donde se ubica.1.1.4.2. Práctica 2.2.5.6. Linderos 2.2.1. ubicación. % de Ubicación 2.5.3. define las variables urbanas como una denominación genérica aplicable a características de desarrollo propias de los inmuebles urbanos. se refieren a las actividades a localizar en los inmuebles y a la adaptación que es necesario realizar en ellos.3. Nivel socio-económicos 4. Los Art. tipos. (Plan de Desarrollo Urbano Local).1. Análisis 3. Estas variables están dadas por la zonificación que depende L.O. 86 y 87 de L.económica. condicionan. valores diferentes en cada caso o situación.D. La denominación “Variables” se deriva de la posibilidad que tienen esas características de presentar formas.3.O. caracterización que está dada por dos variables.G. Acceso y vialidad 3. La UNELLEZ las define como aquellas que caracterizan.O. se establecen las características que a los efectos de esa Ley consideran variables urbanas. restringen. ZONIFICACIÓN Son los instrumentos legales creados por las municipalidades para caracterizar todos los terrenos que están bajo su jurisdicción. Estas características. Servicios públicos 3. De acuerdo a la zonificación la clasificación del uso del suelo es la siguiente: − Uso residencial o uso de vivienda − Uso comercial o uso de comercio − Uso industrial o uso de la industria − Uso institucional 14 . La Ley Orgánica de Ordenamiento Urbano.L.T. PLANEAMIENTO URBANO DEFINICIÓN E IDENTIFICACIÓN DE VARIABLES URBANAS.4. Aspectos socio-económicos 3. ubicación geográfica y conformación socio .U.U. que obliga a todos los Municipios crear los P.2.O. Actividades económicas predominantes 3. limitan las edificaciones construidas a nivel urbano. en el se asientan todos los documentos de compra-venta y de gravámenes de todo tipo de inmuebles ubicados en el Municipio. Zona AR-I (Zona residencial) Zona AR-II . ÁREAS URBANAS Son todas las Áreas comprendidas dentro de los límites geográficos que definen a las poligonales urbanas y se dividen en zonas. Zona D (Deportivas).868 del 16 de Diciembre de 1987” REGISTRO SUBALTERNO En cada Municipio existe una Oficina Subalterna de Registro. (Art. En el diario se asientan día a día todos los documentos que llegan o se protocolizan en la respectiva oficina. hasta R-VII ND-I (Nuevos desarrollos) que pueden llegar hasta ND-IV Luego se tienen Zona C-2. 21 de su Reglamento) “Ley Orgánica de Ordenación Urbanística” Gaceta Oficial Nº 33. 27 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art. casa) 15 . Zona P (Protección). 8 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística y Art.A. Tanto en el libro diario como en el índice se encuentran un resumen de las operaciones asentadas con los siguientes datos fundamentales. El Registro Subalterno de acuerdo a la Ley de Registro Público llevan tres (3) libros. “Libro Índice”.(Servicios asistenciales). − Comprador – vendedor − Monto-Área − Tipo de operaciones (venta. C-3. En el Libro Índice. se asientan las operaciones en orden alfabético por el apellido de los otorgantes. 21 de su Reglamento) (Art.Cada una de estas macrocategorías. pueden desgregarse a diferentes niveles. hipoteca) − Ubicación del Inmueble − Tipo de Transacción (Terreno. estos asientos se acumulan trimestralmente de tal manera que en cada año hay cuatro (4) libros índice. resultando categorías y subcategorías. C-4 (Comercio comunal y central) Zona I (Industrial). “Libro Diario” y “Libros de Protocolos”. Zona S. Protocolo. este se calcula dividiendo el monto (Bs) entre el área. Ejemplo: P.000. Año) se solicita el libro diario correspondiente.U. 16 . liberación) por cada trimestre y cada oficina de Registro se abrirán tantos Tomos como operaciones se proyecten en el trimestre respectivo. 66.000). Tomo. y el Banco le comunica que él tiene para esta fecha Bs. esta acumulación de dinero en el tiempo se denomina Valor de Dinero en el Tiempo y la manifestación del valor en el tiempo (Bs.00 es decir tiene Bs.Bs. 16. es recomendable comenzar analizando los trimestres más cercanos a la fecha del avalúo. PRINCIPIOS DE MATEMÁTICA FINANCIERA: Conceptos y generalidades: Valor del dinero en el tiempo. hipoteca. Los datos sobre Protocolo. o en el índice correspondiente al referido trimestre. Esto es cierto en un sistema capitalista democrático. Juan Mancilla decide depositar en el Banco de Venezuela Bs. = Monto (Bs) = Bs/m2 Área (m2) Para localizar los referenciales. 16.000 más. que el que tiene dinero. Folios) En los Tomos o Protocolos que se llevan por trimestre. se solicita primero el libro índice correspondiente al trimestre que se va analizar. Se puede decir.).00 que es el interés que ganó el dinero del Sr.000 = Bs. 4. Trimestre. 66. luego con la siguiente información (Tomo. 50. se denomina interés que es el aumento del dinero por haberlo depositado en el banco por un año. Protocolo.00 el día 02/09/05 un año más tarde 02/09/06 decide retirar su dinero. el Sr. La partida que no se asienta en el libro diario y en el índice es precio unitario (P. se asientan consecutivamente las operaciones en detalle conforme a la naturaleza de que traten (venta. Si una persona invierte dinero lógicamente tiene la opción de acumular más dinero. en el ejemplo anterior tenemos: Bs.− Fecha de operación − Cita de Registro (Nº Documento.U. Número de la operación. Mancilla por depositar o prestar su dinero a la Institución Bancaria. se localizan en el diario.00 .000. ejemplo. El interés también se puede definir como la diferencia que hay entre el capital final y el capital inicial (F – P = I).000. lo busca el dinero.000. Tomo. 50. l6. 16. el resultado se denomina Tasa de Interés. 100.000 I = Bs.32 = Bs.000 0.00 x 0.-) Interés obtenido. b.000 . Sin embargo. Se pide calcular: a.00 El periodo de tiempo comúnmente utilizado para expresar el interés como tasa de interés es un año. 100. 100.00 Interés ganado x 100 = I Capital Inicial P x 100 x 100 = 0.00. 34.Cuando el interés se expresa como un porcentaje de la cantidad original (Capital inicial) por Unidad de Tiempo.000. l 34. Solución: I = F .00 = 0. 134. trimestral y semestral. 34. 34.P = Bs.00 Bs.000 Tasa de Interés = I P = Bs.Bs.000. 24. las tasas de interés se pueden también expresar mensual. 100.Bs.000 17 .32 p = I i = Bs. e.00 Bs.-) Capital Inicial (P). Problemas: El señor Juan Araque depositó en el Banco de Venezuela el 02/08/97 Bs.000.000 .000.000.Bs. Esta tasa se calcula de la siguiente manera: I Tasa de interés = i= Bs. d. 16.000 .32 = 32% Despejando 1.000.34 x l00 = 34% Capital Final = P + 1 = Bs. 50.-) Tasa de interés. queda 1 = p x i I = Bs.000.000 un año más tarde retiró Bs. 134. 16.000 si despejamos donde I = 50.000 + Bs. 50.-) Capital final (F). no siguen generando intereses en caso de que el dinero siga depositado. Problema: Calcular el interés simple de Bs. El interés es la remuneración que se recibe por el interés del capital.00 n = 10 meses I = P x i.33 = 33 = 2.C = I = 34.00 i = 0. en su lugar se esta utilizando el interés compuesto. pero los intereses durante tiempo determinado.00 Actualmente en el campo de las finanzas no se utiliza el interés simple. Se habla del interés simple. donde.000.0275 x 10 = Bs.500. Está dado por la siguiente expresión. 60.000 i 0.500. 16.000.n.0. cuando el capital invertido o depositado en una Institución Financiera. i = Tasa de interés y n = al tiempo.34 Interés Simple y Compuesto: = 100.00 x 0. F = Capital Final.000.000 Bs.00 I = Bs.500. es decir es el fruto generado por el capital invertido. i = Tasa de Interés 18 . que significa que los intereses devengados siguen devengando intereses.n. 60. su formula es la siguiente: F = P (1 + 1)" Donde: P = Capital Inicial. I = P x i.00 al 33% anual durante 10 meses Solución: P = 60. 16.75% . 16. Se entiende por capital el Valor Monetario de la cantidad de bienes invertidos en operaciones financieras. P = Capital Inicial. gana intereses durante un tiempo determinado. = Bs.0275 x 10 = Bs. Solución: P = Bs. Demostración de la formula: F = P (1 + 1)n Vamos a suponer que el Sr. i. 600. Si el Sr. Mancilla decide dejar el dinero en el Banco durante un año más. en el Banco de Venezuela Bs. es decir va a estar depositado a una tasa de interés i entonces el interés por (P) en el primer año será P x i y la cantidad total de dinero al final del primer año será igual a la cantidad original (P) más los intereses ganados (P x i) es decir: P + P x i. despejando a P.000. La finca desea saber que cantidad de dinero tendrá dentro de 6 años.000. 600.n = Tiempo. n.796.511.3275) = 3. Valor actual de un capital: F = P (1 + i)n.33 Bs. Problema: La finca El Alacrán deposita en cuenta de ahorro. tenemos 19 .000. el interés ganado será P (1 + i) x i y la cantidad total al final del segundo año será P (1 + i) + P (1 + i) = P (i + 1). La expresión (1 + i)n se denomina factor de capitalización compuesto singular y es representada en las tablas de Matemática Financiera como (F/P. este capital según la teoría del valor en el tiempo tiene que ganar un interés.00 (6.00. hallar el valor futuro (F) conocidos i.36 n = 6 años F = ? F = P (1 + i)n = F = 600. Juan Mancilla decide depositar hoy (P) capital en el Banco Unión. n) que se lee.00 (1 + 0.36)6 = F = 600.(1 + i) = P (1 + i) 2 siguiendo el razonamiento se puede demostrar que la cantidad de dinero acumulado al final del tercer año será P (1 + i)3 y al final del cuarto será P (1 + i)4 y al final del año "n" será P (1+ i)n donde se demuestra que F = P (1 + i) 1 + P (1 + i) 2 + P (1 + i) 3 + P (1 + i)4 + P(1 + i) n = F = P(1 + i)n Esta fórmula se denomina interés compuesto o valor futuro de un capital.00 I = 36% = 0.000. sacando factor común (P) queda P (1 + i). paga el Banco una tasa de interés anual del 36 por ciento. 3. 20 . en el Banco de Venezuela que otorga un 36% de tasa de interés anual.1580 n 6 (1 + I) (1 + 0. i.511.511.).5 11.33 (0. n) que se lee.30 n = 6 años P=? P=F 1 = 3. F = Valor futuro.33 que van a ser ganados por la finca El Alacrán dentro o de 6 años. cuando se va a calcular la Tasa interna de retorno (T.R.33 Bs 1 = 3. Solución: F = Bs. y de n.36) P = 60.796. hallar el valor de (P) conocidos los valores de i. n = Número de años. Esta fórmula es importante para actualizar los ingresos futuros en los proyectos agrícolas o pecuarios.33 i = 36% 0. Anualidades: son pagos iguales en intervalos iguales de tiempo para su cálculo se utiliza la fórmula siguiente: A=F[ i ] n (1 + i) – 1 Donde: A = Anualidad.796. i = Tasa de interés.00 Bs. Problema: Calcular el valor actual de Bs. (1 + i)n con esta fórmula se puede calcular cual es la cantidad de dinero presente (P) equivalente a una cantidad futura (F) si (P) fuera invertido a una tasa de 1___ interés compuesto durante (n) años de expresión(1 + i)n es conocida como factor de actualización compuesta singular y es representada en las tablas de Matemática financiera como (P/F.I.000.796. 3.511.796.1___ P = F . Problema: Que cantidad de dinero tiene que depositar la finca “Palo Quemao" todos los años en el Banco Unión.1 (1 + i) .000. por ejemplo: se sustituye el valor de F = P (1 + i). Esta fórmula permite calcular lo siguiente: cual es la cantidad A. i. tenemos A = P (1 + i) n.000 x 0.94 (1 + i)n – 1 A = 71.001. para poder acumular dentro de 7 años 1. que depositada durante "n" años a una Tasa de interés "i" da un valor futuro "F". i_ _ La expresión (1 + i)n .00 bolívares.1 Recuperación de Capital y aparece en las tablas de Matemática Financiera como A/P. que significa.500.1 es conocida como factor de amortización compuesto múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera con A/F. i.500.36 n = 7 años A=F [ i ] = 1. i.0473 = 71.1 anterior sustituyendo el valor de "F". Se le llama factor de recuperación de capital porque con él se puede saber lo siguiente: que cantidad de 21 .00 Bs. conociendo a P.500. que significa calcule el valor "A". se puede calcular de la fórmula i_ ] A=F [ (1 + i)n .94 Si se quiere calcular cuál es la cantidad anual "A" que puede ser tomada de un depósito presente "p" durante "n" años a una tasa de interés compuesto.1= Una constante. n. n.001.000. n. i = 36% = 0. Solución: F = 1. calcule el valor de "A" conociendo a (F) conociendo a i y a n. si el Banco da una Tasa dc interés pasiva del 36% anal.1 y queda A = P[ i (1 n+ i) ] la expresión i (1 +n i)_ es conocida como factor de (1 + i) . i_ ] se introduce la expresión (1 + i) dentro del corchete Tenemos A = P (1 + i)[ (1 + i)n . 00 – 20% = 960. (1 + i)n – 1 A = 52.000 Bs x 0. Solución: F=? A = 3. Las condiciones del contrato son las siguientes: 20% de inicial y 30 cuotas pagaderas mensualmente al 43% de interés anual. Problema: La Finca “El Alacrán” adquirió un tractor Internacional por Bs. 0. Calcular el valor de cada cuota: Solución: P = 1 .1] F = A [(1 + i) . i 22 .1] .00 todos los meses durante 5 años en el Banco Unión que paga una tasa de interés del 36 % anual. 163.200.720.000.00 Bs.31 Bs.58% n = 30 meses A = P [ i(1 + i)n ] = 960. i. n.000. calcule el valor "F".000.000 Bs. que se lee.dinero tiene que cancelar el cliente todos los años para que la Institución Financiera pueda recuperar el capital prestado a una tasa de interés "i" en “n” tiempo.43 12 = 3.00 en ACO y CIA.200. i = 35% 12 = 3 n = 5 años x 12 = 50 meses F = [ (1 + i)n – 1] – 3. n.160. i.720. la expresión es conocido como factor de i i capitalización compuesto múltiple y aparece en las tablas como F/a.95 Bs. A=? i = 43%. Problema: Qué cantidad de dinero ahorra una persona que deposite Bs. 3.000. Mensual De la fórmula A = F i se puede obtener la fórmula siguiente despejando a “F” n (1 + i) – 1 n [(1 + i)n .95 Bs.549 = 52.05 = 489. conociendo a A.00 Bs. 1.000. 92. y debe retirar mensualmente de la cuenta Bs.00. un profesor que se vaya a estudiar a Caracas y tenga que autofinanciarse sus estudios.00 Bs.F = 489. pudiéndose utilizar las tablas. Problema: Qué cantidad de dinero tiene que depositar hoy en el Banco Mercantil. pero dado que el periodo es 12%__ 12 meses 23 . que se lee. El Banco da una tasa de interés anual del 32%.l60. El permanecerá dos años.88 = 215. Problema Nº 1: Supóngase que un comprador de un carro que cuesta Bs. pero la concepción es la misma.56 Bs. n. 26. i = 32% 12 = 2. n. Solución: P=? A = 8. 8. calcule el valor "P" conociendo a i.000.041.67% n = 2 años = 48 meses P = A [ (1 + i)n ] = 8.000.000Bs. la expresión i(1 + i)n – 1 es conocida como factor de actualización compuesto múltiple y aparece en las tablas de Matemática Financiera como P/A. ¿Cuánto tiene qué pagar mensualmente? En este ejemplo en lugar de trabajar con anualidades se trabaja con mensualidades.56 Bs A continuación se dan algunos problemas que permitirán comprender mejor los elementos teóricos explicados.3l Bs.041.000. i(1 + i)n P = 215.00 de contado tiene que pagar 30% de inicial y el resto en 24 cuotas mensuales con un interés del 12% anual. [ i (1 + i)_] De la formula A = P(1 + i)n – 1 . i. se puede obtener la formula siguiente despejando n [ (1 + i) – 1] [ (1 + i) n – 1] a “P” P = Ai(1 + i)n – 1 . mensual.04707 por lo tanto la mensualidad será A = P (A/P).486 Bs.26 Problema Nº 3: ¿Cuánto ahorrará una persona si deposita Bs.03091 Bs.000 x 14. 14. 1% 24 = 64.000. F = Bs. compuesto trimestralmente.50% trimestral n = 6 años x 4 trimestres = 24 trimestres A= ? P = F (A/F.031. 1. Datos: i = 12% anual = 1% mensual n = 24 meses A=? P = 64.3 1 Bs.618.04707 = 3. el interés a utilizar será = i % mensual. n) = 1. 20. ¿Cuánto debe depositar en cada trimestre? Datos: F = Bs.486 24 .000 x 0. 20. compuesto anualmente? Datos: A = Bs.000.000 anuales durante 10 años a un interés del 8% anual. 250%. 1.000. Problema Nº 2: Pedro Pérez tiene planificado reunir Bs.00 en un plazo fijo.400 x 0.00 i = 10% anual = 2. mensual.00 En la tabla se encuentra que para i = 1% y n = 24 meses El factor es igual A: 0. 24) = 20. por lo que en la tabla se debe utilizar tina tasa de interés del l por ciento.00 I = 8% N = 10 años F=? P = A(F/A.000. i.486 = 14. 500.60) = 2.500 x 50.375. La inferencia estadística es fundamental para predecir la variable precio a partir de valores conocidos de otras variables con un determinado grado de confianza. Total de inmuebles del Municipio Guanare. 2.00 durante 5 años de residencia en Mérida.Problema Nº 4: ¿Cuánto debe depositar este año en el Banco de Venezuela un padre de familia para que su hijo pueda extraer todos los meses Bs. • Población: El conjunto de todas las observaciones posibles de ser levantadas de una parte del mercado que se pretende analizar.39Bs. 126. 2. Al conjunto de métodos se les denomina estadístico.58% N = 60 meses P=? P = A x (P/A. Datos: A = Bs. situaciones.58. A continuación se presentan algunas definiciones básicas para entender mejor el tema. con el objeto de obtener indicadores que nos permiten diagnosticar dichas realidades. FUNDAMENTOS DE ESTADÍSTICA La estadística es un conjunto de métodos y técnicas aplicables a realidades cuantificables. Inferencia Estadística: Inferir significa concluir. hechos. pre-urbanos. 0.375. En tasación lo que se pretende es analizar el comportamiento de mercado inmobiliario (terrenos urbanos. edificaciones) con base a referenciales registrados y protocolizados en el Registro Subalterno. cosas. Ejemplo: Población del mercado de 25 . P = Bs.39 5.55 == 126.00 I = 0. El Banco da intereses del 7% anual (no queda dinero en el Banco al finalizar el quinto año). ejemplo: el total de edificaciones construidas en Venezuela los últimos 8 años. Así inferir estadísticamente significa obtener conclusiones con base a medidas estadísticas. que se estén considerando de acuerdo a sus características comunes observables. • Universo: Es el conjunto total de individuos.500. X3……. cantidad de pisos de un edificio. a continuación se presentan los estimadores de estas • medidas para una muestra de número de elementos dados por (X1. es obtenida por la sumatoria de los elementos de la muestra divididos por la cantidad de datos. normal. alto. • La Mediana: Es el término central de una muestra ordenada cuando el número de elementos es impar y la semi-suma de los datos centrales cuando el número de elementos es par. • Parámetros: son las características numéricas de una población. son aquellas cuyo valor no dependen del valor que tomen otras variables ejemplo: área. número de baños. bajo. Los parámetros más importantes de una población son la media y la desviación estándar. tiempo. por ello se trabaja con muestra de la población. Xn) Xn__ Media Aritmética = X = Σ N X = 8 + 10 + 12 + 10 = 40 5 5 = 8 Conocida simplemente como media. es imposible obtener todos los datos que conforman el segmento del mercado que se requiere estudiar. monto. F de Merrigton y Thomson. ejemplo: el área. ejemplo de impar: 26 . número de habitaciones. Población de lotes de terreno de una urbanización. el frente. • Variable: Es una cantidad que asume valores en diferentes puntos de observación. aquella cuyo valor depende o varia. ejemplo: bueno. • Estimadores de tendencia central: Los más utilizados son la media aritmética (X). Ejemplo: R2. • Estadísticos: Son las características numéricas de una muestra. de un universo se pueden obtener muchas poblaciones. La media indica la tendencia central y la desviación estándar la dispersión con que los datos se disponen en torno a la media. cuando la variable no puede ser cuantificada sino calificada. Durbin – Watson. regular. bien sea por limitaciones de tiempo. • Muestra: Es el sub-conjunto de observaciones de la población.locales comerciales de Barquisimeto. número de habitaciones. la mediana (m) y la moda (M). cualitativa. del valor que tomen otras variables. X2. Ejemplo: precio unitario. nivel. Independientes. ubicación. pudiendo ser: cuantitativa – cuando la variable puede ser cuantificada a través de instrumentos de medida. En los trabajos de tasación. costos muy altos. dependiente. Dependiendo de la dispersión de los datos observados. 7 Mo = 7 es el valor repetitivo de la muestra • Estimadores de dispersión: Los datos del mercado inmobiliario. 40. en general. esto es la media de las diferencias entre cada elemento observado (Y) y la media de los valores observados elevados al cuadrado. ordenándolos en forma creciente: 10. Ejemplo: dado los valores: 7. 25. 7. ordenándolos en forma creciente: 5. 7. tienden a concentrarse en torno a un valor central. donde se tiene que: Md = 25 + 28 = 26. pudiendo ocurrir tres tipos de curva: leptocúrticas. 16. 2. la desviación estándar y el coeficiente de variación. 10. 12 donde Md = 8 Ejemplo de par: 25. en caso intermedio. S = Σ (Y – Y)2 n–1 La ventaja de su utilización es que posee la misma unidad de la media y su interpretación es más sencilla.0 le denomina “error típico de la estimación” S = • Σ (Y – Ŷ)2 n – (k + 1) Coeficiente de variación: El coeficiente de variación se obtiene de la razón entre la desviación estándar y la media. 10. cuando los datos están muy dispersos y mesocurticas. 28. 10.Md = 5. 12. 8. platicurticas. esta concentración puede ser mayor o menor. 7. 30. 8. 5. se le denota Mo. • V = Σ (Y – Y)2 n–1 Desviación Estándar: La desviación estándar se define como la raíz cuadrada positiva de la varianza.50 • 2 Moda: Es el valor más frecuente en una muestra y se presenta más frecuentemente en una serie de datos. 40. 16. cuando los datos están bien concentrados. 27 . 3. 30. • Varianza: Se calcula por la media de las desviaciones cuadráticas. 7. 8. 4. 28. 6. Las medidas de dispersión estándar más utilizadas son: la varianza o anova. El paquete estadístico SPSS 12. • Correlación: Es la tendencia que tienen dos o más variables de relacionarse o asociarse en forma definida en el mercado inmobiliario. Para elaborar.U P. donde Ŷ – s. Esta determina el grado de asociación o interrelación entre las variables. se le llama límite superior.. 28 .U. La correlación entre las variables puede ser + Débil + Regular + Fuerte + Muy Fuerte + Perfecta P.t.t.CV = S X Es una medida interesante púes nos da la indicación de cuanto representa la desviación estándar en relación a la media. su forma puede ser triangular o simétrica.0 esta se elabora fácilmente. La estimación de un valor único para un parámetro de la población se le llama Estimación Puntual. los parámetros poblacionales son desconocidos y es necesario estimarlos mediante una muestra. matemáticamente se denota de la siguiente manera: P. debido a que es difícil en términos de costos y tiempo. Una de las desventajas de la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre por eso hay que utilizar “El Intervalo de confianza”. que es un ordenamiento de los valores de las variables.t. t ≤ Ŷ + s. Para conocer la relación existente entre la variable dependiente y las independientes por pares. se le denomina límite inferior y Ŷ + s. • Estimación: En la mayor parte de los estudios estadísticos.U. sin embargo con la ayuda de las computadoras y los paquetes estadísticos tales como el SPSS 12. = Ŷ – s. donde con una determinada probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores se puede encontrar. es necesario elaborar una “matriz de correlación”. sus cálculos son tediosos. el valor con un margen de error entre el 2 y 5%. utilizar la totalidad de la población. B0 = intercepto o constante o valor calculado de Ŷ cuando X1 = 0 B1 = pendiente de la línea recta que depende de los valores que tome la variable independiente (X1) 29 .31 – 0. La predicción corresponde solo a lo que se conoce como “regresión”. Conclusión: la correlación solo determina si dos (2) variables (dependientes – independientes). obtener una descripción de la tendencia del mercado inmobiliario.99 Muy fuerte r = 1 Perfecta El análisis de la información contenida en la matriz de correlación permite.70 Regular r = 0. están relacionadas linealmente y la fuerza o porcentaje de esa relación. Así para las variables que conforman la muestra de mercado. se incrementa cuando el valor de la variable independiente es positivo y disminuye cuando el valor de la variable independiente es negativo.). pero no predice valores unitarios. porque permite predecir la variable.30 Débil r = 0.91 – 0. el precio unitario (P. Actualmente el análisis de regresión es una de las ramas de la estadística más utilizada en investigaciones científicas y en avalúo de terrenos urbanos – pre-urbanos y edificaciones.U. Simple: Se le llama simple cuando consta de una sola variable independiente: Ŷ = B0 + B1X1 donde. Esta puede ser simple y múltiple. • Regresión: Es la que estudia la naturaleza de la correlación y es capaz de predecir el precio unitario.71 – 0.Negativa Positiva Área Tiempo Para saber si es fuerte o débil hay que interpretar la siguiente tabla r = 0 no hay correlación r = 0 – 0.90 Fuerte r = 0. Si es menor del 75% hay que depurar la muestra.0). Este coeficiente toma valores entre 0 ≤ R2 ≤ 1.0 debe ser mayor del 90% para que haya regresión conjunta. Si F ≥ F α contribuyen. El valor de R2 debe ser mayor del 75% para poder afirmar que hay regresión conjunta y resolver la ecuación de regresión. estas pueden o no contribuir. de las variables independientes en la predicción del precio unitario. para saberlo se compara el valor de F dado en el cuadro de Anova (paquete estadístico SPSS 12. En el paquete estadístico SPSS 12. hay regresión conjunta. 30 .(k + 1) (Y . a medida que tienda a uno las variables independientes explican mejor la variable dependiente. queda sin explicar el 8%. que son explicadas por las variables independientes. con el valor de F α dado en la Tabla de “Snedecor” de acuerdo a los grados de libertad y número de variables independientes utilizadas.Y) X n-1 R= 12 n . porque están reflejando dispersión con respecto a la línea regresión y están distorsionando el modelo. esto significa que el 92% de las variaciones de la variable dependiente (P:U). Ejemplo: Si R2 ajustado es igual a 92% . Estadístico F(Distribución de Merrigton y Thomson): Constituye lo que se llama análisis de la varianza.4 hay que eliminarlos. hasta que el R2 ajustado sea mayor del 75%. si F ≤ F α no contribuyen. 2 F= (Y .(k +1) k Este estadístico ayuda a verificar las contribuciones.Múltiple: Cuando consta de varias variables independientes Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + ……………. se recurre al cuadro “diagnóstico por caso” y en la columna residuos tipificados o estandarizados.Y) 2 (Y . + BnXn Estadísticos que indican regresión conjunta: Coeficiente de determinación ajustado o corregido (R2) 2 2 (Y . hay que correr de nuevo el programa. son explicadas por las variables independientes. aquellos referenciales que sean en valor absoluto mayor o igual a 1..Y) Indica las variaciones de la variable dependiente. para ello.Y) X n . 011 el nivel de confianza es: NC = 1 – α. para que haya regresión conjunta. esto indica que existe regresión conjunta entre la variable dependiente y las independientes con una confianza superior o igual al 98.90% y se acepta la hipótesis con un 98. Estadístico t: Este estadístico señala la significancia que presenta cada una de las variables independientes.90% de confianza que las variables independientes contribuyen en la formación del precio unitario y hay regresión conjunta. con un nivel de confianza de 77% en el paquete estadístico Statview For Windonws se prueba la hipótesis con un nivel de significancia igual o menor del 5% Si la significancia de la tabla Anova es igual a 0.0 y 5% en el paquete estadístico Statview For Windonws. Adicional el valor absoluto de las variables independientes debe sr igual o mayor a dos (2) para cada variale independiente. indica que la relación de las variables es débil y hay que depurar la muestra y correr el programa hasta que el nivel de significancia de cada variable independiente sea menor o igual al 3%.Este estadístico en el paquete SPSS 12. permite probar la hipótesis a un nivel de significancia igual o menor al 3%.10%. 6. durante los dos últimos años a partir del momento que se realiza el avalúo. Actualmente existen métodos directos e indirectos para llegar al justiprecio MÉTODO DIRECTO O DE MERCADO FORMA TRADICIONAL: Este método consiste en analizar las transacciones de compra – venta. NC = 1 – 0. esta significancia tiene que ser menor o igual al 3% en el paquete estadístico SPSS 12. VALORACIÓN DE TERRENOS URBANOS Y PRE-URBANOS SIN CONSTRUCCIÓN La determinación del valor de los terrenos es la fase de la tasación más importante y delicada.011 = 98. 31 . Si la significancia de las variables es mayor del 3%.90% y el nivel de significancia igual a 1.0. de terrenos iguales o semejantes que hayan sido debidamente registrados y protocolizados en la oficina del registro subalterno del municipio donde se ubica la parcela o lote de terreno. por lo cual requiere el mayor cuidado y obliga necesariamente acudir a diversos métodos directos e indirectos que permitan llegar a un valor real y verdadero del terreno. tipos de construcción del sector. triángulo. área. Registro Subalterno: son las oficinas públicas ubicadas en todos lo municipios donde se registran y se protocolizan todos los documentos de compra – venta de bienes 32 . Antes de aplicar este método se destacan algunos parámetros que son importantes conocer: Pasos para aplicar el Método Directo de Mercado Forma Tradicional • Identificación de la parcela de terreno o lote de terreno. servidumbre. precio y ubicación. donde se ubica la parcela o lote de terreno. • Especifica los derechos incorporados al lote o parcela de terreno tales como: propiedad. población. copropiedad. servicios. nivel socio-económico. rectángulo. cita de registro (Nº del documento. • Se dirige al lugar donde se ubica la parcela o lote de terreno e identifica su forma geométrica. el acceso a la zona. y toma las fotografías • Realizar un análisis del entorno para verificar. actividades económicas predominantes. Contrato de arrendamiento c. • Se dirige a la Oficina del Registro Subalterno del Municipio. año. Planilla sucesoral b. linderos. este se puede identificar mediante los siguientes documentos: a. trimestre). si es polígono regular o irregular. enfiteusis. • Mide el lote o parcela para compararla con las medidas del documento de propiedad. Documento de Propiedad • Si lo identifica por el documento de propiedad el avaluador solo le interesa la siguiente información: nombre del propietario. • Se dirige a la oficina de planeamiento urbano y solicita una constancia de variables urbanas. protocolo. nombre de las urbanizaciones que están relativamente cercanas.Tomando un número X de referenciales iguales o semejantes en cuanto al área. trapecio. paralelogramo. etc. tomo. en sus respectivas formas: cuadrado. desarrollo. P. índice y protocolo.C. K= Nº de variables independientes y 3 y 1 = constantes Como las fechas de los referenciales no son recientes es necesario realizarles un correctivo por actualización de precios. vendedor. Este correctivo se puede realizar por tres métodos: a. Método del Promedio Tasas Pasivas. El Libro Índice lleva anotado todas las transacciones de compra – venta en forma cronológica.C. día a día.U. Método de la Universidad Ezequiel Zamora (UNELLEZ) (Análisis exponencial de tendencias) VA = Vo (1 + i)n Vo = Valor Unitario del referencial 33 . cita de registro. b. Al avaluador solo le interesa revisar el libro índice y el diario.U. monto. en el se llevan tres libros.U.R.inmuebles.A.I) donde. área. F. monto.P.R. = Factor de ajuste por inflación. por trimestre. (1 + i)n P. El Registro esta gerenciado por un registrador.R. (F. actual__ I.C.A. El número de referenciales que debe tomar el avaluador. VA = P. = Precio unitario del referencial F. de los 6 primeros Banco Universal del País n = Nº de años o meses c.P. anterior VA = Valor actualizado P.I = I.A. La información del libro diario es la siguiente: comprador. el diario. fecha de registro. en el tiempo transcurrido entre la fecha del referencial y la fecha del avalúo lo que permite la estimación de precios constante. El Método del Nivel General de Precios Utilizando los I.R. = Precio unitario del referencial (1 + i)n = Factor de incremento i = máxima tasa pasiva del mercado.I. La información que suministra el libro índice es la siguiente: Comprador. cita de registro. dados por el Banco Central de Venezuela VA = P. para el Método de Mercado forma tradicional es NR = 3 (k+1) donde.U. vendedor. según normas de la Sociedad de Tasadores de Brasil. P.000 1.000 128.400.00 Para utilizar.12 1.480.840.83 544.03 131. 1.94 F.240.07 141.00 2 06 05 – 08 – 128.000.00 3 06 10 – 04 – 132.000 Correctivo I.C..00 150.53 614.A. x in) ai = La inflación en Venezuela mes a mes desde la fecha del referencial hasta la fecha del avalúo Para realizar los ajustes se elaboran los siguientes cuadros: Para utilizar a F.500.: CUADRO X CORRECTIVO DE PRECIOS Referencial Nº Fecha Valor Unitario Bs/m2 1 2 3 10 – 05 – 06 05 – 08 – 06 10 – 04 – 06 125.05 1. I. V.580.A.(1 + i)= Factor de incremento i = n ai – 1 n = Nº de años o meses ai = (i1 x i2 x i3 x .A.00 Referencial Nº 06 TOTAL 405.. el método de las tasas pasivas y el de la UNELLEZ se utiliza el cuadro siguiente: CUADRO Y CORRECTIVO DE PRECIOS Fecha Valor Unitario Factor (1 + i)n VA 1 10 – 05 – Bs/m2 125.P.000 132.C.000 1..880. 614.I.H.00 424..14 TOTAL 140.64 614..06 132.000 1.83 535.00 34 ..I..A.83 580.00 134. R. Y = A (X)B. El precio unitario ajustado puede ser el valor de la media aritmética o el de la mediana pero nunca el promedio de ambas.Una vez que se hace el ajuste de precios por acción del tiempo.D. esta en función del tamaño de su área. Método Lorenzo Di Ruggiero (L. y es necesario homogenizar la muestra ajustando las áreas utilizando los siguientes métodos: Método de Correlación Potencial: Se busca la curva de mayor ajuste o la que tenga el coeficiente más alto y se adopta la curva de mercado más probable. el precio unitario de una parcela de terreno. aplicando los estimadores de tendencia central. por ejemplo un terreno de 500m 2 tendrá un valor mayor que una parcela de 800m2. El tasador debe explicar en forma resumida porque tomó la media o la mediana. se procede al análisis estadístico. donde Y = valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2 A = Promedio de los montos de los referenciales X = Promedio de las áreas de los referenciales B = coeficiente de correlación Se calcula el valor de B mediante logaritmo de la forma siguiente: Log Y = Log A + B . La más típica en el mercado inmobiliario es la correlación potencial o línea tipo logarítmico.) 35 . En la practica cuando se seleccionan los referenciales es muy difícil que el área del terreno a valorar coincida con el área de los terrenos de los referenciales. Correctivo por superficie del Terreno: Según la economía. Log X B = Log Y – Log A Log X Se entra a la curva con el área a avalúar y se obtiene directamente el valor unitario ajustado. los más utilizados en avalúos de inmuebles son la media aritmética (X) y la mediana (Md). Carlos Meyer: El Dr.6 XAR x P. donde las variables precio unitario y área de terreno definen la pendiente de la recta y el precio unitario corregido se obtiene mediante dos expresiones matemáticas: a.C.) P. Y = Valor unitario a ajustado AI = Área del terreno a valorar XARR = Promedio de las área de los referenciales P.0 36 .U. se comporta como una función de línea recta.C. = Valor unitario corregido X = Constante 0.10 b.U. = Precio unitario corregido por tiempo Aplicación del Método de Mercado Forma Tradicional y el Método de Mercado por Inferencia Estadística. Meyer dice: que cuando un terreno urbano o pre-urbano duplica su área su valor disminuye en un 10% o viceversa.Y= 6. Cuando el área del terreno a valorar es mayor que el promedio de los referenciales la expresión es la siguiente: Y= 1– AI XAR X +X (P.C. El resultado del precio unitario del terreno en función del área de terreno.U.C.C. Cuando el área del terreno a valorar es menor que el promedio de las áreas de los referenciales Y= 1+ XAR AI X -X (P.U. utilizando el paquete estadístico SPSS 12. AI Y = Valor unitario aplicable a la parcela en Bs/m2 XARR = Promedio áreas registradas en el Registro Subalterno AI = Área a evaluar del inmueble P.) donde.U.C.U. = Precio Unitario Corregido por tiempo Método del Dr. 000 Área (m2) 2000 Precio Unitario Bs/m2 92125 Ubicación (Municipio) Guanare 2 Néstor Molina Juana Salazar 345.500.000.90 Guanare Cita de Registro Fecha de Registro N° 29 Tomo 4to Folio 200 N° 21 Tomo 3ro Folio 122 N° 32 Tomo 4to Folio 27 N° 7 Tomo 1ro Folio 45 N° 37 Tomo 3ro Folio 235 N° 37 Tomo I Folio 80 N° 42 Tomo II Folio 30 N° 23 Tomo III Folio 50 N° 38 Tomo III Folio 222 N° 39 Tomo 4to Folio 274 N° 33 Tomo II Folio 120 N° 38 Tomo 4to Folio 225 N° 42 Tomo 4to Folio 132 N° 12 Tomo I Folio 20 N° 38 Tomo III Folio 26 CARACTERISTICAS DEL TERRENO A VALORAR: UBICACIÓN: Av.000 379 145118.73 Guanare 13 Ignacio Flores Lino Febres 5.09 129168. obliga a realizar los respectivos ajustes o correctivos por acción del tiempo y por superficie o área.083. 1. Simón Bolívar.000.100. Como las fechas de los referenciales no son recientes a la fecha del avalúo (15/01/07).500. A continuación se muestran los referenciales y los cálculos realizados. Municipio Guanare Estado Portuguesa ÁREA: 500 m2 37 10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05 15/02/06 13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05 20/11/05 21/10/05 02/12/05 23/11/05 17/01/06 .000 418.000 11000 98500 Guanare 7 Antonio Licata Amario L.000 6000 96320 Guanare 5 Lisbeth Carrillo 1.000 558.500. Escalona José Cáceres Monto Operación Bs.236.000 10000 98310 Guanare 6 Armando Espinosa y Otros Bruno Ruíz Emeterio R.10 Guanare 11 Luis Torres Pedro Díaz 1. CUADRO DE REFERENCIALES Ref.000.654.Método de Mercado Tradicional: Aplicación de formulas.000. encontrándose 15 referenciales comparables y relativamente cercanos a la parcela en estudio.20 100401. y las áreas de los referenciales son diferentes a las áreas de la parcela a valorar.000 389.000 3700 93420 Guanare 3 Olga Flores Egdys del Corral 471.50 191158.61 Guanare 15 Antonio Corres Armando Tua 8.772.45 Guanare 10 Santiago Fariñas Luis Chang 2.000 61.71 Guanare 12 José Angulo Petra Calderon 5. con disminución del nivel de precisión de la tasación.04 71679.500.000 11000 98500 Guanare 8 Golfredo Rojas Luis Paz 4.92 161498. modelos y ponderaciones arbitrarias y empíricas.000 12000 98530 Guanare 9 José Sutera Armando Q. N° Vendedor Comprador 1 Antonio J.250.500.99 Guanare 14 Antonio Ruiz Juan Mancilla 2.000 4900 96280 Guanare 4 Alexis Bermúdez Henry Quevedo 983. 1082.083.000 199.000. 2. Se efectuó una investigación de operaciones de compra-venta de terrenos en la Oficina Subalterna del Registro del Municipio Guanare.000 197.47 126595. 184. Aplicación de factores determinísticos. 000 345.82 * i = Promedio Máximo Tasa Pasiva 6 primeros Bancos Universales del País V.984.898.82 = 126.000.000 5.083.891.10 1.772. Unitario Bs/m2 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679.250.500.000 1.000 2.12 1. Análisis estadístico: Cálculo de la media aritmética (X) X = 1.16 1.73 129168.000 1082.12 1.12 1.451.865 107.000 1.* 106.09 199.26 112. N° 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 Fecha Área (m2) 10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05 15/02/06 13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05 20/11/05 21/10/05 02/12/05 23/11/05 17/01/06 2000 3700 4900 6000 10000 11000 11000 12000 558.383 80.000 471.236.350 108.000 2.20 418.16 144.500.ZONIFICACIÓN: AR – III FECHA DEL AVALÚO: Enero del 2007 CUADRO 2 CORRECTIVOS DE PRECIOS POTR TIEMPO Ref.891.A.466.186.90 FACTOR* (1+i)n 1.350 108.433 109.88 Monto Bs.92 379 389.12 1.052.14 1.61 1.10 1.669.99 100401.13 1.71 145118.878 110.U.500.78 Bs/m2 15 38 .100.000 5.000 2.61 191158.13 1.654.10 161498.898.000.08 TOTAL V.000 X=422.45 126595. 184.000 1.000.98 143.107 108.55 163.000 4.000 8.500.= Factor x P.500.083.50 X=4.878.000.10 1.592.47 61.449.15 1.A.000 983.12 1.46 180.80 206.247.280.759 107.04 197.000.12 1.6 P. 9724 Y = 422.466. Y = A (X)β Y = Precio Unitario de los montos A = Promedio de los montos X = Promedio de las áreas β = Factor de Correlación? Se despeja Beta por logaritmo Log Y = Log A + β Log X β = Log Y – Log A = Log 126.6 Log X Log. Posee zonificación Ajuste o correctivo de áreas: Se utilizó correlación potencial.300 Bs.247.466.186. Tiene una excelente ubicación c.10 – 8. La parcela posee todos los servicios públicos b. 4.828.Cálculo de la mediana (Md) Md = 108.144.003) = 106.88 β = 5. Aplicando el Método de Lorenzo D´Ruggiero: 6.78 – Log 422.247.247.592.828.86 Bs/m2 = 534.6 (0.62 Se recalcula (Y) para obtener directamente el precio unitario ajustado Y = A (X)β Y = 422. Su forma geométrica es excelente d.350 Bs/m2 Explicación: Se tomó la mediana aritmética debido a: a. porque es un método universal.6 39 .62 = .000 m2 x 106.446.0.9724 3.86 Bs/m2 Valor total parcela de terreno VT = 5. y es el más utilizado en el mercado inmobiliario cuando se quiere homogeneizar una muestra por efecto de las diferencias de las áreas de los referenciales y el área de la parcela a valorar.6 (500)-0. 10 4.88 Bs /m2 MÉTODO DE MERCADO INFERENCIA ESTADÍSTICA (MODELO DE REGRESIÓN MÚLTIPLE) Adopción de modelos realizados a partir de los métodos científicos sustentados por la inferencia estadística.78) = 123.U.78) Y = 124.78 Bs/m2 5000 Y= Y = (0. En este método las tendencias son extraídas del propio mercado.6 4.07 Bs/m2 Aplicación a Carlos Meyer: Y= 1– AI XAR Y= 500__ 0.186.186. la variabilidad observada en los precios en el mercado que se estudia.) (126.88 1- X +X (P.9735) (126.136. esto es de los datos del mercado. analizarlas y tratarlas en la búsqueda de modelos que expliquen de manera satisfactoria.Y= XAR AI x (P.592. la forma como recolectarlas.592. El objetivo del método científico es orientar al tasador desde la escogencia de las informaciones de interés.10 + 0. Por lo tanto se deben seguir los siguientes pasos: Conocimiento de datos Recolección de Datos Procesamiento y análisis de datos Interpretación de los resultados Redacción del informe de avalúo 40 .C.A) 6.88 x 126.238.U.592. Bn = Parámetros de la población X1. considerando n características que influyen en el.Este modelo debe ser aplicado cuando se necesite más de una variable independiente. en el cuadro denominado Coeficientes(columna model). este paquete da los valores de B 0. Los indicadores de la matriz señalan una correlación regular y opuesta entre el precio unitario y el área del terreno. Cuando pretende explicar el comportamiento del mercado de terrenos urbanos basándose en una muestra de la población de m precios en el usado (Y).. se va a utilizar el recurso computacional a partir del manejo del paquete estadístico SPSS 12. B1. ……. PRIMERA CORRIDA. a medida que aumenta la correlación entre las variables 41 . relación. Es importante que el tasador realice una buena selección de las variables independientes. En avalúos de terrenos urbanos y pre-urbanos actualmente se esta trabajando con modelos de regresión múltiple. MATRIZ DE CORRELACIÓN El Objetivo de la matriz de correlación es conocer la tendencia y magnitud del grado de asociación. X1. débil y directa con el tiempo. muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación. Xn = Variables independientes.0. regresores. son las variables independientes conocidas. X2. entre las variables independientes entre si. ……. teniendo en consideración los múltiples factores que interfieren en los precios de los terrenos urbanos. para predecir la variable dependiente. para poder explicar la variabilidad de los precios usados en el mercado inmobiliario.. ……. los coeficientes o estadísticos se vuelven menos confiables. se utiliza el modelo de regresión lineal general. t). + BnXn Ŷ = Precio a predecir (variable dependiente) B0.. B3.. Xn. Para calcular el precio unitario de Ŷ. Bn.. debido a que cuando se selecciona el modelo de regresión lineal múltiple. covariables. B2. A continuación de muestran los análisis de los estadísticos que indican regresión conjunta (R2 ajustado. La forma más adecuada para aplicar la teoría es resolviendo el caso anterior por inferencia estadística. que consiste de una función lineal de la forma siguiente: Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 + ……………. variables explicativas.. F. indicando regresión conjunta.00 4.00 3.132) = 86. queda sin explicar un 8%.109. porque distorsionan el modelo.03) = 97%. pierden credibilidad. señalando existencia de regresión conjunta.U.000. Datos arrojados por el paquete estadístico primera corrida: CUADRO DE VARIABLES P. Se observa que t (indicado en el cuadro de coeficientes)para la variable independiente área la significancia es de 0. obteniéndose una confianza (1 – α) = (1 – 0. señalando una relación débil con la variable dependiente.00 2. indicando la inexistencia de regresión conjunta.00 42 .00 2.132.00 2.534. Observamos que los valores de t para las variables área. indicado en el cuadro de Anova. todos aquellos referenciales que tengan valores absolutos mayores a 1. F y t.independientes. obteniéndose una confianza de (1 – α) = (1 – 0. dado que presenta problemas de multicolinealidad.000) = 100%.00 4.00 2. son menores en valor absoluto de dos (2).90.10%. obteniéndose una confianza (1 – α) = (1 – 0. Para la variable ubicación la significancia es de 0. Se tiene R2 ajustado = 0. Una correlación mayor del 70% entre las variables independientes.4.8%. tiempo.109) = 89.00 3. indicando la inexistencia de regresión conjunta.00 5. teniendo una cola de la distribución una proporción de α = 0. indica que las variaciones en el precio unitario son aplicadas en un 92% por las variables independientes o regresores del modelo.00 4. y los estadísticos que indican regresión conjunta tales como: R 2. hay que eliminarlos porque indican dispersión con respecto a la recta de regresión y hay que volver a correr el programa hasta que el nivel de significancia de todas las variables independientes sean menor o igual al 3% con un nivel de confianza (1 – 0. es motivo de atención.000) = 100%.000 (lo que indica como sig) obteniéndose una confianza de (1 – α) = (1 – 0. Para la variable tiempo. señalando regresión conjunta. Por otra parte el valor de F = 54. esto indica que hay que depurar la muestra y se va al cuadro Case wise diagnostics (Diagnóstico por caso) y en la columna Std residual (Residuos Estandarizados). 1 2 3 4 5 6 92125 93420 96280 96320 98310 98500 Área 2000 3700 4900 6000 10000 11000 Ubicación Tiempo 2. las significancia es de 0.00 2. 264 Sig.489 Sig.u.462 N 15 15 15 15 ** Correlation is significant at the 0.00 4.462 N 000 15 15 15 15 Tiempo Pearson Correlation .00 379 3.7 8 9 98500 98530 71679.7 1 145118.958** .417 1 .096 000 .00 2.417 .9 0 11000 12000 558.45 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 126595.5 0 3.1 0 161498.445 1 -. (2-tailed) .4 7 61.9 9 100401.122 . área a All requested variables entered a Enter b Dependent variable: p.00 5.096 . (2-tailed) .00 3.264 .u.342 N 15 15 15 15 área Pearson Correlation -. (2-tailed) . Área Ubicación Tiempo p. -.206 Sig.92 2.u.00 5.445 .00 389.2 0 418.00 1.00 Matriz de Correlación Correlación p.122 .00 4.0 9 199.064 .206 1 Sig. ubicación.064 N 15 15 15 15 Ubicación Pearson Correlation . Pearson Correlation 1 -.00 2.0 4 197. (2-tailed) 958** . 43 .00 4.00 5.01 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model Variable Entered Variable Method Removed 1 Tiempo.00 3.00 4.342 .489 .00 4.00 4.6 1 191158.7 3 129168.00 4. 109 Casewise Diagnosticsa Case Number Std.585 100129.31E + 10 3 4381116548.273 5700.968 .458 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679.220 1903.182 8 -. ANOVAb Model 1 Sumo f Df Mean Square Square Regresión 1.288 -114.636 6 -.7 141711.534 .4393 -2514.804 . Coefficientsa Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std.127 5 . área F Sig 54.231 4255. tiempo.000 .7206 -14952. área DurbanWatson 2. t Sig -.6905 -1629.2882 97460.444 .799 Total 1.937 . tiempo.521 10 -1. ubicación.1 0 161498.847 Tiempo 8733.45 126595.920 8963. ubicación. Residual 1 -.36 19786.40E + 10 14 a Predictors: (Constant).288 .132 .182 7 -.8443 67009.Model Summaryb Model 1 R R Squere Adjusted R Etd Error of the Square Estimate a .177 a Dependent variable: p.4 Residual 8.857 1 Residual -1453.585 -1629.745 -.2732 92609. Error beta 1 (Constnt) -4295.668 11 2.017 5014.281 4 -.84430 4669.208 p.255 -1. Predicted Value 83578.213 .014 Área -1.2203 91516.585 -386.7294 141547.u.843 44 .709 b Dependent variable: p.178 Ubicación 37050.043 9 .u.3095 100129.u.84E + 08 11 80337577.811 16865.u.000a b Dependent variable: p.629 8.707 1.585 98916.5607 98794.12322 a Predictors: (Constant).162 2 .212 3 -.742 . 12 . todo esto indica la existencia de regresión conjunta.000 .668 2 2. Predicted Value -1. por las variables explicativas área.00000 1.423 13 -1. muy fuerte y directa entre el precio unitario y la ubicación regular y directa con el tiempo. Análisis de los Estadísticos: Se observa un valor de R2 ajustado = 0. ubicación y tiempo. área. señalan una correlación regular y opuesta entre el precio unitario y el área de terreno.10X3 45 . Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 67009.95957 .141X1 + 36611.7 30640.9 0 141327. Siendo la ecuación de ajuste: Ŷ = -4068.355 14 -.6 1 191158.141 -4093.507 19786.6 Residual -14952.61 104495.412 2.208 a Dependent variable: p. Deviation 113173.u.29X2 + 8741.u. lo que indica que las variaciones en el precio unitario del terreno son explicadas en una proporción superior al 96%.9 9 100401.727 187062.457 145118.969.2338 a Dependent variable: p.3786 141317. Así como el valor del estadístico F = 124.541 187062. ubicación y tiempo.7 3 129168.321 3791. Mean Std.457 15 .013 – 1. Para un nivel de significancia α menor o igual al 3% para cada una de las variables independientes.666 4096.36 7 Std.886 .01777 6 7944.000 N 15 15 15 15 SEGUNDA CORRIDA Los indicadores en la matriz.510 -12148.84 Std.000 . correspondiente a un confianza = 100% y el valor del estadístico t dado en la Tabla de Coeficientes es mayor a dos (2) en valor absoluto para cada una de las covariables. Residual -1. para una cola de la curva donde la significación α = 0.000.778. Donde: Ŷ = Precio unitario a predecir en Bs/m2 X1 = Área en m2 X2 = Ubicación buena X3 = Tiempo en trimestres Resolviendo la ecuación: Ŷ = -4068,013 – 1,141 (5000m2) + 36.611,29 (3) + 8.741,10 (9) (Intervalos de valor de mercado para la parcela de terreno, en el mes de enero 1er Trimestre año 2007, tiempo = 9) Nota: Los signos de las variables independientes en la ecuación de ajuste son positivos con excepción área, por lo tanto el mercado presenta un comportamiento racional Ŷ = 178.730,75 Bs/m2 Este valor en estadística se llama estimación puntual, una de las desventajas de la estimación puntual es que la misma no permite expresar su grado de incertidumbre, por eso es que hay que utilizar el intervalo de confianza, donde con una determinada probabilidad de error (α) y un intervalo (a – b) de valores, se puede encontrar el precio unitario del terreno con un margen de error entre el 2 y 5% matemáticamente se denota de la siguiente manera: P.U. = Ŷ – t.s ≤ P.U.M. ≤ Ŷ + t.s., Donde; Ŷ – t.s. se le denomina límite inferior y Ŷ + t.s. límite superior. Como n = 15 muestra pequeña, se utiliza la distribución t de student con un 95% de confianza y con n – (k + 1) grados de libertad = 9 y t975 = 2,262 P.U. = 178.730,75 – 2,262 x 5409,74 < P.U.M. < 178.730,75 + 2,262 x 5409,74 166.493,91 Bs/m2 ≤ P.U.M. < 190.967,58 Bs/m2 Se tomo el valor superior porque: a. La parcela posee buena ubicación b. Posee todos los servicios públicos c. Excelente forma geométrica d. Topografía plana Valor parcela de terreno: VPT = 5000m2 x 190.967,58 = 954.837.900,00 Bs Ver a continuación datos arrojados segunda corrida Matriz de Correlación 46 Correlación p.u. Área Ubicación Tiempo p.u. Pearson Correlation 1 -.363 .976** .334 Sig. (2-tailed) .223 000 .265 N 13 13 13 13 área Pearson Correlation -.363 1 -.328 .493 Sig. (2-tailed) .223 .273 .087 N 13 13 13 13 Ubicación Pearson Correlation . -.328 1 .257 Sig. (2-tailed) 976** .273 .397 N 000 13 13 13 13 Tiempo Pearson Correlation .334 .493 .257 1 Sig. (2-tailed) .265 .087 .397 N 13 13 13 13 ** Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model Variable Entered Variable Method Removed 1 Tiempo, ubicación, área a All requested variables entered a Enter b Dependent variable: p.u. Model Summaryb Model 1 R R Squere Adjusted R Etd Error of the Square Estimate .988a .977 .969 5409.74503 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área DurbanWatson 2.109 b Dependent variable: p.u. ANOVAb Model 1 Sumo f Df Mean Square Square Regresión 1.10E + 10 3 3651656128.6 Residual 2.63E + 08 9 29265341.288 Total 1.12E + 10 12 a Predictors: (Constant), tiempo, ubicación, área F Sig 124.778 .000a b Dependent variable: p.u. Coefficientsa 47 Unstandardized Standardized Model Coefficients Coefficients B Std. Error beta 1 (Constnt) -4068.013 10180.546 Área -1.141 .455 -.175 Ubicación 36611.290 2649.839 .868 Tiempo 8741.109 3028.317 .197 a Dependent variable: p.u. t Sig -.400 -2.506 13.816 2.886 .699 .034 .000 .018 Casewise Diagnosticsa Case Number Std. Residual 1 -.180 2 .418 3 -.416 4 -.176 5 1.035 6 -.335 7 -.335 8 -.118 9 .889 10 -.891 11 -2.056 12 -.645 13 -1.027 a Dependent variable: p.u. p.u. 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679,45 145118,7 3 129168,9 9 100401,6 1 191158.9 Predicted Value Residual 93096.2043 -971.20426 91156.7691 2263.2309 98528.8648 -2248.865 97273.9361 -953.93614 92710.5593 5599.4407 100310.824 -1810.824 100310.824 -1810.824 99169.9796 -639.97960 66871.0751 4808.3749 140297.911 4820.8189 140288.682 -11119.75 103891.745 -3490.135 185605.246 5553.6539 Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 66871.078 185605.2 Residual -11119.75 5 Std. Predicted Value -1.375 5599.440 Std. Residual -2.056 9 2.554 1.035 a Dependent variable: p.u. Mean Std. Deviation 108424.0 30214.46727 5 4684.97662 .00000 1.000 .000 .886 .000 N 13 13 13 13 MÉTODOS INDIRECTOS PLANTA DE VALORES DE LAS ALCALDÍAS Este método consiste en buscar el valor de los terrenos en las oficinas de catastro donde se solicita una constancia de los valores aprobados en Cámara Municipal 48 para realizarle ajuste de precios. caracterizándolos de acuerdo a su ubicación geográfica y conformación socio-económica. etc) y fijándole un porcentaje de ubicación y de construcción al área a desarrollar Ejemplo: Una parcela clasificada como AR-II Área mínima: 500 m2 % de Ubicación: 40% % de Construcción: 60% VCR = Vt + VC 49 . industrial. comercial. b) No existen contratos de arrendamientos de terrenos iguales o semejantes.teniendo especial cuidado de exigir le coloquen la fecha de aprobación por la Cámara Municipal. Se le solicita 3 ó 4 referenciales y se le calculan las medidas de tendencia central tales como: media aritmética. carteles de oferta. y los avisos clasificados de la prensa local. y encuestas en el lugar donde se ubica la parcela de terreno. MERCADO DE OFERTAS Consiste en buscar referenciales ofertados por. PROYECCIONES HIPOTÉTICAS Consiste en calcular el valor residual de la parcela de terreno. asignándole un uso determinado (residencial. Las inmobiliarias poseen información sobre referenciales de compra y venta de terrenos realizados en fechas actualizadas. La utilización de este método solo procederá si se dan las circunstancias siguientes: a) No existe alternativa para aplicar el método de mercado por no existir referenciales actualizados. c) La zona donde se ubica el terreno es considerado como área de reserva dentro de un programa de expansión urbana futura. Inmobiliarias. Las ordenanzas de zonificación. Revistas especializadas. El mismo procedimiento se realiza con las encuestas. mediana. partiendo en un proyecto hipotético. son instrumentos legales promulgados por las Cámaras Municipales. en las cuales se establecen las características y capacidades de desarrollo de los terrenos enmarcados dentro del Municipio bajo su jurisdicción. rango. basado en la capacidad de desarrollo de la parcela dado por la zonificación correspondiente. 938.... Cálculo del valor de reposición de la construcción (VRC): 300 m2 x 250.760..115.115.000...00 4...... Bs..……….880.000. 5...3% Supervisión ...00 Vt = VRC ....164.....00 Total valor de la construcción (VC) 4....000 – 66.508..836 VrA = 8..000 Costos Indirectos Proyecto ……………………5% Inspección ……….00 5....... 1% Gastos Administrativos .874.491..164 = 8. Cálculo valor de la construcción (VC) Costos Directos 300 m2 x 120..000 .000... 75.960..364.000 Bs/m2………………………………… Bs.598..000 0. 50% 20.000 Bs/m2 .......836 .024)6] – 41.VC Vt = 75...23 Bs/m2 500 m2 5.491...... 2..760.358..937. 3% 1.000 Total VRC …………………………….14 Bs = 15.024 I = 44...14 Bs (1 + 0.. Capitalización del Terreno: VA = RT = RT = IT – GT i RT = Renta del terreno i = Máxima tasa pasiva IT = Ingresos Totales GT = Gastos Totales 50 ..Bs.1.....0116)6 VUT = 7....000 3...... Costos Financieros I = A [ (1 + i)n – 1] – P i I = 6..800.....7% Total 16% ..000 Total costos directos + indirectos Bs.. 41.000 [(1 + 0...252. 1 = 7...... 36..000.. Calculo valor residual parcela de terreno (Vr) 66.508.760.. Ganancias del Promotor . Bs. 75.000.......000 2...41..... Comisión “FLAT” ....364 .760.. el tipo de bien. indicando un resumen de los aspectos importantes y el resultado y conclusión del valor del bien valuado (breve y precisa) Un certificado o resumen que acredite a la persona o empresa que realiza el avalúo Declaración de ética que certifica la imparcialidad. tal es el caso de los estacionamientos. la veracidad y la confiabilidad de los resultados del informe. interpretación. entro los cuales se incluyen los siguientes elementos: La carátula que incluye muy esquemáticamente: el título. ¿Por qué?. ¿Cómo?. MODELO DE INFORME PARA VALORACIÓN DE TERRENOS SIN CONSTRUCCIÓN PRESENTACIÓN DEL INFORME DE AVALÚO La presentación se puede resumir en tres aspectos básicos: elementos preliminares. • Elementos de conclusión del valor: Son todos aquellos elementos que en el texto del informe. objetivos y tipos de avalúo Carta de remisión al cliente. y los terrenos que utilizan en ferias para ubicar los juegos de los carruseles. la fecha y la identificación del avaluador El índice de contenido del informe (tabla de contenido) Introducción. que refleja el ¿que?. implican la descripción. ELEMENTOS PRELIMINARES Son todas aquellas informaciones genérales que se consideran como características preliminares de la presentación del informe. 7. firmado personalmente y sellado si es posible.Este método se utiliza solo en aquellos terrenos que sus propietarios los tienen generando una renta mensual. elementos de conclusión del valor y elementos complementarios o anexos. el destinatario. análisis y la conclusión del valor. la ubicación. entre los cuales se incluyen los siguientes elementos: 51 . el derecho de la propiedad o posesión del bien a tasar Croquis o plano de la propiedad tasada. equipos. siempre y cuando la información se vincule con la tasación. Estos anexos. y condiciones físicas del bien. indicando algunos detalles de la vecindad. otros). indicando la información o datos utilizados preferiblemente a través de cuadros o tablas Resumen de los resultados. maquinarias. servicios. referido a describir la forma. los cuales son los siguientes: Fotocopia de los documentos que justifiquen y prueben legalmente. incluyendo la edad. desagregando en lo posible el valor total. Aspectos generales. que deben contener el objetivo del avalúo y la identificación completa del propietario o solicitante del informe Factores de localización. construcción. justifican y dan el soporte técnico de veracidad y de credibilidad al resultado del informe. usos. en forma general existen unos soportes básicos que se deben incluir en el informe. referido a describir la identificación y ubicación del inmueble o bien a tasar. accesos. Fecha y firma del experto Valuador. 52 . la zonificación y aspectos del urbanismo y linderos del inmueble (según documentos e inspección física) Descripción general de la zona de influencia del inmueble. del Perito avaluador o del Tasador. otros. superficie o niveles. Descripción e información legal del inmueble o bien a tasar (tradición legal) Características estructurales del inmueble. dimensiones. en el caso de que el avalúo del bien se haya realizado por separado (terreno. Descripción breve del método de avalúo utilizado. linderos y cualquier otro detalle de importancia Fotografías del bien a tasar. edificaciones. en la cantidad suficiente y que indiquen las características. ubicación relativa. Sin embargo. • Elementos complementarios y anexos: Son todos aquellos elementos anexos que sustentan. factores socioeconómicos. topografía. detalles y aspectos relevantes que incidan en el valor Cualquier otro soporte o documento probatorio que se considere necesario y que se relaciones con la tasación del bien en cuestión. instalaciones. pueden variar de acuerdo al tipo de avalúo y las características del bien a tasar. RECOMENDACIONES GENERALES Estas recomendaciones no se encuentran escritas en libros. para mejorar su presentación y lectura. discrimine e identifique muy bien los diferentes componentes y tópicos del informe Incluya en lo posible el uso de cuadros. cédula de identidad. m3. además de evitar de recargar el contenido del texto de cada folio del informe Hay que usar siempre las unidades correctas para cada una de las variables utilizadas en la redacción del informe: Bs. En la redacción escrita del informe de avalúo. utilizando un tamaño y tipo de letra adecuada. Bs/ml. por que en efecto habrá informes o escritos de avalúos que no caerán dentro de los aspectos aquí mencionados. Separe. Organización o Institución de tasación a la que se pertenezca Se debe cuidar el estilo y los detalles del trabajo realizado. tablas o gráficas para simplificar. sino que son el resultado de experiencias previas y de la práctica continua en la actividad valuatoria. sobre todo en economías inestables o inflacionarias. pero se trata de una guía basada en los casos y problemas que con más frecuencia se presentan en la redacción de los informes valuatorios. pues un informe sin fecha no tiene validez por el carácter dinámico y temporal del valor. pero hay que hacer énfasis en la óptima presentación del mismo. no se pretende que las orientaciones dadas se sigan al pie de la letra. meses). edad (años. se debe usar un lenguaje sencillo y simple. verbo – complemento) Es necesario identificar muy bien los datos y la acreditación del tasador: Nombres y apellidos completos. Bs/m3. m2. La fecha del avalúo es indispensable. técnico y convincente. 53 . Revise muy bien la ortografía y evite firmar sin previa lectura. Bs/m2. N° de colegiación de la Asociación. asegúrese de hacer una revisión completa de todos los aspectos ortográficos y de redacción En la redacción hay que propiciar la legalidad del texto del informe. evitando las metáforas o palabras científicas o rebuscadas que confunden o distorsionan el mensaje del informe Redacte el informe respetando el orden lógico gramatical del texto para evitar la confusión en su lectura (Sujeto . pero eficaz. tabular y esquematizar el contenido del informe. etc. aunque esto varia según el que realice el informe. Así mismo. Elimine del lenguaje escrito. Carta resumen de la inspección 4. valuaciones. como por ejemplo: Evalúo. Descripción y características del Terreno 6. pues no se justifican en absoluto. es indispensable dirigirse a las personas con un lenguaje común y entendible. tasación Viviendas pegadas Viviendas pareadas o continuas Yumbo Retro excavadora Patrol Niveladora autopropulsada “Nunca olviden que en la comunicación tanto escrita como verbal. valoraciones. se requiere que el lector lo entienda fácilmente” ESQUEMA DE PRESENTACIÓN A INSTITUCIONES PÚBLICA O PRIVADAS 1. Índice 2. Diagnóstico 54 . Certificado de imparcialidad 5. las abreviaturas y los símbolos abstractos que tienden a confundir. Formación del valor 7. y en el caso de un avalúo. las palabras incompletas. evaluaciones Avalúo. Introducción 3. Evite en lo posible el uso de “barbaridades” en la redacción del informe y utilice los términos técnicos adecuados. SOITAV. CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO. Interpretación y Reglamentación de las Variables Urbanas Fundamentales. Mayo 2002 2. CAPITULO. Artículos 556 al 562 y 777 al 778 55 . Avalúo. Resumen de avalúo. Ingeniería de Tasaciones. Anexos: • Material fotográfico • Copia documento de propiedad • Plano de ubicación y situación • Croquis de la parcela de terreno • Credenciales y autorizaciones del tasador REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS 1. Universidad Simón Bolívar 3. CÓDIGO PROCEDIMIENTO CIVIL. cálculos • Estudio de mercado • Cálculos • Análisis de los resultados 9. ALVES DANTAS RUBENS. Lara. Artículos 538 al 553 4. CAPITULO. III. VIII.8. CASTRO GRIMALDI LINDLFO. Manual de Avalúo Bienes Inmuebles. CONTRERAS SALAS JOSÉ. Año 2000 6. UNELLEZ. SOITAVE. PIOL ROBERTO. Julio 1991 8. Colegio de Contadores de Venezuela.5. Caracas. Curso de Maquinarías y Equipos Industriales. Año 2000 7. Método de Mercado para Terrenos Construidos y Correctivos para el Aprovechamiento. Avalúo Inmobiliario. Valencia Marzo 2001 10. SAMUEL. Valuación de Edificaciones e Instalaciones Rurales. DESEDA MEDINA LUIS. Caracas 2002 9. Caracas Octubre 1999 12. DESEDA MEDINA LUIS. DECLARACIÓN DE PRINCIPIOS DE CONTABILIDAD N° 10. Fundamentos de Estadística para Avaluadores de Inmuebles. Caracas 1994 13. Caracas año 2000 56 . HERNÁNDEZ J. Curso Básico Avalúo Bienes Inmuebles. UNEXPO. Marzo 2003 11. LEY DE IMPUESTO SOBRE SUCESIONES Y DONACIONES. GIMENEZ ALEJANDRO. como ejemplo ilustrado de la metodología que en los actuales se está utilizando para valorar bienes inmuebles (Terrenos) por Inferencia Estadística.A continuación se muestra un Avalúo. Avaluador Profesional Magister en Administración 57 . José Contreras S. DICIEMBRE 2006 ÍNDICE Introducción Cartas de Resumen de los resultados Identificación Certificación 1 Resumen 2 Características Generales 3 Localidad y Entorno 4 58 . SUCRE CON CALLE CORDOBA. CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA ESTADO PORTUGUESA PROPIETAROS: PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ PERITO AVALUADOR: Msc. José Contreras CHABASQUEN.PARCELA DE TERRENO SITUADA EN LA AV. Situación Jurídica sobre el Arrendamiento 5 Situación Legal del Inmueble 6 Situación Urbanística del inmueble 6 Estudio de Mercado 7 Cálculos 8 Resumen de avalúo 10 Anexos: Material fotográfico Plano de ubicación y situación Copia documento de propiedad Croquis de Distribución (Parcela de Terreno) Resultados Paquetes Estadísticos SPSS 12. debido a que es elaborado para solicitar un préstamo al Banco Dorado. Chabasquen. 59 . Estado Portuguesa. Este Informe de avalúo está catalogado dentro de la clasificación como solicitud de crédito. Municipio Unda. del inmueble ubicado en Av. Sucre con calle Córdoba.0 Credenciales y Autorización del perito INTRODUCCIÓN El objetivo principal de este informe de avalúo es determinar el valor real y verdadero (justiprecio). 0. 60 . Se aplicó el Método Científico (Regresión Múltiple) con el Paquete Estadístico SPSS 12. Tomando referenciales de las compras ventas de terrenos iguales o semejantes al que se está valorando debidamente registrados y protocolizados en el Registro Subalterno del Municipio Unda. CHABASQUEN MUNICIPIO UNDA. con ajustes de precios por tiempo y áreas.El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado o Ventas comparables. ESTADO PORTUGUESA. Ciudadano: GERENTE BANCO DORADO De acuerdo con las instrucciones se procedió a realizar el avalúo del inmueble ubicado en la AVENIDA SUCRE CON CALLE CÓRDOBA. En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el cálculo del valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación.000.) PERITO AVALUADOR JOSÉ CONTRERAS ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773 José Contreras S. Avaluador Profesional Magister en Administración PÁG 1 de 10 61 . por lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información recabada. Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido inmueble tiene un valor actual de: CIENTO VEINTITRES MILLLONES CIENTO VEINTE MIL DE BOLÍVARES (123.120.00 Bs. Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo. sin que halla influido en mi trabajo ningún factor. Firma del Avaluador ASAPROVE Nº 101 SUDEBAN Nº P-773 Pag 2 de 10 RESUMEN Para: BANCO DORADO Fecha: 12-12-2006 62 .3. José Contreras S. b. Que no tengo ningún interés.IDENTIFICACIÓN Perito(s) responsable(s) del Avalúo JOSÉ CONTRERAS S. Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional avaluador consciente de mis deberes y responsabilidades.. d. es producto de métodos esencialmente objetivos. científicos y universalmente admitidos como justos. en fecha 12-12-2006. ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia. como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos. Nº 4598 Número de Inscripción SUDEBAN del Avaluador P-773 Bien(es) Avaluado(s) PARCELA DE TERRENO Fecha del Avalúo 12 – 12 – 2006 Propietario del Bien PEDRO JOSÉ SILVA HERNÁNDEZ Cédula de Identidad: V. ni directo. ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ningún otra índole. abajo firmante certifico: a.789. Tasador. solicitado por banco Dorado y realizado por JOSÉ CONTRERAS AVALUADOR 101. c. Que el avalúo obtenido para el inmueble.654 CERTIFICACIÓN Yo. 8´´ H: 069° 56´29´´ Área: 611. N° 09° 16´10.G.120. 123.000.S.41 m2 Pag 3 de 10 DESCRIPCIÓN DEL ÁREA 63 .00 Tipo de Inmueble: PARCELA DE TERRENO Dirección: AVENIDA SUCRE CON CALLE CORDOBA Ciudad: Chabasquen Municipio Unda Distrito ________Estado Portuguesa DATOS DE REGISTRO Registro 142 Protocolo: 1ero Libros: N° 121 Folio: 1 al 3 Tomo: III Fecha: 13-11-2006 CARACTERÍSTICAS PARCELA DE TERRNO Altura: 393 m/s/n/m Ubicación Astrnómica: Coordenadas F.De: José Contreras Motivo: Avalúo del inmueble Monto del Avalúo: Bs. 41 Total 611.Parcela de Terreno 611.41 m Edad de Estado de Conservación Construcción Observados según Heidecke 2 m2 64 . 41 m 2 65 .Pag 4 de 10 CARACTERÍSTICAS GENERALES PARCELA DE TERRENO Topografía Con pendiente Semiplana Variada Plana Forma Cuadrada Rectangular Polígono Regular Polígono irregular Servicios Agua Luz Cloacas Séptico Gas Teléfono Transporte público Linderos Norte: Calle Códoba Sur: Sucesión Petra Linares Este: Candelario Torres Oeste: Av. Sucre Zonificación y reglamentos Zonificación: NO HAY Área Mínima: 300 m2 % construcción: 80 % ubicación: 60 Acceso de la Zona Carretera Avenida Calle Vereda Desarrollo de la Zona Urbanizada Semi urbanizada En proceso No urbanizada Área Área: 611. 90 m = 33. clínicas.40 m x 15.50 m = 135. Mediciones realizadas por el Tasador: Área 1: 28. farmacias.08 m2 Área 2: 6.05 m2 Área Total: 611. ferreterías. abastos. multifamiliares. Acceso Av. abastos. iglesias. estaciones de servicio. Desarrollo y Consolidación de la zona Consolidado Nivel Socio – Económico Clase media baja Tipos de Construcciones en el sector Casas unifamiliares y bifamiliares. Sucre y Calle Córdoba Servicios Todos los servicios públicos Población Clase media baja Tendencia Estable Actividades Económicas Predominantes Comercio al detal.Pag 5 de 10 LOCALIDAD Y ENTORNO Entorno Viviendas unifamiliares. canchas deportivas. bancos.50 m x 7. bifamiliares. farmacias.41 m2 66 .80 m x 4.32 m2 Área 3: 18. locales comerciales.60 m = 443. bancos. comercio mayor y detal. al mayor.III Cumple con las ordenanzas No cumple con las ordenanzas Cédula de Habitabilidad SI NO Comentarios Edificaciones unifamiliares. farmacias. bancos. comercio al por menor.Pag de 6 de 10 SITUACIÓN JURIDICA SOBRE ARRENDAMIENTO OCUPADO POR EL PROPIETARIO X ARRENDADO DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FECHA DE LA FIRMA DEL CONTRATO: DURACIÓN DEL CONTRATO: RENTA ESTIPULADA: REVISIÓN DEL CANÓN: SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/ Otro(s) No conocidos SITUACIÓN URBANISTICA DEL INMUEBLE Zonificación AR . 67 . campos deportivos. iglesia. instituciones públicas. 000 983. 17 de Diciembre 98500 98530 71679.000 161498.000 20.47 184.000 31 3 1 129168.04 197.1 0 68 .236.00 0 1082.000 145118. 5. 5.000.100. 24 de Julio Bs/m2 FECHA REGISTRO 10/08/05 22/08/05 10/10/05 24/11/05 28/11/05 10 12 14 22 25 98500 15/02/06 28 92125 93420 96280 96320 98310 13/02/06 15/02/06 23/11/05 11/11/05 28 32 41 13 10.9 17/01/06 0 18 5 Calle 3 Bolívar Av.7 21/10/05 3 15 Calle Córdoba (6) 389.00 0 1.92 1 1 Av. 2.772.000 40.000.45 126595.9 02/12/05 9 Calle 5 Ricaurte 199. Negro Primero 418.000 471. Urdaneta 2000 3700 4900 6000 10000 6 Av 3. Negro Primero Calle 8 Páez 11000 12000 558.083.500.09 50.654.000 345. 24 de Julio 11000 7 8 9 1 Av.000 1.Pag de 7 de 10 ESTUDIO DE MERCADO ÁREA (m2) P.000 191158.500.000 20.6 23/11/05 1 Av.000.V.000.083.000. 3.500.000 0 1 Calle 7 Coromoto 61.50 80.7 20/11/05 1 35 379 50.500.20 20. Sucre (4) 2 1 N° 1 2 3 4 5 REFERECNIALES Calle 2-Comercio Calle 8 Páez Calle 7 Coromoto Av. Av 1.500.250.000 40 4 1 100401. 681. en la zona Comercial VPT = 611. Está ubicada a una cuadra de la Plaza Bolívar. se puede afirmar con una confianza del 100%. = 149.681.U.99 Bs/m 2).127.84 x 2.86 t>+2 Para cada una de las variables independientes.941.949. Posee todos los servicios públicos 3.99(8) Ŷ = 153.M.340.99 Bs/m2 Se tomó el valor superior (158. porque la parcela de terreno tiene las siguientes ventajas: 1.34(4) + 3. < 153.36 Bs/m2 * Ver anexos resultados del paquete estadístico SPSS 12. que hay regresión conjunta y se procede a realizar la ecuación de regresión: Ŷ = 10.44(611.127.Pag de 8 de 10 AVALÚO ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS De acuerdo a los resultados arrojados por el paquete estadístico SPSS 12.08 – 3.0 69 .M. Excelente Ubicación 2.36 P.41 m2 x 158.034.36 Bs/m2 VPT = 96. la ecuación de la recta resultante se expresa de la siguiente manera: Ŷ = B0 + B1X1 + B2X2 + B3X3 Dado que se cumple: R2 Ajustado = 0.84 x 2.650.306 < P.941.0.127.98 F > F α.792.U. < 158. 218 > 3.172 < P.650.41 m2) + 28.11 Bs/m2 Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos: P.99 Bs/m2 = 96.650. = 153.034.U.11 + 1.U.11 – 1. Pag de 9 de 10 RESUMEN DEL AVALÚO 70 . Pag de 10 de 10 RESUMEN DEL AVALÚO 1. Valor parcela de Terreno ………………………………. Bs. 136.864.826,80 Total ……………… Bs. 136.864.826,80 Valor Redondeado Bs. 136.800.000,00 VALOR DE LIQUIDACIÓN Según Resolución N° 0091197 y publicada en Gaceta Oficial N° 36.433 de fecha 15/04/98 (Capitulo IV. Artículos 31 al 39) menos 10% Bs. 123.120.000,00 TASADOR JOSÉ CONTRERAS Msc ASAPROVE 101 SUDEBAN P-773 71 ANEXOS 72 FOTOGRAFÍAS 73 FOTO 1. ENTORNO URBANO. VISTA NOR-OESTE PARCELA DE TERRENO. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 74 . CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 FOTO 3. LINDERO OESTE AV.FOTO 2. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 75 . SUCRE. LINDERO NORTE CALLE CÓRDOBA. CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 FOTO 5. LINDERO SUR PARED DE PETRA LINAREZ CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 76 .FOTO 4. LINDERO ESTE CASA MARIO GONZÁLEZ. FOTO 6. ÁREA NO CONSTRUIDA LINDERO SUR CHABASQUEN DICIEMBRE 2006 PLANO UBICACIÓN Y SITUACIÓN 77 . E PLANO DE UBICACIÓN Y SITUACIÓN N S O CALLE PÁEZ E/S CALLE COROMOTO ALCALDÍA BIEN A TASAR CALLE COMERCIO AV. 12 DE DICIEMB RE CALLE RICAURTE AV. 24 DE JULIO CALLE BOLÍVAR AV. SUCRE CALLE CÓRDOBA CASA DE LA CULTURA BANCO PROVINCIAL CALLE OBELISCO 78 . DOCUMENTO DE PROPIEDAD 79 . 80 . 81 . 82 . CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN (PARCELA DE TERRENO) 83 . CROQUIS DE DISTRIBUCIÓN (PARCELA DE TERRENO) N O S 28.90 = 33.80 m CÁLCULOS: Área 1 = 28.60 m ÁREA 2 (Construida) Salones 6.50 x 7.60 m ÁREA 1 (Construida) Locales Comerciales 4.41 m 2 ÁREA 3 (Sin Construir) Solar 18.32 m2 Área 3 = 18.50 m 84 .90 m 7.60 = 443.40 m 15.04 m2 Área 2 = 6.80 x 4.40 x 15.30 = 135.30 m E 15.05 m2 Área = 611. 0 85 .RESULTADOS PAQUETE ESTADÍSTICO SPSS 12. 1 0 161498.00 8.00 2.00 8.00 2.00 8.00 9.00 8.7 3 129168.00 3.00 8.00 2.0 9 199.00 3.2 0 418.00 2.7 1 145118.0 4 197.00 8.00 9.9 9 100401.00 86 .6 1 191158.00 7.00 9.CUADRO DE VARIABLES P.00 2.00 8.00 3.5 0 3.45 1 0 1 1 1 2 1 3 1 4 1 5 126595. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679.92 Ubicación Tiempo 2.00 2.U.9 0 Área 2000 3700 4900 6000 10000 11000 11000 12000 558.4 7 61.00 8.00 379 3.00 2.00 389.00 7.00 1.00 2.00 8.00 9. ubicación. (2-tailed) .u.088 Sig.192 . (2-tailed) .984** .561 000 . (2-tailed) . Pearson Correlation 1 -.01 level (2-tailed) * Correlation is significant at the 0.05 level (2-tailed) Regresión Variables Entered/Removedb Model Variable Entered Variable Method Removed 1 Tiempo.u.Matriz de Correlación Correlación p.610* Sig. Área Ubicación Tiempo p.192 1 .022 Sig.946 N 12 .549 .549 . -. (2-tailed) 984** .785 610* .022 1 Sig.035 N 12 12 12 12 Ubicación Pearson Correlation .088 .u.561 .187 1 -. áreaa a All requested variables entered Enter b Dependent variable: p.187 .785 N 12 12 12 12 área Pearson Correlation -.035 12 12 12 ** Correlation is significant at the 0. . Model Summaryb 87 .946 N 000 12 12 12 12 Tiempo Pearson Correlation . 849 9 .983 1941.988 .386 11 .84840 a Predictors: (Constant).3160 94939.88 Residual 30166202 8 3770775.378 7 -.724 1889.968 Tiempo 3949.47E + 09 3 824127293.720 p. 92125 93420 96280 96320 98310 98500 98500 98530 71679.92510 127279.253 -2.31199 -1268.2810 -749.228 Total 2.191 .161 -. Coefficientsa Model 1 Unstandardized Standardized Coefficients Coefficients B Std.142 24.3120 99578.9105 93848.221 3 -.6 1 Predicted Value 94433.189 2 -.556 .000a b Dependent variable: p. ubicación.340 1167.569 4 -. ANOVAb Model 1 Sumo f df Mean Square Square Regresión 2.0727 1139.087 8615. tiempo.1690 127345.4349 97385.000 .9273 70540.7134 99234.u.653 6 -.548 . área DurbanWatson 1.276 3.43489 -1105.994a .31600 3590.50E + 09 11 a Predictors: (Constant). ubicación.u.065 .5173 a Dependent variable: p. Error beta (Constnt) 10792.9 9 100401.378 8 1. t Sig 1.713 -734.108 Ubicación 28340.246 .2061 99004.31600 -734.008 Casewise Diagnosticsa Case Number Std.911 -248.45 145118. tiempo.Model 1 R R Squere Adjusted R Etd Error of the Square Estimate .1492 97006.973 12 .7 3 129168. 88 .991 1113. área F Sig 218.0927 1397.3160 99234.025 Residual -2308.335 b Dependent variable: p.353 5 -.u.436 .149 -686.u.587 10 -.220 Área -. Residual 1 -1.344 .u.175 a Dependent variable: p. Residuals Statisticsa Minimum Máximun Predicted Value 70540.911 2 Std.172 127345.00000 1.072 Std.0 Residual -2308.000 N 12 12 12 12 CREDENCIALES Y AUTORIZACIÓN DEL PERITO 89 . Predicted Value -1.964 3590.849 a Dependent variable: p.u. Deviation 99985.000 . Residual -1.06421 1 1656.189 8 1.000 .84 14992. Mean Std.853 .01388 .825 1. 90 . 91 . 92 .
Report "Avaluo Bienes Inmuebles i Definitivo 2013"