11-Aula 11-Modelo Laudo Evolutivo

March 23, 2018 | Author: construporto | Category: City, Market (Economics), Calculus, Depreciation, Building


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LAUDO DE AVALIAÇÃOCIDADE Quadra 55 - Lotes 04 a 10 Prédio Comercial 487,95 m² MARÇO/2005 1. Mapa da Quadra 55. 7. Documentação Matrícula nº 1. tendo sido utilizada as metodologias descritas a seguir. norma da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas. PROPRIETÁRIO Proprietário 3.º 55. 07.30 m².4 e 9.2 5. METODOLOGIA Na obtenção do valor de mercado. SOLICITAÇÃO Solicitante 2. registrada no Cartório de Registro de Imóveis 1º Ofício da Comarca de Cascavel datada de 16/02/2. Município de Cidade Paraná. norma da ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas: . 09 e 10. 4.5 da NBR-14. referentes à matrícula nº 1.2. mostrando a situação dos lotes de acordo com o descrito na matrícula 1. sem benfeitorias averbadas.95 m² e outra com área de 12.2. Localização O imóvel está localizado na frente da Rua Julio Verne.005.00 m². uma construção com área de 475.º 04. Sobre os lotes existem duas edificações em alvenaria e uma quadra esportiva descoberta.4 da Norma Brasileira NBR-14. FUNDAMENTAÇÃO DA AVALIAÇÃO Este trabalho segue as normas estabelecidas para a avaliação de terreno e edificação enquadrando-se no Grau II de Fundamentação. item 8. OBJETO Imóvel constituído por 07 (sete) lotes urbanos sob n. documentado no 5º Ofício do R.413. 06.1 4. no local está instalado o Colégio Cidade. foi utilizado o Método Evolutivo.653-2.653-2. de Cascavel. I.234.234. 05. INTERESSADO Interessado 4. conforme Tabela 12 de enquadramento e definições constantes do item 8. 08. totalizando uma área de 4.234 e a situação atual conforme vistoriado. 6. OBJETIVO Determinação de Valor de Mercado. fundos com a Rua Paulo Paim e faz esquina com a Rua Presidente João Figueiredo. situados na quadra n. Sobre o valor do terreno + edificação empregou-se o Fator de Comercialização . 7.2. onde é apurado o valor da edificação da forma como se encontra. devido à elasticidade de preço por parte do vendedor.2 Fator de Localização (Floc) Leva-se em consideração a localização do imóvel na malha urbana.3 Fatores Utilizados Descrevemos os fatores utilizados. Para imóveis em transação adotamos fator = 1. para o tipo de padrão construtivo. vida útil e estado de conservação. Os descontos para vendas de lotes. por mais assemelhados que os elementos sejam.3. 7. n Fárea = (Ap/Aa)^ Ap = Área pesquisada Aa = Área avalianda n = 0. devendo ser aferido por meio de contínua observação de mercado. pela observação do mercado imobiliário e pela própria experiência do profissional. A edificação foi avaliada através do Método da Quantificação do Custo .25 . o valor é obtido através de fórmula empírica de uso corrente. d. "Método de Ross combinado com Heidecke" para seu valor médio. "Método da Parábola de Kuentzle combinado com Heidecke" para seu valor máximo Para a vida útil da edificação foram utilizadas tabelas consagradas do IBAPE-PR Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado do Paraná.3 Fator de área (Fárea) Este fator corrige a variação de preços entre imóveis com grandes diferenças de áreas. uma vez que. que tende a ceder no curso da negociação. 7. que pode ser maior ou menor do que a unidade. utilizando a raiz oitava para a diferença de área > 30% e raiz quarta com até 30% de área maior que a área avalianda.95. de acordo com as características e peculiaridades do lote.125 ou 0. custos unitários básicos praticados na região oeste e fornecidos pelo Sinduscon/Oeste-PR. 7.7.3. Terreno O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é o que melhor espelha a realidade do valor de mercado do terreno.1 Fator de Oferta (Fo) Usualmente os imóveis são ofertados em valor superior ao que são efetivamente transacionados. razão entre o valor de mercado de um bem e o seu valor de reedição. Foi procedida a depreciação da edificação em função de sua idade.00.3. Edificação a. em função da conjuntura do mercado na época da avaliação. estão sendo praticados com um fator de: 0. c. Os métodos utilizados que combinam os dados considerados. b. a partir de orçamento discriminado. 7.1. foram os seguintes: "Método da Linha Reta combinado com Heidecke" para seu valor mínimo. a amostragem possui discrepâncias relativas à localização. numa região com boa vizinhança. Lotes Situação conforme informado na matrícula 1.30 m² Testada . Marechal Deodoro. de um depósito em alvenaria e de uma quadra esportiva descoberta. com frente para a Rua Paulo Paim nº 108. 8. rede de esgotos domésticos e coleta de lixo.4. com densidade demográfica normal.3 . na quadra n.3. meio fio e sarjetas. rede de energia.º 21. destinado a estabelecimento de ensino. Acesso e infraestrututra O acesso se dá através da Av. iluminação pública.2 8.95 m². em estado de conservação desgastada. conforme verificado in loco . onde observamos: 1) A edificação construída sobre os lotes nº 04 a 10. onde os demais fatores são os seguintes: Declive até 5% de 5 a 10% > 10% Nota 95 90 80 Aclive suave acentuado Nota 95 90 7. rede telefônica fixa e móvel. é de baixo padrão construtivo. rede de água tratada. seguindo à direita na Rua Dr. Consideramos para este trabalho.07 lotes (numeração de 04 a 10) Área total .7. arborização. sendo o mais adotado aquele que considera a situação paradigma num lote plano com nota 100.Irregular Topografia . com características de funcionalidade específicas para finalidade a que foi projetada.413.234: Lotes .95 m².4 Considerações sobre as edificações avaliadas Abaixo descrevemos as edificações que foram vistoriadas "in loco". é constituída de um prédio térreo. Paulo Paim. Paulo Paim) Formato . com idade aparente de 23 anos.1 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL Microrregião O imóvel está localizado no Município de Cidade. sendo que o depósito e a quadra esportiva foram incluídos no orçamento discriminativo. com área total estimada de 487.4 Fator de Topografia (Ftopo) É aquele que corrige as diferenças entre imóveis cujo perfil topográfico difere.00 m (frente para Rua Dr.45. bairro centro. a área construída do prédio com 487. Possui os seguintes equipamentos urbanos: pavimentação asfáltica. 2) 3) 8. A construção em alvenaria.Plana 8. cantina.00 m²).00 m².00 m² .00 m². circulação. Para este laudo. lavanderia. . sala diretoria. referentes à somatória da área de todos os lotes. 02 sanitários coletivos.Ocupado (quadra poliesportiva + construção) Lote 08 . resultando uma área total de 4.Reboco com pintura látex pva e óleo Instalação hidráulica . despensa. cozinha. Sul 35.413.95 m² Pé direito . adotamos as áreas atuais existentes.487.525. confronta com o lote nº 06 e Oeste 30. confronta com a Rua Paulo Paim. Leste 30. unificados.3.750.450.60 anos Estado de Conservação .23 anos Idade Aparente .Vazio Lote 07 .02 banheiros coletivos e 02 banheiros individuais Instalação elétrica .30 m² .Vazio Lote 06 . e com a área do lote 05 corrigida (com 1.Piso de cimento alisado.234: Lote 04 .00 m² . observamos no local e verificamos um mapa da quadra na prefeitura onde suas confrontações medem: Norte 35.Aparelhos de baquelite e bocal para lâmpada Divisão Interna: Pátio coberto de recreação. 02 sanitários individuais.Reparos Simples Valor Residual (decimal) .Vazio Lote 05 .00 m² .450.00 m² . Estas novas confrontações deverão ser retificadas na matrícula do imóvel pois são as existentes no local. sala de secretaria. circulação.30 m² Obs.750.00 m. confronta com a Rua Pres.Área de cada lote.Heidecke .00 m Idade real . conforme matrícula 1.Alvenaria de tijolos Estrutura .00 m² . totalizando desta forma uma área de 4.23 anos Vida útil .00 m x 100.Telhas fibrocimento 6mm e laje Esquadrias .525.0.500.00 m.050.00 m² .10 Características Construtivas Fundação . 8. João Figueiredo. possuem forma retangular e suas confrontações medem 45.963. 04 salas de aula e depósito.Ocupado (construção) SOMA .4.Ocupado (quadra poliesportiva) Lote 09 . confronta com o lote nº 04. depósito.00 m.4 Prédio Comercial Área total . Existe uma divergência nas confrontações do lote 05. cerâmica e taco Revestimento interno e externo .00 m.00 m.500.Concreto armado Estrutura da cobertura Tesouras de madeira e laje Cobertura .Ferro Pisos .: Verificamos in loco que todos os lotes.Concreto armado Fechamento lateral e interno .Ocupado (quadra poliesportiva) Lote 10 . 134.000.00 Inferior 103. ou seja: VI = (VT + VB) .00 9. os orçamentos resultaram em: EDIFICAÇÃO Prédio Comercial 9.000. 9. a partir do valor do terreno. levamos em conta a idade e as condições atuais de cada edificação. As planilhas de cálculo elaboradas para a determinação dos valores dos lotes e das edificações.2 Determinação do valor das edificações e benfeitorias Face ao método de cálculo das construções através de orçamento discriminativo.1 Determinação do valor dos lotes Após pesquisa realizada na região onde estão inseridos os lotes. estão incluídas nos anexos. FC é o fator de comercialização. onde resumimos os resultados depreciados na tabela abaixo: EDIFICAÇÃO Prédio Comercial Superior 110. obtivemos a idade aparente "in loco".210.00 Adotado 115. 9. através de elementos pesquisados.54 Inferior 85.320. VT é o valor do terreno.00 (Cento e quinze mil reais) por considerarmos o valor mais adequado que foi obtido através da observação das amostras ofertadas / transacionadas e devido ao mercado encontrar-se normal para negociações.40 Depreciação das edificações Os cálculos da depreciação das edificações e benfeitorias encontram-se nos anexos. considerados o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização.00 Obs.9836 .836.972.4 Fator de comercialização Utilizamos um fator de comercialização. VB é o valor da benfeitoria. resultante da razão entre o valor de mercado de prédios comerciais e seu custo de reprodução. FC onde: VI é o valor do imóvel. o valor de R$ 115.9.3 Orçamento 181. adotamos seus valores finais dentro dos seguintes intervalos: Lote Lotes 04 a 10 Superior 213.: Adotamos dentro do campo de arbítrio. Fator de comercialização médio 0.000.36 Adotado 98. que nos fornece o valor da obra como se fosse nova. DETERMINAÇÃO DO VALOR DO IMÓVEL A composição do valor total do imóvel avaliando foi obtida através da conjugação de métodos. com a área do lote 05 corrigida.00 m x 35.000.00 98.00 1.007/D Membro do IBAPE-PR IBAPE-PR INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA .005 c .500.FC R$ R$ R$ R$ TOTAL ARREDONDADO R$ 10.00 213. Estas novas confrontações deverão ser retificadas na matrícula do imóvel pois são as existentes no local. b .000. Civil Ronald Peixoto Drabik CREA PR-13.00 0. Edificações Soma Fator de comercialização .Responsável técnico: Eng. Lotes 04 a 10 2.00 m². conforme segue: IMÓVEL 115. ENCERRAMENTO a. Data da vistoria e da pesquisa: Imóvel vistoriado no dia 11 de fevereiro de 2. CONSIDERAÇÕES Na vistoria observamos que o prédio tem uma sólida construção e está sendo mantido em manutenção regular. adotamos a área atual existente dos lotes.005. 11. o valor total do imóvel após arredondamento permitido por norma é: R$ 210.9. VALOR FINAL Em função do contido nos itens anteriores.80 210. Verificamos no local e no mapa da quadra da prefeitura que as confrontações medem 30. o valor final do imóvel avaliando corresponderá ao somatório dos valores adotados para o lote e edificação próximo ao seu limite médio.00 m.000.506.9836 209.000. resultando uma área total de 4. 07 de março de 2.000.005.5 Valor do imóvel Face conservação do prédio e devido o mercado na cidade de Cidade encontrar-se ativo.00 (Duzentos e dez mil reais) 12. Pesquisa realizada entre 11 e 18 de fevereiro de 2. Salientamos que para este laudo.Local e data do laudo de avaliação: Cascavel. Memorial de cálculo da homogeneização. Orçamento discriminado da edificação. DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA Imóvel avaliando ART ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA Comprovante de ART n.234 do RGI 5º Ofício de Cidade.234 e a situação atual conforme vistoriado. datada de 17/02/2005. Pesquisa imobiliária. Depreciação da edificação.º 200513007-5 . DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA Mapa da Quadra 55. mostrando a situação dos lotes de acordo com o descrito na matrícula 1.13. Fator de Comercialização. ANEXOS DOCUMENTAÇÃO DOMINIAL Matrícula nº 1. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL Mapa de Cidade. localizando os lotes pesquisados.
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