INSTITUTO INMOBILIARIO DE CHILE 2006 PATROCINA ROGER DEBARBIERI OLATEEl Manual Este Manual se ha confeccionado para servir de pauta tanto a Corredore s de Propiedades como a otros profesionales del área inmobiliaria y al público en ge neral, que deben, en cualquier momento, sea en el ejercicio de su actividad o co mo cultura general, emitir una opinión sobre el sistema tradicional de operación práct ica del Corretaje de bienes raíces, de manera tal, que puedan conocer las diferent es técnicas que se emplean en esta apasionante actividad comercial y profesional. Para la confección de este Manual, se han recopilado diferentes apuntes de profeso res y opiniones de especialistas, peritos y profesionales de esta área, se ha desa rrollado e interpretado diferentes formas y técnicas de corretaje, se han usado de finiciones y ejercicios comunes en los diferentes textos de cada materia, tanto nacionales como extranjeros de modo de enriquecer los conceptos bajo diferentes modalidades y legislaciones. Se han trascrito y/o resumidas leyes, códigos y defin iciones técnicas sólo con fines didácticos. 2 La única intención de efectuar este trabajo ha sido reunir en un documento opiniones y antecedentes de múltiples fuentes, para poder explicar que existen muy variadas opiniones y sistemas para llegar al conocimiento real del mercado comercial de los bienes raíces urbanos. El objetivo de este Manual de Corretaje de Propiedades El Mercado de los inmuebles tiene características económicas muy particulares, que l o distinguen y diferencia de otros mercados. En él inciden no sólo factores propios del mercado, sino también las políticas económicas y sociales que adoptan los gobierno s, produciendo fluctuaciones de notable variación. Por su parte, los compradores y vendedores de inmuebles, en general están bastante informados sobre los aspectos relevantes de una operación comercial inmobiliaria, pero debe tenerse presente que cada inmueble es único, cada comprador es único y cada vendedor es único y todos ello s están relacionados entre sí frente a una transferencia. De la capacidad del Corred or de Propiedades para efectuar la negociación dependerá el éxito de la gestión encomend ada y su trabajo profesional será plenamente reconocido y satisfactoriamente remun erado. Si, por el contrario, la gestión del Corredor es deficiente, las partes inv olucradas en el negocio lamentarán haber accedido a este servicio y el descrédito y desprestigio no solo será para ese mal gestor comercial sino que para todos aquell os que hemos hecho de esta profesión nuestra única fuente laboral. Es sabido que en el Corretaje de Propiedades se incorporan la totalidad de las ciencias y técnicas existentes en el Mercado Global: Tanto es así que el Corredor deberá conocer, más allá d e lo normal, las diferentes leyes que tienen relación con las operaciones inmobili arias y, en la medida que avance en el tiempo, la experiencia que cada negocio l e entregue lo dotará de un bagaje legal con conocimientos suficientes para entende r e interpretar muchas situaciones de orden jurídico. El desarrollo de las ciudade s va de la mano con la urbanización y que sabemos que es un proceso social, con ca usas y efectos de diferente tipo: social, económico, cultural y político y cada uno de ellos deberá estar en nuestro conocimiento para conocer las tendencias que segu irán a nuestras ciudades de hoy. La urbanización implica también cambios en los patron es de producción y consumo, en comparación con la zona rural, dando así origen a una e conomía fundamentalmente basada en la industrial, el comercio y los 3 servicios., materias todas que tendremos que abordar en algún momento con conocimi ento y opinión. También nuestra actividad se realizará en la ciudad que es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el hábitat del hombre contemporáneo y será nuestra gestión imaginativa la que deberá interpretar ese hábitat. En la medida que se consol ide y organice la ciudad, sus bienes raíces tenderán a recibir plusvalías las que irán c reciendo en el tiempo según sean las intervenciones en la ciudad, tanto del Estado como de los privados. Administrar los recursos de los inversionistas será otra de las tareas de estos Corredores de Propiedades. En el convencimiento de que la g estión de administración es de absoluta confiabilidad sobre la persona o empresa, se rá necesario robustecer los conceptos éticos y morales involucrados en el manejo del dinero de terceros. Será también el Administrador de Comunidades el llamado a cuida r los bienes de la copropiedad y con ello cuidar decididamente la plusvalía en con traposición con la ruina inmobiliaria. El Mercado tiene tantas otras materias que deberán estar más que en el léxico del Corredor, en su cultura y capacidad, pues serán d e permanente uso y entendimiento para su gestión: entender la macroeconomía y la mic roeconomía, finanzas, el financiamiento a la demanda y a los proyectos, el Marketi ng y los modernos procesos de la venta profesional, serán rigurosamente solicitado s por los actores de cada negociación en que intervenga un corredor de propiedades . Todo ello nos lleva a generar un documento, el que es totalmente perfectible e n el tiempo, pero que hoy estamos seguros, sirve de guía académica a quienes lo empl ean en sus inicios en el Mercado del Corretaje y queda como un documento de cons ulta para aquellos que ya han comenzado a dominar estar materias. A unos y otros les deseo el mayor de los éxitos dentro del Corretaje de Propiedades, pues creo q ue el Mercado es extenso y las oportunidades laborales están vigentes para que tod os podamos participar dentro de él sin herir soberanías laborales de nadie. Los requ erimientos del mundo moderno no permiten que las negociaciones comerciales de bi enes raíces sigan siendo atendidas por personas no debidamente capacitados para ta l propósito y menos por aprendices o personas ajenas al propio mercado, que nacen, tanto esporádica como espontáneamente y creen estar en condiciones de efectuar un e nsayo 4 Las materias que contiene este Manual deben ser asimiladas por las diferentes legislaciones y normas locales y deben ser complementadas con las otras múltiples disciplinas y disposiciones que sobre los bienes raíces en general. Roger Debarbieri Olate EL MERCADO INMOBILIARIO INTRODUCCIÓN El desarrollo tecnológico general y los significativos avances en materia de infor mación han permitido posibilitar a oferentes y demandantes acceder al mercado inmo biliario en condiciones de relativa igualdad y satisfacción. indudablemente. ese paso será mas seguro y si ya hay otros pasos anteriores. creo que este Manual es el camino natural para completar y ampliar la formación de los corredores de propiedades y será. actuando en su desarrollo por imitación y directrices de países desarrollados. poniendo. se encuentran en cada zona. va lores que la mayoría de las veces. estimo que el próximo será más sólido.inmobiliario con los recursos de terceras personas. observamos que esto no siempre sucede. bien acogido por todos aquellos profesionales que deseen ampliar su horizonte con otras visiones del corretaje y más aún. d ebido a factores proteccionistas que en exceso algunos Estados practican. se desenvuelve exitosamente. Si este es un primer paso en esta disciplina. 5 . en alto riesgo. por aquellos que recién se inician vislumbrando una salida l aboral mediante una capacitación adecuada para un desempeño profesional de alto nive l. Aceptando al mercado como un adecuado asignador de recursos. son de alta significación patrimonial y familiar. El acabado conocimiento del mercado inmobiliario general es cotid iano y de sus observaciones se podrán extraer innumerables conceptos que permitirán un más acertado ejercicio comercial. en término macroeconómico. El Est ado chileno. creo que con el apoyo de este Manual. Por ello. en Febrero de ese año el anuncio es “drástico p ara nuestro mercado” pues la autoridad llama a no gastar y menos adquirir inmueble s debido a su alto precio. que en el negocio inmobiliario es necesario favore cer la transparencia del Mercado. 1996 y 1997 con crecimientos cercanos al 7%. sembrando un alto desconcierto en la demanda y provoc ando la paralización casi total del Mercado Inmobiliario. el año 1994 no se presentó b ien para este sector. Para que lo anterior se cumpla. a no endeudarse y. co n mayor inconveniente a los sectores de menos recursos.6% y 13. como su debida prioridad. 6 . lo que permitirá disminuir la incertidumbr e y propiciar un clima favorable al desarrollo del negocio inmobiliario. Este crecimiento económico global trae como consecuencia un mayor dinamismo en las actividades relacionadas con el área de la construcción entre otras. afectando eso sí. está en constante crecimiento penetrand o prácticamente todos lo segmentos socioeconómicos de la población.4%. permitiendo así respaldar el sostenido cr ecimiento experimentado por la construcción y la inversión inmobiliaria. cada vez más globalizado y complejo por sus múltiples alternativas de elección y/o decisión. por lo cual la participación del Estado c omo regulador y la asesoría en gestión inmobiliaria. En lo s años 1992 y 1993 el sector creció 27% al presentar aumentos de 11.) es dable suponer que la mayor interacción de éstas. Pretendiendo señalar solo algunas variables del acontecer inmobilia rio ( mercado. tecnología. aspectos legales. se hace fundamental en un Merca do. primero. de manera tal de fortalecer la transparencia y conducta de la adm inistración de la información y comunicación. para fac ilitar la decisión de inversión y adquisición. junto co n la estabilidad política que puede apreciarse en el país.9% mientras el PIB nacional es del 6. Luego de estos espectaculares crecimientos. acentuada principalmente duran te el primer semestre de ese año. La crisis asiática se inicia en Julio de 1997 pero recién en Enero de 1998 se recib en los primeros anuncios de precaución económica dado por el Gobierno. éste. la actividad se mantuvo estable dur ante 1995. es necesario proveer a los Pr otagonistas del Mercado Inmobiliario de información coherente y oportuna. por el crecimiento explo sivo del valor del suelo que dificulta la rentabilidad del Producto Inmobiliario a esa escala. anuncios que invitaban. Cabe hacer presente. etc. En los úl timos años se ha observado un crecimiento general de la economía apoyado principalme nte por factores tales como. siempre superior al PIB. producir y acceder respectivamente a un bien inmobiliario de mayor cal idad y satisfacción.. con promedios anuales de 9. la elevada y constante inversión extranjera.En lo que respecta al área inmobiliaria. permitirá tanto a inversionistas como usuarios. No obstante. a través de la participación de una adecuada gestión inmobiliaria. De hecho la construcción inmobiliaria ha experimentado un crecimiento constante en las últimas décadas.8% respe ctivamente. observándose una caída gradual. a partir de la detención de la edificación y la presentación de nuevos proyec tos hasta que las señales de la economía sean más auspiciosas. los desarrolladores inmobiliarios visualizan. considerado como el inicio de la crisis en nuestro país. etc. año que lleva al mercado inmobiliario a su mínima m ovilidad. si la economía mantiene el ritmo actual. Todo es te cuadro se desplaza al año 1999.. los bancos internalizan la reducción de tasa decretada por el Banco Central. los inmobiliarios han desarrollado diferentes estrategias de venta: La primera de ellas fue reducir los valores en 5%. 7 . Sorteos de diferentes especies por la compra de departamentos. se siente la presión en el empleo. las tasas bancarias bordean el 1 0%. Por otro lado. Aumenta el stock en todos los productos inmobiliarios. debido. incursionando. obligando a los constructores a terminar las obras ya en desarrollo y replantearse aquellas en proyecto. y para el 2006 ten dremos nuevamente las cifras de bonanza de los años 96 y 97. finalizando con un stock menor y que pareciera estar con trolado. es el arrendamiento durante 15 mese s con promesa de compraventa. especulativa mente. El año 2000 recibe la parte final de este beneficio pero no es r elevante en el Mercado. la demanda es exigente frente a las múltiples ofertas iniciales de aquellas empresas con alto grado de endeudamiento. gran despliegue de excelentes terminaciones y equipamientos agregados para motivar a la demanda . el 2005 terminará con cifras récord de ventas y nueva edificación. Francia). al efecto “inercia” de los años anteriores. fundame ntalmente. El precio se l os inmuebles se ha mantenido y las rentabilidades reciben leve recuperación. aplicando parte o toda la renta al precio de venta .. encuentra a lo s desarrolladores inmobiliarios con alto stock.El año 1998. debido a la incertidumbre del tiempo restante para la recuperación económica nacional. la especialización del producto inmobiliario.UU. Durante este período de c risis. la alta gestión y la tecnología globalizada han traído a nuestro país a 7 empresas mult inacionales de gestión inmobiliaria. El “buen” momento por el que atraviesa el sector ha provocado dura competencia en los proyectos en venta. se observa mayor presencia de visitas a los conjuntos h abitacionales y edificios. reducción de valor q ue alcanzó a mediados del 2000 a un promedio de 17. ocasionalmente en busca de mejores ben eficios comparativos. no profesionales del sector. otra alternativa que aparec e en el mercado de los departamentos nuevos. que lleva 4 años. que el stock existente se reducirá a partir de mediados del 2003 haciendo m uy atractivo el negocio para el año 2004 y. los proyectos presentados están resp aldados por empresas solventes y acreditadas y no como en los inicios de la década pasada que se vio invadido el mercado con agentes e inversionistas externos. (EE. En esta etapa el Gobierno implementa nuevos beneficios tributarios para los inmuebl es nuevos acogidos al DFL-2 de 1959 que provocan un leve despertar en el nivel d e máximo beneficio. la mayoría de estas promociones sin mayores resultados.6%. Inglaterra. A comienzos de est e año (2001). el Mercado Inmobiliario recibe los primeros síntomas de recuperación: se reducen los descuentos. Se ha observado mayor promoción de alto costo. Si se observa los “boom” de 1981 y 1991.5 a 7% en la actualidad. dado que el precio del terreno debería representar no más del 20% de los costos.LOS RECURSOS DISPONIBLES PARA EL DESARROLLO DE PROYECTOS: La necesidad de dispon er de terrenos ha incidido en el aumento del costo global de los proyectos. la demanda es analizada para conocer los nuevos gustos y necesidades. “esto no es una situación artificial “. COMERCIALIZACIÓN INMOBILIARIA La Gestión Inmob iliaria involucra a personas además de inmuebles. las condiciones generales del mercado inmob iliario son diferentes. Pese al fuerte incremento en el precio de los terrenos. es decir . tampoco lo son en sus causas y seguramente tampoco lo serán con el próximo. aún cuando los arriendos han descendido. La baja tasa de interés en el sector inmobiliario lleva a rangos comparativos el valor del dividendo con el valor del arriendo. la rentabilidad del sector continúa atractiva y la utilid ad de un proyecto inmobiliario puede variar entre 18 y 22% de la inversión total. en l os últimos 4 años. etc. hay coincidencia en que la economía seguirá sana y no presenta desequilibrios macroeconómico. rentabilidad. 8 . para tener éxito en la intermediación o participación de los proyectos inmobiliarios. en cambio el auge del año 1991 tiene bases bastantes más sólidas. ellos no son comparables en cifras. en cerca del 19. Por lo tanto. pudiendo llegar a cifras sobre el 30% en buenos proyectos. se hace necesario conocer el producto que se negocia y todas las formas de participación posibles de ntro del mercado de los bienes raíces. los materiale s empleados en la construcción son seleccionados dentro de los de mayor calidad.5%. además. l a demanda está altamente informada tanto de los productos inmobiliarios como de lo s sistemas de financiamiento. plusvalía. existe mayor control en los bancos para otor gar los créditos tanto a constructores como compradores. y la rentabilidad a caído desde 14% en las mejo res épocas a 5. en promedio. y por l o tanto. además. Mientras en 1981 uno de los principa les motores de la construcción fue la masiva colocación de créditos habitacionales. la oferta es estudiada para no saturar los mercados. Durante el desarrollo de este Diplomado ust edes han visto una variedad de disciplinas que van conformando la teoría fundament al para ingresar con sabiduría al mundo de los bienes raíces. su valor es en función de la cantidad de metros cuadrados que pueden cons truirse en cada sitio (potencialidad del suelo). el valor de las pro piedades es menos especulativo. Hoy. • Finanzas: ases orar a inversionistas. su trama.La suma de las materias tratadas permitirá alcanzar el conocimiento de la ciudad. condiciones climáticas. factores normales de aplicación en la valorización de inmuebles. etc. el concepto del valor. distribución óptima. la micro y macro economía que se interrelaci ona al mercado inmobiliario. modificaciones tendientes a modernizar espacios. contaminación. el financiamiento en t odas sus formas. los promotores de la construcción y los gestores del mercado in mobiliario deberán dirigir sus esfuerzos a desarrollar aptitudes. la morfología urbana. lo que incluye saber de tendencias de precios en las zonas. como para los compradores. las leyes que regulan la convivencia de las comunidades. tanto para los proyectos o emprendimientos inmobiliarios. • Detalles de construcción: asesorar a compradores sobre las posibilidades de a mpliaciones. obser vación y ponderación de externalidades positivas y negativas. y tener conocimi entos operativos en las siguientes áreas: • Estudios de mercado: comprender las cond iciones del mercado para poder asesorar a inversionistas. etc. • Obligaciones: comprender las o bligaciones legales y éticas que involucran la gestión con el gestor y sus procesos ét icos para unos y otros. trabajos de remode lación que podrían tender a elevar o mantener el precio del inmueble. etc. 9 . según sea la expe riencia o dominio sobre el tema jurídico. respecto de las variables normales de us o constante o bien la necesidad de acudir a un abogado frente a la necesidad de materias más profundas que aconsejen su intervención. sobre el momento propicio de actuar. compradores y vendedores sobre las formas del financiamie nto y las mejores o mayores opciones en cada uno de los sistemas propuestos. • Avalúos: conocer las diferentes maneras o técnicas para tasar una propiedad. loteos. reglamentación y legislación municipales o locales. • Distribución del espacio interior: Comprender las necesida des de cada segmento poblacional o grupo familiar referente a tipo de vivienda. Nuestro tema tiene por finalidad consolidar es ta temática en el negocio de los bienes raíces y por lo tanto llevarla a la práctica c omo “gestión inmobiliaria de alto nivel profesional”. las leyes que afectan y/o norman la construcción. los agentes vendedor es de bienes raíces. • Ori entación legal: aconsejar a las partes potenciales de un contrato. el componente constructivo. sistemas de moda en el diseño de las oficinas. aquellas q ue nos facilitan los contratos y los mandatos mercantiles. las que entregan incentivos tributarios a lo s bienes raíces. galpones. compradores y vendedor es. etc. En resumen. accesibilidad. pueden tener nuevas divisiones: Los Macro Grupos: 1. otros. ) Conocimiento del Marketing Inmobiliario: a) La captación de clientes e inmuebles p ara su comercialización. b) Situación Política y sistemas de cambios. económica y física. e) La moda.a) Factores Directos generales) b) Factores Físicos c) Factores Económicos etc. a su vez. tamaño económi co. estimaciones de cantida d. d) Diseños y distribuciones más requeridas por la demanda. e) Incentivos Tributarios Especiale s. EL PRODUCTO INMOBILIARIO La comercialización en el mercado inmobiliario está formada por macro grupos los que a su vez se subdividen en subgrupos y éstos. b) Los instrumentos de la promoción del producto y del inte rmediario. (Factores particulares. etc. d) Los apoyos en la gestión del marketing inmobiliario. su impacto en el merca do. su impacto en el mercado. c) Los estratos sociales a los que está dirigido el producto inmobiliar io. zonales.). 5. 10 . g) Grandes Obras Públicas.Conocimiento del Producto Específico: a) Stock en cada producto inmobiliario. h) Los grandes proyectos privados..• Conocimiento del sector y comunidad: poder indicar a los compradores los equipam ientos de que dispone el vecindario y las tendencias del mismo. Conocimiento de los Factores que influencian el Valor de los Bs. c) Tipos de productos ofertados. ) (mayor y mejor uso. etc. su influen cia en el producto.Conocimiento de diferentes instrumentos legales y normas de apoyo a la gestión. d) Factores Urbanos: 4. zonales y 3. f) Macro reglamentación urbana. moda. Ras. 2. (Centralidad.(Obsolescencia funcional. b) Localización de la oferta inmobiliaria.Conocimiento del Mercado Global: a) Si tuación económica general del país. c) Déficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios d) Incentivos para el Sect or Inmobiliario: Regionales. B) Situación Política: El esquema político gobernante. c) Promesa. La situación política estable. además. primer o por cuanto la estabilidad se percibe así. la línea de la economía de gobierno. etc. permuta. Se consolid a el ahorro de las personas lo que permite a las empresas del sector financiero generar instrumentos que activan ese mercado facilitando los créditos de largo pla zo a los potenciales compradores y de mediano plazo a los proyectistas inmobilia rios. leasing. tanto de los pequeños como medianos y grandes inversionistas y fundamental para los inversionistas extranje ros. las formas de importar y exportar el capital de trabajo inicial y sus utilidades posterior es. a sociada además a la estabilidad laboral. et c. cual quiera sea su tamaño. De modo de poder formarse un cuadro anticipado y no interrumpir las inversion es o los emprendimientos y proyectos inmobiliarios o 11 . Los síntomas de un sistema financiero sano se visualizan en las tasas de ins trumentos del Banco Central en el corto y largo plazo. La estabilida d económica está además asociada al crecimiento del poder adquisitivo de la población. compraventa. EL MERCADO INMOBILIARIO GLOBAL A) Situación económica del país: La estabilidad económica del país es factor preponderante en la decisión de inversión in mobiliaria. arr endamiento. el trabajo. un país estable ( en el largo plazo ) incentiva a extranjeros a participar en él y ello debe estar asociado a legislaciones económi cas consolidadas. la inversión proyectada en infraestructura pública. recurren al “historial económico” para tomar su decisión de interven ir en un mercado cualquiera. los subsidios a las clases sociales más desposeídas. afectando la primera a lo s productos de consumo masivo y la segunda a los bienes raíces. aún cuando se visualicen cambios de filosofías de lo s partidos gobernantes. comodato. etc. su espec ialización como gestión habitual. (órdenes) b) Los manda tos generales de administración y su gestión eficiente. que definan las tasas impositivas a las utilidades. desde el inicio de la cam paña política a través del programa de gobierno y fundamentalmente en lo que concierne a la vivienda. luego por que los inversionistas. aún cuando no va asociado a la situación económica del p aís. (las conversiones en moneda dura deben ser garantizadas). Este factor de estabilidad debe ser medido en el largo plazo. al crecimiento cultural y social. posibil itando que mayor cantidad de población acceda al mercado inmobiliario. debe ser analizada en detalle. resulta de gran influencia en la decisión de inversión. d) La tasación inmobiliaria.a) Los contratos con el gestor y/o corredor de propiedades. (mayor demanda ). considerando la cantidad anual de matrimonios. orienta al gobierno para aplicar sus políticas sociales. etc. la demanda se puede cuantificar por la cantidad inscripciones a l os subsidios del Estado y la cantidad real de subsidios otorgados. C) Déficit cuantitativo y cualitativo de productos inmobiliarios : El déficit en cualquiera de los productos inmobiliarios y sus subproductos es part e fundamental del Mercado. facilitan a éstos el desarrollo de proyectos de inversión con posibilidades cierta s de menor riesgo. etc. • Subsidio Habi tacional Unificado. P or otra parte. ( Obras Públicas. la cantidad d e arrendatarios que existen a nivel país. Turismo. ) En países con políticas esta bles no se presentan cambios radicales en los períodos extremos del mandato. orienta a los intermediarios para que se centren en los diferentes mercados de mayor demanda. Hoy se manejan cifras cercanas a las 500. Además se encuentra el déficit cualitativo de las viviendas y que recaen fundamentalmente en aquellas construidas en la primera m itad de este siglo y la mayoría de las viviendas sociales de sobre 30 años que prese ntan diferentes causas de habitabilidad. s i bien es cierto. es posible tener una acercamiento a la cifra total.000 unidades. (no e xiste el período estático final de un gobierno y el período estático inicial del otro). según el último censo. 12 . considera ndo la cantidad anual de viviendas que salen del parque por ruina. algunos de ellos no lo reciben directamente los inversionistas .bien poder enfocar éstos hacia otros productos con mayores ventajas comparativas. y menor costo financiero ( uso de capitales prop ios y capitales indirectos “frescos” proveniente de los compradores ). Y bajo un análisis detallado de estos parámetros. orienta a los inversionistas en general. • Subsidios del Estado al Sector Rural. orienta al sistema financiero para participar acertadamente en él y evitar crisis de sus clientes. D) Incentivos para el sector inmobiliar io: De nivel Nacional. que representa las necesidades de vivienda que el país requiere. Vivienda. • Subsidios del Estado a Zonas Aisladas. etc. considerando la tasa anual de crecimiento poblacional del país y restando las viviendas constru idas en el mismo período. la cantidad de Libretas de Ahorro para l a Vivienda. Este déficit. En primer término orienta a la oferta desde el proyecto mismo. orienta a los legisladore s para definir las tendencias del presupuesto de la nación. históri co en Chile. Regional y Zonal: Los diferentes incentivos económicos que se otorgan a las regiones y/o zonas permi ten intervenciones privadas que buscan el beneficio de tales incentivos y que. Equipamiento. se m ide. mayor velocidad de recuperación de la inversión ( mejor velocidad de ventas ). además se pueden mencionar las modernizacio nes en las instalaciones del sector público tanto en sus edificios. Ley Arica. ( Metro vs Gran Aveni da). • Cam bios de usos de grandes zonas. su im pacto en el mercado inmobiliario: Está absolutamente claro que la intervención del Estado actúa incidentalmente en la mo rfología urbana. Creación o generación de subcentros zonales. rep articiones y servicios como además en los Tribunales. playas. los puertos y aeropuertos. cuarteles. • Colonización del país. sus tendencias y su valor. F) • • • • • • • • Macro reglamentación urbana: Políticas del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Zonas de renovación urbana. etc. etc. Políticas de descentralización urbana ( incentivos al exterior ) Movilidad habitacional Leasing Habitacional Corporaciones de Desarrollo Comunal. Moderniza ción de Planos Reguladores. Entre las obras que provocan impacto general podemos mencion ar los puentes. ( Mejo ramiento de Avenida Kennedy).• • • • E) Subsidios e incentivos del Estado a Zonas Limítrofes. sea a través de obras propias. G) Grandes Obras Públicas. 13 .) • Control del límite urbano. mediano o corto alcance y además generan muchas expectativas positivas o negativas para las zonas de influencia que llevan a especulación inmob iliaria cuando se asume que serán positivas y a conflictos cuando pueden ser negat ivas para un sector influenciado directamente por la obra. Tren suburbano y Tren de larga distancia. los túneles. Ministerios. (Zonas agro-industriales en espera de cambiar a agro-residenciales y éstas a su vez con la posibilidad de ser mañana zonas urbanas). Declaración de Zona s Libres de Impuestos. Disminución zonas contaminadas por efectos externos (alu viones. Ley de Movilidad Habitacional. las vías elevadas y subterráneas. etc. Centrales atómicas aeropuertos. la intervención de las colinas. las remodelaciones de gra ndes zonas. los sistemas de Tren Metropolitano. Congreso. las carreteras. Todas estas obras generan un polo atractivo de influencia para el sector inmobil iario. concesion adas o proyectadas. (Puente La Dehesa). (Nivel Nacional) may or subsidio. sea de largo. Incentivos tributarios especiales: • DFL 2 de 1959 • Zonas de renovación urbana. (Iquique). la vial idad estructurante urbana. colegi os y similares. en el sobreprecio futuro del suelo. 15. en la generalidad de l os casos. hoteles. terminales de productos agrícolas. cementerios. de oficinas o institucionales. mercados y ferias. Es tos proyectos privados pueden ser conjuntos o villas residenciales. por ello. en condominio o • Departamentos: Edificio residencial exclusivo origen Edificio con cambios de des tino Edificio 4 pisos o menos sin ascensor Edificios sobre 7. Cada uno de estos proyectos provocará externalidades positiv as o negativas que influirán directamente en el valor del suelo zonal y por ende e n el valor de los productos inmobiliarios terminados o proyectados. hospitales y clínicas. cadenas gastronómicas. p isos torres Departamentos loft. 20. su impacto en el Mercado. etc. 14 . macro c entros feriales. ferias de remate de ganado. Edificio en Block. etc. condominios en extensión. como plusvalías directas. Los grand es proyectos inmobiliarios del sector privado generan una influencia de menor al cance y por lo general van desarrollando la moda futura que repercutirá en todo el sector y provocará externalidades. malls. vivienda-estudio Edificio Corporativo Edificio de 4 a 7 pisos.H) Grandes Proyectos Inmobiliarios Privados. los desarrolladores y proyectistas inmobiliarios junto a los inversion istas se aseguran en adquirir o reservar. pesqueros. Es claro que la mayoría de las obras privadas generan plusvalías en todo el entorno de sus desar rollos inmobiliarios y son los “vecinos” quienes reciben el impacto positivo ( o neg ativo ) inmediato y no tanto el proyecto mismo. espacios zonales inmediatos de modo de recibir ellos mismos. 12. centros de artesanías. en todo su entorno. Conocimiento d el Producto Específico: El Mercado Inmobiliario está conformado por diferentes produ ctos y sub productos clasificados según sea el uso al cual están destinados y las va riables de cada uno en cada caso. edificios de departamentos. estadios deportivos. Como ejemplo citaremos algunos: • Vivienda: Casa s conjunto Primera Vivienda Segunda Vivienda Casas con uso comercial Edificio Mi xto de Individuales. generalmente positivas. residenciales e industriales. complej os turísticos. centros vacacionales. parte de las inversio nes en las edificaciones e instalaciones. de colecti vidades extranjeras e institucionales. loteos ur banos y rurales. moteles. templos religiosos. Edificios Corporativos del Gobierno: Edificios Institucionales: Ministerios. Provida. Nestlé. zonas agro-industriales.. a) Stock en cada grupo de pro ductos: Existen empresas de estudios inmobiliarios que están efectuando un seguimi ento permanente de los movimientos de productos del mercado. Estas empresas entr egan información a la prensa especializada y en ella consignan las cantidades de s tock existente en el producto matriz al que le suman las incorporaciones detecta das tanto por los permisos de edificación entregados por las DOM. Edificios mixtos: Of icinas. específicas. Zonas de e xpansión.000 unidad es sin embargo la oferta pública no alcanza a la cuarta parte. agrozonas agrícolas. en condominio. Edificios de Oficinas: Centrales o en barrios de moda. los que además nos indican la moda y preferencia de la demanda. CTC. etc. Emos. para sus estudios. forestales. mineras. en loteos. la Cámara Chilena de la Cons trucción lleva un seguimiento similar que representa sobre el 80% del mercado espe cífico. Otras empresas se basan. Alcaldía.M. individuales. • Sitios residenciales. Esta depuración se obtiene por la recopilación de antecedentes de ofertas y crón icas de los diferentes proyectos inmobiliarios que son publicados periódicamente e n prensa.• Oficinas: Intendencia Entel. 15 . Inteligentes o sin tecnologías. Con o sin subdivisión. hoy. departamentos y comercio Edificios de Estacionamientos • Propiedades Industriales en general. pues. Los stoc k más visibles son aquellos que deben registrarse en las D. como por las es tadísticas del INE que permiten su verificación.O. en los antecedentes recibidos por prensa los que son actualizados por los diferentes boletines de seguimiento estadístico del mercado. turísticas. La información sobre el producto matriz es global y no sepa ra los diferentes sub productos los que deben analizarse y depurarse para entend erse. Entre las cifras más próximas a la real idad se encuentran estas últimas sin perjuicio de ello. Urbanos y rurales. con Plantas libres o dist ribución de puestos de trabajo. poder c onocer la cantidad de parcelas de agrado en oferta es casi imposible pues desde hace más de 5 años que se han venido acumulando en todas las zonas agro residenciale s y la demanda ha sido lenta suponiéndose que el stock sobrepasa las 10. la autoridad define políticas generales 16 . salvo casos excepcionales. generalmente con menos utilidades. algunas de las cuales se adaptan a nuestra idiosincrasia o se asocian a los proyectos de vanguardia. en los descuentos. Debido a la contaminación de Santiago. se pueden también observar en l a promoción que se está haciendo de ellos. por lo general. fundamentalmente a través de las reuniones del COVINSEP de la C. pues el precio influenciado por las obras iniciales co mienza rápidamente a elevarse y encarece los proyectos futuros que deben salir al mercado en igualdad de condiciones. Sumar.C. Este modelo industrial individual se mantiene por otros tantos años y se generaliza en nuestr o país.Ch. distribuciones y superficies de modo de atender a una variada gama de funcionarios. en algunos productos. La diferencia se aprecia en los costos directos los que van sie ndo cada vez más ajustados.Los abultamientos del stock. Estas primeras fábricas se localizan en las periferias de la época y en sus entornos se construyen viviendas para sus trabajadores en di ferentes estilos. empleados y obreros. el los proyectos paral izados y. a diferencia de aquellos promotores que siguen las tendencias iniciales y que llevan un grado de conocimiento sobre el producto ofertado y la demanda posible. Como un caso característico de este coment ario podemos mencionar el producto industrial. La localización INICIAL de u n producto inmobiliario requiere de un profundo análisis de mercado pues las exter nalidades. Es fac tor crítico del precio y de la respuesta de la demanda. Fábrica de Gas. Aparece el nuevo esquema de galpones en plantas libres de uno y dos pisos. b) Localización de la oferta inmobil iaria: Resultas necesario analizar los diferentes sectores en donde se está concen trando la oferta de productos y además analizar los factores de tal concentración. que por lo general. esta vez en zonas definidas por la autoridad y con fachadas sencillas prop orcionadas por la sola estructura del galpón. éstos últimos generalmente para industrias de confecciones. Mademsa y ot ras. el que nace hace más de 6 décadas con las grandes estructuras de hormigón creando verdaderos hitos industriales en las zonas en que se establecen. siguiendo la moda europea de entre gu erras mundiales. c) Tipos de Productos Ofertados: Los diferentes productos inmobiliarios entran constantem ente al mercado y las variaciones de forma y fondo se van apreciando en las inno vaciones de los proyectos los que avanzan según sea la incorporación al mercado naci onal de las nuevas tendencias internacionales. llegan de paíse s más desarrollados. que van dando fisonomía a los sistemas industriales de la época y que se mantie ne por varios años. no las recibe el proyecto mismo y por ello no es medi ble de inmediato. en donde una importante parte de las constructoras y promotores de la construcción s e dan cita para conocer la salud del mercado. L a localización de proyectos es factor relevante en el proceso de negociación. En nuestro país aparecen Yarur. Este producto in dustrial se encuentra actualmente en pleno proceso de consolidación y ya a parecid o la Ciudad Empresarial la que pretende incorporar toda una infraestructura de a lta calidad tecnológica como también los diferentes equipamientos requeridos para la s grandes empresas industriales tales como hoteles de 5 estrellas. 17 . el diseño según el producto. restaurantes de conocida calidad. exc elentes instalaciones de reuniones de alto nivel. moderna iluminación y climatización. embalado. amplias playas de e stacionamiento. modernas oficinas de trabajo administrativo. la clase del producto más buscado. seguridad computacional.de atención siendo una de ellas la relocalización industrial. funda mentalmente por la escasez de suelos y el alto costo de éstos. Siguiendo el ejemplo del punto c) anterior. El concepto avanza y apar ecen los condominios industriales que presentan instalaciones comunes dentro de ár eas también comunes tendientes a minimizar los costos de funcionamiento y pensando en las industrias pequeñas que desean tener presencia comercial. para dar paso a los edificios industriales en altura cuyos procesos de industrialización d e productos permiten que se desarrollen por mecanización “sin fin” entregando en la pr imera planta un producto terminado. multicines y grandes tiendas. se puede pensar q ue el futuro de las industrias en nuestro país podrían presentarse diferente debido a que existen consideraciones que en otros países han comenzado a aplicarse. los grandes espacios de circulación redonda de vehículos pesados d obles. edif icios de oficinas inteligentes. pensándose en las proximidades a los ejes viales Vespucio y Carretera No rte. esta vez al norte de l a ciudad. seguridad visible. grandes salones de exhibición de productos. salas de even tos y congresos. Nace así el sector industrial de Quilic ura el que se va extendiendo cada día en todas sus direcciones. correspondiéndole al sector privado gener ar el resto de las condiciones de la zona. por ejemplo ). casinos. En esta zona se moderniza el concepto d e industria. sector que recibe una importante atención del Estado a través de la vialidad es tructurante y sus diferentes conexiones. importante presencia de naturaleza (jardines). etc. primando esta vez la gran fachada. entre otros. (ordenes de visita registradas y analizadas a niv el nacional). generando un centr o de alto valor y sus respectivos círculos concéntricos que van dando forma de trébol de 4 hojas al mapa de valores del suelo. el uso de la imagen corporativa como fundamental. las terminaciones modernas y los espacios agregados o equipamientos necesarios para el marketing. d) Diseños y distribuciones requeridas por la demanda: Es fundamental el análisis de las preferencias de la de manda la que debe abarcar múltiples consideraciones: desde el lugar de ubicación. etc. la distribución según las necesidades del mer cado (1 dormitorio y 2 baños en zonas residenciales centrales. (Japón) y que está vari ando el tradicional esquema de instalación industrial de uno o dos pisos. jardines infantiles y pa rvularios. zonas de esparcimiento. lavandería. Económicos o Urba nos. o bien zonas que acogen un prototipo de status y producto que gen eran las preferencias de un segmento de la demanda. Pucón. En estas industrias que son prácticamente ensambladores o armadoras . la manufacturación de sus partes y piezas se efectúa en zonas distintas. residencial. Proyecto Peñuelas. Las Bri sas. guardería infantil. Puerto Velero. sala de vídeo.: El precio de los inmuebles está directamente infl uenciado por múltiples factores. En el análisis más en detalle de cada producto deberemos cuantificar la oferta de cada uno de ell os y luego analizar la demanda de los mismos: En nuestro caso particular podemos mencionar los departamentos del sector San Damián: éstos presentan grandes superfic ies. Edificios de oficinas en el sector de El Bosque. gimnasio. Conocimiento de los Factores que infl uencian el Valor de los Bs. etc. Es así como vemos los grandes proyectos inmobiliarios que se desarr ollan a lo largo del país. Físicos. Proyecto Placilla. equipamientos privados. Zonas industriales (Quilicura. ). y que van cambiando de equipamiento entre unos y otros como también de superficies útiles las que se movilizan desde los 70 a los 1 40 metros más terrazas y sus valores se van ajustando en la medida que el stock va aumentando. Casas de Peñalolén. Rs. ). e) La moda: Otro factor de gran importancia en el mercado inmobiliari o y su comercialización. industrial. (Departamentos en Reñaca. Este análisis lo podemos repetir en todos los productos y sectores y concluiremos que hay una multiplicidad de situaciones en cada uno de los casos a nalizados. Estas unidades no sobrepa san las 12 ofertas las mismas que son invisibles al público por su promoción directa . valorizado y despachado a destino. Pudahuel. incluso e n países distintos donde el suelo aún es accesible. Parcelas estilo Country en Chicureo y las zonas aledañas a Santiago y que se generaliza en las zonas próximas a todas las ciudades del país. Las ciudad es satélites. etc. Alemania.). juegos in fantiles. dimensiones mayores a las tradicionales. complementado por el bajo valor de la mano de obra. mayor valor. etc. etc. Con dominios de La Reina. hoy biblioteca computarizada. todo lo que se traduce en mayor status. etc. loteos. sauna. Ciudad Satélite de Maipú. family room. salones co mplementarios. controlado en su calidad. etc. escritorio. poca densidad poblac ional residente. área de servicios para varias empleadas. etc. parcelac iones. a) Factores Directos: 18 . s ala de chóferes. Proyecto Corauma. Las Tacas. sala multiuso. listo par a su embarque. Proyectos Turísticos: San Alfonso del Mar. En el otro extremo tenemos los departamentos ofertados en el eje de Avenida Cr istóbal Colón los cuales mantienen una característica casi uniforme : 3 dormitorios y dos baños. Carre tera a San Antonio). sean de tipo turístico.rotulado. Estados Unidos. estacionamiento y bodega y como equipamiento la piscina. (países asiáticos). y por consiguiente. La S erena. (Lomas Lo Aguirre. La moda es generalmente importada y adaptada a nuestro si stema de vida. Estos pueden ser Directos. Particulares Adecuación del Terreno a la Edificación Forma del terreno Ubicación y localización Topografía y Urbanización Uso y destino Equipamiento Ambiente. • Obsolescencia económica • Obsolescencia física. Zonales y General es. como su nombre lo indica. Estos a su vez se subdividen en Particulares. • • • • • • • Mayor y mejor uso Rendi ientos Decrecientes Tamaño Económico Economía de Escalas Oferta y demanda Monopolio. b) Factores Físicos: Son aquellos que afectan a la construcción: Estos son. E speculación. panorama. afectan directamente a los bienes raíces. • Obsolesc encia funcional.PP. Leyes especiales ( Edificación Protegida ) Zonales Generales Regulaciones Municip ales Externalidades positivas o negativas Urbanización Situación del Mercado Inmobil iario Situación económica y Política del país Reglamentaciones Macro habitacionales Pers pectivas de expansión urbana Gravámenes y desgravámenes impositivos (zonas de coloniza ción) Creación de nuevas zonas de desarrollo Incidencia de grandes OO. d) Factores Urbanos: Son aquellos que condicionan el valor del suelo según sean lo s procesos urbanos que le afectan: Estos son: • Centralidad • Vialidad y Accesibilid ad • Segregación La promoción Inmobiliaria: 19 . c) Factores Económicos Son aquellos que potencian el uso del suelo: Estos son.Los directos son aquellos que. • Destacar los financiamientos y serv icios más convenientes. • De stacar las características anexas del entorno. promover y satisfacer las necesidades del mercado inmobiliario. • Debe introducirlo al mercado mediante la repetición de ima gen en todas las formas y variedades posibles. analizar. Para ello se debe: • Seleccionar el texto del mensaje • Selecc ionar el medio del mensaje • Seleccionar la periodicidad del mensaje. El factor clave del éxito o fracaso de una promoción inmobiliaria. El Producto: • Destacar las bondades del inmueble. es: • • • • • • Investigación y análisis cado Estudio del consumidor y sus motivaciones Estudio del producto y su estrate gia Análisis y elección de canales de distribución Organización y Control de la fuerza d e ventas Planificación publicitaria.El marketing es el conjunto de actividades encaminadas a inspeccionar. El Gestor: • Debe hacer destacar su logo en toda actividad. • Debe buscar nuevos clientes mediante todos los sistemas promocionales posibles. • La oportunid ad de cambio del mensaje. promocional y de relaciones publicas. Generalmente se busca planificar la promisión en que ambos queden insertos dentro del mensaje. • Debe buscar la asociación del logo con preferencias de los o ferentes. • Ofrecer y realizar una gestión total incluyendo toda la asesoría necesaria. • Ofrec er el servicio de pos venta. • Debe buscar la asociación del logo con calidad de gestión. Para ello debe: • Ofrecer y realizar una gestión de calidad desde su inici o. Operaciones de la Gestión Inmobiliaria: Administración Adm inistración de Arriendos Administración de Edificios y Comunidades Administración de C entros Comerciales Administración de Condominios Industriales Administración de Cond ominios Turísticos 20 . La promoción inmobiliaria está dirigida a dos objetivos fundamentales: Destacar masi vamente al gestor y al producto. Por ejemplo: Tipo de formación profe sional Contactos y corresponsales ofreceremos Ubicación de nuestras oficinas Merca dos que atenderemos Asesorías anexas que Gestiones que realizaremos Es conveniente que el gestor. a) Carta Presentación: La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relaciones más cercanas. es habitual que se les envíe una carta con un texto sencillo y con las variaciones necesarias según sea el gra do de relación o afinidad que los une. Estudios de Demanda. ( familiares. Este aviso en prensa deberá tener algunas condiciones básicas: (a) Fijaremos la tipología del producto: 21 . avisos.Compraventas Individuales Edificios y Condominios Inmuebles varios: proyectos turísticos.). mercaderías. Estudios de Proyectos Formas de Captación de clien tes: Al iniciarse en la gestión inmobiliaria. amigos sociales. pues. comercio. formatos. Este primer contacto debe llev ar un mensaje ameno y serio. volantes o panfletos. Estudios Inmobiliarios: Estudios de Oferta. Establecimientos comerciales (patentes. Estudios d e Mercado. cementerios. Existen algun as formas tradicionales para esta captación inicial y que son habitualmente utiliz adas por todas aquellas personas que inician alguna gestión. basándose en sus clientes iniciales sustentará su gestión de promoción y su desarrollo futuro dentro de la actividad. por ello. marcas. compañeros de trabajos anteriores. etc. sea profesional o com ercial. la captación de clientes es fundamenta l para el rodaje del corredor. hotel es. compañeros de estudios. carteles. tarjetas. etc. ) b) Avisos de Captación: Otra forma de captación de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y para ello deberemos fijarnos un “ mercado inicial ” contra el que desarrollaremos nuestro anun cio. a rtículos de promoción. Estudios de Valores. presente una im agen y ello hace pensar en la creación de un nombre de fantasía y un logotipo que se a repetitivo en lo fundamental (papelería. etc. desde su inicio en esta actividad. explicando las cualidades de que disponemos y las f ormalidades que ofreceremos en nuestra gestión. etc. un Conjunto Habitacional de importancia. C) Captadores o Promotores: Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores (as) mediante un incentivo de ganancia in teresante y trabajo libre de horarios. etc. máxime. S in perjuicio de ello es aconsejable intentar anuncios en las columnas de zonas e scogidas y bajo el valor de nuestro Mercado. El a viso mayor desde (4 cm. nuestra búsqueda de productos se podrá centr ar en aquellos que. Estos captadores o promotores deben selec cionarse según sea el nivel de propiedades al que está enfocado nuestro interés. en un inicio de gestión. (b) Fijaremos las zonas de búsqueda: Las zonas de búsqueda de inmu ebles pueden corresponder a una amplia extensión e incluso a una Comuna o bien a u na pequeña zona. pero. sea p ara desarrollarnos en él o bien para atender las solicitudes de demanda que hemos recibido. si el producto al que aspiram os captar. En el caso de no existir un salario fijo. sean susceptibles de mayor demanda. el pago será en base a com isiones de los negocios de las propiedades aportadas por los captadores y en est e caso podrá 22 . sea un Barrio. en este caso se dirige al público en general ofreciendo un serv icio especial inmobiliario. En este caso se deberá fijar las característic as del producto que nos interesa captar de modo de contar con un abanico de posi bilidades de ofertas posteriores.La experiencia indica que es aconsejable. se basa en un sueldo base o bien un pa go de movilidad más porcentajes de los negocios realizados por la oficina sobre in muebles recibidos por su trabajo en Terreno. Este porcentaje varía según la categoría de la persona y los resultados del trabajo realizado. éste será de entre el 10% y 25% del producto de la comisión completa. dentro de la Sección respectiva. buscar un merca do global. de acuerdo a las condiciones del Mercado. x 1 columna) puede ir dirigido a un producto específico so licitado o bien un producto ficticio. ello dependerá si se descuentan gastos en que se ha incurrido po r la promoción. En el caso de existir un p ago de salario mínimo más porcentaje. una manza na. Los ho norarios de las captadoras. insertar un llamado de búsqueda. Una vez seleccionadas las personas para dedicarse a la captación deben s er entrenadas de modo de salir a terreno con una capacitación base pues serán nuestr as embajadoras y actuarán bajo nuestro nombre. cuenta con condiciones específicas y características particulares. Puede el aviso también hacer un llamado de capta ciones indirectas. sin perjuicio de ello. generalmente. Este sistema debe centrarse además en un rango de valores de modo de inse rtarse en el nivel de Mercado al que aspiramos. Es conveniente indicar que los Gestores Inmobil iarios y los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las cuales les d a participación o remunera de cualquier forma. Las promotoras deberán hacer Iniciación de Actividades como comisionistas. Pareciera ser que este sistema se masificará en el mund o. (Sueldo y porcentajes).variar desde 25% hasta 50% de la comisión total percibida. “cómodo”. Categoría podrá contratarlas como empleada s bajo el régimen normal de trabajador. Este sistema permite agregados de ge stión tales como: administración de visitas. deberán además de hacer Iniciación de Actividades en 2da. qu e ilustra. “claro”. fundamentalmente debido a su bajo costo actual y. administración de productos. invita con “llamados visibles” a revisar los proyectos en los detalles más moti vadores de comercialización. venta jas de optimizar la muestra televisiva y su repetición constante. Categoría. El estar en la “red” también permite la comu nicación inmediata entre los visitantes y la base 23 . Estos premios también e stán representados en porcentajes. obtener Patente Municipal en el lugar d e Trabajo. muestra directa de ventajas comparativas ofrecidas en cada producto in mobiliario. ofrecer un importante grado de capacitación en cultura inmobiliaria. administración precisa de los tiempos de visita a cada proyecto. en vender o arrendar un inmueble. etc. es la televisió as especializados. en la medida que más personas accedan a Internet. La promoción en TV va acompañada de reportajes de actualidad inmo biliaria. s ino también a los diferentes actores del mercado inmobiliario y al público en genera l.. fundamentalmente por el impacto que p rovoca en términos de “masivo”. “actual”. posibilidad de a lmacenar y repetir en los conjuntos o inmuebles. además. “directo”. En el espacio de “entrevistas” perm ite. Si esta s captadoras se desarrollan como Corredoras de Propiedades. según el sistema de gasto s que se aplique o bien la escala de comisiones que se fije. Si el Corredor tributa en 1ra. administración de clientes y seguimiento de los mismos. en forma virtual. estática o móvil. éste deberá tributar en Primera Categoría . Otras Inmobiliarias ofrecen premios según volumen de operaciones que se logren. mayor impacto provocará. no solo al interesado en comprar. INTERNET: Herramienta disponible libremente a los inmobiliarios para exhibir sus productos y servicios en el país y extranjero y que. MEDIOS DE PROMOCIO N INMOBILIARIA TELEVISION: En La actualidad el sistema de Marketing Inmobiliario que mejor resultado publicitario ha dado. los rígidos horarios de trabajo presenci al de las personas. CARTEL EN EL INMUEBLE: Es uno de los sistemas direc tos de promoción de un bien raíz considerado el más eficaz. Permite reducir costos operativos y de personal. logotipos. lo que es considerado óptimo. PORTALES DE ASOCIACIONE S GREMIALES: Las asociaciones gremiales vigentes poseen portales en sus páginas we b que les permite formar bolsa de productos inmobiliarios y que son frecuentadas por la demanda. modificando. En la actua lidad existen grupos organizados de corredores que presentan un cartel común en di seño impactando positivamente en el mercado de la demanda. son entregados en el proyecto en venta y cumplen una función directa de ilustración y motivación a los visitantes quienes son potenciales demandantes. Se puede considerar como desventaja la necesidad de repeti ción constante del aviso a fin de incentivar constantemente a la demanda o captura r nuevos nichos de lectores.informativa. Esto siempre y cuando el f ormato sea confeccionado profesionalmente aplicando nuevas formas del marketing especialmente en el diseño de las letras. colores y formas. VOLANTES Y FOLLETOS: Empleado generalmente por lo s proyectos inmobiliarios. Estos volantes son distribuidos por promotoras en las cercanías del proyecto ofertado y con mayor intensidad en los puntos de alto tránsi to vehicular zonal. de esta manera. Los folletos. 24 . REVISTAS Y PERIODICOS ESPECIALIZADOS: Sistema muy empleado en países desarrollados y que se d istribuyen en forma directa o indirecta. por el contrario. por cuanto hay estadísticas de lectura en cada medio de comunicación escrita y además existen las est adísticas de circulación. con costo o gratis y con amplia red de colocación permitiendo cubrir un importante mercado demandante. éste no es mayor al 1%. Este sistema ha te nido varios intentos de desarrollo en nuestro mercado pero no ha logrado alcanza r éxito debido a su costo y que no alcanza a cubrirse por lo pequeño del mercado nac ional y la “obligación” publicitaria de estar presente en los medios de mayor circulac ión o preferencia de la demanda. AVISAJE DESTACA DO EN PRENSA: Es el de mayor contratación en la actualidad y se caracteriza por su alto costo de publicación. Según las mediciones del sistema de reparto indiscriminado. Presenta ventajas a los promotores inmobiliarios pues pueden segmentar el nivel social al cual se destina el inmueble. sobrevivien do siquiera un instante. • 25 . De derecho privado: Las que se rigen por las normas comunes del derecho privado y no por las del derecho públi co. la s municipalidades y las congregaciones religiosas). sexo. 2. Las personas naturales tienen existenc ia natural. que puede ser: Natural: Cesación de las funciones fisiológicas de la vida(se requiere muerte cerebral). Los sujetos del derecho son las personas. Hasta su muerte. cualquiera que sea su edad.Naturales: Son personas naturales todos los in dividuos de la especie humana. Desde su nacimiento: separación total del vientre materno. tanto activa como pasivamente. ignorándose si vive o no. Presunta: Declarac ión judicial respecto de una persona desaparecida de la que no se tiene noticias. . Tiene voluntad y capacidad propia. Tienen patrimonio propio y dist into.Jurídicas: Son entes ficticios capaces de ejercer der echos y contraer obligaciones y de ser representadas judicial y extrajudicialmen te • • • Son distintas de las personas que las forman. estirpe o condi ción. . La s personas se clasifican en: 1. Las personas jurídicas pueden ser: • De derecho publico: Las que son representadas p or el estado o en las que el estado tiene participación (también lo son el fisco. Se dividen en chilenos y extranjeros.ANTECEDENTES LEGALES SUJETOS DEL DERECHO: Es sujeto del derecho: Todo ente susceptible de ser centro de relaciones de dere cho. Las personas naturales pueden tener limitada su capacidad de ejercicio: a) Son absolutamente incapaces: 1. sin el ministerio o autorización de otra persona.El loco demente. 1. • Las en comandita.E l infante o menor impúber: 2. La capacidad d e goce es la aptitud para adquirir derechos. que pueden ser : Simples o Por acciones • Las anónimas. Las sociedades más importantes son: • L as colectivas. .El menor adulto: Mujer menor de 12 años Varón menor de 14 años 26 . La capaci dad es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercerlos por s i sola (esto es. 3. b) Son relativamente incapaces: mujer mayor de 12 y menor de 18 años varón mayor de 14 años y menor de 18 (Pero cuando actúan en relación con su patrimoni o profesional o industrial son plenamente capaces) 2.El sordomudo que no puede ex presarse por escrito. sin la autorización o ministerio de otra persona). . Las fundaciones: Son un patrim onio afecto. CAPACIDAD: Tanto las personas naturales como jurídicas tienen capacidad. . . sus actos o contratos no producen efectos. por ser absol utamente nulos. . Estas personas no pueden realizar acto jurídico o contrato a lguno y si lo realizan. • Las de responsabilidad limitada. es decir un conjunto de bienes destinados permanentemente a un fin de interés general dado por el fundador. que pueden ser : Abiertas o Cerradas Person as jurídicas sin fines de lucro.Las personas jurídi cas con fines de lucro y son las sociedades. La capacidad de ejercicio es la apt itud legal de una persona para ejercer por si misma los derechos que le competen . .Las personas jurídicas de derecho privado se clasifican en: 1. y pueden ser: Las corporaciones: Reunión de persona s asociadas para el logro de un fin de interés común.El disipador interdicto: El que gasta habitualmente en forma desproporcionada a sus haberes y sin finali dad lógica alguna. 2. Son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro sin cambio o detrimento d e su sustancia. 2. aunque por su natu raleza no lo sean. que son aquellos que no pueden trasladarse de un lugar a otro sin qu e se altere sus sustancias y por adhesión. como las tierras y las minas y las cosas que adhieren permanentemente a ellas. que son aquellos que adhieren permanent emente a los inmuebles por naturaleza. De la definición se deduce que los bienes inmuebles pueden serlo por naturaleza. las prensas. las cosas muebles que están permanentemente destinadas al uso. OBJETOS DEL DERECHO Los objetos del Derecho son los Bienes. las cañerías de una construcción. aunque puedan separarse de él sin detrimento. como los edificios y los árboles. cultivo o beneficio de un inmueble. 27 . A) Las cosas Corporales son aquellas que pueden percibirse por los sentidos y son de dos clases: Bienes Muebles: 1. Bienes Inmuebles: Son aquellos que no pueden transportarse de un lugar a otro. OBSERVACIONES: Inmuebles por Destinación: Sin embargo se consideran inmuebles.Estas personas pueden realizar ciertos actos jurídicos o contratos en determinadas circunstancias. toneles calderas y cubas de un viñedo a los cuadros y espejos empotrados en un edificio. Se denominan inmuebles por destinación y ejemplo de ellas son: los abonos destinad os a un fundo. cumpliendo ciertos requisitos llamados formalidades habilitante s. Los Bienes consisten en cosas Incorporal es y Corporales. los utensil ios de labranza y cultivo de un predio. que son aquellos que pueden trasladarse de un lugar a otro moviéndose por sí mismos e INANIMADOS. que son aquellos que requieren de fuerza externa para su traslado. las losas de un edificio. Los Bienes muebles pueden ser SEMOVIENTES. Se denomi nan muebles por anticipación y los contratos que se celebren respecto de ellas no requieren de escritura pública. también existen cosas que por su naturaleza son inmuebles. no siendo contra la ley o contra derecho a jeno. debe constituirse e n hipoteca por escritura pública. Los derechos reales están determinados en su número y sólo pueden ser creados por la ley en forma expresa y s on: 1. El Contrato de Compraventa de los inmuebles debe otorgarse por Escritura Pública. pero que se consideran muebles para el solo efecto de constituir sobre ellos algún derecho en favor de una persona que distinta del dueño. La lesión enorm e. Derecho r eal de herencia: Es el derecho real que tienen los herederos sobre la universali dad jurídica constituida por la herencia del causante. los árboles cuya madera se vende. como vicio del consentimiento. sólo opera respecto de los inmuebles. Derecho real de usufructo: Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de una cosa.Derechos reales. B) Las cosas Incorporales son aquellas q ue no pueden percibirse por los sentidos y son los derechos. que no requiere Escritura Pública. Derechos reales: Son los que se tienen directamente respecto de una cosa. El plazo de prescripción adquisitiva o rdinaria es de 2 años para los muebles y de 5 años para los inmuebles. como las piedras y sustan cias minerales. . se constituye en prenda. Ejemplo de ellos: las frutas y flores pendientes. IMPORTANCIA DE LA CLASIFICACION ENTRE COSAS MUEBLES E INMUEBLES Los inmuebles gozan de Mayor Protección Jurídica. Los derechos son de dos clases: 1. es decir. 1.3.Muebles por Anticipación: Por otro lado. 2. Quien se a propia ilícitamente de un mueble como hurto o robo. La transferencia del dominio de lo s inmuebles se efectúa a través de la correspondiente inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo. Sobre las cosas incorporales hay también una especie de propiedad. .Derechos personales. los materiales de un edificio que va a derribars e y los materiales que naturalmente adhieren al suelo.- . con cargo d e conservar su forma y sustancia y restituirla a su dueño (si la cosa es fungible. El que se tiene directa mente sobre una cosa sin respecto a determinada persona. Cuando un inmueble se da en garantía.Derecho real de dominio: Es el derecho real en una cosa corporal para goza r y disponer de ella arbitrariamente. Cuando un mueble se da en garantía. puede ser 28 2. quien se apropia ilícitamente de un inmueble comete delito de usurpación. no siendo contra la ley o contra derecho ajeno. La hipoteca: Es un derecho real que grava un inmueble. El código la define como “un derecho de pr enda constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.Es perpetuo: El derecho de dominio no está sujeto a l imitaciones en el tiempo: dura tanto tiempo como dura la cosa en que recae y no se pierde por el no uso (sólo se pierde por la prescripción adquisitiva de la misma cosa por parte de una persona distinta al dueño).Es exclusivo: Supone la existenci a de un titular único y excluyente (la copropiedad o comunidad no se opone a esta característica porque cada copropietario o comunero es dueño exclusivo de su parte o cuota en la cosa común). Características: 1. go zar y disponer de la cosa a su arbitrio. . FACULTADES QUE CONCEDE EL DERECH O DE DOMINIO AL TITULAR 1. dentro d e los límites de la ley y el derecho ajeno.reemplazada por otra equivalente.Facultad de uso: Permite al dueño utilizar la cosa ma terialmente para su provecho 2. . 2. EL DERECHO REAL DE DOMINIO Es el derecho de usar. sin que nadie pueda impedirlo.6. Da al acreedor hipotecario el derecho de perseguir el inmueble y de pagarse pref erentemente con el producto de su remate.Es absoluto: El dueño tiene poder soberano para usar. se debe devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor).Facultad de goce: Permite al dueño apropiarse de los frutos y productos de la cosa. . retenerla en ciertos casos y pagarse preferentemente con el producto de su remate.4.7. otorgándole el derecho a perseguir la cosa empeñada. que no deja d e permanecer en poder de su dueño.8. . La prenda: Es un contrato que se entrega una cosa mueble a un acreedor para la seguridad de su crédito. Es el derecho real en una cosa c orporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente. 3.5. Sobre las cosas incorporales hay también una especie de dom inio. para asegurar el cumplimiento de una obligación. gozar y abusar de la propia co sa hasta donde la razón y el derecho lo permitan. Derecho real de habitación: Es un derecho real temporal intransmisible que consiste en la facultad de morar en una casa. La se rvidumbre (activa): Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño. 29 . . Derecho real de uso: Es un derecho real temporal i ntransmisible que consiste en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa.Facultad de disposición: Permite al dueño d isponer de la cosa en dos aspectos: a) Materialmente: El dueño puede incluso destr uir físicamente la cosa. 3. . Accesión de frutos: Consiste en el modo de hacerse dueño de lo que la cosa propia produce. . Los frutos son CIVI LES cuando constituyen ventajas pecuniarias que genera la cosa. Las facultades de USO y GOCE pueden estar entregadas a una persona DISTINTA al d ueño y esto ocurre cuando la cosa se da en USUFRUCTO.b) Jurídicamente: El dueño puede ENAJENAR la cosa. sólo las cosas muebles son susce ptibles de ser adquiridos por ocupación.Accesión: Modo de adq uirir el dominio por el cual el dueño de una cosa. MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO DE LAS COSAS El título es sólo el contrato o a cto jurídico que sirve de base para la adquisición del dominio y demás derechos reales . esto es. 2. Lo mismo o curre cuando la cosa se de en ARRENDAMIENTO o en COMODATO (préstamo de uso).. Es sólo el antecedente que habilita para la adquisición del dominio. Pertenecen al dueño de la cosa principal. Los MODOS DE ADQUIRIR son los hechos materiales en virtud de los cuales nace el derecho de dominio en una persona o se traspasa de una persona a otra en conform idad a la ley. Los modos de adquirir pueden ser ORIGINARIOS. judicial (embargo) o voluntaria (por acto o co ntrato). Los FRUTOS de una cosa son NATURALES cuando los genera la naturaleza.Ocupación: Modo de adquirir el dominio de l as cosas que no pertenecen a nadie y cuya adquisición no es prohibida por la ley c hilena ni por el derecho internacional. A) Modos de Adquirir Originarios: 1. sin que se le haya traspas ado de algún antecesor y DERIVATIVOS. salvo que haya cedido su derecho de goce al constituir un usufructo o haya arrendado la cosa a otro. USO o HABITACION. cuando a consecuenc ias del hecho material NACE el dominio en el titular. puede transferir el dominio de la cosa a otro o construir sobre ella algún derecho limitativo de su dominio en favor de ot ra persona. A dif erencia de lo anterior. sin embargo el dueño puede encontrarse PR IVADO de ella en forma excepcional cuando está afecto a una PROHIBICION DE ENAJENA R. . cuando en el hecho material hay un TRASPASO del dominio de un titular anterior a un nuevo titular. la facultad de DISPOSICION nunca puede estar radicada en una persona distinta al dueño de la cosa. pues los bienes inmuebles que carecen de dueño pertenecen al fisco por el sólo ministerio de la ley. ayudada o no de la industria humana. En Chile. 30 . que puede ser de origen legal. pasa a serlo de lo que ella pro duce o de lo que se junta a ella. La accesión puede ser de dos clases: a. . En este caso lo edificado. (Ej. de MUEBLE A INMUEBLE y de MUEBLE A MUEBLE. plantado o se mbrado pasa a ser propiedad del dueño del suelo.Pertenecen al dueño de la cosa y generalmente se expresan en rentas o réditos.Aluvión: Cuando la superficie de un predio ribereño aumenta permanentemente con una parte de suelo q ue ha sido arrancado por una violenta avenida de las aguas. Mezcla de vinos pro pios y ajenos) 3.Avulsión: Cuando la superficie de un predio ribereño aumenta por el lento. Diamante e ngastado en anillo ajeno) . . concurriendo los demás requisitos leg ales. . se debe tener un justo título inscrito en el registro de propiedades del conservador de bienes raíces respectiv o.Mezcla: Que se produce cuando dos materiales de dist into dueño se juntan de modo que es imposible separarlos. La accesión propiamente tal puede ser de INMUEBLE A INMU EBLE. b) Hay accesión de mueble a inmueble cuando se edifica.Prescripción: Modo de adquirir el dominio de las cosas ajenas por el hecho de haberlas poseído cierto lapso. permanente e imperceptible retiro de las aguas. . siembra o planta e n terreno ajeno sin vinculación contractual alguna entre el dueño del suelo y el dueño de los materiales. plantas o semillas.A ccesión propiamente tal: Modo de adquirir dominio de aquello que se junta permanen temente a la cosa propia. su dominio s obre ella accede a los dueños de los predios ribereños en forma geométricamente propor cional. En el caso de los INMUEBLES sometidos al régimen de propiedad inscrita. b.Adjunción: Que se produce cuando dos cosas muebles de distinto du eño se juntan de modo que no puedan seguir subsistiendo separadas.For mación de isla nueva: Cuando en un lago o laguna nace una nueva isla. c) Hay accesión de mueble a mueble en el caso de: . para adquirir el dominio por prescripción regular de 5 años.Mutación del cauce: Se produce cuando la superficie del predio ribereño aumenta con el lecho seco que ha quedado permanentemente al descubierto por el cambio del curso de un río. (Ej. B) Modos de Adquirir Derivativos son: 31 . a) Hay accesión de inmueble a inm ueble en el caso de: .. Usufructo: Es un derecho real que consiste en la fa cultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y restit uirla a su dueño si la cosa no es fungible o devolver igual cantidad y calidad del mismo género o pagar su valor si la cosa es fungible. . . LA TRADICION o entrega DE LOS INMUEBLES se hace por medio de la INSCRIPCION DEL TITULO A NOMBRE DEL ADQUIRIENTE en el Regi stro de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces del Departamento en que se en cuentra ubicado el inmueble. 32 . habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo. c) El fideicomisario.Tradición: Modo de adquirir el dominio de las cosas que consiste en la entreg a que el dueño hace de ellas a otro.Propiedad fiduciaria (fideicomiso): Se llama propiedad fi duciaria la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona por el hecho de ve rificarse una condición. En el régimen de la propiedad inscrita. que es la persona que adquiere la propiedad al momento de constituirse el fideicomiso y está sujeta al evento de que esa propiedad pase a otra persona por e l hecho de verificarse la condición impuesta por el constituyente.1. derechos y obligaciones transmisibles de un difunto o una c uota de ellos. . que es la persona que adquiere la propie dad absoluta sobre la cosa una vez que se cumple la condición impuesta por el cons tituyente. El derecho de usufructo pue de originarse de varias formas: Por mandato de Ley: Se denomina usufructo legal y existen dos casos: a) El usufructo que tiene el padre o madre de familia sobre de ciertos bienes del hijo de familia. . En el fideicomiso o propiedad fiduciaria intervienen tres personas: a) El constituyente. ya sea por acto entre vivos o disposición testamentaria. (Es un acreedor condicional que tiene una mera expectativa. 2. (El derecho del propietario fiduciario es transferible por acto entre vivos y transmisible por causa de muerte).Sucesión por causa de muerte: Modo de adquirir por el cual una persona adquie re todos los bienes. nada deja a sus herederos. DERECHOS REALES LIMITATIVOS DEL DERECHO DE DOMINIO (DERECHOS DE D OMINIO LIMITADOS) 1. b) El propietario fiduci ario. Su expectativa no es transmisibl e por causa de muerte). que es la persona que constituye el fideicomiso. b) El usufructo que tiene el marido sobr e los bienes que pertenecen a su mujer casada en régimen de sociedad conyugal y qu e él administra. 2. Si muere antes que se cumpla la condición impuesta por el constituyente para que la propied ad pase a sus manos. por lo que el titular de ellos no puede transferir por acto entre vivos ni transmiti rlos por causa de muerte. En el usufructo voluntario in tervienen tres personas: a) b) El constituyente. La servidumbre generalmente es perpetua. (El usufructuario es un mero tenedor de la cosa en la que recae el usufructo. 4. Si este derecho se refiere a una casa y la utilidad consiste en mo rar en ella. pero puede constitu irse por un plazo o bajo una condición extintiva. se constituyen por un plazo determinado. . El predio a cuya utilidad se encuentra la servidumbre se d enomina predio dominante y para él. tiene las facultade s de usarla y gozarla por un plazo determinado. Por voluntad del d ueño: De la cosa. Se denomina usufructo voluntario. se denomina predio sirviente y para él. c) 3. la ser vidumbre es pasiva.Por sentencia judicial: Se denomina usufructo judicial y suele producirse en los juicios de participación de herencia cuando un heredero se entrega la nuda propie dad de una cosa y a otro heredero se da el usufructo de ella. . que es la persona que. Puede cederlo a cualquier título. .Según su naturaleza: 33 .Servidumbre: Es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro pr edio de distinto dueño. aunque el plazo no ha ya vencido). (El nudo pr opietario mantiene la facultad de disposición de la cosa. El predio gravado co n la servidumbre en favor del otro. toma el nombre de derecho de habitación.Uso o habitación: Son derechos reales que consisten en la facultad que se oto rga a una persona para gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. sin ser dueño de la cosa. pero debe respetar el de recho del usufructuario. pero que carece de las facultades de usarla y gozarla. la servidumbre es activa. El derecho de usufructo siempre es por un plazo determinado y se extingue con la muerte del usufructuario. Estos derechos son personalísimos. que es la persona que constituy e el usufructo. El u sufructuario. Los derechos de uso y habitación sin un usufructo restringido y al igual que aquel . que es la persona que conserva el dominio s obre la cosa. Clasificación de las servidumbres: 1. arrendarlo o hipotecarlo. pero no puede tr ansmitirlo por causa de muerte. El nudo propietario. que puede constituir usufructo sobre ella por acto entre vivos o por testamento. pe ro es dueño de su derecho real de usufructo que le otorga las facultades de uso y goce. Puede transferir por acto entre vivos o transmitir por causa de muerte sólo su nuda propiedad mientras dure el plazo del usufructo). Las fuentes de los derechos personales del acreedor (aspecto activo) son las mis mas que constituyen fuentes de obligaciones para el deudor (aspecto pasivo) y so n: a) La ley: Es una declaración de la voluntad soberana. c) Una abstención. Los derechos personales son infinitos y su nacimiento dependerá de la actividad líci ta. que se hace efectiva sólo cada vez que el hombre transita por el sendero del predio sirviente.: La servidumbre de tránsito. c) Aparente: La que se encuentra perm anentemente a la vista (Ej. que manifestada en la fo rma prescrita por la constitución. (obligación de dar). hacer o no hacer. ilícita. cuando usa una send a señalada externamente o se usa una puerta especialmente destinada a ese efecto). (obligación de hacer). por un hecho suyo o la sola disposición de la ley han contraído la obligación correlativa (como el que tie ne el prestamista contra su deudor o el hijo contra del padre por alimentos).: La servidumbre de acueducto. cuando se usa una senda o huella que no está señalada externamente). voluntaria o involuntaria de los sujetos de derecho o del mandato de la propia ley en algunos casos. puesto al servicio del predio dominante). b) Discontinua: La que ejerce a intervalos más o menos largos de tiempo y qu e supone un hecho actual del hombre (Ej. 2. Según su origen: a) Natural: La que se produce por la natural situación geográfica de los predios (Ej. los reglamentos o las ordenanzas (opera aún contra la voluntad del dueño del pred io sirviente). d) Inaparente: La que no se reconoce por una señal externa. Definición : Son los que sólo pueden reclamarse de ciertas personas que.a) Continua: La que se ejerce o puede ejercerse continuamente. b) Una prestación. 34 . b) Legal: La que es impuesta por la le y. c) Voluntaria: La que se constituye por la voluntad de los partic ulares. manda. El objeto de los derechos personales es obtener del obligado (deudor): a) Una dación .: La servidumbre de tránsito. (Ej. en las que las agu as circulan continuamente por un canal artificial que pertenece al predio domina nte).: El predio inferior está sujeto a recibir las aguas que desciend en del predio superior en forma natural). sin necesidad de un hecho actual del hombre (Ej. prohíbe o permite. (obl igación de no hacer). ya sea por acto entre vivos o por acto testamentario. DERECHOS PERSONALE S (O CRÉDITOS) Concepto: Facultad que tiene una persona (acreedor) para exigir de otra (deudor) el cumplimiento de una obligación de dar.: La misma servidumbre de tránsito. hacer o no hacer una cosa. - . c) El cuasicontrato: Cuando la obligación nace a consecuencia de un hecho voluntario lícito de una perso na. el contr ato no surtirá efectos o degenerará en otro contrato distinto al querido por las par tes. 2. co metido con la intención de dañar. ni esencialmente ni naturalmente y que las partes agregan especialmen te en forma expresa. pues si lo hacen. hacer o no hacer una cosa.b) El contrato: Es una convención destinada a crear derechos y obligaciones. Las cosas accidentales: Son aquellas cláusulas que no pertenecen al contrato. no siendo de la esencia del contrato. Celebrado un contrato. Cada parte puede ser una o más personas. Las cosas de la naturaleza: Son elementos que. En el campo del derecho privado se puede hacer todo aquello que no este expresamente p rohibido. CONTRATOS El contrato es el instrumento natural que tienen los sujetos del derecho para cr ear derechos personales. El códi go lo define como “acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar. Concepto: Contrato es una convención destinada a crear de rechos. Definición: Contrato o convención es un acto por el cual una parte se obliga para con la otra a dar. cometido sin la intención de dañar. se entienden pertenecerle sin necesidad de c láusula expresa. Son: a) Los contratantes no pueden alterar las cosas de la esencia del contrato. en cambio. e) El cuasidelito: Cuando la obligación nace de un h echo voluntario culpable de una persona. Las cosas accidentales se llaman modalidades y son tres: 35 3. d) El delito: Cuando la obligación nace a consecuencia de un hecho voluntario ilícito de una persona. b) Los límites impuestos por el orden publico y las buenas costumbres. se transforma en ley para las partes contratantes. en el campo del derecho público solo se puede hacer aquello q ue este expresamente permitido. La libre voluntad de las partes pa ra contratar tiene sin embargo algunas limitaciones. cada parte puede ser una o más personas”. Los contratos representan el ejercicio de la autonomía de la voluntad q ue informa todo el campo del derecho privado. pero sin que haya mediado convención alguna entre partes. Las cosas de la esenc ia: Cláusulas esenciales son aquellas sin las cuales el contrato no produce efecto s o degenera en otro distinto. ELEMENTOS DE TODO CONTRATO 1. O bservación: En todo contrato bilateral la ley prevé la posibilidad de que alguna de las partes contratantes no cumpla las obligaciones contraídas por ella en el contr ato. ést a toma el nombre de pacto comisorio. Ej. E js. Si apruebas este curso. El plazo se llama suspensivo si de su cumplimiento depende el nacimiento de un derecho.. . La condición se llama extintiva cuando de su cumplimiento depende la extinc ión de un derecho. El plazo se llama extintivo si de su cumplimiento depen de la extinción de un derecho. que no contraer obligación recíproca alguna al momento de celebrarse el contrato. el contrato de comodato (o préstamo de uso).. éstos se clasifican en: 36 . De producirse el hecho futuro incierto del incumpl imiento por parte de uno de los contratantes..: El contrato de compraventa. ... CLASIFICA CIONES DE LOS CONTRATOS A) De acuerdo a las partes que se obliga al monto de cel ebrar el contrato. consi stente en ciertas prestaciones o cargas a la que debe someterse para ejercer ese derecho.Bilaterales: Aquellos e n que ambas partes se obligan recíprocamente al momento de celebrar el contrato. cuando es a interés. el cont rato de mandato. Ej. Ejs.. Esta posibilidad toma el nombre de condición resolutoria tácita. B) De acuerdo a las utilidades que los co ntratos proporcionan a las partes. el contrato de mutuo. Ej. Ej.1) La condición: Es un evento futuro incierto del que pende el nacimiento o extinc ión de un derecho. en ambos casos con derecho a indemnización de perjuicios.. y no es necesa rio consignarla expresamente... 2. estos se clasifican en: 1. 2) El plazo: Es un evento futuro cierto del que prende el nacimiento o extinción de un derecho. cuando es remunerado. Cuando cumplas 18 años te prestaré el auto. La condición se llama suspensiva cuando de su cumplimiento depend e el nacimiento de un derecho.. Si repruebas este curso no te continúo prestando el auto. la parte cumplidora tiene derecho a pedir la resolución (nulidad) del contrato o el cumplimiento forzado de la oblig ación incumplida. Ej.Unilaterales: Aquellos en que sólo una de las partes se obliga para con la otra.: El contrato de mutuo (o préstam o de consumo). Te daré alimentos hasta que cumplas 18 años. cuando es sin interés.. el contrato de arrendam iento. el contrato de sociedad.. 3) E l modo: Constituye una prestación que se impone al adquirente de un derecho.: Te presto mi auto para que me lleves al supermercado. te regalo las vacacio nes. el contrato de permuta.. Si los c ontratantes consignan expresamente la condición resolutoria tácita en el contrato. e l contrato de mandato cuando es a título gratuito. para producir sus efectos. cuando es remunerado.Principales: Aquellos que subsi sten por sí mismos.. el contrato de mandato a tít ulo gratuito.: E l contrato de compraventa. Las capitulaciones matrimoniales. de lotería. cuando es a interés. pero no tienen po r objeto asegurar el cumplimiento de las obligaciones matrimoniales de los contr ayentes.. ki no.. llamados cauciones. C) De acuerdo a su dependencia o independencia respecto de otro acto o contrato... 37 . sin necesidad de otros contratos. el contrato de mandato. Ejs. Ejs. el contrato de sociedad. c) La fianza. A su vez los contratos a titulo oneroso se su bclasifican en: a) Conmutativos: Aquellos en los que las prestaciones recíprocas a que se obliga a cada parte son equivalentes. el contrato de sociedad.: El contrato de comprav enta.. Ejs.: El contrato por el que se compra un boleto de polla.A título oneroso: Aquellos que tienen por objeto dar utilidad a ambas partes gravándose cada una recíprocamente en beneficio de las otras. etc. Ejs. . 3. cuando es sin interés. el contr ato de mutuo. Estas capitulaciones sólo p roducirán sus efectos en tanto exista el contrato de matrimonio. el contrato de socie dad. . de tal modo que no pueden subsistir sin que ella exis tiere.... el contrato de arrendamiento. el contrato de permuta.Dependientes: Aquellos que. Ejs. el contrato de arrendamiento. Estos son contratos de garantía. los contratos se clasifican en: 1. b) Aleatorios: Aquellos en lo s que a las prestación recíproca consiste en una contingencia inciertas de ganancia o pérdida. 2.: El contrato de compraventa...: El contrato de compraventa y el de permuta (salvo que se refieran a un bien raíz). 2. D) De acuerdo a la forma en que los contratos se perfeccionan para prod ucir sus efectos. el contrato de arrendamiento.1. en las que se pacta el régimen de separación parci al o total de bienes que existirá durante el matrimonio. sufriendo la otra parte todo el gravamen. se clasifican en: 1. el contrato de mutuo.: El contrato de comodato. el contrato de mandato (s alvo que se refiera a la celebración de actos o contrato que requieran de solemnid ades para su perfeccionamiento). . están subordinados a la existencia de otro contrato.Accesorios: Aquellos que tienen por objetivo asegurar el cumplimiento de una obligación principal. el contrato de permuta. b) La prenda.. el contrato de permuta. y son tres: a) La hipo teca. pero no tienen por objeto asegurar el cumplimiento de las obligaciones contraídas en aquel. Ejs.A título gratuito: Aquellos que tienen por objeto proporcionar utilidad sólo a u na de las partes.Consensuales: Aquellos que se perfeccionan con el mero consentimiento de los contratantes. constituyen la regla general en nuestro derecho) Ejs. contrato de permuta. Contrato de arrendamiento para el arrendatario. Contrato de compraventa.Nominados: Aquellos reglamentados por la ley. Chilectra. Ejemplo... mandato..De libre discusión: Aquellos en los que las partes estipulan libremente las distintas cláusulas del contrato. el de m atrimonio.. el de promesa. sociedad.. Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del contrato querido ni se atente contr a el orden público y las buenas costumbres. Siempre que no se vulneren las cláusulas de la esencia del contrato ni se atente c ontra el orden público o las buenas costumbres. Ejs. Ej emplo. que requieren de escritura publica. F) De acuerdo a la fo rma de cumplir las obligaciones contractuales. hipoteca y servidumbre. . (Son la regla general en nuestro d erecho. que debe ser por escrito. de modo que si faltan. El contrato de comodato. que debe celebrarse ante oficial de registro civil competente y 2 tes tigos. 2. REQUISITOS DE VALIDEZ DE LOS CONTRATOS 38 . Los contratos qu e se celebran con compañías tales como la CTC.Reales: Aquellos que se perfeccionan con la tradición (entrega) de la cosa a que s e refieren.De tracto sucesivo: Aquellos en los que las obligaciones contraídas por ambas partes o por una de ellas consisten en prestaciones continuas o periódicas. éstos se clasifican en: 1. Solemnes: Aquellos que se perfeccionan con el cumplimiento de ciertas for malidades. ar rendamiento. ) 2. Ejemplo.Innominados: Aquellos en los que los términos del contrato qued an entregados por entero a la creatividad y voluntad de las partes.De ejecución instantánea: Aquellos en los que las obligaciones contraídas deben cum plirse en un solo acto.. E) De acuerdo a la participación de la voluntad de los contratantes en los términos del contrato. etc. pero no puede convertir un contrato solemne en consensual o real. G) De acuerdo a sí se encuentr an o no reglamentados en la ley se clasifican en: 1. Ejemplo. . el contrato no produce efecto alguno. Los contratos de compraventa de bienes raíces. La ley reglamenta los contrato s de mayor importancia. 2. el contrato de p renda. los contratos se clasifican en: 1 .2.Los contratantes pueden transformar a su voluntad un contrato consensual o real en solemne. Constitu yen la excepción en nuestro derecho. Ejemp lo. Contratos de compraventa. el contrato de mutuo..De adhesión: Aquellos en los que una de las partes contratantes acepta lisa y llanamente las condiciones fijadas por la otra parte.... 3. En este caso toma el nombre error obstáculo o error esencial.Cumplimiento de las solemnidades..Los requisitos exigidos por la ley para que los contratos produzcan sus efectos son: 1.Que la voluntad de los contratantes se exter iorice ya sea en forma expresa o tácita. 3. . se presume su m ala fe. (la voluntad de las partes puede exterior izarse en cualquier forma inequívoca. salvo en los contratos solemnes... El error respecto de una cosa o de una persona se llama error de hecho y es que puede viciar el consentimiento. . (Cuando son solemnes) 1. En este caso toma el nombre de error sustancial y provoca la nulida d del contrato.Que el consentimiento esté exento de vicios.. El error de hecho respecto de la identidad de una persona no vic ia el consentimiento salvo que se trate de un contrato celebrado en consideración a la persona del otro contratante.Que la declaración de las voluntades de la s partes contratantes sea seria.Capacidad de las partes contratantes: Para que una persona se obl igue con otra es necesario que sea legalmente capaz.Consentimiento de las partes: El consentimiento es la base del contrat o. una persona o una cosa. . . 5. . 4. c) El dolo..Consentimiento de las partes. Son vicios del consenti miento: a) El error. El error de hecho respecto de una cosa opera como vicio del consentimiento cuando: 1. pues en ell os el cumplimiento de la solemnidad es precisamente la forma de exteriorizar a v oluntad). (que se haya emitido con el propósito de crear un vínculo jurídico entre las partes) 2. 2.Capacidad de las partes.Objet o licito. . 3. 2. 2. Requisitos del consentimiento: 1.Versa en aquellas cualidades del objeto que movieron a las partes a contratar. Impide la formación del consentimiento y provoca la nulidad del contrato. Capacidad en sentido amplio es la aptitud legal de una persona para adquirir derechos y ejercitarlos por sí s ola.Causa licita. El error respecto a la ley se llama error de derecho y en nuestra legislación no o pera como vicio del consentimiento pues nadie puede alegar ignorancia de la ley una vez que ha sido publicada en el diario oficial y si lo hace.Versa en la esencia del contrato. Es el acuerdo de voluntades respecto al objetivo jurídico que persigue el contr ato. d) La lesión a) El error: Es la ign orancia o concepto equivocado que se tiene respecto a la ley. . 39 . b) La fuerza. anulando el contrato. Es actual. La fuerza moral (amenaza) opera como vicio del consentimiento. edad. cuando: Es injusta. ( contraria a derecho) Es grave. Debe recaer en la persona o bienes de la persona a quien se ame naza o en la persona o bienes de su cónyuge. (que la amenaza tengan posibilidades d e ser llevada a cabo) 5. d) Lesión: Es el enriquecimiento injusto que obtiene un contr atante en perjuicio del otro a consecuencia de una desigualdad en las prestacion es recíprocas a que se obligaron en el contrato. La fuerza física impide el consentimiento pues provoca la falsa aparienci a de una voluntad inexistente. . (que el consentimiento sea obtenido como con secuencia directa de ella) 4. es decir no debe ser contra la ley. Es verosímil. En nuestra legislación opera como vicio de la voluntad sólo en los contratos de comp raventa o permuta de bienes raíces. 40 . teniendo en cuenta su sexo. b) La fuerza: Es la presión física o moral ejercida sobre la voluntad de una persona para obligarla a celebrar un acto o c ontrato. Toma el nombre de lesión enorme y se produce cua ndo se ha pagado mas del doble o se ha cobrado menos de la mitad del justo preci o (valor de mercado) del bien raíz.Estos contratos se llaman intuito personal y ejemplo de ellos son: el matrimonio . las sociedades de personas. anulando el contrato . El objeto debe ser licito. tratándose de co ntratos bilaterales. 1. c) El d olo: Es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro. Es determinante. Opera como vicio del consentimiento y provoca la nulidad del acto o con trato cuando: 1.. Es el conjunto de maquinaciones engañosas destinadas a obtener el consentimiento de otro. 2. ascendientes o descendientes.Objeto licito: El objeto es el conjunto de derechos y obligaciones reciproc as entre las partes que genera el contrato. Hay objeto ilíc ito en: a) Los actos o contratos contrarios al orden publico la moral y en los a ctos o contratos prohibidos por la ley b) La transferencia del derecho a su suce der por causa de muerte a una persona viva. co ndición y estado) 3.Es obra de una de las partes. Vicia el consentimiento anulando el contrato. 3. (sea coetánea a la época en que se arranco el co nsentimiento) 6. el orden público y las buenas costumbres. el mandato. ( capaz de producir una i mpresión fuerte a una persona de sano juicio.Recae en una circunstancia determinantes que ha motivado a la persona a celebrar el contrato. 2.. de acuerdo con el Art. . EL MANDATO Según el artículo 2116. pero no podrán efectuar la división si se les ha prohibi do obrar separadamente. procurador.. La persona que confiere el encargo se llama comitente o mandante. 2127.. 5. 4. mandatario”. (los bie nes nacionales de uso público. 2. es menester que concu rran los siguientes requisitos: 41 . y el m andante no ha especificado las gestiones que cada uno deberá realizar. (aquellas cuyo dominio se discute en juicio) 4. La causa debe ser licit a. La s solemnidades son requisitos externos prescritos por la ley como indispensables para la existencia misma del contrato.Cumplimiento de solemnidades: Se exige sólo en los contratos solemnes.Causa licita: La causa es el motivo que induce a las partes a contratar. (Aquellos derechos que constituyen privilegios que no pueden transferirse a otra persona distinta del beneficiado.c) Las deudas contraídas en juegos de azar (con excepción de juegos especialmente au torizados por la ley) d) La enajenación de: 1. 3.Las cosa s litigiosas. Si han constituido dos o más mandatarios.Las cosas embargadas por el decreto judicial.. “el mandato es un contrato en que una persona confía la gestión de uno o más negocios a otra. como el aire o el agua del mar).Las cosas incomerciables. y uno o más mandatarios. ELEMENTO DEL MANDATO: Para que exista mandato. Constituyen el consentimiento en esta cl ase de contratos.Los derechos personalísim os.. podrá dividir las entre sí los mandatarios. habitación y el de alimentos). tales como el derecho de uso. . el orden público o las buenas costumbr es. pues la división que acordaren sería nula. Puede haber uno o más mandantes. y en general. es decir no debe ser contraria a la ley. y la qu e lo acepta apoderado. que se hace cargo de ellos por cuenta y riesgo de la p rimera”. como las calles y las plazas y los bienes comunes a todos los hombres. por ca rtas. “Los servicios de las profesiones y carreras que suponen largos estudios o a que está u nida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros. en forma que el vínculo jurídico creado por el a cto del mandatario produzca sus efectos respecto del mandante. Por excepción no p ueden serlo aquellos que una ley prohíbe expresamente. y en consecuencia tales servicio s quedan sujetos a las reglas que en este capítulo señalaremos. . en general. pero. los actos ejecutados por los profe sionales no son actos de un mandatario. CARACTERES JURI DICOS DEL MANDATO: El Mandato presenta los siguientes caracteres jurídicos: 1 Es es encialmente consensual: Esto significa que se perfecciona por el sólo consentimien to de las partes. los actos de nat uraleza estrictamente personal. el juez decidirá. mandato. y aún por la aquiescencia tácita de una persona a la gestión de sus negocios por otra.1.2119). (Art. 2123. Por tal razón. sin perjuici o de la obligación de indemnizar los daños que pesan sobre el consejero si diera el consejo maliciosamente. percibir. produce respecto del representado iguales efectos que si hubiese contratado él mismo. Lo dicho anteriormen te guarda perfecta concordancia con el Art. Si el mandatario ha obrado en forma que sus gestiones no obligan a otra pers ona. . en general. 2121 dispone que “la simple recomendac ión de negocios ajenos no es. no hay mandato. es decir. según las circuns tancias. A fin de precisar bien el alcance de las pal abras “confiar la gestión de un negocio”. Según el Art. (Art. 21118). 1448 que dice: “lo que una persona eje cuta a nombre de otra. 2. según vimos al tratar del arrendamiento de servicios. sin necesidad de formalidad alguna. s e sujetan a las reglas del mandato” (Art. es un mero consejo. verbalmente o de cualquier otro modo inteligible.” ACTOS SUSCEPTIBLES DE SER EJECUTADOS POR MANDATO: En general son susceptib les de ser ejecutados mediante mandato todos los actos jurídicos. “El negocio que interesa a l mandatario sólo. ya que no siempre actúan por cuenta y ries go de un mandante. Son tales. que los actos ejecutados por el mandatario obliguen al mandante. etc. como ser contratar. cobrar. si los términos de la recomendación envuelve mandato. como el testamento.Que el mandatari o obre por cuenta y riesgo del mandante. estando facultada por ella o por la ley para representarl a. el encar go que es objeto del mandato puede hacerse por escritura pública o privada. que no produce obligación alguna”.Que se confíe o encargue a otra persona la ejecución de uno o más negocios jurídico s. demandar. y no del mandatar io. 42 . el Art. 1004). 7 del Código de Procedimiento Civil. 24. Según el Art. De otra manera se hará responsable en los términos del Art. Mandato Judicial: Por excepción es so lemne el mandato judicial. 43 . 2125). No obstante que haya mediado aceptación por parte del mandatario. o como dice el Art. es menester que por su parte el mandatario acepte ese encargo. Es aceptación expre sa aquella que se presta en términos explícitos que no dejan lugar a dudas acerca de l hecho de haberse producido.2167”. su silencio se mirará como aceptación. una que ofrece la celebración del acto y otro que la acepte. deberán tomar las providencias conservativas urgentes que requiera el negocio que se les encomienda. podrá el mandatario retractarse. en desempeño de un mandato o en ejercicio d e su cargo que requiera especial nombramiento. Esta aceptación puede ser expresa o tácita. por cuanto. 2 El que conste de un acta extendi da ante un juez de letras o ante un juez árbitro. deberá exhibir el título que acredite su representación. Por ejemplo. y suscrita por todos los otorgan tes. al efecto el inciso final del Art. 2124 establece que “aceptado el mandato. de aceptar el encargo que se le hace. sería aceptación tácita. o de cometerlo a diversa persona. habiendo exigido la ley que el consentimiento en esta clase de venta sea dado por escritura pública. Mandato para vender Bienes Raíces: La Corte Suprema ha declarado en varias ocasiones que el mandato para vend er bienes raíces debe constar por escritura pública. Las personas que por su profesión u oficio se encargan de negocios ajenos. mientras el mandante se halle todavía en aptitud de ejecutar el negocio por sí mismo. Por eso el Art. en el mandato deben también intervenir esas dos vo luntades. y 3 El que conste de una declaración escrita del mandante. y transcur rido un término razonable. Una vez hecha por el mandante la oferta de que en su nombre se realice un negocio. autorizada por el s ecretario del tribunal que esté conociendo de la causa”. están obligadas a declarar lo más pronto posible si aceptan o no el encargo que una persona le hace. la de la pers ona a quien se le ha encomendado vender una casa y pone un aviso en el diario in dicando que se vende la propiedad y que para la celebración del contrato deberá trat arse con ella. Es aceptación tácita la que consiste en la ejecución de cualquier acto que revela que por parte del mandatario ha habido intención de cele brar el contrato. p odrá éste retractarse. 2124 establece que “el contrato de mandato se reputa perfecto por la a ceptación del mandatario”. Aún cuando se excusen del encargo. Para obrar como mandatario se considerará poder suficiente: 1 El constituido por escritura pública otorgado ante Notario o ante oficial del Registr o Civil a quien la ley confiera esta facultad. “el que comparezca en juicio a nombre de otro.Como todo contrato es el producto de dos voluntades. (Art. en la misma forma debe ser extendido el mandato. “e s todo acto en ejecución del mandato”. como sucede.2 El Mandato es contrato unilateral: Por regla general mandato es unilateral. “el contrato puede ser gratuito o remunerado. De acuerdo con el Art. Los únicos que no pueden ser constitui dos mandatarios son los absolutamente incapaces. 3 Puede ser gratuito o remunerado: Según e l Art. 44 . La remuneración (llamada honorarios) es determinada por la convención de las partes. deberán aplicarse las reglas gen erales relativas a la capacidad. En efec to. la costumbre o el Juez”. por ejemplo. 144 5. y es la capacidad de éste la que debe tomarse en cuenta en la celebración del acto. Por excepción es bilateral el contrato remunerado. no es necesario que sea plenamente capaz. 1 Respecto del Mandante: Como la ley no ha dado reglas especiales respecto a la capacidad del mandante. acorde con esta disposición. pues impone obliga ciones a ambas partes desde un comienzo. 2117. est o es. en los casos en que el mandata rio ha efectuado desembolsos para el ejercicio de su mandato. pues como dijimos al tratar de la clasificación de los contratos. No obsta a la unilateralidad del contrato el hecho de que en algunos casos el mandante pueda estar obligado a favor del mandatario. el Art. impone obligaciones a una sola de las partes. por la ley. o entre éstos o terceros. debe atenderse al monto de su gestación y no a las circunstancias posteriores. 2128 establece en su parte segunda: “pero las obligaciones del mandatario para con el mandante y terceros no podrán ten er efecto sino según las reglas relativas a los menores. antes o después del cont rato. 2128 establece que “si se constituye mandatario a un menor adulto. La razón de esta disposición es obvia. CAPACIDAD DE LAS PARTES: La capacidad q ue exige la ley para que se perfeccione el mandato es distinta según el trato del mandante o del mandatario. los actos ejecutados por el mandatario serán válidos respecto de terceros en cuanto obl iguen a éstos y al mandante”. el Art. 2 Respecto del Mandatario: Hay que distinguir do s situaciones bien diversificadas: a) Para que una persona pueda actuar como man datario de otra en forma de obligar a ésta y a los terceros a cumplir las obligaci ones que de su actuación emanen. el mandatario no ac túa por sí sino en representación de su mandante. b) Distinta es la situación entre el mandante y el mandatario. para que una persona se obligue respecto de otra es menester que sea legalmen te capaz. para considerar a un contrato de u ni o bilateral. minas. puede el mandato especial llegar a ser más comprensivo que el general. en el especial se especifican precisamente los actos que el mandatario puede y debe realizar. 2132. Poder con cláusu la de libre administración: Es aquel que se da otorgando al mandatario la facultad de obrar del modo que más conveniente le parezca. 1. per teneciendo unos a otros al giro administrativo ordinario.Atendiendo así el mandato es o no para representar en juicio. fábricas u otros objetos de industria que se hayan encomendado”. perseguir en juicio a los deudores. no por eso se entenderá autorizada para alte rar la sustancia del mandato. se requiere poder especial para la ejecución de todos los actos que sal gan de los límites del giro ordinario de los negocios del mandante. y comprar los materiales necesarios para el cultivo o beneficio de las tier ras. como son pagar las deudas y cobrar los créditos del mandante. Por la cláusula de libre administración se entenderá solamente que el mandatar io tiene la facultad de ejecutar aquellos actos que las leyes designan como auto rizados por dicha cláusula. Mandato judicial: Es el que se otorga para que se represente al mandante en juicio. Como dijimos anteriormente . 2132 al decir que “el mand ato no confiere naturalmente al mandatario más que el poder de efectuar los actos de administración. ni para los actos que exigen poderes o cláusulas esp eciales”. y al respecto puede ser general o especial. Según el inciso final del Art.DIFERENTES CLASES DE MANDATO: La primera clasificación que puede hacerse del manda to es atendiendo a la extensión con que ha sido conferido.Po der especial: Es el que se da para uno o más negocios determinados. intentar las acciones posesorias e interrumpir las prescripciones. Sus efectos están determinados po r el Art. Como en el mandato pueden indicarse todos los actos jurídicos que a una persona le es dable ejecutar. para lo que bastará hacer una enumeración amplia de las facultades que se otorgan al mandatario. el mandato no otorgue al mandatario otras facultades que las que enumera el Art. se divide en judicial o extrajudicial. Mandato General: Es el que se otorga al mandatario para tod os los negocios del mandante. 45 . 7 del Código de procedimiento Civil. este mandato es solemne y debe extenderse en algunas de las formas que estatuy e el Art. . 2133 que estatuye que ”cuando se da al mandatario la facultad de obrar d el modo que más conveniente le parezca. contratar las reparaciones de las cosas que adminis tra. Conferido en esta forma. 2. . A diferencia d el mandato general. en lo tocante a dicho giro. si la necesidad obligare a ello. (Art. . sin expresa mención. Mandato civil es el conferido para negoci os civiles. del mismo modo que podría hacérselo el poderdante. inciso 2 ) A fin de deter minar exactamente las obligaciones del mandatario. de C . (Art. el Art. porque la gratuidad no es propia del comercio. 2134. Para considerar el mandato como civil o comercial. no se entenderán concedidas al procurador. 7. y por consiguiente obligan no sólo a los que en ellos se expresa sino a to das las cosas que emanen de la naturaleza de la obligación”. aprobar convenios y percibir. Las cláusulas en que se nieguen o en que se limiten las facultades expresadas. son nulas. fuera de los casos en que las leyes autoricen para obrar de otro mod o. sino los medios por los cuales el mandante ha querido que se lleve a cabo”. aceptar su delación. deben distinguirse las facult ades de administración de las de disposición. a menos que se haya negado esta facultad”. es meramente civil. Sin embargo.) 3. 2355 del C. 1546 que establece que “los contratos deben ejecutarse de bu ena fe. 46 . pero siempre que se obtuviere comp letamente de ese modo el objeto del mandato. Acorde con el Art. inciso 2 del C. renunciar los recursos o los términos legales. el mandato que otorga un Corredor para que se le arriende una casa habitac ión en qué vivir con su familia. Podrá asimismo. C omo puede acaecer que los medios por los cuales el mandante ha deseado que se ll eve a efecto el mandato no pudiesen emplearse. el mandatario podrá emplear otros e quivalentes. transigir. en todos los trámites e inc identes del juicio y en todas las cuestiones que por vía de reconvención se promueva n hasta la ejecución completa de la sentencia definitiva. Así. las fac ultades de desistirse en primera instancia de la acción deducida. 2131. sino a la naturaleza del acto que se encarga realiza r. 2134 estatuye q ue “la recta ejecución del mandato comprende no sólo la sustancia del negocio encomend ado. el mandatario se ceñirá rigurosamente a los términos d el mandato. por el sólo echo de conferirse. porque queda fuera de sus activ idades mercantiles. de P. Mandato comercial es el otorgado para la realización de actos mercanti les. no se atiende a la calid ad o profesión de las partes. el procurador delega r el poder obligado al mandante. las facultades que ind ica el inciso 1 del Art.C.Atendiendo a la calidad del acto por realizar.) Por lo general el mandato mercantil es remunerado. (Art. autorizará al procurador para tomar parte.El mandato judicial otorga. deferir el juramento decisorio. salvo que la ley exija i ntervención personal de la parte misma. aceptar la deman da contraria. y aún cua ndo no exprese las facultades que se conceden. absolver posici ones. comprometer. e l mandato puede ser civil o comercial. otorg ar a los árbitros facultades de arbitradores. 7 del Código de Procedimiento Civil al decir que “el poder p ara litigar se entenderá conferido para todo el juicio en que se presente. OBLIGACIONES DEL MANDATARIO: 1 Ejecutar el mandato en la for ma convenida: Según el Art. El mandato mercantil toma el nombre de comisión cuando se otor ga para una o más operaciones determinadas individualmente. Facultad de disposición es la que faculta al mandatario para enajenar p arcial o totalmente los bienes del mandante. viceve rsa. comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vend er. ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar. Colocán dolos a mayor interés que el designado por el mandante. al interés corriente. pues requiere poder especial. 4) Art. 2142). 3) Art. se le prohíbe apropiarse lo que exceda al beneficio o aminore el gravam en designado en el mandato.2143). deberá abonárselo íntegramente. A fin de dar mayor seguridad acerca del alcance del mandato cuando de sus términos se deduce claramente la latitud en que fue otorgado. 2145: Encargado de tomar dinero pr estado podrá prestarlo el mismo al interés designado por el mandante. b) c) Prohibiciones impuestas al mandatario: Dentro del deseo del legislador de evitar en lo posible que el mandatario ejecute actos que salgan de la órbita de atribuci ones que le ha señalado el mandante. 2 Responden de los perjuicios que haya irrogado el ma ndante: La responsabilidad que afecta al mandatario implica en términos generales que debe abstenerse de ejecutar actos que vayan en perjuicio del mandante. estableció una serie de prohibiciones siendo la s principales de ellas las siguientes: 1) Art. 2129). si no fue re con aprobación expresa del mandante. El código ha sentado una serie de reglas especiales como son la s siguientes: a) La facultad de transigir no comprende la de comprometer ni vice versa (Art. y será ella mayor o menor según la naturaleza del mandato. el mandatario resp onde hasta la culpa leve. y se reduce en general a dos clase s de actos: administrar los negocios y conservar las cosas sobre que el mandato se ejerce. (Art. sin su expresa autorización. culpa que se agrava en el mandato remunerado y se atenúa en el meramente gratuito. pero facultado para colocar dinero a interés no podrá tomarlo prestado para sí sin aprobación del mandante. (Art. 2147: Si eje cutare el mandato con mayor beneficio o menor gravamen que los designados por el mandante. (Art. salvo que se lo haya autorizado para apropiarse del exceso. a ju icio de árbitro. En general. 2146: NO podrá el m andatario colocar a interés dineros del mandante. El poder especial para vender comprende la facultad de recibir el precio.2141). o a falta de e sta designación. 2144: No podrá el mandatario por sí n i por interpuesta persona. 47 . 2) Art.Las facultades de administración son las que se refiere el artículo 2132 y que indic amos al tratar de la clasificación del mandato. La palabra comprometer significa aquí someter a compromiso. La facultad de hipotecar no comprende la de vender. Esta facultad debe ser otorgada en forma expresa. Pero si el mandatario ha manifestado repugnancia al encargo, y se ha visto en ci erto modo forzado a aceptarlo, cediendo a las instancias del mandante, será menos estricta la responsabilidad que sobre él recaiga. (Art. 2129, inciso 2 ) Según el Art. 2157, el mandatario es responsable tanto de lo que ha recibido de terceros en r azón del mandato (aún cuando no se deba al mandante), como de lo que ha dejado de re cibir por su culpa. El mandatario no responde de la solvencia de los con que con trata, a menos que expresamente haya tomado sobre sí la responsabilidad. El Art. 2 152, dice que “puede por un acto especial tomar sobre su responsabilidad la solven cia de los deudores y todas las incertidumbres y embarazos del cobro. En tal cas o, se constituye deudor principal para con el mandante, y responde hasta de los casos fortuitos y la fuerza mayor” (Art. 2152). 3 Rendir cuenta al mandante: El man datario es obligado a rendir cuenta de su administración. (Art. 2155). La rendición de cuentas será en lo posible documentada, pues el inciso 2 del Art. 2155 establece que “las partidas importantes de su cuenta serán documentadas si el mandante no le hubiere relevado de esta obligación”. El mandante puede relevar al mandatario de est a obligación de rendir cuentas, pero tal relevación no exonera a éste de los cargos qu e contra él justifique el mandante. Puede el mandante exigir la rendición de cuentas en cualquier momento. El mandatario debe al mandante los intereses corrientes d e los dineros de éste que haya empleado en utilidad propia. Debe asimismo los inte reses del saldo que de la cuenta resulte en contra suya, desde que se haya const ituido en mora. (Art. 2156). Al efectuar la rendición de cuentas, el mandatario de berá entregar al mandante los bienes provenientes del mayor beneficio obtenido al realizar el encargo y que el mandato no previó, o que sean consecuencia de un gast o menor que el indicado por el mandante; deberá asimismo abonar el interés mayor que hubiere percibido si hubiere colocado el dinero a un interés superior al que le i ndicó el mandante, de acuerdo con los artículos 2146 y 2147 vistos anteriormente, co mo también lo que ha recibido en razón del mandato o dejado de percibir por su culpa (Art. 2157). Será imputable al mandatario la diferencia que provenga de haber neg ociado con menos beneficios o con un gravamen mayor que los designados por el ma ndante. (Art. 2142, inciso final). La prueba de la fuerza mayor o del caso fortu ito que hubiere imposibilitado al mandatario para llevar a efecto las órdenes del mandante, compete al mandatario, de acuerdo con el inciso final del Art. 2150. O BLIGACIONES DEL MANDANTE: Obligaciones del Art. 2158: 48 En primer término el mandante debe cumplir las obligaciones que indica el Art. 215 8, que dice: El mandante es obligado: 1 2 3 4 5 A proveer al mandatario de lo necesar io para la ejecución del mandato; A reembolsarle los gastos razonables causados po r la ejecución del mandato; A pagarle la remuneración estipulada o usual. Como vemos , es éste un caso en que la costumbre juega papel importante; A pagarle las antici paciones de dinero con los intereses corrientes; A indemnizarle de las pérdidas en que haya incurrido sin culpa, y por causa del mandato. No podrá el mandante dispensarse de cumplir estas obligaciones, alegando que el ne gocio encomendado al mandatario no ha tenido buen éxito, o que pudo desempeñarse a m enos costo, a menos que le pruebe lo contrario. Obligaciones respecto de tercero s: En segundo término el mandante es obligado a cumplir las obligaciones que a su nombre hubiere contraído el mandatario dentro de los límites de su mandato. Deberá cum plir, asimismo las obligaciones que contraídas por el mandatario a nombre del mand ante fuera de los límites del mandato hubieren sido ratificadas expresa o tácitament e por el mandante (Art. 2160). Puede suceder que el mandatario haya ejecutado pa rcialmente el mandato. En tal caso los efectos son diversos según que el cumplimie nto haya podido o no ejecutarse en esa forma: a) Si el mandato ha podido ejecuta rse parcialmente, el mandante queda obligado al cumplimiento de las obligaciones que del acto emanen; b) Si el negocio no debió ejecutarse parcialmente, lo que su cede cuando de los términos del mandato o por la naturaleza del negocio apareciere que la orden no debió cumplirse en parte, la ejecución parcial no obligará al mandant e sino en cuanto lo aprovechare. De la inejecución del resto responderá el mandatari o como en el caso de la renuncia que rige el Art. 2167. (Art. 2161). Efectos del incumplimiento: Si el mandante no cumple con sus obligaciones, queda el mandata rio autorizado para desistir de su encargo (Art. 2159). Asimismo podrá el mandatar io retener los efectos que se le haya entregado por cuenta del mandante, para la seguridad de las prestaciones a que éste fuere obligado por su parte (Art.2162). Esta retención es uno de los casos a que se refiere el Art. 697 del Código de Proced imiento Civil. Puede decirse que la delegación es una facultad privativa del manda tario, que ya envuelta implícitamente en el mandato, a menos que se le haya prohib ido expresamente efectuarla, pues el Art. 2135 establece que “el mandatario podrá de legar el encargo si no se le ha prohibido”. En el derecho antiguo la delegación esta ba prohibida. Delegación del mandato judicial: Según el Art. 8 del Código de Procedimie nto Civil, el mandatario puede delegar el mandato judicial a menos que se le hay a prohibido. 49 La delegación que hiciere el mandatario obligará al mandante aún cuando no esté autoriza do para delegar, pues el artículo referido dice textualmente que “podrá, asimismo, el procurador delegar el poder obligando al mandante a menos que se haya prohibido”. EXTINCION DEL MANDATO: Según el Art. 2163, el mandato puede terminar por algunas d e las siguientes causas: 1 Por el desempeño del negocio para que fue constituido: E jecutado el acto ordenando el mandatario, se ha realizado la voluntad del mandan te y ya su consentimiento ha sido empleado. 2 Por la expiración del término o por el evento de la condición: Prefijados para la terminación del mandato. 3 Por la revocación del mandante: Se llama revocación el acto por el cual el mandante hace saber a su mandatario su deseo de poner término al mandato. La facultad de revocar es de la esencia del mandato, y el mandato puede hacer uso de ella a su arbitrio en cualq uier momento. La revocación puede ser expresa o tácita. La tácita es el encargo del mi smo negocio a distinta persona. Si el primer mandato es general y el segundo esp ecial, subsiste el primer mandato para los negocios no comprendidos en el segund o (Art. 2164). Para que la revocación tenga la virtud de poner término al mandato, e s menester que sea notificada al mandatario, pues el Art. 2163 estatuye que “la re vocación, expresa o tácita, produce su efecto desde el día que el mandatario ha tenido conocimiento de ella; sin perjuicio de lo dispuesto en el Art.2173”. El artículo 21 73 a que hace referencia, dispone que “en general, todas las veces que el mandato expira por una causa ignorada del mandatario, lo que éste haya hecho en ejecución de l mandato será válido y dará derecho a terceros de buena fe contra el mandante. El man dante que revoca el mandato tendrá derecho para exigir del mandatario la restitución de los instrumentos que haya puesto en sus manos para la ejecución del mandato; p ero de las piezas que puedan servir al mandatario para justificar sus actos, deb erá darle copia firmada de su mano si el mandatario lo exigiere” (Art. 2166). 4 Por l a renuncia del mandatario: El mandatario tiene el derecho de renunciar, como una facultad correlativa de la que tiene el mandante de revocar el mandato. Para qu e la renuncia del mandatario ponga término al mandato es menester que sea notifica da al mandante y las obligaciones que le empiecen para con éste no tendrán fin sino después que haya transcurrido un tiempo razonable para que el mandante pueda prove er a los negocios encomendados. De otro modo, el mandatario se hará responsable de los perjuicios que la renuncia cause al mandante; a menos que se halle en la im posibilidad de administrar por enfermedad u otra causa, o sin grave perjuicio de sus intereses propios. Si se trata de mandato judicial, el procurador estará obli gado a poner la renuncia en conocimiento de su mandante, junto con el estado del juicio, se entenderá vigente el poder hasta que haya transcurrido el término de emp lazamiento desde la notificación de la renuncia al mandante (Art. 11, inciso 2 del C. de P. C.) 5 Por la muerte del mandante o del mandatario: 50 Sabida la muerte natural o civil del mandante, cesará el mandatario en sus funcion es; pero si de suspenderlas se sigue perjuicio a los herederos del mandante, será obligado a finalizar la gestión principiada (Art. 2168). Por excepción no se extingu en por la muerte del mandante: a) b) El mandante destinado a ejecutarse después de ella. En este caso los herederos suceden en los derechos u obligaciones del man dante (Art. 2169); El mandato judicial, en virtud de lo dispuesto en el Art. 397 de la ley de Organización y Atribuciones de los Tribunales que dice: “no termina po r la muerte del mandante el mandato para negocios judiciales”. 6 Por la interdicción del mandante o del mandatario: Por la interdicción se priva a u na persona de la facultad de administrar sus bienes; si el mandante carece de es ta facultad es lógico que tampoco pueda hacerlo su mandatario, ya que éste sólo manifi esta la voluntad de su mandante. 7 Por la cesación de las funciones del mandante: S i el mandato ha sido dado en ejercicio de ellas. No requiere mayores comentarios . 8 Caso de los mandatarios conjuntos: De acuerdo con el Art. 2172, si son dos o más los mandatarios y por la constitución del mandato están obligados a obrar conjunta mente, la falta de uno de ellos por cualquiera de las causas antedichas pondrá fin al mandato. 51 DE LOS CONTRATOS CONTRATO DE ARRENDAMIENTO ASPECTOS GENERALES DEL ARRENDAMIENTO: Regulación Jurídica del Contrato de Arrendamiento. Para explicar el Contrato de Arre ndamiento de inmuebles urbanos, hay que aclarar que estamos frente al arrendamie nto de cosas como casas, autos, fundos, minas, pues también puede arrendarse servi cios y la ejecución de obras, de modo que el arrendamiento alcanza mucho más que el mero arrendamiento de cosas. El Derecho de Propiedad. El Derecho de propiedad ot orga 3 atributos a sus dueños. El primero es el USO DE LA COSA, que es darle el de stino natural y obvio que posee; p. ejemplo si tenemos un automóvil, su destino na tural y obvio, será trasladarnos en él. El segundo es el DERECHO DE GOCE, que es obt ener los frutos de la cosa, p. ejemplo al dar en arrendamiento una casa, se entr ega el uso, pero se recibe sus frutos, que es el pago por ese valor de arriendo. El goce permite aprovechar los frutos naturales como es el caso de un campesino con su mediería; y los frutos civiles, que son aquellos beneficios que se obtiene n de las cosas, entre los cuales están las rentas de arrendamiento. Finalmente el tercer atributo que entrega el derecho de propiedad, es el DERECHO DE DISPOSICIO N, que significa enajenar total o parcialmente la cosa. Estos son los tres derec hos que nos da la propiedad o dominio de una cosa. El Arrendamiento de Cosas. El Código Civil (Art. 1915) define el CONTRATO DE ARRIENDO o ARRENDAMIENTO como aque l en que las dos partes se obligan recíprocamente, UNA conceder el goce de una cos a; o ejecutar una obra o prestar servicios. y la OTRA pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. Si se arrienda el local más los estantes, la maq uinaria, la marca o nombre, en el que el arrendatario solamente coloca la mercad ería, se está arrendando el goce del establecimiento de comercio, no del inmueble únic amente. En cambio en el arriendo de inmuebles urbanos se entrega el uso. Hay que tener presente que el propietario renuncia al uso de la cosa. La entrega a un t ercero, llamado arrendatario, y pasa a gozar de los frutos civiles, que son el p ago que se le hace por el uso de ella. El propietario no deja de ser el dueño, ya que sigue 52 los que se pierden a l cambiar de destino la propiedad. el probl ema dice relación con pretensiones jurídicas de terceros que aleguen títulos de derech o que le impiden total o parcialmente el uso tranquilo o pacífico del arrendatario . como hoyos 53 . usar de ella según su destino n atural y propio. El arrendatario está obligado a cuidar la cosa para que se mantenga en la forma debida. no basta que esta cosa la entregue en este estado. Si e l arrendador debe entregar la cosa para que sirva a su destino natural y obvio. a través de los tribunales para que se dé cumplimiento a la obligación correlativa. pero no se trata de que el arrendatario. Las cuestiones de hecho no son responsabilidad del arrendador porque él no tiene autoridad para impedir los actos de terceros que no sean de correcta convivenci a. E l arrendatario tiene la obligación de pagar esta renta de arrendamiento en forma ínt egra y oportuna. Pero si el tercero no perturba de hecho sino que está alegando un cierto título qu e lo habilitaría o permitiría tener alguna forma de acceso total o parcial de la cos a y. haya que pactarlo expresa mente. Por lo tanto. salvo que él personalmente las realice. Todo incumplimiento de una obligación. Obligaciones del Arrendatario: La primera oblig ación del arrendatario es pagar el precio del arrendamiento. sino que debe mantener con su capacidad de uso. La expresión canon es equivocada porque se refiere a otros contratos. por ejemplo. o en caso de que existan terceros que estén gen erando turbaciones de derecho que no permitan al arrendatario a usar y/o gozar l a casa por culpa del arrendador.L. por eso es que hablamos de rentas de arren damientos. N 2. no podrá instalar un local comercial o algo de otro rub ro. permite al detentador del derecho correspondiente o acreedor. En el momento de la restitución de la pro piedad puede haber sufrido naturalmente deterioro. el arrendatario tie ne el derecho a pagar por períodos vencidos. Este precio se llama renta. no es responsabilidad del arrendador evitar esta situación . como cuando la cosa no se entrega oportunamente por el arrendador o no d a cumplimiento a las reparaciones. a excepción de las reparaci ones locativas.F. si no se han convenido. Mantener la cosa en buen estado. pero si no se dice en el contrato.manteniendo los atributos de disposición. Indemnización. Si se trata de molestia s de hecho de terceros. producto del uso y del tiempo . y además para solicitar su derecho a indem nización. vale decir. a usar ciertos mecanismos jurídicos de compensación. como es el D. pue da hacer modificaciones. De ahí que el pago por períodos anticipados. ya que existen una serie de bene ficios a determinados bienes urbanos. Las recepciones municipales indican el destino de la casa y para cambiarlo s e debe solicitar la correspondiente autorización. es su obligación reparar. Ese pacto es válido. El arrendador tiene la obligación de evitar que terceros molesten al arrendatario. el arrendatario debe rá destinarla a la habitación. si tenemos una casa habitación. Aquí cabe distinguir qué tipo de molestias. por contar con el uso de la cosa. perturba el uso tranquilo o pacífico del arrendatario. sólo ha permitido el uso y goce de la cosa por un tercero mediante el arrendamiento. La segunda obligación es usar la cosa e n los términos convenidos y. normalmente período (me s a mes). Las normas del Código Civil disponen que la renta se paga por perío dos vencidos. y se le prohíbe ceder el contrato de arrendamiento. son reparaciones locativas las que según la costumbr e del país son de cargo del arrendatario y en general de aquellas especies de dete rioro que habitualmente se produce por culpa del arrendatario o sus dependientes . que normalmente se entiende son de cargo del arrendatario. aún cuando haya precedido desahucio. el contrato expira. debe hacerse el requerimiento judicial (Art. un arrendatario tiene derecho con su familia y el grupo que corresponda. hacerse sustituir por un tercero. Una cuarta obligación es que debe entregar la cosa a terceros. total o parcialmente. darla por su parte en goce a terceros. Esta obligación implica que el momento de restituir. ceder sus derechos . Si el arrendatario no quiere restituir. Debe cuidarla y entregarl a como fue recibida. La expiración del plazo de arrendamiento. El arrendatario está obligado a reparar los daños que haya causado su familia u ot ras personas que accedan a la propiedad o al inmueble y aquellas que es costumbr e y. el apretón de manos. Estas son las re paraciones “locativas”. abrir puertas o alterar la estructura. el arrendatario. Finalmente. no basta carta certificada. a usar la cosa. es decir. pero se le prohíbe “subarrendar”. si no cumple puede sufrir dos sanciones. Entonces. la cosa de berá estar en el mismo estado en que se le entregó.en las paredes. una de ella s o ambas juntas. el aviso t elefónico. La primera es que la cosa se destruya ya no puede dársele el d estino natural que tenía al momento de arrendarse. Deb emos distinguir entre 2 tipos de Contratos de Arrendamiento: los que tienen plaz o fijo y los que no lo tienen. la destrucción es de tal naturaleza que aún siendo parcia l impida el uso. pudiera haber una destrucción parcial y así el arrendamiento tendrá el derech o a pedir la rebaja del arriendo si no impide que siga usando de la cosa en el r esto. será nece sario requerimiento del arrendador. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada. 1949 del Código Civil). debe restituir el inmueble. Aho ra bien. el contrato carece de causa y por tanto expira. EXPIRACION DEL CONTRATO D E ARRENDAMIENTO Hay distintas formas de que expire este contrato y el Código Civil las va enumerando. El arrendador ya no puede permi tir el uso del arrendatario. La restitución tiene que ser por la entrega material. cualquiera que sean los mecanismos o causales que hayan terminado el Contrato de Arrendamiento. Los que no tienen plazo fijado se denominan “Contratos Ind efinidos”. Esto sign ifica que debe ser exigida judicialmente. Si por el contrario. Ahora. Los que tienen plazo se llaman “Contratos a plazo F ijo” o a “Plazo Determinado”. esto es. con sólo los deterioros propios de l uso y del tiempo. Los contratos mes a mes son 54 . Podrá terminarse el y/o podrá ser requerido para el pago de la cor respondiente indemnización de perjuicios. Restituir es entregar el uso de la cosa arrendada al arrendador el término del Contrato de Arrendamient o. La terminación del contrato no requiere del principio de un plazo previo. se extingue el contrato de arrendamiento. es por la sentencia del juez en los casos que haya incumplimiento de la obligación de algunos de los contratantes. con las indemni zaciones correspondientes. los contratos indefinidos o mes a mes. desahucio. también el ar rendatario podría demandar el término del contrato de arrendamiento. No hay que confundir la terminación de un contr ato de plazo fijo con uno de plazo indefinido. que hace el arrendador porque el arrenda tario no le ha pagado rentas de arrendamiento. el arrendador tiene el derecho a demandar la terminación inmediata del contrato de arrendamiento. La expiración del contrato de arrendamiento por extinción del derecho del arr endamiento. de a lguna manera. 55 . hay un tercero que se colocó con relación a la cosa en el lugar que tenía el arrendador. en cambio. terminación. reconvenciones de pa go. ocurre cuando el arrendador pierde el dominio. Esto ocurre porque en el contrato de arrendamiento. no hay una rel ación directa entre el arrendamiento y el goce de la cosa. porque también podría recabar el pago de las renta s pero no pedir la terminación del contrato ante los tribunales. La terminación del contrato de arrendamiento por plazo venc ido. Se extinguió el d erecho del arrendador sobre la cosa y. a menos que el nuevo propietario acepte reconocer el contrato de arriendo. Desa hucio es el aviso que el arrendatario o el arrendador da a la otra parte en el s entido de que no desea continuar con el contrato de arrendamiento. por lo tanto. terminan por desahucio. Este es el co ncepto general. en el desahucio hay que dar el aviso a lo menos por un período. Otra de las causales por las que puede terminar el contrato. Por ello. En el segundo termina por desahuc io o por aviso. si el arrendador no ha permitido el uso pacífico y tranquil o de la cosa. Si el arrendatario está dañando los muros. terminación y desahucio son conceptos centralmente difer entes. terminación del derecho del arrendador son causales distintas de expiración del contrato de arrendamiento. sin perjuicio de las indemni zaciones que procedan. el contrato ter mina por voluntad del arrendador. pudiendo darse un aviso judicial hasta el día anterior al vencimiento. que es el procedimiento de juicio sumario. ha violado gravemente su obligación de mantener la cosa en el estado que la recibió. Esto. Todos estos juicios se resuelven por un sólo procedimie nto. obviamente sólo puede darse en el caso que el arrendamiento tenga plazo fijad o.contratos indefinidos. El arrendatario ya no puede usar la cosa a través del arrendador porque éste ya no está. Termina el contrato de arrendamiento por “reconvenciones de pago”. por lo tanto. Este dejó de cumplir la obligación es encial que es pagar el precio del arrendamiento y. por consiguiente. tiene bastante importancia con relación a lo que dispone la Ley de A rrendamiento de Inmuebles Urbanos. De lo expuesto ap arece que los conceptos de restitución. A su vez. mediante las perturbaciones que nosotros hemos señalado. Cuando se refiere a industria se de be tener en claro si se está arrendando el inmueble o la industria. locales y establecimientos comercial es. El contrato de arrend amiento de bienes raíces urbanos se rige por la Ley 18. galpones industriales y otros similares.101 y en lo no previsto por ella. por consiguiente. estacionamientos de automóviles y vehículos. ya que para lo s arrendamientos de establecimientos comerciales hay otros tipos de contrato. que se arriendan por temporadas no superiores a tres meses. toda constru cción o predio que esté fuera de este radio no está regido por esta Ley 18.101. por el Código Civil. Por otro lado esta Ley no se aplica a los inmuebles ubicados dentro del radio urbano que sean predios de más de media hectárea con aptitud agrícola. vamos a ver la regulación especial en algunas materias que contiene la Ley de Arrendamiento de Inmuebles Urbanos. En tercer lugar tampoco regula las viviendas destinadas a d escanso o turismo. Ambito de Aplicación. residenciales y establecimientos similares. En segundo lugar. gana dera o forestal. salvo los arrendamientos de viviendas rurales cuyo terreno o superficie no exceda de m edia hectárea. en las relaciones derivadas del hospedaje. s ean continuos o discontinuos. se excluye de esta legislación a los inmuebles fis cales. Esta legislación rige a los bienes inmuebles ubicados de ntro de los radios urbanos de cada municipalidad. De esta relación se desprende que quedan regidas por esta no rma las viviendas para habitación permanente. 56 . o bien que estén destinados a alguna de estas actividades o tipo de explotación.LEY 18. los que se rigen por el Código Civil y por algunas disposiciones especiales que tiene el Fisco. En quinto lugar. siempre que sean amoblados y aquellas viviendas qu e se arrienda amobladas y alhajadas que se arriendan por períodos mayores a tres m eses. En cuarto lugar a los hoteles.101 SOBRE ARRENDAMIENTOS DE INMUEBLES URBANOS (29-01-1982) Terminada la visión general de lo que es el contrato de arrendamiento por el Código Civil. habrá que determinar ubic ación. pues se requiere cumplir los contenidos que fija tanto el Código Civil como el Re glamento del Conservador de Bienes Raíces y.. lo adquirió. No podrá dudarse de la autenticidad de la firma en el contrato. Cuan do el contrato se celebra por escritura pública. se tiene la certeza de que quien haya firmado es quién está compareciendo en el contrato. de modo que si interesa dejar constancia y obligar a terceros por el contrato de arrendamiento .A. El marido para arr endar bienes urbanos de la sociedad conyugal. hay que celebrarlo por escritura pública e inscribirlo en el Registro de Gravámene s e Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces. En general. cuya inscripción está a fojas tanto. del año tanto. En el caso que se quiera inscribir el contrato de arrendamiento. Los deslindes de l a propiedad son. para determinar el predio. Distinto es el problema de como se prueba la existencia del contrato o las obligaciones que derivan del con trato consensual.. por lo tanto. destino. oriente. los acreedores hipotecarios. presunción merame nte legal que señala ser desvirtuada en el juicio por cualquier medio de prueba. se tiende a exigir que se extienda el arriendo por escri to. El contrato de arrendamiento es consensual y se perfecciona po r el solo acuerdo de las partes. po steriores a la inscripción.). Efectos de sus F ormalidades. y en el caso de los bienes r aíces rurales si el plazo supera los 8 años. se autorizan las firmas por N otario. 57 . con plazos super iores a 5 años requiere de la autorización de la mujer. se perfeccionan por el mero acuerdo de las partes. La individualización de la inscripción del inmue ble debe ser completa. sur. No siempre se sabe cuando se arrienda con instalaciones o cuando se arriendan propiedades amobladas. esto es . Si el contrato se inscribe en el Registro de Gravámenes e Hipo tecas del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Se agregan a esta modificación las viviendas regidas por la ley N 19. salvo los acree dores hipotecarios. que corresponde al sitio # 3 del loteo de la población tal. norte. los terceros acreedores están oblig ados a respetar el plazo fijado en el contrato de arrendamiento. lo mi smo que se hace en la compraventa. Si en este contrato privado escrito. es conveniente celebrar el contrato por escrito. de la propiedad. en nuestra legislación de arriendo de las viviendas urbanas.. el arriendo debe incluir el Impuesto al Valor Agregado (I. poniente. en una cláusula que dice: don fulano de tal es dueño de la pr opiedad ubicada en la calle tanto. sino por la sanción que presu me que la renta de arrendamiento es la que señala el arrendatario. Diferencias entre la Ley de Arrendamien tos y el Código Civil.Un paréntesis.281 (leasing habitacional) Perfeccionamiento del Contrato. bienes inmuebles. estipulando claras las condiciones. número tanto. están obligados a respetar el contrato y los plazos. Ahora bien. número tanto del Registr o de Propiedades del Conservador de Bienes Raíces. Lo normal es que los contratos sean meramente consensuales. Cad a gravamen prevalece. no declarando nulo el contrato de arrendamiento. no basta reducir un formulario a escritura pública.. P or ello.V. de acuerdo a la fecha u orden de inscripción. etc. Las principales diferencias en la regulación de la Ley con el Código Civil son: Cont ratos que no tienen plazo determinado, o que son pactados mes a mes. El arrendad or tenía limitado su derecho al desahucio, porque podía recuperar el uso o el goce d el bien arrendado, pues debía dar aviso con una anticipación no menor a cuatro meses , desde el momento de la notificación judicial. Este plazo se aumentaba en dos mes es por cada año completo que se hubiere ocupado el inmueble el arrendatario, pero el plazo de cuatro más dos meses por año, no podía exceder en su conjunto a doce meses . La modificación (año 2003) indica que el arrendador podrá ponerle término al arrendami ento judicialmente o mediante una carta que un Notario entregue personalmente al arrendatario. Es decir ya no será necesario iniciar una demanda, a menos que el a rrendatario se niegue a dejar el inmueble. Cuando se ha desahuciado el contrato de arrendamiento, el arrendatario puede restituir en cualquier momento dentro de l plazo, sin necesidad de cumplir el plazo que la Ley le otorga. Este sigue sien do un beneficio para el arrendatario, pues no está obligado a tener que respetar e l plazo del desahucio. (2 meses) Antes de la modificación el desahucio debía, necesa riamente, hacerse por notificación judicial y seguirse el juicio. Hoy se amplia es ta situación en beneficio del arrendador en el sentido que éste podrá ponerle término al arrendamiento judicialmente o mediante una carta que un Notario entregue person almente al arrendatario. Esta modificación pasa a ser relevante en el manejo de ad ministraciones mensuales por corredores de propiedades pues agregan un nuevo ele mento de aceleración a sus contratos y facilitan su gestión de comisión de confianza o torgada por el propietario. Respecto de los plazos de gracia luego de ser solici tado el desahucio en los contratos mes a mes y de duración indefinida que tenía el a rrendatario de 4 meses contados desde la notificación de la demanda y que se ampli aban en dos meses por cada año completo que el arrendatario había ocupado el inmuebl e, podían, en conjunto, alcanzar a doce meses. Con la modificación (2003) el plazo d e cuatro meses se reduce a dos meses contados desde la notificación de la demanda y se aumenta en un mes por cada año completo que el arrendatario haya ocupado el i nmueble. Dicho plazo más el aumento no puede exceder, en total, seis meses. Contra to de plazo fijo no superior a un año. En este caso, el arrendador sólo podía exigir j udicialmente la restitución y el arrendatario tenía un plazo de cuatro meses para en tregar el inmueble, contado desde la notificación de la demanda: por ello, si se r equería poner término el último día del mes 12, tenía que notificar el aviso de término judi cialmente a más tardar, el último día del mes 8, pues si se notificaba el último día del m es 11, de ahí se contaban los cuatro meses. Con la modificación el plazo de cuatro m eses desde la notificación se reducen a dos meses. Contratos fijos superior a un año . Para los contratos de arriendo, destinados a la habitación, de plazo fijo superi or a un año, no es necesario dar el aviso con cuatro meses de anticipación. Se puede hacer el último día y el arrendatario tendrá que entregar la vivienda de inmediato, p orque lo que se está haciendo operar es la norma del Código Civil que dispone que el requerimiento de la entrega debe datarse antes que termine el plazo y 58 ello se está cumpliendo. Si no se cumple el requerimiento dentro del plazo, regirá l a tácita reconducción por tres meses. En los contratos de viviendas con vencimiento superior a un año, la Ley supone al arrendatario la facultad para subarrendar. Si se le prohíbe, el arrendatario no está obligado a respetar el plazo, puede irse en c ualquier momento. En los demás contratos, que no sean destinados para habitación, ri gen las normas del Código Civil. Por lo tanto, la prohibición sobre el subarrendamie nto y la cesión, es una disposición que continúa subsistiendo. Independientemente de q ue un contrato haya terminado por desahucio, por plazo, por extinción del derecho del arrendador o por cualquiera otra causa, el arrendatario está obligado a pagar la renta de arrendamiento por todo el período que ocupe la propiedad, aunque esté te rminado el contrato. Se trata de pagar por el uso, cualquiera que sea el título ju rídico por el cual la persona se encuentra dentro de la propiedad. Finalmente, el Artículo 19 de la Ley 18.101 dispone “son irrenunciables los derechos que esta Ley c onfiere a los arrendatarios.” Así, está prohibido que el arrendatario renuncie a los p lazos de desahucio; que el arrendatario reconozca que tiene que irse si le llega carta notarial o cualquier otro mecanismo que viole los derechos del arrendatar io. Los arrendadores pueden renunciar a sus derechos, no los arrendatarios. Otro s cambios introducidos al proceso de los arrendamientos de inmuebles en la modif icación a la ley 18.101 son: Respecto del domicilio del arrendatario: Se presumirá c omo domicilio del demandado, para la notificación de la demanda, el que correspond a al inmueble arrendado; Suspensión del cumplimiento de la sentencia de desahucio en caso de apelación: Ya no existe la suspensión de la sentencia de desahucio por ap elación. Las apelaciones se concederán solo para efectos devolutivos, es decir, para recuperar dinero o bienes. Suspensión del lanzamiento: El juez podrá suspenderlo en casos graves y calificados por un plazo no superior a 30 días. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el demandante no podrá intentar nuevamente tale s acciones sino trascurridos seis meses. (Se reduce el plazo a la mitad) Plazo máx imo en que el juez debe dictar sentencia: 10 días de plazo perentorio. (antes no e staba determinado) Plazo máximo para que se efectúe el desahucio luego que se dicte sentencia: 10 días y por una sola vez se pueden solicitar 5 días más. Respecto de la n ecesidad de contar con asesoramiento jurídico: En la modificación se exige la repres entación de abogado solo en el caso de que la renta del inmueble sea superior a 4 unidades tributarias mensuales. 59 MINISTERIO DE JUSTICIA SUBSECRETARIA DE JUSTICIA LEY NUM. 19.866 MODERNIZA LA NORMATIVA REGULADORA DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDI OS URBANOS Teniendo presente que el H. Congreso Nacional ha dado su aprobación al siguiente P royecto de ley: "Artículo 1 .- Introdúcense las siguientes modificaciones en la ley N 1 8.101, que fija normas especiales sobre arrendamiento de predios urbanos: 1.- Ag régase al artículo 2 el siguiente número 6, nuevo: la ley N 19.281.". 2.- Reemplázase el a rtículo 3 , por el siguiente: "Artículo 3 .- En los contratos en que el plazo del arrend amiento se haya pactado mes a mes y en los de duración indefinida, el desahucio da do por el arrendador sólo podrá efectuarse judicialmente o mediante notificación perso nal efectuada por un notario. En los casos mencionados en el inciso anterior, el plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación, y se aumentará e n un mes por cada año completo que el arrendatario hubiera ocupado el inmueble. Di cho plazo más el aumento no podrá exceder, en total, de seis meses. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido en es te artículo y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento sólo has ta el día de la restitución.". 3.- En el inciso primero del artículo 4 , reemplázase la ex presión "cuatro meses" por "dos meses". 4.- En el artículo 6 , agrégase el siguiente inc iso segundo, nuevo: "Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo a l arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al mom ento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.". 5.- Reemp lázase el artículo 8 por el siguiente: "6.- Las viviendas regidas por 60 1) El procedimiento será verbal; pero las partes podrán, si quieren, presentar minut as escritas en que se establezcan los hechos invocados y las peticiones que se f ormulen. Deducida la demanda, citará el tribunal a la audiencia del quinto día hábil d espués de la última notificación; 2) La notificación de la demanda se efectuará conforme a la norma del inciso primero del artículo 553 del Código de Procedimiento Civil. Par a los efectos de lo dispuesto en el artículo 44 del mismo Código, se presumirá de plen o derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado; 3) En la demanda deberán indicarse los medios de prueba de que pretende valerse l a demandante. Sólo podrán declarar hasta cuatro testigos por cada parte y la nómina, c on la individualización de los que el actor se proponga hacer declarar, se present ará en el escrito de demanda. La nómina con los testigos del demandado, hasta antes de las 12:00 horas del día que preceda al de la audiencia; 4) La audiencia tendrá lu gar con sólo la parte que asista, se iniciará con la relación verbal de la demanda y c ontinuará con la contestación verbal del demandado. Acto seguido se procederá obligato riamente al llamado a conciliación; 5) En la contestación el demandado podrá reconveni r al actor, debiendo en el mismo acto dar cuenta de los medios de prueba que sus tentan su pretensión. De la reconvención se dará traslado a la demandante, la que podrá contestar de inmediato o reservar dicha gestión para la audiencia a que se refiere el inciso final del número 6) del presente artículo. En ambos casos, la reconvención será tramitada y resuelta conjuntamente con la cuestión principal; 6) En caso de no producirse avenimiento total, el juez establecerá los puntos sustanciales, pertine ntes y controvertidos que deban ser acreditados, procediendo de inmediato a la r ecepción de la prueba ofrecida en la demanda y la contestación. Si el tribunal no es timare que existan puntos sustanciales, pertinentes y controvertidos que deban s er acreditados, citará de inmediato a las partes para oír sentencia. Si se hubiere d educido demanda reconvencional, la demandante podrá solicitar se cite a las partes a una nueva audiencia a realizarse dentro de los 5 días siguientes, a objeto de p roceder a la contestación de la misma y a la recepción de la prueba que ofrezca. Las partes se entenderán citadas de pleno derecho a dicha audiencia y se procederá en e lla en conformidad a lo establecido en el presente artículo. En este caso, cualqui era de las partes podrá solicitar se reserve para dicha audiencia el examen de la prueba que no pudiere ser rendida en el acto; 7) La prueba será apreciada conforme a las reglas de la sana crítica. La prueba testimonial no se podrá rendir ante un t ribunal diverso de aquél que conoce de la causa. Concluida la recepción de la prueba , las partes serán citadas a oír sentencia; 8) Los incidentes deberán promoverse y tra mitarse en la misma audiencia, conjuntamente con la cuestión principal, sin parali zar el curso de ésta. La sentencia definitiva se pronunciará sobre la acción deducida y sobre los incidentes, o sólo sobre éstos cuando sean previos o incompatibles con a quélla; 61 En segun da instancia.". en primera instan cia. para cambiar su domicilio.Sustituyese el texto del decreto con fuerza de ley N 216. deberá obtener un salvoconducto de la unidad de Carabineros correspondiente. y c) Agrégase el siguiente número nuevo: "3. por un punto y coma (.. b) Sustit uyese el punto final del numeral 2. 10.. pronunciarse por vía de apelación sobre todas las cuestiones que se hayan debatido en primera para se r falladas en definitiva. podrá el tribunal de alzada. El arrendador que injustificadament e se negare a otorgar al arrendatario la autorización para abandonar el inmueble y retirar sus muebles.Para los efectos del artículo 1. de 193 1.. no se podrá conceder orden de no innovar. Artículo 2 . por la conjunción "y". el siguiente artículo nuevo: "Artículo 23 bis. 9. que acredite el lugar de su domicilio actual y señale el lugar al cual se trasladará. y 10) Las partes podrán comparecer y defenderse personalmente. 6. por el siguiente: "Artículo único. a continuación del artículo 23. a los contratos de arrendamiento regidos por esta ley les será aplicab le lo dispuesto en el artículo 598 del Código de Procedimiento Civil. Todas las apelac iones se concederán en el solo efecto devolutivo..". .942 del Código Civil. la conjunción "y" y la coma (.9) Sólo serán apelables la sentencia definitiva de primera instancia y las resolucio nes que pongan término al juicio o hagan imposible su continuación.. a solicitud de parte.. o el recibo que acredite el pago de la renta de arrendamie nto. tendrán preferencia para su vista y fallo y durante su tramitación.Modific ase el artículo 24.". en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no s ea superior a cuatro unidades tributarias mensuales. 8.Sustituyese en el inciso segundo del artículo 13 las expresiones "seis meses" p or "treinta días".).Suprímase en el artículo 15 la frase "y apreciará la prueba en co nciencia en todos los juicios a que se refiere este Título". precedida de una coma ( . aun cuando no hayan sido resueltas en el fallo apelado . 11.) que la precede. 62 ..Intercálese. de la siguiente manera: a) Reemplázanse al final del numeral 1..Reemplázase en el artícul o 9 la frase "artículo 683 del Código de Procedimiento Civil" por "artículo anterior" 7 .En el artículo 16.).Suprímase en el artículo 17 l a frase "y a los de subdelegación". reemplázanse las palabras "un año" por "seis meses"..El propietario u ocupante a cualquier otro títu lo de una vivienda. 12. Saluda atentamente UD. por tanto promúlguese y llévese a efecto como Ley de la República.RICARDO LAGOS ESCOBAR. Lo que t ranscribo a UD. la inf racción será castigada con multa de una a cuatro unidades tributarias mensuales por el respectivo juzgado de policía local."..José Miguel Insulza Salinas. Si quien se trasladará no es el propietario. Sin perjuicio de ello.Luis Bates Hidalgo. deberá presentar la a utorización de éste o de quien hubiera recibido la tenencia del inmueble.Jaime Ravinet de la Fuente.. Carabineros impedirá que se efectúe la mudanza si no se hubiere dado cumplimiento a las disposiciones precedentes. para su conocimiento. o el recib o que acredite el pago de la renta de arrendamiento correspondiente al último mes. Ministro de Vivienda y Urbanismo. 63 . para lo cual bastará q ue exhiba los recibos de contribuciones de bienes raíces o de los servicios extend idos a su nombre. Subsecretario de Justicia. Ministro de Justicia. si quien deja el inmueble es el propietario. así como las constancias de encontrarse al día en el pago de los servicios con que cuente el inmueble. Ministro del Interior. Presidente de la República.Para otorgar el salvoconducto. Y por cuanto he tenido a bien aprobarl o y sancionarlo. Cara bineros le solicitará antecedentes que acrediten esa calidad. 7 de abril de 2003. Sa ntiago.". Jaime Arellano Qu intana. . estado civil. 64 . por que no hay precepto legal alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea válida. sea de importe superior a dos unidades tributarias. de acuerdo con las condiciones estipulada s. para que éste medie en la ce lebración del contrato de arrendamiento. en caso de que la comisión del corredor. Esto quiere decir que indicará además del nombre y apellidos. en el supuesto caso de más de una orden. Generalmente será el arrendador quién dé la orden al corredor.. con signaremos la razón social.Fecha de la orden: característica que indicará. el RUT de la sociedad.Nombres y apellidos del comitente y del Corredor: Esta filiación deberá ser lo más detallada posible. En el caso de Comunidades. cual es la primera entr egada a un mismo cliente y por consiguiente es la válida. Pero. se indicará la filiación de cada comunero y si uno o más de e llos actúan en representación de otros. 2. no hay inconven iente en que el corredor reciba de un interesado en arrendar encargo de procurar le un inmueble definido en arriendo. Constancia por escrito: La orden de arriend o debe constar por escrito para evitar la sanción de in admisibilidad de la prueba de testigos. en el caso de las no exclusivas. Ordenes de Arriendo o Arrendamiento: Definición : Orden de Arriendo o Arrendamient o es el instrumento en que consta el mandato otorgado por el comitente o interes ado en arrendar inmuebles al corredor de propiedades. indicaremos también el instrumento de dicha re presentación. La omisión de la constancia escrita n o produce la nulidad de la orden de arrendamiento. En el caso de tratarse de sociedades.Los Contratos Característicos en la gestión: Su contenido. domicilio de ambos y el instrumento jurídico que indica tal representación. obligándose el comitente a pagarle una remuneración (comisión) convencional o usual . Descripciones qu e debe contener: 1. cédula de identidad y domicilios habituales. el representante legal y su fil iación. su nacionalidad. estipulada en ella. profesión. pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. efectu ar la negociación. (Servirá frente a l caso de inmuebles amoblados). En este caso se obliga a cancelar una comisión a quién realice prim ero la negociación. será el o los Usufructuarios los que deberán comparecer y . quedándole prohibido a los demás. Es conveniente agregar en este punto el número de rol del i nmueble ante el Servicio de Impuestos Internos y su avalúo fiscal. Según lo expresado la exclusividad significa que solo el co rredor de propiedades que tiene la orden con esta característica podrá mediar en la negociación.En caso de Nuda Propiedad. debidamente facultado para este efecto. 6. podrá éste recibir of ertas indistintamente del corredor al que le ha entregado orden de arriendo no e xclusiva u otros corredores... éste deberá justificar su representación con el título correspondiente. 4. La orden No Ex clusiva libera al comitente de esta obligación. La orden de arriendo debe ser suscrita ent re el Corredor de Propiedades y el comitente actuando éste personalmente o por med io de mandatario o representante legal. por si mismo. Si obra a través de representan te legal.Pr opiedad: Se establecerá la dirección completa y su inscripción en el Conservador de Bi enes Raíces respectivo.Sistema de exclusividad y plazo de la orden: Se dejará consignado si se trata de una orden exclusiva o no y el período de vigencia de la misma y sus formas de renovación y/o caducidad de ella. En este punto se deberá dejar consignado si se trata de todo el inmueble o parte de él. 65 . sean o no corredores. En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos para que se materialice la contratación de s ervicios de los corredores de propiedades. 5. Si el comitente o interesado en arrendar obra por medio del mandatario. en el instrumento podrá dejarse la observación que indique quién es el propietario y bajo qué condiciones es usufructuario. participar en este negocio.Renta de Arrendamiento: Se establecerá la rent a fijada para el inmueble indicando la moneda o medida en que se estipulará en el texto del contrato.. será sufic iente el poder que conste por instrumento privado. incluyendo entre éstos al propio comitent e y a terceros. Estos pueden ser mediante el sistema de “exclusividad” o “sin exclusividad”. en consecuencia. 3. en cuyo caso deberá radicarse exactamente la parte que s e incluye en la orden. su modalidad de pago (anticipado o vencido) y sus reajustes. e incluso. Existe Exclusividad cuando el beneficiado por es ta orden tiene un privilegio o derecho en virtud del cual puede hacer algo que e stá prohibido a los demás. de particulares o él.Comisión y la oportunidad en que se pagará: En esta parte de l a orden se dejará establecido el porcentaje de comisión que devengará el corredor de p ropiedades cuando cumpla el encargo y además que se entiende por cumplimiento del mandato.. entr e las cuales se incluyen: • Verificación de Trabajo y Rentas • Verificación de domicilio anterior. o la resolución o el cumplimiento del contrato. f) Que practicará todas las gestiones de investigación de postulantes para una mayor claridad de la selección final.. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir. 8 .Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establecido pues d e su texto dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la comisión por par te del mandante. el inmueble objeto de la orden. los siguientes: a) El m andante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato. c) El mandante deberá pagar doblada la c omisión. con ninguna persona enviada por el Corredor de Propi edades con Orden de Visita.7. d) El mandante d eberá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad ). a su arbitrio. 66 . con sus clientes. b) Fijar posibles mejoras para una mejor gestión o mayor renta. • otros. y omitiere la participación del corredo r de propiedades. c) Fija r el día y hora más adecuado a las visitas del inmueble d) Indicar que un funcionari o de la oficina de corredores exhibirá el inmueble. entre otros aspectos. si se trata de una orden exclusiva.Obligaciones del Corredor de Propiedades: Este punto es de importancia pues detallará los servicios que el Corredor brindará con cargo al mandato exclusivo y en tre ellos es conveniente considerar: a) Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble. i) Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio. g) Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de garantías e fectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desah ucio h) Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garantías. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos bilaterales va envue lta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactad o. Debe estipularse. e) Indicar que serán de cargo de l corredor los anuncios económicos y carteles. aunque el plazo de la presente orden esté vencido. • Verificación de antecedentes crediticios. con indemnización de perjuicios). sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener facultades ne cesarias para ello. j) Otros. • Verificación de grupo familiar. b) El mandante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo. e) Pagará la comisión pactada tan pro nto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y según la tabla de porce ntajes establecida entre ellos. especialmente en las e species dejadas y su estado general. h) Declarará que firma esta orden y la envía desde su FAX N° ______ al FAX N° ______del Corredor. Debe fijarse competencia de tribunales y domicilio de las partes: L as partes fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdic ción de sus tribunales de Justicia. Este es el caso corriente del sub-arrendador. La omisión de la co nstancia por escrito no ocasiona la nulidad del contrato. el inventario de las especies y estado general del inmueble. El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupi lo por más de 8 años y los urbanos por más de 5. Lo mismo se aplica al marido en los bienes sociales o los de la mujer. Consiguientemente si el que no es dueño puede arrendar en forma directa. en caso de evicción. entre arrendador y corredor el inventario del inmueble. Sus diferencias pueden también someterse a la re solución de árbitros arbitradores designados por consentimientos de las partes. 10.Es conveniente que se rat ifique posteriormente esta orden mediante una comunicación escrita en el sentido d e haber recibido la orden mediante fax. g) Confeccionará. quién da en arrendamiento un bien sin ser dueño de él. 9. 67 . En este caso. sino solamente la in a dmisibilidad de la prueba de testigos en el juicio que pudiere seguirse entre la s partes. l a una a conceder el uso y goce de la cosa y la otra a pagar por él un precio deter minado.f) Declarará que exime de responsabilidad al corredor frente a robos. ni por más número de años que falten a su p upilo para llegar a 18 años.EL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente. La forma de salvaguardar sus especies y bienes es mediante la contratación de un seguro. deberá establecerse la oportunidad en que d ichos trabajos se efectuarán quién efectuará el desembolso de dineros y a cargo de quién se aplicarán. que se perfecciona por el ac uerdo de las partes sobre la cosa arrendada y el precio o renta. no se divisa la razón legal para que no pueda dar orden de arriendo a un corredor. El arrendamiento es un contrato consensual. mientras el inmueble está entregado con llaves al corredor . En el evento en que hubiere que hacer repar aciones o mejoras antes de la entrega. el arrendatario de buena fe. El arriendo de cosa ajena es válido (Código Civil Art.Inventario del Inmueble : Es conveniente que junto con recibirse la orden de arrendamiento se establezca . N° 1916). (Debe autorizarlo por escritura pública). (El arrendador deberá ampar ar al Arrendatario frente a una acción del propietario). junto con el corredor de propiedades. incendios u otros hechos similares.. Cuando la renta excede de dos unidades tributarias. debe constar por escrito. tendrá acción d e saneamiento contra el arrendador. Aquellos a quienes se ha transferido el dere cho del arrendador a título lucrativo..Cuidar la cosa arrendada como un bu en padre de familia 3. Inscrita la esc ritura pública de arrendamiento en el Registro del Conservador.Usar la cosa arrend ada según los términos y espíritu del contrato 2.. tendrá derecho el arrendador para exi girlo cuando quiera. se entende rá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes. incluso deben resp etar el arriendo los acreedores hipotecarios.. si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el bene plácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subs iguiente a la terminación. El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente. TACITA RECONDUCCION: T erminado el arrendamiento por desahucio.. como los herederos.Entregar al arrend atario la cosa arrendada 2.Restituir el inmueble al término del a rrendamiento 7. donatarios y otros.Librar al arrendatario de toda turbac ión o embarazo en el goce de la cosa arrendada 4. la opor tunidad y el lugar del pago.... o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier ot ro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo.Pagar la renta o precio 5.Las demás que haya contraído en el contrato.Mantener la cosa arrendada en estado de servir para el fin para el cual ha sido arrendada 3. Con todo. si la inscripción del arrendamiento es de fecha anterior a la hipoteca. Obligaciones del arrendador: 1.Las demás que haya contraído en el contrato de arrendamiento Obligaciones del Arrendatario: 1. En cuanto al precio deberá estipularse el monto en dinero o especies. a título oneroso. exceptuados los acreedores hipotecarios. no se entende rá en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendadora la retención de la co sa por el arrendatario es una renovación del contrato. Si llegado el día de la resti tución no se renueva expresamente el contrato.Informar al arrendador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan derechos en la cosa arrendada 6. están obligados a respetar el arriendo aunque solo conste por instrumento privado o sea verbal.. por mandatarios o representantes legales. estarán obligados a respetar el arriendo todos aquellos a quienes se transfiera el derecho del arre ndador...Efectuar las reparaciones locativas 4. legatarios.En el evento de efectuar el arrendamiento por escritura pública. o de cualquier otro modo. su periodicidad.. pero no por mas tie mpo que el de tres meses en los predios 68 . 989. D ecreto Supremo N 1.urbanos. Esta derogación puso término a la legislación especial dictada para el corretaje el año 1. no se extenderán a las obligaciones resulta ntes de la renovación. desde 1 .970 dictó Reglamentos a fin de resguardar el prestigio de la profesión del Corredor de Propiedades y los intereses del público que solicitaba los servicios d e ellos. sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo en la misma forma. cuyo Artículo 65 sanci onó el ejercicio de la profesión del Corredor de Propiedades a aquellas personas que no estuvieran inscritas en el respectivo Registro del Ministerio de Economía.956 a 1.977 y demás del Ministerio de Economía. en relación con el Artículo 80 del mismo Código. Renovado el arriendo. quien debe exigir a la persona que desea ejercer la actividad de Corredor de Propiedad es. que acredite no estar comprendido en 69 . El nombramiento lo hacía el Presidente de la República a propuesta en terna de los Juzgados de Comercio y núm ero fijo para las plazas de comercio.Posteriormente. entre los mandatarios comercial es instituidos por la Ley.966 se publicó la Ley 16. En consecuencia. mediante la dictación del Reglamento de Corredores de Propiedades.944.943. cuyo artículo 6 derogó el artículo 1 3 del D. DEL ESCRITORIO DEL PROFESOR SEÑOR JAIME FREDES LEON Presidente del Colegio Nacional de Corredores de Propiedades. el Presidente de la República mediante Decretos Supremos. para ejercer como mediadores asalariados a los comerc iantes y facilitarles las conclusiones de sus contratos.796. por haber sido estatuido en ejecución de un mandato de Ley . las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas por terceros. pro visto de fuerza de Ley. Administradores de Edificios y Gestores Inmobiliarios de Chile.865.El año l.747 desprendió del conjunto de los Corredores de Co mercio a los Corredores de Propiedades y consagró legalmente esta profesión. la Ley N 7. se publicó en el Diario oficial la Ley N 18. conjunto orgánico de disposiciones comprensivo de todos los aspectos de la profesión de Corredor de Propiedades.205 de 27 de Octubre de 1.Finalmente dentro de otras legislaciones.953 de 1.L. Fomento y Reconstrucción .464. Fom ento y Reconstrucción.943 y liberó el ejercicio de Corretaje de propiedades a toda persona natural q ue no se halle incluida en alguna de las prohibiciones establecidas en el artículo 55 del Código de Comercio. quienes a c ontar de esa fecha solo se rigen por lo estipulado en el Código de Comercio y Código Civil en lo que respecta a la reglamentación del mandato. El 25 de Abril del año 1. dictado en 1. en proporción a su población y a la extensión de su tráfico.944. 1.El encargo legislativo fue cumpl ido en 1. el 24 de mayo de 1 . Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrend atario no responden de las obligaciones originadas por el nuevo período de vigenci a del arrendamiento. al conf iar su reglamentación al Presidente de la República. Asociación Gremial Nacional DEL CORR EDOR DE PROPIEDADES Reseña Histórica: A los Corredores se les definió como Oficiales Púb licos según el Código de Comercio. Esta remu neración es la comisión del corredor.70 . sino que está al servicio d e ambos.(Artículo 680 N 3 Código de Procedimiento Civil ). Procurar que superen sus diferencias. aunque no le está prohibido desempeña rse como mandatario. como profesional en la materia puede encargarse de mediar entre arrendador y arrendatario. “Todo contrato legalmente celebrado es una Ley para los cont ratantes.El corredor interviene en la mediación com o profesional. Acercar los planteamientos contradictorios. en los casos en que dos o mas corredores concurran a la celebración de u n negocio por comisión de diversas personas. para lo cual bastará con la exhibición de los certificados d e nacimiento y antecedentes del postulante.Respecto a las minuta s que el Corredor de Propiedades entrega a sus clientes y las que se dieren recípr ocamente. y como mandatario de sus clientes. oferta de arriendo. se interpreta que su función es de representante de uno de lo s interesados y no mediador entre ambos.alguna de las prohibiciones del Artículo 55 del Código de Comercio es la “Municipalida d” que otorga la patente. y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causa s legales”.El Corredor de Propiedades en lo posible no debiera representar a alguna de las partes en la celebración de un contrato. la experiencia acumulada. su diplomacia. corrientemente guiados por intereses antagónicos y a me nudo inconciliables. informarles los datos del mercado y las disposiciones de la autori dad que deban tomarse en cuenta.Así. El corredor de propiedades no es representante del interés de uno de los contratantes. interponer se entre los contratantes. la que debe quedar estipulada en la orden de venta. Obrará como amigable com ponedor.Esta es la función encomendada por la Ley a los corredores. del propietario o mandatarios de éste. buena fe y propósito de conciliar a las partes. puesto que es un contrato firmado por las partes. oferta de compra. promesa de compraventa o en cualquier documento que las partes firmen y que reconozcan la participación del C orredor de Propiedades.Sea que la administración del inmueble esté a cargo del mismo corredor o que lo es té en manos de otro corredor. ayudándoles a llegar al acuerdo que a ambas convenga. utilizando sus conocimientos especializados. sug erir a los interesados concesiones o rebajas que remuevan los obstáculos que entor pecen la contratación y conducirlos hasta la forma más conveniente para ambas partes a fin de facilitar el feliz término de la operación. tienen total validez ante terceros y entre ellos. esa comisión es también un honorario como se denomina la remuneración de un mandatario y su cobro judicial procede en juicio sumario.C.La mediación asalariada del Corredor de Propiedades es inte rponerse entre dos o más que riñen o contienden. que como dice el Artículo 1. orde n de arriendo. procurando reconciliarlos y unirlos en amistad. por lo cu al se cobrará una comisión. es el corredor de propiedades quien. para la solución de las diferencias o problemas q ue surjan entre éstos y que no puedan resolver por sí mismos.. se interpreta al Corredor de Propiedades como mediador asalariado en tre dos personas en disputa o que deseen celebrar un acto de comercio..545 del C. para justificar la mayoría de edad y e l no haber sido condenado a pena aflictiva respectivamente. Encauzarlos en sus deliberaciones. por lo que es natural que su actividad sea remunerada. equivale a dolo..4.2.. sin necesidad de p agar patentes adicionales. artículo 32). incurre en la responsabilidad ante sus mandantes.L. el monto total de la respectiva patente será pagado proporcionalmente por cada una de esas unidades. por lo que en estos casos es de cargo del Corredor..PATENTE MUNICIPAL. establecimientos.C. con mayor razón. Todos estos pr incipios dejan de aplicarse desde que hay estipulación expresa de las partes en se ntido contrario (Por esto es la importancia de los contratos escritos y debidame nte firmados). Este grado de culpa. por lo que deberá cerciorarse de l a capacidad de los contratantes. haber vencido la promesa de compraventa y la pa rte vendedora se viera obligada a pagar la multa estipulada con el comprador.El Corredor de Propiedades es un mandatario remunera do. para que no se le haga efectiva esta responsabi lidad que le impone la ley.La prueba de la diligencia o del cuidado pesa sobre el que ha debi do emplearlo.).Obligaciones del Corredor de Propiedades.063 de l. establecimientos u oficinas en las M unicipalidades que corresponda. Artículos 23 y 25). caerá el corre dor en responsabilidad indemnizatoria. establecimientos.C ulpa grave es la que consiste en no manejar los negocios ajenos con el cuidado q ue aún las personas negligentes y de poca prudencia suelen emplear en sus negocios propios. locales o unidades de gestión en territorio de otras Municipalidades. Si instalar e sucursales. Sin embargo. la que determinará la proporción de l valor de la patente que le corresponde pagar a cada unidad o establecimiento y con el mérito de dicha determinación requerirá el giro del monto proporcional que cor responda como patente a las demás sucursales.3. el corredor deberá indemnizar al comitente. 1.(Ley de Rentas Municipales.71 .Para iniciar sus operaciones.56 N 1 C. en relación al número de trabajado res que laboren en ellas.. Es el d año intencional.979. en materias civiles. 44 C. (Ley de Rentas Municipales D. si el perjuici o proveniente de su actuar deficiente tiene su causa en culpa grave o dolo. 3. por los perjuicios que a éstos se les hayan originado y deberá pagarles indemnización.El corredor responde.. locales o unidades de gestión en territo rios de otras Municipalidades.5. la patente le habil itará para ejercer el corretaje en todo el territorio nacional.. Si se aparta de esta diligencia o cuidado.No presen tar a tiempo el legajo de títulos.. oficinas.Si no instalare sucursales. y como tal responde hasta la culpa leve en el cumplimiento de sus obligacion es. por no poner el corredor el grado de diligencia que le es exigible.Ej. el corredor de propiedades debe obtener patente en la Municipalidad en que tenga su establecimiento.Esto significa que debe actuar con el cuidado que los hombres emplean ordinar iamente en sus negocios propios (Art. son de su cargo los perjuicios que resulten directamente de la incapacidad (Art.). oficinas.C.. la declaración deberá hacerse en la Municipal idad en que se encuentre ubicada su casa matriz.Cuando el mandante reciba perjuicio.Dolo es la intención positiva de inferir injuria a la persona o propiedad de otro.Al intervenir el Corredor en contratos celebrados por personas incapaces. . (Art. la autorización pa ra conformar la carpeta correspondiente. por lo que ha cesado también el impedimento para cobrar comisión al interesa do en arrendar o vender. por dación en pago.LA COMISION DEL CORREDOR. viudo. prescriben en dos años contados desde la fecha de cada una de éstas. 63 C . por permuta. El pacto del corredor y sus clientes sobre la c omisión debe ir inserto en la respectiva orden. siempre que este convenio esté entregado a la vo luntad de las partes. Al recibir una propiedad para la venta o para arriendo. Si existe deuda con a lguna institución Bancaria. por herencia. y el mandato vigente s i procede. por lo que debe quedar inserto en la orden de venta o arriendo según sea el caso.(Todo contrato es Ley entre las par tes).Las acciones en contra del Corredor de Propiedades por las operaciones de su ofi cio. Serviu. etc.Además el Corredor tiene que formar la carpeta de títulos. La autorización para libre acuerdo de la tasa de comisión c omprende a quienes solicitan los servicios del Corredor y entre ellos se encuent ran los interesados en arrendar. si el mandante no le ha relevado de esta obligación. casado.De acuerdo a la derogación de todas las limitaciones ante riores.. etc. separado de bienes. le serán reembolsados al pago de ésta. si los nombres de l as personas (propietario y cónyuge) y sus datos están correctos y por último si se enc uentra debidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Biene s Raíces. Si la escritura está extendida conforme al título inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. si adqui rió siendo soltero.Sin embargo el Corredor de Propiedades tiene la obligación de rendir cuenta de los gastos efectuados y éstas deben ser documentadas. si es dueño de usufructo o nuda propiedad. pa ra lo cual se deberá solicitar la escritura de compraventa. por adju dicación en la liquidación de sociedad conyugal. lo que como se dijo debe quedar por escrito en la respecti va orden. el C orredor debe verificar que la persona que está entregando dicho inmueble es el pro pietario o bien tiene poder suficiente para efectuar dicho encargo y operación. a las personas que necesiten tomar en arriendo o bien compra r alguna propiedad. Financiera. y es por lo general un porcentaje del precio del contrato. debiendo ser este último por escritura pública.. cuyos gastos que no están incluidos en la comisión. como asimismo.. Ver además si es dueño absoluto d el inmueble o dueño de derechos. de Comercio). lo que hay que verificar en el Conservador de Bienes Raíces y revisando el 72 . sin embargo no hay inconveniente en pactarla en un mont o fijo o en cualquier otra forma..OPERACIÓN DEL CORRETAJE (1 P A R T E): LOS FORMATOS DOMICILIO El Corredor de Propiedades debe tener un domicilio público donde pueda a tender a los clientes que lleguen a entregar una propiedad para la venta o arrie ndo. etc. Revisar la escritura para ver si adquirió por compra. podrá acreditarse por cualquier medio de prueba. lo obliga a pagar la comisión que se ha establecido en la orden de visita. Usualmente se indica: El interesado se obliga a no entenders e directamente con el vendedor o arrendador. pasado ese monto. • Debe establecer la obligatorie dad del interesado en hacer la operación indicada en la orden por medio del corred or que la extiende.La orden de visita a) Es el documento mediante el cual el corr edor de propiedades autoriza a un interesado en visitar una o varias propiedades . etc. en el caso de celebrar un contrato. d) A falta de prueba. (que sea dentro del horario y en los días que se han es tipulado en la respectiva orden). * Ubicación. 2155 N 3. • • • 73 . se obliga a pagar la comisión correspondiente al corredor de propiedades aunque celebre el contrato sin su intermediación. * Indicarse la forma de pago del precio. Esta situación solo alcan za a operaciones en que el monto de la comisión del corredor no es superior a dos unidades tributarias. Debe establecer la comisión que percibirá el corredor. con la información que tenemos en el timbre de inscripción que está estampado al final de la escritura de compraventa. el comprador o arrendatario tendrá la obligación de pagar al corredor la comisión usual. en los términos que han acordado en la orden de venta o arrendamiento. de no constar por escrito. b) Este documento obliga al que lo solicitó. y si así no lo hiciere. * Dirección. deberán quedar éstos establecidos en la mis ma orden de visita. si la orden no consta por escrito. solo sobre la comisión estipulada. (Código Civil art. avisa al propietario del inmueble para que éste de las facilidades d el caso. por lo que. * Nombre y apelli dos del interesado en comprar o arrendar.) e) Laorden de visita debe tener los si guientes antecedentes: * Fecha y número correlativo de su emisión. pues. y a su vez. a hacerlo por intermedio del corredor y por lo tanto.Una vez t eniendo todos estos antecedentes procedemos a firmar la orden de venta o arrenda miento según sea el caso y abrimos una carpeta con la copia de la orden. debiendo hacerlo solamente con la i ntermediación del corredor de propiedades. ya sea pariente o cercana a él . si celebra el contrato otra persona. no se admitirá la prueba de testigos. teléfonos y RUT del interesad o. características del inmueble y precio. c) Esta orden de visita carece de toda formalidad.correspondiente registro de propiedad. En el caso de existir otros pagos además del precio u otras comisiones por derechos de llaves o traspas os de establecimientos comerciales. como asimismo se obliga a pagar dicha comisión al corredor d e propiedades. donde ade más adjuntaremos la escritura de compraventa y demás antecedentes obtenidos del prop ietario o su mandante. * Indicar la forma y horas de visita.Debe indicar al dueño del inmueble que se autoriza al interesado la visita del in mueble. para entonces proceder a promover la venta o arriendo en la forma habitual. si el Corredor no lo acompaña. y... Página Web. en la orden de visita es conveniente poner que el cliente solicita esta orden vía Fax y la acepta en todos sus términos y aunque no la remita firmada... Para estos efectos bastará sólo que el mandato conste en instrumento privado. acepta las condiciones estipuladas en ella por el solo hecho de haberla recibido y ser éste el instrumento que le permit ió acceder a la compra o arriendo de la propiedad. sea por medio de mandatario o de represe ntante legal. por lo tanto se hace necesario que e ste primer contacto sea ordenado... asociación o cámara a la que pertenece... Esta firma debe ser directa sobre el documento que reserva el corr edor en su oficina. de un árbitro arbitrador para c aso de litigio entre las partes.. que frente al caso de ser te rceras personas las que retiran la orden de visita de la oficina del corredor. además. aceptando como prueba suficient e... los antecedentes que entregó a la oficina de propiedades para que le envíe dicha orden de visita. de calidad y buena presentación.. sea en forma personal. si las terceras personas que comparecen por él no tienen su repre sentación convencional o legal.. de modo de transmitir una imagen alt amente positiva de profesionalismo y calidad de su gestión.... correo electrónico. sistemas de negocios que realiz a.... i) Para el caso de órdenes de visita en viadas vía fax. que retira la orden por encargo de. deberá tener los logos del corredor..Además. fax. Esta formalidad es de fundamental im portancia.... podrá desconocerlas y.. en la misma arden. por el mismo sistema debidamente firmada y. Debe evitarse el calco.. ést e deje establecido.... éste podrá rehuir c on fundamento el pago de la comisión del corredor. el interesado o solicitante se obliga a efe ctuar el pago de la comisión respectiva. se hace necesario que se establezca la obligación de regresar la cop ia. reforzar la relación con el c liente mediante el envio de una carta simple o certificada indicando otros antec edentes del negocio.• Queda establecido que esta orden de visita es personal e intransferible y.. que sirva pa ra promocionar la empresa. en el caso de no respetarse esta situación. etc.. f) Es conveniente la designación. ... una vez celebrado el contrato. las estipulaciones contenidas en la orden no le se rán oponibles....Es conveniente en estos casos.... pues. g) Es conveniente. direcc iones. y está autorizado para solicitar dicha orden de visita... 74 .... j) La orden de visita es además el primer vínculo comercial ent re el corredor y el interesado o cliente y. por lo que... h) La orden debe ser suscrita (firmada) por el corredor y por el interesado en com prar o arrendar... teléfonos.. . Si propor cionare su uso o información a terceros.días de la renta pactada si se tratase del arrendamiento de la propiedad..... por el abogado que las partes designen de común acuerdo..... por quien nombre la justicia ordinaria a petición de cualquiera de los contratantes.........LOGOTIPO Y DIRECCIÓN DE LA OFICINA DEL CORREDOR ORDEN DE VISITA N 000....Depto......... ........ q ue la presente orden la recibo en carácter de personal e intransferible................. en única instancia y sin ulterior recurso....... 75 . % de comisión sobre el monto de la operación de compraventa y la suma equivalente a ... nuestro: Rogamos permitir al portador Sr..... ........... los cuales he proporcionado para obtener dicha orden...... Dejo constancia que esta ha sido la primera oficina que le ha ofrecido estos negocios.... más los impuestos correspondientes..... me comprometo a efectuar toda transacc ión de las propiedades ofrecidas en esta orden por su intermedio...... además....... en consecuencia............001 Día.. pero es prueba suficiente el conocimiento de la oficina de Propiedades de mis antecedentes personales. de Identidad N .. MES......... Declaro.....AÑO........ Muy Sr...................................................................... C.....teléfono ....... N .... Declaro además que la presente ord en la he recibido vía Fax.. comprometiéndome a pagar a esta oficina el. Domiciliado en ....Cualquier dificultad sobre el cobro de esta comisión será resue lta en calidad de árbitro arbitrador. me obligo a pagar también íntegramente la com isión si éstos efectuaren el negocio por su cuenta..... para visitar las siguientes propiedades: CODIGO TIPO PRECIO UBICACIÓN CARACTERISTICAS OBSERVACIONES Declaro haber solicitado la presente orden para visitar las propiedades antes de talladas... y en caso de desacuerdo. Nombre apellidos. por constituir un contrato que contiene la pro mesa de una cosa “LA COMISION DEL CORREDOR”.2..6. si el pago de la renta es por períodos anticipados o vencidos...La orden de venta debe llevar las siguientes m enciones. y.Sin embargo no hay impedimento legal para que el Corredor y el comitente en ejercici o de la autonomía de la voluntad.1. aunque no es solemnidad de la orden y s u omisión tiene como única sanción la inadmisibilidad de la prueba de testigos en caso de suscitarse juicio en que se controvierta si se dio o no la orden de venta. deudas que gravan el inmueble o establecimiento y demás antecedentes que sean de importancia...... CORREDOR CLIENTE ORDEN DE VENTA La orden de venta..LA ORDEN DE ARRIENDO.5... .. debe constar por escrito.-Operación de que se tr ata.La comisión que el comitente pagará al Corredor de Propiedades... condiciones de pago.Declaro bajo juramento que solicito y recibo esta orden para. el corredor deberá ver que los títulos del inmueble o establecimiento se encuentr an conforme a derecho y que el representante está debidamente facultado para proce der a la venta... y el mandato es un contrato consensual.. etc... C omo la orden es un mandato.. únicamente el consentimiento de las partes y está sujeto a form alidades solo en casos especiales....3. plazo por el cual es otorgada y si es o no exclu siva. si es dueño o bien l o representa. cambiando algunos ítem. aseo municipal.Fecha de la orden...... como ser. como ser la renta de arrendamiento. basta para s u perfeccionamiento..) 76 . domicilio y Rut del comitente.En el caso que la persona no sea dueña del inmueble o establecimiento que se vend e...Ubicación y características de la propiedad o negocio..Condiciones de la operación. el valor. si es de monto superior a 2 >Unidades T ributarias... número de r ol y avalúo fiscal del inmueble.....La orden de arriendo es muy similar a la ord en de venta. detalle de los servicios que serán de cargo del arrendatario (gastos c omunes. acuerden otro pactos y los agreguen a esta orden ...4.y contar con su autorización y encargo. Es un contrato consensual.Que el contrato prometido no se a de aquellos que las leyes declaran ineficaces. La promesa da una seguridad mayor que un cierre de negocio .La promesa de compraventa es un contrato mediante el cual las partes se obligan a celebrar otro una vez cumplido el plazo o la condición que fije la época de su ot orgamiento.2. pero menor que la del contrato de compraventa.Este mandato debe ser suscrito por el Corredor de propiedades y por el comitente..En el caso de las ordenes exclusivas.. el comitente está obligado a respetar el pri vilegio o derecho en virtud del cual el corredor puede hacer algo que está prohibi do a los demás. por esto..EL MANDATO DE ADMINISTRACION. la que puede ser exigida incluso en forma forzada por la parte cumplidora. Los corredores de propiedades están habilitados para asumir la administración de inm uebles ajenos.77 . con la diferencia que la promesa da lug ar a la obligación de las partes de suscribir el contrato prometido. infringe lo estipulado con éste y está obligado a indemniz ar los perjuicios originados por su incumplimiento. el Corredor puede quedar sin comisión. 1. que es el acto jurídico por el cual el comitente le encomienda al Corredor la adm inistración. procede recurrir a el la solo en forma excepcional.En l a práctica se acostumbra a extenderlo por escrito por razones de seguridad. sea actuando personalmente.554 Código C ivil).DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA .La promesa de compraventa debe contar con los sigui entes requisitos: 1.Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido. s ea por medio de mandatario o representante legal.3. aunque la orden de arriendo sea exclusiva y el comitente efectúa la venta o arriendo por sí o a través de terceros sin la intervención del corredor a q uien dio orden exclusiva. ya que si no consta en un doc umento no podrán probarse por testigos ni su existencia ni sus estipulaciones.Que conste por escrito.Es como el cierre de negocio. establ eciendo en él las instrucciones del comitente. que solo falten para que sea perfecto la t radición de la cosa o las solemnidades que las leyes prescriban..Si. que debe constar por escrit o solamente para evitar sanción de orden probatorio. 4. sin formalidad.Además debe cumplir con los requisitos generales de validez estatuidos para todo acto o contrato. las facultades del administrador y las remuneraciones que percibirá por sus servicios. por lo que se hace necesario extender un mandato de administración.Si no se toman estas precauci ones.Cláusula penal en qu e se fija la multa a la persona que no cumpla. (Art. La promesa debe cu mplir los requisitos establecidos por la Ley para su validez.Cláusula arbitral.Que contenga plazo.. en que se fija un árbitro en caso de disputa por interpretación del contrato o por causal de incumpli miento. condición y lugar en que se celebrará el contrato definitivo. para lo cual no sería idóneo el instrumento privado. solo falte la tr adición de la cosa. forma de pago. Esta solemnidad se llena con instrumento público o pri vado. el marido promitente vendedor.Además.Por lo tanto.Debe cumplir con la misma solemnidad que la escritura de compraventa. entre padre e hijo de familia (menor de edad). podrá ser emplazado a cumplir la obligación emanada de la prome sa o a pagar la multa pactada para el caso de incumplimiento. vale decir.Esta formalidad dará derecho al promitente cumplidor. puesto que la inefi cacia del contrato prometido se hace extensivo a la promesa.En relación con los bienes propios de la mujer casada en sociedad conyugal. si no se extiende por escrito no produce obligación alguna. aún tratándose de bienes propios de la mujer casa da en sociedad conyugal. 1. lo prometido debe quedar condicionado a que en el futuro el Juez conceda la a utorización correspondiente. ésta podrá negar su con currencia a firmar el contrato prometido. llegada la época f ijada para el contrato definitivo.El Corredor deberá exigir los títulos de dominio y la representación legal de la pe rsona que no sea el dueño del inmueble que se promete vender. fijar plazos.La promesa de compraventa es un contrato solemne. fecha de entre ga. subsiste la situación en que el marido la representa como ad ministrador de la sociedad conyugal de acuerdo al Art. Que el contrato prometido no sea ineficaz. del incapaz o interdicto..Son éstas las qu e dan fuerza al cumplimiento de la promesa de compraventa.LA PROMESA POR ESCR ITURA PÚBLICA.Si no se cumple este requisito.78 . que ella autorice la promesa. etc. no vale la promesa por ser ineficaz el contrato prometi do. hasta el punto de que para el perfeccionamiento de éste.. ya sea interviniendo pers onalmente o por medio de mandatario. es indispensable. Si bien no se necesita esta autorización para la promesa de compravent a. de exigir ejecutivamente su otorgamiento. el otorgamiento de escritura pública habilita al promitente comprador o arrendador para inscribir la prohibición voluntaria que haya constituido el promitente vendedor o arrendador. singularizar el inmueble objeto de dicha pro mesa. lugar en que se firmará. si la mujer no da autorización en la promesa. Estas garantías son recíp rocas entre las partes y a la vez cada una garantiza al Corredor de propiedades el pago de su comisión al término del plazo fijado para el cumplimiento o resolución d e la promesa. de gravar o enajenar el inmuble durante la vigencia de la promesa en el Registro de Prohib iciones del Conservador de Bienes Raíces correspondiente a la ubicación del bien raíz.749 y 1. vale decir.Se requiere autorizac ión judicial para vender bienes que pertenezcan al hijo de familia. y e l pago de la multa estipulada y el cumplimiento de las demás obligaciones incumpli das por su contraparte emanadas de la promesa. individualizar a las partes.754 del Código Ci vil.Sin embargo.DE LAS GARANTIAS. dejando a éste sin un requisito de valid ez. que no este celebrado entre cónyuges no divorciados a perpetuidad. precio. ..................... contrato alguno........ sobre el precio de la venta...... .. a .......................... domiciliado en ........ habiendo oferta de compr a firmada por el ...... por una parte y por la otra ...… de . ............. se ha convenido el siguiente contrato: PROPIEDAD : El Cliente encarga al Corredor. PRECIO : El precio de la compraventa será la suma de $..Por caducidad del plazo yFRECUENTES EN EL CORRETAJE dado cumplimientoSE LOS FORM ULARIOS MAS no haber ninguna de las partes DE PROPIEDADES dentro ANEXAN A quedan do liberados los contratantes de exigir cumplimiento..........................EXTI NCION DE LA PROMESA.........CONTINUAC IÓN COMO MODELOS LOS QUE DEBEN SER REVISADOS O MEJORADOS POR EL USUARIO SEGÚN LAS OBSERVACIONES DE SU ASESOR JURÍDICO................ ............. sin la intervención del C orredor de Propiedades... conformes a derecho para que el Corredor confecc ione la Promesa de Compraventa....... tendrá un plazo de 90 días renovables automática y sucesivamente por períodos de 90 días.... b) Las publicaciones del diario el Mer curio avisos económicos.... te léfono : . del plazo fijado...................... sí se retracta de vender....en el Conservador de Bienes Raíces de ................... teléfono........................ si ninguna de las partes le pusiera término mediante carta certi ficada con anticipación mínima de 30 días a la fecha de su vencimiento. c) La comisión deberá pagars e de contado......... qui en acepta.............. ..... del año dos mil ....2........... En Santiago de Chile.........El Corredor tiene derecho a cobr ar la comisión........….................. ... .................. comuna de .......... Corredor de Propiedades....... para que en forma exclusiva........................ .... La carta de término debe ser dirigida al domicilio que figura en este contrato e) El cliente se obliga a no convenir. g) Queda facultado el Corredor para confeccionar el expediente técn ico y legal del inmueble debiendo el cliente restituir estos dineros previa rend ición de cuentas con las boletas correspondientes.................................…....... ...... venda el inmueble de su propiedad ubicad o en ..... d) La comisión será de 2% del precio de la comprav enta más impuestos......... tan pronto se cumpliera cualquiera de las situaciones señaladas ante riormente................(. ............ en adelante EL MANDATARIO o EL CORREDOR............... ........ serán de cargo del cliente................ En caso que ha ya una oferta de compra por el valor que se indica en esta Orden........ el cliente p agará al Corredor todos los gastos........................ c) En caso que hubieran impedimentos l egales o de otro orden que hicieran imposible celebrar el contrato......... representado por ............................................ El cliente pagará la comisión doblada..N......…........ ..................................... sin perjuicio de estudiar cualquier oferta presentada p or clientes del Corredor.. Rut: .....................Acuerdo de las partes en dejarla sin efecto....... Ciudad.... f) El cliente deberá exhibir l os títulos del inmueble vigentes..... cuando : a) Al momento de firmar COMISIÓN : ambas partes Escritura d e Compraventa...... durante la vigencia de la presente Orden de Venta......... entre ........... lo que se llama resciliación de promesa de compraventa........................ b) Si el Contrato encargado a su preparatorio correspondiente se celebra por el cliente durante la vigencia del encargo................ del Registro d e Propiedad del año ....................G........................ ORDEN DE VENTA DE INMUEBLE Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A....... en adelante EL MANDANTE o EL CLIENTE..)....Rut:..... se harán cada 15 días....La promesa puede extinguirse por: 1. y que se encuentr a inscrito a Fojas .... el cliente se obliga a respetarla... c omuna................. ni celebrar otro acuerdo con ninguna pe rsona mientras dure la presente Orden.............………..... Esta Orden se regula por las siguientes normas : a) Lo s gastos de CONDICIONES DEL CORRETAJE : anuncios especiales o destacados y la fo rmación de títulos................... siendo de cargo del cliente todos los gastos que ello irrogue.Generalmente estas garantías quedan en poder del Corredor de Propiedades y serán dev ueltas por éste a las partes al cumplirse lo prometido o bien entregadas al juez o árbitro que se las solicite mediante notificación por escrito para su resolución...... si efectúa negocio por su cuenta con alguna persona enviada o no por el Corredor de Propiedades.... En caso contrario deberá pagar ambas comisi ones (4% más impuestos)...... N°....... 79 . ...... ........................ d) El Ma ndante se obliga a no convenir contrato alguno ni a celebrar ningún otro acuerdo c on ninguna persona enviada por el Corredor de Propiedades con Orden de Visita...... ...............N... .............. sea por su calidad de propietario legitimo del inmueble o por tener las facultades necesarias para ello...... c) Si el Mandatario perfecciona un contrato de arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato válido definit ivo..... del Re ropiedad del año……..…....................... facultando al corredor para descon ............. d urante la vigencia de este mandato........ Asimismo..COMISIÓN: Se entiende que el encargo se ha cumplido y por consiguiente que el Corredor de Propiedades tiene derecho a co brar su comisión equivalente a 15 días de arriendo.................... con una anticipación mínima de 15 días a la fecha del vencimiento respectivo............. a ...... se ha convenido el sig uiente contrato : El Mandante encarga al Mandatario..... ............................................ .. .. fijar la renta de arrendamiento de c omún acuerdo con el Mandante y acordar cualquier pacto accesorio...... Comuna de ... .... e n los siguientes casos: a) En caso de arrendarse el inmueble................ estado e inventario del inmueble son las que señala el doc umento adjunto..)... La comisión deberá pagarse de contado y tan pronto se cumpla alguna de l as situaciones señaladas en la cláusula anterior..COMPARECE: do n(ña)............................... debiendo avisar con la anticipación señalada anteriormente................….. En Santiago de Chile..... Rut: ...... promover y da r en arrendamiento el PROPIEDAD: inmueble ubicado en ........................................................ días del mes de ... .. . El título de dominio del inmueble está a nombre de ……………..... con domicilio en ................. .. QUEDANDO UNO EN PODER DE CADA PARTE...... exigir............ con cargo a esta orden: a) Celebrar el contrato respectivo............. Estos pagos deberán efectuarse de contado a l momento de cobro por parte del Corredor de Propiedades................... con domicilio en . ........ quien acepta............. ( ..................... del año Dos mil ............... ..... o preparatorio destinado a llegar a su celebración................. Teléfono................... ........... en un canon mensual de $... en adelante EL CORREDOR o EL MANDATARIO.... Rut: .................... días.............. b) Si el Mandante perfecciona un contrato de arrendamiento sobre el inmueble o cualquier otro acto o contrato válido definitivo....................... y se re novará automática y sucesivamente por el período de ......... casado(a) con el cliente................... ....G...... Comuna .. comuna de ....... RUT ..................................... CONDICIONES DEL CORRETAJE: El Corredor o Mandatario podrá... en el Conservador de Bienes Raíces de .....N ……...... si ninguna de las pa rtes pusiera término mediante carta certificada...valor que figura en la presente Orden. si retira la propiedad antes del vencimiento de la presente orden o de una cualesquiera de s us renovaciones...... durante la vigencia de es te mandato................................................. b) Esta Orden de arrendamiento es exclusiva por el período de ............... e ) Las especificaciones........ en adelante EL MANDANTE por una parte y por la otra ..... quien expone : que se compromete a autoriza r a su cónyuge y a comparecer a todos los actos y contrato que sean necesarios par a perfeccionar el contrato de compraventa y su preparatorio........................ representada por ....... .... c) El Mandante declara expresamente encon trarse habilitado para celebrar este contrato............ ciudad de ..... entre ...........teléfono ......... Corredor de Propiedades...................... COMITENTE VENDEDOR RUT LOGO DEL CORREDOR O DE LA EMPRESA INMOBILIARIA CÓNYU GE RUT CORREDOR DE PROPIEDADES RUT ORDEN DE ARRIENDO Preparado por el Colegio Inmobiliario de Chile A.... más el impuesto correspondiente.............. y f) Para todos los efectos legales las partes fijan su domicili o en el departamento y comuna de Santiago................. cobrar y percibir el primer mes de pago del arrendamiento y las garantías respectivas..................... y rola inscrito a fojas………............... de su mismo domicilio........... LA PRESENTE ORDEN S E FIRMA EN DOS EJEMPLARES DEL MISMO TENOR Y DATA... o preparatorio destinado a llegar a su celebración.........................……................días... deberá pa gar los avisos correspondientes hasta el momento del desistimiento...... tarla del primer mes de renta. 80 . el mandatario podrá además celeb rar y firmar contrato de arrendamiento. cualesquie ra otra publicación extra que solicite el Mandante. Asim ismo en caso de retiro de la orden de arriendo de la propiedad. solicitar el lanzamiento . no será responsable de los robos. c) En el Orden judicial el mandatario podrá desistir en primer a instancia de la acción deducida. indemnización de daño s y perjuicios. con todas sus cuentas al día. podrá usar dineros del pago de arriendos con el tope de un mes de renta. comprometer. más el impuesto corres pondiente.El Mandante deberá pagar doblada la comisión cuando omitiere la participación del Corr edor de Propiedades en los casos señalados en la letra a) y b) del número anterior e n atención a que las partes entienden que tal conducta priva al mandatario de su d erecho a cobrar comisión al que tome en arrendamiento el inmueble. la rete nción de lo bienes del arrendatario. multas. igualmente podrá cobrar y percibir la suma que pudiera quedar adeudando el arrenda tario. garantías .5 37 y . en general en todos los actos y contratos que se relacionen con la admini stración del inmueble. podrá pagar las contribuciones a los Bienes Raíces del inmueble u otras deuda s que periódicamente afecten a la prioridad según las instrucciones que se le entreg an más adelante. te rminación inmediata y/o anticipada de contrato de arrendamiento. Mandante Rut: Mandatario Rut: ORDEN DE ADMINISTRACION CONDICIONES DEL MANDATO: a) En uso de este mandato. las podrá ejercer el mandatario. indemnizaciones y costas que por cualquier motivo deba pagar el arrendatario. representar al propietario en la reunión de comuneros que establece la Ley N 19. serán de cargo del Mandante. serán de cargo del Mandatario los avisos que haya publicado la oficina desde la fecha de inicio ha sta la fecha de término de la orden.En caso alguno el mandatario es tará obligado a incurrir en gastos o pago por cuentas de su Mandante si no contare o no estuviere previsto con los fondos suficientes para ello b) El mandatario p odrá poner término judicial o extrajudicial al contrato de arrendamiento. y en los plazos pactados en el contrato y deberá retener las sumas necesarias para cubrir los daños que tenga la propiedad y l as cuentas que.FACULTADES: El mandatario podrá delegar sus facultades. incendios y otros perjuicios simil ares que se produzcan en el inmueble mientras éste permanezca desocupado. que perciba el mandante al momento de celebrar el contrato de arrendamiento.GARANTIAS:: Con el objeto de facilit ar la devolución de la garantía al arrendatario.OBSERVACIONES: Las publica ciones se harán cada 15 días y serán de cargo de la Oficina de Propiedades. cobra r y percibir todas las rentas de arrendamiento. todos los gastos que se originen por este concepto. pagar a quien corresponda las cuentas de electricidad. sólo cuando se le hubieren otorgado además por escritura pública. pudiendo hacer lo mismo en relación a los gastos comunes adeudados. el mandatario queda facultado para ret ener el valor de la renta del último mes de arrendamiento. transigir. Si la suma retenida fuere insuficiente para restituir la garantía. El Mandante se comprome te a completar oportunamente cualquier diferencia que se produjere en su contra.COMISION: El mandatario recibirá por la realización total o parcial de sus servicios de administr ación una comisión equivalente al 10% de las sumas que perciba. llegar a convenios sobre plazos de restitución o respecto del pago de rentas insolutas y aceptar cauciones para asegurar el pag o. Las facu ltades contenidas en esta cláusula. correspondiéndole. aprobar convenio y percibir con la sola limitación de que no podrá contest ar nuevas demandas sin previa notificación personal de ellas al mandante.COMPLEMENTARIOS: Se firma en dos ejemplares de l mismo tenor quedando uno en poder de cada parte. Estará también facultado para hacer las reparaciones n ecesarias para mantener el inmueble en perfecto estado de conservación para lo cua l. incluso si dispone de las llaves respectivas para su exhibición. será de su exclusivo cargo. administrar el inmueble arrendado. cláusulas penales. u otras que afecten a inmueble y los gastos comunes que hubiere quedado adeudan do el arrendatario y podrá repetir contra éste. y demás derivados del contrato. total o parcialm ¡ . El mandatario restituirá la garantía al arrendatario solo en la medida en que se reciba del inmueb le en las condiciones normales de mantención o aquellas pactadas en el contrato re spectivo. agua. no hubiere pagado el arrendatario. renunciar a recursos o térmi nos legales. gas. representa r al mandante en los juicios de desahucio. reconvenciones de pago. otorgar a los árbitros las facultades de arbi tradores. Para s umas mayores deberá ser autorizado por el Mandante. restitución. absorber posiciones.RESPONSABILIDAD: El Corredor. .......... con una anticipa ción no inferior a 60 días al término de cualquiera de los periodos de arrendamiento....DESAHUCIO DEL MANDATO: Cual quiera de las partes podrá desahuciar el mandato de administración.81 ..... mediante carta certificada notarial.... que se reti rara por el mandante de la oficina del Corredor de Propiedades..INSTRUCCIONES ESPECIALES: El mandante entrega al mandatario las siguientes instrucciones: a) La renta deberá ser liquidada.......ente y podrá designar abogado si lo estima conveniente....... o entrega da personalmente... extendiendo cheque a nombre de........................ dirigida al domicilio de la otra. ..............cuenta N ..quien acepta.. . entablar acciones de comodatos......... c) Pagará Contribucio nes Rol N ...... ........... respecto de los siguientes inmuebles: 1....... pero no podrá contestar demandas nuevas... hipotecar dar en garantía a cualquier costo los inmuebles que se le encargan administrar.......... reclamar y percibir indemnizaciones de p erjuicios.................... celebrar convenios de pago....... gastos comunes.Propiedad ubicada en calle.................................... desahuciarlos.. y expone: Que viene en conferir poder amplio de administración al corredor d e propiedades don .... Comuna ....... el corredor tend rá toda y cada una de las facultades enumeradas en el inciso segundo del articulo séptimo del Código de Procedimiento Civil. N°... El presente contrato se otorga en dos ejemplares.....Firma Mandante Rut: Firma Mandatario Rut:: MANDATO DE ADMINISTRACIÓN En Santiago........................................ acordar las variaciones y reparaciones que los inmuebl es requieran....................................................... actuar ante las autoridades y ante organismos públic os.. cédula nacional de identidad N°.. que reciba en su calidad de administrador..El mandante se obliga remunerar al corredor por su labor de administración con el % sobre las rentas que perciba en su administración... Región ................ fijar las rentas y demás condiciones del arrendamiento .. En el orden judicial. del 2....... sea o no precario........ .....................................Propiedad ubicada en calle......................... una para el mandante y otra el mandatario: Santiago.......................... (pr ofesión u oficio).. .. modificar los contratos.............. compa rece don ..................... OBSERVACIONES: Las partes dejan constancia de las siguientes observaciones :.......................... del 2. 2........ incluso si el corredor hubiere contratado a nombre propio........ semifiscales... porce ntaje que el corredor queda autorizado para deducir y cobrar de inmediato en las liquidaciones que practique............ domiciliado en calle ....... indemnizaciones o por otras causas ema nadas de la ocupación de los inmuebles administrados....................................... el mandante retribuirá al corredor con la suma de dinero correspondiente a media renta mensual de arrendamiento. (estado civil)..... depositar.. por gastos correspondientes a consumos domiciliarios... República de Chile..... las que se dan por expresamente reproduci das una a una................P ropiedad ubicada en calle .... d)Pagara dividendo de.. recibir...b) Se depositará en el Banco........... ................. PERSONERIAS: La representación del mandante consta de:....002.... quedándole p rohibido vender........ En consecuencia.. con domicilio e n ..... someter a arbitraje cualquier controversia que se suscite en relación c on los inmuebles...... e l corredor podrá arrendarlos......... .. cobrar rentas y cue ntas que deban pagar los arrendatarios u ocupantes............... a............. ......... .................. que deberán entenderse concedidas aunque no se ha yan mencionado explícitamente........... endosar y protestar todos los documentos mercantiles........ ........................... sean letras de cambio............ elegir al arrendatario.................. mayor de edad................ .. depositar y restituir l as garantías de los arriendos......... de....... en todo aquello que concierna a lo s mismos inmuebles... celebrar pactos o contratos que tengan por objeto el uso o g oce del total o parte de los inmuebles. reconvenir de pago..002... También le faculta para delegar en todo o parte las atribucione s precedentemente conferidas y le otorga todas las que sean necesarias para la más expedita labor de administración..... El compareciente faculta al corredor de propiedades para que en su nombre y representación efectúe toda clase d e actos relativos a la administración de los inmuebles señalados.......... municipales o particulares.. pagar las contribuciones y demás gastos que requieran los inmuebles administrados... cobrar.....- ............................de............. El mandante se compromete a cumplir todas las oblig aciones que dentro de los límites del mandato otorgado haya contraído a su nombre el corredor..... Además... cheques o pa garés.................... ....... sin previa notificación pers onal del mandante........ 3.. ponerles término............. . cada vez que se celebre arrendamiento con nuevo arrendatario...... . .............................. cédula nacional de identidad N°.. entregar en cobranza los documento s de créditos que se le hayan dado en pago.............. (nacionalidad)........................ 82 . . como consta en inventario adjunto que firmado por las partes forma parte inte grante del presente contrato para todos los efectos legales.......... no resultando lícito a la parte arrendataria enervar la acción de término con el pago...... ....... domiciliado en .. (...domiciliado en.. c ontados desde el primer día en que debió pagarse la renta... como gasto de cobranza a domicilio... como evaluación anticipada y convencional de perjuicios a la que se agregará los correspondientes reajustes e intereses sobre el total de la obligación impaga más las costas procesales que se o riginen. Si el mandante revocare este mandato antes del vencimiento del plazo pactado o de su prórroga.....Para los efectos de calcular el porcentaje de este reajuste... más allá del pla zo estipulado en la cláusula segunda precedente. deberá pagar al corredor las comisiones estipuladas correspondientes a los meses que faltaren para completar el plazo de 12 meses en curso............ quienes acreditaron identidad con sus respectivas cédulas y exponen que han c onvenido en celebrar el presente contrato de arrendamiento que se regirá exclusiva mente por las cláusulas que a continuación se indican : PRIMERO: La parte arrendador a da en arrendamiento a la parte arrendataria........ en adelante “la parte arrendataria”....... cédula nacional de identidad N .....La renta de arrendamiento se reajustará cada tres meses duran te toda la vigencia del arrendamiento y hasta la restitución material del bien arr endado................. r eceptor.............. Firma mandante Rut: Firma corredor Rut: CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En Santiago de Chile. % de la renta de arriendo que se encuentre vigente en la fecha del incumplimiento.... por cada mes que transcurra.... consumos de servicios y restitución del inmueble en el estad o que el arrendatario lo recibió..... y gastos de abogado...... la que se encuentra en buen estado de aseo y conservac ión..... a ........... en el domicilio de la parte arrendadora o de quien sus d erechos represente................... comparecen don:... de manera que demandada esta terminación... pero....... aviso en virtud del cual el mandato cesará p or vencimiento del plazo estipulado cuando se cumplan los 12 meses de duración. mediante carta certificada des pachada por intermedio de un notario............................ suce siva e indefinida........... sin per juicio del pago que deberá efectuar la parte arrendataria por gastos de abogado........... .......El retardo en la r estitución del inmueble será sancionada con una multa equivalente al cincuenta por c iento de la renta vigente de arrendamiento............comuna de... por períodos de 12 meses.. se tomará el trimestre in mediatamente anterior al mes en que deba reajustarse la renta de arrendamiento.... .) mensuales............... si el mandante o el corredor no diere n aviso al otro de su intención de ponerle término con anticipación mínima de tres meses al vencimiento del plazo que estuviere en curso........ en forma acumulativa..en adelante “la parte arrendadora..... éste deberá pagar conjuntamente con la renta de arrendamiento... la suma de cuatro mil pes os. dentro de los primero s cinco días de cada mes... se prorrogará en forma automática. cédula nacional de identidad N .. ... será obligación de la parte arrendata ..Esta causal será suficiente para poner término al pre sente contrato. quien recibe en tal carácter la pro piedad ubicada en calle..Este mandato tiene duración de 12 meses...........T ERCERO:........ .. el Juez de la causa sólo h abrá de constatar el incumplimiento y reconocer la terminación....CUARTO: Conjuntamente con la renta mensual............ ... que la parte arrendataria se obliga a pagar en forma anticipada............... SEGUNDO:...El simple retardo en el pago de la renta de arrendamiento.... días del mes de.......... los comparecientes son mayores de e dad.En caso que el arrendatario quede constituido e n mora y el arrendador o quien sus derechos represente deba cobrar la renta conc urriendo al domicilio del arrendatario..del año 2..002. hará incurrir a la parte arrendatar ia en una multa a favor de la parte arrendadora ascendente al .............. .. costas procesales y demás que pudieran originarse con motivo del pago de las rentas adeudadas............La renta de arrendamiento será la suma de $.......... Región Metropolitana...... en la misma proporción en que varíe el Indice de Preci os al Consumidor dictado por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos........ y don .............. ... agua..QUINTO: El arrendamiento comenzará a regir el .. en forma automática.. ENERO Y FEBRERO. será aplicable también a las cuen tas a que se refiere esta cláusula. sin re sponsabilidad para el arrendador... Sin embargo no podrá el arrendatario dejar la propiedad en los meses de DI CIEMBRE. de luz..de....y durará un año........ en las fechas correspondientes al vencimiento de cada una de ellas. tácita y sucesi va por períodos de seis meses si ninguna de las partes manifestare a la otra su in tención de ponerle término.. .83 ...Se compromete además a rembolsar al arrendador los derechos municipales por extrac ción de basura que éste haya pagado con las contribuciones del bien raíz al momento de exhibírsele el comprobante pagado en Tesorería. Aseo Municipal y otros que procedan... entendiéndose hecho mes a mes. el arrendador estará autorizado para solicitar y obtener de la res pectiva Compañía la suspensión del suministro en los casos en que ello proceda..En caso de cuentas impagas de cualesquiera de los servicios........ del año .. gas.La sanción prevista en el número anter ior para el retardo o falta de pago de las rentas....Sin embargo se entenderá prorrogado. mediante carta certificada con anticipación de a lo menos dos meses al vencimiento del plazo original o de la prórroga que se encontrare cor riendo......ria el pago de los gastos comunes... a cualquier título el present e contrato. el pago de los perjuicios y deterioros que se causen en la propieda d arrendada... con sus muro s..... efectos de humedad o calor.. ventanas.SEPTIMO: Cualquier mejora que la parte arrendataria quiera introducir en la propiedad arrendada. artefactos.. pesos.... higiénicas....... y destinar el inmueb le a un objeto diferente del convenido en este contrato..DECIMO PRIMERO: Queda prohibido a la parte arrendataria SUBARRENDAR. y. Y especialmente se prohíb e efectuar cualquier modificación en la estructura interna o externa de la propied ad.. sean éstos causados por él o por cualquier persona a las cuales haya permitido el acceso al inmueble.DECIMO: La propiedad arrendada sólo podrá destinarse a HABITACION de la par te arrendataria y su familia exclusivamente....... .La parte arrendataria se obliga igualmente al cuidado. roturas de cañerías. causar molestias a los vecinos. durante dos horas cada vez. o por perjuicios q ue puedan producirse en los bienes de la parte arrendataria. en caso que el dueño desee vender o arrend ar la propiedad. cielos.DECIMO SEGUNDO: La parte arrendadora y o propietaria.... la parte arrendataria entr ega en garantía en este acto a la parte arrendadora. las válvulas y flo tadores de excusado.... j ardines o antejardín que existan en el inmueble arrendado y a efectuar oportunamen te y a su costa todas las reparaciones y el arreglo de los desperfectos. a conservar la propiedad arr endada en perfecto estado de aseo y conservación. Asimismo. sin der echo a reembolso por parte de la parte arrendadora..D ECIMO CUARTO: Se obliga la parte arrendataria a mantener en perfecto estado de f uncionamiento las llaves de los artefactos.. subarrendar la propiedad. filtraciones. portalámparas e interruptores de la instalación e léctrica... introducir en la propiedad arrendada animales. los enchufes..NOVENO: La arrendataria hace declaración jurada que los muebles que mantendrá en la propiedad son de su exclusivo dominio... inundaciones. en horario comprendido entre las doce y dieciocho horas. inflamables o de mal olor..DECIMO SEXTO: La parte arrendataria se obliga a d ar las facilidades necesarias para que la parte arrendadora o quien la represent e puedan visitar el inmueble. se obliga a mostrarla a lo menos dos veces a la semana. siendo de cargo y costo exclusivo de la parte arrendataria y quedarán en ben eficio del inmueble... y. m aterias o materiales explosivos. y derechos sobre este contrato. no responderá de manera a lguna por robos que puedan ocurrir en la propiedad arrendada. DECIMO TERCERO: La parte arrendataria responderá de cualquier daño que por su he cho o culpa. dentro de los treinta días siguiente s a la restitución del inmueble arrendado.. CEDER o TRANSFERIR. a mantener en perfecto estado el sistema de agua caliente. puertas.... .. sismo s. por incendio.. las llaves de paso....... obligándose la parte arrendataria a restituirla en la misma forma.. o de las personas que se encuentre en la propiedad.. sin cargo alguno de restitución o reembolso por parte del pro pietario. en relación al uso que se le dé por la parte arrendataria... vidrios. riego y conservación de terrazas. de estética o reglamentarias de la propiedad..... hacer variaciones en la propiedad arrendada. sanitarios.OCTAVO: La entrega material de la propiedad arrendada se efectúa a la par te arrendataria con esta fecha en buen estado de aseo y conservación. sus servicios e instalaciones..... ya sea referente a condiciones sanitaria s.. en general para responder al fiel cumplimiento de las estipulaciones de este contrato...... llaves y llaves d e paso en buen estado. deberá ser autorizada por escrito por la parte propiet aria...DECIMO QUINTO: Serán de cargo de la parte arrendataria los gastos que pueda demandar el cumplimiento de órdenes o disposiciones que en cualqu ier tiempo pueda impartir la autoridad.. a efectuar oportunamente y a su costo todas las reparaciones adecuadas para la conservación y el buen funcionamiento de la propiedad arrendada... que equivalen a un mes de renta de arrendamiento. se cause al bie n raíz arrendada y a las propiedades circundantes y/o terceros. quedando desde luego autorizada la part e arrendadora para descontar de la cantidad mencionada el valor efectivo de los .. la suma de $.). en general...DEC IMO SEPTIMO A fin de garantizar la conservación de la propiedad y su restitución en buen estado. ni c eder o transferir su uso. habida consideración del desgaste que provenga de su uso legítimo. ni hacer mejoras o tra nsformaciones en la propiedad sin la debida autorización por escrito de la parte p ropietaria..La parte arrendado ra obliga a devolver reajustada en la misma forma y/o en los mismos porcentajes en que se reajusta la renta de arrendamiento. (.SEXTO: La parte arrendataria no podrá en ningún caso.. agujerear las paredes........ etcéte ra. haciéndolos arreglar o cambiar por su cuenta....... reparaciones y deudas por consumos de luz. si no se pagaran oportunamente las ren tas de arrendamiento y cuentas señaladas precedentemente en esta cláusula. para poner fecha de vencimiento a la letra y hacer su cobro efectivo. si hubieren quedado deterioros en la propiedad que la garantía no alcance a cubrir el costo de reparación. como asimismo el valor de las cuentas pendientes de agua. gastos comunes. gas. de cargo de la parte arrendataria todos los gastos que origine el cobro de dicho do cumento. extracción de basura y cu alesquiera otros de la misma naturaleza que no queden incluidos en los gastos co munes. como asim ismo. g astos comunes y otros que correspondan. Queda facultada desde ya la parte arrendadora o quién sus derechos repres ente. luz. facultand o desde ya a la parte arrendadora o a quien sus derechos represente para hacer e fectivo su valor. incluso por la vía judicial si fuera necesario.En ningún caso esta garantía podrá imputarse al pago de la renta de arrendamiento. En caso contrario la letra será devuelta por la parte arrendadora o quien sus derechos represente a la parte arrendataria. que no alcance a cubrir la garantía que se indica en esta cláusula.. teléfono.. gas.84 . una vez entregada la propie dad a satisfacción de la parte arrendadora o de quien sus derechos represente con los recibos pagados de todas las cuentas correspondientes. en la mism a forma que se indica para la devolución de la garantía. a fin de pagar rentas de arrendamiento adeudadas. agua. la parte arrendataria firma en este acto una letra de cambio sin fecha de vencimiento por la suma de cincuenta Unid ades de Fomento.deterioros y perjuicios de cargo de la parte arrendataria que se hayan ocasionad o. incl uso protestarla y cobrarla judicialmente.Además. siendo además. .. juicio...... ................. según da cuenta la es critura pública de fecha ........ reparaciones.................... pagos de cuentas.............. ........ .......... de tal modo que ellas puedan ser cobradas o demandadas indistintame nte a la parte arrendataria... ......... ....(Si el fiador es casado en Sociedad Conyugal.......... uso y goce que corresponden al Departamento en el terreno y demás bienes que se reput an comunes conforme a la Ley diecinueve mil quinientos treinta y siete y su regl amento y al Reglamento de Copropiedad del edificio....... prohibición.... ceder y transferir la propied ad singularizada en la cláusula primera. libre de todo gravamen........ .. al fiador y codeudor solidario...... tanto en sus rentas de ar rendatario. a.. correspondiente al año... ... número .. Lo adquirió por compra a ( por permuta) (por adjudicación en la liquidación de la sociedad conyugal habida con). de don ...........pesos que el p romitente comprador se obliga a pagar de la siguiente manera: a) con UF ........... usos.................... ............. quedando todos en poder de los cont ratantes.. a don ............ costumbres y s ervidumbres activas y pasivas.Por el presente acto..........................CUARTO:.......................... etc............................. q uien expone: Que viene en autorizar expresamente a su marido para constituirse e n fiador y codeudor solidario en los términos y condiciones estipuladas en el pres ente contrato..... cédula nacional de identidad N ....de ......casada con don..... en unión de los otros adquirentes en los bienes comunes... Sin perjuicio de lo anterior.............. del dos mil dos................. etcétera.. plazos......FIRMA ARRENDADOR FIRMA ARRENDATARIO FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO PROMESA DE COMPRAVENTA En Santiago de Chile...... Región Metropolitana y expone: que se constituye en fiador y codeudor solidario de todas y cada una de las obl igaciones asumidas en este contrato por la parte arrendataria en virtud de este instrumento....... por sí..... o a cualquiera de s us herederos en su caso.................. ORIENTE.. ( o representado en la forma señalada) promete vender...... .. cédula nacional de identidad N ............. domiciliada en calle.................................TERCERO:....... b) con UF .......................... comuna de .... debe compa recer la cónyuge) Comparece doña:....................PRIMERO:.............. ............. es dueño del Departamento número ..... con todos sus derechos. ........................ ............... y...... .............................. hipoteca.....(fiado r) y de su mismo domicilio..... quienes acreditaron identidad con sus re spectivas cédulas y exponen:........ quien acepta y promete comprarla y adquirirla para sí o para la persona natural o jurídic a que en definitiva él determine........ don de la otra y como promitente comprador.... extendida en la Notaría de..... renunciando en consecuencia al beneficio de excusión que le correspon dería de acuerdo a la Ley....................SUR.......... c) con UF ...... (por dación en pago)...... ......... ......... . en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de... emba rgo.................................Don ........ entre los c uales se encuentra el terreno que deslinda: NORTE.......DECIMO OCTAVO: Presente a este acto.. declarando aceptar desde ya todas las prórrogas o renovac iones del presente contrato. quedando obligado el promitente vendedor al saneamiento de la evicción en con formidad a la Ley..... don ........... QUINTO:.. como en sus garantías...Se comprenderán en la venta todos los derechos de dominio.....................El precio de la comp raventa prometida será la suma de . ....... ..... SEGUNDO:............................... con todo lo plantado y edificado......................... comparecen: don de una parte....... litigio................ .... . cuyo título de dominio rola inscrito a fojas ........ comparece ....... y dueño además de derechos en proporción al valor de lo adquirido.. dentro del plazo de sesenta días contados desde la fecha de este .......... .....La escritura de compraventa se firmará en la Notaría de Santiago de don ......... ....Para todos los efectos legales las partes constituyen domicilio en la ciudad y Comuna de Santiago.y PONIEN TE....................................El inmueble se venderá como cuerpo cierto . ....... .... que las partes convengan.... como promitente vendedor.En comprobante y previa lectura las partes fir man el presente contrato en tres ejemplares........ los comparecientes son mayores de edad...... d) con UF ...................... acciones resolutorias y de cualquier otra limitación de domi nio.......... se conviene la indivisibilidad de las referidas o bligaciones...... . dentro del plazo de sesenta días con tados desde la fecha de este instrumento o en la prórroga que las partes acuerden por escrito. en la prórroga que las partes acuerden por escrito antes del venc imiento del plazo original..instrumento.(SI ES CON CREDITO HIPOTECARIO) 85 .(SI ES AL CONTADO) SEXTO: La escritura de compraven ta prometida se firmará en la Notaría que designe el Banco o Institución Financiera qu e en definitiva otorgue el crédito hipotecario. o. ...La entrega material de la propiedad se efectuará al momento de firmar la escritura de compraventa... un documento por la suma de .. aunque no se haya fi rmado escritura..Presente a este acto..El pago de los impue stos y gastos notariales que resulten de este contrato y de la escritura de comp raventa prometida...Se entenderá que no cumplió el promitente vendedor........ de lo que se dejará constancia también en la Notaría correspondiente. o que el promitente vendedor haya recibido la totalidad del dinero correspondiente al precio de venta...... ............... a título de indemni zación.... ....Además la parte cumplidora tendrá el derecho de e xigir el cumplimiento forzado de lo prometido mediante resolución judicial. el Notario procederá a entregar los documentos a la persona que h aya demostrado cumplir...... pesos cada uno de ellos...... el culpable pagará al otro..............DECIMO TERCER O:..DECIMO CUARTO: De acuerdo con lo expresado en las cláusulas sexta y décimo seg unda de este contrato..... Sin embargo si no se firmara la escritura de compraventa en el plazo estipulado precedentemente....Las partes se obligan a pagar al Corred or de Propiedades don .... por el solo hecho de haber vencido el plazo estipulado en esta promesa de compraventa.. serán de cargo del promitente comprador.NOVENO:. si no firmara la es critura de compraventa y/o no tuviere el dinero correspondiente a la parte de co ntado que debe pagar.Sin embargo los documentos serán entregados al Corredor de Propiedades a su solo requerimiento..SEPTIMO:. pesos... par .... renunciando desde ya la partes a cua lquier acción resolutoria o rescisoria que pudiera corresponderles con respecto al fallo del árbitro arbitrador.. cédula nac ional de identidad número . en el plazo antes estipulado.Las partes. firmado a la orden del C orredor de Propiedades don. comparece doña..... en con tra de cuya resolución no cabrá recurso alguno.Para todos los efectos legales las partes c onstituyen domicilio en la ciudad y comuna de Santiago y se someten a la jurisdi cción de sus Tribunales de Justicia.. (profesión) casada con el promitente vendedor y de su mismo domicilio...... quedando facultada la parte cumplido ra para exigir el cumplimiento forzado de la compraventa prometida....... presentándose el día del vencimiento de la presente promesa y dejando constancia en el Libro de Instrucciones correspondiente que se presentó a firmar la escritura de compraventa..(Sin emba rgo.. ..... si se negare a firmar la escritura de compr aventa estando el dinero disponible por parte del promitente comprador antes de la fecha indicada precedentemente.....DECIMO QUINTO: .DECIMO:.Se faculta al portador de cop ia autorizada del presente contrato para requerir las inscripciones...... establecen la prohibición de gravar y enajenar en fo rma alguna el inmueble..Si el contrato prometido no se llevara a efecto por hecho imputable o culpa de alguno de los contratantes.. y en especial para vender y enaj enar la propiedad raíz singularizada en la cláusula primera de este instrumento....DECIMO SEGUNDO:........OCTAVO: .....DECIMO PRIMERO:.pes os cada uno....... de común acuerdo... anotaciones y subinscripciones que procedan en los registros correspondientes..... las partes dejan en instrucciones al Notario autorizante.. de lo que se dejará constancia en la Notaría corr espondiente... para celebra r el presente contrato en los términos expuestos.....Se entenderá que no cumplió el promitente comprador......... que corresponde a la comisión por la intermediación..... en caso de ser con crédito hipotecario. para lo cual el Corredor de Propiedades deberá firmar dicha prórroga en señal de ace ptación.El árbitro será designado por las partes de común acuerd o.... objeto de la presente promesa mientras no se materialice y suscriba la escritura definitiva de compraventa.Cualquier duda o dificultad que se suscite relacionada con la interpretación o cumplimiento del presente contrato........ Dichos documentos serán devueltos a las partes a l firmarse la escritura de compraventa y efectuarse los pagos correspondientes.....por la intermediación en la compraventa...... será de cargo de las partes por mitades..... los gastos de escritura de compravent a e inscripción serán de cargo del promitente comprador..chilen a........ y un documento por la suma de ... y los de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. en pago por el trabajo de intermediación realizado.... impuesto incluido....mayor de edad y expone : Que viene en autorizar expresamente a su marido don... la suma de ... y en caso de desacuerdo.. será resuelta por un árbitro arbitrador.... el árbitro será designado por la Justicia Ordinaria a pe tición de cualquiera de los contratantes. e l dos por ciento sobre el precio de venta más el impuesto correspondiente al venci miento del plazo de la presente promesa de compraventa o de su prórroga en su caso . firmado a la orden de la contraparte.. firman el presente contrato en tres ejemplares.Firmas y Cédula s de identidad 86 .a lo cual se obliga desde ya a concurrir por sí o debidamente representada a la fi rma de la escritura de compraventa prometida en el lugar y fecha señalada.En compr obante y previa lectura. quedand o todos en poder de los contratantes y del Corredor de Propiedades. ... y don)ña)........................... ................ El vendedor no incurrá en la sanción establecida en la cláusula preceden te si su negativa a firmar obedeciere al hecho de no haber pagado el comprador e l precio de la compraventa....................... ... a contar de esta fecha las partes suscribirán escritura de compraventa compraventa si es al contado.......... 87 .... días del mes de ........................... pagadero : a) Al contado al f irmarse Escritura de Compraventa............ ................... Cada uno de los contratantes se obliga a pagar al otro co mo indemnización de perjuicios..5.Rut:........ en caso que no suscr ibiere la compraventa definitiva en el plazo indicado en el número anterior..... ..... ..Las partes acuerdan que el presente cierre de negocio tendrá el carácter de promesa de compraventa para todos l os efectos legales..................... cada una de las partes contratantes le entregan e n este acto un documento por dicha comisión e impuesto.. ............ La entrega material del inm ueble se hará dentro del plazo de 15 días contados desde la fecha de Escritura de Co mpraventa o bien desde la fecha en que el vendedor haya recibido la totalidad de l precio de venta...... ... el comprador no incurr irá en la misma sanción........................ Comprador Rut : Corredor de Propiedades Rut : OFERTA DE COMPRA Señor (es) Propietario(os): Yo...........Promitente vendedor Cónyuge promitente vendedor Promitente comprador Corredor de Propiedades CIERRE DE NEGOCIO En Santiago..... si las partes acuerdan omitir dicho contrato y prevalecerá éste hasta la firma de la escritura de compraventa definitiva.................... al firmar Escritur a de Compraventa y el saldo con Crédito Hipotecario..... cada contratante deja en poder del Corredor de Prop iedades documento girado a la orden de la contraparte........... domiciliado en calle ....... Rut: . o bien promesa de compraventa si es co n crédito hipotecario.................. o el valor de la cuota al contado al momento de susc ribir la Escritura Publica correspondiente........... se debe a que los tít ulos de la propiedad no están en orden o merecieren reparos no subsanados por el v endedor......domiciliado en........ Para facilitar su pago....................... Dentro del pl azo de 30 días corridos...... ........ don.... comuna de ........................2.. ......... si su negativa a firmar la compraventa................ se ha celebrado con intervención d el Corredor de Propiedades. ....... . RUT :............. El precio de la compraventa será de $.......N°..... la suma de $...... .. Los gastos de la compraventa serán pagados por.................. ...... ...3.. Inscrito a Fojas .. ........................ año... del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de......... ..... ..b) Con una parte al contado.................................. entre don(ña)................................Las partes se obligan a pagar al Corredor de Propiedades como comisión por su intermediación.int eresado (a) en adquirir el inmueble mencionado....................... que se firmará en la fec ha antes indicada o en la prórroga que las partes acuerden por escrito Vendedor Ru t : Santiago.................. Santiago....Propietario del inmueble ubicado en calle .... el 2% del precio de la compraventa más impuestos que grave esa c omisión........... si ésta hubiere suscrito o portunamente la compraventa definitiva y dado cumplimiento a las obligaciones qu e le afectan..... . ................ de las indemnizaciones es tipuladas autorizando a éste para hacer entrega de ellos..... Por su parte... ....... .................. del año dos mil do s........ el siguiente cierre de negocio : 1........ .Para f acilitar el pago respectivo. a .... 4. . ............ don ........................... me devolverá la letra aceptada en este acto.... declara que recibe en este ac to y con esta fecha....................... dejo un documento por la suma de $.....................................Asimismo....................Rut:....Dichos documentos serán guardados por el Corredor de Propiedades...... a orden de la parte compradora........ o cobradores.. en la misma f orma que el Oferente........comuna de . Corredor de Propiedades Rut: RESERVA DE ARRIENDO 88 .....En cas o que la operación se realice como esta propuesta.......... lo cual por intermed io de la oficina de propiedades del señor ..... solo si yo no doy cumplimiento a lo que he pacta do en este documento. Interesado Rut: RESPUESTA DEL PROPIETARIO Don...... el señor......... quedando facul tado desde ya la parte vendedora hacer efectivo el documento antes señalado...... con domicilio en ............................................ (equivalente al 10 % del valor de la propiedad)............ lo cual será devuelto al momento de firmarse la Escritura de Compraventa.......... y me retracte de comprar el inmueble perderé dicho documento.............Rut............. momento en el cual serán devueltos a los respectivos aceptantes ............ ................En caso que mí oferta sea aceptada dentro del un plazo de 15 días a contar de esta f echa.... dentro del plazo de 30 días Con el objeto de dar absoluta seriedad a esta oferta y como una forma de garantizar e indemnizar si no cumpliere con el plazo estipulado para finiquitar la operación de compra............... .................................... efectuada por el Of erente y los plazos para celebrar Promesa de Compraventa........ que el Corredor de Propiedades po drá hacer efectiva sin más tramite................. (correspondiente al 10% del valor de la propi edad).................................. . (correspondiente al 2% más el impuesto)............OFERTA DE COMPRA DE LA PROPIEDAD: Valor $......... ..................quisiera comunicarles mi interés en adquirir dicho inmueble................por la cantidad de $... ............... .........Santiago..... hasta el día que se firme la Escritu ra de Compraventa...... como asimismo un documento por la suma de $................... un documento por la suma de $.......... ubicada en .... ................ a la orden del Cor redor de Propiedades...................Santiago................. así como las condiciones antes señaladas......... declaro que acepto en la Oferta de Compra.. comuna de ... Plazo de valide z de la oferta 15 DIAS Finiquito de la operación. .......................Santiago..................... comuna de.... de acuerdo a lo estipulado en la presente Ofert a de Compra y aceptación.... por lo que entrego al Corredor de Propiedades............ dejo en poder de don ..... he visita do la propiedad.......... los documentos señalados precedentemente......... .................. don ............ un documento con vencimiento al ......................ciudad.... Propietario Rut: ACEPTACION DEL CORREDOR DE PROPIEDADES El Corredor de Propiedades...... ....... .................... ................ Forma de Pago:................................................ como asimismo si el propietario no acepte la oferta.. según sea el caso.............................................. a fin de garantizar......... domiciliado en................. ....... libre de ocupantes y con sus cuentas de cons umos al día.................................de 2.............En Santiago.............El arrendador extenderá la autorización correspondiente para que el arr endatario obtenga el salvoconducto una vez que el arrendatario exhiba las cuenta s de consumos domiciliarios al día y debidamente pagadas............... se efectuará con fecha........ don ......... CUARTO:.... presentar certifica do) Si es casado en sociedad conyugal debe ser autorizado por la esposa concurri endo ésta a la firma del contrato respectivo.. Yo........ la que se indica al pie de la presente reserva..... con domicilio en calle .TÉRMINO Y FINIQUITO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a) con obligaciones pendientes. dejo en este acto...... que perderé a tít ulo de indemnización si me arrepiento de celebrar el contrato dentro del plazo señal ado precedentemente.......com una de…….................Rut:…………. domiciliado en…….... comuna................. Comuna de........................ de ........y don ........ ....... entre don.... .Las partes comparecientes han acordado poner término al contrato de arrendamiento en referencia con esta fecha....... por lo que el arrendatario nada adeuda por este conce pto................teléfon o.. días a contar de fecha...... del año Dos mil uno................. girado contra la cuenta corriente N°…….......dio en arri endo a don ... se ha convenido en poner término al contrat o de arrendamiento como a continuación se indica: PRIMERO:..... a fin de reservar para arr iendo la propiedad ubicada en calle………....................El arrendador declara que las rentas de arrendamiento se encuentran pagadas hasta esta fecha......... por la suma de........00..............CLIENTE RUT : CORREDOR DE PROPIEDADES RUT REQUISITOS ARRENDATARIO: Documentación a presentar 3 últimas liquidaciones de remune raciones Certificado de antigüedad laboral Informes comerciales Informe del último a rrendador Cotizaciones previsionales FIADOR Y CODEUDOR SOLIDARIO 3 últimas liquida ciones de remuneraciones Informe de antigüedad laboral Informes Comerciales Cotiza ciones previsionales Estado Civil (si es separado de bienes........... cheque serie N°.............................del Banco……….. comuna de Santiago.Con fecha........... renunciando desde ya al derecho de restitución............ .......... SEGUNDO:.… de………....... .......de .. cuyo contrato de arriendo se celebrará dentro del plazo de………..……. la p ropiedad ubicada en..89 ..... por e l plazo de . quien aceptó y arrendó para sí.....TERCERO:La restitución material del inmueble................................ en poder de la Oficina de Propiedades de......... ............... Republica de Chile a ..............................................En Santiago..... momento en el cual deberé presentar la documentación que la oficina de propie dades me solicita.............. ............QUINTO:................ a ....…….... .... ...................... del Banco….. ................. .. Si la escritura de compra de la propiedad tiene menos de 10 años des de su suscripción. Estos antecedentes serán vitales al momento de concretar la venta mediante el cierre de negocios (promesa e compraventa). LOS TITULOS DE DOMINIO (de más de 10 años) El título de dominio es el documento llamado ESCRITURA.......... en la gestión de compraventa de un inmueble...Dentro de los .. por cuentas de servicios domiciliarios y por rentas futuras...SEXTO:. tiempo mínimo para los efectos de consolidar el dominio. MECANICA Y TECNICAS DE LAS COMPRAVEN TAS Este ramo trata sobre las gestiones prácticas que realiza un corredor de propiedad es... . se podrá pedir en el Archivo Judicial con los datos qu e se indican en punto primero de la escritura del vendedor. respecto al dominio.... de la fecha de inscripción para los efectos del tiempo explicado anterio rmente. por lo cual se debe revisar el cont enido de ellos y su condición de actualidad... ya q ue de adolecer de vicios se podría solicitar la prescripción de ellos mediante un es crito jurídico.. se hará la liquidación de la garantía..... declarando que nada se adeudan recíprocamente por concept o alguno emanado del contrato de arrendamiento a que se ha puesto término. restando las cuentas correspondientes y el saldo líquido que restare s erá entregado por el arrendador al arrendatario. Por lo general se habla de los Títulos de Dominio además de los diferentes complementos legales y técnicos. 1.días siguientes contados desde que el arrendador haya recibido materialmente el inmueble totalmente desocupado... se deberá obtener el título anterior.. si el tiempo trascur rido es superior a un año. vale decir la escritura que d io origen a la que tenemos a la vista. Arrendador .. Arrendatario EXPEDIENTE LEGAL EN LA COMPRAVENTA GESTION. Si no fuere el caso... Además.. Esta escritura debe abarca r un período de 10 años....arrendatario por daños en el inmueble... con la sola salvedad de las obligaciones establecidas en este documento y las que pudie ran afectar al ex..... Esta escritura “anterior” se puede encontrar en diferentes partes: a) primero puede tenerla el mismo vendedor que entrega su propiedad a la venta pues le fue entregada en la oportunidad de la compra que el hizo.SEPTIMO:.. Se entiende que se inicia tan pro nto como se ha recibido la Orden de Venta y junto con ella..... debemos fijarnos en el TIMBRE DEL CONSERVADOR DE BIENES RAICES en que es tipula el REGISTRO DE PROPIEDAD que es lo más importante. el vendedor exhibe y entrega fotocopia de los documentos que mantiene como antecedentes desde su com pra..Las partes se otorgan am plio y formal finiquito. 90 ... si fuera menor de un año estará en la Notaría en que se suscr ibió.. .. el nu evo Registro anterior y efectuar el mismo proceso descrito. en el CBR respectivo. “Dominio Vigente” se podrá solicitar .... número de Registro.. los Certificados de Dom inio con Vigencia (último dueño) y si hay menos de 10 años al anterior título.. Si fuere menos de 10 años aún.. Los re gistros tanto de Hipotecas como de Prohibiciones también se expresan en fojas. Anexo 1: El título anterior se indica al final de la cláusula pr imera de cualquier escritura: dice: Lo adquirió por . solicitar la provisión de fondos.. del Conservador de Bienes Raíces de.... El Archi vo Judicial tiene formularios de búsqueda.... Para ubicar el título actual se solicita el título anterior indicado en la Cláusula Pr imera como ya se indicó y se sigue..R.. . respe ctivo... si es po sible. e inmediatamente dice: "Título que se encuentra inscrito a fo jas…....….. Es conveniente revisar en el Archivo el documento que solicitaremos para verificar la congruencia del título y el tiempo........ a partir de esa referencia... De hipotecas... (Interdicciones y prohibiciones de enajenar) De Comercio De Derechos de Agua. Conocidos los números de Registros y años se podrán solicitar.. Con estos antecedentes se podrá realizar el seguimiento del títu lo anterior en el Archivo Judicial o Notaría según sea el caso ya indicado... se deberá solicitar... en el C...(forma en que se hizo d ueño) según consta en escritura otorgada en la Notaría de don ... Este documento tiene costo y se aconseja efectuar el pago previa autorización del vendedor y.El Conservador de Bienes Raíces lleva varios registros.. para nuestro estudio... (hipotecas y gravámenes) De prohibi ciones.. Año y Conservador... año y Conservador.. los más importantes son: De propiedad..... los Certi ficados sin vigencia de cada una de las posibles inscripciones hasta completar d icho período. las trasferencias del dominio indicadas al margen.B.. cuando sea necesario..el día ... del Registro de Propiedad del año . Con el antecedente del último Registro.... Númer o... otros Toda propiedad inscrita llevará el timbre correspondiente del REGISTRO DE PROPIEDAD que se expresa en fojas. N ………. el Certificado de Gravámenes y Prohibiciones” Si el Certific ado de Gravámenes y Prohibiciones presenta inscripciones vigentes se deberá proceder a la revisión de ellas e informar al vendedor de modo que se defina la oportunida d en que se podrán cancelar y alzar dichas anotaciones.... 91 . Puede ser que el vendedor tenga solo una copia simple de la escritura en la cual no estarán los datos de inscripción actual. de inmediato. (más de 10 años).... se considera expropiación extraordi naria. N°.Si existiere garantía hipotecaria por algún crédito otorgado y ya cancelado se deberá ob tener la escritura de cancelación respectiva para efectuar su inscripción en el CBR y sanear tal situación. 2. Características siguientes: principales de expropiaciones EXTRAORDINARIAS s on las Las principales características de una expropiación extraordinaria son: 92 . :significa adquirido por compraventa Otros Certificados que completan el expediente técnico legal de un inmueble para su compraventa son: A) C ertificado Municipal de no estar el inmueble afecto a expropiación: Indica fundame ntalmente que no está afecto el inmueble a expropiación por parte de la Municipalida d. Las expropiaciones que realizan las Municipalidades pueden ser para destinarl as a áreas de uso público o de equipamiento comunitario y se clasifican en ordinaria s y extraordinarias Características principales de expropiaciones ORDINARIAS son l as siguientes: 1. El propietario sólo tiene derecho al valor del terreno sin perjuicio de las deducciones y compensaciones que le afecten. Se efectúan para imponer la línea de cierro. Si no estuviere cancelada la hipoteca se deberá establecer l a forma y oportunidad de pago en acuerdo con el comprador. Las anotaciones características al margen de un título de dominio son: Tra nsmitido a fs.. Transf erido a fs. los i nmuebles. Estos últimos. a partir de “sucesión por causa de muerte” En este caso se deberá solicitar al vendedor el expediente de poses ión efectiva para conocer: 1. El título puede ser también. 2. Año . Inscripción del auto de posesión efectiva con anotación al margen de haberse cancelado el impuesto de herencia o haber quedado exento de e ste impuesto por resolución del servicio de Impuestos Internos. Esta inscripción se realiza por cuanto en una posesión efectiva que dan al fallecimiento varios bienes entre muebles e inmuebles. si los fondos para su cancelación provendrán de la venta... 3. Se aplica si el pr opietario desea edificar. Se entiende por compensación la entrega de terrenos municipales a cambio del terreno expropiado. se inscriben en un registro especial que se llama “Inscripción Especial de Herencia”. reconstruir o demoler lo ya existente afecto a nuevo t razado. Inscripción espec ial de herencia. La expropiación o rdinaria que afecta a la totalidad del predio. N° Año.. :significa adquirido por sucesión por causa de muerte. el número de Rol ante SII y la ubicación para indicarla en el plano inserto en el formulari o.) E) Certificado de no adeudar Contribuciones a los Bienes Raíces. etc. ob jeto de la solicitud de informe al Serviu. F) Certificado de pago de la última cuota de Contribuciones a los Bienes Raíces. Este certificado nos permite conocer si el inmueble se encuentra den tro de los conos o espacios aéreos limitados por la aeronáutica civil.. G) Certificado de Avalúo y Exención de Contribuciones: Se obtiene en el SII con el Rol de la propiedad y será el documento que reemplace a los indic ados en letras E y F. 2. Acogerse a las dispos iciones de la Ley Propiedad Horizontal.1.Este Certificado es obligatorio en las comprav entas y en él se indican las contribuciones que pudieran estar pendientes a la fec ha de requerimiento. B) Certificado de No Expropiación Serviu: Este documento indica si el inmueble. junto a hospitales. Cuan do un inmueble está afectado por expropiación ordinaria solo puede: 1. arreglos varios. (Centros de ciudad. etc.Realizar todo tipo de reparaciones. El precio pagado por las expropiaciones es fijado por Tasadores del Estado. Llevar a cabo todo t ipo de contratos de compraventa. comercial o m ilitar.2. 93 . se encuentra en áreas que estén definidas para planes o proyectos futuros de equipamientos u otros usos. Sin embargo. etc. Para su solicitud debe conocer además de la dirección completa. de acuerdo con l a legislación. traspasos. C) Certificado de NO Expropiación del Metro: Se solicita a la Dirección General d el Metro y en él se consigna si el inmueble se encuentra en posibles zonas de proy ectos de extensión de líneas de esa Repartición. pinturas. 3. valor del edificio y valor de los perjuicios ocasionados al propietario y a los ocupantes del inmueble. El propiet ario tiene derecho al pago del valor del terreno. no pueden: Realiza r ampliaciones.1. D) Certificado de la Dirección de Aeronáu tica Civil. ni alteración de la estructura del edificio.2. Las acuerda la Municipalidad por propia iniciativa para dar cumplimiento al PLAN REGULADOR respectivo. Requiere resolución expresa de la Municipalidad. Es fundamental en sectores donde existen aeropuertos o zonas con helipue rtos. Este antecedente debe adjuntarse al recibo de pago de las c uotas indicadas en él. Le informaremos que las alternativas de venta de su prop iedad serán las siguientes: CONTADO CON DOCUMENTOS COMPRAVENTA DE UN BIEN RAIZ CREDITO DIRECTO BANCARIO HIPOTECARIO CREDITO FINANCIERO O 94 .OPERACION DEL CORRETAJE TRAMITES FUERA DE LA OFICINA Este ramo va a tratar fundamentalmente del conocimiento de aquellas materias o t rámites que habitualmente realizamos fuera de nuestras oficinas y para ello imagin emos que tenemos al frente nuestro a un cliente que desea vender su casa y requi ere de nuestros servicios. solic itar los títulos de dominio para confirmar que es dueño de la propiedad y que éstos se encuentren conforme a derecho. Lo primero que haremos será visitar la propiedad. una vez que nos pongamos de acuerdo en los diferentes aspectos de dicha venta. confeccionar la Orden de Venta. c omo vimos anteriormente. posteriormente. se hace necesario transformarlo en crédito hipoteca rio. habrá que conseguir tantas esc rituras anteriores como sean necesarias hasta enterar los 10 años que se necesita.a) Si la esc ritura de compra de la propiedad. es decir el mismo vendedor le otorga el crédito en forma personal al comprador. Una vez puestos de acuerdo en el precio. a nombre de la parte compradora y certifica do de gravámenes. a. Para plazos más largos. cabe destacar qu e también podrá ser mediante depósitos a plazo endosable. La venta con crédito directo. tasación. para responder por el pago c abal y oportuno del saldo de precio. nos bastará esa sola escritura para realizar el estudio correspondiente d e los TITULOS DE DOMINIO pues ésta. bancario o fina nciera es siempre hipotecario. según acuerdo de las partes. debemos fijarnos que ellas deben abarcar un PERIODO DE 10 AÑOS. a . éstos pueden ser a plazo fijo o renovable. que acredite que la pr opiedad no tiene ninguna limitación al dominio. natu ralmente se paga al momento de firmar la escritura en notaría. pues después de ese lapso se entiende que podrían prescribir las acciones en su contra. la propiedad debe quedar con hipoteca de primer grado a fav or del vendedor o acreedor si es crédito hipotecario. letras notariales u ot ro documento mercantil que sirva para este tipo de operaciones. Que esta forma de operar se considera como pago al contado al vend edor puesto que el Banco paga al valor que la Unidad de Fomento tiene el día del p ago efectivo. ha sido inscrita con más de 10 años de antigüedad. En ambos casos. En esta alternativa se paga al dueño con cheques a fechas. sin embargo es acon sejable dejar el Vale a la Vista o Depósito a plazo respectivo con instrucciones a l Notario para ser entregado a la parte vendedora una vez que la propiedad esté de bidamente inscrita en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces qu e corresponda al lugar del inmueble. La venta a crédito puede ser: direct o. prohibiciones y embargo e interdicciones. Cuando se decide aceptar este tipo de crédito hay que tener presente que no sea más allá de un plazo de 6 meses. Es conveniente informar al vendedor que el crédito hipotecario que otorga un Banco o Institución Financiera. Esta última forma de pago podrá considerarse como una venta al contado.. informes y aprobación o rechazo del Co mité Ejecutivo. pues el vendedor recibe de inmediato estos documentos si los acepta como forma de pago. Estas escrituras las podemos conseguir en la Notaría correspondiente si tiene men os de un año 95 .b) Si la escritura tiene fecha anterior a diez años. que es menester que todo Corredor de Propiedades mantenga para los efectos de p roceder a su venta. puesto que hay estudio de títulos. expresados en Unidades de Fomento y con el i nterés corriente para este tipo de operaciones o sin intereses. Ellos son: 1. demora alrededor de 60 día s. visita del inmueble y su forma de venta le solicitamos copia de los diferentes documentos y certificados.SIEMPRE ES HIPOTECARIO La venta al contado de una propiedad es la más simple. que hoy nosotros estamos captando. tiene más de diez años.LOS TITULOS DE DOMINIO: Los títulos de dominio están compuesto por: a) aquellos documentos que normal mente llamamos ESCRITURAS. o bien. posterior a ese plazo. la cual debe contener: Escrituras que enteren 10 años hasta la fec ha.Una vez que hay un cliente interesado en adquirir la propiedad. Certificado de deuda de Tesorería Pago de contribuciones al día.Además e la escritura deberá tener al f inal el timbre del Conservador de Bienes Raíces que indica el Registro de Propieda d. b) Inscripción de dominio mediante copia vigent e del Registro de Propiedad. al inmueble. o bien promes a de compraventa. vale decir. precedida de la inscripción correspondiente en el Registr o de Comercio del Conservador de Bienes Raíces.o un año. nombrar árbitro arbit rador. Copia de Certificado de Gravámenes. el Corredor d e Propiedades procede a efectuar un cierre de negocio garantizado. Confeccionar la carpeta p ara el abogado. otorgada por el Conservador de Bienes Raíces respecti vo. individualizar totalmente a los comparecientes.c) Certificado de Gravámenes. y los demás Registros si ésta tuvier a o tuvo hipoteca. Copia del Cert ificado de matrimonio del vendedor. sin embargo debe cumplir las mismas condiciones que la escritura de compravent a. si el comprador solicita un crédito hipotecario en otro Banco o Institución Financiera. plazo de entrega de la propiedad. multas por incumplimiento. Esta puede hacerse por documento privado o por escritura pública . número y año en que se encuentra inscrita. que acredita que la persona ahí mencionada es propietaria actualmente del inmu eble. Certificado no expropiación Ser viu. precautorias y otras limitaciones al dominio. etc.El pago se puede efectuar directamente al Banco o Institución Financiera a quien le adeuda e l vendedor. prohibiciones . con un plazo no superior a 30 días. (Con constancia de Separación de Bienes si es el caso) Certificado de soltería con dos testigos o de viudez en igual forma (Se e xtiende en Notaría) Pago de aseo municipal (si está exenta de pago de contribuciones ) Certificado de Avalúo fiscal (si está exenta de pago de contribuciones). prohib iciones. esto no sería impedimento de venta. la comisión al corredor por la intermediación.. plazo para firmar escritura de compraventa. éste último se compromete a pagar. Prohibicione s y Embargos.. con un plazo no superior a 30 días. pues pagando lo ade udado el acreedor hipotecario puede comparecer en la misma escritura de comprave nta alzando la o las hipotecas y prohibición que garantizaban su pago.Al final de la cláusula primera figura siempre la fecha de la escritura y la Notaría en que se extendió. Certificado no expropiación Municipal. embargos. las copias debemos solicitarlas en el ARCHIVO JUD ICIAL. en que se acredite que no existen hipotecas. Embargos e Interdicciones.Copia de dominio con vigencia.(Hoy se está pidiendo con litigio) Sin embargo si existiera al guna hipoteca y prohibición. etc. las condiciones y obligaciones de pago. foja. prohibición.Certificad o de Recepción Final (si se solicita) 96 . mediante carta de resguar do. (Además es conveniente llevar la s fotocopias que el corredor ha guardado. Si está firmada por todas las p artes y falta algún documento. a partir de ese momento hay 60 días para cerrarla. la o el cónyuge de éste.En la escritura pública deben figurar los siguientes datos de los compare cientes: Nombre completo. El Corredor de Propiedades deberá llegar a la Notaría antes que los clientes. sociedades.También en caso que alguna persona esté impedida físic amente para firmar. cosa que si carpeta fuera extraviada o traspapelada en el Banco.Copia del permiso de Edificación (si se solicita) Si es D.Repertorio: es el libro en que se ingresan todo s los instrumentos públicos (escrituras) sean éstas de compraventa. o a la Institución Financiera que envió el borrador de escritura. debiendo el que no firma poner junto a la del que la hubiere firmado a su ruego. pue dan aceptar las fotocopias de los documentos presentados) Esta carpeta es entreg ada al Banco si es con crédito hipotecario.Se consulta a que Notaría s e enviará la escritura.Fotocopia carné de vendedor y su cónyuge si es casado (aunque h aya separación de bienes) Fotocopia carné del comprador y su cónyuge si son casados en sociedad conyugal. hacer una lista de lo que entrega y solicitar que se le recepcio nen con firma y timbre. estado civil. para confeccionar la escritura. profesión u ofici o. se repare en e se momento y así no perder tiempo por reparos posteriores. pues así se acredita que fue presentada en tal fecha y a t al persona. quienes podrán acreditar su identidad con el pasaporte o con el docum ento de identificación con que se les permitió su ingreso al país. a fin de precaver que si hay alguna trascripción incorrecta. 2 debe estar reduci do a escritura pública.L. el vendedor. mutuos. el de la izquierda. podrá firmar a su ruego otra persona que no tenga interés contra rio o una tercera persona.A la Notaría podría concurri r a firmar primero el comprador. domicilio. nacionalidad. queda sin autorizar y en este ultimo caso el Notari o podrá autorizarla una vez recibido el documento que falta.(Siempre el Corredor debe quedarse con fotocopia de todos los antecedentes).Se debe además poner la impresión dígito pulgar derecho. El notario dejará constancia de este hecho o de la impo sibilidad absoluta de efectuarlo.Pasado este plaz o si faltan firmas. salvo en el caso de extranjeros y chilenos radicados en el extranjero. o bien al abogado del comprador si es compraventa al contado. la impresión del pulgar de la mano derecha. cédula de identidad. o en su de fecto. y si no tienen observaciones solicitar las cédulas de identidad y llamar al funcionario de la Notaría para que tome las firmas. solicitar la escritura para revisarla y esperar a sus clientes en algún privado. Nunca se debe firmar una escri tura sin que esté presente el funcionario de Notaría. la o el cónyuge de éste y bastará una sola firma para que la escritura quede con fecha y anotada en el Repertorio. la escritura queda sin efecto. consultar el nombre del funcionario que atiende al abogado.F. 97 . a fin de revisar la escritura con los títulos. resc iliaciones. aunque hayan pasado l os 60 días. mandatos.. al Ba nco. leerla en voz alta.En ese momento comienzan las funciones del Corredor de Prop iedades en la Notaría. pues en este caso se indicarán los nombre de los dos primeros compar ecientes. sin perjuicio de la responsabilidad del notario. la escritura queda sin efecto. a menos que sea n mas de dos. la fecha y firma del notario. En caso de exceder ese plazo y faltar alguna firma. Una garantía para el Notario y para los clientes. lo s testamentos cerrados con indicación del lugar de su otorgamiento y nombre y domi cilio de los testigos.La falta de las anotaciones señaladas precedentemente no afectará la validez de u na escritura pública otorgada. en que anotará las escrituras por orden a lfabético de los otorgantes. no teniendo obligación de exhibirlo. incluidos los documentos protocolizados que se agregan al final en el mism o orden de repertorio.Se crea el Repertorio a semejanza del que se usa en el Conservador de Bienes Raíces.protocolizados. del nombre del abogado o abogados si l a hubieren redactado y de la denominación del acto o contrato.. etc. de las partes que la otorgan. Si no se hubiere efectuado anotaciones. ésta queda SIN AUTORIZAR. En est e libro se dará un número a cada uno de estos instrumentos por riguroso orden de pre sentación. La creación del Libro de Repertorio obedece a la necesidad de mantener el or den de ingreso de las escrituras y demás documentos y evitar errores por la altera ción de fechas. indicándose el número de la última anotación.El primero estará a disposición del público. aunque haya excedido los 60 días.Ade más. Cuando se tratare de escrituras. no pudiendo formarse cada libro con más de quinientas f ojas. Cada foja se enumerará en su parte superior con letras y núme ros. o sea. sino por decreto de juez competente o a petición de un particular q ue acompañe el certificado de defunción que corresponda al otorgante del testamento. se dejará constancia en este libro de la fecha en que se efectúa la anotación. se expresará esta circunstanc ia. y desde ese momento tienen un plazo de 60 días para que termi nen de firmar las partes. pero falta algún certificado. sino también los documentos que se protocol izan. el Notario llevará un libro índice público. en el cual se deberán anotar no solo las esc rituras públicas que se firmen en Notaría. y en este caso el Notario puede autorizarla una vez que se haya entregado el documen to. Las escrituras públicas se encuadernarán en tomos o protocolos que deberán empastarse a lo menos cada dos meses. y otro privado.Sin embargo si pasado 60 días está la escritura firmad a por todas las partes.El libro de repertor io se cerrará diariamente. en el que anotará en la misma forma. debiendo exhibirlo a quien lo solicite y el segundo deberá mantenerlo reservado. En general el repertorio promueve el ordenamiento del trabajo y convierte en expeditas la búsqueda y ubicación de las esc rituras y demás documentos. 98 . el otorgamiento de instrumentos con fechas anteriores o pos teriores a las que realmente correspondan. seguidos de la expresión y otros. .. les dieren las partes otorgantes. y debidamente endos ado......................También existe un Libro de Instrucciones....... a nombre del comprador don ............ alzamiento de algu na hipoteca u otro gravamen....... como señala la cláusula..... siempre que no excedan de un año.. que a la propiedad no le afectan hipotecas ni prohibiciones de ninguna naturaleza......................Las funciones del Notari o son : Extender los instrumentos públicos con arreglo a las instrucciones que.. tomado en el Banco... .............. materia de la escritura de com praventa firmada en esta misma Notaría..... para los efectos que la ley o reglamento de ellas lo exigieren En genera l... con esta misma fecha y anotada en el Reper torio con el N .... dar fe de los hechos para que fueren requeridos y que no estuvieren encomenda dos a otros funcionarios Guardar y conservar en riguroso orden cronológico los ins trumentos que ante ellos se otorguen.......En casos calificados los notarios podrán solicitar a la Corte de Apelaciones respe ctiva autorización para efectuar los empastes por periodos superiores......... contra firma del vendedor o de su cónyuge......... ..Las instrucciones deben ser muy claras y precisas para que las interpre te cualquier persona y lo principal para que el Notario pueda cumplirlas sin lug ar a dudas......En la Notaría figuran los siguientes libros de Repertorio: Rep ertorio de Escrituras Públicas Repertorio para Protestos de letras Repertorio para Vehículos Motorizados..................... sea en su presencia o cuya autenticidad les conste 99 ......Este libro es muy co nveniente conocerlo y saberlo usar... el examen de los instrumentos públicos que ante ellos se otorgue n y documentos que protocolicen Autorizar las firmas que se estampen en document os privados...... se encuentra debidamente inscrita en el Registr o de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de ...... de la escritura de compraventa antes señalada.. por la suma de $..... o (que no tenga otras hipotecas ni prohibiciones que no sean las co nstituidas en favor del Banco...... ....... Prohibiciones y Embargos...... .............. para ser entregado a don . Otorgar certificados o testimonios de los actos celebra dos ante ellos o protocolizados en sus registros ... . en forma de precaver todo extravío y hacer fác il y expedito su examen.......Ej: Dejamos en poder del Notario Vale a la Vista (Depósito a plazo) N ................ Facilitar a cualquier persona que lo solicite......... tomado a nombre de.. contra cer tificado de gravámenes u otra condición que podemos expresar en dicho Libro de Instr ucciones............ de palabra o por escrito...... una vez que se acredite al Notario que la propiedad. Efectuar protestos de letras de cambio y demás documentos mercantiles.. Not ificar los traspasos de acciones y constituciones y notificaciones de prenda que se les solicitaren Asistir a las Juntas Generales de Accionistas de sociedades anónimas... .................... y que se acredite mediante Certificado de Gravámenes. pues es muy útil cuando dejamos dineros reteni dos en Notaría para ser entregados contra inscripción de dominio....Levantar inventarios so lemnes... Las pa labras que en cualquier documento notarial aparezcan interlineadas. Para que la protocolización surja efecto legal.Las demás que les encomienden las leyes.También valdrán como instrumentos públicos los siguientes doc umentos protocolizados : Testamentos cerrados y abiertos en forma legal Testamen tos solemnes abiertos que se otorguen en hojas sueltas. Escrituras constitutivas de personalidad jurídica. o por notario incompetente. Liquidación de sociedad conyugal Partición de bi enes. suspendido o inhabilitado en fo rma legal.Protocolización es el hecho de agregar un documento al final del registro de un Notario a pedido de qu ien lo solicita.b) Que no esté incorporada en el protocolo o que éste no pertenezca al not ario autorizante o al de quien esté subrogando legalmente c) en que no conste la f irma de alguno de los comparecientes o no se hubiere salvado este requisito con firma a ruego d) que no esté escrita en idioma castellano e) que no se haya firmad o dentro de los 60 días siguientes de su fecha de anotación en el repertorio.Protocolizaciones. re sciliación o liquidación de Sociedades. previo decreto del juez competente. El CONSERVADOR DE BIENES RAICES Los Registros que lleva son ocho: 100 . siempre que su protocoli zación se haya efectuado a más tardar dentro del primer día siguiente hábil al de su oto rgamiento Testamentos menos solemnes o privilegiados que no hayan sido autorizad os por notario. modificación. de asociaciones de canali stas.N o se considerará pública o auténtica la escritura: a) Que fuere autorizada por persona que no sea notario. y en caso que no lo sean.Las actas de oferta de pago. se tendrán por no escritas.Sin embargo se recomienda que toda escritura sea extendida en N otaría mediante minuta hecha por un abogado.El Notario solo podrá desempeñar sus funciones dentro de su jurisdicción. enmendadas o sobrepasadas. para tener valor deberán ser salvadas antes de las firmas del docum ento respectivo con firma del notario.Las siguientes escrituras solo podrán ser extendidas en N otaría sobre la base de minuta firmada por algún abogado: Constitución. las cuales pri mero se visan en el Ministerio de Relaciones Exteriores de Chile y luego se llev a en original a una Notaría para protocolizarlas. Cooperativas Contratos de transacciones y contratos de emisión de bonos de s ociedades anónimas.Se protocolizan generalmente los poderes y escrituras otorgadas ante el Cónsul de Ch ile en el exterior y que sirvan para otorgar escrituras en Chile. en ese momento adquieren la cali dad de instrumento público. deberá dejarse cons tancia de ella en el libro de repertorio el día en que se presente el documento. .Registro de Prenda Especial Ley N 4.EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DE SAN BERNARDO: 4.EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SANTIAGO: Que abarca todas las com unas a excepción de SAN MIGUEL..Registro de Hipotecas y Gravámenes.. las comunas de SAN MIGUEL.. SAN JOAQUIN... LO ESPEJO.. ( Pedir f ormularios en el C..702 6. Prohibición.Registro de Comercio: 4. en el Conservador que corresponda según ubicación del inmueble.R. Comercio o cualquier otro.3.. EL BOSQUE.). PEDRO AGUIRRE CERDA.REGISTROS 1.Registro de Prenda Agraria 8.En la Región Metropolitana existen cuatro Conservadores de Bien es Raíces 1. LA GRANJA......Registro de Propiedad 2.R egistro de Prendas Industriales 5. Hipoteca.. año y Conservador. con o sin vigencia el procedimiento es me diante la confección de formularios que difieren según sea el Conservador.de Registro. N .. y de igual forma se estamparán mediante timbre las inscripciones en los demás Registros (Hipote ca... sea Propied ad... LA CISTERNA..R egistro de Minas 7.. debemos solicitar en el mesón el tomo correspondiente y para eso con la información que tenemos en el timbre que está estampado al final de la copia de escritura y que indica el Registro que deseamos revisar. de Prohibiciones e Interdicciones y de Prohibiciones de Enajenar 3.. que requiera en su oficina). si necesitam os revisar una inscripción. Prohibición . solicitamos al funcionario u n papel que debemos llenar: 101 . Por otro lado.EL CONSERVAD OR DE BIENES RAICES DE PUENTE ALTO: Todo lo anterior es base para explicar el pr ocedimiento para obtener las copias de dominio y certificado de gravámenes de la p ropiedad. LA PINTANA Y SAN RAMON .2.EL CONSERVADOR DE BIENES RAIES DE SAN MIGUEL: Que abarca precisamente. y las otras que correspon den a San Miguel. San Bernardo y Puente Alto.Registro de Aguas Toda propi edad inscrita llevará el timbre o sello correspondiente al Registro de Propiedad q ue se expresa en fojas.. o si necesitamos una copia de dominio...En el CONSE RVADOR respectivo llenamos el formulario correspondiente según el trámite que necesi tamos hacer: Si necesitamos inscribir una propiedad en el Registro de Comercio. LA CISTERNA y LA GRANJA..R.. .. Aquí hay que anota r si es Propiedad..... .. etc.......En toda inscripción se señala la Notaría en que se ex tendió la escritura y la fecha de ésta...... Si al recibir este certifica do se encuentra con que tiene registrada una hipoteca y una prohibición por un crédi to otorgado y éste se ha cancelado totalmente significa que no se a suscrito la co rrespondiente escritura de cancelación y alzamiento.....P. suponemos que el título está limpio y solicitamos la cop ia de dominio con vigencia..... También puede hacer una anotación que diga Prohibición......... Precautoria... nos fijamos en el N y esa debe ser la inscripción que correspon de.. Nombre.. Embar go.... etc..........El Conservador de Bienes Raíces no solo lleva los Registros de Dominio... por lo que se puede solicitar a la Notaría si esta se efectuó dentro del año o en su defecto al ARCHIVO JUDICIAL si es más de un año.. Embargo... éstas van anotadas en form a correlativa en la parte superior de la hoja..... Si está en el reverso será Fojas 561 vuelta.. ..................... solicitando un certificado de Gravámenes y Prohibiciones..Por el contrario. N .. N .......... Además del certificado anterior (DOMINIO VIGENTE) debemos solicita r un CERTIFICADO DE GRAVAMENES Y PROHIBICIONES en el cual se Registran las Hipot ecas y Prohibiciones a que pueda estar afecta la propiedad...... el Conservador no otorgará Certificado de Dom inio con Vigencia.De acuerdo a la foja se busca la inscripción...........Las funciones del Conserv ador de Bienes Raíces empiezan desde el momento que una persona ingresa a la ofici na en su calidad de requirente en el mesón de recepción.........Registro.............. si al margen de la inscripción dice “Tr ansferido a fojas... litigios...... N .......... Documento obligatorio para re alizar el alzamiento. Si la propiedad ha sido transferida. al acreedor particular o a cualesquiera otro que indique dicho Certifi cado de Gravámenes e ingresarlo al Conservador de Bienes Raíces conjuntamente con la carátula que dice SOLICITUD DE CANCELACION Y ALZAMIENTO. Hipotecas y Prohibiciones..Si no tiene i nscripciones al margen como ser "Transferido a fojas.Año ...... . Aquí ponemos nuestro nombre para que nos llamen cuando llegue el tomo que hemos solicitado. Año ... Precautoria................. por lo que es necesario siempre pedir el G.................. anotamos estos antecedentes en un nu evo papelito y solicitamos ese nuevo tomo para ver quien es el actual dueño............ levantar embargos.. éste debe solicitarse a la institución bancaria o financiera a creedora... Prohibición......... si está en el anverso es por ejempl o Fojas 561... sino que tam bién 102 ... Una vez ubicada la foja qu e hemos solicitado...... (Gravámenes e Hipotecas).. por lo que es muy necesario siempre pedir el Certificado de D ominio VIGENTE........................ una operación simple de comprav enta o hasta una inscripción de mina............. Año... comercio.. una copia de dominio. Hipoteca o Prohibición Fojas . pero las hipo tecas no se anotan al margen del dominio..... alzamiento... habiendo revisado por supuesto que sea del año que solicitamos.....Este certificado nos indica si tendremos que realizar algún trámite para sanear ese título ya sea una cance lación....... que va aproximadamente desde tres días para una copia hasta 30 días para un a operación completa. mes. en la fecha que le indicará el cajero.En recepción le calcularán los derechos aproximadamente y lo mandarán a cancelar por Caja un abono conforme al cálculo hecho en recepción..Mutuo Hipotecario. REGISTROS PARCIALES. son enviados a la sección ESTUDIANTES..Prohibiciones.. debe ser anotada su entrada y salida de cada sección.Este libro estará encuadernado.tiene a su cargo los Registros de Comercio.-Certificado de gravámenes y prohibiciones ( G. y así poder informar del curso que lleva el documento cuando se solicite. será difícil su ubicación. • 4.Se deja c onstancia en este libro considerando el N de la carátula. pu esto que su duración legal es de 60 días contados desde su anotación en el Repertorio.28 del Reglamento del Registro Conservatorio de B.. timbrada.... MOTIV O DEL RECHAZO Este Numero será reservado. 2. Re gistro de Prenda Especial o Registro Ley N 4702. que ingresan durante el día.Copia s y todo lo que requieren los bancos o las instituciones financieras que otorgar en mutuos hipotecarios. no contable... domicilio.. y con constancia de la cantidad que abonó. • 5.N . NOMBRES. Registro de Minas.. con este comprobante o colilla deberá retirar la escritura . como se especifica en el art. • 3.. donde se le entregará un formulario llamado carátula en el cual deberá es cribir el nombre de la persona que lo ingresa o requirente.. o en poder de los matriceros u otras secciones de la oficina. teléfono y lo que solicita.... lo s olicitado por el requirente y la entrada y salida de cada sección. .Anotada en el Ingreso diario.. la escritura es enviada al repertorio 3.. CLASE DE INSCRIPCIONES.. ACTOS O CONTRATOS. 1. . cada año se empieza con el N 1 correspondiente al primer documento ingresado el día 2 de Enero... su fin es dar a este ingreso un carácter legal. sino de control interno. en este caso solicitará: • 1.... • 2. la que será conforme al tipo de operación sol icitada. Raíces.Su formato es más o menos el siguiente: NUMERO.. aún cuando.. foliado y cubierto con tapa firme.Compraventa. Fojas.El documento ingresado es an otado en un Libro de Ingreso Diario.. numerada. Registro de P renda Agraria y Registro de Aguas. . con e l fin de ubicarlo posteriormente. como la del ejemplo. finalizando el 31 de Diciembre con el ultimo documento ingresad o ese día.. Una vez anota dos TODOS los documentos susceptibles de anotación en el Registro Repertorio. debido a que una vez estudiado por los estudia ntes.. PRESENTACION: hora. 103 . Registro de Prendas Industriales. día. su fecha de ingreso.P. el documento sea rechazado.Anotación del documento en el REGISTRO REPERTORIO: Esta anotación es diaria.. y su cierre también será diario.Hasta aquel llega la recepción y comienz a el flujo operacional interno de la escritura.Supongamos una operación de Compraventa con Mutu o Hipotecario de un inmueble ya inscrito en el Conservador y es el Corredor de P ropiedades el encargado de llevarla al Conservador. aquel en Caja le entregarán la colilla de la carátula.Ingreso del instrumento por recepción..). para tal efecto.. del comprador (si es compraventa).Así se va dando forma al Registro de Propiedad. cómo se adquirió. interdicciones. enviará el documento a la sección siguiente. son considerada s como SUB INSCRIPCIONES. más o menos. (fecha y Not ario autorizante). o bien. adjudicaciones. no son anotadas en el Registro R epertorio.. hipotecas. individualización incorrecta o falta de datos de los contratantes.(dominio. prenda. quiebra etc. domicilio. tiempo recomendable para que el Corredor de propiedades.Antes de seguir con el estudiante de mutuo. errores.Estas cancelaciones pueden ser: Totales: cuando se t rata de mutuos simples. que aceptará o rechazará las escrituras que no cumplan con los requisitos legales exigidos para su correcta inscripción. donde actúa un deudor y un acreedor. etc. sus deslindes. desde el ingreso en recepción. que puede ser. N . etc.Nombre. envía a la sección.. podía enviar las es crituras.. . es tampará en el mismo documento ingresado. tales como: Epígrafe.. q ue corresponde a la otra sección donde el estudiante de dominio.. posesiones efectivas. expropiaciones . embargo) -Las escrituras de cancelaciones de hipotecas de prohibiciones. (compraventa. cesiones de derechos en inmuebles etc. cesión. herencias. que corresponde a una certific ación con carácter de presuntiva que dice.. y NO INSCRITA por lugar y fecha.Algunos motivos de rechazo: la existencia de prohibiciones. no sea. hipoteca. individualización incorrecta de la propiedad.Es su misión.104 . embarg os. saber interpretar las anotaciones. pr ecio constancia del documento por el cual se practica la inscripción. individualización del vendedor (si es compraventa). es así. consiste en cuade rnillos foliados de 10 hojas dobles cada uno. cesiones de derechos hereditarios. de embargos.Firma del Cons ervador. prohibiciones etc. da ción en pago.. Firma del Conservador. es el funcionario encargado de e studiar... revisar y velar porque cada documento ingresado en su sección.. analizar. es decir.. han pasado aproximadamente entre 5 a 7 días. titulo anterior y requirente de la inscripción. omisiones etc..En este punto.. las escrituras son enviadas a la siguiente sección.. l as cuales son anotadas en los márgenes correspondientes de las inscripciones de hi potecas y/o prohibiciones. rayados y llamados que hizo el estud iante en el documento.. que consiste e n tomar nota de los antecedentes aportados por la escritura. estado civil. prendas etc. luego se comienza ésta con: Fecha de la inscripción. practicando inscripcione s de: compraventas. se acerque al Conservador con el fin de informar se que destino lleva su operación. etc.Si ace pta.ESTUDIANTE DE DOMINIO. lo siguiente: Anotada presunta mente en el repertorio con el N . de la inscripción. cédul a de identidad. MATRICERO DE DOMINIO. un deudor y un banco o una institución financiera por la compra de un inmueble mediante mutuo hipotecar io. que ya se analizarán. que llamamos Estudiante de Mutuos . embargos. testamentos. por el MATRICERO ( dominio. . que cada cierto número de cuadernill os se mandan a empastar. indi vidualización de la propiedad. a la sección CANCELACIONES. estas anotaciones se practican al margen de las inscripciones respect ivas. un timbre.. daciones en pago.). para poder realizar la matriz del dominio. dando origen a los libros llamados PROTOCOLOS..Si rechaza.El Registro de Propiedad. deslindes incorre ctos y/o falta de alguno de ellos. veremos la sección CANCELACIONES..A esta sección llegan todas las escrituras de cancelación o alzamiento. a los MATRICEROS DE DOMINIO. estos pr otocolos son bimestrales. prohibiciones. mutuo. de prendas etc. herencia etc.. inscrito con vicios.Una vez practicadas las inscripciones de dominio.). funcionario responsable d e practicar las inscripciones que el estudiante de dominio. debidamente foliadas y se mandarán a empastar pa ra formar el Registro de Hipotecas. vender.. circunstancia ésta. etc.. se efectúen las anotaciones.etc. todas las cancelaciones que de recepción son enviadas directamente a la sec ción Cancelaciones sin pasar por otras secciones. si es banco o institución financiera la que concede el mutuo etc.MATRICERO DE PROHIBICIONES. Titulo actual del inmueble.Muy similar la labor de éste. la escritura será enviada al matricero de Prohibiciones. que obligará al mutuante a preocuparse de subsanar los errores cometidos rápidamente. hechos en la escritur a y así redactar la inscripción de prohibición respectiva.Parciales: cuando se trata de mutuos otorgados por bancos o instituciones financ ieras por compra de departamentos o terrenos que han sido hipotecados por las in mobiliarias para poder construir. una vez inscrita la enajenación o el gravamen del inmueble. bancos. ya que alzan prohibiciones. etc. nuevamente. este funcionario deberá ser capaz de interpretar las anotaciones. la enajenación o nuevos gravámenes sobre el inmuebl e enajenado o gravado. bancos.Como la prohibición es parte de l mutuo.El Matricero de Hipotecas inscribe mutuos hipotecarios. arriendos. en el documento ingresado (explicad a ya anteriormente. es un mutuo completo. subrayados y mensajes del estudiante de mutuo. estado civil. estudia..Para el sólo efecto: un tipo de cancelación muy us ado por bancos e instituciones financieras. y final mente. prohibiciones que lo afectan (gravar. subsistiendo la prohibición.. rech azarla y estampar la certificación presuntiva. Serviu etc. esto corresponde aprox imadamente al decimoquinto o decimoséptimo día... etc.Aquí en este punto del flujo operacional es conveniente la Presencia del Corredor. igual que el anterior deberá ser capaz de interpretar las a notaciones. usufructos judiciales y no j udiciales. nombre del mutuante (persona natural. que deberá contener: Epígrafe c omo en el caso anterior N de inscripción. puesto que su operación puede haberse detenido por algún error en el mutuo.Titulo actual.Nombre del Notario 105 ..). para que su garantía pueda ser inscri ta y adquiera el valor legal estipulado en la ley. MATRICERO DE HI POTECAS. no compare cencia de la cónyuge en casos de mutuos concedidos a matrimonios sin separación de b ienes. cédula de identidad. plazo etc.) . cantidad de dividendos.. forma de pago. monto del préstamo. servidumbres . la que puede consistir en que una vez inscrito el dominio. el matricero. con el sól o fin de que se pueda inscribir. a la del estudiante de dominio: revisa. Servi u. instituciones financieras. analiza y vela que la escritura en cuanto a lo relacionado con el mutuo. aún cuando el domini o haya quedado inscrito. o una vez inscrita la hipoteca etc. renuncias. que e nseguida analizaremos. desde su ingreso.ESTUDIANTE DE MUTUO. y van cancelando la deuda a medida que se vend en los departamentos o terrenos.Motivos por los c uales podría ser rechazado el mutuo: Existencia de prohibición de gravar. N de la inscripción. (persona na tural. o si está con errores. esté en óptimas condicion es de inscribirse y así pasar al matricero de hipotecas. arrendar etc. nombre del mutuante.. .Como el caso que estamos ejemplificando. en ella deberá anotarse: Epígrafe.Igual como en el caso del Registro de Propiedad se formarán cuadernillos de 10 hojas dobles. cuando se habló del estudiante de dominio). subrayados y mensajes que el estudiante de mutuo hi zo a la escritura.Condicionadas: actualmente muy usada por bancos que c onsiste en poner una condición para poder efectuar la cancelación de la hipoteca o e l alzamiento de la prohibición. enajenar.. reglamentos de copropiedad. luego se comienza con: nomb re del deudor. omisión del representante legal del mutuante y/o su personería o mandato. Nombre d el Notario autorizante y fecha de la escritura pública por la cual se practica la inscripción. con el fin dar forma a la inscripción de hipoteca correspondien te.Semejante al matricero de dominio. etc. instituciones financieras...). para luego empezar ésta con: Nombre del deu dor. . para enseguida pasarla a la firma del Conservador.Una vez firmadas las certificaciones respectivas. es el caso de Viña del Mar y San Miguel.P.GLOSARIO..CERTIFICACION: Timbre estampado en la misma escritura ingresada o en un documento aparte (como es el caso de las reinscripciones). certificado de G. éstos quedarán anotados al margen de la nueva 106 .. pues bien. práct icamente el documento ingresado hace alrededor de 25 días atrás. queda anotado en el Repertorio con el N .. para su salida final. están los funcionarios...Para tal efecto deberán acompañar..Finalmente hechas las copias.Una vez confeccionadas las inscripciones de dominio. a fojas. y fecha. A FECHA . aq uí se hacen las copias solicitadas por los bancos.. para tales ca so solicitan el certificado de prohibiciones a fecha determinada. sin llenar. la escritura continúa a la revisión de los abogados. no olvidemos..Lugar.P. a sí también en prohibiciones se formará el llamado Registro de Prohibiciones. gravámenes.REINSCRIPCION: En aquellas jurisdicciones donde ha habido un solo conservador y posteriormente se nombra otro Conservador y se rep arten la jurisdicción.El Matr icero de Prohibiciones inscribe: prohibiciones voluntarias. la escritura continúa su paso a la sección COPIAS.autorizante y fecha del documento con el cual se practica la inscripción.En el supuesto caso que en el Conservador de San Bernardo o Valparaíso. aquí en es ta sección. éstos por lo general son solicita dos por bancos o instituciones financieras. como también visar la confección del certificado de G..Lo s certificados de G. estos datos el encarg ado del Repertorio los obtiene de las certificaciones respectivas. 5 o la cantidad de años que los petic ionarios necesiten. de prohibiciones. no aparezcan en el certificado. y número. posesiones efectivas. N .. e hipote cas. han dejado pasar mucho tiempo para solicitar la inscripción de dominio. los inmuebles que originariamente pertenecían al primer Conse rvador y que hoy pertenecen al segundo por encontrarse dentro de su jurisdicción. 10. de comercio etc.... sólo aparezca constancia de los gravámenes y prohibiciones que afectan al inmueble...... de revisar los Índices de los Registros de Hipotecas y Prohibiciones y pesquisa r las hipotecas. con esto... la esc ritura es nuevamente llevada al Repertorio.Pueden ser también. que lleva una leyenda más o menos así: Acreditado el pago de las contribuciones fiscales. e inscrito e n el Registro de .. que al estudiar los títulos para otorg ar los préstamos se encuentran con títulos sin inscribir o que sus propietarios. encargados de confeccionar las fichas (diablitos ). donde se toma nota del día que salió y es certificado su despacho del libro de ing reso diario que hablamos al comienzo..P.. embargos... o certificado de gravámenes y prohibiciones. hipotecas y prohibiciones. y así. por lo general las copias que más se otorgan son copias de dominio ( Registro de Propiedad).. pueden ser de 30. judiciales. confeccionándose los protocolos respectivos. la revisión de la inscripción de dominio..P. deben reinscribir sus títulos en el nuevo Conservador. existiese algún gravamen o prohibición vigente al momento de reinscribir... como también velar porque aquellos gravámenes o prohibiciones que hayan sido canceladas y/o alzadas.. interdicciones y otros.Ya confeccion ados los certificados de G. q ue serán los encargados de revisar que se cumpla con todos los documentos pedidos en la carátula. finalmente al confe ccionar el documento llamado G. legales..Así como en dominio e hi potecas se forman los cuadernillos. se manda a despacho . etc. o Certificado de Gravámenes y Prohibiciones. de 30 años. medidas precautorias. herencias. que pudieren afectar al inm ueble. prohibiciones y embargos.. Firma del Conservado r FOJAS: Es lo mismo que hoja... instituciones financieras o pet icionarios que solicitan copias para estudios de títulos etc.P. la escri tura ingresará a la sección G.P. que al principio cuando hablamos del Repertorio1 había una casilla donde decía SALID A y figuraban fojas. . hipoteca y prohibiciones.. copia de dominio con certificado de vigencia pago de contribuciones al día y certificado de número municipal. se deberá hacer en ambos Cons ervadores.inscripción en los registros de los Conservadores de San Miguel y Viña del Mar respe ctivamente. es u contrato solemne.El contrato de arrendamiento de vivienda con promesa de compraventa entre una soci edad inmobiliaria y un ahorrante metódico. para lo cual el prec io de la compraventa y los aportes mensuales deben ser expresados en Unidades de Fomento. La omisión de escritu ra pública ocasiona la nulidad absolutas del contrato. El arrendatario promitente comprador. puedan compararse ambos rubros en mo neda de igual valor y sin que uno de ellos se haya depreciado numéricamente por ef ecto de la inflación y así el arrendatario pase a ser dueño absoluto de la propiedad. el arrendamiento con promesa de compraventa está mirado como un contrato preparatorio de la compraventa definitiva. sino que ad emás en dicho pago está incluido el aporte del ahorro metódico y voluntario que permit irá completar el pago del precio de la compraventa prometida.Sin embargo. debe ser celebrado por escritura pública e inscribirse en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes R aíces respectivo.107 . a diferencia de l arrendatario común. en el cual se puede constituir el gravame n sobre la vivienda que es su objeto. no solo está pagando el uso y goce de la vivienda. EPIGRAFE: Rótulo anotado al margen izquierdo de las inscripciones donde se estampa el Registro de que se trata y el número de repertorio.Es el nuevo sistema para la adquisición de viviendas nuevas o usadas. sin embargo impide que surta efecto entre las partes. la omisión o reta rdo en la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la escritura no afecta a la validez del contrato. que sí es el propósito de la negociación. que es consensual sólo se requiere ser escriturado por convenien cias de prueba. y para poder cancelarlos posteriormente..P or último. puesto que la solemnidad de escritura pública es exigida como requ isito de validez en atención a la naturaleza de este contrato. mediante el otorgamiento de la compraventa definitiva. el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa (Leasing Habitacional). ( 8 a 20 años). para que al momento de cumplirse la promesa.EL ARRENDAMIENTO CON OPCION DE COMPRA • CONTRATO LEASING A diferencia del contrato de arriendo común. Sin embargo.En caso que el Arrendatario no pueda cumplir c on su cuota mensual. a una operación co n Leasing Habitacional la protegen los siguientes seguros: DESGRAVAMEN es obliga torio.Solo pueden ser titulares de libretas de ahorro para arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa.1.En el caso de los trabajadores dependientes.En caso de vender el contra to y el arrendatario la adquirió con subsidio del Estado. con lo que quedan excluidas las personas jurídicas.arrendar la vivienda. de acuerdo a l as normas que 108 .500. sin trámites de postulación y en forma automática para adquirir viviend as de un valor máximo de U. si la persona quiere cambiar su vivienda tiene las siguientes alternativas : Uno) Ceder su contrato a otra persona. el arrendatario debe encontrar otra pers ona que desee continuar con dicho contrato de arriendo.Los ahorrantes pueden ser todo tipo de personas naturales. trabajadores dependientes.Por último. el cual es proporcionado por el Estado a través del Ministerio de la Viviend a y Urbanismo. recup erando así el ahorro que ya tenía acumulado en su cuenta individual para el pago del precio de la vivienda. siempre que el comprador de estos derechos sea una persona que cumpla los requisito para obtener un subsidi o habitacional y no lo haya obtenido con anterioridad. independientes o beneficiarios del subsidio habitaci onal.Dos) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la sustitución d e la vivienda arrendada por otra. la Ley considera e l traspaso de derechos.Si una persona desea salirse del sistema de Leasing. para lo cual basta con tener aprobada la opera ción con la Inmobiliaria. lo que incluye los fondo s de la cuenta individual. y haya hecho aportes al menos por cinco años.Tres) Convenir con la Sociedad Inmobiliaria la opción de sub. Lo anterior podrá hac erlo hasta por cuatro veces durante la vigencia del contrato y por plazos no sup eriores a tres meses en cada ocasión.F. a fin de mantener la normalidad del contrato. salvo en los varones mayores de 65 años y las mujeres mayores de 70 años. no hay tope en el valor de la vivienda si ésta se adquiere sin subsidio habitacional del Estado. Ade más cada operación está protegida por seguro de incendio y opcionalmente por seguro de cesantía.En la compraventa por Leasing no se requiere una cuota al contado. la Ley le otorg a el derecho de imputar a los fondos existentes en su cuenta individual el pago de las cuotas. El interesado también podrá adquirir la vivienda que actualmente está arrendando con el contrato de arrendamiento tradicional siem pre que el propietario de dicho la vivienda se lo transfiera a una Sociedad Inmo biliaria. Para esta cesión. El arrendatario convendrá con la Sociedad Inmo biliaria la manera de reponer los fondos así imputados. la venta del contrato po drá incluir las cuotas pendientes del subsidio ganado.Sin embargo. sin embargo dependerá de las características de cada interesado y la Inmobiliaria. el aporte y los depósitos vol untarios regulares serán descontados por planilla por el empleador. solo personas naturales. oficinas e inmuebles destinados a uso industrial. que cubra el riesgo de no pago d el aporte convenido.INMUEBLES QUE PUEDEN SER OBJET O DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA. el contrato deberá establecer la forma en que se abon ará el precio de la compraventa.980.Qu edan excluidos los locales. la parte del aporte que excede a la renta de arre ndamiento y. por cuenta y cargo de éste.La indicación del apor te que debe efectuar el arrendatario promitente comprador y del precio de la com praventa prometida expresado en Unidades de Fomento.Estos descuentos no podrán exce der del 30% de la remuneración total del trabajador.La declaración del arrendatari o promitente comprador de que es titular de cuenta de ahorro metódico en institución autorizada para recibirlo o. podrá hacerlo el arrendador promitente vendedor por cuenta y cargo de aquel.La opción del arrendatario promitente compra dor de prepagar en cualquier época total o parcialmente el saldo insoluto del prec io de la compraventa.Las viviendas pueden ser nuevas o usadas. co mercial u otro que no sea habitacional. menos podrá inscribirse en el respectivo registro del Conservador de Bienes Raíc es. que celebra en el mismo momento por i nstrumento separado contrato de ahorro metódico para tal efecto.. pudiendo contratarlo a petición del arrendatario promitente c omprador. que sea Sociedad Inmobiliaria.Las viviendas deben ser de do minio del arrendador promitente vendedor.La obligación de ofrecer al arrendatario promitente co mprador una alternativa de seguro de desempleo.Solamente viviendas.550 de 1.La obligación del arrendatario promitente comprador de contra tar seguros de incendio y desgravamen. pues de no ser así no podría constituirse el gravamen que se constituye en el respectivo contra to. alternativas de primas paa los seguros indi cados. además deberá contener una tabla de desarrollo que establezca para cada período de pago. Si éste no los contratare.señala el Artículo 19 del Decreto Ley 3.En el caso del arrendatario promitente compra dor que efectúe su aporte directamente a la sociedad inmobiliaria. de no serlo. la parte destinada al pago de la renta de arrendamiento y la par te destinada al pago del precio prometido y el saldo insoluto del precio resulta nte después del pago del aporte en el respectivo período. a diferencia de l as que operan con Subsidio Habitacional del Estado. obligad a a cumplir el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa.CARACTERISTICAS QUE NO PUEDEN SER OMITIDOS PARA CELEBRAR UN CONTRATO DE ARREN DAMIENTO CON PROMESA DE COMPRAVENTA: Que la propiedad no se encuentre hipotecada ni gravada ni sujeta a interdicciones de gravar y enajenar.OTRAS ESTIPULACIONES 109 . que es su arren dadora promitente vendedora. o de haberse esti pulado que hará sus aportes directamente a la sociedad inmobiliaria arrendadora o promitente vendedora. terminadas o en construcción y tener cualquier precio o tasación. siendo de cargo del arrendatario promitente comprador.La obligación del arrendador promitente vendedor de ofrecer a l arrendatario promitente comprador. el pago de dichos seguros. (Familiares. es habitual que se les envíe una carta con un texto senci llo y con las variaciones necesarias según sea el grado de relación o afinidad que l os une. deberán señalarse con sus especifi caciones.• Cláusulas penales de evaluación anticipada de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales. e xplicando las cualidades de que disponemos y las formalidades que ofreceremos en nuestra gestión. • Contactos y corres ponsales. A) Carta Presentación: (Anexo 1) La presentación del profesional a la sociedad debiera tener inicio en sus relacion es más cercanas. siempre qu e su principal destino subsista y cuente con autorización de la dirección de obras m unicipales respectiva. en base a sus clientes iniciales sustentará su ge stión de promoción y su desarrollo futuro dentro de la actividad. compañeros de estudios. por ello. amigos sociales. mej oras o ampliaciones de la vivienda objeto del contrato.En el caso de los arrendatarios promitentes compradores qu e no tengan la calidad de trabajadores dependientes. Por ejemplo: • Tipo de formación profesional. . si así lo estiman convenient e cualquiera de las siguientes estipulaciones: • La realización de reparaciones. etc. que. • Mercados que atenderemos. Este primer contacto debe llevar un mensaje ameno y serio.• La autori zación de la arrendadora promitente vendedora para que el arrendatario promitente comprador.1. oportunidad en que deberán realizarse y si hay incidencia o no en el apo rte mensual del precio de la compraventa. 1. compañeros de trabajos anteriores. un pequeño comercio o un taller artesanal.EN EL ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES. Si se pactare la formación de este fondo en parcialidades. sea profesional o comercia l. 110 . se podrá estipular la formación de un fondo de garantía para responder en caso de incumplimiento en el pago oport uno del aporte. • Asesorías anexas que ofreceremos.Las partes contratantes están autorizadas para acordar. • Ubicación de nuestras of icinas. la captación de clientes es fundamental pa ra el rodaje del corredor.Formas de Captación de clientes: Al iniciarse en la gestión inmobiliaria. si se conviene que sean de cargo del arrendador promitente vendedor. pueda establecer en ella oficina profesional. OPERACIÓN DE CORRETAJE OPERACIÓN INTERNA DE LAS OFICINAS 1. Existen algunas fo rmas tradicionales para esta captación inicial y que son habitualmente utilizadas por todas aquellas personas que inician alguna gestión. pues. • Gestiones que realizaremos.). sin cambiar el destino habitacional de la vivienda. su mont o deberá desglosarse en el aviso de cobro respectivo. . avisos. De interesar a ustedes que nuestra Empresa agregue sus inmuebles al L istado de ofertas. Arriendos de unidades comerciales centrales p ara Comercio Detallista. etc. General Holley N 2222 Providencia. en un inici o de gestión. l es agradeceremos se sirvan contactarnos al teléfono 334-5223 a objeto de planifica r una reunión de trabajo y estudiar las condiciones de nuestra participación. Les sa ludamos. a través del Sistema “Chile Inmobiliario” del que formamos parte. sean susceptibles de mayor demanda. presente una imagen y ello hace pensar en la creación de un nombre de fantasía y un logotipo que sea repetitivo en lo fundamental (papelería. Nuestra carter a de Inversionistas Inmobiliarios está requiriendo constantemente nuestra asesoría e n adquisiciones individuales y. Arriendos de oficinas para profesio nales jóvenes en zonas de eje Metro. poleras de promoción. Este aviso en prensa deberá tener algunas condiciones básicas: a) Fijaremo s la tipología del producto: La experiencia indica que es aconsejable. desde su inicio en esta actividad. B) Avisos de Captación: Otr a forma de captación de inmuebles es mediante el aviso promocional en prensa y par a ello deberemos fijarnos un “mercado inicial” contra el que desarrollaremos nuestro anuncio. 27 de Mayo. nuestra búsqued a de productos se podrá centrar en aquellos que. 111 . Nuestra organización se basa en conocimientos modernos de comercial ización y estudios profesionales realizados en el Instituto Inmobiliario de Chile que avalan. nuestra competencia en este Mercado. Corredores Asociados Ltda. sin perjuicio de ello.p. p. siendo nuestro interés él poder atenderlos con la ra pidez que estas operaciones requieren. tarjetas. volantes o panfletos. pero. carteles. definitivamente. para lo cual cuenta con todos los profesionales nece sarios los que podrán participar desde el estudio del proyecto hasta la venta de l a última unidad.Es conveniente que el corredor.) Santiago. formatos. 2002. buscar un mercado global. Señor es Constructora Las Américas Ltda. debemos contar con un stock en permanente renovación. Arriendos de unidades habitacionale s para segmentos medios según rangos de valor. Estimados señor es: El objeto de la presente es poner a vuestra disposición nuestro Estudio Inmobi liario el que se ha especializado en gestiones de promoción y ventas de Conjuntos Armónicos y Edificios nuevos. de acuerdo a las condiciones del Mercado. cordialmente. Puede el a viso también hacer un llamado de captaciones indirectas.Arriendo de galpones menores en zonas centrales para uso de empresas. Providencia 337 269-8648 ADMINISTRACIONES Edificios – Villas y Comunidades Experiencia y Prestigio Protegemos su inversión y plusvalía Administra-Chile Ltda.. una manzana. Providencia 337 of 16 269-8648 Finalmente se puede motivar a personas no vinculadas a la actividad inmobiliaria para que. etc. dentro de la Sección respectiva de “Arriendos Buscan” o “Tasaciones y Servicios”. ins ertar un llamado de búsqueda. Si entre sus relac iones conoce a alguien que desea vender o arrendar 112 . pueden corresponder a una amplia extensión e incluso a una Comuna o bien a una pequeña zona. PIA FRANCISCA ganó $ 1. en este caso se dirige al público en general ofreciendo un servicio especial inmobiliario. Sin perjuicio de ello es aconsejable intentar anu ncios en las columnas de zonas escogidas y bajo el valor de nuestro Mercado. Arriendo d e propiedades industriales en zonas de moda. sea un Barrio. esporádicamente.00 TASAPRO P LTDA.000 con sólo una llamada telefónica. COMPRAVENTAS Especialistas Inmobiliarios ofrecen su experiencia a Inversionistas en bienes raíces rentables Solo propiedades Comerciales INMO-MARKET 269-8648 PROP IEDADES Disponemos de importantes solicitudes de Inversionistas para compra de b ienes raíces Comerciales CCC&C Corredores Providencia 337 269-8648 TASACIONES Bien es Raíces en General Entregamos detallado informe de valores desde UF 5. perciban ingresos interesantes con solo hacer el conta cto comercial con nuestra oficina. Barrio Bellavista Sector El Llano Suber caseaux Providencia en Eje de Metro Conjunto Parque Tobalaba Etc. b) Fijaremos las zonas de búsque da: Las zonas de búsqueda de inmuebles..000. Etc. En est e caso se deberá fijar las características del producto que nos interesa captar de m odo de contar con un abanico de posibilidades de ofertas posteriores... un Conjunto Habita cional de importancia. El aviso en prensa de tamaño mayor (desde 4x1) puede i r dirigido a un producto específico solicitado o bien un producto ficticio. Sector Ñuñoa Antig uo Santiago Centro Remodelación San Borja Plaza Brasil Este sistema debe centrarse además en un rango de valores de modo de insertarse en el nivel de Mercado al que aspiramos. éste será de entre el 10% y 25% del producto de la comisión completa.. Una vez seleccionadas las personas para dedicar se a la captación deben ser entrenadas de modo de salir a terreno con una capacita ción base pues serán nuestras embajadoras y actuarán bajo nuestro nombre. máxime. se basa en suel do base o bien un pago de movilidad más porcentajes de los negocios realizados por nuestra oficina sobre inmuebles recibidos por su trabajo en Terreno. Estos captadores o promotores deben seleccionarse según sea el nivel de propiedades al que está enfoca do nuestro interés. según el sistema de gastos que se aplique o bien la escala de comisio nes que se fije. 000 sea “copuchenta”. PROPIEDADES GATICA C) Captadores o Promotores: Es habitual encontrar en prensa anuncios llamando a captadores(as) mediante un i ncentivo de ganancia interesante y trabajo libre de horarios. Categoría podrá contratarlas como empleadas bajo el régimen normal de trabajador. Otras Inmobiliarias ofrecen premios según volumen de operaciones que se logren. cuenta con condiciones específicas y característic as particulares. María José recibió cheque por $ 1. Este porce ntaje varía según la categoría de la persona y los resultados del trabajo realizado. Categoría. Los honorarios de las captadoras. Estos premios también están representados en porcentajes.un inmueble. obtener Patente Municipal en el lugar de Trabajo. el pago será en base a comisiones de los negocios de las propiedades aportadas po r los captadores y en este caso podrá variar desde 25% hasta 50% de la comisión tota l percibida. ello dependerá si se descuentan gastos en que se ha incurrido por la promoción. 113 ... sea para desarrollarnos en él o bien para atender las solicitude s de demanda que hemos recibido. En el caso de no existir un salario fijo. Si el Corredor tributa en 1era. éste deberá tributar en Primera Categoría. no dude en Llamarnos al 269-8648 MARIA JOSE Nos llamó y nos contó que s u vecina iba a vender su casa. puede ganar mucho dinero con nosotros.800. (Sueldo y porcentajes). Si estas captadoras se desarrollan como Corredoras de Propiedades. Es convenie nte indicar que los Corredores de Propiedades que emplean captadoras a las cuale s les da participación o remunera de cualquier forma. unos días más tarde. generalmente. Las promotoras deberán hacer Iniciación de Actividades como comisionistas. si el producto al que aspiramos captar. E n el caso de existir un pago de salario mínimo más porcentaje. deberán además de hacer Iniciación de Actividades en 2da. 2. Ordenes de Arriendo o Arrendamiento: Definición: Orden de Arriendo o Arrendamiento son los instrumentos en que consta e l mandato otorgado por el comitente o interesado en arrendar inmuebles al corred or de propiedades. en el instrumento podrá dejarse la observación que indique quien es el propietario y bajo qué condiciones es usufructuario. Pero. obligándose el comitente a pagarle una remuneración (comisión) convencional o usual. Constancia por escrito: La orden de arriendo debe constar por escrito para evitar la sanción de in admisibilidad de la prueba de testigos. su nacionalidad. no hay inconveniente en que el corredor reciba de un interesado en arrendar encargo de procurarle un inmueble definido en arri endo. sea de importe superior a dos unidades tributarias ($ 41. 114 . el RUT de la sociedad.844 al 24 de Julio de 1995). En el caso de tratarse de socie dades. pues es parte fundamental frente a una posible acción judicial. será el o los usufructuarios lo s que deberán comparecer y. domicilio de ambos y el instrumento jurídico que indica tal repres entación. indicaremos la filiación de cada comunero y si uno o más de ellos actúan en representación de otros. porque no hay precepto leg al alguno que exija que esta orden sea escrita para que sea válida. estipulada en ella. consignaremos la razón social.Fecha de la orden: Característica que indicará. indicaremos también el instrumento de dicha representación. en el caso de las no exclusivas. . cual es la primera e ntregada a un mismo cliente y por consiguiente es la válida. en caso de que la comisión del corredor. el representante lega l y su filiación.2.1. cédula de identidad y domicilios habituales. La omisión de la constancia escrit a no produce la nulidad de la orden de arrendamiento. Descripciones que debe contener: 1.Nombres y apelli dos del comitente y del Corredor: Esta filiación deberá ser lo más detallada posible. que indicaremos además del nombre y apellidos. Esto quiere decir. En caso de Nuda Propiedad. En el caso de Comunidades. pro fesión. para que éste medie en la celebración del contrato de arrendamien to. . Generalmente será el arrendador qui en de la orden al corredor. estado civil. de acuerdo con las condiciones estipuladas. La orden de arri endo debe ser suscrita entre el Corredor de Propiedades y el comitente actuando és te personalmente o por medio de mandatario o representante legal. en el supues to caso de más de una orden. Sistema de exclusividad y plazo d e la orden: Se dejará consignado si se trata de una orden exclusiva o no y el períod o de vigencia de la misma y sus formas de renovación y/o caducidad de ella.debidamente facultado para este efecto. en consecuencia.Obligaciones del Corred or de Propiedades: Este punto es de importancia pues detallará los servicios que e l Corredor brindará con cargo al mandato exclusivo y entre ellos es conveniente co nsiderar: a) b) Asesorar al mandante sobre el precio del inmueble. Fijar posible s mejoras para una mejor gestión o mayor renta. por si mismo. Según lo expresad o la exclusividad significa que sólo el corredor de propiedades que tiene la orden con esta característica podrá mediar en la negociación. quedándole prohibido a los demás. En el Mercado Inmobiliario existen dos sistemas claramente definidos en los arriendos para que se materialice la contratación de servicios de los corredores de propieda des. . efectuar la negociación. Estos pueden ser mediante el sistema de “exclusividad” o “sin exclusividad”. Es conveniente a gregar en este punto el número de Rol del inmueble ante el Servicio de Impuestos I nternos y su avalúo fiscal (Servirá frente al caso de inmuebles amoblados). su modalidad de pag o (anticipado o vencido) y sus reajustes. 7. incluyendo entre éstos al propio comitente y a terceros. 4. En este caso se obliga a cancelar una comisión a quien realice primero la negociación. . . Existe Exclusividad cuando el beneficiado por esta orden tiene un privilegio o derecho en virtud del cual puede hacer algo que está prohibido a los demás. será suficiente el poder que conste por instrument o privado.Comisión y la opo rtunidad en que se pagará: En esta parte de la orden se dejará establecido el porcen taje de comisión que devengará el corredor de propiedades cuando cumpla el encargo y además que se entiende por cumplimiento del mandato.Propiedad: Se establecerá la dirección comple ta y su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.Ren ta de Arrendamiento: Se establecerá la renta fijada para el inmueble indicando la moneda o medida en que se estipulará en el texto del contrato. sean o no corredores. 5. La orden No Exclusiva libera al comitente de esta obli gación. de particulares o él. e incluso. podrá éste recibir ofertas indistintamente del corredor al qu e le ha entregado orden de arriendo no exclusiva u otros corredores. pa rticipar en este negocio. . en cuyo caso deberá radicarse exactamente la parte que se incluye en la orden. En este punto se deberá dejar consignado si se trata de todo el inmueble o parte de él. Si el comitente o interesado en arrendar obra por medio del mandatario. 115 . 6. Si obra a través de representante legal. 3. éste deberá justificar su represen tación con el título correspondiente. . • Otros. aunque el plazo de la presente orden esté venci do. y omitiere la participación del corre dor de propiedades. con ninguna persona enviada por el Corredor d e Propiedades con Orden de Visita. el inventario de las especies y estado general del inmueble. sea por su calidad de propietario legítimo del inmueble o por tener fac ultades necesarias para ello. j) Que liquidará estos valores tan pronto como se materialice el negocio. (Artículo 1489 Código Civil: En los contratos bilaterales va env uelta la condición resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pact ado. Es conveniente que s e ratifique posteriormente esta orden mediante una comunicación escrita en el sent ido de haber recibido la orden vía fax c) d) e) b) c) d) e) f) g) h) 116 .Obligaciones del mandante: Este punto deberá quedar claramente establec ido pues de su texto dependerá el reconocimiento de la obligación de pago de la comi sión por parte del mandante. • Verificación de antecedentes crediticios. h) Que confeccionará el Contrato de Arrendamiento con cláusulas de gar antías efectivas y documentadas y bajo el mejor sistema de plazos frente a posible desahucio. (en ordenes exclusivas o sin exclusividad) El mandante deberá pagar doblada la comisión. Declarará que exime de responsabilidad al corredor fre nte a robos. si se trata de una orden exclusiva. entre las cuales se incluyen: • Verificación de Trabajo y Rentas. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir. • Verificación de grupo fam iliar. Pagará la comisión pactada tan pronto como se perfeccione el contrato que válido jurídicamente y según la tabla de porcentaj es establecida entre ellos.Fijar el día y la hora más adecuado a las visitas del inmueble. junto con el corredor de propieda des. Declarará que fi rma esta orden y la envía desde su FAX N al FAX del corredor N . la forma de salvaguardar sus especies y bienes es med iante la contratación de un seguro. • Verificación de dom icilio anterior. o la resoluc ión o el cumplimiento del contrato. con indemnización de perjuicios). con sus clientes. 8. . Debe estipularse. El mandante se obliga a no convenir contrato algun o ni a celebrar ningún otro acuerdo. Indicar que un funci onario de la oficina de corredores exhibirá el inmueble. El mandante de berá dar todas las facilidades necesarias para que el corredor pueda visitar. el inmueble objeto de la orden. k) O tros. a su arbitrio. incendios u otros hechos similares. los siguiente s: a) El mandante declara expresamente encontrarse habilitado para celebrar este contrato. entre otros aspectos. Confeccionará. f) Que practicará todas las gestion es de investigación de postulantes g) para una mayor claridad de la selección final. mientras el inmueble está entrega do con llaves al corredor. i) Que cobrará y percibirá la primera renta de arrendamiento y las garan tías. Indicar que serán de cargo del corredor los anuncios económicos y carteles. a título oneroso. debe constar por escrito. incluso deben respetar el arriendo los ac reedores hipotecarios. S us diferencias pueden también someterse a la resolución de árbitros arbitradores desig nados por consentimiento de las partes. exceptuados los acreedores hipotecarios. si la inscripción del arrendamiento es de fecha anterior a la hipoteca. están obligados a respetar el arriendo aunque sólo conste por instrumento priva do o sea verbal. En el evento en que hubiere que hacer reparaciones mejoras antes de la entrega. Consiguientemente si el que no es dueño puede arrendar en forma directa. (El arrendador deberá amparar al Arrendatario frente a una acción de l propietario). (Debe autorizarlo por escritura pública). deberá establecerse la oportunidad en que dichos trabajos se efectuarán quien efect uará el desembolso de dineros y a cargo de quien se aplicarán. 117 . donatarios. vale decir gratuito. 9. . Lo mismo se aplica al marido en los bienes sociales o los de la mujer. legatarios. como los herederos. La omisión de la co nstancia por escrito no ocasiona la nulidad del contrato. estarán obligados a respetar el arriendo t odos aquellos a quienes se transfiera el derecho del arrendador. especialmente en las especies dejadas y su estado general. no se divisa la razón legal para que no pueda dar orden de arriendo a un corredor.Inventario del Inmueble: Es conveniente que junto con recib irse la orden de arrendamiento se establezca. ni por más número de años que falten a su pu pilo para llegar a 18 años. El tutor o curador no puede dar en arrendamiento los bienes de su pupil o por más de 8 años y los urbanos por más de 5. que se perfecciona por el ac uerdo de las partes sobre la cosa arrendada y el precio o renta. 2.Fijar competenc ia de tribunales y domicilio de las partes: Las partes fijan su domicilio en la Ciudad de Santiago y se someten a la jurisdicción de sus tribunales de Justicia. El arrendamiento es un contrato consensual. sino solamente la inad misibilidad de la prueba de testigos en el juicio que pudiere seguirse entre las partes.. 10. quien da en arrendamiento un bien sin ser dueño de él. En el evento de efectua r el arrendamiento por escritura pública. el arrendatario de buena fe. . EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES: El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente. entre arrendador y Corredor el inv entario del inmueble.El arriendo de cosa ajena es válido (Código Civil Art. por mandatarios o representantes legales. tendrá acción de saneamiento contra el arrendador. El contrato de arrendamiento debe ser suscrito por ambas partes sea personalmente. En este caso. en caso de evicción. Cuando la renta excede de dos unidades tributarias. l a una a conceder el uso y goce de la cosa y la otra a pagar por él un precio deter minado. Inscrita la escritura pública de arrenda miento en el Registro del Conservador. e tc. N 1916). Este es el caso corriente del subarrendador. Aquellos a quienes se ha transferido el derecho del arrendador a títu lo lucrativo. Si damos esta buena imagen se irá imprimiendo un prestigio que será a corto tiempo el pilar fundamental donde se consolidan los principios de un buen Corredor y se hace propicio el camino para llegar al éxito. Las demás qu e haya contraído en el contrato. or den y conocimiento. la oportunidad y el lugar del pago. Restituir el inmueble al término del arrendamiento. honestidad. Obligaciones del arrendador: 1. las fianzas como la s prendas e hipotecas constituidas por terceros. o s i ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el arriendo. Efectuar las reparaciones locativas. se entenderá renovado el contrato bajo l as mismas condiciones que antes. 4 . 3. tendrá derecho el arrendador para exigirlo cuando quiera. Si llegado el día de la restitución no se renueva expresame nte el contrato. no se extenderán a las obligacion es resultantes de la renovación. TACITA RECONDUCCION: Terminado el arrendamiento p or desahucio. debe considerarse altamente importante pues es u na comisión de confianza de la cual debemos responder con dedicación.En cuanto al precio deberá estipularse el monto en dinero o especies. Mantener la cosa arrendada en esta do de servir para el fin para el cual ha sido arrendada. Cuidar la cosa arrendada como un buen padre de famili a. su periodici dad. 2. Obligaciones del Arrendatario: 1. Usar la cosa arrendada según los térmi nos y espíritu del contrato. si la cosa fuera raíz y el arrendatario con el beneplácito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminación. Las demás que haya con traído en el contrato de arrendamiento. o de cualquier otro modo. ADMINISTRACION DE PROPIEDADES La Administración de propiedades. 4. Renovado el arriendo. Informar al arr endador las turbaciones o molestias por terceros que pretendan derechos en la co sa arrendada. Los terceros que han caucionado las obligaciones del arrendatario no responden de las obligaciones originadas por el nuevo período de vigencia del arrendamiento. Librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Pagar la renta o precio. 118 . 6. 3. Con tod o. Entregar al arrendatario la cosa arrendada. no se entenderá en caso alguno que la apar ente aquiescencia del arrendador la retención de la cosa por el arrendatario es un a renovación del contrato. sin perjuicio de que a la expiración de este tiempo vuelva a re novarse el arriendo de la misma forma. 7. 2. 5. pero no por más tiempo que el de tres meses en lo s predios urbanos. Toda co rrespondencia debe ser certificada. nos permitirá solventar. arrenda tario y sus respectivos codeudores solidarios. 14.Certificado de la Empresa . Tod as estas simples razones nos deben hacer pensar muy seriamente que todo comienzo exitoso de un Corredor tiene que estar fundamentado con administraciones de pro piedades y con la circunstancia de que el camino a recorrer esté pavimentado de bu enas relaciones. Contratos deben iniciarse en lo posible los días primeros de cada mes. Las precauciones y antecedentes d el posible arrendatario hay que realizarlas y verificarlas antes de la entrega d el inmueble (después no sirve). 3. Hacer una tarjeta de pormenores o instrucciones que deben tener el máximo de datos del dueño. Los vencimientos pueden ser del 1-35. Otras garantías. Libro Oficial de personas interesadas. Archivos . 8.Muestras . Muestra directa de la propiedad en arrien do. 17. Promoción . El cliente debe tener acceso a ella. 5 . 1 mes de garantía y 1/3 de comisión por ambas partes contratantes. cheques por 4 . 4.Kardex . Cobros: 1 mes d e arriendo. 119 . No deben existir más de dos vencimientos (primero y quinc e) de cada mes por razones de ordenamiento. 10. n ominativo a nombre del Corredor y sin fecha. es de cir. 11. Informes .Afiches. 7. ADMINISTRACIONES DE PROPI EDADES Como ya está dicho.Relaciones . esta función constituye la actividad quizás más considerada p or la personas que buscan asesoría o pretender encontrar al ser idóneo y de confianz a que reúna los requisitos indispensables que satisfaga sus inquietudes o alternat ivas del momento.Contactos. mencionado en el contrato. La propiedad y su consecuencia en la administración es compleja y tiene escenciales características que exponemos en forma resumida: 1.6 meses de arriendo. que motiv arán el que podamos mirar con lógico optimismo el futuro profesional de nuestra acti vidad. sin discusión formar una cartera de propiedades. Orden de arriendo .ADMINISTRACION Y PRACTICA Esta misión tiene la gran importancia que de ser realiza da de acuerdo a pautas establecidas y con la transparencia de los principios ya comentados nos permite. 12. 15. Visita y conocimiento de la propiedad. Documento en cartera. 16. Se recomienda del 1 al 3 para los efectos de disponer de los dineros oportuna mente para nuestro cumplimiento con los dueños de las propiedades. 9. 2. Comisiones . sin mayores sobresaltos económicos.C arpeta. Pagos de arriendos en la Oficina de Propiedades. Imagen .Recomendables 7% al 10 % Ordenada carpeta de antecedentes.Fijar canon.Calidad funcionaria postul antes .Sueldos. 13. los primeros gas tos de nuestra oficina y los derivados del habernos recientemente instalado. amistades que nos conozcan y que nuestro pretérito haya tenido un a buena imagen de idoneidad y corrección en el proceder. dueños y arrendatarios.Avisos . 6. cuya redacción debe ser precisa y correcta . contra el orden público. Los contratos habría que definirlos en dos funda mentales cláusulas. que serían las Esenciales y las Accesorias. e. 21. De ahí la importanc ia del estado general de los artefactos sanitarios. b. d. el propietario o arrendador puede cobrar los impuestos al arrendatario o beneficiarios del servic io. las buenas costumbres. Reza en el contrato de arrendamiento que Inventario es integral de t odo contrato. se puede también prescindir de lo Ofi cial y enviarse directamente el dinero a otros países mediante la compra de dólares en el mercado paralelo y tomando un cheque por la respectiva cantidad.salvo conductos. hay que definirlo categóricamente qu e es LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES. sin límite alguno en cualquier Banco de la Ciudad. 20. Habría que agregar que su minuciosa y detallada redacción es fundament al y gravitante en una buena. sin agregados o términos que nos creen problemas una vez recepcionada la propied ad .por no pago o portuno del arriendo .El Decreto de Ley N 825 de 1974 . Es absolutamente indispensable para una buena administración que el Corredor d isponga siempre de una ORDEN DE ARRIENDO. En la actualidad. salvo el hecho que está limitado a doscientos dólares y se hace mediante autorización del Banco Central y teniendo a la vista el Contrato de Arrendamiento. Todo esto en el bien entendido que no se atente con las Leyes establecidas .El IVA se aplica sobre el valor percibido por el arrendamiento del bien raíz am oblado. Reglamento de copropiedad y Leye s en general de lógica convivencia. visados también por el Ministro de Relac iones Exteriores de Chile. c.El contribuyente obligad o al pago del IVA es el arrendador.caducidad de contrato . Para enviar dinero al exterior por concepto de arriendo no existe ningún problema.estipula categóricamente que todo inmueble amob lado esté afecto al IVA. ARRENDAMIENTO DE BIENES RAICES AMOBLADOS: a. Es indispensable que los Corredores de P ropiedades tengamos una redacción común para determinados documentos o escrito que d eben circular o enviarse a los arrendatarios con cierta frecuencia.otros. para su administración. como ser car ta .18. incluyendo los que contraten por veraneo o por año corrido. 19. pisos y cielos de la propiedad.Para constituir la base imponible del impuesto se podrá deducir de la re nta una cantidad equivalente al 11% del valor fiscal. normal y tranquila administración.No obstante lo anterior. 120 . a fin de evitarse cualquier problema q ue se pueda presentar con segundas personas que pretenda intervenir con las prop iedades entregadas a nosotros en comisión de confianza. la carta de residencia del propietario visado por el Cónsul de Chile del país que reside y el respectivo poder especial o carta poder. es el pacto o convenio entre dos o más personas sobre cualquier asunto y para cuyos efectos se dispone de absoluta libertad para fijar o establecer condiciones del compromiso que se estipula o f irma. mobiliarios. CONT RATO DE ARRENDAMIENTO El Contrato en general. puertas.por concepto de reajuste trimestral . quinc allería. eléctricos. 2. complejas y porque las garantías y seguridades son mucho más directas.g.f .muebles teléfonos . lógicas e importantes. que cualquier diplomático podrá poner tér mino antes al Contrato de Arrendamiento en los casos de traslado. Clubes Socia les o Deportivos.Cláusulas Esenciales: Son aquellas establecidas en los contratos que no se pu eden omitir. Con plazos de un año y renovable por períodos iguales: por 1 año y renovable tácitamente mes a mes.1. nombre propiedad que arrienda.dueños de propiedades y diferentes circunstancias d e tipo judicial que motivan la necesidad de ser administradas por Corredores o e n calidad de árbitros arbitradores .b.e. Mutuales. . también llamadas especiales. se requiere de un estudio legal h. Existe también.Cláusulas Acceso rias: Estas condiciones accesorias. tipo de reajuste. GENERALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a.dar facilidades para visitar la propiedad periódicamente).depósitos a plazos determinados y endo sados hipotecarias . de 2 a 3 años y renovables por el tiempo a convenir. Con la garantía y firma de codeudores. que dice relación.i .cheques como razón de garantía derechos de llaves .prendaria). siendo preferible empezar sólo con personas naturales para evitarse situaciones legales. Se pueden hacer Contratos de Arrendamiento sólo con Cláusulas Esenciales. . o finalmente en casos de ruptura de relacion es entre ambos países.802). complicada s.k . son todas aquella s que se pactan y no están establecidas como una norma rígida estricta. que está unido a lo principal del contrato (plazos extensos situaciones imprevistas . 150 del Código Civil). Instituciones. Con la firma del hombre casa do y sin la comparencia de la mujer.indemnizaciones por atraso del pago del arrie ndo . En locales comerciales se acostumbran plazos mayores. en su parte medular. como ser fechas. que es dependiente de cosas. Con Cláusula s Esenciales y Accesorias. etc. plazo.d. valor del canon.j .letras documentos bancarios . es decir. Se pueden hacer con personas naturales o jurídicas. Firmados ante No tario (sólo certifica la autenticidad de las firmas).document os (cheques ..herencias varios dueños de una propiedad . Con Esenciales Accesorias y Garantías. Con la sola firma del hombre casado cuyo plazo no exceda de 5 años en lo urbano y 8 años en lo rural (Ley 18.121 . una cláusula que podría considerarse como accesoria o especial que se llama Cláusula Dipl omática. que puede va riar de acuerdo a las circunstancias.herencias diferentes garantías de otras administraciones o h ipotecarias. Sociedades. llámese Empresas. que son vitales. Con la firma de cualquier mujer que acredit e renta (Art. de ser llamado intempestivamente por su Gobierno. por 13 meses y renovables por períodos iguales o por mes a mes.c.menores de edad . Además tratánd ose de personas jurídicas. otros del 1 al 10. certificados de sueldos. podrían considerarse los siguiente s: 1. Finalmente. el otro en poder del dueño y el tercero en la carpeta correspondiente que tiene el Corredor de Propiedades.l. especialmente los posibles arrendatarios. podemos concluir que a pesar de los complejos problemas que se prese ntan en la Administración de Propiedades. propia de la constitución legal de la misma.m. referencias. individualizar correctamente a las parte s. en nuestros conocimientos y ética en el proceder profesional. Existen variados sistemas al respecto. Para entender un buen Contrato es imprescindible establecer expresamente el destino que se dará al inmueble. IMPORTANTE: Es importante tener en cuenta lo que es facti ble hacer o conocer respecto a la complejidad de los Contratos de Arrendamiento. detallista al máximo única maner a de evitarse molestias y perjuicios pecuniarios en el futuro. quedand o estos elementos. No e s conveniente hacer un Contrato o comprometer la propiedad que se arrienda sin a ntes tener a la vista los antecedentes del postulante. cuya demanda está vigente todos los días y los más nobles propósitos de prosperid ad y éxito están fundamentados. valores morales y financ ieros. Es aconsejable que el lugar de cancelación del arriendo sea la Oficina d el Corredor. ya que toda la misión que se no s encomienda forma parte de un patrimonio de confianza. considerando tener una buena cantidad de a dministraciones es imposible disponer de personal que recolecte dicho dinero. pero lo aconsejable sería el IPC cada tr es meses. no existe Ley que regule esta situac ión. 122 3. Es fundamental que el Inventario.Inventarios: . cuentas corrie ntes. 2 o 3 años.Lugar de Cancelación: 5. En términos generales y resumidos en una síntesis. está plenamente establecido que la función del Corredor de Propiedades comprende gra n parte de la vida comercial y social que este país. codeudor y todo lo relacionado con sus antecedentes. sea muy bien hecho. absolutamente. No obstante la costumbre. informes. Hay que pensar a futuro. debemos concluir. por un año y después sólo mes a mes. se puede dar dichos plazos y también del 1 al 3. . .Plazos de Pago: Se acostumbra colocar plaz os de pago del 1 al 5 de cada mes. . 2. que en la actualidad. . . a fin de evitar gravámen es y alza de Contribuciones a sus dueños.Plazo y Renovaciones: Se puede hacer Contratos por 1 año y renovable por p eríodos iguales.prolijo y de Asesoría Legal a fin de enfrentar situaciones delicadas.Reajustable: 4. como ser los informes y l os certificados que acrediten las actividades o profesiones que hayan comentado ejercer. uno en poder del arrendatario. En locales comerciales los períodos de inicio son mayores. confeccionar el Contrato en triplicado al igual que el Inventario. no le compete ninguna responsabilida d pecuniaria por situaciones o demandas que provengan de terceros (ex arrendatar io)...El arrendatario declara que las e species que guarnecerán el inmueble arrendado son de su exclusivo dominio y que no están sujetas a embargos......se incorpora al Contrato de Arrendamiento este importan te punto.. Señor……………..... 6. a un cheque en garantía por la suma de $……………. 4.Se deja expresamente establecido....Se deja expresa constancia que el arrendatario Señor…….........………… se encuentran incluidos los Gastos Comunes........ no se cobra derechos de lla ves quedando estrictamente prohibido al arrendatario ejercer cualquier presunto derecho sobre el particular.……….. . sin embargo... . juicios. 123 . es conveniente informar que una vez finalizadas las g estiones extrajudiciales que suele acometer el Corredor... 3.. ……………. ...... ya que.. en resguardo del mobiliario según inventario. Fijar el valor del arriendo en coordinación c on el Arrendador. CLAUSULAS ACCESORIAS 1. prenda. a la actual arrendataria.. . …......... que con ellas garantiza oficialmente el total e integral cumplimiento de este co ntrato.. a la actual arrendataria Señora ...……… Comuna .Se deja expresa constancia que en el canon de $........ a fin de ev itarse múltiples problemas con personas que puedan en algún momento intervenir o acr editar ser dueña de la propiedad entregada a nuestra comisión de confianza.......... liberar de toda acción Judicial.. 2. por las demandas Judiciale s que afectan al ex arrendatario Señor….. que por el arriendo de esta propi edad. ..... como asimismo al Corredor de Propiedades..Se deja expresamente establecido en el presente Contrato de Arrendamiento que: se exime de toda responsabilidad al dueño de la propiedad de Calle ………..... 7.. Es indispensable para la buena administración que el Corredor de Propiedades.... el que quedará en Cartera en poder del Corred r de Propiedades Señor....Esta constancia tiene también como finalidad f undamental.... Rut …….. Recepción de la propiedad y confección de l Inventario en forma muy detallada.…...... 3.......... 5......... fue propuesto por el Propietario Señor.. hasta el .El Señor...…….. la cual se destina a restauran exclusivamente..... quien suscribe el presente Contrato de Arr endamiento con fecha . en cuant o a su administración. gravámenes u otras acciones judiciales... Llenar la Orden de Arrendamiento.... 2. .......... el trámite siguiente tien e que efectuarse a través del abogado a quién le corresponderá iniciar las gestiones d e su especialidad en los Tribunales.. tenga siempre la ORDEN DE ARRIENDO. CRONOLOGIA DE UNA GESTION D E ADMINISTRACION DE UNA PROPIEDAD 1.....PROBLEMAS DE ARRENDAMIENTO Los problemas de los arrendamientos y sus respectivos Contratos son variados y muy complejos que habría que tratarlos cada uno en su ca so y situación....... . quién ocupó la casa más arr ba indicada..... ...... . 7. Confeccionar la primer a liquidación al comitente (dueño). 10. cuentas corrientes directa mente de sus ejecutivos bancarios. Las Condes. Providencia Sectores de mayor oferta de DEPARTAMENTOS amoblados Providencia.Agrícolas Inmuebles HABITACIONALES que se ofrece n amoblados Casas. 9. detallándole los de ingresos y gastos pormenores: Archivo de todos los antecedentes ya citados en la Carpeta correspondiente. Vitacura Rangos de Valores promedios Casas Valores desde US$ 1. Redactar dos opciones de Aviso en prensa.mes de garantía. Pedir informes de los postulantes al menos a DICOM u organismos similares. 8. 11. 5. Resorts. Lo Barnech ea.500 – US$ 10. Vitacura. ARRIENDOS DE INMUEBLES AMOBLADOS Tipos de Inmuebles que se pueden ofrecer amoblados o equipados Habitacionales – Co merciales – Industriales – Turísticos .500 124 . Apart hotel. Confeccionar el Contrato de Arrendamiento y sus correspondientes recibos o comprobantes (mes de arriendo . Departamentos.000 Promedio mensual US$ 1. Tiempo compartido Sector es de mayor oferta de CASAS amobladas Las Condes. Mostrar la propiedad en las horas indi cadas (más efectivo el día Domingo) sugeridas por el corredor.000 Promedio mensual US$ 4. Entregar la propiedad mediante la aceptación firmada del Inventario pr olijamente confeccionado y estampado la fecha de recepción. La Reina.4. 6.500 Departamentos Valores desde US$ 500 hasta US$ 4. y boleta honorarios o Factura de Servicios. Asignar la propiedad al postulante que reúna la s mejores condiciones de solvencia y solicitarle sus antecedentes de Renta y tra bajo. Extranjeros Estudiantes Internacionales El IVA en los Inmuebles Amoblados El arrendamiento de inmuebles amoblados constituye un hecho especialmente gravad o con IVA. en donde se le girará el impuesto debiendo llenar el formulario N 21. (Artículo 8. 125 . el a rrendatario. obligado a ingresarlo en arcas fiscales. Edad 4. cargándolo al beneficiario del servicio. y por lo tanto. El arrendador está obligado a emitir facturas po r las operaciones gravadas con IVA. soporta el impacto del gravamen.2. 3 del DL 825.V iudos (as) o Separados (as) 1. en el a rrendamiento amoblado. del Decreto Ley 825 de 1974.3. en la forma determinada reglamentariamente... letra g.. quién en definitiva. para efectuar el pago del tributo ba stará que el contribuyente.) La base imponible l a conforma la renta convenida a la que podrá deducirse una cantidad equivalente al 11% anual del avalúo fiscal del bien raíz o la proporción correspondiente si el arren damiento fuere parcial o por períodos distintos de un año. esto es. Al respecto y sin perjuicio de lo anterior.Perfil del Arrendatario Ejecutivos Internacion ales Representantes de Gob. es el arrendador.. sin necesidad de emitir factura o boleta.Inversionistas Privados 3. en este caso el arrendador.Matrimonios de la 3ra. Sin embargo. el contrib uyente del IVA.Inversionistas I nstitucionales 2. el artículo 69 del DL 825 or dena traspasar el impuesto. concurra con el contrato d e arrendamiento a la Unidad del SII correspondiente a la dirección del inmueble ar rendado. en caso que el arrendador sea el propietario del inmueble. De acuerdo al art.Comisiones Sugeridas Períodos 1 Mes a 2 meses 3 meses o más Comisiones Sugeridas Perío dos 1 Mes a 2 meses 3 meses o más AL ARRENDADOR Comisión 1/6 de renta 1/3 de renta AL ARRENDATARIO Comisión 1/3 de ren ta 1/2 de renta más impuestos (IVA) Si se emite factura Perfil del Arrendador 1. ya que en todo caso existirá el hecho gravado i ndicado en el artículo 8 letra g del DL 825.000 Período de arriendo: 1 mes Avalúo Fiscal del Inmueble $ 28.667 = monto afecto $ 143. d esde un punto de vista tributario. con las siguientes observaciones Se entrega en 3 (tres) ejemplares del mismo tenor.333 18% sobre $ 143. sea que existan contratos separados o bien uno solo.000 menos $ 256.667 exe nción mensual Renta $ 400.174: El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las parte s entrega a la otra gratuitamente una especie. no cabe confeccionar un contrato de arrendamiento del inmueble separadamente de otro contrato que sería po r el arriendo de los bienes muebles. Si ello se hace no tendrá mayor relevancia. Cálculo ejemplo: Renta m ensual $ 400.000 11% sobre $ 28.080. debiendo gravarse con IVA el monto to tal.000.080.333 = $ 25.000.000 exención anual 3.En el caso de un arrendamiento de un inmueble amoblado. Arrendador Arrendatario Corre dora DEL COMODATO O PRESTAMO DE USO Artículo 2. mueble o raíz para que haga uso de ella.800 IVA del contrato x mes $ 25.800 ACTA DE ENTREGA DE INMUEBLE AMOBLADO Fecha Propiedad : Arrendador Arrendatario : : : Se deja constancia que la propiedad materia de esta Acta se entrega en este acto . y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.000 = $ 3. 126 .000 : 12 = $ 256. pero no su ejercicio. ambos domiciliados en calle _________________________________. que las partes firman en este acto. nacionalidad _____________. Es por tanto responsable por todo deterior o que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa. los compare cientes personas naturales mayores de edad. El estado de los bienes muebles se detalla en el inventario antes indi cado. en buen estado de uso y conservación. En el caso de c ontravención. y responde hasta de la culpa levísima. CONTRATO DE COMODATO En Santiago de Chile. Comuna de ______________. Artículo 2. salvo que el comodante lo autorice expresamente y por escrito. en adelante indistintamente como “el comodante”. entendiéndose que formará parte íntegramente de este c ontrato para todos los efectos legales.178: El comodatario es obligado a emplear el mayor cuidado en la conservación de la cosa. cédula nac ional de identidad N __________________. atendido eso sí su desgaste natural y obvio por su uso legítimo y el transcurso del tiempo. y si este deteri oro es tal que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario.Este contrato no se perfecciona sino por la tradición de la cosa Artículo 2. quienes exponen que han convenido el siguiente contrato de comodato: PRIMERO: Hacen constar las partes. y la restituc ión inmediata. obligándose a cuidarlos y mantenerlos en ese mismo estado y dentro d el inmueble de calle ___________________ ya indicado atendido eso sí su uso y goce legitimo y el transcurso del tiempo. estado civil _____________profesión ____ ______________. a ___ de _______________ de 2000. chilena. cédula nacio nal de identidad Extranjería N ____________. facultará al comodante para poner término anticipadamente al Contrato de Arren damiento referido en la cláusula primera precedente. contrato que las partes declaran conocer y acuerdan forme parte integrante de este instrumento para todos los efectos pert inentes. entre don (ña): __________ ______________________. CUARTO: El comodato materia de este contrato tendrá el mismo plazo de duración que el Contrato de Arrendamiento de la propiedad de calle _____________________ ______________. y por la otra. p odrá el comodante exigir el precio anterior de la cosa abandonando su propiedad al comodatario. los bienes muebles que se detallan en el inventario adjunto.176: El comodante conserva sobre la cosa prestada todos los derechos que antes tenía. Si por cualquier causa el co modatario fuere obligado a restituir los bienes prestados antes del plazo estipu lado. rentista. que en esta misma fecha se ha suscrito un Contrato de Arrendamiento otorgado en la Notaría de Santiago de don _________________________. Artículo 2. domiciliada en ________________________. podrá el comodante exigir la reparación de todo perjuicio. En adelante indistintamente como “el comodatario”. respecto del inmueble ubicado en call e _______________________________. casada y separada de bienes. para la que acepta su mandatario compareciente. en el uso ordinario de las de su clase. t eléfono N _____________. las partes fijan su do micilio en la ciudad de Santiago y se someten al conocimiento y jurisdicción del T ribunal Arbitral designado en la cláusula __________ del Contrato de Arrendamiento anteriormente referido. quedándole expresamente prohibido trasladarl os a cualquier otro lugar. la sociedad ____________________. en cuanto fuere compatible por el uso concedido al comodatario . TERCERO: La sociedad comodatario. debida mente representada como se ha dicho. declara recibir los bienes muebles individu alizados en el inventario referido en la cláusula anterior. o a falta de convención. sin responsabilidad para éste. Al término del presente contrato y del Contrato de Arrendamiento. SEGUNDO: Por el presente instrumento. entrega en comodato a la sociedad _____________________.177: El comodatario no puede emplear la cosa sino en el uso convenido . don (ña) ______________. QUINTO: Para todos los efectos legales de este documento. RUT N _______________. representado por don (ña): ________________________________. comuna de _______________. el comodatario deberá restituir de inmediato los bienes muebles que por este instrumento se le entregan en como dato y en el mismo estado en que lo recibe. que el comodante e ntregó en arrendamiento al comodatario. aunque para la restitución se haya estipulado plazo. 127 . referido en la cláusula primera de este instrumento. . quedando uno en poder de ca da parte y el tercero en la oficina del corredor ________________. otorgada ante el Notario Público de Santiago don ______________________. 1793: se obliga a dar una cosa ésta comprar.SEXTO: Se hace constar que el presente Contrato y el Inventario a que se refiere se firma en tres ejemplares de igual tenor y fecha.. Ej. Fi rmas de las partes ANALISIS JURIDICO DE LOS I. Las partes deben mirar o considerar sus mutuas pretensiones como equiv alentes (cosa y precio) por excepción es aleatorio. la cual no se inserta por ser conocida de las partes y del Notario que autoriza. se llama PRECIO. Compraventa de cosas b)Es un contrato oneroso: c) Es un contrato conmutativo: 128 . para representar a la sociedad _______ _______________consta de la escritura pública de fecha ____ de ______________ de 1 99__.. una a comprar la otra a vender. Art. una a dar la cos a vendida la otra a pagar al comprador el precio. SEPTIMO: La p ersonería de don _________________________. El dinero CONTRATOS III CONTRATO DE COMPRAVENTA La compraventa es un contrato en que una de las partes y la otra a pagarla en dinero.CARACTERISTICAS DE LA COMPRAVENTA. II. a) Es un contrato bilateral: Ya que las partes se obligan recíprocamente. Cada parte debe obtener una ut ilidad de la obligación que para con ella se contrae y se grave con lo que toma a su cargo. Aquella se dice vender y que el comprador da por la cosa vendida.CONCEPTO. donde e s requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de probar su e xistencia. III. e) Es un contrato consensual: f) Es un título traslaticio de dominio: Esto es. Excepción del Art. a) Pueden ser establecidas por la Ley = le gales. Ej. • El ementos de la compraventa. subsiste por sí mismo.que no exista.Consentimiento de las partes (consensus). pero se espera que existan. b) Venta de derechos de servidumbre y ce nso. 1801 inciso 1°: La compraventa se reputa perfecta dado que las partes han conve nido en la cosa y el precio. . d) Es un contrato principal: Vale decir. 1. los bienes raíces. por su naturaleza sirve para tran sferir y donde la adquisición del dominio se verifica por el contrato de compraven ta como título de adquisición y la tradición que es el modo de adquirir el dominio. c) Venta de una sucesión hereditaria.. . Pueden ser especial es: La Ley exige en la compraventa en atención a circunstancias particulares en qu e se celebre o a las partes que intervienen. C/V con incapaces. como ser. Solemnida des legales ordinarias: Consisten en el otorgamiento de escritura pública. flores y frutos pendientes de árboles cuya madera se vende.SOLEMNIDADES DE LA COMPRAVENTA.C osa(res) y 3. Solemnidades legales e speciales: 129 . 1801 inciso 3°. 2. como el caso de una siembra y su frut o. 2. Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes según el Ar t. sin necesidad d e otra convención.Precio (pretium). El Art. a) Solemnidades Legales: Pueden ser ordinarias: Aquellas de que por la Ley está revestida la compr aventa de cierta clase de bienes. . etc. 1801 inciso 2° establece las cosas en que la ley exige escritur a pública: a) Compraventa de bienes raíces. b) Pueden ser establecidas por las partes = voluntarias. 1. Debe ser determi nado.EL PRECIO EN LA COMPRAVENTA. En resumen vale la venta de cosa ajena. En la práctica los gastos de la compraventa referentes a Notaría son solventados por mitades y las de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente son de cargo exclusivo del comprador. Venta de cosa ajena (Art. 130 . debe pactarse en dinero pero se puede pagar con otra cosa. Vale decir. Requisitos: a) Debe cons istir en dinero (Art. También la venta de bienes pertenecientes a incapaces a través de la autorización judicial. V. b) c) VI. cuan do ocasiona una lesión patrimonial al vendedor. No puede dejarse al arbitro de una de las partes. Los impuestos fiscales o municipales. Art. 1806. Si no hay dinero no existe la compraventa. previa tasación del inmueble y publicación de avisos en pública subasta ante el Juez. cuando es enorme. a menos de pactarse otra cos a. 1793.Las ventas forzadas ante la justicia. o Serio.GASTOS EN LA COMPRAVENTA. sino otr o contrato la permuta (1874). Precio vil: o Insuficiente. 3. se debe precisar la cantidad que el comprador debe pagar por l a cosa. (Si no hay precio carece de objeto la obligación del comprador y por ende carecería de causa la obligación del vendedor). 1804).CAPACIDAD DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA. 1815-1818). 1793).. mientras éstos no se hayan extinguido por la prescripción.. 1803 y Art.. Art. significa que existe efectivamente (en caso contrario es simulado). 1809). los costos de la escritura y de cualquier otra solemnidad de la venta. Solemnidades voluntarias: Las que establece n las partes. Puede ser determinado por las partes de común acuerdo. Debe ser real. si n perjuicio de los derechos del dueño. Las Arras: Es una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en garantía de la celebración del contrato. "Es el dinero que el comprador da po r la cosa vendida". añadiéndoles a las legales. con el fin de hacer solemne una compravent a que es naturalmente consensual. o bien en parte del precio o en señal del quedar con vencidos (Art. No es serio el precio cuando es irrisorio. serán de cargo del vendedor. Sin embargo. IV. Pre cio justo: Cuando equivale al valor de la cosa. por un tercero (Art . o n o se encuentra fijado plazo para el pago (Art. 2 . Son absol utamente incapaces los dementes. Su lugar: Es el convenido o donde se encontraba al tiempo del contrato. 1796: "Es nul o el contrato de compraventa entre cónyuges no divorciados a perpetuidad y entre e l padre o madre y el hijo de familia (bajo patria potestad).MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA. (Art. . La venta puede ser: a) Pura y simple.Entrega de la cosa (Art. 1. excepto aquellas que la ley declara incapaces. Son incapaces además: Los menores adultos y los disipado res que se encuentren bajo interdicción de administrar lo suyo. • Consecuencia de la falta d e entrega de la cosa vendida: 131 . los impúberes y los sordomudos que no pueden dars e a entender por escrito.Saneamiento de la cosa vendida. b) Los cónyuges podrían a través de una venta simulada sustraer sus bien es de la persecución de sus acreedores. Art. 1807).Entrega o tradición. .OBLIGACIONES DEL VENDEDOR. c) A plazo respecto de la cosa o del precio. . Es necesario: 1. El motivo de esta p rohibición obedece especialmente a: a) La ley prohíbe las donaciones irrevocables en tre cónyuges. Art. 1821). Otras incapacidades ( Arts.. VIII. 1446). d) Puede tener por objeto 2 ó más cosas alternativas.(Art.1824 Son dos: 1. Su época d e entrega deber ser inmediatamente después del contrato o en la época prefijada en él (1826 inciso 1°).Que sea legalmente capaz (Art. 684). 1826). a través de la compraventa simulada o a vil precio se burlaría fácilmente la prohibición. f) Venta a prueba o al gusto (Art. cuenta o medida (Art. e) V enta al peso. se puede agregar las ventas al ensayo y a las sobre muestras o catálogo s. b) Bajo condición suspensiva o resolutoria. • Derecho de retención del vendedor: Se produce cuando: 1. 17981799-1800) VII. 2. 1826 inciso 4°). Cuando vea el peligro de perder le por insolvencia del comprador (Art. Además. Toda perso na es legalmente capaz. 1445). . 18 23). El compra dor no ha pagado o no quiere pagar el precio y la cosa no ha sido entregada.. se seguirá contra él sólo la de manda. 1837 dice: La obligación de saneamiento comprend e 2 objetos: a) Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa ve ndida. 1833 dice: Hay evicción de la cosa comprada. vale decir. Consiste en amparar al compr ador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida. se llega a producir. llamados vicios redhibitorios Art. 2) Recibir la cosa vendi da (Art. Son dos los fundamentales: 1) Pagar el precio. b) Saneamiento de vicios redhibitorios: Cuando el vendedor debe responder de los defectos ocultos de la cosa. . 1858 a) Saneamiento de la evicción (Art. IX. Se extinguirá la obligación de saneamiento: Por la ren uncia y por la prescripción (además.OBLIGACIONES DEL COMPRADOR. A ello puede o no comparecer el vendedor. expresamente estipulada (puede ser simple o i pso-facto o calificado. a) Pacto omisorio: 132 . La resolución del contrato. por se ntencia judicial (la causa de la privación debe prevenir de antes de la celebración del contrato de compraventa (Art.) y será responsable de la evicción. 1849. deben ser graves (1858 N° 2). no ha lugar la acción resolutoria).P. las que deben tener la calidad de existir a l tiempo de la venta (1858 N° 1). en las ventas forzadas o efectuadas por el Juez . (Art. 587 C. que la c osa no sirve para su uso natural o sirve imperfectamente y además si las hubiese c onocido habría pagado un precio menor por la cosa y además debe ser oculto: vale dec ir ignorado por el comprador. 2. Para ello debe defender a l comprador sobre terceros que reclaman derechos sobre la cosa y de indemnizar a l comprador si la evicción.Obligación de saneamiento Art.C. con indemnización de perjuicios. Es la condición res olutoria de no cumplir lo pactado. Son: a) El pa cto comisorio. 1843).Art. c) Pacto de retracto. 1839). donde se estipula que el incumplimiento resolverá sin más trám ite y en el acto el contrato de compraventa)...PACTOS ACCESORIOS DEL OCNTRATO DE COMPRAVENTA. El art. si no lo hace. Sí comparece. El derecho alternativo para el comprador de pedir: a) b) El cumplimie nto. cuando el comprador es privado de todo o parte de ella. b) Pacto de retroventa y. X. Citación de evicción: El comprador debe not ificar al vendedor para que comparezca a defenderlo. 1837). 1871 y 1872). (Art. b) Responder de los defectos ocultos de ésta. 1827). el juicio continua sin más trámite (Art. EN ESPECIAL EL DE COMPRAVENTA I.b) Pacto de retroventa: (Art. Para ello es menester: a) Que la venta sea susceptible de rescindirse. 1889): "El vendedor sufre lesión enorme. reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulará o en su defecto lo que haya costado la compra. no obstante que el contrato prometido requiera para su perfeccionamiento que se otorgue por escritura pública. 1881). 1886). 1787 del Código Civi l. se presen ta un nuevo comprador que ofrezca mejores condiciones. deben constar por escritura pública según el Art. Ej. o las solemnidades que las leyes prescriben. que sólo falten para que sea perfecto. Que la lesión sea enorme (Art. en consideración al matrimonio. b) El contrato prometido debe ser válido: 133 . cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que ven de". c) Plazo de retracto: (Art. Cuando las partes convienen que se resolverá la venta (dejará sin efecto) si es un plazo determinado. 1554 Código Civil). La co mpraventa de bienes raíces o las promesas que se hacen los esposos. La Lesión Enorme: Es el per juicio pecunario que las partes sufren a consecuencia de la falta de equivalenci a de las prestaciones recíprocas. 3 Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato y 4° Que en ella se especifiq ue de tal manera el contrato prometido. salvo que concurran las circunstancias sigui entes: 1° Que la promesa conste por escrito. Ej. reembolsando x cantidad en el plazo de 2 años. Vendo un fundo e n x cantidad y me reservo el derecho de recuperarlo. la tradición de la cosa. La promesa de celebrar un c ontrato no produce obligación alguna.REQUISITOS DE LA PROMESA (Art. En conclusión se requiere: a) Que el contrato conste por escrito: Bastando para ello una escritura privada.. 2° Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces. vale deci r que recaiga sobre bienes raíces (no procede en los bienes muebles y ventas forza das). b) LA PROMESA DE CELEBRAR UN CONTRATO. Donde el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida. 1464 N° 3 declara que hay objeto ilícito en la enajenación de bienes embargados y el 1810. crecimiento desordenado y expansiones inadecuadas por el "efecto globo". El tiempo se fija: 1) Mediante la estipulación de un plazo. los contratantes determinan más certeram ente la época de la celebración del contrato prometido. económico. un concepto muy complejo a la hora de encontrar un a definición adecuada. SUELO URBANO La urbanización es un proceso social. la condición debe ser d eterminada.) y data sólo de la década de los años 30 del presente siglo planteado como la urgencia de "ordenar el desarrollo de las ciudades" y como una reacción tardía a las evoluciones físicas de la revolución industrial. dando así origen a una economía fundamentalmente basada en la industrial.Vale decir. añade que no puede venderse las cosas cuya enajenación esté prohibida por la ley. c) Estipulación de un plazo o condición: La promesa supone que las partes no pueden o no quieran celebrar de inmediato el contrato que proyecta y que posterguen su realización para un tiempo futuro. La urbanización implica también cambios en los patro nes de producción y consumo. posterga la celebración del contrato para un tiempo que necesari amente a de llegar. Por eso. las explosiones demográficas y las m igraciones campo-ciudad. 134 . esto es. historia. El día tal. etc. pero siempre dentro de cierto plazo. d) Especificación del contrato prometido: Debe especificarse de tal forma. con causas y efectos de diferente tipo: soci al. El fenómeno del urbanismo ha sido estudiado desde el punto de vista de diversas disciplinas (arquitectura. El Art. las partes determinan la época en que se debe celebrarse el contrato. geografía. el comercio y los servicios. por cuanto el contrato adolece de objeto ilícito. 2) Por medio de la estipulación de una cond ición. En el primer caso: Fijando un plazo. en comparación con la zona rural. sin embargo. cultural y político. etc. que trataremos más a delante. con sus secuelas de congestión. En el segundo ca so: Fijando una condición. sociolo gía. La promesa de c ompraventa de bienes embargados es válida en el entendido que los bienes pueden se r enajenados en el momento de la celebración del contrato prometido. hacinamiento. es nula la promesa de compraventa entre cónyuges no divorciados a perpe tuidad. La ciudad es el lugar en que se desarrolla mayoritariamente el hábitat del hombre co ntemporáneo y a pesar de ser un fenómeno perfectamente comprendido por todos sus hab itantes resulta. al cabo de tantos meses. o s ea cuando debe celebrarse el contrato prometido. Ej. economía. esta blecido cuando deberán éstas cumplir las obligaciones que la promesa les impone. que el contrato prometido sólo le falte para que sea perfecto la Tradición o entrega. dado que el plazo como fecha futuro o cierto. que no sea de aquellos que la ley de clara ineficaces o que sea válido . En este conc epto. ENTENDER LA CIUDAD: (desarrollo de Santiago) Tal como s e ha definido. etc. mayor acercamiento al me rcado consumidor. En este sentido se centran todas las diferentes normas y leyes del ordenam iento territorial del país. ACOTADO: El espacio urbano es limitado. pirquineros. cuando alguien busca o desea comprar una casa para vivir. pesca. LUGAR: Es fundamental entender que cualquie r punto de la ciudad no es igual a otro y no rinde los mismos beneficios a uno u otro uso. Esta característica del sue lo lo hace ser un bien escaso y sujeto a la especulación. la ubicación del trabajo y de la vivienda están directa y permanentemente afectados por la accesibilidad. incluso. presenta un ce rco invisible o anillo de límite urbano que genera diferentes efectos tanto en su interior como en exterior. De esta forma deja las actividades productivas tradicionales en el sector rural (agricultura. Al identificar y reconocer estos rasgos propios nos será más fácil compren der 135 . ACTIVIDADES: El proceso de modernización hace que el hombre busque un mayor valor agregado a los productos primarios que entrega el sector rural y el mar. los p recios de intercambio y las externalidades que la ciudad le puede ofrecer para m aximizar sus beneficios. esta necesidad l a asocia directamente al sector y su capacidad de ingreso y luego define entre a quellos sectores que le brinda mayores beneficios generales a su grupo. mejores alternativas de servicios conexos. en su mismo borde. lo que indica que necesariamente existen atributos de localización pref erente. aventureros.DEFINICIÓN DE CIUDAD: inmobiliario es: La definición más adecuada de ciudad en nuestro mercado "La ciudad es un lugar organizado. explo radores. misioneros. NECESIDADES DE VIDA: Se debe considerar que el principio de localización residencial no es sólo ma ximizar los beneficios sino que también maximizar las satisfacciones. acotado y en constante transformación. la ciudad es un proceso en continuo cambio y por lo tanto cada un o de sus sectores o barrios tienen tras de sí alguna historia propia que los hace peculiares. lugar de vida del hombre moderno y en donde se desarrollan todas las actividades necesar ias para que el hombre pueda satisfacer sus necesidades de vida al menor costo y con los mayores beneficios posibles”. Ello es consecuencia de la revolución industrial que buscó la instala ción de fábricas y talleres donde existiera una mayor cantidad y disponibilidad de m ano de obra. HABITAT MODERNO: El mayo r fenómeno de la época moderna ha sido el creciente interés del hombre por vivir en lu gares urbanos. ORGANIZADO: La regulación del Estado en la zona urbana requiere de cierta organización que norme los espacios generales e individuales respecto del uso de e llos. minería) y se traslada a la ciudad d onde la transformación de ellos le permite obtener un mejor precio. etc. ganadería. Los que no comparten este criterio son considerados "nómades" (gitanos.) Sin embargo. Es decir. pueden reducir sus costos agregados al aprovechar mejor los servicios de infrae structura urbana (transporte colectivo. con menor costo y mayores oportunidades.). • Estimula innovaciones inmobiliarias de todo tipo. De esta suerte podríamos señalar que las ve ntajas de la urbanización son: • Ahorro de transporte y mayor disponibilidad. En 2000. El a grupamiento espacial es el atributo principal de la urbanización y contiene consec uencias económicas trascendentales. Complementariedad: que se define en la conce ntración en áreas urbanas de aprovechamiento similar del suelo. Esto genera un s istema de ciudades con propósitos de conquista y explotación de los recursos natural es. De la mis ma forma aprovechando las diferentes opciones que ofrece el mercado urbano. alcantarillado. Son ciudades amuralladas y fortificadas y mantienen enclaves mineros. Un buen ejemplo de este proceso lo tiene Chile: en 1920 la p oblación urbana era el 46. especialmente en lo que se refiere a higiene y salub ridad. Estas ciudades debían estar orientadas conforme los puntos cardinales. • Dismin ución de los costos de producción de bienes. El fenómeno de la industrialización va acompañado de un aumento explosivo de la población por reducción de la tasa de mortalidad a causa de los avances de la medicina. apoyar algún flanco en un cerro o promontorio que le sirviera de atalaya y de refugio frente a las amenazas aborígenes.4% del total. La ciudad facilita estas oportunidades por lo que la población emigra a ésta en busca de las ventajas adicionales. teléfono. conform ación.a veces el valor de los terrenos. produciéndose el fenómeno de urbanización. Significa que la gente puede realizar negocios entre sí con menos dificultad.9%. CONCEPTO DE LOCALIZACIÓN: El concepto básico que rige la localización de una actividad económica es el de maximización de beneficios. • Se dispo ne de mayor cantidad de servicios. Concentración de activ idades homogéneas. La ciudad moderna con todos sus beneficios y problemas tiene su origen en el fenómeno de la industrialización que se produce en el mundo a partir d e fines del siglo XVII. arquitectura. • El consumidor urbano se favorece en el precio de los bienes. cada ciudad es distinta en sus orígenes y desarrollo. el 80. de tal modo de obtener mayores y m ejores bienes y servicios a menor costo. En el mun do y también en Chile.) 136 . En 1982.4%. (agua potable. símbolo de nuestro tiempo. aptitud. contando con la seguridad permanente de agua para la bebida y los regadíos. el i ndividuo puede cambiar su actividad o empleo. asiste ncia sanitaria. servicios comunitarios. etc. etc. etc. su concentración y también su deterioro. lo s factores de localización son: Accesibilidad: Tanto en términos de acceso a las fue ntes de insumos para la actividad. Para el caso de Latinoamérica en general y de Chi le en particular. En términos generales. Los criterios técnicos para la instalación industrial favore cieron la concentración urbana. como en términos de la colocación de la producción en los mercados correspondientes y. el proceso de urbanización se traslada de los centros poblados o riginarios a las formas de vida en ciudad traída por los españoles. el 83. la cual es rigurosamente vigilada por la comunidad. espectáculos y formas de vida que pre ferirían evitar. entre los cuales citaremos los siguientes: Eficiencia: la configura ción urbana ideal de una ciudad o comuna debe ser redonda. Interdependencia en el campo. la familia puede auto sustentarse. de tal suerte que las personas recorran las menores distancias para satisfacer el total de sus necesi dades. 137 . pero altamente favorecida por e l alto flujo de transportes y visitantes que han mejorado el comercio establecid o local. Una urbe alargada siempre tendrá un gran tráfico de servicio que tenderá a congestionar la principal arteria y todos los serv icios de alcantarillado. Desarrollo integral: el desarro llo de los barrios y sectores comerciales debe ser armónico. Contactos involuntarios: La ciudad deja expuesta a la población a todo tipo de gentes. etc. Anonimato: Visto como algo positivo por algunos. Por ello. pero sólo beneficia la oferta sin preocuparse de la s externalidades que afectan al bien común de la población como conjunto. s in embargo estos últimos buscan justamente aprovechar al máximo esas oportunidades. que genera un equilibrio económico estable. la comuna de Colina fue afect ada psicológicamente por la instalación de un penal. desordenes. • • • Pérdida de intimidad. pa ra otros representa una disminución en el sentido de sus propias vidas (selva de c emento). (El concep to de externalidades se verá más adelante) La planificación. luz. pero en la ciudad cada individuo depende en g ran medida de todos los demás. Control de actividades: las externalidades afectan la realidad de una com unidad. agua. la cercanía de las viviendas obliga a una permanente conducta social. La localización de actividades en u na ciudad o en una comuna o barrio producen necesariamente un efecto determinado sobre el resto de la colectividad. determinar la ubicación de residencias. congestión. Así por ejemplo. Ello a veces obliga a la emigración de algunos grupos o al deterior o de conjuntos residenciales y barrios completos. pero genera un desequilibrio económico que al correr del tiempo termina por quebrar los esquemas programados. para que cada habitante quede a igual distancia de los servicios comunitarios principales y donde los c ostos de transporte se reduzcan al mínimo. comercios y actividades en general. debe merecer un análisis bajo ciertos criterios de clasificación del us o del suelo. teléfono. • • La localización es asignada y regulada por dos mecanismos: El mercado. Su manejo y control debe asociarse con el bien común y no el particular. Deterioro a mbiental: ruidos. que reduce los problemas de externalidades.La urbanización también contiene desventajas o costos que deben ser asumidos por la población. 138 . La concentración de actividades similares facilita la di stribución y venta de los productos (mercado persa. que consiste en la construcción de varias viviendas en un mismo sitio indivisible. Estos fenómenos repercuten directamente en el mercado de suel os y en muchos casos tienden a reproducir y ampliar los fenómenos que generan (Par que Arauco. en términos de las externalidades que generan para el resto (ejemplo el Apumanque respecto de las casas circundantes). Las "actividades urbanas" (de transformación y de servicios) no utilizan el suelo urbano como facto r de producción sino como localización. Cuando hay mono polio no existen restricciones para la localización (mercado cautivo). se da la modalidad de condominio. debido a disposiciones de subdivisión p redial mínima. comerciales e industriales y las zonas mixtas debe ser producto de un estudio que recoja las inquietudes de la población y los servicios que la autoridad pueda ofrecer. Las localizaciones más apreciadas corresponden al distrito central de negocios de las ciudades. etc. supone que la normativa urbana permite una alta densificación ya sea edificación e n altura (más de cuatro pisos) o al menos media (hasta cuatro pisos). Algunos de estos centros eran ciudades periféric as. Este efecto es conocido como la “Teoría de los núcleos múltiples”. definir los factores residenciales. Alto Las Condes. Nada sacaría una empresa con instalarse en un lugar cualquiera para producir un excelente pro ducto si los costos de transporte por distancia. El aspecto más importante es el efecto estructurador de ciertas actividades. para generar áreas de copropiedad. malls. Si las ciudades tienen caracterís ticas de metrópoli. Cuando hay competencia perfecta. En algunos casos. la tendencia es la concentración de actividades. Plaza Vespucio. La densifica ción se establece por el cupo del volumen arquitectónico.). la pueden dejar con un precio s uperior a la competencia. Las zonas urbanas p ueden tener más de un centro focal. ocupación máxima de la superficie predial y las dispo siciones sobre rasantes. La subdivisión por pisos (viviendas de departamentos) . depende por una parte de la localización y por la otr a del cupo en superficie del volumen arquitectónico máximo posible: por ende el valo r de los departamentos dependerá de la localización dentro del conjunto y de las car acterísticas de las viviendas. Demandas por localiz ación o Localización Funcional: El valor del suelo urbano apto para edificaciones qu e suponen mayor densificación. Outlet Mall). entonces también aparecen subcentros que habitualmente se ubican en la intersección de importantes avenidas que configuran la vialidad estructuran te. aprovechando las características d e la ley de ventas por pisos.En consecuencia. La localización de las actividades urbanas está condicionada por la accesibilidad y la concentración de ellas como factor de atrac ción y defensa del mercado. vega central). a lo que contribuyen muy significativamente las "tiendas ancla" ( centros comerciales. las disposiciones relativa s a índice de constructibilidad. La accesibilidad se refiere principalmente a la facili dad para obtener las materias primas como para vender sus productos. Es posible crea r centros de atracción comercial si se consigue configurar una densificación comerci al suficiente. Los puntos de localiz ación comercial tienen siempre en común una alta circulación de público. Nadie construirá u na casa de un piso en el lugar donde se podría instalar un edificio residencial o construir un centro comercial donde la expectativa de afluencia de público pudiese ser nula. En las grandes ciudades pueden existir subcentros que también cumplen entre sí esta teoría. En otros casos al aumentar la especialización y al disminuir la acces ibilidad por congestión al centro mayor. Las oficinas generalmente se concentran en el distrito central de negocios . tanto el modelo económico que se aplique. establece un claro patrón de valores más altos de suelo en zonas sobre los ejes viales.que por crecimiento del área urbana mayor quedaron incorporados dando origen a la gran ciudad. y e) viviendas de rentas altas. Una re lativamente estable proporción de la incidencia del valor del sitio en el valor de las viviendas induce a que en sitios de alto valor tiendan a construirse propie dades con características también de alto valor y viceversa. mientras q ue el ingreso familiar tiende a aumentar con la distancia (teoría de Burgess y Hoy t). EL VALOR DEL SUELO URBA NO: Una de las teorías más conocidas indica que el valor de los terrenos decrece sos tenidamente desde el centro de la ciudad hacia la periferia (teoría del lugar cent ral de Christalier). lo que además induce a que aumente la calidad de los edifici os para maximizar su potencialidad de agregar valor Plusvalía. Estas zonas son: a) el Centro. La valuación de la s oficinas depende de la ubicación y de las características del edificio que las alb erga. d) viviendas de rentas medias. (Teoría Axial). da origen a núcleos alternativos. comuna o barrio. Esto resulta aún más claro si se considera que en el ámbito urbano la demanda del suelo es una demanda derivada. EL MERCADO DEL SUEL O URBANO: El suelo urbano es un activo de carácter indestructible y por lo tanto d e duración indefinida. El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se t ransan en la economía interna de un país y por lo tanto queda afectado por las varia bles macroeconómicas de éste. La segunda teoría radica en el agr ado y gusto de las personas que habitan una vivienda y señala que el valor de la t ierra tiende a disminuir mientras más se aleje del centro de la ciudad. económico y social de la ciudad. Por esta vía de análisis puede explicarse la relevancia que tiene respect o del mercado de suelos. La valuac ión de los locales comerciales depende fundamentalmente de su localización y de las facilidades que el público tenga para acceder a ellos. es decir. c) viviendas de rentas bajas. La teoría de las zonas concéntricas se basa en la existen cia de un centro. La competencia en el mercado inmobiliario establece un aprovec hamiento del suelo y una clasificación en anillos concéntricos. sujeta a las cond iciones que afectan a las actividades urbanas que lo requieren. como los factor es histórico-físicofuncional. b) la zona de transición. La superposición de una trama vial sobre el anillo concéntrico de la ciudad. cons tituyendo la localización dentro del primer perímetro del distrito central una carac terística muy valorada. buscando que la distancia entre actividades comunes tienda a minimizarse. 139 . aislado o en cadena. Se entiende por economías externa s a las ventajas que. electricidad. Se entiende por externalidad urbana a una consecuencia o efecto. No es nec esario que dicho control se refiere a grandes extensiones de terrenos solamente. sin que ésto cueste n ada al primero y aún sin que éste tenga el propósito deliberado de hacerlo (Marchall). Grado de equipamiento: dotación de bienes de uso público tales como plazas y alumbrado: dota ción de servicios de utilidad pública como los de salud y resguardo policial. el crecimiento urbano discontinuo. El elemento clave reside muchas veces en las características particulares de los suelos en diferentes áreas del espacio urbano y bajo grado de sustitubilidad locac ional de ciertas actividades. entre las que se cuenta la de los "lugares centrales" . etc. Los propietarios captan a través de la renta. a título gratuito. educación y esparcimiento. viales. procura un productor. Grado de acce sibilidad: distancia espacial y en tiempo a lugares de trabajo. las áreas residenciales más exclusivas (modas). dependerá de la escasez relativa. Las externalidad es de las cuales se sirven las diversas actividades. del contexto de la co nurbanización y de las características de su ubicación. la retención de suelos (hold-outs). manifiesto o l atente.El valor del suelo como factor de localización e independiente de sus característica s o efectos fundacionales. Estas circunstancias pueden concentrarse en muchas expresiones particulares. que se produce en el medio a mbiente urbano a consecuencia de un proyecto específico. inmediato o retardado. de comercio y de más de servicios que depende de la disponibilidad de medios de locomoción pública y re corridos. La existencia de estas externalidades parece ser tan crítica para la vialidad de ciertas actividades que la competencia por estos e spacios genera grandes diferencias de valor en distancias relativamente muy pequ eñas (1 a 3 cuadras). 140 . CONCEPTO DE PLUSVALÍA: Las economías externas o agregadas que se producen en una ciudad. ejercen una fuerza de atracción para las actividades humanas. Las externalidades tienen una gran importancia en la explicación de los altos valores de suelos en ciertos espacios de la ciudad. Esta noción se refiere a las áreas o espacios sujetos a una g ran influencia de vías y medios de transporte. etc. Estas características pueden agr uparse en la siguiente clasificación: Grado de urbanización: dotación de infraestructu ra en redes de agua potable. Ello se conoce como efecto aglomeración. lo que en definitiva se traduce a u na gran afluencia de personas. alcantarillado. La concentración de la propie dad del suelo urbano en manos de reducido número de propietarios también puede dar o rigen a situaciones que se traducen en alzas en los valores del suelo. que e n gran medida explican el "fenómeno ciudad" y que surgen de la propia concentración geográfica. dotación de servicios comunitarios como comercio. si el proceso de expansión se produce a través de un desarrollo desperdiga do y desparramado. la dinámica pública establece las bases para el desarrollo d e la iniciativa privada. se añade la dinámica del sector público en materia de servicios. EL LÍMITE URBANO: El solo establecimiento del límite urbano. ya que sólo confiere a éstos el carácter de urbanos en términos legales. la expansión urbana puede adquirir formas físicas no deseadas. El desarrollo de la infra estructura urbana por parte del sector público genera importantes ganancias a los propietarios de la tierra por la vía de la valorización que producen las inversiones . es pecialmente cuando hay expectativas de crecimiento en extensión. que ya se encontr aban consolidadas. Reñaca. también valoriza los suelos y define en buena medida. El caso típico lo constituyen ciudades o lugares como Valp araíso. inversiones en infr aestructura y equipamiento. especialmente en términos de externalida des que se generan para propietarios e inversionistas. la ejecución de grandes inversiones inmobiliarias al interior de las áreas urbanas. el mercado del suelo urbano en su expresión especulativ a.. o si por el contrario. Si a las decisiones públicas más amplias sobre uso de suelo . para dar satisfacción a las necesidades del nuevo flujo (de alc antarillado. inmediatamente se inician presiones sociales y económicas que termina n aceptando situaciones de hecho. etc. etc. acorta la oferta potencial de s uelos. Cuando la ciudad alcanza u n determinado tamaño de población. de energía. la estruct ura urbana en forma directa y a través de los estímulos del sector privado. se tiene un elemento de juicio adicional para entender la dinámica del mercado de suelos. pero absorbiendo los problemas dejados por una expansión no organizada. Esto es lo que se ha llamado "efecto globo". Al respecto cabe destacar que cuando el límite establece una severa restricción en la oferta de suelo s legalmente urbanizables. Lo más grave de ello es que la autoridad local tiene que d otar de servicios a un sector donde ya se han levantado las viviendas y por ende producir los consiguientes malestares por apertura de calles. Por otra parte. Quilpué. Si se mantiene restringido el límite urbano por mucho tiempo y no se permite la expa nsión natural. A través d e este mecanismo se genera un efecto cierto sobre los valores de un suelo en la medida en que el límite constituye una restricción efectiva al desarrollo urbano.). trasciende los límites legales.Los valores del suelo urbano se ven afectados también por la interacción dinámica de l os servicios públicos y privados. de líneas telefónicas. etc. EL CONCEPTO DE CRECIMIENTO URBA NO: Independientemente de su forma física toda ciudad presenta densidades residenc iales decrecientes respecto a su distancia al centro. 141 . No siempre es posible aclarar si es la dinámica pr ivada la que condiciona y orienta el gasto público y la normativa correspondiente. (o loteo) c) Por crecimiento suburbano. la lluvia. se darán nocion es que pudieran parecer innecesarias para algunos. c) Crecimiento por satelización. básicamente de viviendas. los insumos requeridos por cada modalidad y los costos de inversión de capital de cada una de ellas. Por ello. Los modos de crecimiento urbano son: a) Por conjuntos resi denciales. d) P or marginalidad. Estas tres alternativas son fuertemente diferentes en cuanto a los efectos generados en la estructura urban a. a personas de muy distinta formación y que pud ieran no tener conocimientos específicos sobre la materia. EDIFICACION Generalidades Este curso tiene por objeto acercar a los conceptos elementales de edificación. etc. b) Crecimi ento por densificación. pero que tratándose de un curso de nivelación y preparación para otros módulos más avanzados nos parece indispensable. la nieve. b) Por urbanización nueva.El crecimiento urbano puede darse por el: a) Crecimiento por extensión. con fort y privacidad a quienes las habitan. el viento. Objetivos de las Viviendas Las viviendas tienen por objeto brindar protección. Protección: Contra agentes atmosféricos tal es como el sol. Confort: 142 . Techumbre: Su objeto es proteger y ai slar la vivienda por su parte superior evitando que los agentes externos que actúa n verticalmente provoquen daños e incomodidad hacia su interior. CLASIFICACION DE LAS CONSTRUCCIONES Clase A (Edi ficios de Estructura Metálica) Construcciones con estructura soportante de acero. incendios. y en particular los destinados a viviendas están compuestos por techumbre. y deben tener un proceso de dete rioro natural lo más lento posible del modo que sus costos de mantenimiento sean l os mínimos. la estructura soportante recibe el nombre de esquel eto. Proporciona una superficie envol vente que aisla la vivienda de su entorno. d eben ser capaces de aislar al espacio interior de la vivienda del terreno natura l. En las estructuras de acero. inu ndaciones. de espesor en obra gruesa y no tener vanos.. Los muros destinados a absorber los esfuerzos hor izontales deberán ser de 20 cms. Cada uno de estos elementos cumple con funciones que les son propias: Funciones: Tienen por objeto servir de sustentación al edificio. Cuerpo: Cons tituye la parte principal de la vivienda y tiene por objeto proporcionar el espa cio organizado que será ocupado por sus usuarios. que podrán construirse de madera. Además. Los suelos están constituidos por losas de hormigón armado Clas e C (Edificios de albañilería reforzada) Construcciones de un máximo de cuatro pisos. 143 . las viviendas deben ser razon ablemente resistentes a los embates de fuerzas de la naturaleza. temporales.A través de proporcionar un adecuado nivel de comodidad. confinados entre pilar es y cadenas de hormigón armado. salvo los pisos superiores en los edificios de 2 y 3 pisos. etc. cuerpo y fundaciones co mo elementos básicos. construidas con muros soportantes de albañilería de ladrillo. Privacidad: Por medio de un adecuado aislamiento del medio o entorno. Componentes de una Vivienda Todo edificio en general. sismos. Clase B (Edificios de Hormigón armado) Construcciones con estructura resisten te de hormigón armado. tales como. función que cumplen por medio de elementos horizontales adecuados. temperatura. humedad. rui dos y vibraciones que sean gratos para los habitantes. Su superficie ext erior (piel) se llama cubierta. Además. Los p isos están constituidos por losas de hormigón armado. La construcción de este tipo de edificios está normada por especificaciones técnicas emitidas por el Instituto Nacional de Normalización (INN). Sobre los muros no existen cadenas y sólo cuentan con soleras o carreras de m adera. la clasificación de los edi ficios A. Como se dijo también. de altura. La a ltura máxima aconsejable para este tipo de edificios es de 4 pisos. los dinteles de puertas y ventanas se han resuelto por medio de arcos de albañi lería. denominadas cadenetas. Su estructura resistente está conformada de albañilería de ladrillo. se contemplan armad uras horizontales entre algunas hiladas de ladrillo. a) Pisos inferiores en clase B y Clase C en los superiores. b) Edifi cios con primer piso de Clase C ó D y segundo piso con Clase E. Los ladrillos se encuentran trabados en sus esquina s. 144 . La s cargas verticales solicitantes de un edificio corresponden al peso propio.Clase D Construcciones de dos pisos máximo. Clase F (Edificios de Adobe) Los edificios de adobe desti nados a habitación no podrán tener más de 3 m. la función de los diversos elementos estru cturales es resistir y transmitir los esfuerzos solicitantes hasta las fundacion es. Edificios con estructuras co mbinadas p. ó más. La Ordenanza General de Construcciones y Urbanismo no los contempla. ni ninguna otra norma nacional. Albañilería Trabada. E y F está basada en el tipo de componentes estructurales que c onforman su cuerpo. Las cargas horizontales corresponden a esfuerzos de viento y a solicitaciones producidas por los sismos. Clase E (Edificios de Madera) Edificios de estructura soport ante de madera. D. Tipo de edificación no contemplada en la Ordenanza General de Construcc iones y Urbanismo. pudiéndose utilizar la techumbre como habitación en mansarda. El espesor de los muros de estas construcciones es de 40 cms. Por razo nes de costo y de seguridad sísmica. Son edificios de albañilería en los cuales los pilares han sido r eemplazados por armaduras insertas en la albañilería y que además. de piedra y de bloque confinados entre cadenas y pilare s de hormigón armado. Edificios de Albañil ería Armada. las cuales tienen como objeto traspasar las cargas solicitantes al suelo. B. C. Edificios carentes de elementos de hormigón armado. Altura máxima de edificación 7m. Trasmisión de los esfuerzos a que están sometidas las estructuras hasta las fundaciones Como ya se ha visto. estos edificios no son aconsejables en nuestr o medio. car gas actuantes en la techumbre y a las sobrecargas que solicitan los suelos de ca da piso del edificio. las cargas verticales son transmitida a las vigas por medio de los elementos de techumbre y por medio de los pisos constituidos por pe rfiles de acero o por losas de hormigón armado. En los edificios clase B en que la estructura soportante está constituida p or vigas pilares y losas de hormigón armado. transmiten cargas verticales provenientes de su peso propio a las vigas o a otros muros resistentes. Los esfuerzos horizontales deben ser absorbidos po r medio de arrostramientos para evitar que el esqueleto del edificio sea un meca nismo. tienen como función principal amarrar los muros que circundan. 1) En los edificios clase C en que la estructura soportante está constituida principa lmente por los muros de albañilería de ladrillo confinados entre cadenas y pilares d e hormigón armado. 2) En el caso de los edificios clase D la estructura resistente tiene un compor tamiento similar a las estructuras clase C. Las vigas a su vez transmiten dich os esfuerzos a las columnas que tienen como objeto transmitir los esfuerzos vert icales hasta las fundaciones. Tanto los pilares adosados a los muros como las cadenas. las cargas verticales son soportadas por la techumbre y por los pisos los cuales las transmiten a las vigas y éstas a l os pilares y columnas del edificio para ser transmitidos hasta las fundaciones. sólo significa que ellos son minoritarios al lado de la función desempeñada por los muros. Ello no implica que no exist an vigas y pilares soportantes. Los esfuerzos horizontales son resistidos por la rigidez de los nudos y en caso que ello no sea suficiente. (fig. Los edificios clase E cuya estructur a resistente es de madera. (fig. absorbe y transmite los esfuerzos por medio de un esq ueleto de madera hasta las fundaciones. (fig. Los muros resistentes. 3) 145 . los elementos destinados a absorberlos son los muros resistentes. Las dimensiones de las diferentes piezas que constituyen dicho entramado está dado por condiciones de deformación propias de la madera y no por resistencia requerida. además de transmitir los esfuerzos horizontal es.En los edificios clase A. los esfuerzos verticales y horizontales son resistidos y transm itidos a las fundaciones por medio de dichos muros. 5) Soga: El ladrillo va colocado a lo largo del mur o. ( fig . siendo el espesor de éste igual al ancho del ladrillo. 7) 146 . Pandereta: Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al espesor del ladrillo. (fig.(fig. (fig. El espesor es igual al largo del ladri llo.MUROS DE ALBAÑILERIA Los muros de albañilería de ladrillo reciben diferentes nombres s egún la disposición de los ladrillos en su construcción. 6) Cabeza: El ladri llo va colocado tendido y normal al muro. 4) Rosca: Los ladrillos van colocados de canto y el espesor del muro es igual al largo del ladrillo. por ser la cara más expuesta a la acción de este fenómeno climático. éste debe cumplir. que forman aristas denominadas: Limatesas. c) Ser mal conductor calórico. con las siguientes condic iones: a) Ser opaca. el elemento principal de la techumbre es la cubierta. como de la s bajas. se den omina cámica. (fig. d) Permitir el fácil escurrimiento de las aguas. Como ya se dijo. la condición de impermeabilidad es absolutamente necesari a. y cumbreras. f) Ser resistentes a los esfuerzos normales a que es sometida. La baja conducti vidad térmica de los materiales empleados en la cubierta. El hecho d e que la superficie de la cubierta sea opaca. La inclinación que se le dé a la cubierta de una vivienda deberá estar direct amente relacionada con la cantidad de lluvia y/o nieve que se produce normalment e en la zona. Limahoyas: Son las aristas formadas por dos verticales convergentes. L imahoyas. 147 . a lo menos. la que a su vez se compone d e un conjunto de planos inclinados. b) Ser impermeable calórico. 8 ) Condiciones que debe cubrir una cubierta: Para que la cubierta de una vivienda s atisfaga con su cometido. por efecto de la radiación solar. e) Evitar la acumulación de elementos sólidos. Limatesas: Son aristas formadas por dos vertientes divergent es. En las zon as afectadas por lluvia. La pendiente por donde escurren las aguas lluvias. vertiente o pendiente.TECHUMBRE Se entiende por techumbre a todos los elementos existentes desde el pl ano horizontal a nivel del cielo del último piso hacia arriba. Lumbreras: Son las aristas formadas por dos v ertientes opuestas. tiene como objeto evitar la luz ce nital y la penetración de los rayos solares al interior de la vivienda. protegerá el ambiente exte rior tanto de las altas temperaturas. dependiendo del tipo de cubierta o de la solución adoptada en el caso de las tejas y tejuelas. Succión del viento. * Planchas de PVC. * Resinas de Poliester.Plancha lisa embayetada: : Cobre.Otros tipos: * Fieltro bituminoso. Flamenca.Planchas de acero zincado. MATERIALES DE CUBIERTA Los materiales más utilizados para la construcción de l as cubiertas de una vivienda son: PLANCHAS .Tejas de cemento. . .Plancha Embayetada . TEJAS . lo cual produce el envejecimiento de los materiales con la consecuencia pérdida de sus cualidades básicas.Eventual uso como terraza. holandesa .Planchas de aluminio. a la estructura resistente del cuerpo del edificio. Los esfuerzos a los cuales se encuentra normalmente sometido la c ubierta de una vivienda son: . Marsellesa. a la acción de dicho s rayos..Dilatación por efecto de tempera tura. . Tejuelas: Madera Asbesto cemento . .Planchas de asbesto-cemento ondulad o. en forma rigurosa.Peso de las personas en el momento de su colocación . En todo caso esta est ructura tiene como objeto recibir los esfuerzos a los cuales está o eventualmente 148 .La distribución y pendiente de las canicas. Dicha estructura está destinada a soportar las carga s a las que puede ser sometido el techo y a transmitir los esfuerzos solicitante s. que eventualmente se depositen en la cubierta de una viv ienda o por lo menos que ellos escurran fácilmente por medio del arrastre producid o por el agua. El material que se use para construir las cubiertas debe ser resistente a los rayos ultravioletas.Acumulación eventual de materiales sólidos en la cubierta. . debido a que éstos se encuentran sometidos. árabe. Estructura de Techumbre Se entiende por estructu ra de techumbre al conjunto de elementos comprendidos entre el material de cubie rta y el cielo del último piso. * Planchas acrílicas. Inmediatamente bajo la cu bierta existen las costaneras o un entablado. . fierro zincado. debe permitir el libre escurrimiento d e los materiales sólidos. aluminio OTROS .Tejas de arcilla : Colonial o española.Presión del viento. Cada uno de los elementos de la cercha está solicitado por esfuerzos de comprensión o de tracción. la cual permite salvar hasta de 6. las cerchas y las losas de hormigón. los tijerales se construyen con maderas nobles como roble. etc. tipo de cerchas está sobredimensionado y no tiene importancia la ubicación de las costaneras con respecto a los nudos de ella. pino oregón. El material utilizado para su construcción es madera o acero y sus dimensiones o escuadrías está dado por el esfuerzo que soli cita a los elementos de la cercha.00m. construyéndose una estructura conocida como cercha clavada. cade nas y pilares. para evitar que los elementos que componen dich o cordón. también se le conoce como en maderado de techo. la cual descarga los esfuerzos que solicitan a la techumbre por medio de los apoyos de sus costados. en general se utilizan las tablas usadas en los moldajes de sobrecimientos. Sobre la losa se puede colocar un entr amado de madera para dar la 149 . CERCHAS Las cerchas son elementos estructurale s auto soportantes que permiten salvar grandes luces. además del esfuerzo de compresión natural que los so licita. sin necesidad de apoyos in termedios. sometidos a esfuerzos de flexión. Figur a 9 LOSA DE HORMIGON La losa de hormigón corresponde a una placa de hormigón armado con barras de acero. En los edificios habitacionales. sean sometidos a flexión. Existen tres tipos de estructuras de techumbre: los tijerales . según sea el caso.puede estar la techumbre. TIJERALES Las costaneras o entablados. Las costaneras deberían apoyarse sólo los nudos d el cordón superior de las cerchas. El dimensionamiento de dichos entramados está fi jado por las posibles deformaciones que afectan a la madera y no por los esfuerz os que lo solicitan. r eciben diferentes nombres. Las cerchas son elementos reticulados que. En general. se apoyan directamente en maderas llamados pares y que materializan la pendiente de la techumbre. Estos pares. dependiendo de su forma. cuando se recurre al uso de "cerchas". ulmo. Dado a que en general l a estructura soportante de la techumbre es de madera. tran smiten las cargas a la estructura resistente del cuerpo del edificio por medio d e un entramado de madera conocido como tijerales (los pares también son elementos constituyentes de los tijerales). y concentrarlos en determinados puntos con el fin de t ransmitirlos a la estructura soportante de la techumbre. (fig. 9) 150 .pendiente deseada a la cubierta o simplemente se procede a dar la pendiente con una capa de relleno e impermeabilizarla. no debiendo en ningún caso ser men or que el espesor del elemento que soporta. los m uros se fundan sobre la base de una fundación corrida bajo él de tal modo que la sec ción de contacto de la fundación con el terreno.5 y 3. Fundación de muros: En general. Fundaciones: Son elementos estructurales destinados a trans mitir las cargas solicitantes de un edificio al suelo. 151 . Los cimientos de hormigón pueden ser s in armadura cuando la altura de la fundación es mayor o a lo sumo igual a la salie nte respecto del elemento que soporte. En caso de pilares en muros medianeros en que el ancho de la zapata penetre en el sitio del vecino. en las capas no removidas del terreno .0 Kg/cm2. Dimensiones mínimas de los cimientos Según la Ordenanza General la profundidad mínima de las fundaciones será de 60 cm. debiendo penetrar a lo menos 20 cm. se recurre a undaciones desimétricas. Su superficie de contacto con el suelo debe ser tal que el cuociente en tre la carga y la superficie no supere la tensión admisible del suelo. Los suelos sólo son capaces de absorber esfuerzos de compresión entre 0. Tipos de Fundaciones: Fundaciones de pilares y columnas: En general las fundaciones de estos elementos son de secc ión cuadrada o rectangular en que las columnas o pilares se encuentran centrados e n ellas. asegure que la tensión que va a soportar el terreno sea igual o inferior a la te nsión admisible de éste.FUNDACIONES Las fundaciones son elementos estructurales cuya función es transmitir los esfuerzos de la estructura al suelo. al igual que el caso de los pilares . El espesor mínimo de los cimientos será de 20 cm. (fig. Cadena de Fundación: Cuando los terrenos son sueltos y las fundaciones corresponden al tipo de aisladas. éstos se apoyan en vigas que se descargan sobre las fundaciones aisladas de los pilares. (fig. 12) Los pilotes pueden ser de hormigón armado. son elementos estructurales que transmiten las cargas del ed ificio al suelo. (fig. 11) Las losas de fundación son losas de hormigón armado que dis tribuyen las cargas del edificio sobre el terreno. De acuerdo a su sección transversal pueden ser: cilíndricos o prismáticos.Vigas de fundación: Cuando los muros carecen de fundación corrida. que a seguren la trabazón de ellos. por medio del roce de sus paredes que están en contacto con el te rreno. se deberán disponer cadenas de hormigón armado entre los pilares. 10) Losa de fundación: Cuando la calidad del terreno exige una gran superficie de las fundaciones debido a que la carga del edificio supera las tensiones admisibles. 152 . es posible recurrir a dos tipos de fundaciones especiales: las losas de fundación y los pilotes. Los pilotes de fundación o s implemente pilotes. de fierro o de madera. Los diversos elementos estruc turales descargan sus solicitaciones sobre esta losa. muros.Empotramiento: Apoyos que evitan el giro y el desplazamiento del elemento. losas.Los pilotes de hormigón armado pueden ser prefabricados o hechos en sitio. etc. tales como: vigas. cizalle o combinación de éstos.) 3.Apoyo Fi jo: Son los apoyos que sólo permiten el giro del elemento. Pilares Muros Resistentes Todo elemento e structural tiene como objeto absorber esfuerzos de comprensión. El proceso de hincado puede llevarse a efecto por percusión. Carreras. De acuerdo con la función que desempeñan los elementos estructurales. dependiendo de su func ionamiento. CUERPO DEL EDIFICIO Analizaremos a continuación los distintos e lementos que forman las viviendas. Las dimensiones de las vigas se obtienen por medio del cálculo de resistencia de l os esfuerzos solicitantes. Marcos. Losas. flexión. se clasifican en: Vigas.. Para que ello sea posible. VIGAS: Elementos cuya longitud es muy superior a su ancho y a su alto (generalmente de sección rectangular) destinados a soportar cargas que lo solicitan a la flexión. transmitirlos adecuadamente a otros elementos ha sta que finalmente sean absorbidos por el suelo. Los puntos de transmisión de los esfuerzos de un elemento a otro se llaman APOYOS los que. comenzando con su cuerpo que es la parte más im portante de ellas. tor sión. ELEMENTOS ESTRUCTURALES.. tracción. Machones. Los esfuerzos que solicitan a las vigas pueden corresponder a sobrecargas directas o a cargas transmitidas po r otros elementos estructurales. Columnas . las vi gas sólo deben encontrarse apoyadas en sus extremos. Si son prefabricados. pilares.Apoyo Deslizante: son apoyos que permiten el giro de l elemento sobre ellos y el desplazamiento según su eje longitudinal. 2. por rotación o con lanza de agua. estos deben ser hincados al igual que los pilotes de fierro o de madera. MUROS: 153 . Dinteles. Cadenas.. evitando el desplazamie nto de éste (también recibe el nombre de rótula. pueden ser: 1. Muro Soportante: Muro que debe resistir cualquier car ga.Tabique de madera. 154 . * Muros Resistentes: Muros de más de 12 cms. . Se gún el tipo de material con que está construido el muro se divide en: . Muro de Separación: Muro que divide un predio o un edificio de un mis mo dueño. además de su propio peso. . Muro Exterior: El muro que limita exteriormente un edificio.Muro de horm igón armado.Muro de adobe. . Es el muro que pertenece en común a los dueños de dos predios Muro Cortafuego: Muro estructural con resistencia mínima de tres horas a la acción d el fuego. Muro de Sos tenimiento: Muro que soporta las cargas horizontales del material adosado a él. . Muro Divisorio: Es el muro que separa dos propiedade s distintas.Muro de albañilería de ladrillo.Se designa en forma genérica por muro a todo elemento vertical opaco que sirve par a separar dos ambientes. de espesor o menos.Muro de albañilería de bloques. .Muro de hormigón. Según el espesor de los muros éstos reciben los siguientes nombres: * Tabiques: Muros de 1 2 cms. . de espesor y menor de 40 cms. Dependiendo de las funciones que cumple el muro recibe los siguientes nombres: Muro Medianero: colindantes.Muro albañilería de pi edra. del techo más alto dos partes de un edificio. que separe desde el suelo hasta por lo menos 50 cms. cadenas o muros. Los pilares de hormigón pueden ser de forma rectangular. las que pueden o no contar con ensanchamientos entre el nervio y la cabeza llamados cartelas. o de hormigón. E stos pueden ser de acero. (fig. fijo o empotramiento) Existen además elementos compuestos que reciben el nombre de vigas con losa colaborante o vigas T. que no se encuentran flanqueados por muros. 155 . (Apoyo de slizante. madera.* Murallones: Muros cuyo espesor es superior a los 40 cms. circular o poligonal. 13) LOSA: Elementos de hormigón armado cuyo ancho y largo son muy superiores a su alto . Las losas se pueden cla sificar según su número de apoyo en: Losas en voladizo o marquesinas: Son losas que sólo están sujetas en uno de sus costados y que por lo tanto dicho apoyo corresponde n a un empotramiento. Este tipo de losas es característico de nichos. COLUMNAS: Se denomina n columnas a los pilares aislados. Losas simplemente apoyadas: Estas losas se encuentran apoy adas sólo en dos de sus costados y éstos deben ser opuestos. Losas con tres apoyos: tres de sus extremos. Su apoyo puede descansar en vigas. Estos elementos están sometidos a flexión y se encuentran apoyados sólo en sus extre mos. está apoyado e n Losas apoyadas en todos sus contornos: Este tipo de losas cuenta con cuatro apoy os los que pueden corresponder a cualquiera de los tres tipos señalados. para anclar elementos de madera que traspas an sus cargas a los elementos de hormigón.50 m. Son elementos sometidos fundamentalmente a tracción. CARRERAS: Elementos de madera colocados sobre l as cadenas. CADENAS: Elementos de hormigón armado ubicados sobre la ca ra superior de los muros que tienen como objeto amarrarlos con respecto a los pi lares y a distribuir las cargas que otros elementos transmiten a los muros sopor tantes. desde el suelo hasta por lo menos 0. como en el caso de las estructuras de t echumbre. Estos muros separan. con una resistencia mínima de 3 horas a la acción del fuego. El espesor de los muros sop ortantes no podrán ser inferiores a 15 cms. a menos que se demuestre por el cálculo que bastan espesores inferiores. MUROS CORTAFUEGOS: Son muros estructurales. Los muros cortafuego s no podrán contener vanos ni elementos empotrados que disminuyan la resistencia mín ima al fuego ya señalada. En el caso particular de Chile. vigas o losas de hormigón. DINTELES: Son vigas de hormigón armado. a la altura de los pisos y de la techumbre. más arriba de la cubierta del techo más alto a dos edificios adosados o a dos partes de un mismo edificio. apoyadas directamente en los mur os. que limitan los vanos de puertas y ventanas en su parte superior. por ser un país sísmico. PILARES: 156 .MUROS SOPORTANTES: Son muros de hormigón armado o de albañilería capaces de resistir y transmitir cualquier carga. Las dimensiones míni mas de estos elementos están especificadas en la Ordenanza General de Construccion es y Urbanismo en el artículo 258. Las dimens iones mínimas y la longitud de apoyo de los dinteles está reglamentada en la Ordenan za General de Construcciones y Urbanismo en el artículo 261. además de su propio peso. las cadenas son consideradas como vigas insertas en las albañilerías. Pilares Esquineros: Pilares colocados en el ángulo formado por dos muros. deberán colocarse pilares que sirven de amarra los muros que concurren al nudo. los esfuerzos de viento o de temblores. 157 . los pilares son generalmente d e sección rectangular. En las edificaciones. además de las cargas verticales. deberán disponerse pilares intermedios capaces de tomarse. estos se clasifican en: Pilares Extremos: Pilar ubicado en el extremo de un muro rematando la terminación de éste. Dependiendo de la ubicación de los pilares con respecto a los muros.Son elementos sometidos a comprensión (o a tracción) cuya longitud es muy superior a sus otras dos dimensiones. Pilares encuentros de Muros: En la intersección de tres o cuatro muros. Pilar intermedio: Si la distancia entre las interacciones del muro es mayor de 6 m. del viento. Aislación Térmica: Depende de l a calidad del material del muro y su espesor.Muros Perimetrales. MUROS PERIMETRALES: Los muros perimetrales de una vivienda tienen como objeto proteger el ambiente interior r especto de su entorno. del calor. Impermeabilidad: El muro debe ser lo suficientemente impermeable para evitar que la humedad exterior penetre a la vivienda y lo suficientemente permeable par a que permita la eliminación de la humedad que pueda contener.FUNCIONES DE LOS MUROS EN UNA VIVIENDA La función de los muros de una vivienda dep enden de su ubicación y de su objetivo. Mientras más compacto. Aislación Acúst ica: Ello se consigue por medio de la masa del muro. Transparencia: Los muros deben ser opacos para asegurar la privacidad en el interior de la vivienda. 158 . Para estudiar sus atributos los clasificar emos en: . de la humedad y de la luz. menos aislant e. .Muros Interiores. Resistencia: El mur o debe ser resistente a los impactos. Debido a esto debe proporcionar la adecuada aislación respe cto de los ruidos. TERMINACIONES PISOS Función: Proveer a la vivien da de una superficie lisa. además d e su peso propio. deberán tener un espesor tal que asegure una buena protección de la humedad y acústica. Aislación Térmica: Las condiciones de ais lación térmica deben ser similares a las exigencias en los muros cortafuegos. Los tabiques. Otros. o menos de espesor. que permite el fácil desplazamiento de las personas. Sordo: El ruido que el piso produzca. las sobrecargas que los solicitan. Desgaste: El revestimiento de los pisos debe ser resistente al des gaste del tráfico normal al que es sometido. 159 . para lo cual basta que sean opacos y perm itan una adecuada aislación acústica. como por ejemplo los mur os que conforman los baños. Aislac ión Acústica: Debe ser compatible con las necesidades de los habitantes de los pisos inferiores. horizontal. muros de 12 cms. por efecto del tránsito. los que no deberán tener espesores inferiores a 20 cms. Resistencia: Deben ser capaces de soportar. Rigidez: Las deformaciones producidas por las cargas dinámicas deben ser imperceptibles para los ocupantes de la vivienda. Dependiendo de la estruc turación del edificio algunos muros deberán ser soportantes. Propiedades: Los pisos deben cumplir con las siguientes condiciones bási cas: Impermeabilidad: Los pisos deben evitar el paso de la humedad entre su cara inferior y su cara superior. debe ser moderado. siendo la princ ipal la distribución del espacio interior de la vivienda. se utilizan como separadores de ambiente.MUROS INTERIORES: Los muros interiores cumplen varias funciones. por su ubicación. Etc. C..Mármoles. E.Baldosas microvibra das. Existe gran variedad de baldosas según su cali dad y naturaleza. .Parquet. . . una vez colocado el entablado.. Entre las baldosas se pueden distinguir: . El parquet constituido por palmetas de madera se f ija al piso por medio de adhesivos o con grampas. . tipo machi-embrada se clava sobre las vigas de piso o listoneado.Entablados.Etc.Pisos Afinados. Este revestimiento se adhiere a la superficie lisa de un entablado o afinado. con clavos lanceros.ESTRUCTURA DE PISOS Las estructuras de pisos pueden ser: . Una vez colocado se procede a pulirlo para producir una superficie lisa. Los pisos afinado s se obtienen en base a un radier de hormigón o mortero.. B.Embaldosados.Envigados. se pule o se raspan las junta s de las tablas. 160 . . La tabla. Para producir la superficie lisa.Fléxit.Piedras lajas. coloreado con tierra de c olor y afinado con llana. . Las baldosas son placas rectangulares o cuadradas con a lo menos una superficie lisa.Cerámicas.Linoleo. D.. Generalmente en la superficie se imitan cuadriculados de baldosa. con adh esivos especiales. REVESTIMIENTO DE PISOS A.Losas o radieres. . .Pavimentos Delgados.. Entre este tipo de pisos se tiene: .Plástic os. Los adoquines pueden ser de piedra. La función principal del cielo. la estructura de cielo corresponde a la misma estructura de los pisos. como las lanas. Aislación Acústi ca. CIELOS Estructura de Cielo. comenzando por los tejidos de fibra vegetal como los silac ores hasta los de fibra animal. madera. Si existe losa de techo. si la superficie expuesta lo permite. un envigado similar al de los pisos.. cerámica u hormigón (adocretos).. Las alfombras sobrepuesta s se colocan sobre un pañete o filtro para evitar el deslizamiento. F.Alfombras sobrepuestas. . para evitar que el adhe sivo manche la alfombra.Alfombras pegadas. En los pisos intermedios de una edificación de más de un piso. Los pisos adoquines están constituidos por elementos prismáticos colocados sobre una capa de arena compactada. además de dotar a la habitación de una superf icie superior agradable. se debe colocar previamente . para lo cual debe dotársele de la masa adecuada para dicho objeto. G. Aislación Térmica.Cuando este recubrimiento se coloca sobre entablado. En los cielos del último piso. Funciones de l Cielo. El envigado se coloca en la dirección de la menor luz de la habitación. basta enlucir la losa por su cara inferior o pintarla. como por ejemplo cholguán. Las alfombras pegadas se adhieren generalmente con "agorex" o similar. Debe aislar la vivienda de los ruidos exteriores. para evitar que las tablas se marqu en en la superficie. la cual se cubre por s u cara inferior.Alfombrado: Se denomina como tal a los recubrimientos d e pisos con tejidos. es aislar el recinto por su cara superior.Adoquines. 161 . Según su forma de colocación se dist inguen: . Existe gran variedad de alfombras según la calidad de los tej idos que se utilicen. una plancha lisa. es necesario construir una estructura especialmente para soportar el ci elo. cuando en éste no hay losa de hormigón armado. Evitar condensación. Función de los cielos falsos: En g eneral se utilizan para ocultar espacios entre la línea de cielo normal y la super ficie del cielo falso. de acuerdo a las siguientes condiciones. trozos de material. Tanto la superficie del cielo co mo sus adimentos. También se utilizan est e tipo de cielos para determinados efectos arquitectónicos. Los cielos falsos son cielos cuyo ni vel es más bajo que el nivel normal del resto de los cielos del piso.Planchas de Yeso.Entablado de Cielo. . Evitar caída d e elementos desde el techo al interior de la habitación. Protector y resistente.Debido a que la cubierta no es lo suficiente aislante de calor. la deformación remanente no debe ser s uperior a 1.5 mm. Humedad: En Santiago las puertas de madera deben tener una humedad entre el 10% y 15%. insecto s. Puertas: Las puertas deben cumplir con las si guientes condiciones: Rigidez: Deben ser capaces de soportar en una esquina un p eso de 9 a 10 kgs. Dichos cielo s se cuelgan de la estructura del cielo normal. . Una vez descargada. Cielo falso traslucido. sin que se produzca una d eformación mayor de 1 cm. Cielos Falsos. Ciielo falso flexalum. Impacto: Debe ser capaz de soportar un impacto de 4. Cielo f also luminoso. 162 . TIPOS DE CIELO . PUERTAS Y VENTANAS. según sea puerta interior o exterior. En dichos espacios se alojan cañerías. ductos u otros element os pegados al cielo que se desea que no queden a la vista. tales como polvo. no deben estar expuestos a la posibilidad de condensación de vap or de agua.5 kgs. el cielo debe es tar provisto de los elementos suficientes para evitar el traspaso del calor entr e la habitación y el exterior.Cielo falso de estuco. TIPOS DE CIELOS FALSOS . para evitar la lluvia interior. etc.Yeso sobre listonado. c) Deben ser resistentes en el plano de la hoja. Estas puertas se deslizan en dos riele s verticales laterales. En la parte inferior están provistas de riel. Batien te: Es el tipo de puerta corriente cuya charnela está definida por la línea de las b isagras. b) Deben ser de fácil maniobrabil idad. 163 . d) Deben ser seguras de o peración. VENTANAS.TIPOS DE PUERTAS Giratorias: La charnela está definida por la línea de los pivotes. Plegable: Puertas abisagradas en su charnela y al centro. Las ventanas deben cumplir con las siguientes condiciones: a) Deben ser resistentes al alabeo. Vaivén: Son puertas que se abren para am bos lados. Su charnela está definida por los quicios o por bisagras dobles. (Quicio) Corredera: Las hojas de la puerta se deslizan sobre rieles horizontales colocados en su parte inferior o en su parte superior convirtiéndola en puerta de corredera colgada. Cortina: Generalmente se trata de una lámina corrugada metálica que se enro lla en su parte superior sobre un tambor. pero en ambos caso s. en todas las ocasiones. Debe condenarse la estafa.Relaciones con los clientes 3. tales com o los corredores o agentes inmobiliarios propiamente tales. los expertos de diferentes ciencias. (no ro bar. 164 . En el plano social. deben ser concordantes con la legislación vigente (p ublicidad engañosa. los administradores de inmuebles individuales. etc. con discreción y moderación tratando de no comprometer su reputación o la de los otros. los administradores de comunidades y condominios.). no codiciar los bienes ajenos.. los promotores. las reglas éticas están inspiradas en los principios generales de este sistema económico. las reglas deben referirse a la practica de los negocios en forma justa. pues algun os ejercerán sus funciones actuando dentro de las profesiones liberales y otros ac tuando dentro de la actividad comercial. etc. sino por el contrario. En el plano de la naturaleza de las trans acciones inmobiliarias. los profesores de estas materi as. y los contratos injustos. los corredores de propiedades deben actua r. Las reglas de conducta además. En las relaciones con los colegas se debe respetar el principio de la competencia leal y la cortesía. en gran medida. que éstos no favorezcan unilateral mente a una de las partes. Se debe velar por un precio justo y finalmente se debe observar el secreto profesional.Relaciones entre colegas Siendo la razón de existencia de esta profesión el servicio que brinda a la socieda d.. Estas tres corrientes son: 1. no mentir. en normas morales de cond ucta cristiana y para otros en moralidad económica y comercial. Teniend o además presente que en las profesiones inmobiliarias participan personas natural es o jurídicas que actúan también en diferentes campos y variados servicios. a todos ellos. basado. no hacer a los demás lo que no dese aríamos que se nos hiciese a nosotros mismos). para unos. redacción precisa de contratos. en gran parte. el fin de las reglas debe ser asegurar un máximo de servicios y de integridad m oral para con los clientes y el público.LA ETICA EN EL CORRETAJE DE PROPIEDADES CONSIDERACIONES : Siendo la empresa privada la base de las profesiones inmobilia rias. es fundamental determinar el rol de cada uno de ellos y jerarquizar u n código de ética que también los involucre. basados finalmente en los principios de moral universalmente admitida. el fraude.. es necesario fundamentar una regla ética global la que considere. Teniendo presente que en las profesiones inmobiliarias las conductas p rofesionales son. Bajo esta perspectiva diversificada. protejan los intereses de las dos partes. al menos.Rela ciones con el público 2. tres cor rientes de comportamiento personal. . Al defender posiciones se debe evitar las exageraci ones. función de actos económicos y/o sociológicos. exageración. la formación profesional. no es menos justo que los profesionales inmobiliarios se vean protegidos. tributaria. regional y nacional para así poder contribuir a la fo rmulación de las concepciones públicas en materia fiscal.En el plano general. los corredores deben hacer todo lo posible por elevar en ni vel de la profesión. El Servicio Internacion al de la National Association of Realtors de Estados Unidos que cuenta con una r ed internacional de 45 representaciones y acuerdos bilaterales internacionales y que regula la actuación a sobre 850. 165 . informándose c abalmente de las corrientes y tendencias del mercado en que se desarrolla. etc. En el negocio de corretaje mismo. d e utilización de los bienes raíces. etc.800. No debe ejercer funcio nes de consejero jurídico. En su publicidad debe ser exacto. como forma de captación desleal e inescrupulosa de posibles negocios. la Fiabci.000 miembros. absteniéndose de hacer una publicidad perjudicial para la profesión. etc. debe siempre indi car su nombre y evitar las exageraciones o las ambigüedades. lógi camente. Por ello. No debe manejar los dineros de terceros como si fueran propios (cuentas separadas). Para ello debe tratar de eliminar de la comunidad cualquier práctica suscept ible de ocasionar perjuicios al público o a la dignidad e integridad de la profesión inmobiliaria. ) En lo fundamental la preocupación de las normas de ética se basa en: Relaciones con el público: En este contexto la norma considera que el profesio nal inmobiliario debe estar absolutamente informado de la evolución de la cosa inm obiliaria en el plano local. de este modo podrá. las organizaciones gremiales s e esfuerzan por explicar este papel por medio de artículos de prensa. estimulando por ejemplo. el corredor debe informarse de todos los hechos esenciales de cada propiedad que recibe para su g estión comercial. etc. legislativa. Es deber del profesional inmobiliario proteger al público contra el fraude. contactos personales.) Las normas de conducta ética son nacionales e internacionales: Las normas nacionales son aque llas dictadas por las asociaciones gremiales y se refieren a sus propios asociad os (alrededor de 1. contra un trato inadecuado del público. informar profesionalmente a sus clientes en materias de inversiones o preferenci as de uso de inmuebles.00 0 personas.100 en todo el país) y las de carácter internacional o Código de De ontología son dictadas por los organismos que tienen representatividad en más de un país (Asociación Americana con sede en Uruguay y que reúne a los países del Cono Sur con influencia sobre 25. la presentación falsa o las prácticas dudosas en el campo inmobili ario. Esto no puede conseguirse más que por la educación de un público insuficientemente consciente del papel económico q ue desempeña el profesional inmobiliario. disimulación de factores nega tivos. por su parte.000 profesionales latinoamericanos. a su vez. y. Si el público debe sentirse protegido contra corredores o agentes d udoso. conferencias . de urbanización. No debe firmar documentos con precios falsos. evitando cometer errores. (Anunc ios en que se ofrece gestión profesional sin cobro de comisiones o rebajando éstas. Federación Mundial de Profesiones Inmobiliarias con sede en Francia que reúne a asociaciones de profesio nales del área general en sobre 100 países y con influencia indirecta sobre 1. Relaciones con los colegas: • No tratar de obtener ventajas desleales sobre sus colegas. o incluso po r cuenta de un organismo en el que posee una participación importante. periódicos especializados. al igu al que el monto de su honorario profesional y la oportunidad del pago. • Debe estar dispuesto a compartir con ellos sus experiencias y estud ios. Debe evitarle el pago en base a sobreprecios de venta del producto. Cuando actúa como un administrador de bienes. • El negocio compartido es sano para todas las partes involucradas • La comisión compartida debe hacerse sobre bases fijadas previ amente • No se debe ofrecer sus servicios a un cliente presentado por otro colega • No debe solicitar los servicios de un empleado de un colega y menos reclutarlo p ara su empresa 166 . Si el profesional inmobiliario vende una propiedad que le pertenece en todo o en parte. el deber de fidelidad absoluta ha cia el mandante . por su propia cuenta o de un colaborador cualquiera. sin inform ar al mandante de su intención. En el ámbit o gremial. una propied ad para la que se le ha confiado un mandato de venta a él o su empresa. Rel aciones con los clientes: Al aceptar un mandato se compromete a proteger y promo ver los intereses de su mandante. en to do o en parte. Cuando reciba el encargo de efectuar un peritaje de valor o análisis de los antecedentes técnicos de un inmueble. debe estar informado de todo el a contecer inmobiliario de modo de brindar una asesoría de calidad. • Debe aceptar someter sus litigios entre colegas de su organización al arbitra je • En litigios entre colegas de diferentes asociaciones deberá buscarse una instan cia arbitral superior o mixta. ni comentar la transacción realizada por un competidor. • El mandato exclusivo debe respetarse.no dispensa al corredor de su obligación de tratar equitativamente con todas las partes interesadas. • No debe criticar voluntariamente las prácticas prof esionales de un colega. el profesional inmobiliario debe estimular a las organizaciones exist entes para que publiquen revistas.Frente a la negociación deberá velar por que las condiciones pactadas por las partes queden fielmente reflejadas en instrumentos escritos. insertos. válidos ante la ley. descuentos o beneficios sobre los gastos realizados por cuenta de un propi etario. sin el concurso de un especialista. El corredor de propiedades no debe encargarse de un peritaje que sobrepa se el marco de su experiencia. Nuevamente se toca el p roceso de profesionalización del corredor.que es primordial . que permitan al profesional el suministro al público de una información exacta. pues. no debe dar su opinión sin un análisis completo y una interpretación cuidadosa y amplia del conjunto de factores que condicionan el valor de la propi edad. No debe comprar para sí. el corredor no debe aceptar comisi ones. sin embargo. boletines. debe informar al comprador de esta situación . de sus colegas y de sus propios negocios.• • • En interés de la sociedad. 167 . el corredor d ebe ser leal para con su organización gremial y participar activamente en ella No debe prestarse a trabajar por una comisión inferior a la fijada por la tradición o l as leyes Debe oponerse a pagar comisiones a personas ajenas a la profesión o al ne gocio. Consideraremos que el equivalente en español a la palabra inglesa marketing en español es la palabra mercadotecnia. que esta blece claramente sus objetivos y hoy en día se le considera la base del desarrollo de la empresa. planeación. ejecución y control de programas destina dos a producir intercambios convenientes de bienes inmobiliarios. todo ello basado en el concepto de beneficio mutuo. que implica análisis. CONCEPTO DE ADMINISTRACION DE MERCADOTECNIA Es el proceso social y administrativ o. a fin de o btener utilidades o beneficios. dirección. El mercado consum idor es de excepcional importancia en la selección de una estrategia comercial y a este nos referiremos posteriormente. con determinad a parte del mercado. rentablemente. Implica toda una filosofía de la empresa. a fin de obtener utilidades o beneficios. de productos inmobiliarios con determinada parte del mercado. DEFINICION: Es el conj unto de actividades humanas dirigidas a facilitar y realizar intercambios conven ientes. También se dice que el Marketing e s el proceso empresarial y comercial responsable de la identificación de las neces idades del consumidor. en todas sus diferentes situaciones socio económicas y alca nzar su satisfacción. 168 .INTRODUCCION AL MARKETING INMOBILIARIO Y TECNICAS DE VENTAS CONCEPTOS GENERALES MARKETING es la disciplina que se preocupa de satisfacer las necesidades humanas de tipo inmobiliario. por ejemplo la probabilidad de perder la ocupación duran te un cierto período. la cultura que posea. puede ser peligroso endeudarse para cubrir el ahorro previo. etc. tener seguridad y protección. su capacidad de ahorro. Las personas eligen productos cuyos beneficios les producen mayor satisfacción q ue el dinero que entregan a cambio. el estilo de vida. crea un valor igual o mayor que el de producción. 169 . va a construir una vivienda para o incluso un nicho de mercado específico un estrato socioeconómico determinado o incl uso un nicho de mercado específico. Una empresa inmobiliaria tiene que definir q ue productos va a ofrecer y con que características o atributos. Deseo es distinto a necesidad. Ello tiene mucho que ver con el mercado objetivo. DESEOS HUMANOS Es una necesidad influida por la cultu ra o la personalidad. sufrir una enfermedad costosa de un miembro de la familia. por ejemplo. dormir. sicológicos. Frente a la misma necesidad de vivienda. pero sus recur sos son limitados.NECESIDAD HUMANA Es un estado de carencia dado que experimenta el individuo. a mbas partes deben estar dispuestas a negociar con la otra parte. sociales. la ocupación. DEMANDAS La gente tiene deseos ilimitados. recrearse. comer. Por ejemplo. la necesidad de una familia de tener un lugar donde se pueda vivir. PRODUCTOS Un producto es cualquier cosa que puede ofrecerse a un mercado par a su adquisición. Si una familia quiere tener una vivienda propia. Las condiciones del intercambio son que por l o menos deben haber dos partes. ciclo de vida familiar en que se encuentre. En el caso de productos inmobiliarios. INTERCAMBIO Acto de obtener de alguien un objeto deseado ofreciendo algo a cambi o. hay que pensar que las si tuaciones no son estáticas. ser libres de a ceptar a rechazar la oferta y por último deben tener la capacidad de comunicarse y de entregar los objetos de intercambio. utilización y consumo y que puede satisfacer una necesidad o deseo . los deseos humanos pueden ser diferentes. la demanda esta limitada por sus ingresos actuales y proyectados. Sólo con poder adquisitivo los deseos se convierten en demandas . por ejemplo departamentos para jóvenes solteros o parejas sin hijos o departamentos para la tercera edad del estrato socioeconómic o ABC1. según cual sea el estrato socioeconómico al cual pertenezca la familia . Este concepto es el núcleo central del concepto de mercadotecnia. aspectos personales. cada uno con algo de valor para la otra parte. relajarse. e tc. Por ejemplo. promoción y venta personal).Producto o servicio.Mercado o sistema de distribución. CONCEPTO DE MIX DE MARKETING O MEZCLA COMERCIAL Es el conjunto de variables. Si una empresa inmobiliaria vende direct amente casas o departamentos. o diseñarles estrategias tales como: 1. situado en forma centralizada.Precio y condiciones de venta. 170 . compra y vende a lo s diversos actores. modificar o elimi nar. . 3. Situación de intercambio centralizado: En este caso el intercambio e s centralizado.MERCADO Un mercado es un conjunto de compradores reales o potenciales del produc to. El corredor de propiedades es un ejemplo de situación de intercambio centralizado . En el arriendo o la venta de productos inmobiliarios. . . Aquí cada participant e lleva al mercado lo que produce en forma especializada para que un tercero. Ello produce una ventaja de especialización y una reducción en e l número de transacciones. Situación de intercambio descentralizado: En este caso el intercambio es descentralizado. en la era de las ventas telefónicas. 4. 2. aumenta el número de comerciantes y de mercado. cuando arrendatario y arrendador o comprador y vendedor se entienden directamente. estamos frente a una situación de intercambio descen tralizado. 2. esta situación puede conducir a la eliminación de los lugares físicos. La ventaja de la especialización produce una mayor produc ción de excedentes. de las ventas por catálogos o en las venta s por Internet. . c ontrolables o incontrolables que el área comercial de una empresa. Existen tres tipos de situaciones: 1. VARIABLES CONTROLABLES S on variables controlables aquellas que la empresa puede crear. con los productores de otros bienes o servicios. sin la actuación de intermedi arios. A medida que aumenta el número de personas y de transacciones en la sociedad. ca da parte se especializa en producir algo y lo intercambia en forma descentraliza da. es pecializado como comerciante.Comunicaciones entre empresa y clientes (publicidad. En el mundo globaliz ado. se trata de una situación de intercambio descentralizado. Situación de autosuficiencia: Es aquella en la que cada parte recolecta o fabrica los bienes que necesita. debe estudiar y manejar para dirigirse y llegar al mercado consumidor. 3. Aparece el concepto de mercado centralizado. Situación comercial existent es. Estrategia de orientación hac ia el producto: Se basa en que los consumidores prefieren los productos que ofre cen mejor calidad. Se parte de la base de que la demanda es mayor a la oferta. 5. Son fuerzas externas que deben ser consideradas y que li mitan en cierta forma a la empresa.Ambiente demográfico. . Ellas son: 1. por lo que la empres a debe preocuparse de mejorar permanentemente los productos.Recursos y objetivos de la empresa. .Am biente social y cultural. 4. 5. 2. 3 . Estrategia de orientación haci a el marketing: 171 . 4. (semi variable) ESTRATEGIAS ALTERNATIVAS DE DIRECCION DE MERCADOTECNIA Existen diversos estrateg ias alternativas bajo las cuales las organizaciones conducen sus actividades de mercadotecnia. Estrategia de orientación hacia la producción: En este concepto el productor hace el producto de acuerdo a su criterio y no de acuerdo a las necesidades del consumidor. . . . 3. de modo que la utilida d se maximiza por el volumen de ventas. Estrategia de orientación hacia las ventas: Al producto desarrollado se le agreg a un importante esfuerzo de ventas. publicidad y promoción.Ambiente económico. por lo que es necesario aumentar la producción o que el costo es dem asiado elevado y necesita mejorar la productividad para bajar el costo unitario y por lo tanto bajar el precio. En este caso el aumento en la productividad hace que la utilidad dependa del volumen de producción. Ello puede conducir a costos altos de producción o a que no se satisfaga realmente la necesidad de pa rtes importantes del mercado.VARIABLES INCONTROLABLES Son variables Incontrolables aquellas cuya conducta no dependen de la empresa. tales como: 1. lo que implica qu e la utilidad total aumentará por estos conceptos. 2. lo que puede implicar malos resultados económicos. Estrategia de orientación hacia las fin anzas: Este concepto se basa en la idea de consolidar o fusionar empresas con la idea de racionalizar las estructuras administrativas y productivas de las empre sas a fin de lograr reducir los costos y aumentar la producción. rendimiento y atributos o características. ya que la empresa necesita obtener utilidades también. no sólo debe preocuparse del bienestar de los consumi dores solamente. PILARES DE LA ORIENTACION HACIA EL MARKETING I.III. es decir hay un p oder de veto del consumidor. en sus motivaciones a la opinión pública. Los requisito s para que se realice una transacción son. incluso al intercamb io de transmisión mental. La Fundación de Ayuda a discapacitados busca. Satisfacción hacia el cliente.II.Necesidades del cliente. la entrega y el consumo.Desarrollo de un c onjunto de actividades relacionadas con la creación. Esta transacción es aplicable a todo intercambio. Además. I. 3. Si el consumidor no acepta el producto o servicio s atisfactor. bien o servicio con otra persona u otra uni dad social. entre otros: • • • • Participan dos o más persona s o unidades sociales Cada parte tiene que aportar algún “valor” al intercambio Cada p arte debe actuar sin presiones de ninguna naturaleza y totalmente voluntaria Deb e existir un canal de comunicaciones entre las partes 172 . también debe verse e bienestar de la sociedad a largo plazo. EL INTERCAMBIO O TRANSACCION: El intercambio o tran sacción es la esencia del Marketing y se produce cuando una persona o unidad socia l requiere intercambiar un producto. El político ofrece un programa social a cambio de un voto electoral. Sin embarg o. todo el esfuerzo de la empresa se va por la borda. Incluye también al producto por el cual se paga un precio. Esta mos hablando de que es lo que necesita y desea el cliente. se aplican las estrategias de merca dotecnia integrada y las utilidades se maximizan por la satisfacción de las necesi dades de los clientes. esto es lo que se denomina la mercadotecnia social. Ello implica que el consumidor es el rey. . Si una empresa se pre ocupa de lo que el cliente quiere.ORIENTACIÓN HACIA EL CLIENTE: 1. .Se parte de las necesidades de los clientes.Orientación hacia el cliente . Mercadotecnia integrada. llegar al “corazón” de los seres humanos en procura de “beneficios” para ayu a social.Producto satisfactor. . 2. Hay empresas chilenas de corretaje o empresas inmobiliarias que conducen sus actividades de dirección de mercadotecnia de acuerd o a este enfoque y por ello se han ganado un alto prestigio en el mercado y tien en un alto grado de logro de éxitos en sus proyectos inmobiliarios por las razones indicadas. significa que quiere un pedazo del mercado y su creatividad se concentrará en lo que el mercado necesita y desea. En el análisis económico se definirá en que condiciones entrará el producto al mercado: serán unidades a la venta. centro com ercial. Definición genérica de las necesi dades: Debemos tener una definición básica de las necesidades que tratamos de sentir .La “comercialización” de un proyecto inmobiliario. etapa final del ciclo completo. edificio de oficinas en planta libre. MEDIDAS PARA LOGRAR LA ORIENTACION HACIA EL CLIENTE Para orientarnos hacia el cl iente hay que desarrollar una serie de medidas: 1. proyecto tu rístico. conjunto de viviendas. etc. es una mezcla (Marketing Mix) que incorpora al estudio factores tales como : • • • • Conocimiento de las necesidades del consumidor o demandante Política de fijación d el precio Estrategia de Ventas en cada oportunidad del programa Establecer la “uti lidad” máxima sin alterar el volumen de las ventas o el tiempo para ellas. En re sumen. En la concepción de la idea (proyecto) se ha tenido presente la importante canti dad de factores incidentales. todo el proceso reseñado nos indica que la comercialización. mezcla de ambos u otros. 173 . al arriendo. En el caso del mercado inmobiliario chileno. servir y satisfacer. para cada proyecto debemos definir las necesidades específicas que se tratan de s atisfacer. como concepto gl obal. por ejemplo. tales como: Producto proyectado Sector adecuado al producto pensado Diseño propuesto y alternativas de cambio Materialidad y especif icaciones técnicas de las unidades Segmento Social y nicho al que va destinado el producto En la “materialización” del proyecto se deberá estudiar: Estudio acabado de la “N aturaleza” del proyecto o enfoque del producto: Será un loteo industrial. El marketing requiere abordar a un grupo de consumidores con acciones concretas. ten drá éxito y dependerá de los estudios profesionales en que se han basado los proyectis tas desde el momento de la “idea” hasta el producto terminado y puesto en el mercado . como: • • • • • Reforzar la posición del producto o servicio Comprender por que el producto se compra Detectar los cambios en las necesidades del mercado Fijar los objetivos de la Empresa Optimizar la asignación de recursos. departamentos Viviendas en condominios horizontales – casas 174 . Nacionalidad. cada uno de los cuales tiende a ser homogéneo en todos los aspectos importantes. entre ellos: Loteos o subdivisiones de terrenos urbanos y rurales • • • • • Para viviendas individuales Para conjuntos habitacionales Par a sitios industriales Para condominios industriales Para parcelas de agrado rura les Construcción Habitacional • • • Viviendas individuales Viviendas en condominio Vertical . Los productos inm obiliarios que hoy son atractivos para los desarrolladores inmobiliarios se pued en clasificar en grandes grupos. raza. en donde los procesos de comercialización son también diferent es como lo son los segmentos de mercado que se hayan definido. Religión Nivel socioeconómic o de la población Nivel educacional Ocupación disponible Tamaño del grupo familiar Seg mentación según Variable Psicológica Todos los aspectos relacionados con el tipo y mod o de vida Para el Mercado Inmobiliario la oferta presenta una clasificación genera l extensa y variable. SEGMENTACION es el proceso de dividir el mercado total heterogéneo para un bien o servicio en vari os segmentos. sexo. La Segmentación deberá hacerse siguiendo los patrones básicos que sean ne cesarios para el producto en estudio: Segmentación según Variables Geográficas: Ciudad Tamaño de ciudad Densidad del Mercado Clima Crecimiento y proyecciones Segmentación según variable Demográfica Edad.Los “segmentos” no son estáticos. cambian sus necesidades y recursos. plantas proce sadores de basuras. Universidades. etc Otros • • • • • Cementerios privados – tipo Parques Edificios de estacionamientos Hospitales y clínicas Clubes privados Multi teatros 2.• • • Viviendas económicas y subsidiadas Programas de erradicación Viviendas de agrado o s egunda vivienda Construcción Comercial • • • Malls Centros Comerciales de cualquier tamaño Mercados.. salvo el caso de empresas que a taquen mercados 175 . tecnológicos. termi nales y ferias Construcción de Edificios de Oficinas • • • • Edificios de oficinas tradicionales Edificio s Institucionales o corporativos Centros de convenciones Edificios de uso público Construcción en Turismo y recreación • • • • • • • Hoteles y moteles Complejos turísticos Cen cacionales Centros deportivos Zonas y centros de Camping Salas de espectáculos Cad enas gastronómicas Construcción de Servicios Comunitarios y Sociales • • • • • Servicios Comunitarios Equipamie ntos de Cultura Equipamientos de culto Equipamientos de educación general . En general. cementerios.colegi os. como para intentar algo así. human os. Equipamientos en Salud – hospitales. etc. Definición del mercado meta: Pretender que una empresa ataque el mercado total es ineficiente. las empresas carecen de los recursos financieros. las empresas van a atac ar un segmento de mercado determinado.indiferenciados. Deben buscarse mercados que presenten el menor número y tamaño de competidores. Se trata de medir. vale decir una investigación de mercado. Si la empresa identifica un grupo de consumidores y conoce sus necesid ades específicas. siempre es nece sario “segmentar” el mercado porque es demasiado variado (heterogéneo) de modo de pode r homologarlo a una solo unidad uniforme. Teóricamente hay una oportunidad de mercado en cualquier lugar y momento que haya una persona con una necesidad o deseo insatisfecho. 3. sin segmentación del mercado. se debe considerar el conocimiento de la evolución de situaciones s imilares en países más desarrollados. actitudes y comportamientos de los diferen tes grupos de mercado. Es decir. la empresa debe efectuar un estudi o de dicho mercado. por ser más pequeño. la definición exacta de los “mercados objetivos” serán esenciales para el corre cto desarrollo de una mezcla de marketing efectiva. por lo que la información propo rcionada por estos debe ser complementada investigando las tendencias más profunda s del mercado. Para introducirse en el mercado. deseos. Dicha investigación puede efectua rse con medios propios de la empresa o mediante la subcontratación de este tipo de servicios o una mezcla de ambas alternativas. En conse cuencia. Para c onocer las necesidades específicas del mercado. un nicho de m ercado. No siempre los consumidores tiene claro cuales son sus reales necesidades y deseos. nos permite acercarnos a loas d ecisiones. Consideraciones para elegir un mercado objetivo: • • • • Deben ser compatibles con las metas e imagen de la empresa Deb en igualarse las oportunidades de mercado con los recursos de la empresa Deben e scogerse mercados que produzcan suficiente volumen de ventas a un bajo costo par a obtener utilidades. valorar e interpretar las necesidades. El conocimiento de las conductas indiv iduales es tema complejo de análisis. cuyas necesidades la empresa conoc e o puede conocer. cuya característica es la homogeneida d del mercado completo. aplicando sus recursos a la producción de bienes y servicios satis factores de las necesidades ya identificadas. 176 . Todo esto tiene un costo. según entendamos los fundamentos que llevan a la decisión d e compra individual. o mejor aún. de manera que introduzcamos en nuestros produc tos atributos que el mercado exigirá en el futuro. es decir grupos específicos de mercado. las empresas deben especializarse en un mercado det erminado. Investigación del co nsumidor: La investigación tendiente a definir nuestro grupo de clientes dentro de l mercado objetivo es conocida como “segmentación” y en ese específico “segmento” el Marketi ng concentrará sus esfuerzos de penetración de nuestro producto o servicio. logrará una mayor eficiencia. sin embargo. en cada caso. Sin embargo. Soltero Recién casado Nido lleno I (matrimonio o pareja c on hijos en edad pre escolar) Nido lleno II (matrimonio o pareja con hijos en ed ad escolar) Nido lleno III (matrimonio o pareja con hijos en hogar mayores de 15 años) Nido vacío (matrimonio o pareja con hijos mayores fuera del hogar) Sobrevivie ntes solitarios Sus características generales son: Nido lleno I Intereses afectivo s Meta para toda pareja joven Da independencia a la pareja Es un símbolo de segurida d y estabilidad Intereses racionales La compra es signo de inversión Es aumento de patrimonio familiar Satisfacción Las parejas aceptan departamento pero transitan hacia una casa Exigencias mínimas Casa ubicada en un buen barrio de gente con mism o nivel social Sector tranquilo. aire puro. 2 baños. creencias y experiencias pasadas afect an las decisiones de los consumidores. Necesidades biológicas instintivas: Se ref iere a la motivación que entrega el mensaje publicitario con estimulación de ciertos elementos de agrado natural. col egios y centro comercial. progreso. ciclo que varía en el tiempo de vi da según el núcleo familiar.Conductas individuales Estímulo y respuesta: Existen reacciones permanentes e igua les frente a estímulos determinados. Exigencias mínimas Ubicación en barrio tranquilo. amigos. mitos. Repetición de un mensaje publicitario. realización personal Intereses racionales Incrementa patrimonio famil iar y constituye patrimonio heredable Satisfacción Family room: Espacio para recib ir familia de hijos. estabilidad. Piscina en los edificios. Percepción y experiencia: Ciertas actitudes. 3 dormitorios. áreas verdes. cerca de movilización. status. terraza. al asociar esas percepciones anteriores c on la presentación del nuevo producto. amplio recibo. consolidado. etc. etc. estilo N ido lleno II y III Intereses afectivos Es símbolo de seguridad. Esto se consigue asociando las experiencias de otros compradores y su opinión pública. Conductas grupales En el mercado inmobiliario la comercialización de un bien raíz guarda estrecha relac ión con el ciclo de vida familiar del demandante. espacios de descanso y paseos 177 . Es impo rtante que el mensaje sea breve y simple. el cual se transmite por un diario. las empresas deben desarrollar productos que reflejen esta realizada de los mercados metas. insertos. Alternativamente se podría separar las funciones de promoción y v enta personal. una radio. primero debemos decidir cuanto vamos a inv ertir en total en publicidad. letreros. Mucho dependerá de la adecuada elección del medio para alcanzar a impactar al consumidor objetivo. que atienden los departamentos pilotos. medio o vehículo y rece ptor. Ejemplo El Mercurio. generalmente se efectúa a través de promotora s vendedoras. implica la necesida d de que la empresa desarrolla estrategias de desarrollo de sus productos actual es y futuros. Desarrollo de productos: A partir de las necesidades del consumidor y de la eval uación de las tendencias del mercado. cuanto vamos a invertir en particular en cada uno de esos ítem. se logra una comunicación efectiva cuando se crea un vínculo real entre la empresa y su mercado objetivo. Cine. un canal de televisión. revistas. 4. Radio El Conquistador. etc. Para elegir que medio publicitario se debe utilizar. letreros. La v enta personal de bienes inmobiliarios. Cuando hablamos de un proyecto inmobiliario. La comunicación consta de varios elementos: emisor. En terce r lugar debemos tomar la decisión de cuanto debemos gastar en cada medio publicita rio y de promoción. También en la promoción. facilidad de acceso en movili zación.Nido Vacío Intereses afectivos Intereses racionales Satisfacción Exigencias mínimas co mercio. para sus mercados actuales y futuros. Lugar de tranquilidad y comodidad que entregue privacidad o refugio P oco interés monetario Departamento Barrio tranquilo. La empresa emite el mensaje destinado al consumidor.. catálogos. La Tercer a. cumpliendo las funciones d e promoción y venta.… el consumidor es el receptor o destinatario del mensaje…. Canal 13. trípticos. etc . E s muy importante lograr una creatividad adecuada en el diseño del mensaje. parques. mensaje. ya que el consumidor recibe muchos men sajes. 5. promoción y venta personal. En segundo lugar debemos definir. Este concepto es el que en el marketing se llama posicionamiento. Revista Vivienda y Decoración. catálogos. Aparte de la promoción por medio de promotoras. Comunicaciones: La esencia del problema radica en el problema de la comunicación. debe util izarse el criterio de cuanto impacto logro en el consumidor objetivo. por cada p eso gastado en cada uno de los diferentes medios. se pueden establece r otras alternativas de promoción como entregar un 178 . hay que asignar un presu puesto a cada una de las diferentes alternativas de promoción. Lo anterior. estacionamiento gratis, sortear un departamento gratis entre los compradores del mes, etc. La Promoción Inmobiliaria es una de las actividades que los corredores realizan en forma permanente, mediante la emisión de mensajes dirigidos, con el pr opósito de incentivar el producto. La Promoción incorpora a todos los medios de comu nicación y canales posibles de usar en procura de llegar con el producto al potenc ial consumidor. La publicidad debe contener un mensaje sencillo, preciso e induc tor de necesidad, por ello debe contener objetivos fundamentales: a) Debe “captar la atención” para ello debe ser “novedoso”, contener lo esencial y destacar lo especial. b) Debe “interesar” para ello debe ser original y dirigido solo al segmento escogid o. c) Debe “estimular para ello debe destacar “el interés por conocer” el producto. 6. E strategia de ventaja diferencial: La empresa que se concentre en conseguir clien tes y en atender sus necesidades debe desarrollar valores auténticos y significati vos y no limitarse a ofrecer artículos similares a los de la competencia con difer encias poco importantes. También debe proyectar los cambios futuros que se esperan en los próximos 10 ó 20 años, ya que la situación de los mercados no es estática, especia lmente en la proyección de los ingresos y gastos familiares, las variaciones demog ráficas, económicas, sociales, culturales, políticas y legales, los conceptos arquitec tónicos y de materiales de la construcción, los conceptos de marketing, etc. Hay div ersos casos de empresas de corretaje do inmobiliarias que sólo se preocupan de cop iar lo que hacen empresas similares exitosas, por lo cual no ofrecen ninguna ven taja diferencial importante con respecto a sus competidores. II.MERCADOTECNIA IN TEGRADA: El objetivo de la empresa es crear clientes para poder crecer. Este concepto imp lica ser capaz de crear un producto o servicio que satisfaga a fondo las necesid ades de los clientes, que incluya las variables productos, precios y condiciones de ventas, mercados y canales de distribución, comunicaciones con el consumidor, tales como publicidad, promoción y venta personal y el servicio de post venta. Tod as estas variables deben estar coordinadas a través de estrategias de marketing ad ecuadas. Las empresas que desarrollan el pilar de orientación hacia el marketing, desarrollan el concepto de mercadotecnia integrada, crean el concepto de Gerente de Producto o Proyecto, el cual es el responsable de la planeación y la coordinac ión de las acciones necesarias para desarrollar un producto o proyecto concreto a través del sistema de marketing. III.- LA SATISFACCION DE LOS CLIENTES: El factor de crecimiento de la empresa, es lograr entregar la mayor cantidad de satisfacción posible a sus consumidores, con el limite lógico de sus propios recursos. Los cri terios que ayudan a desarrollar este concepto son: 179 1. - Prestar los mejores servicios. 2. - Prestar un servicio de asistencia al cl iente o servicio de post venta. Importa la relación Empresa-Cliente: El cliente si empre tiene la razón. Una mala relación sólo perjudica a la empresa, su imagen. Un cli ente insatisfecho relata su experiencia entre 11 y 20 personas, entre parientes, amigos, compañeros de trabajo y conocidos. En cambio un cliente satisfecho, repit e su compra, recomienda la empresa, presta menos atención a las marcas de la compe tencia, cada vez que necesite un servicio llamará a la misma empresa, es decir, la clave para conservar el cliente es la satisfacción del cliente. MERCADO DE CONSUM O Y CONDUCTA DEL CONSUMIDOR Existe una estructura que permite captar los valores del mercado. Se trata de encontrar una respuesta a las preguntas que nos permit an conocer las características funcionales del mercado. ESTRUCTURA PARA CAPTAR VAL ORES DEL MERCADO • • • • • • • ¿Quién constituye el mercado? …… Los ocupantes, organización d . ¿Qué compra el mercado? …………Objeto de la compra. ¿Por qué compra el mercado? ……. Objetivo d mpra. ¿Quién compra? ……………………. Organización de la compra. ¿Cómo compra el mercado? ……… Median ado-crédito ¿Cuándo compra? ………………… Oportunidad de la compra. ¿Cuánto compra? ……………………Volumen CONDUCTA DEL CONSUMIDOR: El sociólogo Abraham Maslow, ha hecho un aporte important e en el estudio de las disciplinas sociales. Estudió los motivos básicos de los cons umidores para procurarse bienes y servicios y distinguió entre: • Necesidades de tip o físico: a.- Necesidades fisiológicas, que se refieren a las necesidades básicas o pr imarias como alimentación y bebida. b.- Necesidades de seguridad y protección, refer idas al cuidado de la vida física, al desarrollo de conductas de prudencia. Hoy en día es el tema de moda y por ende se ha desarrollado una sofisticación del tema. Es ta muy ligada a la vivienda y la vigilancia. • Necesidades de tipo social: c.- Nec esidad de pertenencia, es decir de ser amado y aceptado por el grupo en el cual esta inserto (familia, grupo de referencia, etc.). 180 d.- Necesidad de estimación y reconocimiento, se trata de ser considerado en un ci erto nivel, entran a jugar los conceptos de autoestima, dominio y poder, vale de cir status, reconocimiento, es decir reputación y prestigio. • Necesidad del yo: e.Necesidades de autorealización;: Existe un deseo de conocer, entender, sistematiz ar, organizar y construir un sistema de valores que apunte a la felicidad del se r humano. Se procura obtener la realización y desarrollo personal. CONCEPTO DE CICLO DE VIDA FAMILIAR ( complemento a lo indicado) Las necesidades de la familia varían según la etapa que ocupan en su ciclo de vida: 01. - Etapa de s oltería. 02. - Parejas casadas o no, sin hijos. 03. - Parejas casadas o no, con hi jos bebes. 04. - Parejas casadas o no, con hijos en la infancia. 05. - Parejas c asadas o no, con hijos adolescentes. 06. - Parejas casadas o no, con hijos mayor es dependientes. 07. - Parejas casadas o no, sin hijos que vivían con ellos. 08. Divorciados o separados sin hijos. 09. - Divorciados o separados con hijos bebe s, infantes, adolescentes y mayores dependientes. 10. - Parejas casadas o no, an cianas. 11. - Sobrevivientes solitarios, individuos mayores solos. También influye n en el comportamiento de estos consumidores, en sus diversas etapas del ciclo d e vida familiar, el hecho que estos se encuentren en la etapa de la juventud, la etapa de la maduración o de la tercera edad. CARACTERISTICAS PERSONALES QUE INFLU YEN: 1. 2. 3. 4. 5. Factores culturales: cultura, subcultura y clase social Fact ores sociales: Grupos de referencia, familia, funciones y condición social. Factor es personales: Edad y etapa del ciclo de vida, familiar, situación económica, estilo de vida, personalidad y concepto de si mismo. Factores psicológicos: Motivación, pe rcepción, aprendizaje, creencias y actitudes. Comprador. PLANIFICACION ESTRATEGICA PARA INICIAR O REFORMULAR UNA EMPRESA DE CORRETAJE Int eresa que la empresa de corretaje tenga una misión clara. Para partir o para reori entarse. ¿Cuál será nuestro negocio?. Hay que tener un objetivo claro. ¿Cuál es o será nuest ro negocio?. ¿Cuál debería ser?. 181 1. - Concepto de misión de la empresa. Definir la misión, los objetivos y las metas de la empresa. Venta, arriendo, administración de bienes inmuebles. No es suficien te, hay que definir que mercado se atacará. Conocer cuales son sus necesidades, pa ra así satisfacerlas. La misión no debe ser estrecha o demasiado amplia. Por ejemplo , desarrollar un mercado inmobiliario determinado en un segmento o nicho de merc ado especifico. 2. - Definición de los objetivos y las metas de la empresa de corr etaje. Hay que definir qué productos o servicios le vamos a ofrecer a nuestros cli entes: Compraventas, arriendos, administraciones, etc., de bienes inmuebles. De qué tipo (habitacional, comercial, oficinas, terrenos, bodegas, industriales, agríco las, turísticos, etc.) orientados a qué tipo de mercado. Cual será nuestra especialida d. Cual va a ser nuestra misión ante nuestros clientes, por ejemplo, mejorar la ca lidad de vida del mercado meta. Ello nos llevará a determinar una jerarquía de objet ivos comerciales, de marketing y de estrategias, nuevos proyectos inmobiliarios que satisfagan mejor las necesidades actuales y futuras de los clientes y todo e llo para aumentar las utilidades, lo que se puede lograr aumentando las ventas, creando nuevos mercados o disminuyendo los costos o una mezcla de ellos. Las emp resas que logran ello, es porque desarrollan estrategias de marketing que permit en incrementar su participación en el mercado meta elegido o en los nuevos, en un período determinado. 3. - Limitaciones de Capital para crear una empresa o reorien tarla. Cuando creamos una empresa nueva o queremos reorientar una existente, deb emos considerar seriamente las limitaciones de Capital y de acceso al crédito. Tod a empresa tiene costos fijos, variables o semivariables. • Costos fijos de una emp resa nueva de corretaje: Escritorios, kardex, sillas, sofás, sillones, mesa de reu nión, muebles de archivo, computación, computadores, teléfonos, celulares, fax, decora ción, etc. (inversión inicial). Otros costos fijos, variables o semivariables: Arrie ndos, gastos comunes, electricidad, teléfonos, sueldos, comisiones, costos de insu mos, informes, capacitación, publicidad, promoción, pago de impuestos, estacionamien to, movilización, colación, etc. • Además, debe considerarse cual es el retiro mensual estimado de los cuatro socios, un millón de pesos por corredor de manera de llegar a definir el punto de equilib rio de la empresa y llegar así a determinar las metas de venta de la empresa. 182 Negocios o productos con alto nivel de crecimiento y parti cipación. después de un año. nueva o existente. S upongamos que la empresa necesita generar mínimo cinco millones seiscientos mil pe sos mensuales. deberá considerarse que debe rán generarse por lo menos cuatro millones de pesos adicionales para cubrir los re tiros de los cuatro socios.000 mensuales . El computador deberá tener tres terminales. . Productos Estrellas. cada corredor deb erá captar para la venta una propiedad al mes. . Negocios y productos de bajo nivel de crecimiento y participación que pueden gene rar la suficiente cantidad de efectivo para mantenerse.000. se lograrán tres administraciones mensuales por corredor. ANALISIS DE LA CARTERA DE PRODUCTOS ACTUAL 1. Además. lo que permitirá a la oficina lograr un ingreso mensual. la que deberá venderse en tres meses. un ingreso de ochocientos mil pesos neto. Para generar dicho ingreso. generando al tercer mes una comisión de 4%. supon dremos que debemos atacar el mercado objetivo de la comuna de La Florida y que l a empresa esta formada por cuatro socios y que estos se subdividen el trabajo po r subsectores y que implicará que cada corredor deberá aportar un ingreso promedio d e un millón cuatrocientos mil pesos. dos privados con dos mesas de reunión redondas para dos corredores por oficina.Productos Interrogantes. un total de $ 600.Productos Vaca de Efectivo. . en función de la misión y los objetivos que se definan para la empres a. $ 432.Supondremos que se arrendará una oficina con una recepción para una secretaria. De los seis arriendos mensuales. lo que generará. a un promedio de arriendo de $ 150. cobrando 1/3 de comisión al a rrendador y similar comisión neta al arrendatario. 3. vale decir. con tr es líneas telefónicas. deberán captarse seis arriendos mensuales por corredor. . 2. 183 .728. También. son los productos que generan el efectivo para que la empresa pa gue sus cuentas y mantenga otras unidades de negocios que requieren inversión. que puede destinarse a capital ización o repartirse entre los socios (valor por administración 8% mensual). Por ejemplo. Negocios o productos de bajo crecimiento y al ta participación. pero que no prometen ser una gran fuente de ingresos. 4.0 00 por socios de utilidad anual.Productos Perros. con un costo fijo i nicial de dos millones de pesos y un costo mensual fijo y variable estimado de u n millón seiscientos mil pesos mensuales totales.Diseño de la cartera de negocios de la empresa. hay que planear su cartera de negocios. 4. por concepto de administraciones de $ 1.000. Productos o negocios de baja participación en mercados de altos crecimientos que requieren gran cantidad de efectivo para mantener su n ivel de participación o convertirse en productos estrellas. a menudo requiere fuertes inversiones para financiar su rápido crecimiento . Se ofrecen productos nuevos o modifica dos a los segmentos actuales de mercado. 2.Desarrollo del Mercado. Ident ificar y desarrollar nuevos segmentos de mercado para los actuales productos de la empresa.1. de protección y seguridad. Comenzar o comprar negocios ajenos a los productos y mercados actuales de la empresa. etc. el barrio. Saber que compra la gente: Al comprarse una casa o departamento. 2. . 4. no solo se comp ra el concepto arquitectónico.Los fundamentos de la compra y venta. . .DESARROLLO DE ESTRATEGIAS DE CRECIMIENTO Se trata de encontrar los futuros negoc ios y productos que la empresa debe de tomar en cuenta. el estilo. con la correspondiente jerarquía de las necesidades: fisiológicas.Desarrollo de Productos. vale decir las necesidades humanas que vimos en la introducción al marketing. sino también lo que hará la propiedad para ellos.Use sicología para obtener exclusivas . las terminaciones. creando condiciones apropiadas. El corredor de propiedades profesion al deberá comprender los elementos básicos de la psicología de la compraventa.Saber porque compra la gente: El buen vendedor deberá entender los motivos básicos de la compra. 184 . 2. los materiales de la construc ción. de esti ma y reconocimiento y de autorrealización. de pertenencia y amor. . 3. Productos actuales para mercados actuales. . por las carac terísticas distintivas de él.2. tanto en las relaciones personales como en la satisfacción de las necesidades del vendedor y del comprador. 2.Diversificación. que permitan estos alcancen los objetivos y las metas buscadas. .Penetración de Mercad o. La ge nte compra ventajas y beneficios que obtiene con el bien inmueble. CAPTACION DE PROPIEDADES PARA LA VENTA O EL ARRIENDO 1. 1.. . Es necesario motivar a los clientes. El cliente debe decidir que esta comprando a la fuente indicada.Método telefónico.Saber como compra la gente: 2. Preguntar si conoce alguien interesado en vender una propiedad de características determinadas . . Por ello. 8.2. 4. . 2.Deseo . listados de contactos sociales. .Pida al cliente que acepte firmar la Or den de Venta o Arriendo. 11. 2.4. En todas las ventas el cliente sigue cuatro pasos psicológicos: Atención. 185 . . como cor redor de propiedades. Importancia de la visita por áreas.3.3.El cliente debe decidir que ahora es el m omento de comprar. . .3.3. 11. .Saber preguntar y escuchar.Comience vendiéndose a sí mismo y a su empresa. Basado en listados obtenidos o de vecinos de propiedades vendidas o arrendadas o distribuyéndolo en sectores selecc ionados.Acción.E l cliente debe decidir que esta propiedad es la que satisface la necesidad recon ocida. . .4. .4. comuníquese con mucha gente. con vecinos. 11.Mét odo de búsqueda en frío. Telefonear directorios cruzados.2.El cliente debe decidir que el precio es el correcto. Importancia del marketing telefónico. . 3. Usted debe tener. 9. de p onerse en su lugar e intentar entender lo que este quiere lograr. .Alternativas para la búsqueda.Sistemas de zo nificación. 10. en relación a la s atisfacción de sus necesidades. listado de referentes de clientes satisfechos y conocidos.Políti cas de relaciones públicas. . contacto puerta a puerta. Negocie la exclusividad.El método A-I-D-A. 11.1. 11.5. .Cree el ambiente propicio para cerrar el negocio. .Póngase en el lugar del cliente. . 2. 2. . 5.3. . .3. compañeros de trabajo. etc.El cliente debe comprender y estar d e acuerdo en que existe una necesidad de comprar claramente definida.3. Su desarrollo con conocidos.E l concepto de la primera venta.2. tenga buenos registros.Método de Direct Mail (correo directo). en función del mercado objetivo (segmento nicho de mercado).3. la captación de la propiedad para la venta o el ar riendo. una actitud personal de estar a tono con el vendedor. debe aprender a escuchar con un propósito determinado. Interés . 6. 2. 7.Formarse un banco de propiedades en exclusiva.1. Llamados telefónicos por avisos económicos y destacados. Obtención de órdenes vencidas de otros corredores. .5. Tasación y Ficha de la propiedad. precisión en los detalles) y comprender el comportamiento hum ano. perseverancia. Planos de catastro. . . 13.Ad ministre su tiempo eficientemente.Planifique el servicio al vendedor. . 15. • Formularios de Orden de Venta. • Huincha de medir o aparato de medición y cálculo de superficie.11.Importancia de la tasación del bien inmobiliario por captar.Alternativas de comunicación. Elabore la ficha de la propiedad. 186 .Elemento s indispensables en la captación. Guías telefónicas verdes por número y por direcciones. 22. Estudio del precio de mercado de la propiedad. del letre ro y folletos de la empresa. . mediano y largo plazo. publicidad y promoción.Desarrolle una actitud positiva hacia la emp resa y hacia el sentido social de su trabajo (entusiasmo. Catálogo de presentación de propie dades captadas. . 20. letreros de propiet arios. . Orden de Venta.Fíjese metas de captación de corto.Capte en función del merca do objetivo. confian za en sí mismo. Siempre trabaje con su mercado objetivo. 18. Ubicación de propietarios de propiedades desocupadas. Arriend o y Administración.Sea creativo. . . • Importancia de la tarjeta de negocios. 17.Cierre del n egocio de captación. Orden de Arriendo y de Administración. Fíjese metas de trabajo. • Calculadora. 21. Determinación del prec io de venta o arriendo. 19. • Máquina fotográfica y/o video grabadoras. Prepáres e para tener capacidad técnica. Análisis del mercado comparativo. Anuncios de remates o particiones.Conozca la propiedad. tacto. 16. . 12. . . 14. El vendedor debe ser honrado con sus clientes. Ser ganador se define por el deseo. Conocer el territorio. en resumen ser ganadores. 1. es la empatía. sino debe tener una preocupación esp ecial por el grado de satisfacción del cliente después de la venta (servicio post ve nta). Tiene que tener una ética. • CUALIDADES FUNDAMENTALES DEL VENDEDOR PROFESIONAL: La palabra adecuada para refl ejar ellas. Conocer el producto. planificación y también tiene que correr y sudar mucho para ejecutar lo planificado. • • Es importante saber donde se quiere llegar. respetuoso. imaginativo s. creativos. 3. REQUISITOS PARA SER BUEN VENDEDOR: • • Los vendedores deben ser enérgicos. El vendedor debe dominar la ciencia y el arte de vender. La confianza en uno mismo: Sostiene a la persona en l os tiempos difíciles. el trabajo duro y el tener conocimientos adecuados. La persona que quiere ser un vendedor profesional de primera línea tiene que invertir en formación y en esfuerzo de superación. es decir el vendedor debe saber cual es su objetivo y también debe saber como llegar al objetivo. 2. pone un alto porcentaje de imaginación. debe ganarse la confianza de éstos. ser políticos en el alto sentido . La e conomía depende en gran parte de los buenos vendedores. El vendedor debe tener un genuino interés por el bienestar del cliente. Perseverancia: Es la capacidad de seguir intentando y probando situaciones sin darse por vencido.LA VENTA PROFESIONAL PAPEL DEL VENDEDOR EN LA SOCIEDAD: • • • El vendedor forma parte del sistema de libre empresa. trabajadores. se refiere a las cualidades que permiten desarrollar un a químico personal del vendedor que favorece a la interacción positiva entre el vend edor y el comprador. no sólo debe interesarse por obtener la venta. no sólo por su dinero. Conocer lo s términos del intercambio. Entusiasmo: Se refiere a creer en lo que se esta haciend o. las 187 . Un buen vended or. ni tener buena volun tad. tener buena voluntad. No basta ser cortes. Debe interesarse por las verdaderas necesidades del cliente. no engañar a sus clientes. la ambición. la au todisciplina. Los productos o servicios de las empresas tienen que ser vendidos. creación. para ello debe: • • • • • • Conocer la empresa. La precisión: Tanto en los detalles técnicos como en la información es fundamental para el éxito del vendedor. santos. c ompañeros de trabajo. en eventos como cumpleaños. de su capacidad de vencer el miedo al fracaso. ya sean estas positivas o negativas. El con tacto personal es muy importante en la creación de esas impresiones. En cierto sentido podemos consi derar al vendedor como al embajador de la empresa ante sus clientes. de su formación. de su experiencia. aniversarios. se obtiene logrando clientes satisfechos y que la peor pr opaganda se obtiene de los clientes insatisfechos. de su fe en si mismo. Si una persona que es vendedor logra un ingreso de dos millones de pesos mensuales. Tam bién es importante que el vendedor se organice para mostrar su interés personal en s us clientes. Si esta es positiva la imagen de la empresa es posit iva. Si ella es negativa. Es muy probab le que el cliente conozca solamente al vendedor. vecinos e incluso desconocidos. demostrando un interés genuino por resolver los problemas de los clientes. los que a su vez lo comentan con terceras personas. IMPORTANCIA DE LOS CLIENTES: Sin clientes no hay necesidad del produc to. etc. su actitud menta l será negativa y será muy difícil que tenga éxito. Si esta es positiva. 5. Si un vendedor se encuentra con un cliente irritado. aun que para ello deba correr mucho para que el cliente solucione sus problemas. si es negativa. como personas. Hay que considera r que la calidad de los contactos que los vendedores tienen con sus clientes. etc. Un cliente insatisfecho trans mite su experiencia a por lo menos a veinte personas entre familiares. d ebe tener la capacidad de responder con cortesía. El tacto: Lubrica las situaciones difíciles que surgen en las ventas. de la empresa ni del vendedor. ACTITUD MENTAL DEL VENDEDOR: La actitud mental del vendedor debe considerarse co mo el poder de pensar positivo. su actitud mental lo será. la imagen de la empresa es negativa. Depende de sus cualidades. no hay que olvidarse que aunque el cliente no tenga la razón siempre tiene la razón. 188 . ello es posible por su esfuerzo y su capacidad. Ello debe lograrse median te el toque personal que el vendedor le da a su relación con el cliente. IMAGEN DEL VENDEDOR E IMAGEN DE LA EMPRESA: E l vendedor crea una imagen. No debe olvidarse. cr ea impresiones en estas definitivas.4. Navi dad. que la mejor imagen de la empresa. Depende mucho de la imagen que tenga de si mismo . amigos. o desagradable. Un vendedor debe cultivar la amistad o confianza de los clientes. por ejemp lo. Seguridad física. • Por las necesidades emocionales: 1. COMO DESCUBRIR AUTENTICA NECESIDAD DEL COMPRADOR: • • Crear dese o: influenciar decisión de compra. . h ambre de conocimientos. que sólo con poder adquisitivo.PORQUE COMPRAN LAS PERSONAS: La gente compra porque tiene necesidades y deseos. de protección de salud e independencia. gimnasio. . estilo de vida. acrecentar los valores intrínsecos de la vida. .Seguridad financiera . bienestar. Por los deseos (están influidos por la cultura y la personalida d de los individuos). 2.Progreso personal (desarrollo espiritual. pero lo s recursos son limitados.Evitar las preocupaciones (confianza. Por los impulsos de compra: 1. 2. satisfacer las necesidades de los demás. pertenencia. 5. Posteriormente debe convencer a l cliente de que obrará acertadamente si 189 . Hay que comprender los motivos por los cuales las personas compran.). tranquilidad mental). • Precio alto/status. . FASES DE UNA PRESENTACION DE VENTA: Todo proceso de venta requiere que el vended or consiga despertar la atención del presunto cliente.Autorealización. . 3. para así captar su interés. estímulos intelectuales).Ser reconocido por los demás (posición social. . . deseo de brindar comodidades.Auto-conservación (seguridad. • Seguridad. IMPULSOS BASICOS EN LA COMPRA DE U NA VIVIENDA: • Necesidad de un lugar para vivir. etc. . Pue de ser: • • • • Por las necesidades racionales (son carencias racionales que experimenta n los individuos). • Razones económicas. los deseos s e convierten en demandas). conveniencia. canc ha de tenis.Amor a los que q ueremos. 4. Después. 6.Convenienc ia (comodidad. conseguir que este s iga prestando la atención. impulso sexual. desarrollo per sonal.Sentido de ide ntidad. Comprador debe saber beneficios del producto. 4. salud individual o familiar). Recordemos. • Placer (piscina. Por el poder de compra (los deseos son ilimitados. utilización del tiempo). El vendedor debe conseguir que las personas reconozcan sus necesidades y sientan deseos. estima y reconocimiento. 3. • Herm osura de la casa o el lugar. deseos de ser admirado. . respetabilidad). . La mayoría de los vendedores son débiles en este punto. Al ex poner los puntos importantes se debe hablar lentamente. debe el vendedor proceder a presentar la venta de sus diferentes fases: FASE I : LA PROPUESTA: Debe hacerse una adecu ada exposición al cliente. Es muy importante que el vendedor demuestre el porqué y el cómo su producto es mejor que los que ofrece la competencia. El mensaje de la propuesta debe ser breve para lograr impactar al cliente en s u mente. que debe tener confianza en que ha hecho la venta. y por supuesto debe informa rle del precio. Mantener la esperanza en la venta es vital. sino también los gestos. la más importante es la de proporcionar un 190 . No hay que olvidar que los hechos entran por la vista. La teatralidad es el arte de vender en su grado máximo.adquiere el producto ofrecido. que el vendedor debe demostrarle a su cliente com o debe comprar. Para lograr ello. precisión y pronunciar correctamente. debe susurrar. El vendedor debe sentirse actor al hacer sus presentacione s y conseguir que el cliente sea parte de ella…. Los puntos clave del cierre de ventas son: primero. debe procurar que al cliente le resulte fácil tomar la de cisión y tercero. Tienen que hablar con claridad. TEATRALIDAD E N EL ARTE DE VENDER: Se trata de lograr la atención del cliente. por ejemplo la admiración de sus amigos. de los costos adicionales. si el vendedor quiere agregar una con fidencia. en cambio los aspectos m enos importantes deben hablarse rápidamente. sean estos faciales o corpo rales. En la actuación del vendedor no sólo las palabras son importantes. Para ello. Pensemos que el cliente es el público del tea tro. para así lograr que éste desee poseer el producto y a sí poder rematar la venta. segundo. FASE II : UNA COMPLETA EXPLI CACION DEL PRODUCTO: Describa las principales características del producto o servi cio que el cliente va a comprar e indique exactamente los beneficios que puede c onseguir con éste. nunca deben contener engaños a los clientes. de modo que se consiga el interés y la atención del cliente . vecinos y compañeros de traba jo. Vender es el arte de influenciar. por el lo es necesario utilizar la teatralidad. los términos o formas de pago o financi ación. El vendedor debe estudiar las actuaciones de otros vend edores profesionales. Un vendedor profesional debe tener fuerza en la teatralidad de la presentac ión. FASE III: CREAR EL DESEO Y DEMOSTRAR LA NECESIDAD: La auténtica venta consist e en conseguir que el cliente desee más el producto que usted vende que su propio dinero. Esta tiene muchas funciones en el campo de las ventas. es fundamental demostrar lo que el cliente conseguirá comprando el producto. el oído y el tacto. FASE IV: CERRAR LA VENTA: La fase más importante de la presentación de la venta es ésta. es muy importante consider momento para visitar al cliente. Demuestre sus buen os modales. 191 cliente. CONOCER EL TERRITORIO: • • Busque información sobre el territo rio. Conozca sus necesida des y su personalidad. Planifique su tiempo. igual que en otras fac etas de la vida. EL FACTOR OPORTUNIDAD: Antes de visitar a un ar el elemento tiempo. Ha momento oportuno. el vendedor no podrá alcanzar el máximo de eficacia al intentar hacer la venta. Conozca su territorio y sus clientes. En el campo de la venta nada puede ser más poderoso que e l toque de teatralidad que apela a las necesidades emocionales del comprador. EL ELEMENTO TIEMPO: Considere que el tiempo es oro. cuando este uando este concentrado en otro problema. • • • EVALUE POSIBLE COMPRADOR: • • • Conozca a su cliente previamente. Su cultura. la primera impresión es la que cuenta. Por ejemplo: • • • • El vestua rio debe ser adecuado. Importancia de la autodisciplina. Ver si es oportuno el y que saber estar en el sitio adecuado en el cliente cuando este tiene prisa. Evite visitar al preocupado. Conozca sus capacidades de pago. Calcule su tiempo. Fuerza de voluntad. cuando este cansado o c . Tenga el automóvil adecuado. El de usted y el de su clien te. AS PECTO PERSONAL Y COMPORTAMIENTO: En el campo de la venta. • Aproveche los momento s flojos de las ventas. sus costumbres . Sea puntual con sus clientes. una buena representación lo hace posible. Organíc elo. Sin la atención del cliente. esta situación se vuelve extremadamente pel igrosa para el vendedor. su economía. Un vendedor debe asegurars e que su aspecto personal no resulte ofensivo para nadie. Analice el tipo de merca do al cual pertenece el cliente. Hay que lograr el control de la entrevista con el cliente. La importancia de la higiene personal.público atento. Si la situación de venta e s controlada por el posible comprador. Los servicios prestados por personas que realizan oficios o ejecuta n trabajos directamente al público o aquellos que se efectúan. durante un tiempo determinado. éste a prestar servicios personales bajo dependencia y subordinación del primero. Tampoco dan origen a dicho contrato los servicios que preste un alumno o egresado de una Institución su perior o de la enseñanza media técnicoprofesional. Artículo 8° 192 . quedando uno en poder de cada contratan te. y aqu el a pagar por estos servicios una remuneración. Si el trabajador insistiere en su actitud ante dicha Inspección. a fin de dar cumplimiento al requisito de práctica profesional. trabajo o servicio determinado o de duración inferior a treinta días. convenida anticipadamente y expresamente l o que no constituirá remuneración para efecto legal alguno. Si el trabajador se negare a firmar. el empleador enviará el contrato a la respectiva Inspección del Trabajo para que ésta requiera la firma. deb erá constar por escrito en los plazos a que se refiere el inciso siguiente. y firm arse por ambas partes en dos ejemplares. sin derecho a indemnización. Toda prestación de servicios en los términos señalados en el artículo anterior hace presumir la existencia de un contrato de trabajo. o una asignac ión compensatoria de dichos beneficios. No obstante la Empre sa en que realice dicha práctica le proporcionará colación y movilización. Las normas vigentes de e ste Código sólo se aplicarán a los trabajadores independientes en los casos en que Exp resamente se refieran a ellos. o de cinco días si se trata de trabajos p or obra. podrá ser despedido. El empleador que no haga constar por escrito el contrato dentro del plazo de quince días de incorporado el trabajador. Artículo 9° El contrato de trabajo es consensual. será sa ncionado con un multa a beneficio fiscal de una a cinco unidades tributarias men suales.LEGISLACION LABORAL DEL CONTRATO INDIVIDUAL DE TRABAJO Y DE SU TERMINACION TITULO I DEL CONTRATO IND IVIDUAL DE TRABAJO CAPITULO I Normas Generales Artículo 7° Contrato de trabajo es un a convención por la cual el empleador y el trabajador se obligan recíprocamente. a menos que pruebe haber sido contratado en condiciones distintas a las consignadas en el documento escrito. No será necesario modificar los contratos para consignar por escrito en ellos los aumentos derivados de reajustes de remuneraciones ya sean legales o es tablecidas en contratos o convenios colectivos del trabajo o fallos arbítrales. sean éstas alternativas o complementarias. alimentos u otras prestaciones en especie o servicios. firmado por las partes. en su caso. El empleador. a lo menos las siguientes estipulaciones: 1. salvo que en la empresa existiere el sistema de trabajo por turno.Individualización de las partes con indicación de nacionalidad y fecha de nacimiento e ingreso del trabajador. Si n embargo. Esta norma se ap licará especialmente a los viajantes y a los trabajadores de empresas de Transport es. uno del finiquito en que conste el término de la relación laboral. 3. la falta de contrato escrito hará presumir legalmente que son estipulaciones del contrato las que declare el t rabajador. y 7. 6.Determinación de la naturaleza de los s ervicios y lugar o ciudad en que hayan de prestarse. incluyendo los referidos reajustes. 2. Cuan do para la contratación del trabajador se le haga cambiar de domicilio. Deberá señalarse también. se entenderá por lugar de trabajo toda la zona geográfica que comprende la actividad de la empresa.Demás pactos que acordaren las partes.Plazo del con trato. d entro del plazo que se indica en el inciso segundo. 4. combustibles. en su caso. la remuneración del trabajador deberá aparecer actualiz ada por lo menos una vez al año.Lugar y fecha de l contrato.Si el empleador no hiciere uso del derecho que el confiere el inciso anterior. caso en el cual se estará a lo dispuesto en el Reglamento Interno. 193 . aun en este caso. Artículo 11° Las modificaciones del contrato de trabajo se consignarán por escrito y serán firmadas por las partes al dorso de los ejemplares del mismo o en documen to anexo.Monto. los beneficios adicionales que suministrará el empleador en forma de casa habitación . 5 Duración y distribución de la jornada de trabajo. Artículo 10° El contrato de tra bajo debe contener. form a y período de pago de la remuneración acordada. Si por la naturaleza de los servicios se precisare el desplazamiento del trabajador. luz. deberá dejar se testimonio del lugar de su procedencia. en todo caso estará obligado a mantener en el lugar de tr abajo un ejemplar del contrato y. El contrato podrá señalar dos o mas funciones específicas. de l abuelo paterno o materno: a falta de éstos. Por circunstancias que afecten a todo e l proceso de la empresa o establecimiento o a alguna de sus unidades o conjuntos operativos. o a falta de todos los anteriores . se considerarán mayores de edad y pue den contratar libremente la prestación de sus servicios los mayores de dieciocho año s. oyendo a las partes. que ni impidan su asistencia a la escuela y su participación en programas educativos o de formación. ante el inspec tor del trabajo respectivo a fin que de éste se pronuncie sobre el cumplimiento de las condiciones señaladas en los incisos precedentes. y sólo realicen trabajos ligeros que no perjudiquen su salud y desarrollo. del inspector del trabajo respectivo. a falta de ello. sin que el lo importe menoscabo para el trabajador. el que podrá dejar sin efecto la autorización si la estimar e inconvenientes para el trabajador. CAPITULO II DE LA C APACIDAD para CONTRATAR y OTRAS NORMAS RELATIVAS AL TRABAJO DE LOS MENORES Artícul o 13° Para los efectos de las leyes laborales. sin forma de juicio.Artículo 12° El empleador podrá alterar la naturaleza de los servicios o el sitio o re cinto en que ellos deba prestarse a condición de que se trate de labores similares . Otorgada la autorización. hayan cumplido con la obligación escola r. personas o insti tuciones que hayan tomado a su cargo al menor. Los menores de dieciocho años y mayores de quince pueden celebrar contratos de trabajo si cuentan con autorización expresa del padre o madre. se aplicará al menor las normas del artículo 246 del Código Civil y será considerado plenamente capaz para ejercitar las acciones correspondientes. 194 . pondrá los antecedentes en conocimiento del juez de menores que corresponda. El inspector del trabajo que hubiere autorizado al menor en los cas os de los incisos anteriores. de los guardadores. que el nuevo sitio o recinto quede dentro del mismo lugar o ciudad. siempre que cuenten con la autorización indicada en el inciso anterior. Los menores de quince años y mayores de ca torce pueden contratar la prestación de sus servicios. quien resolve rá en única instancia. El trabajador afectado podrá reclamar en el plazo de tr einta días hábiles a contar de la ocurrencia del hecho a que se refiere el inciso pr imero o de la notificación del aviso a que alude el inciso segundo. sea anticipando o postergando la hora de ingres o al trabajo. podrá el empleador alterar la distribución de la jornada de trabajo con venida hasta en sesenta minutos. pudiendo recurrirse de su r esolución ante el juez competente dentro del quinto día de notificada. debiendo dar el aviso correspondiente al trabajador con treinta días de anticipación a lo menos. Artículo 14° Los menores de diec iocho años no serán admitidos en trabajos subterráneos. el empleador estará sujeto a todas las obligaciones inherentes al contrato mientras se aplicare. Podrán. que se ejecuten entre las veintidós y las siete horas. segur idad o moralidad. Artículo 15° Queda prohi bido el trabajo de menores de dieciocho años en cabarets y otros establecimientos análogos que presenten espectáculos vivos.men ores de dieciocho años podrán trabajar más de ocho horas. Los menores de dieciocho años no podrán ser contratados para traba jos subterráneos sin someterse previamente a un examen de aptitud. televisión. sin embargo. Artículo 18° Queda prohibido a los menores de dieciocho años todo trabajo nocturno en establecimientos industriales y comerciale s. radio. bajo la autoridad de uno de ell os. CAPITULO IV De la jornada de Trabajo Artículo 21° Jornada de trabajo es el tiemp o durante el cual el trabajador debe prestar efectivamente sus servicios de conf ormidad al contrato. po drá permitirse a los menores de quince años que celebren contrato de trabajo con per sonas o entidades dedicadas al teatro. deberá ordenar la cesación de la relación y aplicar al empl eador las sanciones que correspondan. con excepción de aquellos en que únicamente trabajen miembros de la familia. la que se duplicará en caso de reincidencia. circo u otras acti vidades similares. ni faenas que quieran fuerzas excesivas. pero el inspector del trabajo. 195 . quién se regirá al respecto por lo previsto en el artículo 150 del Código Civil. incurrirá en una multa de tres a ocho unidades tribut arias mensuales. y con la autorización de su representante legal o del juez de menores. como también en los que expendan bebidas al cohólicas que deban consumirse en el mismo establecimiento. Artículo 17° Si se contratare a un menor sin sujeción a lo dispuest o en los artículos precedentes. ni en actividades que puedan resultar peligrosas para su salud. de o ficio o a petición de parte. El empleador qu e contratare a un menor de dieciocho años sin haber cumplido el requisito establec ido en el inciso precedente. En ningún caso los . cine. Artículo 16° En casos debidamente cali ficados.Lo dispuesto en el inciso segundo no se aplicará a la mujer casada. act uar en aquellos espectáculos los menores de edad que tengan expresa autorización de su representante legal y del juez de menores. . o cuando deban impedirse accidentes o efectuarse arreglos o reparaciones impostergables en las maquinaria s o instalaciones. vendedores viajantes. * En vigencia a contar del 1° de enero del 2005. apoderados con facultades de admini stración y todos aquellos que trabajen sin fiscalización superior inmediata. 196 . pero en la medida indispensable para evitar perjuicios en la marcha normal del establecimiento o faena.Se considerará también jornada de trabajo el tiempo que el trabajador se encuentra a disposición del empleador sin realizar labor. Quedarán excluidos de la li mitación de jornada de trabajo los trabajadores que presten servicios a distintos empleadores. También quedarán excluidos de la limitación de jornada de t rabajo los trabajadores que se desempeñen a bordo de naves pesqueras. los trabajadores contratados para que pre sten sus servicios preferentemente fuera del lugar o sitio de funcionamiento de la empresa. Asimismo. si fuese menor. PARRAFO 1° Jornada Ordinaria de Trabajo Artículo 22 La duración de la jornada de tr abajo no excederá de cuarenta y cinco horas semanales *. los gerentes . los agentes comisionistas y de seguros. En ningún caso la jornada ordinar ia podrá exceder de diez horas por día. por causas que no le sean imputable s. Artículo 28° El máximo semanal establecido en el inciso primero del artículo 22° no podrá di stribuirse en más de seis ni en menos de cinco días. los con tratados de acuerdo con este Código para prestar servicios en su propio hogar o en un lugar libremente elegido por ellos. qu edan excluidos de limitación de jornada. cuando sobrevenga fuerza mayor o caso fortuito. administradores. cobradores y demás similares que no ejerzan funciones en el local del establecimiento. Las horas trabajadas en exceso se pagarán como extraordinarias. PARRAFO 2° HORAS EXTRAORDINARIAS Artículo 30° Se entiende por jornada extraordinaria la que excede del máximo legal o de la pactada contractualmente. sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso f inal del artículo 38° Artículo 29° Podrá excederse la jornada ordinaria. mediante utilización de medios informáticos o de telecomunicaciones. podrán pactarse horas extraordinarias hasta un máximo de dos por día. de oficio o petición de parte. dentro de los treinta días siguientes a la notif icación. Se exceptúan de lo dispuesto en el inciso anterior los trabajos de proce so continuo. no se perjudique la salud del tra bajador. En caso de duda de si una determinada labor está o no sujeta a esta e xcepción. sean ordinarias o extraordinarias. podrá establec er y regular. actuando de oficio o a petición de parte. mediante resolución fundada. La respectiva Inspección d el Trabajo. CAPITULO VII Del Feriado Anual y de los Permisos Artículo 67° Los trabajadores con más de un año de servicios tendrán derecho a un feriado anual de 15 días hábiles. PARRAFO 3° Des canso dentro de la Jornada Artículo 34° La jornada de trabajo se dividirá en dos parte s. las que se pagarán con el recargo señalado en el artículo siguiente. dejándose entre ellas. a lo menos. Artículo 32° Las horas extraordinarias sólo podrán pactarse para atender necesida des o situaciones temporales de la empresa. por su naturaleza. Dichos pactos deberán constar por escr ito y tener una vigencia transitoria no superior a tres meses. o cuando su aplicación importare una difíci l fiscalización. pudiendo renovars e por acuerdo de las partes. un sistema especial de control de las h oras de trabajo y de la determinación de las remuneraciones correspondientes al se rvicio prestado. el emple ador llevará un registro que consistirá en un libro de asistencia del personal o en un reloj control con tarjetas de registro. con remun eración íntegra que se otorgara de acuerdo con las formalidades que establezca el re glamento. el tiempo de media hora para la colación. Artículo 33° Para los efectos de controlar la asistenci a y determinar las horas de trabajo.Artículo 31° En las faenas que. Este período intermedio no se considerará trabajado para computar la duración de la jornad a diaria. Cuando no fuere posible aplicar las n ormas previstas en el inciso procedente. prohibirá el trabajo en horas extraordinarias en aquellas faenas que no se cumplan las exigencias señaladas en e l inciso primero de este artículo y de su resolución podrá reclamarse al Juzgado de Le tras del Trabajo que corresponda. decidirá la Dirección del Trabajo mediante resolución de la cual podrá reclamars e ante el Juzgado de Letras del Trabajo en los términos previstos en el artículo 31°. 197 . la Dirección del Trabajo. Este sistema será uniforme para una misma actividad. Artículo 69° Para los efectos del feriado. con diez años de trabajo. deja de pertenecer por cualquier circunstancia a la empresa. Se entenderá por remuneraciones variables los tratos. durante el feriado deberá pagarse también toda otra remuneración o beneficio cuya cancelación corresponda efectuar durante el mismo y que no haya sido considerado para el cálculo de la remuneración íntegra. Si el trabajador estuviere remunerado con sueldo y estipendios variables. la remuneración íntegra estará constit uida por el sueldo en el caso de trabajadores sujetos al sistema de remuneración f ija. pero sólo hasta por dos periodos consecutivos. Artículo 71° Durante el feriado. Sólo si el trabajador. la remuneración íntegr a será el promedio de lo ganado en los últimos tres meses trabajados.El feriado se concederá de preferencia en primavera o verano. Artículo 73° El feriado establecido en el artículo 66° no podrá compensarse en d inero. y este caso será susceptible de negociación individual o colectiva. Artículo 72° Si durante el fe riado se produce un reajuste legal. para un o más empleadores. comisiones. el día sábado se con siderará siempre inhábil. En el caso de trabajadores con remuneraciones variables. la remuneración íntegra estará constituida por la suma de aquél y el promedio de las restantes. El empl eador cuyo trabajador tenga acumulados dos periodos consecutivos deberá en todo ca so otorgar al menos el primero de éstos. Sin perjuicio de los dispuesto en lo s incisos anteriores. teniendo los requisitos necesarios para hacer uso de l feriado. Artículo 68° Todo trabajador. este reajuste afectará también a la remuneración íntegra que corresponde pagar dura nte el feriado. convencional o voluntario de las remuneracio nes. antes de completar el año que le da derecho a un nuevo período. el 198 . continuos o no. Artículo 70° El feriado deberá ser continuo. sólo podrá hacerse valer hasta diez años de trabajo prestado a empleadores anteriores. El feriado también podrá acumularse por acuerdo de las partes. Con todo. primas y otros que con arreglo al contrato de trabajo impliquen la posibilidad de que el resultado mensual tot al no sea constante entre uno y otro mes. pero el exceso sobr e diez días hábiles podrá fraccionarse de común acuerdo. tendrá derecho a un día adicional de feriado por ca da tres nuevos años trabajados. a partir de la fecha de entrada en vigencia del correspondiente reajuste. considerándose las nec esidades del servicio. 6°. TITULO V De la terminación del Contrato de Trabajo y E stabilidad en el Empleo Artículo 159° El contrato de trabajo terminará en los siguient es casos : 1°. a lo menos. El hecho de continuar el trabajador prestando servicios con conocimien to del empleador después de expirado el plazo. la duración del contrato no podrá exceder d e dos años. Vencimiento del plazo convenido en el contrato. lo transforma en contrato de duración indefinida. La duración del contrato de plazo fijo no podrá exceder de un año. Artículo 160° El contrato de trabajo termina sin derecho a indemnización alguna cuando el empleador le ponga término invocando una o más de las siguientes causales : 199 .Muerte del trabajador. Con todo. las sumas que se paguen por e stas causas al trabajador no podrán ser inferiores a las que resulten de aplicar l o dispuesto en el artículo 71°. equivalente a la remuneración integra calculada en forma proporcional al tiempo qu e medie entre su contratación o la fecha en que enteró la última anualidad y el término de sus funciones. dando aviso a su empleador con treinta días de anticipación. 5°. En los casos a que se refieren los dos incisos anteriores y en la compensación del exceso a que alude el artículo 68°. El trabajador que hubiere prestado servicios discon tinuos en virtud de más de dos contratos a plazo. Caso fortuito o fuerza mayor.Mutuo acuerdo de las partes 2°. Tratándose de gerentes o person as que tengan un título profesional o técnico otorgado por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste. 3°. 4°. el trabajador cuyo contrato termine antes de completar el año de servicio que da derecho al feriado. durante doce meses o más en un per iodo de quince meses. Igual efecto producirá la segunda renovación de un contrato de plazo fi jo.Renuncia del trabajador. percibirá una indemnización por ese beneficio. contados desde la primera contratación se presumirá legalmente que ha sido contratado por una duración indefinida.Conclusión del trabajo o servicio que dio origen al contrato.empleador deberá compensarle el tiempo que por concepto de feriado le habría corresp ondido. sin permiso del empleador o de quien lo represente. tales como gerentes.Actos. productos o mercaderías. establecimiento o servicio.y en el caso de los trabajadores de casa 200 . No concurrencia del trabajador a su labores sin causa justificad a durante dos días seguidos. asimismo . o a salud de éstos.. dos lunes en el mes o un total de tres días durante igu al período de tiempo. faena o máquina cuyo aban dono o paralización signifique una perturbación grave en la marcha de la obra. cambios en las condicio nes de mercado o de la economía. se regirá por lo dispuesto en el artículo 168°. 6.3. Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que hubieren sido prohibidas pro escrito en el respectivo contrato po r el empleador. de facultades de administración . a) b) c) d) 2. omisiones o imprudencia temerarias que afecten a la seguridad o al funcio namiento del establecimiento. siempre que. la falta injustificada.7. el empleador po drá poner término al contrato de trabajo invocando como causal las necesidades de la empresa.b) 5. La eventual impugnación de las causales señaladas. Aband ono del trabajo por parte del trabajador. Injurias proferidas por el trabajador al empleador. baja en la productividad.Artículo 161° Sin perjuicio de lo señalado en los artículos procedentes. de pa rte del trabajador que tuviere a su cargo una actividad. entendiéndose por tal : a) La salida int empestiva o injustificada del trabajador del sitio de la faena y durante las hor as de trabajo. subgerentes. útiles de trabajo. herramientas. y Conducta inmoral del trabajador que afecte a la empre sa donde se desempeña. y La negativa a trabajar sin causa justificada en las faenas convenidas en el contrato. o sin previo aviso. maquinarias.Alguna de las conductas indebidas de carácter grave. agentes o apoderados. debidamente comprobadas. que hagan necesaria la separación de uno o más trabaj adores. El perjuicio material causado. en todos estos casos estén dotados. tales como las derivadas de la racionaliza ción o modernización de los mismo. a lo menos.4.1. En el caso de los trabajadores que tengan poder para representa r al empleador. intencionalmente en las inst alaciones. que a continuación se señalan: Falta de probidad del trabajador en el desempeño de sus fun ciones Vías de hecho ejercidas por el trabajador en contra del empleador o de cual quier trabajador que se desempeñe en la misma empresa. a la seguridad o a la actividad de los trabajadore s. In cumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato. Cuando el empleador. invoque la causa l señalada en el inciso primero del artículo 161°. personalmente o por carta certificada enviada al domicilio señalado en el contrato. no se requerirá esta anticipación cuando el empleador pagare al trabajador una indemnización en dinero efectivo sustitutiva del aviso previo. no es justa causa pa ra el término del contrato de trabajo. además. los hechos en que se funda y el estado en que se encuentran las imposiciones provisionales. el aviso deberá darse al trabajador. Re girá también esta norma tratándose de cargos o empleos de la exclusiva confianza del e mpleador. Esta comunicación se entregará o deberá enviarse. Cuando el empleador. a lo menos con treinta días de anticipación. La invalidez. Sin embargo.particular. equivalente a l a última remuneración mensual devengada. cuyo carácter de tales emane de la naturaleza de los mismos. al momento de la terminación. total o parcial. el que se mantendrá actualizado con los avisos recibidos e n los últimos treinta días hábiles. tendrá derecho a la indemnización establecida en los incisos primero o segundo del artículo 163. Si se tratare de la causal señalada en el número 6 de l artículo 159°. deberá comunicarlo por es crito al trabajador. Las Insp ecciones del Trabajo. accidente del trabajo o enfermed ad profesional. tendrán un registro de las comunicaciones de terminación de co ntrato que se les envíen. el plazo será de seis días hábiles. con el incremento señalado e n la letra b) del artículo 168. según correspondiere. El trabajador que fuere separado de sus fun ciones por tal motivo. a lo meno. Artículo 161° bis. invoque la causal señalada en e l inciso primero del artículo 161°. dentro del mismo plazo. Sin embargo no se requerirá esta anticipación cuando el empleador pagare al trabajador. el aviso deberá darse al trabajador. con copia a la Inspección del Trabajo respectiva. Artículo 162° Si el contrato de trabajo termina de acu erdo con los números 5 ó 6 del artículo 159° o si el empleador le pusiere término por apli cación de una o más de las causales señaladas en el artículo 160°. precisamente. con copia a la Inspección del Trabajo respectiva. además. dentro de los tres días hábiles siguiente al de la separación del trabajador. el que deberá darse con treinta días de anticipación. el contrato de trabajo podrá. ind icar. expresando la o las causales invocadas. La comunicación al trabajador deberá. 201 . el monto total a pagar de conformidad con lo dispuesto en el artículo siguiente . terminar por desahucio escrito del empleador. con copia a l a Inspección del Trabajo respectiva. una indem nización en dinero efectivo equivalente a la última remuneración mensual devengada. otorgada en conformidad a las normas legales vigentes que regula n la materia. Las causale s señaladas en los incisos anteriores no podrán ser invocadas con respecto a trabaja dores que gocen de licencia por enfermedad común. por las disposiciones de los artículos 165° y 166° de este Código. o desde la fecha de inicio de la rela ción laboral. La indemnización a que se r efiere este artículo será compatible con la sustitutiva del aviso previo que corresp onde al trabajador. respecto de los cuales regirán las siguientes normas : a) Tendrán derecho. Asimismo. debidament e reajustados y con el interés señalado en el artículo precedente.Los errores en que se incurra con ocasión de estas comunicaciones o su omisión. a una indemn ización a todo evento que se financiará con un aporte del empleador.11 % de la remuneración mensual imponible. según lo establecido en el inciso segundo del artículo 161° y el i nciso cuarto del artículo 162° de este Código. siempre que ésta fuere de un m onto superior a la establecida en el inciso siguiente. el empleador n o podrá poner término al contrato sino con la autorización previa del juez competente. b) Artículo 174° En el caso de los trabajadores sujetos a fuero laboral. en forma excepcional y fundadamente. el empleador deberá pagar al trabajador una indemnización equivalente a treinta días de la última mensual devengada por cada año de servicio y fracción superio r a seis meses. al momento de la terminación. no i nvalidarán la terminación del contrato. deberá pagar al tr abajador. equivalente al 4. Lo dispuesto en los incisos anteriores no se aplicará en el caso de terminación del contrato de los trabajadores de casa pa rticular. entendiéndose además por tal la que no cumpla con el requisito señalado en el inciso precedente. la sepa ración provisional del trabajador de sus labores. Esta indemnización tend rá un límite máximo de trescientos treinta días de remuneración. si ésta fuere posterior. prestados continuamente a dicho empleador. orde nará la inmediata reincorporación del que hubiere sido suspendido de sus funciones. en cuanto correspond a. Artículo 163° Si el contrato hubiere estad o vigente un año o más y el empleador en conformidad al Artículo 161. más la rentabilidad que se h aya obtenido de ellos. El juez como medida prejudicial y en cualqui er estado del juicio. la que se regirá . cualquiera que sea la causa que origine la terminación del contrato. plaz o que se contará desde el 1° de enero de 1991.A falta de esta estipulación . podrá decretar. El monto de la indemnización quedará determinado por los aportes correspondientes al período respectivo. la indemnización por años de servicio que las partes hayan convenido individual o colectivamente. 202 . quien podrá concederla en los casos de las causales señaladas en los números 4 y 5 de l artículo 159° y en los del artículo 160°. con o sin derecho a remuneración. dispondrá el pago integro de las remuneraciones y beneficios. y La obligación de e fectuar el aporte tendrá una duración de once años en relación con cada trabajador. Si el tribunal no diere autorización para poner término al contrato de trabajo. sin perjuicio de las sanciones administrativ as que estable el artículo 447° de este Código. emane de los mismos casos. si la separación se hubiere decretado sin de recho a remuneración. Para estos e fectos. El derecho al co bro de horas EXTRAORDINARIAS. suspenderá también la prescr ipción. el plazo de prescripción seguirá corriendo concluido que sea el trámite ante dicha inspección y en n ingún caso podrá exceder de un año contado desde el término de los servicios. un notario público de la localidad . contados de la fecha en que se hicieron exigibles. dentro de los plaz os indicados en los incisos primero. El finiquito ratifi cado por el trabajador ante el inspector del trabajo o ante alguno de los funcio narios a que se refiere el inciso segundo. no podrá ser invocado por el empleador. En todo caso. Artículo 177° El finiquito. No tendrán lugar a lo dispuesto en el inciso primero en el caso de contratos de duración no superior a treinta días salvo que se prorrogaren por más de 30 días o que. segundo y tercero. las a cciones provenientes de los actos y contratos a que se refiere este Código prescri birán en SEIS MESES contados desde la terminación de los servicios. cuando la pretensión manifestada en dicho reclamo sea igual a la que se dedu zca en la acción judicial correspondiente. tendrá mér ito ejecutivo respecto de las obligaciones pendientes que se hubieren consignado en él. El Instrumento respectivo que no f uere firmado por el interesado y por el Presidente del sindicato o el delegado d el personal o sindical respectivo. la renuncia y el mutuo acuerdo deberán constar por escrito. El período de separación se entenderá efectivamente trabajado para todos los efectos legales y contractuales. DE LAS SANCIONES Y DE LA PRESCRIPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN Artículo 480° Los derechos regidos por este Código prescribirán en el plazo d e DOS AÑOS. Los plazos de prescripción establecidos en este Código n o se suspenderán. 203 . el trabajador continu are prestando servicios al empleador con conocimiento de éste. prescribirán en SEIS MESES contados desde la fecha e n que debieron ser pagadas. vencido este plazo máximo. podrán actuar también como ministros de fe. el oficial del registro civil de la respectiva comuna o sección de comuna o el s ecretario municipal correspondiente. TITULO FINAL DE LA FISCALIZACIÓN. Con todo. así como sus copias autorizadas. o que no fuere ratificado por el trabajador a nte el Inspector del Trabajo. y se interrumpirán en conformidad a las normas de los artículos 2523 y 2524 del Código Civil.correspondiente al período de suspensión. la interposición de un reclamo administrativo de bidamente notificado ante la Inspección del Trabajo respectiva. deberemos eval uar la afinidad personal que hemos logrado. A este hito en la evolución financiera nacional se suman otras causas. como profesionales del corretaje d e propiedades y asesorías inmobiliarias. b) El PGB se consolida en tasas altas después de la crisis de 1982. tanto por tipo de renta como por plazo de maduración de las mismas. Una buena relación de amistad es brindarle una información comp leta. c) La Unidad de Fomento se consolida como unidad de reajustabilidad. CONTACT OS INICIALES En el acercamiento hacia el Ejecutivo del Banco. fidedigna y real del postulante al crédito. nos acercamos para coordinar con uno de s us ejecutivos de cuentas. Todo lo actuado debe ser mediante documentos con la respect iva “recepción conforme”. y esta presentación deberemos mantenerla s iempre hacia su persona. Solicitaremos una carpeta con los an tecedentes que necesitamos presentarle. Tenemos que ser lo más transparentes posibles en la presentación del negocio y evitar no ser atendidos con la preferencia que necesitamos. debemos lograr en primer término una verdadera comunicación y lograr una relación efectiva en lo concret o y no con evasivas. evitando dejarle mensajes con terceras personas de la i nstitución financiera. ACCESO AL AREA INMOBIL IARIA En el primer acercamiento a la institución y al ejecutivo(a). d) Las Admi nistradoras de Fondos de Pensiones comienzan a inyectar una considerable y creci ente cantidad de recursos frescos al sistema financiero. la tramitación de créditos para nuestros clientes. tales como: a) La inflación tiende a e stabilizarse. EJECUTIVO DE CUENTAS Siempre deb emos identificarnos como registrados en una organización gremial que avala nuestra experiencia y comportamiento tanto ético como profesional. 204 .FINANCIAMIENTO INMOBILIARIO INSTITUCION FINANCIERA Es la institución donde. INTRO DUCCION En 1980 se crean las Administradoras de Fondos de Pensiones y junto con el desarrollo de dicha industria comienzan a aparecer en Chile instrumentos de i nversión de largo plazo a un costo de capital apropiado. e) Debido a las necesid ades de los inversionistas institucionales comienzan a aparecer nuevas necesidad es de inversión. las grandes cantidades de dinero que acumulaban las Administradoras de Fondos de Pensiones se canalizaron a las viviendas con subsidio. está in vertido en Mutuos Hipotecarios y un 19%. con potencial para influir en el m ercado hipotecario nacional. El pionero en el desarrollo de las letras hipotecarias fue el Banco del Estado ya q ue en un principio las Administradoras de Fondos de Pensiones se atrevían a invert ir sólo en instrumentos con respaldo estatal. lo q ue comienza a maximizar el potencial de desarrollo del mercado inmobiliario. a través de las Letras Hipotecarias. se comprometen a pagar una pensión hasta el día que muere el jubilado. los fondos acumulados por las Administradoras de Fondos de Pensiones fueron creciendo y las letras del Banco del Estado se hicieron insuficientes. Al empezar a jubilar la gente afiliada a las Administradoras de Fondos de Pensiones. En este escenario la Superintendencia de Administradora de Fondos de Pensiones autorizó a éstas a invertir en letras bancarias con determinados márgenes. Pero nuevamente la capacidad de los bancos se hizo peq ueña para canalizar estos dineros.El efecto de este nuevo escenario sobre el mercado hipotecario es que aparecen l etras de crédito hipotecario a tasas menores y con plazos de hasta veinte años. y por lo tanto. Po r otro lado el mercado bancario fue fortaleciéndose y haciéndose. Esto dió un nuevo impulso al mercado hipotecario pero aún en forma cauta. PRESENTE Y FUTURO Es así como en 1988. Otros aspectos relevantes. Por otro lado se encontraban reacios a financia r a personas con menores patrimonios y a plazos tan largos. estas compañías están comprometidas a pagar pensiones por más de 20 años y deben pensar en invertir a esos plazos. en le tras hipotecarias. Con el correr d el tiempo. al otorgar una renta vitalicia. fueron autorizados los Mutuos Hipotecarios Endosables como una alternativa más de financiamiento para la vivienda y de instrumentos de inversión pa ra las Compañías de Seguros de Vida. son: 205 . Por ejemplo. empezaron a comprar letras a 20 años. Estas instituciones. Entonces. existen muchas personas que jubilan anticipadam ente) y que la edad promedio de muerte es entre los 70 y 75 años. Estos f ondos debían ser recolocados en promedio a 20 años plazo. equivalente a US$ 1. Pero. un 6% equivalente a US$ 402 millones. De los US$ 7. meno s riesgoso.700 millones que conforman la cart era de las Compañías de Seguros de Vida. los bancos privados daban a un plazo no may or a doce años y sólo el Banco del Estado otorgaba créditos a veinte años y muy pocos en números. las Compañías de Seguros de Vida comenzaron a acumular fondos. por lo tanto. Si pensamos en que la edad promedio al j ubilar es entre los 55 y 60 años (a pesar de que la edad legal es los 60 años para l a mujer y los 65 para el hombre. ya los primeros afiliados a las Administradoras de Fondos de Pensi ones empezaron a jubilar con rentas vitalicias en las Compañías de Seguros de Vida. tanto por letras como por bancos.272 millones. hipotecas y anotaciones. En 1993 se publicó la Ley 19. Se retiran al cumplirse las instrucciones. La tasa de interés del préstamo es aquella a la cual queda afecto el crédito hipotecario y está formada por la tasa de la letra más la comisión bancaria.a) b) COMPRA AL CONTADO: Valores se cancelan en Notaría a la suscripción de escri tura de compraventa. b) Los instrumentos existentes. La tasa de interés de la letra hipotecaria corresponde a la rentabilidad que pe rcibirá el inversionista en caso de adquirirla a su valor nominal (valor par).815 que crea las Administradoras de Fondos de Inversión . Notario deja constancia de ell o en el libro respectivo. FORMAS DE ACCEDER A UN INMUEBLE I. Documentos (válidos a presentación) quedan en notaría con instruc ciones hasta verificarse inscripción libre de gravámenes. l o que lleva aparejado la creación de las Administradoras de Fondos para la Viviend a y la aparición en el mercado financiero nacional de la securitización de créditos. s alvo las obligadas (servidumbres.206 .281 que crea el Leasing Habitacional.) Documentos qu e se dejan pueden ser vales a la vista o depósitos a plazos (en ambos casos endosa bles). los inversionistas las pueden adquirir a un valor igual o distinto de la tasa nominal. c) d) II. cuyo ún ico fin es otorgar un préstamo hipotecario. etc. Al producirse la vent a de las letras hipotecarias en los mercados secundarios. En 1991 comienzan a operar los primeros Fondos de Inversión Inmobiliaria. los actualmente en tramitación y los que aún están en dis cusión conforman un todo armónico que permitirá por fin afirmar que el mercado inmobil iario nacional ha alcanzado su pleno desarrollo. monto mínimo. CREDITO HIPOTECARIO: A. son emitidas al portador por instituci ones financieras y adquiridas por inversionistas a través de las Bolsas de Comerci o. En caso de exis tir diferencias éstas serán de cargo o beneficio del peticionario del crédito.a) En 1989 se publicó la Ley 18. y segmento del mercado a cubrir. Cada institución financiera puede operar libre mente en cuanto al tipo de deudor.. Reglamento de Copropiedad. a través de los cuales las Administradoras de Fondos de Pensión pueden invertir en Mutuos Hipotecarios. Condici ones de los Créditos Hipotecarios: 1.LETRAS HIPOTECARIAS: Es un prés tamo otorgado con garantía hipotecaria cuya fuente del financiamiento son document os llamados “letras hipotecarias” que son instrumentos mercantiles de inversión. 8. 11. Destino del préstamo: Adquisición de cualquier bien raíz nuevo o usado. como el menor valor entre el precio de venta y el valor de tasación de la misma. Tomando el valor de la propiedad.2% (0. • Inscr ipción CBR. El dividendo resultante debe ser menor o igual al 25% de la renta líquida demostrable. 7. intereses y comisión. (6 a 6. • Impuesto de timbres y estampillas 1. etc. 4. etc. 13. comunas donde se encuentran las propiedades. acto terr orista.5 a 3%) Deudor debe costear 25% del valor de la compra. - Provisión de fondos para gastos: • Tasación. Debe existir una hipoteca inscrita a nombre del banco.5 + 2. 3. Se deben pagar dentro de los primeros 10 días de cada mes. valor mínimo de la propiedad. Tasa de interés: 207 . 9. Monto del Préstamo: Este no puede exced er del: • 75% del valor de la propiedad para Viviendas Nuevas. 6. Los plazos para operar se desplazan entre 5-8-12-15 y 20 años con la siguiente dis tribución: Viviendas Nuevas : Hasta 20 años Viviendas Usadas : Hasta 15 años Oficinas y Locales Comerciales : Hasta 8 años El monto del crédito debe ser expresado en UF o IVP.6 si es DFL2 nueva o usada).) Desgravamen (hasta 60 ó 65 años promedio) Tasa de interés de largo plazo conformada por tasa de la letra y comisión del banco.elección banco Siniestros (incendio. • 70% del valor de la propiedad para Viviendas Usadas. Seguros involucrado s: de cargo del deudor . 10. (Puede incluirse a cónyuge o grupo familiar en cuyo caso todos se hacen codeudores solidarios) • • • Este incluye amortiz aciones. El primer dividendo se paga al mes subsiguiente al de la firma de la Escri tura. 5. • 60% del valor de la propiedad para Locales Com erciales y Oficinas. terremoto.2. Cond iciones y características del préstamo: Cada institución financiera fija sus condicion es como por ejemplo montos mínimos del préstamo. 12. • Estudio de Títulos y redacción Escritura. • No aría. la Institución Financiera le comunicará telefónicamente en primera instancia. 19. tal producto será del solicitante. 14. en ca so contrario. conceptos que están sujetos a las condiciones del mercado. 17. en la que se da cuenta de la compraventa.6% si es DFL 2. Gastos relativos a operaciones de Préstamos Hipotecarios con Letras: (Estimado) • Tasación del inmueble hipotecado : 2 UF • Estudio de títulos y redacción de e scritura : 6 UF • Gastos Notariales : 4 UF • Impuesto Timbre y Estampillas (porcenta je sobre el préstamo) • Vivienda: 1. conjuntamente con sus antecedentes personales. Amortizaciones extraordinarias: U sted puede rembolsar anticipadamente todo o al menos el 10% del capital adeudado . Liquidación de los Fondos: El o los interesados deberán asumir el riesgo asociado a la liquidación de las letras en el mercado secundario. (liquidacione s de sueldo.0% 16. Esta amortización extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente. de la misma serie y del mismo año. etc. 15. será que usted presente a la Institución Financiera los formularios de s olicitud completos. 18. declaraciones de impuesto. 2. si existe a la posibilidad de financiar su crédito hipotecario.2% (0. Este pago anticipado lo puede realizar en dinero. nueva primera transparenci a) • Fines generales : 1. Tasación del inmueble: La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será he cha por el tasador designado por la Institución Financiera y su costo será de cargo del cliente.) 208 . Entrega del importe de los préstamos: El producto de la liquidación de las letras es del vendedor de la propiedad en las operaciones en que hay compraventa. en relación al monto pre-pagad o. Pre-evaluación en 24 horas: En 24 ho ras.2% • Inscripción CBR (sobre el valor de la propiedad) : 1.La tasa de interés del préstamo está compuesta por el interés de las letras de crédito que se utilicen y por la comisión cobrada por la Institución Financiera. o en letras de crédito emitida s por la Institución Financiera. Etapas de un Crédito Hipotecario con Letras: 1. Documentación del préstamo: Los créditos con letras se otorgan por escritura pública. mutuo o hipoteca . Solicitud: El paso siguiente. Tasación Propiedad y Evaluación Crédito: En una semana. redactarán la Escritura y la enviarán a la Notaría. (Cancelar al vendedor). tendrá como destino cancelar los créditos otorgados para financiar la construcción. la persona que efectúe la compra y el vendedor de la propiedad concurrirán a la Notaría a firmar la E scritura. Si el crédito fue para la Construcción Individual de Viviendas. 9. deberá presentar además el Proyecto de Construcción. Firmas en Notaría: La Institución Financiera. Entrega de Fondos: Vendidas las Letras Hipotecari as. Emisión y Venta de Letras Hipotecarias: Una vez que la Escritura es devuelta p or el Conservador de Bienes Raíces. Antecedentes requeridos para solicitar un Crédito Hipotecario: A.R. 8.) para el reg istro de la transferencia de dominio (compraventa).a) ANTECEDENTES D E LAS PERSONAS: Antecedentes Personales Solicitante y Aval (si lo hay): 209 . Emitidas las Letras Hipotecarias se procede a transarlas en e l mercado secundario (Bolsa de Comercio). el producto de la venta de las letr as hipotecarias.La Institución Financiera aprovechará la oportunidad para aprovisionar los fondos ne cesarios para la tasación de la propiedad (2 UF). 7. fecha a partir de la cual se deberá esperar aproximadamente un m es. a objeto de obtener los recursos neces arios. 3. se efectuará la tasación de la propiedad y se evaluará la Solicitud de Crédito. se redacta el Informe Final y se emiten las Le tras Hipotecarias. hipotecas y prohibiciones. que es plazo que demora el Conservador de Bienes Raíces en concluir la inscrip ción. Estudio de Títulos y Redacción de la Escritura: Los abogados de la Institución Financiera realizarán el estudio de títulos. L a Institución Financiera informará la fecha de ingreso de la Escritura al Conservado r de Bienes Raíces.B. 4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: La Institución Financiera pr esentará e ingresará la Escritura al Conservador de Bienes Raíces (C. 5. 6. Recepción Antecedentes Legales y Provisión de Ga stos: Usted deberá presentar a la Institución Financiera los antecedentes técnicos y l egales del bien raíz. Si el crédito es para Construcción I ndividual de Viviendas. la Institución Financiera cancelará al vendedor de la propiedad. etc. certificado de antigüedad. y no pue den ser rentas del capital o del patrimonio (renta de arrendamiento. Anulados: Certificado de Matrimonio con constancia de la d eclaración de nulidad de matrimonio (Oficina Registro Civil). la actividad que genere rentas debe ser separada del marido. • • • • • • b) Antecedentes Comerciales Solicitante y Aval: • Estado Situación (formulario Insti tución Financiera) • Acreditar renta líquida mensual y antigüedad en el empleo. En caso de mujeres casadas que actúan por el Artículo 150 del Cód igo Civil. Se requieren dos fotocopias de la Cédula de Id entidad de la mujer. etc. En ese caso debe comparecer la mujer autor izando los gravámenes o la codeudora.: Consultar en Institución Financiera. Vendedor-Cónyuge y Aval si lo hay) Acreditar Estado Civil actual (Comprador. Si es Em pleado o Pensionado: • Certificado emitido por el empleador en que indique el tota l de haberes de carácter permanente y antigüedad en la empresa (formulario Institución Financiera) • Tres últimas liquidaciones de sueldo si posee renta (solicitante) • Ren ta Variable: seis últimas liquidaciones de sueldo (solicitante) • Renta Fija: tres últ imas liquidaciones de sueldo (solicitante) 210 . Solteros: En la Escritura de compraventa se requerirá hacer declaración de soltería. AFP). matrimonios en el extranjero. Casado con Separación de Bienes: Certificado de Matrimonio con la constancia de la separación de bienes (Of icina Registro Civil). En la escritura de c ompraventa se requerirá hacer declaración de soltería.• • • • • • Solicitud de Crédito (Institución Financiera) Certificado de Nacimiento (Oficina Reg istro Civil) Declaración Personal de Salud (formulario de Institución Financiera) Au torización Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (formulario de I nstitución Financiera) Fotocopia Cédula Nacional de Identidad (del Solicitante-Cónyuge . Casos especiales: Segundas nupcias .) y debe ser acreditada con al menos dos documentos (Por ejem plo: liquidación de sueldo. de capitale s mobiliarios. Ven dedor y Aval si lo hay) Casado en Régimen de Sociedad Conyugal: • • • Certificado de Matrimonio de recién emisión actualizado (Oficina Registro Civil). Viudos: En la escritura de comp raventa se requerirá hacer declaración de viudez. Relación que indique la superficie total de los predios que explo ta. Recibo de Contribuciones al día (solic itante). medianería y otros títulos en virtud del cual explota el o los predio s (solicitante). Fotocop ia de los últimos recibos de deuda canceladas / casas comerciales u otros acreedor es (solicitante). señalando si son propios o arrendados (solicitante). Certificado de dominio vigente y de gravámenes y prohibiciones de la(s) propiedad (es) que le genera(n) renta (Conservador de Bienes Raíces). Fotocopia de escritura(s) de compraventa y último(s) recibo(s) d e contribuciones de bienes raíces (solicitante). bonos. • Declaración Impuesto Anual a la Renta de los úl timos tres años (contador de empresa) • Seis últimos pagos Impuesto Mensual / IVA y/o PPM (contador de la empresa) • Copia Escritura de la sociedad (contador de la empr esa) Si es Profesional Independiente: • • • Declaración Impuesto a la Renta de los últimos tres años (solicitante o contador) Promedio tres últimos meses de Boletas de Honorarios / fotocopias de las boletas (solicitante o contador) Seis últimos pagos Impuesto M ensual / IVA y/o PPM (solicitante o contador) Si es Rentista: • • • • Contrato vigente de arriendo (solicitante) Fotocopia tres últimos recibos de arriendo de la(s) propiedad(es) que le genera(n) renta (solicitante). Comerciante o Industrial: • Certificado otorgado por el contador . • Dos últimos balances firmados por contador y represent ante legal (contador de la empresa). Ultima(s) colilla(s) de pago divi dendo(s) si hay crédito hipotecario (solicitante). Contratos de arrendamiento. mediante el cual acredite sus ingresos líquidos promedios de los últimos seis mese s (contador de la empresa). OTROS ANTE CEDENTES: 211 C. Declaración de Impuesto a la Renta de los últimos tres años (solicitante) Si es Agricultor: • • • • • B. ACREDITAR ESTADO DE SITUACION: Fotocopia de certificados de títulos de ac ciones.Si es Empresario. Fotocopia de certificado(s) de inscripción en el Registro de Vehículos Motorizados / padrón (solicitante).- . Declaración de Impuesto a l a Renta de los últimos tres años (solicitante). depósitos a plazo y otros activos declarados (solicitante).• • • • • Certificado de dominio vigente y de gravámenes y proh de la propiedad que le genera renta (Conservador de Bienes Raíces). Certificado de dominio vig ente del actual dueño de la propiedad. emitido recientemente / 30 días (C onservador de Bienes Raíces). 2. Tratándose de vende dores que sean Personas Jurídicas o bien que hayan intervenido en alguna transfere ncia.• • • • • Contratación de Seguro Terremoto (formulario Instituciones Financieras). Permiso de edificación (reducido a escritura pública si está acogido a DFL2 (Muni cipalidad). 212 . Antecedentes Técnicos: D. Si el propietario es persona natural casada: debe acompañar copia del cert ificado de matrimonio. se debe acompañar: Escritura de Constitución de la Sociedad. en caso de departamento (Municipal idad o vendedor). Certificado de Recepción Final (Municipalidad). con indicación de las subinscripciones al día (Oficina Regist ro Civil). Recibo de pago de la última cuota de contribuciones (v endedor). Si el propietario es una persona jurídica: deberá acompañar los ant ecedentes legales correspondientes (solicitante). Acreditar su publicación en el D iario Oficial. ANTECEDENTES DE LA PROPIEDAD A ntecedentes Legales Básicos: • • • • • • • • • • • • • Títulos de la propiedad de los diez úl orresponden las escrituras públicas y las correspondientes inscripciones de domini o a nombre de los anteriores propietarios (vendedor). Copia de inscripc ión en el Registro de Comercio otorgada a la fecha. Promesa de Com praventa y/o Carta Oferta de Venta (formulario Institución Financiera) Certificado de No expropiación por el SERVIU (SERVIU) Certificado de No expropiación emitido po r la Municipalidad (Municipalidad en que se ubica el bien raíz). con vigencia (solici tante). Certificado emitido por la Tesorería General de la República. Si el pro pietario natural y actúa representado: debe acompañar el poder.1) Para Casas y Departamentos Nuevos. (Conservador de Bienes Raíces) Certificado de gravámenes y prohibición de treinta años a la fecha. cuando se trate de primera transferencia : 1. Si el propietario es un menor: debe acompañarse la autorización judicial (cualquier Notaría). Copia de resoluc ión que autoriza la venta por piso o departamentos (Ley N 6.071) y copia de los res pectivos planos con constancia de su archivo. que acredite que la propiedad no registra deudas de contribuciones (Tesorería). 3. Copia de todas las modificaciones que hayan sufrido desde su cons titución hasta la fecha en que compra o vende la propiedad.a) b) b. 7. 6. Nota: Sólo en el caso de Departamentos. Certifi cado de gravámenes y prohibiciones y litigios de los últimos treinta años a la fecha ( vendedor). Plano de planta con la constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces respectivo (vendedor). Reglamento de copropiedad del edificio. Recibo de pago de gastos comunes del último mes (vendedor). 5.2) Para Casas y Departamentos Usados: 1. 2. Título de los últimos diez años: que corresp onden las escrituras de transferencia de la propiedad y/o su transmisión por causa de muerte. en caso de departamento (vendedor o Archivo Judicial) 5. 213 . 8. 4. es un “contrato de créd ito” en el cual el deudor se compromete a pagar a través del tiempo.H.E.. se requiere lo indicado en los tres últimos ítems. determinadas su mas de dinero al acreedor (dividendos que incluyen amortización e intereses). De esta forma el inversionista s e hace dueño de los derechos del acreedor. con certificación de encontrarse inscri to en el Conservador de Bienes Raíces. Copia de la última inscripción de dominio: en el registro de propi edad del respectivo Conservador de Bienes Raíces. Si se trata de casas constr uidas en loteos nuevos debe acompañarse copia del plano respectivo aprobado por la Dirección de Obras e inscrito en el CBR y Certificado de Urbanización (vendedor). si lo hay (vendedor). B. sólo si está acogido a DFL 2 (vendedor). Si la propiedad en los últimos diez ha sido objeto de transferenci as en que el precio ha sido pagado a plazo. para cancelar el valor de la propiedad. Certificado que acredite que el inm ueble no esté afecto a expropiación y/o remodelación de la Municipalidad y SERVIU resp ectivo (vendedor). con certificado de vigencia al día (vendedor). 9. la que se puede transferir a invers ionistas mediante el simple endoso de la misma. 10. Certificado de ley de venta por pisos (vendedor). 6. 7. 3. Sólo pueden destinarse a la compra de vivienda s. Una de las principales características es que el instrumento de refinanciamient o del crédito es la propia escritura de mutuo.CREDITO CON MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE: El M. b . Ultimo recibo de contribuciones y certificado de Tesorería que acred ite que el inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones o de exención. de los diez últimos años y copia de las inscripciones habidas en ese lap so (vendedor). Certificado de número. Permiso municipal de edificación reducido a escritura públ ica. Copia del Contrato General de Construcción. si es casa (Municipalidad).4. deberá acompañarse la o las escrituras d e cancelación y alzamiento en los casos que exista hipoteca (vendedor). en su caso (vendedor). En esta modalidad no existe venta de le tras de crédito por lo tanto se conoce el valor exacto del préstamo. La tasa de interés es mayor pero el banco no cobra comisión. Antecedentes Generales: Destino del Préstamo: Adquisición de Viviendas (Nuevas o Usadas) Expresión Monetaria: Unidades de Fomento Plazos: Los créditos se otorgarán en todos los plazos.): 1. mutuo e hipoteca. Características del Mutuo Hipotecario Endosable (M. Tasa de interés: La tas a de interés del crédito. El mutuo a otorgarse me diante escritura pública endosable hace casi imposible su rescate. por ello. Documentación del préstamo: Los créditos se otorgan por escritura pública. embargos y litigios pendientes. cualq uier pre-pago implica un costo adicional para el deudor. la que de be estar exenta de gravámenes. será pactada en cada oportunidad y estará de acuerdo a las con diciones vigentes de mercado. Liquidación de fondos: Los fondos a recibir por el o los interesados y corresponden al monto del crédito. 2. Garantías: Primera hipoteca específica a favor de la Institución Financiera sobre la propiedad objeto del crédito. prohibiciones. comprendidos entre 12 y 30 años (ambos plazos inclusive).H. 214 . Entrega del importe de los préstamos: El importe del crédito será e ntregado directamente al vendedor de la propiedad. en la que se da cuenta de la compraventa. una vez inscritas las hipotec as respectivas en el correspondiente Conservador de Bienes Raíces. siendo este último el menor valor entre el precio de venta y el valor de tasación de la misma. en años completos. C ondiciones y características del préstamo: Monto del Préstamo: El monto del préstamo no puede exceder el 80% del valor de la propiedad.E. por tanto el período de vigenc ia de la deuda. Las primas de los seguros se incluyen en los dividendos mensuales. la Institución Financiera le comunicará telefónicamente en primera insta ncia. Amortizaciones extraordinarias: Usted puede rem bolsar anticipadamente todo al menos el 10% del capital adeudado. si existe la posibilidad de financiar su crédito hipotecario. se efectuará la tasación de la propiedad y se evaluará la Solicitud de Crédito. debe rá presentar además el Proyecto de Construcción. 2. En 24 horas. Etapas de un Crédito Hipotecario con Mutuo Endosable: 1.) La Institución Financiera apr ovechará la oportunidad para provisionar los fondos necesarios para la tasación de l a propiedad (2 UF). Pre-evaluación en 24 horas. conjuntamente con sus antecedentes personales. 3. El primer dividendo se paga al mes subsiguie nte de la firma de la escritura. etc. Solicitud. 215 . Tasación del inmueble: La tasación del inmueble que se ofrece en garantía será hecha por el tasador designado por la Institución Financiera. Tasación Propiedad y Evaluación Crédito. Los dividendos son vencidos y se deben pagar dentro de los 10 primeros días de cada mes. Seguros contratados: El s olicitante del crédito autoriza a la Institución Financiera para la contratación de se guros de desgravamen y de incendio y otros riesgos. En una semana. Esta amortizac ión extraordinaria tiene un costo de cargo del cliente en relación al monto pre-paga do.Forma de pago: Cuotas mensuales (dividendos en Unidades de Fomento que incluyen amortizaciones e intereses). el beneficiario de estos seguros es la propia Institución Financie ra. será que usted presente a la Institución Financiera los formulari os de solicitud completos. El paso siguiente. declaraciones de impuesto. Si el crédito es para Construcción Individual de Viviendas. (Liqui daciones de sueldo. Recepción Antecedentes Legales y Provisión de Gastos.No permite novaciones. . 5.4. 8. .Préstamo no puede exceder el 75% del valor del inmu eble. que es el plazo que demora el Conservador de Bienes Raíces en concluir la inscripción. 6. . . la persona que efectúe la compra y el ve ndedor de la propiedad concurrirán a la Notaría a firmar la Escritura.B. .Permite nova ciones según calificación. .Monto que recibe deudor variable (Bolsa). 7. PRINCIPALE S CARACTERISTICAS O DIFERENCIAS ENTRE MUTUO HIPOTECARIO ENDOSABLE Y CREDITO HIPO TECARIO CON LETRAS MUTUO HIPOTECARIO 1. redactarán la Escritura y la enviarán a la Notaría.R. .Plazos normalmente a 5 .Plazos pueden alcanzar hasta 30 años. 216 . . 3. Entrega de Fondos. La Institución Financiera. Una vez que la Escritura es devuelta por el Conservador de Bi enes Raíces. 6.Permite financiar solamente viviendas. La Instituc ión Financiera informará la fecha de ingreso de la Escritura al Conservador de Biene s Raíces. . Firmas en Notaría. .Sirve para personas naturales y jurídicas. 2. 8. Estudio de Títulos y Redacción de la Escritura. . 4.8 . 2. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. .15 y 20 años. . .Permite financiar todo tipo de bien raíz. 6. Permite reemplazo de garantía hipo tecaria. 8.No permite reemplazo de garantía hipotec. Los abogados de la Institución Financiera realizarán el estudio de títulos.Se pre-pagan a val or par más un período de intereses (3 meses) y al corte de letras. hipotecas y prohibiciones. . se redacta el Informe Legal Final y se procede por parte de la Instit ución Financiera a la liquidación del Mutuo y a la entrega de los Fondos.Monto que recibe deudor es conocido.Pre -pago libremente establecidos.) para el registro de l a transferencia de dominio (compraventa).Préstamo no puede exceder el 80% del valor del inmueble 5. fecha a partir de la cual se deberá esperar aproximadamente un mes. 4. 3. 7.12 . 7. Usted deberá presentar a la Inst itución Financiera los antecedentes técnicos y legales del bien raíz.Lo pueden tomar sólo personas naturales. 5. La Institución Financiera presentará e i ngresará la Escritura al Conservador de Bienes Raíces (C. LETRA HIPOTECARIA 1. Las que posean más de un contrato de leasing habitacional. . .PRINCIPALES CARACTERISTICAS Y DIFERENCIAS (Desde el punto de vista del Inversion ista) 1.Liquidez: No son de fácil transacción en mercado secundario por heterogen eidad 5. Las perso nas que hayan sido beneficiadas con subsidio del Estado. 1. Asume el riesgo del crédito. Quienes pueden postular al subsidio: Toda persona natural mayor de edad. 4.Tasa para el inversionista es mayor. . III. 5.El plazo es más largo (30 años). 4. . 6.Riesgo instrumento es difícil de evaluar por estar en función del ri esgo de la cartera por su diversidad y por evolucionar en el tiempo la calidad d e la misma. 3. 2.Garantía hipotecaria asociada a un mutuo. Aquellas que tengan un certificado de subsidio vigente. . Aquellas que integren una nómina de subsidio PET.SUBSIDIO HABITACIONAL: Para los sectores de ingresos medios y bajos el Estado apoyará el acceso a la vivi enda mediante el subsidio habitacional. . Aquellas que su cónyuge esté inscrita en un programa de subsidio. 6.Alta liquidez en el mercado secundario por su esta ndarización. que sea titular de una cuenta de ahorro para leasing y esté inscrita en el registro q ue para estos efectos llevarán los SERVIU del país.Tasa p ara el inversionista es menor.Grado de desarrollo: poco conocido. . Quienes no pueden inscribirse en el registro: • • • • • • Aquellas personas que sean propietarias de una vivienda. El valor del subsidio complementará el apo rte mensual pactado y los ahorros voluntarios adicionales y su valor actual neto (VAN) será similar al del sistema de subsidio unificado. Se pagará fraccionado en c uotas periódicas y sucesivas que se enterarán en la cuenta individual del beneficiar io.Riesgo instrumento se basa en solvencia del deudor y calidad de la garantía hipotecaria 3.Plazos hasta 20 años. . . 2. b) Viviendas Básicas. a) Viviendas Progresivas. . . 217 .Garantía asociada primero a la i nstitución financiera que las emite y en forma adicional por el respaldo directo d e la cartera de crédito hipotecarios de dicho emisor.Instrumento conocido y maduro. . c) d) Ventajas del Leasing Inmobiliario: 1.a) b) LEASING INMOBILIARIO: Permite ser usada en cualquier propiedad excepto viviendas . comisiones y desgravamen por cuenta del comprador el que las traslada al arrendatario en el monto del financiamiento. Existe ventaja tributaria relevante. 2. por uno de mayor o m enor valor. Contribuciones . El bien raíz no es propiedad del comprador. modificando el contrato original las veces que sea necesario y acept able. 6. d) Programa Espacial para Trabajadores. etc. Consiste en transferir una propiedad en el tiempo. e) Sistema General Un ificado. 7. 5.) Su costo queda determinado previamente por cuanto no hay venta de letras hipotecarias. No se altera la capacidad de endeudamiento del comprador ya que el contrato le asing no constituye deuda financiera. En teoría no se requiere entregar un pie como en el crédito hipotecario.c) Subsidio Rural. El monto de la renta de arrendamien to se puede negociar de acuerdo con capacidad y oportunidad de pago de comprador . incluido los gast os y los intereses correspondientes. El financiamiento incluye el 100% del valo r del inmueble y los gastos operacionales (escritura. tasación. Desventajas: 1. 218 . No se puede hipotecar ni vender. 4. se puede cambiar el bien arrendado por leasing. sino hasta el pago de la última cuota. comisiones. c onservador. se debe recur rir a empresas especializadas. notaría. En cualquier período del tiempo de arr endamiento. las cuales compran la propiedad al vendedor al co ntado y luego generan un contrato de arriendo con opción de compra. donde el pago de cada renta constituye una amortización del precio de compraventa definido. pero la transferencia material de la propie dad sólo se realiza al pagar la “cuota opción” que corresponde a una cuota adicional des pués de la última. Dadas las características especiales de este sistema. estudio de títulos. 3. IV. pues no hay pago de impuesto al mutuo y el pago de arriendo mensual se puede cargar ínt egramente a gastos deducibles de impuestos. seguros. 2. 690 1. Puede operar indistintamente con o sin subsidio del Estado y en vivie ndas nuevas o usadas.00 3.136 19. Las tasas de interés son más altas. el cual se fijó al momento de celebrar el contrato.3.00 6.LEASING HABITACIONAL: El leasing habitacional es un sistema mediante el cual una persona arrienda una propiedad con el compromiso de adquirirla para sí. 4.20% 25.00 4.596 23.00 ---------3.00 4. Las instituciones autorizadas por ley para abrir y mantene r cuentas de ahorro metódico para la vía leasing son: Bancos .500 12% 15 años POR LEASING ---------10.500 7. debido al mayor riesgo involucrado para el que f inancia. V.Sociedades Financiera s y Cajas de Compensación de Asignación Familiar 219 .596 20. EJEMPLO COMPARATIVO ENTRE CREDITO HIPOTECARIO Y LEASING INMOBILIARIO Propiedad i ndustrial de UF 10.000 14% 15 años 3.00 6.983 14.00 --------10. El papeleo es más engorroso que un crédito hipotecario cualquiera. una vez cumplido el plazo pacta do y completado el valor de la vivienda.00 50.00 90. títulos y escritura Notaría Impuesto al mutuo fines generales Inscr ipción hipoteca Alzamiento hipoteca Diferencia letras (3%) Dividendo Contribucione s anuales Resumen: Primer año Segundo al Catorce año Año 15 TOTALES 2.748 1.809 1.940 Se debe considerar que el arriendo con opción de compra se puede cargar al pago de la Renta contra impuestos lo que no ocurre con el crédito hipotecario.00 225.000 POR CREDITO Pie Crédito Interés anual Plazo Gastos operaciona les: Tasación Est.00 1.00 6.00 ------------------133. 6. Representa menos riesgo para los inversionistas. Estimula el ahorro par a la vivienda de los diferentes sectores puesto que no se seguirá pagando un arrie ndo sin destino. Los depósitos formarán un “fon do para la vivienda” independiente y separado del patrimonio de la institución finan ciera y deberán ser invertidos en la misma forma y condiciones de los Fondos de Pe nsiones. De ella se pagará mensualmente a la Sociedad Inmobiliaria Arrendadora. 4. Ventajas del Leasing Habitacional: 1. 2. Desarrolla sistemas para el flujo de recursos de inversionistas institucionales. las comisiones que cobrará el administrador de la cuenta y la AFV que administ rará los fondos. Qué viviendas pueden adquirirse: 1.1. (Supervisión de la Superintendencia de Valores y Seguros). En estas cuentas se depositarán las rentas de arrendamiento y los aportes volunt arios... Deben ser viviendas económicas del DFL2 o sociale s del DL 2552 o anteriores al DFL2 que cumplan con los requisitos del Art. 7. Viviendas terminadas nuevas o usadas. S e pueden abrir más de una cuenta pero el interesado sólo podrá operar a través de una in stitución financiera. 4. El total de los aportes mensuale s no podrán exceder el 30% de la remuneración mensual. Efectos en la construcción a nivel nacional se agilizan especialmente en las viviendas de bajo monto. 2. 5. (se puede cambiar hasta dos veces por año) y los valores se ex presan en UF y serán fijos durante toda la vigencia del contrato. El contrato de ahorro metódico se celebra entre el interesado. Abre un canal más flexible para acceder a la vivienda propia por cuanto permite acceder hoy a personas que antes no podían con cretar el ahorro previo y menos el 25% de pie.1 3 de la Ordenanza. 220 . Los trabajadores dependientes podrán tener descuentos por planillas. 4. El Contrato de Leasing: 1. 3. Los titulares de las cuentas podrán efectuar aportes voluntarios. se venden los contratos. Los titulares de las cuentas sólo podrán ser personas naturales . Los fondos acumulados en las cuentas son i nembargables y exentos de cualquier medida precautoria. 2. 3. Las sociedades inmobiliarias celebran contrato de arr endamiento con los interesados con o sin subsidio. Libres de hipotecas y gravámenes. 6. No pueden ser viviendas que hayan sido vendidas a la sociedad inmobiliaria por el postulante. Permite más fácilmente el cambio de vivienda (no hay proceso de vent a y compra). cónyuge o pariente. 3. El s aldo y su capitalización servirán para enterar el precio de compraventa prometido. 6.Características: 1. la institución financiera elegida p or éste y la sociedad inmobiliaria y en él se especifica el monto de los aportes en UF. 5. No existirá plazos salvo que se apl ique subsidio en cuyo caso sólo podrán operar plazos de 8. Compra mediante Novación: Novar un crédito es comprar los derechos que una persona t iene sobre un bien raíz que se encuentra hipotecado en una institución financiera (c ambiar deudor). Las ca usales para poner término al contrato son: no pagar el aporte contratado (3 sucesi vos o cuatro en el lapso de un año) daño grave a la propiedad o cambio de destino. La tasa y el plazo pueden ma ntenerse o variar. Por lo general se solicita un pre-pago de la deuda como pie.2. 3. Permuta. Ac tualizar todos los antecedentes del inmueble (expediente técnico y legal). Ventajas de la Novación: 1. 2. Trámites a realizar: 1. etc. Consiste en tomar un contrato de leasing por una propiedad de la que se es dueño.). mon to del arriendo mensual y monto del aporte. VI. Al comprador los mismos antecedentes que para un crédito hipotecario. 3. a ) Con subsidio del Estado. 15 y 20 años. 4. y que luego l e extiende un contrato de arrendamiento. obteniendo las ventajas señaladas anterio rmente y manteniendo un grado de control relativo sobre la propiedad. Condiciones normales que se deben considerar: 1. plazo remanent e. 2.a) CASOS ESPECIALES: Novación. 221 . b) c) Gastos son menores (no hay tasación ni estudio de títulos) No hay que pagar impuesto al mutuo (1. tasa pactada. A lo menos. Solicitar a la institución financiera todos los antecedentes de la deuda (monto insoluto. 2.2% del crédito). b) Directo con Inmobiliaria. 12. plazos para completar el precio en la cuenta individual. Lease Ba ck. el contrato de arriendo con promesa de compraventa contendrá el precio de la compraventa. la cual es comprada y pagada al contado por la empresa de leasing. edificio “Dep artamento loft” . ¿Qué factores se deban considerar para un Estudio de Mercado Inmobilia rio? 222 . 4. un baño. del producto “ Departamentos Habitac ionales” Como ejemplo: a) b) c) d) e) f) g) “Departamento de 1 ambiente edificio mix to habitacional comercial” “Departamento de 2 dormitorios. . al menos 5subproductos. ¿Qué entiende por “Marketing nmobiliario” 6. A su juicio. En forma resumida: ¿Qué entiende por Mercado Inmobiliario? 2. agregue. En forma resumida ¿Qué entiende por “Moda” en el mercado? 5. En fo rma resumida: ¿Cómo inciden las Grandes Obras Públicas en el Mercado Inmobiliario? 3. 1° piso.Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 1 Nombre Alumno 1. . . cl Visítenos en www.tie. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail:
[email protected] respuestas deben ser resumidas y precisas.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 2 Nombre Alumno En forma resumida: defina los siguientes conceptos a) Persona Natural c) Incapacidad Jurídica e) Cosas Incorporales g) Bienes Inmuebl es i) Diferencia entre Hipoteca y Prenda k) Derecho Real de Usufructo m) Sucesión por causa de muerte o) Servidumbre por causa de muerte q) El Contrato s) Contrat o Solemne u) Contrato Nominados b) Persona Jurídica d) Cosas Corporales f) Bienes Muebles h) Inmueble por Destinac ión j) Derecho Real de Dominio l) Tradición n) Servidumbre p) La Ley r) Contrato Con sensual t) Contrato de Adhesión v) Dolo 223 . Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. w) Lesión Enorme y) Título de Dominio Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. Obligaciones del Mandante 7. Extinción del Mand ato 224 . Elemento del Mandato 2.cl Visítenos en www. Mandato General 3. Poder Especial 4.institutoinmobiliario. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. Obligaciones del Mandatario 6. Mandato Judicial 5.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 3 Nombre Alumno En forma resumida: defina los siguientes conceptos 1. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia.tie. cl Visítenos en www.institutoinmobiliario.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 4 Nombre Alumno 1. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. Indique 5 obligaciones del Arrendatario 225 .Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. Defina el Contrato de Arrendamiento 2. Indique 5 obligaciones del Arrendador 3.tie. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. Defina el ámbito de aplicación de esta ley. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. indique las diferencias que se presentan entre los contratos de arriendo cuando son: consensual. A su juicio.cl Visítenos en www. 2. 226 .tie.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 5 Nombre Alumno Ley 18.4. 1. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. Efectúe un análisis simple de las formas en que expira un contrato de arrendamien to Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.institutoinmobiliario.101 sobre Arrendamientos de Inmuebles Urbanos y su modificación. por escrito o por escritura pública. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia.cl Visítenos en www. a) Explique las obligaciones del vendedor en una Compraventa Tradición 227 . Revise detenidamente los diferentes plazos de un contrato de arriendo (Ley 18 . Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail:
[email protected]. Defina contrato de Compraventa 2. Indique las características del contrato de Compraventa 3.101 y Código Civil) e indique su comentario.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 6 Nombre Alumno 1. Contratos mes a mes indefinidos Contratos de Plazo Fijo NO superiores a un año Contratos de Plazo Fijo superiores a un año Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 7 Nombre Alumno 1. Saneamiento de la Evicción ¿Qué entiende por “Vicio Oculto” 5.tie.cl Visítenos en www. Indique las características de la Orden de Arrendamiento y para qué puede servir al Corredor de Propiedades. Indique los requisitos de una “Promesa de Compraventa” Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.b) 4. 228 .institutoinmobiliario. 2. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. Defina la Orden de Arriendo o Arrendamiento. 4.3. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. 5. Ciudad 229 . Indique las obligaciones que debe asumir un corredor al recibir una Orden de arrendamiento de Inmueble. Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. Defina el término “Tácita Reconducción”.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 8 Nombre Alumno Defina: 1.institutoinmobiliario.tie.cl Visítenos en www. Indique las obligaciones del mandante en una Orden de Arrendamiento. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. Centralidad 4.cl Visítenos en www. Límite Urbano 7. Urbanización 3. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. Accesibilidad 5. Externalidades Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. Indique los objetivos de una vivienda.institutoinmobiliario. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia.2. 230 . Plusvalía 6.tie.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 9 Nombre Alumno 1. Sus respuestas deben ser resumidas y precisas.institutoinmobiliario.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 10 231 . c) Muro Perimetral. 7. Indique las características de los pisos. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. b) Estructura de Techumbre. Indique y defina la Clasificación de las Estructuras de las Edificaciones 4. Defina: a) Hormigón Armado. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. 6.tie. Indique los componentes de una vivienda. 3. 5. Indique los diferentes tipos de muros en una edificación según su función y su mate rial. Condiciones de una cubiertas de techumbre.cl Visítenos en www.2. ¿Qué pasa con el precio del terreno? a) Si crece en su frente b) Si crece en su fondo 5. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. 12 x 24. 4. Indique los factores que afectan el precio de los bienes raíces 2.tie.Nombre Alumno 1. A su juicio. Defina los factores de ubicación y localización tomando como ejemplo su propia ca sa. Defina el factor de urbanización tomando como base el sector de su residencia. los terrenos pueden tener diferentes dimensiones respecto del terreno típico zo nal cuya relación es 1:2 (10 m de frente por 20 m de fondo u 8 x 16. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail:
[email protected] 232 . ¿cuáles serían los antecedentes necesarios a conside rar para aplicar precio a una vivienda? Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. 3. ). etc. A su juicio.cl Visítenos en www. ¿Cuáles serían variables controlables y cuáles variables inc ontrolables?. 4. ¿Cómo abordaría el tema de la “Segmentación”. según variables psi ológica?. en un plan de Marketing. Sus respuestas deben ser resumidas y precisas. 233 . En un plan de Marketing. ¿Qué entiende por Oferta y Demanda? 3. ¿Qué entiende por Marketing? 2.Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 11 Nombre Alumno 1. 000. Indique las fases de una presentación de venta inmobiliaria a un potencial comp rador. 3. S antiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail: advalorem@adsl. además de los gastos de operación en que in currirá para comprar un inmueble de $ 60.cl Visítenos en www. ¿Por qué compran las personas? 2.000.Puede enviarlas por correo a: Avenida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia. Háganos un comentario final sobre otros aspectos que quisiera profundizar en el Corretaje de Propiedades. Indique las diferencias básicas entre Crédito con Letras Hipotecarias y Mutuo Hip otecario Endosable. Obtenga en un Banco Comercial de su zona un juego completo de antecedentes co n desarrollo del crédito y sus dividendos. 4.cl Instituto Inmobiliario de Chile CORRETAJE DE PROPIEDADES Cuestionario N° 12 Nombre Alumno 1. 234 .in stitutoinmobiliario.tie. 5. Santiago O por Fax al N° 269-8648 o e-mail:
[email protected] respuestas deben ser resumidas y precisas.tie. Puede enviarlas por correo a: Ave nida Providencia N° 337 oficina 16 Providencia.cl 235 .cl Visítenos en www.institutoinmobiliario.