AVALIAÇÃO DE BENSUso Restrito Confidencial – 2008 OBJETIVO • Fixar diretrizes para avaliação de imóveis urbanos quanto à: • a) classificação da sua natureza; • b) instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; • c) descrição das atividades básicas; • d) definição da metodologia básica; • e) especificação das avaliações; • f) requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. Uso Restrito Confidencial – 2008 Surge a necessidade de avaliar quando: . Transferência de propriedade . Financiamento e crédito . Indenização em razão de desapropriação . Tomada de decisões sobre bens imóveis . Base para taxação (impostos) . Seguro . Fixação de aluguéis (C/R) Uso Restrito Confidencial – 2008 – ABNT NBR 12721/99 – Avaliação de Custos Unitários e preparo de orçamento de construção para incorporação de edifícios em condomínio.9760/46. Uso Restrito Confidencial – 2008 . – ABNT NBR 14653/2001 – Avaliação de Bens – Parte 1 – Procedimentos Gerais – ABNT NBR 14653/2001 – Avaliação de Bens – Parte 4 – Empreendimentos. Referências Normativas – Resolução do CONMETRO n. – Decreto-Lei n. que dispõe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha. 6766/79 e 9785/99 – Dispõem sobre o parcelamento do solo urbano.167 – Quadro de unidades de medida. – Leis Federais n. Uso Restrito Confidencial – 2008 . numa data de referência. entre os diversos usos permitidos pela legislação vigente pertinente. observada a tendência mercadológica nas circunvizinhanças. DEFINIÇÕES • Aproveitamento Eficiente: • Aquele recomendável e tecnicamente possível para o local. Uso Restrito Confidencial – 2008 . DEFINIÇÕES Área de Servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão. 721) Uso Restrito Confidencial – 2008 . DEFINIÇÕES • Área total de Construção • Resultante do somatório da área real privativa e da área comum atribuídas a uma unidade autônoma (ABNT 12. ÁREA PRIVATIVA . ÁREA EQUIVALENTE . ÁREA ÚTIL . IDADE REAL . ÁREA COMUM . BENFEITORIA . ÁREA CONSTRUÍDA . IDADE APARENTE . ESTADO DE CONSERVAÇÃO Uso Restrito Confidencial – 2008 . DEPRECIAÇÃO . CONCEITOS . DEFINIÇÕES • Área útil da unidade Real privativa (definida na NBR 12721). Uso Restrito Confidencial – 2008 . subtraída a área ocupada pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem a sua utilização. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . DEFINIÇÕES • BDI Benefícios e Despesas Indiretas Percentual que indica os benefícios e despesas indiretas incidentes sobre o custo direto da construção. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . DEFINIÇÕES • Códigos Alocados Ordenação numeral (notas ou pesos) para diferenciar as características qualitativas dos imóveis. obtido pela conjugação de dois ou mais métodos empregados no processo avaliatório. devidamente justificado. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . DEFINIÇÕES • Conciliação Adoção de um valor final. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . decorrentes de falhas do projeto. do serviço ou do material aplicado na execução da construção. DEFINIÇÕES • Defeitos Construtivos Anomalias que podem causar danos efetivos ou representar ameaça potencial à saúde ou à segurança do usuário. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . resultante de decrepitude. deterioração ou mutilação. DEFINIÇÕES • Depreciação física Perda de valor em função do desgaste das partes construtivas de benfeitorias. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . nem o prolongamento. modificação ou ampliação dos já existentes. com aproveitamento do sistema viário existente. desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos. DEFINIÇÕES • Desmembramento Subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação. DEFINIÇÕES Domínio Direito real que submete a propriedade. de maneira geral. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . ao poder e vontade de alguém. absoluta e exclusiva. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . DEFINIÇÕES Domínio Direto Aquele pertencente ao proprietário do imóvel sob o instituto da enfiteuse. que é a soma do domínio útil com o domínio direto. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . DEFINIÇÕES Domínio pleno Domínio total. Uso Restrito Confidencial – 2008 1 . podendo extrair vantagens e rendimentos econômicos. DEFINIÇÕES Domínio útil Direito atribuído ao enfiteuta de se utilizar do imóvel. destinada a abrigar atividades institucionais. DEFINIÇÕES Edifício Construção com mais de um pavimento. comerciais industriais ou habitações multifamiliares. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . transporte. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . educação. DEFINIÇÕES Equipamento comunitário Benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde. segurança ou lazer da comunidade. representativas dos engenheiros de avaliações e registradas no sistema CREA/CONFEA. DEFINIÇÕES Entidades técnicas reconhecidas Organizações e instituições. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . DEFINIÇÕES Estado de Conservação Situação física de um bem em decorrência de sua manutenção. DEFINIÇÕES Fração ideal Percentual pertencente a cada um dos compradores (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . no caso de frente em curva. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . ou a corda. quando estes são convergentes na direção dos fundos. DEFINIÇÕES Frente projetada Menor projeção da frente real sobre a normal a um dos lados. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . DEFINIÇÕES Frente real Projeção horizontal da linha divisória do imóvel com a via de acesso. DEFINIÇÕES Frente de referência Frente da situação paradigma adotada. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . DEFINIÇÕES Gabarito de altura Altura máxima de uma edificação permitida legalmente para um determinado local. desmembramento ou implantação de empreendimento. através de loteamento. DEFINIÇÕES Gleba urbanizável Terreno passível de receber obras de infra estrutura urbana. visando o seu aproveitamento eficiente. Uso Restrito Confidencial – 2008 2 . funcionalidade. entre outros. partido arquitetônico. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . DEFINIÇÕES Idade Aparente Idade atribuída ao imóvel de modo a refletir sua utilização. materiais empregados. DEFINIÇÕES Idade real Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de referência. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . encargos. foros ou pensões. DEFINIÇÕES Imóvel alodial Aquele livre de quaisquer ônus. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . com características comparáveis ao imóvel avaliando. DEFINIÇÕES Imóvel de referência Dado de mercado. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . DEFINIÇÕES Imóvel dominante Imóvel que impõe restrição a outro por servidão (por exemplo: lote encravado). DEFINIÇÕES Imóvel paradigma Imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão representativo da região ou referencial da avaliação. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . DEFINIÇÕES Imóvel com vocação urbana Imóvel em local com características. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . acesso e melhoramentos públicos disponíveis que possibilitem sua utilização imediata para fins urbanos. ocupação. uso. DEFINIÇÕES Imóvel urbano Imóvel situado dentro do perímetro urbano definido em lei. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . DEFINIÇÕES Imóvel serviente Imóvel que sofre restrição imposta por servidão. DEFINIÇÕES Infra-estrutura básica Equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais iluminação pública. abastecimento de água potável. redes de esgoto sanitário. de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de acesso. Uso Restrito Confidencial – 2008 3 . Uso Restrito Confidencial – 2008 4 . DEFINIÇÕES Lote Porção de terreno resultante de parcelamento de solo urbano. DEFINIÇÕES Loteamento Subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 DEFINIÇÕES Luvas Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 Cálculo do valor relativo a luvas • O incremento foi calculado pela expressão: R = __________P_____________ [(1 + i) n – 1] / [(1 + i) n . i ] Onde: R = incremento P = valor de luvas i = taxa de juros n = número de meses Uso Restrito Confidencial – 2008 4 Uso Restrito Confidencial – 2008 4 . DEFINIÇÕES Manutenção Ações preventivas ou corretivas necessárias para preservar as condições normais de utilização de um bem. com base em fluxo de caixa. DEFINIÇÕES Modelo dinâmico Modelo no qual as despesas e receitas são previstas ao longo do tempo. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 . Uso Restrito Confidencial – 2008 4 . DEFINIÇÕES Modelo Estático Modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas. DEFINIÇÕES OUTLIER Ponto atípico, identificado como estranho à massa de dados, que, ao ser retirado, melhora a qualidade do ajustamento do modelo analisado. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 DEFINIÇÕES Padrão Construtivo Qualidade das benfeitorias em função das especificações dos projetos, de materiais, execução e mão-de-obra efetivamente utilizados na construção. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 DEFINIÇÕES Pé-direito Distância vertical livre entre o piso e o teto. Uso Restrito Confidencial – 2008 4 Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . Relação entre a área objeto de gravame e a área total do imóvel. DEFINIÇÕES Percentual de comprometimento de área. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . antes e depois da sua instituição. DEFINIÇÕES Percentual de comprometimento de valor Ralação entre os valores de área atingida por um gravame. o valor de cada V0. Caberá à Municipalidade estabelecer. DEFINIÇÕES Planta de valores Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data. dentre outros. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . V0 = 1 metro de testada do lote padrão com profundidade de 36m (RJ) ou 25m (Niterói). Vt = valor do terreno V0 = preço unitário T = testada P = profundidade efetiva do terreno Pe = profundidade equivalente = Área/Testada Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . Avaliação de terrenos urbanos Fórmula de HARPER Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2 Onde. Vt = valor do terreno V0 = preço unitário A = área T = testada N = profundidade padrão Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . HARPER-BERRINI Vt = V0 X (A.5N ≤ P ≤ 2N Onde.T/N)1/2 Quando 0. JERRET Para terrenos de grande profundidade. quando P≥2N: Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N) Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . DEFINIÇÕES Pólo de influência Local que. na medida de sua proximidade. por suas características. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . influencia os valores dos imóveis. DEFINIÇÕES Ponto comercial Bem intangível que agrega valor ao imóvel comercial. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . decorrente de sua localização e expectativa de exploração comercial. altera significativamente os parâmetros estimados ou a estrutura linear do modelo. DEFINIÇÕES Ponto influenciante Ponto atípico que. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . quando retirado da amostra. da coisa ou direito. com ou sem fruição. Uso Restrito Confidencial – 2008 5 . DEFINIÇÕES Posse Detenção ou ocupação. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . DEFINIÇÕES Profundidade Equivalente Resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente projetada principal. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . DEFINIÇÕES Quota-parte Valor atribuído a uma fração ideal. DEFINIÇÕES Renda Fruto da exploração de bens ou direitos. ou aplicação de capital. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . Parte de um terreno com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. . passível de aproveitamento econômico e legal. DEFINIÇÕES Segmento de área diretamente desmembrável . Investidura Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . se comunica com a via pública por um corredor de acesso. situado no interior da quadra. DEFINIÇÕES Terreno de fundo Aquele que. DEFINIÇÕES Terreno encravado Aquele que não se comunica com a via pública. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . travessa ou local assemelhado. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . passagem. acessório da malha viária do Município ou de propriedade de particulares. DEFINIÇÕES Terreno interno Aquele localizado em vila. e que não consta oficialmente na Planta Genérica de Valores do Município. para o lado do mar ou dos rios e lagoas. natural ou artificialmente. DEFINIÇÕES Terrenos acrescidos de marinha Terrenos que se formaram. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . em seguimento aos terrenos de marinha. para a parte da terra. até onde se faça sentir a influência das marés. DEFINIÇÕES Terrenos de Marinha Terrenos. medidos horizontalmente. que: a) São situados no continente. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . da posição da linha do preamar médio de 1831. na costa marítima. b) Contornam as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés. em uma profundidade de 33m. nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas. DEFINIÇÕES Testada Medida da frente. Uso Restrito Confidencial – 2008 6 . comprovada através de pesquisa específica. DEFINIÇÕES Unidade imobiliária padronizada Imóvel de ocorrência usual e repetitiva no mercado imobiliário. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . e identificado de acordo com suas características construtivas. DEFINIÇÕES Valor depreciável Diferença entre o custo de reprodução da benfeitoria e o seu valor residual. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . a priori e tradicionalmente. DEFINIÇÕES Variáveis-chave Variáveis que. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . são importantes para a formação do valor do imóvel. DEFINIÇÕES Variáveis independentes Variáveis que dão conteúdo lógico à formação do valor do imóvel objeto da avaliação. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . mas apenas ordenadas ou hierarquizadas. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . DEFINIÇÕES Variáveis qualitativas Variáveis que não podem ser medidas ou contadas. estado de conservação). de acordo com atributos inerentes ao bem (por exemplo: padrão construtivo. DEFINIÇÕES Variáveis quantitativas Variáveis que podem ser medidas ou contadas (por exemplo: área privativa. número de vagas de garagem). número de quartos. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . DEFINIÇÕES Variável dependente Variável que se pretende explicar pelas variáveis independentes. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . DEFINIÇÕES Variável dicotômica Variável que assume apenas dois valores. DEFINIÇÕES Variável proxy Variável utilizada para substituir outra de difícil mensuração e que se presume guardar com ela relação de pertinência. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . causando transtornos ou prejuízos materiais ao consumidor. ou os torna inadequados aos fins a que se destinam. DEFINIÇÕES Vício Anomalia que afeta o desempenho de produtos ou serviços. Uso Restrito Confidencial – 2008 7 . DEFINIÇÕES Vício construtivo Vício que decorre de falha de projeto. de material aplicado na construção ou de execução. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . DEFINIÇÕES Vício de utilização Vício que decorre de utilização inadequada ou falha na manutenção. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . DEFINIÇÕES Vocação do imóvel Uso economicamente mais adequado de determinado imóvel em função das características próprias e do entorno, respeitadas as limitações legais. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 SÍMBOLOS E ABREVIATURAS AS ANOTAÇÕES ADOTADAS PELO ENGENHEIRO DE AVALIAÇÕES DEVEM SER DEVIDAMENTE EXPLICITADAS NO LAUDO OU PARECER TÉCNICO, INDICANDO-SE TAMBÉM SUAS RESPECTIVAS UNIDADES DE MEDIDA, DE ACORDO COMO A RESOLUÇÃO DO CONMETRO N.12, DE 12/10/1988. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS 1 – Quanto ao uso: a) Residencial b) Comercial c) Industrial d) Institucional e) Misto Uso Restrito Confidencial – 2008 8 b) Apartamento. f) Galpão. CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS 2 – Quanto ao tipo de imóvel. m) Clubes recreativos. d) Escritório (sala ou andar corrido). i) Hotéis e Motéis. e) Loja. n) Prédios industriais. entre outros: a) Terreno (lote ou gleba). l) Cinemas e teatros. g) Vaga de Garagem. h) Misto. c) Casa. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . k) Escolas. j) Hospitais. c) Prédio de apartamentos. f) Prédio comercial. h) Conjunto de unidades comerciais. i) Complexo industrial. prédios ou mistos). CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS URBANOS Quanto ao agrupamento dos imóveis: a) loteamento. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . d) Conjunto habitacional (casas. e) Conjunto de salas comerciais. g) Conjunto de prédios comerciais. b) Condomínio de casas. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . PROCEDIMENTOS DE EXCELÊNCIA. Consultar a seção 6 da ABNT NBR 14653-1:2001. ATIVIDADES BÁSICAS É recomendável que o engenheiro de avaliações ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliação esclareça aspectos essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que se pretende atingir. entre outros: Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . tais como: valor em risco. Uso Restrito Confidencial – 2008 8 . valor de liquidação forçada. indicadores de viabilidade e outros. valor de desmonte (ver definição na ABNT 14653-4). custo de reedição. Objetivo: Obter valor de mercado de compra e venda ou de locação. valor patrimonial. outros valores. arrematação. no caso de laudos de uso restrito. alienação. garantia. Condições a serem utilizadas. fins contábeis. Atividades Básicas (continuação): Finalidade: locação. permuta. Prazo limite para apresentação do laudo. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . doação. dação em pagamento. aquisição. seguro. adjudicação e outros. 1 e 7. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 .2 da ABNT NBR14655-1:2001. DOCUMENTAÇÃO Reportar-se a: 7. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . bem como examinar outras restrições (inclusive decorrentes de passivo ambiental) ou incentivos que possam influenciar no valor do imóvel. LEGISLAÇÃO A CONSULTAR Recomenda-se consultar as legislações municipais. estadual e federal. 3.1 a 7. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . no que couber.3 da ABNT NBR 14653-1:2001. VISTORIA Além do disposto em 7. o descrito em 7.3. observar. Aspectos físicos: condições de relevo. políticas e sociais. natureza predominante do solo e condições ambientais. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . quando relevantes para o mercado.Aspectos gerais: análise das condições econômicas. . inclusive usos anteriores atípicos ou estigmas. Caracterização da Região . para concluir sobre tendências de modificação a curto e médio prazo. . com indicação dos principais pólos de influência.Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do solo do município.Localização: situação no contexto urbano. Caracterização da Região . Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . água potável. esgotamento sanitário. comunicação e televisão. redes de cabeamento para transmissão de dados. telefone. coleta de resíduos sólidos. águas pluviais e gás canalizado. transporte coletivo. energia elétrica. Caracterização da Região Infra-estrutura urbana: sistema viário. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . cultura e lazer.comércio.Equipamentos comunitários: segurança. . saúde. educação. indústria e serviço. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . Caracterização da Região .Atividades existentes: . Utilização atual e vocação. solo. . . com indicação de limites e confrontações.Aspectos físicos: dimensões. superfície.Localização: situação na região e via pública. Caracterização do terreno . forma. em confronto com a legislação em vigor. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . topografia. Restrições físicas e legais ao aproveitamento. .Infra-estrutura urbana disponível. Uso Restrito Confidencial – 2008 9 . Caracterização do terreno . . inclusive conforto ambiental. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . .Aspectos arquitetônicos.Condições de ocupação.Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis para a região. .Aspectos construtivos. paisagísticos e funcionais. quantitativos e tecnológicos. comparados com a documentação disponível. qualitativos. . Edificações e Benfeitorias. observar o disposto em 7. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . 2da ABNT NBR 14653-1. Edificações e Benfeitorias não documentadas No caso da existência de edificações e benfeitorias que não constem na documentação. é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade definida previamente pelas partes ou. se houver omissão no contrato. de um percentual mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma tipologia. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . Situações Especiais Vistoria por amostragem Na avaliação de conjunto de unidades autônomas padronizadas. a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliação pode prosseguir com base nos elementos que for possível obter ou fornecidos pelo contratante. em comum acordo com o contratante. Situações Especiais Impossibilidade da Vistoria Quando não for possível o acesso do avaliador ao interior do imóvel. o motivo deve ser justificado no laudo de avaliação. tais como: Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . Neste caso. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . a vistoria externa de áreas comuns. c) No caso de unidades isoladas. a vistoria de outras unidades do mesmo edifício e informações da respectiva administração. escritórios e conjuntos habitacionais. b) No caso de apartamentos. a vistoria externa. Impossibilidade da Vistoria a) Descrição interna. recomenda-se vistoria por amostragem. Nas avaliações em massa. a partir de dados cadastrais. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . Planta de Valores . com o objetivo de aferir os critérios e percepções considerados no cadastro. é recomendável que sejam apresentadas considerações quanto ao aproveitamento eficiente do imóvel. Procedimentos Metodológicos Observar 7.5 da ABNT NBR 14653-1 Quando couber e o objetivo for a identificação do valor de mercado. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . Procedimentos Metodológicos Nos mercados em transição é recomendável a análise e diagnóstico da situação do mercado. Métodos utilizados não detalhados nesta Norma devem ser descritos e fundamentados no trabalho. procedendo-se à conciliação. eventualmente com a adoção de outro enfoque. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . Métodos para identificar o valor de um bem. Elaboração de instrumentos para coleta de dados. seus frutos e direitos. Homogeneidade das amostras. Objetivo: Composição da amostra. Planejamento da pesquisa: Seleção e abordagem das fontes de informação. Método comparativo direto de dados do mercado. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . forma de pagto. Variáveis Independentes – Referem-se às características físicas (área. condição do negócio à época). frente). logradouro) e econômicas (oferta.). de localização (bairro. Uso Restrito Confidencial – 2008 10 . moeda. Identificação das variáveis do modelo Variável Dependente – Para a sua correta identificação é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão de preço (preço total ou unitário. coleta dados e informações confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas. Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado. Levantamento de Dados do Mercado O levantamento de dados tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . contemporâneas à data de referência da avaliação. com suas principais características econômicas. físicas e de localização. No caso de avaliações judiciais. é obrigatória a identificação das fontes. As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . quantificá-las pelo confronto com dados de transações. devem-se considerar superestimativas que em geral acompanham esses preços e. sempre que possível. Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. Entretanto. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . de forma a conferir maior confiabilidade aos dados coletados. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . c) Confrontar as informações das partes envolvidas. com o intuito de verificar as informações de interesse. b) Atentar para os aspectos qualitativos e quantitativos. . Na amostragem deve-se sopesar o uso de informações que impliquem opiniões subjetivas do informante e recomenda-se: a) Visitar cada imóvel tomado como referência. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . Taxa de mercado informada (citar fonte). Tratamento de Dados Preliminares . Sumarização das informações obtidas . Transformação de pagamento parcelado ou a prazo de um dado de mercado para preço à vista. Para se obter o valor à vista utiliza-se a seguinte fórmula: Vv = [e + S/n [ (1+i)n – 1] / i (1+i)n] ] X P Onde: Vv = VALOR A VISTA e = ENTRADA S = SALDO DEVEDOR n = PERÍODO (MESES) I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO) P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . . Tratamento científico (tratamento da amostra por uso de metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado). alternativamente e em função da quantidade de dados e informações disponíveis: . Preliminares No tratamento dos dados podem ser utilizados. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . Tratamento por fatores (homogeneização por fatores e critérios). Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no mercado. e devem especificar claramente a região para a qual são aplicáveis. desde que o estudo específico que lhes deu origem seja anexado ao Laudo de Avaliação. Alternativamente. TRATAMENTO POR FATORES Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em períodos máximos de dois anos. mesmo aquelas não utilizadas no modelo. A qualidade da amostra deve estar assegurada quanto a: a) Correta identificação dos dados do mercado. especificação e quantificação das principais variáveis levantadas. essa última no caso de avaliações judiciais. de forma a permitir a sua conferência. com endereço completo. b) Isenção e identificação das fontes de informação. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . deve ser observado o anexo B. de acordo com o grau de fundamentação. à destinação. Sobre a qualidade da amostra c) Número de dados de mercado efetivamente utilizados. ao grau de aproveitamento e às características físicas. No caso de utilização de tratamento por fatores. d) Sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação. Uso Restrito Confidencial – 2008 11 . no que diz respeito à sua situação. 2.1.50 a 1.50. calculados em relação ao avaliando. ANEXO B Procedimentos para a utilização de tratamento por fatores • São utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 8. • Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem ser contemporâneos. Desaconselha-se a atualização através de índices econômicos. O preço homogeneizado.2. considera-se como dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização.50 e 1. resultado de todos os fatores ao preço original. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . deve estar contido no intervalo de 0.50. • Para utilização deste tratamento. estejam contidos entre 0.4. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . devem ser utilizados critérios estatísticos para eliminação de dados discrepantes. limitado a 10% em torno do valor calculado. ANEXO B • Após a homogeneização. Caso não seja adotado o valor calculado. o engenheiro de avaliações deverá justificar a sua escolha. • O campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente utilizados no tratamento. do imóvel avaliando. • Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos valores não devem ser utilizados. ou expressas por variáveis. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . ANEXO B • As características quantitativas. não devem ultrapassar 50% para mais ou para menos. • A fonte dos fatores utilizados na homogeneização deve ser explicitada no trabalho avaliatório. Ft) Ft = Vr av/Vr el. FATOR DE LOCALIZAÇÃO (Fl) (ou de transposição. FATORES 1. para terrenos Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . para Imóveis residenciais Ft = Vcav/Vc el. para Imóveis comerciais Ft = V0av/V0 el. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . residencial. novo. Percentual correspondente à quota de terreno no valor de um imóvel . FATORES 2 – FATOR IDADE E CONSERVAÇÃO Fator idade = (1 – % avaliando) (1 – % amostra) Percentuais relativos da Tabela de Hoss-Heideke. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . TABELA DE HOSS HEIDECKE Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . FATORES FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO (ou equivalência). F = Custo m2 avaliando Custo m2 amostra Fonte: SINDUSCON-Rio Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . 6. FATOR DE OFERTA. FATOR ESQUINA (Fe) Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . ou fator de fonte (Fo) FATOR ÁREA. ou correção de Área (Fa) – não existe mais. FATORES 4. devem ser intentadas medidas corretivas. com repercussão na classificação dos graus de fundamentação e precisão. Quando necessário. TRATAMENTO CIENTÍFICO Quaisquer que sejam os modelos utilizados para inferir o comportamento do mercado e formação de valores. devem ter seus pressupostos devidamente explicitados e testados. Uso Restrito Confidencial – 2008 12 . quando pertinente. podem ser aplicadas. regressão espacial e análise envoltória de dados. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . consideradas de interesse pelo engenheiro de avaliações. com a inclusão de validação. tais como rede neurais artificiais. TRATAMENTO CIENTÍFICO Outras ferramentas analíticas para a indução do comportamento do mercado. desde que devidamente justificadas do ponto de vista teórico e prático. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 .1). . Previsão de receitas. MÉTODO INVOLUTIVO Etapas: . Levantamento do custo de produção do projeto hipotético (diretos e indiretos). . Projeto hipotético (considerando o aproveitamento eficiente – ver item 3. Pesquisa de valores segundo os preceitos do método comparativo direto de dados de mercado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo do tempo. . c) Impostos e taxas. e) Comercialização das unidades. MÉTODO INVOLUTIVO Previsão de despesas adicionais a) Compra do imóvel. d) Publicidade. b) Administração do empreendimento. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . inclusive vigilância. MÉTODO INVOLUTIVO Margem de lucro do incorporador. Prazos (de execução da obra e venda das unidades). Taxas – explicitar as taxas de valorização imobiliária. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . e. de juros do capital investido e a mínima de atratividade. de evolução de custos e despesas. em ordem de preferência: a) Por fluxos de caixa específicos. MODELO A avaliação poderá ser realizada com a utilização dos seguintes modelos. b) Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos. c) Com a aplicação de modelos estáticos. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . 2.3.1 e 8.4. devem ser observados os aspectos descritos em 8. MÉTODO DA RENDA As avaliações de empreendimentos de base imobiliária (hotéis. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . No caso de avaliação de imóvel que não se enquadre na situação anterior.2.3. shopping centers e outros) devem observar as prescrições da ABNT NBR 14653-4. e receitas provenientes da sua exploração. etc. impostos. MÉTODO DA RENDA . Uso Restrito Confidencial – 2008 13 .Etapas Estimação das receitas e despesas Em função do tipo de imóvel que se pretende avaliar são levantadas todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação. Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . MÉTODO DA RENDA Montagem do fluxo de caixa Feita com base nas despesas e receitas previstas para o imóvel e suas respectivas épocas. também. Estabelecimento da taxa mínima de atratividade em função das oportunidades de investimento alternativos existentes no mercado de capitais e. dos riscos do negócio. descontado pela taxa mínima de atratividade. MÉTODO DA RENDA . Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . ESTIMAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL O valor máximo estimado para o imóvel é representado pelo valor atual do fluxo de caixa. e o fator de comercialização. MÉTODO EVOLUTIVO A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos.Fc Uso Restrito Confidencial – 2008 13 . a partir do valor do terreno. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado. ou seja: VI = (Vt + Vb). Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . c) O fator de comercialização seja levado em conta. em função da conjuntura do mercado. b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo método comparativo direto de custo ou pelo método da quantificação de custo. A aplicação do método evolutivo exige que: a) O valor do terreno seja determinado pelo método comparativo. admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . onde o aproveitamento eficiente é preponderante. o engenheiro de avaliações deve analisar a adequação das benfeitorias. Método Evolutivo Quando o imóvel estiver situado em zona de alta densidade urbana. ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do terreno e explicitar os cálculos correspondentes. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . Método Evolutivo O ME pode ser considerado como método eletivo para avaliação de imóveis cujas características sui generis impliquem a inexistência de dados de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de mercado. a tipologia. para estimação do padrão construtivo. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . o estado de conservação e a idade aparente. Métodos para identificar o custo de um imóvel Método da quantificação do custo (utilizado para levantamento do custo de reedição das benfeitorias – CUB ou por orçamento) Identificação do custo pelo CUB (ABNT NBR 12721). Vistoria Tem como objetivo principal examinar a especificação dos materiais aplicados. Cálculo da área equivalente de construção Área equivalente de construção S: S = Ap + iƩn (Aqi . Pi); Onde: S é a área equivalente de construção Ap é a área construída padrão Aqi é a área construída de padrão diferente Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na ABNT NBR 12721. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 Estimação do custo de construção C = [CUB + OE + OI + (OFe – OFd)] (1+A)(1+F)(1+L) S Onde: C é custo unitário da construção por m2 de A equivalente. CUB é o custo unitário básico OE é o orçamento de elevadores OI é o orçamento de instalações especiais OFe é o orçamento de fundações especiais OFd é o orçamento de fundações diretas S é a área equivalente de construção A é a taxa de administração da obra F é o percentual dos custos financeiros durante o período da obra L é o percentual correspondente ao lucro do construtor Uso Restrito Confidencial – 2008 14 Identificação do custo pelo orçamento detalhado • Vistoria • Levantamento dos quantitativos • Pesquisa de custos • Preenchimento de planilha orçamentária. • Depreciação física (aplicada sobre o valor depreciável – benfeitoria). • Custo de reedição da benfeitoria. • Resultado da subtração do custo de reprodução da parcela relativa à depreciação. • Método comparativo direto de custo Uso Restrito Confidencial – 2008 14 Especificação das avaliações A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de avaliações. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . Quanto ao grau de precisão. mas não representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação. como com o mercado e as informações que dele possam ser extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho no trabalho avaliatório. este depende exclusivamente da amostra e das características do mercado. • Os laudos de uso restrito podem ser dispensados de especificação. e deve ser considerado parecer técnico. em comum acordo entre as partes. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . Especificação das avaliações • No caso de informações insuficientes para a utilização dos métodos previstos nesta Norma. o trabalho não deve ser classificado quanto à precisão e fundamentação. Graus de fundamentação com o uso do tratamento por fatores. Método comparativo direto Graus de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear. Uso Restrito Confidencial – 2008 14 . graus de fundamentação no caso de utilização por tratamento por fatores. Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . Enquadramento global do laudo em graus de fundamentação Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . TAB. 6 – Grau de precisão para o tratamento por fatores Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . TAB. Uso Restrito Confidencial – 2008 15 .8 – Enquadramento global do laudo em graus de fundamentação. TAB. 9 – Graus de fundamentação no caso da utilização do método involutivo. Método involutivo TAB. Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . TAB.Enquadramento dos laudos segundo o seu grau de fundamentação no caso da utilização do método involutivo Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . 10 . 11. TAB.Método evolutivo Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . Tabela 12 – Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentação no caso da utilização do método evolutivo Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . e) Identificação e caracterização do imóvel. c) Objetivo da avaliação. k) Qualificação legal completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação. h) Especificação da avaliação. d) Pressupostos. b) Finalidade do laudo. i) Tratamento de dados e identificação do resultado j) Resultado da avaliação e sua data de referência. Uso Restrito Confidencial – 2008 15 . f) Diagnóstico do mercado. g) Indicação de método e procedimentos utilizados. Apresentação do laudo de avaliação. Laudo de avaliação completo Deve conter no mínimo: a) Identificação do solicitante. ressalvas e fatores limitantes. aos itens a) a h) de 10. Laudo de Avaliação simplificado Deve atender no mínimo. Uso Restrito Confidencial – 2008 15 .1 da ABNT NBR 14653-1:2001. de forma resumida. identificação dos dados de mercado. memória de cálculo ou relatórios dos programas computacionais utilizados. podem ser incluídos. fotografias do imóvel avaliando. plantas. Anexos Para a identificação do valor de mercado. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . os seguintes anexos: documentação dominial. de acordo com o grau de fundamentação. Procedimentos específicos DESAPROPRIAÇÕES Classificação Quanto à extensão: . Total . Temporária . Permanente Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . Parcial Quanto à duração: . Critérios Nas desapropriações totais. Quando o custo de reedição for superior ao valor de mercado. as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos nesta Norma. o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois resultados. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . a título de subsídio. o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais. ocupação e aproveitamento. uso. acessibilidade. quando relevantes. CRITÉRIOS Nas desapropriações parciais. na mesma data de referência (critério antes e depois). Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . tais como alterações de forma. No caso de benfeitorias atingidas. devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente. no caso de ser necessária desocupação temporária para a execução dos serviços. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante. Se o engenheiro de avaliações considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel. Nas desapropriações temporárias. bem como eventuais perdas adicionais. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . durante o período correspondente. sem que exista um imóvel serviendo. quando o titular da servidão for o Poder Público ou seu preposto. quando a restrição for imposta a um imóvel serviente para uso e utilidade do imóvel serviendo. SERVIDÕES Classificação Quanto à natureza. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . entre outras: • Administrativa ou pública. • Predial. • Passagem de linhas de transmissão. • Passagem de tubulações. Classificação das servidões Quanto à finalidade. entre outras: • Passagem de pedestres e veículos. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . quando há intervenção física. quando não há intervenção física. Classificação das servidões Quanto à intervenção física: • Aparente. • Não aparente. Uso Restrito Confidencial – 2008 16 . Classificação das servidões Quanto à duração: • Temporária. • Perpétua. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . na mesma data de referência (antes e depois). ocupação. acessibilidade e aproveitamento. com consideração de circunstâncias especiais tais como alterações de uso. calculadas alternativamente por: a) Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . Critérios O valor da indenização pela presença de servidão corresponde à perda do valor do imóvel decorrente das restrições a ele impostas. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . Critérios b) Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos relativos ao uso do imóvel antes e depois da instituição da servidão. . Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . Prejuízos causados às benfeitorias atingidas pela faixa de servidão devem ser avaliados. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . quando solicitadas. devem ser consideradas. como a cessação de atividade econômica. Perdas adicionais decorrentes da instituição da servidão no imóvel. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . Glebas urbanizáveis A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização de método comparativo direto de dados de mercado. com destaque para os parâmetros físicos e urbanísticos exigidos para o loteamento. respeitadas as restrições da Lei 6766 e das leis estaduais e municipais atinentes ao uso e ocupação do solo. infra-estrutura mínima. tais como o percentual máximo de áreas vendáveis. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . etc. Quando for utilizado o método involutivo: a) recomenda-se considerar a viabilidade legal da implantação do parcelamento de solo simulado. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . desde que legalmente viáveis e economicamente vantajosos. com loteamento da área remanescente. com frente para vias ou logradouros públicos oficiais. Quando for utilizado o método involutivo: b) Recomenda-se considerar a possibilidade de desmembramentos parciais. devem ser seguidos os preceitos da ABNT NBR 14653-4. informados pelo contratante. Quando for utilizado o método involutivo: c) Devem-se considerar o estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba. tais como a existência de direitos reais e possessórios. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . d) Caso a gleba urbanizável seja avaliada como empreendimento. arrendamento. etc. tais como locação. Quando for utilizado o método involutivo: e) Quando houver dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba. recomenda-se verificar o seu valor por meio de seus frutos. Uso Restrito Confidencial – 2008 17 . Para a sua aplicação é exigido o conhecimento de dados de mercado referentes a locações de imóveis semelhantes. usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. Procedimentos específicos para a avaliação de aluguéis Por comparação direta Trata-se do procedimento preferencial. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . admitindo-se os seguintes procedimentos: a) Tornar os dados homogêneos. Especial atenção deve ser dada quando forem comparados aluguéis com distintos períodos de reajuste ou estágios do contrato. com auxílio de modelos que levem em conta a previsão inflacionária. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . b) Utilizar modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças contratuais ou o estágio do contrato. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . o aluguel é determinado em função do valor do imóvel. Avaliação de aluguéis pela remuneração do capital Neste caso. para os quais a utilização da comparação direta seja impraticável. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . podendo ser empregado em casos de imóveis isolados e atípicos. Avaliação de aluguéis pela remuneração do capital Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. dependendo da conjuntura econômica. pois varia para cada tipo de imóvel. ao longo do tempo. A taxa de remuneração deve ser objeto de pesquisa específica para cada caso. também. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . e. AÇÕES RENOVATÓRIAS • Aluguel provisório • Prazos (denúncia / contrato) • Finalidade • Tempo de funcionamento / atividade • Obrigações • Transferência de titularidade Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . AÇÕES REVISIONAIS • Contrato de locação • Temporalidade • Sobreposição de ações • Arbitramento de aluguéis Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . durante o prazo compatível. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . Reformas O custo de reformas que beneficiem o imóvel alugado pode ser amortizado em forma de desconto do aluguel. Benfeitorias • Úteis • Necessárias • Voluptuárias • Indenizáveis Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . Liquidação forçada Quando solicitado. para uma certa data. Uso Restrito Confidencial – 2008 18 . adotando-se critérios acordados entre contratantes e contratados. pode constar no laudo de avaliação o valor para liquidação forçada. além do valor de mercado. Uso Restrito Confidencial – 2008 19 . ANEXO A Procedimentos para a utilização de modelos de regressão linear.
Report "Apresentação NBR 14652-2 Material Auxiliar de Avaliações"